sfi - como funciona o novo sfi

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S S F F I I Como funciona o novo Sistema de Financiamento Imobiliário 1

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  • SSFFII

    Como funciona o novo Sistema de Financiamento Imobilirio

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  • Novas bases para o financiamento imobilirio

    Com a sano da Lei na 9.514 pelo presidente Fernando Henrique

    Cardoso, em 20 de novembro de 1997, um projeto que vinha sendo desenvolvido pelo setor de crdito imobilirio desde o incio da dcada se tornou realidade. A instituio do Sistema de Financiamento Imobilirio (SFI) criou as condies necessrias para que se inicie no Pas uma nova e importante fase do financiamento imobilirio.

    Embora o SFH tenha financiado, desde sua criao, cerca de 6 milhes de unidades residenciais, a partir de meados da dcada de 80 ficaram claras as dificuldades daquele sistema, nos moldes em que estava desenhado. O nmero de unidades financiadas nos anos passados foi, em mdia, muito inferior a 100 mil por ano, enquanto a demanda por novas moradias estimada em 1 milho de unidades residenciais por ano.

    A anlise da experincia de vrios pases mostra que o crescimento do financiamento habitacional est intimamente ligado existncia de garantias efetivas de retorno dos recursos aplicados, liberdade na contratao das operaes e um mercado de crdito imobilirio capaz de captar recursos de longo prazo, principalmente junto a grandes investidores.

    Enquanto o sistema anterior apresentava deficincias, que vinham reduzindo progressivamente a sua participao nos financiamentos, o novo modelo trouxe uma srie de inovaes que vo permitir uma rpida modernizao de todo o setor, com reflexos altamente positivos na indstria da construo.

    As diretrizes e as caractersticas principais - O modelo institucional

    do SFI foi concebido segundo diretrizes da economia de mercado, desregulamentao desestatizao de atividades e desonerao dos cofres pblicos, isto , as operaes do SFI so efetuadas segundo as condies de mercado e sua implementao independe de qualquer regulamentao governamental, no envolvendo a aplicao de quaisquer recursos provenientes dos cofres pblicos.

    As operaes de financiamento imobilirio em geral so livremente efetuadas pelas entidades autorizadas a operar no SFI -as caixas econmicas, os bancos comerciais, os bancos de investimento, os bancos com carteira de crdito imobilirio, as sociedades de crdito imobilirio, as associaes de poupana e emprstimo e as companhias hipotecrias, observadas, no entanto, as seguintes condies essenciais: (a) reposio integral do valor emprestado e respectivo reajuste; (b) remunerao do capital emprestado s taxas convencionadas no contrato; (c) capitalizao dos juros; (d) contratao, pelos tomadores do financiamento, de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente e, facultativamente, seguro que garanta o ressarcimento, ao adquirente, das quantias por este pagas, na hiptese de dificuldades do incorporador ou construtor em entregar a obra.

    Outras caractersticas relevantes do SFI so a instituio de um novo ttulo de crdito, o Certificado de Recebveis Imobilirios (CRI), afixao de regras para a criao de companhias securitizadoras, o procedimento para securitizao de crditos imobilirios, a instituio do regime fiducirio sobre crditos imobilirios e a introduo, na legislao brasileira, da alienao

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  • fiduciria de imveis, instrumento fundamental para a garantia efetiva das operaes de financiamento imobilirio.

    O CRI e as companhias securitizadoras - O Certificado de

    Recebveis Imobilirios (CRI), uma nova espcie de valor mobilirio, de emisso exclusiva das companhias securitizadoras, foi criado para a captao de recursos dos investidores institucionais, em prazos compatveis com as caractersticas do financiamento imobilirio, abrindo, assim, perspectivas inditas para um mercado secundrio de crditos imobilirios.

    O CRI emitido a partir de um Termo de Securitizao, que o documento, com valor legal, onde esto listados todos os crditos imobilirios que servem de lastro para a emisso do certificado. O Termo de Securitizao levado ao Registro de Imveis. O passo seguinte o registro desses ttulos na Comisso de Valores Mobilirios (CVM), aps o cumprimento das exigncias legais.

    As transaes feitas com os CRI's, por sua vez, so registradas no Sistema Centralizado de Custdia e Liquidao de Ttulos Privados - CETIP, o que propicia total segurana e transparncia para os investidores.

    A legislao estabelece que as companhias securitizadoras, nos moldes das empresas similares que tanto sucesso tm alcanado nos Estados Unidos, so organizadas sob a forma de sociedades por aes, de natureza "no-financeira", tendo por finalidade a aquisio e securitizao de crditos imobilirios em geral e a emisso e colocao de Certificados de Recebveis Imobilirios no mercado financeiro, podendo, ainda, emitir debntures e outros ttulos de crdito, a fim de captar os recursos dos investidores institucionais.

    No Brasil, a primeira dessas companhias a CIBRASEC - Companhia Brasileira de Securitizao. Ela adquire os crditos imobilirios junto s chamadas "empresas originadoras", ou seja, as instituies financeiras autorizadas a operar no SFI (concedendo emprstimos para a aquisio ou a produo de imveis).

    O regime fiducirio sobre crditos imobilirios -Com o objetivo de

    proporcionar maior segurana aos investidores em CRI's, foi institudo o regime fiducirio sobre crditos imobilirios. Ao emitir uma srie de CRI's, a companhia securitizadora poder atribuir carter fiducirio propriedade dos crditos imobilirios que lhe servirem de lastro.

    Dessa forma, tais crditos sero excludos do patrimnio da companhia, criando-se para isso sociedades de propsito especfico, com o objetivo exclusivo de garantir os direitos dos investidores. Nem mesmo a securitizadora poder fazer uso deles. Uma vez segregados do patrimnio comum da securitizadora e integrados aos patrimnios separados, os crditos imobilirios submetidos a regime fiducirio no estaro ao alcance de qualquer ao judicial movida por credores da companhia.

    Pelo mesmo motivo, os direitos dos investidores, titulares dos CRI's, lastreados em crditos imobilirios submetidos a regime fiducirio, ficaro imunes aos efeitos de uma eventual insolvncia da companhia securitizadora.

    A alienao fiduciria de bens imveis - A alienao fiduciria de bens imveis, similar alienao fiduciria de bens mveis, responsvel pelo sucesso da venda financiada de veculos automotores e outros bens, veio resolver um dos principais problemas que atormentam o setor do crdito imobilirio, ou seja, os interminveis procedimentos judiciais necessrios para a retomada de um imvel em caso de inadimplncia.

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  • Pelo contrato de alienao fiduciria, o proprietrio de um imvel (habitao, loja, escritrio, consultrio, galpo etc.) efetuar, em garantia do respectivo financiamento, a alienao fiduciria do imvel entidade financiadora, transferindo a esta a propriedade fiduciria e a posse indireta. At a final liquidao do financiamento, o devedor ser possuidor direto do imvel, tudo semelhana do que ocorre na aquisio de um automvel com alienao fiduciria em favor da financeira.

    Por oferecer segurana quanto execuo sem delongas da garantia, o contrato de alienao fiduciria de bem imvel representar poderoso estmulo concesso do crdito imobilirio e, por outro lado, ao investimento nos Certificados de Recebveis Imobilirios lastreados em crditos imobilirios pactuados com tal garantia.

    Modernizao do mercado - Em tais condies, oferecendo garantias

    firmes aos investidores e aos financiadores e liberdade de negociao entre as partes interessadas, o SFI representar, sem dvida, a efetiva modernizao do mercado imobilirio em nosso Pas.

    Nas pginas seguintes, esto relacionadas as perguntas mais comuns sobre o novo modelo, com as correspondentes respostas.

