seminar maatschappelijk vastgoed - presentatie wicher f. schönau twynstra gudde
DESCRIPTION
Seminar Maatschappelijk Vastgoed 2014. Presentatie Wicher F. Schönau: Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoedTRANSCRIPT
Sturen op het gebruik van t h lijk t dmaatschappelijk vastgoed
Seminar Maatschappelijk Vastgoed
ir. Wicher F. Schönau MMCTwynstra GuddeTwynstra Gudde
Krijtmolen d'Admiraal, Amsterdam
24 juni 2014
Toekomst of verleden?
Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 2|© Twynstra Gudde |bron: www.dezeen.com
Library of BirminghamMecanoo
De functie van maatschappelijk vastgoed
Doelstellingontmoeting,
Realiseert
Functieonderwijs, welzijn
ontplooiing, opvang, ontspanning, Voorziening
Vervult
Accommodeertwelzijn, zorg, cultuur, enz.
enz.school, buurthuis, sportcentrum
Vastgoedschoolgebouw
Accommodeert
sportcentrum, kinderboerderijenz.
schoolgebouw, sporthal, mfa,
Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 3|© Twynstra Gudde |
Bron: Van Leent (2008)
Maatschappelijk Vastgoed | plaatsbepaling
gebruikers van maatschappelijk vastgoed
ondernemers in maatschappelijk vastgoed
Vastgoed als huisvesting
Vastgoed als primairbedrijfsproces
maatschappelijk vastgoed maatschappelijk vastgoed
Organisaties met eenmaatschappelijk doel
Gemeente(VG-bedrijf)
Cultuur&sport
Onderwijs
Organisaties met een Rijks-overheid
Woning-corporaties
Gemeente(eigen HV)
Maatsch.instellingen
primair financiële doelstelling
Corporates(CRE) Belegger
‘Concept’-ontwikkelaar ‘Traditionele’
ontwikkelaar
overheid
(CRE) Belegger
(eigenaar)gebruikers van i l t d
ondernemers in i l t d
Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 4|© Twynstra Gudde |
commercieel vastgoed commercieel vastgoed
Maatschappelijk vastgoedWat zeggen de cijfers over maatschappelijk vastgoed?
Bouwstenen voor Sociaal (2013)*- Schatting omvang van maatschappelijk vastgoed:Schatting omvang van maatschappelijk vastgoed:
- 2010 80 miljoen m²- 2030 50 miljoen m²
- Leegstandsrisico komende 10 tot 20 jaar:Leegstandsrisico komende 10 tot 20 jaar:- Omvang ca. 20 miljoen m2 (geen economische drager)- Financiële last van € 600 – 900 mln.
IPD Benchmark gemeentelijk vastgoed (2012)- 18 gemeenten (ca. 3.400 objecten)
Exploitatiekosten (beheer onderhoud vaste en overige kosten) zijn- Exploitatiekosten (beheer, onderhoud, vaste en overige kosten) zijn van hetzelfde niveau als bij corporaties en beleggers
- Kostendekkendheid op portefeuilleniveau benaderdD hill t t ij t- De verschillen tussen gemeenten zijn groot
- Sportfuncties zelden kostendekkend
Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 5|© Twynstra Gudde |
Bron: Reisgids maatschappelijke voorzieningen (2013)
Maatschappelijk vastgoed in 2014 ‐ 2018
‐ Waar zijn de thema’s maatschappelijk en vastgoed belegd?‐ De uitdagingen voor wethouders zijn divers maar nauw verbonden:De uitdagingen voor wethouders zijn divers maar nauw verbonden:
th t h lijk t dthema: maatschappelijk vastgoed
Organisatie• Professionalisering
Financiën• Kostentransparantie
Vastgoed• VoorzieningenbeleidProfessionalisering
vastgoedorganisatie• Uitbesteden van taken• Opdrachtgeverschap
(regieorganisatie)
Kostentransparantie• Huurbeleid• Subsidiebeleid• Bezuinigen• Wet Markt & Overheid
Voorzieningenbeleid• Portefeuillestrategie• Assetmanagement• Verduurzaming• Verkoop van vastgoed(regieorganisatie)
• Samenwerking (intern en extern)
• Wet Markt & Overheid• AO-processen
• Verkoop van vastgoed
Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 6|© Twynstra Gudde |
Bron: Twynstra Gudde – analyse collegeprogramma’s (2014)
Vastgoed van gemeenten | meerdere rollen
gemeenteRaadKaders en controle
Bestuur Beslisser en financier
BeleidsafdelingHuisvestingsvrager
VastgoedafdelingEigenaar
HuurdersGebruikers
Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 7|© Twynstra Gudde |
Kostentransparantie?
