s.c. europroducts s.r - citr.ro piata a activelor mentionate mai sus din ... bunuri mobile -...
TRANSCRIPT
Pagina 0
2012
2REv121065 / 03.08.2012
RAPORT DE EVALUARE
S.C. EUROPRODUCTS S.R.L Statia de betoane, concasare - sortare Lugoj
Client: S.C. EUROPRODUCTS S.R.L
Destinatar: ADUNAREA GENERALA A CREDITORILOR
Datele, informatiile si continutul prezentului raport fiind confidentiale, nu
vor putea fi copiate in parte sau in totalitate si nu vor fi transmise unor terti
fara acordul scris si prealabil al S.C. CS INVEST CONSULTING S.R.L. al
clientului si al destinatarului.
- August 2012 -
S.C. EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 1
Red:ATV
REZULTATELE EVALUARII
Scopul raportului de evaluare consta in estimarea valorii de piata in ipoteza continuitatii
activitatii si a valorii de piata in ipoteza vanzarii fortate a activului – statie betoane si sortare Lugoj -
apartinand S.C. EUROPRODUCTS S.R.L la data de referinta a evaluarii – 27.04.2012.
Desi conform Standardelor Internationale de Evaluare – IVS 2011 „o vanzare fortata este o descriere
a situatiei in care are loc schimbul si nu un tip al valorii distinct”, la solicitarea clientului s-a estimat o valoare
de piata a activelor mentionate mai sus din patrimoniul S.C. EUROPRODUCTS S.R.L. in ipoteza
vanzarii fortate, in conditiile descrise in sinteza raportului de evaluare, pe care le presupune o astfel de
circumstanta (lipsa unei perioade adecvate de marketing, vanzarea bucata cu bucata, cumparator
motivat obisnuit, vanzator extrem de motivat sa vanda etc).
Pentru atingerea acestui scop s-a pornit de la misiunea de evaluare indicata de catre client si
de la situatia particulara a societatii comerciale care, din punct de vedere juridic, este in procedura de
insolventa. Activitatea de evaluare a fost adaptata la specificul activelor din componenta patrimoniului
S.C. EUROPRODUCTS S.R.L. In cadrul prezentului raport de evaluare s-au analizat activele corporale ale statiei de betoane
Lugoj – teren, constructii si stocuri (piese de schimb) apartinand SC EUROPRODUCTS SRL,
conform listelor din contabilitate primite si a inventarului de stocuri pus la dispozitie de catre
reprezentantul societatii.
S.C. EUROPRODUCTS S.R.L. detine in patrimoniu urmatoarele active corporale situate in
localitatea Lugoj, jud. Timis – analizate in cadrul acestui raport de evaluare:
Nr.
crt Denumire active –Statie betoane Lugoj
1 Teren ( S = 38.910 mp)
2
Constructii (cladire laborator si birouri, atelier mecanic
si intretinere, etc. )
3
Bunuri mobile - specifice activitatii de exploatare a
agregatelor din rau si statiei de betoane
4 Stocuri – piese de schimb utilaje si echipamente
In scopul atingerii obiectivului propus s-au luat in considerare prevederile Standardelor
Internationale de Evaluare – IVS 2011, activitatea de evaluare fiind adaptata la specificul activelor din
componenta patrimoniului evaluat al S.C. EUROPRODUCTS S.R.L., avand in vedere si caracteristicile
speciale ale societatii in prezent (situatia juridica, situatia activelor); toate analizele si estimarile au fost
efectuate in conformitate cu standardele de evaluare internationale, cu legislatia actuala, si cu starea si
perspectivele obiectivului.
Ca rezultat al cercetarii si analizei realizate, valoarea de piata in ipoteza continuitatii activitatii
a activului EUROPRODUCTS – statie de betoane si sortare Lugoj, la data de 27.04.2012 este
(rotunjit):
VPiata ACTIVE = 650.000 EUR (cca. 2,84 mil. RON)
S.C. EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 2
Red:ATV
Valoarea de piata in ipoteza vanzarii fortate a activului EUROPRODUCTS – Statia de betoane si
sortare Lugoj
Conform IVS Cadrul General: „Termenul de „vanzare fortata” se utilizeaza deseori in situatiile
cand un vanzator este constrans sa vanda si, in consecinta, nu are la dispozitie o perioada de marketing
adecvata. Pretul care ar putea fi obtinut in aceste situatii va depinde de natura presiunii asupra vanzatorului si
de motivele pentru care nu poate sa aiba la dispozitie o perioada de marketing adecvata.
In estimarea valorii de vanzare fortata (indicatie asupra unui pret obtenabil in caz de vanzare
fortata) s-a pornit de la estimarea valorii de piata a activului EUROPRODUCTS si s-au luat in
considerare decotari suplimentare, astfel incat valoarea de vanzare fortata sa tina cont de cadrul
special in care ar avea loc vanzarea.
Vvanzare fortata ACTIV = 447.000 EUR (cca. 1,93 mil. RON)
In estimarea valorii de vanzare fortata pentru fiecare activ in parte s-a tinut cont de cadrul
special in care ar avea loc vanzarea:
intreprinderea isi inceteaza activitatea, de unde rezulta ca aceasta nu mai genereaza venituri, ci
doar costuri (paza, intretinere, inventariere, marketing etc.);
vanzarea se face intr-o perioada de timp limitata sever;
conditiile reale ale pietei sunt cele curente (dobanzi bancare in medie de cca. 7-8 % pe an, numar
limitat de investitori, numar limitat de investitori, criza economico-financiara, oportunitati diverse
si multiple de investitii – oferta supraabundenta etc.);
necesar de perioada indelungata de expunere pe piata la vanzare. Tinand cont de conjunctura
specifica in care ne aflam, intervalul de timp pentru realizarea unui marketing adecvat este de cca.
9-12 luni, poate depasi chiar si un an.
cumparatorul actioneaza prudent si in cunostinta de cauza;
vanzatorul este extrem de obligat sa vanda;
cumparatorul este motivat obisnuit;
cumparatorul se considera ca actioneaza in cel mai bun interes al sau;
plata se face cash;
pretul nu este influentat de aranjamente financiare speciale sau facilitati sau de cineva interesat in
vanzare;
activele se vand bucata cu bucata.
realizarea valorii de vanzare fortata ar putea necesita mai mult timp; avand in vedere faptul ca
activele se vand pe componente, suma rezultata ar putea fi diminuata deoarece ar putea ramane
stocuri fara interes pentru clienti etc. Tabelul 1 – Rezultatele evaluarii
Nr.
crt Denumire activ
Valoare de
piata
propusa
(euro)
Valoare de
piata
propusa
(lei)
Vanzare
fortata
(euro)
Vanzare
fortata
(lei)
1 Imobilizari ( teren + constructii +
utilaje) 624,587 2,732,381 429,536 1,879,091
2 Stocuri 25,510 111,599 17,860 78,132
Total 650,097 2,843,980 447,396 1,957,223
S.C. EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 3
Red:ATV
Avand in vedere valorile estimate pot fi precizate urmatoarele:
Toate analizele si valorile au fost indicate la data de 27.04.2012 – data de referinta
comunicata de catre client;
Valorile au fost estimate pe baza considerentelor prezentate in cadrul prezentului raport;
Valoarea este o predictie;
Valoarea este subiectiva;
Evaluarea este o opinie asupra unei valori;
Cursul valutar luat in considerare in calcule a fost de 4.3747 RON/EUR aferent datei de
27.04.2012 - data de referinta a evaluarii.
S.C. EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 4
Red:ATV
CERTIFICARE
Prin prezenta se certifica faptul ca:
Afirmatiile sustinute in prezentul raport sunt reale si corecte;
Analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si
conditiile limitative si se constituie ca analiza nepartinitoare;
Evaluatorul nu are niciun interes actual sau de perspectiva in proprietatea care face obiectul
acestui raport, nu are niciun interes personal si nu este partinitor fata de vreuna din partile
implicate;
Remunerarea evaluatorului nu se face in functie de exprimarea unei valori prestabilite sau
care ar favoriza dorinta clientului de obtinere a unui rezultat dorit sau de aparitia unui
eveniment ulterior;
Acest raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei valori minime/maxime,
solicitare venita din partea beneficiarului sau a altor persoane care au interese legate de
beneficiar sau de aprobarea unui imprumut;
In deplina cunostinta de cauza, analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in
conformitate cu cerintele Standardelor Internationale de Evaluare – IVS 2011 si cu cerintele
“Codului deontologic al profesiei de evaluator” care este o anexa la Statutul ANEVAR;
Evaluatorul certifica faptul ca utilizarea raportului de evaluare intocmit poate fi insotita de
verificarea lui in conformitate cu Ghidul de Evaluare GE1 Verificarea evaluarilor;
Evaluatorul certifica faptul ca a efectuat personal inspectia patrimoniului care face obiectul
raportului;
In prezent, evaluatorii sunt membri titulari si acreditati ANEVAR si au indeplinit programul
de pregatire profesionala continua;
Prin prezenta evaluatorul certifica faptul ca este competent sa efectueze acest raport de
evaluare.
Evaluatorii au incheiate asigurari de raspundere profesionala la ALLIANZ TIRIAC
ASIGURARI S.A.
Cu stima,
Alin Tiberiu Vulea SORIN POPA
expert evaluator ANEVAR expert evaluator ANEVAR
M.T.A. – E.P.I. M.A.A. – E.P.I, E.I., M.B.A, MRICS, REV
S.C. EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 5
Red:ATV
CUPRINS
1. PREMISELE EVALUARII ......................................................................................................................................... 6
1.1. OBIECTUL, SCOPUL SI UTILIZAREA EVALUARII. INSTRUCTIUNILE EVALUARII ......................... 6 1.2. DREPTURILE DE PROPRIETATE EVALUATE ............................................................................................. 6 1.3. BAZA DE EVALUARE. TIPUL VALORII ESTIMATE .................................................................................. 6 1.4. DATA EVALUARII ............................................................................................................................................ 7 1.5. MONEDA RAPORTULUI. MODALITATI DE PLATA ................................................................................ 7 1.6. INSPECTIA PROPRIETATII ............................................................................................................................. 7 1.7. RISCUL EVALUARII ......................................................................................................................................... 8 1.8. SURSELE DE INFORMATII UTILIZATE ........................................................................................................ 8 1.9. CLAUZA DE NEPUBLICARE .......................................................................................................................... 9 1.10. RESPONSABILITATEA FATA DE TERTI....................................................................................................... 9 1.11. IPOTEZE SI CONDITII LIMITATIVE .............................................................................................................. 9
2. PREZENTAREA DATELOR ................................................................................................................................... 12
2.1. IDENTIFICARE PROPRIETATE. LOCALIZARE. DESCRIEREA PROPRIETATII IMOBILIARE ....................................... 12 2.2. DESCRIEREA ECHIPAMENTELOR ......................................................................................................................... 13
3. ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE ............................................................................................................ 15
3.1. PROPRIETATI IMOBILIARE .......................................................................................................................... 15 DESCRIEREA PIETEI ............................................................................................................................................................ 16
Aspecte sociale .......................................................................................................................................................................... 17 Aspecte economice .................................................................................................................................................................... 17
Analiza cererii ............................................................................................................................................................ 18 Analiza ofertei competitive ...................................................................................................................................... 18 Echilibrul pietei .......................................................................................................................................................... 18 3.1.1. EVALUAREA TERENURILOR ................................................................................................................. 19 3.1.2. EVALUAREA CONSTRUCTIILOR .......................................................................................................... 21
3.2. IMOBILIZARI CORPORALE MOBILE ......................................................................................................... 23 3.3. STOCURI ........................................................................................................................................................... 26 3.4. CONCLUZII ...................................................................................................................................................... 26
4. ANEXE ........................................................................................................................................................................ 28
4.1. FOTOGRAFII ......................................................................................................................................................... 28 4.2. ELEMENTE DE CALCUL........................................................................................................................................ 32 4.3. OFERTE COMPARABILE VANZARE TERENURI ..................................................................................................... 49 4.4. DOCUMENTE – COPII EXTRASE CF ...................................................................................................................... 51
LISTA TABELELOR
Tabelul 1 – Rezultatele evaluarii ........................................................................................................................................ 2 Tabelul 2 – Echipamente si utilaje aferente statiei de betoane si concasare – sortare Lugoj .................................... 14 Tabelul 3 – Procedura de evaluare a terenurilor ............................................................................................................ 21 Tabelul 4– Rezultatele evaluarii terenului ...................................................................................................................... 21 Tabelul 5– Procedura de evaluare a constructiilor......................................................................................................... 22 Tabelul 6 – Rezultatele evaluarii constructiilor .............................................................................................................. 22 Tabelul 7 – Procedura de evaluare a imobilizarilor corporale mobile ........................................................................ 25 Tabelul 8 - Procedura de evaluare a stocurilor .............................................................................................................. 26
S.C. EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 6
1. PREMISELE EVALUARII
1.1. OBIECTUL, SCOPUL SI UTILIZAREA EVALUARII. INSTRUCTIUNILE EVALUARII
Obiectul evaluarii il constituie activele corporale si stocurile aferente statiei de betoane,
concasare si sortare Lugoj apartinand societatii S.C. EUROPRODUCTS S.R.L
Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piata in ipoteza continuitatii
activitatii si a valorii de piata in ipoteza vanzarii fortate a activului - statie de betoane si concasare –
sortare Lugoj, aflat in patrimoniul EUROPRODUCTS S.R.L in vederea informarii Adunarii Generale
a Creditorilor. Prezentul Raport de evaluare se adreseaza:
EUROPRODUCTS S.R.L, in calitate de client;
ADUNARII GENERALE A CREDITORILOR si CASA DE INSOLVENTA
TRANSILVANIA, in calitate de destinatar.
Avand in vedere Statutul ANEVAR si Codul deontologic al profesiunii de evaluator,
evaluatorul nu-si asuma raspunderea decat fata de client si fata de destinatarul lucrarii.
