ISTITUTO SECONDARIO SUPERIOREE. VANONIMENAGGIO (CO) CORSO DI ESTIMO DOCENTE: PROF. OSCAR MELLA INTRODUZIONE ALLA APPLICAZIONE DEGLI STANDARD INTERNAZIONALI M.C.A metodo di confronto di mercato (market comparison approach) I.C.A. metodo finanziario (icome capitalization approach) C.A. metodo del costo (cost approach) Da appunti di estimo Prof. Rosato Che cosa non una stima Con la superficie commerciale complessiva di m2 . in base alle informazioni sui prezzi medi di mercato fornite dagli agenti immobiliari della zona, si calcola il pi probabile valore di mercato .. Considerate le caratteristiche estrinseche ed intrinseche si ritiene opportuno assegnare il seguente valore medio, per cui . DOVE LA GIUSTIFICAZIONE SCIENTIFICA ? Gli International Valuation Standards BASILEA 2 Principi fondamentali per un Efficace Vigilanza Bancaria Basilea II, chiamato anche Nuovo Accordo di Basilea un documento che definisce, a livello internazionale, i requisiti patrimoniali delle banche in relazione ai rischi assunti dalla stessa. Questi sono di tre tipi, ovvero, di credito, di mercato e operativi. Il "Nuovo Accordo" introduce nuove e pi sofisticate metodologie di valutazione degli stessi, al fine del calcolo del relativo requisito patrimoniale. Secondo Basilea II le banche dei paesi aderenti dovranno classificare i propri clienti in base alla loro rischiosit, attraverso procedure di rating. Dovranno, successivamente, accantonare delle quote di capitale definite inbaseallivellodirischiodeirapportidicreditoaccordatipertutelarsi dai rischi assunti. Autore dell'accordo il Comitato di Basilea, istituito dai governatori delle Banchecentralideidiecipaesipiindustrializzatidelmondo,il cosiddetto G10 Il rating l'insieme di procedure di analisi e di calcolo grazie al quale unabancavalutaquantounclientesiarischiosoequantosar produttivoinfuturo,seglivenisseconcessoilcreditochechiede. Tramiteilratingsicalcolala"probabilitdidefault"ovverolaPd (probability of default)indicante la probabilit che il debitore non restituisca il capitale prestato e gli interessi maturati (in Basilea 2sihadefaultinogniritardoneipagamentisuperiorea90 giorni)associataadogniclassedirischiomisurataneglianni passati, si raccolgono nuove informazioni sulla capacit di generare reddito futuro del beneficiario. ConBasilea2siintrodottanellavalutazioneimmobiliarela necessitdiprodurreperiziechecorrispondanoaglistandard internazionali e al reale valore di mercato, al fine di eliminare i rischi legati alla insolvibilit dei mutui. DEFINIZIONE DI STANDARD Criterio assunto come termine di riferimento prestabilito a cui uniformarsi Livello qualitativo E un complesso di regole uniformi e condivise di natura metodologica e applicativa VALUTAZIONE La valutazione racchiude: tutte le ricerche, i dati, (superfici, catastali, economici ecc.) iragionamenti,(compatibilitdeidatiraccoltie loro applicazione) le analisi, (proiezioni) le conclusioni, necessariperdeterminarelastimadelvaloredi mercatoedeivaloridiversidalvaloredi mercato. VALORE DI MERCATO La definizione e la finalit della valutazione quindi la determinazionedel valore di mercato cio limporto stimato al quale limmobile verrebbe venduto alla data della valutazione in unoperazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti, alle normali condizioni di mercato, dopo unadeguata promozione commerciale, nellambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza costrizione DUE DILIGENCE La finalit della due diligence mirata allaccertamento e alla descrizione dellimmobile offerto in garanzia del finanziamento, ai fini delliscrizione dellipoteca in applicazione dellarticolo 2826 Codice Civile, e alla verifica della necessaria regolarit edilizia, secondo le vigenti normative per la valida circolazione giuridica