Boletín Oficial de Gipuzkoa Número 8 Fecha 14-01-1999 Página 444

7 ADMINISTRACION MUNICIPAL AYUNTAMIENTO DE DONOSTIA Aprobación definitiva de las Ordenanzas Complementarias de Edificación.

AYUNTAMIENTO DE DONOSTIA-SAN SEBASTIAN

Sección de Urbanización y Planeamiento

Aprobación Definitiva de las Ordenanzas Complementarias de Edificación.

El Excmo. Ayuntamiento, en sesión Plenaria celebrada el dia 23 de noviembre de 1998, acordó aprobar, con carácter provisional y definitivo, las Ordenanzas Complementarias de Edificación, redactadas por los Servicios Técnicos de Disciplina Urbanística.

El precedente acuerdo es definitivo, y pone fin a la vía administrativa, pudiendo interponerse contra el mismo Recurso Contencioso-Administrativo ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco en Bilbao, en el plazo de dos meses, contado a partir del día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial correspondiente, previa la comunicación al Ayuntamiento Pleno, prevista en el Artículo 110.3 de la Ley 30/1992 del Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 70.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local, a continuación se procede a publicar las citadas Ordenanzas.

ORDENANZAS COMPLEMENTARIAS DE EDIFICACION

CAPITULO 1.

ORDENANZAS COMPLEMENTARIAS DE EDIFICACION APLICABLES EN LAS «PARCELAS DE USO RESIDENCIAL» (Parcelas «a»)

SECCION 1.1. Condiciones de «habitabilidad general» de los locales aplicables en los edificios de «uso residencial» (Dimensiones de los espacios, requisitos funcionales generales y dotación básica de instalaciones. Parcelas «a»)

Artículo 1.Criterios de aplicación de las condiciones de «habitabilidad» (Parcelas «a»).

1.Prevalencia de la legislación general vigente referente a «condiciones de habitabilidad».

—Las condiciones que se establecen en la presente sección se aplicarán con carácter general en los edificios destinados a «usos residenciales» que se construyan al amparo del vigente Plan General, sin perjuicio de la prevalencia sobre ellas de la normativa de rango superior, en los casos en que esta última defina condiciones más restrictivas, o, niveles de exigencia mayores.

—De igual modo, cuando se construya al amparo del régimen de V.P.O., prevalecerán las normas establecidas al respecto por la legislación específica aplicable, en este caso, aun cuando las mismas resulten menos exigentes que las definidas por las presentes Ordenanzas.

Estas últimas se aplicarán con carácter subsidiario en aquellos aspectos no regulados por la normativa de V.P.O.

—Asimismo las ordenanzas se aplicarán en las operaciones de vaciado de edificios existentes y en la habilitación de locales para usos residenciales cuando estuvieran destinados a otros usos. En rehabilitación de locales destinados ya a usos residenciales, los servicios técnicos municipales podrán eximir del cumplimiento de alguna determinación, cuando no guarde proporcionalidad con el alcance de la actuación pretendida.

2.Excepciones.

—Las condiciones que se establecen en la presente sección se aplicarán con carácter «subsidiario» en las «parcelas a.100 De Asentamientos Residenciales Antiguos» y, en las «parcelas a.200 Residenciales de Ensanche» de las Areas afectadas por «planes especiales de protección» —de nueva formulación o formulados al amparo del anterior Plan General e incorporados al Plan General vigente—.

Asimismo, en estas Areas, con independencia de las determinaciones del planeamiento pormenorizado, el Ayuntamiento, previo informe de los Servicios Técnicos al respecto, podrá eximir excepcionalmente de la aplicación de aquellas disposiciones que resulten contradictorias con los objetivos de preservación establecidos. A tal efecto, y previa consulta al respecto, los citados servicios definirán la solución alternativa a adoptar.

Esta excepción no se aplicará en los casos de «sustitución» o «vaciado» de la edificación.

—Este mismo régimen se aplicará, a las edificaciones de «uso residencial» incluidas en el «Catálogo del Patrimonio Urbanístico» del vigente Plan General.

3.Cómputo de la «superficie útil».

En las «Parcelas a. De Uso Residencial», se entiende por «superficie útil» la del suelo de los locales de vivienda, trastero, garaje u otros usos, delimitada por el perímetro definido por la cara interior de sus cerramientos con el exterior o con otros locales de distinto uso.

Del cómputo de «superficie útil» queda excluida la superficie ocupada en la planta por los cerramientos interiores de la vivienda o local, fijos o móviles, por los elementos

estructurales y canalizaciones verticales, así como aquella en la que la «altura libre» sea inferior a 1,80 m.

A tal efecto, en las viviendas o locales iguales y dispuestos en columna vertical dentro de un mismo edificio, se considerará la media aritmética, de las superficies ocupadas en planta por los elementos estructurales y por las canalizaciones verticales, correspondientes a las viviendas situadas en plantas inferior y superior de la columna.

La «superficie útil» de la vivienda incluirá también la mitad de la superficie de suelo de los espacios exteriores cubiertos, de uso privativo de la misma, tales como balcones, terrazas, solanas, tendederos, porches, y otros.

La «superficie útil» de las plazas de garaje será la suma de la comprendida dentro del perímetro que define las mismas, más la correspondiente a vías de acceso interiores y carriles de rodadura, dividida por el número de plazas de garaje existentes.

Artículo 2.Condiciones de «habitabilidad» aplicables en los locales destinados al «uso de vivienda» (Parcelas «a»).

1.Programa mínimo de la «vivienda»:

—Dimensión total mínima (Excluido tendedero): 35,00 m²(u).

—Programa mínimo:

* Toda «vivienda» dispondrá, como mínimo, de los espacios diferenciados, destinados y acondicionados para los «usos» específicos establecidos, que, a continuación se relacionan:

Estancia, cocina, comedor.

Un dormitorio doble.

Un cuarto de baño.

Tendedero (O «patio» susceptible de ese uso con la misma superficie útil por vivienda).

2.Dimensiones mínimas de las habitaciones y elementos de la vivienda (Las superficies reseñadas incluyen las correspondientes a armarios empotrados):

—La estancia tendrá como mínimo 12 m² que serán 14 cuando incorpore comedor y 18 si incorpora cocina-comedor.

—La cocina tendrá como mínimo 5 m² que serán 7 cuando incorpore comedor.

—Superficies útiles mínimas de otras habitaciones:

Dormitorio (Individual): 6,00 m²(u).

Dormitorio (Doble): 10,00 m²(u).

Cuartos de baño:

Toda vivienda tendrá como mínimo un cuarto de baño con al menos bañera o ducha, inodoro y lavabo).

Tendedero: 1,50 x 0,85 m.

—Anchura libre mínima:

Pasillos: 0,90 m.

Escaleras interiores (a locales habitables): 0,80 m.

Dormitorios:

En general: 1,90 m.

Doble (Principal. Uno por viv. como mínimo): 2,60 m.

Cocina: 1,60 m.

Hueco de acceso a la vivienda: 0,80 m.

—Altura libre mínima (Incluso «plantas» «abuhardilladas»):

Cocina / Estancia / Comedor / Dormitorios.

70% de la «superficie útil» mínima exigida: 2,50 m.

Resto de la dimensión mínima exigida para la habitación 2,25 m.

Resto de las piezas de la vivienda.

(En toda la «superficie útil» mínima exigida para cada pieza): 2,25 m.

Puertas: 2,00 m.

3.Organización funcional.

—Los «dormitorios» y los «cuartos de aseo» deberán configurarse, en todo caso, como recintos independientes.

—No se podrá acceder directamente desde la «cocina» a los «cuartos de aseo», o a los «dormitorios».

—Todo «dormitorio» tendrá acceso desde los espacios de circulación, o, desde la «estancia», y, en ningún caso, dispondrá de acceso único desde otro «dormitorio».

—El acceso a los «cuartos de aseo» deberá efectuarse desde los espacios de circulación, salvo que, habiendo más de uno de estos servicios, uno de ellos cumpla esta condición, lo que permitirá que los demás puedan adosarse a «dormitorios», con acceso directo desde ellos.

4.Condiciones básicas de iluminación y ventilación.

En toda «vivienda» la «estancia», en cualquiera de sus modalidades, tendrá huecos a las «fachadas exteriores» del edificio, o, a un «patio de manzana», dando frente a un espacio en el que se podrá inscribir un círculo horizontal de Ø >= 8,00 m. tangente al plano de fachada en el eje vertical de alguno de dichos huecos (Determinación establecida, con ese rango normativo, en el artículo 3.1.5 de las Normas

Generales —Documento «B»— del vigente P.G.O.U.

Los espacios destinados a «dormitorios», «cocina», o «comedor», tendrán huecos de iluminación natural y ventilación abiertos directamente a las «fachadas exteriores», a «patios de manzana», o, a «patios interiores» que cumplan las condiciones de dimensión exigidas por el Plan General.

La superficie del conjunto de los huecos de cada habitación será como mínimo 1/8 de la superficie ésta, y, en todo caso, mayor de 1,00 m², y, los mismos serán practicables al menos en 1/3 de dicha superficie. Los huecos de iluminación de los dormitorios irán dotados de persianas, contraventanas, u, otro sistema que permita su oscurecimiento.

No se admitirá el cumplimiento de las exigencias de iluminación anteriormente establecidas a través del tendedero, en los casos en los que éste se sitúe en fachada, delante de cualquiera de las habitaciones reseñadas.