    Com esta publicao, a Abecip oferece mais uma contribuio

    melhor compreenso do SFI, que, ao longo das prximas dcadas, ser, certamente, um dos vetores do desenvolvimento econmico e social do Brasil.

    1) O que o SFI ? O Sistema de Financiamento Imobilirio (SFI), criado pela Lei n 9.514, de 20/11/97, um conjunto de normas legais que regulam a participao de instituies financeiras (caixas econmicas, bancos comerciais, bancos de investimento, bancos com carteira de crdito imobilirio, sociedades de crdito imobilirio, associaes de poupana e emprstimo e companhias hipotecrias) e no-financeiras (companhias securitizadoras) na realizao de operaes de financiamento de imveis residenciais e comerciais, com a efetiva garantia de retorno dos capitais emprestados. 2) Como surgiu o SFI ? Desde o incio da dcada de 90, quando ficou claro que o Sistema Financeiro da Habitao (SFH) havia esgotado suas possibilidades de atender as necessidades de financiamento para aquisio e construo de unidades habitacionais, a Associao Brasileira das Entidades de Crdito Imobilirio e Poupana -Abecip vinha estudando alternativas, inclusive pela anlise e avaliao dos sistemas adotados por outros pases, como Estados Unidos, Alemanha, Frana, Chile e Mxico. Em abril de 1995, promoveu, no Guaruj, um workshop com o objetivo de "definir sugestes para reformulao do SFH em seus aspectos normativos, operacionais, de gesto de crditos e de fonte e usos de recursos", e, mais adiante, no final daquele mesmo ano, realizou, em Braslia, um encontro com representantes dos diversos segmentos do mercado imobilirio e do prprio Governo Federal, para debate de uma primeira proposta. Recolhidas as sugestes apresentadas, a ABECIP, com o apoio de tcnicos e juristas, organizou e foi aperfeioando um anteprojeto de lei, cuja verso final

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  • foi submetida ao Governo Federal. Em pouco tempo, o anteprojeto, com as alteraes introduzidas pelos tcnicos governamentais, foi submetido apreciao do Presidente da Repblica. No dia 10 de junho de 1997, o Presidente enviou o projeto de lei do SFI ao Congresso Nacional. Aprovado pela Cmara dos Deputados, com - pequenas emendas, e, a seguir, pelo Senado Federal, sem qualquer emenda, o projeto de lei recebeu a sano do Presidente da Repblica, sem qualquer veto. 3) Quais so os princpios bsicos do SFI ? Os princpios bsicos do SFI so a implementao da economia de mercada, a desregulamentao e a desonerao dos cofres pblicos. As operaes do SFI sero efetuadas segundo as "condies de mercado", isto , as condies livremente praticadas no mercado de financiamento imobilirio. 4) Como se dar, na prtica, a desregulamentao do sistema? Ao contrrio do que ocorre com o SFH, envolvido por um emaranhado de centenas de leis, decretos-leis, medidas provisrias, decretos, resolues do Conselho Monetrio Nacional e de outros colegiados, portarias. circulares etc., o SFI nasce com poucas regras, ou seja, os 42 artigos da Lei na 9.514/97. Na prtica, O SFl um sistema simples, objetivo e desburocratizado. Com a liberdade de negociao entre as partes, haver maior volume de crdito, menores custos e maior facilidade para a obteno de um financiamento. O SFI atrair os grandes investidores, que, assim, fornecero maiores recursos para o financiamento imobilirio em geral. 5) Como ser possvel, na prtica, separar os segmentos social e de mercado? Os recursos captados no mbito do SFI so destinados a financiar as "operaes de mercado", ou seja, as operaes resultantes da livre negociao entre as partes, tendo em conta as condies praticadas no mercado, sem qualquer subsdio, incentivo ou interferncia governamental. O financiamento para a aquisio de habitaes, pelas falll1lias de baixa renda, continuar a ser atendido pelo SFH, com recursos da poupana, FGTS, dotaes dos Governos federal, estaduais e municipais e linhas concedidas por organismos internacionais. No segmento social, esto includas as famlias com renda mensal equivalente ou inferior a doze salrios-mnimos. 6) O que significa garantir o equilbrio econmico-financeiro do contrato? Significa que, ao final do prazo de amortizao de um financiamento concedido para a aquisio de imvel residencial ou comercial, a dvida respectiva estar integralmente quitada junto entidade financiadora. Cumprindo com exatido o que for livremente contratado, as partes atingiro os seus objetivos, sem perdas ou ganhos indevidos. 7) Qual a origem dos recursos do SFI? A principal fonte de recursos do SFI so os grandes investidores institucionais, que possuem expressivos ativos, no s no Brasil, como em outros pases: fundos de penso, fundos de renda fixa, companhias seguradoras, bancos de investimento. Em nosso Pas, esses ativos somam bilhes de reais e tm de ser aplicados em investimentos que lhes proporcionem no s uma razovel lucratividade, mas sobretudo segurana efetiva para o retorno dos capitais investidos. Por sua vez, a securitizadora utilizar esses recursos para a compra

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  • de outros crditos imobilirios junto s entidades financiadoras, as quais, desse modo, sero estimuladas a incrementar a concesso de financiamentos para a aquisio ou a produo de imveis residenciais ou comerciais. 8) O que so recebveis imobilirios? A expresso "recebveis imobilirios", usualmente empregada no mercado financeiro, corresponde aos crditos imobilirios das entidades financiadoras, junto a pessoas fsicas e jurdicas, muturias dos emprstimos que lhes tenham sido concedidos para aquisio ou produo de imveis. 9) O que securitizao de recebveis imobilirios? "Securitizao" a operao pela qual crditos imobilirios, adquiridos no mercado primrio, junto s entidades financiadoras de imveis, so expressamente vinculados emisso de uma srie de Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI's). A securitizao formalizada mediante a lavratura, por uma companhia securitizadora, de um "termo de securitizao". A operao se conclui com a venda do CRI aos investidores. 10) O que uma companhia securitizadora? J existe alguma em funcionamento ? As companhias securitizadoras so sociedades annimas. Constituem uma inovao da Lei do SFI, que as classifica como "instituies no-financeiras". Elas tm por finalidade a aquisio e securitizao de crditos imobilirios e a emisso e colocao, no mercado financeiro, de Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI's). As securitizadoras desempenharo um papel muito importante no SFI, ou seja, o de captar os recursos dos investidores institucionais, oferecendo-lhes, atravs do mercado financeiro, os CRI's. J existe uma securitizadora em pleno funcionamento, a Companhia Brasileira de Securitizao - Cibrasec, com sede em So Paulo, tendo o capital formado por bancos brasileiros, tanto estatais como privados, e alguns estrangeiros. Nos Estados Unidos, existem apenas trs securitizadoras, conhecidas pelas siglas Fannie Mae, Ginnie Mae e Freddie Mac, todas de grande porte. 11) O que fidcia? um negcio em que uma das partes, o fiducirio, recebe da outra, o fiduciante, a propriedade de um bem, com a obrigao de us-la para determinado fim e depois restitu-la, uma vez alcanado o objetivo buscado. 12) O que alienao fiduciria em garantia de bem imvel? uma forma de garantia em que a propriedade de um bem imvel transferida temporariamente pelo devedor ao credor, em razo de uma dvida. Nesta modalidade de garantia o credor adquire a propriedade do imvel no com o propsito de mant-lo como seu, mas sim para a finalidade de garantir-se. 13) O que propriedade fiduciria? a propriedade de carter temporrio transferida pelo devedor ao credor, com a finalidade de garantir uma dvida. A propriedade fiduciria est condicionada ao pagamento da dvida, de modo que, uma vez quitado o emprstimo, opera-se automaticamente a revogao da fidcia, com a conseqente consolidao da propriedade plena em nome do devedor/fiduciante, sendo que quando

