JAARGANG 23 NUMMER 1 DECEMBER 2015

M A G A Z I N E

Thema

Zorgvastgoed: ontwikkelingen in de care sectorZorgvastgoed nieuwe stijl: van steek- naar samenspel!Het perspectief van zorgvastgoed in de beleggingsportefeuilleDé uitdaging voor zorgvastgoed: duurzame transformatie

Big Datais not that big

www.forensicanalytics.nl

Big Data is groots. En ja, de informatiepotentie is gigantisch. Maar wij houden het graag simpel. U heeft het vastgoed en u heeft de data. Wij maken deze data bruikbaar. VX Company Forensic Analytics biedt met Smart@Data een IT-oplossing waarmee u grote hoeveelheden data kunt verzamelen, beheren en analyseren. Specifiek geschikt voor vastgoedbedrijven, overheidsinstellingen in het domein van veiligheid en gemeenten.

Van data naar waardevolle inzichten

201502_Advertentie SERVICE.indd 1 5-2-2015 15:08:24

SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 15

ColofonALGEMEENSERVICE Magazine is een uitgave van Stichting SERVICE Magazine. Stichting SERVICE Magazine wordt beheerd door studievereniging SERVICE, de studievereniging van de studierichting Real Estate Management and Development van de faculteit Bouwkunde aan de Technische Universiteit Eindhoven. Het magazine verschijnt drie keer per jaar in een oplage van circa 1.400 exemplaren.

BRONNENVoor onderzoeks- en studiedoeleinden mogen delen uit dit magazine gedupliceerd worden, mits voorzien van bronvermelding. Verveelvuldiging voor overige doeleinden is alleen toegestaan met toestemming van het bestuur van studievereniging SERVICE. Ten aanzien van de juistheid van de inhoud kan geen aansprakelijkheid worden aanvaard.

REDACTIEBas Hilgers HoofdredacteurBabette Boomgaard RedacteurDirk Adriaanse RedacteurLana Trepels RedacteuLisanne Bergefurt RedacteurThijs Hebing Redacteur

VORMGEVINGEline Pellis Lay-out & omslagwww.elinepellis.com

COVER AFBEELDINGGizelka / istockphoto.com

DRUKWERKDrukkerij OCC dehoog

BESTUURRobin Junker VoorzitterMartha Hensbergen SecretarisThijs van den Brink PenningmeesterRon Haerkens Company Relations Bas Hilgers Hoofdredacteur Thomas Kerperien Voorzitter ReiscommissieStacy van den Brink Public Relations

STICHTINGSBESTUURJan Martijn Buruma VoorzitterUrs Veltrop Acquisitie/ PenningmeesterStef de Vos MagazineMarieke Leussink Magazine

RAAD VAN ADVIESdrs. ing. N.J.T. Bol (Grontmij | Kats & Waalwijk groep)

B. Petit MSc (NN Investment Partners)

ir. F.A.M. Elferink MSc MSRE MRICS (Brickstone Retail)

ir. S.J.E. Maussen MRE (P3 Advies / Bouwen In Eigen Beheer)

SPONSORENStichting Interface, Syntrus Achmea, VX Company

CONTACTGEGEVENSStichting SERVICE MagazineVertigo 08H09Postbus 5135600 MB EindhovenT: 040 24 750 93F: 040 24 384 88

W: www.SERVICE-studievereniging.nlE: info@SERVICE-studievereniging.nl

Thijs Hebing, Lana Trepels, Bas Hilgers, Babette Boomgaard, Dirk Adriaanse & Lisanne Bergefurt

RedactioneelGeachte Lezer,In Nederland krijgt iedereen de zorg die nodig is. Of u nu een hoog of laag inkomen heeft, of u nu jong bent of oud. Maar onze samenleving verandert. Thema’s zoals vergrijzing, eenzaamheid en het toenemende aantal mensen met een chronische ziekte zijn aan de orde van de dag. Daarom moet ook de manier waarop we de zorg organiseren veranderen en dienen zorginstellingen geherstructureerd te worden. De belangrijkste taak in dit proces blijft uiteraard het bewaken van de kwaliteit van ons huidige zorglandschap.

Deze eerste editie van alweer de 23e jaargang van SERVICE Magazine geeft inzicht in de ontwikkelingen die spelen binnen de zorg en welke effecten deze hebben op het zorgvastgoed. Hierbij ligt de focus van het magazine op de care sector. Onze redacteur Thijs Hebing zal het thema inleiden door een beeld te schetsen van de huidige situatie van de sector. Vervolgens geeft de heer Soepenberg (directeur van ZorgID) in het themacolumn zijn visie op de kansen in de gekantelde samenleving. De heer Verweij en de heer Idenburg van BeBright geven in hun artikel het belang aan van samenspel binnen het zorgvastgoed om tot duurzame, toekomstbestendige oplossingen te komen, waarna de heer Bakker (directeur van MVGM) samen met de heer Müller (zelfstandig vastgoedeconoom) pleiten voor professioneel vastgoedmanagement in de zorg. In het artikel van de heer de Baaij (senior research analist bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance) wordt het perspectief van zorgvastgoed voor de bellegingsportefeuille belicht. Mevrouw Besier van DTZ Zadelhoff legt in haar artikel de effecten uit van het veranderende zorglandschap op het zorgvastgoedbezit van woningcorporatie, waarna mevrouw Bekkema (Platform31) de mogelijkheden en voordelen van de transformatie van zorgvastgoed bespreekt. Als laatste laten de heer Pagee (directeur van Futuris Zorg & Werk) en de heer Smeets (hoofddocent REM&D) zien dat de care sector verder gaat dan alleen de ouderenzorg en beschrijven een innovatief woondienstenconcept voor jongeren met een psychische stoornis.

Bovendien hebben we een scala aan rubrieken en artikelen voor u die andere onderwerpen aansnijden. Zo licht mevrouw van den Berg in het ‘Lectori Salutem’ de rol van gezondheid en de gebouwde omgeving binnen de leerstoel Real Estate and Urban Development toe en presenteert de heer Grootswagers in de rubriek ‘afstudeerder’ de QuickScan, een instrument die de transformatiepotentie van leegstaande verzorgingshuizen inzichtelijk kan maken. Kortom, voor u ligt weer een goed gevuld magazine dat relevante onderwerpen aangaande de vastgoedwereld belicht.

Tot slot wil ik alle mensen bedanken die dit magazine mogelijk hebben gemaakt en rest mij alleen nog u namens de redactie veel leesplezier toe te wensen.

Bas HilgersHoofdredacteur SERVICE Magazine 2015 - 2016

Bekijk onze NIEUWE website op www.service-studievereniging.nl

SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 15

Inhoud

4 Lectori Salutem - Gezondheid en de gebouwde omgeving

5 Column - Innovatie, vanzelfsprekend!

6 Renovatie én vervangende nieuwbouw

9 Fiscale kwalificatie van vastgoedinvesteringen

Thema

12 Introductie thema - Zorgvastgoed: ontwikkelingen in de care sector

14 Thema column - Grote kansen in lijn met de gekantelde samenleving

15 Zorgvastgoed nieuwe stijl: van steek- naar samenspel!

19 Zorgvastgoed: van noodzakelijke kostenpost naar strategisch bedrijfsmiddel

23 Het perspectief van zorgvastgoed in de beleggings portefeuille

26 Zorgvastgoed in corporatiehanden

29 Dé uitdaging voor zorgvastgoed: duurzame transformatie

32 Zorgvuldig gestart

35 Vastgoed is een HR-verantwoordelijkheid

39 De lokale kansen van middelgrote centra

43 Vastgoed in het buitenland - Mondiale sense of urgency inspiratie voor

duurzaam bouwen in Nederland

47 Locatie, Locatie, Locatie is niet meer

49 Eén jaar in de praktijk

52 Afstudeerder TU/e - QuickScan Verzorgingshuis

56 SERVICE Actief

58 Afstudeerverslagen TU/e - REMD

61 Contact SERVICE Magazine

32

49

43

56

4

Lectori Salutem

Gezondheid en de gebouwde omgevingGezondheid is één van de belangrijkste

uitdagingen van de huidige maat-

schappij. De bevolking vergrijst, steeds

meer mensen hebben chronische ziektes

als obesitas en diabetes, mensen zijn

minder fysiek actief en eenzaam heid

komt steeds vaker voor. Health is

daarom, naast Smart Mobility en Energy

ook één van de drie ‘strategic areas’ van

de Technische Universiteit Eindhoven.

Binnen de faculteit Bouwkunde ligt de focus in de strategic area Health op het thema Quality of Life. Als bouwkundigen kunnen we een belangrijke bijdrage leveren aan gezondheid en kwaliteit van leven door omgevingen te ontwerpen die een actieve en gezonde levensstijl bevorderen en die een stimulerend effect hebben op het welzijn van mensen.

Kwaliteit van leven heeft te maken met comfort, veiligheid, sociale contacten, vrijetijdsbesteding en mobiliteit. Door een langere levensloop hebben ouder wordende mensen meer risico om belemmeringen in hun omgeving te ervaren als gevolg van de veroudering van hun lichaam. Dit vraagt om een andere inrichting van de directe omgeving van het individu en daarbuiten. Het is daarbij wel belangrijk om te erkennen dat er grote verschillen bestaan binnen de groeiende groep ouderen.

Ouderen hebben over het algemeen meer vrije tijd dan jongeren, maar ze zijn vaak minder mobiel. Voor hun vrije tijd zijn ze daarom meer aangewezen op hun directe woonomgeving. De aanwezigheid en bereikbaarheid van diensten en voorzieningen worden daardoor steeds belangrijker. Daarnaast speelt veiligheid een steeds belangrijkere rol. Het langer thuis blijven wonen wordt gestimuleerd, wat zorgt voor een veranderende vraag naar (zorg)woningen.

Hoewel ouderen van nu welvarender, vitaler, (auto)mobieler en steeds vaker hoger opgeleid zijn vergeleken met vroegere generaties ouderen, zijn ze ook steeds vaker alleenstaand en kinderloos. Dit maakt de ouderen van nu kwetsbaar voor eenzaamheid. Daarom is het ook belangrijk om woon-omgevingen voor ouderen te creëren die sociale contacten bevorderen. Uit een recent onderzoek naar de locaties waar ouderen sociaal contact hebben, blijkt dat er vier segmenten ouderen onderscheiden kunnen worden met verschillende voorkeuren voor locaties: een segment met voornamelijk contacten in de woning; een segment met veel contacten bij (winkel)

voorzieningen; een segment ouderen die voor contacten naar een buurtcentrum gaan en een segment met beperkt sociale contacten (van den Berg et al., 2015). Er zijn grote verschillen tussen deze segmenten wat betreft persoons-kenmerken, mobiliteit en stedelijke dichtheid. De ouderen voor wie een buurtcentrum de belangrijkste locatie is van hun sociale contacten hebben vaker een laag inkomen. Voor deze groep ouderen is het nodig om dit type voorzieningen in stand te houden. Ook winkels en parken/openbare ruimten spelen een belangrijke rol voor een deel van de ouderen. Daarnaast speelt mobiliteit een belangrijke rol. De meest mobiele ouderen hebben meer sociale contacten op verschillende typen locaties buitenshuis. De aanwezigheid van goed bereikbaar openbaar vervoer en veilige wandel- en fietsvriendelijke wijken, kan daarom wellicht ook de sociale participatie en gezondheid van ouderen bevorderen.

Binnen de faculteit Bouwkunde is het Built Environment Team Health (BETH) opgericht, om de onderzoekers van de faculteit die zich bezig houden met de relatie tussen de gebouwde omgeving en gezondheid te vertegenwoordigen. Het onderzoek is interdisciplinair van aard en kent verschil-lende schaalniveaus: van de individuele gebruikers van een gebouw tot aan de stedelijke omgeving. Het onderzoek speelt zich af langs twee assen. De eerste as is de as van gebruikers - de individuele gebruiker en gemeenschap. De andere as is de as van de omgeving - van binnenklimaat tot aan stedelijke omgeving. Belangrijke subthema’s in het onderzoek zijn onder meer zorgvastgoed, woonwensen van ouderen, langer thuis wonen, domotica en smart homes, fysieke activiteit van mensen, sociale activiteiten en eenzaamheid, mobiliteit en slimme/gezonde stedelijke omgevingen (smart / healthy cities). Het team gaat na wat de mogelijkheden zijn voor onderzoeksprojecten en samenwerkingen en zet zich in om een bijdrage te kunnen leveren aan omgevingen die de gezondheid bevorderen.

Bronvermelding Van den Berg, P.E.W., Kemperman, A.D.A.M., De Kleijn, B. and Borgers, A.W.J. (2015) Locations that support social activity participation of the aging population. International Journal of Environmental Research and Public Health, 12 (9), 10432-10449.

dr. ir. P.E.W. van den BergPauline van den Berg is universitair docent bij de leerstoel Real Estate and Urban Development van de Technische Universiteit Eindhoven. Ze heeft een Master in Culturele Antropologie (Katholieke Universiteit Nijmegen), een Master in Architecture, Building & Planning (Technische Universiteit Eindhoven) en een PhD in Urban Planning (Technische Universiteit Eindhoven). Haar onderzoek richt zich op de relatie tussen de gebouwde omgeving en kwaliteit van leven van mensen. Ze is lid van het Built Environment Team Health.

5SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 15

Column

Innovatie, vanzelfsprekend!Het is zondagmorgen en mijn kinderen

zitten met hun iPad op de bank.

“Hoeveel inwoners heeft Zuid-Afrika?

Wat voor weer wordt het vandaag?” Ik

hoor ze de vragen stellen en via hun

device antwoordt Siri hen: “Zuid-Afrika

heeft 54.000.200 inwoners. Hier is de

weersverwachting voor vandaag.”

Op het scherm staat, onder mijn woon-

plaats, een zonnetje met een wolkje

ervoor en 19 graden. Een mooi voor-

beeld van hoe innovatie onze levens kan

veranderen. Simpel. Vanzelfsprekend,

lijkt het.

Maar zo vanzelfsprekend is het niet. Innovaties zijn er niet zomaar, ze komen tot stand in een proces van vooruitdenken en inspiratie opdoen. Ze ontstaan vaak binnen verrassende samenwerkingen van mensen die buiten hun eigen kaders kijken en openstaan voor verandering. En het gaat snel op dit moment. We leven in een exponentieel veranderende wereld. Het is de kunst om veranderingen te voorzien en er niet pas op te reageren als ze je overkomen zijn.

Neem het Internet of Things: de onderlinge verwevenheid van al onze apparaten via internet. Ik ben ervan overtuigd dat dit de manier waarop we wonen en leven zo gaat veranderen dat het de vastgoedwereld op zijn kop zal zetten. Een andere belangrijke ontwikkeling is big data. Door data van verschillende bronnen te koppelen kunnen we patronen ontdekken en ontwikkelingen voorspellen. We kunnen bijvoorbeeld op basis van co-creatie een profiel maken van toekomstige bewoners van een project en datamining inzetten om vergelijkbare mensen te vinden en te bereiken. Dit maakt placemaking mogelijk, veel meer dan voorheen. Ook kunstmatige intelligentie en robotica gaan het komende decennium een gamechanger worden, bijvoorbeeld op het gebied van slim en snel bouwen.

Dit zijn ontwikkelingen die zich nu nog grotendeels buiten onze branche afspelen, maar die de wereld en ook de vastgoedmarkt structureel gaan veranderen. Het in je vizier hebben van dit soort disruptieve veranderingen is stap 1. Stap 2 is het nemen van actie!

Bij Blauwhoed ontwikkelen we concepten die op deze doorbraken inspelen. Neem bijvoorbeeld ons leef-concept Smart Living. Dat benut het Internet of Things met diverse apparaten in je huis. Met één doel: om jou als bewoner te ontzorgen en met je vrienden, familie en buurt te verbinden. Het gaat ons niet om de techniek of de stenen maar om fijn wonen en leven. Er zijn veel slimme netwerkoplossingen denkbaar voor in en om huis. Je huis kan je leven veiliger maken, door gezond-heidsmetingen of het voorkomen van brand en inbraak. Of gemakkelijker door je te helpen met boodschappen, schoonmaken, zorg op afstand. Of, nog leuker, door met je te spelen en door meer en gemakkelijker contact met familie en vrienden te faciliteren. Dat willen we in de toekomst bereiken met Smart Living.

We delen deze visie met Samsung. Samenwerking opzoeken met partners doen we voor meer concepten: voor ons concept Tiny Apartment, dat draait om het toepassen van slimme oplossingen in kleine apparte-menten zodat die de functionaliteit van een groot appartement bieden, hebben we bijvoorbeeld de samenwerking opgezocht met de leerstoel Hyperbody van de Technische Universiteit Delft.

Verandering is kortom iets wat je bewust moet omarmen. Alleen dan kom je verder. Voor Blauwhoed is innovatie vanzelfsprekend; het zit in ons DNA. Onze medewerkers kijken over hun grenzen en denken mee over nieuwe businessmodellen voor de toekomst. Mijn tip voor jou? Zorg dat innovatie ook voor jou vanzelfsprekend is!

ing. P. Smits, MBA Phillip Smits is sinds 2010 algemeen directeur van Blauwhoed. Hij heeft Blauwhoed veranderd in een verrassend klantgerichte en innovatieve projectontwikkelaar, waar ondernemerschap en co-creatie en co-design met eindgebruikers en partners de standaard zijn. Phillip heeft een sterke visie op het ontwikkelvak en een drive tot vernieuwing. Hij trad in 2008 toe tot de directie van Blauwhoed, daarvoor was hij regiodirecteur bij BAM.

6

Renovatie én vervangende nieuwbouwOpschaling van vervangende nieuw-

bouw van woningen leidt in 2050 tot

een reductie van de CO2-uitstoot van

de woningvoorraad van 47 procent,

zo blijkt uit TNO-onderzoek. Dankzij

innovatie in de bouwindustrie is

vervangende nieuwbouw een steeds

aantrekkelijkere optie om wijken en

buurten op te knappen, bewoners

modern comfort te bieden en het

energiegebruik effectief terug te

dringen. Uit de recent uitgebrachte

Nationale Energieverkenning (ECN,

2015) komt naar voren dat Nederland

de gestelde doelen voor het

Energieakkoord in 2020 niet gaat halen

zonder extra maatregelen. Het aantal

renovaties met verbetering van het

energielabel blijft achter en het aantal

Nul-op-de-Meter renovaties blijft

vooralsnog beperkt tot enkele

honderden woningen. Hoogste tijd om

naast duurzame renovatie ook werk te

maken van snelle, duurzame

vervangende nieuwbouw.

TNO heeft in opdracht van het Nederlands Verbond Toelevering Bouw (NVTB) onderzocht wat het potentieel is van opschaling van duurzame vervangende nieuwbouw. Door gedateerde woningen met een EFG-label (uitgezonderd monumentenpanden) op grote schaal te vervangen door nieuwe, energieneutrale huizen kan de CO2-uitstoot uit de gebouwde omgeving fors worden teruggebracht. Tot 2050 kan 206 miljoen ton CO2-uitstoot worden vermeden. Het gaat dan om een reductie van de CO2-uitstoot van de woningvoorraad van 47 procent. Worden alleen de EFG-label woningen van corporaties vervangen, dan is een besparing van 38 procent van de CO2-uitstoot haalbaar. In energie uitgedrukt gaat het om een besparing van 240 petajoule per jaar. Dat is bijna de helft van het totale jaarlijkse energiegebruik in de bestaande woningvoorraad.

dr. ing. P.J. FraanjePeter Fraanje is directeur van het Nederlands Verbond Toelevering Bouw (NVTB). Het Nederlands Verbond Toelevering Bouw werkt aan een klantgerichte, innovatieve en duurzame bouwindustrie. NVTB vertegenwoordigt twaalf branches en behartigt de belangen van meer dan zeshonderd producenten en leveranciers van bouwmaterialen, bouwproducten en bouwsystemen. Peter Fraanje werkte eerder bij Bouwend Nederland, TNO, W|E-adviseurs, IVAM, UvA en TU/e. In 1998 promoveerde hij aan de Universiteit van Amsterdam op het gebruik van duurzame grondstoffen voor de bouw.

FIGUUR 1

Besparingspercentages per scenario

Snelle vervanging groot potentieelHet potentieel is met andere woorden groot en TNO beveelt daarom aan naast duurzame renovatie óók stimulerend beleid te ontwikkelen voor vervangende nieuwbouw. Als de aanbevelingen uit het rapport worden opgevolgd kunnen de doelen van het Energieakkoord in 2020 worden gehaald dankzij de naar schatting extra 30 PJ besparing die met versnelde vervangende nieuwbouw kan worden bereikt. Concreet gaat het dan om een opschaling van 15.000 naar 45.000 woningen per jaar die vervangen gaan worden. Belangrijk verschil met traditionele slopen en nieuwbouw is dat de vervanging dankzij innovatie, goede samenwerking en

50%

40%

30%

20%

10%

0%

29,0%

autonoom energieakkoord vervanging

32,4%

47,1% extra vervanging

extra renovatie

autonoom renovatie

autonoom vervanging

CO2 besparing in 2050 t.o.v. huidige situatie

4,2% 4,2% 4,2%

3,4%

24,8% 24,8% 19,8%

23,1%

7SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 15

een goede voorbereiding in tijd kan worden teruggebracht van gemiddeld bijna tweeëneenhalf jaar naar tweeën-eenhalve week (Mulder et al., 2015). Vervangende nieuw-bouw kan snel en zonder noemenswaardige overlast plaats vinden en is in kostprijs vergelijkbaar met de huidige Nul-op-de-Meter-renovaties. In Tilburg opende Minister Blok onlangs een eerste NoM-vervangend nieuwbouwproject, gebouwd in opdracht van woningstichting Tiwos. De bewoner krijgt een nieuwe energiezuinige woning van hoge kwaliteit, met modern comfort, een veilig en gezond binnenklimaat. De woning en woningindeling kan geheel naar wens van de klant worden gemaakt. De woningcorporatie doet tegelijkertijd aan verjonging en vernieuwing van haar woningbestand, heeft mogelijkheden om meer variatie te brengen in de wijk en beter aan te sluiten op de vraag. Door de korte levertijd en het duurzame comfort dat de klant/bewoner geboden kan worden is vervangende nieuwbouw een reële optie geworden.

Nu al rendabel voor corporatiesCorporaties kunnen een belangrijke rol spelen bij de opschaling van vervangende nieuwbouw. In het autonome scenario dat TNO heeft doorgerekend worden jaarlijks naar schatting 11.300 corporatiewoningen vervangen. Met een extra investering van 1,3 miljard euro zouden corporaties elk jaar 10.900 woningen extra kunnen vervangen, zodat in 2050 alle EFG-corporatiewoningen zijn vervangen. De vermeden energiekosten (2,1 miljard euro/jaar) en de toename van de WOZ-waarde (0,3 miljard euro/jaar) laten zien dat dit een rendabele ingreep zou zijn: het levert 1,1 miljard euro/jaar op. Naast substantiële CO2-reductie zou de extra vervanging ook meer werkgelegenheid creëren, naar schatting gaat het dan om 11.500 voltijdsbanen. Opschalen naar 22.000 duurzame woningvervangingen is op korte termijn goed haalbaar. In de periode van de aanpak van achterstandswijken werden er tot 24.000 woningen per jaar gesloopt en vervangen.

Honderdduizenden woningen zijn aan vervanging toeDe gemiddelde woningleeftijd neemt sterk toe omdat Nederland eind jaren zestig en begin jaren zeventig grote aantallen nieuwe woningen bouwde, soms meer dan 100.000 per jaar. Ruwweg een miljoen woningen passeren het komend decennium de 50-jarige leeftijd. Vijftig jaar is voor corporaties de normale termijn waarop woningen worden afgeschreven. Een toenemend aantal woningen voldoet niet meer aan de moderne eisen m.b.t. veiligheid, duurzaamheid en wooncomfort. Ongeveer 300.000 huur-woningen hebben een WOZ-waarde onder de 100.000 en nog eens een miljoen huurwoningen een waarde tussen de 100.000-150.000 euro zo blijkt uit cijfers van CBS en EIB. Het Economisch Instituut van de Bouwnijverheid heeft becijferd dat de komende decennia zeker 600.000 huur-woningen aan vervanging toe zijn. Nog eens 200.000 koopwoningen zijn in dusdanige staat dat het niet loont ze duurzaam te renoveren. Een groot deel van deze woningen hebben een EFG-label. De markt vraagt tegelijkertijd om andere woningen, denk aan kleinere betaalbare woningen voor jongeren, eenpersoonshuishoudens of aan levens-loopbestendige woningen voor senioren. Veel woonwijken

zijn door hun monotone opbouw onaantrekkelijk geworden en complete slaapwijken zijn toe aan een echte opknapbeurt. Ook om deze redenen is opschaling van vervangende nieuwbouw wenselijk: corporaties kunnen hun portfolio diversifiëren en gemeenten hebben concrete mogelijkheden om aantrekkelijke woonmilieus te realiseren. Door de sterkere groei van het aantal huishoudens, de lage woningbouwproductie tijdens de crisisjaren en door toename van het aantal asielzoekers is er een grote vraag naar woon r uimte. Ook hier kan met vervangende nieuwbouw op worden ingespeeld door een deel van de eengezinswoningen te vervangen door twee- of drie eenpersoons appartementen bijvoorbeeld. Nieuwbouw biedt de mogelijk heden om die kleinere eenheden ook weer te koppelen, mocht de vraag in de toekomst weer veranderen.

FIGUUR 2

Woningvoorraad naar leeftijd

Een nieuwe energieneutrale woning binnen 1-6 weken.Binnen een week als het moet, kan de nieuwe woning in gebruik worden genomen op de plaats van de oude woning. Het bouwen van een woning wordt in hoog tempo geïndustrialiseerd. Woningen worden goed voorbereid in 3D BIM en op vraag, hetzij geprefabriceerd in bedrijfshallen en fabrieken en geassembleerd op locatie hetzij lean, ongekend snel gerealiseerd op de bouwplaats. Bouwbedrijven en bouwindustrie zetten samen een nieuwe standaard waarbij de levertijd wordt teruggebracht naar zes weken. Deze stille revolutie biedt grote kansen voor bewoners, corporaties, gemeenten, investeerders en beleggers: er kan in korte tijd hoge kwaliteit en veel variatie worden geleverd tegen een relatief lage prijs. Dankzij de industriële aanpak kunnen de nieuwe woningen energieneutraal functioneren en desgewenst na bijvoorbeeld 15 of 20 jaar ook weer worden aangepast of gedemonteerd. Net als in de auto-industrie kunnen materialen en componenten voor het overgrote deel worden hergebruikt.

Een kwart minder CO2-uitstoot in vier jaar tijdDe fiscale stimulering van ons wagenpark is een groot succes geworden. Natuurlijk, de fiscus liep enkele miljarden mis aan inkomsten, maar leaserijders bleken massaal voor een hybride of elektrische auto met een lage bijtelling te kiezen. In amper vier jaar tijd is de gemiddelde CO2-uitstoot van leaseauto’s met bijna een kwart afgenomen. Het Nederlandse wagenpark bestaat uit 7,8 miljoen auto’s. Ons ‘huizenpark’ telt 7,5 miljoen woningen. Elk jaar wordt er een half miljoen nieuwe auto’s gekocht, bijna altijd ter vervanging van het oude exemplaar. Ook in de bouw zijn op korte termijn zulke resultaten te behalen door energieonzuinige huizen te vervangen door energieneutrale woningen.

>95

85-94

75-84

65-74

55-64

45-54

35-44

25-34

15-34

5-14

0-4

Won

ingl

eeft

ijd

in 2

015

(jar

en)

Aantal woningen in 2014 (duizenden)

800 800600 600400 400200 2000

koop commerciële verhuur sociale verhuur

8

SDE+ regeling ook voor duurzame vervangende nieuwbouwDe Trias Energetica leert ons dat het verstandig is om eerst te kijken naar de mogelijkheden om energie te besparen, dan om de energie zo goed mogelijk te benutten en als derde stap duurzame energie op te wekken. Het Energieakkoord is nu sterk gericht op de derde stap, opwekking van duurzame energie. Het belangrijkste doel voor Nederland is een aandeel van 14 procent duurzame energieopwekking in 2020. Dit doel en ook het besparingsdoel van 100 PJ worden niet gehaald zonder extra maatregelen zo blijkt uit de Nationale Energieverkenning van PBL, ECN en CBS. Door extra in te zetten op besparing kunnen de doelstellingen in 2020 worden gehaald, immers als meer energie wordt bespaard, neemt het aandeel duurzame energie ook toe. Het Energieakkoord zou daarom sterker moeten inzetten op besparing.

Burgers en bedrijven dragen jaarlijks via de energiebelasting miljarden af aan de schatkist. Enkele miljarden hiervan worden gebruikt voor de SDE+ regeling, bedoeld om meer duurzame energie op te wekken. SDE staat voor duurzame energieproductie. Nederland zet nu met name in op grootschalige energieopwekking in windmolenparken op zee. Het SDE+ budget voor 2015, drieënhalf miljard, is inmiddels over bijna 200 groot-schalige energieopwekkingsprojecten verdeeld. Het zou een geweldige impuls geven aan vervangende nieuwbouw en duurzame renovatie als de miljarden in 2016 voor de SDE+ regeling zouden worden ingezet voor kleinschalige duurzame energieopwekking en energiebesparing in de woningbouw.

Uit de ontkenningsfase“Nederland is uitgebouwd” stond er nog maar twee jaar geleden in het Financieel Dagblad boven een interview met Rijksbouwmeester Frits van Dongen. Sommige bouwers begonnen zelfs te geloven dat het wel zo’n beetje over was. Het is de hoogste tijd dat bouwend Nederland uit de ontkenningsfase komt. Jarenlang is gepredikt dat we alleen nog renoveren en – vooruit dan - transformeren. Dat er een grote vervangingsopgave is, dat onze woningen massaal de pensioengerechtigde leeftijd naderen, dat de leefbaarheid in sommige wijken is afgenomen en dat bewoners in weinig comfortabele soms ronduit ongezonde huizen wonen, werd voor lief genomen. Eensgezindheid en samenwerking in de bouw zijn een vereiste om samen te bouwen aan een duurzame en veilige leefomgeving voor iedereen. Het goede nieuws is dat er mede dankzij innovatie in de bouw-industrie meer keuzemogelijkheden zijn voor corporaties, gemeenten, woningeigenaren en ontwikkelaars en dat oplossingen in tegenstelling tot vroeger snel kunnen worden verwezenlijkt. Per situatie kan worden gezocht naar de meest optimale aanpak: onderhoud, renovatie, vervanging en alle hybride vormen hier tussenin.

Stimuleren helptHet zou een goede zaak zijn als de Rijksoverheid een programma ontwikkelt om de woningvoorraad versneld te verduurzamen. Een programmatische aanpak voor de huursector kan helpen bij de opschaling van de verduur-zaming. In het verleden is deze aanpak in de woningbouw zeer effectief gebleken. Een aantrekkelijke fiscale regeling voor woningeigenaren die hun onzuinige woning willen laten omkatten tot of vervangen door een energie-neutraal huis zou een impuls kunnen geven van doorslaggevende betekenis. Een deel van de middelen uit de SDE+ regeling zou gebruikt kunnen worden voor een dergelijk programma.

De overheid stimuleert woningcorporaties om oude woningen te renoveren door middel van de Step-regeling waarin 400 miljoen euro zit. Particuliere huiseigenaren kunnen voor renovatie gebruik maken van de 300 miljoen euro in het Energiebespaarfonds. Ook is er een Revolverend fonds Energiebesparing Verhuurders (75 miljoen euro) voor renovatie van woningen naar Nul-op-de-meter. Deze stimu leringsregelingen en programma’s zoals de Stroom-versnelling zouden ook voor vervangende energiezuinige nieuwbouw kunnen worden opengesteld.

WoonprovidersDat Nederland nooit is uitgebouwd is natuurlijk goed nieuws voor alle studenten aan bouwopleidingen. Van de nieuwe generatie bouwers worden wel andere vaardigheden en competenties verwacht. Natuurlijk blijft techniek belangrijk, maar meer nog dan vroeger zullen bouwers in de toekomst uitgedaagd worden om prestaties te leveren voor de echte klant, de bewoner, de gebruiker. Daarmee wordt een bouwopleiding alleen maar interessanter en maatschappelijk meer relevant. Het leeuwendeel van de woningbouwproductie zal een industrieel karakter krijgen, waarbij de bouwindustrie staat voor de kwaliteit en prestaties van de woning als product en begrijpt dat de klant van vandaag morgen wil wonen.

BronvermeldingECN. (2015). Nationale Energieverkenning 2015. Petten: Energieonderzoek Centrum Nederland.

EIB. (2015). Investeren in Nederland: Scenariostudie. Amsterdam: Economisch Instituut Bouwnijverheid.

Fraanje, P.J. (2015). Een woning = een product met specs. Innovatiecatalogus Stedebouw & Architectuur, pp. 70-72.

