september 2018vakblad voor erkend hypotheekadviseurs ...mee naar siem reap in cambodja. de...
TRANSCRIPT
SEPTEMBER 2018 Vakblad voor Erkend Hypotheekadviseurs en Erkend Financieel Adviseurs
04 SEH PE 2018: veelvrijheid in keuzes 10 Handig! moet
papierwerk overbodig maken
12 Themabijeenkomstenbieden handvattenvoor adviesgesprekken
C O L O F O N
I N H O U D
2 | Erkend september - 2018
04 SEH PE 2018: gevarieerde programma’s
voor B-punten
07 Als Erkend adviseur op bouwreis naar
Cambodja: een ervaring voor het leven
09 Rubriek Herkend: Marcel Exterkate
(Premarce Advies, Enschede)
10 Handig! moet papierwerk rond
hypotheekaanvraag overbodig maken
12 SEH gaat komend najaar met nieuwe
reeks themabijeenkomsten het land in
14 Vrijstelling schenkingsbelasting eigen
woning: wel of geen uitsluitingsclausule?
17 Overwaarde op de woning verzilveren:
hoe dan!?
20 De Specialist maakt met vlogs
hypotheekonderwerpen toegankelijk
22 Aandachtspunten bij de nieuwe
seniorennorm van NHG
24 De casus: Adviseur moet passeerkrediet
meenemen in diens beoordeling
1504
20
UitgaveStichting Erkend Hypotheekadviseur
Postbus 12016
1100 AA Amsterdam ZO
T 020 - 428 95 73
W www.seh.nl
HoofdredactieBart de Nie
T 020 - 563 30 12
Erkend is een uitgave van Stichting Erkend Hypotheek-
adviseur (SEH) en wordt verspreid onder Erkenden en
andere relaties van de SEH. De inhoud van deze uitgave is
met de grootst mogelijke zorgvuldigheid samengesteld.
Stichting Erkend Hypotheekadviseur is op geen enkele
wijze verantwoordelijk voor schade die ontstaat als
gevolg van eventuele onjuistheden en/of zetfouten
in Erkend. De artikelen in Erkend van september 2018
zijn geschreven naar inzichten tot 1 september 2018.
Samenstelling/eindredactieOostdam & Partners
Henri Drost
T 024 - 324 32 50
RedactieledenRaymond Bakker
Jan Martijn Hengeveld
Bart de Nie
Harrie-Jan van Nunen
FotografieRaphael Drent
BasisontwerpHaagsblauw/Jeroen Leupen
VormgevingAmon Design
DrukVan Ree Media, Veenendaal
SEH JubileumreisVanwege het 20-jarig bestaan van de
Stichting Erkend Hypotheekadviseur
organiseert Habitat een speciale
SEH-jubileumbouwreis naar Cambodja.
Erkend adviseurs kunnen met Habitat
mee naar Siem Reap in Cambodja.
De SEH-bouwreis is van 5 tot en met
14 april 2019. U maakt dan een week
lang deel uit van de dorpsgemeenschap
en bouwt mee met toekomstige
huiseigenaren en lokale vakmensen.
De reis levert u gegarandeerd een
ervaring voor het leven op.
Lees er meer over op pagina 7
Erkend september - 2018 | 3
De wereld verandert, niet snel, maar het gebeurt wel
l jaren wordt er op congressen en in bladen gesproken
over de grote veranderingen die de advieswereld te
wachten staan. Ook SEH heeft daar op congressen
aandacht aan besteed. Aanvankelijk was het idee dat de wereld
van financieel advies wel eens sneller kon veranderen dan we
dachten. Langzaamaan wordt duidelijk dat de wereld verandert,
maar dat het allemaal wat rustiger gaat dan sommigen hadden
gedacht. Eerder evolutie dan revolutie.
Het tragere tempo laat zich onder meer verklaren doordat de
financiële wereld wat conservatief van aard is. Bovendien gaan
consumenten bij de aanschaf van een woning liever niet over
één nacht ijs. Dit betekent dat de branche de tijd krijgt om zich
geleidelijk aan te passen en voor te bereiden op een toekomst
met een deels nieuwe rol voor de adviseur.
Dat het geleidelijk gaat, is bijvoorbeeld te zien aan de rustige
groei van geautomatiseerde adviessystemen. Kennelijk is er
vooralsnog maar een beperkte doelgroep die zich zeker genoeg
voelt om een hypotheek zonder of met beperkte ondersteuning
door een adviseur af te sluiten. Maar, vergis u niet, dit segment
groeit wel.
En dan is er de doorbraak van Handig!. Grote aanbieders
hebben dit nu omarmd en ga er maar vanuit dat het de
standaard wordt in de markt. Dit scheelt zowel u als uw
klant een hoop gedoe. In toenemende mate zal dit soort
administratieve handelingen worden verminderd en komt
er meer tijd vrij voor waar u het uiteindelijk voor doet: het
Aadviseren van uw klant. Het aantal uren dat u met een klant
bezig bent, neemt daarmee wel af. Maar zoals gezegd, dat zal
geleidelijk gaan en u de gelegenheid geven uw adviespraktijk
op de toekomst aan te passen.
Een andere reden om eens over de toekomst na te denken is
dat de grote groei van de hypotheekmarkt wel zo ongeveer
voorbij is. Koopwoningen worden schaars, starters staan aan
de kant vanwege de enorme prijsstijgingen en iedereen die
wilde oversluiten heeft dat zo onderhand wel gedaan. Er moet
lucht komen uit een sterke groei van de nieuwbouw. Die
ambities zijn er ook. Of dat allemaal op korte termijn soelaas
gaat bieden, is de vraag. De bouwsector kampt immers, net
als andere sectoren, met grote tekorten aan gekwalificeerd
personeel. Kortom, een krimp van de hypotheekmarkt lijkt
onontkoombaar.
Kansen liggen er op het gebied van advies over het financieren
van energiebesparende maatregelen. En natuurlijk nazorg in
het algemeen, of liever gezegd, het onderhouden van een
goede relatie met de klanten die u de afgelopen periode over
een hypotheek hebt geadviseerd. Investeren in juist die relatie
is bouwen aan een duurzame adviespraktijk. Uw klant kan
ervan profiteren, al was het maar om de verzekeringen op
actualiteit te controleren. En nazorg loont, zo liet uw collega
Henk Jansen in de mei-editie van Erkend al zien. Door
regelmatig tijd aan bestaande klanten te besteden, zijn veel
nieuwe adviesuren te creëren. Die service verdient zichzelf
terug, meer dan dat zelfs. �
DIRECTEUR SEHB A R T D E N I E
4 | Erkend september - 2018
e NHG-training van Lindenhaeghe bestond in juni
uit twee delen: één onder de titel ‘Woningbehoud’
en één onder de overkoepelende term ‘Acceptatie’.
‘Mooi dat je veel vrijer
SEH PE 2018: gevarieerde programma’s voor B-punten
Erkend Financieel Adviseurs zijn continu bezig hun
vakbekwaamheid verder te verbeteren. Met een jaarlijks
programma voor permanente educatie wil SEH daar een
stevige steen aan bijdragen. Adviseurs krijgen van
SEH veel keuze in de samenstelling van hun individuele
PE-programma. Die vrijheid wordt gewaardeerd, zo
blijkt in de praktijk. We legden ons oor te luister bij
zowel docenten als cursisten van een klassikale
NHG-training van Lindenhaeghe en een e-learning
programma ‘Advieskwaliteit’ van Hoffelijk.
heeft. Tenminste, als je weet waarover je het hebt”,
vindt trainer Bart. “Ik merk trouwens dat adviseurs vaak
verbaasd zijn over de rol die NHG hierin kan spelen.”
Leerling Rob Jansen beaamt dit. “Ik heb van de training
opgestoken dat de toetsen niet altijd leidend zijn. Dat je
altijd in conclaaf kunt met NHG om te kijken of er een
oplossing mogelijk is.”
EnergiebesparingRob toog voor de NHG-training bij Lindenhaeghe
helemaal van Groningen naar Bilthoven. “Meestal volgen
wij zulke opleidingen in company. Nu een keer anders
en dat is erg goed bevallen”, zegt de 42-jarige financieel
adviseur van Rabobank Noord-Groningen.
Rob had heel bewust voor een training over NHG gekozen.
“Bij ons valt 80% van de huizen onder NHG. Dan is het
goed om de details te kennen en nieuwtjes te horen.”
“Die heb ik in de middag bijvoorbeeld gehoord over het
toetsen op werkelijke lasten voor de doelgroep senioren
maar ook over energiebesparende voorzieningen. Met
name het energiebespaarbudget vond ik interessant.”
Trainer Bart herkent de woorden van Rob.
“Bij veel adviseurs is het besef er inmiddels dat energie-
besparende voorzieningen een onderwerp is waarmee iets
moet gebeuren. Ze willen het ook wel, maar hebben er
nog te weinig verstand van. Maar het verschil met pakweg
een jaar geleden is al enorm, hoor. Banken zijn er serieus
mee bezig en zelfstandige adviseurs ook steeds meer.”
KruisbestuivingOp zulke momenten ziet Bart Seegers duidelijk de
meerwaarde van klassikale trainingen. “Er zitten in de zaal
altijd wel enkele adviseurs die al bekend zijn met een
bepaald onderwerp. Hun praktijkervaringen triggeren
de anderen. Het sparren onderling is heel leerzaam.”
Rob Jansen beaamt dat: “Zo’n klassikale training levert je
contact op met andere mensen uit het beroepsveld.
Je hoort hoe zij in de praktijk met bepaalde kwesties
omgaan. Die kruisbestuiving vind ik heel waardevol.”
Digital classroomHoe anders is de training ‘Advieskwaliteit’ van Hoffelijk.
Die bestaat voor circa 4,5 uur uit een individueel te
doorlopen e-learning, aangevuld met 1,5 uur ‘digital
classroom’. “De adviseur kan op een speelse manier aan
Docent van dienst was Bart Seegers. “In de ochtenduren
stond woningbehoud centraal”, vertelt hij. “We hebben
veel praktijkervaringen uitgewisseld, een casus behandeld,
in groepjes en plenair, en gekeken naar de NHG-
software.”
AdviesrolCentraal staat de vraag of en hoe de hypotheek betaalbaar
kan blijven als er door bijvoorbeeld relatieperikelen of
werkloosheid betalingsproblemen ontstaan. “Dit zijn
momenten waarop je adviesrol enorm veel meerwaarde
D
Erkend september - 2018 | 5
bent in je keuzes’de slag met de theorie”, zegt Alex Erlings. “We presenteren
de leerstof afwisselend met tekst, animaties en video’s.
Daarop volgen toetsvragen: wat klopt er, wat mis je?”
Aansluitend volgen cursisten gezamenlijk een digital
classroom, onder leiding van een docent, bijvoorbeeld Alex
Erlings. “Daarin bespreken we hoe de stof in de praktijk
van de adviseur kan worden toegepast én zorgen we voor
discussie, bijvoorbeeld aan de hand van stellingen. Zo
komen de deelnemers tot onderlinge interactie en kunnen
ze van elkaar leren.”