1.2. DREPTURILE DE PROPRIETATE EVALUATE
Dreptul de proprietate evaluat in prezentul raport este dreptul de proprietate integral asupra
activului delimitat din patrimoniul S.C. EUROPRODUCTS S.R.L – statia de betoane, concasare si
sortare Lugoj:
o Proprietatile imobiliare constau in teren si constructiile aferente (teren cu
suprafata de 38910 mp cu cladirea laborator si birouri, atelier mecanic si atelier
intretinere);
o Imobilizarile corporale mobile constau in utilaje si echipamente specifice
domeniului de activitate – exploatare agregate din rau – nisip si pietris;
o Stocuri – care constau in principal din piese de schimb folosite la intretinerea
utilajelor si echipamentelor.
Evaluarea acestora are loc in ipoteza lipsei de sarcini.
1.3. BAZA DE EVALUARE. TIPUL VALORII ESTIMATE
Tinand cont de specificul misiunii de evaluare, in cadrul prezentului raport de evaluare au fost
luate in considerare prevederi ale Standardelor Internationale de Evaluare:
IVS 2011 Cadrul General: “Valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ ar putea fi
schimbat la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie
nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza,
prudent si fara constrangere.”
IVS 2011 Cadrul General: „Termenul de „vanzare fortata” se utilizeaza deseori in situatiile cand
un vanzator este constrans sa vanda si, in consecinta, nu are la dispozitie o perioada de marketing
adecvata. Pretul care ar putea fi obtinut in aceste situatii va depinde de natura presiunii asupra
vanzatorului si de motivele pentru care nu poate sa aiba la dispozitie o perioada de marketing adecvata.
De asemenea, ar putea reflecta consecintele asupra vanzatorului cauzate de imposibilitatea de a vinde in
perioada disponibila. Cu exceptia cazului cand natura presiunii si motivul constrangerilor asupra
S.C. EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 7
Red:ATV
vanzatorului sunt cunoscute, pretul obtenabil intr-o vanzare fortata nu poate fi estimat intr-un mod
realist. Pretul pe care un vanzator il va accepta intr-o vanzare fortata va reflecta mai degraba situatiile
lui speciale, decat cele ale vanzatorului ipotetic hotarat, din definitia valorii de piata. Pretul obtenabil
intr-o vanzare fortata are numai intamplator o legatura cu valoarea de piata sau cu orice alte tipuri ale
valorii definite in acest standard, o vanzare fortata este o descriere a situatiei in care are loc schimbul si
un tip al valorii distinct.”
IVS 230 Drepturi asupra proprietatii imobiliare “Dreptul asupra unei proprietati imobiliare
confera titularului dreptul de a poseda, folosi si dispune de teren si constructii. Exista trei tipuri de
baza ale dreptului asupra proprietatii imobiliare:
o Dreptul absolut asupra oricarei suprafete de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut
de a poseda si a dispune de teren si de orice cladiri existente pe aceasta, in mod perpetuu, supus
doar unor drepturi subordonate si unor ingradiri stabilite prin lege;
o Un drept subordonat care confera titularului dreptul exclusiv de folosinta a unei suprafete de
teren sau cladiri, pentru o anumita perioada, de exemplu conform clauzelor unui contract de
inchiriere;
o Un drept de folosinta a terenului sau cladirilor, fara un drept exclusiv de folosinta, de exemplu
dreptul de trecere pe teren sau de a-l folosi numai pentru o anumita activitate.
(…) valoarea se ataseaza mai degraba dreptului asupra proprietatii imobiliare, decat fizic, terenului si
cladirilor.”
IVS 220 Imobilizari corporale mobile: „Imobilizarile corporale mobile reprezinta imobilizari
corporale care sunt detinute de o entitate pentru a fi utilizate in productia de bunuri sau prestarea de
servicii, pentru a fi inchiriate tertilor sau pentru a fi folosite in scopuri administrative si care se
preconizeaza sa fie utilizate pe o perioada de timp. (...) Cele trei abordari principale in evaluare descrise
in IVS – Cadrul general pot fi aplicate pentru evaluarea imobilizarilor corporale mobile.”
1.4. DATA EVALUARII
La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul preturilor si situatiilor
patrimoniale ale S.C. EUROPRODUCTS S.R.L corespunzatoare datei de 27.04.2012 (data de referinta
a evaluarii) la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre
evaluator.
Evaluarea a fost realizata in cursul lunilor iulie - august 2012.
1.5. MONEDA RAPORTULUI. MODALITATI DE PLATA
Valoarea este exprimata in EUR si in RON la data de referinta a evaluarii (27.04.2012) avand
in vedere cursul de 4.4652 RON/EUR.
In estimarea valorii se ia in considerare plata integrala in numerar (cash) la data evaluarii,
fara conditii deosebite de plata.
1.6. INSPECTIA PROPRIETATII
Inspectia proprietatii a fost realizata de catre evaluator Tavi Sarbu – expert evaluator MAA –
in cursul lunii mai 2012 insotiti de catre reprezentanti ai EUROPRODUCTS S.R.L, care au furnizat si
S.C. EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 8
Red:ATV
informatiile necesare evaluarii. Nu s-au realizat investigatii privind eventualele contaminari ale
cladirilor, terenului sau amplasamentelor invecinate.
1.7. RISCUL EVALUARII
In conformitate cu Red Book – RICS, GN 5: “(...) toate evaluarile sunt opinii ale pretului care ar fi
obtinut intr-o tranzactie la data evaluarii, luand in considerare ipotezele prezentate. Avand in vedere ca este
vorba despre o opinie, gradul de subiectivitate pe care aceasta il implica variaza semnificativ, la fel ca si gradul
de certitudine (probabilitatea ca opinia evaluatorului sa fie aceeasi cu pretul obtinut intr-o vanzare efectiva, la
data evaluarii). Aceste variatii pot aparea din cauza caracteristicilor specifice ale proprietatii, a localizarii
acesteia sau altor informatii disponibile evaluatorului. Acestea nu reflecta calificarea profesionala sau judecata
evaluatorului”
Ca si surse ale incertitudinii, standardele de evaluare mentioneaza instabilitatea pietei:
“Crizele macroeconomice sau politice neprevazute pot avea un efect brusc si dramatic asupra pietei, manifestat
fie prin panica la vanzare sau la cumparare, fie prin tendinta de a nu tranzactiona pana cand nu este evident
modul in care preturile vor evolua pe termen lung. In cazul in care data evaluarii succede o astfel de perioada,
informatiile pe care se bazeaza evaluarea pot fi confuze, incomplete sau inconsistente, cu efect inevitabil asupra
certitudinii evaluarii.”
Aceasta este situatia actuala pe piata, deoarece criza financiara a generat un blocaj in
tranzactiile de pe piata imobiliara. Prin urmare, tranzactiile comparabile adecvate nu sunt frecvente
si necesita o analiza complexa pentru a ajunge la o valoarea estimata. Gradul de incertitudine in acest
caz este mai ridicat in comparatie cu o evaluare efectuata in conditii normale de piata.
Alt aspect al situatiei actuale este acela ca, desi valorile de piata au scazut doar intr-o anumita
masura si asteptarile vanzatorilor se pare ca s-au stabilizat la acel nivel, nu se finalizeaza tranzactii.
Avand in vedere faptul ca nu se mai aplica legile normale ale pietei, este putin probabil ca preturile
vor scadea pana cand vor indeplini asteptarile cumparatorilor. Mai degraba se preconizeaza ca
vanzatorii vor prefera sa astepte pana cand piata se va stabiliza, si doar atunci vor vinde
proprietatile.
Desi am analizat in detaliu toate informatiile disponibile si ne-am folosit expertiza pentru a
ajunge la o concluzie fundamentata in ceea ce priveste valoarea de piata a proprietatii evaluate, ne
simtim obligati sa va aducem la cunostinta gradul ridicat de incertitudine al evaluarii, in
conformitate cu GN 5, capitolul 3 din standardele de evaluare RICS – Red Book.
1.8. SURSELE DE INFORMATII UTILIZATE
Documente puse la dispozitie de conducerea companiei S.C. EUROPRODUCTS S.R.L
privind:
o Lista de inventar privind existenta faptica a activelor - stocuri inventariate de catre
administratorul judiciar
o Liste din contabilitate privind imobilizarile corporale aferente activului;
o Copii extrase carti funciare
Datele si informatiile pentru estimarea costului de inlocuire brut precum si a costurilor
necesare reparatiilor si amenajarilor au fost extrase din „Catalogul pentru Cladiri industriale,
comerciale si agricole. Constructii speciale” si ”Metoda costurilor segregate”, autor C.Schiopu,
editat de IROVAL, acestea fiind ajustate in functie de preturile de construire de pe piata locala
S.C. EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 9
Red:ATV
Informatii culese de la dealeri de utilaje si echipamente specifice activitatii de exploatare a
agregatelor si site-uri de specialitate cu oferte da vanzare noi si second hand de produse
similare (www.minutemachine.com, www.auto-line.eu)
Informatii culese pe teren de catre evaluator (privind pozitionarea, zona in care sunt
amplasate activele imobilizate ale societatii si istoricul amplasamentelor, stare fizica);
Informatii privind piata imobiliara culese de la agentii imobiliare (Immocentrum,
Intermedius) si site-uri de specialitate www. Publi24.ro
Alte informatii necesare existente in bibliografia de specialitate;
Documentele si informatiile referitoare la S.C. EUROPRODUCTS S.R.L au fost puse la
dispozitia evaluatorului de catre reprezentantul administratorului judiciar al societatii, dl. Gabriel
Iorgulescu, care poarta intreaga responsabilitate in ceea ce priveste veridicitatea si corectitudinea
informatiilor furnizate. Evaluatorii nu isi asuma niciun fel de raspundere pentru datele puse la
dispozitie de catre reprezentantii societatii si nici pentru rezultatele obtinute in cazul in care acestea
sunt viciate de date incomplete sau gresite.
1.9. CLAUZA DE NEPUBLICARE
Raportul de evaluare sau oricare alta referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus intr-un
document destinat publicitatii fara acordul scris si prealabil al evaluatorului cu specificarea formei si
contextului in care urmeaza sa apara.
Publicarea, partiala sau integrala, precum si utilizarea lui de catre alte persoane decat clientul
si destinatarii atrage dupa sine incetarea obligatiilor contractuale.
1.10. RESPONSABILITATEA FATA DE TERTI
Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informatiilor furnizate de catre
conducerea S.C. EUROPRODUCTS S.R.L, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind
responsabilitatea clientului.
Raportul este confidential, strict pentru destinatar si client, iar evaluatorul nu accepta nicio
responsabilitate fata de o terta persoana, in nicio circumstanta.
1.11. IPOTEZE SI CONDITII LIMITATIVE
Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de
evaluare sunt urmatoarele:
Ipoteze:
Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catre
reprezentantii EUROPRODUCTS S.R.L si au fost prezentate fara a se intreprinde verificari
sau investigatii suplimentare. Informatia furnizata de catre terti este considerata de incredere,
dar nu i se acorda garantii pentru acuratete. Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii toate
informatiile pe care le-a avut la dispozitie la data evaluarii referitoare la subiectul de evaluat,
neexcluzand posibilitatea existentei si a altor informatii de care acesta nu avea cunostinta.
S.C. EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 10
Red:ATV
Se presupune ca titlul de proprietate este valabil si tranzactionabil, in afara cazului in care se
specifica altfel.
Evaluarea nu trebuie considerata o garantie in sensul obtinerii valorii prezentate privind
obiectivele supuse evaluarii, desi valorile au fost fundamentate riguros pe baza experientiei
noastre, a studiilor si informatiilor pe care le-am avut la dispozitie. Aceasta valoare trebuie
considerata ca fiind “cea mai buna estimare”, in conditiile si ipotezele expuse in raport.
Presupunem ca nu exista nici un fel de contaminanti si costul activitatilor de decontaminare
nu afecteaza valoarea; nu am fost informati de nici o inspectie sau raport care sa indice
prezenta contaminantilor sau a materialelor periculoase. Valorile sunt estimate in ipoteza ca
nu exista asa ceva. Daca se va stabili ulterior ca exista contaminari pe orice proprietate sau pe
oricare alt teren vecin sau ca au fost sau sunt puse in functiune mijloace care ar putea sa
contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate (pentru proprietatea
imobiliara in cauza);
Situatia actuala a proprietatii imobiliare si scopul prezentei evaluari au stat la baza selectarii
metodelor de evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile
rezultate sa conduca la estimarea cea mai probabila a valorii proprietatii in conditiile tipului
valorii selectate;
S-au utilizat o singura abordare in evaluare (la cererea expresa a clientului):
- Abordarea prin cost - considerentele aplicarii unei singure metode fiind: caracterul specializat
al activului si lipsa informatiilor privind activitatea de exploatare (grad de utilizare a
capacitatilor, tipuri de produse vandute, cantitati etc., activitatea de exploatare fiind sistata in
urma cu trei ani;)
Evaluatorul apreciaza ca abordarea prin cost este cea care poate sa conduca la o valoare
pertinenta in contextul actual.
Alegerea metodelor de evaluare prezentate in cuprinsul raportului s-a facut tinand seama de
limitele fiecareia dintre ele;
Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii toate informatiile pe care le-a avut la dispozitie la data
evaluarii referitoare la subiectul de evaluat neexcluzand posibilitatea existentei si a altor
informatii de care acesta nu avea cunostinta.
Evaluatorul se considera degrevatde raspunderea existentei unor vicii ascunseale bunurilor
evaluate care ar putea influenta valorile in cauza;
Examinarea a fost efectuata pe baza documentelor primite de la client si s-a considerat ca sunt
functionale si dotate cu grade de uzura/depreciere normale, in concordanta cu marea
majoritate a echipamentelor si instalatiilor similare care formeaza piata specifica;
Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost
rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii. Alegerea metodelor de
evaluare prezentate in cuprinsul raportului s-a facut tinand seama de limitele fiecareia dintre ele.
S-a presupus ca legislatia in vigoare se va mentine si nu au fost luate in calcul eventuale
modificari care pot sa apara in perioada urmatoare.
Conditii limitative:
intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia;
evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa
depuna marturie in instanta relativ la proprietatile in chestiune, in afara cazului in care s-au
incheiat astfel de intelegeri in prealabil;
S.C. EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 11
Red:ATV
nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea
evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului;
orice valori estimate in raport se aplica intregii afaceri si orice divizare sau distribuire a valorii pe
interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a
fost prevazuta in raport;
raportul de evaluare este valabil in conditiile economice, fiscale, juridice si politice de la data
intocmirii sale. Daca aceste conditii se vor modifica concluziile acestui raport isi pot pierde
valabilitatea.