degli immobili e di loro parti.Rapporto di valutazione Il rapporto di valutazione lo strumento con il quale il valutatore comunica le risultanze dellincarico svolto. Il contenuto del rapporto di valutazione deve essere: a) esaustivo, secondo le aspettative della richiesta; b) comprensibile, in quanto trattandosi di materia tecnica il fruitore potrebbe non essere esperto nella terminologia tecnica; c) consultabile con immediatezza e facilit. d) riesaminabile il rapporto di valutazione deve essere poter essere revisionato da un altro valutatore Gli standard internazionali di valutazione richiedono di operare una distinzione tra valutazione e rapporto di valutazione.Il rapporto di valutazione riferisce tali processi e conclusioni.Segmento di mercato Il segmento di mercato rappresenta lunit elementare non ulteriormente scindibile dallanalisi economica-estimativa del mercato immobiliare. Un segmento di mercato pu essere rappresentato da: un quartiere, un singolo edificio isolato, edifici prospicienti su una strada e singoli immobili anche non contigui. I segmenti di mercato si possono intersecare anche nello stesso edificio (appartamento, box, ufficio, negozio) e nella stessa localizzazione (nuovo, usato, case singole o in condominio)oppure non presentare alcuna continuit spaziale.Ai fini dellanalisi economico-estimativa, un segmento di mercato in termini concreti resta definito rispetto ai seguenti principali parametri: La localizzazione (dov), il tipo di contratto (compravendita, affitti,ecc.) la destinazione (abitazione, ufficio), la tipologia immobiliare (terreni o fabbricati, nuovo o usato),la tipologia edilizia (edificio multipiano, casa singola), la dimensione, i caratteri della domanda e dellofferta (privati, intermediatori, societ), la forma di mercato (concorrenza monopolistica o oligopolio sia collusivo che non collusivo), il livello del prezzo (deve sempre riportare il riferimento temporale), il numero degli scambi (individua la fase ciclica del mercato), i rapporti mercantili.METODI ESTIMATIVI M.C.A Market Comparison Approach Criterioprincipedivalutazionedelvalore dimercatodiunimmobilebasato sullutilizzo dei dati reali di mercato e delle caratteristichedegliimmobilicometermini di paragone del confronto estimativo.Cost approach Procedimentodistimamiratoa determinareilvalorediunimmobile attraversolasommadelvaloredelsuolo edificatocomesefosseedificabileedel costodiricostruzionedelledificiocon eventuale deprezzamento per vetust. Edettoanchemetododelcostodi ricostruzione deprezzato. ICOME CAPITALIZATION APPROACH (metodo finanziario) Si basa sulla capitalizzazione del reddito e si articola in: a)Direct capitalization Converte in modo diretto il reddito nel valore di stima dividendolo per r o moltiplicandolo per un fattore. b)Yeld capitalization Converte i redditi futuri nel valore presente con una formula di sconto finanziarioc) La discounted cash flow analysis considera il flusso di cassa di un completo investimento immobiliare, calcolando il valore attuale netto del flusso di cassa e del valore di recupero finale. SUPERFICI SIL Superficie interna lorda sil (gross internal area) Areadiun'unitimmobiliareodiunedificiomisuratalungoil perimetro interno dei muri perimetrali esterni, per ciascun piano fuori terra o entro terra; rilevata ad una altezza convenzionale di m. 1,50 dal pianopavimento.Lasuperficieincludelospessoredeimuriinternie delleparetidivisorie,pilastriecolonneinterne,vaniscala,corridoi, ascensore, elevatore, sale impianti interni o contigui, condotti verticali per l'aria o di altro tipo. Non include lo spessore dei muri perimetrali e lesporgenzeesternequaliibalconi,terrazziesimiliconilatiaperti, porticatiepassaggicopertiricavatiall'internodellaproiezione