—Los «cuartos de aseo» tendrán huecos de ventilación de 0,40 m² de sección. Sin embargo, se podrán sustituir dichos huecos por alguno de los sistemas de ventilación establecidos en el artículo «10» del presente capítulo.

—Las «cocinas» dispondrán en todo caso de conductos de extracción de humos y vahos, de acuerdo con lo establecido en el citado artículo «10».

5.Escaleras interiores de las viviendas.

—Cumplimentarán las condiciones de «anchura libre» mínima establecidas en el epígrafe «2» del presente artículo. En el caso de «escaleras de caracol» dichas condiciones se medirán entre la cara externa del soporte central y el paramento o la barandilla exteriores.

—Anchura mínima de la «huella» (Sin contar el «vuelo»):

«Rampas» de directriz recta: 0,23 m.

«Rampas» de directriz curva: 0,22 m.

(Se medirá a 40 cm. de la línea interior del pasamanos).

—Altura máxima de la «tabica»: 0,21 m.

—Se autorizan las mesetas en ángulo, y partidas, y, las escaleras compensadas.

Artículo 3.Condiciones de funcionalidad aplicables en los espacios y elementos de acceso a las viviendas y en otros espacios de uso común (Parcelas «a»).

1.Condiciones aplicables con carácter general en los espacios y elementos de acceso.

—Se deberán cumplimentar los requisitos de «accesibilidad sin barreras» y «evacuación» establecidos por la legislación general aplicable, los cuales prevalecerán sobre las condiciones que resulten menos exigentes al respecto, contenidas en el presente artículo.

—Desde los espacios y elementos de acceso a las viviendas, de uso común del edificio, no podrán abrirse puertas de acceso a locales —en cualquiera de las plantas del edificio— que se destinan a usos diferentes de los de «vivienda», «usos auxiliares» o «asimilados» de éste, u, otros «usos autorizados» expresamente en los locales destinados de forma predominante a «vivienda».

—Los elementos comunes del edificio como cubiertas, cuartos de instalaciones, o patios —éstos, en los casos en que resulte materialmente posible—, serán accesibles desde los espacios de acceso de uso común del mismo.

—Altura libre mínima:

General: 2,40 m.

Huecos de paso y otros puntos críticos: 2,20 m.

—Anchura mínima: 1,00 m.

—El dimensionamiento y disposición de los espacios y elementos de acceso en el interior del edificio permitirán, en todo caso, el paso horizontal de un rectángulo de 2,00 m. x 0,70 m.

—Dotación de «ascensores»:

En los edificios existentes que no dispongan de este servicio, se podrán instalar ascensores en las cajas de escaleras o en los patios, siempre que éstos, una vez realizada la instalación, cumplimenten los requisitos dimensionales, y, las características exigidos por las presentes ordenanzas. Donde no pueda cumplirse lo antedicho, podrán autorizarse excepcionalmente, siempre que los huecos de iluminación -ventilación de los locales vivideros que viertan al patio no se vean afectados (frente libre en un mínimo de 2m). En tales casos el recorrido del ascensor se protegerá con elementos permeables tipo rejilla.

2.Portales.

—Abarcarán un cuadrado de 2m de lado por lo menos, junto a la puerta de acceso.

—La puerta de acceso al «portal» tendrá una anchura superior a la de la escalera a la cual se accede desde el mismo —o suma de ellas si hubiese varias—, con un mínimo de 1,40 m. de luz, pudiendo una de las hojas mantenerse fija con elementos de ferretería móviles.

—vLa dimensión del espacio de espera del ascensor —en «planta baja» anejo al «portal» o incluido en él, y, en cada una de las «plantas altas» servidas— será 1,20 m. x 1,20 m., como mínimo, medidos en el eje del acceso.

3.Escaleras de vecindad.

—Además de las propias de la normativa de protección de incendios, se aplicarán las siguientes determinaciones:

—En todo caso las escaleras recibirán ventilación e iluminación naturales desde «fachadas» o desde «patios». Se dispondrá, al menos, una ventana por «planta», de superficie mayor de 1,00 m².

Tendrán asimismo ventilación permanente en la parte superior —sección mínima 0,50 m. x 0,50 m.—, y dispondrán de entrada de aire en su extremo inferior, bien a través de la puerta del portal, o, a través de algún «patio» en la primera planta de la que arranquen las mismas.

—Anchura mínima del espacio de escalera (Entre paramentos): 2,20 m.

—Anchura mínima de las «rampas» (Para su medición se excluirán barandados y antepechos):

Hasta 8 viviendas servidas: 1,00 m.

Hasta 16 viviendas servidas: 1,10 m.

Más de 16 viviendas servidas: 1,20 m.

—Fondo mínimo de las mesetas:

Con puertas de acceso a locales o viviendas 1,20 m.

Resto de los casos: Anchura de la rampa.

—Se prohiben las mesetas en ángulo o partidas, y, las escaleras compensadas.

—«Barandillas» y «antepechos»:

No podrán ser escalables.

Altura mínima del «pasamanos»: 0,95 m.

(Se medirá en la vertical de la arista exterior de la «huella»).

Separación máxima entre «balaustres»: 0,12 m.

(Medida horizontalmente).

4.«Patios interiores».

(∅ < 8,00 m. o superficie < 100,00 m²).

—Condiciones generales de configuración:

Podrán cubrirse en su coronación con «claraboyas» siempre que se deje un espacio perimetral, libre o cubierto con un cierre de «lamas», entre la «claraboya» y dicha coronación, con una superficie mayor o igual al 10% de la superficie en planta del «patio».

Serán accesibles, de forma directa y cómoda, desde el interior del edificio.

Estarán dotados de sumidero de desagüe.

En ellos no podrá realizarse construcción alguna.

El piso del «patio» en ningún caso podrá estar situado a más de 0,50 m. por encima del nivel del suelo de la dependencia a iluminar o ventilar.

—Requisitos dimensionales mínimos según la función a que se destinan:

Instalaciones de servicios: No se establecen.

Ventilación de «aseos» y «baños»: ∅ >= 1,00 m.

Tendederos: ∅ >= 2,00 m.

Ventilación e iluminación de habitaciones destinadas a la «estancia» habitual y prolongada de personas: ∅ >= 3,00 m.; ∅ >= 1/6 h.

5.Trasteros bajo cubierta:

—Los locales bajo cubierta que se habiliten como trasteros tendrán acceso exclusivo por elemento común. Cuando estos locales tengan acceso desde una vivienda contigua se considerarán ampliación de vivienda y computables como aprovechamiento.En cualquier caso se vincularán registralmente de manera indisoluble a alguna vivienda.

6.Locales de uso complementario de vivienda:

—Son los locales en sótano y semisótano que se destinan a usos privados tales como actividades de estudio, juego, hobbies estando prohibido habilitarlos como habitación.

—Tendrán un acceso único, bien desde la vivienda colindante, bien desde elemento común.

—Para su ventilación podrán habilitarse cajones de obra adosados a la fachada. Se enrasarán al nivel de la urbanización mediante rejilla. Los huecos que puedan abrirse a estos cajones tendrán un alféizar situado a una altura no más abajo de 90 cm bajo el forjado de techo.

—Deberán vincularse registralmente de manera indisoluble a alguna vivienda.

Artículo 4.Condiciones de «habitabilidad» aplicables en los locales destinados al «uso de residencia colectiva» (Parcelas «a»).

—Los locales que se destinen al «uso de residencia colectiva» cumplimentarán las condiciones de habitabilidad exigidas por la normativa general y la legislación sectorial aplicables en cada caso en función de la modalidad específica del «uso residencial» a implantar.

—Asimismo, con carácter subsidiario, se aplicarán las condiciones establecidas al respecto para los locales destinados al «uso de vivienda» en el artículo precedente.

—Conjuntos de «apartamentos»:

Se considerarán como una modalidad del «uso de residencia colectiva» los conjuntos de «apartamentos» —viviendas con un máximo de dos dormitorios, y, «superficie útil» <= 60.00 m²(u)— que ocupen de forma exclusiva la «parcela» afectada; en los que se mantengan unas condiciones de propiedad unitarias —quedará excluida la «división horizontal» de la propiedad—; y, se exploten bajo una organización unitaria.

En ellos, asimismo, se deberán cumplimentar los requisitos siguientes:

—La «superficie de techo promedio mínima» de dichos conjuntos —no se aplicarán las limitaciones del número de «viviendas», o, de «tamaño promedio mínimo» establecidas por el «planeamiento» para la «parcela» afectada— será 45,00 m²(t)/viv.

—Deberán disponer en todo caso de las dotaciones siguientes:

Locales de «uso común»: >= 6,00 m²(t)/viv.

«Garajes»: >= 1,0 plz./viv.

La dotación de «garajes» establecida podrá reducirse o no será exigible en el caso de que el «conjunto de apartamentos» se destine a colectivos específicos —ancianos y otros— en los que resulten previsibles índices de tenencia de vehículos muy bajos.

Artículo 5. Condiciones de «habitabilidad» aplicables en los locales destinados a «usos diversos no residenciales» («Usos comerciales» y «usos asimilados». Parcelas «a»).

1.Condiciones de acceso.

—Todos los locales —situados en el «sótano primero», «semisótano», «planta baja», «entresuelo» o «planta primera»— destinados de forma predominante a «usos no residenciales» tendrán acceso directo desde el exterior del edificio, independiente de los espacios y elementos de acceso a las viviendas del mismo.