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  • ocorre o inadimplemento contratual por parte do devedor/fiduciante, opera-se a consolidao da propriodade plena em nome do credor/fiducirio. 14) O que regime fiducirio? o regime institudo sobre crditos imobilirios, unilateralmente pela companhia securitizadora. Por esse regime, tais crditos so excludos do patrimnio comum da companhia, passando a constituir patrimnio separado e no sendo alcanados no caso de falncia. 15) O que agente fiducirio? um agente financeiro ou outra entidade autorizada pelo Banco Central, que tem a responsabilidade de proteger os direitos dos investidores em CRI. A presena do agente fiducirio obrigatria quando institudo o regime fiducirio sobre os crditos que lastreiam a emisso de CRI. Por esse regime, os crditos so separados do patrimnio da companhia securitizadora, estando o agente fiducirio legitimado a praticar todos os atos necessrios para esse fim. 16) O que cesso fiduciria? uma modalidade de garantia em que o devedor cede ao credor os direitos creditrios que detm em face de contrato de alienao de bem imvel, at que se d a liquidao total da dvida. 17) O que cauo? uma modalidade de garantia em que o devedor entrega ao credor um, ttulo representativo de um direito creditrio, que ele detm em face de outro devedor. Em razo disto, este ltimo devedor estar impedido de realizar o pagamento da dvida ao seu credor, enquanto estiver em vigor a cauo. 18) Alm da alienao fiduciria, quais sero as outras garantias? Nos financiamentos concedidos dentro das condies do SFI, podero ser admitidos como garantia, a critrio do financiador, a alienao fiduciria, a hipoteca, a cesso fiduciria de direitos creditrios decorrentes de alienao de imveis e a cauo de direitos creditrios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imveis. Por sua vez, o CRI lastreado em crditos imobilirios poder ter como garantia a instituio do regime fiducirio. 19) A alienao fiduciria pode prejudicar os financiados? Ao contrrio, a alienao fiduciria favorece o equilbrio das operaes de financiamento imobilirio, gerando o aumento significativo da oferta de recursos, com uma dupla reduo de custos, seja no preo do imvel, seja no custo do dinheiro. Os financiados tero, pois, benefcios como a reduo do preo dos imveis, face ampliao do mercado; reduo dos custos iniciais dos financiamentos; possibilidade de transferncia dos contratos a terceiros, sem os atuais custos e exigncias burocrticas; maior oferta de financiamentos para a aquisio de imveis, diante do interesse das entidades financiadoras em conceder maior nmero de crditos, para que possam vend-los s companhias securitizadoras; e taxa de juros mais baixas, em face da diminuio dos riscos das operaes. No caso de inadimplncia do financiado, os prazos de notificao e desocupao do imvel so compatveis com o tratamento dispensado pela legislao brasileira a casos semelhantes.

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  • 20) A alienao fiduciria s pode ser utilizada em contratos celebrados no mbito do SFI? No. A alienao fiduciria de imveis foi criada pela Lei n 9.154 como modalidade de garantia imobiliria que pode ser contratada por qualquer pessoa, fsica ou jurdica, no mbito do SFI ou fora dele. Esse novo instrumento jurdico dever ser utilizado pelos construtores e incorporadores. A alienao fiduciria, tal como a hipoteca, poder ser contratada inclusive entre duas pessoas fsicas, numa simples operao de compra e venda de imvel a prazo. 21) Se houver conflito entre o financiado e o financiador, a Justia continuar a ser o nico caminho a seguir? As partes tm o direito de recorrer Justia. um direito que lhes assegurado pela Constituio. Todavia, a Lei do SFI prev que os litgios e controvrsias entre as partes possam ser resolvidos mediante arbitragem, de acordo com as normas da legislao especfica. A escolha da arbitragem deve ser estipulada no contrato, mas isso depende de um prvio acordo entre as partes. Nesse caso, uma cmara arbitral composta de especialistas (rbitros) escolhidos pelas partes proferir a deciso, que independer de homologao judicial e ser obrigatria para as partes. So diversas as vantagens da arbitragem: rapidez, menor custo, sigilo das decises, segurana proporcionada por rbitros altamente especializados etc. 22) O que arbitragem? Regulada no Brasil pela Lei 9.307, de 23 de setembro de 1996, a arbitragem um meio para soluo de controvrsias utilizado h sculos. Desde que previsto no contrato, este instituto permite que, em caso de divergncia entre os contratantes, se tenha uma maneira gil de resolver o conflito, recorrendo-se a rbitros escolhidos de comum acordo entre os interessados, que sejam imparciais e tenham conhecimento tcnico sobre o assunto em questo. Dessa forma, tudo ser resolvido com sigilo e brevidade. 23) Em que o SFI tornar melhor a vida das pessoas? Com a gerao de novos recursos e livre das amarras que emperram o SFH, o novo modelo de financiamento imobilirio permitir que pessoas fsicas e jurdicas obtenham, com muito mais facilidade, crdito para imveis, contribuindo para o desenvolvimento da construo civil, o emprego, a renda e o aumento dos tributos no Pas. A construo civil um dos principais mecanismos de aumento da formao de capital fixo, cujos percentuais tm sido insuficientes para assegurar um forte crescimento econmico. Com o SFI, portanto, surgiro novos empregos, no s na indstria da construo (que um dos setores .que oferece mais postos de trabalho), mas tambm no setor de materiais de construo e de servios. Com o aumento da oferta, prev-se que o custo dos imveis tenda a cair. Em conseqncia, mais pessoas tero acesso a moradias dignas, prprias ou alugadas, pois o SFI tambm financiar residncias para locao. 24) Quem pode obter um financiamento no SFI? Qualquer pessoa fsica ou jurdica pode pleitear um financiamento no mbito do SFI ou investir em CRI's. Comprovada sua capacidade de amortizar o emprstimo, pode obter financiamentos para aquisio de residncias, lojas,

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  • escritrios e outras edificaes de natureza industrial, comercial ou voltada para a prestao de servios. 25) Para o setor da construo civil, quais as vantagens oferecidas pelo SFI? A principal delas que as construtoras e incorporadoras podero deixar de aplicar a maior parte dos respectivos capitais de giro no financiamento direto dos adquirentes finais das unidades, como vem ocorrendo nos ltimos anos. Podero ainda, por meio de um banco, ceder os seus crditos a uma companhia securitizadora, restabelecendo, em conseqncia, o capital de giro, para aplicao em outros projetos. Podero, desse modo, dedicar-se s suas finalidades sociais, ou seja, a construo de imveis, devolvendo s instituies financiadoras as atividades referentes concesso de financiamentos. 26) Qual o mercado potencial a ser atendido pelo SFI? Estima-se que, em dez anos, o SFI poder estar financiando a aquisio de 600.000 imveis por ano, nvel correspondente ao que era financiado pelo SFH no seu perodo ureo (por volta de 1980). Em prazo mais longo, o potencial revela-se ainda maior. Nos Estados Unidos, por exemplo, o mercado secundrio, em pouco mais de dez anos, gerou e aplicou recursos da ordem de 3,8 trilhes de dlares, cifra equivalente a pouco mais da metade do PIB daquele pas. No Brasil, a expectativa de que o SFI poder movimentar, num prazo de 10 ou 15 anos, recursos da ordem de 500 bilhes de reais, cifra bem mais expressiva do que os 150 bilhes de reais, aproximadamente, que se estima tenham sido investidos atravs do SFH, nos seus 33 anos de funcionamento (foram financiadas seis milhes de unidades de valor mdio de R$ 25.000,00). 27) Existem, em outros pases, experincias semelhantes ao SFI? A maioria dos pases desenvolvidos opera, em larga escala, com a securitizao de crditos imobilirios, que o instrumento mais adequado e eficaz para unir os interesses dos investidores, dos intermedirios e dos financiados. 28)Como os recursos das cadernetas de poupana sero utilizados no SFI? Os recursos depositados nas contas de poupana continuaro sendo destinados prioritariamente para o financiamento imobilirio, dentro das normas estabelecidas pelo Governo. Para os depositantes, no haver qualquer alterao. Os crditos gerados nos financiamentos feitos com recursos da poupana podero ser adquiridos pelas companhias securitizadoras, gerando mais dinheiro para financiar imveis. 29) O SFH continua a existir? O SFH continua em vigor, convivendo com o SFI. O SFH emprega recursos das contas de poupana, ou repassados pelo FGTS, no financiamento da aquisio e produo de imveis residenciais. A partir da flexibilizao das normas promovida no primeiro semestre de 98, a tendncia que os financiamentos do SFH voltem acrescer. 30) O SFI pode financiar a construo de imveis?