S.C. EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 12
2. PREZENTAREA DATELOR
2.1. Identificare proprietate. Localizare. Descrierea proprietatii imobiliare
STATIA DE BETOANE, CONCASARE SI SORTARE – LUGOJ, jud. Timis
Imobilul consta in teren si constructii de tip industrial situate in zona de nord – vest a
municipiului Lugoj, pe malul stang al raului Timis, la iesirea spre Timisoara.
Acces:
se realizeaza din strada Timisorii pe un drum partial betonat inainte de benzinaria Petrom
cca. 380 m, apoi se face stanga pe un drum pietruit incinta fiind situata pe partea dreapta
Vecinatati:
la Nord: unitati industriale si comerciale
la Sud: raul Timis
la Vest: drum acces pietruit
la Est: terenuri particulare
Suprafete:
suprafata teren: 38.910 mp. Terenul prezinta unele denivelari (gropi) ce au ramas in urma
exploatarii agregatelor din rau: nisip si pietris;
suprafata totala construita: 393 mp (constructiile principale – cladirea laborator cu birouri,
atelier mecanic, atelier intretinere si cladirea dormitor-vestiar muncitori).
suprafata totala desfasurata: 393 mp, conform documentelor primite de la client si conform
discutiilor purtate cu reprezentantii acestuia.
SC EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 13
Red ATV
Utilitati:
curent electric- bramsament aerian si subteran – trifazic
Apa curenta si canalizare conectate la reteaua orasului
Amenajari:
Amplasament ingradit cu gard din plasa de sarma
Platforme betonate (parcari)
Descriere constructii
Nr.
crt Denumire Nr.inv
Data
PIF
Regim
de
inaltime
Sc
(mp)
Sd
(mp) Descriere constructii
1 ATELIER AUTO
MECANIC (LUGOJ) 110258 2000 P 209 209
constructie edificata pe fundatii din beton cu
structura metalica; invelitoare si acoperis din tabla;
stare fizica satisfacatoare
2
ATELIER
INTRETINERE
(LUGOJ)
110259 1971 P 54 54
constructie edificata pe fundatii din beton cu
structura metalica; invelitoare si acoperis din tabla;
stare fizica satisfacatoare
3
CLADIRE
LABORATOR
STATIA DE
BETOANE (LUGOJ)
110263 2002 P 130 130
cladire edificata pe fundatii continue din beton
armat; structura zidarie din BCA; acoperis tip terasa;
finisaj exterior : tencuieli stropite; tamplarie din PVC
cu geam termopan si metalica; finisaj interior:
tencuieli driscuite si zugraveli lavabile; stare fizica
buna
4 VESTIAR
MUNCITORI LUGOJ 110265 2002 P 40 40
cladire edificata pe fundatii continue din beton
armat; structura zidarie din BCA; acoperis tip terasa;
finisaj exterior : tencuieli stropite; tamplarie din PVC
cu geam termopan si metalica; finisaj interior:
tencuieli driscuite si zugraveli lavabile; pardosea din
beton si podele laminate; Stare fizica buna.
Total 393 393
OBS
La data evaluarii s-a constatat ca pe amplasament exista si constructii usoare metalice (baraci) de
mici dimensiuni. Acestea nu sunt inregistrate in contabilitate cu numar de inventar distinct; de
asemenea nu se cunosc suprafetele platformelor betonate, in consecinta ele nu au fost evaluate.
2.2. Descrierea echipamentelor
Societatea EUROPRODUCTS S.R.L a realizat de-a lungul timpului, o serie achizitii ale
echipamentelor si utilajelor din dotarea statiei de betoane. In perioada 2000 - 2010 s-au realizat
investitii in diferite echipamente si utilaje destinate exploatarii agregatelor de rau – nisip si pietris, in
prezent activitatea de exploatare este oprita (licenta de exploatare expirata).
SC EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 14
Red ATV
Echipamentele si utilajele specific activitatii de exploatare se regasesc in tabelele de mai jos.
Tabelul 2 – Echipamente si utilaje aferente statiei de betoane si concasare – sortare Lugoj
Nr.inv. Descriere Data
intrarii Observatii
110080 CADRU C1- LUGOJ 2005 cadre pt. silozuri de ciment
110081 CADRU C1- LUGOJ 2005 cadre pt. silozuri de ciment
110082 CADRU C1-LUGOJ 2005 cadre pt. silozuri de ciment
110083 CADRU C1- LUGOJ 2005 cadre pt. silozuri de ciment
110255 SILOZ METALIC 81 t (LUGOJ) 2007 Siloz pentru ciment
110256 SILOZ METALIC 81 t (LUGOJ) 2007 Siloz pentru depozitare ciment
110257 PUT FORAT H=48m; D=225 mm (LUGOJ) 2007
110258 ATELIER AUTO MECANIC (LUGOJ) 2007 baraca metalica Sc= 209 mp; cost unitar = 52
euro/mp
110259 ATELIER INTRETINERE (LUGOJ) 2007 baraca metalica Sc= 52 mp; CIN unitar
(euro/mp)
110263 CLADIRE LABORATOR STATIA DE
BETOANE (LUGOJ) 2007
Sc= 130 mp; Cost unitar = 210 euro/mp
110264 IMPREJMUIRE BAZA LUGOJ 2007
110265 VESTIAR MUNCITORI LUGOJ 2007
110266 CLADIRE BIROURI S=37.80 (LUGOJ) 2007 inclus la nr. inv 110263
202015 DRAGLINA NOBAS NR32611783 2010
202027
REZERVOR COMBUSTIBIL LICHID 9000
L 2010
202048 GRUP MOBIL DE CONCASARE ULISE 2010
210012 GENERATOR BOSCH 3617400 2001
210019
INSTAL MOBILA DE
SORTARE,CONCASARE, SPALARE -
LUGOJ
2001
capacitate de 25-30 to/h
210031 INSTALATIE TEHNOLOGICA - LUGOJ 2002
210037
INSTALATIE DE PRODUCERE A
BETONULUI CIFA - LUGOJ 2002
capacitate de 35mc/h
210040 CONCASOR CU CIOCANE MODEL
MRP-60 2003
apartine de statie sortare
210085 APARAT AER CONDITIONAT
DELOGHI FLAT1200BTU(+MANOP) 2005
210107
STATIE SORTARE TIP "BRASOV" (mare)
LUGOJ 2006
35 mc/h - 40 mc/h
210135 TRANSFORMATOR 400 KVA 20/0.4 KV -
serie:7972 2007
210199 APARAT DE SITAT EFL2000/2 2007
210261
ELECTROPOMPA LOTRU 125/200 DOMC
B3 (LUGOJ) 2007
210262
ELECTROPOMPA LOTRU 125/200 DOMC
B3 (LUGOJ) 2007
210270 INCARCATOR PE PNEURI VOLVO LAE3 2007
SC EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 15
Red ATV
Nr.inv. Descriere Data
intrarii Observatii
- L90F (
210271 SUFLANTA AER CALD MASTER B 150
CED (STB LUGOJ) 2008
210295
MODERNIZARE ST.SORTARE TIP
BRASOV LUGOJ (independent) 2006
410232 POMPA CU ACCESORII LUGOJ 2010
310088
SURSA DE TENSIUNE
NEINTRERUPTIBILA (UPC-LUGOJ) 2005
310128 POD PT. VEHICULE RUTIERE TIP SP/D 2006
310138
CANTAR INDUSTRIAL PENTRU
VEHICULE-LUGOJ 2007
310254
SET GRATARE CU FANTE, CAPAC SI
COLECTOR 2008
310255
CADRU DE RIDICARE SI BAZIN DE APA
EL 34-8100/12 2008
310276
CANTAR FIX KERN EW120001NM
6330712 pt laborator 2008
600221 ETAJERA TELEFON LUGOJ 2009
600299
POMPA SUBMERSIBILA TMW 32/8-A
4048413 - STATIA LUGOJ 2010
3. ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE
3.1. PROPRIETATI IMOBILIARE
Conform IVS 230 Drepturi asupra proprietatii imobiliare “Dreptul asupra unei proprietati
imobiliare confera titularului dreptul de a poseda, folosi si dispune de teren si constructii. Exista trei tipuri de
baza ale dreptului asupra proprietatii imobiliare:
Dreptul absolut asupra oricarei suprafete de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a
poseda si a dispune de teren si de orice cladiri existente pe aceasta, in mod perpetuu, supus doar unor
drepturi subordonate si unor ingradiri stabilite prin lege;
Un drept subordonat care confera titularului dreptul exclusiv de folosinta a unei suprafete de teren sau
cladiri, pentru o anumita perioada, de exemplu conform clauzelor unui contract de inchiriere;
Un drept de folosinta a terenului sau cladirilor, fara un drept exclusiv de folosinta, de exemplu dreptul
de trecere pe teren sau de a-l folosi numai pentru o anumita activitate.
(…) valoarea se ataseaza mai degraba dreptului asupra proprietatii imobiliare, decat fizic, terenului si
cladirilor.”
SC EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 16
Red ATV
3.1.1. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI
Evaluarea activelor la valoare de piata porneste de la conceptul de cea mai buna utilizare care
reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite variante posibile care ar trebui
sa constituie baza de pornire si sa genereze ipotezele de lucru necesare operatiunii de evaluare. Cea
mai buna utilizare se refera la utilizarea probabila rationala si utilizarea legala a unui teren liber sau a
unei proprietati construite, care este fizic posibila, fundamentata adecvat, realizabila financiar si
care rezulta intr-o valoare maxima. Cea mai buna utilizare este determinata de fortele competitive de
pe piata. Analiza se poate realiza in doua cazuri: cea mai buna utilizare a terenului considerat liber si
cea mai buna utilizare a proprietatii construite.
Practic, tinand cont de tipul constructiilor si dotarilor aferente proprietatii si de amplasarea
acesteia, precum si de potentialul de utilizare, cea mai buna alternativa posibila pentru proprietatea
analizata este:
proprietate imobiliara de tip industrial
Utilizarile au fost determinate astfel incat sa fie intrunite conditiile impuse:
permisibilitate legala;
utilizarea indeplineste conditia de fizic posibila;
criteriul fezabila financiar presupune ca veniturile provenite din exploatarea fiecarei
proprietati imobiliare acopera cheltuielile de exploatare, conditie care poate fi indeplinita in
conditiile pietei specifice locale prin inchiriere;
criteriul de maxima productivitate se refera la valoarea proprietatilor imobiliare in conditiile
celei mai bune utilizari (destinatii), si se realizeaza in ipoteza utilizarilor actuale sau a unei
reconversii pentru alte utilizari.
3.1.2. PIATA IMOBILIARA LUGOJ
3.1.2.1. Descrierea pietei
Situat in vestul tarii, judetul Timis este cuprins intre coordonatele 20016’ si 22033’ latitudine
estica si 45011’ si 46011’ latitudine nordica. Se intinde pe o suprafata de 8,697 km2, reprezentând 3,6
% din teritoriu României, primul loc intre judetele tarii. Este delimitat la nord-vest de granita cu
Ungaria, la vest si sud de granita cu Iugoslavia, invecinandu-se in sud-est cu judetul Caras-Severin,
est cu judetul Hunedoara si la nord cu judetul Arad. Organizarea administrativ-teritoriala a judetului
cuprinde doua municipii (Timisoara si Lugoj), 5 orase (Buzias, Deta, Faget, Jimbolia si Sannicolau
Mare) si 76 comune cu 318 sate. Cea mai mare partea teritoriului judetului se incadreaza in zona de
campie care predomina in centrul si vestul judetului. Deaurile premontane ale Poganisului si o parte
din Podisul Lipovei se desfasoara in estul judetului. Reteaua hidrografica este formata din raurile
Aranca (vechi brat al Muresului ), Bega si Timis, cu afluentii acestora: Barzava, Poganis si Timisoara.
Climatul este temperat continentel de tranzitie cu influente ale climatului submediteranean.
Municipiul Lugoj (in maghiara Lugos, in germana Lugosch) este al doilea oras ca marime si
importanta din judetul Timis. Situat in sud-vestul României, la intersectia paralelei 45"41' latitudine
nordica cu meridianul de 21"53' longitudine estica, la 123 metri peste nivelul marii si acopera o
suprafata de 9.855 hectare. Râul Timis strabate orasul pe o distanta de aproximativ 4 km, impartindu-
l in doua.
SC EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 17
Red ATV
3.1.2.2. Aspecte sociale
Rata scazuta a somajului in judet (aproximativ 6,1%-una din cele mai scazute din tara)
demonstreaza potentialul economic al zonei, inregistrandu-se in ultimii ani un aflux de forta de
munca dinspre celelalte judete spre judetul Timis si spre resedinta lui in special..
Sporul natural negativ inregistrat in ultimii opt ani indica o scadere a populatiei pe termen
lung, necesarul de forta de munca fiind completat prin migratia fortei de munca dinspre alte judete
spre judetul Timis.
Migratia fortei de munca spre judetul Timis a inregistrat o scadere in ultimii ani, dar este
pozitiva, inregistrandu-se in 1999 un sold pozitiv al miscarii interjudetene de 10.800 de persoane.
Populatia activa este in scadere, rezultat al unui proces de imbatranire a populatiei. De aceea,
in viitor se poate estima o crestere a migratiei fortei de munca spre judet, paralel cu mentinerea unei
rate scazute a somajului.
Populatia activa din judet lucreaza in principal in domeniul serviciilor - 35,51%,agricultura –
35.10 % si in industrie – 25,1 %. Datele sunt din surse statistice, nu sunt riguros exacte si nu includ
ultimele modificari survenite in situatia economica si pe piata muncii, dar modificarile care ar fi
putut surveni nu sunt semnificative in analiza.
La recensamântul din 2002, Lugojul avea o populatie de 44.570 locuitori (82,9% români, 9,6%
maghiari, 2,9% germani, 2,4% tigani, 1,6% ucraineni). Impreuna cu satele din jur, populatia este
estimata la circa 55.000 - 60.000 locuitori.
