Side 1 av 15

SÆRUTSKRIFT

Arkivsak: 14/1068 REGULERINGSPLAN - SÆTERBERGET - PLAN ID 201406

Saksbehandler: Vilde Selvig Arkiv: PLAN 201406

Saksnr.: Utvalg Møtedato 5/15 Planutvalget 10.02.2015 8/15 Kommunestyret 19.02.2015 26/15 Planutvalget 21.04.2015 42/15 Planutvalget 18.08.2015 65/15 Kommunestyret 27.08.2015 Vedlegg: Vedlegg 1 Plankart, datert 12.8.2015 Vedlegg 2 Reguleringsbestemmelser, datert 12.8.2015 Vedlegg 3 Planbeskrivelse med KU, datert 13.4.2015 Vedlegg 4 ROS – analyse Vedlegg 5a Notat - Vurdering av flomfare og overvannshåndtering, datert 18.3.2015 Vedlegg 5b Illustrasjon - Oversiktsplan NVE-Atlas, datert 18.3.2015 Vedlegg 5c Tegning - Vurdering av avvanning før utbygging, datert 13.4.2015 Vedlegg 5d Tegning - Vurdering av avvanning, datert 13.4.2015 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Særutskrift fra PU-sak 26/15, dato 21.4.2015. Merknader ved offentlig ettersyn. Sammendrag: I henhold til plan- og bygningslovens § 12-12 vedtar Øyer kommunestyre detaljreguleringsplanen for «Sæterberget», med plankart og bestemmelser, datert 12.8.2015, og med endringer etter offentlige ettersyn lik rådmannens forslag til vedtak. Saksutredning: Forslagstiller Reguleringsplanen er utarbeidet av Structor AS på vegne av Vestsia Eiendom AS. Beliggenhet Planområdet ligger ved Lisætra. Det foreslåtte byggeområdet ligger inntil/rett vest for gjeldende reguleringsplan for Lisætra II. Planområdet utgjør ca. 100 daa. Kort om planforslaget Hensikten med planforslaget er å legge til rette for utbygging av fritidsboliger og adkomst til disse med utgangspunkt i gjeldende reguleringsplan for Lisetra 2. Planen omfatter også

Side 2 av 15

arealer til adkomstveger, ny/utvidet hovedskiløype rundt byggeområdene, øvrige løyper/turstier, samt arealer til grønnstruktur/landbruk. Gjeldende planer Området ligger innenfor Kommunedelplanen for Øyer sør, vedtatt 31.5.2007. I kommunedelplanen er området avsatt til LNF 2. Bestemmelsene for LNF 2 sier at: «Innen dette området skal det tas spesielt hensyn til kulturlandskap, jord, skog og friluftsliv. Forbudet mot ny spredt bebyggelse i denne sonen er ønskelig for å kunne kontrollere utbyggingsmønsteret generelt.» På bakgrunn av at planforslaget ikke er i tråd med overordnet plan, kreves det konsekvensutredning av planforslaget etter Forskrift om konsekvensutredninger (2009-06-26) § 3 pkt. b, vedlegg II pkt.2. Planprosess I henhold av plan- og bygningslovens § 12-10 skal berørte offentlige organer, rettighetshavere, naboer og andre interessenter tilsendt plandokumentene ved varsel om oppstart og når planen legges ut til offentlig ettersyn. Offentlig ettersyn av planforslaget ble varslet per brev og annonsert i Byavisa 30.4.2015, og lå ute til offentlig ettersyn til 16.6.2015. Under følger et resyme av de 10 merknadene som har kommet inn, med rådmannens kommentar. 1. Fylkesmannen i Oppland, datert 16.6.2015 Miljø og landskap: Fylkesmannen påpekte ved oppstart at deler av planområdet er nokså bratt. Noen få tomter, særlig tomt 2, delvis også tomt 1 innenfor BFF5, har helning brattere enn 1:4. Noen andre tomter er også bratte, sannsynligvis mellom 1:4 og 1:6. Fylkesmannen savner mer aktiv bruk av virkemidler i reguleringsbestemmelsene for å sikre en skånsom utbygging her, bl.a. krav om trappede løsninger, hovedhytte med større lengde enn bredde og krav om hovedmøneretning parallelt med høgdekoter. Kommunen bør også vurdere å redusere tillatt øvre BYA noe for disse, eventuelt også sette krav om fordeling på flere mindre bygg, for å lette terrengtilpassing. Fylkesmannen bemerker at det er positivt at det settes av areal som LNF med underformål friluftsområde i fremkant av hyttefeltet, som bl.a. skal fungere som vegetasjonsskjerm og med krav om å bevare eksisterende vegetasjon. Fylkesmannen ber kommunen vurdere om det i reguleringsbestemmelsene kan settes krav om revegetering på hver tomt etter deler av hver tomt, med tresetting inntil en viss høgde. Dette for at særlig eksponerte deler av utbygd felt kan gå bedre inn i terrenget. For de midtre delene av feltet er terrenget generelt sett flatere, delvis småkuppert. Store tomter som virkemiddel for bedre terrengtilpassing er mindre aktuelt her. I denne delen er det lagt inn svært store tomter, delvis opp mot 2 daa. På generelt grunnlag og særlig når et såpass aktivt område bygges ut og terrenget tillater det, savner Fylkesmannen en høgere arealutnytting. Reguleringsbestemmelser: Fylkesmannen viser til planbestemmelsene pkt 1.8 hvor det henvises til veileder T-1459 Grad av utnytting fra Miljøverndepartementet. T-1459 Grad av utnytting er fra 20. januar 2014