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  • A legislao no estabelece qualquer restrio neste sentido. Contudo, dadas as caractersticas do novo modelo de financiamento, onde a gerao de recursos baseada na colocao de recebveis no mercado, o mais provvel que se financie apenas imveis j prontos, que oferecem uma garantia real aos investidores. A produo, ou seja, a construo de imveis, deve continuar sendo financiada com recursos das cadernetas de poupana. 31) Qual a taxa de juros praticada nas operaes do SFI? Elas so fixadas pelo Governo? As taxas praticadas no mbito do SFI so determinadas pelo mercado, como ocorre em outros pases. Na ponta do sistema, as companhias securitizadoras precisam obter xito na colocao, no mercado financeiro, dos CRI's que emitem. Para isso, tm de oferecer taxas compatveis com s oferecidas por outros ttulos de crdito e demais investimentos. Tais taxas, por sua vez, ditam os limites das taxas que as securitizadoras podem pagar nos crditos imobilirios que tm de adquirir junto s entidades financiadoras, estabelecendo, por conseqncia, a base mnima para as taxas cobradas nos financiamentos concedidos para a aquisio de imveis. 32) Os contratos de financiamento com recursos do SFI podero conter clusula de reajuste? Sim, desde que seja observada a legislao vigente. 33) As companhias securitizadoras, que operam no SFI, sero fiscalizadas por algum rgo? O Conselho Monetrio Nacional - CMN poder fixar condies para o funcionamento das companhias securitizadoras. Tendo em vista que a Resoluo n 2.517 de 29/06/98 do Conselho Monetrio Nacional definiu o CRI como um valor mobilirio, as companhias securitizadoras devero ser supervisionadas tambm pela Comisso de Valores Mobilirios -CVM.

    LEI N 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997

    Dispe sobre o Sistema de Financiamento Imobilirio, institui a alienao fiduciria de coisa imvel e d outras providncias

    O PRESIDENTE DA REPBLICA

    Fao saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

    CAPTULO I

    Do Sistema de Financiamento Imobilirio

    Seo I Da finalidade

    Art. 1 O Sistema de Financiamento Imobilirio -SFI tem por finalidade promover o financiamento imobilirio em geral, segundo condies compatveis com as da formao dos fundos respectivos.

    Seo II Das entidades

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  • Art. 2 Podero operar no SFI as caixas econmicas, os bancos comerciais, os bancos de investimento, os bancos com carteira de crdito imobilirio, as sociedades de crdito imobilirio, as associaes de poupana e emprstimo, as companhias hipotecrias e, a critrio do Conselho Monetrio Nacional -CMN, outras entidades. Art. 3 As companhias securitizadoras de crditos imobilirios, instituies no financeiras constitudas sob a forma de sociedade por aes, tero por finalidade a aquisio e securitizao desses crditos e a emisso e colocao, no mercado financeiro, de Certificados de Recebveis Imobilirios, podendo emitir outros ttulos de crdito, realizar negcios e prestar servios compatveis com as suas atividades. Pargrafo nico. O Conselho Monetrio Nacional - CMN poder fixar condies para o funcionamento das companhias de que trata este artigo.

    Seo III Do financiamento imobilirio

    Art. 4 As operaes de financiamento imobilirio em geral sero livremente efetuadas pelas entidades autorizadas a operar no SFI, segundo condies de mercado e observadas as prescries legais. Pargrafo nico. Nas operaes de que trata este artigo, podero ser empregados recursos provenientes da captao nos mercados financeiro e de valores mobilirios, de acordo com a legislao pertinente. Art. 5 As operaes de financiamento imobilirio em geral, no mbito do SFI, sero livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condies essenciais: I - reposio integral do valor emprestado e respectivo reajuste; II - remunerao do capital emprestado s taxas convencionadas no contrato; III - capitalizao dos juros; IV - contratao, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente. 1 As partes podero estabelecer os critrios do reajuste de que trata o inciso I, observada a legislao vigente. 2 As operaes de comercializao de imveis, com pagamento parcelado, de arrendamento mercantil de imveis e de financiamento imobilirio em geral, podero ser pactuadas nas mesmas condies permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI, observados, quanto a eventual reajuste, os mesmos ndices e a mesma periodicidade de incidncia e cobrana. 3 Na alienao de unidades em edificao sob o regime da Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964, a critrio do adquirente e mediante informao obrigatria do incorporador, poder ser contratado seguro que garanta o ressarcimento ao adquirente das quantias por este pagas, na hiptese de inadimplemento do incorporador ou construtor quanto entrega da obra.

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  • Seo IV Do Certificado de Recebveis Imobilirios

    Art. 6 O Certificado de Recebveis Imobilirios -CRI ttulo de crdito nominativo, de livre negociao, lastreado em crditos imobilirios e constitui promessa de pagamento em dinheiro. Pargrafo nico. O CRI de emisso exclusiva das companhias securitizadoras. Art. 7 O CRI ter as seguintes caractersticas: I - nome da companhia emitente; II - nmero de ordem, local e data de emisso; III - denominao "Certificado de Recebveis Imobilirios"; IV - forma escritural; V -nome do titular; VI - valor nominal; VII - data de pagamento ou, se emitido para pagamento parcelado, discriminao dos valores e das datas de pagamento das diversas parcelas; VIII - taxa de juros, fixa ou flutuante, e datas de sua exigibilidade, admitida a capitalizao; IX - clusula de reajuste, observada a legislao pertinente; X - lugar de pagamento; XI - identificao do Termo de Securitizao de Crditos que lhe tenha dado origem. 1 O registro e a negociao do CRI far-se-o por meio de sistemas centralizados de custdia e liquidao financeira de ttulos privados. 2 O CRI poder ter, conforme dispuser o Termo de Securitizao de Crditos, garantia flutuante, que lhe assegurar privilgio geral sobre o ativo da companhia securitizadora, mas no impedir a negociao dos bens que compem esse ativo.

