Estado Libre Asociado de Puerto Rico

l7 Asamblea 1ra SesiónLegislativa Ordinaria

SENADO DE PUERTO RICO

_i dejuniode2Ol3

Informe Positivo sobre el P. del S. 456Suscrito por la Comisión de Banca, Seguros y Telecomunicaciones BSW,

AL SENADO DE PUERTO RICO

Vuestra Comisión de Banca, Seguros y Telecomunicaciones, previo estudio yconsideración, tiene el honor de recomendar a este Alto Cuerpo la aprobación del Proyecto delSenado 456 con las enmiendas que mediante entirillado electronico que se acompaña y se haceformar parte de este informe.

PS. 456 Coi,iiskn de Banca. Seguros y Telecomunicaciones Página 1

Introducción

Resumen del Proyecto del Senado 456

El Proyecto del Senado 456 (en adelante P. del 5. 456) aclara y uniformiza en el marco

estatutario puertorriqueño la definición de “adquiriente involuntario” como aquellos acreedores

hipotecarios que, para proteger su acreencia, adquieren una propiedad como parte de un proceso

de ejecución de hipoteca. La medida también uniformiza el alcance de la responsabilidad de los

adquirientes involuntarios sobre los gravámenes adeudados relacionados con deudas de

mantenimiento de la propiedad inmueble adquirida, tanto en las propiedades sujetas a la Ley de

Condominios, como en aquellas sujetas a la Ley de Acceso Controlado.

Para tales efectos, el P. del S. 456 enmienda los siguientes estatutos:

• Sección 12 de la Ley Núm. 21 de 20 de mayo de 1987. según enmendada. también

conocida como “Ley de Control de Acceso”;

• Artículo 41 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, también

conocida como “Ley de Condominios”.

PS. 456 Co,niión de Banca. Seguros y Telecomunicaciones Pógina 2

Informe

Alcance del Informe

La Comisión solicitó memoriales explicativos a representantes de los siguientes sectores:

• Asociaciones representativas de la industria hipotecaria, financiera y desarrolladoresde hogares;

• Agrupaciones de Alcaldes de los municipios de Puerto Rico;

• Agencias de la Rama Ejecutiva relacionadas con la defensa de consumidores y con laadministración de propiedades yio gravámenes de inmuebles.

Más adelante se hace un análisis de cómo la Comisión atendió las sugerenciaspresentadas, y se determinaron las enmiendas contenidas en el entirillado electrónico.

Las siguientes personas yio entidades presentaron memoriales en o antes del 17 de mayode 2013.

PosiciónEntidad Deponente(s) Título respecto al

proyectGAsociación de Banqueros

Hipotecarios de Puerto Juan L. “Jay” Casalduc Presidente A favorRico

Hon. Héctor O’NeillPresidenteFederación de Alcaldes García A favor*Director EjecutivoReinaldo_Paniagua

Hon. José A. SantiagoRivera PresidenteAsociación de Alcaldes NeutralLcdo. Pedro A. Crespo Director Ejecutivo

ClaudioAsociación de Bancos de Vice-PresidenteSr. Arturo L. Carrión A favor*Puerto Rico EjecutivoDepartamento de Asuntos Lcdo. Nery Enoc

Secretario A favor*del Consumidor (DACO) Adames SotoAsociación de

Constructores de Hogares José Alberto Feliciano Director Ejecutivo A favorde_Puerto_Rico

*SJt a enmiendas sugeridas.

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Alcance de la Medida

El P. del S. 456 busca equiparar la Ley de Control de Acceso (Ley Núm. 21 de 20 de

mayo de 1987) con la Ley de Condominios (Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958) en lo que

concierne al cobro de cuotas de mantenimiento, cuando el acreedor hipotecario es quien adquiere

la propiedad por medio de subasta pública. Actualmente la Ley de Condominios establece que

cuando el que adquiere la propiedad es un adquiriente involuntario, este solo será responsable de

las deudas por gastos comunes de los seis (6) meses anteriores a la adquisición.