dell'edificio,intercapedini,sporgenzeornamentali,spaziesternidi circolazione verticali e orizzontale, e altri elementi in funzione del tipo diimmobileefabbricato).Trovaapplicazione,prevalentemente,nella stimadiedificiindustriali,negozi,magazzini,nelleproceduredi valutazione commerciale per compravendite, per la determinazione dei costi di costruzione. (Voce dal glossario di Tecnoborsa) SIN Superficie interna netta sin (net internal area) Areaall'internodiun'unitimmobiliareodiunedificio,determinatadalla sommatoriadeisingolivanichecostituisconol'unitmedesima,misurata lungoilperimetrointernodeimuriperimetraliedelleparetidivisorie,per ciascunpianofuoriterraoentroterra,rilevataadun'altezzaconvenzionaledi m. 0,50dal piano di pavimento. Sono inclusi gli spessori delle zoccolature, le superfici delle sottofinestre (sgusci), le superfici occupate in pianta dai mobili, dagliarmadiamuroedaglialtrielementiincassati,lesuperficidipassaggio relativeaportee/ovarchi,lospaziointernodicircolazioneorizzontale (corridoi,disimpegni,eanaloghi)everticale(scale,ascensori,impiantidi sollevamento, e analoghi) la centrale termica, i locali impianti interni o contigui all'edificio,icondottiverticalidell'ariaedelementianaloghi.Nonsonoinclusi lo spessoredei muri sia perimetrali cheinterni, ilporticato ricavato all'interno dellaproiezionedell'edificioocontiguo,lospessoredelleparetidivisorie,lo spaziooccupatodallecolonneedaipilastri.Trovaapplicazione, prevalentemente,perlastimadiedificiresidenziali,nelleproceduredi valutazionecommercialepercompravendite,perlaripartizionedicostidi gestione e di esercizio. (Voce dal glossario di Tecnoborsa) SEL Superficie esterna lorda Rappresentalasuperficiecomplessiva di ciascun piano di un edificio misurata allordodimurature,pilastri,tramezzi, sguinci,vanidiporteefinestre.(Voce dal glossario di Tecnoborsa) DEFINIZIONI RAPPORTO MERCANTILE Rapporto tra il prezzo di una superficie secondaria (Si) e il prezzo della superficie principale SIL (S1) 1 SSii = HRAPPORTO COMPLEMENTARE Il rapporto complementare rappresenta lincidenza in % del valore del terreno sul valore di tutto limmobile Superficie commerciale i i S S Scni* 12H ==+Esempio Calcolo Sup. Com. DestinazioneSuperficie rapporto mercantileSup.Com. Principale S150,001,0050,00 Balcone S25,000,331,65 portico/terrazzo0,00 cantina/deposito S310,000,252,50 soffitta/sottotetto0,00 box auto/garage S413,000,709,10 giardino0,00 Totale Sup.Com.63,25 L M.C. A. Fasi principali del MCA a) Analisi del mercato per la rilevazione di contratti recentib) Rilevazione dati immobiliari completi (piante, foto, ecc.) c) Scelta delle caratteristiche immobiliari (elementi di comparazione) d) Compilazione tabella dei dati e) Stima dei prezzi marginali (aggiustamenti) f) Redazione della tabella di valutazione g) Sintesi valutativa Variazione cicliche del mercato Espansione (+) Contrazione (-) Recessione ( -) Recupero (+) (+) aumento dei prezzi, (-) diminuzione dei prezzi Forme di mercato 1. Concorrenza monopolistica: si manifesta per gli appartamenti usati, dove lofferente pu esercitare un potere discrezionale sui prezzi. 2. Oligopolio: Nel mercato immobiliare del nuovo. Oligopolio collusivo quando le imprese si spartiscono il territorio. Oligopolio non collusivo quando le imprese non si spartiscono il territorio. 