3.1.2.3. Aspecte economice
In domeniul economic, in judetul Timis se inregistreaza peste 23.000 de societati comerciale.
Timisoara este unul dintre marile centre industriale ale Romaniei, axandu-se in principal pe
urmatoarele domenii: industria elecronica si electrotehnica, industria chimica si petrochimica,
industria constructoare de masini, industria lemnului, industria materialelor de constructii, industria
textila si alimentara.
Lugojul este strabatut de doua importante rute comerciale: drumul national DN 68 catre Deva
si drumul european E98 catre Bucuresti. Distantele catre principalele orase din apropiere sunt:
Timisoara - 60 km; Resita - 58 km; Caransebes - 45 km; Deva - 101 km; Lugoj - Bucuresti - 600 km.
Centura ocolitoare a municipiului Lugoj, situata in partea de est a localitatii, a fost inaugurata
la data de 21 august 2010. Centura are o lungime totala de 9,6 km, 12 m latime, din care doua benzi
de circulatie a câte 3,5 m fiecare si 2,5 m acostamente pe fiecare parte a drumului. Lucrarea reprezinta
un nod important care asigura conexiunea in Coridorul IV transeuropean cu tronsonul Deva-Lugoj-
Nadlac.
In ceea ce priveste transportul feroviar, Lugojul face parte din Regionala de Cai Ferate
Timisoara. Din Gara Lugoj se poate calatori catre orice destinatie din tara, cele mai importante rute
directe fiind: Timisoara - Bucuresti (prin Craiova sau Brasov), Timisoara - Iasi. La 60 km distanta de
Lugoj se afla Aeroportul International Timisoara. La Arad si Caransebes sunt aeroporturi nationale.
Reteaua de strazi insumeaza in Lugoj aproximativ 97 km dintre care 65 km sunt strazi modernizate.
SC EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 18
Red ATV
3.1.2.4. Analiza cererii
Pe pietele imobiliare, cererea reprezinta numarul dintr-un anumit tip de proprietate pentru
care se manifesta dorinta pentru cumparare sau inchiriere, la diferite preturi, pe o anumita piata, intr-
un anumit interval de timp.
In cazul proprietatii analizate, luand in considerare tipul definit, analiza cererii are la baza
cererea manifestata pentru teren intravilan cu constructii industriale in localitatea Lugoj.
Analiza cererii de proprietati industriale in localitatea Lugoj se poate efectua prin identificarea
societatilor comerciale care ar putea avea un asemenea tip de cerere:
a) Societati comerciale private romanesti pentru desfasurarea de activitati industriale.
b) Firme straine pentru desfasurarea de activitati similare.
Sunt cautate spatii la care accesul sa fie facil si care sa fie intr-o stare tehnica buna. Cererea de
proprietati imobiliare de tip industrial (teren intravilan cu constructii industriale) este redusa.
3.1.2.5. Analiza ofertei competitive
Pe piata imobiliara, oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este disponibil
pentru vanzare sau inchiriere la diferite preturi, pe o piata data, intr-o anumita perioada de timp,
precum si stocul de proprietati existente in faza de proiect. Existenta ofertei pentru o anumita
proprietate la un anumit moment, anumit pret si un anumit loc indica gradul de raritate a acestui tip
de proprietate.
Pe piata imobiliara, oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este disponibil
pentru vanzare sau inchiriere la diferite preturi, pe o piata data, intr-o anumita perioada de timp.
Existenta ofertei pentru o anumita proprietate la un anumit moment, anumit pret si un anumit loc
indica gradul de raritate a acestui tip de proprietate.
Cei care vand proprietati industriale sunt in general persoane juridice care doresc sa-si
cumpere o alta proprietate. De asemenea se mai vand proprietati similare ca urmare a executiei unor
garantii bancare.
3.1.2.6. Echilibrul pietei
In prezent cererea de proprietati industriale de tip teren intravilan cu constructii
industriale, in localitatea Lugoj, este mai mica decat oferta existenta pe piata. In contextual
economic actual piata imobiliara se afla pe un trend de scadere.
Pe piata de proprietati imobiliare de tip industrial, oferta de proprietati este medie, in zona
proprietatii imobiliare subiect cererea este mica, care duce la moderarea preturilor. In medie, timpul
de vanzare a unei astfel de proprietati este intre 6-12 luni putand sa depaseasca si un an de la
punerea in vanzare. Tinand cont de considerentele prezentate mai sus, evaluatorul considera ca piata
proprietatilor imobiliare specifice activului supus evaluarii se caracterizeaza printr-un nivel al ofertei
superior celui al cererii ceea ce poate fi numita o piata a cumparatorilor. Valoarea de piata a
terenurilor in zona se situeaza intre 3-5 Euro/mp.
SC EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 19
Red ATV
3.1.3. EVALUAREA TERENURILOR
Efectuarea lucrarii de evaluare a terenurilor pentru stabilirea valorii de piata a acestora
implica o analiza atenta si detaliata a activelor in cauza. Pentru realizarea acestui deziderat, este
necesar a se realiza o serie de activitati dupa cum urmeaza:
inspectia pe teren care are drept scop cunoasterea generala si in detaliu a terenului;
incadrarea terenului in ansamblul general;
efectuarea unei analize privind cea mai buna utilizare a terenului.
Pentru stabilirea valorii de piata a terenurilor, IVS 2011 prin Ghidul metodologic de evaluare
GME 1 Evaluarea terenului recomanda utilizarea a sase metode de evaluare a terenurilor:
comparatia directa,
extractia de pe piata,
alocarea,
tehnica reziduala,
capitalizarea directa a rentei/arendei funciare (chiriei),
analiza fluxului de numerar actualizat – analiza parcelarii si dezvoltarii).
Dintre acestea, in functie de situatia concreta a activului imobiliar in contextul celei mai bune
utilizari si in functie de informatiile ce se pot obtine, se selecteaza aplicarea uneia sau a mai multor
metode de evaluare.
Comparatia directa
Comparatia directa este cea mai utilizata tehnica pentru evaluarea terenului si cea mai
preferata metoda atunci cand sunt disponibile vanzari comparabile. Scopul abordarii prin comparatie
directa este sa selecteze vanzarile/ofertele comparabile de pe piata si apoi sa corecteze diferentele ce
nu pot fi eliminate prin procesul de selectie.
Elementele de comparatie includ drepturi de proprietate, restrictii legale, conditii de
finantare, conditii de vanzare (motivatia), conditii de piata (data vanzarii), localizarea, caracteristici
fizice, utilitati disponibile, zonarea si cea mai buna utilizare. Variabilele luate ca elemente de
comparatie sunt caracteristicile fizice ale amplasamentului, care se refera la marimea si forma sa,
deschiderea la fatada, topografia, localizarea, privelistea precum si gradul de echipare cu utilitati.
In procesul de comparatie sunt urmarite urmatoarele aspecte:
Localizarea este adesea criteriul fundamental in selectarea comparabilelor.
Amplasamentele cu aceeasi zonare ca si proprietatea de evaluat sunt comparabilele
cele mai adecvate. Daca nu sunt disponibile suficiente vanzari in aceeasi categorie de
zonare pot fi utilizate date pentru categorii similare, dupa ce s-au efectuat corectiile
necesare.
Data tranzactiei/ofertei – daca preturile de vanzare s-au modificat rapid in ultimii ani,
vanzarile selectate pentru comparatie trebuie sa fie cat mai apropiate ca data, de data
evaluarii. Daca acest lucru nu este posibil, evaluatorul trebuie sa extinda aria de
analiza la o alta arie de piata, fapt ce determina o corectie pentru localizare.
Dimensiunea este, in general, un element de comparatie mai putin important fata de
data si localizare. Cele mai frecvente tipuri de dezvoltari au o marime optima a
amplasamentului; cu cat amplasamentul este mai mare cu atat valoarea terenului in
exces scade accelerat.
Utilitati – costul dotarii amplasamentului cu utilitati este considerabil, fiind in relatie
directa cu utilizarea amplasamentului si cu distanta fata de retelele de utilitati.
SC EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 20
Red ATV
Utilizarea - loturile de teren de diferite marimi se vand la diferite preturi unitare,
deoarece dimensiunea optima a lotului este functie de utilizarea sa (500–1.000 mp
pentru cladiri rezidentiale cu functiunea de locuinta sau reprezentanta, 1.500–3.000 mp
pentru cladiri administrative multietajate si peste 5.000 mp pentru complexe
comerciale si spatii industriale sau de depozitare).
Potentialul de dezvoltare – un element foarte important, in relatie cu utilizarea, care
afecteaza valoare terenului. Reglementarile urbanistice si regimul juridic sunt cruciale
in estimarea valorii de piata a terenului, indicatorii care influenteaza direct potentialul
de dezvoltare fiind procentul de ocupare al terenului (P.O.T.) si coeficientul de
utilizare al terenului (C.U.T.).
Daca datele selectate nu sunt suficiente pentru a indica marimea corectiilor necesare,
evaluatorul trebuie sa adune si sa analizeze date comparabile suplimentare.
Pe langa vanzarile inregistrate, evaluatorii iau in considerare si ofertele de vanzare, ofertele de
cumparare si tranzactiile nefinalizate. Conform GME 1, “cand nu exista tranzactii efective suficiente cu
terenuri libere comparabile sau cand datele obtinute din tranzactiile efectuate nu sunt credibile si/sau nu pot fi
verificate, pentru evaluare se pot folosi si preturile cerute sau oferite prin cererile de cumparare de terenuri
comparabile.” Ofertele furnizeaza date mai putin credibile decat vanzarile inregistrare si contractele
semnate. In mod obisnuit, pretul de vanzare final este mai scazut decat oferta initiala de vanzare, dar
mai ridicat decat oferta initiala de cumparare.
Estimarea valorii de piata prin comparatie se face prin analizarea pietei pentru a gasi
proprietati similare, culegere de date despre vanzari/inchirieri/oferte, identificare de asemanari si
diferente, corectare a preturilor comparabilelor pentru a reflecta diferentele dintre acestea si terenul
de evaluat, formularea de concluzii asupra celei mai rezonabile si probabile valori de piata a
terenului de evaluat.
Pentru estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare prin aceasta metoda, evaluatorul a
apelat la informatiile provenite din tranzactii/oferte de terenuri in zona, precum si la datele furnizate
de o serie de agentii imobiliare si la informatiile existente in publicatiile de specialitate.
Caracteristicile importante ale comparabilelor selectate au fost introduse in grilele de comparatii
prezentate in anexe, in functie de acestea aplicandu-se corectiile corespunzatoare pentru
determinarea valorii de piata a proprietatilor analizate.
Elementele de comparatie luate in considerare includ:
drepturi de proprietate transmise;
restrictii legale;
conditii de finantare;
conditii de vanzare;
conditii piata / data tranzactie;
localizare;
caracteristici fizice / forma, structura;
acces / front;
utilitati disponibile.
Criteriul de comparatie luat in considerare in analiza comparativa realizata este metrul patrat,
astfel incat valorile vor fi prezentate in EUR / mp. Se considera EUR ca moneda de comparatie
deoarece aceasta este cea utilizata cel mai frecvent in tranzactii / cereri / oferte.
SC EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 21
Red ATV
Tabelul 3 – Procedura de evaluare a terenurilor
Valoare de piata
unitara
Valoare de
piata
Decotare
vanzare
fortata
Valoare vanzare
fortata
EUR/mp EUR % EUR
Rezultata in urma
aplicarii metodei
comparatiei de piata
sau parcelarii
= Valoare de
piata unitara
* Suprafata
50%
= Valoare piata *
(1- decotare
vanzare fortata)
Obs : Fisele de calcul se regasesc in anexele raportului de evaluare
Tabelul 4– Rezultatele evaluarii terenului
Pret unitar ajustat (EUR/mp) 4.0
Valoare de piata teren (Euro) 155,640
Valoare vanzare fortata teren (Euro) 77,820
Pret unitar ajustat vanzare fortat (EUR/mp) 2.0
3.1.4. EVALUAREA CONSTRUCTIILOR
Abordarea prin cost
In cadrul prezentului raport, procesul de evaluare cuprinde urmatoarele etape:
Stabilirea valorii de reconstructie prin incadrarea in niste tipuri generice, tipuri la care s-au
estimat costuri de inlocuire brute actuale tinand cont de structura constructiva, destinatie,
dotari;
o Costul de inlocuire brut reprezinta costul estimat pentru a construi, la preturile
curente de la data evaluarii, o cladire cu utilitate echivalenta cu cea a cladirii evaluate,
folosind materiale moderne, normative, arhitectura si planuri actualizate.
o Estimarea costului de inlocuire brut s-a bazat pe cataloagele de preturi in constructii
asimiland constructia intr-una din fisele de catalog „Costuri de reconstructie. Costuri
de inlocuire – Cladiri industriale, comerciale” editat de IROVAL 2010, autor C.Schiopu
si a fost verificat cu oferte de pe piata.