Jurisprudencialmente en el pasado, el Tribunal se había expresado sobre este asunto, en Asoc.

Condómines y. Naveira, 106 DPR 88 (1977), cuando estableció que el acreedor que compra en

publicasubasta con el unico mteres de proteger su acreencia se convierte en adquiriente

involuntario.

La Ley de Control de Acceso expone un vacío absoluto al respecto. El P. del S. 456 llena

este vacío y también aclara que un acreedor hipotecario al adquirir una propiedad mediante

subasta pública, dentro del marco de esta Ley Núm. 21 de 1987, es un adquiriente involuntario.

Resumen de Ponencias

Para la evaluación de esta medida, se recibieron seis (6) memoriales. A continuación

incluimos un resumen de los aspectos más relevantes de las ponencias realizadas por los diversos

sectores que comparecieron ante esta Honorable Comisión.

Asociación de Banqueros Hipotecarios de Puerto Rico

Comparece la “Mortgage Bankers Association of Puerto Rico”, representada por su

Presidente Juan L. “Jay” Casalduc. Indican que, dada la crisis económica que aqueja el país, se

ha disparado la cantidad de procedimientos judiciales sobre ejecuciones de hipoteca, lo que

representa una gran cantidad de casas reposeídas por los acreedores hipotecarios. Luego de un

costoso proceso de ejecución de hipoteca, el acreedor se convierte en adquirente de la propiedad.

Ante esta situación, los acreedores hipotecarios se han visto obligados a asumir gastos de

mantenimiento y conservación de las propiedades adquiridas, sin que muchas veces se pueda

PS. 456 Comisión de Banca, Seguros y Telecomunicaciones Página 4

recuperar lo invertido. Uno de los renglones de gastos de dichas propiedades adquiridasinvoluntariamente es la cuota de mantenimiento atribuida al inmueble. En el caso de propiedadessujetas a la ley de propiedad horizontal, la ley especial tiene disposiciones específicas sobre laresponsabilidad de los adquirientes involuntarios, pero no así en las propiedades sujetas a la Leyde Control de Acceso. Por razón de esta inconsistencia, apoyan la adopción del P. del S. 456.

Federación de Alcaldes de Puerto Rico

La Federación de Alcaldes de Puerto Rico, por conducto de su Presidente, Hon.Héctor O’Neill García y su Director Ejecutivo, Reinaldo Paniagua, entiende que el límiteimpuesto por jurisprudencia, plasmada en la Ley de Condominios y que el P. del S. 456 pretendeestablecer para aquellas propiedades enclavadas en comunidades que operan bajo la Ley deAcceso Controlado (adquiriente involuntario pagaría la deuda por concepto de mantenimiento dehasta seis (6) meses de mantenimiento atrasado), actúa en perjuicio de las asociaciones deresidentes y sus miembros. La Federación entiende que una medida razonable sería elestablecimiento del pago de por lo menos doce (12) meses del atraso certificado y se estableceríaun balance adecuado entre las asociaciones y residentes responsables y el nuevo adquirienteinvoluntario.

Asociación de Alcaldes de Puerto Rico

La Asociación de Alcaldes de Puerto Rico, a través de su Director Ejecutivo, Lcdo.Pedro A. Crespo Claudio, en representación de su Presidente, Hon. José A. Santiago Rivera,argumenta que los cambios propuestos a la Ley de Control de Acceso, Ley Núm. 21 de 20 demayo de 1987, y la Ley de Condominios, Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, no afectandirectamente al funcionamiento e interés de los Municipios, ni del CRIM, por lo que no emitencomentarios adicionales.