—Altura libre mínima

(Puertas y puntos críticos en recorridos de acceso y evacuación): 2,10 m.

—Anchura libre mínima

(Pasillos accesibles al público): 1,20 m.

—En los casos en los que el nivel del local sea diferente del nivel del acceso desde el exterior, y, dicha diferencia de rasantes se resuelva por medio de escaleras, éstas deberán situarse en el interior del local, y, se deberá disponer una meseta de 1,20 m. de fondo mínimo desde la puerta de acceso hasta el comienzo de las mismas.

2.«Altura libre» mínima de los espacios.

—Locales destinados al público:

Superficie <= 40,00 m²(u): 2,80 m.

Superficie >= 40,00 m²(u) y <= 80,00 m²: 3,00 m.

Superficie >= 80,00 m²: 3,20 m.

Locales destinados a «usos recreativos» u «hosteleros», en todos los casos.

(Salvo en los «altillos» autorizados) 3,20 m.

Espacios situados sobre o debajo de «altillos»: 2,40 m.

(Los «altillos» deberán quedar abiertos al resto del espacio accesible al público, su superficie será inferior al 70% de la superficie del espacio principal y se sumará a la de éste a los efectos de la determinación de la altura mínima exigida en el mismo).

Espacios auxiliares.

(Cuartos de aseo, roperos y otros, y, elementos de acceso a los mismos): 2,25 m.

—Otros locales principales no accesibles al público (Destinados a la estancia de personas):

Espacios situados sobre o debajo de «altillos»: 2,40 m.

Resto de los casos: 2,60 m.

—Dependencias auxiliares.

(Cuartos de aseo, almacén, archivos, y otros usos similares): 2,10 m.

3.Superficie útil mínima de los «locales»: 25,00 m²(u).

4.Superficie mínima de los espacios destinados al público: 18,00 m²(u).

5.«Altillos» en «plantas bajas» o «entresuelos».

Los «altillos» autorizados en las «plantas bajas» y «entresuelos» (Artículo 3.1.1. de las Normas Generales del Plan General) deberán cumplimentar las siguientes condiciones:

—Los locales en los que se dispongan deberán tener una «altura libre» mínima de 4,55 m.

—Deberán integrarse funcionalmente en el local en el que se construyan, y, constituirán con él una unidad registral inseparable.

—Superficie útil máxima de los «altillos»: <= 1/3 superficie del local principal.

—Distancia mínima desde el «altillo» a «fachadas» exteriores: 4,00 m. (Se autorizará, sin embargo, que el «altillo» llegue hasta la «fachada», en los tramos de ésta en que —por situarse la urbanización por encima del piso del local— el piso del «altillo» se sitúe a menos de 1,20 m. sobre la rasante de la urbanización exterior).

—Los espacios resultantes sobre y debajo del «altillo» deberán cumplimentar, de acuerdo con el uso al que se destinen, las condiciones de «altura libre mínima» establecidas en el apartado «2» del presente artículo.

6.Iluminación y ventilación.

—Los «locales» destinados a «usos no residenciales», en los que se prevea la estancia continuada de personas, dispondrán con carácter general de iluminación y ventilación «naturales».

A tal efecto, se dispondrán huecos practicables, al menos en 1/3 de la superficie de la parte del local para cuyo servicio se establezcan.

En caso de que la ventilación «natural» no reúna estos requisitos, se deberá disponer «ventilación forzada», con los requisitos que se establecen en la sección 1.2 de las presentes Ordenanzas, de tal forma que se asegure una renovación del aire mínima de cinco (5) volúmenes por hora.

—Los locales y dependencias dedicados exclusivamente a «cuartos de aseo», «trasteros», «almacenes», y, otros «usos» similares, podrán tener, únicamente, iluminación y ventilación artificiales. Esta responderá a alguno de los sistemas previstos para los «cuartos de aseo» de las «viviendas» en la citada sección 1.2.

—Las «cocinas» —en los locales que dispongan de ellas— contarán en todo caso con extracción de forzada de humos y vahos, de acuerdo con lo establecido en la citada sección 1.2.

7.Dotación de «cuartos de aseo».

—Los locales destinados a «usos de hostelería» o «recreativos» dispondrán en todo caso de «cuartos de aseo» para el servicio del público de acuerdo al dimensionamiento y dotación de servicios que se establecen en el apartado «2» del artículo «8» de las presentes Ordenanzas.

—Los «cuartos de aseo» podrán situarse en locales de «primer sótano» o «semisótano», y, tendrán obligatoriamente un «anteaseo», a través del cual se accederá a ellos, en el que se permitirá, exclusivamente, la disposición de «lavabos».

—El acceso a los «cuartos de aseo» no se podrá realizar de forma directa desde los lugares donde se elaboren, manipulen, o almacenen, alimentos —«cocinas», «oficios», «comedores», u otros— ni desde los locales destinados al público.

Artículo 6.Condiciones de funcionalidad aplicables en los locales destinados al «uso de garaje» (Parcelas «a»).

Dimensiones mínimas de plazas: 4,50 x 2,20 m.

(con cerramiento lateral el ancho mínimo será de 2,40 m.).

Plazas reservadas a minusválidos: 5,00 x 3,60 m.

1.«Garajes» de «1.ª categoría» (menos de 250 m²).

—Anchura mínima del acceso: 2,70 m.

—Longitud mínima de la «meseta» de espera: 4,50 m.

(6% de pendiente máx.).

—Pendiente máxima de las «rampas»: 20%.

—En «garajes» de superficie <= 100,00 m²(u) se admite la ventilación natural por comunicación directa del «garaje» con el exterior. En los demás casos, se resolverá de acuerdo con lo establecido en la sección 1.2 de las presentes Ordenanzas.

2.«Garajes» de «2.ª», «3.ª» y «4.ª» «categorías» (250-1000, 1000-2500, más de 2500 m²).

—Anchura de las vías de acceso.

(Rampas y vías sin servicio directo a plazas de aparcamiento):

* Garajes de «2.ª» y «3.ª» «categorías»:

Accesos de un sentido: 3,00 m.

Accesos de doble sentido: 5,00 m.

* Garajes de «4.ª categoría»:

Accesos de un sentido: 4,00 m.

Accesos de doble sentido: 6,00 m.

—Anchura de los pasillos de maniobra.

(Vías de servicio directo a plazas de aparcamiento):

* Garajes de «2.ª» y «3.ª» «categorías»: 4,70 m.

* Garajes de «4.ª categoría»: 5,00 m.

—Altura libre mínima:

Conjunto del local: 2,20 m.

Elementos singulares (Cuelges de vigas o instalaciones y otros similares): 2,00 m.

(No podrán afectar a las vías de acceso o pasillos de maniobra, ni, a más del 30% de las «plazas»).

—Características de las «rampas»:

* En el inicio de toda «rampa» de pendiente 8% se dispondrá una «meseta», la cual, en ningún caso podrá afectar, a espacios peatonales de «uso público» —aceras, porches, y otros similares—. Dicha «meseta» cumplirá los siguientes requisitos:

Anchura mínima: La establecida para los accesos.

Longitud mínima: 5,00 m.

Pendiente máxima: <= 4%.

* Pendiente de las «rampas»:

Garajes de «2.ª» y «3.ª» «categorías»:

«Rampas rectas»: <= 18%.

«Rampas curvas»: <= 15%.

Garajes de «4.ª categoría»:

«Rampas rectas»: <= 16%.

«Rampas curvas»: <= 12%.

Anchura mínima: La establecida para las vías de acceso.

(Con el sobreancho necesario en las «rampas»).

Radio de curvatura mínimo: 6,00 m.

(Se medirá en el eje del carril de circulación interior).

—En los «garajes» de «1.ª y 2.ª categoría» se podrá sustituir la «rampa» de acceso por un elevador mecánico. Se dispondrá una «meseta» de salida de características similares a las exigidas para las «rampas».

SECCION 1.2. Condiciones de calidad constructiva y funcionalidad de las instalaciones en los edificios de «uso residencial» (Parcelas «a»)

Artículo 7.Criterios generales de aplicación de las condiciones de calidad constructiva y funcionalidad de las instalaciones (Parcelas «a»).

—Todos los edificios destinados a «usos residenciales» deberán adecuarse a los principios generales de buena construcción, y, a la normativa general vigente, en relación a las características constructivas de las edificaciones, y, a la dotación y características de las instalaciones de servicio.

—A tal efecto, deberán reunir las condiciones mínimas exigidas por dicha normativa referentes a estabilidad estructural; seguridad frente a accidentes y siniestros; estanqueidad frente a la lluvia y la humedad; acondicionamiento térmico y acústico; ventilación de los locales y evacuación de humos y gases; y, dotación de servicios como redes de suministro de agua, saneamiento, electricidad, y telecomunicaciones, y, en su caso, de sumistro de gas.

—Dichas disposiciones prevalecerán, en el caso de que establezcan condiciones más restrictivas o niveles de exigencia mayores, sobre las que al respecto se definen en la presente sección.

Artículo 8.Acabado e instalaciones mínimas de los locales (Parcelas «a»).

1.Locales de «vivienda».

—Los suelos, techos y paredes de las «viviendas» contarán en todo caso con un revestimiento acabado.