Een groot voordeel van digitaal onderwijs is dat de cursist
het kan volgen waar en wanneer die maar wil. “Prettig
dat een adviseur niet zo maar een hele dag of dagdeel
kwijt is”, weet Alex.
Die stelling onderschrijft Mirjam Mulders-Pol, e-student
van Hoffelijk. Mirjam is Erkend Financieel Adviseur (én
financieel planner) bij Evers Financiële Dienstverlening,
een in Ulft (Achterhoek) gevestigd advieskantoor.
“E-learning bespaart enorm veel reistijd. Bij klassikale
bijeenkomsten heb je bovendien lunches en pauzes.
Dat hoeft van mij allemaal niet. Ik kon de stof nu op
mijn eigen tijd en eigen plek doornemen.”
Virtuele interactieHet was Mirjams eerste ervaring met digitaal onderwijs.
“En het zal niet de laatste zijn. Ik vind het een mooi
instrument. Er is in de digital classroom ook ruimte voor
interactie met mede-cursisten.”
De trainer zorgt ervoor dat iedereen tijdens de digital
classroom aan het woord komt en leidt de discussies in
goede banen.
Hoffelijk heeft al veel langer ervaring met digitaal
onderwijs. Alex: “Het onderwijs wordt er effectiever door.
Je wordt bijvoorbeeld niet gehinderd door verschillende
niveaus van medecursisten. En omdat je het programma
grotendeels zelf doorloopt en actief bezig bent om het
geleerde direct toe te passen, is het leereffect vaak groter.”
PraktijkvaardighedenHoffelijk wil adviseurs met het digitale PE-programma
‘Advieskwaliteit’ helpen in het voeren van advies-
gesprekken en motiveren en vastleggen van hun
adviesrapporten. “Hoe zorg je ervoor dat je adviesdossier
compliant is én toegankelijk is voor de klant? Heb je
besproken wat je moest bespreken en heb je dat goed
vastgelegd? Dat zijn eigenlijk de kernvragen.”
Aan een digital classroom kunnen wel 15 tot 20 cursisten meedoen. Op het scherm zie je er slechts enkele, naast de altijd zichtbare docent.
�
In de digital classroom zorgen onder meer stellingen voor interactie met en tussen cursisten.
Net zoals tijdens een klassikale training, zie en hoor je de docent tijdens de presentatie en kun je als cursist vragen stellen.
SEH PE 2018
Activiteiten in PE-categorie A: Activiteiten in PE-categorie B:
� Ten minste 6 uur contactonderwijs
� Groepen van maximaal 20 deelnemers
� Programma’s van 6 of 12 uur
� Door SEH vastgestelde onderwerpen
SEH PE-eis: minimaal 12 punten per kalenderjaar
6 | Erkend september - 2018
De jaarlijks verplichte SEH PE bestaat
uit 12 punten (12 ‘studie-uren’). U kunt
die op verschillende manieren behalen.
Het is verplicht minimaal één dag
klassikaal onderwijs te volgen (6 punten
in de categorie A). U hebt binnen
categorie A keuze uit vier door SEH
voorgeschreven onderwerpen:
� ‘Nieuw Huwelijksvermogensrecht
en Relatievermogensrecht’;
� ‘Actualiteiten KEW en
Eigenwoningschuld’;
� ‘Toekomstvoorzieningen en de
betaalbaarheid van de eigen woning’;
en
� Vermogensoverdracht bij overlijden’.
A- en B-puntenOm aan het 12-puntencriterium te
voldoen kunt u – naast de 6 verplichte
A-punten – natuurlijk nog een tweede
dag met klassikaal onderwijs volgen. Op
voorwaarde dat ook die tweede dag een
� Blokken van ten minste 3 uur
� (SEH-)themabijeenkomsten, of
� Masterclasses op het SEH-congres, of
� e-learning, of
� overige (door SEH goedgekeurde) trainingen
van opleidingsorganisaties
SEH PE 2018: 12 punten
Let op: De deadline voor het inschrijven voor SEH PE 2018 is 31 december 2018.
Het is nog tot 18 januari 2019 mogelijk om SEH PE te doen voor het jaar 2018.
Bovendien, controleer voordat u zich inschrijft voor een programma altijd of
het als geaccrediteerd programma op de website van SEH staat. Alleen dan
krijgt u er SEH PE-punten voor.
wonen van themabijeenkomsten of het
SEH-congres kunt u ook B-punten
verzamelen. Komend najaar wordt er
weer een ronde themabijeenkomsten
in het land gehouden (zie pag. 14/15).
U ‘verdient’ hier 3 SEH PE-punten mee.
Ook de themabijeenkomsten staan op
de SEH-site.
Meer dan 12 puntenHet is mogelijk om in een kalenderjaar
meer dan 12 SEH PE-punten te halen.
Een eventueel overschot aan punten
mag u meenemen naar een volgend
kalenderjaar. Onder twee voorwaarden:
u kunt maximaal 6 punten meenemen
en deze punten tellen in het volgende
jaar altijd als B-punten. �
Met ingang van het jaar 2018 werkt SEHmet een flexibel PE-systeem. Zo heeft uzelf veel meer invloed op de inhoud ensamenstelling van uw SEH PE-programma.Dat maakt de permanente educatie extrarelevant en interessant.
De opleiding voldeed op dat vlak aan de verwachtingen.
Mirjam: “Om een voorbeeld te geven. Bij ons op kantoor
gebruikten we in adviesrapporten nog best veel standaard
teksten. We dachten te veel AFM-proof en te weinig
klantspecifiek. Ik heb goede tips gekregen om het adviesrapport
persoonlijker te maken, om er meer woorden van de klant zelf
in terug te laten komen.”
Alex Erlings vervolgt. “Opleidingen gaan meestal over de
inhoud. De praktijk is vaak een ondergeschoven kindje.
Wij proberen met dit programma nadrukkelijk de advies-
praktijk te verbeteren. Het is te prijzen dat SEH dit stimuleert
door aan een dergelijke training PE-punten (6, categorie B - red.)
toe te kennen.”
KeuzevrijheidMet de NHG-training bij Lindenhaeghe vergaarde Rob Jansen
twee maal 3 SEH PE-punten, in de categorie B. “Dat je nu meer
ruimte hebt in de samenstelling van je PE-programma vind ik
heel positief. Je bent een stuk vrijer in de keuzes die je maakt.
Daar hoor je veel adviseurs over, dat ze dat heel prettig vinden.”
Mirjam Mulders-Pol valt hem bij. “Ik heb te maken met
Wft-modules en met eisen voor FFP en SEH. Dat kost
allemaal veel tijd en geld. Heel prettig dat SEH de
mogelijkheid biedt om zelf keuzes te maken en op andere
manieren bij te blijven dan één of twee hele dagen in een
klas zitten.”
Voor de 6 A-punten SEH PE volgde Mirjam wel een
klassikale training, over het onderwerp
Huwelijksvermogensrecht. “De Wft is heel theoretisch.
De SEH-trainingen zijn juist praktijkgericht. En je hebt
interactie met collega’s. Dat is veel waardevoller.”
Meerwaarde SEHIn de ogen van Bart Seegers zorgen trainingen als dit
ervoor dat een financieel adviseur toegevoegde waarde
kan bieden aan klanten. “Waarom ben je Erkend? Wat is
de meerwaarde van SEH? Nou, die zit hierin. Je kunt over
bepaalde doelgroepen en situaties gewoon veel meer
vertellen dan een gemiddelde Wft-adviseur. Het geeft extra
cachet aan je vak, zowel in de breedte als in de diepte.” �
door de SEH voorgeschreven onderwerp
wordt behandeld, levert dit nogmaals
6 A-punten op.
Alle bijeenkomsten met A-punten vindt
u in de Bijeenkomstenkalender op de
SEH-website.
Er zijn ook andere opties om de
verplichte 6 A-punten aan te vullen tot
12 SEH PE-punten. Zo zijn er door SEH
goedgekeurde trainingen en e-learning-
programma’s die B-punten opleveren.
Al deze programma’s kunt u vinden
in de tabel ’Overzicht activiteiten met
B punten’ op www.seh.nl. Door het bij-
�
Gaat u mee op bouwreisnaar Cambodja?!?
Een bouwreis met Habitat is een ervaring voor het leven
Vanwege het 20-jarig bestaan van de Stichting Erkend
Hypotheekadviseur organiseert Habitat een speciale
SEH-jubileumbouwreis naar Cambodja. April 2019 kunnen
(minimaal) 15 Erkend Financieel Adviseurs mee op een
tiendaagse bouwreis. De reis levert u gegarandeerd een
ervaring voor het leven op.
ReiskostenSEH schenkt € 30.000 aan Habitat. Dit bedrag is
mede opgebracht door de ruim 800 bezoekers en
30 partners van het SEH Lustrumcongres op
Papendal. Met deze donatie betaalt Habitat de
bouwmaterialen en begeleidingskosten.
Hierdoor betalen adviseurs die zich aanmelden voor
de SEH-jubileumbouwreis alleen hun eigen reis-
en verblijfskosten. Het gaat om € 2.200. Dit bedrag
kunt u aanzienlijk beperken door via de site van
Habitat een sponsoractie op te zetten.
Een aantal adviseurs heeft zich al opgegeven voor
de Habitat-bouwreis. Zij zijn een inzamelactie
begonnen om (een deel van) hun reis- en
verblijfskosten bij elkaar te sparen. U kunt dit
volgen via de website van Habitat. Daar kunt u
zich natuurlijk ook zelf aanmelden om mee te
gaan naar Cambodja:
bouwmee.habitat.nl/activiteit/jubileumbouwreis-seh
Erkend september - 2018 | 7
U maakt dan een week lang deel uit van de
dorpsgemeenschap en bouwt mee met toekomstige
huiseigenaren en lokale vakmensen.
Bouwervaring is niet nodig: er is voor iedereen een
geschikte klus. Soms betekent dat graven om de
fundering te maken, of een dag lang bouwmateriaal
van de ene naar de andere plek sjouwen. Is een huis
iets verder gevorderd, dan helpt u mee met het
plaatsen van wanden of een golfplaten dak. Aan het
eind van een project wordt er gestuukt of geschilderd.
Habitat begeleidt de reis, waarin ook tijd is voor
culturele uitwisseling en excursies naar bijvoorbeeld
een school en de tempels van Angkor Wat. ’s Avonds
is er ruimschoots gelegenheid om bij te praten met
medebouwreizigers (en collega-adviseurs).
De SEH-bouwreis is van 5 tot en met 14 april
2019. Erkend adviseurs kunnen met
Habitat mee naar Siem Reap in Cambodja.
�
Harald VerstraetenHarald is in het dagelijks leven
als Erkend Financieel Adviseur
werkzaam in Sint Jansteen, voor
het kantoor Geld & Verzekeren
Zeeuws Vlaanderen. “Ik vind dat
je als mens bereid moet zijn om
belangeloos je medemens te
helpen. Deze reis van Habitat
spreekt me enorm aan. Daarom
heb ik me aangemeld.”