Asociación de Constructores de Hogares de Puerto Rico

La Asociación de Constructores de Hogares de Puerto Rico, a través de su DirectorEjecutivo, José Alberto Feliciano, entiende que es meritorio que se le dé el mismo tratamientoa la responsabilidad de los adquirientes involuntarios por las cuotas de mantenimiento, tanto enurbanizaciones que se manejan por la Ley de Acceso Controlado, como en los condominios quese manejan bajo la Ley de Condominios, para asegurar la certeza y uniformidad, en beneÇicio delas asociaciones de residentes y de los propios adquirientes involuntarios. Por otro lado,recomendaron revisar la disposición del Artículo 1, ya que en la exposición de motivos, se

P.S. 456 Conilsióji de Banca, Seguros y leleco,nunicaciones Página 5

dispone que los acreedores hipotecarios deberán asumir el balance corriente que se acumule

desde la adquisición de la unidad; pero en la parte decretativa, no se dispone cual es la norma

que aplica al respecto.

Asociación de Bancos de Puerto Rico

La Asociación de Bancos de Puerto Rico, a través de su Vice-Presidente Ejecutivo, Sr.

Arturo L. Carrión, apoya la medida de forma condicionada a que se aclaren las circunstancias

en las que una institución financiera se ve obligada a adquirir involuntariamente un inmueble que

garantiza sus créditos de la siguiente manera:

1. El primer párrafo de la Sección 12 de la Ley Núm. 21 de 20 de mayo de 1987, según

enmendada, la ABPR sugiere que lea como sigue:

La obligación del propietario de un inmueble por su parte proporcional de los

gastos señalados en la Sección 10 de esta Ley constituirá un gravamen sobre

— dicho rnrnueble cuando este se haya constituido conforme lo establecido en la

7’ \z Sección 8 de esta Ley. Por lo tanto, el adquiriente voluntario del inmueble así

/ gravado será solidariamente responsable con el transmitente del pago de las

sumas que este adeuda, a tenor con la Sección 10 de esta Ley, hasta el momento

de la transmisión, sin perjuicio del derecho del adquiriente a repetir contra el otro

otorgante, por las cantidades que hubiese pagado como deudor solidario. Un

adquirente involuntario de un inmueble sujeto a esta ley será responsable

solamente de las deudas por los gastos señalados en la Sección 10 que hayan

surgido y no se hayan satisfecho durante los seis (6) meses anteriores al momento

de adquirir la propiedad. Para eJctos de lo anterior, es adquiriente involuntario

el acreedor hipotecario que en cobro de su crédito adquiere un inmueble sujeto a

esta lev eiz pública suhasta, va sea mediante una acción de ejecución de hipoteca,

una acción en cobro de dinero o mediante entrega voluntaria por el deudor”.

2. El primer párrafo del Artículo 41 de la Ley Nárn. 104 de 25 de junio de 1958, según

enmendada, conocida como Ley de Condominios, la ABPR sugiere que lea como sigue:

“La obligación del titular de un apartamento por su parte proporcional de los

gastos comunes constituirá un gravamen sobre dicho apartamento, una vez

anotado en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto, luego de la primera venta, el

adquirente voluntario de un apartamento será solidariamente responsable con el

transmitente del pago de las sumas que este adeuda, a tenor con la sec. 1293c de

este título, hasta el momento de la transmisión, sin perjuicio del derecho del

adquirente a repetir contra el otro otorgante, por las cantidades que hubiese pago

como deudor solidario. Sin embargo, un adquirente involuntario será responsable

solamente de las deudas por gastos comunes surgidas y no satisfechas durante los

seis meses anteriores al momento de adquirir la propiedad. Para efectos de lo

anterior, es adquiriente involuntario el acreedor hipotecario que en cobro de su

crédito adquiere un inmueble sujeto a esta lev en pública subasta, ya sea

PS. 456 Comisión de Banca. Seguros y Telecomunicaciones Pdgina 6

mediante una acción de ejecución de hipoteca. una acción en cobro de dinero omediante entrega voluntaria por el deudor»»