Fraanje, P.J. (2014). Bij welke woonprovider zit jij?. Innovatiecatalogus Stedebouw & Architectuur, pp. 74-75.

Fraanje, P.J. (2014). Renovatie is niet zaligmakend. Renda, 2014(2), pp. 10-14.

Fraanje, P.J. (2014). Morgen Wonen. Stedenbouw & Architectuur, 2014(4), pp. 10-11.

Haas, J. (2015). Tot 2040 1 miljoen nieuwe woningen nodig. Bouw2020 Bouwend Nederland, pp. 40-43.

Mulder, G., et al. (2015). Vervangende Nieuwbouw. Delft: TNO

Schoots, K., & Hammingh, P. (2015). Nationale Energieverkenning 2015.

Het TNO onderzoeksrapport is in te zien of kan worden gedownload op www.vervangendenieuwbouw.nl

9SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 15

dr. A. RozendalAad Rozendal is Hoofd Bureau Vaktechniek Fiscaal bij RSM Netherlands Belastingadviseurs N.V.. Tevens docent belastingrecht aan de Universiteit van Amsterdam en als onderzoeker verbonden aan het Amsterdam Centre for Tax law. Aad adviseert, spreekt en publiceert regelmatig over de fiscale aspecten van vastgoed.

Fiscale kwalificatie van vastgoed-investeringenDe fiscale kwalificatie van een vast-

goedinvestering kan van grote invloed

zijn op het rendement dat ermee wordt

behaald. Een zeer belangrijk begrip bij

de fiscale kwalificatie van vastgoed is

de term ‘normaal vermogensbeheer’. Dit

begrip dient om beleggings activiteiten

af te bakenen van niet-beleggings-

activiteiten. Als een vastgoed investering

wordt aangehouden in het kader van

normaal vermogensbeheer, dan

kwalificeert de investering als een

belegging. Is sprake van meer dan

normaal vermogensbeheer dan

kwalificeert de investering als een

werkzaamheid of een onderneming.

Relevantie De relevantie van de fiscale kwalificatie van vastgoedinvesteringen is buitengewoon groot. Bij een kwalificatie als belegging kan de eigenaar onder omstandigheden namelijk profiteren van een lage belastingdruk. Wordt het vastgoed echter niet als belegging gezien dan geldt een hoge belasting-druk. Met name bij particuliere vastgoedinvesteerders kan sprake zijn van een groot verschil in belastingdruk. Een vastgoedinvestering die als belegging kwalificeert wordt namelijk belast in box 3 tegen een tarief van 1,2 procent, berekend over de waarde minus de schuld. Als echter sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer, dan kwalificeert de vastgoedinvestering niet als een belegging. In dat geval wordt het daadwerkelijk behaalde nettorendement belast in box 1 tegen een tarief van 52 procent.

Voor particuliere vastgoedinvesteerders zijn er binnen box 1 twee kwalificaties denkbaar, te weten (1) winst uit onderneming of (2) resultaat uit overige werkzaamheden. Het onderscheid tussen beide kwalificaties zit hem in de vraag of er structureel sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer. Is dat het geval dan is sprake van winst uit onderneming. Bij min of meer incidentele werkzaamheden die het normale vermogensbeheer overstijgen is sprake van resultaat uit overige werkzaamheden.

De fiscale kwalificatie van een vastgoedinvestering op basis van het begrip normaal vermogensbeheer speelt echter niet alleen een rol bij particuliere vastgoedinvesteerders. Ook fiscale beleggingsinstellingen (met Corio en Wereldhave als bekende voorbeelden) moeten binnen de grens van het normale vermogensbeheer blijven. Alleen dan kunnen zij profiteren van een 0 procent-tarief in de vennootschaps-belasting. Hetzelfde vraagstuk speelt een rol bij de aankomende belastingplicht van overheidsbedrijven. Zij worden onder de nieuwe wetgeving belastingplichtig voor de vennootschaps-belasting, maar slechts indien en voor zover zij een onder-neming drijven. Indien zij vastgoed bezitten, bepaalt de kwalificatie van het vastgoed dus of het vastgoed in de heffing van vennootschapsbelasting wordt betrokken. Ten slotte is de kwalificatie van vastgoed van belang voor vastgoed-BV’s die in het kader van een bedrijfsopvolging worden over-gedragen aan de kinderen van de aandeelhouder(s). Als het vastgoed dat in bezit is van de vennootschap als belegging wordt gekwalificeerd, kan men geen beroep doen op de fiscaal gunstige bedrijfsopvolgingsfaciliteiten. In dat geval kan bijvoorbeeld bij een overlijden van de aandeelhouder van de vastgoed-BV de totale belastingdruk voor de erfgenamen oplopen tot 40 procent. Als het vastgoed als ondernemings vermogen wordt gezien, bedraagt de belastingdruk maar enkele procenten.

“Het financiële belang bij een juiste

kwalificatie is zeer groot.”

Kwalificatievraagstuk Het kwalificatievraagstuk is zoals we hiervoor hebben gezien voor een grote groep vastgoedinvesteerders zeer

10

relevant. Het grote verschil in belastingdruk tussen de verschillende kwalificaties maakt dat het financiële belang bij een juiste kwalificatie zeer groot is. Helaas blijkt het in de praktijk erg lastig om ten aanzien van vastgoed-investeringen duidelijk aan te geven waar de grens tussen beleggen en niet-beleggen ligt.

Zoals gezegd wordt het fiscale onderscheid tussen beleggen en niet-beleggen gemaakt aan de hand van de term ‘normaal vermogensbeheer’. Het gebruik van deze term levert normaliter weinig discussie op bij ‘typische’ ondernemingsactiviteiten, bijvoorbeeld als sprake is van een handelsbedrijf of productie-bedrijf. Dit geldt echter niet bij de exploitatie van vastgoed. De particuliere vastgoedinvesteerder die zijn vastgoed verhuurt aan derden zal zich in de regel op het standpunt stellen dat hij zich slechts met normaal vermogensbeheer bezighoudt. In de praktijk heeft dit standpunt ook nooit tot een fundamentele discussie geleid. Belastingplichtigen en de fiscus konden goed uit de voeten met het uitgangspunt dat verhuur van vastgoed per definitie een belegging vormt. Op dit moment zijn er echter twee ontwikkelingen waarneembaar, waardoor het vraagstuk rondom de fiscale kwalificatie van vastgoedinvesteringen actueler is dan ooit.

“Het fiscale onderscheid tussen

beleggen en niet-beleggen wordt

gemaakt aan de hand van de term

‘normaal vermogensbeheer’.”

Bedrijfsopvolgingsproblematiek De eerste ontwikkeling houdt verband met de aanpassingen in de fiscale wetgeving in 2010 met betrekking tot de bedrijfs-opvolgingsfaciliteiten. Deze faciliteiten gelden onder andere bij een verkrijging van aandelen in een vennootschap in het kader van een schenking door de aandeelhouder of een overlijden van de aandeelhouder. Een dergelijke verkrijging wordt in beginsel getroffen met inkomstenbelasting en schenk- of erfbelasting. In zijn totaliteit kan de belasting-heffing dan 40 procent bedragen. Als de bedrijfsopvolgings-faciliteiten echter van toepassing zijn, bedraagt de belasting-heffing slechts enkele procenten. De betreffende faciliteiten zijn echter alleen van toepassing indien en voor zover de bezittingen van de vennootschap uit ondernemingsvermogen bestaan. Voor zover geen sprake is van ondernemings-vermogen, kan geen beroep op de faciliteiten worden gedaan. Bij een overdracht van aandelen in een vastgoed-BV in het kader van een schenking door de aandeelhouder of een overlijden van de aandeelhouder kan dus een acuut liquiditeitsprobleem ontstaan. Onderstaand voorbeeld laat de kern van het probleem zien.

VoorbeeldJan bezit alle aandelen in Vastgoed-BV, dat zich bezighoudt met de exploitatie van een vastgoedportefeuille. In de afgelopen veertig jaar heeft Vastgoed BV een omvangrijke vastgoedportefeuille opgebouwd die inmiddels een waarde in het economische verkeer van € 10 miljoen vertegenwoordigt. Als Jan komt te overlijden is maar liefst € 2,5 miljoen aan inkomstenbelasting verschuldigd.

Dit is de zogenoemde aanmerkelijkbelangheffing in box 2 die kort gezegd is verschuldigd als een voordeel wordt behaald met een aandelenpakket met een omvang van ten minste 5 procent. Naast de heffing van inkomstenbelasting is nog eens € 1,5 miljoen aan erfbelasting verschuldigd. In totaal dus € 4 miljoen. Indien de vastgoedportefeuille van Vastgoed bv als ondernemingsvermogen zou kwalificeren, zouden de erfgenamen de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten kunnen inroepen waardoor de acuut verschuldigde belasting ca. € 340.000 zou bedragen. De belastingdienst stelt zich echter op het standpunt dat sprake is van beleggings-vermogen en weigert dus de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten toe te kennen.

“Waar de grens ligt tussen beleggen en

ondernemen is sterk afhankelijk van de

feiten.”

Gelet op de fiscale behandeling van particuliere vastgoed-investeerders lijkt het standpunt van de belastingdienst op het eerste gezicht terecht te zijn. Voor particuliere vastgoed-investeerders geldt immers dat verhuurd vastgoed als een belegging kwalificeert. Waarom zou dat anders zijn bij vastgoed dat door een BV wordt verhuurd? Toch moet er genuanceerder naar dit vraagstuk worden gekeken. Bij de vraag of sprake is van méér dan normaal vermogensbeheer moet namelijk worden gekeken naar de aard en omvang van de werkzaamheden. De Hoge Raad heeft in het verleden al geoordeeld dat er géén sprake is van beleggen als de aard en omvang van de werkzaamheden zodanig is dat de investeerder het doel heeft om een hoger rendement te behalen dan het rendement dat een belegger normaal gesproken haalt. Men moet met andere woorden in een concreet geval toetsen of een doorsnee belegger ook dezelfde werkzaamheden zou verrichten. Hoewel dit zeker niet in alle gevallen opgaat, zien we in de praktijk dat een particuliere vastgoedinvesteerder zich vaak anders gedraagt dan (de aandeelhouder van) een vastgoed BV. De vastgoed-portefeuille van een particuliere vastgoedinvesteerder is veelal aangeschaft om zijn overtollige middelen – behaald met zijn hoofdactiviteit zoals een onderneming of een dienstbetrekking – te laten renderen. In dat geval is het property management veelal volledig uitbesteed aan een property manager. Voor de aandeelhouder van een vastgoed-BV ligt dit meestal anders. De vastgoedexploitatie vormt dan de hoofdactiviteit. Het gaat niet om het aanwenden van overtollige middelen, de vastgoedexploitatie is de core business. Dit brengt mee dat men het property management veelal volledig in eigen beheer uitvoert. Als we kijken naar de activiteiten die onder property management worden geschaard, dan zien we dat het om een groot aantal werk-zaam heden gaat. Property management bestaat namelijk uit administratief beheer (o.a. innen van huren, beheren van contracten, etc.), technisch beheer (o.a. verrichten van onderhoud, reparaties, klachtenafhandeling, etc.) en commercieel beheer (o.a. zoeken en selecteren van huurders, contractonderhandelingen, etc.). Als een vastgoed-BV het property management (vrijwel) geheel in eigen beheer uitvoert, gedraagt de BV zich dus wezenlijk anders dan een doorsnee belegger.

11SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 15

Het door fiscalisten vaak gehanteerde mantra “verhuur van vastgoed is per definitie een belegging”, miskent dan ook dat vastgoedexploitatie gepaard gaat met een groot aantal property management werkzaamheden en dat het in eigen beheer verrichten van dit soort werkzaamheden veel meer kenmerken van ondernemen dan van beleggen vertoont. Hoewel er inmiddels diverse uitspraken van fiscale rechters zijn die dit ook impliciet erkennen, gaat dit vraagstuk de gemoederen nog flink bezighouden de komende periode. De fiscus is vooralsnog namelijk niet bereid het beleid aan te passen. Bovendien is het antwoord op de vraag waar de grens tussen beleggen en ondernemen ligt sterk afhankelijk van de feiten in een concreet geval. Naar verwachting zullen de komende jaren nog diverse procedures over dit vraagstuk gevoerd gaan worden.

“Voltooiing van de renovatie van

een object ten behoeve van de

eigen portefeuille kan fiscaal tot een

afrekenmoment leiden.”

Ontwikkelen ten behoeven van de eigen portefeuille Een tweede ontwikkeling die het vraagstuk rondom de fiscale kwalificatie van vastgoedinvesteringen raakt, betreft de (her)ontwikkeling ten behoeve van de eigen beleggings-portefeuille. Beleggers houden zich in toenemende mate bezig met renovatie en herontwikkeling van vastgoed ten behoeve van de eigen portefeuille. Men koopt een object met potentie dat na de aankoop eerst ingrijpend wordt gerenoveerd om het vervolgens te verhuren. De – vaak nietsvermoedende - belegger realiseert zich echter niet wat de fiscale gevolgen zijn van deze handelswijze. De renovatie wordt vanuit fiscaal perspectief namelijk gezien als meer dan normaal vermogensbeheer. Voor een particuliere vastgoedinvesteerder betekent dit dat het object vanaf het moment van de aankoop bij hem wordt belast als resultaat uit overige werkzaam-heden tegen een tarief van 52 procent in box 1. Zodra de renovatie is voltooid en de verhuur start, is er sprake van normaal vermogensbeheer en wordt het object belast in box 3 tegen een tarief van 1,2 procent. Deze ‘sfeerovergang’ van box 1 naar box 3 vormt in fiscale zin echter een afreken-moment. Als de renovatie leidt tot een waardevermeerdering van het betreffende object moet de belegger ook over deze waardevermeerdering afrekenen tegen een tarief van 52 procent. Dat het in feite een papieren winst betreft doet niet ter zake.

De vraag die in de praktijk opkomt is of deze afrekening kan worden voorkomen door de ontwikkelingswerkzaamheden te laten verrichten door de eigen projectontwikkeling-BV van de particuliere vastgoedinvesteerder. Vanuit fiscaal perspectief doet dit echter niet ter zake. Werkzaamheden die worden ‘ingehuurd’ worden toegerekend aan de belasting-plichtige bij de beoordeling of sprake is van resultaat uit overige werkzaamheden. Dit is mogelijk slechts anders indien de ontwikkelingswerkzaamheden en de ontwikkelingsrisico’s met betrekking tot het object volledig naar de project-ontwikkeling-BV zijn overgeheveld. Een dergelijke aanpak is expliciet toegestaan voor fiscale beleggingsinstellingen die enerzijds willen profiteren van het gunstige 0%-tarief, maar wel willen kunnen ontwikkelen ten behoeve van de eigen beleggingsportefeuille. De fiscus lijkt vooralsnog terughoudend te zijn om dit ook toe te staan voor particuliere vastgoedinvesteerders.

ConclusieBij de fiscale kwalificatie van een vastgoedinvestering speelt de term ‘normaal vermogensbeheer’ een belangrijke rol. Als een vastgoedinvestering wordt aangehouden in het kader van normaal vermogensbeheer, dan kwalificeert de investering als een belegging. Is sprake van meer dan normaal vermogensbeheer dan kwalificeert de investering als een werkzaamheid of een onderneming.

BronvermeldingRozendal, A. (2015). Vastgoedexploitatie in de inkomstenbelasting, NTFR-A 2015/3.

van Driel, A. (2010). Strategische inzet van vastgoed. Amsterdam: Weka Uitgeverij.

Vermeulen, M., & Wieman, M. (red.). (2010). Handboek vastgoedmanagement. Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers.

12

Thijs Hebing SERVICE Magazine redactie

Introductie thema

Zorgvastgoed: ontwikkelingen in de care sectorBij vrijwel niemand zullen de, al dan

niet toekomstige, ontwikkelingen in de

Nederlandse zorgsector onopgemerkt

zijn gebleven. Denk bijvoorbeeld aan

de scenario’s die geschetst kunnen

worden aan de hand van de vergrijzing

in Nederland, de privatisering van de

zorgsector inclusief de gevolgen

daarvan en de recentelijk doorgevoerde

Herziene Woningwet. Deze

ontwikkelingen hebben allemaal hun

uitwerking op de zorgsector en

daarmee ook direct het zorgvastgoed

in Nederland. De zorgsector is grofweg

op te delen in een cure sector, zorg

met genezing als doel, en een care

sector die de lange termijn verzorging

omvat. De invloed van de

ontwikkelingen is het grootst in de

laatst genoemde sector. In deze editie

van SERVICE Magazine zal de focus dan

ook liggen op de ontwikkelingen

binnen de care sector van het

zorgvastgoed.

VerledenTot 1950 was er in Nederland geen sprake van aparte zorginstellingen. Zorgbehoevenden konden terecht bij een klooster of een gasthuis (weliswaar niet ingericht op zorg), maar de verantwoordelijkheid voor verzorging van ouderen en invaliden lag met name bij de des -betreffende familie. Na de oorlog nam de bevolkings-omvang toe en daarmee geleidelijk aan ook de vergrijzing. Tevens werden gezinnen meer onafhankelijk, was er minder vrije tijd en was er meer geld te besteden, dit met name door een toename van gezinnen met tweeverdieners. Er ontstond een behoefte aan gezamenlijke opvang van ouderen; als logisch gevolg ontstonden er bejaardentehuizen. Bij deze gezamen-lijke opvang van ouderen werd ook medische zorg geïntegreerd, resulterend in opvanglocaties te bestem-pelen als verpleegtehuizen. De integratie van medische zorg bij het wonen zorgde voor een meer gespecialiseerd zorgaanbod. Voor vrijwel alle soorten zorgbehoevenden (en hun naasten) biedt de combinatie van wonen met gespecialiseerde zorg meer perspectief dan verzorging door naasten.

Demografische ontwikkelingDe vergrijzing van de naoorlogse periode heeft zich doorgezet tot op heden. Dat oudere mensen in grotere mate zorgbehoevend zijn spreekt voor zich. Ouderen hebben dan ook een grote invloed op de ontwikkelingen in, en de belasting van, de zorgsector in Nederland. Naast een vergrijzing van de Nederlandse bevolking hebben we ook te maken met een toenemende levensverwachting van de bevolking, een dubbele vergrijzing dus. Naar verwachting neemt het aantal 65-plussers toe van 3 miljoen in 2015 naar 4,7 miljoen in 2050. Het aantal 80-plussers neemt in diezelfde periode toe van 730.000 naar 2 miljoen, deze stijging is op zijn minst fors te noemen. Hiermee gepaard gaat een stijging van het aantal dementiegevallen, deze zal naar verwachting stijgen van 260.000 naar 500.000 binnen 35 jaar, bijna een verdubbeling dus.

Herziende woningwetHet huidige klimaat in de care sector van het zorg-vast goed is onderhevig aan verschillende trends en ontwikkelingen. Van een aanzienlijk deel van deze veranderingen ligt de kern bij de Nederlandse over-heid. Natuurlijk blijft zorg een grotendeels publiek goed, iedereen heeft immers recht op gelijke zorg ongeacht leeftijd en/of inkomen. Echter is enige marktwerking van positieve invloed op de kwaliteit en het aanbod van zorg dankzij het verdedigen of bereiken van een sterke concurrentiepositie. Vanaf 2006 is er vanuit de landelijke overheid dan ook de trend ingezet om de zorgsector deels te privatiseren. Echter is die trend enigszins ingeperkt voor woning-

13SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 15

corporaties met de Herziende Woningwet in juli 2015. Ten doel aan deze wetgeving ligt het aanbrengen van een scheiding tussen het bedrijven van DAEB en niet-DAEB activiteiten. Onder DAEB activiteiten vallen het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen waarbij de liberalisatiegrens onder de € 710 huur per maand dient te liggen, boven deze grens zal er een verhuurderheffing van toepassing zijn voor de verhuurder (mits in bezit van meer dan 10 sociale huur-woningen). Onder niet-DAEB activiteiten vallen commerciële activiteiten, koopwoningen en huurwoningen boven de liberalisatie-grens. Door deze splitsing moet de focus bij woningcorporaties volledig op het aanbieden van (sociale) huurwoningen komen te liggen.

Wetgeving zorgDoor de toename in de zorgvraag hebben ook bij de zorginstanties noodzakelijke veranderingen plaatsgevonden. Er is sinds 1 januari 2015 aan de hand van een zorgprofiel van 1 tot en met 10 (1 is weinig zorgbehoevend, 10 is intensieve zorg benodigd) een normering vastgelegd om uit te drukken voor welke mate van zorg je in aan -merking komt en welke kapitaallastenvergoeding de zorgaanbieder hiervoor ontvangt. Zorginstellingen krijgen dus alleen een vergoeding bij het aanbieden aan zorg voor de juiste doelgroep, dit gebeurt middels de zogenaamde normatieve huisvestingscomponent. De doelgroep voor zorginstellingen bevindt zich bij cliënten met een zorgprofiel van 5 tot en met 10 (en een deel van 4). Zorgbehoevenden met een zorgprofiel van 1 t/m 3 en deels uit profiel 4 zullen verantwoordelijk zijn voor hun eigen huisvestingslasten. Deze extramuralisering kan leegstand veroorzaken bij verzorgings-tehuizen, de doelgroep van lichte zorgbehoevende cliënten is immers weggevallen. Deze zullen naar waarschijnlijkheid in aanmerking gaan komen voor sociale huurwoningen met eventuele zorgvoorzieningen. Er zal rekening gehouden moeten worden met deze verplaatsing van doelgroepen bij zowel zorginstellingen als woningcorporaties.

Overige ontwikkelingenNaast het simpelweg uitbreiden van de hoeveelheid zorgwoningen kunnen ook andere ontwikkelingen de vraag naar zorg verminderen en/of het aanbod efficiënter maken. Een uitbreiding van de mantel-zorg is een manier om de zorgbehoefte te verkleinen. Tegenwoordig zijn er dan ook weer meer driegeneratiegezinnen dan voorheen, maar dit zal in veel gevallen eerder een noodoplossing zijn dan een wenselijke ontwikkeling. Een betere oplossing is het levensloop-bestendig wonen. Zorgbehoevenden en met name ouderen blijken vaak te prefereren om zo lang mogelijk thuis te wonen (Doekhie, 2014), dus voor beide kanten is het voordelig de afhankelijkheid van een zorgwoning te minimaliseren. Een eventuele middenweg tussen zelfstandig en begeleid wonen kan plaatsvinden middels levensloop-bestendige wijken; deze clustering maakt gedeelde zorg eenvoudig mogelijk. Een voorbeeld hiervan zijn zogenoemde ‘Care Hubs’, hierin vormen zorgwoningen in het centrum van een wijk een cluster waar zelfstandig gewoond kan worden, voorzieningen dichtbij zijn en zorg binnen handbereik is (van der Laan, 2015). Tevens kan de integratie van domotica in een woning zowel zorgen voor een geschikte levensloopbestendige woning als het efficiënter en goedkoper maken van een zorgwoning.

Thema artikelenAangaande de ontwikkelingen binnen het zorgvastgoed in de care sector hebben verscheidene auteurs geschreven in de vorm van een thema column en zestal thema artikelen. Henri Soepenberg zal zijn mening allereerst loslaten omtrent de durf voor het voeren van een innovatief beleid. Dit met betrekking tot de huidige ontwikkelingen

in het zorgvastgoed, dit doet hij in het thema column. Vervolgens gaan Maurits Verweij en Philip Idenburg in op het probleem van een tekort aan seniorenwoningen. Hoe verhoudt het spanningsveld zich tussen partijen en is het daadwerkelijk een dermate moeilijke opgave om het woningaanbod af te stemmen op de vergrijzing? George Müller en Gerard Bakker gaan in hun artikel in op het vastgoedmanagement in de zorg. Hoe kan hier een professionalisering plaats vinden, hoe kunnen processen geoptimaliseerd worden en er wordt ingegaan op de vraag: uitbesteden of niet?

Beleggingen in het zorgvastgoed vormen de kern van het stuk van Joost de Baaij. Hoe kunnen de omstandig-heden hierin beter worden met het oog op rentabiliteit en waar liggen de kansen binnen het zorgvastgoed? In het artikel van Geertje Besier wordt ingegaan op de (toekomstige) rol van de woningcorporatie binnen het zorgvastgoed. Wat is de invloed van de nieuwe wet -geving en hoe dienen woningcorporaties hier op te reageren? Wat ook niet onderbelicht kan blijven zijn de duurzame ontwikkelingen waar het zorgvastgoed op dient in te spelen. Harmke Bekkema zet deze ont -wikkelingen in haar stuk uiteen. Tot slot zullen Cees van Pagée en Jos Smeets een indruk geven van een andere doelgroep binnen de woonzorg sector. Ze beschrijven hoe een nieuw woondienstenconcept voor jongeren met een psychische stoornis in zijn werk zal gaan.

Al deze artikelen zullen samen verschillende kanten van zorgvastgoed belichten. Daardoor zal er een breed beeld gevormd worden van hetgeen wat zich momenteel afspeelt in de zorgsector aan de care zijde met betrek-king tot het zorgvastgoed. Daarnaast zal er inzicht gegeven worden in wat de te bewandelen weg is met het oog op de huidige ontwikkelingen op het gebied van zorgvastgoed. Zodoende zal men goed voorbereid zijn op hetgeen wat de toekomst voor het langdurige (ver)zorgvastgoed zal brengen.

BronvermeldingDTZ Zadelhoff. (2015). Zorg voor corporatiebezit. Opgeroepen op 10 november 2015, van https://www.dtz.nl/media/327420/dtz-brochure-zorgvastgoed

Doekhie, K.D. (2014). Ouderen van de toekomst: Verschillen in de wensen en mogelijkheden voor wonen, welzijn en zorg. Opgeroepen op 11 november 2015, van http://www.nivel.nl/sites/default/files/bestanden/Overzichtstudie-ouderen-van-de-toekomst

van der Laan, K. (2015). Juridische Actualiteiten Zorg-vastgoed: Levensloopbestendige wijken als antwoord op beleid en ontwikkeling van de maatschappij. Opge-roepen op 11 november 2015, van http://kvdl.nl/wp-content/uploads/2015/05/Juridische-Actualiteiten-Zorgvastgoed-Levensloopbestendige-wijken-als-antwoord-op-beleid-en-ontwikkeling-van-de-maatschappij

14

Thema column

Grote kansen in lijn met de gekantelde samenleving

De per 1 januari 2015 ingevoerde wet-

en regelgeving kantelt de financiering

in de zorg op ingrijpende wijze.

De AWBZ is vervallen en cliënten zijn

overgegaan naar de Wlz, de Wmo, de

Jeugdwet en/of de zorgverzekeringswet.

Met elkaar staan we voor de uitdaging

te transformeren van verzorgingsstaat

naar participatiesamenleving. Een van

de gevolgen hiervan is dat de bestaande

markt van wonen en langdurige zorg in

een rap tempo verandert.

Terwijl de gezondheidszorg zichzelf opnieuw uitvindt, is het aan vastgoedspecialisten hier op in te spelen en vooral vooruit te denken. De transitie leidt tot een nieuwe markt met nieuwe doelgroepen, nieuwe behoeften en nieuwe producten. Doorgaan op de huidige weg is geen optie. Niet voor niets wordt gevreesd dat de meeste instellingen die langdurige zorg leveren het jaar 2015 afsluiten met rode cijfers. Als reactie hierop vragen banken steeds meer strategische informatie van zorginstellingen. Ziekenhuizen moeten nu al een tienjarenvisie ontwikkelen en toelichten bij de bank. Het zal niet lang meer duren tot instellingen in de langdurige zorg hetzelfde wordt gevraagd. Hoe is het gesteld met de positie in het werkgebied van de instelling? Wat zijn de prognoses voor afbetaling van rente en aflossingen? Hoe staat het met afschrijvingen op het vastgoed?

Een tienjarenvisie van een zorginstelling is ongetwijfeld verhelderend, maar geeft het ook het inzicht dat nodig is? Is er niet behoefte aan een integrale visie op de ontwikkeling van langdurige zorg in een gemeente? En is tien jaar dan voldoende? Vanuit de Zorg41 Netwerk-analyse door SMO Promovendi blijkt dat in 2041 de vergrijzingsgolf haar hoogtepunt heeft bereikt. Dan moeten elke 10 werkende Nederlanders zorg dragen voor 9 niet-werkende Nederlanders.

Niet voor niets focust veel onderzoek en beleid dus op de vergrijzingspiek, maar wat gebeurt er daarna? Het is belangrijk om nu ook al verder te kijken, zeker als het om vastgoedoplossingen gaat.

Innovaties in wonen met de combinatie van welzijn, zorg en leefbaarheid zijn uitdagingen waar we momen-teel voor staan. Belangrijke thema’s zijn onder meer: mobiliteit, eenzaamheid en volksziekten zoals bijvoorbeeld dementie, hartziekten, suikerziekte en obesitas. Duurzaam rendabel zorgvastgoed vraagt om een exploitatie die rekening houdt met deze uitdagingen en gebaseerd is op de mogelijke scenario’s nu en straks. Een zorginstelling bedenkt die niet alleen, tenminste niet als je werkt en denkt vanuit de doel-stellingen van de gekantelde samenleving.

Het veranderde woon- en zorglandschap en het vraag -stuk langdurige zorg dagen ons uit om samen te werken. Daarom aan zorgorganisatie, corporatie, gemeente, belegger (nationaal en internationaal) en vastgoed-specialist de opdracht met elkaar om tafel te zitten en te denken in scenario’s. Betrek ook maat schappelijke en commerciële marktpartijen bij het proces en heb samen het lef om bestaande ideeën over woonzorg-concepten los te laten. Zoek de verbinding tussen formele en informele zorg, tussen intramuraal en extramuraal. Maak gebruik van nieuwe mogelijk heden van ICT, schuw ook ‘Big-Data’ niet en benut de kansen en mogelijkheden van al bestaande vastgoed oplos-singen. Ik ben ervan overtuigd dat dit de kwaliteit van de langdurige zorg en het rendement van het vastgoed op korte en lange termijn ten goede komt.

Tot slot: focus niet te veel op de solvabiliteit en duur-zaamheid van zorgorganisaties. Het is nu niet in te schatten hoe het hiermee over dertig à veertig jaar gesteld is. Richt je op de functionaliteit en op alter-natief gebruik van een gebouw. Als dit klopt, dan zullen er altijd passende gebruikers zijn. Demografisch gezien zijn de risico’s namelijk niet zo groot en goed voorspelbaar.

H. Soepenberg, MBAHenri Soepenberg werkte voordat hij in 2013 directeur werd van ZorgID in diverse management- en directiefuncties bij zorginstellingen, hij was lid van de Raad van Toezicht van een woningcorporatie en directeur van Zorggarant Thuiszorg. ZorgID bedenkt en ontwikkelt woon- en zorgconcepten die zijn afgestemd op de nieuwe realiteit in het sociale domein en werkt daarbij nauw samen met gemeenten, zorginstellingen, woningbouwcorporaties, ziekenhuizen en projectontwikkelaars. ZorgID is een werkmaatschappij van VolkerWessels.

15SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 15

Zorgvastgoed nieuwe stijl: van steek- naar samenspel!

Hoe kan het dat er leegstand is in

verzorgingshuizen en dat er tegelijker-

tijd niet genoeg geschikte plekken zijn

voor ouderen om te wonen? Waarom is

het zo’n uitdaging om concrete

oplossingen te vinden voor een

groeiende groep mensen die op korte

termijn een geschikte woning zoekt?

De transitie die nodig is om de

mismatch tussen aanbod en vraag op

te lossen is complex en onzeker terwijl

de belangen groot zijn. Wie durft zijn

nek uit te steken? Zorginstellingen,

woningcorporaties of nieuwe toetreders

die hun kansen afwachten? Of toch de

verzekeraar of de gemeente als grote

financier? Als het niet lukt van dit

steekspel een samenspel te maken zal

uiteindelijk de kwetsbare oudere de

dupe zijn. Tenslotte is samenspel in

onze ogen de enige weg om tot echt

duurzame en toekomstbestendige

oplossingen te komen!

Grotere vraag naar verzorgd wonen en wonen met dienstenZowel het aantal als het aandeel ouderen in de samen-leving is sterk aan het toenemen (Idenburg & Schaik, 2010). Het aandeel 65-plussers stijgt van 16 procent (2,7 miljoen) in 2012 tot 26 procent (4,7 miljoen) in 2040 (figuur 1). 44 procent van deze groep is dan zelfs al ouder dan 80! (Duin, Huisman, Jong & Stoeldraijer, 2013). Daarnaast stijgt het aantal alleenwonenden van ongeveer 900 duizend tot 1,4 miljoen in 2030 (Campen, 2011) wat resulteert in een verdere groei van het aantal woningen en appartementen voor deze groep oudere singles. De meeste mensen die hulp of zorg behoeven, willen zoveel mogelijk de regie over hun eigen leven voeren en willen en zullen met de ontwikkelingen in de langdurige zorg zoveel mogelijk zelfstandig blijven wonen. Dit geldt voor ouderen met een beperking, maar overigens ook voor volwassen verstandelijk en lichamelijk gehandicapten, en voor volwassen GGZ- cliënten. Het is een behoefte aan individuele (keuze)vrijheid, die wordt ondersteund en gestimuleerd door het rijksbeleid. Veel mensen met beperkingen wonen al zelfstandig met hulp of zorg aan huis, eventueel in een beschermde woonomgeving. Van de ouderen met een zorgindicatie woont 74 procent zelfstandig, van de gehandicapten 60 procent en van de ggz-cliënten 87 procent (Galen, Poulus & Willems, 2013). De verwachting is dat de komende decennia deze trend verder doorzet, omdat de al langer gaande maatschappelijke trend naar individualisering op dit moment ook sterkt ondersteund wordt door het overheidsbeleid.

