sebrae projeÇÕes do mercado imobiliÁrio de londrina para os prÓximos 10 anos realizaÇÃo:

SEBRAE

PROJEÇÕES DO MERCADO IMOBILIÁRIO DE LONDRINA

PARA OS PRÓXIMOS 10 ANOS

REALIZAÇÃO:

OBJETIVO E METODOLOGIA

METODOLOGIA ADOTADA

AV. REPÚBLICA ARGENTINA, 50 CJ. 61 TEL: (41) 3243.2880 CEP 80240-210 CURITIBA -PR

Para a realização desse trabalho o presente estudo foi dividido em sete etapas:

1. Organização dos dados fornecidos pela PML;

2. Definição das possíveis variáveis e a escolha das mesmas;

3.Criação de um modelo econométrico;

4.Projeção de cenários pessimista, realista e otimista;

5.Projeção de metragens necessárias para atender os cenários;

6.Dimensionamento da matéria prima necessária;

7.Participação dos insumos na composição do CUB.

CONCEITO DE ECONOMETRIA


A Econometria trata da mensuração de relações de variáveis de natureza econômica.

A Econometria combina Teoria Econômica com a Matemática e a Estatística, com o objetivo de fornecer conteúdo empírico as formulações teóricas da Economia para:

1. Verificar a validade das Teorias Econômicas;

2. Avaliação das Políticas Econômicas;

3. Previsão de valores e variáveis de natureza econômica

CONCEITO DE ECONOMETRIA – PROJEÇÃO DE MERCADO


Previsão: É de fundamental importância, pois, na formulação de políticas de planejamento, é necessário que sejam conhecidos, com o menor erro possível, os valores futuros das variáveis econômicas, permitindo, dessa forma, o julgamento da necessidade ou não, da adoção de medidas preventivas e/ou corretivas.

Para tanto são desenvolvidos modelos, que permitem compreender e estimar fenômenos que ocorrem nos mercados.

1ª Etapa

Organização dos dados fornecidos pela PML

1ª Etapa – Organização dados


O histórico conhecido de metragem quadrada construída, os quais foram fornecidos

pela Prefeitura Municipal de Londrina, com a classificação usada pela mesma, foram

organizados, anualizados, e ficaram da seguinte forma:



Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB):

Principal indicador do setor da construção, o Custo Unitário Básico (CUB) é calculado

mensalmente pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil de todo o país.

Determina o custo global da obra para fins de cumprimento do estabelecido na lei

de incorporação de edificações habitacionais em condomínio, assegurando aos

compradores em potencial um parâmetro comparativo à realidade dos custos.

Atualmente, a variação percentual mensal do CUB tem servido como mecanismo de

reajuste de preços em contratos de compra de apartamentos em construção e até

mesmo como índice setorial.



Esses dados foram divididos, dentro de cinco grupos do CUB: R1 normal, R1 baixo,

R1 alto, RP1Q, GI, R-16 Alto, CSL-16 Normal, CSL-8 Alto e CAL-8 Alto, e ficaram da

seguinte maneira:



A seguir a tabela com a nova divisão, com sua respectiva metragem quadrada

construída ano a ano, nesta divisão foram excluídas as obras públicas, que

representam em média 2,25% da metragem total.

2ª Etapa

Definição das possíveis variáveis

2ª Etapa SELEÇÃO DAS VARIÁVEIS


Para a Construção de um modelo de previsão, o primeiro passo é a seleção das variáveis, partindo de:

Teoria Econômica (conhecimento a priori da relação causal entre variáveis como PIB e metragem construída, etc);

As variáveis foram selecionadas tomando como base o impacto que provocam na construção civil. Estudos prévios demonstram que variáveis como taxa Selic, emprego, renda etc. explicam a variação da metragem construída.