Departamento de Asuntos del Con sumnidor

El Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO), a través de suSecretario, el Hon. Nery Enoc Adames Soto, favorece la iniciativa de equiparar la Leyde Control de Acceso con la Ley de Condominios en lo que concierne al cobro de cuotasde mantenimiento, cuando el acreedor hipotecario es quien adquiere la propiedad pormedio de subasta pública. Con el P. del S. 456 no habrá margen para interpretaciones porparte de las asociaciones de residentes de urbanizaciones o juntas de condóminos. Esjusto que se dé trato igual a las urbanizaciones y a los condominios.

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Análisis de la Medida

Fundamentos y Discusión del Proyecto del Senado 456

El P. del S. 456 tiene como propósito enmendar la Sección 12 de la Ley Núm. 21 de 20

de mayo de 1987, según enmendada, también conocida como “Ley de Control de Acceso” y el

Artículo 41 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, también conocida

como “Ley de Condominios” para definir y uniformizar en ambos estatutos el concepto de

“adquiriente involuntario”, como aquellos acreedores hipotecarios que, para proteger su

acreencia, adquieren una propiedad como parte de un proceso de ejecución de hipoteca.

La medida también pretende uniformizar el alcance de la responsabilidad de los

adquirientes involuntarios sobre los gravámenes adeudados de la propiedad inmueble adquirida

con respecto a cuotas de mantenimiento, tanto en las propiedades sujetas a la Ley de

Condominios, como en aquellas sujetas a la Ley de Acceso Controlado.

El Tribunal Supremo de Puerto Rico en el caso Asoc. Condómines y. Naveira, 106 DPR

—ç 88 (1977) definió por jurisprudencia el término “adquiriente involuntario” como aquel acreedor

cuyo interés fundamental no es hacerse dueño de una propiedad, sino proteger su acreencia

constituida. A su vez el Artículo 41 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958. según

enmendada, también conocida como Ley de Condominios, establece que un adquiriente

involuntario solo será responsable de las deudas por gastos comunes surgidas y no satisfechas

durante los seis (6) meses anteriores al momento de adquirir la propiedad. El marco legal

puertorriqueño contempla el concepto de “adquiriente involuntario” y sus obligaciones sobre los

gravámenes adeudados de la propiedad inmueble adquirida en aquellos casos donde la propiedad

envuelta esté sujeta al régimen de propiedad establecida en la Ley de Condominios de 1958,

según enmendada.

De otra parte, a las comunidades (urbanizaciones o condominios) no sujetas al régimen

descrito por la Ley de Condominios que operan facilidades de acceso controlado sujetos a la Ley

de Control de Acceso de 1987, no les asiste una definición similar sobre el término de los

gravámenes en el caso de adquirientes involuntarios. En el caso de ejecuciones hipotecarias,

muchas organizaciones y asociaciones de residentes que operan facilidades de control de acceso

señalan que lo adeudado por cuotas no pagadas por concepto de mantenimiento del control de

acceso persigue a la propiedad y por consiguiente, a sus nuevos dueños, en su totalidad. Los

PS. 456 Comisión de Banca. Seguros y Telecomunicaciones Página 8

acreedores hipotecarios que adquieren la propiedad en la primera subasta de conformidad con elArtículo 221 de la Ley Hipotecaria, indican que ellos, al ser adquirientes involuntarios, no estánobligados a pagar lo adeudado, sino lo corriente desde el momento de la adquisición. Cabeseñalar que La Ley de Control de Acceso no contiene una disposición similar a la Ley deCondominios, donde se reconoce que el adquiriente involuntario está obligado a pagar las deudasde mantenimiento acumuladas durante los últimos seis meses anteriores al momento de que elacreedor hipotecario adquiera la propiedad.

