1

Schafteløkken Rapport til Frogner menighetsråds møte 19.11.2014

Tre alternativer og flere anbefalinger Rapport fra en arbeidsgruppe oppnevnt av Frogner menighetsråd 21.5.2014

2

Forord

Arbeidsgruppen takker for oppdraget og oversender gruppens rapport til menighetsrådets møte

19.11.2014 .

I kap. 5-7 presenteres innholdet i og argumentene for tre mulige løsningsmodeller:

Alternativ A: Aksjeselskap

Alterantiv B: Fortsette

Alternativ C: Salg

Arbeidsgruppens vurderinger og anbefalinger presenteres i kap. 2.

Arbeidsgruppen presenteres nærmere i kap.1.

Utgangspunkt, bakgrunn for rapporten og oversikt over dagens situasjon med hensyn til utleie,

avtaler og sentrale premisser, presenteres i kap. 3- 4.

Oslo 12. november 2014

Bjørn Bråthen Elin Cappelen Øystein Hauge Bjørn Kleppe

Tellef Raustøl

3

Innholdsfortegnelse

1.Arbeidsgruppen, s.5

2.Arbeidsgruppens vurderinger og anbefalinger, s.6

3.Bakgrunn, s.7

Utgangspunkt

Muggsopp i utenpåliggende trappehus skapte framdrift

Foreløpig avtale med Frogner seniorsenter

Ny daglig leder

4. Dagens situasjon, s.11

Faste leietagere og leiesatser

Leietagere enkeltarrangementer og leiesatser

Leieavtale barnehage og leiepris

Leieavtale leilighet og leiepris

Leieavtale Frogner seniorsenter og leiepris

Allmennyttige formål og reguleringsbestemmelser

Panteobligasjoner Oslo kommune

Frogner menighets bruk av Frogner Menighets Hus

Kontrakt for renholdstjenester

5. Alternativ A: Aksjeselskap, s.18

Ny organisasjonsform

Framdrift etablering

Framdrift rehabilitering

Boligen

Alternativ retning og innhold

4

6. Alternativ B: Forsette, s.23

Introduksjon

Nye priser

Stort engasjement for økt utleie

Erfaringstall og forventninger

Bruke Kfio`s rammeavtale

Økonomi

Frogner menighets hus – begrenset inntektskilde

Barnehage og Frogner Seniorsenter gir også svært begrenset inntjening

Utleie- ingen kjernevirksomhet for en menighet

Økte pensjonsforpliktelser

7. Alternativ C. Salg, s.31

Økonomi

Boligen i hovedhuset

Premisser og framdrift

Vedlegg, s.34

Vedlegg 1 Arbeidsgruppens mandat

Vedlegg 2 Befaring Fredriksborg

Vedlegg 3 Idedugnad

5

1.Arbeidsgruppen

På det ekstraordinære menighetsrådsmøte om Schafteløkken 6.mai 2014, fikk menighetsrådets

arbeidsutvalg fullmakt til å etablere en arbeidsgruppe. Den ble bedt om å:

- Gjennomgå Schafteløkkens økonomiske situasjon og

- Utarbeide en begrunnet strategisk plan som gir Schafteløkken et økonomisk handlingsrom

for å ivareta bygningsmassen og for å kunne videreutvikle stedet.

Frogner menighetsråd fattet på sitt møte 21.5. 2014 (sak 40/14) flg. vedtak:

Menighetsrådet gir sin tilslutning til mandatet, slik det er beskrevet i protokoll fra

menighetsrådsmøte 06.05.14. MR er enige med AU at Schafteløkken må sees på som en

helhet og ikke som tre forskjellige bygg. Menighetsrådet nedsetter en arbeidsgruppe

bestående av Tellef Raustøl, Elin Cappelen, Bjørn Bråthen, Øystein Hauge og Bjørn Kleppe.

Arbeidsgruppens leder og sekretær er Tellef Raustøl. Den økonomiske rammen for

arbeidsgruppen er på 65 000 kroner + mva, som dekker både møteforberedelser og

møtegodtgjørelse. Arbeidsgruppen skal ha tre møter høsten 2014 på to timer pr. møte fra kl.

17.00-19.00 på Schafteløkken. Arbeidsgruppen er fri til å tilknytte seg referansepersoner.

Raustøl vil også rapportere til menighetsrådet om arbeidet i løpet av høsten 2014. Det er

ønskelig at arbeidsgruppen integrerer menighetsperspektivet i sitt arbeid. Arbeidsgruppens

rapport framlegges på menighetsrådsmøte den 19.11.14.

Arbeidsgruppen har hatt slik sammensetning:

Rolle Navn Kompetanse

Leder og sekretær Tellef Raustøl Organisasjonssosiolog, arbeider med

eiendomsutvikling og helsetjenester. Selvstendig

næringsdrivende. Leder i Frogner menighetsråd

Medlem Elin Cappelen Salg- og markedsføring

Har lang erfaring med Schafteløkken. Har vært

leid inn til ulike arrangementer. Ansatt i Steen &

Strøm

Bjørn Kleppe Kantor og organist i Frogner menighet

Øystein Hauge Eiendomsutvikling, omstrukturering, etablering,

drift og vedlikehold. Ansatt i NCM Development

AS

Bjørn Bråthen Privatpraktiserende advokat i advokatfellesskap

med andre advokater. Har hatt mange

advokatoppdrag for ulike kirkelige

oppdragsgivere

6

Arbeidsgruppen har hatt følgende møter:

Introduksjonsmøte i juni 2014

Tre arbeidsmøter høsten 2014; 25.8.2014, 22.9.2014 og 20.10.2014

På initiativ fra Elin Cappelen er det gjennomført en befaring til Fredriksborg (3.9.2014) og en ide-

dugnad (9.9.2014).

Arbeidsgruppens mandat følger vedlagt – se vedlegg 1. Informasjon fra befaringen og idedugnaden

følger vedlagt – se vedlegg 2 og 3.

2. Arbeidsgruppens vurderinger og anbefalinger

For nærmere informasjon om innholdet i og argumentene for de tre alternativene, se kap. 5-7. Her

presenteres arbeidsgruppens samlede vurderinger og anbefalinger.

Alternativ A: Aksjeselskap innebærer at Frogner menighetsråd frikobles fra driftsansvaret og

oppgavene knyttet til Schafteløkken. Menighetsrådet blir generalforsamling for aksjeselskapet som

bl.a. må gi aksjeselskapets styre et mandat for eiendomsutvikling, forvaltning og drift. Gitt at

menighetsrådet eier alle aksjene, så er ansvaret for eiendomsutvikling, forvaltning og drift overført til

aksjeselskapet. Det må settes sammen et styre for aksjeselskapet med relevant kompetanse.

Menighetsrådsmedlemmer har ved flere anledninger, i tilknytning til oppfølgningen av

tilstandsrapporten, uttrykt at menighetsrådet ikke har tilstrekkelig kompetanse til å forvalte en slik

eiendom. Flere av rådets medlemmer har sagt at det ikke er rådets primære oppgave å forvalte,

drifte og utvikle eiendommer. Noen har også gitt signalisert at salg av eiendommen bør være en

mulighet.

Styret i aksjeselskapet må settes sammen av personer som har nødvendig og tilstrekkelig

kompetanse innen økonomi, eiendomsforvaltning, selskapsformer, kirke, salg, offentlig – privat

samarbeid o.s.v. På den måten vil styret i et nyoppnevnt AS ivareta den kompetansen og

eiendomsfaglige og økonomiske innsikt som menighetsrådet selv har ment at de har manglet.

Schafteløkken blir på den måten tilført nødvendig kompetanse. Ansvaret for den videre utvikling av

eiendommen blir også overført til aksjeselskapet.

Oppfølgningen av alternativ A forutsetter betydelig faglig og prosessuelt arbeid før aksjeselskapet

kan etableres. Langsiktige leieavtaler skal forhandles fram, lån skaffes, framdriftsplan for

rehabilitering og økonomi konkretiseres. Samarbeidsavtaler med entreprenører inngås. Arbeidet

med å få tilstrekkelig leieinntekter fra 2017 slik det beskrives i kap. 5 krever også et betydelig arbeid.

Arbeidsgruppen mener at en mulig løsning kan være at alternativ A kan, om ønskelig, sees i

sammenheng med alternativ C: Salg. Først etableres et aksjeselskap slik det er redegjort for i kap. 5.

Premisser for og sannsynlighetene for et mulig salg blir en oppgave for aksjeselskapet.

Hvis menighetsrådet velger å gå for alt A er det et omfattende faglig og prosessuelt arbeid som må

gjøres. Da kan døren fortsatt være åpen for salg hvis aksjeselskapet og aksjonærene finner det

naturlig. Alternativ A synes å være det mest åpne alternativet som trolig skaper et stort og relevant

handlingsrom. Men arbeidet med å få alternativet etablert er betydelig.

7

Aksjeselskapet må ta konkret tak i framdrift og finansiering av det nødvendige rehabiliteringsbehovet

slik det er beskrevet i avsnittet om «Framdrift rehabilitering » i kap.5.

Avslutningsvis skisseres alternative bruksområder.

Alternativ B: Handler om at menighetsrådet skal fortsette arbeidet med å ha ansvar for

eiendommene på Schafteløkkens ulike eiendommer, både Frogner menighets hjem, barnehagen og

seniorsenteret. Det innebærer at Frogner menighetsråd ikke frikobles fra ansvaret og oppgavene

knyttet til Schafteløkken. I kap.5 og i særlig grad under pkt. om «Økonomi», begrunner

arbeidsgruppen hvorfor dette alternativet synes lite realistisk. Effekten av de omtalte rammeplanene

er for eksempel ikke kjent. Arbeidsgruppen stiller seg også spørrende til om utleie og eiendomsdrift

bør være en del av Frogner menighets kjernevirksomhet. Arbeidsgruppen vet at mange leietagere

har vært leietagere lenge. Flere har sin identitet knyttet til stedet. At Schafteløkken har et særskilte

relevant utleiekonsept er arbeidsgruppen godt kjent med. Lokalet blir stilt til leietagers egen

disposisjon med muligheter til å ta med seg serveringshjelp, mat og drikke. En av forutsetningene for

en ev fortsettelse må være at ressurspersoner med tilstrekkelig tid og kompetanse kan framskaffes.

Gitt alternativ B, så mener arbeidsgruppen at Frogner menighetsråd umiddelbart bør nedsette et

forhandlingsutvalg som inngår en ny leieavtale med barnehagen og justerer avtalen med

eldresenteret på basis av de prosesser og avtaler som er gjort i løpet av 2014.. Ikke minst er det viktig

å få leietagerne selv til å ta økonomisk ansvar for de såkalte fellesutgifter som Frogner menighet har

betalt over lengre tid. Viser bl.a. til tabell 7 i kap.5

For å bidra til å styrke Frogner menighets økonomi allerede fra årsskiftet 2015 foreslår

arbeidsgruppen at leien for boligen i 3.etg i Frogner Menighets Hus indeksreguleres fra 1.1.2015.

Ut fra en ensidig økonomisk vurdering synes alternativ C «Salg» å være den mest optimale løsningen.

Sannsynligheten for å få tilstrekkelig inntjening for å kunne gjennomføre det påtrengende

vedlikeholdsetterslep og behov, er svært usikkert. Alt. «C Salg» inneholder premisser og framdrift

gitt at menighetsrådet velger denne løsningen.