Estimarea deprecierii totale a constructiei – reprezinta o pierdere de valoare fata de costul de
reconstructie ce poate aparea din cauze fizice, functionale sau externe.
o uzura fizica - este evidentiata de rosaturi, cazaturi, fisuri, infestari, defecte de structura
etc. Aceasta poate avea doua componente - uzura fizica recuperabila (se cuantifica
prin costul de readucere a elementului la conditia de nou sau ca si nou, se ia in
considerare numai daca costul de corectare a starii tehnice e mai mare decat cresterea
de valoare rezultata) si uzura fizica nerecuperabila (se refera la elementele deteriorate
fizic care nu pot fi corectate in prezent din motive practice sau economice)
o neadecvare functionala - este data de demodarea, neadecvarea sau
supradimensionarea cladirii din punct de vedere a dimensiunilor, stilului sau
instalatiilor si echipamentelor atasate. Se poate manifesta sub doua aspecte -
neadecvare functionala recuperabila (se cuantifica prin costul de inlocuire pentru
deficiente care necesita adaugiri, deficiente care necesita inlocuire sau modernizare sau
SC EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 22
Red ATV
supradimensionari) si neadecvare functionala nerecuperabila (poate fi cauzata de
deficiente date de un element neinclus in costul de nou, dar care ar trebui inclus sau un
element inclus in costul de nou, dar care nu ar trebui inclus)
o depreciere economica (din cauze externe) - se datoreaza unor factori externi proprietatii
imobiliare cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietatii, amplasarea in zona,
urbanismul, finantarea, etc.
o nu s-au aplicat deprecieri functionale sau externe – valorile obtinute in urma
estimarilor fiind comparabile cu obiective similare pe piata imobiliara si cele second de
utilaje si echipamente
Determinarea valorii ramase actuale – cost de inlocuire net – prin scaderea deprecierii totale
din costul de inlocuire brut. Tabelul 5– Procedura de evaluare a constructiilor
CIB Depreciere
fizica
Depreciere
functionala
Depreciere
economica CIN Valoare de piata
EUR % % % EUR EUR
= CIB unitar (cf catalog
C Schiopu)*Supr
desfasurata;
= Valoare de inventar
pentru anexe
constructii (retele,
instalatii, imprejmuiri)
= (2012 - an
PIF)/ durata
totala de viata(
ani)
= 0% ( nu s-au
aplicat deprecieri
functionale)
= 0%; nu s-au
aplicat deprecieri
externe;
= CIB * (1- depr fiz) *
(1- depr funct) * (1-
depr econ)
= CIN
Obs : Fisele de calcul se regasesc in anexele raportului de evaluare
Tabelul 6 – Rezultatele evaluarii constructiilor
Nr.inv. Descriere
CIN / Val.
de piata
propusa
(euro)
Coef.
vanzare
fortata
(%) din
valoarea
de piata
Vanzare
fortata
(euro)
Observatii
110258 ATELIER AUTO MECANIC
(LUGOJ) 9,938.00 75% 7,454.00 baraca metalica Sc= 209 mp; cost unitar =
52 euro/mp
110259 ATELIER INTRETINERE (LUGOJ) 2,800.00 75% 2,100.00 baraca metalica Sc= 52 mp; CIN unitar
(euro/mp)
110263 CLADIRE LABORATOR STATIA
DE BETOANE (LUGOJ) 27,126.00 75% 20,345.00
Sc= 130 mp; Cost unitar = 210 euro/mp
110264 IMPREJMUIRE BAZA LUGOJ 1,600.00 75% 1,200.00 CIN = valoare inv. Depreciata
110265 VESTIAR MUNCITORI LUGOJ 8,000.00 75% 6,000.00 Cost unitar = 200 euro/mp
110266 CLADIRE BIROURI S=37.80
(LUGOJ) 0.00 75% 0.00
inclus la nr. inv 110263
Obs : Fisele de calcul se regasesc in anexele raportului de evaluare
SC EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 23
Red ATV
3.2. IMOBILIZARI CORPORALE MOBILE
Conform IVS 220 Imobilizari corporale mobile: „Imobilizarile corporale mobile reprezinta
imobilizari corporale care sunt detinute de o entitate pentru a fi utilizate in productia de bunuri sau prestarea
de servicii, pentru a fi inchiriate tertilor sau pentru a fi folosite in scopuri administrative si care se preconizeaza
sa fie utilizate pe o perioada de timp.”
Imobilizarile corporale se regasesc in contabilitatea S.C. EUROPRODUCTS S.R.L astfel:
Echipamente tehnologice cuprind echipamente specifice domeniului de activitate;
Aparate si instalatii cuprind aparatura specifica domeniului de activitate;
Structura si componenta bunurilor evaluate a fost stabilita pe baza listelor cu mijloace fixe si a
delimitarilor pe active. Precizam ca s-a identificat fiecare pozitie de pe liste si nu a fost verificat
modul de functionare al tuturor imobilizarilor corporale mobile la data inspectiei. In cazul utilajelor,
aceste ipoteze presupun ca acestea sunt instalate, functioneaza si reprezinta o parte integranta a
entitatii in cadrul careia exista ( faptul ca acestea sun functionale ne-a fost confirmat de catre
reprezentantul societatii dl. Ioan Popovici nr. tel: 0741 270 592.
Conform IVS 220 Imobilizari corporale mobile: „Cele trei abordari principale in evaluare descrise
in IVS – Cadrul general pot fi aplicate pentru evaluarea imobilizarilor corporale mobile.”
Abordarea prin cost
Conform IVS 220 Imobilizari corporale mobile „C11. In general, abordarea prin cost este
adoptata pentru evaluarea imobilizarilor corporale mobile, mai ales in cazul activelor individuale care sunt
specializate. Aceasta se aplica prin determinarea costului de inlocuire net al activului. Costul de inlocuire net al
activului de evaluat se estimeaza de catre un participant pe piata. Costul de inlocuire este costul pentru a obtine
un activ alternativ, cu utilitate echivalenta; acesta poate fi fie un echivalent modern cu aceeasi functionalitate,
fie costul de reproducere a unei replici exacte a activului subiect. Cea de-a doua varianta este adecvata in cazul
in care costul unei replici va fi mai mic decat costul unui echivalent modern sau daca utilitatea activului
subiect poate fi oferita doar de o replica si nu de echivalentul modern. C12. Dupa stabilirea costului de
inlocuire, se fac apoi deduceri pentru a reflecta deprecierea fizica, functionala si economica a activului subiect,
in comparatie cu activul alternativ care poate fi achizitionat la costul de inlocuire.”
Aplicarea acestei metode implica urmatorii pasi:
1. Determinarea costului de inlocuire brut
Pentru estimarea valorii de inlocuire (cost de inlocuire brut), evaluatorul a analizat piata
potentiala a bunurilor evaluate pentru identificarea potentialului ofertei, precum si al
gradului de absorbtie pe piata interna secundara (vanzare second-hand) si a corelat gama de
valori prezente pe piata cu valorile obtinute prin metoda indicilor de actualizare.
In situatia in care pentru unele echipamente nu exista valori de tranzactie (de ex. pentru ca
acestea nu se mai fabrica in prezent sau variantele actuale prezinta diferente semnificative
fata de obiectul analizat), valoarea de inlocuire se determina avand in vedere data fabricatiei
si parametrii tehnico-functionali principali ai obiectului supus evaluarii, utilizand
urmatoarele metode:
o metoda identificarii, consta in stabilirea identitatii echipamentului pentru care se
determina valoarea de inlocuire, cu echipamente care au valori de tranzactie curente si
se vand la acelasi nivel comercial si sensibil in aceeasi cantitate cu obiectul de evaluat.
o metoda asimilarii, consta in compararea echipamentului care se evalueaza cu
echipamente cu parametrii esentiali foarte apropiati ca marime, care au valori de
SC EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 24
Red ATV
tranzactie curente si se vand la acelasi nivel comercial si sensibil in aceeasi cantitate cu
obiectul de evaluat.
o metoda corelarii, se aplica in situatiile cand se iau ca baza de calcul unul sau mai
multe echipamente asemanatoare constructiv si ca destinatie cu echipamentul care se
evalueaza si la care marimea parametrilor difera esential fata de obiectul evaluarii cu
mai mult de + / - 5%, fara insa ca diferenta intre marimea parametrilor tehnico-
functionali sa fie exagerata.
o metoda indicilor de actualizare a preturilor de productie si de livrare, care se aplica
sub forma de exceptie, in situatiile in care reevaluarea bunurilor mobile nu poate fi
efectuata prin metodele anterioare.
In general, costul de inlocuire pentru un substitut modern este mai scazut decât costul de
reproductie a bunului subiect, diferenta dintre acestea reprezentând forma de depreciere
functionala (costuri de capital in exces).
2.Estimarea deprecierii cumulate
o Aprecierea gradului de depreciere efectiv (cu care se fac deduceri din costul de inlocuire brut)
este sarcina evaluatorului, care va lua in considerare urmatoarele elemente ca si orice alte
elemente importante pentru continuarea duratei de utilizare economica:
o deteriorarea fizica: pierderea de valoare ca rezultat al utilizarii si uzarii unui activ in
functiune si din expunerea lui factorilor din mediul inconjurator. Factorii de baza in
deprecierea fizica a unui bun sunt: vârsta si utilizarea acestuia (inclusiv mediul de
lucru).
Formula de calcul a deprecierii fizice, luand in considerare varsta in ani sau km, este:
viataderamasaDurataefectivaVarsta
efectivaVarsta
totalaViata
efectivaVarsta
____
_
_
_
o deprecierea functionala: pierderea de valoare a proprietatii ca rezultat al progresului
tehnologic, al aparitiei de noi tehnologii. Deprecierea functionala este independenta de
orice deterioare fizica a proprietatii. Procedura consta in identificarea si cuantificarea a
diversi factori care contribuie la acest tip de depreciere. Acestia includ elemente cum
ar fi: schimbarile in design, materiale sau de proces, inadecvari, supradimensionari,
lipsa de utilitate sau costurile variabile de functionare in exces;
o deprecierea economica: pierderea de valoare rezultata ca urmare a actiunii unor factori
externi activului. Cauze: cererea redusa, concurenta acerba, schimbari intervenite in
aprovizionarea cu materii prime, costuri sporite de achizitionare materii prime, forta
de munca, utilitati, inflatia, legislatia de mediu s.a., fara a fi posibila o crestere
corespunzatoare a pretului de vânzare a produsului.
3.Determinarea costului de inlocuire net
o Deducand din costul de inlocuire brut deprecierea rezultata pentru fiecare grup de bunuri
evaluate, s-a estimat costul de inlocuire net total, asa cum se poate vedea in anexele
raportului de evaluare.
SC EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 25
Red ATV
Abordarea prin comparatii de piata
Conform IVS 220 Imobilizari corporale mobile „Pentru clasele de imobilizari corporale mobile
care sunt omogene, de exemplu autovehicule sau anumite tipuri de echipamente de birou sau utilaje industriale,
in mod obisnuit este utilizata abordarea prin piata, deoarece exista date suficiente privind vanzarile recente ale
unor active similare. Totusi, multe tipuri de imobilizari corporale mobile sunt specializate si nu exista
informatii directe disponibile privind vanzarile de astfel de elemente, ceea ce impune utilizarea fie a abordarii
prin venit, fie a abordarii prin cost.”
Rezultatele obtinute in urma abordarii prin cost au fost comparate cu unele preturi de oferta a
unor bunuri similare ( utilaje si echipamente – statii de concasare, sortare si de betoane, draglina etc.).
Abordarea prin venit
Conform IVS 220 Imobilizari corporale mobile „Abordarea prin venit pentru evaluarea
imobilizarilor corporale mobile poate fi utilizata daca pot fi identificate fluxurile de numerar specifice pentru
activ sau pentru un grup de active complementare, de exemplu daca un grup de active formeaza o linie de
proces si produce un produs vandabil. Totusi, unele dintre fluxurile de numerar pot fi atribuite imobilizarilor
necorporale si este dificila separarea lor de contributia imobilizarilor corporale mobile la fluxurile de numerar.
In mod normal, utilizarea abordarii prin venit nu este practica pentru multe imobilizari corporale mobile
individuale.”
Abordarea prin venit nu a fost utilizata avand in vedere ca identificarea fluxurilor de
numerar specifice fiecarui activ individual nu se poate realiza cu exactitate. Tabelul 7 – Procedura de evaluare a imobilizarilor corporale mobile
CIB CIB
Durata de
viata
consumata
Durata de
viata
ramasa
Depreciere
fizica
Depreciere
functionala
Depreciere
economica CIN
Valoare
de piata
Coef. vanzare
fortata
Valoare
de
vanzare
fortata
RON EUR ani ani % % % EUR EUR % EUR
Estimat pe
baza
indicilor
de
actualizare
a valorii de
intrare si
pe baza
ofertelor
de pe piata
specifica
= CIB
(RON) /
cursul
valutar
RON/EUR
= Anul
evaluarii -
anul PIF
- pentru
anul
PIF>2005
in functie
de Catalog
mijloace
fixe
- pentru
anul
PIF<2005
in functie
de starea
tehnica si
reparatiile
efectuate
= Durata
de viata
consumata
/ (durata
de viata
consumata
+ durata
de viata
ramasa)
=0% =0%
= CIB
* (1-
depr
fizica)
* (1-
depr
funct)
* (1-
depr
econ)
= CIN
In functie de
specificul
activelor
evaluate si
potentialul de
valorificare
(75%)
=
Valoare
piata *
coef.
vanzare
fortata
Obs : Fisele de calcul se regasesc in anexele raportului de evaluare
SC EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 26
Red ATV
3.3. STOCURI
Standardul IAS 2 Stocuri face recomandari cu privire la determinarea costului si la
recunoasterea ulterioara drept cheltuiala, incluzand orice diminuare pana la a valorii pana la
valoarea realizabila neta. De asemenea, standardul ofera recomandari cu privire la formulele de
determinare a costului care sunt utilizate la calcularea costului stocurilor.
Stocurile sunt active :
detinute pentru a fi vandute pe parcursul desfasurarii normale a activitatii;
in curs de productie in vederea unei vanzari in aceleasi conditii ca mai sus;
sub forma de materii prime, materiale si consumabile ce urmeaza a fi folosite in procesul de
productie sau pentru prestarea de servicii.
Stocurile aferente statiei de betoane Lugoj reprezinta in proportie de 99% piese de schimb
achizitionate pentru intretinerea utilajelor si echipamentelor care participa la activitatea de exploatare
in cadrul statiei de betoane, concasare si sortare Lugoj. S-au evaluat strict pe baza listei de inventar
puse la dispozitia evaluatorului de catre reprezentantul societatii. Nu s-a realizat inventarierea
acestora. Tabelul 8 - Procedura de evaluare a stocurilor
CIB Depreciere CIN Valoare de piata
LEI % EUR EUR
= valoarea contabila
= 10%; S-au decotat cu 10
% valorile stocurilor
deoarece nu se stie
vechimea lor, cu exceptia
celor care au alta
specificatie ; stocurile lipsa
sau cele expirate (aditivi
etc) au fost considerate fara
valoare
= CIB *
depreciere
10%
= CIN
Obs : Fisele de calcul se regasesc in anexele raportului de evaluare
3.4. CONCLUZII
Ca rezultat al cercetarii si analizei realizate, valoarea de piata a activului EUROPRODUCTS
la data de 27.04.2012 este:
VPiata ACTIVE = 650.000 EUR (cca. 2,84 mil. RON)
Valoarea de vanzare fortata a activului EUROPRODUCTS – Statia de betoane si sortare Lugoj
Conform IVS Cadrul General: „Termenul de „vanzare fortata” se utilizeaza deseori in situatiile
cand un vanzator este constrans sa vanda si, in consecinta, nu are la dispozitie o perioada de marketing
adecvata. Pretul care ar putea fi obtinut in aceste situatii va depinde de natura presiunii asupra vanzatorului si
de motivele pentru care nu poate sa aiba la dispozitie o perioada de marketing adecvata.