Yvonne Jansen-Huisman“Ik wilde me op Papendal, bij het
SEH-congres, al aanmelden”, zegt
Yvonne. “Maar ik moest thuis
toch even overleggen. Maar die
weten dat ik al jaren de wens
koester om een reis als dit te
maken.” Yvonne is moeder van
twee jonge kinderen. Binnen
Rabobank Roermond-Echt is ze
als Erkend Financieel Adviseur
vooral bezig met echtscheidings-
zaken. “Deze Habitat-reis komt
precies op het juiste moment.
Als ik het nu niet doe, komt het er
misschien nooit meer van.”
Welke adviseurs gaan sowieso mee?Eind augustus hadden zeven Erkend adviseurs zich al aangemeld voor de SEH-jubileumbouwreis van
Habitat. Zij verwelkomen u heel graag als hun reisgenoot. Wacht niet langer: meld u aan!
8 | Erkend september - 2018
Jeroen Cruys, Sander Bolt en Hendrik van der ZeeZe zijn collega’s binnen Rabobank Sneek-Zuidwest Friesland.
“We gaan als Erkend Financieel Adviseur mee met Habitat,
niet vanuit Rabobank, hoor”, benadrukt Sander. “Dat we een
team vormen heeft puur te maken met de sponsorwerving.
Die doen we samen.”
De teamvorming kwam toevallig tot stand. “Hendrik en Jeroen
hadden er onderling al over gesproken, zonder dat ik dat wist.
Toen ik tegen hen zei dat ik erover nadacht om met SEH mee
te gaan naar Cambodja, besloten we alle drie te gaan.”
“Het lijkt ons fantastisch”, zegt Sander namens het Friese
drietal. “We zijn nu dagelijks bezig om, vooral met het hoofd,
mensen te helpen aan een huis. In Cambodja kunnen we met
onze handen werken, aanpakken, iets voor een ander doen.
Vaak wordt zoiets georganiseerd vanuit een kerkelijke instelling
ofzo. Dit niet, dit is samen met andere Erkend adviseurs.
Een mooie uitdaging.” �
�
Linda WesterveldLinda werkt als Internal Control
Officer bij Welten. Als Erkend
Financieel Adviseur controleert ze
in Nijmegen adviesdossiers
van collega’s. “Met deze reis stel
ik mijn tijd beschikbaar om iets
bij te dragen aan het leven van
een ander. 2018 is een jaar waarin
ik veel op mezelf gericht ben.
In 2019 wil ik veel voor anderen
betekenen. Deze reis komt precies
op het juiste moment op mijn
pad.”
Pieter FranckePieter is allround adviseur bij
Driekleur verzekeringen en werkt
vanuit de vestiging Zierikzee. Via
sponsoring heeft hij al bijna de
helft van zijn reiskosten binnen.
“Ik heb één keer iets op Facebook
gezet en dit is al het resultaat”, zegt
hij nuchter. Pieters motief om mee
te gaan met Habitat is duidelijk:
“In mijn vak help ik vooral mensen
met luxeproblemen. Met deze reis
wil ik mensen helpen die echt heel
weinig hebben. Toen ik over de
SEH-reis las, voelde dat gelijk goed.
Het liet me niet meer los.”
Premarce Advies werd 20 jaar geleden opgericht
door Marcel Exterkate. Hij was tot dat moment
loondienstadviseur bij Delta Lloyd. Anno 2018
adviseert en bemiddelt het kantoor met vijf
medewerkers voor particuliere en zakelijke klanten
in verzekeringen, kredieten en hypotheken.
Marcel is sinds 2011 ook actief als erkend aankoop-
bemiddelaar.
Wat betekent de SEH-Erkenning voor jou?Door aan de eisen voor de erkenning te voldoen, voel
ik mij breed onderlegd en weet ik dat ik op mijn
kennis kan vertrouwen.
Profileer je je met de Erkenning? Zo ja, hoe?Ja, het staat op mijn visitekaartje, in mijn e-mail-
handtekening en op onze website. Helaas kennen
de meeste klanten het verschil niet tussen een
erkend- en niet-erkend adviseur.
Wat wil je persoonlijk voor je klanten betekenen?Ik wil van toegevoegde waarde zijn. Ik zeg altijd:
“Als je niets toevoegt, ben je ook je tarief niet waard”.
Ik vind het belangrijk om me in te leven in de situatie
van de klant, maar tegelijkertijd reëel te blijven.
De klant wil vaak iets heel erg graag. Ik zie het als
een mooie uitdaging om te komen tot een oplossing
die reëel is en toch passend binnen de wensen.
Je was aanwezig bij het SEH Lustrumcongres opPapendal en – net als veel anderen – onder de indruk van het verhaal van Bibian Mentel. Wat is deachtergrond daarvan?Het verhaal van Bibian Mentel was intens en aan-
grijpend: wat een doorzettingsvermogen en kracht!
Toen iedereen haar een staande ovatie gaf, vond ik
dit ontzettend indrukwekkend. Het raakte me. Haar
verhaal is herkenbaar voor mij. Bij mijzelf werd
zeven jaar geleden prostaatkanker met ernstige
uitzaaiingen geconstateerd. Ik kreeg te horen dat
ik nog vier maanden tot een jaar te leven had.
Later begon ik te twijfelen aan het oordeel dat ik
niet meer te genezen zou zijn. Ik heb zelf veel
onderzoek gedaan, met name ‘gewoon’ via Google.
Uiteindelijk kwam ik bij hetzelfde apparaat in het
VUMC Amsterdam uit als waar Bibian over vertelde
tijdens het SEH Lustrumcongres. Na vijf
behandelingen is mijn kanker weg. Ik slik nog
steeds wel medicatie. De eerdere medicatie heeft een
behoorlijke nasleep: tot op de dag van vandaag heb
ik nog last van de bijwerkingen.
Wat is de beste beslissing geweest die je als zelfstandig ondernemer hebt genomen?De beste beslissing is dat ik zelfstandig ondernemer
ben geworden. De functie die ik in het verleden heb
bekleed, bestaat niet eens meer! De beste beslissing
tíjdens mijn ondernemerschap is dat ik mezelf ben
gebleven. Ik ben oprecht betrokken en geïnteresseerd,
zowel bij onze klanten als mijn personeel.
Wat is – naast je werk bij Premarce Advies – je leukste/meest bijzondere hobby of nevenfunctie?In mijn vrije tijd vaar ik graag in gezelschap met
mijn zeilbootje op het IJsselmeer en op zee.
Daarnaast ben ik lid van de Commerciële Club
Twente, waar we met een leuke, enthousiaste club
elkaar als ondernemers inspireren. Ook ben ik lid
van de Rotary Club Enschede Zuid, waar we ons
inzetten voor verschillende goede doelen.
Welke regel(geving) zou je het liefst willen veranderen?Het komt wel eens voor dat een klant al jaren een
hoge huurprijs betaalt en daarnaast nog kan sparen.
Als wij vervolgens een hypotheek aanvragen
waarvan de maandlast ongeveer de helft is van de
maandhuur, is het niet mogelijk. Dat is erg lastig
uit te leggen aan een klant.
Ook zie ik graag betere regelgeving omtrent de
uitbetaling van kapitaalpolissen. Soms kan een
oversluiting geen doorgang vinden omdat een
maatschappij of geldverstrekker de polis vasthoudt
tot na passeren, terwijl de klant het geld nodig
heeft op het moment van passeren. Het is het geld
van de klant! �
[ H ] E R K E N D
Naam:
Marcel Exterkate
Leeftijd:
55 jaar
Kantoor:
Premarce Advies,
Enschede
Erkend:
sinds 1998
Erkend september - 2018 | 9
10 | Erkend september - 2018
andig! is een initiatief van De Hypotheker, een
aantal grootbanken (ING, ABN AMRO en
Rabobank), NHG, Vereniging Eigen Huis in
‘Direct inzicht in toetsinkomen én debestendigheid ervan’Kort nadat veertien collega-franchisenemers van
De Hypotheker in augustus 2016 van start waren
gegaan met de pilot van Handig!, meldde ook Ronald
Hensen van De Hypotheker Houten zich aan. De
Erkend adviseur is enthousiast over de resultaten.
“Het scheelt enorm veel tijd!”
samenwerking met het UWV, onder regie van HDN. Met
Handig! willen de deelnemende partijen de efficiëntie
binnen het aanvraagproces van een hypotheek vergroten.
Dat kan door het gebruik van brondata binnen de keten.
Een eerste, belangrijke mijlpaal is dat de inkomens-
gegevens uit loondienst direct kunnen worden geput uit
de meest betrouwbare bron: het UWV.
“Het leek me leuk en interessant om aan de pilot mee
te doen”, vertelt Ronald. “Enerzijds vanuit mijn
betrokkenheid bij het vak, anderzijds om zelf te ervaren
of het toegevoegde waarde heeft. Over dat laatste kan ik
kort zijn: nou en of! De applicatie biedt ‘instant’ inzicht
in het toetsinkomen van de aanvrager en maakt een
werkgeversverklaring in principe overbodig. Dat scheelt
veel tijd. Voor mij mag Handig! daarom snel een
standaard hulpmiddel worden.”
Tijd en ergernisElke adviseur zal het herkennen: het verschil tussen een
loonstrook en een werkgeversverklaring kan groot zijn
én de meeste werkgeversverklaringen voldoen niet in
één keer aan de eisen. “Bij ons is bijvoorbeeld slechts
één op de drie verklaringen in één keer akkoord”,
aldus Ronald. “En daar blijft het niet bij. Soms moeten
H
Erkend adviseur Ronald Hensen over Handig!
we onze klanten wel drie of vier keer terugsturen naar hun
werkgever, voordat het document beantwoordt aan alle
voorwaarden. Dat kost niet alleen veel tijd, maar
leidt natuurlijk ook tot ergernis.”
Door gebruik te maken van de brongegevens van het UWV
heeft de adviseur direct inzicht in het toetsinkomen van
de aanvrager. Daarnaast zijn er andere voordelen. “Je krijgt
een inkijkje in het arbeidsverleden en de loonontwikkeling.
Door deze gegevens slim te interpreteren, biedt de
toetsinkomensberekening binnen Handig! ook inzicht in
de bestendigheid van het inkomen van de aanvrager.”
Minder kans op foutenVerder valt de factor willekeur weg. Door de uniformiteit
van de gegevens is de kans op fouten veel kleiner en kun
je het proces – zoals gezegd – veel sneller doorlopen.
Ronald Hensen is sinds 1996 betrokken bij De Hypotheker.
Eerst als adviseur bij de Utrechtse vestiging, sinds december 2005
als franchisenemer van de vestiging in Houten. Daar werkt hij
samen met collega-adviseur Martin Suurbach en twee assistenten,
Maaike Griffioen en Jessica Delibas. Verder onderhoudt hij
collegiale contacten met Wendy Hiele van Hiele & Dalsem
Makelaars, zijn zakelijke buurvrouw die hij al sinds de middelbare
school kent.
“Vanaf het begin zijn betrokkenheid, duidelijkheid en eerlijkheid
de drie pijlers geweest waarop ons bedrijf is gebouwd”, zegt hij.
“Zo hebben wij tenminste één keer per jaar contact met al onze
relaties, al is het maar om te informeren hoe het met hen gaat.”