Las recomendaciones de los deponentes en torno a cambios en el P. del S. 456 se puedenresumir en los siguientes puntos:

1. Expandir el termino de responsabilidad de seis (6) meses, a doce (12) meses del atrasocertificado por la asociación:

2. Expandir la categoría de adquiriente involuntario más allá del mero acreedor hipotecario,para incluir aquella institución financiera que adquiera la propiedad por concepto de unaaccion en cobro de dinero, o cuando medie entrega voluntaria por el deudor;

3. Incluir en la parte decretativa lo expuesto en la exposición de motivos relacionado con laresponsabilidad de asumir, por parte del adquiriente involuntario, el balance corrienteacumulado desde la adquisición de la propiedad;

Luego de análisis, la Comisión de Banca, Seguros y Telecomunicaciones no acoge lasprimeras dos sugerencias ya que violentan el balance de equidad que persigue la medida:

• La Comisión considera que expandir la responsabilidad de las deudas por gastos comunessurgidas y no satisfechas durante los 12 meses anteriores al momento de adquirir lapropiedad, representaría una carga y penalidad injustificada al adquiriente involuntario.Recordemos que el interés fundamental del adquiriente involuntario no es hacerse dueño dela propiedad, sino proteger su acreencia, la cual fue constituida antes de que empezare aacumularse la deuda por cuotas de mantenimiento;

• La Comisión entiende a su vez que un elemento central del concepto de adquirienteinvoluntario es la existencia de una deuda garantizada por una hipoteca sobre una propiedadinmueble; o sea, una hipoteca constituida tal como la define el Código Civil de 1930 y la LeyHipotecaria de Puerto Rico. Perseguir una propiedad inmueble, para ejecutar una sentenciade cobro de dinero por una deuda no garantizada por una hipoteca, es un acto voluntario por

PS. 456 Comisión de Banca, Seguros y Telecomunicaciones Página 9

parte de la institución financiera. Una acción de esta naturaleza debería incluir el sopesar

todo el patrimonio del deudor, el inventario de todas las propiedades y el conjunto de

gravámenes sobre dichas propiedades y determinar si. al final, se persigue o no, para obtener

su justo cobro por la deuda. Por esta razón, la Comisión entiende que un acreedor que

voluntariamente persigue y adquiere una propiedad inmueble luego de una acción en cobro

de dinero por una deuda no garantizada por hipoteca, no es un adquiriente involuntario para

propósitos del P. del S. 456 y deberá recibir la propiedad con todos los gravámenes

correspondidos por ley;

Igual lógica opería detrás de la aceptación voluntaria, por parte de las instituciones

hipotecarias, de una propiedad en dación en pago por parte voluntaria del deudor. Aceptar la

propiedad en dación en pago es un acto voluntario por parte de la institución financiera que

debería incluir el sopesar todo el conjunto de gravámenes de dicha propiedad, y determinar si

al final la acepta o no para obtener el debido valor por la deuda. Por esta razón, la Comisión

entiende que un acreedor que voluntariamente acepta una propiedad inmueble, luego de

aceptar una entrega voluntaria por parte del deudor, no es un adquiriente involuntario para

propósitos del P. del S. 456 y deberá recibir la propiedad con todos los gravámenes

correspondidos por ley.

Por último, la Comisión acoge la última sugerencia de enmiendas, integrándola al

entirillado que acompaña este informe, ya que entendemos es completamente compatible con las

finalidades y propósitos que persigue la medida.

P.S. 456 Comisión de Banca, Seguros y Telecomunicaciones Página Jo

Impacto Fiscal

Impacto Fiscal Estatal

En cumplimiento con el Artículo 8 de la Ley 103-2006 y la Sección 32.5 del Reglamentodel Senado, la Oficina de Gerencia y Presupuesto certificó mediante comunicación escritasuscrita el 9 de mayo de 2013 que la aprobación del P. del 5. 456, no tendrá impacto fiscal sobrede las agencias, departamentos, organismos, instrumentalidades o corporaciones del Estado LibreAsociado de Puerto Rico.

