siena, 17 dicembre 2007 indagine sulla domanda abitativa ai fini della promozione dello sviluppo...
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Siena, 17 dicembre 2007
INDAGINE SULLA DOMANDA ABITATIVA
ai fini della promozione dello Sviluppo Locale e dell'Edilizia Abitativa
Presentazione dei risultati
Programma della giornataProgramma della giornata
Presentazione e motivazioni
Metodologia e tempi
Restituzioni ed elaborazioni dei dati
Conclusioni
Interazioni con le politiche abitative del RU
Presupposti, motivazioni e finalitàPresupposti, motivazioni e finalità
Conoscenza del settore immobiliare nel territorio dello SMaS, necessaria per sviluppare le norme e gli interventi del Regolamento Urbanistico nonché capire l’evoluzione del Patto dell’Abitare
Centralità del tema dell’abitare nel nuovo PS
Formazione di un “Osservatorio sulle Politiche Abitative”, da sviluppare al fine di individuare le interconnessioni tra l’intervento pubblico e il mercato immobiliare, anche nei confronti dello sviluppo territoriale.
Conoscenza del dinamismo del mercato ed analisi della tipologia di domanda abitativa, verificando l’allineamento tra domanda e offerta e individuando gli elementi in grado di contenere il disagio abitativo
Metodologia seguitaMetodologia seguita
1 Elaborazione questionario - scheda ad hoc
2Perimetrazione dell’ambito territoriale di riferimento (dalle zone alle 15 macrozone)
3 Selezione del campione statistico
4Redazione delle schede, attraverso un Panel di operatori qualificati
5Imputazione ed elaborazione dati, previa verifica della competenza territoriale
6Relazione conclusiva e presentazione
I dati utilizzatiI dati utilizzati
Informazioni dirette fornite dalle Agenzie per l’Indagine ristretta
Dati ISTAT/IRPET sui redditi, i consumi delle famiglie e la povertà
Dati del Comune di Siena (Ufficio Statistica, Siena Casa)
497 Schede relative all’indagine sulla domanda abitativa
Dati delle altre Amministrazioni Comunali dello SMaS (PS)
Caratteristiche del campioneCaratteristiche del campione
Fonte: Indagine sulla domanda abitativa, 2007
Il 95% dei rispondenti è di nazionalità italiana
Il capofamiglia è prevalentemente impiegato (45%), professionista/imprenditore (19%), e artigiano/commerciante (11%)
Il nucleo è prevalentemente bireddito, con figli conviventi di età tra i 6 e i 14 anni
Il nucleo familiare medio è di 2,5 componenti, con un’età media del capofamiglia di 44 anni
I figli conviventi sono studenti (69%), impiegati (17%). I disoccupati sono oltre il 5%
Analisi del campione Analisi del campione (dettaglio sulla residenza)(dettaglio sulla residenza)
Comune di residenza dei rispondenti (totale schede: 497)
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
Non
ris
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e
Fuo
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MaS
Asc
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Mon
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SM
aS
Fonte: Indagine sulla domanda abitativa, 2007
Analisi del campione: focus sul capoluogoAnalisi del campione: focus sul capoluogoIndagine sulla Domanda Abitativa - Zone di residenza all'interno del Comune di Siena
Altri Smas20%
Altri non SmAS7%
Siena comune11%
Non risponde15%
Siena57%
Siena periferia5%
Siena nord - periferia nord
12%
Siena centro - interno alle mura
10%
Siena territorio aperto1%
Siena sud - periferia sud8%
Siena prima periferia - appena fuori le mura
11%
Fonte: Indagine sulla domanda abitativa, 2007
Analisi del campione: ragione principale di ricerca della casaAnalisi del campione: ragione principale di ricerca della casa
Indagine sulla domanda abitativa. Ragione principale di ricerca della casa
vicinanza parenti/amici3%
vicinanza scuola/ lavoro
6%
desiderio di indipendenza
5%
affitto attuale alto5%
fine contratto di affitto3%
Altri sommati7%
variazione del gruppo familiare
14%
avere più spazio19%
desiderio casa propria38%
Fonte: Indagine sulla domanda abitativa, 2007
Analisi del campione: ragione secondaria di ricerca della casaAnalisi del campione: ragione secondaria di ricerca della casa
Indagine sulla domanda abitativa. Ragione secondaria di ricerca della casa
variazione familiare2%
fine contratto di affitto1%
tessuto sociale non gradito
4%
troppo inquinamento
4%
Altro:1%
quartiere più prestigioso
5%
trasporti pubblici più comodi
11%
avere più spazio11%
vicinanza scuola / lavoro11%
desiderio casa propria
7%
edificio di migliore qualità
8%
negozi e servizi più comodi
9%
vicinanza parenti/amici
9%
desiderio di indipendenza
9%
affitto attuale troppo alto8%
Fonte: Indagine sulla domanda abitativa, 2007
Fuori SMaS
Caratteristiche dell’abitazione cercataCaratteristiche dell’abitazione cercata
Fonte: Indagine sulla domanda abitativa, 2007
Il livello di piano è indifferente (41%), con il piano terra molto richiesto fuori dal capoluogo.