3. Bakgrunn

Utgangspunkt

I de siste årene har eiers oppfølgning av Schafteløkken ikke vært tilfredsstillende. Leieinntekter er

ikke justert. Vedlagte rapport viser at heller ikke forvaltning, drift og vedlikehold er fulgt opp.

I følge protokoller fra eiendomsstyret for Schafteløkken fra 2007 til 2009 er det utført en rekke

vedlikeholdsoppgaver, først og fremst internt og på uteanlegget. Diverse vedlikeholdsplaner er

utformet og ulike tiltak gjennomført.

Protokollene gir også klart inntrykk av at det er nevnte eiendomsstyre som har hatt hånd om

økonomien både på Frogner Menighets Hus, Frogner seniorsenter, barnehagen og Kirkestuen.

Budsjetter er vedtatt og regnskap godkjent.

I mai 2013 mottok Frogner menighetsråd den bestilte tilstandsrapport om Schafteløkken fra Hjellnes

Consult AS. Høsten 2013 og vinteren 2014 ble rapporten gjennomgått og forsøkt fulgt opp av

menighetens økonomi/eiendomsutvalg. Rapporten med diverse relevante dokumenter kan

oversendes ved henvendelse til menighetskontoret.

8

Muggsopp i utenpåliggende trappehus skapte framdrift

På bakgrunn av vedlagte mail fra sokneprest Paul Nome i mars 2014 ble det mer bevegelse i arbeidet

med å følge opp behovene i tilstandsrapporten.

Til Eiendomsstyret/Schafteløkken.

Med dette formidler jeg videre en varsling jeg mottok i går 12.03.2014 fra Lise Høst, om at det er

påvist sopp i kjøkkenoppgangen på Schafteløkken.

Torill som jobber mye på kjøkkenet der sier til Lise at hun får helseproblemer av dette (bl.a.

neseblødning). Forekomsten av sopp som følge av dårlig inneklima der korresponderer med

opplysningen fra tilstandsrapporten som ble fremlagt i MR-møtet 11.12.2013, se vedlegg side 14:

«I trappesjakt mot øst ble det under tilstandsbefaringen observert misfarging i form av

svertesopp og malingsflassing. Årsaken til skadene er høyst sannsynlig en kombinasjon av

lekkasje fra balkong og fuktig inneluft som har kondensert på kalde flater i trappesjakten.

Svertesopp er fremtredende i overgang vegg/vegg/himling, hvor det tydelig er

kuldebroproblematikk. Svertesopp eller fargeskadesopp er sopp som kan gi varig misfarging

av bygningsmaterialer, men som ikke fører til råte. Svertesoppen lever på den organiske

malingsoverflaten i de omtalte områdene. Denne typen sopp er ikke nødvendigvis skadelig for

det byggtekniske annet enn for malingen, men er skjemmende estetisk. Denne svertesoppen

er ikke helseskadelig.Det antas at trappesjakten ikke er isolert, slik at varm og fuktig inneluft,

også spesielt fra kjøkkenet som ligger tilstøtende mot trappesjakten, vil kondensere på de

kalde flatene i trappesjakten på vinterstid. Det er tydelig at varm luft har steget opp i

trappesjakten,og kondensert på vegger og himling. Tiltak for å få bukt med svertesoppen vil

være å isolere sjakten, eller lufte sjakten tilstrekkelig, slik at den varme innelufta blir luftet ut.

Det bør kontrolleres at balkongdekket på toppen av trappesjakten er tett mot nedbør»

Selv om det står i rapporten at «Denne svertesoppen er ikke helseskadelig.» ber jeg Eiendomsutvalget

se nærmere på dette problemet.»

Analyse av muggsoppen ble bestilt. Rapport fra Mycoteam forelå i midten av april 2014.

Menighetsrådets medlemmer har tidligere fått oversendt rapporten.

Forslag til vedlikeholdsplan ble bestilt fra Hjellnes Consult as. På bakgrunn av tilstandsrapporten fra

Hjellnes Consult as over de tre bygningene på Schafteløkken, ble det i møte med menighetsrådsleder

gjort følgende prioriteringer:

1.Sopp utenpåliggende trapperom i menighetshus

2.Fasade menighetshus(vinduer/dører/trefasade)

3.Lekkasje i tak barnehage.

Hjellnes Consult as framla forslag til kostnandsoverslag, framdrift og timeestimat.

I mars og april 2014 var det en omfattende mailutveksling mellom rådets medlemmer om at

Schafteløkken i sin helhet, bør tas opp som egen sak på et menighetsrådsmøte. Ekstraordinært møte

om Schafteløkken ble avholdt 6.mai.2014. Menighetsrådets rolle som eier av Schafteløkken ble

kommentert på ulike måter. Synspunktet om salg ble på nytt fremmet. Samtidig ble menighetsrådets

rolle som eier av eiendommer også sterkt aktualisert ved at sjansene for å leie ut Kastanjestuen til

Naprapatlandalaget AS var en svært aktuell mulighet. Mange kritiske og spørrende kommentarer til

slik utleie ble framført. Også diakonatets styre reagerte sterkt på at en slik mulighet ble fremmet.

9

Naprapatlandslaget trakk seg imidlertid fra samtalene, ikke på bakgrunn av kommentarer fra ulike

deler av menigheten, men på grunn av at de ble bedt om å øke staben i Bjørvika.

Hjellnes Consult as ble på denne bakgrunn bedt om å finne fram til en leverandør som kunne ordne

opp i sopp-problemet.

I slutten av mai 2014 avtalte menighetsrådsleder følgende oppdrag med Hjellnes Consult as:

Tiltak mot sopp iverksettes umiddelbart. Jeg setter opp en kort kravspesifikasjon som jeg

oversender til 3 kvalifiserte entreprenører for prising. Når prisene mottas, snakker vi sammen,

og innstiller entreprenør. Arbeidene skal være ferdige før Sankt Hans, 23. juli. Vi har ikke

spesielt god tid, så jeg har utsendelse av kravspesifikasjon som høyeste prioritet.

Kravspesifikasjonen vil omfatte fjerning av soppvekst, ny puss der puss er skadet etter

soppvekst og fjerning, avfukter inkl. installasjon. Overflatebehandling i form av ny maling

medtas ikke (mail pr.22.5.2014 fra Hjellnes Consult as til menighetsrådsleder)

Intensjonen var å få renovert soppen før sommerferien. Men det lot seg dessverre ikke gjøre.

Årsakene til at soppsaneringen ikke ble utført før sommerferien var flere:

- Tidsrammen var smal, og arbeidene måtte gjennomføres før Sankt Hans. I

byggebransjen er sommerferien «hellig», og det var så godt som ingen som ville

gi tilbud så tett opp mot ferien, når også utførelsen var før ferien.

- En entreprenør ga tilbud. Da arbeidene skulle settes i gang, viste det seg at

entreprenør allikevel ikke hadde anledning til på gjennomføre arbeidene før det

gitte tidspunktet, som var forutsetningene for å gi tilbud på jobben.

Ekstraordinært menighetsrådsmøte ble avholdt 23.9.2014. Det ble gjort følgende vedtak:

Menighetsrådet vedtok å gjennomføre saneringen av soppen i trappeoppgangen på

Schafteløkken så snart som mulig. Denne økningen i budsjettet blir innarbeidet i revideringen

av menighetens budsjett for 2014 på MR møte 22 oktober 2014. Menighetsforvalter fikk i

oppgave å bekrefte et av tilbudene og sette i gang prosessen.

8.10.2014 ble det inngått avtale med firmaet Abelson Bygg & Vedlikehold AS. Avtalen går ut på at

Abelson skal sanere soppvekst, rehabilitere overflater i form av pussreparasjoner og maling av

innsiden av trapperommet. I tillegg installeres avfukter, for å holde trapperommet tørt, og på den

måten forhindre ny soppvekst.

Foreløpig avtale med Frogner seniorsenter

I møte 6.4.2014 fikk arbeidsutvalget fullmakt til å gå i forhandlinger med Frogner seniorsenter for å

finne fram til en nyttig løsning for begge parter. Målet var at menigheten skulle få redusert sine

utgifter i budsjettavdeling 1025. Intensjonen var også å få framforhandlet en ny leieavtale som skulle

ivareta både Frogner menighet og seniorsenterets interesser. Forhandlingsutvalg: Erik Kyvik Hauge

og Tellef Raustøl.

Viser til møte 22.5.2014 mellom Åsmund Berner og Kjersti Engh fra Seniorsenteret på

Zahlkasserer Schafts plass 3 og Erik Kyvik Hauge og Tellef Raustøl fra Frogner menighet, fra

kl.08.30 til kl.09.15

Frogner menighet bekrefter at

10

1. Leiekontrakten mellom Frogner menighet og Nasjonalforeningen for Folkehelsen, Oslo

Fylkeshelselag av 2009 fra til 31.12.2019 forlenges til 31.12.2024.

2. Inntil kr. 300 000 som stiftelsen investerer i drenering og nye trapper,

kompenseres/dekkes inn i forbindelse med rehabiliteringsplanen for hele Schafteløkken.

3. Kommentarer til vedlikehold av heis og justering av husleie i forhold til konsumprisindeks

vurderes i sammenheng med den helhetlige gjennomgang av bygningene på Schafteløkken

som Frogner menighet nå setter i gang.

4. Prosjektgruppa for gjennomgangen av Schafteløkken kommer tilbake til innholdet i

kontrakten

Frogner menighet

Erik Kyvik Hauge Tellef Raustøl

medlem i menighetsrådet leder av menighetsrådet

På denne bakgrunn fattet styret i Frogner eldrestiftelse følgende vedtak på sitt styremøte 23.5.2014

1. Isolering av verandaer

Menighetsrådet har gitt sin tillatelse til isolering og restaurering av verandaene

på seniorsenteret. Aasmund Berner bekrefter tilbud fra Alexander Dingstad i firmaet

Balkong & Fasade, forutsatt at arbeidet er sluttført innen utgangen av august.

Viser til tilbud datert 30.04.2014. Berner har fått utvidet gyldigheten til 30.06.2014.

2. Dreneringsarbeider, trapp og adkomst

Det er store problemer med fuktinntrenging i kjelleren særlig ved regnvær. Trappene til

verandaene er råtne og adkomsten ved hovedinngangen kan være meget glatt om vinteren.

Stiftelsens styre har innhentet tilbud på utvendige arbeider: i hovedsak bestående av

drenering, nye trapper og gangbro til hovedinngangen.

Styret viser til møte 22.05.14 mellom menighetsrådet og seniorsenteret. Til stede var leder

av menighetsrådet Tellef Raustøl og medlem Erik Kyvik Hauge, fra seniorsenteret møtte

Aasmund Berner og Kjersti Engh. Referat fra dette møtet er gitt fra Frogner menighet og

lyder:

«Inntil kr. 300 000 som stiftelsen investerer i drenering og nye trapper, kompenseres/dekkes

inn i forbindelse med rehabiliteringsplanen for hele Schafteløkken.» Med dette forstår

Stiftelsens styre at utlegg inntil kr 300 000,- vil bli refundert. På denne bakgrunn vil Stiftelsen

11

umiddelbart tegne kontrakt om arbeidets igangsettelse. Dette for å opprettholde

eiendommens verdi og sikre god og trygg adkomst.