    Seo V Da securitizao de crditos imobilirios

    Art. 8 A securitizao de crditos imobilirios a operao pela qual tais crditos so expressamente vinculados emisso de uma srie de ttulos de crdito, mediante Termo de Securitizao de Crditos, lavrado por uma companhia securitizadora, do qual constaro os seguintes elementos: I - a identificao do devedor e o valor nominal de cada crdito que lastreie a emisso, com a individuao do imvel a que esteja vinculado e indicao do Cartrio de Registro de Imveis em que esteja registrado e respectiva matrcula bem como o nmero do registro do ato pelo qual o crdito foi cedido;

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  • II - a identificao dos ttulos emitidos; III - a constituio de outras garantias de resgate dos ttulos da srie emitida, se for o caso Pargrafo nico. Ser permitida a securitizao de crditos oriundos da alienao de unidades em edificao sob regime de incorporao nos moldes da Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

    Seo VI Do regime fiducirio

    Art. 9 A companhia securitizadora poder instituir regime fiducirio sobre crditos imobilirios, a fim de lastrear a emisso de Certificados de Recebveis Imobilirios, sendo agente fiducirio uma instituio financeira ou companhia autorizada para esse fim pelo BACEN e beneficirios os adquirentes dos ttulos lastreados nos recebveis objeto desse regime. Art. 10. O regime fiducirio ser institudo mediante declarao unilateral da companhia securitizadora no contexto do Termo de Securitizao de Crditos, que, alm de conter os elementos de que trata o art. 8, submeter-se- s seguintes condies: I - a constituio do regime fiducirio sobre os crditos que lastreiem a emisso; II - a constituio de patrimnio separado, integrado pela totalidade dos crditos submetidos ao regime fiducirio que lastreiem a emisso; III - a afetao dos crditos como lastro da emisso da respectiva srie de ttulos; IV - a nomeao do agente fiducirio, com a definio de seus deveres, responsabilidades e remunerao, bem como as hipteses, condies e forma de sua destituio ou substituio e as demais condies de sua atuao; V - a forma de liquidao do patrimnio separado. Pargrafo nico. O Termo de Securitizao de Crditos, em que seja institudo o regime fiducirio, ser averbado nos Registros de Imveis em que estejam matriculados os respectivos imveis. Art. 11. Os crditos objeto do regime fiducirio: I - constituem patrimnio separado, que no se confunde com o da companhia securitizadora; II - manter-se-o apartados do patrimnio da companhia securitizadora at que se complete o resgate de todos os ttulos da srie a que estejam afetados;

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  • III - destinam-se exclusivamente liquidao dos ttulos a que estiverem afetados, bem como ao pagamento dos respectivos custos de administrao e de obrigaes fiscais; IV - esto isentos de qualquer ao ou execuo pelos credores da companhia securitizadora; V - no so passveis de constituio de garantias ou de excusso por quaisquer dos credores da companhia securitizadora, por mais privilegiados que sejam; VI - s respondero pelas obrigaes inerentes aos ttulos a ele afetados. 1 No Termo de Securitizao de Crditos, poder ser conferido aos beneficirios e demais credores do patrimnio separado, se este se tornar insuficiente, o direito de haverem seus crditos contra o patrimnio da companhia securitizadora. 2 Uma vez assegurado o direito de que trata o pargrafo anterior, a companhia securitizadora, sempre que se verificar insuficincia do patrimnio separado, promover a respectiva recomposio, mediante aditivo ao Termo de Securitizao de Crditos, nele incluindo outros crditos imobilirios, com observncia dos requisitos previstos nesta seo. 3 A realizao dos direitos dos beneficirios limitar-se- aos crditos imobilirios integrantes do patrimnio separado, salvo se tiverem sido constitudas garantias adicionais por terceiros. Art.12. Institudo o regime fiducirio, incumbir companhia securitizadora administrar cada patrimnio separado, manter registros contbeis independentes em relao a cada um deles e elaborar e publicar as respectivas demonstraes financeiras. Pargrafo nico. A totalidade do patrimnio da companhia securitizadora responder pelos prejuzos que esta causar por descumprimento de disposio legal ou regulamentar, por negligncia ou administrao temerria ou, ainda, por desvio da finalidade do patrimnio separado. Art. 13. Ao agente fiducirio so conferidos poderes gerais de representao da comunho dos beneficirios, inclusive os de receber e dar quitao, incumbindo-lhe: I - zelar pela proteo dos direitos e interesses dos beneficirios, acompanhando a atuao da companhia securitizadora na administrao do patrimnio separado; II - adotar as medidas judiciais ou extrajudiciais necessrias defesa dos interesses dos beneficirios, bem como realizao dos crditos afetados ao patrimnio separado, caso a companhia securitizadora no o faa; III - exercer, na hiptese de insolvncia da companhia securitizadora, a administrao do patrimnio separado;

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  • IV - promover, na forma em que dispuser o Termo de Securitizao de Crditos, a liquidao do patrimnio separado; V - executar os demais encargos que lhe forem atribudos no Termo de Securitizao de Crditos. 1 O agente fiducirio responder pelos prejuzos que causar por descumprimento de disposio legal ou regulamentar, por negligncia ou administrao temerria. 2 Aplicam-se ao agente fiducirio os mesmos requisitos e incompatibilidades impostos pelo art. 66 da Lei n 6.404, de 15 de dezembro de 1976. Art.14. A insuficincia dos bens do patrimnio separado no dar causa declarao de sua quebra cabendo, nessa hiptese, ao agente fiducirio convocar assemblia geral dos beneficirios para deliberar sobre as normas de administrao ou liquidao do patrimnio separado. 1 Na hiptese de que trata este artigo, a assemblia geral estar legitimada a adotar qualquer medida pertinente administrao ou liquidao do patrimnio separado, inclusive a transferncia dos bens e direitos dele integrantes para outra entidade que opere no SFI, a forma de liquidao do patrimnio e a nomeao do liquidante. 2 A assemblia geral, convocada mediante edital publicado por trs vezes, com antecedncia de vinte dias, em jornal de grande circulao na praa em que tiver sido feita a emisso dos ttulos, instalar-se-, em primeira convocao, com a presena de beneficirios que representem, pelo menos, dois teros do valor global dos ttulos e, em segunda convocao, com qualquer nmero, sendo vlidas as deliberaes tomadas pela maioria absoluta desse capital. Art. 15. No caso de insolvncia da companhia securitizadora, o agente fiducirio assumir imediatamente a custdia e administrao dos crditos imobilirios integrantes do patrimnio separado e convocar a assemblia geral dos beneficirios para deliberar sobre a forma de administrao, observados os requisitos estabelecidos no 2 do art. 14. Pargrafo nico. A insolvncia da companhia securitizadora no afetar os patrimnios separados que tenha constitudo. Art. 16. Extinguir-se- o regime fiducirio de que trata esta seo pelo implemento das condies a que esteja submetido, na conformidade do Termo de Securitizao de Crditos que o tenha institudo. 1 Uma vez satisfeitos os crditos dos beneficirios e extinto o regime fiducirio, o Agente Fiducirio fornecer, no prazo de trs dias teis, companhia securitizadora, termo de quitao, que servir para baixa, nos competentes Registros de Imveis, da averbao que tenha institudo o regime fiducirio.

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  • 2 A baixa de que trata o pargrafo anterior importar na reintegrao ao patrimnio comum da companhia securitizadora dos recebveis imobilirios que sobejarem.

