sale and leaseback –järjestelyn ongelmakohtia
DESCRIPTION
Sale and leaseback –järjestelyn ongelmakohtia. Prof. Jarno Tepora Helsingin yliopisto. Erotettava sale and lease back –järjestely rahoitus- ja vakuusjärjestelynä ja ulkoistamisjärjestelynä motiivit: käyttöpääoman rahoitus - PowerPoint PPT PresentationTRANSCRIPT
• Erotettava sale and lease back –järjestely rahoitus- ja vakuusjärjestelynä ja
ulkoistamisjärjestelynä
• motiivit:
• käyttöpääoman rahoitus
• likvidiä varoja yrityksen ydintoimintaan, esim. Kesko ja UPM
Sisältö
• Ilmiön oikeudellinen kuvaus
• Oikeusjärjestyksen normisto
• Sopimukset
• Pakottava lainsäädäntö
• Sopimussuhteet
• Sivullissuhteet
• ongelmakohtia
I. Sale and lease back -järjestely
1. Kiinteistöleasing-vakuusjärjestely
• Kaksiasianosaissuhde: rahoittaja / yritysasiakas
• Kolme oikeustointa – kauppa, vuokra ja osto-optio – muodostavat yhden arvioitavan kokonaisuuden
Jatkuu..
• Arvioinnissa merkitystä objektin tyypillä: irtain vai kiinteä omaisuus
• Panttaussäännösten soveltaminen:
• Irtain reaaliesine: (1) sopimussuhde; OikTL 37 § ja (2) sivullissuhde -> julkivarmistus -> traditio
• Kiinteä omaisuus: (1) sopimussuhde MK 2:11 ja (2) sivullissuhde -> ei sitovuutta
Jatkuu…
• Vakuusluovutusta tarkastellaan omistus-oikeudelle rakentuvana esinevakuutena
• Avoin vakuustarkoitus – omistus jakautunut luottoaikana
• Kohde jää rahoittajan omistukseen, jos asiakasyritys ei lunasta kohdetta – OikTL 37 §
• Vuokrasopimus aito käyttöoikeutta koskeva sopimus
II. Neljä eri vaihtoehtoa
• Vaihtoehto A kiinteistö Rahoittaja ------------- Asiakasyritys
1. Rahoittaja ostaa kiinteistön asiakkaalta2. Asiakas vuokraa kiinteistön rahoittajalta3. Asiakas ostaa kiinteistön vuokrakauden
päätyttyä
Jatkuu..
• Panttaussäännökset -> ei sitovuutta
• Vakuusluovutusta koskevat säännökset
* MK 2:11 -> ei sitovuutta-> kielletyt ehdot
* Vrt. MK 2:2 -> purkava/lykkäävä ehto
• Yhteenveto Vaihtoehto A ei oikeusjärjestyksemme mukaan mahdollinen
Vaihtoehto B
vuokra + rakennus Rahoittaja ----------------------- Asiakasyritys1.Asiakas perustaa siirtokelp. maanvuokra- oikeuden rahoittajalle2.Rahoittaja ostaa rakennuksen asiakkaalta3.Asiakas vuokraa rakennuksen rahoittajalta4.Asiakas ostaa rakennuksen vuokrakauden päätyttyä ja maanvuokrasopimus lakkaa
Jatkuu…
• Rahoittajan näkökulma: MK 14:4.1 2 kohta
• Maapohjan vuokraoikeus + rakennuksen omistusoikeus itsenäinen kohde
• Asiakkaan näkökulma: takaisinosto-oikeus rakennukseen (ei sovelleta MK 2:11) sitoo sopimussuhteessa
Jatkuu…
• Panttioikeudellisten säännösten perusteella ei jäsenny -> rakennus yksin ei voi olla panttioikeuden kohteena
• Vakuusoikeudellinen lähestymistapa:
* jäsentyy: rahoittaja suojattu kirjauksella
* asiakkaan kannalta oleellista on osto-option sitovuus sop.suhteessa; OikTL 37 §
ehdolta puuttuu sivullissitovuus
jatkuu…
• Yhteenveto:
• Vaihtoehto B tarjoaa rahoittajalle turvaavan järjestelyn kirjausmenettelyllä