Il numero medio di stanze richiesto è 4 con doppi servizi (il 60% li considerano essenziali).
La caratteristica maggiormente ricercata è la luminosità. Terrazzi, giardino e possibilità di parcheggio ottengono buoni punteggi, ma disomogenei sul territorio.
La casa cercata è in proprietà (oltre 90%). Solo nel centro storico di Siena le Agenzie rilevano un incremento delle richieste di affitto.
La pezzatura media è più grande della media nazionale, circa 90 mq per i centri abitatiti, circa 110 mq nel territorio aperto.
La tipologia edilizia prevalente è la palazzina (45%), con richiesta di casolari nel territorio aperto.
Caratteristiche dell’abitazione cercata: Caratteristiche dell’abitazione cercata: Comune di SienaComune di Siena
Confronto tra Indagine sulla Domanda Abitativa ed Indagine ristrettaConfronto tra Indagine sulla Domanda Abitativa ed Indagine ristretta
centro - interno alle
muraprima periferia nord sud territorio aperto
Luminosità Luminosità Luminosità Luminosità
Piano altoAppartamenti indipendenti
Terrazzo Box
Posto auto Giardino Giardino Giardino
Appartamenti bui
Piano alto Garage GarageAppartamenti semi
indipendenti
Cantina Box
Box terreno
Box/GarageBox/garage Box
Offerta (da Agenzie)Piani
intermediCantina Cantina
Siena
Domanda potenziale (dati da Schede sulla Domanda Abitativa)
Luminosità /vista Parcheggio
Parcheggio / box
Parcheggio Parcheggio
Caratteristiche maggiormente richieste / offerte
Domanda (da Agenzie)
Fonte: Indagine sulla domanda abitativa ed indagine ristretta, 2007
Abitazione cercata: budget stanziatoAbitazione cercata: budget stanziato
Fonte: Indagine sulla domanda abitativa, 2007
Comune e zona Minimo MassimoMedia tronca
Asciano nd nd nd nd nd nd
Castelnuovo 200.000 300.000 245.000 65 3.800 5
Monteriggioni 160.000 900.000 275.000 100 2.800 34
Monteroni 200.000 270.000 240.000 95 2.500 5
Siena centro - interno alle mura 130.000 1.000.000 400.000 87 4.600 50
Siena nord - periferia nord 70.000 1.000.000 324.000 89 3.700 125
Siena prima periferia - appena fuori le mura 120.000 850.000 330.000 91 3.600 77
Siena sud - periferia sud 50.000 500.000 232.000 83 2.800 40
Siena territorio aperto 220.000 900.000 490.000 116 4.200 15
Sovicille 170.000 300.000 230.000 80 2.900 8
Siena (dato medio) 50.000 1.200.000 338.000 90 3.800 370(**)
SMaS (eccetto Siena) 125.000 900.000 257.000 87 3.000 50(***)
Totale complessivo 50.000 1.200.000 330.000 75-100 2.500 - 4.700 420
(**) il numero di casi osservati per il Comune è maggiore della somma delle sottozone, in quanto alcuni clienti potenziali hanno indicato solo il Comune senza specificare la sottozona
(***) il numero di casi osservati per tutto lo SMaS è maggiore della somma dei Comuni, in quanto alcuni clienti potenziali hanno indicato solo "SMaS" senza specificazioni ulteriori
BudgetSuperficie
mediaEuro/mq N° casi
Le celle barrate indicano gli ambiti statisticamente non significativi, a causa dell’esiguo numero di osservazioni. Sono stati comunque elaborati per completezza di indagine.