    Seo VII Das garantias

    Art. 17. As operaes de financiamento imobilirio em geral podero ser garantidas por: I - hipoteca; II - cesso fiduciria de direitos creditrios decorrentes de contratos de alienao de imveis; III - cauo de direitos creditrios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imveis; IV - alienao fiduciria de coisa imvel. 1 As garantias a que se referem os incisos II, III e IV deste artigo constituem direito real sobre os respectivos objetos. 2 Aplicam-se cauo dos direitos creditrios a que se refere o inciso III deste artigo as disposies dos arts. 789 a 795 do Cdigo Civil. 3 As operaes do SFI que envolvam locao podero ser garantidas suplementarmente por anticrese. Art. 18. O contrato de cesso fiduciria em garantia opera a transferncia ao credor da titularidade dos crditos cedidos, at a liquidao da dvida garantida, e conter, alm de outros elementos, os seguintes: I - o total da dvida ou sua estimativa; II - o local, a data e a forma de pagamento; III - a taxa de juros; IV - a identificao dos direitos creditrios objeto da cesso fiduciria. Art. 19. Ao credor fiducirio compete o direito de: I - conservar e recuperar a posse dos ttulos representativos dos crditos cedidos, contra qualquer detentor, inclusive o prprio cedente; II - promover a intimao dos devedores que no paguem ao cedente, enquanto durar a cesso fiduciria;

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  • III - usar das aes, recursos e execues, judiciais e extrajudiciais, para receber os crditos cedidos e exercer os demais direitos conferidos ao cedente no contrato de alienao do imvel; IV - receber diretamente dos devedores os crditos cedidos fiduciariamente. 1 As importncias recebidas na forma do inciso IV deste artigo, depois de deduzidas as despesas de cobrana e de administrao, sero creditadas ao devedor cedente, na operao objeto da cesso fiduciria, at final liquidao da dvida e encargos, responsabilizando-se o credor fiducirio perante o cedente, como depositrio, pelo que receber alm do que este lhe devia. 2 Se as importncias recebidas, a que se refere o pargrafo anterior, no bastarem para o pagamento integral da dvida e seus encargos, bem como das despesas de cobrana e de administrao daqueles crditos, o devedor continuar obrigado a resgatar o saldo remanescente nas condies convencionadas no contrato. Art. 20. Na hiptese de falncia do devedor cedente e se no tiver havido a tradio dos ttulos representativos dos crditos cedidos fiduciariamente, ficar assegurada ao cessionrio fiducirio a restituio na forma da legislao pertinente. Pargrafo nico. Efetivada a restituio, prosseguir o cessionrio fiducirio no exerccio de seus direitos na forma do disposto nesta seo. Art. 21. So suscetveis de cauo, desde que transmissveis, os direitos aquisitivos sobre imvel, ainda que em construo. 1 O instrumento da cauo, a que se refere este artigo, indicar o valor do dbito e dos encargos e identificar o imvel cujos direitos aquisitivos so caucionados. 2 Referindo-se a cauo a direitos aquisitivos de promessa de compra e venda cujo preo ainda no tenha sido integralizado, poder o credor caucionrio, sobrevindo a mora do promissrio comprador, promover a execuo do seu crdito ou efetivar, sob protesto, o pagamento do saldo da promessa. 3 Se, nos termos do disposto no pargrafo anterior, o credor efetuar o pagamento, o valor pago, com todos os seus acessrios e eventuais penalidades, ser adicionado dvida garantida pela cauo, ressalvado ao credor o direito de executar desde logo o devedor, inclusive pela parcela da dvida assim acrescida.

    CAPTULO II Da Alienao Fiduciria de Coisa Imvel

    Art. 22. A alienao fiduciria regulada por esta Lei o negcio jurdico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contra- ta a transferncia ao credor, ou fiducirio, da propriedade resolvel de coisa imvel.

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  • Pargrafo nico. A alienao fiduciria poder ser contratada por pessoa fsica ou jurdica, podendo ter como objeto imvel concludo ou em construo, no sendo privativa das entidades que operam no SFI. Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciria de coisa imvel mediante registro, no competente Registro de Imveis, do contrato que lhe serve de ttulo. Pargrafo nico. Com a constituio da propriedade fiduciria, d-se o desdobramento da posse, tomando-se o fiduciante possuidor direto e o fiducirio possuidor indireto da coisa imvel. Art. 24. O contrato que serve de ttulo ao negcio fiducirio conter: I - o valor do principal da dvida; II - o prazo e as condies de reposio do emprstimo ou do crdito do fiducirio; III - a taxa de juros e os encargos incidentes; IV - a clusula de constituio da Propriedade fiduciria, com a descrio do imvel objeto da alienao fiduciria e a indicao do ttulo e modo de aquisio; V - a clusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilizao, por sua conta e risco, do imvel objeto da alienao fiduciria; VI - a indicao, para efeito de venda em pblico leilo, do valor do imvel e dos critrios para a respectiva reviso; . VII - a clusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27. Art. 25. Com o pagamento da dvida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciria do imvel. 1 No prazo de trinta dias, a contar da data de liquidao da dvida, o fiducirio fornecer o respectivo termo de quitao ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste, equivalente a meio por cento ao ms, ou frao, sobre o valor do contrato. 2 vista do termo de quitao de que trata o pargrafo anterior, o oficial do competente Registro de Imveis efetuar o cancelamento do registro da propriedade fiduciria. Art. 26. Vencida e no paga, no todo ou em parte, a dvida e constitudo em mora o fiduciante, consolidar-se-, nos termos deste artigo, a propriedade do imvel em nome do fiducirio. 1 Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regulamente constitudo, ser intimado, a requerimento do fiducirio, pelo oficial do competente Registro de Imveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestao vencida e as que se vencerem at a data do

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  • pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuies condominiais imputveis ao imvel, alm das despesas de cobrana e de intimao. 2 O contrato definir o prazo de carncia aps o qual ser expedida a intimao. 3 A intimao far-se- pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regulamente constitudo, podendo ser pro- movida, por solicitao do oficial do Registro de Imveis por oficial de Registro de Ttulos e Documentos da comarca da situao do imvel ou do domiclio de quem deva receb-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. 4 Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constitudo se encontrar em outro local, incerto e no sabido, o oficial certificar o fato, cabendo, ento, ao oficial do competente Registro de Imveis promover a intimao por edital, publicado por trs dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulao local ou noutro de comarca de fcil acesso, se no local no houver imprensa diria. 5 Purgada a mora no Registro de Imveis, convalescer o contrato de alienao fiduciria. 6 O oficial do Registro de Imveis, nos trs dias seguintes purgao da mora, entregar ao fiducirio as importncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrana e de intimao. 7 Decorrido o prazo de que trata o 1, sem a purgao da mora, o oficial do competente Registro de Imveis, certificando esse fato, promover, vista da prova do pagamento, pelo fiducirio, do imposto de trans- misso inter vivos, o registro, na matrcula do imvel, da consolidao da propriedade em nome do fiducirio. Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiducirio, no.prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o 7 do artigo anterior, promover pblico leilo para a alienao do imvel. 1 Se, no primeiro pblico leilo, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, ser realiza- do o segundo leilo, nos quinze dias seguintes. 2 No segundo leilo, ser aceito o maior lance oferecido, desde que igualou superior ao valor da dvida, das despesas, dos prmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuies condominiais; 3 Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dvida: o saldo devedor da operao de alienao fiduciria, na data do leilo, nele includos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;

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  • II - despesas: a soma das importncias correspondentes aos encargos e custas de intimao e as necessrias realizao do pblico leilo, nestas compreendidas as relativas aos anncios e comisso do leiloeiro. 4 Nos cinco dias que se seguirem venda do imvel no leilo, o credor entregar ao devedor a importncia que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenizao de benfeitorias, depois de deduzi- dos os valores da dvida e das despesas e encargos de que tratam os 2 e 3, fato esse que importar em recproca quitao, no se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Cdigo Civil. 5 Se, no segundo leilo, o maior lance oferecido no for igualou superior ao valor referido no 2, considerar-se- extinta a dvida e exonerado o credor da obrigao de que trata o 4. 6 Na hiptese de que trata o pargrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilo, dar ao devedor quitao da dvida, mediante termo prprio. Art. 28. A cesso do crdito objeto da alienao fiduciria implicar a transferncia, ao cessionrio, de todos os direitos e obrigaes inerentes propriedade fiduciria em garantia. Art. 29. O fiduciante, com anuncia expressa do fiducirio, poder transmitir os direitos de que seja titular sobre o imvel objeto da alienao fiduciria em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigaes. Art. 30. assegurada ao fiducirio, seu cessionrio ou sucessores, inclusive o adquirente do imvel por fora do pblico leilo de que tratam os 1 e 2 do art. 27, a reintegrao na posse do imvel, que ser concedida liminarmente, para desocupao em sessenta dias, desde que com- provada, na forma do disposto no art. 26, a consolidao da propriedade em seu nome. Art. 31. O fiador ou terceiro interessado que pagar a dvida ficar sub-rogado, de pleno direito, no crdito e na propriedade fiduciria. Art. 32. Na hiptese de insolvncia do fiduciante, fica assegurada ao fiducirio a restituio do imvel alienado fiduciariamente, na forma da legislao pertinente. Art. 33. Aplicam-se propriedade fiduciria, no que couber, as disposies dos arts. 647 e 648 do Cdigo Civil.