FIGUUR 1

Groei van ouderen in Nederland (CBS, 2015)

dr. ir. M.J. Verweij1

Maurits Verweij is partner van BeBright en heeft bijna 25 jaar ervaring als organisatieadviseur. Hij is gespecialiseerd in Strategievorming, strategie implementatie en innovatie in de zorgsector, overheid en industrie.

P.J. Idenburg, MSc MBA 2

Philip Idenburg is managing partner van BeBright en initiatiefnemer en auteur van o.a. Diagnose 2025 (2010) en Diagnose Zorginnovatie (2013).

1 2

5

4

3

2

1

01950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050 2060

65-plussers 80-plussers

aantal (miljoen)

16

Logisch dat de vraag naar ‘verzorgd’ of ‘beschut’ wonen groeit. Beschut wonen houdt in dat zorg- en hulpverlening vanuit een nabijgelegen steunpunt kan worden geleverd. Deze vraag is nu al groter dan het aanbod. Het tekort aan woningen met een steunpunt in de nabijheid is al jaren ruim 40.000, 30 procent ten opzichte van de voorraad in 2012. Deze vraag zal door de extramuralisering binnen de sector verpleging en verzorging tot 2021 toenemen met ruim 41.000 woningen tot 81.000 woningen. Ook is er nu al een tekort van 26 procent -ruim 46.000 woningen- aan ‘wonen met diensten’, dit zijn woningen in complexen met extra diensten als maaltijdverzorging en gemeenschappelijke ruimten. Tenslotte is er ook nog een groeiend tekort in de categorie ‘overige ouderenwoningen’ (niet vallend onder de eerste twee, b.v. appartementencomplexen voor 55-plussers). Dit tekort was in 2012 al opgelopen tot 63.000 woningen (31 procent) (Galen, Poulus & Willems, 2013) (figuur 2).

meter vastgoed (Raad voor de leefomgeving en infra-structuur, 2014) van ouderenzorginstellingen, gehandicaptenzorg en GGZ-locaties dat gerenoveerd, gesloopt of herbestemd moet worden.

Financiering als grote blokkadeDeze cijfers zijn duidelijke indicatoren voor de omvang van het vraagstuk. Het totale geïnvesteerd vermogen in Materiële vaste activa in de zorgsector bedroeg in 2012 18,1 miljard Euro (Franke, Leens & Ridder, 2013). En ondanks waarschuwingen vindt afwaardering nog maar beperkt plaats. In de jaren 2012-2014 is er in de VVT-sector respectievelijk 105 miljoen, 55 miljoen en 60 miljoen afgewaardeerd, nog maar een fractie van de totale omvang (EY, 2015). Dat betekent dat er waarde-vaste oplossingen gevonden moeten worden of dat veel instellingen de komende jaren in grote financiële problemen zullen komen doordat ze alsnog moeten afwaarderen en daardoor diep in de rode cijfers terecht gaan komen. De maatschappelijke schade kan dan in de miljarden gaan lopen!

Ook de Corporatiesector is een belangrijke speler. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting schat dat de exploitatiewaarde van de zorgcomplexen en aanleun-woningen samen ongeveer 8,5 miljard (CFV, 2015) euro waard zijn. Zorginstellingen betalen jaarlijks 712 miljoen euro huur. Een kwart van deze zorginstellingen hebben in de jaren 2012-2014 al verlies genomen, een situatie die niet kan voortduren. Daarmee ontstaat als we niet uitkijken een patstelling. Nieuwe toetreders wachten af of richten zich voornamelijk op nieuwbouw omdat ze geen behoefte hebben aan het overnemen van deze molensteen. Corporaties zijn vooral bang met onverkoopbaar vast goed te blijven zitten als dat zijn functie verliest, en worstelen met de beperkte flexibiliteit van deze gebouwen en de dalende huuropbrengsten. Zorginstellingen hebben vaak onvoldoende ruimte om te herinvesteren door de krimpende markt en het inkoopbeleid van verzekeraars dat veelal gericht is op (korte termijn) kostenreductie en stellen ingrepen daarom regelmatig uit.

De eerste schapen over de damGelukkig hebben verschillende zorginstellingen en corporaties de handschoen inmiddels opgepakt om uit deze patstelling te raken en oplossingen te vinden voor de mismatch tussen leegstand en tekorten. Als ze dat doen betreft het in veruit de meeste gevallen een her -bestem ming voor dezelfde doelgroep. Alleen de huur zit nu niet meer in de zorgbekostiging maar wordt door de bewoners zelf opgebracht. In de meeste gevallen wordt ervoor gekozen om de panden bouwkundig grotendeels in stand te houden en beperkte renovatie tot een aantal wettelijke vereisten uit te voeren. Zo biedt Florence in Den Haag appartementen te huur aan inclusief een basispakket zorg en beperkte inzet van een gastvrouw, DrieGasthuizenGroep in Arnhem heeft in een bestaande locatie steeds drie appartementen samengevoegd tot twee waarin de bewoners een full service pakket aangeboden krijgen en combineert de Zorgboog in

Care: afname 46.000 plaatsen tot 2020

70% Koop- / huurmarkt

30% Sociale woningmarkt

Woningmarkt

78.000 mensen

2,7 miljoen Ouderen

Mismatch: Verzorgd wonen: 81.000 woningen Wonen met dienst: 46.000 woningen Overig: 63.000 woningen

FIGUUR 2

Kwantitatieve en kwalitatieve mismatch woningmarkt

Leegstand in de ‘traditionele’ zorginstellingenTegelijkertijd kampen veel zorginstellingen met leegstand. Het kabinetsbeleid dat gericht is om mensen langer zelfstandig te laten wonen zorgt voor 30 procent minder cliënten (vanwege een te lage zorgindicatie om in aanmerking te komen voor wonen in een zorg-instelling). Uit cijfers van de NZa (Nederlandse Zorg Autoriteit, 2012) blijkt dat in de periode tot 2020 de capaciteit aan verzorgingshuis-plaatsen als gevolg hiervan nog eens met 46.000 plaatsen zal afnemen. In de komende vijf jaar kunnen jaarlijks gemiddeld 10.000 ouderen, 1.300 gehandicapten en 800 GGZ-cliënten niet meer naar een zorginstelling verhuizen, in totaal bijna 78.000 mensen (Raad voor de leefomgeving in infrastructuur, 2014). Ook deze mensen komen dus ‘op de woningmarkt’ zoals die hiervoor beschreven wordt. De verwachting is dat zo’n 80 procent van deze groep op zoek gaat naar een vorm van ‘beschut wonen’ maar de vraag is of dit realistisch is gezien de tekorten die nu al optreden (Galen, Poulus & Willems, 2013).

De teruggang in capaciteit aan verzorgingshuisplaatsen zorgt ervoor dat 34 procent van de Leden van ActiZ (brancheorganisatie voor de Verpleging, Verzorging en Thuiszorg, VVT) (Actiz, 2014) verwacht over te gaan tot sluiting van verzorgingshuizen; 73 procent van de leden is op zoek naar alternatieven zoals inzetten voor zwaardere zorg, particuliere verhuur, of andere alternatieven zoals een zorghotel of verhuren aan studenten. Het gaat om ruim 4 miljoen vierkante

17SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 15

Helmond intramurale plaatsen met verhuur van apparte menten in hetzelfde complex. Buitenlandse investeerders, zoals bijvoorbeeld het Belgische beurs-genoteerde Cofinimmo (Cofinimmo, 2014) plannen grote investeringen maar dan vooral in nieuw en recent opgeleverd vastgoed.

En tenslotte zijn er de inmiddels al redelijk bekende ‘succesverhalen’ waar doelgroepen gecombineerd worden (studenten en ouderen waarbij studenten in ruil voor een lagere huur hand- en spandiensten ver -richt en of complete ombouw naar nieuwe doelgroepen zoals het succesvolle concept ‘the Student Hotel’, (Platform 31, 2015; Rigo research, 2011).

“De maatschappelijk schade kan in de

miljarden gaan lopen. Samenwerking is

nodig waarbij iedereen bereid is naar

een goede balans te zoeken tussen

eigen belang en gemeenschappelijk

belang.”

Naar diversiteit in oplossingen op basis van lokale samenwerkingBelangrijke voorbeelden die een begin van beweging creëren maar die alleen kans van slagen hebben als de projectontwikkeltijd kort is, en het (resterend) boek-waardeverlies beperkt. Het wordt anders uitermate moeilijk om de exploitatie rond te krijgen. Daarnaast is de locatie van het vastgoed een cruciale factor om deze concepten succesvol te ontwikkelen. Met name in de randstad zal het wel lukken omdat ouderen in deze regio wel hun huis kunnen verkopen om een beschut wonen plek te huren met extra diensten. In regio’s waar de bevolking afneemt is deze mogelijk-heid er niet. Tenslotte zijn deze voorbeelden bij lange na nog niet toereikend om de beschreven mismatch tussen tekorten en leegstand echt structureel op te lossen.

De meeste betrokkenen zijn zich overigens wel bewust van het feit dat sloop an sich geen oplossing is. De tekorten zijn immers in belangrijke mate kwalitatief. Leegstand ontstaat niet door overcapaciteit maar door mismatch: in veel woningen in de bestaande voorraad zijn aanpassingen nodig om ze blijvend geschikt te maken voor bewoning door mensen met beperkingen, zowel voor ouderen als voor andere doelgroepen die langdurige zorg en/of ondersteuning nodig hebben. Dit geldt zowel voor de huursector als de eigenwoningsector. Drie aspecten zijn cruciaal om deze enorme opgave te laten slagen: • De individualisering in de maatschappij in

combinatie met het huidige overheidsbeleid zorgt ervoor dat de diversiteit aan woonbehoeften alleen maar zal toenemen binnen de groep ouderen. Maar ook gehandicapten en GGZ-cliënten zoeken steeds vaker naar een woning op de reguliere

markt. Dit vraagt om een veel diverser aanbod van woonconcepten. Denk aan geclusterd of individueel wonen, grotere of kleinere kamers, met invloed van de bewoners op de mate van ondersteuning en zorg (en dus ook innovatie van het zorgproces) en ondersteund door technologie op maat. Hiervoor is innovativiteit, creativiteit en lef nodig (figuur 3).

• De diversiteit wordt verder vergroot door de grote verschillen in regionale ontwikkeling. In de Randstad is sprake van groei van de bevolking, in landelijke gebieden in het noorden, oosten en zuiden verdwijnen voorzieningen, is sprake van versnelde ontgroening en vergrijzing en is de verhuismobiliteit laag. Onderzoek in de Kempen (onder Eindhoven) bijvoorbeeld wees uit dat de woningmarkt voor senioren vrijwel compleet op slot zit (Rabobank de Kempen, 2014). Lokale inventarisatie van woonbehoeften is dus noodzakelijk waarbij de vitaliteit van een gebied breed in kaart moet worden gebracht en gezocht moet worden naar oplossingen die voor elke lokale situatie uniek zal zijn.

• In onze visie zal geen enkele partij in staat zijn om deze transformatie alleen voor elkaar te krijgen. Bewoners zullen initiatief moeten nemen om hun wensen te realiseren. Zorginstellingen en corporaties moeten lef en ondernemerschap tonen om hun vastgoed gericht te ontmantelen en opnieuw op te bouwen. Verzekeraars en financiële investeerders moeten bereid zijn de (financiële) ruimte en langere termijn garanties te bieden die vernieuwing mogelijk maken en niet alle risico’s af te wentelen op de instellingen. Gemeentes moeten randvoorwaarden creëren in termen van regelgeving en lokale dienstverlening op basis van continuïteit van ondersteuning voor haar burgers.

Met name die laatste factor gaat van doorslaggevend belang zijn. Samenwerking is nodig waarbij iedereen bereid is naar een goede balans te zoeken tussen eigen belang en gemeenschappelijk belang. We praten dan over de vorming van zogenaamde eco-systemen (Idenburg & Schaik, 2013) in plaats van de met name vanuit de marktwerking gestimuleerde ego-systemen waarin partijen vooral gericht zijn op eigen groei en winstgevendheid. Een dergelijk samenwerkings verband zal in de eerste plaats een goede regio-scan moeten uitvoeren om de kwalitatieve en kwantitatieve mismatch naar de toekomst in kaart te brengen om vervolgens een gezamenlijke vastgoedstrategie te bepalen.

Tot slotWe weten wat het vraagstuk en probleem is. De vraag is of we met z’n allen gaan wachten totdat de eerste VVT-instellingen failliet gaan of nog erger er echt schrijnende gevallen van kwetsbare ouderen zijn die langdurig in een huis wonen terwijl zij dit eigenlijk niet meer kunnen of de wachtlijsten onacceptabel lang zijn geworden voordat we in actie komen.

18

Wij roepen alle betrokkenen op om nu actie te onder-nemen op basis van visie en gedeelde verantwoordelijk-heid en zo te voorkomen dat je straks in crisis moet gaan acteren. De grootschalige kapitaalvernietiging die hier anders het gevolg van gaat zijn komt uiteindelijk terecht op de schouders van de belastingbetaler met de kwetsbare oudere als belangrijkste gedupeerde. Want die is dan niet alleen zijn geld kwijt maar heeft dan ook nog steeds geen dak boven zijn hoofd. De vraag is welke partij het eerst zijn nek echt uit wil steken. Wie durft zijn (maatschappelijke) verantwoordelijkheid te nemen?

BronvermeldingIdenburg PJ & Schaik, M. van (2010), Diagnose 2025, over de toekomst van de Nederlandse Gezondheidszorg (6e druk), Schiedam: Scriptum.

CBS Bevolkingsstatistiek (2015), Bevolkingsprognose 2013-2060.

Duin, C. van, Huisman, C., Jong, A. de & Stoeldraijer, L. (2013). Regionale prognose 2013-2040. Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving en Statistics Netherlands.

Campen, C. van (2011). Kwetsbaar alleen, Den Haag: Sociaal en Cultureel Planbureau.

Galen, J. van, Poulus, C. & Willems, J. (2013). Monitor investeren voor de toekomst 2012, Delft: ABF research.

Cure

Care

Kwalitatief

Kwantitatief

ZZP 1-3 extramuralisering 30%

Kortereligduur

Innoveren bestaande zorgprocessen

Ontwikkelen nieuwe woon-zorgconcepten

Aanpassen bestaande woningen

technologie voor langer zelfstandig wonen

Vergroting van de woonkwaliteit

FIGUUR 3

Divers aanbod van woonconcepten

Nederlandse Zorg autoriteit. (2012). Scheiden 5 van Wonen en Zorg in de AWBZ.

Raad voor de leefomgeving en infrastructuur. (2014). Langer zelfstandig: een gedeelde opgave van wonen, zorg en welzijn, Den Haag: Rli.

Actiz. (2014). Rapport Sluiting Verzorgingshuizen.

Franke, H., Leens, R. & Ridder, S. de (2013). Afwaardering in 2012 verdubbeld. BoardRoom ZORG, 6, pp 28-30.

EY. (2015). Barometer Nederlandse Gezondheidszorg 2015.

Centraal Fonds Volkshuisvesting. (2015). Themaonderzoek Zorgvastgoed, Baarn: CFV.

Cofinimmo. (2014). Jaarlijks financieel verslag 2014, Brussel.

Platform 31. (2015). Transformatie Zorgvastgoed, tien praktijkvoorbeelden

Rigo Research. (2011). Het tweede begin, meer doen met bestaand vastgoed in de zorg.

Rabobank de Kempen i.s.m. Bebright. (2014). Vitale kernen, Vitale Kempen.

19SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 15

Zorgvastgoed: van noodzakelijke kostenpost naar strategisch bedrijfsmiddelDoor de huidige samenstelling en de

toekomstige opbouw van de bevolking

(dubbele vergrijzing) wordt voorspeld

dat de langdurige zorg onbetaalbaar

wordt. Daarom heeft de overheid een

aantal ingrijpende maatregelen

getroffen om deze groei in te dammen.

Deze maatregelen hebben als gevolg

dat zorginstellingen in toenemende

mate risico’s gaan lopen over hun

vastgoedportefeuille. Tegelijkertijd

maken de corporaties als natuurlijke

bondgenoot van de zorginstellingen

terugtrekkende bewegingen als gevolg

van de nieuwe woningwet. Dit noopt

zorginstellingen om het professioneel

vastgoedmanagement zelf ter hand te

nemen.

Dit artikel schetst eerst de veranderingen in de zorg en de wereld van corporaties. Daarna komen de voordelen van professioneel vastgoedmanagement aan de orde. Het artikel sluit met de strategische overweging om vastgoedmanagement zelf te doen of juist uit te besteden.

ing. G. Bakker, MRE1

Gerard Bakker is opgeleid als bouwkundige en ruim 20 jaar actief in het commercieel propertymanagement, waarvan de laatste 7 jaren jaar als directeur van MVGM Woningmanagement. In 2009 voltooide hij de MRE studie met een onderzoek naar strategische beleidsvorming van gemeentelijk vastgoed met bijzondere aandacht voor de uitbesteding van operationele taken.

ir. G. Müller, MRE 2

George Müller helpt als zelfstandig vastgoedeconoom zorginstellingen bij strategische vastgoedvraagstukken. Hij is auteur van de publicaties “Bouwen is vooruit zien” van de Regieraad Bouw en “Rekenen aan Zorgvastgoed” van het kenniscentrum Wonen en Zorg van Aedes-Actiz. Daarnaast is hij cursus coördinator van het Instituut voor Vastgoed en Duurzaamheid en is hij Voorzitter van de Raad van Toezicht van stichting de Haardstee een instelling voor mensen met een verstandelijke beperking.

1 2

Veranderingen in de zorgOm de groeiende druk van de zorg op de overheidsfinanciering terug te dringen zijn een drietal maatregelen getroffen door de overheid• Invoering Normatieve Huisvestingscomponent• Scheiden van wonen en zorg / extramuralisering• Decentralisatie naar gemeenten: WMO

Invoering Normatieve HuisvestingscomponentSinds 2011 wordt stapsgewijs de vergoeding van zorgvastgoed omgezet van de risicoloze nacalculatie naar de zogenaamde Normatieve Huisvestingscompo-nent. Het belangrijkste verschil is dat bij de nacalculatie de daadwerkelijke vastgoed gerelateerde kosten werden vergoed en dat de NHC juist gekoppeld is aan cliënten en onderhandelbaar is. Bij de NHC is er dus voor het eerst sprake van risico’s in de vorm van leegstands-risico’s en risico’s op tariefsaanpassingen.

Scheiden van wonen en zorg/extramuraliseringÉén van de oplossingsrichtingen van de overheid om de zorg betaalbaar te houden is het scheiden van wonen en zorg. Dit houdt in dat cliënten zelf voor hun woonruimte en maaltijden zorgen en dat daarbij eventueel noodzakelijke ambulante 'zorg op maat' geleverd wordt. De essentie van scheiden van wonen en zorg is een contractuele scheiding tussen wonen, zorg en service: klanten hebben afzonderlijke huur-contracten, zorgcontracten en serviceabonnementen, waarbij de afname van zorg en van serviceplus niet zijn gekoppeld aan het huren van een woning. Scheiden van wonen en zorg is niet alleen bedoeld voor ouderen, maar ook voor chronisch zieken, gehandicapten en GGZ-patiënten en -cliënten.

20

Het verschil voor de cliënt is als volgt:• Intramurale setting

In de intramurale setting wonen met zorg maakt de functie verblijf een integraal onderdeel uit van het zorgzwaartepakket. Het vastgoed wordt dus betaald vanuit de zorgfinanciering. In ruil hiervoor levert de cliënt een deel van zijn inkomsten in in de vorm van een eigen bijdrage.

• Scheiden van wonen en zorg Bij het scheiden van wonen en zorg ontvangt de cliënt slechts een bijdrage voor de zorg en wordt geacht zelf zijn huisvesting af te rekenen in de vorm van huur aan de zorginstelling of corporatie.

Decentralisatie naar gemeenten: WMOOp basis van het Regeerakkoord van het kabinet Rutte II kregen gemeenten sinds dit jaar een groot aantal extra taken binnen het sociaal domein. Zo zijn zij verantwoordelijk voor de Jeugdzorg en het nieuwe stelsel van passend onderwijs. In deze decentralisatietendens past ook de zorg en ondersteuning. Gemeenten worden geacht de regiefunctie dicht bij de burger vorm en inhoud te geven. De gemeente en de burger gaan samen in gesprek waarbij de individuele behoeften en mogelijkheden centraal staan, in plaats van de beperking of de zorgvraag. Daarbij wordt allereerst bepaald wat de mogelijkheden van de burger zelf zijn om door eigen regie met hulp van de sociale omgeving te voorzien in zijn ondersteuningsbehoefte.

Consequenties voor zorgvastgoedDe bovengenoemde veranderingen in de zorg hebben vergaande consequenties voor de exploitatie van vastgoed dat in bezit is van de zorginstellingen. Dat is niet voor het eerst. Het jaar 2001 vormde ook een waterscheiding qua beleid. In dat jaar werden de verzorgingshuizen overgeheveld naar de AWBZ en kwamen de bouw en de exploitatie onder het bereik van de Wet Ziekenhuisvoorzieningen (WZV) en het bouwregime te vallen. Tevens werd in 2001 een zesde prestatieveld toegevoegd aan het Besluit Beheer Sociale Huursector. Op grond van artikel 12b BBSH worden woningcorporaties sindsdien geacht een bijdrage te leveren “aan het volgens redelijke wensen tot stand brengen van huisvesting voor ouderen, gehandicapten en personen die zorg of begeleiding behoeven”. De wijziging van het BBSH heeft geleid tot een intensivering van de samenwerking tussen corporaties en zorginstellingen. Corporaties bezitten circa 47% van alle eenheden in verzorgingshuizen.

Inmiddels beperkt de samenwerking van woningcorporaties en zorginstellingen zich niet meer tot de traditionele vormen van zorg, maar zijn er tal van nieuwe zorgconcepten ontwikkeld, zoals woon-zorgzones, wijkservicecentra, lokale loketten en zorghotels. De nadruk ligt daarbij op het wijkgericht aanbieden van producten op basis van scheiden van wonen en zorg. Door de intensieve samen-werking worden corporaties en zorginstellingen wel beschouwd als ‘natuurlijke bondgenoten’. Deze kwalificatie vloeit voort uit het feit dat er sprake is van een wederzijdse afhankelijkheid tussen corpo-raties en zorginstellingen om de eigen strategische doelstellingen te verwezenlijken. Zorginstellingen zien in corporaties een partner die kennis van vastgoed combineert met de bereidheid om tegen een laag rendement zorgvastgoed te ontwikkelen en te exploiteren.

Corporaties zien op hun beurt in zorginstellingen, dit als afgeleide van hun primaire taak, een mogelijkheid huisvesting te bieden aan hulpbehoevenden die uit de aard van de zaak vaak minder draag krachtig zijn. De historische opdracht, de maatschappelijke betrokkenheid en de inkomenszekerheid speelt hierbij voor de corporaties zeker een rol. Geconcludeerd kan daarom worden dat, als een zorginstelling overweegt het vastgoedmanagement of –exploitatie uit te besteden, het primaat tot nu toe ligt bij de woningcorporaties.

Met de invoering van de nieuwe Woningwet per 1 juli 2015 worden corporaties echter beperkt in hun taken. Corporaties moeten zich, uitzonderingen daargelaten, richten op de exploitatie van sociale huurwoningen in het eigen werkgebied. Dat leidt er toe dat de banden met zorginstellingen die soms al decennia bestaan zullen worden doorgesneden. De praktijk laat dat inmiddels zien in opzeggingen van beheerovereen-komsten en de benadering van propertymanagers anders dan woningcorporaties. We kunnen gerust spreken van een tweede waterscheiding.

Veel aanbieders van intramurale zorg zijn tevens eigenaar van het vastgoed dat voor de zorg wordt ingezet. De hierboven genoemde tweede stelsel-wijziging (scheiding van wonen en zorg) leidt er toe dat de aandacht voor vastgoed sterk is toegenomen. Bezit van vastgoed brengt kosten, risico’s en een fors beslag op het vermogen met zich mee en kan daardoor de kwaliteit en de omvang van de noodzakelijke zorg –immers de kernactiviteit- beïnvloeden. Professioneel, resultaatgericht vastgoedmanagement is daarom een must.

Resultaatgericht vastgoedmanagementEigenaren van zorgvastgoed moeten hun weg in het nieuwe vastgoedlandschap zoeken. Deze gedwongen zoektocht naar een andere deskundige partij die de vastgoedtaken op zich kan nemen is ook het uitgelezen moment om zich te (her)bezinnen op de rol van vastgoed binnen de zorginstelling. Centraal staat daarbij de vraag op welke wijze het vastgoed bijdraagt aan de doelen van de zorginstelling. De vergelijking met ondernemingsvastgoed dringt zich hier op. Ook in die sector vond een omslag in denken plaats; van vastgoed als noodzakelijke kostenpost naar strategisch bedrijfsmiddel. Als aanzet om de toegevoegde waarde van ondernemingsvastgoed te duiden, heeft prof. H. de Jonge van de Technische Universiteit Delft zeven elementen van toegevoegde waarde beschreven, die bijdragen aan de transformatie van ondernemings-vastgoed vanuit de perceptie als een noodzakelijk kwaad (kostenpost) naar een perceptie als volwaardig bedrijfsmiddel (de Jonge, 2002).

21SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 15

Uitbesteden: ja of nee? Zowel in de zeven toegevoegde waarden van de Jonge als in het REAM model speelt het aspect ‘kosten resp. optimalisatie huis-vestings lasten’ een belangrijke rol; tot voor kort het domein van de woningcorporaties als natuurlijke partner. Juist nu het zo nodig is ontstaat op dit punt een vacuüm. Vastgoedbeleggers springen in het gat dat de corporaties achterlaten en zien zorgvastgoed als een nieuwe interessante beleggingscategorie. Diverse institutionele vastgoedbeleggers kennen inmiddels op zorgvastgoed gespecialiseerde afdelingen. In het spoor van de beleggers doen de commerciële vastgoedmanagers hun intrede in zorgvastgoed. Deze dienstverleners kennen een lange traditie van sturen op efficiency, risicobeheersing, kosten, opbrengsten en kwaliteit en kunnen daarmee een significante bijdrage leveren aan één van de belangrijkste en, in de tijd gezien, eerste beleidsthema’s.

In het algemeen geldt dat ondersteunende processen op operationeel niveau zich lenen voor uitbesteding. In eerste instantie wordt bij uitbesteding vaak gedacht aan onderhoud van gebouwen. Maar ook bij verhuur of verkoop, administratie en (digitale) communicatie wordt veel externe deskundigheid ingeschakeld met een hoog kennisniveau. De commerciële vastgoedmanagers danken hun bestaan zelfs aan het uitbesteden van taken door vastgoedeigenaren en ook deze sector heeft zich inmiddels ontwikkeld tot een specialis-tisch werkveld. Uitbesteding van vastgoedtaken aan een commerciële partij door eigenaren van maatschappelijk vastgoed zoals zorginstel-lingen is echter omgeven met koudwatervrees. Het is daarom belangrijk goed inzicht te hebben in de belangrijkste motieven voor uitbesteding.

De meest genoemde motieven om tot uitbesteding over te gaan zijn (Silvius, 2005):• Kostenbesparing, bundeling van middelen en expertise in

een gespecialiseerde organisatie biedt efficiencyvoordelen en daardoor tot kostenverlaging.

• Kostenbeheersing, voorspelbaarheid en beheersbaarheid van kosten is van belang voor de bestuurbaarheid van een organisatie.

• Kostenflexibilisering, dit betreft het op efficiënte wijze opvangen van piekbelastingen, de aanpasbaarheid aan de ‘bedrijfsdrukte’.

• Managementfocus, concentratie op de kerntaak en kernkwaliteit, met daardoor de mogelijkheid zich te richten op de toegevoegde waarde.

(1) Productiviteit verhogen (1) Locatieselectie

(2) Werkplekinnovatie

(3) Vasthouden menselijk kapitaal

(2) Kosten reduceren (4) Werkplekkosten

(5) Huisvestingslasten

(6) Facilitaire kosten

(7) Benchmarking

(8) Ondernemingsfinanciering

(3) Risico beheersen (9) Inflexibiliteit vastgoedportfolio

(10) Locatieselectie

(11) Waarderisico

(12) Werkomgeving

(13) Milieu aspecten

(14) Ontwikkelingsproces

(4) Waarde verhogen (15) Acquisitie en afstoot van vastgoed

(16) (Her)ontwikkeling van vastgoed

(17) Marktanalyse

(5) Flexibiliteit bevorderen (18) Organisatorische flexibiliteit

(19) Financiële flexibiliteit

(20) Technische flexibiliteit

(6) Cultuur ondersteunen (21) Werkplekinnovatie

(22) Communicatie

(7) PR&Marketing ondersteunen (23) Imago

(24) Verkooppunten

(25) Verkoopstrategie

In de onderstaande tabel worden aan de linkerzijde de zeven toegevoegde waarden van De Jonge beschreven, in de rechterkolom staan de concrete toepassingen.

FIGUUR 1

REAM model (Fritzsche & Winters, 2004)

nulmeting

optimalisatiehuisvestings -lasten

korte termijn middellange termijn

lange termijntijd

waardegenererendvermogen

optimalisatie kapitaalbeslag

optimalisatie vastgoedwaarde

1

2

3

4

Het ontwikkelen van een vastgoed strategie is een proces. In dit verband is het REAM model (Real Estate Asset Management) goed toepasbaar. Dit -en vergelijk bare modellen- wordt gebruikt in diverse vastgoed sectoren om tot een gestructureerde beleidsontwikkeling te komen. Het model laat zie hoe het de financiële waarde van vastgoed kan worden geoptimaliseerd op de korte, de middellange en de lange termijn. Na de zogenaamde ‘nulmeting’ worden drie sporen onderkend:• Spoor 1: het optimaliseren van de

huisvestingskosten (operationeel beleidsniveau).• Spoor 2: het optimaliseren van het kapitaalbeslag

(tactisch beleidsniveau).• Spoor 3: het optimaliseren van de vastgoedwaarde

(strategisch beleidsniveau)

TABEL 1

Toegevoegde waarden die bijdragen aan de transformatie van ondernemingsvastgoed (de Jonge, 2002)

22

• Toegang tot expertise, dit speelt met name bij technisch complexe ondersteunende processen (bijvoorbeeld ICT, propertymanagement).

• Toegang tot technologie, in samenhang met het voorgaande is het praktisch onmogelijk om de voortgaande technologische ontwikkeling zelfstandig bij te houden.

• Centralisatie en standaardisatie, om een efficiënte uitvoering van de uitbestede taak mogelijk te maken zal de dienstverlener een aan aantal voorwaarden stellen op het gebied van systemen en beschikbaarheid van gegevens.

• Verzakelijking interne relaties, het ‘informeel even iets regelen’ zal verminderen. Minder uitzonderingen verstoren het proces en de beschikbare middelen.

• Uitvoeringsvermogen, het belang van het uitbestede ondersteunende proces kan dermate belangrijk zijn (denk aan ICT) dat sturing en beïnvloeding door de uitbesteder van de dienstverlener van cruciaal belang wordt.

• Balansverkorting, met als doel het verfraaien van financiële ratio’s, afhankelijk van het bedrijfsresultaat of de vooruitzichten.

In deze opsomming is al de koppeling zichtbaar met belangrijke actuele beleidsthema’s van zorginstellingen, zoals ‘kostenbeheersing’ en ‘uitbesteding’. Ook is eenvoudig in te zien dat andere genoemde overwegingen ook bij zorginstellingen een rol zullen spelen. Redenerend vanuit de gedachte dat vastgoedexploitatie geen kerntaak is zijn overwegingen om tot uitbesteding over te gaan zoals ‘toegang tot expertise’, ‘manage-ment focus’ en ‘uitvoeringsvermogen’ eenvoudig te plaatsen.