Abitazione cercata: consistenzaAbitazione cercata: consistenza
Domanda (da Agenzie)
Offerta (da Agenzie)
Superficie minima
Superficie massima
Superficie media
Range di variazione
Range di variazione
Centri abitati
Territorio aperto
Centri abitati 50-70 45-70
Territorio aperto 90-110 100-150
Centri abitati 80-85 95-100
Territorio aperto 120-150 100-120
Centri abitati 60-80 100
Territorio aperto 100-110 100
Centro - interno alle mura 30 200 87 50 70-80 90-100
Nord - periferia nord 35 250 89 125 80-90 80-100
Prima periferia - appena fuori le mura 40 250 91 77 90-100 100-120
Sud - periferia sud 30 200 83 40 70-100 60-100
Territorio aperto 40 250 116 15 70-150 90-150
Centri abitati 60-100 60-100
Territorio aperto 110-150 100-130
(***) I dati relativi a tutti i Comuni eccetto Siena sono restituiti cumulativamente. Le celle in grigio debbono essere considerate statisticamente non significative, stante l'esiguità dei dati
5
Siena
Sovicille 45 80 68 8
Monteroni 50 105 95
5
Monteriggioni 40 200 100 34
Castelnuovo 40 90 65
Domanda potenziale (dati da Schede sulla Domanda Abitativa)
N° casi
Comune e zona (***)
Asciano
Indagine sulla Domanda Abitativa
Indagine ristretta
Fonte: Indagine sulla domanda abitativa ed indagine ristretta, 2007
Abitazione cercata: consistenzaAbitazione cercata: consistenzaConfronto tra domanda (da Indagine sulla Domanda Abitativa) ed Confronto tra domanda (da Indagine sulla Domanda Abitativa) ed
offertaofferta
Indagine sulla domanda abitativa. Scostamento tra offerta e domanda potenziale, in termini di mq
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
50
60
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Sottozone di sostanziale allineamento
Fonte: Indagine sulla domanda abitativa ed indagine ristretta, 2007
Abitazione cercata: budget medio per sottozoneAbitazione cercata: budget medio per sottozone
Indagine sulla domanda abitativa - Budget medio stanziato
0 100000 200000 300000 400000 500000 600000
Sovicille
Siena sud - periferia sud
Monteroni
Castelnuovo
Monteriggioni
Siena nord - periferia nord
Siena prima periferia - appena fuori le mura
Siena centro - interno alle mura
Siena territorio aperto
Siena (tutto il Comune)
SMAS (eccetto Siena)
euro totali
Budget medio
Fonte: Indagine sulla domanda abitativa, 2007
Abitazione cercata: budget unitario per sottozoneAbitazione cercata: budget unitario per sottozone
Indagine sulla domanda abitativa - Budget unitario (euro/mq)
0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500 5.000
Monteroni
Monteriggioni
Siena sud - periferia sud
Sovicille
Siena prima periferia - appena fuori le mura
Siena nord - periferia nord
Castelnuovo
Siena territorio aperto
Siena centro - interno alle mura
Siena (tutto il Comune)
SMAS (eccetto Siena)
euro/mq
Fonte: Indagine sulla domanda abitativa, 2007
Abitazione cercata: domanda ed offertaAbitazione cercata: domanda ed offerta
Indagine sulla Domanda Abitativa
Indagine ristretta
Fonte: Indagine sulla domanda abitativa ed indagine ristretta, 2007
Superficie media
Euro/mqRange di
variazione
Range di variazione (euro/mq)
Range di variazione
Range di variazione (euro/mq)
Centri abitati 50-70 2.500 - 3.400 45-70 3.300 - 4.000
Territorio aperto 90-110 2.800 - 3.000 100-150 3.400 - 3.800
Centri abitati 80-85 3.200 - 3.500 95-100 3.800 - 4.000
Territorio aperto 150 3.800 - 4.000 100 4.500 - 5.000
Centri abitati 60-80 2.400 - 2.900 100 3.000 - 3.300
Territorio aperto 100-110 2.500 - 3.000 100 3.000 - 3.100