—En las «cocinas» y «cuartos de aseo» dicho revestimiento será impermeable y lavable —de forma intensa y habitual— en suelos y paredes.

—Las «viviendas» estarán dotadas de las siguientes instalaciones mínimas:

Suministro de agua fría e instalación de agua caliente sanitaria.

Saneamiento de aguas pluviales y fecales.

Suministro de electricidad para alumbrado y usos domésticos.

Calefacción, incluidos los elementos calefactores. Alternativamente, se admitirá la disposición de una instalación eléctrica dimensionada para soportar un sistema de calefacción basado en esta fuente de energía.

Instalaciones de telecomunicación (Telefonía, y, canalizaciones y antena colectiva de radio y televisión.

2.Locales destinados a «usos no residenciales».

—Los locales destinados a «usos diversos no residenciales» estarán dotados de acometidas para los siguientes servicios e instalaciones mínimos:

Suministro de agua.

Saneamiento de aguas pluviales y fecales.

Suministro de electricidad.

Instalaciones de telecomunicación (Telefonía, y, canalizaciones y antena colectiva de radio y televisión).

—Los suelos, techos y paredes de los espacios destinados al público o a la estancia continuada de personas contarán en todo caso con un revestimiento acabado.

—En las «cocinas» y «cuartos de aseo» dicho revestimiento será impermeable y lavable —de forma intensa y habitual— en suelos y paredes.

—La dotación de «cuartos de aseo» en los locales destinados a «usos de hostelería» o «recreativos», y, su composición, se ajustarán a los criterios que se especifican a continuación, en función de la superfice de los espacios destinados al público:

Sup. <= 25 m²(u): Un «inodoro» con «anteaseo» dotado de «lavabo».

Sup. <= 50 m²(u): Dos «inodoros» —«hombres»/«mujeres»— con «anteaseo«común dotado de «lavabo».

Sup. <= 100 m²(u): Dos «cuartos de aseo» diferenciados — «hombres»/«mujeres»— dotados de «inodoro» y «lavabo» —recomendado «urinario» en el de «hombres»—.

Sup. <= 200 m²(u): Dos «cuartos de aseo» diferenciados —«hombres»/«mujeres»— dotados de «inodoro», «lavabo» y «urinario» el de «hombres», y, de dos «inodoros» y dos «lavabos» el de «mujeres».

Sup. >= 200 m²(u):

(Por cada 100 m²[u] adicionales):

* Se incrementará la dotación en un «inodoro» y en un «urinario» en el «cuarto de aseo» para «hombres», y, con un «inodoro» y un «lavabo» en el de mujeres.

—Los «cuartos de aseo» dispondrán de instalación de toallas de papel desechable o secador de manos de aire caliente, y, de dosificador de jabón.

—Los establecimientos de «hostelería» con «barra» de servicio al público, dispondrán en la misma de una o varias tomas de agua, y, de los correspondientes desagües.

Artículo 9.Instalaciones de saneamiento (Parcelas «a»).

—Todos los aparatos sanitarios, fregaderos, y, lavaderos dispondrán de desagües con cierre hidráulico, con sifones fácilmente accesibles y registrables.

—Se prohibe la instalación de trituradores de residuos conectados a la red de saneamiento.

—Se dispondrán en todo caso redes separadas para la evacuación de las «aguas pluviales» y las «aguas residuales».

—En el interior de la «parcela» los tramos de conducciones entre arquetas o pozos de registro, serán rectos y de pendiente uniforme.

—Los «garajes» contarán en todo caso con instalación de recogida de «aguas residuales», disponiéndose un sumidero por cada 200 m²(u) de superficie. Cada local dispondrá de un dispositivo «separador de grasas» que se conectará a la red de evacuación de «aguas residuales» de la «parcela» con anterioridad su vertido exterior.

—Cada una de las redes —de «pluviales» y de «residuales»— terminará en la correspondiente «arqueta sifónica» —única obligatoriamente— que se dispondrá, en todo caso, en el interior de la «parcela», para su posterior enlace con la red general, o, vertido a la instalación de depuración individualizada que la sustituya —«pozo filtrante» o instalación similar—.

Artículo 10. nstalaciones de ventilación y evacuación de productos de combustión. (Parcelas «a»).

1.Condiciones generales de las instalaciones.

—Instalaciones de ventilación:

Las instalaciones de chimeneas de ventilación con «colector general», deberán cumplimentar las condiciones siguientes:

Cada «colector» servirá a un máximo de siete (7) «plantas».

Los conductos —«colectores» y «conductos individuales»— serán verticales en la totalidad de su trazado y estarán construidos con materiales incombustibles.

Los «colectores» tendrán una sección mínima de 400 cm², y, los «conductos individuales», de 150 cm².

Los conductos estarán protegidos térmicamente del ambiente exterior para evitar pérdidas de temperatura que dificulten el tiro correcto de la chimenea.

No podrán acometer a los «colectores» de ventilación «conductos individuales» de evacuación de humos de combustión.

El «colector» deberá coronarse con un aspirador estático.

Asimismo, la instalación cumplimentará las determinaciones de la Norma Tecnológica «NTE-ISV. Instalaciones de Salubridad: Ventilación» vigente, o, las disposiciones que eventualmente la sustituyan.

—Instalaciones de evacuación de productos de combustión:

Las instalaciones de evacuación de humos y gases deberán cumplimentar las condiciones establecidas en las ordenanzas de protección de incendios, así como su normativa específica.

En nuevas construcciones o reformas integrales de edificios, se prohibe la evacuación de humos y gases a través de fachadas o patios.

Las chimeneas, sean individuales o colectivas, discurrirán hasta cubierta debiendo instalarse en el interior de los edificios.

Las chimeneas se rematarán como mínimo, 2 m por encima del alero y/o 1 m por encima de las cumbreras de tejados, muros o cualquier obstáculo distante menos de 10 m.

En edificios existentes, cuando no sea factible la instalación de chimenea a cubierta, podrá autorizarse la evacuación a fachada o patio, siempre que se trate de aparatos de tiro forzado, no autorizándose los de tiro natural.

Con independencia de los reglamentos específicos aplicables, el patio tendrá como mínimo 3 m² de superficie siendo inscribible un círculo de 1 m. de diámetro.

La ventilación mínima será de 2 m².

La distancia entre una salida de humos y huecos de ventilación frontales o laterales en ángulo agudo será 3 m; asímismo habrá 3 m. con los huecos de pared lateral si la salida de humos está a menos de 1 m. de dicha pared lateral.

Para huecos en el mismo paño será de 0,40 m.

Distancia entre salidas de humos convergentes 3 m.; divergentes o paralelas 0,60 m.

2.Locales destinados a «usos residenciales».

—Los cuartos de aseo que no tengan ventilación directa al exterior del edificio, deberán disponer de algunos de los siguientes sistemas de ventilación:

Ventilación por conducto, de acuerdo con las condiciones establecidas en el apartado anterior.

Ventilación forzada por medios mecánicos que garantice un caudal mínimo de 30 m³/hora y responda a un sistema oficialmente homologado.

Ventilación por «patios» de ∅ >= 1,00 m.

—Las cocinas dispondrán de los siguientes elementos de ventilación y evacuación de humos:

Un conducto destinado a la ventilación general del local para el que se admiten soluciones de «colector» general.

Un conducto independiente destinado a la evacuación activada de humos y gases procedentes de la cocina. Cuando la cocina esté incorporada a la estancia, dicho conducto deberá contar con un ventilador centrífugo que asegure la extracción de 300 m³/h.

Un conducto independiente para los gases de combustión del calentador o caldera de agua caliente y calefacción, en caso de que el mismo estuviera alojado en la cocina.

3.Locales destinados a «usos diversos no residenciales».

—Para la disposición de ventilación mecánica —la maquinaria necesaria, y, en su caso la de climatización, se deberá situar en el interior del local— se exigirá la presentación de un proyecto detallado de la instalación, suscrito por un facultativo competente en la materia.

En previsión de este tipo de necesidades, los edificios de nueva planta deberán disponer conducciones para ventilación de los locales destinados a usos «no residenciales» en «planta baja» o «entresuelo», independiente de las de las viviendas, con unas dimensiones mínimas de 1.000 cm² por cada 200 m²(t) de local.

—Los «cuartos de aseo», y, los «vestuarios» del personal ventilarán por algunos de los sistemas establecidos para los «cuartos de aseo» de las «viviendas».

—En los casos de actividades de «hostelería» o «recreativas» se exigirá con carácter general la disposición de ventilación «forzada».

Cuando los locales incorporen en el espacio de servicio al público, «cocina», «freidora», «asador», «plancha», «horno» u otra instalación similar, se deberá disponer obligatoriamente un conducto independiente de evacuación de humos y gases de sección mínima 200 cm². Dicho conducto deberá contar con un ventilador centrífugo que asegure la extracción de 300 m³/h.

En cualquier caso, las ventanas podrán ser practibles y utilizarse como soporte de ventilación natural en horas de actividad si se garantiza que no se transmiten o emiten al exterior ruidos u olores, y, utilizarse, en todo caso, con ese fin fuera de las horas de actividad.

En las «cocinas» se exigirán las mismas condiciones de «ventilación» y evacuación de humos y gases que se establecen para las «cocinas» de las «viviendas» en el apartado precedente.

4.Locales de «garaje».

Se estará a lo exigido por la NBE-CPI vigente.