Hoewel de voordelen voor professioneel vastgoed-management evident zijn, aarzelen veel zorginstellingen om (delen van) het beheer uit te besteden. Immers, uitbesteding kan ook verlies van kennis of competenties betekenen en spelen aspecten als vertrouwelijkheid van informatie afhankelijkheid van een leverancier een rol. Maar zolang de uit te besteden processen of diensten geen betrekking hebben op de kernactiviteiten, maar daaraan ondersteunend zijn, zou (gedeeltelijke) uit -besteding de instelling juist kunnen helpen zich te focussen op haar kerntaken.

Daarom is een interactief beslisinstrument ontwikkeld om zorginstellingen te helpen om een rationele beslissing te nemen over het al dan niet uitbesteden van vastgoedmanagement. Hierbij helpen objectieve vragen de instelling met een gefundeerd antwoord op de vraag in welke mate zij vastgoedmanagementtaken kunnen en willen uitbesteden. In de praktijk blijkt dan dat instellingen vaak meer geneigd zijn tot uitbesteding dan ze aanvankelijk dachten.

BronvermeldingFritszche & Winters. (2004). REAM model.

Silvius, G.A.J. (2005). Management executive, januari 2005.

Jonge, H. de (2002). De ontwikkeling van Corporate Real Estate Management. Real Estate. jaargang 2002 nr. 11

FIGUUR 2

Voorbeeld interactief beslisinstrument voor keuze van uitbesteden (bron: MVGM)

1. Alles zelf doen

22 38 50 36 38

2. Disciplinaire uitbesteding property-management

3. Gehele uitbesteding property-management

4. Gedeeltelijke uitbesteding asset-management

5. Advisering portfolio- en asset -management

Ik wil de focus houden op mijn kernactiviteit

Ik wil flexibel zijn in mijn FTE's

Ik wil toegang tot specialistische kwaliteit

Ik wil niet afhankelijk van derden zijn

Ik wil graag direct contact met huurders houden

Locale verbindingen vind ik belangrijk

Volatiliteit van kosten wil ik vermijden

Ik wil schaalvoordelen behalen

Ik wil volledige controle houden op mijn vastgoed

Ik wil snel kunnen anticiperen

Oneens Neutraal Eens

Oneens Neutraal Eens

Oneens Neutraal Eens

Oneens Neutraal Eens

Oneens Neutraal Eens

Oneens Neutraal Eens

Oneens Neutraal Eens

Oneens Neutraal Eens

Oneens Neutraal Eens

Oneens Neutraal Eens

23SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 15

Het perspectief van zorgvastgoed in de beleggings-portefeuilleEerder dit jaar concludeert het

Economisch Instituut voor de Bouw

(van Elp & Konings, 2015) dat de

omstandigheden om in zorgvastgoed

te beleggen verbeteren. Zorgvastgoed

kan volgens hen uitgroeien tot een

volwaardige assetcategorie in de

portefeuille van institutionele

beleggers. In internationaal perspectief

is zorgvastgoed al een volwassen

beleggingscategorie (de Baaij, 2015).

De omvangrijke beleggings- en

transactievolumes in de Angelsaksisch

georiënteerde landen bevestigen dit.

In Nederland is het eigendom van

zorgvastgoed historisch gezien het

werkterrein van zorginstellingen en

corporaties. Het doelbewust beleggen

in zorgvastgoed door institutionele

beleggers komt pas de laatste jaren

voorzichtig op gang, alhoewel het

aantal actieve partijen en

beleggingsvolume nog beperkt is.

Het zorgvastgoed kent vele verschijningsvormen met verschillende achtergronden op het gebied van financiering en toekomstperspectief. De veranderingen in het zorglandschap, met name in de langdurige zorg, hebben tot gevolg gehad dat er voor beleggers een nieuwe uitgangssituatie is ontstaan met nieuwe kansen en bedreigingen. Kenmerkend voor een nieuwe beleggingsmarkt is het gebrek aan referentiedata. Ook omtrent zorgvastgoed is het historische bewijs van beleggingsrendementen en risico’s nog niet geleverd. In dit artikel wordt de toegevoegde waarde van zor g-vastgoed in de beleggingsportefeuille aangegeven in termen van rendement en risicoverhouding.

Segmentering en beleggingskarakteristieken van zorgvastgoed Omdat zorgvastgoed een containerbegrip is voor uiteenlopende typen vastgoed is het belangrijk een eenduidige segmentering te hanteren. De segmentering hangt tevens samen met de beleggingskarakteristieken van het betreffende type zorgvastgoed. Binnen het ‘care-segment’ is het extramurale zorgvastgoed zeer sterk gerelateerd aan wonen. Met name bij ‘levensloop-bestendig wonen met zorg binnen handbereik’ zijn de scheidslijnen met ‘regulier’ woonvastgoed zeer dun. Het meest recente bouwbesluit maakt nieuwbouwwoningen immers vaak al (bijna) levensloopbestendig. Het verschil met ‘echte’ levensloopbestendige woningen zit hem in de extra voorzieningen die het leveren van zorg mogelijk maken. De mogelijkheid tot een douchelift in de bad -kamer, een extra rolstoelbestendig toilet en diverse vormen van domotica zijn voorbeelden die een woning pas echt levensloopbestendig maken. Voor ‘particuliere woonzorg’ is de zorgcomponent veel nadrukkelijker aanwezig. Vaak is zelfs sprake van bewoners met een zwaardere of intramurale zorgindicatie. In alle gevallen is sprake van zelfstandig wonen waarbij de bewoner zelf verantwoordelijk is voor de financiering van de huisvesting. Zorg is ‘slechts’ een dienst die geleverd wordt in het vastgoed en varieert in beschikbaarheid en intensiteit. Institutionele beleggers richten zich binnen dit segment met name op woningen met een huurniveau boven de liberalisatiegrens.

drs. J. de Baaij, MSREJoost de Baaij werkt als senior research analist bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Hij houdt zich voornamelijk bezig met strategische visies en marktanalyses op het gebied van zorgvastgoed en winkelvastgoed. Syntrus Achmea Real Estate & Finance belegt, financiert en ontwikkelt vastgoed ten behoeve van beleggingsportefeuilles van Nederlandse pensioenfondsen. Sinds 2008 is Syntrus Achmea Real Estate & Finance ook actief in het ontwikkelen, verwerven en beheren van zorgvastgoed.

24

De vraag naar extramurale zorgwoningen heeft een extra vlucht gekregen door het overheidsbeleid waarbij het ‘scheiden van wonen en zorg’ centraal stond. Mensen met een lagere zorgindicatie kunnen niet meer terecht in de traditionele verzorgingstehuizen, omdat de vergoeding voor huisvesting door de overheid is weggevallen. Ook de mogelijkheid om zorg thuis geleverd te krijgen door bijvoorbeeld persoonsgebonden budgetten (PGB) of het volledig pakket thuis (VPT) zijn belangrijke drijvers achter de vraag naar extramurale zorgwoningen.

FIGUUR 1

Segmentering Nederlandse markt voor zorgvastgoed (CBRE & Syntrus Achmea, 2015)

Het scheiden van wonen en zorg heeft tevens voor een duidelijke afbakening gezorgd voor intramuraal zorgvastgoed. Mensen met een zorgzwaartepakket (ZZP) van 5 of hoger kunnen in een intramurale instelling de zorg krijgen die ze nodig hebben. Via de nationale huisvestingscomponent (NHC) krijgen zorginstellingen van de overheid een vergoeding voor de huisvesting van cliënten. Binnen de intramurale zorg wordt onderscheid gemaakt tussen verpleging (bijv. ouderenzorg, herstelzorg of dementie), gehandicaptenzorg en geestelijke gezondheidszorg. Ook jeugdzorg kan een intramurale vorm van zorgvastgoed zijn die in figuur 1 niet specifiek als categorie is opgenomen. Beleggers kunnen investeren in intramuraal zorg-vastgoed waarbij een zorginstelling meestal als hoofdhuurder optreedt. Er bestaat een zeker risico dat de huisvestingsvergoeding voor cliënten met een zwaardere indicatie in de toekomst verandert. Vanwege oplopende zorgkosten door vergrijzing kan de overheid besluiten de vergoeding te verlagen of het principe van scheiden van wonen en zorg ook naar delen van de zwaardere zorg door te trekken. Voor beleggers zijn de fysieke kenmerken van het intramurale zorgvastgoed dan ook vaak van belang. Is het vastgoed bijvoorbeeld makkelijk te transformeren tot woningen? Op een situatie waarin de bestaande (verouderde) verzorgingstehuizen met leegstand te kampen hebben zitten institutionele beleggers niet te wachten. Ook in het cure-segment wordt geïnvesteerd door beleggers. Dit segment is grofweg op te delen in eerstelijns, tweedelijns en derdelijns zorg. De tweede- en derdelijn betreffen de algemene ziekenhuizen, specialistische klinieken en academische ziekenhuizen. De eerstelijn is veel breder en bestaat onder meer uit huisartsen, apotheken en tandartsen. Ook functies zoals fysiotherapeuten, verloskundigen, diëtisten en podotheurapeuten behoren tot de eerstelijns zorg. Deze functies clusteren zich in toenemende mate in gezondheidscentra met een totaalpakket aan diensten. Steeds vaker zien we ook functies uit de tweedelijn zich vestigen in deze

gezondheidscentra. Het gaat dan bijvoorbeeld om poliklinieken of specialistische behandelingen. We spreken dan ook wel van ander halve lijnscentra. De financiering van de curatieve zorg loopt veelal via de Zorgverzekeringswet (Zvw), alhoewel voor steeds meer functies aanvullend moet worden verzekerd. In het cure-segment is steeds meer sprake van een huisvestingsbekostiging op basis van het aantal behandelde patiënten en daarmee een toenemende marktwerking. De verwachting bestaat dat kwaliteit van geleverde zorg een steeds sterkere rol gaat spelen in de keuze van niet alleen de cliënt, maar ook het zorgkantoor. Kwalitatief goede huis vesting kan een rol spelen in het leveren van kwalitatief goede zorg. Vanwege de toenemende marktwerking vertonen huurcontracten binnen dit segment in toe nemende mate karakteristieken van winkels of bedrijfsruimten.

Huidig landschap zorgbeleggingen in NederlandWanneer transactiegegevens uit de laatste jaren worden bestudeerd (CBRE & Syntrus Achmea, 2015) dan blijkt dat circa 75% van het beleggingsvolume in het care-gerelateerde segment plaatsvindt. In cure wordt met 25% tot op heden minder geïnvesteerd. De markt van investeerders is nog relatief klein. Slechts een handvol Nederlandse investeerders en een paar buitenlandse partijen zijn momenteel actief in het Nederlandse zorgvastgoed. De demografische ont wik-kelingen en een toenemende marktwerking in de zorg als gevolg van gewijzigd politiek beleid zijn belangrijke argumenten om te willen investeren in zorgvastgoed. Steeds meer beleggers zijn daarom bereid investe-ringen te doen in zorgvastgoed. Sommige beleggers zijn terughoudend omdat zorgvastgoed zich in het verleden nog niet heeft bewezen als beleggings-categorie. Er zijn geen historische rendementscijfers beschikbaar waarop beleggers hun investerings-beslissingen kunnen baseren. Dat hangt natuurlijk samen met het feit dat zorgvastgoed een jonge assetclass is. En niet in de laatste plaats omdat er met de recentelijke herstructureringen in de zorg eigenlijk een geheel nieuw landschap is ontstaan. Om die omissie gedeeltelijk in te vullen kunnen de beleggings-karakteristieken van de verschillende segmenten in zorgvastgoed vergeleken worden met bestaande vast-goedsegmenten zoals winkels, woningen, kantoren en bedrijfsruimten. Zo kunnen levensloopbestendige woningen bijna geheel aan reguliere woningen worden gerelateerd, terwijl er bij intramurale zorg ook sprake is van beperkte winkel- en kantoorkarakteristieken. Eerstelijns zorgcentra hebben weer een sterke relatie met de beleggingskarakteristieken van winkels en bedrijfsruimten terwijl meer ziekenhuis georiënteerd zorgvastgoed sterk gerelateerd is aan kantoren. Met deze traditionele vastgoedsegmenten kan een afgeleide reeks van rendementen en risico’s voor zorgvastgoed worden gemaakt. In een interne studie van Syntrus Achmea Real Estate & Finance (Van Wetten, 2015)zijn met deze afgeleide reeks verschillende scenario s berekend die de toegevoegde waarde van zorg-vastgoed in een beleggingsportefeuille onderbouwen.

Gezondheidscentra, huisartsenpraktijken, tandartspraktijken, e.d.

Ziekenhuizen en specialistische ziekenhuizen

Academische ziekenhuizen

Levenloopbestendige woningen

Extramuraalzorgvastgoed

Care

Zorgvastgoed

Cure

Intramuraal zorgvastgoed

Eerstelijns zorg

Tweedelijns zorg

Derdelijns zorg

Seniorenwoningen - Aanleunwoningen en serviceflats

Woonzorgcomplex

Particuliere woonzorg

Verpleging en Verzorging (VV) - verpleging (ZZP4+)

Gehandicaptenzorg (VG)

Geestelijke gezondheidszorg (GGZ)

25SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 15

Rendementen en risico s van zorgvastgoedMet behulp van historische rendementen van de bestaande vastgoedsectoren, en de daaruit afgeleide rendementsreeks van zorgvastgoed, kan de relatieve positie van zorgvastgoed in de periode 1985-2014 worden bepaald (figuur 2).Uit deze analyse blijkt dat zorgvastgoed uitstekende resultaten behaald zou hebben als deze beleggingscategorie zou bestaan uit een combinatie van verschillende typen zorgvastgoed met verschillende beleggingskarakteristieken. De rendement/risico-verhouding is, na winkels, de hoogste van alle vastgoedsegmenten. Hoewel het rende-ment niet het hoogste is van alle vastgoedsegmenten, is het risico (volatiliteit) relatief laag. Dit is consistent met de aanname dat zorgvastgoed een lage gevoeligheid heeft voor economische drivers wat een grotere rol speelt bij andere vastgoedsegmenten.

De herstructureringen in de zorg hebben laten zien dat er grote structurele wijzigingen kunnen optreden die het beleggingsperspectief van vastgoed compleet kunnen veranderen. Bij het bepalen van de ideale beleggingsportefeuille moeten dus ook toekomstige verwachtingen worden meegenomen zoals het internetshoppen op de winkelmarkt, het overaanbod in de kantorenmarkt en het vrijere huurbeleid in de woningmarkt. Zorgvastgoed kent juist forse groeiperspectieven vanwege vergrijzing en de verouderde voorraad. Daarnaast zijn economische groei, de lange rente en inflatie belangrijke determinanten van de rendementen op vastgoed. Voor woningen en zorgvastgoed is ook het verloop van de huizenprijzen van belang. Met behulp van een multiple regressie kan de invloed van deze variabelen op het rendement worden vastgesteld. Wanneer deze regressieresultaten gecombineerd worden met economische prognoses en verwachte trends geeft dit een goede indicatie van het verwachte rendement en risico s voor de komende 20 jaar (figuur 3). Zorgvastgoed blijkt uitstekende vooruitzichten te hebben vergeleken met andere vastgoedsectoren. Het veronderstelde rendement is iets minder aantrekkelijk dan dat van woningen, maar het risico (volatiliteit) is beduidend lager.

Per saldo is de verhouding tussen rendement en risico voor zorgvastgoed naar verwachting het hoogst van alle sectoren.

Zorgvastgoed een waardevolle aanvulling op de beleggingsportefeuilleOm uiteindelijk de toegevoegde waarde van zorgvast-goed voor de beleggingsportefeuille te bepalen is een beleggingsportefeuille mét zorgvastgoed, en een porte-feuille zonder zorgvastgoed samengesteld. Hieruit blijkt dat het toevoegen van zorgvastgoed aan de optimale portefeuille positieve effecten heeft. De verhouding tussen rendement en risico verbetert met het toevoegen van zorgvastgoed, met name door een daling van het risico. Zorgvastgoed is dus een waardevolle aanvulling op de bestaande beleggingsportefeuille. Meer dan kantoren en bedrijfsruimten levert zorgvastgoed een bijdrage aan de diversificatie van de vastgoedportefeuille.

Afhankelijk van de wensen ten aanzien van rendement en risico kan de samenstelling van de zorgvastgoed-portefeuille worden bepaald. Met de meer care-gerela-teerde segmenten (levensloopbestendige woningen of intramurale zorgwoningen) vertoont de beleggings-portefeuille duidelijke woonkarakteristieken. Zorgvastgoed kan hiermee uitstekend als alternatief voor beperkt beschikbaar woonproduct dienen. Bij een overweging naar meer eerstelijns en ziekenhuis georiën -teerd zorgvastgoed (cure) kunnen met minder risico dan bestaande commerciële vastgoedsegmenten vergelijk-bare rendementen worden behaald. Zorgvastgoed is dan juist onderscheidend ten opzichte van beleggingen in woningen. Hoewel de toekomst niet te voorspellen is, zijn de vooruitzichten voor zorgvastgoed als toevoeging op de beleggingsportefeuille bemoedigend.

Bronvermeldingde Baaij, J. (2015). Zorgvastgoed internationaal volwassen beleggingsmarkt. Artikel verschenen in: Barometer Zorgvastgoed – Health Care Real Estate International. Een publicatie van Hanzehogeschool Groningen.

CBRE & Syntrus Achmea. (2015). Nog te verschijnen artikel van CBRE NL Healthcare en Syntrus Achmea Real Estate & Finance over transacties en rendementen in zorgvastgoed.

van Elp, M. & P. Konings (2015). Beleggen in zorgvastgoed – Perspectief voor beleggers. Amsterdam: Economisch Instituut voor de Bouw.

van Wetten, P. (2015). Toegevoegde waarde van zorgvastgoed. Amsterdam: interne studie Syntrus Achmea Real Estate & Finance.

Rendement / risico-ratio

ZorgBedrijfsruimtenKantorenWinkelsWoningen

Volatiliteit

Gemiddeldrendement

Rendement / risico-ratio

ZorgBedrijfsruimtenKantorenWinkelsWoningen

Volatiliteit

Gemiddeldrendement

FIGUUR 2

Schematische weergave rendement en risico per vastgoedsector, 1985-2014 (van Wetten, 2015)

FIGUUR 3

Schematische weergave ingeschat rendement en risico per vastgoedsector, 2015-2034 (van Wetten, 2015)

26

Zorgvastgoed in corporatiehandenWoningcorporaties spelen een belangrijke

rol op het gebied van zorgvastgoed

doordat zij ruim de helft van al het

zorgvastgoed in Nederland in handen

hebben. Het betreft voornamelijk

verzorgingshuizen en verpleeghuizen

waarin ouderen met een lichte dan wel

zware zorgbehoefte gehuisvest zijn.

Door stelselwijzigingen in de

corporatiesector, wijzigingen in de

zorgsector en demografische

ontwikkelingen staat de rol van

woningcorporaties op het gebied van

zorgvastgoed onder druk.

Met stelselwijzigingen in de corporatiesector, zoals de verhuurders-heffing en de invoering van de herziene Woningwet, beoogt de overheid marktverstoringen in de vrije sector weg te nemen en de risico’s voor maatschappelijk bestemd vermogen te beperken. In het kader hiervan wil de overheid dat corporaties zich gaan richten op hun kerntaak, het huisvesten van sociale doelgroepen. Corporaties die in het bezit zijn van zorgvastgoed staan daarnaast onder druk door de stelselwijzigingen in de zorgsector. Door bezuinigingen veranderen de financiële stromen rondom zorgvastgoed. De kapitaallastenvergoeding aan zorginstellingen verschuift van aanbodgericht naar prestatiegericht door de geleidelijke overgang op de normatieve huisvestingscomponent (NHC). Daarnaast worden ouderen met een lichte zorgbehoefte door de extramuralisering zelf verantwoordelijk voor hun huisvestingslasten. Ondertussen zet de vergrijzing in Nederland gestaag door, waarbij het aantal 80-plussers in 2040 zal zijn verdubbeld. Een trend die hiermee samenhangt is een groeiend aantal mensen met een chronische ziekte zoals dementie. Door deze demografische ontwikkelingen stijgt de vraag naar geschikte ouderenhuisvesting en verpleeghuizen.

G.A.J. Besier, MScGeertje Besier heeft de Master Real Estate Studies afgerond en is aansluitend daarop gestart bij de afdeling Healthcare van DTZ Zadelhoff. Haar afstudeer-scriptie heeft zij geschreven over de rol van woningcorporaties op het gebied van zorgvastgoed. Als vastgoedadviseur binnen DTZ Zadelhoff adviseert zij met het team zorgorganisaties, corporaties, beleggers en andere stakeholders op het gebied van zorgvastgoed. Deze vastgoedadviesdiensten richten zich voornamelijk op makelaardij, portefeuillemanagement en beleggingsadvies.

De veranderingen in het zorglandschapDe herziene Woningwet, de stelselwijzigingen in de zorg en de vergrijzing bepalen het toekomstige speelveld waar woningcorporaties die in het bezit zijn van zorgvast-goed mee te maken krijgen. De belangrijkste wijzigingen worden hierna kort benoemd.

De herziene WoningwetDe novelle van minister Blok en de daaropvolgende herziene Woningwet 2015 zorgt ervoor dat woning-corporaties DAEB- en niet-DAEB-activiteiten juridisch of administratief moeten splitsen. Onder DAEB-activiteiten vallen het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen waarbij de kale huurprijs onder de liberalisatiegrens van EUR 710,68 dient te liggen (prijspeil 2015). Onder niet-DAEB activiteiten vallen commerciële activiteiten, koopwoningen en huurwoningen boven de liberalisatiegrens. De libe-ralisatiegrens wordt per 1 januari 2016 voor drie jaar bevroren op het prijspeil van 2015. Het toezicht hierop vanuit de overheid wordt aangescherpt en gemeenten krijgen meer inspraak. De verhuur van een woning valt onder DAEB-activiteiten indien de huurder aan een van de volgende criteria voldoet:• Een huishoudinkomen van minder dan EUR 34.911,-

(prijspeil 2015);• Een zorgindicatiebesluit op basis van de Wet

langdurige zorg (Wlz). Hieronder vallen de zorgprofielen 4 (gedeeltelijk) en 5 tot en met 10.

• Een indicatiebesluit op basis van de Zorgverzekeringwet (Zvw) voor tenminste tien uur verzorging of verpleging aan huis per week gedurende een periode van minimaal een jaar.

Stelselwijzigingen in de zorgsectorDe belangrijkste stelselwijzigingen in de zorgsector zijn de invoering van de normatieve huisvestingscomponent en de extramuralisering van ouderen met een lichte zorgvraag. Deze zorgen ervoor dat een overgang plaatsvindt van aanbodfinanciering naar prestatiebekostiging.

27SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 15

Normatieve huisvestingscomponent De overgang van nacalculatie op de NHC betekent dat zorginstellingen alleen een kapitaallastenvergoeding krijgen indien sprake is van daadwerkelijk bezetting door de doelgroep. Door de extramuralisering wordt deze doelgroep beperkt tot cliënten met zorgprofiel 5 tot en met 10 en een gedeelte van zorgprofiel 4. De NHC-vergoeding betreft een landelijk uniform tarief waarvan de hoogte afhankelijk is van de zwaarte van de zorgindicatie. De NHC-tarieven voor verpleging en verzorging (waarvan het prijspeil 2015 vastgesteld is door de Nederlandse Zorgautoriteit) variëren voor zorgprofielen 4 (gedeeltelijk) tot en met zorgprofiel 10 van een gemiddelde vergoeding van EUR 745,- per maand tot een vergoeding van EUR 935,- per maand. Woningcorporaties dienen zich te realiseren dat meestal niet het volledige NHC-tarief aan huur kan worden afgedragen. Uit de NHC moet een zorginstelling onder andere de volgende lasten betalen: • de kapitaallasten voor verblijf;• kosten voor zorginfrastructuur;• instandhoudingsonderhoud.

Door de NHC neemt de afhankelijkheid van de geleverde zorgprestaties toe. De overheid beoogt hiermee zorginstellingen efficiënter te laten werken en de kwaliteit van de geleverde zorg te verhogen. Zorginstellingen waarbij de huurkosten aan woningcorporaties hoger liggen dan de NHC vergoeding willen de huur gelijk stellen aan wat haalbaar is op basis van de NHC-vergoeding. Indien huurprijzen lager liggen dan de NHC-vergoeding willen corporaties de huur verhogen.

ExtramuraliseringDe extramuralisering houdt in dat ouderen met zorgprofiel 1 tot en met 3 (en vanaf 2016 een gedeelte van zorgprofiel 4) verantwoordelijk worden voor hun eigen huisvestingslasten. Dit betekent voor zorginstellingen en woningcorporaties dat de gegarandeerde kapitaallastenvergoeding vanuit de overheid voor deze doelgroep wegvalt. Doordat ouderen langer thuis blijven wonen ontstaat er leegstand in verzorgingshuizen. Dit leegstandsrisico kan voor rekening komen van de woningcorporatie of de zorginstelling, afhankelijk van wie de woningen verhuurt. Lichtere vormen van zorg en ondersteuning uit de AWBZ zijn overgegaan naar de Wet maatschappelijke onder-steuning (Wmo) en de Zorgverzekeringswet (Zvw) en zwaardere vormen naar de nieuwe Wet langdurige zorg (Wlz). Voor mensen die al voor 2015 op basis van een AWBZ-zorgindicatie in een verzorgings-huis verbleven, geldt een overgangsregeling en blijft de situatie ongewijzigd.

Door de extramuralisering verdwijnen verzorgingshuizen in de toekomst en gaan zij grotendeels over in woon-complexen gericht op ouderenhuisvesting waarbij eventueel extra zorgvoorzieningen kunnen worden aangeboden. Als deze woningen voldoen aan de eisen voor een sociale huurwoning vallen ze onder DAEB-activiteiten. Bij de transformatie van verzorgingshuizen naar woon-zorgcomplexen kunnen de volgende risico’s ontstaan voor woningcorporaties: • Doordat het complex niet meer als een geheel

aan een zorginstelling wordt verhuurd, maar per woning rechtstreeks aan de bewoners ontstaat een debiteurenrisico;

• In veel gevallen dalen de huuropbrengsten voor woningcorporaties, doordat de kapitaallasten vergoeding vanuit de overheid aan zorginstellingen vaak hoger lag dan de huurprijs die voor een sociale woning gevraagd kan worden. De huurprijzen in een woon-zorgcomplex worden namelijk vastgesteld aan de hand van het woningwaarderingsstelsel en moeten onder de liberalisatiegrens (EUR 710,68 per maand, prijspeil 2015) liggen;

• Door dalende huurinkomsten kunnen problemen ontstaan bij het in stand houden van extra voorzieningen;

• Door de extramuralisering zullen ouderen met een lichte zorgindicatie en een inkomen boven de inkomensgrens niet meer in aanmerking komen voor een woning in een woon-zorgcomplex van een woningcorporatie.

“Woningcorporaties spelen een

belangrijke rol bij de vraag naar

geschikte huisvesting, die ontstaat door

de dubbele vergrijzing.”

Demografische ontwikkelingenNederland heeft te maken met een ‘dubbele vergrijzing’. Het aantal mensen van 65 jaar en ouder neemt de komende jaren sterk toe en daarnaast worden mensen gemiddeld steeds ouder. De behoefte aan zorgvastgoed in het algemeen en aan intramurale plaatsen in ver -pleeghuizen in het bijzonder zal hierdoor stijgen. Tussen 2015 en 2050 wordt verwacht dat:• Het aantal 65-plussers toeneemt van EUR 3 miljoen

naar EUR 4,7 miljoen (CBS);• Het aantal 80-plussers toeneemt van EUR 730.000

naar EUR 2 miljoen (CBS);• Het aantal mensen met dementie toeneemt van

260.000 naar 500.000 (KCWZ);

FIGUUR 1

Wijzigende vergoedingsstructuur door extramuralisering

ZZP 1 t/m 10Oude

regime

Nieuwe regime

Zorgprofiel 1 t/m 3 & gedeelte 4

Zorgprofiel 5 t/m 10 & gedeelte 4

Zorg en kapitaallasten vergoed vanuit AWBZ

Kosten voor lichte zorg vergoed via Wmo & Zvw

Kosten zware zorg vergoed via Wlz & kapitaallasten vergoed op basis van NHC

Huisvestingslasten voor eigen rekening van zorgbehoevende

28

De veranderingen op een rijDe wetswijzigingen in de corporatiesector, de wetswijzigingen in de zorgsector en de demografische ontwikkelingen hebben direct invloed op de markt voor zorgvastgoed. Hieronder wordt toegelicht in welke mate het speelveld hierdoor aan verandering onderhevig is en zal zijn.

Door de vaak lange procestijd bij het ontwikkelen van (zorg)vastgoed is het van belang dat corporaties nu al inspelen op de toekomstige behoefte aan zorgvastgoed en de ontwikkelingen in de markt. Het is daarom essentieel dat woningcorporaties, zorginstellingen, gemeenten en beleggers samenwerken om vraag en aanbod beter op elkaar aan te laten sluiten. Door het vaststellen van specifieke beleggingscriteria in het beleggingsbeleid kunnen corporaties richting geven aan de rol die ze willen innemen op het gebied van zorgvastgoed. Hierbij dienen corporaties rekening te houden met wijzigende wet- en regelgeving, demografische ontwikkelingen en de veranderende woonwensen van ouderen. Veelal heerst onder woningcorporaties een negatief sentiment met betrekking tot de ontwikkelingen in het zorglandschap door het veranderende overheidsbeleid.

“Woningcorporaties bezitten meer dan

de helft van al het zorgvastgoed in

Nederland.”

Woningcorporaties moeten zich door deze verande rende wet- en regelgeving niet laten afleiden van hun sociale kerntaak. Door de dubbele vergrijzing ontstaat er een enorme behoefte aan passende huisvesting. Woningcorporaties zouden als geen ander in staat moeten zijn om hier een belangrijke rol in te spelen. Het is de uitdaging voor de woningcorporaties om richting hun sociale doelgroep invulling te geven aan die behoefte.

Bronvermelding Dit artikel komt voort uit de thema-uitgave ‘Zorg voor corporatiebezit’ van DTZ Zadelhoff (2015).

FIGUUR 2

Nederlandse bevolkingsontwikkeling (DTZ Zadelhoff, 2015)

FIGUUR 3

Het veranderende speelveld voor zorgvastgoed

Het takenpakket van woningcorporaties en de financiële stromen rondom zorgvastgoed veranderen, waardoor woningcorporaties hun rol op het gebied van zorgvastgoed heroverwegen. Woningcorporaties spelen een belangrijke rol bij de vraag naar geschikte huisvesting, die ontstaat door de ‘dubbele vergrijzing’. Steeds meer ouderen met een lichte zorgbehoefte blijven langer zelfstandig wonen. Om dit mogelijk te maken zijn vaak extra aanpassingen in woningen nodig. De kosten hiervoor kunnen hoog oplopen. Verhuizen naar een levensloop-bestendige woning of andere geschikte locatie wordt daardoor aantrekkelijker. Woningcorporaties kunnen hierop inspelen door woningen in de wijk geschikt te maken voor ouderenhuisvesting of door het doorstromen naar woon-zorgcomplexen voor ouderen aantrekkelijker te maken. Daarnaast kunnen corporaties door middel van toewijzingsbeleid vrijgekomen levensloopbestendige woningen toewijzen aan ouderen.

Wetswijzigingen corporatiesector

- Verhuurdersheffing- Herziene Woningwet

Woningcorporatie Zorgvastgoed Zorginstelling

- Dubbele vergrijzing- Toename aantal

mensen met dementie

- Transitie naar NHC- Extramuralisering

Demografische ontwikkelingen

Wetswijzigingen zorgsector

Verlaginginvesterings -capaciteit

Stijgendevraag naar

Verlagingkapitaallasten-vergoeding

Aantal 65-plussers 2015-2015

5.000.000

4.500.000

4.000.000

3.500.000

3.000.000

2.500.000

2.000.000

1.500.000

1.000.000

500.000

0

65-70 jaar 70-80 jaar 80-90 jaar 90+

2015 2020 2030 2040 2050

29SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 15

Dé uitdaging voor zorgvastgoed: duurzame transformatieDe zorgsector staat voor een

verscheidenheid aan uitdagingen. Door

diverse beleidswijzigingen sluiten de

komende jaren diverse verpleeg- en

verzorgingshuizen noodgedwongen hun

deuren. De huizen die wel openblijven

zullen alle zeilen bij moeten zetten.

Hun voortbestaan is hierdoor echter

alles behalve zeker. De mogelijkheden

om deze gebouwen te transformeren

in duurzame aantrekkelijke woonzorg-

voorzieningen vormen een nieuwe

uitdaging op zich. Maar wat zijn de

mogelijkheden en voordelen van de

transformatie van zorgvastgoed?

Een onderzoek van Actiz, de brancheorganisatie voor Zorgondernemers, bracht vorig jaar aan het licht dat een vijfde van alle zorginstellingen niet goed weten hoe zij hun vastgoed op orde kunnen houden of brengen. Banken zijn immers door strengere regelgeving minder bereid om zorginstellingen geld te lenen. Tegelijkertijd zijn investeringen in het vastgoed wel van belang om de intramurale zorg toekomst-bestendig te maken. Naar de overheid blijven wijzen heeft voor hen geen zin. Zorginstellingen moeten hiertoe zelf het initiatief nemen.