Die manier van werken creëert een bijzonder sterke klantentrouw,
die zijn vruchten afwerpt. “We groeien elk jaar gestaag en
hebben weinig last gehad van het dieptepunt op de huizenmarkt
in 2013/2014. Daarnaast was en is Houten een groeiende
gemeente en daarmee een uitstekende plek voor hypotheek-
adviseurs. Vooral in de afgelopen twee jaar is de markt hier weer
flink aangetrokken.”
Erkend adviseur
Ronald Hensen
Erkend september - 2018 |11
met ruim veertig geldverstrekkers, Handig!
vooralsnog met vier. Wel gaan er de komende
maanden drie grote hypotheeklabels live met
Handig! Ik hoop dat dit er snel meer worden,
zodat we de tool straks marktbreed kunnen
inzetten. Dit kan snel gaan, zeker als er op
korte termijn een aanbieder aanhaakt die
specialist is in langer lopende rentes en deze
scherp kan neerzetten. Dat is immers waar de
meeste huizenkopers momenteel om vragen.”
Financieel voordeel Als Handig! door alle hypotheekverstrekkers
zou worden gedragen, kan dat wellicht
financieel voordeel opleveren voor klanten,
denkt Ronald. “Als het tijd scheelt, maakt de
adviseur minder uren en kan de rekening
omlaag. Maar ik denk bijvoorbeeld ook aan
onze werkwijze Zelfzeker, waarbij de klant
online de hypotheek regelt met een laatste
check door één van onze adviseurs. Binnen
dit hybride model kan de applicatie haar
waarde goed bewijzen.”
Beter advies Hij verwacht verder dat toepassingen die
binnen Handig! zijn ontwikkeld, een eerste
stap zijn richting een toekomst waarin
gedigitaliseerde gegevens een steeds
prominentere rol spelen in het adviesproces.
“Ik juich dat toe. Hoe meer informatie, hoe
beter het advies. Naast bestendigheid is ook
betaalbaarheid een belangrijke variabele.
Als adviseurs bijvoorbeeld de mogelijkheid
hebben om rekeningafschriften van de
aanvrager te raadplegen, kunnen zij zich een
Handig! staat voor Hypotheek Aanvragen Na Digitaal Inwinnen
Gegevens. Het project is een initiatief van IG&H Consulting &
Interim in samenwerking met onder andere De Hypotheker,
enkele geldverstrekkers en stakeholders zoals HDN en Vereniging
Eigen Huis. Doel van Handig! is om (een deel van het) papierwerk
bij hypotheekaanvragen op betrouwbare wijze overbodig te
maken.
Eind 2017 heeft de evaluatie plaatsgevonden van een pilot die
ruim een jaar heeft gelopen. De resultaten waren positief.
Handig! wordt nu stapsgewijs verder uitgerold. De huidige
deelnemers zijn De Hypotheker, HDN, ING, NHG, Florius,
ABN AMRO, Rabobank, Vereniging Eigen Huis, UWV, IG&H en
ongeveer 150 zelfstandige advieskantoren.
“Eén kanttekening wil ik plaatsen bij een specifieke doel-
groep, de net afgestudeerde starter met weinig werkervaring.
Deze hoogopgeleide starters kunnen momenteel nog niet
veel lenen, maar laten vaak wel een snelle inkomens-
ontwikkeling zien. Hier moet ook aandacht voor zijn.”
Enthousiaste klantenDe tooling van Handig! biedt toegevoegde waarde voor
alle partijen in de keten: de klant, de adviseur en de
geldverstrekker. Ronald: “Er is direct sprake van inzicht
en eenduidigheid. Dat is de reden dat het Waarborgfonds
Eigen Woningen als uitvoerder van de Nationale
Hypotheekgarantie groot voorstander is van het gebruik
van de tool. Ook onze klanten zijn enthousiast. Zo
enthousiast zelfs, dat ze erover praten op feestjes. Dat
is natuurlijk de beste reclame die je kunt krijgen.”
“Mijn tip voor Handig!? Uitbreiding van het aantal
aanbieders”, vindt Ronald. “De Hypotheker werkt samen
beter beeld vormen van diens financiële gedrag. In
dat kader: wat ik ernstig mis, is de registratie van
studieschulden bij DUO en het gebrek aan openheid van
het BKR. Want ook die informatie heb je nodig om een
goed advies te kunnen geven.” �
12 | Erkend september - 2018
Sprekers themabijeenkomsten bieden handvattenvoor adviesgesprekken
Kort voor de zomer trok SEH de regio in met een reeks
Themabijeenkomsten over relevante onderwerpen in de
adviespraktijk. Drie onderwerpen stonden centraal: de
aflossingsvrije hypotheek, de verzilverlening van SVn en
aangepaste NHG-voorwaarden voor senioren. Komend
najaar volgt een nieuwe reeks regiobijeenkomsten.
SEH gaat dit najaar met nieuwe reeks themabijeenkomsten land in
n de maanden juni en juli hield SEH in totaal twaalf
Themabijeenkomsten. Meer dan 600 adviseurs schoven
aan. Dat deden ze op twaalf verschillende plaatsen in het
OnderhoudsgesprekIn de eerste anderhalf uur was Jan Martijn Hengeveld de inleider.
Dit keer dus niet als auteur van een vakinhoudelijk artikel in
dit magazine, maar als spreker. Het accent van zijn verhaal lag
op de aflossingsvrije hypotheek. “Er zijn drie redenen om over
dit onderwerp een onderhoudsgesprek te voeren met uw klant”,
hield Hengeveld zijn gehoor voor. “Het is sowieso nuttig om
klanten bewust te maken van de mogelijke risico’s van een
aflossingsvrij hypotheek. Het is goed om klanten die deze risico’s
onderschatten, wakker te schudden. Maar het kan even zinvol
zijn om klanten die de risico’s óverschatten, gerust te stellen.”
De risico’sHengeveld zette zes risico’s op een rij die kunnen spelen bij een
(gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek.
1. Einde looptijd: opeisrisico
Niet elke bank verlengt de looptijd van de lening. De bank
kan de schuld opeisen.
2. Einde periode hypotheekrenteaftrek
In 2031 eindigt voor veel mensen de hypotheekrenteaftrek.
De brutolast wordt dan een nettolast. De werkelijke
land: van Groningen tot Bergen op Zoom en van Akersloot
tot Stein-Urmond.
De drie uur durende sessies waren exclusief bestemd voor alle
Erkend adviseurs én de Register Financieel Medewerkers.
Zij verkregen met het bijwonen ervan 3 SEH PE-punten,
categorie B. Voor gecertificeerd financieel planners waren ook
nog eens 3 punten voor de PE-cyclus van FFP weggelegd.
I
Erkend september - 2018 |13
maandlast zal door het afbouwen van de Wet Hillen zelfs
nog hoger uitvallen.
3. Pensionering
Pensionering gaat meestal gepaard met een lager inkomen
en lagere renteaftrek (als gevolg van een lager belasting-
tarief).
4. Stijging hypotheekrente
De rente is de enige last van een aflossingsvrije hypotheek.
Een verdubbeling van de rente betekent een verdubbeling
van de maandlast.
5. Overlijdensrisico
Het overlijden van de partner kan leiden tot minder inkomen
bij gelijke maandlasten. Voor ouderen is het sluiten van een
(extra) overlijdensrisicoverzekering niet eenvoudig.
6. Daling huizenprijzen
De overheid heeft het plan om tot 2030 één miljoen
woningen te bouwen en dat grotere aanbod kán leiden tot
dalende huizenprijzen.
Hengeveld benadrukte dat hij niemand een probleem wil
aanpraten. “Of een aflossingsvrije hypotheek een probleem is
voor een klant, hangt helemaal van diens persoonlijke situatie
af. Wanneer sprake is van een combinatie van risico’s, wordt
het probleem wel serieuzer. En dan zegt 47% van de klanten:
‘och, verkoop ik die woning toch’. Maar zo eenvoudig ligt
dat niet. Welke woonalternatief is er dan? Huren is vaak duurder
dan in de koopwoning blijven. En is er in de buurt wel een
geschikte én voor de klant betaalbare woning beschikbaar?”
VerzilverleningIn het laatste stuk vóór de pauze werden de kenmerken en
mogelijkheden van de Verzilverlening van het Stimulerings-
fonds Volkshuisvesting (SVn) doorgenomen. “Een mooi
instrument om, tegen gunstige rentecondities, een verbetering
of aanpassing aan de woning te financieren”, aldus Hengeveld.
Een voorwaarde is wel dat de desbetreffende gemeente een
regeling moet hebben die de SVn-lening mogelijk maakt.
En dat is nog maar in een handvol gemeentes het geval.
Waarschijnlijk neemt dat aantal in de tweede helft van 2018
sterk toe. Op de website van SVn is meer informatie te
senioren die door strenge acceptatiecriteria niet (of heel
moeilijk) kunnen verhuizen.
NHG heeft voor deze groep randvoorwaarden opgesteld om
bij een nieuwe lening een werkelijke lastentoets uit te voeren.
Cruciaal daarin zijn de elementen bestendig inkomen en
bestendige woonlasten. In de mei-editie van Erkend is hierover
uitleg gegeven. Op de NHG-site staat meer informatie: zie het
onderdeel ‘NHG voor senioren’ op www.nhg.nl
NHG werkt aan meer oplossingen voor problemen waar
senioren tegenaan kunnen lopen:
� hypotheken die aan het einde van de looptijd nog niet zijn
afgelost en/ of problematische aflosvrije leningdelen
(faciliteit om oversluiten mogelijk te maken);
� hypotheken met structureel te hoge lasten
(verzilverfaciliteit);
� hypotheken met tijdelijk te hoge lasten
(overbruggingsfaciliteit, bijvoorbeeld voor het AOW-gat);
� hypotheken waarbij het vermogen in de stenen zit
(faciliteit tot verduurzaming of levensloopbestendig maken
van de woning). �
SEH Themabijeenkomsten najaar 2018
Komend najaar zal SEH een nieuwe reeks Themabijeenkomsten houden.
Data en locaties zijn binnenkort te vinden op www.seh.nl. Het bijwonen
van een themabijeenkomst levert drie punten SEH PE (categorie B) op.
De sessies gaan komend najaar in op de mogelijkheden om via de
comply-normen of via explain uw klant verantwoord maximaal te
financieren. LTI, LTV en consumptief krediet komen voorbij, maar ook
klantsituaties met (tijdelijk) verminderd inkomen, schenkingen en/of
leningen. Tot slot zal er aandacht zijn voor minder gangbare
klantsituaties rond erfpacht, expats en buitenlandse nationaliteiten.
vinden over de Verzilverlening en een actuele lijst van
gemeentes die deze faciliteit omarmen.
Seniorenregeling NHGNa de pauze was het de beurt aan het Waarborgfonds Eigen
Woningen (WEW) om uitleg te geven over de jongste
veranderingen in de Normen & Voorwaarden van de NHG-
regeling. Marcel Sippekamp (of Rob Jansen of Hans Heijnen)
gaf namens NHG uitleg over de maatwerkoplossing voor
De ‘vrijstelling schenkbelasting eigen woning’ werd in 2013 als tijdelijke faciliteit ingevoerd.
Sinds 2017 heeft de schenkingsvrijstelling een permanent karakter. Hoewel, permanent? In 2020 staat
een evaluatie van de regeling gepland. Dit artikel gaat over de huidige toepassing van de vrijstelling.