Artículo 11.Control de vibraciones y ruidos (Parcelas «a»)

1.Anclaje de elementos que produzcan ruidos o vibraciones.

—En las «parcelas de uso residencial» se deberá garantizar que, la inmisión, en los locales contiguos o próximos, y, en las «viviendas» del edificio, de los ruidos y vibraciones de todo tipo que se produzcan en un determinado local, no supere los niveles establecidos por las disposiciones normativas generales y las ordenanzas municipales vigentes.

—La instalación y anclaje sobre la estructura del edificio, de los elementos susceptibles de producir ruidos o vibraciones —aparatos elevadores, instalaciones de climatización, instalaciones de distribución y evacuación de aguas, instalaciones de transformación de energía eléctrica, maquinaria industrial, y, otros— deberá resolverse con los dispositivos de amortiguación y corrección necesarios, y, en la correspondiente solicitud de licencia, se deberá justificar técnicamente la suficiencia de los mismos, a los efectos del cumplimiento de las disposiciones citadas.

—Las instalaciones de circulación de fluidos en régimen forzado —distribución y evacuación de agua, ventilación, climatización, aire comprimido y otros— dispondrán de dispositivos antivibratorios.

La conexión de los equipos de presión a conductos y tuberías, el anclaje de los primeros tramos de la red —y, si es necesario, de la totalidad de la misma— y, el paso de los conductos a través de elementos de fábrica, se realizarán mediante dispositivos elásticos que eviten la transmisión de ruidos y vibraciones a la estructura del edificio.

2.Aislamiento de los locales frente a la emisión de ruidos y vibraciones.

—Los locales en los que se alojen actividades o elementos susceptibles de producir ruidos o vibraciones deberán aislarse —incluyendo los orificios y mecanismos de ventilación del local, tanto en Invierno como en Verano— con los elementos insonorizantes y antivibratorios necesarios, de tal forma que la emisión de los mismos, al exterior, o, al interior de otros locales contiguos o próximos, no supere los niveles establecidos por las disposiciones normativas generales y las ordenanzas municipales vigentes.

A tal efecto, los locales citados, dispondrán, si fuese necesario, de un sistema de aireación forzada que permita el cierre total de los huecos al exterior durante el funcionamiento de la actividad o de los elementos que producen los ruidos o vibraciones.

Sin embargo, cuando el foco emisor del ruido sea un elemento puntual, el aislamiento exigido podrá limitarse a dicho foco emisor, si con ello se cumplimentan los niveles máximos de emisión autorizados.

—Con carácter general, en el caso de que la inmisión de ruidos en un local contiguo a aquel en el que los mismos se producen, supere los niveles establecidos en la normativa vigente, corresponderá a este último la obligación de incrementar el aislamiento o de reducir la emisión de ruidos para que la inmisión en el local contiguo se sitúe en los niveles autorizados.

—Todas las actividades cuyo funcionamiento produzca o pueda producir —con los huecos al exterior abiertos— niveles de emisión de ruidos por encima de lo establecido por las disposiciones generales y ordenanzas vigentes —entre ellas se considerarán en todo caso las «de hostelería» y «recreativas» de los «grupos» «II» y «III»— se deberán realizar con las puertas y ventanas cerradas, y, a tal efecto, dispondrán de un vestíbulo de acceso estanco, con la suficiente capacidad de absorción acústica, y, doble sistema de puertas.

Ambos conjuntos de puertas se dotarán de muelles de retención, al objeto de garantizar que solo una de ellas permanece abierta en cualquier momento, y, preferentemente, se situarán en planos ortogonales.

SECCION 1.3.Condiciones de seguridad aplicables en los edificios de «uso residencial» (Parcelas «a»)

Artículo 12.Criterios de aplicación de las condiciones de seguridad (Parcelas «a»).

—En las «parcelas a. de usos residenciales» se aplicarán las disposiciones de la legislación general vigente respecto a condiciones de «seguridad», y, entre ellas, de forma específica, la «Norma Básica de la edificación NBE-CPI de Condiciones de Protección contra Incendios».

Dichas disposiciones prevalecerán, en los casos en los que establezcan condiciones más restrictivas o niveles de exigencia mayores, sobre el contenido de las presentes Ordenanzas.

—Asimismo se aplicará lo establecido de forma específica en las «Ordenanzas para la Prevención de Incendios».

Artículo 13.Protección de huecos y desniveles (Parcelas «a»).

—En los edificios que ocupen las «parcelas de usos residenciales», los huecos y desniveles, siempre que puedan representar para las personas peligro de caída, estarán protegidos por un antepecho o una barandilla de 0,95 m. de altura.

—El diseño de la defensa será tal que no permita pasar un círculo de diámetro 12 cm.

Si se diseñan barras horizontales que puedan escalarse, el plano de desarrollo de la defensa tendrá una inclinación hacia el interior del vuelo de al menos un 15% respecto a la vertical.

Artículo 14.Salidas a tejados y cubiertas (Parcelas «a»).

—Todo edificio de «uso residencial» dispondrá de una salida directa y de fácil accesibilidad desde cada caja de escalera al tejado, cuyas dimensiones mínimas serán de 0,80 m. x 0,80 m.

La misma se deberá poder abrir fácilmente, sin empleo de llaves o cerraduras, y su apertura se realizará hacia el exterior.

Cuando esta salida recaiga a una cubierta inclinada, dispondrá en su parte interior o exterior de argollas o barras fijas donde se puedan sujetar los arneses o cuerdas de seguridad de los posibles usuarios.

SECCION 1.4.Condiciones generales de tratamiento estético aplicables en las «parcelas de uso residencial» (Parcelas «a»)

Artículo 15.Homogeneidad en el tratamiento exterior de las edificaciones (Parcelas «a»).

—Se exigirá un tratamiento arquitectónico unitario y homogéneo del exterior de las edificaciones, que incluirá la composición y terminación de los «elementos permanentes» de las fachadas de los «entresuelos», «plantas bajas», «semisótanos» y «sótanos», aun cuando los mismos se destinen a «usos no residenciales» de carácter variable a lo largo de la vida útil del edificio.

—Cualquier modificación del tratamiento de fachadas de un edificio —se considerarán como tales, en las «plantas altas», la modificación del revestimiento, el cambio de materiales o diseño de carpinterías, antepechos y balcones, y el cierre de terrazas; y, en las «plantas bajas», la modificación de los «elementos permenentes»— se planteará con un criterio unitario, exigiéndose la presentación de un plano de la fachada completa resultante.

El Ayuntamiento, sin embargo podrá dispensar del cumplimiento de esta obligación si la escasa importancia de la modificación a realizar lo hiciera innecesario. Por el contrario si la modificación a realizar fuera más relevante, o el edificio tuviera una posición singular o preeminente, el Ayuntamiento podrá exigir un proyecto suscrito por arquitecto.

—El pintado de «fachadas» o de los distintos elementos de un edificio o conjunto de edificación unitario, se deberá realizar de forma homogénea y manteniendo los colores y tonos originales. En otro caso se exigirá un estudio específico del tratamiento de fachada previsto.

El Ayuntamiento podrá prohibir la pintura restringida a una parte de los mismos —por ejemplo de los elementos pertenecientes a una sola vivienda— en los casos en los que resulte previsible una discordancia notoria con el acabado del resto de la fachada.

—No se autorizan en fachada las antenas de telecomunicaciones, calderas, calentadores, armarios,unidades de acondicionamiento de aire ni siquiera redes de distribución de instalaciones, salvo cuando sea estrictamente nacesario por imposición legal.

En casos extraordinarios, donde no exista otra alternativa factible, se podrán autorizar este tipo de elementos, siempre que se planteen para todo el conjunto de la fachada, no presenten vuelos y se oculten mediante elementos fijos tipo celosía.

Artículo 16.Tratamiento de cubiertas (Parcelas «a»).

—Por encima de la «cubierta» de las edificaciones podrán sobresalir únicamente los siguientes elementos:

Conductos de humos o de ventilación, antenas de telecomunicaciones, pararrayos, lucernarios paralelos al plano de «cubierta» —con un límite de 0,40 m. sobre dicho plano—, y, otros elementos e instalaciones auxiliares similares.

Las «buhardillas» y «torreones», exclusivamente, cuando se autoricen de forma expresa por el «planeamiento pormenorizado» vigente.

En las «parcelas a.200» —salvo en las Areas en las que el «planeamiento» lo prohiba de forma expresa— y, en las «a.300», los cuartos de ascensores y las instalaciones de climatización.

Rótulos y anuncios, en los casos y condiciones, que se especifican en el artículo 21 de la presente sección.

—Las antenas de telecomunicaciones se instalarán obligatoriamente en cubierta, guardando un retranqueo mínimo de 2 metros respecto del alero.

La «altura» de las antenas de telecomunicaciones, con carácter general, será inferior a un 1/3 de la «altura de edificación» de los edificios sobre los que se sitúen, incluyendo en la estimación de esta última «altura» los «áticos», si existiesen. La «altura» de la antena se medirá —con independencia de la posición del punto de apoyo de la misma— a partir del «nivel de referencia superior» para la medición de la «altura de edificación».

Sin embargo, en el caso de «parcelas» ocupadas por «usos no residenciales» que presenten demandas singulares en este aspecto, las cuales obligen —necesariamente— a la disposición de antenas de mayor tamaño, el Ayuntamiento podrá autorizarlas, imponiendo, si se considerase oportuno, condiciones respecto a su configuración y emplazamiento.