Niets doen is geen optieNiets doen is voor het leeuwendeel van de zorginstellingen geen optie. Berekeningen tonen ook aan dat maar liefst vier miljoen vierkante meter zorgvastgoed flink onder handen moet worden genomen, door middel van bijvoorbeeld herbestemming of een flinke renovatie. Bovendien is er door de vergrijzing tot 2021 een tekort van 373.000 woningen waar mensen van verzorging kunnen worden voorzien. Energiesprong Zorgvastgoed, onderdeel van Platform31,

ziet onder de noemer ‘een T-huis vol Energie’ mogelijk-heden om deze gebouwen te transformeren tot duurzame comfortabele complexen waar ouderen, maar bijvoorbeeld ook jongeren graag willen wonen. Onderliggend doel van Energiesprong Zorgvastgoed is om op grote schaal vraag en aanbod te creëren voor zorgvastgoed zonder energienota, oftewel ‘Nul op de Meter’. Dit wordt gedaan door enerzijds zorginstellingen te wijzen op mogelijkheden om het vastgoed te ‘verduur zamen’ en anderzijds door marktpartijen te stimuleren hiervoor oplossingen te bedenken.

“De energierekening is de spil die

het vliegwiel van transformatie in

beweging zet”

InvesteringsmotorJuist de energierekening kan als spil worden gezien die het vliegwiel van transformatie in beweging zet. In de zorg wordt gemiddeld € 150 per cliënt per maand aan energiekosten uitgegeven, terwijl daarvan maar € 100 wordt vergoed. En er zijn zelfs uitschieters naar € 300 en meer bekend. Deze veel te hoge energierekeningen kunnen door zorginstellingen als investeringsmotor worden ingezet om het vastgoed te verduurzamen. Door een coalitie te sluiten met bouwpartijen, energie- en installatiebedrijven en integraal naar de energie-lasten en meerjaren onderhoudsplanningen te kijken, creëer je als instelling namelijk substantiële middelen om het vastgoed duurzaam te transformeren. In dat geval doen marktpartijen in ruil voor de energie-rekening de investering. En het mooie is dat bij inzet van een Energy Service Company (Esco) er geen bank meer aan te pas komt.

AmstelringEr zijn inmiddels al een paar mooie voorbeelden op dat vlak. De meest concrete is ongetwijfeld Amstelring, een zorginstelling met vestigingen in de Amsterdamse regio. Een consortium van een bouwbedrijf, energie-bedrijf en installateur gaan zorgstelling Amstelring ondersteunen met het energiezuinig maken van tien woonzorgcentra, met ‘Nul op de Meter’ als uiteindelijk

H. Bekkema, MScHarmke Bekkema werkt al ruim 10 jaar aan Energieneutraal Bouwen en sinds twee jaar specifiek voor zorgvastgoed. Zij heeft bij Energiesprong het programma voor zorgvastgoed opgezet. In opdracht van BZK wordt met de markt (zorg en bouw) gewerkt aan ontwikkeling van energieneutrale zorgproposities. Onder andere via slim&snel gunningtraject bij Amstelring, de Kansdag en de recent ontwikkelde propositie T-Huis vol Energie is energieneutraal vastgoed een stap dichterbij gekomen.

30

ultiem doel. Speerpunten in de aanpak zijn: levering van duurzame energie, energiezuinige gebouwen, efficiënt technisch onderhoud, slimme afvalstromen en gedragsmatige aspecten. De ingreep van het consortium om van de verzorgingshuizen zogenoemde tophuizen in de zorg te maken, zorgt er straks wel voor dat Amstelring in 2033 zo’n 20 miljoen euro op de energiekosten heeft bespaard. Met andere woorden ruim één miljoen euro per jaar. Geld dat dus kan worden gestoken in bijvoorbeeld meer handen aan het bed.

VerhuizenDaarmee zijn we er echter niet. In 2013 telde ons land nog zo’n 2,8 miljoen 65-plussers. Verwacht wordt dat in 2020 de teller op 3,4 miljoen staat en dat in 2040 de vergrijzing zijn piek heeft bereikt. Dan telt Nederland naar verwachting maar liefst 4,7 miljoen mensen van 65 jaar en ouder. En leeftijd speelt een belangrijke rol bij verhuizen. Hoe ouder men wordt, hoe meer men er tegenop ziet of het simpelweg weigert. Ouderen zijn nu eenmaal gewend aan hun onderkomen. Vaak zijn dit ruimere eengezinswoningen uit de jaren zeventig en tachtig.

Tot op hoge leeftijd willen ze in hetzelfde huis wonen. Echter, tegen woordig is het niet alleen willen, door beleidswijzigingen is het ook een kwestie van moeten. De zorg moet naar de ouderen komen in plaats van dat ouderen ondergebracht worden in een zorginstel-ling. Dit betekent flink wat werk aan de winkel om de woningvoorraad geschikt te maken om daar tot op hoge leeftijd in te blijven wonen. Want een groot deel van onze voorraad is dat namelijk niet. Zo blijkt bijvoorbeeld uit een onderzoek van het Planbureau voor de Leef omgeving dat op dit moment al 190.000 75-plus-huishoudens in een woning wonen die niet geschikt is. Dat aantal loopt, zonder extra inzet op ingrijpende woningaanpassingen, naar verwachting verder op tot 400.000 75-plus-huishoudens in 2040. Dat heeft nu al een prijs. Immers, valpartijen die binnenshuis plaatsvinden kosten de gemeenschap elk jaar 60 miljoen euro aan medische kosten. Een ander probleem is eenzaamheid. Dit kost de maatschappij zo’n miljard euro per jaar en groeit onder ouderen enorm. Woning aanpassingen kunnen onder andere valongelukken fors verminderen.

“We dagen marktpartijen uit om met

concrete oplossingen te komen.”

Met het programma Duurzaam Thuis zijn wij bij Energiesprong bezig met propositieontwikkeling rondom het langer thuis laten wonen van ouderen. Hierbij wordt gekeken naar de extra ingrepen die kunnen worden meegenomen tijdens renovatie, zodat de woning is voorbereid op de veranderende (zorg)behoeften van de bewoner. Het verwijderen van drempels is hiervan een concreet voorbeeld.

Er kan ook worden gedacht aan het implementeren van een ICT-infrastructuur waar domotica-toepassingen op kunnen worden ‘aangeklikt’ zodra dit nodig is. Of het plaatsen van een aanbouw achter de woning die het mogelijk maakt dat de bewoner op termijn op de begane grond kan wonen, met bijkomend voordeel dat hij of zij nu extra ruimte heeft. Ook hierbij staat overi-gens de vraag centraal of de huidige energie rekening als financiering kan worden ingezet om de woning Nul op de Meter én tegelijkertijd levensloopbestendig te maken. Dus ook marktpartijen dagen we uit om met concrete oplossingen te komen.

“Zorginstellingen moeten buiten de

gebaande paden durven te denken.”

FocussenWat betekent dit alles nu voor de zorginstellingen? Nederland telt anno 2015 zo’n 1300 verzorgingshuizen. Daarvan wordt naar verwachting 40 procent (520) getransformeerd tot een verpleeghuis. Voor de andere panden, of in ieder geval een deel daarvan, moeten nieuwe verdienmodellen worden bedacht. Een hele kluif, aangezien veel gebouwen qua architectuur, plattegrond en constructie nog wel eens te wensen overlaten. Juist met het oog op het feit dat ouderen langduriger thuis moeten blijven, moeten zorg-instellingen zich focussen op hun rol in de regio, stad, buurt en wijk. Het zoeken naar die rol begint voor zorginstellingen bij het ontwikkelen van nieuwe businessmodellen waarbij de exploitatiekosten flink omlaag moeten.

Maar alleen het benutten van de geldstroom die normaal aan energie wordt besteed is niet voldoende. In zo’n nieuw businessmodel worden ook de her inrich-ting en flexibilisering van het gebouw, de uitbreiding van doelgroepen, de inzet van sociaal kapitaal én het optimaliseren van de bedrijfsvoering meegenomen. Dit is precies waar een T-huis Vol Energie zorginstellingen mee helpt. Door dit te doen kunnen verzorgingshuizen nog 25 jaar worden geëxploiteerd. Vaak is dit vanuit de sociale context erg belangrijk, want de huizen fungeren als gemeenschapshuis in het dorp of de buurt.

VleugelsDaarvoor is het echt nodig dat zorginstellingen hun vleugels uitslaan en buiten de gebaande paden durven te gaan denken. Waarom bijvoorbeeld niet behalve zorgbehoevenden huisvesten ook aan jongeren, studenten, startende gezinnen en alleenstaande een plek bieden? Een gezonde mix van mensen waardoor een thuis ontstaat waar zingeving, plezier, ontmoeten, betrokkenheid en levenswijsheid wordt gedeeld. Zorg wordt op maat geleverd en er zijn extra services denk-baar. Jonge gezinnen met of zonder kinderen die er wonen vinden het misschien wel fijn als de bood-schappen en de was worden gedaan en bij thuiskomst het avondeten klaar staat. Hiermee wordt op diverse plaatsen al voorzichtig geëxperimenteerd.

31SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 15

Een treffend voorbeeld is wat dat betreft De Molenhof in Zwolle. Daar wonen ouderen tegenwoordig samen met studenten. Eén van hen is er onlangs van een zoontje bevallen. De oudere bewoners vonden het geweldig en leggen het jonge gezinnetje heerlijk in de watten.

Het is tegelijkertijd ook denkbaar dat een zorginstelling de deuren letterlijk openzet voor de wijk. Wijkbewoners zouden er bijvoorbeeld een restaurant in kunnen runnen. Zo wordt het een plek waar buurtbewoners graag naar toe gaan en ontstaan er als vanzelf andere initiatieven die de functie van het complex verstevigen. En uiteraard levert de zorginstelling zorg op maat voor ouderen in de wijk.

InteresseVerschillende zorginstellingen hebben inmiddels inte-resse in het programma T-Huis vol Energie getoond. Met drie locaties zetten we nu experimenten op touw. Uiteindelijk moet dit leiden tot onder andere een reken- en geldstromenmodel waarmee zorginstellingen straks een onderbouwd businessmodel kunnen maken. Niet voor niets begon dit verhaal met de uitslag van de Actiz-enquête. Een vijfde van alle instellingen maakt zich zorgen. Viervijfde dus niet. Een meerderheid van alle zorgbestuurders heeft de nieuwe werkelijkheid dus nog niet echt tussen de oren. Rens Verbruggen heeft dit jaar voor zijn afstudeerscriptie voor de studie Real Estate Management and Development aan de Technische Universiteit Eindhoven een groot aantal zorgbestuurders over dit onderwerp geïnterviewd. Bij deze rondgang stuitte hij op drie verschillende soorten zorgbestuurders. De eerste wil vanuit verantwoord ondernemen met het energiezuiniger en duurzamer maken van het vastgoed aan de slag. De tweede groep bestuurders besluit enkel en alleen vanuit kostenover-wegingen, vaak kleinschalige, energiebesparende maatregelen te nemen. De derde stroming bestaat uit bestuurders die er nog helemaal niet mee bezig zijn omdat ze zich veel meer met de waan van de dag bezighouden. En het zal wellicht niemand verbazen, dat deze laatste groep behoorlijk groot is. Daar ligt wat mij betreft dan ook de grootste uitdaging: deze zorgbestuurders ervan overtuigen, dat het niet alleen anders moet maar ook kan.

BronvermeldingVan Triest, N & Duivenvoorden, D. (2015). Transformatie zorgvastgoed, tien praktijkvoorbeelden. Platform 31, Den Haag. In opdracht van Ministerie van Binnenlandse Zaken.

Planbureau voor de Leefomgeving. (2013). Vergrijzing en woningmarkt.

Energiesprong. (2015). Zorgvastgoed transformeren in T-huis vol Energie. http://energiesprong.nl/zorg/2015/09/07/zorgvastgoed-transformeren-in-t-huis-vol-energie/

Bekkema, H. (2015). Zorgvastgoed nieuwe stijl.http://energiesprong.nl/zorg/2015/05/19/zorgvastgoed-nieuwe-stijl/

Verbruggen, R. (2015). De Duurzaamheid van zorgvastgoed onder de loep. Technische Universiteit Eindhoven, Eindhoven.

32

C. van Pagee1

Cees van Pagée is sinds september 2012 werk-zaam als directeur bij Futuris Zorg & Werk b.v. Daarvoor is hij actief geweest op het gebied van het ontwikkelen van arrangementen in relatie tot arbeidsparticipatie. Eerst 8 jaar in Mozambique en Guinee Bissau en daarna in Nederland bij organisaties zoals DordtMij, ChainWorks en TNO-Arbeid.

dr. J.J.A.M. Smeets2

Jos Smeets studeerde sociale geografie in Amsterdam en is als Universitair Hoofddocent wekzaam bij de leerstoelgroep REM&D van de Faculteit Bouwkunde,TUE. Hij tevens directeur van het onderzoeksbureau Interface, verbonden aan diezelfde faculteit. Ook is hij sinds 2014 lid van de RvC van Futuris Zorg & Werk te Eindhoven.

Zorgvuldig gestartEen innovatief woondienstenconcept voor jongeren met een psychische stoornis

Zorgvastgoed wordt vaak geassocieerd

met dienstverlening aan ouderen in de

vijfde levensfase. Maar ook mensen in

de eerdere levensfasen hebben soms

behoefte aan een zekere mate van zorg.

Dit artikel gaat in op een zorgdiensten-

concept voor jong volwassen met een

psychische stoornis. Ze staan nog maar

aan het begin van een woon- en werk-

carrière en hebben soms tijdelijk

ondersteuning nodig. Het juiste woon-

dienstenconcept kan daarbij helpen.

Moderne levens lopen niet vanzelf, zo luidt de titel van een boek over levensloop en zelfsturing. Zelfsturing is in onze moderne samen-leving een veronderstelde competentie. Samenleving, economie, arbeidsorganisaties en huishoudens vragen in toenemende mate om mensen die zichzelf beter kunnen sturen (Den Daas 2006). In de praktijk hebben echter (jong) volwassenen vaak problemen met het op de rails krijgen van een zelfstandig bestaan. Problemen van verschillende aard liggen hieraan ten grondslag; een ervan is autisme. Autisme is een stoornis die zich niet makkelijk laat omschrijven. Autisme kan namelijk op verschillende manieren en in verschillende gradaties tot uitdrukking komen. Om deze reden wordt vaak gesproken van autisme-spectrumstoornis (ASS). Naast klassiek autisme worden ook Asperger en PDD-NOS (Pervasive Developmental Disorder-Not Otherwise Specified) tot ASS gerekend. (Nederlandse vereniging van Autisme).

Jongeren met autisme zijn gebaat bij een goede begeleiding; bij het organiseren van het huishouden, het vinden van evenwicht in dagelijkse activiteiten (rust versus actie), hulp bij de financiële huishouding, begeleiding bij het wonen, studeren, recreëren en sporten, het opzetten en onderhouden van een sociaal netwerk en bij een zinvolle dagbesteding. Deze begeleiding moet leiden tot een steeds grotere zelfredzaamheid, zodat het leven uiteindelijk min of meer ‘vanzelf’ gaat lopen.

Passende woonsituatieEen passende woonsituatie is een belangrijke voo r-waarde voor dit proces van verzelfstandiging. Om de doelgroep een adequate woonlocatie te bieden is het wenselijk rekening te houden met de beperkingen van ASSers. Een geluids- en prikkelarme omgeving is aan te bevelen. Een locatie met veel groen, weinig verkeers-bewegingen, niet bij een speelplaats of een kruispunt, in een sociaal vriendelijke buurt, binnen het bereik van openbaar vervoer, met parkeermogelijkheden, winkels op fietsafstand in een (middel) grote woon-plaats wordt als het meest passend gezien. De (middel)grote woonplaats is gewenst omdat de doelgroep geacht wordt overdag naar werk of dagbesteding te gaan. Voor de deelnemers die werken dient rekening te worden gehouden met het feit dat de reisafstand van en naar het werk binnen een redelijke tijd aflegbaar is (maximaal dertig minuten enkele reis per fiets).

Naast een passende woonomgeving is ook de beschik-baarheid van een geschikte woonruimte belangrijk. Geschikte woonruimte bestaat uit de juiste mix van privé en semi-openbare ruimtes. Zelfstandige eenheden die gecombineerd worden met ontmoetings ruimtes binnen en buiten de woning. Het betreft vooral appartementen. Aangezien de doelgroep vaak slechts over beperkte financiële mogelijkheden beschikt of zelfs in de schuldsanering zit, is betaalbaarheid eveneens van belang. Een lage netto huur met beheers-bare overige woonlasten is wenselijk. Een energie-zuinige woning kan daartoe bijdragen.

In de praktijk zal ingespeeld dienen te worden op de omstandigheden in de markt. Naarmate de markt meer gespannen is - bijvoorbeeld in het betaalbare segment - zijn concessies onvermijdelijk. Bij het zoeken naar passende woonsituaties ligt een oriëntatie op de sociale huursector het meest voor de hand.

1 2

33SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 15

Kwetsbare groepen behoren tot de aandachtsgroepen van beleid, mits ze voldoen aan de Brussel-norm. In de praktijk is er echter ook binnen de profit sector passend en betaalbaar aanbod, ook in de nieuwbouw.

Wanneer de zorgaanbieder een huurcontract aangaat met een profit of non-profit verhuurder is inzicht in de risico’s daarvan wenselijk. (Grinten v.d. 2014) Naast de gangbare beheerrisico’s (onderhoud, oneigenlijk gebruik) is vooral het leegstandsrisico aanzienlijk. De intake van cliënten is wisselend en kan leiden tot tijdelijke leegstand. Voldoende flexibiliteit in het huurcontract kan dit voorkomen. Naast de bijzondere doelgroepen moeten woningen ook tot op zekere hoogte aan andere starters toegewezen kunnen worden. De mix met bepaalde typen studenten of statushouders is haalbaar, zo blijkt in de Eindhovense praktijk.

Ook heldere afspraken met de verhuurder over reserveringen voor onderhoud zijn van groot belang. De woningen worden immers na een aantal jaren weer overgedragen aan de eigenaren, waarbij een zekere mate van slijtage onvermijdelijk is.

Werk ont-zorgtNaast een passende woonsituatie met adequate begeleiding is een zinvolle dagbesteding essentieel voor de zelfredzaamheid van deze jongeren. De organisatie’ Futuris Zorg & Werk’ in Eindhoven heeft dan ook als bedrijfsfilosofie dat werk ont-zorgt. Onder werk wordt in dit verband verstaan: een zinvolle dagbesteding door maatschappelijk participeren, vrijwillig, betaald of onbetaald. Hierdoor geeft en ontvangt de cliënt waardering en ervaart zingeving, waardoor het geloof in eigen kunnen (self-efficacy) toeneemt. Uit ervaring blijkt dat tegelijk de behoefte aan begeleiding vermindert.

Futuris Zorg & Werk huisvest momenteel bijna 100 clienten. De eerste evaluaties op basis van elf cliënten laten zien dat door een afnemende zorgvraag een gemiddelde besparing van € 14.500,- per cliënt per jaar haalbaar is. Voorwaarde is wel dat er goede en betaalbare huisvesting beschikbaar is met professionele begeleiding en zingevende dagbesteding en job coaching. Dit laatste kan een prima aanvulling zijn op de traditionele ambulante begeleiding. Hierbij wordt intensief samengewerkt met een aantal stakeholders en de door hen ontwikkelde methodiek (TNO/ de Dariuz® methodiek)1. Bij het aanbieden van dagbesteding wordt samengewerkt met onder-nemers uit diverse branches: horeca, land- en tuinbouw, Urban Farming, reparatie-werkplaatsen, softwareontwikkeling en -onder-houd. Door creatieve verbanden neemt het scala aan mogelijke dag -bestedingen en werkervaringen snel toe. In samenwerking met een re-integratie-organisatie kunnen cliënten waar mogelijk begeleid worden naar de reguliere arbeidsmarkt.

Stap naar zelfstandigheidEen grotere zelfredzaamheid leidt uiteindelijk ook eerder tot een zelfstandige woonsituatie. Een belangrijk onderdeel is het zelfstandig wonen met als einddoel het zelfstandig huren van een eigen woning via de woningcorporatie of via een particulier.

De wooncarrière is in bovenstaand figuur gestileerd weergegeven. In de praktijk zijn er vaak een aantal tussen stappen die uiteindelijk leiden naar een zelf-standige woonsituatie: van begeleiding bij de cliënt in het ouderlijk huis, naar een groepswoning, naar beschermd wonen in een studio, naar een eigen appartement in het kader van beschermd wonen en uiteindelijk een eigen appartement of eengezinswoning. Voor starters op de woningmarkt zijn studio’s beschik-baar. Deze studio’s zijn relatief klein (achttien tot twintig vierkante meter) maar zijn zeer energiezuinig en betaalbaar doordat ze in aanmerking komen voor huurtoeslag. Cliënten leren hier onder andere hun woonruimte te onderhouden, voor zichzelf te zorgen en met hun directe omgeving samen te leven. Alle bewoners moeten zelf water, gas, elektra, internet en een woonverzekering afsluiten. Door deze diensten in te kopen op eigen naam ligt de verantwoording daar waar die moet liggen. Dit ontslaat Futuris echter niet van de plicht de cliënt hierin goed te begeleiden eventueel in samenwerking met zijn bewindvoerder/ budgetbeheerder.

Schoonhouden van de eigen woning, bijhouden van de tuin, geen overlast veroorzaken voor de buren, melden van noodzakelijke reparaties etc. zijn hier onderdeel van. Heeft een cliënt laten zien dat hij goed voor zichzelf, zijn omgeving en zijn woning kan zorgen dan kan hij ‘promoveren’ naar een appartement. Appartementen bieden meer ruimte (40 tot 55 vierkante meter), zijn duurder maar de huurtoeslag is hoger. Is de zelfred-zaamheid van de cliënt eenmaal zodanig dat hij in staat is geheel zelfstandig te huren dan zijn er in Eindhoven de volgende opties:

• de eerste optie is dat de cliënt wordt aangemeld bij de Stichting DOOR, in Eindhoven verantwoordelijk voor tijdelijke huisvesting. Indien de aanmelding wordt geaccepteerd krijgt de cliënt op relatief korte termijn (drie maanden) een woning toegewezen, meestal een flat, waar de zorgaanbieder het eerste jaar verantwoordelijk is voor het huurcontract. Na een jaar wordt bekeken of de cliënt zelfstandig genoeg is om de woning op naam van de cliënt te zetten. Zo niet, dan kan dat nog twee keer met een half jaar verlengd worden. Zodra de cliënt het aankan wordt de woning ‘omgeklapt’ en volgt nog drie jaar begeleiding (in een afbouwfase).

• de tweede optie is dat cliënt op basis van inschrijvingsduur (Eindhoven minimaal vier jaar) een woning krijgt toegewezen. Van belang is dat de begeleider goed in de gaten houdt dat cliënt vanaf dag één is ingeschreven bij meerdere corporaties en deze, waar nodig, worden verlengd.

FIGUUR 1

De wooncarrière: Stappen die leiden naar een zelfstandige woonsituatie

Onzelfstandige woonstiuatie

Tijdelijk begeleidewoonsituatie

Zelfstandige woonsituatie

34

• een derde optie is dat de cliënt, indien de benodigde zelfredzaamheid aanwezig is, zijn huidige woning overneemt van Futuris Zorg & Werk. Deze optie is alleen mogelijk als ook de verhuurder/ eigenaar hiermee akkoord gaat.

• de vierde optie is dat de begeleider samen met de cliënt gaat zoeken op de particuliere markt.

Tot slotUit de eerste evaluatie blijkt dat het integraal aanbieden van beschermde woonvormen in combinatie met dagbesteding en behandeling aan (jong)volwassenen met een psychische stoornis, haar vruchten afwerpt. Deze gecombineerde dienst-verlening vergroot niet alleen de sociale en econo-mische zelfredzaamheid, maar vermindert ook de kosten van de zorg. Goede en betaalbare huisvesting is een noodzakelijke randvoorwaarde. Daarom is het belangrijk dat eigenaren van vastgoed, zowel in de profit als non-profit sector, voldoende meedenken met en responsief zijn voor de ontwikkelaars/aan bieders van innovatieve zorgconcepten. Gemeenten en andere instellingen zouden de potentiële kostenvoordelen kunnen meewegen in de toekomstige besluitvorming ten aanzien van deze kwetsbare groepen. Zorgvuldig beleid maakt een zorgvuldige start van jongeren nog makkelijker. Hun leven loopt dan bijna vanzelf.

BronvermeldingDaas, den M. (2006). Maskerade van de keuzebiografie. De problematiek van de zelfsturing bij jong volwassenen, In J. Dohmen en F. de Lange (red), Moderne levens lopen niet van zelf (pp75-87), Amsterdam

Grinten, van der J. (2014). Onderzoeksrapport Vastgoedrisico’s 2015. Technische Universiteit Eindhoven, Faculteit Bouwkunde, Real Estate Management & Development.

Nederlandse vereniging van Autisme http://www.autisme.nl/over-autisme/informatie-en-advies.aspx

Endnotes1 De output van de re-integratiebranche is een

terugkerend discussiepunt. Volgens prof. dr. Roland Blonk van TNO is het einde van die discussie in zicht. Tijdens het congres ‘Succesvol re-integratiebeleid’ op 2 april in Bussum presenteerde hij het weten -schap pelijke meetinstrument Dariuz®. Dit instrument brengt de capaciteiten en loonwaarde van individuele mensen met een grote afstand tot de arbeidsmarkt helder in beeld.

TokyoStudiereis 2016

De SERVICE studiereis gaat in 2016 naar Tokyo: een unieke, interessante en voor SERVICE nieuwe bestemming.

De reiscommisie komt graag in contact met bedrijven die in Tokyo gevestigd zijn, ambities hebben in Azië of op een andere manier

betekenisvol kunnen zijn voor deze reis.

Denkt u iets voor SERVICE te kunnen betekenen? Wij horen graag van u!studytrip@service-studievereniging.nl

35SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 15

Vastgoed is een HR-verantwoordelijkheidHet meten van kosten van een gebouw

en zijn faciliteiten is eenvoudig en

iets wat de meeste organisaties tegen-

woordig doen, maar het meten van de

waarde van een gebouw – de bijdrage

die het levert aan het bereiken van de

organisatiedoelstellingen – is nog relatief

nieuw. Hoe meet je de impact van de

werkomgeving op productiviteit en hoe

kan deze worden beïnvloed?

Door de druk van de economische recessie lag de focus de laatste jaren op kosten, m2-reducties en bezettingsgraden. Nam een werknemer in 2005 gemiddeld 19m2 in beslag, is dat tegenwoordig nog maar zo’n 15m2 en volgens ramingen van OfficeRank zal dat in 2025 zelfs afgenomen zijn tot 12m2 (Rooijers, 2015). Ook de kosten per werkplek dalen. Kostte de gemiddelde werkplek in 2010 nog € 9.885, in 2014 was dat met € 1.100 afgenomen tot nog maar € 8.786 per werkplek (NFC Index, 2015).

“Het belang van gezondheid en productiviteit van

de medewerkers is groot, aangezien deze kosten

90 procent van de totale operationele kosten

bedragen.”

Hoewel tegenwoordig binnen kantoren alles wordt gebenchmarkt, zodat we weten waarom bepaalde gebouwen en werkomgevingen meer kosten dan andere, gaat het inmiddels steeds vaker over zaken als welbevinden, gezondheid, het aantrekken en behouden van talent en productiviteit. Het bewijs dat gebouwen impact hebben op deze zaken wordt ook harder. Dit wordt bevestigd door het onlangs verschenen rapport Gezondheid, Welzijn en Productiviteit in Kantoren van het Dutch Green Building Council (2014) dat aantoont dat zaken als luchtkwaliteit, akoestiek, daglicht, temperatuur en interieur impact hebben op productiviteit.

Het belang van gezondheid en productiviteit van de medewerkers is boven -dien groot, aangezien deze kosten 90 procent van de totale operationele kosten bedragen. Hierdoor kan een relatief kleine maatregel grote gevolgen hebben. Er is een equilibrium tussen besparingen op de kosten van een gebouw met zijn faciliteiten en een verhoging van tevreden heid en productiviteit van de medewerkers. Zo kunnen nóg hogere bezettingsgraden en lagere kosten een negatief effect hebben op de productiviteit.

FIGUUR 1

De impact van 10 procent verschil op de verschillende aspecten van de operationele kosten (DGBC, 2014)

MeetmethodiekenEr bestaan verschillende methodieken die de relatie leggen tussen de werkomgeving in gebouwen en de gebruikers ervan. Een aantal universiteiten doen onderzoek alsmede een aantal grote vastgoedpartijen. Leesman onderscheidt zich van de academische partijen door haar praktijkgerichte resultaten en van de commerciële partijen door haar onafhankelijkheid en neutraliteit. De methodiek meet welke impact een werkomgeving heeft op productiviteit, trots en saamhorigheid van de werknemers. Doordat er al 110.000 respondenten verdeeld over meer dan 900 gebouwen in 46 landen hebben deelgenomen, is de methodiek ‘boardroom proof’ en kunnen resultaten onderling worden vergeleken.

De methodiek kijkt naar de volgende elementen:1. Activiteiten. Welke activiteiten vinden de medewerkers

belangrijk en hoe goed worden deze ondersteund.2. Fysieke omgeving. Wat is het belang van- en tevredenheid

over alle zaken in hun werkomgeving. Voorbeelden hiervan zijn het bureau en de bureaustoel, vergaderruimten, temperatuurregeling, akoestiek, planten en kunst.

3. Faciliteiten. Hoe goed zijn de faciliteiten die de taken onder steunen. Voorbeelden hiervan zijn de koffie- en thee-voorziening, parkeren, schoonmaak, IT-faciliteiten en liften.

4. Design impact. Wat is de impact van de werkomgeving op trots, saamhorigheid en productiviteit.

drs. G.J. van der BurgGideon van der Burg heeft een achtergrond in de projectinrichting in diverse commerciële rollen bij Koninklijke Ahrend. Sinds januari 2015 is hij verantwoordelijk voor de Leesmanindex in de Benelux. De Leesmanindex meet in welke mate de werkomgeving de gebruiker ervan ondersteunt en legt de relatie tussen het gebouw en productiviteit van de werknemers. Inmiddels heeft Leesman wereldwijd 110.000 respondenten. Van der Burg geeft regelmatig lezingen over Evidence Based Design en over hetgeen organisaties met de hoogste Leesmanindex beter doen.

1%Energie

9%Huur

90%Personeel

Zakelijke operationele kosten

10% invloed10% invloed op elke kostenpost heeft een verre van gelijkmatig effect

+/- 0,1%Energiekosten+/- 0,9 %Huurkosten+/- 9,0%Personeelskosten

36

Vanuit deze elementen wordt de Leesmanindex (Lmi) berekend die, op een schaal van 0 tot 100, aangeeft hoe goed de werkomgeving de gebruiker ervan ondersteunt. De Lmi kan per gebouw worden berekend, maar ook van afdelingen en van bijvoorbeeld de Y-generatie. Elk aspect dat wordt uitgevraagd kan zowel intern als extern worden gebenchmarkt. Intern tussen gebouwen en voor en na projecten. Extern met de gehele database of de elite, de organisaties met de hoogste Lmi’s.

Projecten werden al beoordeeld op de vraag of ze binnen het budget en op tijd zijn opgeleverd, en of ze kosten-besparingen hebben opgebracht. Dankzij Lmi kunnen nu bovendien de baten van een nieuw gebouw of project worden gemeten. De vraag of de nieuwe werkomgeving beter wordt gewaardeerd en de productiviteit van medewerkers is gestegen, wordt beantwoord, zodat we niet alleen de kosten weten, maar ook de waarde van een project – en dus hetgeen waarom het draait.

“Slechts 54% van alle werknemers

geeft aan productief te kunnen werken.

Maken we dan wel gebouwen die

moeten doen wat ze behoren te doen?”

ProductiviteitOm productiviteit te meten kunnen verschillende maatstaven worden gehanteerd, zoals ziekteverzuim, medische klachten, winstgevendheid en perceptie. Leesman werkt met zelf-waargenomen productiviteit en stelt de vraag: “Stelt de werkomgeving u in staat productief te werken?” Een vraag die iedere werknemer kan beantwoorden, van een accountant en een IT’er tot en met een salesmanager. De vraag legt direct de relatie tussen de productiviteit en de werkomgeving. Doordat Leesman deze vraag consistent stelt, ontstaat een idee van hoe productief de werkomgeving daadwerkelijk is. Slechts 54 procent van de werknemers geeft aan productief te kunnen werken, dus we kunnen ons afvragen of wel gebouwen maken die doen wat ze behoren te doen.