    CAPTULO III Disposies Gerais e Finais

    Art. 34. Os contratos relativos ao financiamento imobilirio em geral podero estipular que litgios ou controvrsias entre as partes sejam dirimidos mediante arbitragem, nos termos do disposto na Lei n 9.307, de 24 de setembro de 1996.

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  • Art.35. Nas cesses de crdito a que aludem os arts. 3, 18 e 28, dispensada a notificao do devedor. Art.36. Nos contratos de venda de imveis a prazo, inclusive alienao fiduciria, de arrendamento mercantil de imveis, de financiamento imobilirio em geral e nos ttulos de que tratam os arts. 6, 7 e 8, admitir-se-, respeitada a legislao pertinente, a estipulao de clusula de reajuste e das condies e critrios de sua aplicao. Art. 37. s operaes de arrendamento mercantil de imveis no se aplica a legislao pertinente locao de imveis residenciais, no residenciais ou comercIaIs. Art. 38. Os contratos resultantes da aplicao desta Lei, quando celebrados com pessoa fsica, beneficiria final da operao, podero ser formalizados por instrumento particular, no se lhe aplicando a norma do art. 134, II, do Cdigo Civil. Art. 39. s operaes de financiamento imobilirio em geral a que se refere esta Lei: I - no se aplicam as disposies da Lei n 4.380, de 21 de agosto de 1964, e as demais disposies legais referentes ao Sistema Financeiro da Habitao -SFH; II - aplicam-se as disposies dos arts. 29 a 41 do Decreto-lei n 70, de 21 de novembro de 1966. Art.40. Os incisos I e II do art. 167 da Lei n 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passam a vigorar acrescidos, respectivamente, dos seguintes itens: Art. 167.................................................................................................................. ............................................................................................................................... ................................ I.............................................................................................................................. ............................................................................................................................... ................................ 35) da alienao fiduciria em garantia de coisa imvel. II............................................................................................................................. ............................................................................................................................... ................................ 17) do Termo de Securitizao de crditos imobilirios, quando submetidos a regime fiducirio . Art.41. O Ministro de Estado da Fazenda poder expedir as instrues que se fizerem necessrias execuo do disposto nesta Lei. Art. 42. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicao. Braslia, 20 de novembro de 1997

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  • FERNANDO HENRIQUE CARDOSO

    Pedro Malan

    Antnio Kandir Exposio de motivos

    Assinado pelos ministros Pedro Malan e Antnio Kandi1; o texto abaixo acompanhou o projeto que viria a ser transformado na Lei do SFI, por ocasio de seu envio ao Congresso, em 09 de junho de 1997. Nele esto expostas as caractersticas e os principais objetivos do novo sistema. Excelentssimo Senhor Presidente da Repblica: Temos a honra de submeter elevada considerao de vossa Excelncia projeto de lei que dispe sobre o Sistema de Financiamento Imobilirio, institui a alienao fiduciria de coisa imvel e d outras providncias.

    I. Antecedentes 1. At 1964, o financiamento imobilirio esteve fortemente limitado pela ausncia de mecanismos que assegurassem a manuteno do valor real dos crditos concedidos. Os efeitos corrosivos da inflao sobre as prestaes e saldos devedores dos financiamentos chegaram ao ponto de impedir a reaplicao de recursos no setor. 2. Parte dessas dificuldades foi superada pela criao, naquele ano, do Sistema Financeiro da Habitao (SFH), acompanhada da introduo da correo monetria. Estabeleceu-se assim um arcabouo jurdico-institucional que inclua o Banco Nacional da Habitao (BNH), as sociedades de crdito imobilirio e as associaes de poupana e emprstimo e foram previstas fontes de recursos prprias para o sistema - a caderneta de poupana e os depsitos do Fundo de Garantia do Tempo de Servio (FGTS). A instituio do Fundo de Compensao de Variaes Salariais (FCVS), em 1967, para garantir ao muturio a quitao de sua dvida ao final do prazo contratual, veio completar esse arcabouo. 3. Esse conjunto de medidas, num ambiente de inflao baixa e crescimento econmico acelerado, resultou em rpido incremento do financiamento habitacional. No final da dcada de 1970, porm, o SFH comeou a perder flego, fenmeno que se intensificou a partir de 1983. Por seus efeitos negativos sobre a renda e o emprego, a acelerao inflacionria, somada a sucessivas medidas que acentuaram o descompasso entre os reajustes das prestaes e dos saldos devedores, acabou por desequilibrar o sistema de modo grave, seno irremediavelmente. 4. Do lado das fontes de recursos, a caderneta de poupana passou a enfrentar a competio cada vez mais acirrada da indstria de fundos de investimento, apresentando um comportamento menos dinmico e mais voltil. Paralelamente, os novos depsitos do FGTS tornaram-se insuficientes para atender aos saques e ainda fazer novas aplicaes.

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  • 5. Esse processo acabou por paralisar o financiamento a habitao e resultou em nus fiscal que, s em seu governo, a Unio passou a enfrentar -a dvida do FCVS, desaguadouro dos desequilbrios crescentes do sistema atual. Alis, convm registrar que as contribuies dos muturios ao FCVS mostraram-se muito aqum ds necessidades do Fundo, no obstante as medidas adotadas desde 1986 para o aumento das contribuies e a reduo de sua dvida. II. Razes da criao do Sistema de Financiamento Imobilirio -SFI 6. Embora o SFH tenha financiado, desde sua criao, cerca de 6 milhes de unidades residenciais, patente o esgotamento do atual sistema. O nmero de unidades financiadas pelo SFH nos ltimos anos tem sido, em mdia, menor que 100.000 por ano, nmero muito inferior demanda por novas moradias, estimadas em torno de 1 milho de unidades residenciais. 7. Como tem salientado reiteradamente Vossa Excelncia, este governo tem um compromisso com o atendimento da demanda por moradias, bem como a gerao de empregos e o crescimento econmico em bases auto-sustentveis. 8. A esse respeito, ressalta-se o grande efeito multiplicador que a indstria da construo civil tem na economia como um todo. Essa indstria tem participao equivalente a 8% no pm, sendo metade dessa participao referente construo de imveis residenciais e no residenciais. ademais responsvel por 66% dos investimentos totais do pas. Alm disso, responde por nada menos de 4 milhes e quatrocentos mil empregos na economia formal. Esses nmeros permitem aquilatar os efeitos sobre o investimento, renda e emprego que resultariam da reconstruo dos mecanismos de financiamento ao setor. 9. Com a consolidao em curso da estabilizao macroeconmica e o crescimento populacional, vem aumentando no s a demanda por imveis residenciais, mas tambm por imveis no residenciais, sobretudo nos centros urbanos maiores. So necessidades variadas: mais escolas, hospitais, consultrios mdicos, shopping centers, etc. Adicionalmente, a terceirizao da economia faz crescer o nmero de empresas de pequeno e mdio portes, que necessitam de instalaes e reformas para seu funcionamento. 10. A anlise da experincia de vrios pases mostra que o crescimento do financiamento habitacional est intimamente ligado existncia de garantias efetivas de retorno dos recursos aplicados, liberdade na contratao das operaes e um mercado de crdito imobilirio dinmico, capaz de canalizar recursos de longo prazo. 11. Em face, pois, do compromisso social do governo de Vossa Excelncia e da demanda crescente por imveis residenciais e no residenciais, sinal antecedente de um novo ciclo de expanso econmica, torna-se premente a reconstruo, em novos moldes, dos mecanismos de financiamento imobilirio. III. O SFI e suas principais inovaes 12. O presente projeto de lei orienta-se segundo as diretrizes de desregulamentao da economia e modernizao dos instrumentos e