3. Monopolio bilaterale esempio relitti urbani Concetto base MCA IlconcettobasedellMCAquellodieffettuare degliaggiustamentialfinedieliminarele differenzetraicomparabiliebeneoggettodi stima(subject).Inpocheparoleseilbene comparabile ha una superficie maggiore a quello oggettodistimagliandrasottrarreunvalore parialladifferenzatralasuperficiedelbene oggettodistimaeilcomparabile.Analogo ragionamentosieffettuerperlesuperfici secondarieepertuttelealtrecaratteristiche preseinesame.Ilrisultatofinalesarquellodi averedueopivaloridelsubject,nonpidei comparabili. (Vediamo un esempio animato)Comp. 1Comp. 2subject balcone cantinaSIL bagno Tolgo al Comp.1 il valore del balcone Tolgo al Comp.2 il valore del bagno Aggiungoal Comp.1 Comp.2 il valore della cantina Alla fine avr trasformato i due comparabili nel subJect 70 mq. 70 mq. 70 mq. Tre appartamenti che differiscono solo per la presenza di un balcone, di un bagno e di una cantina Aggiustamenti La sup. del Comp.1 > della sup. del subject per cui dovr togliere al valore del comp.1 un importo pari alla differenza delle due superfici (area rossa che deborda dalla gialla) La sup. del Comp.2 < della sup. del subject per cui dovr aggiungere al valore del comp.1 un importo pari alla differenza delle due superfici (area gialla che deborda dalla verde) Esempi estremi Ilsubjecthaunacaratteristicachenon presente nei comparabili. Una volta determinato ilprezzomarginaleeilrelativovaloredovr aggiungerlo ai comparabili. Icomparabilihannounacaratteristicachenon hailsubject;dovrdeterminarneilvaloree toglierloalvalorecomplessivodiognisingolo comparabile. Prezzo unitario medio Ilprezzounitariomediodiunacaratteristicaimmobiliare,losi ricava dividendo il Prezzo totale P per la caratteristica immobiliare x xPp =Ingenerelacaratteristicaimmobiliarecoincideconlasuperficie commerciale.Ilprezzomediocorrispondealprezzomedio corrisposto per lacquisto di ogni unit di superficie. Nella pratica il prezzo medio di immobili grandi pi piccolo del prezzo medio di immobili piccoli. Questo criterio vale sia per i terreni, sia per le aree,siapergliedifici,siaperleloroparti.Perdesignificato concreto se riferito a qualsiasi altra caratteristica immobiliare ad esempioillivellodipiano,dovehascarsosensopratico conoscere quanto si pagato per un piano sottostante. Prezzo marginale Ilprezzomarginalediunacaratteristicaimmobiliareesprimela variazionedelprezzototalealvariaredellacaratteristicainaltri terminiilprezzo marginale rappresentatodalladerivatadelprezzo totale rispetto quella caratteristica. dxdPp =Ilprezzomarginalediunasuperficieprincipalerappresentala variazionedelprezzototaleindottadallavariazionediununitdella superficie.Nelcasodellivellodipiano,ilprezzomarginaleesprime laumentooladiminuzionedivalorediunappartamentoalsaliredi unpiano,aparitdellealtrecondizioni.Cisignificacheilprezzo marginalepuassumerevaloripositivi,nelcasodiincuiauna variazionecorrispondaunaumentodelprezzo,ovalorinegativinel caso in cui a una variazione corrisponda una diminuzione del prezzo, o nulli nel caso in cui non ci sia variazione del prezzo.

Caratteristiche qualitative Stato di manutenzione Stato di conservazione La prospicenza La panoramicit La luminosit Linquinamento La tipologia edilizia Ecc. Misurazione delle caratteristiche qualitativeScala nominale pu essere ricondotta a : 0 assente , 1 presente Scala ordinale esprime il posto occupato dalloggetto, la misura si esprime con un indice che esprime lintensit non misurabile di un fenomeno, es. sufficiente, buono, ottimo. Scala a intervalli una scala ordinale che esprime la distanza tra le classi in un ordine metrico, basato sulla percezione psicologica del fenomeno. Esempio Caratteristica immobiliare ClasseNomenclatorePunto Stato di conservazione Buono Ledificio presenta buone condizioni di conservazione in tutte le parti, tali da non dover richiedere opere di manutenzione n ordinaria n straordinaria 3 Sufficiente Ledificio presenta accettabili condizioni di conservazione in tutte le parti, tali da dover richiedere opere di manutenzioneordinaria 2 Scarso Ledificio presentacondizioni di degrado in tutte le parti, tali da dover richiedere opere di manutenzioneordinaria e straordinaria 1 TEOREMI SUI PREZZI MEDI IL DATO PURO Nelcalcolodelprezzomarginalesiutilizzano delle formule che tendono a riportare il dato allo statopuroecioriferitoalsolofabbricato,nel casodisituazionidovenelvalorepresocome riferimentocisialapresenzaanchedelvalore delterreno,esempiounavilletta,leformuleche siutilizzerannoeffettuerannounaoperazionediscorporodelvaloredelterreno,andandoquindi acalcolareilprezzomarginalesolosulvalore riferito al fabbricato. (vedi F2 e F3).Formula del prezzo medio senza superfici esterne =H +=niSi SPTPmcomp2* 1.