Centro - interno alle mura 87 4.600 70-80 4.500 - 5.000 90-100 5.500 - 6.000
Nord - periferia nord 89 3.700 80-90 4.000 - 4.500 80-100 5.000
Prima periferia - appena fuori le mura 91 3.600 90-100 3.500 - 4.300 100-120 4.500 - 4.700
Sud - periferia sud 83 2.800 70-100 2.500 - 4.200 60-100 3.000 - 4.600
Territorio aperto 116 4.200 70-150 3.500 - 5.500 90-150 4.400 - 5.700
Centri abitati 60-100 2.500 - 3.500 60-100 2.500 - 3.700
Territorio aperto 110-150 2.500 - 3.300 100-130 3.200 - 3.700
Monteriggioni 100 2.800
Sovicille 80 2.900
Monteroni 95 2.500
Siena
Domanda da Indagine domanda abitativa
Domanda da Indagine ristretta
Offerta da Indagine ristretta
Castelnuovo 65 3.800
Dati statisticamente poco significativi (poche osservazioni)
Abitazione cercata: consistenzaAbitazione cercata: consistenzaConfronto tra domanda (da Indagine ristretta) ed offertaConfronto tra domanda (da Indagine ristretta) ed offerta
Indagine sulla domanda abitativa - Scostamento tra la disponibilità della clientela a pagare (quale risulta dall'Indagine ristretta) e l'offerta (euro)
-200.000 -100.000 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000
Castelnuovo centri abitati
Monteriggioni centri abitati
Monteroni centri abitati
Siena centro - interno alle mura
Siena nord - periferia nord
Siena prima periferia - appena fuorile mura
Siena sud - periferia sud
Siena territorio aperto
Sovicille centri abitati
Disponibilità apagare
Scostamentoofferta/domanda
Fonte: Indagine ristretta, 2007
Abitazione cercata: modalità di finanziamentoAbitazione cercata: modalità di finanziamento
Indagine sulla domanda abitativa - Modalità finanziamento
28,7%
5,6%
30,0%
1,3%
3,8%
26,5%
3,8%
0,2%
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%
Accensione mutuo
Risparmi accumulati
Risparmi accumulati+mutuo
Risparmi+mutuo+vendita abitazione altra
Risparmi+mutuo+vendita abitazione attuale
Vendita abitazione attuale ed (eventuale) mutuo per la differenza
Vendita altra abitazione ed (eventuale) mutuo per la differenza
Vendita terreni + mutuo
Fonte: Indagine sulla domanda abitativa, 2007
Le Le tendenze tendenze
in attoin atto
Fonte: Indagine ristretta, 2007
Siena centro - interno alle mura
Siena prima periferia - appena fuori le mura
Siena nord - periferia nord
Siena sud - periferia sud
Siena territorio aperto
Siena
VenditaVendita LocazioneLocazione
Fonte: Indagine sulla domanda abitativa ed indagine ristretta, 2007
Conclusioni sinteticheConclusioni sintetiche
La domanda potenziale proviene principalmente dal capoluogo e da Monteriggioni (5 schede ogni 100 abitanti e 13 ogni 1.000 unità abitative)
Motivazioni principali di ricerca dell’abitazione molto concrete ed oggettive e non dovute a particolari disagi territoriale. Tutte le voci correlate al disagio territoriale complessivamente incidono per meno dell’8%.
Si rimarca un sostanziale radicamento nella zona di attuale localizzazione, con un importante effetto attrattivo rappresentato dal centro e dalla prima periferia del capoluogo
La domanda è concentrata sul capoluogo (circa 85%)
Asciano e Monteroni presentano una domanda statica (rapporti 1/100 e 3/1.000).
Importanti segnali di crescita per la periferia nord di Siena, che interessa anche il territorio limitrofo di Monteriggioni
Il disagio abitativo: definizioneIl disagio abitativo: definizione
DISALLINEAMENTO TRA DOMANDA ED OFFERTA
Quantitativo: non sono presenti sul mercato beni in quantità
sufficiente a soddisfare la domanda.