Ny daglig leder

Daglig leder av Schafteløkken Anne Sofie Franche hadde sin siste arbeidsdag 31.8.2014 for å bli

pensjonist. På grunn av avklaringsprosessene som er satt i gang med Schafteløkken, ønsket

menighetsrådet i første omgang å finne fram til en daglig leder på Schafteløkken for en

overgangssituasjon fra 1.9.2014 til 1.2.2015. Menighetsrådets leder arbeidet i mai og juni 2014 med

å finne fram til en person som kunne ivareta denne funksjonen. I juni 2014 ble det skrevet avtale

med Marika Desirê Andresen fra og med 1.9.2014. I slutten av august, like før hun skulle begynne,

viste det seg at hun allikevel ikke kunne tiltre. Menighetsforvalter tok tak i den akutte situasjon og

ivaretok rollen som daglig leder på Schafteløkken, i tillegg til jobben som menighetsforvalter, fra 1.9

til 20.9.2014. Fra da av ble Inger Elisabeth Solem engasjert som daglig leder i 60 % stilling for

Schafteløkken fram til 31.1.2015. På menighetsrådets møte 22.10.2014 ble arbeidsavtalen med

henne forlenget fram til 31.12.2015

4. Dagens situasjon

Faste leietagere og leiesatser

Flere av leietagerne forteller at de har en sterk tilknytning til Schafteløkken. De har vært leietagere

over flere år. Noen leietagere forteller at å være leietager på Schafteløkken er en del av foreningens

identitet.

Nedenfor følger en oversikt over hvem som pr.d.d. er faste leietagere på Schafteløkken.

Oslo Filatelistklubb

Leier mandag i periodene, se under. Har leiet her i ca. 20 år.

Fra ca. 20. januar og ut mai – fra ca. 20 aug. og ut november

Får kontrakt pr. halvår – kr 1.200,- pr gang - storsal

Anslått inntekt pr. år kr.43.200

Oslo Vest Rotary klubb

Leier onsdag i periodene, se under. Har leiet i ca. 15 år.

Fra ca. 8. jan til 15. juni – fra 15. aug. til 15. des.

Får kontrakt pr halvår – kr 1.150,- pr gang. – storsal

Anslått inntekt pr. år kr. 41400.-

12

Frogner gruppen – AA

Kjøkkenansvarlig – har nøkkel og kommer først til møtene

Møter hver onsdag hele året, selv på helligdager. Kl. 1830 – kl. 2030

Har ikke kontrakt – betaler kr 1.200,- pr mnd. Betaler inn den 1. i hver mnd.

Bruker helst røde sal, men kan flytte gruppen til mindre rom ved behov.

Anslått inntekt pr. år: kr. 12 000.-

Norsk-Russisk kultursenter

Leier ca. en gang pr. mnd. (ca. 8 ganger i året) – kr 1.800,- pr gang.

Har kontrakt – betaler pr. gang - storsal

Anslått inntekt pr. år kr. 14 400.-

Viseklubben Evert Taubes Venner

Møte en gang pr mnd. (ca. 8 i året) kr 1.150,- pr gang

Har møter onsdager rett etter Rotary – fra kl. 1900

Kontrakt pr halvår

Anslått inntekt pr. år: 9 200.-

Norsk Malt Whisky lag

Møte en gang pr mnd. Ca. 9 i året) kr 1.300,- pr gang

Har møter onsdager rett etter Rotary – fra kl. 1900

Kontrakt pr halvår

Leier en fredag i januar til Burns Supper

Har fått kontrakt for 23. jan. 2015 kr 8.000,-

Anslått inntekt: kr. 1300 x9= kr.11 700.-

F. ad.Müller Söhne AB – Järnåkravägen3, SE-222 25 Lund, Sverige – Faktura.

Kommer fra Tyskland og lager glassøyne til pasienter

Er her 1 uke vår, april og 2 uker i oktober – vært her i 12 år – leie kr 32.000,-

De får kontrakt for alle tre ukene.

Har stoler og utstyr på loftet hos oss mellom hver gang de er her.

13

De benytter gass/varme til forming av glassøyne. Har selv med egne brannsikre tepper til bordene. Vi

legger inn branntepper og brannsprayboks når de kommer.

Alt skal settes klart til de kommer med ferdige rom.

Leier møterom til kontor og speiderrom til venterom. Vi kan disponere venterommet om kvelden

etter kl. 1700 når de er her, men da må vi sette rommet tilbake til venterom før kl. 0730 neste

morgen når de første pasientene kommer.

Inntekt pr. år: kr. 32 000.-

Munnskjenkene

Er her ca. 6 ganger pr år. Bestiller pr gang – storsal – kr 2.600,- pr gang

Anslått inntekt pr. år: kr. 15 600.-

Institutt for kinesiologi

v/Kari Weium (75 år) – Lundgaardsveien 19 – 2408 Elverum – mobil 95288997

Vanligvis har hun møterom fra torsdag til søndag. Noen ganger ønskes den røde sal.

Leie møterom kr 700,- pr dag. Rød sal kr 1.200,- pr dag.

Faktura sendes pr mnd. før hun skal leie, dette da det ofte kan bli endringer. De er veldig få vanligvis.

Anslått inntekt: kr. 45 000.-

Hellinger institutt i Norge as

Byttet navn til:

Institutt for konstellasjoner og flergenerasjonelt Traumearbeid

Hun betaler: røde sal pr dag kr 1.300,- - pr kveld fra kl. 1800 kr 1.200,-

Møterom kr 1.000,- - Speiderrom kr 700,- alt pr gang

Storsal kr 3.100,- pr dag i helgene – fredag til søndag

Hun leier en god del.

Kontrakt sendes på helger i storsal – ellers får hun faktura i forkant av at hun leier.

Det kan ofte bli endringer på henne. Hun har satt opp datoer for hele 2015. Ønsker også å sette opp

datoer for 2016.

Anslått inntekt pr. år: kr. 120 000.-

14

Oslo Inner Wheel

Leier Storsal

En gang i måneden. Kr. 1800.- pr. gang

Anslått inntekt pr. år: kr. 18 000.-

Læseforeningen for quinder

8 ganger pr. år a kr. 1500.- pr. gang

Anslått inntekt Kr. 12 000.-

Den franske vinklubb

8 ganger pr. år. Kr. 1200.- pr gang

Anslått inntekt: ca. kr. 10 000.-

Norsk Selskab for Orientalsk Keramikk

Leier jevnlig Røde Sal

Christiania Champagneklubb

Betaler 4.000 pr gang i storsal – torsdager etter avtale.

Leietagere enkeltarrangementer og leiesatser

Enkeltarrangementer er:

40,50, 60, 70 og 75 års feiringer/markeringer

Julebord

Familiefester

Seminarer/sommerfester/julebord

Konfirmasjon

Bryllup

Dr. middag

Daglig leder ved Schafteløkken viser til at det ved fastsettelse av priser/ved kontraktsinngåelse blir

tatt hensyn til:

Antall leietimer/døgn

Eventuell ekstra tid til å disponere rom i forbindelse med forberedelse/opprydding

Type arrangement (idealistisk/kommersielt/fest)

Antall mennesker (slitasje) få mange

15

Om det har skjedd en avbestilling og om rommet er booket kort tid før bruk (da skal det

faktisk stå igjen et depositum fra første leietaker)

Prismønsteret på utleie har vært slik:

STORSAL:

Hel helg (fredag-søndag): 13.500

Fredag: 8.000

Lørdag: 9.000

Søndag: 6.500

Seminar dagtid: 2.000-2.500

Selskap kveld, ukedager: 4.500

RØD SAL

1.500-2.000

MØTEROM

1.000-1.200

SPEIDERROM

800

Leieavtale barnehagen og leiepris

27. april 2004 inngikk styret for Schafteløkken v/styreleder Ole Daniel Bruun følgende husleieavtale

med Frogner Menighets Barnehage Schafteløkken:

Årlig betaler barnehagen NOK 175 000 i leie for den bygningen som disponeres av

barnehagen.

I husleien inngår følgende tjenester:

-Kommunale avgifter

-Husleieforsikring

-Utvendig vedlikehold

-Vaktmestertjenste

-Årlig vedlikeholdsservice for brannvarslingsanlegget

-Årlig vedlikeholdsservice for ventilasjonsanlegget.

Utgifter til elektrisk kraft, lys, oppvarming, renhold o.l. skal barnehagen selv dekke. Indre

vedlikehold bekostes av barnehagen

Avtalen gjelder inntil videre.

16

Avtalen legger opp til at Frogner menighet, som eier, skal betale det som i eiendomssammenheng

kalles fellesutgifter – her kommunale avgifter, forsikring, vedlikehold, vaktmester samt årlig

vedlikeholdsservice på de to nevnte anleggende.

Verken leieprisen eller avtalen er justert siden 2004.

I følge menighetens regnskap for 2013 har barnehagen betalt kr. 145 000.- i leie.

Barnehagens innvendige leke- og oppholdsareal er 125,4 m2. Med garderober, trapper, toaletter og

kjøkken blir arealet til sammen 205 m2

Leieavtale leilighet og leiepris

Frogner menighet har inngått leiekontrakt for bolig med Bjørn Kleppe to ganger fra 2004. Første gang

fra 1.8.2004 med opphør uten oppsigelse 1.8.2007. I 2007 ble leieavtalen gjort om til en leieavtale

som tjenestebolig uten tidsbegrensning.

Av særlige bestemmelser som menighetsrådet må være oppmerksom på er at «Leiligheten er en

tjenesteleilighet».

Leiesum har hele tiden vært kr. 8000.- pr. måned. I alt kr. 96 000.- pr. år.

Leieavtale Frogner seniorsenter og leiepris

Leiekontrakt for lokaler i eiendommen Zahlkasserer Schafts plass 3 mellom Frogner menighet og

Nasjonalforeningen for Folkehelsen, Oslo Fylkeshelselag ble inngått i 2009. Dato på avtalen mangler.

Leien utgjør, ifølge kontrakten, kr. 360 000.- pr. år. Leieprisen er indeksregulert. I følge Frogner

menighets regnskap for 2013 er kr. 270 000.- innbetalt i husleie. Frogner seniorsenter leier fast ut til:

Kiwanis, Lions, Bridge/Kløverdame, NA, AA, Frogner Bygdøy Arbeiderparti I tillegg leier de ut til

barnedåp, jubileer, konfirmasjoner o.s.v.

Frogner seniorsenter har levert arbeidsgruppen en list over nødvendig vedlikehold pr. mars 2014

Allmennyttige formål og reguleringsbestemmelser

I følge reguleringsplan er Solheimsgata 2 B og 2 C regulert til:

-Spesialområde/bevaring/tomt for allmennyttig formål (barnehage og eldresenter)

-Område for allmennyttig formål (menighetshus)

Barnehage, eldresenter og menighetshus er her kun eksempler på virksomheter som kan få inn under

begrepet allmennyttige formål

Begrepet går igjen i flere lover, forskrifter m.v. Det gis i liten grad noen enhetlig definisjon av

begrepet.

Begrepet var tatt inn i den forrige Plan og bygningslov § 25. I denne forbindelse ble det i forarbeidene

skilt mellom hvem som eier bygningene. Det er således større mulighet for at en virksomhet blir

17

ansett å ha et allmennyttig formål når det eies av en virksomhet som selv har et slikt formål. En

menighet slik som i dette tilfelle, er et godt eksempel på en slik virksomhet.

Utgangspunkt for hva som er allmennyttig formål vil være om den virksomheten som drives er åpen

for allmenheten, om den er til beste for allmenheten og om den har et allmennyttig siktemål.

Under allmennyttige formål regnes inn private sykehus, aldershjem, barnehager mv. Andre

eksempler på åpenbart allmennyttige formål er rekreasjons-, idretts- og fritidstiltak og forskning.