=H +=niSi Sc PTPmcomp2**1) 1 (.Formula del prezzo medio con superfici esterne e rapporto complementareFormula del prezzo medio con superfici esterne e prezzo medio superficie esterna =H +=niSi SSEC p PTPmcomp2* 1.F1 F2 F3 Prezzo Marginale Il prezzo marginale posto pari al minimo dei prezzi medi. Valore bene A140000,00Valore bene B150000,00Valore bene C148000,00 Sup. Com beneA 125,00 Sup. Com bene B 130,00 Sup. Com bene C 120,00 Prezzo medio1120,00Prezzo medio1153,85Prezzo medio1233,33 Prezzo Marginale 1120,00Prezzo marginale per livello di piano llP Pl+= 1* 1 1l P Pl 1 1 = +Se limmobile da valutare si trova a un piano superiore a quello di confronto Se limmobile da valutare si trova a un piano inferiore a quello di confronto P1= prezzo comparabile l = variazione % liv. piano 1 2 Piano di riferimento appartamento oggetto di stima terzo piano Comp. 1 Comp. 2 Comp. 3Subject 324 3 Il piano di riferimento quello del subject e cio il 3 Per cui:a) Per il Comp. 2 il subject a un piano superiore (formula 1) b) Per il Comp. 3 il subject a un piano inferiore (formula 2) c) Per il Comp.1 nessun aggiustamento 1 2 Prezzo marginale per impianti (costo deprezzato) ) 1 ( . *ntC impianti p =C = costo impianto t = vetust n = vita utile Variazione mensile prezzi 12 / 1 Im - - = i PP= prezzo del comparabile i= saggio rivalutazioneannuo ESEMPIO M.C.A. Dati necessari: Saggio rivalutazione annuo es. 4% Livello del piano e variazione prezzo per livello del piano l = 0.02 Numero dei servizi Rapporti mercantili: Balcone 0,33 Cantina 0,25 Box0,70 Stato di manutenzione Presenza ascensore Ecc. Esempio di calcolo dati Prezzo e carateristichecontrattosubject Prezzo totale1500001650001480000 data mesi4320 sup principale125130120115 sup. balconi48610 sup. terrazzo0000 sup. portico0000 sup. sottotetto0000 sup. soffitta0000 sup. cantina0600 sup. box16181618 secondo posto auto0000 sup esterna0000 servizi2222 stato di manutenzione5555 livello piano Il subject sotto di 1 piano (-1)32 Il subject sopra di un piano (+1) 12 risc. Centralizzato0000 risc. Autonomo2222 aria condizionata0000 impianto elettrico2222 impianto idraulico2222 ascensore2222 CALCOLI Calcolo della Sup. Commerciale Prezzo e carateristichecontrattosubject Prezzo totale1500001650001480000 sup principale125 x 1.00 = 125130 x 1.00 = 130120 x 1.00 = 120115 x 1.00 = 115 sup. balconi4 x 0.33 = 1.328 x 0.33 = 2.646 x 0.33 = 1.9810 x 0.33 = 3.30 sup. cantina0 x 0.25 = 0.006 x 0.25 = 1.500 x 0.25 = 0.000 x 0.25 = 0.00 sup. box16 x 0.7 = 11.218 x 0.7 = 12.616 x 0.7 = 11.218 x 0.7 = 12.6 Superficie Commerciale137.52146.74133.18130.90 Calcolo del Prezzo Marginale P.medio a (euro/mq)P.Medio b (euro/mq) P.Medio c (euro/mq) 1090,751124,441111,28 p.marg1090,75 Vm a (euro/mese)Vm b (euro/mese)Vm c (euro/mese) 150.000 x -0.04/12= - 500,00165.000 x -0.04/12= - 550,00148.000 x -0.04/12= - 493,33 Variazione mensile prezzi ( se la variazione positiva si usa il saggio con il segno viceversa se negativa) Prezzi marginali delle caratteristiche immobiliari Prezzo marginale balcone P.m.bal. = 1090,75 X 0.33 = 359,95 Prezzo marginale cantina P.m.can.