SC EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 27
Red ATV
In estimarea valorii de vanzare fortata ( indicatie asupra unui pret obtenabil in caz de
vanzare fortata) s-a pornit de la estimarea valorii de piata a activului EUROPRODUCTS si s-au luat
in considerare decotari suplimentare, astfel incat valoarea de vanzare fortata sa tina cont de cadrul
special in care ar avea loc vanzarea.
Vvanzare fortata ACTIV = 447.000 EUR (cca. 1,93 mil. RON)
In estimarea valorii de vanzare fortata pentru fiecare activ in parte s-a tinut cont de cadrul
special in care ar avea loc vanzarea:
intreprinderea isi inceteaza activitatea, de unde rezulta ca aceasta nu mai genereaza venituri, ci
doar costuri (paza, intretinere, inventariere, marketing etc.);
vanzarea se face intr-o perioada de timp limitata sever;
conditiile reale ale pietei sunt cele curente (dobanzi bancare in medie de cca. 7-8 % pe an, numar
limitat de investitori, numar limitat de investitori, criza economico-financiara, oportunitati diverse
si multiple de investitii – oferta supraabundenta etc.);
necesar de perioada indelungata de expunere pe piata la vanzare. Tinand cont de conjunctura
specifica in care ne aflam, intervalul de timp pentru realizarea unui marketing adecvat este de cca.
9-12 luni, poate depasi chiar si un an.
cumparatorul actioneaza prudent si in cunostinta de cauza;
vanzatorul este extrem de obligat sa vanda;
cumparatorul este motivat obisnuit;
cumparatorul se considera ca actioneaza in cel mai bun interes al sau;
plata se face cash;
pretul nu este influentat de aranjamente financiare speciale sau facilitati sau de cineva interesat in
vanzare;
activele se vand bucata cu bucata.
realizarea valorii de vanzare fortata ar putea necesita mai mult timp; avand in vedere faptul ca
activele se vand pe componente, suma rezultata ar putea fi diminuata deoarece ar putea ramane
stocuri fara interes pentru clienti etc.
SC EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 28
Red ATV
4. ANEXE
4.1. Fotografii
SC EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 29
Red ATV
SC EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 30
Red ATV
SC EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 31
Red ATV
SC EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 32
Red ATV
4.2. Elemente de calcul
Grila comparatii teren statie Lugoj
De evaluat C1 C2 C3
Pret teren 29,000 27,488 24,000
Suprafata teren (mp) 38,910 5,800 6,872 58,600
Pret unitar teren € 5.00 € 4.00 € 3.00
Drepturi de proprietate transmise integral integral integral integral
Corectie % 0% 0% 0%
Valoare corectie 0 0 0
Pret corectat 5.0 4.0 3.0
Conditii de finantare plata cash plata cash plata cash plata cash
Corectie % 0% 0% 0%
Valoare corectie 0 0 0
Pret corectat 5.0 4.0 3.0
Conditii de vanzare normale normale normale normale
Corectie % 0% 0% 0%
Valoare corectie 0 0 0
Pret corectat 5.0 4.0 3.0
Conditii ale pietei ( data tranzactiei) oferta august 2012 oferta august 2012 oferta august 2012
Corectie % -10% -10% -10%
Valoare corectie -1 0 0
Pret corectat 4.5 3.6 2.7
Localizare
Lugoj, str. Timisorii,
accesul se realizeza
din strada Timisorii
pe un drum partial
betonat inainte de
benzinaria Petrom
cca. 380 m, apoi se
face stanga pe un
drum pietruit
incinta fiind situata
pe partea dreapta
Lugoj, str. Timisorii la
sosea, peste drum de
Mondial
Lugoj, str. Herezisului
Lugoj, din str. Timisorii
se face dreapta spre
Liceul Agricol, se trece
linia de cale ferata si la
cca 200 m este terenul
Corectie % 0% 20% 25%
Valoare corectie 0 1 1
Pret corectat 4.5 4.3 3.4
Suprafata (mp) 38910 superioara (suprafata
mai mica)
superioara (suprafata
mai mica) comparabil
Corectie % -10% -10% 0%
Valoare corectie 0 0 0
Pret corectat 4.1 3.9 3.4
Utilitati curent, apa, fosa
septica curent peste drum curent
curent langa (la fabrica
de papuci)
Corectie % 10% 5% 5%
Valoare corectie 0 0 0
Pret corectat 4.5 4.1 3.5
Caracteristici fizice Bune comparabil comparabil comparabil
Corectie 0% 0% 0%
SC EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 33
Red ATV
Grila comparatii teren statie Lugoj
De evaluat C1 C2 C3
Valoare corectie 0 0 0
Pret corectat 4.5 4.1 3.5
Front 1 fs 2fs 2fs 1 fs
Corectie % -5% -5% 0%
Valoare corectie 0 0 0
Pret corectat 4.2 3.9 3.5
Acces drum pietruit drum asfaltat drum asfalt drum pietruit
Corectie % -5% -5% 0%
Valoare corectie 0 0 0
Pret corectat 4.0 3.7 3.5
Grad de ocupare teren considerat
liber teren liber teren liber teren liber
Corectie % 0% 0% 0%
Valoare corectie 0 0 0
Pret corectat 4.0 3.7 3.5
Dezvoltari potentiale Industrial Industrial industrial industrial
Corectie % 0% 0% 0%
Valoare corectie 0 0 0
Pret corectat 4.0 3.7 3.5
Corectie totala neta -1 0 1
Corectie totala neta (% din pret
vanzare) -20% -8% 18%
Corectie totala bruta 2 2 1
Corectie totala bruta (% din pret
vanzare) 36% 54% 38%
Pret unitar teren corectat (Euro/mp) 4.0 3.7 3.5
Cea mai buna comparabila 1
Pret unitar ajustat (EUR/mp) 4.0
Valoare de piata teren (Euro) 155,640
Valoare vanzare fortata teren (Euro) 77,820
Pret unitar ajustat vanzare fortat (EUR/mp) 2.0
S.C. EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 34
FISA TEHNICA DE EVALUARE PRIN COST - CLADIRE LABORATOR + BIROURI
Proprietar: Europroducts
Denumire si adresa obiectiv: Lugoj jud. Timis
Data evaluarii: 27.04.2012
Suprafata construita Sc (mp) = 130.0
Suprafata desfasurat construita Sdc (mp) = 130.0
Nr.
Crt.
Denumire /
Simbol
Suprafata
Sc / Sdc
(mp)
Cost catalog
(euro/mp)
Total cost
(euro)
Coef. corectie
distanta de
transport
Coef. corectie
manopera
Cost total
(euro)
A B C=AxB D E
F=CxDxE 1.000 1.000
Structura
1 6CLBTIPB 130.0 139.8 18,175.1 1.000 1.000 18,175.1
Total 18,175.1
Finisaj interior
1 FICLBTIPB 130.0 112.7 14,651.7 1.000 1.000 14,651.7
Total 14,651.7
Instalatii electrice
1 IECLBTIPB 130.0 17.2 2,240.4 1.000 1.000 2,240.4
Total 2,240.4
Instalatii sanitare
(incalzire si ventilatii)
1
ISCLBTIPB
+
IVCLBTIPB
130.0 27.9 3,627.0 1.000 1.000 3,627.0
Total 0.0 3,627.0
Terasa
1 TERNECIRC 130.0 75.6 9,834.5 1.000 1.000 9,834.5
Total 9,834.5
Finisaj fatada cladire
(calcul pentru
suprafetele opace)
1 128.4 20.0 2,568.0 1.000 1.000 2,568.0
Total 128.4 2,568.0
TOTAL COST (CIB)
CU TVA (EURO) 51,096.6
SC EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 35
Red ATV
FISA TEHNICA DE EVALUARE PRIN COST - CLADIRE LABORATOR + BIROURI
Proprietar: Europroducts
Denumire si adresa obiectiv: Lugoj jud. Timis
Data evaluarii: 27.04.2012
Suprafata construita Sc (mp) = 130.0
Suprafata desfasurat construita Sdc (mp) = 130.0
Nr.
Crt.
Denumire /
Simbol
Suprafata
Sc / Sdc
(mp)
Cost catalog
(euro/mp)
Total cost
(euro)
Coef. corectie
distanta de
transport
Coef. corectie
manopera
Cost total
(euro)
A B C=AxB D E F=CxDxE
TOTAL COST (CIB)
CU TVA (EURO/MP) 393.1
TOTAL COST (CIB)
FARA TVA (EURO) 41,207.0
TOTAL COST (CIB)
FARA TVA
(EURO/MP, LEI/MP) 317.0
Calculul suprafetei
opace (suprafata
inchiderii perimetrale
exclusiv usile si
ferestrele)
Nr.
Crt.
Denumire
Usi / ferestre
Nr. buc. Suprafata
tâmplarie (mp)
Suprafata
totala
tâmplarie
(mp)
Perimetrul
cladire (ml) Inaltime cladire (m) Suprafata opaca (mp)
A B C=AxB D E F
1 Usi 3 7.2 21.6 62.0 3.0
2 Geamuri 3 12.0 36.0
57.6 62.0 3.0 128.4
Tabel centralizator pentru analiza deprecierii fizice a cladirii
SC EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 36
Red ATV
FISA TEHNICA DE EVALUARE PRIN COST - CLADIRE LABORATOR + BIROURI
Proprietar: Europroducts
Denumire si adresa obiectiv: Lugoj jud. Timis
Data evaluarii: 27.04.2012
Suprafata construita Sc (mp) = 130.0
Suprafata desfasurat construita Sdc (mp) = 130.0
Nr.
Crt.
Denumire /
Simbol
Suprafata
Sc / Sdc
(mp)
Cost catalog
(euro/mp)
Total cost
(euro)
Coef. corectie
distanta de
transport
Coef. corectie
manopera
Cost total
(euro)
A B C=AxB D E F=CxDxE
Sdc (mp) = 130.0
DATA PIF 2002
Nr.
Crt. Denumire substructura
Cost de
inlocuire brut
CIB
(euro)
Uzura fizica
(%)
Valoare
ramasa
actualizata(1)
(euro)
DURATA
ECONOMICA
Durata de viata
CONSUMATA
1 Structura de rezistenta 18,175.1 10% 16,357.6
100 10
2 Finisaj 14,651.7 67% 4,883.9
15 10
3 Instalatii electrice 2,240.4 33% 1,493.6
30 10
4 Instalatii sanitare 3,627.0 50% 1,813.5
20 10
5 Terasa 9,834.5 25% 7,375.9
100 25
6 Fatada 2,568.0 33% 1,712.0
30 10 Total cost cu
tva (Euro) 51,096.6 34% 33,636.4
Total cost cu
tva
(Euro/mp)
393.1 258.7
*uzura mai mare constatata la data inspectie la terasa
si finisaje exterioare
Total cost
fara tva
(Euro)
41,207.0 27,126.2
Total cost
fara tva
(Euro/mp) 317.0 210.0
S.C. EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 37
FISA TEHNICA DE EVALUARE - ALTE CONSTRUCTII SPECIALE - PUT
FORAT
Proprietar: Europroducts
Denumire si adresa obiectiv: Lugoj jud. Timis
Data evaluarii: 27.04.2012
Put forat
Nr.
Crt. Denumire / Simbol
Unitate de
masura Cantitate
Cost catalog
(euro/um)
Total cost
(euro)
Coef. corectie
distanta de
transport
Coef. corectie
manopera
Cost total
(euro)
A B C D=BxC E F
G=DxExF 1.000 1.000
Tip put forat
1 h=48; D=225mm ml 48 37.5 1,798.5 1.000 1.000 1,798.5
Total 1,798.5
TOTAL COST CU TVA
(EURO) 1,798.5
TOTAL COST FARA TVA (EURO) 1,450.0
S.C. EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 38
Lista estimare valori mijloace fixe – statia de betoane, concasare – sortare Lugoj
Nr.inv. Descriere Data
intrarii
Valoare
contabila
(lei)
CIB
(euro)
Depreciere
totala (%)
CIN / Val.
de piata
propusa
(euro)
CIN /
Val. de
piata
propusa
(lei)
Coef.
vanzare
fortata (%)
din
valoarea de
piata
Vanzare
fortata
(euro)
Observatii
110080 CADRU C1- LUGOJ 2005 1,192.18 300.00 23% 230.00 1,006.00 75% 173.00 cadre pt. silozuri de ciment
110081 CADRU C1- LUGOJ 2005 1,192.18 300.00 23% 230.00 1,006.00 75% 173.00 cadre pt. silozuri de ciment
110082 CADRU C1-LUGOJ 2005 1,192.18 300.00 23% 230.00 1,006.00 75% 173.00 cadre pt. silozuri de ciment
110083 CADRU C1- LUGOJ 2005 1,192.18 300.00 23% 230.00 1,006.00 75% 173.00 cadre pt. silozuri de ciment
110255 SILOZ METALIC 81 t (LUGOJ) 2007 -2,095.00 6,200.00 50% 3,100.00 13,562.00 75% 2,325.00
110256 SILOZ METALIC 81 t (LUGOJ) 2007 -2,095.00 6,200.00 50% 3,100.00 13,562.00 75% 2,325.00
110257 PUT FORAT H=48m; D=225 mm (LUGOJ) 2007 -194.50 1,450.00 20% 1,160.00 5,075.00 75% 870.00
110258 ATELIER AUTO MECANIC (LUGOJ) 2007 10,397.89 26,500.00 63% 9,938.00 43,476.00 75% 7,454.00 baraca metalica Sc= 209 mp;
cost unitar = 52 euro/mp
110259 ATELIER INTRETINERE (LUGOJ) 2007 -13,082.57 4,800.00 42% 2,800.00 12,249.00 75% 2,100.00 baraca metalica Sc= 52 mp;
CIN unitar (euro/mp)
110263 CLADIRE LABORATOR STATIA DE
BETOANE (LUGOJ) 2007 -5,460.23 41,206.97 34% 27,126.00 118,668.00 75% 20,345.00 Sc= 130 mp; Cost unitar = 210
euro/mp
110264 IMPREJMUIRE BAZA LUGOJ 2007 -302.44 3,200.00 50% 1,600.00 7,000.00 75% 1,200.00 CIN = valoare inv. Depreciata
110265 VESTIAR MUNCITORI LUGOJ 2007 -1,208.83 10,000.00 20% 8,000.00 34,998.00 75% 6,000.00 Cost unitar = 200 euro/mp
110266 CLADIRE BIROURI S=37.80 (LUGOJ) 2007 -5,408.88 6,800.00 100% 0.00 0.00 75% 0.00 inclus la nr. inv 110263
202015 DRAGLINA NOBAS NR32611783 2010 0.00 25,000.00 67% 8,333.00 36,454.00 75% 6,250.00
202027 REZERVOR COMBUSTIBIL LICHID 9000
L 2010 5,657.19 2,100.00 13% 1,820.00 7,962.00 75% 1,365.00
202048 GRUP MOBIL DE CONCASARE ULISE 2010 118,230.04 34,430.00 13% 29,839.00 130,537.00 75% 22,379.00
210012 GENERATOR BOSCH 3617400 2001 0.00 240.00 92% 20.00 87.00 75% 15.00
SC EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 39
Red ATV
Nr.inv. Descriere Data
intrarii
Valoare
contabila
(lei)
CIB
(euro)
Depreciere
totala (%)
CIN / Val.