De nadruk ligt op de vraag of schenkers wel of niet een uitsluitingsclausule zouden moeten toepassen.
Schenkingsvrijstelling eigenwoning: uitsluitingsclausule
en vergoedingsrechten et de ‘vrijstelling schenkbelasting eigen
woning’ tracht de overheid in principe
de (bestaande en aflossingsvrije)
Regeling in het kortIn 2018 hebben personen tussen de 18 en 40 jaar
oud een vrijstelling van € 100.800 voor schenkingen
voor hun eigen woning: aankoop van de Box-1 woning,
verbouwing ervan en/of (gedeeltelijke) aflossing op
de eigenwoningschuld. De vrijstelling is niet beperkt
tot de categorie ouders naar kinderen, maar ook
andere familieleden of derden kunnen deze vrij-
stelling inzetten. De schenkende en de ontvangende
partij hoeven dus geen familie van elkaar te zijn.
Is de ontvanger ouder dan 40 jaar, dan kan
eventueel de (fiscale) partner – indien jonger dan
40 jaar – worden ‘gebruikt’. Als het een ongehuwde
partner betreft, moet deze wel al twee jaar de
partner van de ontvanger zijn.
UitsluitingsclausuleDe vraag is of schenkende ouders aan eigen
kinderen met partners (de ‘koude kant’) nog een
uitsluitingsclausule moeten regelen, als de ouders
niet willen dat later bij een scheiding de schenking
moet worden verdeeld. Voor de huwelijken in
algehele gemeenschap van goederen (de standaard)
verricht vóór 1 januari 2018, is dat noodzakelijk.
Maar ook voor nieuwe huwelijken kan het nood-
zakelijk zijn voor ouders om de uitsluitingsclausule
te plaatsen bij de schenking. Vanaf 1 januari 2018
huwt men standaard in beperkte gemeenschap.
In dat geval blijft de schenking buiten de goederen-
gemeenschap en hoef je deze bij een eventuele
echtscheiding niet te delen met je ex-partner.
Echter, kinderen kunnen huwen onder huwelijkse
voorwaarden en hierin een zogenaamde
insluitingsclausule opnemen. Onderling spreken
zij dan af dat schenkingen toch gemeenschappelijk
zullen zijn en dus gedeeld moeten worden bij een
echtscheiding.
hypotheekschuld naar beneden te krijgen. De in
2013 en 2014 tijdelijk geldende regeling bleek
onverwacht populair. Ze werd intensief gebruikt.
Volgens een onderzoeksrapport van de Algemene
Rekenkamer (december 2017) werden de
schenkingen in driekwart van de gevallen benut
voor aflossing op een hypotheekschuld. Dat deden
vooral de oudere ontvangers; jongeren gebruiken
het geschonken geld eerder om een huis te kopen.
De tijdelijke regeling is per 1 januari 2017 omgezet
in een permanente regeling. Daarbij is als
voorwaarde ingevoerd dat deze alleen geldt voor
ontvangers van 18 tot 40 jaar.
Financieel bijspringenVoor deze doelgroep is de regeling zeer welkom.
Immers, ouders moeten steeds vaker financieel
bijspringen als hun kinderen hun eerste huis willen
kopen. Naast de leencapaciteit op basis van
inkomen (LTI) is er immers een beperking op basis
van de marktwaarde van de woning (LTV 2018:
100%). Hierdoor moeten de financieringskosten uit
eigen middelen worden betaald. Van de starters die
de afgelopen vijf jaar een huis kochten, had ruim
een derde extra geld nodig. Veruit de meesten
zochten steun bij de ouders (bron: onderzoek
Independer, april 2018).
Financieel bijspringen kan met een familielening
en/of het schenken van een bedrag, al dan niet met
toepassing van de vrijstelling schenkbelasting.
Kopers zonder vermogende ouders zijn aangewezen
op hun eigen (maximale) leencapaciteit. Met de
huidige prijsontwikkeling is deze startersmarkt nu
zeer beperkt.
M
Raymond BakkerRaymond Bakkeris als
fiscalist en compliance-
adviseur werkzaam voor
pensioen- en hypotheek-
organisaties. Hij staat
als vakdeskundige
financiële dienstverlening
geregistreerd in de
Deskundigenindex (DIX)
voor de Rechtspraak.
14 | Erkend september - 2018
Wanneer de ouders echter een uitsluitingsclausule
hebben geplaatst bij de schenking, dan gaat de wens
van de ouders boven die van hun kinderen. Bij scheiding
blijft de schenking in dat geval dus toch privévermogen
van het kind. De uitsluitingsclausule, die door de
schenkers wordt geplaatst, blijft dan noodzakelijk.
Bovendien zullen veel ouders die schenken straks niet
meer exact weten onder welke huwelijksvermogens-
rechtelijke regels hun kinderen zijn getrouwd.
AandachtspuntenVoor de zekerheid is het daarom beter een
uitsluitingsclausule op te nemen. En wel voor een
optimaal proces aan de hand van de volgende
aandachtspunten:
� De uitsluitingsclausule kan via een bancaire
overschrijving onder vermelding van schenking met
uitsluiting. Een notaris is daarvoor niet nodig!
� De uitsluitingsclausule moet op het moment van
en bij de schenking worden vermeld. Een latere
uitsluitingsclausule sorteert geen effect!
� Bij voorkeur het bedrag van de schenking storten op
een aparte rekening ten name van het gehuwde kind
en niet op een gemeenschappelijke en/of-rekening.
� Leg schriftelijk de besteding vast van de schenking
onder uitsluiting.
� Zorg ervoor dat de echtgenoten schriftelijk vastleggen
dat de uitgesloten schenkingen bij echtscheiding
gerestitueerd moeten worden op basis van de
beleggingsleer (de waardeontwikkeling van de
woning bepaalt de hoogte van de aanspraak) of de
nominaliteitsleer (het destijds geschonken bedrag).
VergoedingsrechtenIndien sprake is van een (beperkte) gemeenschap van
goederen kunnen vergoedingsrechten ontstaan doordat
één van de echtgenoten met privé vermogen – stel een
schenking onder uitsluitingsclausule – bijdraagt in de
koopprijs van een gezamenlijke eigen woning (50/50%)
of een deel van de schuld aflost die betrekking heeft
op een goed dat in de (beperkte) gemeenschap van
goederen valt. �
Erkend september - 2018 |15
Per 1 januari 2012 is de ‘Wet aanpassing wettelijke
gemeenschap van goederen’ in werking getreden.
Een van de belangrijkste aanpassingen waarin
deze wet voorziet is een nieuwe regeling van
vergoedingsrechten. Vóór 2012 gold de
‘nominaliteitsleer’ als hoofdregel. Deze houdt in
dat een vergoedingsvordering een nominale
vordering is, waarover geen rente is verschuldigd
en waarbij er dus geen sprake is van het meedelen
in waardestijging- of daling.
Vanaf 2012 gaat de wet uit van de zogenaamde
‘beleggingsleer’. De ratio is dat waardestijgingen
(of –dalingen) van een goed dat met privévermogen
is aangeschaft en/of waarmee de schuld die
betrekking heeft op dat goed is afgelost, mede
ten gunste van de echtgenoot komen. Dit geldt
overigens niet voor verbruiksgoederen, zoals
bijvoorbeeld een auto.
Bij huwelijkse voorwaarden kunnen echtgenoten
afwijken van de wettelijke bepalingen. Zij kunnen
bijvoorbeeld overeenkomen dat alle vergoedings-
rechten nominaal zullen zijn. In dat geval blijft
de beleggingsleer buiten toepassing.
Prijsopdrijvend effect schenkingsvrijstellingKopers zonder vermogende ouders/familieleden
zijn aangewezen op hun eigen (maximale)
leencapaciteit. In gebieden (bijvoorbeeld de
Randstad) waar de vraag naar woningen groter is
dan het aanbod, kan de schenkingsvrijstelling
een prijsverhogend effect hebben. Kopers (zonder
vermogende ouders) moeten dan meer lenen om
de woning te kunnen kopen. En dat staat haaks
op de beoogde doelstelling van de schenkings-
vrijstelling eigen woning, namelijk het verkleinen
van de totale (bestaande aflossingsvrije)
hypotheekschuld.
De sturing naar de toepassing van de schenkings-
vrijstelling naar aankoop van woningen in plaats
van aflossing van schulden komt onder meer door
de leeftijdsbeperking. Voor 2017 was er geen
leeftijdgrens van 40 jaar, waardoor woningeigenaren
van 40+ de schenking vooral konden gebruiken voor
aflossen. Door de leeftijdgrens van 40- komt de
faciliteit voornamelijk toe aan starters op de
woningmarkt. Het loslaten van de leeftijdsgrens
kan het beoogde doel van de fiscale faciliteit
(aflossen) weer dichterbij brengen.
ConclusieDe schenkingsvrijstelling beoogt in principe om
de (bestaande en aflossingsvrije) hypotheekschuld
naar beneden te krijgen. De Algemene Rekenkamer
verwacht echter op basis van de ervaringscijfers
dat de regeling door de leeftijdsgroep 18 tot 40 jaar
meer benut wordt om een huis te kopen en minder
om een bestaande hypotheek af te lossen.
Het ministerie van Financiën heeft aangegeven dat
in 2020 een evaluatie is voorzien met betrekking
tot de effectiviteit en doelmatigheid van de hoge
schenkingsvrijstelling. Daarbij zal onder meer
worden bekeken waar de schenking aan is besteed,
wat het effect van de schenking is op de hoogte
van de macro-eigenwoningschuld en wie tot welk
bedrag gebruik maakt van de regeling, ook om te
voorkomen dat er gebruik wordt gemaakt van
ongewenste constructies.
Op dit moment is vanzelfsprekend nog niet
duidelijk wat uit de evaluatie volgt en wat daar de
gevolgen van zullen zijn. Het lijkt echter verstandig
om – indien mogelijk – nu al te schenken. Want of
de vrijstelling na 2020 (in deze vorm) blijft bestaan,
is niet duidelijk. �
Casus Daan en Susan
Daan en Susan zijn in 2018 gehuwd in beperkte gemeenschap van goederen.
Ze kopen een gezamenlijke woning van € 250.000. De woning wordt gefinancierd
met een gezamenlijke annuïteitenhypotheek van € 150.000. Susan financiert
€ 100.000 na ontvangst van een schenking van haar ouders. Hiervoor geldt een
uitsluitingsclausule, zodat de schenking tot het privévermogen van Susan behoort.
De rente is 2,4% en de rentevastperiode 10 jaar. Ze zijn starters op de woningmarkt.
Stel dat Daan en Susan na 10 jaar gaan scheiden bij een woningwaarde van € 500.000.
De annuïteitenhypotheek is dan nog € 111.402 op basis van reguliere aflossingen.
Hoe wordt de waardeverdeling tussen Daan en Susan in 2028 volgens de
nominaliteitsleer en beleggingsleer?
� Nominaliteitsleer
Susan heeft recht op de nominale waarde van haar investering in de woning van
€ 100.000. Aan overwaarde resteert dan een bedrag van (€ 500.000 -/-
€ 100.000 -/- € 111.402 =) € 288.598. Die waarde wordt bij helfte verdeeld.