• Asiakasyrityksen kannalta rakennuksen lunastusoikeus /-velvollisuus käytettävissä rahoittajaa kohtaan
• Oikeus/-velvollisuus ei sido kolmansia
Vaihtoehto C
kiint.osakeyhtiön osakkeet
• Rahoittaja ------------------ Asiakasyritys
1. Asiakasyritys perustaa oy:n ja luovuttaa kiinteistön oy:lle
2. Rahoittaja ostaa koko osakekannan3. Asiakasyritys vuokraa rakennuksen (LHVL)
4. Asiakasyritys ostaa osakekannan leasingkauden päätyttyä
Jatkuu…
• Panttioikeudellinen jäsennystapa
* osakkeiden traditio rahoittajalla -> sitoo asiakasyrityksen velkojia
* takaisinosto-oikeus pätevä, kohteena irtain omaisuus
* OikTL 37 §:n lex commissoria kielto
* sivullissitovuus / vilpitön mieli
Jatkuu…
• Vakuusluovutusoikeudellinen jäsennys:
* omistusoikeus on jakautunut -> rahoittajalla omistajan hallintaoikeus ja asiakkaalla esineoikeudellinen takaisinotto-oikeus ja vuokraoikeus
* takaisinotto-oikeus sitoisi sopimus- ja sivullissuhteessa - oikeustason tarkastelu
Jatkuu..
• Toinen jäsennystapa -> rahoittaja saa täyden omistusoikeuden osakkeisiin
• Asiakkaalla käyttöoikeus vuokraoikeuden perusteella
• Asiakkaan esineoikeudellinen asema ei ole tässä vahva -> lunastusoikeus katsottava velvoiteoikeudelliseksi (vrt. Rahoitusvakuuslaki 4 §)
Jatkuu…
• Yhteenveto vaihtoehto C:
• tarjoaa rahoittajalle turvaavan järjestelyn panttioikeudellisten ja vakuusluovutusta koskevien säännösten pohjalta
• Asiakkaan näkökulmasta vaihtoehto C mahdollinen; vakuusluovutus tulisi jäsentää niin, että omistusoikeus on jakautunut
Vaihtoehto D
Rahoittaja -------------------- Asiakasyritys
1. Rahoittaja ostaa kiinteistön asiakkaalta
2. Rahoittaja luovuttaa kiinteistön perusta-malleen yhtiölle
3. Asiakas vuokraa rakennuksen
4. Asiakas ostaa osakkeet vuokrakauden päätyttyä
Jatkuu…
• Muistuttaa vaihtoehtoa C
• Voidaan kysyä: tuleeko asiakkaan tehdä panttausilmoitus (KK 10:1.2) rahoittajalle, kun kiinteä om. on muutettu arvopaperi-muotoon
• Vai riittääkö, että rahoittaja on alun alkaen sopinut menettelystä
III. OikTL 37 §:n soveltamisalasta
• OikTL 37 § soveltuu vakuusluovutukseen• Selvitettävä -> hyväksytäänkö sale and lease
back sellaisena kuin se on laadittu (= aito kauppa, vuokraus ja lunastusoikeus) vai onko kyse kokonaisarvioinnissa vakuusluovutuksesta -> OikTL 37 § tulisi sovellettavaksi
• Selvitettävä -> kumpi osapuolista on oikeus-toimen kohteena olevan varallisuuden (osakkeiden) omistaja kantaen omistajan riskin
Jatkuu…
• Jos osakkeiden omistajana pidetään rahoittaja-vuokranantajaa, joka kantaa omistajalle normaalisti kuuluvan riskin -> ei OikTL 37 § tule sovellettavaksi
• Selvitettävä tarkemmin -> kumpi osapuolista kantaa merkittävimmän taloudellisen riskin esineestä järjestelyn aikana
Jatkuu..
• Selvitetään:
(1) vuokrasopimuksen sisältöä ja sen mukaan määräytyvää vastuuta esineestä
(2) millainen takaisinostovelvollisuus/ - oikeus asiakasyrityksellä on esineeseen
Jatkuu..