de piata
propusa
(euro)
CIN /
Val. de
piata
propusa
(lei)
Coef.
vanzare
fortata (%)
din
valoarea de
piata
Vanzare
fortata
(euro)
Observatii
210019
INSTAL MOBILA DE
SORTARE,CONCASARE, SPALARE -
LUGOJ
2001 0.00 223,000.00 55% 100,350.00 439,001.00 75% 75,263.00
capacitate de 25-30 to/h
210031 INSTALATIE TEHNOLOGICA - LUGOJ 2002 2,650.98 4,000.00 83% 667.00 2,918.00 75% 500.00
210037 INSTALATIE DE PRODUCERE A
BETONULUI CIFA - LUGOJ 2002 0.00 60,400.00 56% 26,844.00 117,434.00 75% 20,133.00
capacitate de 35mc/h
210040 CONCASOR CU CIOCANE MODEL
MRP-60 2003 0.00 39,000.00 56% 17,063.00 74,646.00 75% 12,797.00
apartine de statie sortare
210085 APARAT AER CONDITIONAT
DELOGHI FLAT1200BTU(+MANOP) 2005 0.00 300.00 88% 38.00 166.00 75% 29.00
210107 STATIE SORTARE TIP "BRASOV" (mare)
LUGOJ 2006 11,953.63 80,400.00 40% 48,240.00 211,036.00 75% 36,180.00
35 mc/h - 40 mc/h
210135 TRANSFORMATOR 400 KVA 20/0.4 KV
- serie:7972 2007 11,036.60 5,700.00 17% 4,750.00 20,780.00 75% 3,563.00
210199 APARAT DE SITAT EFL2000/2 2007 1,423.92 1,900.00 63% 713.00 3,119.00 75% 535.00
210261 ELECTROPOMPA LOTRU 125/200
DOMC B3 (LUGOJ) 2007 0.00 600.00 83% 100.00 437.00 75% 75.00
210262 ELECTROPOMPA LOTRU 125/200
DOMC B3 (LUGOJ) 2007 0.00 1,000.00 83% 167.00 731.00 75% 125.00
210270 INCARCATOR PE PNEURI VOLVO
LAE3 - L90F ( 2007 198,577.54 130,500.00 50% 65,250.00 285,449.00 75% 48,938.00
210271 SUFLANTA AER CALD MASTER B 150
CED (STB LUGOJ) 2008 743.86 1,000.00 50% 500.00 2,187.00 75% 375.00
210295 MODERNIZARE ST.SORTARE TIP
BRASOV LUGOJ (independent) 2006 106,816.47 131,000.00 33% 87,333.00 382,056.00 75% 65,500.00
410232 POMPA CU ACCESORII LUGOJ 2010 4,626.14 1,550.00 29% 1,107.00 4,843.00 75% 830.00
SC EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 40
Red ATV
Nr.inv. Descriere Data
intrarii
Valoare
contabila
(lei)
CIB
(euro)
Depreciere
totala (%)
CIN / Val.
de piata
propusa
(euro)
CIN /
Val. de
piata
propusa
(lei)
Coef.
vanzare
fortata (%)
din
valoarea de
piata
Vanzare
fortata
(euro)
Observatii
310088 SURSA DE TENSIUNE
NEINTRERUPTIBILA (UPC-LUGOJ) 2005 0.00 110.00 88% 14.00 61.00 75% 11.00
310128 POD PT. VEHICULE RUTIERE TIP SP/D 2006 26,973.30 21,000.00 60% 8,400.00 36,747.00 75% 6,300.00
310138 CANTAR INDUSTRIAL PENTRU
VEHICULE-LUGOJ 2007 31,849.53 17,800.00 56% 7,900.00 34,560.00 75% 5,925.00
310254 SET GRATARE CU FANTE, CAPAC SI
COLECTOR 2008 2,226.13 1,000.00 40% 600.00 2,625.00 75% 450.00
310255 CADRU DE RIDICARE SI BAZIN DE
APA EL 34-8100/12 2008 1,851.09 1,000.00 40% 600.00 2,625.00 75% 450.00
310276 CANTAR FIX KERN EW120001NM
6330712 pt laborator 2008 367.27 1,000.00 50% 500.00 2,187.00 75% 375.00
600221 ETAJERA TELEFON LUGOJ 2009 0.00 20.00 75% 5.00 22.00 75% 4.00
600299 POMPA SUBMERSIBILA TMW 32/8-A
4048413 - STATIA LUGOJ 2010 0.00 150.00 67% 50.00 219.00 75% 38.00
2,026,833
891,757
624,587
2,732,381
429,536
SC EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 41
Red ATV
Lista evaluare stocuri
Unitatea
EUROPRODUCTS
S.R.L.
LISTA DE
INVENTARIERE Gesiunea: Lugoj
Decotare
(%)
Valoare de
piata propusa
(lei)
Indicatie
asupra pretului
obtenabil -
Vanzare fortata
(lei)
Coef.
vanzare
fortata
(%) din
valoarea
de piata
Valoare de
piata
unitara
(lei)
Vanzare
fortata -
unitar (lei) Observatii
Nr.
crt
Codul
sau Valoare
Denumirea
bunurilor
inventariate
nr. de UM Pretul
unitar Scriptic Faptic
inventar
1 Aditi intarzietor
priza VZ1 ADV0002 L 5.26 408.39 408.39 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00
expirat sau la
limita perioadei
de valabilitate
2 Aditi intarzietor
priza VZ1 ADV0002 L 5.31 362.60 362.60 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00
3 Aditiv
antiinghet FS1 ADV0001 L 3.71 1,299.12 1,299.12 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00
4 ADITIV
DARASET 580 ADV013 KG 2.38 0.00 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00
5
Aditiv
fluidizant
BV3M
ADV003 KG 1.61 0.00 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00
6
Aditiv
fluidizant
BV3M
ADV0003 L 2.94 0.00 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00
7
ADITIV
FLUIDIZANT
MIRA90
ADV006 KG 2.18 0.01 0.01 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00
8 Aditiv LPS ADV0004 L 3.20 14.40 14.40 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00
9 Aditiv LPS ADV0004 L 3.16 1,524.92 1,524.92 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00
10 Aditiv LPS ADV0004 L 3.16 711.93 711.93 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00
11 BALAST LG BLS018 KG 0.01 1,108.88 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic
12 BALAST LG BLS018 KG 0.01 4,057.17 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic
13 BALAST LG BLS018 KG 0.01 3,974.99 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic
SC EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 42
Red ATV
Unitatea
EUROPRODUCTS
S.R.L.
LISTA DE
INVENTARIERE Gesiunea: Lugoj
Decotare
(%)
Valoare de
piata propusa
(lei)
Indicatie
asupra pretului
obtenabil -
Vanzare fortata
(lei)
Coef.
vanzare
fortata
(%) din
valoarea
de piata
Valoare de
piata
unitara
(lei)
Vanzare
fortata -
unitar (lei) Observatii
14 BALAST LG BLS018 KG 0.01 4,546.46 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic
15 BALAST LG BLS018 KG 0.01 161.98 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic
16 BALAST LG BLS018 KG 0.01 4,580.84 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic
17 BALAST LG BLS018 KG 0.01 4,635.90 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic
18 BALAST LG BLS018 KG 0.01 946.39 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic
19 BALAST LG BLS018 KG 0.01 4,914.20 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic
20 BALAST LG BLS018 KG 0.01 1,973.01 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic
21 BALAST LG BLS018 KG 0.01 4,478.75 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic
22 BALAST LG BLS018 KG 0.01 747.38 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic
23 BALAST LG BLS018 KG 0.01 1,745.31 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic
24 BALAST LG BLS018 KG 0.01 2,315.99 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic
25 BALAST LG BLS018 KG 0.01 591.13 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic
26 BALAST LG BLS018 KG 0.01 4,499.33 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic
27 BALAST LG BLS018 KG 0.01 889.89 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic
28 BALAST LG BLS018 KG 0.01 3,470.14 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic
29 BALAST LG BLS018 KG 0.01 620.38 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic
30 BALAST LG BLS018 KG 0.01 830.50 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic
31 BALAST LG BLS018 KG 0.01 2,139.83 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic
32 BALAST LG BLS018 KG 0.01 2,518.08 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic
33 BALAST LG BLS018 KG 0.01 3,866.00 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic
34 BALAST LG BLS018 KG 0.01 737.21 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic
35 BALAST LG BLS018 KG 0.01 2,817.42 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic
36 BALAST LG BLS018 KG 0.01 807.13 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic
37 BALAST LG BLS018 KG 0.01 626.88 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic
38 BALAST LG BLS018 KG 0.01 4,538.65 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic
39 BALAST LG BLS018 KG 0.01 3,800.81 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic
40 BALAST LG BLS018 KG 0.01 1,973.52 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic
41 BALAST LG BLS018 KG 0.01 1,119.25 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic
42 BALAST LG BLS018 KG 0.01 3,558.98 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic
43 BALAST LG BLS018 KG 0.01 2,471.31 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic
44 BALAST LG BLS018 KG 0.01 1,223.07 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic
45 BALAST LG BLS018 KG 0.01 4,013.88 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic
46 BALAST LG BLS018 KG 0.01 4,953.52 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic
47 BALAST LG BLS018 KG 0.01 3,267.41 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic
48 BALAST LG BLS018 KG 0.01 5,132.96 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic
49 Balast Lugoj BAL002 MC 282,113.00 2,821.13 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic
SC EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 43
Red ATV
Unitatea
EUROPRODUCTS
S.R.L.
LISTA DE
INVENTARIERE Gesiunea: Lugoj
Decotare
(%)
Valoare de
piata propusa
(lei)
Indicatie
asupra pretului
obtenabil -
Vanzare fortata
(lei)
Coef.
vanzare
fortata
(%) din
valoarea
de piata
Valoare de
piata
unitara
(lei)
Vanzare
fortata -
unitar (lei) Observatii
50 BANDA
CHEDER PAU3295 BUC 394.22 788.44 788.44 10% 710.00 497.00 70% 355.00 249.00
piese schimb
concasor
51 blindaj PAU3125 BUC 544.70 1,634.10 1,634.10 10% 1,471.00 1,030.00 70% 490.00 343.00 piese schimb
concasor
52 blindaj PAU3125 BUC 628.95 3,773.70 3,773.70 10% 3,396.00 2,377.00 70% 566.00 396.00 piese schimb
concasor
53 blindaj PAU3125 BUC 628.95 3,773.70 3,773.70 10% 3,396.00 2,377.00 70% 566.00 396.00 piese schimb
concasor
54 BLINDAJ
FRONTAL PAU2579 BUC 1,053.56 3,160.67 3,160.67 10% 2,845.00 1,992.00 70% 948.00 664.00
piese schimb
concasor
55
BLINDAJ
FRONTAL
SCURT
PAU2722 BUC 471.63 471.63 471.63 10% 424.00 297.00 70% 424.00 297.00 piese schimb
concasor
56 BLINDAJ
INFERIOR PAU2720 BUC 1,262.97 2,525.94 2,525.94 10% 2,273.00 1,591.00 70% 1137.00 796.00
piese schimb
concasor
57
BLINDAJ
LATERAL
PATRAT
PAU2697 BUC 177.15 2,834.36 2,834.36 10% 2,551.00 1,786.00 70% 159.00 112.00 piese schimb
concasor
58
BLINDAJ
TERMINAL
DUR 25
PAU3918 BUC 1,522.38 1,522.38 1,522.38 10% 1,370.00 959.00 70% 1370.00 959.00 piese schimb
concasor
59 Ciment I42,5R CIM001 KG 0.31 175.54 0.00 100% 0.00 0.00 70% 0.00 0.00
60 Ciment I42,5R CIM001 KG 0.31 605.67 0.00 100% 0.00 0.00 70% 0.00 0.00
61 con PVC TVC044 ML 1.98 19.81 19.81 10% 18.00 13.00 70% 2.00 1.00
62 con PVC TVC044 ML 1.98 39.62 39.62 10% 36.00 25.00 70% 2.00 1.00
63 CONTACTOR IED312 BUC 17.72 17.72 17.72 10% 16.00 11.00 70% 16.00 11.00
64 CONTACTOR
40A/230V IED086 BUC 647.56 647.56 647.56 10% 583.00 408.00 70% 583.00 408.00
65 Cot 215252 PAU3269 BUC 282.23 282.23 282.23 10% 254.00 178.00 70% 254.00 178.00 statie - piese de
schimb
66 Cot 215971 PAU3263 BUC 246.33 246.33 246.33 10% 222.00 155.00 70% 222.00 155.00
67 Cot 239267 PAU3264 BUC 208.25 416.50 416.50 10% 375.00 263.00 70% 188.00 132.00
68 Cot 241532 PAU3265 BUC 162.66 325.32 325.32 10% 293.00 205.00 70% 147.00 103.00
69 Cot 243506 PAU3268 BUC 389.93 389.93 389.93 10% 351.00 246.00 70% 351.00 246.00
70 Cot 250245 PAU3267 BUC 497.63 497.63 497.63 10% 448.00 314.00 70% 448.00 314.00
SC EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 44
Red ATV
Unitatea
EUROPRODUCTS
S.R.L.