Ved nærmere gjennomgang av kommentarer til den gamle bygningsloven defineres allmennyttig

formål som «private organisasjoner, stiftelser m.v. som driver virksomhet av almen samfunnsmesssig

karakter». I tillegg må virksomheten være «åpen for en større uspesifisert brukerkrets». Eksempel

kan være velhus, barnehage, sykehjem, mv.

Det neste spørsmål som kan reises er om næringsdrift kan komme inn under begrepet allmennyttig

forhold. Spørsmålet må nok besvares med et ja, til en viss grad. Både velhus og private barnehager vil

drives næringsvirksomhet. Forutsetningen må nok være at virksomheten som drives i seg selv har et

allmennyttig formål og er åpen for alle grupper. Det må derfor antas at også legekontorer,

fysioterapivirksomhet og annen privat helsevirksomhet vil kunne komme inn under begrepet når de

leier lokaler av for eksempel en allmennyttig virksomhet som en menighet.

Det er vanskelig å fremkomme noen nærmere definisjon av begrepet allmennyttig formål. En

virksomhet må vurderes opp mot de retningslinjer som er nevnt foran og en må deretter gjøre en

konkret vurdering i det enkelte tilfelle (Kilde: Notat vedr. begrepet «Almennyttige formål» fra

advokat Bjørn Braathen av 15.sept.2014)

Reguleringsbestemmelser for reguleringsplan for Solheimsgate 2 B og 2 C viser krav til hvordan

eksisterende bygninger skal ivaretas (Reguleringsplan for Schafteløkken S- 2951 av 20.1.1988 kan

oversendes ved henvendelse til menighetskontoret)

Panteobligasjoner Oslo kommune

I følge brev av 20.1.2014 innehar Oslo kommune følgende panterettigheter på Frogner kommune:

4.510.000.- Menighetshuset

9.700 .000 Menighetshuset

I alt kr. 14 210.000.-

Det var i perioden 1987-1989 at Frogner menighet tok opp to lån ett på 4 510000 og ett på

9 700 000.- Lånene ble i 1998 nedbetalt i sin helhet av Oslo kommune. Etter nedbetaling av lånene

fra Oslo kommunes side fikk kommunen tiltransportert panteobligasjonene. Det ble inngått en

låneavtale mellom menigheten og kommunen som er utformet slik at Oslo kommune anså sin

dekning av lånene som et lån til Frogner menighet. Lånet skulle være rente- og avdragsfritt, men slik

at menigheten ved salg av eiendommene skulle tilbakebetale lånet i sin helhet til Oslo kommune.

Oslo kommunes pant i eiendommen forfaller ved et eventuelt salg.

Frogner menighets bruk av Frogner Menighets Hus

I følge menighetsforvalter bruker Frogner menighets hovedhuset i svært begrenset grad bl.a. til Hellig

Tre Kongers Fest, ungdomsarrangement i tilknytning til trosopplæringsreformen,

konfirmantundervisning og til enkelte særskilte arrangementer som for eksempel avskjeden for

sokneprest Nome.

18

Kontrakt for renholdstjenester

30.10.2013 inngikk Frogner Menighets Hus, Schafteløkken kontrakt om renholdstjenester med

Renholds Stolthet org.nr. 999632297. Kr. 10.200.- pr.måned eks, mva . Oppstart 1.2.2014. Prøvetid 3

måneder.

5.Alternativ A: Aksjeselskap

Ny organisasjonsform

Det bør etableres et eget aksjeselskap som Frogner sokn i utgangspunktet eier 100% av aksjene. I

aksjeselskapet legges hele eiendommen Schafteløkken; både Frogner Menighets Hus, Barnehagen og

Frogner seniorsenter, samt forvaltning, drift og vedlikehold. Hele eiendommen transporteres inn i et

aksjeselskap.

Men det kan også tenkes at Frogner menighet bare eier en prosentvis andel av aksjene i det nye

selskapet. Det er viktig å holde mulighetene opp for at også andre personer/virksomheter kan kjøpe

aksjer i det nye selskapet.

Stemmeretten på generalforsamlingen fordeles etter antall aksjonærer som den enkelte aksjonær

eier.

Aksjeselskapet ledes av et styre som velges av generalforsamlingen.

Hvis Frogner sokn eier 100% av aksjene er Frogner menighetsråd generalforsamling. Hvis det er flere

aksjonærer består generalforsamlingen av personer som har stemmetyngde etter antall aksjer som

de eier.

Styret har det overordnede ansvaret for forvaltning, drift, vedlikehold, økonomi og personell. Styret

tilsetter daglig leder.

For å etablere et AS skal den (ev Frogner menighet) eller de (Frogner menighet og andre aksjonærer)

som tegner aksjer i selskapet (stifterne), opprette et stiftelsesdokument. Dokumentet skal bl.a.

inneholde selskapets vedtekter. Minstekrav til vedtektene er:

• Selskapets foretaksnavn

• Opplysninger om hvor selskapet skal ha sin forretningsadresse

• Selskapets virksomhet

• Aksjekapitalens størrelse

• Aksjenes pålydende

Dersom selskapet ved sin virksomhet ikke skal ha til formål å skaffe aksjeeierne økonomisk utbytte,

kan vedtektene inneholde bestemmelser om anvendelse av overskudd og av formuen ved

oppløsning. Et slikt formål kan evt. bli aktuelt hvis Frogner menighetsråd gir sin tilslutning til dette

alternativet.

Vedtektene må også beskrive sammensetningen av styret. Et mulighet kan være at det blir et styre

på fem medlemmer. 3 oppnevnt av Frogner menighet samt 2 profesjonelle styremedlemmer.

19

Generalforsamlingen som består av aksjonærene, velger styret. Arbeidsgruppen har kontakt med

personer som har sagt at de kan ha interesse av å delta i et slikt styre.

Aksjelovens § 5-5 fastslår at generalforsamlingen skal behandle årsregnskap, årsberetningen,

utdeling av utbytte, samt andre saker som følger av aksjeloven eller vedtektene, som for eksempel

valg av styre. Hvilke saker som skal behandles på generalforsamlingen vil således i betydelig grad

styres av hva som følger av vedtektene. Disse sakene vil naturlig avgrenses mot styrets fullmakter

etter aksjeloven. I lovens § 6-12 fremgår det at det er styret som skal forestå forvaltningen av

selskapet, herunder bl.a. fastsette budsjett, sørge for forsvarlig organisering av virksomheten og

holde oppsyn med selskapet økonomiske stilling. Eierrådigheten forvaltes således også i betydelig

grad av styret. Derfor har eierne plass i styret.

Bakgrunnen for at de fleste danner et aksjeselskap i stedet for å lage en stiftelse er at

aksjeselskapsformen er langt mer fleksibel og enklere å endre, f.eks. både mht. formål og eierskap. Et

AS vil slik skape et større og friere handlingsrom for menighetsrådet. Stiftelser omfattes av

stiftelsesloven. Loven fastslår bl.a. at den som oppretter stiftelsen ikke lenger har rådighet over

formuesverdiene etter stiftelsen er gjennomført. Videre er det også vanskelig å få opphevet/avviklet

stiftelsen. Likeledes snevrer loven inn og vanskeliggjør eventuelle endringer man ønsker å gjøre i

forhold til stiftelsen, som for eksempel sammenslåing med annet rettssubjekt, oppdeling av stiftelsen

eller frigivelse av båndlagt eiendom i stiftelsen. Stiftelsestilsynet er tillagt tilsynet med stiftelsene og

kontrollerer disse. Tilsynet overprøver også stiftelsesstyrets vedtak i de forhold som er nevnt foran.

Organisasjonsformen AS er en egen juridisk enhet, og anbefales for Frogner menighetsråd hvis de

ønsker å redusere ansvaret for og risikoen ved å drive eiendomsforvaltning og næring.

Forutsetningen for en slik modell er at det velges styremedlemmer som har tilstrekkelig og

nødvendig kompetanse innen jus, økonomi, eiendomsforvaltning, organisering og kirke. På denne

måten vil styret i aksjeselskapet bestå av styremedlemmer som innehar den kompetansen som

Frogner menighetsråd i dag opplever at de mangler. Ved å velge en aksjeselskapsmodell er ikke

lenger Frogner menighetsråd ansvarlig dersom aksjeselskapet f.eks. skulle få økonomiske problemer

med den videre utvikling, rehabilitering og drift av Schafteløkken.

Hvis det nye aksjeselskapet velger på et senere tidspunkt å selge Schafteløkken, bør de skattemessige

forhold avklares nærmere.

Framdrift etablering

Gitt at menighetsrådet ønsker å gå videre med dette alternativet så bør det nedsettes en

arbeidsgruppe eller leie inn ekstern kompetanse som kan utarbeide stiftelsesdokumenter.

Stiftelsesdokumentet skal inneholde:

Selskapets vedtekter

Stifternes navn eller firma, adresse og fødselsnummer eller organisasjonsnummer

Antall aksjer som tegnes av hver av stifterne

Det beløp som skal betales for hver aksjer

Tidspunktet for når aksjekapitalen senest skal innbetales. Aksjekapitalen må være innbetalt

før selskapet registreres i foretaksregisteret

Oversikt over hvem som skal sitte i styret, og hvem som eventuelt er revisor dersom

selskapet skal revideres.

Når disse dokumentene foreligger ferdig og menighetsrådet begrunnelse for å velge en slik

løsningsmodell er konkretisert og utformet, kan denne løsningen legges fram for menighetsmøtet.

20

Formelt sett er det ikke nødvendig, men det kan være strategisk lurt å forankre en slik løsning i et

menighetsmøte. Menighetsmøtets oppgaver i lovens § 11 inneholder ikke forhold som økonomi,

låneopptak og valg av organisasjonsmodeller. Menighetsmøtet har derfor ingen

avgjørelsesmyndighet. Ved å gjøre en grundig forberedelse ivaretar menighetsrådets krav til saklig

forberedelse, slik § 4 i regler om formene for menighetsmøtets virksomhet forutsetter.

Framdrift rehabilitering

Når aksjeselskapet er etablert bør aksjeselskapet etablere en prosjektutviklingsperiode hvor det lages

en konkret framdriftsplan for den sårt tiltrengte og nødvendige rehabilitering av både Frogner

menighets Hjem, barnehagen og Frogner seniorsenter. Langsiktige leieavtaler fra og med 2016

forhandles fram. Kontrakter signeres. Eksisterende langtidsleieavtaler på Frogner Menighets Hjem,

barnehagen og Frogner seniorsenter sies opp. Kortere kontrakter f.eks. ett-årige kontrakter inngås.

En slik framdriftsplan gir aksjeselskapet muligheter til å vurdere hvilke av langtidsleietagerne på

Frogner Menighets Hjem de ønsker å inngå nye avtaler med. Oversikten over faste leietagere (se

kap.4) viser at Frogner menighets hjem leier lokaler til et konglomerat av ulike leietagere. Det er ikke

sikkert at aksjeselskapet mener at alle nåværende faste leietagere er like relevante for å være

leietager videre framover. Henvendelsen fra Instiutt for konstellasjoner og flergenerasjonelt

traumearbeid1, om å leie hele eller deler av andre etasje i Frogner menighets hjem på fast basis, må

også avklares. De viser også til muligheten for å kjøpe andre etasje i Frogner Menighets Hjem.