= 1090,75 X 0.25 = 272,69 Prezzo marginale box P.m.box. = 1090,75 X 0,7 = 763.53 Viene posto come piano di riferimento quello dellimmobile da valutare (liv.2) Prezzo marginale livello inferiore (il piano di riferimento a un livello inferiore per cui)Pml1(liv.3) = 150.000 X 0.02/1+0.02 = 2941,18 Prezzo marginale di livello superiore (il piano di riferimento a un livello superiore per cui ) Pml2 (liv.2) = 165.000 X 0.02 =3.300 Pml3 (liv.1) = 148.000 X 0.02 =2.960 PREZZO MARGINALE DEL LIVELLO DI PIANO Tabella Prezzi Marginali Tabella prez. Marginalicontratto Prezzo totale150000,00165000,00148000,00 data-500,00-550,00-493,33 sup. balconi359,95359,95359,95 sup. terrazzo0,000,000,00 sup. portico0,000,000,00 sup. sottotetto0,000,000,00 sup. soffitta0,000,000,00 sup. cantina272,69272,69272,69 sup. box763,53763,53763,53 secondo posto auto0,000,000,00 sup esterna0,000,000,00 liv.Piano (3-2-1) 22941,1733002960 Modalit di calcolo Fare sempre riferimento al bene oggetto di stima:Data subject(0) comp.1(4)comp.2(3) comp.3 (2) (0 - 4) = - 4 x 500 = 2000; (0 3) = -3 x 550 = 1650; (0 2) = -2 x - 493,33 = 986,67 Sup.SubJect115comp. 1 125comp. 2 130 ecc. (115-125) = - 10 X 1090.75 = - 10907,5 (115-130) = - 15 X 1090.75 = - 16361,26 ecc. Balconi subject 10 altri4, 8, 6Differenza (10 - 4) = 6 X 359.95 = 2159,70 (10 8) = 2 X 359.95 = 719,90 (10 6) = 4 X 359.95 = 1439,80 tabella prez. Marginali ragguagliaticontratto Prezzo totale150000,00165000,00148000,00 data2000,001650,00986,67 s. princ.(125,130,120) 115 (115-125) x1090.75 -10907,50 (115-130) x 1090.75-16361,26 (115-120) x 1090.75-5453,75 sup. balconi (4,8,6) 10 (10-4) x 1090,75 x 0.33 32159,69 (10-8) x 1090,750 x 0.33 719,90 (10-6) x 1090,75 x 0.33 1439,79 sup. terrazzo0,000,000,00 sup. portico0,000,000,00 sup. sottotetto0,000,000,00 sup. soffitta0,000,000,00 sup. cantina0,00 (0 6) x 1090,75 x 0,25 -1636,130,00 sup. box (16,18,16) 18 (18-16)X1090,75X0,71527,05 (18-18)X1090,75X0,7 0,00 (18-16)X1090,75X0,7 1527,05 secondo posto auto0,000,000,00 sup esterna0,000,000,00 liv.Piano (3,2,1) 2 (2-3) X 2941,18 -2941,176471 (2-2) X 3300 0 (2-1) X 2960 2960 Servizio (2,2,2) 2000 Manutenzione (5,5,5) 50,000,000,00 Totale E 141838,06149372,51149459,76 Risultati Totale141838,06149372,51149459,76 MEDIA PONDERATAPERC. PERC.PERC. VAR.PERC.304030 PESO42551,4259749,0044837,93 Totale 147.138,35VALORE ARROT. 147.000,00 Variazione percentuale assoluta Vmax Vmin =0,053 Vmin 5,3% Sistema di stima Che cos ? Nelsistemadistimaapplicalafunzionecomparazione come l MCA del quale una formalizzazione razionale. Gliimmobilipossonopresentarecaratteristiche quantitativechesonomisurabiliediconseguenza facilmente quantificabili, caratteristiche aestimabilis (sup. commerciali,impiantiecc.),ecaratteristichequalitative chenonsonofacilmentequantificabili,caratteristiche inestimabilis (vista panoramica, inquinamento ecc.). LMCApermettedicalcolareiprezzimarginalidelle caratteristicheaestimabilis,mentreilsistemadistima permettedicalcolareiprezzimarginalidelle caratteristiche inestimabilis. Vediamo ora un paio di esempi. SISTEMA DI STIMA Tra le diverse possibilit per determinare il Valore del subject troviamo il SISTEMA DI STIMA Il Sistema di Stima si basa su un sistema a tre equazioni che permettedicalcolareoltrealvaloredelsubjectancheiprezzi marginali delle caratteristiche che lo compongono come: a)aspettimisurabiliqualiadesempioprezzimarginalidi balconi, vani ecc., b)aspettinonmisurabiliqualiadesempioilprezzomarginale della vista panoramica,dellinquinamento ecc. Prezzo CaratteristicaContrattiSubject Unit AUnit BUnit C Prezzo Totale PRZ (euro)200.000225.000300.000- Vani VAN (n)4,5465 Balconi (mq)1625,502218 200.000 V = (4,5-5)*pvan +(16-18)*pbal 225.000 V =(4-5)*pvan + (25,5-18)*pbal 300.000 V = (6-5)*pvan+(22-18)*pbal Traduciamo in un equazione quanto contenuto nella tabella Per semplicit indichiamo pvan=x pbal=y V=Ve risolviamo il sistema 200.000 V = (4,5-5)*x +(16-18)*y 225.000 V =(4-5)*x + (25,5-18)*y 300.000 V = (6-5)*x+(22-18)*y V + (4,5-5)*x +(16-18)*y = 200.000 V + (4-5)*x + (25,5-18)*y= 225.000 V +(6-5)*x+(22-18)*y= 300.000 V -0,5x-2y = 200.000 V - x+7,5y = 225.000 V +x+4y= 300.000 Espliciamo la V e sostituiamo V = 200 +0,5x +2y 200 +0,5x +2y -x+7,5y = 225 200 +0,5x +2y+x+4y= 300 V = 200 +0,5x +2y -0,5x = 25 9,5y +1,5x + 6y = 100 V = 200 +0,5x +2y x = -50 + 19 y +1,5 (-50 +19y) + 6y =100 V = 200 +0,5x +2y x = - 50 + 19 y -75 + 28,5y + 6y = 100 V = 200 +0,5x +2y x = - 50 + 19 y 34,5y= 100 + 75 Troviamo la y e passiamo alle successive sostituzioni y= 175.000 = 5072,46 = pbal 34,5 X =- 50.000 + 96.376,811= 46.376,81= pvan V = + 200.000 + 0,5* 46.376,81 + 2* 5072,46 = = 233.333,333 = Valore subject Vediamo un esempio con MCA e sistema di stimaStimadiunimmobiledi3annichecome caratteristicheinestimabilipresentalavistalagoe una diversa classe energetica. Siricordachesiutilizzailsistemadistimasolo quandoi comparabili utilizzati non presentano tutte opartedellecaratteristicheinestimabilidelsubject. Eevidentecheseicomparabilipresentanole medesimecaratteristichedelsubjectsiusa semplicemente lMCA Comepotretenotareilcomp.A nonpresentanessunadelledue caratteristiche,ilcomp.B presentalastessaclasse energeticamanonlavista panoramica,ilcomp.Cpresenta entrambelecaratteristichedel subject, si procede con lMCA Itrevaloritrovatirappresentanotrevalori possibilidelsubject,maladivergenza troppoaltaperlapresenzadelle caratteristicheinestimabili,impostoora una matrice dei coefficienti e risolvo con il calcolomatricialeilsistemadiequazioni, ottenengo il Valore del subjecte iprezzi marginalidellavistapanoramicaedella classe energetica. COST APPROACH Il cost approach un metodo che serve per determinare il valore di mercato di un edificio attraverso la somma tra il valore di mercato del terreno e il valore di ricostruzione del fabbricato eventualmente deprezzato. Si usa nei casi dove non esistono dati di comparabili per poter effettuare lMCA Si ricorda il principio di sostituzione per cui un individuo disposto a pagare per un immobile una somma pari al valore del terreno edificabile e al costo di ricostruzione deprezzato per la vetust dellimmobile.H. B. U. Highest and Best Use Value (Metodo del valore di trasformazione) E rappresentato dal massimo valore di trasformazione o di mercato tra i valori di trasformazione e di mercato degli usi prospettati per un immobile. Rappresenta la destinazione maggiormente redditizia. Le trasformazioni devono essere:tecnicamente realizzabili,economicamente convenienti, legalmente ammissibili Valore del terreno edificato Si calcola come differenza tra il valore del terreno edificabile e il costo di demolizione. L HBU assoluto rappresentato dal massimo valore tra i valori alternativi che si possono presentare tra diverse soluzioni ad es.: stato attuale, realizzazione di una villetta, realizzazione di un condominio, sempre che tali soluzioni siano possibili. Deprezzamento dei fabbricati Deterioramento fisico: derivato dalluso e dal conseguente logorio delle parti dellimmobile con il trascorrere del tempo, dove per alcune parti il deterioramento pu essere recuperato con interventi di manutenzione. Obsolescenza funzionale: legata alla tipologia e agli standard costruttivi dellimmobile non pi idonei alle esigenze dei fruitori. Obsolescenza economica: relativa a condizioni esterne allimmobile quali ad esempio cambiamenti nelle destinazioni delle aree di insediamento, inquinamento, congestioni, insufficiente livello della domanda. DETERIORAMENTODEPREZZAMENTO DEPERIMENTO FISICO COSTO DELLINTERVENTOMANUTENTIVO E DI RIPRISTINO DEPERIMENTO FISICO INELIMINABILE SOMMATORIA DELLE QUOTE DI DEPREZZAMENTO MATURATE ALLA DATA DELLA STIMA OBSOLESCENZA FUNZIONALE ELIMINABILE COSTO DI ADDIZIONI, SOSTITUZIONI, RISTRUTTURAZIONI E AMMODERNAMENTI (AL NETTO DEGLI ELEMENTI, COMPONENTI E PARTI RECUPERATE) OBSOLESCENZA FUNZIONALE INELIMINABILE PERDITA DI REDDITO (CAPITALIZZATA) O DI VALORETRA LO STATO DI PIENA FUNZIONALITA E LO STATO DI OBSOLESCENZA ATTUALE. SOMMATORIA DELLE QUOTE DI DEPREZZAMENTO MATURATE ALLA DATA DELLA STIMA OBSOLESCENZA ECONOMICA PERDITA DI REDDITO (CAPITALIZZATA) O DI VALORE Formule di deprezzamento 86 , 214020 100%2|.|