LISTA DE
INVENTARIERE Gesiunea: Lugoj
Decotare
(%)
Valoare de
piata propusa
(lei)
Indicatie
asupra pretului
obtenabil -
Vanzare fortata
(lei)
Coef.
vanzare
fortata
(%) din
valoarea
de piata
Valoare de
piata
unitara
(lei)
Vanzare
fortata -
unitar (lei) Observatii
71 CUPTOR
MICROUNDE INV862 BUC 216.94 216.94 216.94 75% 54.00 38.00 70% 54.00 38.00
pret mediu de
nou intre 150 si
200 lei)
72
elemente
transversale
banda
PAU1250 BUC 392.32 784.64 784.64 10% 706.00 494.00 70% 353.00 247.00
73 FALCA FIXA PAU1469 BUC 6,168.56 6,168.56 6,168.56 10% 5,552.00 3,886.00 70% 5552.00 3886.00 draglina
74 FALCA
MOBILA PAU1470 BUC 6,852.44 6,852.44 6,852.44 10% 6,167.00 4,317.00 70% 6167.00 4317.00 draglina
75 FULIE PAU2370 BUC 598.53 598.53 598.53 10% 539.00 377.00 70% 539.00 377.00
76 Motor PAU052 BUC 1,506.00 1,506.00 1,506.00 10% 1,355.00 949.00 70% 1355.00 949.00 pompe apa
77 Motor PAU052 BUC 1,506.00 1,506.00 1,506.00 10% 1,355.00 949.00 70% 1355.00 949.00
78 Motor electric
15 KW PAU191 BUC 528.00 528.00 528.00 10% 475.00 333.00 70% 475.00 333.00
79 PANA PAU3651 BUC 26.21 524.20 524.20 10% 472.00 330.00 70% 24.00 17.00 concasor
80 Pana laterala
dreapta PAU3527 BUC 953.00 953.00 953.00 10% 858.00 601.00 70% 858.00 601.00
81 Pana laterala
stanga PAU3526 BUC 953.00 953.00 953.00 10% 858.00 601.00 70% 858.00 601.00
82
PLASA
BORDATA
1180*500 FI 4
PAU3542 BUC 178.37 356.74 356.74 10% 321.00 225.00 70% 161.00 113.00 sortare
83
PLASA
BORDATA
1180*500 FI 8
PAU3544 BUC 152.97 305.94 305.94 10% 275.00 193.00 70% 138.00 97.00 sortare
84
PLASA
BORDATA
1180*500 FI 8
PAU3544 BUC 95.95 95.95 95.95 10% 86.00 60.00 70% 86.00 60.00 sortare
85
PLASA
BORDATA
1180*750 FI 17
PAU3546 BUC 205.52 411.04 411.04 10% 370.00 259.00 70% 185.00 130.00 sortare
86
PLASA
BORDATA
1180X1500
FANTA 8,
SARMA FI 3.5
PLS043 BUC 287.42 287.42 287.42 10% 259.00 181.00 70% 259.00 181.00 sortare
SC EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 45
Red ATV
Unitatea
EUROPRODUCTS
S.R.L.
LISTA DE
INVENTARIERE Gesiunea: Lugoj
Decotare
(%)
Valoare de
piata propusa
(lei)
Indicatie
asupra pretului
obtenabil -
Vanzare fortata
(lei)
Coef.
vanzare
fortata
(%) din
valoarea
de piata
Valoare de
piata
unitara
(lei)
Vanzare
fortata -
unitar (lei) Observatii
87
PLASA
BORDATA
1180X1750
FANTA 4,
SARMA FI 2.2
PLS041 BUC 361.94 723.88 723.88 10% 651.00 456.00 70% 326.00 228.00 sortare
88
PLASA
BORDATA
1180X2000
FANTA 8,
SARMA FI 3.5
PLS042 BUC 411.61 823.22 823.22 10% 741.00 519.00 70% 371.00 260.00 sortare
89
PLASA
BORDATA CU
GREMB
1180*1000+50 FI
17
PAU3545 BUC 285.95 285.95 285.95 10% 257.00 180.00 70% 257.00 180.00 sortare
90
PLASA
BORDATA CU
GREMB
1180*1000+50 FI
8
PAU3543 BUC 195.70 587.10 587.10 10% 528.00 370.00 70% 176.00 123.00 sortare
91
PLASA
BORDATA CU
GREMB
1180*1000+50 FI
8
PAU3543 BUC 282.35 1,411.75 1,411.75 10% 1,271.00 890.00 70% 254.00 178.00 sortare
92
PLASA
BORDATA CU
GREMB
1180*1000+50FI
4
PAU3541 BUC 341.61 2,049.66 2,049.66 10% 1,845.00 1,292.00 70% 308.00 215.00 sortare
93
PLASA
BORDATA CU
GREMB
1180*1000+50FI
4
PAU3541 BUC 200.45 601.35 601.35 10% 541.00 379.00 70% 180.00 126.00 sortare
94 Plasa brodata
1500x2000 F.17 PAU2979 BUC 535.80 535.80 535.80 10% 482.00 337.00 70% 482.00 337.00 sortare
SC EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 46
Red ATV
Unitatea
EUROPRODUCTS
S.R.L.
LISTA DE
INVENTARIERE Gesiunea: Lugoj
Decotare
(%)
Valoare de
piata propusa
(lei)
Indicatie
asupra pretului
obtenabil -
Vanzare fortata
(lei)
Coef.
vanzare
fortata
(%) din
valoarea
de piata
Valoare de
piata
unitara
(lei)
Vanzare
fortata -
unitar (lei) Observatii
95 Plasa brodata
1500x2000 F.17 PAU2979 BUC 622.82 1,245.64 1,245.64 10% 1,121.00 785.00 70% 561.00 393.00 sortare
96
Plasa brodata
1500x2000+50
F.17
PAU2980 BUC 652.45 1,304.90 1,304.90 10% 1,174.00 822.00 70% 587.00 411.00 sortare
97 REDUCTOR PAU2368 BUC 2,349.18 2,349.18 2,349.18 10% 2,114.00 1,480.00 70% 2114.00 1480.00 sortare
98 Reductor PAU3320 BUC 2,570.79 2,570.79 2,570.79 10% 2,314.00 1,620.00 70% 2314.00 1620.00
99 Refuz ciur
concasat Lugoj SOR026 MC 0.00 0.00 0.00 10% 0.00 0.00 70% 0.00 0.00
100 Refuz ciur
Lugoj SRT027 KG 0.01 4,479.33 0.00 10% 0.00 0.00 70% 0.00 0.00
101 Refuz ciur
Lugoj SOR027 MC -8.00 0.08 0.00 10% 0.00 0.00 70% 0.00 0.00
102 Role banda
89*950 PAU3377 BUC 102.92 1,646.72 1,646.72 10% 1,482.00 1,037.00 70% 93.00 65.00
103 Role L758 PAU182 BUC 100.73 1,108.05 1,108.05 10% 997.00 698.00 70% 91.00 63.00
104 RULMENT
CONIC PAU751 BUC 967.74 967.74 967.74 10% 871.00 610.00 70% 871.00 610.00
105 Scara metalica INV847 BUC 1,013.45 1,013.45 1,013.45 10% 912.00 638.00 70% 912.00 638.00
106
SITA
CALANDRATA
DIN TABLA
1480X1000 D10
PAU3917 BUC 1,323.41 13,234.10 13,234.10 10% 11,911.00 8,338.00 70% 1191.00 834.00
107
SITA
POLIURETAN
TIP B
1180X1000
GAURA 10
PAU2909 BUC 1,814.12 5,442.37 5,442.37 10% 4,898.00 3,429.00 70% 1633.00 1143.00
108
SITA
POLIURETAN
TIP B
1180X1000
GAURA 17
PAU2907 BUC 1,814.12 1,814.12 1,814.12 10% 1,633.00 1,143.00 70% 1633.00 1143.00
109
SITA
POLIURETAN
TIP B
1180X1000
PAU2911 BUC 1,814.12 5,442.37 5,442.37 10% 4,898.00 3,429.00 70% 1633.00 1143.00
SC EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 47
Red ATV
Unitatea
EUROPRODUCTS
S.R.L.
LISTA DE
INVENTARIERE Gesiunea: Lugoj
Decotare
(%)
Valoare de
piata propusa
(lei)
Indicatie
asupra pretului
obtenabil -
Vanzare fortata
(lei)
Coef.
vanzare
fortata
(%) din
valoarea
de piata
Valoare de
piata
unitara
(lei)
Vanzare
fortata -
unitar (lei) Observatii
GAURA 5
110
SITA
POLIURETAN
TIP B 1180X500
GAURA 10
PAU2910 BUC 917.99 917.99 917.99 10% 826.00 578.00 70% 826.00 578.00
111
SITA
POLIURETAN
TIP B 1180X500
GAURA 5
PAU2912 BUC 917.99 917.99 917.99 10% 826.00 578.00 70% 826.00 578.00
112
SITA
POLIURETAN
TIP B 1180X750
GAURA 31
PAU2906 BUC 1,355.13 1,355.13 1,355.13 10% 1,220.00 854.00 70% 1220.00 854.00
113
SITE
CALANDRATE
1890X1000 F.17
PLS050 BUC 323.86 971.58 971.58 10% 874.00 612.00 70% 291.00 204.00
114
SITE
CALANDRATE
1890X1500 F.17
PLS052 BUC 249.25 249.25 249.25 10% 224.00 157.00 70% 224.00 157.00
115
SITE
CALANDRATE
1895X1000 F.8
PLS051 BUC 1,323.41 7,940.46 7,940.46 10% 7,146.00 5,002.00 70% 1191.00 834.00
116
SITE
CALANDRATE
2515X1000 F.4
PLS053 BUC 1,262.27 5,049.08 5,049.08 10% 4,544.00 3,181.00 70% 1136.00 795.00
117 Sort 1 Lugoj (0-
4) SRT021 KG 0.03 1,805.15 0.00 100% 0.00 0.00 70% 0.00 0.00
118 Sort 1 Lugoj (0-
4) SOR021 MC 0.67 -0.71 0.00 100% 0.00 0.00 70% 0.00 0.00
119
Sort 1cu
impuritati Lugoj
(0-4)
SOR028 MC 5.00 0.10 0.00 100% 0.00 0.00 70% 0.00 0.00
120 Sort 2 concasat SRT0222 KG 0.03 133.10 0.00 100% 0.00 0.00 70% 0.00 0.00
121 Sort 2 Lugoj (4-
8) SRT022 KG 0.03 3,749.98 0.00 100% 0.00 0.00 70% 0.00 0.00
122 Sort 2 Lugoj (4-
8) SOR022 MC 0.38 -0.15 0.00 100% 0.00 0.00 70% 0.00 0.00
SC EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 48
Red ATV
Unitatea
EUROPRODUCTS
S.R.L.
LISTA DE
INVENTARIERE Gesiunea: Lugoj
Decotare
(%)
Valoare de
piata propusa
(lei)
Indicatie
asupra pretului
obtenabil -
Vanzare fortata
(lei)
Coef.
vanzare
fortata
(%) din
valoarea
de piata
Valoare de
piata
unitara
(lei)
Vanzare
fortata -
unitar (lei) Observatii
123 Sort 3 Lugoj (8-
16) SOR023 MC 0.28 -0.16 0.00 100% 0.00 0.00 70% 0.00 0.00
124 Sort 3 Lugoj (8-
16) SRT023 KG 0.04 624.53 0.00 100% 0.00 0.00 70% 0.00 0.00
125 Sort 4 concasat SRT0244 KG 0.03 2,216.46 0.00 100% 0.00 0.00 70% 0.00 0.00
126 Sort 4 Lugoj (16-
31,5) SRT024 KG 0.02 22,566.42 0.00 100% 0.00 0.00 70% 0.00 0.00
127 Sort 4 Lugoj (16-
31,5) SOR024 MC -0.05 0.01 0.00 100% 0.00 0.00 70% 0.00 0.00
128 SURUB M 24 ESM303 BUC 21.70 260.38 260.38 10% 234.00 164.00 70% 20.00 14.00
129 SURUBURI
PROTECTIE ESM318 BUC 28.53 342.41 342.41 10% 308.00 216.00 70% 26.00 18.00
130
TABLA
GAURITA
1500*2000*80 FI
25
PAU3540 BUC 2,537.85 10,151.40 10,151.40 10% 9,136.00 6,395.00 70% 2284.00 1599.00
131 Teava zincata TVI010 ML 4.16 16.64 16.64 10% 15.00 11.00 70% 4.00 3.00
132 Tirant de
blocare PAU3735 BUC 745.76 1,491.52 1,491.52 10% 1,342.00 939.00 70% 671.00 470.00
133
TUB METALIC
PENTRU
EVACUARE
APA DIAM. 200
mm
PAU2334 BUC 3,852.63 3,852.63 3,852.63 10% 3,467.00 2,427.00 70% 3467.00 2427.00
134 Vas termor 2.4 l INV051 BUC 25.79 25.79 25.79 10% 23.00 12.00 50% 23.00 12.00
135 VENTILATOR INV094 BUC 50.34 50.34 50.34 10% 45.00 23.00 50% 45.00 23.00
268,319.07 128,488.08 111,605.00 78,118.00 59.80
25,510.00 17,860.00
V. piata
stocuri
(euro)
V. fortata
(euro)
S.C. EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 49
4.3. Oferte comparabile vanzare terenuri
Comparabile terenuri
SC EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 50
Red ATV
SC EUROPRODUCTS SRL
Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 51
Red ATV
4.4. Documente – copii extrase CF