De langsiktige leieavtalen må sikre at leieinntektene fra og med 2017 blir på kr. 4 mill. pr. år. Det er

nødvendig for å ta opp et lån slik premissene for det beskrives i det følgende.

Antatt lånebeløp for å få eiendommen opp på nivå for salg eller ny utleie mener arbeidsgruppen bør

ligge på NOK 10.000.000,-. + mva. Ved et slikt lån vil det være mulig å få Schafteløkkens tre ulike

eiendommer opp på et tilstrekkelig attraktivt nivå for videre utleie. Potensielle kjøpere

arbeidsgruppen har vært i kontakt med har gitt klare tilbakemeldinger om at det er behov for flere

millioner for å få et tilfredsstillende resultat. Et slikt beløp vil kunne ivareta rehabiliteringsbehovet

som Hjellnes Consult as har dokumentert både på Frogner Menighets hjem, barnehagen og

seniorsenteret. Etter å ha vært på befaring i hovedbygget mener arbeidsgruppen at

rehabiliteringsbehovet på hovedbygget nok betyr kr 10.000 pr m2 og vil kunne inneholde følgende:

Alle flater med nytt belegg – 1.000m2 over 3 plan.

Alle flater ifm vegger og tak males/rehabiliteres.

Romprogram vurderes – nye foldevegger for fleksibilitet i utleie.

Nye vinduer/dører/

Varme/ventilasjon/varmegjenvinning

Opprusting trapper og ganger

Nye møbler

Innredning av salonger

Nytt kjøkken – tilberedning – produksjonskjøkken

Hjemmesider og datautstyr – driftskontor.

Aksjeselskapet bør etter arbeidsgruppens vurdering ta opp et lån på kr. 10 mill.

1 Brev av 14.8.2014 til Eiendomsstyret Frogner menighet

21

I tallene nedenfor har vi tatt som utgangspunkt at slikt lån blir innvilget i oktober 2014.

15.1.2020 er lånet på kr. 6 250 000.- I perioden fra okt. 2014 til jan 2020 varierer renten fra 3.83 til

4.71%. I tillegg kommer underskuddet på virksomheten som pr. 31.12.2019 er på kr. 1.738.000. D.v.s.

at på det daværende tidspunkt har Schafteløkken et forventet underskudd på 8 mill. Grunnlaget for

slik beregning er at utleieinntektene er hele tiden på det sammen nivå som dagens situasjon pluss

årlig indeksregulering.

Nedenfor presenteres en tabell som illustrerer leieinntekter og utgifter fra 2014-2016.

Hovedinntrykket er at de går i «break even». Oversikten viser også finanskostnader og

vedlikeholdsoppgaver og utgifter i 2014- 2015. Rehabiliteringsoppgavene i 2016 og følgende år blir

definert nærmere i nevnte prosjektutviklingsperiode.

Tabell 1 Oversikt over leieinntekter, driftsutgifter, finansutbetalinger og

vedlikeholdsoppgaver/kostnader fra 2014-2016 for å illustrere oppgaver, inntekts- og utgiftsbildet

Årstall Leieinntekter Indeksreg 2% pr. å Barnehage Eldresenter Hovedhus Bolig

Drift (adm, avgifter/ prosjektstyring, drift/ettersyn, rehold, energi, vedlikehold, forsikring, annet

Finansutbetalinger Vedlikeholdskostnader

2014 1 831 00 1 645 00 - Avtale eldresenter 100 000 Arbeidsgruppen 75 000 Arkitekt 25 000 Soppsanering 125 000 Oppgradering Storsal 50 000 Rehab. eldresenter Beløp?

2015 1867 620 1 783 700 Finanskostander: Kr. 465 895 Avdrag lån 1 250 000

Avtale eldresenter 102 00 Rehab. barnehage 500 000 Ytre rehb 1 050 00 Oppgradering storkjøkken 500 000 Oppgradering storsal 150 000 Rehab eldresenter 250 000 Ytterligere rehab På entrepriser kfr. prosjektperiode Kr. 5 millioner

2016 1 904 972 1 819 374 Fianskostnader: Kr. 456 611

Avklares ev prosjektperioden

22

Avdrag lån 1 250 000

Gitt premissene i denne tabellen så blir det underskudd på Schafteløkken fra oktober 2017 235 000.-

som øker til 1.8 mill. i 2018 og blir redusert til 1.738 millioner i 2019. I tillegg kommer resterende

gjeld på 6.2 mill.

Låneopptak fra et aksjeselskap som er helt eller delvis eiet av et sokn kommer ikke inn

underbestemmelsen i kirkelovens § 16.1 hvor det heter:

16.Opptak av lån på soknets vegne m.v.

På soknets vegne kan det bare opptas lån når dette er godkjent av bispedømmerådet. På

soknets vegne er det ikke tillatt å garantere for andres økonomiske forpliktelser eller stille

eiendeler til sikkerhet for andres gjeld.

For et aksjeselskap er det derfor ikke nødvendig å søke bispedømmet om godkjenning for å ta opp

lån2.

Boligen

Leieforholdet vil bli overført til det nye selskapet som får ansvar for forvaltning, drift og

vedlikehold av hele porteføljen på Schafteløkken.

Det forutsettes at et ev nytt selskap som overtar ansvar for Schafteløkken må gå i dialog med

leietager for å få regulert leien.

Alternativ retning og innhold

Aksjeselskapet bør også drøfte nøye om de ser for seg alternative bruksområder for Schafteløkkens

tre ulike bygningsenheter.

Mener aksjeselskapet at arbeidet med å leie ut arealer til møter, konferanser og fester bør fortsette?

Er det rimelig at utleie av arealer er en av kjernevirksomhetene til et aksjeselskap hvor Frogner

menighet utgjør hele eller deler av generalforsamling? Bør langsiktig utleie bare inngås med en

bestemt type leietagere?

Eller er det slik at Frogner Menighets Hus bør utvikles til et lokalt kultursentrum med frokostmøter,

seminarer, utstillinger, kurs og konferanser? For eksempel i et nært samarbeid med Frogner bydel,

Oslo museum o.s.v.

Eller bør en forsøke å etablere et samarbeid med Oslo kommune om relevante omsorgsfunksjoner

innen eldreomsorgen?

Aksjeselskapet bør også vurdere den videre utvikling av barnehagen. Skal den videreutvikles som

menighetsbarnehage? Bør barnehagen utvides? Bør Frogner Menighets Hus også brukes som

barnehage? Bør aksjeselskapet etablere et strategisk arbeid for å finne fram til hvordan barnehagen

kan bli en del av Frogner menighets samlende virksomhet for barn og unge? Bør det skapes nye

synergieffekter mellom menighet og barnehage?

2 Kfr. mail av 30.10.2014 fra adm sjef i Oslo bispedømmeråd

23

I tilknytning til arbeidet med denne rapporten er det etablert et fruktbart samarbeid mellom

arbeidsgruppens leder og Frogner Seniorsenter. Seniorrådgiver på seniorsenteret ønsker samarbeid

med Frogner menighet. Kan en av mulighetene være at aksjeselskapet bør legge forholdene til rette

for at samarbeidet mellom Frogner seniorsenter og Frogner menighet utvikles? Til hva? Hvorfor? Av

hvem?

For øvrig viser arbeidsgruppen til mange og gode ideer som kom fram på arbeidsdugnaden 9.9.2014.

Se vedlegg 3. Her er det et stort og variert idemangfold som aksjeselskapet kan benytte.

Arbeidsgruppen tror at det kan være svært lurt å re-etablere Schafteløkkens Venner. Et slikt nettverk

vil kunne utgjøre en svært viktig arena for aksjeselskapets arbeid med å videreutvikle Schafteløkken.

6. Alternativ B: Fortsette

Introduksjon

Dette alternativet handler om at Frogner menighet fortsatt skal eie forvalte, drive og vedlikeholde

både Frogner Menighets Hjem, barnehagen og Frogner seniorsenter. Intensjonen er å etablere en

god og solid drift av Schafteløkken med nye leiepriser, effektivisering av driften og en helt nødvendig

økonomisk styring. Menighetsforvalter i Frogner menighet, som har kommet med innspill til dette

alternativet, mener at riktig forvaltning av både eiendom og økonomi vil vise seg å skape så pass

økonomisk råderom at man over tid vil kunne sette av penger til å foreta vedlikeholdsarbeid på

Schafteløkken uten (arbeidsgruppens kursivering) å måtte ta opp et lån som han mener binder

Frogner menighet rent økonomisk i mange år framover (Viser til brev av 19.9.2014 til arbeidsgruppen

og Frogner menighetsråd vedr. soppsanering av Schafteløkken og framtidig vedlikehold av

Schafteløkken. Dokumentene kan fåes ved henvendelse til Frogner menighets kontor)

Nye priser

Frogner menighetsråd vedtok 22.10.2014 følgende ny priskategorier for nye leieavtaler (langtid og

korttid) for nye avtaler fra og med 1.1.2015

Tabell 2. Nye priser vedtatt av Frogner menighetsråd 22.10.2014

24

SAL Man-tor +

søn

(25-60 pers)

Man-tor +

søn

(61-100

personer)

Fred/Lør

(35-60- 60

personer)

Fre/Lør

(61-100

personer

Hel helg

(fred fra 17-

Søn kl. 20

61-100

personer

Storsal 5.500 6.500 10.000 13.000 18.000

Speiderrom(kjeller)

Skal oppgraderes

1.000 1.000

Møterom 2.500 2.500

Røde Sal 4.000 4.500

Speiderrom (2.etg) 1.500 1.500 1.500 1.500

Prisene gjøres gjeldene for nye leieavtaler fra og med 1.1.2015. Mesteparten av utleien for 2015 er

pr. november allerede avtalt både med faste leietagere og med leietagere som skal gjennomføre

enkeltarrangementer.

Tabell 3. Nye priser - prosentvis økning

SALseminar

dagtid

seminar

dagtid % økning

Man-tor +

søn (25-60

pers)

Kveld /

ukedager % økning søndag

Man-tor

+ søn (61-

100 pers)

% økning

Storsal 2500 5500 -55 % 5500 4500 22 % 6500 6500 0 %

Speiderrom(kjeller) #DIV/0! 1000 #DIV/0! #DIV/0!

Møterom #DIV/0! 2500 #DIV/0! 1200 #DIV/0!

Røde Sal #DIV/0! 4000 #DIV/0! 2000 #DIV/0!

Speiderrom (2.etg) #DIV/0! 1500 #DIV/0! 800 #DIV/0!

SAL Fredag / lørdag

Fred/Lør

(35-60

pers)

% økning

Fre/Lør

(61-100

pers)

% økning hel helg

Hel helg

(fred fra

17-Søn kl.

20)61-100

Storsal 9000 10000 11 % 13000 44 % 13500 18000

Speiderrom(kjeller) 1000 #DIV/0! #DIV/0!

Møterom 1200 2500 108 % -100 %

Røde Sal 2000 5000 150 % -100 %

Speiderrom (2.etg) 800 1500 88 % 1500 88 %

25

er lik tidligere priser

#DIV/0!

ikke utleid tidligere, ikke mulig å regne prosent.

Tabellen viser er den foreslåtte økning i prisene er på mellom 0-150% justert etter antall personer og

de ulike leieobjektene. Den økonomiske konsekvens av denne økningen vil være avhengig av hvilke

rom som blir leid ut til ny pris og utleiegrad (antall dager hvert rom er leid ut pr. år) på de ulike

rommene.