Susan heeft dus recht op € 244.299 uit de woning en Daan op € 144.299.
� Beleggingsleer
Susan dient een vergoeding te ontvangen die evenredig is aan de waardestijging
van de woning. Susan heeft € 100.000 van het aankoopbedrag van de woning
ad € 250.000 uit privévermogen geïnvesteerd. Zij ontvangt dus ook 40% van
de waardestijging, bovenop haar investering. Susan ontvangt dus niet alleen
€ 100.000 maar tevens 40% van de € 250.000 aan overwaarde, wat ook € 100.000 is.
De investering van Susan is dus in waarde verdubbeld tot € 200.000. Aan overwaarde
resteert nu een bedrag van € 188.598. Dit bedrag wordt bij helfte verdeeld.
In totaal krijgt Susan € 294.299 en Daan ontvangt € 94.299.
�
16 | Erkend september - 2018
De overwaardeop mijn woning
verzilveren: hoe dan!?
Erkend september - 2018 |17
r zijn diverse redenen om de overwaarde van
een woning te verzilveren. Senioren willen
mogelijk wat meer genieten van hun
Veel senioren hebben een eigen woning met een hoge overwaarde. Of ze hebben
zelfs al de hele hypotheek afgelost. Er zit dan veel potentieel geld ‘vast’ in de stenen.
Soms is er behoefte aan liquide middelen, terwijl ze die niet hebben.
Kan de (over)waarde van de woning dan verzilverd worden? Zo ja, hoe dan?
overwaarde vaak sneller verbruikt worden dan de
resterende levensduur. Ook bij een verhuizing naar
een bejaarden- of verzorgingshuis, moet men
rekening houden met de eigen bijdrage, die juist
afhankelijk is van het vermogen. Zaken die
meegewogen moeten worden bij het besluit om al
dan niet te verkopen en te verhuizen.
De SVn-VerzilverleningIn dit artikel noem ik geen commerciële
productnamen. De SVn-Verzilverlening wordt
sinds februari 2018 aangeboden door het
Stimuleringsfonds Volkshuisvesting en is daarmee
niet commercieel. De term ‘Verzilverlening’ doet
vermoeden dat de overwaarde verzilverd kan
worden. Volgens de voorwaarden van SVn kan dit
ook tot 80% van de WOZ-waarde. Het is een
‘opeetconstructie’ (zie ook verderop in dit artikel).
Dit betekent dat de maandlasten nihil zijn, omdat
deze aflossingsvrij is en de rente (van 1,7% voor
40 jaar vast in 2018) wordt bijgeschreven op de
lening. Er wordt bij de maximale Verzilverlening
rekening gehouden met die rentebijschrijving tot
de leeftijd van 98 jaar.
SVn stelt als voorwaarde aan de Verzilverlening
dat met die lening de woning wordt aangepast,
opdat de senior hier langer kan verblijven.
Er mag van SVn ook een deel contant worden
verstrekt. Gemeenten en provincies mogen
echter extra eisen stellen. Uit de gemeentelijke
verordeningen van de vijf gemeenten die de
Verzilverlening tot nu toe (juli 2018) aanbieden,
blijkt dat geen enkele gemeente contante opname
van de lening toestaat.
pensioen, terwijl het inkomen en spaargeld daarvoor
onvoldoende zijn. Of ze hebben juist geld nodig
voor de dagelijkse bestedingen, die steeds duurder
worden, terwijl het pensioeninkomen niet of
nauwelijks toeneemt. Of de woning moet worden
aangepast, zodat de senior er onbezorgd kan blijven
wonen. Dit artikel geeft een beknopt overzicht van
de mogelijkheden. Afhankelijk van de wens om te
verzilveren, is de ene mogelijkheid meer passend
dan de andere.
Verkoop en verhuizenDe meest directe manier om overwaarde te
verzilveren, is om de woning te verkopen en te
verhuizen. Dit kan een goede oplossing zijn voor
mensen voor wie de woning zelf deels een ‘last’ is
geworden. Bijvoorbeeld vanwege de bouw en ligging:
iemand die op een bovenverdieping woont zonder
lift, moet fysiek wel in staat blijven om de trap op te
lopen. Of een woning met een grote tuin is niet meer
zelf te onderhouden en wordt daardoor te duur.
Hoewel dit goede redenen zijn voor verkoop en
verhuizing, vergt dit wel een goede planning. De
verkoper moet immers ergens anders gaan wonen.
Wordt dat een andere koopwoning, dan moet men
voorafgaand aan de verkoop wel zeker zijn dat er
geschikte woningen te koop staan in de gewenste
regio en tegen een betaalbare prijs.
Als iemand gaat huren, zal de huur vaak hoger zijn
dan de maandlast van de hypotheek. Die kan wel
betaald worden vanuit de overwaarde, maar hoe lang
precies? Zeker als die huur geïndexeerd wordt, zal
Jan MartijnHengeveldis zelfstandig
ontwikkelaar van
lesmateriaal en
geeft trainingen
binnen de
financiële
dienstverlening.
E
�
18 | Erkend september - 2018
De SVn-Verzilverlening is daarmee dus geen èchte
verzilvering: alleen voor aanpassingen aan de woning,
die een senior (vanaf 10 jaar voor de AOW-leeftijd) niet
zelf kan of wil betalen, is de lening zinvol. SVn lobbyt bij
gemeenten om soepeler om te gaan met de opname-
mogelijkheden; het is afwachten of dat zal gebeuren.
Bancaire mogelijkhedenTijdens de crisis op de huizenmarkt, waren geldgevers
minder snel geneigd om constructies ter verzilvering van
de overwaarde toe te passen. Inmiddels gaan aanbieders,
vooral banken, hier weer iets ruimhartiger mee om.
In grote lijnen zijn er drie opties:
� Een (extra) aflossingsvrije hypotheek afsluiten
Tot een deel van de (over)waarde van de woning
wordt een nieuwe, aflossingsvrije hypotheek verstrekt
(in box 3). Het geld gaat direct naar de woningbezitter.
Die betaalt rente (niet aftrekbaar). Dit kan alleen als
het inkomen hoog genoeg is.
� Een krediethypotheek
Bij een krediethypotheek is er een opnamemogelijk-
heid tot een bepaald bedrag (afhankelijk van de
waarde van de woning). De te betalen variabele rente
is afhankelijk van de hoogte van de opname. Ook
hier moet de betaalbaarheid van de rentelast tot de
opnamelimiet vaststaan. De limiet kan lager uitvallen
�
Erkend september - 2018 |19
dan bij de aflossingsvrije hypotheek, terwijl de
feitelijke maandlasten mogelijk lager zijn, zeker als
slechts een deel van de limiet wordt opgenomen. Dat
komt door de fictieve rentelast waarmee gerekend
moet worden, in tegenstelling tot bij een aflossings-
vrije hypotheek met 10 jaar vaste rente.
� Een opeetconstructie
Een opeetconstructie is feitelijk een krediethypotheek,
waarbij de toekomstige rentelasten in mindering
komen op het opnamebedrag. De klant hoeft niet zelf
maandelijks de rente over te maken, want deze wordt
opgeteld bij het uitstaande saldo. Deze constructie is
een mogelijke oplossing voor mensen die de rentelast
niet kunnen betalen met hun pensioeninkomen. Een
geldgever zal dan wel rekening moeten houden met
het langlevenrisico, om te voorkomen dat de rente-
bijschrijvingen op enig moment leiden tot een te hoog
krediet ten opzichte van de waarde van de woning. Om
dit risico te beperken, is de limiet vaak beperkt tot een
relatief klein deel van de woningwaarde.
Niet zelden is een combinatie van bovenstaande opties
mogelijk en het meest passend.
Sale en leaseback-constructies (commercieel)Verzilveren door de woning te verkopen en er toch blijven
wonen: dat is het idee van sale en leaseback-constructies.
Er zijn enkele commerciële partijen die dergelijke
constructies aanbieden, in verschillende varianten. Zo zijn
er partijen die de verkopende bewoner de vrijheid bieden
om tussen de 50% en 90% van de vrije verkoopwaarde
ineens te verzilveren. Uiteraard moet eerst een bestaande
hypothecaire lening worden afgelost, maar het restant is
vrij besteedbaar door de verkoper.
Er is soms een keuzemogelijkheid om het onderhoud
bij lessee te houden (de verkoper/huurder dus). De
maandelijkse huur wordt hierdoor lager. Telkens is er
een ‘winstdelingsregeling’ bij het verlaten van de woning.
Er gelden ook altijd bepaalde voorwaarden, zoals een
minimumleeftijd.
Voor woningeigenaren met een ruime overwaarde, die
naar verwachting niet meer erg lang in de woning zullen
wonen, kan een dergelijke constructie zinvol zijn als er
een duidelijke behoefte is om te verzilveren. Bovendien
geniet de lessee ‘gewone’ huurbescherming en kan dus
nooit gedwongen worden de woning te verlaten, zolang hij
de huur betaalt. Maar er kleeft wel een aantal risico’s en
nadelen aan commerciële sale en leaseback-constructies.
� De te betalen huur is afhankelijk van de waarde van
de woning (bijvoorbeeld een huur van 6% van de
woningwaarde per jaar). Hoe meer iemand kan
verzilveren, des te hoger dus ook de huur.
� De huur is geïndexeerd. Bijvoorbeeld een vaste index
van 2% plus een prijsindex. In de praktijk betekent
dit al snel dat de huur verdubbelt na 15 jaar. Als je zo
doorrekent, en iemand heeft bijvoorbeeld 80% van de
waarde van de woning verzilverd, dan is deze gehele
verzilverde waarde in 10 jaar al opgegaan aan huur.
� Wanneer de huurder zijn woning uiteindelijk verlaat,
en de woning alsnog verkocht wordt, wordt slechts
een deel van de waarde boven het bedrag dat ineens
is uitgekeerd, alsnog aan de voormalig eigenaar
uitgekeerd. Het deel van die overwaarde is mede
afhankelijk van de duur dat iemand gehuurd heeft,
maar zal soms maar 40% zijn.
� In het laatste geval, moet de voormalig eigenaar/
huurder wel hopen dat de lessor tegen die tijd nog
bestaat en bijvoorbeeld niet failliet is. Dan zou de
woning immers in het faillissement vallen.
� Er zijn vaak vrij hoge kosten, bijvoorbeeld 1,5% van
de verkoopprijs.
Ik adviseer niet voor of tegen een dergelijke constructie,
omdat de passendheid ervan sterk afhangt van de
persoonlijke situatie van de senior met een eigen woning.
Maar mocht een klant van u een dergelijke constructie
overwegen, wijs hem dan ten minste op de nadelen en
risico’s.
Verkoop aan kind(eren)Een woning kan natuurlijk ook aan een kind (of kinderen)
worden verkocht, waarna de ouder de woning terughuurt
van het kind. Een kind zal minder snel een commercieel
oogmerk hebben met deze overname, waardoor zowel de
koopsom als de huur zijn vast te stellen zoals dat het best
uitkomt. Uiteraard mag een woning niet daadwerkelijk
onder de marktwaarde verkocht worden (anders is er
sprake van een schenking), maar er is wel enige marge in
de vaststelling daarvan.