Impacto Fiscal MunicipalEn cumplimiento con el Artículo 1.006 de la Ley de Municipios Autónomos, Ley 81-

1991, y la Sección 32.5 del Reglamento del Senado, luego de evaluar la medida esta Comisiónque la aprobación del P. del S. 456, no tendrá impacto fiscal sobre los presupuestos de los

oiicrnos de los municipios

PS. 456 Comisión de Batica, Seguros y Telecomunicaciones Página 1]

Conclusión y Recomendación

POR TODO LO ANTES EXPUESTO, la Comisión de Banca, Seguros & Telecomunicaciones

luego del estudio y consideración correspondiente, tienen a bien someter a este Alto Cuerpo

Legislativo su informe RECOMENDANDO LA APROBACION del Proyecto del Senado 456,

con las enmiendas contenidas en el entirillado electrónico que se acompaña y se hace formar

parte del Informe.

RESPETUOSAMENTE SOMETIDO.

RAMÓNtUIS NIFNES PEEZ

PresidenteComisión de Banca, Seguros y Teledunicaciones

PS. 456 Comisión de Banca. Seguros y Telecomunicaciones Página 12

[ENTIRILLADO ELECTRÓNICO]ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO

17 rna Asamblea 1 ra SesiónLegislativa Ordinaria

SENADO DE PUERTO RICO

P. del S. 45612 de marzo de 2013

Presentado por el señor Nieves PérezReferido a la Comisión de Banca, Seguros y Telecomunicaciones

LEYPara enmendar el primer párrafo de la Sección 12 de la Ley Núm. 21 de 20 de mayo de 1987,

conocida como “Ley de Control de Acceso”, según enmendada, para establecer laresponsabilidad de los adquirientes involuntarios sobre las cuotas de mantenimiento y——7operación del sistema de control de acceso no pagadas por el dueño anterior, y para definir / ¡que son adquirientes involuntarios los acreedores hipotecarios que adquieren inmuebles ensubasta pública; para enmendar el primer párrafo del Artículo 41 de la Ley Núm. 104 de 25de junio de 1958, según enmendada, conocida corno “Ley de Condominios”, para definir queson adquirientes involuntarios los acreedores hipotecarios que adquieren inmuebles ensubasta pública.

EXPOSICIÓN DE MOTIVOSLa Ley Núm. 21 de 20 de mayo de 1987, según enmendada, conocida como la Ley de

Control de Acceso, permite que los residentes de una urbanización o comunidad controlen elacceso vehicular y peatonal de sus calles. La ly yestablece la creación de una Asociación deResidentes, la cual debe establecer el pago de una cuota mensual por todos los residentes para elmantenimiento y operación del sistema de control de acceso. La obligación de pagar dicha cuotaconstituye un gravamen sobre la propiedad. El adquiriente voluntario de una propiedad en unaurbanización cerrada de conformidad con la Ley de Control de Acceso es solidariamenteresponsable con el transmitente del pago de sumas que éste adeude. Sin embargo, la ley jy nadamenciona sobre la responsabilidad de los adquirientes involuntarios en torno al pago de cuotas.

Según ha definido el Tribunal Supremo de Puerto Rico, el adquiriente involuntario de unapropiedad es originalmente un acreedor cuyo interés fundamental no es hacerse dueño de una

2

propiedad, sino proteger su acreencia constituida. Asoc. Condomines y. Naveira, 106 DPR 88

(1977). Indicó el Tribunal Supremo en Asoc. Condomines, supra, que

“[ha razón bien fundada de esta distinción entre el adquirente voluntario y el involuntario

radica en el disímil interés de uno y otro. El voluntario es un comprador que bien

informado de los gravámenes y cargas del apartamiento lo adquiere porque es un buen

negocio. El adquirente involuntario es originalmente un acreedor cuyo interés

fundamental no es hacerse dueño del apartamiento sino proteger su acreencia constituida

usualmente antes de que empiece a acumularse la deuda por gastos comunes del

condominio.”