Em uma primeira análise ficou definido as seguinte variáveis que poderiam

explicar a metragem quadrada construída em Londrina:

1. Emprego formal em Londrina

2. Emprego no setor de serviços em Londrina

3. Rendimento Médio Mensal (Nacional)

4. Câmbio

5. INCC

6. Selic

7. TJLP

8. CUB anual

9. CUB trimestral

10. CUB mensal

11. PIB Brasil

12. PIB da Indústria da Construção

13. PIB da Agricultura

14. PIB da Indústria da Transformação

15. PIB da Indústria Extrativa

16. PIB Total da Indústria



Com as variáveis selecionadas, foram feitas as análises de

regressão para cada uma delas, 1º sem intercepto, e

posteriormente com intercepto 0, e com os resultados chegou-se

a conclusão que as que mais explicavam a metragem quadrada

construída eram as seguintes:

1. Rendimento Médio Mensal

2. Emprego Total Londrina

3. CUB Anual

4. Selic

A eliminação do intercepto da análise de regressão, eleva

consideravelmente a capacidade explicativa do modelo,

dessa forma isso foi usado em todas as regressões feitas a

partir desse momento.

3ª e 4ª Etapa

Definição de um modelo econométrico e criação

de cenários

3ª EtapaMODELO ECONOMÉTRICO


Com as variáveis selecionadas, foi feita uma regressão múltipla,

onde a metragem quadrada seria o nosso y, e o Rendimento

médio mensal, emprego em Londrina, CUB Anual e Selic, seriam

x1, x2, x3, x4. Esse modelo (Regressão Múltipla) foi definido pelos

seguintes motivos:

• É o tipo de projeção mais utilizado na construção civil;

• Demonstra um crescimento, buscando a recuperação histórica do

setor;

• Pela construção civil ser explicada por diversas variáveis.

A função obtida com a regressão múltipla ficou da seguinte forma:

y = (1154,61 x Rendimento) + (10,1313 x emprego) – (2103,41 x CUB) –

(153868 x Selic)

onde y é a metragem construída em Londrina

4ª EtapaDEFINIÇÃO DE CENÁRIOS


Para se fazer a projeção da metragem quadrada construída, seria

necessário uma projeção também das variáveis xn, as quais são

explicadas pelo PIB Brasil. Dessa forma foram feitas regressões

lineares, onde o x seria o PIB e o y as próprias variáveis

escolhidas anteriormente, assim com uma variação no PIB seria

definida a projeção delas para os anos subseqüentes. Esse valores

seriam usados na projeção da metragem construída.

Com isso foi possível criar cenários, um otimista, um pessimista e

outro moderado, os quais foram definidos pela variação do PIB, as

variações para estes cenários ficaram da seguinte forma:

VARIAÇÃO PIB

2008 2009 2010-2017

PESSIMISTA 5% 2% 2%

REALISTA 5% 3% 3,5%

OTIMISTA 5% 4% 5%

5ª Etapa

Projeção de metragens de acordo com o cenário

5ª EtapaMETRAGEM EM CADA CENÁRIO


As projeções foram feitas com a metragem construída total, e

para sair da projeção e chegar na divisão do CUB, foi feita a

média da participação de cada tipo (R1 normal, R1 baixo, R1 alto,

RP1Q, GI, R-16 Alto, CSL-16 Normal, CSL-8 Alto e CAL-8 Alto) na

metragem total nos últimos dois anos, pois representa as

condições atuais de mercado.

5ª EtapaMETRAGEM EM CADA CENÁRIO


Projeções m2 REALISTA


Projeções m2 PESSIMISTAS


Projeções m2 OTIMISTAS


6ª Etapa

Insumos necessários para atender a demanda

projetada em cada cenário

Projeções R$ INSUMOS REALISTAS


Com a metragem projetada, foi calculado o quanto em R$ será gasto entre

2008 e 2017 em cada insumo, pode ser observado que esses insumos

representam 83% da composição do CUB:

Projeções QUANTIDADES INSUMOS - MODERADAS


Projeções R$ INSUMOS PESSIMISTAS


Projeções QUANTIDADES INSUMOS - PESSIMISTAS


Projeções R$ INSUMOS OTIMISTAS


Projeções QUANTIDADES INSUMOS - OTIMISTAS


7ª Etapa

Participação (%) dos insumos na composição

do CUB

Participação Insumos R1 Normal

Participação Insumos R16 - Alto

Participação Insumos GI

Participação Insumos RP1Q

REALIZAÇÃO:

sebrae projeÇÕes do mercado imobiliÁrio de londrina para os prÓximos 10 anos realizaÇÃo:

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