• Triple net lease –sopimus siirretään taloudellista riskiä vuokralaiselle
* kuluriski on arvioitavissa etukäteen
• Asiakkaan takaisinostovelvollisuus / aito takaisinosto-optio
* ennalta sovittu määrähinta / käypä hinta
* Vuokrasumman sitominen vuokranantajan lainakustannuksiin, käytännössä korkoon
Jatkuu..
• Kummalle osapuolelle on sälytetty peruskorjausvastuu -> vaikeammin etukäteen määritettävissä
* jos vastuu kokonaan tai suurimmaksi osaksi on jyvitetty vuokranantajan maksettavaksi -> julkiselle omistajalle kuuluu myös taloudellinen omistajuus
Jatkuu..
• Yhteenveto:• OikTL 37 §:n soveltaminen sale and lease
back järjestelyyn tulee harkittavaksi, jos (1) asiakkaalla on takaisinosto-velvollisuus, (2) jos takaisinostohinta on ennalta määrätty, (3) jos vuokranmäärä on sidottu vuokranantajan lainakustannuksiin ja (4) jos asiakkaalle on jyvitetty perus-korjausvastuu vuokrasopimuksessa
Oikeuspoliittisia näkökohtia
• Taloudellinen omistus / juridis-muodollinen omistus
• Rahoitusinstrumenttien kehittyminen -> omistusoikeuden käyttö monipuolistunut
• Annettava oikeudellista relevanssia, jos taloudellista riskiä sijoituksen arvon kehittymisessä
• IFRS-tilinpäätöskäytäntö• Kiinteistön ulkoistaminen
IV. Vuokrasopimuksesta
• Maanvuokran ja huoneenvuokran välisestä suhteesta
• Vuokrauksen pääasiallisella tarkoituksella merkitystä rajanvedossa
• Kun rakennus tai sen osa vuokrataan toiselle ja samalla myös maa-alue sen yhteydessä käytettäväksi -> sovelletaan LHVL:ia
V. Vuokrajärjestelyt kiinteistöjen ulkoistamisjärjestelyissä
• Triple net lease –sopimus
* vuokralainen vastaa kaikista mahdollisista kuluista
* kannustimet vuokralaiselle• Likaiset vuokrasopimukset• Douple net lease –sopimus
* vuokran lisäksi vakuutukset ja verot
* vuokranantaja maksaa ylläpito-/hoitokust. -> ulkopuolinen palvelu
Jatkuu..
• Peruskorjausvastuusta sopiminen
• Vuokralaisella hoitovastuu -> rakennus/ osa palautetaan ”vastaavassa hyvässä kunnossa”
• Vuokra-aika 10-25 vuotta
• Peruskorjausvastuusta sovittava -> sitä koskevan riskin jakamista -> merkitystä esineen omistajakysymyksen kannalta
Laki liikehuoneistojen vuokrauksesta (LHVL)
• LHVL 2 § -> säännökset pääasiassa dispositiivisia -> sopimusvapaus
• Pakottavat säännökset toisen sopimuspuolen suojaksi -> edellyttävät tämän nimenomaista reagointia
• Seuraavassa tarkastellaan pakottavia säännöksiä:
Jatkuu…
• Kuittauskielto LHVL 8 § -> kuittauskielto-ehto on mitätön -> vuokralaisella on oikeus kuitata vuokraansa vastasaamisellaan
• Laki velan vanhentumisesta (15.8.2003/ 738) korvasi LHVL:n erityissäännökset velan vanhenemisesta -> velat vanhenevat kolmen vuoden kuluessa
• Velkoja saa käyttää vanhentunutta saata-vaa kuittaukseen (lain 15 §; taannehtiva)
Jatkuu..
• Korvaus määräaikaisen sopimuksen päättyessä LHVL 45 §:n nojalla -> arvoa nostaneet muutos- ja korjaustyöt, jos vuokralaisella on ollut oikeus suorittaa työt
• LHVL 19.1 § -> vuokralaisella oikeus ryhtyä toimenpiteisiin huoneistoa koske-van välittömän vahingon estämiseksi tai rajoittamiseksi
Jatkuu..