gemeenteBestuur
Beslisser en financier
€ 80,‐
gemeenteBestuur
Beslisser en financier
€ 80,‐
gemeenteBestuur
Beslisser en financier
€ 80,‐
EigenaarVastgoedafdeling
HuisvestingsvragerBeleidsafdeling
€ 20,‐
BeleidsafdelingHuisvestingsvrager
VastgoedafdelingEigenaar
EigenaarVastgoedafdeling
HuisvestingsvragerBeleidsafdeling
€ 20,‐
€ 80,‐BeleidsafdelingHuisvestingsvrager
VastgoedafdelingEigenaar
EigenaarVastgoedafdeling
HuisvestingsvragerBeleidsafdeling
€ 100,‐€ 80,‐
BeleidsafdelingHuisvestingsvrager
VastgoedafdelingEigenaar
HuurdersGebruikers
€ 20,‐
HuurdersGebruikers
€ 20,‐
HuurdersGebruikers
€ 20,‐
Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 8|© Twynstra Gudde |
Gebrek aan uniforme huurmethodiek
‐ Elke gemeente bepaalt eigen beleid en wijkt daar regelmatig vanaf‐ Begrippen worden niet eenduidig toegepastBegrippen worden niet eenduidig toegepast
Markthuur Maatschappelijke huur Kostprijsdekkende huur
Grondslag Marktconforme transacties
Huurbeleid / tarieven Kostprijsberekening
Voordelen • Kansen voor nieuwe • Keuzevrijheid voor de • Inzicht in werkelijkeVoordelen Kansen voor nieuwe aanbieders
• Keuzevrijheid voor huurders (op termijn)
Keuzevrijheid voor de gemeente
• Zekerheid voor huurders (gelijkheid)
Inzicht in werkelijkekosten
• In lijn met wet Markt & Overheid
• Prikkels voor efficiënte• Prikkels voor efficiënte benutting en bezetting
Nadelen • Huurprijs lastig te bepalen (geen markt)
• Geen zicht op de doelmatigheid
• Hoge huurprijzen bij hoge boekwaardenbepalen (geen markt)
• Huurprijs varieert per object
• Marktprijs kan lager zijn dan kostprijs
doelmatigheid• Sprake van verkapte of
indirecte subsidie
hoge boekwaarden• Compenserende
maatregelen nodig (subsidie)
Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 9|© Twynstra Gudde |
dan kostprijs
Gemeentelijk vastgoed | risicoprofiel
gemiddeldtot hoogmarktconform
fhan
kelijk
tot hoog
onaf
Afhankelijkheideindgebruiker van
(gemeentelijke) subsidie
hoog totzeer hooggemiddeld
afha
nkel
ijk(gemeentelijke) subsidie
hoog laag
a
g laag
Alternatieve aanwendbaarheidvan vastgoed
Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 10|© Twynstra Gudde |
Bron: Schönau – Nieuwe aanbieders van Maatschappelijk Vastgoed (2011)
Gemeentelijk vastgoed | gebouw & gebruik
fhan
kelijk
BioscoopMarkt-kantoor
onaf
Afhankelijkheideindgebruiker van
(gemeentelijke) subsidie
kantoor
afha
nkel
ijk(gemeentelijke) subsidie
TheaterStads-kantoor
Maatschappelijk kernvastgoed
hoog laag
a
g g
Alternatieve aanwendbaarheidvan vastgoed
Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 11|© Twynstra Gudde |
Bron: Schönau – Nieuwe aanbieders van Maatschappelijk Vastgoed (2011)
Gemeentelijk vastgoed | naar de markt
Via de bedrijfsexploitatie:Sturen op verbreding en
fhan
kelijk
p gcommercialisering van de
bedrijfsexploitatie
onaf
Afhankelijkheideindgebruiker van
(gemeentelijke) subsidie
2
afha
nkel
ijk(g j )
1
hoog laag
a
Via de vastgoedwaarde:Sturen op vergroting
marktconformiteit
Alternatieve aanwendbaarheidt d
g ggebouwen en beheer
Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 12|© Twynstra Gudde |
van vastgoedBron: Schönau – Nieuwe aanbieders van Maatschappelijk Vastgoed (2011)
Gemeentelijk vastgoed | nieuwe marktpartijen?
Verstand van de klantprocessen en de
fhan
kelijk
regulieremarkt
branche-specialisten
klantprocessen en de bedrijfsexploitatie
onaf
Afhankelijkheideindgebruiker van
(gemeentelijke) subsidie
p
afha
nkel
ijk(gemeentelijke) subsidie
gemeentenwoning-corporaties
hoog laag
a
Ervaring en belang vastgoedontwikkeling en
Alternatieve aanwendbaarheidt d
g g-exploitatie
Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 13|© Twynstra Gudde |
van vastgoedBron: Schönau – Nieuwe aanbieders van Maatschappelijk Vastgoed (2011)
Kansen en bedreigingen voor huurders
Kansen‐ Collegeprogramma’s spreken van de ‘kracht van burgers’Collegeprogramma s spreken van de kracht van burgers‐ Overheid als eigenaar‐ Nieuwe aanbieders betreden de markt‐ Door leegstand zijn scherpe huurniveaus te bedingenDoor leegstand zijn scherpe huurniveaus te bedingen‐ Inkoop van diensten door schaalvergroting‐ Aandacht voor maatschappelijke waarde in besluitvorming (MKBA’s)
Wet M&O : expliciete keuze voor ‘algemeen belang’‐ Wet M&O : expliciete keuze voor algemeen belang
BedreigingenG k d b l d f l i i i‐ Gemeenten verkopen onrendabel vastgoed of sluiten voorzieningen
‐ Huurstijgingen door kostprijsdekkende huur‐ Nieuw loket: subsidies van beleidsafdelingen
‐ Verworven rechten staan ter discussie‐ Transparantie en gelijkheidsdenken schieten door (wet M&O)
Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni 2014 14|© Twynstra Gudde |
ir. Wicher F. Schönau MMCTwynstra Gudde
[email protected]@wicherschonau
Alle intellectuele eigendomsrechten met betrekking tot deze presentatieAlle intellectuele eigendomsrechten met betrekking tot deze presentatie berusten bij Twynstra Gudde.Niets uit deze presentatie mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt zonder schriftelijke toestemming van Twynstra Gudde.