Stort engasjement for økt utleie

Daglig leder som p.t. er engasjert fram til 31.12.2015, viser et stort engasjement i å øke

utleiebelegget på Schafteløkken – i særlig grad på å få til utleie på timer i døgnet hvor det så langt

ikke har vært vanlig å drive utleie. Hun legger stor vekt på å øke belegget, følge opp prisjusteringer,

drive markedsføring og ha stor grad av tilgjengelighet.

Erfaringstall og forventninger

Formålet med nye priser og stor satsning på å øke utleien er å få til økte årlige leieinntekter på

Frogner menighets Hjem i årene framover. Derfor kan det være lurt å minne om hva leieinntektene

på hovedhuset har vært fra 2009 til 2013.

Tabell 4. Leieinntekter lokaler for faste leietagere og enkelt arrangementer fra 2009-2013

Årstall Leieinntekter Hovedhuset

2009 1.136.513

2010 1.000.790

2011 1.208.852

2012 1.289.135

2013 1.185.630

Tabellen viser at leieinntektene har holdt seg stabile på ca. 1.2 millioner fra 2009 - 2013. Hvilken

forventet inntjening den nye satsningen vil skape er så langt, er ukjent. Men et optimistisk anslag er å

øke leieinntektene med kr. 300 000.- pr. år. Samlet inntjening pr. år blir da på kr. 1.5 millioner. Men

slik inntjening må være stabil over år.

Bruke Kirkelig Fellesråds rammeavtaler (Kfio)

26

Kfio har bekreftet at Frogner menighet kan benytte seg av deres rammeavtaler i det framtidige

vedlikeholdsarbeidet på Schafteløkken. Rammeavtalene er inngått av Kirkelig fellesråd på vegne av

menighetene for å sikre stordriftsfordeler. I tillegg kan Kfio også stille med kompetent fagpersonalet

til vurdering og prosjektering.

Følgende framgangsmåte for det videre vedlikeholdsarbeidet på Schafteløkken anbefales:

1. Man vurderer hvilke strakstiltak som må igangsettes umiddelbart. Dette gjøres først og

fremst ved å se på de mest presserende vedlikeholdsbehov. Særlig utettheter og vannskader

er viktig å vurdere. Heldigvis holder taket på Schafteløkken tett, men noen råteskader blir

påpekt i tilstandsrapporten. Disse må være første prioritet å få utbedret. I tillegg bør

naturligvis sopp-problemet i trappeoppgangen også prioriteres. Samtidig må det gjøres en

grundig vurdering av denne rapporten og en prioritert framdriftsplan må lages (gjerne av

Hjellnes da disse sitter inne med kjennskapet til bygningen gjennom tilstandsrapporten)

2. Heretter prioriteres vedlikeholdsbehov som påvirker de inntektsbringende aktiviteter. Det

være seg utbedring av dører, interiør og annet som dirkete påvirker leietagere og deres

aktiviteter og på den måten kan påvirker inntektsnivået ved potensielt bidra til at man mister

leietagere. Forhåpentligvis vil dette også på sikt øke inntektsnivået ettersom man blir mer

attraktiv også for flere potensielle leietagere.

3. Deretter igjen prioriteres langsiktige vedlikeholdsmessig investeringer som på sikt vil bidra til

å kunne øke utleiepriser. Dette kan for eksempel foreskrives ved å sette opp en ny

økonomisk modell der man foreslår at visse deler av utleieinntektene settes direkte inn i et

investeringsfond som dirkete dekker opp mot den prioriterte listen over investeringer.

Hvilke økonomiske fordeler denne rammeavtalen gir rehabiliteringsarbeidet på Schafteløkken er ikke

kjent. Framdriftsplan for denne tilnærmingen er heller ikke konkretisert. Det er grunn til å tro at

alternativet vil føre til stor arbeidsbelastning på menighetens administrasjon. Menighetsrådet vil

fortsatt sitt med ansvaret for Schafteløkken.

Økonomi

For å få utført et helt nødvendig vedlikehold på Schafteløkken slik som Hjellnes Consult as har

dokumentert og som arbeidsgruppene mener er nødvendig ut fra deres befaring og kontakt med

mulige kjøpere, må Schafteløkken fra og med 2017 ha leieinntekter på Frogner Menighets hjem,

barnehagen og Frogner seniorsenter på 4 millioner kr. pr. år.

Det forutsetter at arbeidet med å inngå og sikre langsiktige leieavtaler i løpet av 1.halvår 2015 for å

sikre en slik inntjening, må starte umiddelbart. Inntjeningskravet på 4 mill. fra 2017 er helt nødvendig

for å kunne betjene et helt nødvendig lån på 10 millioner som kan bidra til å få bygningene opp på et

tilstrekkelig oppgradert nivå. Vedlikeholdsetterslepet er stort.

Det er et stort løft å få til en økning av leieinntektene fra barnehagen fra det avtalemessige

leiebeløpet på kr. 175 000.- pr. år til et høyere og mer realistisk nivå. Det samme gjelder intensjonen

om å få økte leieinntekter fra Frogner Seniorsenter. Viser til at barnehagen og Frogner seniorsenter

så langt har gitt svært begrenset inntjening.

27

Beregningene bygger på at det er helt nødvendig å ta opp et lån på kr. 10 mill. for å sikre en helt

nødvendig vedlikehold. Arbeidsgruppene mener at alternativet «Forsette» ikke legger opp til at det

helt nødvendige vedlikehold ikke vil kunne bli gjennomført.

I sine beregninger tar arbeidsgruppen for gitt at lånet blir innvilget i oktober 2014. 15.1.2020 er lånet

på kr. 6 250 000.- I perioden fra okt. 2014 til jan 2020 varierer renten fra 3.83 til 4.71%. I tillegg

kommer underskuddet på Schafteløkken som pr. 2017 er på 234 236, i 2018 på 1 809 840 og i 2019

på kr. 1 738 800. Samlet underskudd i 2020 på 8 millioner 6.2 mill + 1.7 mill = ca. 8 mill. Men da er

dagens leienivå + indeksregulering lagt til grunn.

Nedenfor presenteres en tabell som illustrerer leieinntekter og utgifter fra 2014-2016.

Hovedinntrykket er at inntekter og utgifter går i «break even». Oversikten viser også finanskostnader

og vedlikeholdsoppgaver og utgifter i 2014- 2015. Rehabiliteringsoppgavene i 2016 og følgende år

blir definert nærmere i nevnte prosjektutviklingsperiode

Tabell 5 Oversikt over leieinntekter, driftsutgifter, finansutbetalinger og

vedlikeholdsoppgaver/kostnader fra 2014-2016 for å illustrere oppgaver, inntekts- og utgiftsbildet

Årstall Leieinntekter

Indeksreg 2%

pr. å

Barnehage

Eldresenter

Hovedhus

Bolig

Drift

(adm,avgifter/

prosjektstyring,

drift/ettersyn,

rehold, energi,

vedlikehold,

forsikring, annet

Finansutbetalinger Vedlikeholdskostnader

2014 1 831 00 1 645 00 - Avtale eldresenter

100 000

Arbeidsgruppen

75 000

Arkitekt 25 000

Soppsanering

125 000

Oppgradering Storsal

50 000

Rehab. eldresenter

2015 1867 620 1 783 700 Finanskostnader:

Kr. 465 895

Avdrag lån

Avtale eldresenter

102 00

Rehab barnehage

28

1 250 000 500 000

Ytre rehab 1 050 00

Oppgradering

storkjøkken 500 000

Oppgradering storsal

150 000

Rehab eldresenter

250 000

Ytterligere rehab

På entrepriser kfr.

prosjektperiode

Kr. 5 millioner

2016 1 904 972 1 819 374 Fianskostnader:

Kr. 456 611

Avdrag lån

1 250 000

Avklares ev

prosjektperioden

Frogner Menighets hus – begrenset inntektskilde

Utleie av lokaler i hovedhuset har lenge blitt oppfattet som en inntektskilde. Men det er ikke tilfelle.

Inntjeningen av utleie av lokaler på hovedhuset har vært svært begrenset – ja faktisk gitt underskudd

når vi kontrollerer for leieinntektene til boligen

29

Tabell 6. Faktisk overskudd av den løpende utleievirksomheten i 1, 2 og 3 etg. fra

hovedhuset til menighetskassen fra 2009 til 2013.

Årstall Regnskapsmessig

Overskudd på post

1021

Minus fratrekk av

50% av lønn til

daglig leder som er

kontert på

fellesstillinger 1040

Faktisk overskudd

fra hovedhuset til

menighetskassen

2009 405.185.- 275.000.- 130.187.-

2010 173.424.-. 275.000.- -101.576

2011 282.644.- 275.000.- 7.644.-

2012 370.472.- 275.000.- 95.472.-

2013 583.019.- 275.000.- 308,019

Faktisk overskudd

2009-2013

439.747

Gjennomgangen av regnskapet for 2009-2013 viser at boligen er også ført som inntekt på

hovedhuset. Beløpene som er ført som leieinntekter på bolig de fem nevnte år varierer noe.

Men hvis vi legger tilgrunn at det avtalte leiebeløp på kr. 96 000.- er ført som inntekt på

hovedhuset, så blir det faktiske underskuddet på utleievirksomheten i 1, 2..etg fra 2009 til

2013 på kr. 40 000.-

Barnehage og Frogner seniorsenter gir også svært begrenset inntjening

Siden 2004 har barnehagen betalt en leie på kr. 175 000.- pr. år. Barnehagen disponerer 205

m2. Det gir en leiepris pr. år på kr. 854.- pr. år pr. m2. Leien har i de siste 10 år ikke vært

justert.

Frogner seniorsenter betaler ifølge avtale kr. 360 000.- i leie pr. år. Med et anslått

disponibelt areal på 350 m2 gir det en leiepris på kr. 1025 pr. m2 pr. år

Frogner menighet har løpende dekket utgifter til barnehagen og eldresenteret som normalt

burde ha blitt betraktet som fellesutgifter og som faktisk burde ha vært en kostnad for de to

leietagerne.

30

Tabell 7 Felles utgifter som Frogner menighet har dekket for Frogner seniorsenter og

barnehage fra 2010 til 2013. Tallene for leieinntekter er på inntekter etter leieavtale.

Utgiftene er regnskapstall

Årstall Barnehage (budsjett1023)

Frogner seniorsenter ( budsjettpost 1025)

Inntekter (etter avtale)

Utgifter Inntekter (etter avtale)

Utgifter

2010 175 000 98 000 360 000 224 000

2011 175 000 25 000 360 000 270 000

2012 175 000 169 000 360 000 188 000

2013 175 00 133 000 360 000 185 000

Totalt 700 000 425 000 1 440 000 867 000

Tabellen viser at Frogner menighet skulle i denne fireårsperioden hatt en leieinntekt på

barnehagen kr. 700 000.-. Den reelle leieinntekten har vært på kr. 275 000.- Menighetens

skulle i samme periode hatt en leieinntekt på Frogner seniorsenter på kr. 1 440 000.-

Utgiftene er på kr. 867 000.- De faktiske inntektene er på 573 000.-

Tabellen viser at det både for barnehage og eldresenter har vært betydelige beløp som

Frogner menighet har dekket løpende. Disse beløpende kommer til fratrekk for den leie som

de to virksomhetene betaler.