Het kind krijgt dan wel een woning in box 3 en (eventueel)
een lening in box 3. Maar de waarde van de woning in
verhuurde staat is wel aanmerkelijk lager dan de vrije
verkoopwaarde. Voor een vermogend kind kan dat een
aantrekkelijke constructie zijn. De bezitting neemt af,
terwijl de schuld toeneemt. Bovendien kan het in het
kader van estate planning voordelig zijn: na de verkoop
valt de woning niet meer in de nalatenschap van de ouder
bij diens overlijden. En dus ook niet de waardestijging
tussen het moment van verkoop en overlijden.
Als de ouder(s) zelf ook vermogend zijn, kunnen zij het
kind de lening verstrekken die nodig is om hun woning
over te nemen. Er zijn dan ook mooie afspraken te
maken over de rente in combinatie met een schenkings-
constructie, hoewel het directe verband daartussen niet
aan te raden is, om te voorkomen dat de hele lening als
onzakelijk wordt gezien (dit heeft ook weer fiscale
consequenties). Ik ga hier niet in op alle technische
details van deze oplossing, omdat dat in dit kader te ver
zou gaan. �
20 | Erkend september - 2018
ijn jeugdige uitstraling en dito enthousiasme doen
misschien anders vermoeden, maar Thierry
Stokkink (34) zit al elf jaar ‘in het vak’. Sinds 2009
‘De hele keten beter laten communiceren’
werkt hij als hypotheekadviseur. Vorig jaar oktober ging
hij op zijn eigen AFM-vergunning van start met
Adviesvlogs. Zijn doel is om de communicatie rondom
financieel advies een zetje te geven en het vak zo beter
te borgen voor de toekomst. “Het gaat nu goed in de
branche, maar dat kan weer veranderen. Daarom moeten
we juist nu kijken hoe het beter kan.”
Hoewel hij oorspronkelijk van plan was om carrière te
maken bij de marine, liep het anders. “Ik leerde mijn
vrouw Desiree kennen en we wilden allebei graag
Z
Thierry Stokkink van Adviesvlogs:
D E S P E C I A L I S T
kinderen”, vertelt Thierry. “En als ik iets doe, dan doe ik
het voor de volle honderd procent. Dat betekende dus
kiezen voor óf een gezin óf het varende bestaan.
Inmiddels zijn we ouders van drie prachtige kinderen
en heb ik geen seconde spijt gehad van mijn keuze.”
Bijdragen aan vernieuwingHet dwong hem echter wel tot een andere carrièrekeuze.
“Zoals het wel vaker gebeurt, trad ik in de voetsporen van
mijn vader, die ook hypotheekadviseur was. Ik behaalde
mijn diploma Assurantie B in 2007, rondde een jaar later
met succes de opleiding Erkend Hypotheekadviseur af
Financiële onderwerpen rondom de hypotheek op een leuke en laagdrempelige manier
toegankelijk maken. Dat is het uitgangspunt van Adviesvlogs, het bedrijf van Thierry
Stokkink. Zoals de naam al duidelijk maakt, doet Thierry dit door middel van vlogs.
Die verspreidt hij via YouTube, LinkedIn, Facebook en Instagram. Daarbij richt de Erkend
adviseur zich niet alleen op consumenten maar ook op andere partijen in de keten.
en heb daarna onder andere de leergangen Hypothecair
Planner en Financiële Planning doorlopen. In die periode
werkte ik als financieel adviseur en hypotheekadviseur voor
diverse werkgevers. Eind 2014 besloot ik om als freelancer
deels voor mezelf te beginnen. Het volledig ondernemen
vond ik nog te spannend met een jong gezin.”
Toen al sluimerde er iets in zijn geest dat vorig jaar
invulling heeft gekregen in de vorm van Adviesvlogs.
Thierry: “Ik kwam vroeger regelmatig bij mijn vader op
kantoor en ging af en toe mee naar branche-uitjes.
Zodoende kan ik gerust tot de conclusie komen dat er
niet veel is veranderd de afgelopen twintig jaar. Terwijl de
wereld om ons heen een enorme ontwikkeling heeft
doorgemaakt. Ik zie dat de branche in meerdere opzichten
vergrijst en dat is voor iedereen slecht. Het deed bij mij
de wens ontstaan om een steentje bij te dragen aan
vernieuwing, met als uitgangspunt een mix van ervaring
en nieuwe methoden.”
Video als informatiebronVooral de communicatie moet anders, vindt Thierry.
“Consumenten krijgen stapels e-mails binnen, websites
gebruiken vaak te veel tekst en vaktermen, nieuwsbrieven
worden nauwelijks nog gelezen. Aan de andere kant zie
je dat er over de brede linie steeds meer gebruik wordt
gemaakt van Youtube en andere videokanalen voor het
vergaren van informatie. Mede daardoor investeren alle
social mediakanalen volop in videocontent. Tel die twee
bij elkaar op en je hebt het belangrijkste uitgangspunt
van Adviesvlogs te pakken.”
‘Wat kan een hypotheekadviseur voor je doen?’ ‘Profiteren
van de lage hypotheekrente!’ ‘Hoe bepaal je een
acceptabele woonlast?’ Het zijn zo maar drie titels van
video’s die Thierry in de afgelopen maanden online heeft
gezet. “In mijn vlogs probeer ik zo eenvoudig, snel en
volledig mogelijk uitleg te geven over een onderwerp.
Ik ben ervan overtuigd dat die manier werkt. En dat blijkt
ook wel uit de reacties die ik krijg van consumenten en
branchegenoten. De video’s zijn persoonlijk, authentiek
en oprecht. Mensen kijken toch liever naar andere
mensen die het uitleggen dan bijvoorbeeld naar een
animatiefilmpje. Als je geeft en blijft geven, bouw je
vanzelf wederkerigheid op.”
KetenbreedMaar hij richt zich met zijn vlogs niet enkel op
consumenten. “Er is in de afgelopen jaren zoveel
veranderd in de branche, dat je ook de communicatie
tussen aanbieders en adviseurs over de volle breedte moet
aanpassen. Zo zijn er steeds minder accountmanagers
bij geldverstrekkers, terwijl het proces tegelijkertijd steeds
sneller moet verlopen. Maar ik denk bijvoorbeeld ook
Erkend september - 2018 |21
aan werving van nieuwe collega’s, dat is momenteel een
groot probleem. Daarom heb ik mezelf tot doel gesteld
om de hele keten beter te laten communiceren.”
Inmiddels hebben meerdere innovatieve partijen contact
gezocht met Thierry. “Daarmee bevestigen ze mij in mijn
idee dat ik op de juiste weg ben. Ik denk bijvoorbeeld
aan Zorgeloosch, Dazure, Vista, NIBE-SVV, Impact
opleidingen, SVN en FlexFront, een distributiepartij
met een efficiënt acceptatieproces. Met FlexFront ben ik
inmiddels een samenwerkingsverband aangegaan.”
Hedendaagse mond-tot-mondreclameDaarmee zet hij een belangrijke stap in het verdienmodel
van Adviesvlogs. “Nu komen mijn inkomsten nog
grotendeels uit de advies- en bemiddelingstrajecten.
Als het aantal samenwerkingen toeneemt, kan dat
veranderen. Ik zie mogelijkheden genoeg. Niet alleen
met geldverstrekkers, volmachtbedrijven en distributeurs,
maar ook met opleiders en werving- en selectiebureaus.
Inmiddels gaat het zo goed dat ik een collega-
hypotheekadviseur zoek voor mijn adviespraktijk.”
“Video’s zijn een steeds belangrijker marketing-
instrument, maar ze worden nog slechts mondjesmaat
ingezet in onze branche, zeker in combinatie met
sociale media. Door vlogs te gebruiken in een campagne
op bijvoorbeeld Linkedin of Facebook, creëer je
traffic. Mensen gaan elkaar attenderen op die video, door
te taggen of in commentaar erop. Het is eigenlijk een
hedendaagse vorm van mond-tot-mondreclame.”
InspirerenUiteindelijk gaat het erom anderen te inspireren en de
branche te helpen innoveren, vindt Thierry. “Niet alleen
met mijn vlogs, ook als spreker op congressen. Of als
dagvoorzitter van bijeenkomsten over de toekomst van
de branche en de rol die innovatie daarin kan spelen.
Als jonge professional met een eigentijdse visie denk ik
op die manier nieuw elan te kunnen brengen.”
Even zozeer wil hij jongeren enthousiast maken voor het
vak en hen laten nadenken over hun passie, potentie en
toegevoegde waarde. “Ik heb geen universitaire- of
volledige hbo-opleiding gevolgd. Door mijn eigen visie
en doorzettingsvermogen sta ik waar ik nu sta. Datzelfde
geldt voor mijn ondernemerschap. Toen ik begon met
Adviesvlogs, hebben we al ons spaargeld in het bedrijf
geïnvesteerd omdat we in de eerste vijf maanden
nauwelijks inkomen hadden. Dat is best spannend als je
vrouw niet werkt en je drie jonge kinderen hebt. Ik ben
er van overtuigd dat je dromen kunt waarmaken als je
ergens in gelooft en bereid bent om daar hard voor te
werken. Voor Adviesvlogs is dat in elk geval waar.” �
22 | Erkend september - 2018
Nieuwe seniorennormin de praktijk
Consumenten van 56 jaar en ouder, in ons jargon senioren genoemd, blijken in de praktijk
vaak vast te lopen op de maximale hypotheeknorm. Volgens deze norm moet iedere
hypotheek, ongeacht de werkelijke aflossingsvorm, worden getoetst alsof het een volledige
annuïteitenhypotheek is. Terwijl de werkelijke brutolast voor deze doelgroep over het algemeen
substantieel lager is dan de fictieve rekenlast.
oor deze regel zien we dat veel ouderen niet de
benodigde hypotheek kunnen krijgen, terwijl in
de meeste gevallen de nieuwe hypotheeklasten
canon. De premie van een overlijdensrisicoverzekering
telt niet mee. Slechts in bijzondere situaties zijn
hogere brutolasten toegestaan, maar hiervoor is
toestemming benodigd van NHG.
3. De hypotheek mag niet automatisch worden opgeëist
bij het bereiken van de einddatum van de looptijd
Banken die deze norm accepteren, verplichten zich om
aan het einde van de looptijd van de aflossingsvrije
lening eerst met de klant in gesprek te gaan om te
kijken of er een oplossing kan worden gevonden op
basis van de beheercriteria. Pas als blijkt dat de
consument onder deze voorwaarden de lening niet
kan dragen, mag tot opeising worden overgegaan. Als
adviseur heeft u met deze regel niet zoveel te maken,
anders dan dat consumenten zekerheid krijgen over
het bankbeleid aan het einde van de looptijd.