\|+ -=ntDt) ( E CntC Ct - =) 1 ( *ntC Ct =Deprezzamentoimpianti con valore finale > di 0 Deprezzamento impianti con valore finale = 0 Deprezzamentofabbricati strumentali 845 2.71828182 e) 1 ( * ) (2*= = t wt e E C DCosto di costruzione 1. Costo progetto 2. Costo direzione lavori 3. Costo oneri urbanizzazione 4. Costo per impianti 5. Costo per opere murarie 6. Costo per finiture 7. Spese dimpresa 8. Profitto investitore Deperimenti fisico eliminabili Costo di manutenzione o di ripristino di: 1. Opere murarie2. Impianti 3. Finiture a) Totale ripristino(1+2+3) Deprezzamenti (calcolo con le formule )1. Opere Murarie 2. Impianti 3. Finiture b) Totale deprezzamenti (1+2+3) Obsolescenza funzionale eliminabile Costo per : 1. Opere murarie 2. Impianti 3. Finiture c) Totale obsolescenza funzionale (1+2+3) Obsolescenza economica Diminuzione del reddito: d1) Capitalizzazione del differenza di reddito Ob.ec =R-Rr/scR=Reddito pieno, Rr=Reddito ridotto, sc=saggiocapitalizzazione d2) In base alla diminuzione del valore Ob.val = V VrV = valore pieno, Vr = Valore ridotto Riepilogo Cost Approach Valore terrenoVt = (Sup.Ter. x pm. Terreni) costo demolizione Costo di costruzione (1+2+3+4+5+6+7+8) Deprezzamenti e Obsolescenze (a+b+c+d1 o d2) Riepilogo della stima Vx = Vt + Costo di costr - Deprez.e Obsolescenze ESEMPIO C.A. Valore del terrenosuperficie mq.1000 prez.medio ter. Edif.200 Valore terreno200000 Sup. Immobile100 prez.medio demolizione100 Costo demolizione10000 Totale190000.00 Costo di costruzione Tipo di costo%valore assoluto progetto3.22%5000 direzione lavori3.22%5000 oneri di urbanizzazione1.61%2500 Costo Impianti22.57%35000 Costo opere murarie35.46%55000 Costo finiture22.57%35000 Spese Impresa2.26%3500 Profitto investitore0.114100 Totale Costo costruzione155100.00 Deperimento fisico eliminabile Costo opere murarie3500 Costo impianti3500 Costo delle finiture3500 Totale10500 Deperimento fisico e obsolescenza ineliminabile OPERE MURARIE Costo opere55000 Valore residuo0 Vita economica n80 Vita media t5 Saggio dep. Annuo w0 Totale1134.03 IMPIANTI Costo opere35000 Valore residuo0 Vita economica n25 Vita media t5 Saggio dep. Annuo wTotale7000.00 FINITURE Costo opere35000 Valore residuo0 Vita economica n80 Vita media t5 Saggio dep. Annuo w0 Totale721.66 OBSOLESCENZA ECONOMICA ELIMINABILE Costo opere murarie1000 Costo impianti1000 Costo delle finiture1000 Totale3000 OBSOLESCENZA EC. INELIMINABILE IN BASE AL REDDITO Reddito in piena funzionalit R6000 Reddito ridotto causa obsol.Rr5000 sc (Saggio di capitaliz.)0.05 Totale20000 OBSOLESCENZA EC. INELIMINABILE IN BASE AL VALORE Valore in piena funzionalit V0 Valore ridotto causa obsol. Vr0 Totale0 RIEPILOGO Totale Valore terreno190000.00 Totale Costo di Costruzione155100.00 Totale deprezzamenti42355.69 Valore immobile da stimare302744.31 Valore arrotondato302800 Bibliografia: Marco Simonotti -Metodi di stima immobiliare- Dario Flaccovio Editore AA.VV. - Codice delle valutazioni immobiliari- terza ed. Tecnoborsa International Valuation Standards Ottava edizione2007-ed. GEOVALe CNG Ringraziamenti: - Associazione GEOVAL (Geometri Valutatori Esperti)- Consiglio Nazionale Geometri -Un sentito ringraziamento al Prof. Graziano Rotondo per la preziosa collaborazione nella revisione delle slide