• Jos vuokralaisella on oikeus hankkia kohde takaisin vuokrakauden päätyttyä ennalta määriteltyyn hintaan -> sisältyykö tähän LHVL 45 §:n mukainen korvaus
• Jos osto-optiota ei ole tai se määräytyy käyvästä arvosta 45 §:n mukainen korvaus tulisi maksaa
Jatkuu..
• Sopimuksen purku terveysvaaran perusteella -> LHVL 50 §: ”jos vuokralai-selle tai vuokralaisen palveluksessa ole-van terveydelle aiheutuu ilmeistä vaaraa huoneiston käyttämisestä sopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen”
• Esim. kosteushaitta -> homesienet
• Riski on ilmeinen
Jatkuu..
• Triple net lease –sopimus -> vastuu-kysymys• Sovittava laatustandardeista -> ulkopuolinen
tarkastus ja hyväksyntä• Vuokralaiselle asetettava oikealle tasolle
kannustimet• Sopimuksen purkuoikeus ei riippuvainen
vuokranantajan omasta menettelystä• Jos vuokranantajan menettelystä->
korvausvastuu; näyttö vuokralaisella
Jatkuu…
• Sopimuksen purku hallinnan estymisen perusteella -> vuokralaiselle olennainen merkitys -> ei tule juurikaan kysymykseen
• Sopimuksen purku vuokranantajan vaihtumisen vuoksi
* vuokralaisella säännöllisesti kohde hallinnassa -> suojattu
Jatkuu..
• LHVL 50 § 3-kohta muu sopimusrikkomus
• Koskee vain vuokrasopimusta ja sen mukaista vuokrasuhdetta
• Yleinen sopimuksen purkuperuste -> oleellinen sopimusrikkomus -> kynnys korkealla
• LHVL:n pakottavat purkuperusteet riittäviä
Jatkuu..
• Sopimuksen purku sovitun vakuuden asettamatta jättämisen seurauksena LHVL 7 §
• LHVL 15 §:n purkuperuste: liikehuoneiston hallinnan saamisen estyminen
• LHVL 19 §: sopimuksen purkaminen korjaus- ja muutostöiden perusteella
• LHVL 34 § kohteen myynti-> osto-optio
VI.Tyypillisistä lausekkeista
• Vuokran sitominen rahoituskustannuksiin• LHVL 24 § mahdollistaa vuokran sitomisen
indeksiin -> toistaiseksi tai väh. 3 vuotta• Sitominen liikevaihtoon -> erityisesti
kaupan alalla• Liikevaihtosidonnainen vuokra on riskialtis,
jos sale and lease back on tapahtunut korkealla vieraalla pääomalla -> vipuvaikutus ei kestä suuria vaihteluja
Jatkuu..
• Yleisesti triple net lease –sopimuksissa on
sovittu vuokran olevan ensisijaisesti riippu-vainen vuokranantajan rahoituskustannuksista ja vain toissijaisesti se on indeksoitu (pätevä vuodesta 1981)
• Vuokra jaetaan yleensä pääoma- ja hoito-osaan• Voidaanko jossain olosuhteissa ko. sopimus-
ehtoa pitää kohtuuttomana ja sovitella LHVL 25 ja 5 §:n perusteella
Jatkuu..
• Kanne vuokranmäärän muuttamiseksi ratkaistava kokonaisharkinnalla
• KKO 1994:96 -> suhdannevaihteluilla ei merkitystä -> sopimustahon kannettava vastuunsa pitkissä sopimuksissa elinkeinoympäristön mahdollisesta muutoksesta
• maariski
Jatkuu..
• Sopimussakkojen käyttö sopimuksen tar-koituksen toteuttamisen varmistamiseksi
• Vuokralaisen suojaksi säädettyjen pakottavien säännösten kiertämiseksi se ei ole laillinen
• LHVL 52.3 § -> sopimusehto, jonka mukaan vuokraa maksettaisiin vielä vuokrasopimuksen tultua puretuksi, on mitätön