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  • mecanismos de financiamento atividade produtiva. Seu objetivo fundamental estabelecer as condies mnimas necessrias ao desenvolvimento de um mercado de financiamento imobilirio, para o que se criam novos instrumentos e mecanismos que possibilitam a livre operao do crdito para o setor e a mobilizao dos capitais necessrios sua dinamizao. 13. Destaca-se a criao da figura de um novo ttulo de crdito, caracterstico e destinado as operaes do mercado secundrio. A criao da figura desse novo ttulo vem acompanhada da definio das condies legais para a efetiva securitizao de crditos imobilirios, previstos rigorosos mecanismos de segurana e proteo ao investidor. Dessa forma, abrem-se perspectivas inditas para o funcionamento de um mercado secundrio de crditos imobilirios e a estruturao de operaes de captao de recursos capazes de robustecer grandemente o financiamento habitacional. 14. Em conformidade com os propsitos do projeto, so autorizadas a operar no sistema de financiamento imobilirio as caixas econmicas, os bancos comerciais, os bancos com carteira de crdito imobilirio, as sociedades de crdito imobilirio, as associaes de poupana e emprstimo, as companhias hipotecrias e outras entidades. 15. O funding primrio para essas operaes consistir de recursos que as entidades mencionadas captam no mercado financeiro e de valores mobilirios, mediante instrumentos prprios, dentre os quais se incluem letras hipotecrias e debntures. Essas entidades podero realizar financiamentos imobilirios em geral, segundo condies de mercado, utilizando, para tanto, as modalidades contratuais j tipificadas no ordenamento civil e comercial. 16. As operaes de financiamento sero livremente contratadas entre as partes e devero apenas observar as seguintes condies mnimas: reposio integral do valor emprestado, remunerao do capital, capitalizao dos juros e contratao de seguros considerados essenciais, como aqueles que garantem a liquidao do financiamento no caso de morte ou invalidez permanente do tomador do emprstimo. 17. Para alavancar o mercado secundrio de crditos imobilirios, o projeto de lei ora apresentado define uma nova modalidade de empresa -a companhia securitizadora imobiliria, organizada sob a forma de sociedade por aes, segundo modelo adotado com sucesso em outros pases. Essa companhia ir operar mediante aquisio de crditos imobilirios junto s empresas originadoras desses crditos, isto , aquelas que operam na realizao de emprstimos para a aquisio ou produo de imveis. De posse desses crditos, a companhia ir securitiza-los, transformando-os em ttulos a serem negociados nos mercados financeiro e de capitais. Para tanto, o projeto de lei prev a criao de um novo ttulo de crdito - o Certificado de Recebveis Imobilirios. 18. O Certificado de Recebveis Imobilirios - CRI, um ttulo de crdito nominativo, de livre circulao, lastreado em crditos imobilirios, que constitui promessa de pagamento em dinheiro. O CRI ter curso mediante registro em sistema centralizado de custdia e liquidao financeira de ttulos privados.

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  • 19. Para maior segurana dos investidores, o presente projeto de lei faculta a utilizao do regime fiducirio para os crditos e ttulos do mercado secundrio. Por esse regime, ao emitir uma srie de ttulos, a securitizadora atribuir carter fiducirio propriedade sobre os crditos correspondentes. Pela fidcia, os crditos sero excludos do patrimnio comum da companhia securitizadora e passaro a constituir um patrimnio separado, com o propsito especfico e exclusivo de responder realizao dos direitos dos investidores. 20. A fidcia ser formalizada no Registro de Imveis, no podendo a securitizadora fazer uso dos crditos respectivos. Por segregados do patrimnio comum da companhia, estes no estaro ao alcance de nenhuma ao impetrada por credores. Nessas condies, os direitos dos investidores ficaro imunes aos efeitos de eventual insolvncia da securitizadora. 21. Nessa modalidade de operao, atuar um agente fiducirio, com a funo de proteger os direitos dos investidores, legitimado a praticar todos os atos para esse fim, inclusive assumindo a gesto do patrimnio separado e dos respectivos crditos em caso de insolvncia da securitizadora. 22. O projeto de lei ora apresentado cuida ainda das garantias e da simplificao formal das operaes. A garantia poder ser a hipoteca do imvel objeto do financiamento, admitida a cauo ou cesso fiduciria de direitos decorrentes de promessa de compra e venda de imveis. 23. Alm dessas garantias, o projeto de lei permite a aplicao, na negociao de bens imveis, do contrato de alienao fiduciria, que j integra nosso ordenamento jurdico Quanto aos bens mveis. Reside a a grande inovao: por oferecer segurana quanto execuo sem delongas da garantia, o contrato de alienao fiduciria constitui poderoso estmulo ao crdito, ao investimento nos Certificados de Recebveis Imobilirios e portanto aquisio e produo de imvel mediante pagamento a prazo. Trata-se de verdadeira pedra angular do novo modelo de financiamento habitacional ora proposto. 24. Pelo contrato de alienao fiduciria, consoante a definio contida na Lei 4.728, de 1965 e no Decreto-lei n 911, de 1969, constitui-se em favor do credor uma propriedade resolvel sobre o imvel objeto do financiamento, prevista sua obrigao de transferir a plena propriedade do imvel ao devedor, uma vez que este tenha resgatado a totalidade da dvida. Enquanto no o tiver feito, o devedor estar investido apenas na posse do imvel. Ao quitar integral- mente a dvida, a propriedade plena lhe ser transferida, bastando para tanto simples pedido de cancelamento do registro da fidcia. 25. Essa modalidade de contrato concilia a segurana e celeridade necessrias, superando as formas obsoletas de garantia, que tornam os negcios imobilirios demasiadamente lentos e onerosos, tolhendo o potencial de expanso do setor. 26. Pelas razes apresentadas, estamos convictos de que o presente projeto de lei crie as condies para mobilizar volume crescente de recursos para o setor habitacional, com reduo tendencial dos custos dos financiamentos, seja pela ampliao da oferta de imveis, seja pela diminuio dos riscos implcitos na concesso de crdito. Estaremos assim atingindo trs objetivos

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  • fundamentais do governo de Vossa Excelncia, nomeadamente: gerao de renda e empregos, ampliao do acesso da populao moradia e promoo do crescimento sustentado da economia. Atenciosamente. ANTNIO KANDIR Ministro de Estado do Ministrio do Planejamento e Oramento PEDRO MALAN Ministro de Estado do Ministrio da Fazenda

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    LEI N 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997O PRESIDENTE DA REPBLICASeo IIIDo regime fiducirio

    Seo VIIDa Alienao Fiduciria de Coisa ImvelDisposies Gerais e FinaisExposio de motivos

    I. Antecedentes