De productiviteit heeft een sterke relatie met de Lmi. Zo zegt 74 procent van de werknemers die werken bij de bedrijven die in de top-5 procent van onze database scoren productief te kunnen werken. Bij de slechtste 5 procent is slechts 38 procent die mening toegedaan. Dezelfde verschillen zijn zichtbaar in relatie tot de trots van medewerkers op hun werkomgeving – een zeer belangrijke indicator voor de mate van ziekteverzuim en het gevoel van betrokkenheid.

Een aantal organisaties gaat op bedrijfsniveau een stap verder en zet de productiviteit van verschillende afdelingen naast elkaar. Ook hieruit blijkt weer dat hoe beter de werkomgeving wordt gewaardeerd, hoe hoger de werkelijke productiviteit van de werknemer en hoe lager diens ziekteverzuim.

Keuze is belangrijkBinnen de fysieke omgeving van gebouwen bestaat er ook een aantal productiviteits-killers. De grootste voorspellende waarde voor een lage productiviteit blijkt het geluidsniveau te zijn. Slechts 29,2 procent van de werknemers is tevreden over de akoestiek in werkomgevingen. Veel (interieur)architecten houden nu eenmaal van harde materialen als beton, glas en staal, en ontwerpen niet met hun oren maar met hun ogen, maar wat visueel mooi is, hoeft nog niet functioneel te zijn.

FIGUUR 2

De Leesman-methodiek

FIGUUR 3

Relatie tussen Leesmanindex (Lmi) en de productiviteit op basis van de uitkomsten van de stelling: “de werkomgeving stelt mij in staat productief te werken”

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

% In overeenkomst (eens in lichte mate, mee eens, zeer mee eens) met de stelling:'de werkomgeving stelt mij in staat productief te werken.'

Lees

man

inde

x

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

37SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 15

Andere aspecten waar werknemers zeer ontevreden over zijn, zijn temperatuurregeling en luchtkwaliteit. Slechts 23 procent is tevreden over de temperatuurregeling en 33 procent over de luchtkwaliteit. Met alle inspanningen en budget die naar deze aspecten gaan, moeten we ons collectief afvragen of dit niet beter kan. Krijgt de klant wel waar voor zijn geld en dient de ontwikkelaar de lat niet hoger te leggen?

De cijfers geven enkele aanwijzingen. Zo blijkt dat het hebben van een keuze een belangrijk positief effect heeft: als werknemers hun werkplek zelf kunnen kiezen, kunnen ze ook zelf beslissen of ze in een warme, koude, droge of juist minder droge omgeving binnen het gebouw gaan zitten. Ook blijkt dat natuurlijke ventilatie een hogere tevredenheid geeft, bijvoorbeeld een open raam of een connectie naar buiten.

VastgoedperspectiefWat is de impact van dit alles op ontwikkelaars, vastgoedeigenaren en real estate-managers bij bedrijven? Allereerst is er de positieve trend dat ontwikkelaars de verantwoordelijkheid nemen om de eindgebruiker te betrekken bij het ontwikkelen van een nieuw gebouw. Zo worden er niet slechts stenen gestapeld, maar wordt een gebouw in dienst van de gebruiker gebouwd. De moderne technologie stelt ontwikkelaars in staat niet alleen een projectgroep te betrekken, maar de mening van alle medewerkers mee te nemen.

Daarnaast beweren veel ontwikkelaars dat hun gebouwen duurzaam zijn. Vanuit het gebouw gezien klopt dit ook, met certificaten zoals BREEAM en LEED als bewijs. Maar hoe duurzaam is een “groen” gebouw als er niet productief in kan worden gewerkt?

Ook de DGBC (2014) maakt hierin een paradigmaverschuiving door te stellen dat de focus niet alleen moet liggen op hoe duurzaam een gebouw wordt gebouwd, maar ook of de gebruikers er prettig kunnen werken:

“Duurzaam bouwen is een wereldwijde ontwikkeling, mede gestimuleerd door verschillende certificeringsystemen. Professionals op het gebied van duur zaam bouwen zijn zich niet altijd bewust geweest van de wensen en behoeften van de gebruikers. De focus lag in eerste instantie op het verminderen van milieu effecten (energie, water, afval et cetera). Daarna kwamen pas de sociaal economische maatregelen aan bod, maar misschien niet snel genoeg."

Deze complexe relatie tussen gezondheid, welzijn, producti-viteit en het ‘duurzame gebouw’ geeft de behoefte om de term ‘duurzaam’ te herinterpreteren. Het moet de opgave zijn om gebouwen te optimaliseren voor gebruikers, en waar tegelijkertijd de planeet beter van wordt.

Een voorbeeld hiervan is Delta Development. Met Park 20|20 hebben ze het eerste Cradle2Cradle-park in Nederland ontwikkeld. En nu zetten ze nóg een stap verder door voor- en nametingen te doen om zo te bepalen of hun gebouwen ook daadwerkelijk productiever zijn.

In de evaluatie van het gebruik van een gebouw helpt het internet of things, waarbij apparaten signalen geven over het gebruik van een gebouw, dus van de lampen, de klimaatinstallaties, de blinderingen, de koffieautomaten en de beveilingspoortjes.

FIGUUR 4

Belang van- en tevredenheid over de aspecten binnen de fysieke werkomgeving

leesmanindex.com 1Presenta2on©LeesmanLtd.

0 20000 40000 60000 80000 100000 120000

Bureau[01]

Stoel[02]

Temperatuurregeling[03]

Vergaderruimten(klein)[04]

Persoonlijkeopslag[05]

Daglicht[06]

Geluidsniveau[07]

Vergaderruimten(groot)[08]

Luchtkwaliteit[09]

Kunstlicht[10]

S2lteruimten(voormaximaaltweepersonen)[11]

Algemeneuitstraling[12]

Reserveringssysteemvoorvergaderruimtes[13]

Informelewerkruimten/pauzeruimten[14]

Mogelijkheidommijnwerkplektepersonaliseren[15]

Geluidsoverlastdoorcollega’sdielangsuwwerkpleklopen[16]

Scheiding(tussenbureaus/werkplekken)[17]

Toegankelijkheidvancollega's[18]

Ruimtetussenwerkplekken[19]

Bloemenenplanten[20]

Gemeenschappelijkeruimten[21]

Kunsten/offotografie[22]

Gedeeldeopslag[23]

Archiefopslag[24]

Variëteitaanverschillendesoortenwerkruimten[25]

NietVoorzien ZeerOntevreden(-2) Ontevreden(-1) Neutraal(0) Tevreden(1) ZeerTevreden(2)

Welke fysieke kenmerken zijn belangrijk voor een effectieve werkomgeving?Top10meestbelangrijkewerkplekfactoren(#gesorteerdopbelang)

38

Dit geeft de RE/FM-manager enorm veel mogelijkheden om facilitaire zaken op basis van data bij te sturen. Maar om de echte waarde te creëren, zal de RE/FM-manager verder moeten kijken dan zijn eigen disci pline. Hoe ondersteunt de werkomgeving de werknemer? En waar heeft de werkomgeving een negatieve impact op diens prestaties?

HR-perspectiefHet is de verantwoordelijkheid van HR om het maximale uit mensen te halen en zo de organisatiedoelstellingen te behalen. Dat kan via allerlei middelen, zoals arbeids-voorwaarden, training & opleiding en coaching. Jaarlijks vinden hiertoe beoordelingsgesprekken plaats en dagelijks worden mensen bijgestuurd.

“De organisaties met de beste werk-

omgevingen hebben een goede sociale

infrastructuur, zodat medewerkers

naar kantoor willen komen om samen

te werken en van elkaar te leren.”

Ook de werkomgeving kan als HR-interventiemiddel worden gezien. In een wereld waarin verandering eerder regel dan uitzondering is, worden gebouwen en werkomgevingen slechts beoordeeld binnen een project: alleen bij de bouw en renovatie, dus eens in de zoveel jaar. Maar net zoals bij beoordelingsgesprekken, heeft een gebouw vaker feedback nodig. De organisatie verandert, samenwerkingspatronen veranderen, en dus dient het gebouw hier continu op te worden afgestemd.

Met slechts 54 procent van de medewerkers die productief kunnen werken in hun werkomgeving is het niet vreemd dat velen vluchten richting thuiswerken of Starbucks. Maar kan dan wel de juiste sociale cohesie worden gecreëerd die zo belangrijk is om te excelleren? Vanuit onze data weten we zeker dat de beste organisaties een goede sociale infrastructuur hebben. Medewerkers willen immers naar kantoor komen om samen te werken en van elkaar te leren. Het gebouw is dan ook een middel om organisatiedoelen te bereiken. En moet zo goed mogelijk worden afgestemd op de gebruikers ervan: de medewerkers. Dit alles maakt dat vastgoed een HR-verantwoordelijkheid is.

BronvermeldingRooijers, E. (2015, april 13). De strijd om de kantoorhuurder wordt feller. Financieel Dagblad. http://www.fd.nl

NFC Index. (2015). NFC Index kantoren 2014: Facilitaire kosten per werkplek voor het eerst onder de €9.000. Naarden

Dutch Green Building Council. (2014). Gezondheid, Welzijn & Productiviteit in Kantoren. Rotterdam

Voor alle benchmark gegevens Leesman Review #17: http://leesmanindex.com/insights/

39SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 15

De lokale kansen van middelgrote centraMiddelgrote (winkel)centra in

Nederland staan onder toenemende

druk. Omzetten dalen en de leegstand

van winkelpanden stijgt. Ontwikkelingen

in het consumentengedrag leiden tot

opschaling van de winkelstructuur,

waarbij alleen nog grote binnensteden

een regionale positie kunnen

behouden. De grote groep van

middelgrote centra (20.000 á 60.000

vierkante meter winkeloppervlak) had

in het verleden vaak de ambitie om de

regionale positie te versterken, maar

zal zich in de toekomst lokaler moeten

gaan oriënteren. Als een passend

beleid wordt gevoerd, liggen daar op

langere termijn ook kansen om een

volwaardig en aantrekkelijk centrum te

behouden. Het aanspreken van de

lokale identiteit, verbreding van het

functiepakket, en de fiets als

vervoermiddel spelen daarbij een

belangrijke rol.

Structureel wijzigend consumentengedragSinds 2008 staat de detailhandel onder grote druk, in eerste instantie door de economische recessie. Op de achtergrond waren echter ook andere ontwikkelingen gaande die het consumentengedrag na de recessie structureel hebben gewijzigd. Zo heeft de vergrijzing een langdurig drukkend effect op de winkelomzetten. Ouderen besteden gemiddeld minder in winkels dan leeftijdsgroepen tussen 20 en 65 jaar (gezinsvorming, carrière, groter wonen et cetera) (Netspar, 2014). Daarnaast leidt de digitale revolutie tot toenemende verkopen via internet, waardoor bestedingen in fysieke winkels afnemen (INretail, 2014; I&O, 2015).

Vraag en aanbod zijn de afgelopen jaren steeds verder uit elkaar gegroeid (figuur 1). Het gevolg is dat de omzet per vierkante meter in fysieke winkels in met name de non-food sector (detailhandel exclusief supermarkten en verswinkels) onder grote druk staat. In 2014 is het non-food aanbod voor het eerst in de geschiedenis afgenomen. Zelfstandige winke liers kunnen geen opvolging vinden en sluiten de winkel, en vooral in het middensegment is een groot aantal winkelketens failliet gegaan (onder andere Schoenenreus, Mexx, Halfords, IT’S, MissEtam). Ook landelijke warenhuizen zoals V&D, Hema en Blokker hebben het zwaar. Ooit het vlaggenschip van de Nederlandse detailhandel, nu in de hoek waar de klappen vallen en exemplarisch voor de situatie op de winkelmarkt.

J. Vlek MSc, MUrb1

Jasper Vlek studeerde Planologie aan de Radboud Universiteit Nijmegen en Stedenbouw aan de Academie van Bouwkunst te Tilburg. Sinds 2007 is hij werkzaam bij bureau DTNP en gespecialiseerd in het functioneren van en vorm geven aan centrumgebieden en binnensteden. Daarbij legt hij de verbinding tussen de vakgebieden planologie en stedenbouw.

W. Frielink, MSc2

Ward Frielink is bij bureau DTNP werkzaam als adviseur ruimte en strategie. Hij studeerde Planologie aan de Radboud Universiteit en houdt zich voornamelijk bezig met het onderzoek naar en opstellen van beleidsvisies voor detailhandel, horeca en andere publieksgerichte voorzieningen. Daarnaast heeft hij zich gespecialiseerd in het ruimtelijk recht.

1 2

FIGUUR 1

Structurele scheefgroei vraag en aanbod non-food sector winkelmarkt (bron: Locatus/CBS, bewerking DTNP)

150

140

130

120

110

100

90

80'01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14

index winkelaanbod non-food (m2 wvo)index bestedingen in winkels non-food

40

Voor het komende decennium wordt dan ook een verdere daling van het winkelaanbod verwacht. Sommige voor-spellingen gaan uit van een afname van 20 tot 25 procent (ING, 2014). Dit zal grote gevolgen gaan hebben voor het functioneren van winkelcentra en binnensteden.

Autonoom proces van opschalingInternetwinkelen heeft niet alleen effect op fysieke winkel-bestedingen, maar ook op ruimtelijk winkelgedrag. De directe noodzaak tot het bezoeken van een winkelgebied neemt af. Alles is immers altijd en overal op internet beschikbaar en direct te bestellen. De bezoekfrequentie aan winkelgebieden daalt, en áls consumenten nog een winkelgebied bezoeken, worden hogere eisen gesteld en is men bereid grotere afstanden af te leggen (I&O, 2015). Alleen met voldoende keuze en een aantrekkelijke sfeer en beleving zijn winkelcentra in staat om het bezoekersaantal op peil te houden. De grote (historische) binnensteden voldoen hier bij uitstek aan en trekken in toenemende mate consumenten uit een groter gebied.

In deze ‘opschaling’ van de winkelstructuur nemen middel-grote centra een kwetsbare positie in. Zij hebben veelal onvoldoende kritische massa (aantal winkels en keuze-mogelijkheden), relatief veel middensegment en een middelmatige stedenbouwkundige sfeer en kwaliteit. Deze combinatie is juist in het internettijdperk erg kwetsbaar. In middelgrote centra is de winkelomzet in non-food de laatste jaren dan ook sterker afgenomen (-21 procent) dan in andere type centra (-12 procent) (I&O, 2015). Naar verwachting zal deze trend van opschaling en polarisatie de komende jaren verder doorzetten. Het verzorgingsbereik van de middelgrote centra zal hoe dan ook verder afnemen, met een toenemende druk op het winkelaanbod tot gevolg.

“Het kan bevrijdend werken om de

(onhaalbare) regionale ambities los

te laten en te gaan inzetten op het

centrum als aantrekkelijk sociaal-

ruimtelijk hart, met vooral aandacht

voor de lokale bevolking.”

Lokale kansen pakkenIn het verleden is in veel middelgrote centra juist gestreefd naar een regionale positie door (forse) uitbreiding van het winkelaanbod. Versterking van het recreatief winkelen was het devies. Ook nu nog proberen veel middelgrote centra koste wat kost deze positie te behouden. Het loslaten daarvan zou immers een neerwaartse spiraal van afnemende bezoekersaantallen, minder winkels en toenemende leegstand in gang zetten. Gelet op de autonome trends is deze ambitie op langere termijn echter onhoudbaar. In plaats van een onhaalbare ambitie te blijven nastreven, zou beter ingezet kunnen worden op het accepteren van de nieuwe werkelijkheid en juist te focussen op de kansen die er op lokaal niveau wel degelijk zijn.

Het bestaansrecht van centraOm de lokale kansen te duiden, is het van belang niet alleen te kijken naar het winkelen, maar een bredere blik te hanteren op de functie en positie die centra in de maatschappij kunnen innemen. Bewoners kunnen in het algemeen twee hoofdmotieven hebben voor een bezoek aan een centrum-gebied (DTNP, 2015a). Ten eerste kan men een product of dienst nodig hebben (doelgericht bezoek) zoals een nieuwe avondjurk, een knipbeurt bij de kapper, een brood, of het lenen van een boek. Daarnaast kan het centrum-bezoek een vorm van recreatieve vrijetijdsbesteding zijn. Een dagje de stad in, een etentje met vrienden, het bezoeken van een concert of gewoon een stukje wandelen en ‘mensen kijken’. Afhankelijk van het type product, dienst of activiteit is men bereid een grotere afstand af te leggen of zoekt men het juist dichtbij.

“Om de lokale kansen te duiden, is het van

belang niet alleen te kijken naar het winkelen,

maar een bredere blik te hanteren op de functie

en positie die centra in de maatschappij kunnen

innemen.”

Rekening houdend met de bezoekmotieven en de reisbereidheid van consumenten kunnen centrumgebieden in hoofdlijnen vier functies hebben (figuur 2) (DTNP, 2015a):• Frequente benodigdheden: de locatie voor dagelijkse artikelen en

diensten die bewoners vaak nodig hebben en zoeken in de directe woonomgeving. Deze functie is primair gericht op de lokale bevolking.

• Niet-alledaagse aankopen: de locatie voor incidentele artikelen of diensten. De uniciteit van het aanbod zorgt ervoor dat consumenten bereid zijn een grote afstand af te leggen. Er is een groot verzorgingsgebied nodig.

• Ontmoeten en vermaak: de laagdrempelige ontmoetingsplek in dorp, stad of wijk. Het centrum is het sociale hart van de lokale gemeenschap, de plek waarmee men zich mentaal verbonden voelt, waar men afspreekt en graag verblijft.

• Een dagje naar de stad: het centrum als recreatieve dagbesteding, waar de grote hoeveelheid van en combinatie aan voorzieningen (waaronder warenhuizen, modeketens, cultuur, horeca) ervoor zorgt dat de consument bereid is een grote afstand af te leggen (groot verzorgingsgebied).

Frequentebenodigdheden

Een dagjenaar de stad

Ontmoetenen vermaak

Niet-alledaagseaankopen

Directe

omgeving

(lokaal)

Verder w

eg

(regionaal)

Iets nodig hebben

(doelgericht)

Recreatief verblijf

(vrije tijd)

bezoekmotief reisbereidheid

FIGUUR 2

Model voor de functie en positie van centrumgebieden op basis van consumentengedrag (bron: DTNP)

41SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 15

In elk centrum zijn alle functies altijd in enige mate aanwezig. Afhankelijk van de aard en omvang zijn één of meerdere hoofdfuncties dominant. Ter illustratie: in een grote binnenstad domineert het dagje winkelen, ontmoeten en vermaak. Een wijkwinkelcentrum heeft hoofdzakelijk een functie voor frequente benodigdheden.

Ontmoeten op lokale schaalAls gevolg van de opkomst van internet zullen de functies frequente benodigdheden en niet-alledaagse aankopen (‘iets nodig hebben’) de komende jaren voor alle centra afnemen. Dit zijn bij uitstek activiteiten die geschikt zijn voor het internet. De recreatieve verblijfsfunctie kan echter niet door internet worden vervangen. Het gaat immers om een fysieke beleving. Sterker nog, de behoefte aan recreatief verblijf in centra zou weleens kunnen gaan toenemen. De toenemende digitale activiteiten en interactie (internet-winkelen, sociale media, thuiswerken et cetera) en globalisering leiden er ook toe dat juist meer behoefte ontstaat aan fysieke ontmoeting in een lokale, authentieke omgeving.

Centrumgebieden zijn bij uitstek geschikt om deze behoefte te faciliteren, en als sociaal-ruimtelijk hart te fungeren. Voor centra zal het hoofdmotief recreatief verblijf naar verwachting dan ook in belang toenemen, zowel in de grote binnensteden als in de kleinere centra. Het toenemende aantal horecazaken in hoofdcentra (figuur 3) en de opkomst van concepten waarin detailhandel en horeca worden geïntegreerd, zijn illustratief.

De behoefte aan lokale ontmoeting biedt ook kansen voor middelgrote centra. Niet door te focussen op het dagje shoppen met een uitgebreid aanbod aan landelijke winkel-ketens (dit is immers voorbehouden aan grote binnensteden), maar juist door het ‘sociaal-ruimtelijke’ hart te zijn voor de lokale gemeenschap. Hiervoor zijn het aanspreken van de lokale identiteit, verbreding van het functiepakket en de fiets als vervoermiddel van groot belang.

Aanspreken van lokale identiteitTen eerste kan de lokale inwoner aan het centrum gebonden worden door in te zetten op een duidelijke authentieke en ‘eigen’ identiteit. Inwoners moeten het gevoel krijgen echt ‘thuis’ te zijn in hun stadscentrum. Door een onderscheidende ruimtelijke kwaliteit te creëren kan een gevoel van trots ontstaan en een plek waar mensen graag komen, ook als ze niet direct een product of dienst nodig hebben. Dat lijkt evident, maar is in de praktijk niet altijd het geval en ook lastig te realiseren. Vooral middelgrote centra zijn door de toevoeging van ‘doorsnee’-architectuur en landelijke ketens steeds meer op elkaar gaan lijken, waardoor de eigenheid en het onderscheidend vermogen (gedeeltelijk) verloren is gegaan (de zogenaamde ‘verblokkering’).

Door duidelijk in te zetten op ruimtelijke kwaliteit en het eigen karakter (‘genius loci’), kan het centrum ‘the place to be’ worden in plaats van ‘the place to buy’. Het centrum als sociaal-ruimtelijk hart van stad of dorp, waar ruimte is voor iedereen van de lokale gemeenschap.

Verbreding van het functiepaletEen tweede aspect is het streven naar verbreding van het aanbod aan voorzieningen. Een te sterke focus op het winkelaanbod biedt onvoldoende mogelijkheden om op lange termijn een volwaardig centrum overeind te houden. Het winkelaanbod zal hoe dan ook gaan afnemen, met name in de non-food sector. Er zijn dan twee opties: een kleiner centrum of verbreding van het functiepakket (figuur 4). Het streven naar een breder palet aan voorzieningen kan juist ook de lokale bewoner aanspreken.

Net als warenhuizen en supermarkten kunnen ook niet-winkelfuncties, zoals een bibliotheek, ‘kulturhus’, bioscoop, gemeenteloket of apotheek, van grote toegevoegde waarde zijn als publiekstrekker in centra. In de afgelopen decennia zijn dergelijke voorzieningen in sommige gemeenten buiten de centra geplaatst om ruimte te maken voor commerciële (winkel)invulling. Deze functies kunnen echter behoorlijke bezoekersaantallen op de been brengen, bieden bewoners een extra motief om het centrum te bezoeken en bieden nieuwe invullingsmogelijkheden voor leegkomende winkelruimten. Ook een toename van het horeca-aanbod en het faciliteren van evenementen kan zorgen voor versterking van het centrum als lokaal hart.

Winkels

Horeca enevenementen

Ambachtenen diensten

Culturele enmaatschappelijke

voorzieningen

VerbredingfunctiesAutonoom proces Compacter

centrum

Winkels

Horeca enevenementen

Ambachtenen diensten

Culturele enmaatschappelijke

voorzieningen

Winkels

Horeca enevenementen

Ambachtenen diensten

Culturele enmaatschappelijke

voorzieningen

Winkels

Horeca enevenementen

Ambachtenen diensten

Culturele enmaatschappelijke

voorzieningen

of

of

FIGUUR 4

Verbreding van het functiepakket in centrumgebieden (bron: DTNP)

FIGUUR 3

Structurele toename horeca in centrumgebieden (bron: Locatus, bewerking DTNP)

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

110

105

100

95

90

index horecazaken in hoofdcentra

index winkels in hoofdcentra

42

BronvermeldingCentraal Bureau voor de Statistiek. (2001-2014). Statline Databank. http://statline.cbs.nl/statweb

DTNP. (2015a). Model functie en positie centrumgebieden. http://www.dtnp.nl/kennisbank/vakkennis/bezoekmotieven_centra.php

DTNP. (2015b). Onderzoek bezoekersgedrag middelgrote centra. http://www.dtnp.nl nieuws/?viewnieuwsitem=1&id=244

I&O Research. (2015). Koopstromenonderzoek Oost-Nederland. http://koopstromen.nl/KSO-2015-Oost-Nederland

ING. (2014). Winkelgebied 2025: Samen in beweging. https://www.ing.nl/media/ING_winkelgebied_2025_samen_in_beweging_tcm162-43174.pdf

INretail. (2014). Winkelgedrag Fashion in kaart. https://www.inretail.nl/kennis-en-inspiratie/winkelgedrag-fashion-in-kaart/

Locatus. (2001-2015). Locatus Benchmark Verkenner.

Network for Studies on Pensions, Aging and Retirement (NETSPAR). (2014). Pensioen, consumptiebehoeften en ouderenzorg. http://arno.uvt.nl/show.cgi?fid=135050

Stichting BOVAG-RAI Mobiliteit. (2015). Mobiliteit in Cijfers Tweewielers 2015. http://bovagrai.info/tweewieler/2015/

Gemiddelde besteding: € 41,-Bezoekfrequentie: 2,3 x per week

Gemiddelde besteding: € 74,-Bezoekfrequentie: 1,2 x per week

8 à 10 fiets-rekken

parkeerzone stoeprijbaanparkeerzone stoeprijbaan

1 parkeer-plaats

of

FIGUUR 5

De economische meerwaarde van fietsers in centrumgebieden (bron: DTNP)

Het toenemende belang van de fiets Bij het verbeteren van centrumgebieden ligt nu vaak grote nadruk op de autobereikbaarheid. De bijdrage van fiet s -bezoekers in de omzet dient echter niet onderschat te worden. Uit onderzoek blijkt dat het fietsgebruik vanaf 2010 met 18 procent is toegenomen (BOVAG & RAI, 2015). Onder andere de opkomst van de e-bike speelt daarbij een belangrijke rol. De fiets wordt ook steeds meer gebruikt als vervoermiddel om centra te bezoeken (I&O, 2015). Weliswaar besteden fietsers gemiddeld per bezoek minder dan automobilisten, maar ze bezoeken een centrum wel bijna twee keer zo vaak (DTNP, 2015b).

“Fietsen is niet alleen gezond,

goedkoop en schoon maar kan voor

middelgrote centra, die een steeds

lokalere functie krijgen, ook een grote

economische meerwaarde hebben.”

Auto’s nemen veel openbare ruimte in beslag en kunnen overlast veroorzaken. Van de fietser wordt vaak verwacht dat die zijn fiets tegen de gevel of in een te vol fietsenrek zet, terwijl moderne fietsen kostbaar en kwetsbaar zijn. Voor winkels kan het lonen om de fietser meer ruimte te geven. Zo kan één parkeerplaats voor een auto ook ruimte bieden aan zo’n tien gestalde fietsen (figuur 5). Fietsen is niet alleen gezond, goedkoop en schoon, maar kan voor middelgrote centra die een steeds lokalere functie krijgen, ook een grote economische meerwaarde hebben.

Strategische keuzesVoor de toekomst van middelgrote centra is het cruciaal dat strategische keuzes worden gemaakt in de functie en positie, het (haalbare) verzorgingsgebied en de ruimtelijke kwaliteit die daarbij past. Dit kunnen ingrijpende, maar noodzakelijke keuzes zijn om op lange termijn een gezond centrum te behouden voor zowel inwoners, als ondernemers en vastgoedeigenaren. Het maken van scherpe keuzes biedt de basis voor gemeentelijk beleid en de (gewenste) duidelijk-heid waarop marktpartijen hun investeringen kunnen baseren. Het kan bevrijdend werken om de (onhaalbare) regionale ambities los te laten en te gaan inzetten op het centrum als aantrekkelijk sociaal-ruimtelijk hart, met vooral aandacht voor de lokale bevolking.

43SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 15

Vastgoed in het buitenland

Mondiale sense of urgency inspiratie voor duurzaam bouwen in NederlandWe kunnen veel leren van mondiale

cultuurverschillen voor ontwikkeling

van vastgoed. De ‘sense of urgency’ om

duurzaam te bouwen is in het

buitenland vaak heel helder. Neem

bijvoorbeeld een dynamisch land als

China. Aan de ene kant staan ze daar

met één been nog in het verleden,

maar aan de andere kant halen ze ons

met zevenmijlslaarzen in. Hoe kan dat

een duurzame inspiratie voor onszelf

zijn voor het dagelijks werk hier in

Nederland. Laten we daartoe de

duurzame schaalgrootte beschouwen

van macro naar micro niveau: Mondiale

urgentie ten aanzien van

duurzaamheid, Nationale duurzame

koerswijzigingen in China, Regionale

gebiedsontwikkeling in Wuhan en

Lokale vastgoedontwikkeling van meest

duurzame gebouw ter wereld.

ir. T.V.J. PastoorVictor Pastoor werkt bij ingenieursbureau Grontmij (part of Sweco) als business development manager sustainable buildings in de divisie bouw & vastgoed. Hij is in 1995 afgestudeerd op de Technische Universiteit Eindhoven bij Werktuigbouwkunde Energy Technology. In april 2015 is hij verkozen tot nummer 41 in de Duurzame Vastgoed 50 NL verkiezing voor meest invloedrijke personen bij het verduurzamen van vastgoed in Nederland.

Mondiale urgentie ten aanzien van duurzaamheidRespecting the future. We willen allemaal dat onze kinderen een mooie toekomst hebben en dat ze dezelfde keuzen kunnen maken zoals wij die nu ook kunnen maken. Toch zien we mondiaal een aantal ontwikkelingen die de sense of urgency voor duurzaamheid beïnvloeden.

DemografieAls we kijken naar de prognoses voor wereldwijde bevol-kings groei van de Organisation for Economic Co-operation and Development (OECD), dan zien we tussen 1950 en 2050 een groei van 2,5 miljard naar 9 miljard inwoners en we zien dat in 2050 meer dan de helft van de mensen niet meer op het platteland maar in steden wonen. De groei van de bevolking zal dus hoofdzakelijk in stedelijk gebied plaats-vinden.

Drinkwater en voedsel De wereldwijde vraag naar voedselproductie zal in de komende 50 jaar groter zijn dan de totale productie van de afgelopen 500 jaar. Het World Economic Forum verwacht een zodanige ontwikkeling in de vraag naar drinkwater dat er tegen 2030 een wereldwijd tekort van 40 procent zal ontstaan tussen voorraad en vraag.

BroeikasgassenTevens zien we dat uitstoot van broeikasgassen stijgt. Volgens het OECD zal de uitstoot van broeikasgassen tot 2050 met 52 procent groeien, resulterend in een toename van de buitentemperatuur van 1,7 tot 2,4 graden Celsius. Dit zal leiden tot een toename van hittegolven, droogte, storm en overstromingen met als gevolg aanzienlijke schade aan belangrijke infrastructuren en gewassen.

GrondstoffenTot slot kunnen we ons ook van alles voorstellen bij de uitputting van grondstoffen. We ontginnen grondstoffen, maken er een product van, gebruiken het een aantal jaren en dumpen het vervolgens op de afvalberg zonder vorm van hergebruik. Hoe raar is het dan dat blijkt dat de voorraad grondstoffen op enig moment op raakt en we dus niet op dezelfde manier kunnen voortleven zoals onze ouders en hun grootouders dat wel deden.

44

We zien vooral in het buitenland een hogere sense of urgency voor duurzaamheid. De Nationale Energie Verkenning 2015 stelt dat het besparingsdoel Energieakkoord voor 2020 buiten bereik is en voorziet een versnelde toename van duurzame energie tot 2023. We kunnen nog veel leren van de mondiale urgentie om verduurzaming in Nederland kracht bij te zetten.

“De sense of urgency voor sustainable buildings

is in het buitenland vaak heel helder, hier kunnen

we in Nederland nog veel van leren.”

Nationale duurzame koerswijzigingen in ChinaChina is naar eigen zeggen bezig de omslag te maken van een goedkope export-economie naar een duurzamere economie die meer leunt op de binnenlandse consumptie. De economische groei van China is in het derde kwartaal verder afgezwakt naar een niveau van zeven procent. De lagere prijzen wijzen op minder vraag en overcapaciteit, wat een symptoom is van een afkoelende economie. Dat is een flinke trendbreuk met een paar jaar geleden.

Jarenlang was China het walhalla voor alle grote architecten ter wereld. We zagen veel extreme en iconische architectuur verrijzen in de grote steden waarvoor buitenlandse expertise noodzakelijk was. In China trokken veel mensen van het platteland naar de steden, waardoor er de afgelopen jaren een extreem sterke urbanisatie heeft plaatsgevonden. Zo groeide de stad Shanghai (23 miljoen inwoners) de afgelopen decade met driehonderd-duizend nieuwe inwoners per jaar. Die inwoners hebben een huis nodig, een baan, een sociale leefomgeving en ga zo maar door. Als stad kun je dit soort aantallen niet negeren. De stad Shanghai anticipeert daarop en zodoende groeide de bebouwde footprint van de stad met een kilometer doorsnede per jaar.