Utleie – ingen kjernevirksomhet for en menighet

Arbeidsgruppen mener at menighetsrådet må vurdere om de mener det er en

kjerneoppgave for menigheten å leie ut lokaler til de faste leietagerne og til leietagere som

søker Schafteløkken for enkeltarrangementer. Arbeidsgruppen stiller seg spørrende til om

dette er og bør være menighetens kjernevirksomhet. Arbeidsgruppen vet at mange

leietagere har vært leietagere lenge. Flere har sin identitet knyttet til stedet. At

Schafteløkken har et særskilte relevant utleiekonsept er arbeidsgruppen godt kjent med.

Lokalet blir stilt til leietagers egen disposisjon med muligheter til å ta med seg

serveringshjelp, mat og drikke.

I Oslo by og omegn er det er rekke andre lokaler som kan ivareta de arealbehov som våre

leietagere har. Det finnes eksempler på at drift og forvaltning av eiendom ikke er en

kjernevirksomhet for menigheten. Diakonhjemmet har for eksempel overtatt

Sagenehjemmet med alt det innebærer av gjeld og pensjoner. Sagene menighet fikk et beløp

av Diakonhjemmet for den innsatsen de har lagt ned i hjemmet.

31

Økte pensjonsforpliktelser

Fortsatt utleie av lokaler i Frogner Menighets Hus forutsetter at Frogner menighet tilsetter

en person i rollen som daglig leder av Schafteløkken i en nærmere avtalt stillingsprosent. En

slik fast stilling vil øke Frogner menighets pensjonsforpliktelser over år.

6. Alternativ C: Salg

Økonomi

Et tredje alternativ kan være å selge hele Schafteløkken både Frogner menighets hus, barnehage og

Frogner seniorsenter, eller bare noen av delene. Arbeidsgruppen har vært i kontakt med flere

virksomheter som er interessert i å vurdere et kjøp, gitt at det blir det alternativet som Frogner

menighetsråd velger å gå videre med.

Arbeidsgruppen har engasjert eiendomsmegler Sem Johnsen om å foreta en prisvurdering av

eiendommen. De har gitt følgende vurdering:

Vedr. prisvurdering av Zahlkasserer Schatfs plass 1-3

Viser til hyggelig befaring av ovennevnte eiendom og avtale om å gi en vurdering av antatt

verdi i dagens marked.

Matrikkel Gnr. 212 Bnr. 784 og Gnr. 212 Bnr. 968 i Oslo kommune

Tomtestørrelse Ca. 3 563 kvm

Bygninger Hovedhus, Barnehage & Eldresenter

Schafteløkken er en av Oslos største eksisterende tømmerbygning, og

fungerer i dag som forsamlingslokale og Frogner meninghetshus.

Byggeår Ca. 1800

Standard De tre bygningene, hovedbygningen, barnehagebygningen og

eldresenteret på Schafteløkken bærer preg av mangelfullt

vedlikehold over et stort tidsrom. Hovedsakelig har det manglende

vedlikeholdet ført til stedvise store fukt- og råteskader. Bygningene

har behov for vedlikehold og utskiftning av skadde og defekte

konstruksjonsdeler.

Beliggenhet Schafteløkken – opprinnelig Elisenberg, er en løkkeeiendom med

adresse Zahlkasserer Schafts plass 1-3, tidligere Solheimsgata 2b, i

Oslo, bydel Frogner.

Reguleringsforhold Eiendommen er regulert til allmennyttig formål og

spesialområde/bevaring.

På bakgrunn av besiktigelse og informasjon vil vi anta at eiendommen kan selges i dagens

marked for ca. kr 40 000 000,- +/- 10 %

32

Da vi ikke har undersøkt alle forhold rundt eiendommen, tar vi forbehold om at det kan

dukke opp ukjente faktorer som vil kunne påvirke prisfastsettelsen. Jeg har i verdisettelsen

tatt i utgangspunkt slik eiendommen står i dag at den er regulert til allmennyttig formål.

Skulle man få omregulert eiendommen, vil prisen være noe helt annet. Vi gjør for ordens

skyld oppmerksom på at det er markedet som til slutt avgjør eiendommens salgssum.

Vi takker for oppdraget, og står gjerne til tjeneste ved en senere anledning.

Med vennlig hilsen

Erlend Sørlie

Partner/Eiendomsmegler MNEF

Arbeidsgruppens kontakt i selskapet forteller at de har kontakt med noen interessenter som kan

være interessert i å vurdere et kjøp av Schafteløkken. Selskapet har oppdraget med å selge

Sjømannskirken på Bygdøy.

Boligen i hovedhuset

Det foreligger kontrakt med leietager både fra 2004 og en justert kontrakt fra 2007. I særlige

bestemmelser i kontrakten fra 2007 heter det at «Leiligheten er en tjenesteleilighet». Det betyr at så

lenge leietager er i sin stilling så kan ikke leieforholdet sies opp (Kfr. § 11.3 i husleieloven)

Ved et evt. salg av Schafteløkken kan salget gjennomføres med den forutsetning at leietagere skal

fortsatt ha sitt leieforhold der.

En annen løsning kan være at menigheten kan velge å gå i forhandlinger med leietager om at

menigheten bruker noe av pengene fra salget til å skaffe leietager et formålstjenlig og relevant

botilbud.

Premisser og framdrift

Hvis menighetsrådet velger å prioritere dette alternativet må premisser for en slik løsning formuleres

og sannsynligheten for å få realisert et salg, avklares.

Et mulig premiss kan være at salg kan gjennomføres under den forutsetning av at boligen i Frogner

Menighets Hus fortsatt skal være en tjenestebolig.

Et annet premiss kan være at Frogner menighet fortsatt skal drive barnehagen gitt at ny eier av

eiendommen og menigheten kommer fram til en leieavtale.

Slike og andre premisser vil virke negativt inn på interessen for og kjøpesummen på eiendommen.

Menighetsrådet bør nedsette en arbeidsgruppe eller engasjere eksterne personer/firma som kan

undersøke sannsynligheten for salg av Schafteløkken og delta i arbeidet med å utforme ev relevante

og fornuftige premisser.

Flere muligheter bør undersøkes.

Er det mulig å selge Frogner Menighets Hus og at Frogner menighet fortsetter som eiere av

barnehagen og Frogner seniorsenter?

Kan det være aktuelt å drøfte salg av Frogner Menighets Hus til Hellingerinstituttet?

33

En privat helseaktør har vært på befaring på Schafteløkken med tanke på kjøp av hele eiendommen.

De vurderte Frogner menighets hus til å være et svært slitent lokale. De gir følgende tilbakemelding i

mail av 21.10.2014:

Vi har diskutert saken og konkludert, som jeg antydet med at å overta eiendommene er

meget krevende kommersielt. Vår oppfatning er at vi i såfall må starte med

barnehagebygget. Dersom dette lar seg utvide til 80-100 barn og man betaler en

markedsmessig leie dvs. MNOK 1,6 – 2,5 (må vel ha en alternativ operatør for å få til dette),

kan vi få dette til å fly. Da må i såfall dette bygget rustes opp til «Norlandia Care –std). og det

er nok noen millioner. Om denne brikken faller på plass, kan vi vurdere å kjøpe de andre

byggene til en fair pris (yield). Om dette er mulig å få til vet vi ikke.

En slik tilnærming er ikke interessant siden nettoleie står så sentralt. Dersom nettoleien hadde vært

NOK 700 000.- med en yieldvurdering (nettoavkastning) på 7% så hadde eiendomsverdien vært NOK

10.000.000.- . Altså hadde ikke salgsprisen dekket lånene på eiendommen.

Et mulig salg av Frogner Menighets Hus kan være å ta kontakt med Oslo kommune og private aktører

for å få til et offentlig- privat samarbeid innen barnehageplasser eller helsetjenestetilbud. Ved en slik

løsning kunne pantet som Oslo kommune har i eiendommen bli en del av finansieringsgrunnlaget.

Ved å selge Frogner Menighets Hus, kan Frogner menighetsråd lage en strategisk plan for hvordan de

kan integrere barnehagen og Frogner Seniorsenter i sitt arbeid for barn og unge på Frogner. Det er

allerede tatt initiativ fra sentrale aktører på Frogner seniorsenter for å få etablert et nærmere

samarbeid mellom seniorsenteret og Frogner menighet.

Men spørsmålet er om det er mulig å selge en av bygningene? Hva blir evt. fordeler og ulemper med

en slik løsning?

Når premisser og sannsynligheten for et mulig salg er avklart, kan forslag til salg presenteres og

begrunnes for menighetsmøte for å sikre at en slik løsning blir tilstrekkelig forankret.

Formelt sett er det ikke nødvendig, men det kan være strategisk lurt å forankre en slik løsning i et

menighetsmøte. Menighetsmøtets oppgaver i lovens § 11 inneholder ikke forhold som økonomi,

låneopptak og valg av organisasjonsmodeller. Menighetsmøtet har derfor ingen

avgjørelsesmyndighet. Ved å gjøre en grundig forberedelse har menighetsrådet ivaretatt krav til

saklig forberedelse slik § 4 i regler om formene for menighetsmøtets virksomhet forutsetter.

34

Vedlegg 1

Menighetsrådet gjorde på sitt ekstraordinære møte 6.2.2014 følgende vedtak:

SAK 31/14 Schafteløkken

Bakgrunn for saken

• Mailkorrespondanse mellom rådets medlemmer i mars/april 2014, med ønske om å

ta Schafteløkken opp som sak i sin helhet.

• Rapporten fra Hjellnes Consult AS om rehabiliteringsbehov, som ble utdelt til rådets

medlemmer høsten 2013.

Vedlegg

I tillegg til et saksdokument fra Tellef Raustøl av 30.04.2014 var følgende dokumenter

vedlagt saken:

• Framdriftsplan, kostnadsoversikt og timeestimat fra Hjellnes Consult AS, samt

vedlikeholdsplan

• Diverse tegninger/avtaler vedrørende eldresenteret

• Notat fra eldresenteret vedr. utbedringer

• Mail fra Hjellnes Consult AS og Mycoteam AS vedr. sopp

• Rapport fra Mycoteam AS vedr. sopp.

Menighetsrådet var opptatt av alvoret i situasjonen, både med hensyn til rehabilitering,

vedlikehold, økonomi og menighetsrådets rolle som eiendomsbesitter. Det ble påpekt at

saken reiser mange problemstillinger bl.a. om forvaltning av Schafteløkken er en relevant

oppgave for menighetsrådet.

Her er noen av de mest sentrale momentene som kom fram under samtalen om saken:

• Utleiepriser må justeres.

• Kontrakter gjennomgås.

• Dagens utleiepraksis vurderes.

• Fordelingsnøkkel av eventuelt overskudd til Frogner menighet og til rehabilitering/

vedlikehold av bygningsmassen, avklares.

• Engasjere en person til å være driver av Schafteløkken.. Størrelsen på engasjementet

må vurderes.

• Sørge for at vedlikeholdet blir ivaretatt.

• Hvordan sikre at Schafteløkken i sterkere grad enn i dag, kan bli et menighetshus.

• Svært viktig å skape en bærekraftig økonomisk situasjon for Schafteløkken.

35

• Schafteløkken er en unik mulighet som Frogner menighet ikke må gi slipp på.

På bakgrunn av samtalen ble det fattet følgende vedtak:

Vedtak:

1.Arbeidsutvalget får fullmakt til å sørge for:

-At sopp-problematikken slik den er beskrevet i vedlagte dokumentasjoner bl.a. fra

Mycoteam AS, blir løst.

-Å gå i forhandlinger med eldresenteret for å finne fram til en nyttig løsning for begge parter.