En cuanto a los condominios se refiere, el Artículo 41 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de

1958, según enmendada, mejor conocida como la Ley de Condominios, establece que un

/ /adquiriente involuntario será responsable solamente de las deudas por gastos comunes surgidas y

/ no satisfechas durante los seis (6) meses anteriores al momento de adquirir la propiedad.

¡Dada la crisis económica que aqueja al país desde hace varios años, han aumentado la

cantidad de ejecuciones de hipoteca. Según estadísticas de la Oficina del Comisionado de

Instituciones Financieras (OCIF), en 2012 las ejecuciones hipotecarias aumentaron en un 20%,

para unas 3,8 14, equivalentes a unas 626 más que en 2011. La OCIF ha indicado que, a

principios de 2013, se encontraban en proceso de ejecución unas 18,800 hipotecas, con una valor

ascendente a $2,800 millones.

Luego del proceso judicial de ejecución de hipoteca, la gran mayoría de las propiedades

pasan usualmente a las unidades administrativas de propiedades reposeídas de los bancos. Dichas

unidades se encargan entonces de promover la venta de los inmuebles para hacer efectiva su

acreencia hipotecaria.

Es de conocimiento de esta Asamblea Legislativa que, en muchas ocasiones, asociaciones de

residentes de urbanizaciones o condominios le cobran a los bancos la totalidad de las deudas de

mantenimiento acumuladas por los dueños anteriores. Algunas asociaciones de residentes

entienden que los acreedores hipotecarios son adquirientes voluntarios por el hecho de haber

adquirido con su crédito la propiedad en la primera subasta dispuesta en el artículo 221 de la Ley

Hipotecaria. La interpretación de las entidades bancarias suele ser que son adquirientes

involuntarios de las propiedades adquiridas en subasta pública, por lo cual sólo deben responder

3

por las cuotas acumuladas desde que adquirieron la propiedad sujeta a la Ley de Control de

Acceso, o seis (6) meses antes de la adquisición y el balance corriente en casos de apartamentos

sujetos a la Ley de Condominios. Ello porque no actúan como licitadores o compradores

convencionales; más bien, actúan como entidades financieras que, con el objeto de proteger su

acreencia, ofrecieron su crédito hipotecario para que se les adjudicara el bien objeto de la

subasta, y así, recuperar su inversión.

Dada la diferencia de interpretación legal antes mencionada, y en el contexto de la gran

cantidad de ejecuciones de hipoteca en los pasados años, los acreedores hipotecarios han estado

enfrentando múltiples reclamaciones por las asociaciones de residentes para pagar la totalidad de

las deudas por cuotas de mantenimientos, que en ocasiones pueden representar sumas de varios

miles de dólares. Vale indicar que estas deudas ante las asociaciones de residentes se acumulan

con total desconocimiento de los acreedores hipotecarios. Dichas deudas surgen al conocimiento

de los bancos, usualmente, cuando obtienen una certificación de deuda a las asociaciones en

momentos previos a la venta del inmueble a un tercero. Las controversias sobre la deuda (reclamada por las asociaciones han provocado que en muchas ocasiones se perjudiquen los

esfuerzos del acreedor hipotecario de vender las propiedades reposeídas a terceros, y recuperar la

deuda que estuvo garantizada por hipoteca.

Esta Asamblea Legislativa entiende necesario aclarar que son adquirientes involuntarios

aquellos acreedores hipotecarios que, para proteger su acreencia, adquieren una propiedad como

parte de un proceso de ejecución de hipoteca.