Artículo 17.Tratamiento de los muros medianeros (Parcelas «a»).

Los muros «medianeros» —incluso en los casos de eventual provisionalidad— deberán terminarse en todo caso con el mismo material básico que el resto de las fachadas del edificio del que forman parte.

Artículo 18.Tratamiento de los tendederos (Parcelas «a».

—Los tendederos deberán situarse en «patios interiores», en los casos en que éstos existan, o en el espacio «bajo cubierta» si fuese posible habilitarlos.

—Si las citadas soluciones no fuesen viables, se dispondrán en fachada, eligiéndose obligatoriamente la correspondiente a «patios de manzana» cuando éstos existan. En estos casos, deberán cubrirse con elementos que eviten la vista de la ropa tendida desde el exterior y cuyo diseño deberá integrarse en el conjunto de la fachada del edificio.

Artículo 19.Tratamiento de las fachadas de las «plantas bajas» (Parcelas «a»).

1.Fachadas de las «plantas bajas».

—Los proyectos de nueva edificación deberán incluir entre sus definiciones el tratamiento de los elementos macizos de la fachada de la «planta baja» del edificio, los cuales deberán quedar terminados con el resto del mismo.

—Estos elementos se considerarán como «elementos permanentes» de la fachada, y, su diseño y tratamiento de materiales —los cuales serán de difícil deterioro— se deberán resolver de manera coherente con el conjunto del edificio.

Para su modificación —que no podrá afectar separadamente a alguno de ellos— se exigirá la presentación de un estudio del diseño completo de la fachada resultante, que garantice la coherencia y unidad de tratamiento de la misma.

2.Porches.

—Los techos de los «porches» de «uso público» o «comunitario» serán, objeto de un adecuado tratamiento estético, y, se resolverán con terminaciones de calidad y durabilidad adecuadas, y con una configuración ordenada y regular de los elementos estructurales vistos y del alumbrado. Se prohíbe expresamente la disposición de desagües vistos, y, los falsos techos de escayola.

—De igual modo, el revestimiento de los pilares de los «porches» deberá realizarse con materiales sufcientemente durables, y, de manera coordinada con el resto de la fachada.

3.Marquesinas.

Las marquesinas de los locales de «planta baja» de una misma parcela se colocarán a la misma altura, pudiendo adoptar el Ayuntamiento las disposiciones oportunas sobre su diseño y tratamiento, con el fin de asegurar una adecuada homogeneidad compositiva en el conjunto del edificio.

Artículo 20.Tratamiento de los «patios interiores».

Los paramentos verticales de los «patios interiores» se terminarán con materiales de color claro, de forma que se garantice una adecuada reflexión de la luz y una conservación y limpieza fáciles.

Artículo 21.Rótulos y anuncios (Parcelas «a»).

Se autoriza con carácter general la disposición de rótulos en las partes ciegas de la fachada de las «plantas bajas». Tendrán un saliente inferior a 5,0 cm., y, una superficie inferior a 0,75 m². Fuera de estas condiciones, la disposición de rótulos y anuncios en las «parcelas a», se ajustará a los siguientes requisitos:

a) «Parcelas a.100»

Se autorizarán, exclusivamente, en las condiciones establecidas en el siguiente apartado para los edificios «catalogados» en las «parcelas» «a.200» y «a.300», sin perjuicio de la aplicación prevalente de lo que determine al respecto el «planeamiento pormenorizado» vigente en el Area afectada.

b) «Parcelas» «a.200» y «a.300»

Los rótulos y anuncios —que podrán ser luminosos pero no intermitentes— podrán disponerse en las «fachadas» y en las «cubiertas», en las siguientes condiciones:

—En las «fachadas» los rótulos y anuncios se situarán paralelamente a las mismas, tendrán un saliente máximo de 0,25 m., estarán situados a una altura mínima de 3,00 m., y, en su extremo superior no podrán sobrepasar la rasante del suelo de la «primera planta», ni sobresalir del frente de «fachada» del local al que correspondan. Se establecerán en concordancia con la composición de la «fachada», y, sin alterar ni deformar su configuración general, y, no podrán invadir los elementos «permanentes» verticales de la misma en la «planta baja» ni situarse perpendicularmente a ella.

En los casos de edificios ocupados por «usos no residenciales» en su totalidad, o, en su «planta primera», los rótulos y anuncios podrán disponerse con un saliente máximo de 0,25 m., en las partes ciegas de la «fachada», afectando exclusivamente a las «plantas altas» ocupadas por los «usos» citados. Esta posibilidad no se autorizará en los edificios «catalogados».

—En las «cubiertas», los rótulos y anuncios, tendrán una altura máxima de 3,20 m. a partir del «nivel de referencia superior» para la medición de la «altura de edificación» del edificio, y, una longitud inferior al 50% del frente de la «fachada» correspondiente. Esta posibilidad, de igual modo, se excluye en los edificios «catalogados».

c) «Parcelas» «a.400» y «a.500»

Los rótulos y anuncios se autorizan, exclusivamente, en los casos de ocupación completa del edificio por «usos no residenciales», y, su disposición en las edificaciones, se ajustará a lo establecido en el apartado precedente para las «parcelas» «a.200» y «a.300» en esos casos.

Asimismo, podrán disponerse en los espacios no edificados de la «parcela». En tal caso deberán respetar las condiciones de «retiro» respecto al lindero de «parcelas» colindantes aplicables a la «parcela», sus dimensiones serán inferiores a 3,20 m. x 3,20 m., y, su extremo superior, se situará a una altura inferior a 4,50 m. sobre la rasante de la urbanización.

Artículo 22.Separaciones y cierres de fincas (Parcelas «a»).

—La separaciones de fincas y los cierres que limiten con la vía pública, se construirán con «muro de fábrica» o con «verja» sobre «muro» —altura mínima 0,50 m.—y podrán tener una altura máxima de 2,00 m., siendo la del «muro» no superior a 1,20 m. en los que limiten con la «vía pública».

Las alturas referidas —salvo que el «planeamiento pormenorizado» establezca otras determinaciones— se contarán:

En los de separación de fincas, desde el nivel del terreno en la finca en la que este resulte más elevado (En el momento de la «aprobación definitiva» de las presentes Ordenanzas).

En los cierres lindantes con «espacios públicos», desde el nivel de éstos. Se exceptúan los casos en los que el nivel del terreno en la «parcela» objeto del cierre se sitúe por encima del de los «espacios públicos», en los cuales se tomará como referencia el nivel de la «parcela».

—Los muros deberán terminarse con piedra natural o «ladrillo cara vista», de acuerdo con las soluciones establecidas en el «Catálogo de Elementos de Urbanización y Mobiliario Urbano» aprobado por el Ayuntamiento. Se prohiben las terminaciones con enfoscados pintados, y, las de bloques de hormigón vistos.

El Ayuntamiento, sin embargo, previo informe favorable de los Servicios Técnicos, podrá admitir otros tratamientos alternativos.

Artículo 23.Conservación y ornato de los espacios de uso privado no edificados sobre rasante (Parcelas «a»).

—Los jardines, patios o espacios libres de propiedad particular se mantendrán obligatoriamente en adecuadas condiciones de conservación y ornato, y, se dotarán de las condiciones de urbanización necesarias —recogida de aguas pluviales, alumbrado, y otras—.

—Sólo se admitirán construcciones destinadas a «usos auxiliares» del «uso característico» en los casos y condiciones que expresamente se autoricen por el planeamiento, y respecto de las cuales el Ayuntamiento podrá exigir la adopción de formas concretas, determinados materiales de cerramiento, o, colores de terminación, que se adapten mejor al entorno.

SECCION 1.5.Condiciones generales de dominio aplicables en las «parcelas de uso residencial» (Parcelas «a»)

Artículo 24.Régimen general de dominio (Parcelas «a»).

—Las «parcelas de uso residencial» serán objeto de dominio privado en las condiciones y con las limitaciones que se establecen en la presente sección.

—Sin perjuicio de lo establecido en el epígrafe anterior, dentro de las referidas parcelas podrán existir bienes de «dominio público» o de carácter «patrimonial» de la Administración.

Artículo 25.Condiciones relativas a la aplicación de las servidumbres de «uso público» (Parcelas «a»).

—En cada caso, se cederán al Ayuntamiento los derechos reales de «servidumbre de uso público» y «paso de conducciones de infraestructuras de servicios» establecidos por el «planeamiento».

—Las «servidumbres de uso público» de circulación peatonal y estancia establecidas por el planeamiento sobre las «parcelas de uso residencial», se ejercerán sin ninguna restricción, y, en los ámbitos afectados, no se permitirá la construcción o colocación de elementos que den lugar a las citadas restricciones, salvo que el Ayuntamiento lo autorice expresamente previa concesión administrativa.

—Estas disposiciones serán asimismo aplicables a las «parcelas de uso residencial» ya desarrolladas, en las que se consolidan las «servidumbres de uso público» existentes, aún cuando las mismas no se señalen de forma expresa en el planeamiento urbanístico correspondiente.

—En las áreas sometidas a «servidumbre de uso público», corresponderán al Ayuntamiento los costes del servicio y el mantenimiento del alumbrado público —se excluirán los puntos de luz adicionales o innecesarios instalados por los propietarios de la parcela—, del mantenimiento de los acabados superficiales —pavimentos, revestimientos con excepción de los de las fachadas de locales, y, techos—.