De afgelopen twee decennia heeft de overheid zich vooral gericht op grootschalige ontwikkeling. Snelheid en kwantiteit waren daarbij altijd leidend. Nu de explosieve groei is afgekoeld is het besef gegroeid dat er meer oog voor duurzaamheid nodig is. Bij de ontwikkeling van gebouwen is dat vooral terug te zien in betere kwaliteit van bouwen. Gebouwen worden voor een langere levensduur gerealiseerd en er is meer oog voor milieubesparende maatregelen en een beter binnenmilieu. Op het gebied van energie wordt er gestuurd op meer duurzame energiebronnen en hergebruik van restwarmte uit de industrie. Dit zien we terug in bijvoorbeeld het verplicht stellen van een Chinese Green Building label met bijbehorende duurzaamheidsmaatregelen...Sinds het voorjaar van 2015 zien collega’s van Grontmij China een aantal drastische nationale koersveranderingen. • Focus op kleinere steden en platteland bij steden• Behoefte aan betrouwbare voedselkwaliteit• Beschikbaarheid producten (bijv. zuivel, cosmetica)• Behoefte aan betere leefomstandigheden • Schonere lucht en groenere leefomgeving• Terughoudend met ongewone architectuur

Ook komt er steeds meer oog voor de menselijke schaal van de gebouwde omgeving. Het gaat dan niet alleen om de fysieke schaal van de gebouwen maar ook de sociale voorzieningen die er in een gebied beschikbaar moeten zijn. Deze omslag is niet gemakkelijk aangezien er een cultuur was van het creëren van aanbod in plaats van anticiperen op vraag. Meer dan voorheen lijkt het besef te komen dat er ook gekeken moet worden naar de behoefte van mensen.

FIGUUR 1

Iconische architectuur in China

Galaxy Soho, Beijing

Circle, Guanhzhou

Sheraton Hotel, Huzhou

Energy Flower, Wuhan

Lotus Building, Wujin

CCTV Tower, Beijing

45SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 15

Vervolgens zien we bij Grontmij dat er nog een ander belangrijke verandering plaatsvindt in China. Naast de modernisering van de samenleving is er vanuit de overheid en ook vanuit de private sector een groeiende behoefte aan culturele grondslag. Men lijkt de grote witte dozen en einde- loze repetities van woontorens eindelijk beu te worden. Daarvoor in de plaats vraagt men steeds meer om culturele gelaagdheid in de ruimtelijke plannen voor nieuwe ontwikkelingen. Dit komt terug in gebiedsontwik kelingen in de vorm van bijvoorbeeld cultureel landschap pelijke waarden (denk aan landbouw gebied met dijken en meren), maar ook in de vorm van architectuur en landschapsontwerp. Leisure speelt in deze ontwikkeling ook een belangrijke rol. Aangezien de middenklasse steeds meer geld en tijd krijgt om te ontspannen, worden er steeds meer invullingen gezocht om op deze trend in te spelen. Deze ontwikkeling heeft een grote impact op een afnemende vraag naar (buitenlandse) urban development en design & engineering capaciteit.

FIGUUR 2

Wuhan Future City Development zone, een greenfield gebiedsontwikkeling van 95 vierkante kilometer.

FIGUUR 3

Wuhan New Energy Institute, ontworpen door Grontmij en Soeters van Eldonk architecten.

“China is bezig de omslag te maken van een

goedkope export-economie naar een duurzamere

economie die meer leunt op de binnenlandse

consumptie.”

Regionale gebiedsontwikkeling in WuhanChina heeft te maken met een mate van urbanisatie die voor Nederlandse begrippen ongekend is. Veel steden zijn genoodzaakt deze maatschappelijke ontwikkelingen in goede banen te leiden en nieuwe gebieden te ontwikkelen tot stedelijke uitbreidingen. Dit geldt ook voor Wuhan, hoofdstad van de provincie Hubei, een gemeente met tien miljoen inwoners ongeveer zeven honderd kilometer ten westen van Shanghai. De stad bevindt zich geografisch op de Noord/Zuid en Oost/West as van China en heeft zich als Science & technology hub ontwikkeld met het grootste water, land en lucht transport-knooppunt in het binnenland van China. Niet voor niets wordt Wuhan daarom de doorgang naar negen provincies genoemd volgens Greater Pacific Capital in China.

46

Ten oosten van de huidige stedelijke bebouwing worden nieuwe gebieden op een duurzame wijze ontwikkeld ter grootte van enkele tientallen vierkante kilometers. Wuhan ontwikkelt zich als een van China’s national growth engines. Het hoofdkantoor van Grontmij China is daarom gevestigd in Wuhan. Door de urbanisatie vanaf het platteland naar de stad is Wuhan genoodzaakt geweest om de urban development uit te breiden in oostelijke richting in een nieuwe high tech development zone van 95 vierkante kilometer (!) voor wonen, werken en leven. Als je op Google Earth de tijdbalk laat meelopen en de satellietfoto’s van de afgelopen zeven jaar beschouwd, dan zie je een prachtige animatie van hoe het land ontgonnen wordt, een steden-bouwkundige infrastructuur wordt aangelegd, hightech economische bedrijvigheid wordt uitgebouwd en de stad Wuhan zich verder ontwikkelt.

Lokale ontwikkeling van meest duurzame gebouw ter wereldDe stad Wuhan heeft een paar jaren geleden een uitvraag gedaan voor een duurzaam gebouw als example for the world met een unieke architectuur en een innovatief duurzaam design. De uitvraag betrof een kantoortoren met laboratoria en een exhibition center van zeventigduizend vierkante meter nieuwbouw. De ambities in de International Request for Proposal waren als volgt omschreven: Environmental friendly, Resource saving, Sustainable energy sources, Chinese Green Building Label: 3-star (=highest) en BREEAM-international Outstanding (=highest). Grontmij heeft de opdracht verkregen en met een volledig Nederlands ontwerpteam samen met Soeters van Eldonk architecten het conceptuele ontwerp van dit duurzaamste kantoorgebouw ter wereld opgesteld.

De bouw begon in 2012 en het gebouw is eind 2014 opgeleverd. In september 2015 heeft Grontmij in Dubai de FIDIC Award of Merit voor worldwide best engineering projects 2015 toegekend gekregen voor dit project en op deze Hollandse glorie in het buitenland mogen we best trots zijn.

Visie op Sustainable buildingsDe kracht van het ontwerp van het Wuhan New Energy Institute is dat er een uitgekiende visie op sustainable buildings ten grondslag ligt aan het feitelijk ontwerp van het gebouw. Duurzaamheid is het behartigen van de belangen van de mensen hier & nu op een manier die ook rekening houdt met de belangen van de mensen daar & later.

Bij gebruikers van vastgoed kun je daarom bij “het behartigen van de belangen van de mensen hier & nu” denken aan de volgende aspecten:• Hoge arbeidsproductiviteit, leerprestaties, wooncomfort,

waaronder gebouwtechnisch een hoog binnencomfort (Thermisch comfort, Akoestisch comfort, Visueel comfort, Trillingen comfort), en aandacht voor Health & Wellbeing.

• Passive design principles: gebruik de krachten uit de natuurlijke omgeving om voor het gebouw te laten werken, bijvoorbeeld houd de zon in de zomer zoveel mogelijk buiten, maar laat de zon in de wintermaanden het gebouw al zoveel mogelijk voorverwarmen.

• Lage exploitatiekosten: afwegingen van eenmalige investeringen versus maandelijkse gebruikskosten.

Bij het “nu rekening houden met de belangen van mensen daar & later” kun je denken aan:• Duurzame resources zoals duurzame bouwmaterialen

(schaduwkosten-berekening) en duurzame energiebronnen (Building Integrated Photo-Voltaic panels (BIPV), windturbines, etc)

• Duurzame urban development en campus locatie-ontwikkeling

• Duurzame middelen: Lifecycle Cost Analysis voor de juiste financiële afwegingen

Inspiratie uit buitenlandse sense of urgencyDe sense of urgency voor duurzaamheid die omschreven is in de uitvraag van het Wuhan New Energy Institute heb ik maar zelden in Nederland teruggezien in projecten. Begin oktober 2015 verscheen de Nationale Energie Verkenning 2015. Er is veel gebeurd en verbeterd, maar we liggen niet meer op elk onderdeel voldoende op koers voor 2020. De doelstellingen voor 2023 zijn echter nog wel haalbaar. De Borgingscommissie voor het Energieakkoord heeft aangekondigd aanvullende maatregelen voor te gaan stellen om energiebesparing in gebouwen en toepassing van duurzame energiebronnen te stimuleren. Wat in China kan qua versneld verduurzamen, zou in Nederland toch ook mogelijk moeten zijn. Op dat vlak zouden we nog eens een voorbeeld aan anderen kunnen nemen. Met bovenstaande visie op sustainable buildings als leidraad voor het dagelijks handelen is elk gebouw ook in Nederland te verduurzamen op een weloverwogen wijze.

47SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 15

Locatie, Locatie, Locatie is niet meerJarenlang gold in de hotelwereld eigen-

lijk maar één ding wanneer je wilde

aanduiden dat een hotel succesvol was

of dat een nieuw hotel succesvol zou

gaan worden: Locatie, locatie, locatie!

Die tijden zijn voorbij. Voorgoed. Het

voornoemde adagium is geboren in

een tijd waar de klant nog niet altijd

centraal stond maar waar logisch na-

denken heerste, in een tijd waar de

overheersende manier van marketing

nog ‘direct mailing’ was. Ook dat is

voorbij. Tegenwoordig noemen we dat

spam. De consument heeft de macht

gegrepen.

De consument van vandaag de dag, de Digital Native (pwc, 2013), kijkt zelfs nog maar nauwelijks naar een officiële website wanneer hij een hotel boekt. Wat anderen, hun zogenaamde ‘peers’ vinden, is leidend aan het worden bij het besluiten welk hotel te boeken. Uit een survey van Trivago blijkt dat 42 procent van de Europese reizigers al zo boekt en dat was vijf jaar geleden nog nauwelijks aan de orde. Nog maar 5 jaar geleden, in 2010, werd de ipad geboren. Dit Apple apparaat is een ware ‘game changer’ gebleken en heeft het online gedrag van consumenten drastisch veranderd. Zo ook de hotel industrie.

“De consument van vandaag de dag, de digital

native, kijkt zelfs nog maar nauwelijks naar de

officiële website wanneer hij een hotel boekt.”

Hotels of herbergen en andere aanverwante logies vormen zijn van alledag. In de jaren 50/60/70 van de vorige eeuw ontstonden in de Verenigde Staten hotelketens. Consolidatie was begonnen. Namen als Sheraton en Marriott zijn algemeen bekend, maar realiseren we ons ook dat in die zelfde periode Hilton, Hilton was? Vandaag de dag heeft Hilton 13 verschillende brands onder haar vleugels en Marriott zelfs 19 (HotelsNewsNow, 2015).

Starwood, Wyndham, Accor en Intercontinental Hotels Group (IHG), zijn allemaal grote conglomeraten van hotel experience onder een dak. Samen vertegenwoordigen de grote brands 70 procent van de markt in de VS en een kleine 40 procent in Europa (Phocuswright, 2015). De grote hotelketens begonnen eind jaren 90 met deze consolidatieslag. Dat had te maken met het internet, welke reizen ineens heel inzichtelijk maakte. De consument kon aan de ene kant ineens duidelijk de hotels zien waar men uit kon kiezen en tegelijkertijd begon het traditionele reisbureau uit het straatbeeld te verdwijnen en werd vervangen door de zogenaamde OTA, de Online Travel Agent (Bekendste voorbeelden: Booking.com en Expedia). Een hevige concurrentiestrijd begon tussen de OTA’s en de brands, waarbij de OTA’s begonnen te concurreren op prijs en de brands begonnen te concurreren op ‘experience’ en service niveau. Daarbij ontwikkelden de brands een vernuftig loyalty systeem, waarmee men tracht te zorgen dat de klant loyaal blijft aan het betreffende brand. Dit systeem, gekoppeld aan goed en efficiënt werkende eigen reserveringsystemen, zorgt ervoor dat brands ‘power-houses’ geworden zijn. De OTA’s zijn echter geduchte tegenstanders met een wereldwijd marktaandeel van 47 procent voor Expedia en Priceline, samen de Priceline Group (Phocuswright, 2014). Men dreigt echter in hun eigen val te lopen. Ze zijn heel erg duur met een gemiddelde commissie van ongeveer 20 procent wat berekend wordt aan deelnemende hotels. De brands zijn vele malen goedkoper op dat vlak. Daarnaast deed een rechter in Frankrijk eerder dit jaar de uitspraak dat “best price garantees door OTA’s voortaan verboden worden”. De gevolgen van dit precedent zijn nog niet goed in te schatten maar zullen zeker effect gaan hebben. Zeker omdat de brands weer een ander voordeel hebben ten opzichte van de OTA’s: Men kan direct communiceren met de klant en het fysiek danken voor hun komst.

Wat betekent dit nu voor de uitbater van een hotel. Moet die nu altijd kiezen voor een brand? Of juist niet? Hoe maakt die nu de keuze? Welnu, het is eigenlijk een rekensommetje en het is daarnaast afhankelijk van een aantal andere factoren, waaronder de experience die het hotel biedt, wat is het onderscheidend vermogen? Vergeet niet dat de Digital Native tegenwoordig alles ziet, alles deelt en alles weet (nou ja, wel veel…).

D. BakkerDirk Bakker heeft meer dan 25 jaar ervaring als adviseur voor de hotellerie wereldwijd. Als Partner bij Colliers International Nederland startte hij de Hotels afdeling, welke inmiddels niet meer weg te denken is uit de Nederlandse hotelmarkt. Naast zijn rol als Partner is de heer Bakker Head of EMEA Colliers Hotels en begeleidt zo verschillende projecten in heel Europa. Hij is een regelmatige spreker op Hotel conferenties.

48

Locatie blijft natuurlijk belangrijk. Het is eigenlijk een soort van ‘voorkeuze’ geworden. Als je naar Amsterdam gaat voor een paar dagen, boek je immers geen hotel in Den Haag. Maar als je op de Zuidas moet zijn, boek je niet meer per definitie een hotel op – of in de buurt van - de Zuidas. Je kiest eerder op basis van een combinatie van reputatie, budget, kwaliteit, omgeving en nog meer. Experience dus. De image en de experience van een bepaald hotel of hotel keten is dus belangrijk geworden. In feite is de klant leidend geworden omdat die nu eindelijk serieus wordt genomen.

Terug naar de uitbater, of hotel eigenaar. Brand of geen brand? Dat zal dus sterk afhangen van het type hotel en de locatie waar dit hotel zich bevindt. Zonder te beweren dat de volgende stelling per definitie altijd op gaat, maar logisch is het wel te veronderstellen dat een hotel in Centrum Londen, minder afhankelijk is van branding, dan op de ringweg. Aan de andere kant, om 500 kamers te vullen of 100 kamers te vullen in het centrum is ook weer casus op zich. Franchise fee versus OTA commissies. Het is allemaal best te berekenen en contracten zijn allemaal te onderhandelen. Eén ding is echter het allerbelangrijkste voor iedere hotel operator en dat is het tip top in orde houden van zijn online reputatie!

“Het WTTC voorspelt dat in 2028 het aantal

internationale reizigers verdubbeld zal zijn naar

2 Miljard!"

In 2012 registreerde het Word Travel & Tourism Council voor het eerst 1 miljard reisbewegingen in de wereld (WTTC, 2012). Het WTTC voorspelt ook dat in 2028 (over een 13 jaar) dit verdubbeld zal zijn naar 2 Miljard! Er zijn dus veel te weinig hotel kamers in de wereld. Er wordt dan ook flink bijgebouwd, maar er zijn ook nieuwe initiatieven en nieuwe vormen van logies. Het aantal hostels is de laatste 5 jaar exponentieel toegenomen. Een hotelvorm die wel bestond, maar veelal geassocieerd werd met ‘backpackers’. Dat is nu meer verschoven naar ‘familie hotels’. Ook is het extended stay principe erg aan het groeien, een hotelvorm waar meer gefocusseerd wordt op gasten die langer dan een week, maar korter dan een maand verblijven. En dan is er natuurlijk AirBnB. Dit is echt revolutionair, omdat er uit gegaan wordt van het principe van verhuren van de eigen woon-ruimte. Een heel interessante vorm van logies, omdat hier een andersoortige inkomensstroom aan ten grondslag ligt die in feite concurrerend is met de hotel industrie. Hoe dit zich verder zal ontwikkelen zullen we pas over een tijdje weten, omdat hier een serie issues aan vast hangt met betrekking tot regelgeving en jurisprudentie die tijd vragen, zoals veiligheid, hoe reageren hypotheekverstrekkers enzovoort.

“Het aanbod blijft achter op de

vraag naar kamers en dus zien we

de gemiddelde bezettingen en de

gemiddelde kamer prijzen stijgen.”

Logischerwijs hebben we dus kunnen zien dat er de laatste jaren veel hotels zijn bijgekomen. De vraag naar kamers stijgt immers. Het aanbod blijft achter en dus zien we de gemiddelde bezettingen en de gemiddelde kamerprijzen stijgen (Horwath HTL, 2015). Vooral hebben we gezien in Nederland dat er een groot aantal herbestemmingen hebben plaatsgevonden en nog plaatsvinden. Sommige kantoorgebouwen, op daartoe geschikte locaties lenen zich erg goed tot verbouw naar hotel. Legio voorbeelden zijn aan te wijzen. Dit fenomeen bestaat bij de gratie van een kantorenmarkt in malaise (30 % structurele leegstand). Voor zowel hotel ontwikkelaars/operators als voor kantoor-eigenaren biedt dit voordelen: het lost leegstand op en het biedt, voornamelijk voor het middensegment hotel, kansen voor gezonde hoteloperaties. Deze trend zal echter eindig blijken te zijn omdat de hoeveelheid geschikte locaties voor een dergelijk product minder zal worden.

Vervolgens ligt het in de lijn der verwachting dat beleids-makers een veel meer regionaal beleid zullen gaan voeren om te zorgen dat hotelgasten zich niet concentreren op een te klein gebied. We zullen dit zeker de komende jaren gaan waarnemen.

Al deze trends en ontwikkelingen in ogenschouw nemend kunnen we dus concluderen dat het aloude adagium nu dus is veranderd in Locatie, Experience, Brand. Iedere hotelier die zich niet realiseert dat de klant van vandaag en morgen een totaal andere is dan de klant van gisteren, de baby-boomer, zal geen toekomst meer hebben en niet overleven.

BronnvermeldingHotelsNewsNow. (2015). The Big Brands Report.

Horwath HTL. (2015). HOSTA 2015.

Pwc. (2013). How Can Hotels Achieve the Right Kind of Growth in a Digital Age?

Phocuswright. (2014). The Yearbook 2014: The Year Ahead in Digital Travel.

WTTC. (2012). Travel & Tourism forecast to pass 100m jobs and $2 trillion GDP in 2012. http://www.wttc.org/press-room/press-releases/2012/travel--tourism-forecast-to-pass-100m-jobs-and-2-trillion-gdp-in-2012/

49SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 15

M. van de Werf, MScMeggie van de Werf studeerde in april 2015 af aan de opleiding Real Estate Management & Development (REMD) met een afstudeeronderzoek naar intenties en koopgedrag van woonconsumenten. Tijdens haar studie is ze actief geweest voor studievereniging SERVICE als voorzitter studiereis. Sinds december 2014 werkt Meggie als Coördinator Taxaties voor Dynamis Taxaties Nederland. In de periode december 2014 tot oktober 2015 was zij tevens werkzaam als Junior Researcher bij Dynamis.

Eén jaar in de praktijkMet mijn duobaan als Junior Researcher

en Coördinator Taxaties voor Dynamis

& Dynamis Taxaties Nederland heb ik

wellicht niet de meest normale starters-

functie gehad om mijn carrière mee te

beginnen. Des te leuker is het dan ook

om deze rubriek te mogen vullen met

mijn ervaringen! Dynamis is een

organisatienetwerk van dertien grote

regionale makelaars met 36 vestigingen

in het hele land. Zij is daarmee de op

twee na grootste makelaarsorganisatie

in Nederland. Dynamis Taxaties

Nederland is in 2010 opgericht voor

het initiëren, coördineren en uitvoeren

van landelijke taxatieopdrachten.

AfstudeeronderzoekInmiddels is het alweer ruim twee jaar geleden, maar op woensdag 2 oktober 2013 had ik mijn eerste sollicitatiegesprek bij Dynamis voor een stageperiode tijdens mijn afstuderen. Nadat ik in 2008 ben gestart met de bacheloropleiding Bouwkunde en in 2012 met de masteropleiding Real Estate Management & Development, had ik ontzettend veel zin om de (theoretische) kennis in de praktijk te gaan toepassen. Het contact met de verschillende regionale makelaars binnen het samenwerkingsverband van Dynamis en het centrale coördinatiekantoor sprak mij erg aan en in december 2013 ben ik gestart als stagiaire op de researchafdeling. Tijdens mijn stageperiode heb ik samen met de Research Manager gewerkt aan de verschillende Sprekende Cijfers rapportages en werkte ik daarnaast aan mijn afstudeeronderzoek. Na acht maanden stage kwam (helaas) een einde aan mijn werkzaamheden bij Dynamis en ben ik me volledig gaan focussen op mijn afstudeeronderzoek. Gelukkig werd ik niet lang daarna gebeld door Dynamis en kreeg ik een baan aangeboden. Om twee afdelingen die het beiden erg druk hadden te ontzien, ben ik in december 2014 gestart in een duofunctie waarbij ik twintig uur per week werkzaam was als Junior Researcher op de researchafdeling en twintig uur per week als Coördinator Taxaties bij Dynamis Taxaties Nederland. Mijn afstudeeronderzoek had ik op dat moment nog niet afgerond en de combinatie van fulltime werken en in de avonduren en weekenden studeren was erg pittig.

Ik was dan ook erg blij dat ik in april 2015 mijn eind-colloquium mocht houden en daarmee ben afgestudeerd.

DynamisDe missie van Dynamis is het bijstaan van al haar zelfstan-dige makelaarskantoren (de partners) in het op een professio-nele en kwalitatief hoogwaardige wijze ondersteunen en begeleiden van hun regio-overschrijdende opdrachtgevers bij al hun beslissingen inzake (bedrijfsmatig) onroerend goed. Het Dynamis samenwerkingsverband rust op de fundamenten regionale kennis, landelijke dekking en uniforme werkwijze. Dynamis is in 1993 opgericht en heeft 36 vestigingen verspreid over heel Nederland. In totaal zijn circa 400 medewerkers werkzaam bij Dynamis en haar partners. Alle Dynamis makelaars zijn NVM-lid en bestaan gemiddeld meer dan 65 jaar. In de ranglijsten van PropertyNL heeft Dynamis een notering als vierde kantorenmakelaar van Nederland, derde bedrijfsruimte makelaar en vierde retail-makelaar in 2014. Verder is Dynamis de grootste kantoren-makelaar in Nederland in kantoortransacties kleiner dan 500 vierkante meter en met een totaal verkoopaantal van bijna 4.300 woningen in 2014 is Dynamis zelfs de grootste woningmakelaar van Nederland!

“Het Dynamis samenwerkingsverband

rust op de fundamenten regionale

kennis, landelijke dekking en uniforme

werkwijze.”

ResearchDynamis Research publiceert al meer dan 20 jaar verschil-lende jaar- en kwartaalrapportages over de vastgoedmarkt onder de naam ‘Sprekende Cijfers’. Dynamis hecht veel waarde aan de kwaliteit en de volledigheid van haar data en verzamelt daarom zelf alle informatie over de kantoren-markt, bedrijfsruimtemarkt, woningmarkt en winkelmarkt in Nederland. Naast een centrale researchafdeling op het coördinatiekantoor in Utrecht vergaren, controleren en valideren meer dan 55 lokale researchers en makelaars van Dynamis de data. Samen met de Research Manager was ik in mijn functie als Junior Researcher verantwoordelijk voor het coördineren en aansturen van de lokale researchers,

50

het analyseren en verwerken van vastgoeddata en het doen van deskresearch naar de vastgoedmarkt ten behoeve van de Sprekende Cijfers rapportages gericht op de kantorenmarkt (vier keer per jaar), woningmarkt (vijf keer per jaar), bedrijfsruimtemarkt (één keer per jaar), winkelmarkt (één keer per jaar) en logistieke vastgoedmarkt (één keer per jaar). Ieder jaar organiseert Dynamis op de eerste donderdag van februari het Sprekende Cijfers Symposium waarin een actueel thema vanuit verschillende invalshoeken wordt belicht en het jaarrapport Sprekende Cijfers Kantorenmarkten gelanceerd wordt.

“DTN wordt versterkt door een team van meer

dan 90 gecertificeerde taxateurs verspreid over

36 vestigingen door heel Nederland.”

In de periode van mei 2015 tot oktober 2015 heb ik de researchafdeling tijdelijk waargenomen, nadat de Research Manager de overstap maakte naar een nieuwe baan en de nieuwe Research Manager nog niet begonnen was. Naast mijn werkzaamheden voor Dynamis Taxaties Nederland heb ik in deze periode in totaal negen rapportages geschreven, waaronder zeven woningmarktrapportages over het tweede kwartaal van 2015, en heb ik de tweede editie van Sprekende Cijfers Retailmarkten mogen publiceren. Ondanks dat deze periode onwijs hectisch was, heb ik ontzettend veel geleerd in deze maanden als ‘interim’ Research Manager. Niet alleen heb ik mijzelf beter leren kennen, ik heb ook geleerd dat het goed kan zijn om soms nee te zeggen. Door duidelijk mijn grenzen aan te geven op zowel zakelijk als persoonlijk gebied en mijn werkzaamheden zo efficiënt mogelijk in te richten is het mij gelukt om werkzaamheden die normaal in zestig uur per week werden uitgevoerd in twintig uur per week te kunnen uitvoeren. Sinds medio september is de nieuwe Research Manager van Dynamis, Frank Verwoerd, gestart en heb ik mijn researchwerkzaamheden volledig aan hem overgedragen. De duofunctie was een goede noodoplossing, maar bleek in de praktijk niet haalbaar met de verschillende afdelingen en verantwoordelijkheden. Met ingang van oktober 2015 kan ik me nu volledig focussen op één afdeling en functie, namelijk als Coördinator Taxaties voor Dynamis Taxaties Nederland.

Dynamis Taxaties NederlandOm opdrachtgevers nog beter van dienst te zijn op het gebied van taxaties is in 2010 Dynamis Taxaties Nederland B.V. (DTN) opgericht als dochteronderneming van Dynamis B.V. voor het initiëren, coördineren en uitvoeren van landelijke taxatieopdrachten. DTN is gevestigd in Utrecht en wordt versterkt door een team van meer dan 90 gecertifi-ceerde taxateurs verspreid over de 36 vestigingen door heel Nederland. Dit betekent dat taxaties te allen tijde worden afgegeven door een taxateur die kan bouwen op kennis van zowel de regionale als landelijke markt. Door bundeling van de krachten van de Dynamis partners kan elke partner boven dien gebruik maken van de expertise en de netwerken van alle partners gezamenlijk. DTN is hierbij het aanspreek-punt voor haar opdrachtgevers voor het taxeren van landelijke vastgoedportefeuilles.

In 2014 is de DTN Academy opgericht door Baldwin Poolman, directeur Dynamis Taxaties Nederland. De DTN Academy is opgericht vanwege de groei van de orderportefeuille van DTN met als doelstelling de kwaliteit en continuïteit van de werkzaamheden te verhogen en te waarborgen. Daarnaast is het voor de (junior) taxateurs een goede mogelijkheid om zichzelf verder te ontwikkelen. Ik heb deelgenomen aan de eerste traineegroep van negentien (junior) taxateurs en op 21 april 2015 hebben wij een certificaat behaald na een jaar lang college op het gebied van Real Estate Valuation te hebben gevolgd. Tijdens de colleges zijn onder andere wet- en regelgeving, de 28 aanbevelingen van het PTA, fiscale aspecten, data, taxatiemethoden en financieringen aan bod gekomen.

In mijn functie als Coördinator Taxaties maak ik deel uit van het centrale team van Dynamis Taxaties Nederland dat bestaat uit vijf personeelsleden. Ik ben verantwoordelijk voor de coördinatie van taxatieopdrachten van diverse grote opdrachtgevers die zowel centraal als bij de Dynamis partners uitgevoerd worden.

FIGUUR 1

Dynamis Sprekende Cijfers Symposium 2015: ‘De nieuwe realiteit van werken, wat is de invloed op de vastgoedmarkt?’

51SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 15

Daarbij ben ik de schakel tussen de opdrachtgever en onze taxateurs en ben ik dus dagelijks bezig om de opdrachtgever op de hoogte te houden van de taxatieopdrachten en het aansturen van alle regionale taxateurs. Centraal worden door DTN ook diverse taxatieopdrachten uitgevoerd en waar mogelijk help ik bij deze opdrachten om meer ervaring op te doen in taxeren.

Verder ben ik verantwoordelijk voor de standaardisatie binnen onze organisatie. Dit doe ik onder andere door onze standaarddocumenten te updaten conform alle huidige geldende taxatiestandaarden, die worden opgesteld door onder andere de RICS, het Platform Taxateurs en Accountants (PTA), de NVM en de IVS/EVS. De afgelopen maanden heb ik bijvoorbeeld met een collega een nieuwe versie van het standaard DTN taxatierapport uitgebracht en heb ik de opdrachtbrieven en offertes herzien. Naast de standaardisatie van diverse documenten houd ik mij ook bezig met de (interne) taxatieprocessen. Dit doe ik door middel van een ISAE 3402 traject dat wij doorlopen met een accountant. Het doel van dit traject is om de risico’s in ons taxatieproces inzichtelijk te maken en hiervoor een raamwerk op te stellen, zodat DTN richting haar opdrachtgevers kan waarborgen dat het taxatieproces gecontroleerd plaatsvindt.

Dynamis WoningbeleggingenIn 2013 is Dynamis gestart met de Vakgroep Woningbeleggingen. Vanuit het coördinatiekantoor ondersteun ik deze vakgroep met de activiteiten waarmee zij zich bezig houden. Dynamis Woningbeleggingen adviseert en begeleidt strategische verkoopvraagstukken van niet alleen individuele beleggings-objecten, maar ook complete woningportefeuilles. De vakgroep richt zich specifiek op aan- en verkoopbegeleiding voor institutionele en particuliere beleggers en onderscheidt zich door de regionale expertise van haar dertien partners te combineren met de landelijke dekking van Dynamis.

FIGUUR 2

Dynamis B.V. (2015) Sprekende Cijfers Retailmarkten 2015 en Sprekende Cijfers Woningmarkten Q2

Naast het actief deelnemen aan en verzorgen van zes vergaderingen per jaar, ben ik ook aanwezig bij bijeenkomsten met (potentiële) opdrachtgevers die Dynamis Woningbeleggingen regelmatig organiseert.

AfsluitingAl met al kijk ik terug op een ontzettend leerzame periode de afgelopen twee jaar. Ondanks dat het af en toe onwijs hectisch is geweest en veel energie heeft gevergd, zou ik het niet anders willen doen. Ik heb mijn plek bij DTN helemaal gevonden en hoop mij de komende tijd persoonlijk te kunnen doorontwikkelen. Onlangs ben ik ook lid geworden van Dutch Women in Real Estate (DWIRE) en dit lidmaatschap gaat hopelijk bijdragen aan mijn persoonlijke ontwikkeling. DWIRE richt zich op professionals in (commercieel) vastgoed, zoals makelaars, advocaten, notarissen, beleggers, gemeenten, architecten, consultants, accountants en projectontwikkelaars. Door de verschillende bijeenkomsten die georganiseerd worden om elkaars expertise op het gebied van vastgoed te delen en te netwerken, denk ik dat niet alleen mijn persoonlijke ontwikkeling maar ook mijn vastgoedkennis zal groeien.

Ik hoop dat door middel van mijn ervaringen studenten gemotiveerd worden om aan de slag te gaan in de vastgoedwereld. Ik kan iedereen aanraden om te kiezen voor een stageperiode, al dan niet gecombineerd met een afstudeeronderzoek. Het heeft mij in ieder geval gebracht op een plek waarvan ik tijdens mijn studie niet had durven dromen!

52

Afstudeerder TU/e

QuickScan VerzorgingshuisDoor de ontwikkelingen in de langdurige

zorg komen op korte termijn veel

verzorgingshuizen leeg te staan.

De zorgorganisaties moeten daarop

reageren, primair door te zoeken naar

een alternatieve bestemming voor het

verzorgingshuis. De transformatie-

strategieën voor dit leegstaand vast-

goed zijn in hoofdlijnen bekend, te

weten verzwaren (van het zorgaanbod),

verhuren of afstoten. In de praktijk is

de zorgorganisatie echter niet altijd in

staat de strategieën te concretiseren

tot een haalbaar plan. De QuickScan

Verzorgingshuis dient hierbij ter onder-

steuning van de keuze voor een alter-

natieve bestemming van een leegstaand

verzorgingshuis. De QuickScan is een

beslissingsondersteunend instrument

dat ten behoeve van het strategisch

portefeuillemanagement de trans-

formatie potentie van het leegstaand

verzorgingshuis inzichtelijk maakt.