Por otra parte, esta Asamblea Legislativa también entiende necesario asumir una posición de

justicia para las asociaciones de residentes de urbanizaciones sujetas a la Ley de Control de

Acceso. Mediante esta ley, se igualan las disposiciones de la Ley de Control de Acceso a lo

dispuesto en la Ley de Condominios con respecto al cobro de cuotas a adquirientes involuntarios:

es decir, el derecho de las asociaciones de residentes de cobrar las deudas de mantenimiento

acumuladas durante los seis (6) meses anteriores al momento del banco adquirir la propiedad, así

como el balance corriente que se acumule desde la adquisición.

DECRÉTASE POR LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE PUERTO RICO:

1 Artículo 1,-Se enmienda el primer párrafo de la Sección 12 “Control del Tráfico de

4

1 Vehículos de Motor y Uso Público en Ciertas Calles - Responsabilidad Solidaria de

2 Adquirentes Voluntarios. (23 L.P.R.A. sec. 64d-5) de la Ley Núm. 21 de 20 de mayo de

3 1987, según enmendada, para que lea como sigue:

4 “La obligación del propietario de un inmueble por su parte proporcional de los gastos

5 señalados en la Sección 10 de esta Ley constituirá un gravamen sobre dicho inmueble

6 cuando éste se haya constituido conforme lo establecido en la Sección 8 de esta Ley.

7 Por lo tanto, el adquiriente voluntario del inmueble así gravado será solidariamente

8 responsable con el transmitente del pago de las sumas que éste adeude, a tenor con la

9 Sección 10 de esta Ley, hasta el momento de la transmisión, sin perjuicio del derecho

10 del adquiriente a repetir contra el otro otorgante, por las cantidades que hubiese

11 pagado como deudor solidario. Un adquiriente involuntario de un inmueble sujeto a

12 esta ley será responsable solamente de las deudas por los gastos señalados en la

13 Sección 10 que hayan surgido y no se hayan satisJcho durante los seis (6) meses

14 anteriores al momento de adquirir la propiedad, en adición al balance corriente que

15 se acumule desde la adquisición de dicho inmueble. Para efctos de lo anterior, es

16 adquiriente involuntario el acreedor hipotecario que en cobro de su crédito adquiere

17 un inmueble sujeto a esta ley”.

18

19 Artículo 2.- Se enmienda el primer párrafo del Artículo 41, “Obligación del Titular

20 por Gastos Comunes, Gravamen (31 L.P.R.A. sec. 1293e)”, de la Ley Núm. 104 de 25 de

21 junio de 1958, según enmendada, conocida como “Ley de Condominios”, para que lea como

22 sigue:

23 “La obligación del titular de un apartamento por su parte proporcional de los gastos

5

1 comunes constituirá un gravamen sobre dicho apartamento, una vez anotado en el

2 Registro de la Propiedad. Por lo tanto, luego de la primera venta, el adquirente

3 voluntario de un apartamento será solidariamente responsable con el transmitente del

4 pago de las sumas que éste adeude, a tenor con la sec. 1293c de este título el Artículo

5 39 de esta Ley (31 L.P.R.A. §1293c). hasta el momento de la transmisión, sin

6 perjuicio del derecho del adquirente a repetir contra el otro otorgante, por las

7 cantidades que hubiese pagado como deudor solidario. Sin embargo, un adquirente

8 involuntario será responsable solamente de las deudas por gastos comunes surgidas y

9 no satisfechas durante los seis meses anteriores al momento de adquirir la propiedad.

10 Para efectos de lo anterior, es adquiriente involuntario el acreedor hipotecario que

11 ejecuta su crédito y adquiere en pública subasta un inmueble sujeto a esta iev

12 adición al balance corriente que se acumule desde la adquisición de dicho inmueble.

13 Para efectos de lo anterior, es adquiriente involuntario el acreedor hipotecario que

14 en cobro de su crédito adquiere un inmueble sujeto a esta ley”.

15

16

17 Artículo 3.- Esta Ley comenzará a regir inmediatamente después de su aprobación.