Målet med forhandlingene er at menighetsrådet får redusert sine utgifter i avdeling 1025 og

fremforhandlet en ny leieavtale som ivaretar både Frogner menighet og eldresenterets

interesser. Forhandlingsutvalg: Erik Kyvik Hauge og Tellef Raustøl.

-Å finne frem til en person som kan ivareta rollen som daglig leder av Schafteløkken.

2. Arbeidsutvalget får fullmakt til å etablere en arbeidsgruppe som skal:

- gjennomgå Schafteløkkens økonomiske situasjon i dag

- utarbeide en begrunnet strategisk plan som gir Schafteløkken et økonomisk handlingsrom

for å ivareta bygningsmassen og for å kunne videreutvikle stedet. På bakgrunn av samtalen

på menighetsrådets møte har arbeidsutvalget formulert følgende oppdrag for

arbeidsgruppen:

Dagens situasjon

- Hvilke avtaler er inngått?

- Hvilke leiesatser blir benyttet?

- Hvilke avtaler blir brukt?

- Er det inngått leieavtaler med alle leietagere?

- Hvis ikke, på hvilket grunnlag er de leietagere?

- Hva er de økonomiske og praktiske utfordringene på vedlikehold og rehabilitering?

- Hvordan blir Schafteløkken faktisk benyttet? Hvilke type virksomheter er leietakere?

- I hvilken grad gjør Frogner menighet bruk av Schafteløkken, og på hvilke økonomiske

premisser bruker de stedet?

- Hvilke føringer ligger det i at Oslo kommune har en betydelig pant i eiendommen

tilknyttet rehabilitering på 80–tallet?

- På hvilke premisser leier barnehagen sine lokaler?

- Hva er innholdet i leieavtalen som eldresenteret har med Frogner menighet? Hva er

avtalens svakheter og styrke?

Løsninger for framtiden

36

Formål

- Utleielokale for fester og arrangementer? Evt. hvilke? For hvem?

- Menighetshus for Frogner menighet?

- Kultursentrum for Frogner?

- Utarbeide forslag til formål og retningslinjer for kommersiell drift

Organisering og ledelse:

- Menighetsrådet rolle?

- Daglig leder ansatt vs. innleid? Kompetansekrav til vedkommende?

- Kommersiell stiftelse?

- Bør Schafteløkken, barnehagen og eldresenteret bli en økonomisk enhet?

- Bør Schafteløkken etableres som en egen stiftelse som også inkluderer eldresenter og

barnehagen?

Rehabilitering og vedlikehold:

- På bakgrunn av rapporten fra Hjelnes Consult AS, konkretisere en strategisk plan for

rehabilitering og vedlikehold av hele komplekset både Schafteløkken, barnehagen og

eldresenteret

Økonomi:

- Hvordan sikre en bærekraftig økonomi som genererer midler til fremdriftsplanen for

vedlikehold/rehabilitering på den ene siden og til Frogner menighet på den andre

siden.

- Hvilket leienivå bør benyttes av leietagere på Schafteløkken og av leietagere i

barnehagen og på eldresenteret.

- Hvilke avtaler, prisnivå og premisser bør legges til grunn for fremtidig leieforhold

- Hvilke økonomiske forutsetninger må være tilstede for å kunne etablere

Schafteløkken som egen stiftelse.

- Hvilke inntjeningskrav til menighetens virksomhet stiller menighetsrådet til driften på

Schafteløkken?

37

Vedlegg 2

Befaring

På befaringen til Fredensborg 3.9.2014 hvor Elin Cappelen og Tellef Raustøl deltok kom det

fram følgende erfaringer fra dem:

Leiepriser:

• Faste leietagere kr. 1500 pr gang

• Dåp/minnestund/konfirmasjon 3000

• Leie fre-søn kr 12 000

Fredensborg omsetter for rundt kr 400.000 i året i utleie lokalet (1. etg). Leilighetene til

utleie i 2 . etg kommer i tillegg (ca 432.000 kr i året). Har ikke 20 og 30 års lag. Kun 40 år og

oppover. Stenger kl.01.00

Husinspektøren jobber 20% og leier gratis i leilighet på ca. 40m2 i etasjen over.

Fredensborg har gjort om toppetasjen til 8 leieenheter på 20-40m2 som leies ut for kr 4000-

5000 pr mnd. Dette er leieinntekter på ca. 432.000n i året.

Arrangement må avsluttes kl. 01.00 (lokalene stenges 01:30). Securitas benyttes ikke.

Husinspektøren har ikke hatt problemer/klager med dette.

Det inviteres til gudstjeneste i lokalene hver siste søndag i måneden. En fin tradisjon.

Fast vaskebyrå som vasker/rydder mellom selskapene

Husinspektørens arbeidsoppgaver er å:

• Skrive leiekontrakter

• Legge ut nøkler til leietagere (kodelås på postkassen)

• Se over lokalene regelmessig og fylle på med evt ting som er ødelagt (kjeler, glass etc)

• Tilkalle snekker ved behov

• Oppgraderinger ved behov (følge opp vedlikeholdsplan)

• Generelt vaktmester arbeid, strø, måke etc

38

Vedlegg 3

Idedugnad Schafteløkken 9.9.2014

Idedugnaden var satt til 9. sep kl 18.00 og varte i 2,5 timer. Det var en inspirerende kveld

med 25 oppmøtte engasjerte deltagere med ulik bakgrunn og agenda for deltagelse på

møte.

Agenda:

• Kort innledning om Schafteløkkens historie v/Tellef Raustøl

• Informasjon om det pågående strategiarbeidet for framtidig bruk av Schafteløkken

v/Tellef Raustøl

• Idedugnad og diskusjon rundt hvilke muligheter stedet kan ha – gruppeinndelt v/Elin

Cappelen

• Servering av mat og drikke v/Elin Cappelen

• Oppsummering / åpen diskusjon v/Elin Cappelen

Invitasjon:

Idedugnad Scchafteløkken 9.9.2014

Idedugnaden var satt til 9. sep kl 18.00 og varte i 2,5 timer. Det var en inspirerende kveld

med 25 oppmøtte engasjerte deltagere med ulik bakgrunn og agenda for deltagelse på

møte.

Agenda:

• Kort innledning om Schafteløkkens historie v/Tellef Raustøl

• Informasjon om det pågående strategiarbeidet for framtidig bruk av Schafteløkken

v/Tellef Raustøl

• Idedugnad og diskusjon rundt hvilke muligheter stedet kan ha – gruppeinndelt v/Elin

Cappelen

• Servering av mat og drikke v/Elin Cappelen

• Oppsummering / åpen diskusjon v/Elin Cappelen

Invitasjon:

39

Det var mange nysgjerrige deltagere som deltok på idedugnaden både folk fra menigheten,

barnehagen, seniorsenteret, eldresenteret, naboer, foreldre fra barnehagen, tidligere

medlemmer av styret og Schafteløkken venner samt eksisterende leietakere. Det var både

inspirerende og overraskende og se hvor engasjert disse menneskene er i Schafteløkken

historie og fremtid og det viser seg å være mange ildsjelers om av ulike grunner håper og

ønsker at Schafteløkken drives videre som utleiested til Oslos beboere. Det var stor enighet

om at vedlikehold burde prioriteres og at oppussing er nødvendig for videre drift.

Det ble fremlagt i møte at arbeidsgruppen ser på dagens situasjon og økonomi og har

kommet frem til at inntektene må økes og potensialet på huset må utnyttes i større grad for

å komme i balanse med utgifter av drift og vedlikehold. Derav kom det mange innspill på

aktiviteter som kunne vært aktuelt på huset. Under er i hovedsak de ideene som ble trukket

ut og som ble nevn av flere av gruppene/personene som var tilstede.

Idedugnaden ble tatt utgangspunkt at de skulle tenke på allmennyttige formål:

• Utleie til større arrangement som bryllup, jubileum og fødselsdagsselskaper, dokot

middager etc

• Konserter

• Litteratur kvelder med signering, lesing, bokslipp osv.

40

• Barnearrangement som barnesang, foredrag for foreldre, baby musikk, babysang,

barnekino, barnemat kurs, barnebursdager med innhold/tema, barne/foreldre kafe

• Ungdomsklubb, speidere, konfirmasjonsutdanning

• Undervisningsinstitusjon, eks Bjørknes

• Dåp, konfirmasjon, minnesamvær

• Utstillinger av kunst, galleri

• Grûndermøter, inkubator

• Workshops/idedugnader

• Voksenundervisning, reaktor skolen/NAV kurs o.l.

• Konserter, Jazz kvelder, Jam night

• Konferanser

• Frokostmøter

• Kurssenter

• Foredrag

• Mat og vinkurs

• Utdrikningslag

• Mammaklubb

• Mamma yoga

• Kulturhus

Generelle tilbakemeldinger på å utnytte potensialet i 2. etg i større grad, samt speiderrom i

kjeller

Andre forslag/ideer:

Markedsføring via hjemmeside og registrerer seg på utleiesider, sosiale medier, andre

måter?

P-hus under Schafteløkken?

Viktig at huset driftes profesjonelt

Være på Hva skjer i Oslo siden

Selge seg inn til eventbyråer, sølvpilen o.l., bedrifter

Oppgraderer teknisk utstyr, videoutstyr til videomøter og presentasjoner

Oppgradere interiør og møbler

41

Oppgradere kjøkken til produksjonskjøkken for større potensiale, leie ut fast til cateringbyrå?

Skrive langsiktige faste avtaler med leietakere, cateringfirma

Viktig med parkering

Utnytte alle uker i året til utleie ved å ha vikar i tidsrom daglig leder tar ut ferie

Leie ut 3. etg til kontorfellesskap, evt også hele 2. etg.

Få inntekter gjennom provisjon fra cateringfirma

Gi plass til menighetsaktiviteter

Bruke Thorvald Stoltenberg som ambassadør for gården

Ha et booking system, der du kan se ledighet på nett, evt booke direkte via nettsiden,

effektivisering

Kort oppsummert så var det mange mennesker tilstede med ulik faglig bygrunn som var

svært engasjert i Schafteløkkens drift og fremtid. Disse menneskene er alle potensielle

bidragsytere med sine kompetanser og ulike faglige bakgrunner. Det kunne vært en god ide

å starte opp Schafteløkken venner igjen og drive denne aktivt for å få frivillige bidragsytere

på ulike fagområder for å profesjonalisere Schafteløkkens drift med en kostnadseffektiv

ordning.

Det var mange nysgjerrige deltagere som deltok på idedugnaden både folk fra menigheten,

barnehagen, seniorsenteret, eldresenteret, naboer, foreldre fra barnehagen, tidligere

medlemmer av styret og Schafteløkken venner samt eksisterende leietakere. Det var både

inspirerende og overraskende og se hvor engasjert disse menneskene er i Schafteløkken

historie og fremtid og det viser seg å være mange ildsjelers om av ulike grunner håper og

ønsker at Schafteløkken drives videre som utleiested til Oslos beboere. Det var stor enighet

om at vedlikehold burde prioriteres og at oppussing er nødvendig for videre drift.

Det ble fremlagt i møte at arbeidsgruppen ser på dagens situasjon og økonomi og har

kommet frem til at inntektene må økes og potensialet på huset må utnyttes i større grad for

å komme i balanse med utgifter av drift og vedlikehold. Derav kom det mange innspill på

aktiviteter som kunne vært aktuelt på huset. Under er i hovedsak de ideene som ble trukket

ut og som ble nevn av flere av gruppene/personene som var tilstede.

42