4. Minimale rentevaste periode van 10 of 20 jaar
De nieuwe hypotheek moet voor minimaal 20 jaar
worden vastgezet. Hierdoor wordt langjarig een
stabiele woonlast gecreëerd. Er zijn twee situaties dat
een kortere (minimaal 10 jaar!) rentevaste periode is
toegestaan. Dat is wanneer de jongste partner aan het
einde van de gekozen rentevastperiode minimaal
85 jaar is, of wanneer de hypotheek aan het einde van
die periode minder dan 50% van de marktwaarde
bedraagt. In het laatste geval moet de geldverstrekker
wel toetsen of de consument het renterisico kan
dragen. Een kortere rentelooptijd dan 10 jaar blijft
toegestaan voor leningdelen die aan het einde van de
rentelooptijd volledig zijn afgelost. In dat geval mag
ook gerekend met de werkelijke rente.
Aanvullende voorwaarde 56-plussersAanvragers die binnen 10 jaar de AOW-gerechtigde leeftijd
bereiken, kunnen ook gebruik maken van de verruimde
Dlager worden. Hierdoor worden senioren belemmerd
in hun verhuismogelijkheden.
Medio juni heeft NHG voor senioren een verruimde
norm in haar voorwaarden opgenomen. Het komt erop
neer dat de lasten van een aflossingsvrije hypotheek(deel),
onder voorwaarden, kunnen worden getoetst op basis
van de werkelijk (rente)lasten. Verschillende banken
hebben de norm inmiddels geïmplementeerd. Sommige
ook voor niet-NHG-aanvragen.
In dit artikel ga ik in op de gevolgen voor uw
adviespraktijk en zullen we zien dat de norm soms best
complex is.
VoorwaardenOm gebruik te maken van de verruimde norm moet,
naast de gebruikelijke normen, worden voldaan aan de
volgende specifieke voorwaarden:
1. Er moet sprake zijn van een aankoopsituatie
De verruimde norm is alleen van toepassing op
aankoopsituaties en niet op oversluitsituaties. In de
NHG-norm (8.1) staat dat de aanvrager op datum
bindend aanbod in het bezit moet zijn van een eigen
woning. In de toelichting staat echter vermeld dat
consumenten die tijdelijk huren, ook in aanmerking
kunnen komen voor de nieuwe regeling.
2. De nieuwe bruto hypotheeklasten moeten lager (of gelijk)
zijn dan de huidige brutolasten
Als bruto maandlast geldt de som van rente, aflossing,
inleg van een opbouwproduct (eventueel omgerekend)
per maand en een eventuele maandelijkse erfpacht-
Harrie-Jan van Nunen MFPis directeur van
De Financiële
Makelaar.
Hij is actief als
opleider, Master in
Financial Planning
en in 2006
uitgeroepen
tot Erkend
Hypotheekadviseur
van het jaar.
De overwaarde (€ 46.000) wil hij volledig inbrengen in
de nieuwe hypotheek.
Meneer De Vree wil graag een nieuwe woning kopen
van € 200.000. Rekening houdend met de bijkomende
kosten en een kleine verbouwing heeft hij een
financieringsbehoefte van € 169.000. Zijn nieuwe
hypotheek wil hij maximaal aflossingsvrij afsluiten tegen
een 10-jaars vaste rente (1,9%).
Standaard normenWanneer we alleen zouden toetsten op het huidige
inkomen, kan hij maximaal € 169.346 lenen. Omdat
meneer De Vree binnen 10 jaar de AOW-gerechtigde
leeftijd bereikt, moet ook worden uitgegaan van de betaal-
baarheid op pensioendatum. Rekening houdend met het
verminderde inkomen bedraagt zijn maximale hypotheek
€ 155.078. Hiermee is de gewenste hypotheek niet haalbaar.
Nieuwe normenOm te kijken of de hypotheek haalbaar is op de nieuwe
normen moeten we weten wat het huidige opgebouwd
pensioen is. Stel dat dit, rekening houdend met de
volledige AOW, € 27.500 is. Daarnaast moet de
hypotheek in dit geval voor minimaal 20 jaar worden
vastgezet. Stel dat deze rente 2,4% bedraagt.
Hiermee rekening houdend bedraagt zijn bruto
hypotheeklast in dat geval: € 469,06 per maand. De
maximaal toegestane financieringslast (22,5%) bedraagt:
€ 515,62. De gewenste lening past binnen de nieuwe
normen. Daarnaast moet gecontroleerd worden of de
nieuwe bruto last (€ 469,06) lager is dan de huidige
bruto woonlast (€ 896,-). De lening lijkt hiermee te
passen binnen de verruimde normen.
Tot pensioendatum moet de hypotheek passen op basis
van de standaardnormen (dus volledig annuïtair),
rekening houdend met de actuele rente van 2,4%. De
maximale hypotheek bedraagt dan € 158.143, waardoor
deze uiteindelijk toch niet haalbaar is. Zelfs met een
renteoptimalisatie (2,51%) bedraagt de maximale lening
‘slechts’ € 167.555. Meneer De Vree zal in dat geval toch
minimaal € 1.500 extra eigen geld moeten inbrengen! �
Erkend september - 2018 |23
norm voor de berekening van de maximale lening vanaf
pensioendatum. Voor de berekening van de maximale
hypotheek tot pensioendatum gelden de standaardnormen!
Daarbij geldt als aanvullende voorwaarde dat voor de
bepaling van de maximale financieringslast op pensioen-
datum moet worden uitgegaan van het inkomen dat
zeker wordt behaald. Dit is het reeds opgebouwde
pensioenkapitaal. Bij een eventueel toekomstig inkomen
uit lijfrente mag geen rekening worden gehouden met
de toekomstige inleg. Voor het inkomen uit AOW mag
overigens wél worden uitgegaan van de maximaal te
bereiken AOW.
RekenvoorbeeldMeneer De Vree, alleenstaand, bereikt over exact 8 jaar de
AOW-leeftijd. Zijn huidige woning kan hij verkopen voor
€ 250.000. De verkoopkosten bedragen € 4.000. Op de
woning zit een hypotheek van € 200.000, waarvan de helft
is afgesloten als aflossingsvrije hypotheek en de andere
helft als annuïteitenhypotheek. Zijn rente bedraagt 4,6%,
waardoor de bruto maandlast (exclusief ORV-premie) op
€ 896 uitkomt.
Bij zijn huidige werkgever verdient hij € 37.000. Zijn
verwachte pensioeninkomen bedraagt € 29.000.
Tabel 1: Verschillen Standaardnorm & Seniorennorm
Standaardnorm SeniorennormType financiering � Geen aanvullende normering � Alleen aankoop nieuwe woning
Huidige woonsituatie � Geen aanvullende normering � Moet in bezit zijn van eigen woning
Nieuwe woonlast � Geen aanvullende normering � Moet gelijk of lager zijn dan huidige woonlast
Rentevaste periode � Alle rentevaste perioden mogelijk � Minimaal 20 jaar vast, óf minimaal 10 jaar vast, indien leeftijd jongste
aanvrager >85 of lening <50% MW na afloop rentevaste periode
Maximale hypotheekberekening � Hele lening volledig annuïtair � Tot pensioendatum hele lening volledig annuïtair, vanaf pensioendatum
aflossingsvrijdeel toetsen o.b.v. werkelijke lasten
Toetsinkomen op pensioendatum � Woonquote o.b.v. te bereiken inkomen � Woonquote o.b.v. reeds opgebouwd pensioeninkomen inclusief
op pensioendatum inclusief AOW volledig AOW
Passeerkrediet meenemen in
beoordeling
De tussenpersoon wordt op alle punten in
het ongelijk gesteld. De rechter geeft daarbij
aan dat hij hem best gelooft, als hij denkt in
het belang van de klant te hebben gehandeld.
De tussenpersoon stelt zelfs dat hij een
maatschappelijk probleem oplost, door
mensen die ‘gevangen’ zitten in (te) dure
kredietsituaties, te helpen. Maar dan had de
tussenpersoon de wet juist moeten toepassen
en die niet naar eigen goeddunken mogen
interpreteren.
In de genoemde situaties had de tussenpersoon
lening te hoog zijn geweest. Er is zo een
reëel risico van overkreditering bij
consumenten gecreëerd. Bovendien heeft
hij bewust relevante informatie weggelaten
en dat is een overtreding van de adviesregel.
� Van de integriteitsregel (art 4:11 Wft)
De tussenpersoon stelt dat hij feitelijk
alleen in het belang van de klant heeft
gehandeld. De werkelijke maandlasten
werden door zijn ingreep telkens lager. Zijn
argument is dat er dus niemand nadeel
heeft ondervonden van zijn acties. De
rechter stelt de AFM echter in het gelijk,
dat een financiële dienstverlener een
integere uitoefening van zijn bedrijf moet
waarborgen. Het handelen in strijd met
regels (zoals onder punten 1 en 2) kan het
vertrouwen in de financiële markten
schaden. Dat is op zich weer een
overtreding van de integriteitsregel.
moeten proberen een passende maatwerk-
oplossing te vinden, zonder relevante
informatie weg te laten.
Overigens is het wel toegestaan om zonder
vergunning krediet te verstrekken. Dit kan
in twee specifieke situaties: als het gaat om
afbetaling (in maximaal 2 jaar) van advies-
en distributiekosten of als het een krediet is
dat binnen 3 maanden moet worden terug
betaald en waarvoor ‘geen betekenende kosten’
in rekening worden gebracht.
L e e r m o m e n t e n
D E C A S U S
daarmee bestaande, bij BKR geregistreerde kredieten aflossen, zogeheten ‘passeerkredieten’.
Het kantoor verstrekt ook voorschotten op (beleggings)verzekeringen om kredieten te kunnen
aflossen.
De tussenpersoon verstrekt de passeerkredieten en polisvoorschotten, omdat klanten – als de
kredieten zouden zijn meegewogen – op basis van wettelijke leennormen de door hun gewenste
hypotheek niet kunnen krijgen. De leningen variëren in omvang van € 2.000 tot € 64.000.
In 2014 ontdekt de AFM deze handelswijze en legt het kantoor een boete op. De tussenpersoon
gaat in beroep bij de AFM zelf, daarna bij een rechter en tot slot bij het College van Beroep voor
het bedrijfsleven (CBb).
24 | Erkend september - 2018
D e u i t s p r a a k
D e f e i t e nEen Brabants advieskantoor, dat vooral adviseert en bemiddelt in
hypothecair krediet, leent jarenlang geld aan diverse klanten. Die kunnen
Bron:
Rechtbank Rotterdam,
ECLI:NL:RBROT:2016:4633,
23 juni 2016
AFM-boetebesluit van 16 april 2018
De rechter in Rotterdam oordeelt onder
meer over drie overtredingen door de
tussenpersoon:
� Van de vergunningplicht (art 2:60 Wft)
De tussenpersoon mag wel bemiddelen in
krediet (daarvoor had hij een vergunning),
maar mag niet zelf kredieten verstrekken.
Daarvoor is een aparte vergunning nodig
en die had hij niet.
� Van de adviesregel (art 4:23 Wft)
Om vast te stellen of een lening
verantwoord is, moet een adviseur
rekening houden met alle relevante
geïnventariseerde informatie, waaronder
de aanwezigheid van bestaande kredieten.
Dat heeft de adviseur niet gedaan, want
hij heeft de lasten van de door hemzelf
verstrekte (passeer)kredieten niet mee-
gewogen in de LTI-berekening. Zou hij dat
wel hebben gedaan, dan zou de gewenste