Qualitativo: i beni offerti sul mercato non soddisfano la
domanda e rimangono invenduti.
Economico: il livello del prezzo è talmente elevato da non
permettere alla domanda di entrarvi, neanche per soddisfare
il fabbisogno o consumo autonomo.
Il disagio abitativo Il disagio abitativo (economico):(economico): Siena Siena
In Toscana, la spesa media mensile risulta pari a 2.450 euro, con
un’incidenza delle spese per abitazione pari a circa 738 euro
La soglia di povertà, secondo l’ISTAT, è data da una spesa media
mensile pari a 970,34 euro (+3,6% rispetto al 2005), per una famiglia
composta da due persone
Per una famiglia di 2,35 persone (dato regionale), la spesa media della
famiglia povera è, quindi, pari a 1.140 euro
Considerando costante la percentuale di spesa destinata all’abitazione
(30,1%), si ottiene una capacità di spesa mensile per la casa della
famiglia povera pari a circa 343 euro
Fonte: elaborazioni su dati IRPET/ISTAT, 2007
Il disagio economico: SienaIl disagio economico: Siena
La capacità di spesa per abitazione
Famiglia media: circa 221.000 euro (pari a circa 740 euro mensili)
Famiglia povera: circa 103.000 euro (pari a circa 340 euro mensili)
Le famiglie “povere”
Famiglie povere a Siena: circa 1.100
L’intervento pubblico standard
Domande assegnazione ERP: 813 (di cui 65 soddisfatte)
Domande sostegno affitto: 296 (+ 30%) di cui 216 in fascia A (+ 44%)
Fonte: elaborazioni su dati Comune di Siena Ufficio Casa, Ufficio Statistica e IRPET/ISTAT, 2007
Il disagio economico: SienaIl disagio economico: Siena
Indagine sulla domanda abitativa - Budget medio per sottozone, budget a disposizione della famiglia media e della famiglia povera
0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000
Sovicille
Siena sud - periferia sud
Monteroni
Castelnuovo
Monteriggioni
Siena nord - periferia nord
Siena prima periferia - appena fuori le mura
Siena centro - interno alle mura
Siena territorio aperto
Siena (tutto il Comune)
SMAS (eccetto Siena)
Budget della famiglia media
Budget della famiglia povera
Fonte: elaborazioni su dati IRPET/ISTAT, 2007 e Indagine sulla Domanda Abitativa
Il disagio abitativo a Siena: conclusioniIl disagio abitativo a Siena: conclusioni
Disagio quantitativo: scarso
Disagio qualitativo: non significativo e soprattutto relativo
alla dimensione degli immobili (vedi disagio economico)
Disagio economico: apprezzabile con possibile trend in
aumento, soprattutto per le localizzazioni centrali
ma sempre e soprattutto:
NOTEVOLMENTE INFERIORE ALLA MEDIA NAZIONALE
Disagio e fabbisogno abitativo: stimaDisagio e fabbisogno abitativo: stima
Premesso che la determinazione del fabbisogno potenziale e reale è fondata, oltre
che sull’analisi del mercato immobiliare, anche su l’elaborazione di altri dati
(soprattutto di tendenza) in specifici modelli previsionali, in via sintetica ed
approssimativa si può stimare per il Comune di Siena
un disagio economico per di circa 3 milioni di euro all’anno o 75 milioni
di euro di programma speciale per l’abitazione
un fabbisogno potenziale di circa 750 unità immobiliari di cui circa 350
di ERP e circa 400 a canone moderato
…..ovviamente da non risolvere in un anno…..ma con una politica per la
casa di lungo periodo ed anche attraverso la pianificazione territoriale
Gli strumenti a disposizione dell’AmministrazioneGli strumenti a disposizione dell’Amministrazione
Aumentare le risorse per le politiche abitative
Costruire una base dati (Osservatorio sulle Politiche Abitativa) ed
una consultazione condivisa da tutte le Parti Sociali
Ricercare forme di contribuzione innovativa:case a canone moderato
fondi immobiliari etici
riorganizzazione di gestori del patrimonio edilizio
riconversione del patrimonio immobiliare ERP
contributo di solidarietà sulle nuove costruzioni
iniziative di Housing Sociale
partnership con privato attraverso azioni di perequazione urbanistica