Asimismo corresponderá al Ayuntamiento —o a las compañías suministradoras correspondientes— el mantenimiento de los elementos de las redes de infraestructuras generales que afecten a la parcela.

En esas áreas, por el contrario, será, a cargo de los propietarios, la conservación de las fachadas interiores de los porches, los elementos estructurales, los aislamientos, y, las impermeabilizaciones, así como, en su caso, la de las acometidas a la «parcela» de las redes de servicios urbanos.

Artículo 26.Colocación de elementos de servicio y señalización en las fachadas (Parcelas «a»).

—El Ayuntamiento podrá instalar, suprimir o modificar, a su cargo, en las «parcelas de uso residencial», y los propietarios vendrán obligados a consentirlo, soportes, señales y cualquier otro elemento de servicio de interés general cuando esa implantación resulte necesaria o conveniente, y, no existan alternativas adecuadas de implantación de los mismos en los «espacios públicos».

—Siempre que, por realización de obras, o, derribos, en las fincas o edificios, se vieran afectados dichos elementos constitutivos de servidumbre pública, vendrá obligado el propietario de la finca, a mantener el servicio provisional durante la ejecución de las obras, y, a la reposición de los elementos afectados, en las condiciones que le sean señaladas por el Ayuntamiento.

Artículo 27.Servidumbres entre parcelas (Parcelas «a»).

1.Condiciones generales.

Las «parcelas de uso residencial» y las edificaciones que las ocupen estarán sujetas a las servidumbres precisas para que los propietarios de otras «parcelas» puedan ejercer plena y libremente los derechos que dimanan del planeamiento.

2.Servidumbre de paso de alcantarillado.

—Los propietarios de aquellas fincas que, por su situación respecto del colector de saneamiento o, en su defecto, cauce próximo, no puedan efectuar la conexión debida sin atravesar otras pertenecientes a distinto dueño, podrán instalar las tuberías necesarias en dichas fincas ajenas, con el trazado y en las condiciones que causen menos perjuicios y molestias, y, resarciendo al propietario afectado el importe de los gastos que se originen.

—La aprobación de las presentes Normas producirá los efectos previstos por el art. 64 de la Ley del Suelo.

3.«Zapatas» de cimentación en edificaciones colindantes.

—En la zona de confluencia de dos edificaciones colindantes, las «zapatas» de cimentación podrán ser comunes, ocupando la superficie correspondiente en cada una de las parcelas afectadas.

A estos efectos se considerará que existe entre dichas «parcelas» una servidumbre recíproca activa y pasiva.

4.Servidumbres de acceso a garajes.

—En los casos que se señalan expresamente en el planeamiento vigente, los accesos y garajes de las «parcelas de uso residencial» —o en su caso la propia parcela si aquellos no se hubiesen construido— quedarán sometidos a la servidumbre de acceso a los garajes de las parcelas colindantes establecidos.

—Si fuese necesario para su ordenación, se tramitará un «estudio de detalle», constituyéndose registralmente la servidumbre por vía reparcelatoria, o en su caso, expropiatoria, siendo de aplicación a tal efecto lo previsto en el artículo 64 de la Ley del Suelo.

Artículo 28.Vinculaciones de propiedad obligatorias (Parcelas «a»).

Los espacios «bajocubierta» no computados a los efectos del «aprovechamiento edificatorio», no podrán registrarse en ningún caso como elementos de propiedad independientes.

Dichos espacios, deberán configurarse, en caso de no ser objeto de división, como elementos en copropiedad anejos a la «comunidad» que configuren las viviendas, y, o, los demás usos que ocupen el edificio; y, en caso de subdivisión en elementos diferenciados, como anejos inseparables de las viviendas y demás locales en que se haya dividido el edificio.

CAPITULO 2.

ORDENANZAS COMPLEMENTARIAS DE EDIFICACION APLICABLES EN LAS

PARCELAS DE «USO NO RESIDENCIAL» (Parcelas «b», «c», «e», «g» y «h»)

Artículo 29.Aplicación subsidiaria en las «parcelas» de «uso no residencial» (Parcelas «b», «c», «e», «g» y «h») de las ordenanzas establecidas para las «parcelas de uso residencial».

—En las «parcelas de uso no residencial» se aplicarán con carácter subsidiario las Ordenanzas formuladas en el capítulo anterior para las «parcelas a. de uso residencial», en todos aquellos casos y aspectos en que dicha aplicación resulte procedente, y, congruente, en función de las características de las «parcelas» y de las construcciones que las ocupen o vayan a ocupar.

—En los casos en los que se susciten conflictos de interpretación sobre la procedencia o congruencia de tal aplicación, el Ayuntamiento, previo informe al respecto de los Servicios Técnicos Municipales,

definirá los criterios de aplicación, o, eventualmente, la inaplicación de las citadas Ordenanzas a las «parcelas de uso no residencial» afectadas.

Artículo 30.Condiciones de «habitabilidad general» aplicables en los edificios de «uso no residencial» (Dimensiones de los espacios, requisitos funcionales generales y dotación básica de instalaciones. Parcelas «b», «c», «e», «g» y «h»).

—Se aplicarán, con los criterios establecidos en el artículo 29, las condiciones de habitabilidad general establecidas en la sección 1.1 para las «parcelas a. de uso residencial».

—En las «parcelas de uso no residencial» se autoriza la disposición de «altillos» en las condiciones establecidas en el artículo 5 para las «parcelas a. de uso residencial», exclusivamente, cuando se sitúen en «Zonas A. de Uso Residencial».

Asimismo, podrán disponerse «altillos» en las «parcelas» «b.100 de Industria Intensiva», y, «b.200 de Industria Especial» asimilables a las «parcelas b.100», que se sitúen en «zonas B. de Uso Industrial», con las siguientes condiciones:

Los locales en los que se dispongan deberán tener una «altura libre» mínima de 4,55 m

Deberán integrarse funcionalmente en el local en el que se construyan, y, constituirán con él una unidad registral inseparable.

Superficie útil máxima de los «altillos»: <= 1/4 superficie del local principal; <= 75m²(t).

Los espacios resultantes sobre y debajo del «altillo» deberán cumplimentar, de acuerdo con el uso al que se destinen, las condiciones de «altura libre mínima» establecidas en el apartado «2» del artículo 5.

Artículo 31.Condiciones de calidad constructiva y funcionalidad de las instalaciones aplicables en los edificios de «uso no residencial» (Parcelas «b», «c», «e», «g» y «h»).

—Se aplicarán, con los criterios establecidos en el artículo 29, las condiciones de calidad constructiva y funcionalidad de las instalaciones establecidas en la sección 2.1.2 para las «parcelas a. de uso residencial».

—Además de las disposiciones generales contenidas en el artículo «7», que se aplicarán íntegramente en la totalidad de los casos, se aplicarán a los edificios «no residenciales», las condiciones referentes a «acabados», «dotación mínima de instalaciones», «características de las instalaciones de saneamiento» y «ventilación», y «control de ruidos y vibraciones», establecidas con carácter general para las «edificaciones residenciales».

—En los «locales» de los edificios «no residenciales» que se destinen a «usos» de «residencia colectiva», «usos diversos no residenciales», y, «garage», se aplicarán, asimismo, las Ordenanzas dirigidas de forma específica a los «locales» destinados a esos mismos «usos» en las edificaciones «residenciales».

De igual modo, en los locales que se destinen a «usos» asimilables por su contenido efectivo a los «usos residenciales» —«residencias», «hoteles» y otros— se aplicarán, las condiciones dirigidas de forma específica a los locales de «vivienda».

Artículo 32.Condiciones de seguridad aplicables en los edificios de «uso no residencial» (Parcelas «b», «c», «e», «g» y «h»).

Se aplicarán con carácter general las condiciones de seguridad establecidas en la sección 1.3 para las «parcelas a. de uso residencial».

Artículo 33.Condiciones de tratamiento estético aplicables en los edificios de «uso no residencial» (Parcelas «b», «c», «e», «g» y «h»).

1.«Parcelas no residenciales» situadas en determinadas «zonas de uso global».

En las «parcelas de usos no residenciales» situadas en «Zonas A. de Uso Residencial», en «Zonas C. de Usos Terciarios», y, en «Zonas G. de Equipamiento Comunitario» englobadas en desarrollos de Suelo Urbano de densidad media o alta (1), se aplicarán con carácter general las condiciones de tratamiento estético establecidas en la sección «1.4» para las «parcelas a. de uso residencial».

(1) En el planeamiento general vigente, se considerarán como tales las «zonas» siguientes:

«C.000/AL.05 Lardi Alde»

«C.000/AM.08 Anoeta»

«C.000/IB.19 Zapatari Sur»

«C.000/IN.01 Marrutxipi»

«C.000/MB.03 Gomistegi»

«G.000/AL.04 Altza Gaina»

«G.000/AL.16 Putxuzulo»

«G.000/AM.08 Anoeta»

«G.000/AO.07 Campus Universitario Norte»

«G.000/IB.03 y 04 Campus Universitario Sur»

«G.000/IB.12 Loistarain Berri»

«G.000/IB.18 Fundación Matia»

«G.000/IN.01 Marrutxipi»

2. «Parcelas no residenciales» situadas en otras «zonas de uso global».