Ontwikkelingen in de langdurige zorgDe ontwikkelingen in de langdurige zorg hebben grote gevolgen voor zorgorganisaties die actief zijn in de sector Ouderenzorg. Door wijzigende wet- en regelgeving hebben zij onder andere te maken met een afname van het aantal cliënten dat intramurale zorg ontvangt. De Extramuralisering (zorg buiten het tehuis) beperkt namelijk de toegang tot de opname in een instelling voor cliënten met een licht zorgzwaartepakket (ZZP 1 t/m 3 + 25 procent van ZZP 4), waardoor de instroom van nieuwe cliënten stopt, zie Figuur 1 (Ministerie van VWS, 2011); (Ministerie van VWS, 2013). Het vastgoed ondervindt hier grote gevolgen van, aangezien de desbetreffende extramurale cliënten daar hun zorg ontvangen. Aan de andere kant is er ook een snelle uitstroom van cliënten die overlijden of van cliënten die een hogere zorgzwaarte-behoefte krijgen (zie Figuur 1). In de praktijk wil deze ontwikkeling zeggen dat de verzorgingshuizen op korte termijn leeg komen te staan.

“Door de wijzigende wet- en

regelgeving in de langdurige zorg

komen verzorgingshuizen op korte

termijn leeg te staan.”

Een andere ontwikkeling in de langdurige zorg is de overgang naar een productiegebonden kapitaallasten-vergoeding. De ontwikkeling omvat een wijziging in de bekostigingssystematiek van het vastgoed (Ministerie van VWS, 2011); (NZa, 2014). Samengevat zorgt de regeling ervoor dat waar de vergoeding voorheen afhankelijk was van de aanwezigheid van een bed, nu afhankelijk is van de aanwezigheid van de cliënt. Deze overgang naar een productiegebonden vergoeding is voor verzorgingshuizen die leeg staan daarom zeker problematisch, aangezien dan geen vergoeding voor de instandhouding van het vastgoed wordt ontvangen.

De leegstand van het verzorgingshuis samen met de invoering van de productiegebonden kapitaallastenvergoeding resulteert voor de zorgorganisaties daarom in een aantal financiële risico’s.

ir. V.B. Grootswagers Victor Grootswagers studeerde in juli 2015 af bij de leerstoel Real Estate Management and Development aan de Technische Universiteit Eindhoven. Zijn afstudeeronderzoek, getiteld ‘QuickScan Verzorgingshuis’, is een financieel afwegingsmodel ten behoeve van strategisch portefeuillemanagement van zorgvastgoed. Het onderzoek ondersteunt de zorgorganisatie bij de keuze voor een alternatieve bestemming van een leegstaand verzorgingshuis.

53SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 15

AfstotenDe derde strategie betreft het afstoten. Het omvat het verkopen van gebouw en grond. In het onderzoek is dit als ‘exit-scenario’ beschouwd. De strategie wordt daarom wel genoemd, maar er is in de QuickScan geen financiële doorrekening voor te maken.

De twee overgebleven strategieën verzwaren en verhuren zijn wel in de QuickScan te gebruiken. Deze twee strategieën kennen verschillende doelgroep- en vastgoedkenmerken. Hierdoor ontstaat een grote diversiteit in strategie-varianten (48 stuks). De kenmerken van de strategie-varianten kunnen vervolgens in de QuickScan worden ingevoerd.

Contextuele factoren van de transformatiestrategieënHet uitvoeren van deze strategieën is voor een zorgorganisatie niet altijd even eenvoudig. Het vastgoedmanagementteam van zorgorganisaties heeft, voornamelijk door een gebrek aan kennis, problemen met het transformeren van het verzorgingshuis (Panteia, 2014). Bij de zorgorganisaties bestaat namelijk onduidelijkheid, onbekendheid en onzekerheid over enkele contextuele factoren, te weten het toekomstig overheidsbeleid, de nieuwe rolverdeling, de wet- en regelgeving, de toekomstige vraag en het bijpassende aanbod, het afstemmen van ontvangsten en uitgaven en het verkrijgen van de benodigde financiering (Panteia, 2014). Deze contextuele factoren bemoeilijken het realiseren van een sluitende business case. Om het vastgoedmanagementteam van de zorgorganisaties te ondersteunen zijn voor de transformatiestrategieën de contextuele factoren per betrokken partij inzichtelijk gemaakt. Deze factoren hebben evenzo invloed op de gekozen transformatiestrategie.

Enkele financiële risico’s zijn: onzekerheid over de toekomstige exploitatie, mogelijkheden tot (her)financiering nemen af, en het moeten afwaarderen van de boekwaarde. Daarnaast zorgen deze ontwikkelingen voor maatschappelijke problemen. Hierbij valt te denken aan een overcapaciteit aan vastgoed, gedwongen verhuizingen onder ouderen, en het wegvallen van de ondersteunende functie in de wijk.

“De zorgorganisaties moeten gaan nadenken over

de toekomst van het verzorgingshuis, primair

door te zoeken naar een alternatieve bestemming

voor het vastgoed.”

Mogelijke transformatiestrategieënDe verwachte leegstand van verzorgingshuizen brengt voor zorgorganisaties een aantal problemen en risico’s met zich mee. Zo moeten zij zich op de komende beleidswijzigingen voorbereiden. De zorgorganisaties moeten gaan nadenken over de toekomst van het verzorgingshuis, primair door te zoeken naar een alternatieve bestemming voor het vastgoed. Zij hebben grofweg de keuze uit een drietal strategieën: verzwaren, verhuren of afstoten (Ministerie van VWS, 2013).

Verzwaren De strategie tot het verzwaren van het zorgaanbod in een verzorgingshuis omvat het omzetten van de huidige verblijfsvoorzieningen in een verzorgingshuis naar verblijfsvoorzieningen bestemd voor cliënten met een hogere zorgzwaarte indicatie (ZZP VV 05 of hoger). Het vastgoed voor deze doelgroep wordt ook wel een verpleeghuis genoemd.

VerhurenDe tweede strategie is het verhuren van wooneenheden uit het leegstaand verzorgingshuis aan ouderen met (of zonder) een lichte zorgvraag. Het betreft het omzetten van de verblijfseenheden van het (voormalig) verzorgingshuis naar wooneenheden met de mogelijkheid op (thuis)zorg.

FIGUUR 1

Animatie Extramuralisering

VERPLEEGHUIS

Verpleeghuis ZZP VV 5 - 10

Uitstroom van huidige cliënten die een hogere

zorgzwaarte behoefte krijgen

Uitstroom van huidige cliënten door overlijden

Noodgedwongen zelfstandig wonen

De 'Extramuralisering'

Instroom van nieuwe cliënten

stopt: ZZP VV 1 t/m 3 &

25% van ZZP VV 4

VERZORGINGSHUIS

VerzorgingshuisZZP VV 1 - 4

ZELFSTANDIG WONEN

Eigen woning

Bijkomend probleem

54

“De QuickScan maakt op een eenvoudige wijze

de transformatiepotentie van een leegstaand

verzorgingshuis inzichtelijk”

Het financieel afwegingsmodel ‘QuickScan Verzorgingshuis’Om alle informatie van de transformatiestrategieën op een overzichtelijke wijze aan de zorgorganisaties te kunnen presenteren is een financieel afwegingsmodel, genaamd de QuickScan Verzorgingshuis, ontwikkeld. De QuickScan maakt op een eenvoudige wijze de transformatiepotentie van een leegstaand verzorgingshuis inzichtelijk. Het resultaat kan worden gebruikt ten behoeve van het strategisch vastgoedmanagement. Het model genereert met beperkte ‘INPUT’-gegevens de gewenste en bruikbare ‘OUTPUT’. Hierdoor wordt een groot deel van de data automatisch verwerkt. Deze data worden in het onderdeel ‘THROUGHPUT’ aangegeven (zie Figuur 2).Het financieel afwegingsmodel is in vier stappen opgedeeld:

Stap 1Het invoeren van project specifieke gegevens. De vastgoedinformatie van het verzorgingshuis is nodig om uit het financieel afwegingsmodel project specifieke resultaten te kunnen genereren.

Stap 2Het invoeren van een transformatiestrategie en het eventueel wijzigen van strategische uitgangspunten.

Stap 3Het genereren van een financiële doorrekening. Met de gegevens uit stap 1 en stap 2 wordt er een doorrekening gemaakt op basis van de Netto Contante Waarde (NCW) methode. Hiermee wordt de waarde van de potentiële investeringen in een transformatie bepaald. De NCW ontstaat door de huidige waarde van toekomstige positieve kasstromen (ontvangsten) van de huidige waarde van toekomstige negatieve kasstromen (uitgaven) af te trekken. Wanneer de ontvangsten de uitgaven overstijgen is er sprake van een rendabele investering, oftewel een positieve business case.

Stap 4Het rapporteren van de uitkomsten uit de QuickScan Verzorgingshuis, ten behoeve van de terugkoppeling aan de zorgorganisatie. Eén van de eigenschappen van het financieel afwegingsmodel is dat het eenvoudig is om voor verschillende transformatiestrategieën de QuickScan uit te voeren. Het is daarmee mogelijk in een korte tijd de transformatiepotentie van verschillende strategieën voor het leegstaand verzorgingshuis inzichtelijk te krijgen.

PilotHet financieel afwegingsmodel is uiteindelijk met behulp van een pilot in de praktijk getoetst. Voor de uitvoering van deze pilot zijn drie verzorgingshuizen van een bepaalde zorgorganisatie als testprojecten opgenomen. Voor het achterhalen van de transformatiepotentie bij de drie verzor-gings huizen zijn de zes meest relevante strategie-varianten van het verzwaren en het verhuren in het financieel afwegingsmodel ingevoerd en doorgerekend (zie Tabel 1).

De QuickScan Verzorgingshuis geeft allereerst een afweging op basis van de netto contante waarde van de potentiële investeringen in een transformatie. Daarnaast geeft de scan ook inzicht in de invloed van contextuele factoren per betrokken partij. De contextuele factoren worden als aandachtspunten naar de zorgorganisatie teruggekoppeld en dienen als handvatten om de afweging voor een strategie weloverwogen te maken.

BevindingenUit de bevindingen van de pilot is te constateren dat de transformatiestrategie ‘Verpleeghuis ZZP VV 6 niet-flexibel’ de meest rendabele investering is. De voornaamste reden waarom deze strategie voor ieder verzorgingshuis het meeste rendeert, is dat met de ‘niet-flexibele’ kleine wooneenheden (20 m2) een hoge capaciteit is te behalen.

INPUT

Invoerwaarden

Stap 1Project specifieke gegevens

- vastgoedinformatie

Stap 2Strategische uitgangspunten

- transformatiestrategie- overige uitgangspunten

Automatische dataverwerking

Stap 3Financiële doorrekening

Resultaten

Stap 4Rapportage Quickscan verzorgingshuis

- resultaten uit financieel afwegingsmodel

THROUGHPUT OUTPUT

FIGUUR 2

Schematische weergave opzet financieel afwegingsmodel 'QuickScan Verzorgingshuis'

55SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 15

Aangezien de overheidsvergoeding aan de capaciteit is gekoppeld, zijn met een hoge capaciteit ook veel exploitatie-opbrengsten te garanderen. Daarentegen bestaat onduidelijk-heid over toekomstig overheidsbeleid. De keuze voor toekomst bestendige huisvesting (50 m2) dient daarom te worden afgewogen. Verder heeft het zorgkantoor de verantwoording over het contracteren van de zorg bij de zorgaanbieders. De uitvoerbaarheid van de strategie verzwaren is daarom vrijwel volkomen afhankelijk van de medewerking van het zorgkantoor, waarbij de criteria van het zorgkantoor als belemmerend kunnen worden ervaren.

Voor de woonzorgconcepten (verhuren) geldt dat er naderhand een marktanalyse moet worden uitgevoerd, ter controle op de woonlasten, marktvraag en bezettingsgraad. Tevens betekenen de meeste contextuele factoren van de strategie verhuren voor een zorgorganisatie dat zij nieuwe kennis moeten opdoen met betrekking tot wet- en regelgeving. Daarnaast kunnen in het traject bij het transformeren van een verzorgingshuis naar een woonzorgconcept partijen als het College Sanering Zorginstellingen, het Waarborgfonds voor de Zorgsector en de gemeente een vertragende rol spelen. Een goede en tijdige afstemming over de transformatie-plannen met deze partijen is noodzakelijk om ervoor te zorgen dat tijdsintensieve besluitvormingen worden beperkt. Verder dient de zorgorganisatie te bepalen welk woonzorgconcept het beste past binnen de ambitie en organisatie van de zorginstelling. Het woonzorgconcept dient vervolgens contractueel met de bewoner te worden vastgelegd.

BronvermeldingMinisterie van VWS. (2011). Programmabrief langdurige zorg. Den Haag: Rijksoverheid.

Ministerie van VWS. (2013). Zorgakkoord, Handreiking cliëntgroepen extramurale begeleiding & Bijlage, Hervorming langdurige ondersteuning en zorg. Den Haag: Rijksoverheid.

NZa. (2014). Invoering normatieve huisvestingscomponent (NHC) en normatieve inventariscomponent (NIC) bestaande zorgaanbieders. Utrecht: Nederlandse Zorgautoriteit.

Panteia. (2014). Belemmeringen bij het opzetten van woonzorgarrangementen voor senioren. Zoetermeer: Ministerie van BZK & DG Wonen en Bouwen.

TABEL 1

Financiële doorrekening van de transformatiestrategieën voor de drie verzorgingshuizen

Transformatie strategieën NCW‘verzorgingshuis A’

NCW‘verzorgingshuis B’

NCW‘verzorgingshuis C’

Verzwaren (verpleeghuis)

Verpleeghuis ZZP VV 6 flexibel € -1.320.000 € -320.000 € -9.140.000

Verpleeghuis ZZP VV 6 niet-flexibel € 2.160.000 € 9.190.000 € -1.000.000

Verhuren (woonzorgconcepten)

Reguliere seniorenwoning (zonder dienstenarrangement) € -340.000 € 1.550.000 € -7.930.000

Serviceflat € -590.000 € 960.000 € -8.480.000

All-inclusive pension € -1.270.000 € -570.000 € -9.580.000

Aanleunwoning (combinatie van verhuren en verzwaren) € 340.000 € 4.510.000 € -5.200.000

56

57SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 15

SERVICE Actief

Met gepaste trots schrijf ik dit artikel in het eerste SERVICE magazine van jaargang 23. Voor het bestuur is dit een eerste opzet richting een succesvol bestuursjaar. In dit artikel zal ik na een korte mededeling een terugblik geven op het afgelopen jaar en vervolgens een uitspraak doen over de ambities van SERVICE voor collegejaar 2015-2016.

Komend jaar staat een grote verandering op ons te wachten. Het bekende SERVICE kantoor op vloer 5 van Vertigo (faculteit Bouwkunde) zal verdwijnen en we zullen verplaatsen naar vloer 2. Hier delen wij, net zoals voorheen, een ruimte met de overige sectievereniging van de faculteit Bouwkunde. Maar aangezien we zijn gedegradeerd in het aantal vierkante meters, zullen we mee moeten gaan met de tijd en zijn we onderhevig aan het flexplek principe. Vanwaar het flexplek principe? Zoals de landelijke, misschien wel wereldwijde trend zich al enige tijd voordoet, is nu ook Vertigo hier onderhevig aan. Het verdwijnen van ons SERVICE kantoor is een voorbeeld van de gevolgen van de herinrichting van de gehele TU/e campus. Waar wij natuurlijk erg op ons kantoor gesteld waren, kunnen we als jong vastgoed professionals natuurlijk niet anders dan instemmen met de structuurvisie van de TU/e. Deze verhuizing heeft vorig jaar al een hoop in beweging gebracht. Het bestuur heeft deze verandering aangegrepen als kans en er op succesvolle wijze op geanticipeerd. In ‘Terugblik’ wordt hier verder over uitgeweid.

TerugblikAfgelopen jaar in acht genomen kan gesteld worden dat het 22e bestuur een succesvol en bewogen jaar heeft gehad. Naast de vooraf bekende beleidspunten, die later besproken zullen worden, zijn er ook wat onbekende zaken op hun pad gekomen. Met name de verhuizing van het SERVICE kantoor heeft voor de nodige ophef gezorgd. Aangezien er vrijwel zeker op vierkante meters ingeleverd zou gaan worden, ontstond de angst voor het verliezen van een stukje SERVICE identiteit. Een kantoor draagt immers bij aan de identiteit van een organisatie. Duidelijk werd dat de online zichtbaarheid en bereikbaarheid van de vereniging dit moest gaan compenseren. Daarnaast werd het hoog tijd om mee te gaan met de veranderde behoefte van onze leden en ons meer te richten op een digitaal platform in plaats van een fysieke ontmoetingsplaats. Met blik op het resultaat kan gesteld worden dat het 22e bestuur een goede weg is ingeslagen.

Verder heeft het 22e bestuur zich gericht op een aantal beleidspunten. Een belangrijk beleidspunt was het vergroten van de betrokkenheid van Bachelor- en Schakelstudenten bij SERVICE. Een terugkerend beleidspunt, waar het 22e bestuur goed werk van heeft gemaakt. Dit jaar maken immers twee schakelstudenten en één bachelor student deel uit van het bestuur en ook in de commissies zijn zowel Bachelor- als Schakelstudenten vertegenwoordigd. Een tweede beleidspunt was het organiseren van meer studie gerelateerde activiteiten. Dit heeft geresulteerd in een interessante lezing van Vasco van der Boon en drie uiteenlopende inhousedagen bij verschillende bedrijven. Natuurlijk kunnen daarnaast de business trip naar Frankfurt en de studiereis naar Hong Kong niet ongenoemd blijven. Kortom, een succesvol jaar waarin naast de bekende terugkomende activiteiten ook een erg belangrijke koerswisseling is geïnitieerd.

AmbitiesVanwege de koers die SERVICE vorig jaar is ingeslagen heeft het 23e bestuur een goede basis om op voort te bouwen. Naast dat de verhuizing dit jaar zal plaatsvinden, is een van de speerpunten ‘het optimaliseren van het media beleid, met als doel een grotere online zichtbaarheid en bereikbaarheid’. Nu het middel aanwezig is, zal er gekeken moeten worden naar hoe we van deze site zo optimaal mogelijk gebruik kunnen maken. Tot op heden levert de site alleen maar positieve reacties en resultaten op en het is aan ons om deze positieve trend door te zetten. Verder wordt er dit jaar gezocht naar een juiste invulling van SERVICE in de nieuwe master structuur: de Graduate School. De master -track waaraan SERVICE gelieerd is, heet tegenwoordig Urban Systems and Real Estate. Bij de juiste keuze van vakken kan nog steeds het oude programma gevolgd worden, maar desalniettemin is de focus nu verdeeld over Urban Systems en Real Estate. SERVICE is een studievereniging die zich inzet voor in vastgoed geïnteresseerde studenten, echter kan deze structuurwijziging niet geheel genegeerd worden. Het is aan het 23ste bestuur om hier een juiste invulling voor te vinden.

Ondanks deze veranderingen wordt er dit jaar natuurlijk met net zoveel aandacht gewerkt aan de vaste activiteiten. Zo worden er weer drie magazines uitgebracht en de bijhorende symposia georganiseerd. Ook worden er weer een meerdaagse excursie en een studiereis op touw gezet, dit jaar naar respectievelijk Parijs en Tokyo. Daarnaast blijven ook het betrekken van Bachelor- en Schakelstudenten en het uitbreiden van het alumninetwerk speerpunten voor dit collegejaar.

Tot slotMocht u meer willen weten over studievereniging SERVICE en al haar activiteiten of wilt u informatie ontvangen over een eventuele samenwerking of advertentiemogelijkheden, dan kunt u contact met ons opnemen. SERVICE is te volgen via Twitter, LinkedIn, Facebook en natuurlijk via onze vernieuwde website www.service-studievereniging.nl.

Met vriendelijke groet,Namens het SERVICE bestuur 2015-2016

T.R. (Robin) JunkerVoorzitter

58

Afstudeer- verslagen TU/e - REMD

Op deze pagina treft u een

overzicht van de meest recente

afstudeerverslagen van de opleiding

Real Estate Management and

Development aan de Technische

Universiteit Eindhoven. Het complete

overzicht van afstudeerverslagen is te

vinden op de website van SERVICE:

www.service-studievereniging.nl.

Voor bestellingen en prijzen kunt

u contact opnemen met

info@service-studievereniging.nl

Auteur: Yvo Heinen Bestelnr.: 552Opleiding: REMD Jaar: 2015

Faalkostenreductie in het vastgoed(ontwikkelings)procesBouw- en vastgoedorganisaties hebben als gevolg van de economische crisis op verschillende manieren geprobeerd hun kosten te reduceren, faalkostenreductie door aangepaste samenwerkingsvormen, is één hiervan. Grote onduidelijk-heden omtrent falen, faalkosten, samenwerking(-svormen) hebben geleid tot de volgende probleemstelling:

“Welke bijdrage hebben samenwerkingsvormen, van initiatief- tot en met de realisatiefase, op vermijdbare faalkosten op het gebied van tijd, kwaliteit en geld?”

Met een casestudie, gebaseerd op acht vastgoedprojecten, zijn na analyse van kwalitatieve en kwantitatieve data nadere inzichten en conclusies verkregen. Hieruit is gebleken dat communicatie, prioriteiten/focus, coördinatie, interpretatie/duidelijkheid van informatie, gegevens-uitwisseling, technische fouten, samenwerking, deskundigheid/bekwaamheid, voorbereiding, contractuele vastlegging, vertrouwen, en het aanbestedingsbeleid hoofdzakelijke vermijdbare faalkosten veroorzaken. De aanpak van deze factoren heeft de grootste effectieve impact bij faal(kosten)reductie. Extern falen blijkt een grotere rol te spelen dan intern falen. Vermijding van faalkosten is sterk perceptie afhankelijk en verschilt hierdoor per samenwerkingsvorm. Totale vermijding/reductie is uit economisch standpunt niet rendabel voor een organisatie. Het bouwteam blijkt ten opzichte van het traditionele bouwproces en ketensamenwerking momenteel de beste samenwerkingsvorm door de laagste bijdrage op tijd en kwaliteit. Door het jonge karakter, een gebrek aan projecten met ontbrekende successen en effecten en de sceptische traditionele bouwcultuur onderdrukken de ware faalkosten reducerende potentie van ketensamenwerking. Veelvuldig en uitgebreider onderzoek zal meer inzicht moeten geven in deze thema’s.

Auteur: Daan Berghmans Bestelnr.: 561Opleiding: REMD Jaar: 2015

De determinanten van grondprijsvoorspellingen: Onderzoek naar de invloed van locatie eigenschappen op de grondprijsHet primaire doel van dit onderzoek was het bepalen in welke mate locatie eigenschappen de grondtransactieprijs voor kantoorlocaties beïnvloeden. Hoewel in de hedendaagse wetenschappelijke literatuur locatie eigenschappen een veel onderzochte factor is met betrekking tot de transactieprijzen van kantoren, is er weinig onderzoek verricht naar de mate waarin de locatie eigenschappen de grondtransacties beïnvloeden. Vanwege deze rede zijn een groot aantal locatie eigenschappen, aangevuld door economische en politieke factoren,

59SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 15

gemoduleerd om zo de invloed op de grondtransacties te bepalen. Data voor deze studie zijn vergaart door grondtransacties in jaren 2000 tot 2014 te analyseren, met betrekking tot de G4, om vervolgens het relatieve belang van iedere factor ten opzichte van de impliciete waarde te bepalen. Door gebruik te maken van de hedonische prijsmethode laat het resultaat opvallend zien dat enig complementair grondgebruik een negatieve invloed uitoefent op de grondprijzen van kantoorlocaties. Hieruit kan worden opgemaakt dat een optimaal netwerk, wat voort komt uit een dichte clustering van kantoren, de grondprijs positief beïnvloed. Hoewel de grondtransactie voor 31,4% kon worden verklaart is er vraag naar een dataset van grondtransacties om in toekomstig onderzoek de grondprijs dichter te kunnen benaderen.

Auteur: Guus JanssenBestelnr.: 557Opleiding: REMD Jaar: 2015

The incorporation of a sustainibility ambition level in a real estate ambition levelThe context of the real estate market is changing, as it seems that traditional properties are no longer aligned with the increasing call for sustainability. A full commitment to a energy neutral stock is at this stage perhaps a bridge too far, but the repercussions are slowly becoming visible in the real estate market. Investors are seeking for answers on how sustainability impacts their portfolio and how sustainability can be incorporated in their real estate investment policy. Although the wide range of instruments to assess the portfolio greenness, investors are still struggling to find appropriate measures to integrate their corporate sustainability objectives into their real estate investment portfolios. Hence the two main objectives of this study are: 1. To obtain insight in the interests of tenants and investors with respect to the sustainability performance of retail real estate. 2: To develop an instrument on how sustainability objectives and ambitions on corporate level can be translated into a real estate investment policy. A literature study and interviews with investors as well as tenants in the retail sector provided the required input for this research. Eventually these results have led to an instruments which enables investors to translate their sustainability ambition into a concrete plan of action for the real estate portfolios to become e.g. ‘market average’ or ‘best in class’.

Auteur: Iris Donselaar Bestelnr.: 554Opleiding: REMD Jaar: 2015

Investor-led urban development The selection criteria and preconditions of different types of real estate investors Belegger-gestuurde gebiedsontwikkeling wordt vaak genoemd als één van de oplossingen voor de stagnatie van de Nederlandse praktijk van gebieds-ontwikkeling. De visie van vastgoedbeleggers op deze nieuwe rol is echter niet duidelijk. Om deze reden richt dit onderzoek zich op de beoordelings-criteria en randvoorwaarden van verschillende typen vastgoedbeleggers voor belegger-gestuurde gebiedsontwikkeling. Uit dit onderzoek blijkt dat het risico profiel van de meeste beleggers niet past bij het risico profiel van gebiedsontwikkeling. Om deze reden is maar een kleine groep beleggers

geïnteresseerd in de regierol binnen gebiedsontwikkeling waardoor deze nieuwe rolverdeling maar een gering effect kan hebben op de problemen. Daarnaast toont dit onderzoek aan dat het besluitvormingsproces van institu-tionele beleggers verschilt van het besluitvormingsproces van private beleggers op het gebied van gebiedsontwikkeling. Institutionele beleggers redeneren meer vanuit de kwaliteit van de kasstromen en private beleggers redeneren meer vanuit de kwaliteiten van het gebied. Dit wordt waarschijnlijk voornamelijk veroorzaakt doordat institutionele beleggers financiële verplichtingen hebben zoals het uitkeren van pensioen- en verzekeringsgelden. Direct rendement speelt daarin logischerwijs een belangrijke rol. Dit onderzoekt toont echter niet aan dat private beleggers meer geschikt zijn voor het voeren van regie in gebiedsontwikkeling dan institutionele beleggers.

Auteur: Koen de Weerd Bestelnr.: 553Opleiding: REMD Jaar: 2015

Wonen met een licht verstandelijke beperkingIn dit onderzoek staat huisvesting van jongeren met een licht verstandelijke beperking centraal. Door het groeiend aantal mensen met een licht verstandelijke beperking, de veranderingen vanuit de overheid op het gebied van wet- en regelgeving en het streven naar participatie in de samen -leving, raakt deze groep tussen wal en schip. Passende huisvesting voor deze jongeren is van belang om zo goed mogelijk in de maatschappij te kunnen participeren.

De woonbehoeften en de daarbij horende aandachtspunten voor huisvesting van jongeren met een licht verstandelijke beperking met bijbehorende gedragsproblematiek zijn onderzocht. Dit is eerst gedaan aan de hand van een uitgebreid literatuuronderzoek. Vervolgens zijn de bevindingen gecontroleerd, geconcretiseerd en aangevuld door middel van interviews. De woonbehoeften zijn ingedeeld in vier clusters: het fysiologische cluster, het sociale cluster, het psychologische cluster en het functionele cluster. Aan de woonbehoeften zijn omgevingskenmerken gekoppeld die kunnen voorzien in de desbetreffende behoeften. Deze zijn op vier schaalniveaus onderzocht, namelijk de woning, het woongebouw, de gemeenschappelijke ruimten en de omgeving. In totaal zijn er 16 woonbehoeften en 38 omgevings kenmerken in het fysiologische cluster vastgesteld, 19 woonbehoeften en 32 omgevingskenmerken in het sociale cluster, 22 woonbehoeften en 29 omgevings kenmerken in het psychologische cluster en 17 woonbehoeften en 20 omgevingskenmerken in het functionele cluster.

De resultaten van het onderzoek kunnen onder andere als checklist gebruikt worden bij het vinden van passende huisvesting of als aanzet dienen voor het opstellen van het programma van eisen bij de realisatie of herontwik keling van huisvesting voor jongeren met een licht verstandelijke beperking.

60

Contact SERVICE Magazine

Thema volgende editieDe volgende editie zal in het teken staan van digitalisering in de vastgoedsector. De impact van nieuwe technologieën op vastgoed is tot op de dag van vandaag nog gering, maar de verwachting is dat dit de komende jaren drastisch gaat veranderen. Zoals de heer Smits in zijn column aangaf zijn er een aantal innovaties die de vastgoedwereld op zijn kop zullen zetten. Allereerst is er de Internet of Things die de manier waarop we wonen en leven meer zal beïnvloeden dan we ons op het moment voor kunnen stellen. Ook kunstmatige intelligentie en robotica gaan het komende decennium een gamechanger worden, bijvoorbeeld op het gebied van slim en snel bouwen. Natuurlijk is er ook het gebruik van Big Data waarvan de voordelen op het moment zichtbaar worden en in steeds grotere mate wordt toegepast. Daarnaast zal ook de toegang tot bijvoorbeeld financiële middelen vergroten dankzij innovatieve mogelijkheden als crowdfunding, waardoor de toegangsdrempel om te investeren in vastgoedontwikkelingen steeds verder af zal nemen.

Kortom, welke innovaties zal de digitalisering in de vastgoed brengen? En welke ontwikkelingen brengen deze innovaties met zich mee?

Bent u geïnteresseerd in het schrijven van een artikel voor SERVICE Magazine of kent u wellicht mensen die een goede bijdrage zouden kunnen leveren? Neem dan contact op met de redactie via onderstaande contactgegevens.

Abonneren/Opzeggen/AdreswijzigingenEen abonnement op SERVICE Magazine is gratis. Abonneren, het opzeggen van een abonnement of het wijzigen van uw (adres)gegevens kunt u snel en gemakkelijk doen via:

http://www.service-studievereniging.nl/magazine

Bas Hilgers

Hoofdredacteurchiefeditor@service-studievereniging.nl

Babette Boomgaard

Redacteurb.r.boomgaard@student.tue.nl

Dirk Adriaanse

Redacteurd.adriaanse@student.tue.nl

Contact

Lana Trepels

Redacteurl.c.r.trepels@student.tue.nl

Lisanne Bergefurt

Redacteura.g.m.bergefurt@student.tue.nl

Thijs Hebing

Redacteurt.a.e.hebing@student.tue.nl

Stichting Interface Postbus 5135600 MB EindhovenTelefoon: 040-2473320

interface@tue.nlwww.tue.nl/stichtinginterface

Uwadvertentiehier?

ContactHet SERVICE Magazine is één van de grootste academische vakbladen, zeker in het vastgoed. Met adverteren in het SERVICE Magazine heeft u: • Een bereik van ruim 1.400 lezers bestaande

uit studenten (20%) en alumni of aanverwante professionals (80%) met affiniteit met vastgoed;

• Een directe verbinding met docenten, afstudeerders en studenten aan de Techniche Universiteit Eindhoven;

• Een advertentie op de SERVICE Magazine pagina op de website;

• Een sponsorschap aan een kwalitatief hoogwaardig vakblad.

Heeft u naar aanleiding hiervan nog vragen? Kijk dan op onze geheel vernieuwde website: www.service-studievereniging.nl

Ron HaerkensCompany Relationscompanyrelations@service-studievereniging.nl(+31)6 25 04 40 69

Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Ook gerealiseerd.Voor onze klanten.

De Makroon, AmsterdamZorgvastgoed

Lorentz, LeidenWoningen, kantoor, retail en horeca

Wijnhaven, Den HaagWoningen en universiteit

900 Mahler, AmsterdamWoningen

Fenix Loodsen, RotterdamWoningen

Lijnbaan, RotterdamWinkelgebied

Westerhoek, AmsterdamWoningen (kantoor transformatie)

Neudefl at, UtrechtWoningen en horeca

Hoge Hoek, Tilburg (Berkel-Enschot)Woningen

Kloosterburen, Den HaagWoningen

Handelskade, NijmegenWoningen

50565 Advertentie Vastgoedmarkt 278x397.indd 1 10-11-15 15:42