En las «parcelas de usos no residenciales» situadas en otras «zonas de uso global», en los Suelos Urbano y Urbanizable, se aplicarán las condiciones de tratamiento estético establecidas en los artículos de la sección «1.4» para las «parcelas a. de uso residencial» que se relacionan a continuación:

* «15.Homogeneidad en el tratamiento exterior de las edificaciones».

* «16.Tratamiento de cubiertas».

(Se autorizará con carácter general la implantación en «cubiertas» de cuartos de ascensores e instalaciones de climatización, y, no se aplicarán las restricciones establecidas a la implantaciones de antenas de telecomunicación, anuncios y rótulos.)

* «17.Tratamiento de los muros medianeros».

* «22.Separaciones y cierrres de fincas».

(Se aplicarán las condiciones de regulación de la altura de los cierres, pero no las de regulación de tratamientos y materiales de los mismos)

* «23.Conservación y ornato de los espacios no edificados sobre rasante».

Artículo 34.Condiciones de dominio (Parcelas «b», «c», «e», «g» y «h»).

Se aplicarán con carácter general cuando sean de aplicación, las condiciones de dominio establecidas en la sección 1.5 para las «parcelas a. de uso residencial».

CAPITULO 3.

ORDENANZAS COMPLEMENTARIAS DE EDIFICACION APLICABLES EN SUELO NO URBANIZABLE

Artículo 35.Configuración básica de las edificaciones.

—Las edificaciones se ajustarán, en cuanto a su configuración general y volumetría, a las tipologías de las construcciones rurales tradicionales existentes en el Término Municipal.

—Deberán responder a una volumetría simple, incluida la cubierta, que será inclinada a 2, 3 ó 4 «aguas», con la pendiente máxima autorizada del 40%. Se prohiben expresamente las soluciones amansardadas.

En las «cubiertas», se autoriza, sin embargo, la disposición de «buhardillas» por encima de la «altura de edificación» establecida, las cuales deberán ajustarse a las siguientes condiciones:

Retranqueo mínimo: 2,00 m.

Frente total de «fachada»: 35% de la longitud de la «fachada».

Frente máximo por elemento: 2,50 m.

Separación mínima entre elementos >= 80% frente del elemento.

«Altura en fachada» máxima.

(Sobre la «altura» del «alero» de la edificación) 3,20 m.

«Altura de aleros» máxima de la «buhardilla».

(Sobre la «altura» del «alero» de la edificación) 2,30 m.

Artículo 36.Condiciones respecto al tratamiento exterior de las edificaciones y al acondicionamiento de su entorno.

1.Tratamiento de las edificaciones.

—Como material de «cubierta» se utilizará preferentemente la teja cerámica de color natural, en cualquiera de sus modalidades, incluyendo la teja «romana» o «mediterránea», y, las de «arcilla prensada», prohibiéndose expresamente la utilización de pizarra y la de losetas asfálticas.

—Como material de fachadas se utilizará preferentemente el revoco pintado y la piedra —calizas o areniscas— prohibiéndose expresamente las terminaciones de ladrillo hueco o bloque de hormigón vistos.

—El Ayuntamiento, previo informe técnico al respecto, podrá prohibir la utilización de materiales cuyo color, textura y formas de acabado difiera ostensiblemente de los utilizados en las construcciones rurales tradicionales.

2.Acondicionamiento del entorno de las edificaciones.

—Los cierres de fincas serán preferentemente de piedra; revocados —pintados o con terminaciones específicas como «tirolesas» y otras similares—; metálicos —vallas o alambradas—; de estacas y alambre; o, vegetales.

Se prohiben con carácter general, los muros —de cierre o de contención de tierras— de hormigón visto de baja calidad, y, los de bloque de hormigón.

—Para aminorar el impacto en el paisaje de las nuevas edificaciones, se exigirá la plantación de arbolado de especies autóctonas en su entorno. Se deberá plantar como mínimo un árbol por cada 15 m²(t) de superficie edificada.

Asimismo, se deberá plantar arbolado de las características señaladas en las «playas» de aparcamiento con un número de plazas superior a diez, disponiendo un árbol cada dos plazas de aparcamiento, como separación de las mismas.

Artículo 37.Condiciones de «habitabilidad general», «calidad constructiva», «funcionalidad de las instalaciones», estética, y «seguridad» de los locales.

1.Los locales que se edifiquen en el Suelo No Urbanizable cumplimentarán las condiciones de «habitabilidad general», «calidad constructiva», «funcionalidad de las instalaciones» y «seguridad» establecidas en los capítulos precedentes del presente título para las «parcelas edificables» en los Suelos Urbano y Urbanizable, en todos aquellos casos y aspectos en los que dicha aplicación resulte procedente, y, congruente, en función de las características de las construcciones y de los «usos» a los que se destinen.

Cumplimentarán, asimismo, las «Ordenanzas para la prevención de incendios». En lo que respecta a las condiciones de «estética» aplicables, las edificaciones destinadas a «usos residenciales», «terciarios», o de «equipamiento», se asimilarán a las «parcelas a.500» en Suelos Urbano y Urbanizable.

2.Los edificios destinados a la «explotación agraria» se ajustarán a estos efectos a las normas y disposiciones establecidas por los organismos competentes —Departamento de Agricultura y Pesca de la Diputación Foral de Gipuzkoa—.

Artículo 38.Saneamiento de aguas residuales.

1.Las edificaciones en Suelo No Urbanizable que no dispongan de red de saneamiento de aguas fecales en sus proximidades a la que realizar sus vertidos, deberán disponer de instalaciones de depuración de aguas residuales adecuadas, debiéndose realizar la limpieza y mantenimiento oportuno de las mismas.

2.Las instalaciones de saneamiento en las edificaciones destinadas exclusivamente a «vivienda», o, a «vivienda» y «explotación agraria» de carácter familiar, constarán de una fosa séptica o pozo equivalente (Emscher, Imboff, o similar), y, un filtro bacteriano.

El efluente de la depuración podrá ser infiltrado en el terreno —deberá asegurarse en tal caso la no contaminación del agua freática— o, vertido a un curso natural en las condiciones establecidas por la vigente legislación.

La infiltración se realizará por medio de zanjas rellenas de material filtrante, o, dotadas de tubos porosos, con una superficie mínima de terreno afectada de 40 m²/hab.

Las fosas sépticas se adecuarán en cuanto a tipología, dimensionamiento y diseño constructivo, a los criterios establecidos en la publicación «Sistemas de tratamiento de aguas residuales para núcleos

aislados» realizada por la Viceconsejería de Medio Ambiente del Gobierno Vasco, o, en caso de que las mismas se establezcan, a las disposiciones legales vigentes.

3.Las instalaciones requeridas en las edificaciones destinadas a «usos» diferentes del de «vivienda» o «explotación agraria» familiar, deberán ser objeto de un proyecto específico que deberá recibir la aprobación del Ayuntamiento, y, demás los Organismos competentes. El mismo deberá garantizar la evacuación del vertido en las condiciones exigidas por la legislación vigente.

En el caso de construcciones dedicadas a «explotaciones ganaderas intensivas», se exigirá la presentación de una propuesta detallada de los sistemas de almacenamiento y eliminación de residuos que se vayan a adoptar en la explotación, en la que se contemplen como mínimo los siguientes aspectos:

—Emplazamiento propuesto para los estercoleros y fosas de purines, situándolos en zonas alejadas de cursos de agua. A estos efectos, se extremarán las precauciones en las zonas calizas para evitar la contaminación de aguas subterráneas.

—Cantidad anual prevista de residuos sólidos y/o líquidos producidos en la explotación, en función de las especies de ganado.

—Período de tiempo previsto de almacenamiento de los residuos en los depósitos.

—Tipos y capacidades de los estercoleros y fosas propuestos para el adecuado almacenamiento de los residuos durante el período previsto. (Los paramentos de éstos deberán ser impermeables para impedir filtraciones de los estiércoles almacenados).

Método propuesto para la eliminación de los estiércoles, utilizando, en cualquier caso, sistemas que no provoquen efectos contaminantes. En el caso de que los estiércoles se destinen al vertido en los terrenos de la explotación, la dosis máxima admisible será 30 m³/Ha. al año. Si no se dispone de terrenos suficientes para el vertido, se especificarán las soluciones de eliminación alternativas.

A la vista de la propuesta, el Ayuntamiento valorará la misma, admitiéndola si resultare correcta, requiriendo al propietario para que la complete o rectifique en aquellos aspectos que estuvieran incompletos o fuesen incorrectos, o rechazándola por inadecuada o ineficaz para la resolución de los objetivos de la misma.

4.Los vertidos a los cauces naturales, en todo caso, deberán ser depurados previamente y cumplimentar las condiciones que determine la Comisaría de Aguas.

Artículo 39.Reposición de la capa vegetal.

En las excavaciones de todo tipo que se realicen en Suelo No Urbanizable, el titular de las obras deberá reponer la vegetación natural, incluyendo la capa de tierra vegetal necesaria en aquellas superficies de terreno en las que, por causa de las obras, la misma hubiese sido destruida.

DISPOSICION FINAL

Las presentes Ordenanzas entrarán en vigor, una vez recaída la resolución de aprobación definitiva y cumplimentados los requisitos de publicación establecidos en la legislación vigente.

DISPOSICION DEROGATORIA

Quedan derogadas cuantas normas de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en las presentes Ordenanzas.

Donostia-San Sebastián, a 7 de diciembre de 1998.—El Director de Urbanismo, Carlos Azcoaga.

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