Side 3 av 15

erstattet av veileder H-2300 fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet. I følge denne skal parkeringsareal inngå i beregningsgrunnlaget for BYA jf. TEK 10 og veilederen H-2300 Grad av utnytting. Vi registrerer at parkering er regnet med i BYA for tuntomter, jf. Planbestemmelsens pkt. 2.4, men ikke er med i BYA for enkelttomter. Vi forutsetter at TEK 10 og veilederen H-2300 følges på dette området. Rådmannens kommentar:

Miljø og landskap:

Terrengtilpasning: Det er lagt inn bestemmelser som sørger for terrengtilpasning på tomtene med bratt terreng. Bestemmelse punkt 2.3, avsnitt 3 justeres slik at tomt BFF1 nr 2 og BFF5 nr 1 og 2 bør bygges med sokkeletasje og at hovedmøneretningen skal legges parallelt med høydekoter, samt at bygningslengden i møneretning skal være maksimum 20 meter. Det er satt en øvre BYA på 200 % BYA for hovedbygningen på alle enkelttomter. Det er også satt krav til høyde på synlig grunnmur, pilarer og fyllinger.

Det er satt krav til terrenginngrep i bestemmelsene punkt 1.3. Rådmannen mener dette ivaretar stedegen vegetasjon og finner det ikke nødvendig med egne bestemmelser for tresetting.

Tomtestørrelser / grad av utnytting: Rådmannen påpeker at det her er gjort en avveining mellom store tomter og grøntdrag med allmenn tilgjengelighet. Som en kompensasjon for at det ikke er lagt inn grøntdrag, beholdes tomtene slik de lå ute til offentlig ettersyn, slik at området får et «luftig» preg.

Det antas at fylkesmannens ønske om høyere arealutnyttelse handler om et ønske om høyere tetthet av folk (og dermed mer effektiv bruk av arealer), framfor et hovedmål om flere m2 bebygd areal. Det er derfor åpnet opp for mulighet for to boenheter på alle enkelttomter. Det er i planen også gitt mulighet for utbygging med litt høyere utnyttelse i deler av området lengst mot nord (tuntomter på BFF6 og 7).

Reguleringsbestemmelser:

Punkt 1.8 endres og henviser til H-2300 Grad av utnytting fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet fra 2014. I inneværende periode har man i øvrige reguleringsplaner i Øyer sør ikke regnet parkeringsarealer med i BYA. Klar definering av hva som er parkeringsarealer kontra adkomstveger mv er vanskelig ut fra varierende terrengforhold på de forskjellige tomtene. Etter erfaring er det hensiktsmessig å beholde dette prinsippet i planområder av denne karakter. Rådmannen mener derfor at dette prinsippet beholdes for enkelttomtene også i denne plan. For tuntomtene (BFF6 nr 1 og 2, og BFF7 nr1/2 hvis dette bygges som én tuntomt) medregnes parkering på terreng i BYA, i henhold til reguleringsbestemmelsene punkt 1.8 og 2.4.

2. Oppland fylkeskommune, datert 17. juni 2015 Fra Regionalenheten:

Side 4 av 15

I uttalelse til varsel om oppstart av planarbeidet uttalte fylkeskommunen at det er viktig å ivareta hensyn til barn- og unge. Vi ber om at planen konkretiserer arealer som skal benyttes som felles uteområder til fri lek/opphold – utover det som er idrettsanlegg. Det ble videre uttalt at det burde gjennomføres en grundigere utredning av konsekvensene av økt ferdsel og ny utbygging ift infrastruktur, friområder og overvannshåndtering. Vi mener dette er ivaretatt i planforslaget. Når det gjelder forsterket krav til medvirkning i plan- og bygningsloven savner vi en redegjørelse for hvordan berørte parter har vært involvert i prosessen utover råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne. I uttalelse til varsel om oppstart påpekte vi at størrelser på tomter og antall enheter ikke kommer fram i planprogrammet. Vi ser at dette er ivaretatt i planforslaget og har ingen ytterligere merknader. Fra Kulturarvenheten: Viser til tidligere merknader i saken. Merknadene er i stor grad imøtekommet. Har følgelig ingen ytterligere merknader ved offentlig ettersyn av planen. Rådmannens kommentar:

Konkrete områder til felles uteareal/lek: Rådmannen vurderer at store tomter, samt friluftsområder og skiløyper i umiddelbar nærhet til hytteområdet tilfredsstiller behovet for felles utearealer og lekearealer.

Medvirkning av berørte parter i prosessen: Det har ikke vært noen medvirkning utover vanlige høringsrunder i henhold til plan- og bygningsloven. Rådmannen har vurdert at et informasjonsmøte ikke er gjennomførbart da de fleste naboene er hytteeierne som bor andre steder enn i nærområdet til kommunen.

3. Statens Vegvesen, datert 21.5.2015 Statens vegvesen tar planforslaget til etterretning og har ikke merknader til dette ut i fra sitt ansvarsområde da de anser at trafikkøkningen ikke er så stor at den har avgjørende konsekvens for vegnettet inn til området. Det er positivt at nytt hytteområde legges i tilknytning til eksisterende områder. Området ligger ikke i direkte tilknytning til eller i nærheten av fylkesveg. I Statens vegvesens innspill til varsel om oppstart ba de om at det legges vekt på trafikksikre løsninger for mye trafikanter i videre planlegging. Området er planlagt med atkomster til hyttene utformet som blindveger. Det vil derfor ikke være mer trafikk enn til de gjeldende hyttene. Det er ikke lagt opp til gang- og sykkelveger i området, men skiløypene er tenkt brukt som turstier også sommerstid. Statens vegvesen anser dette som tilfredsstillende i denne type område. Staten vegvesen har ut i fra dette ingen merknader til planforslaget. Rådmannen tar merknaden til orientering.

4. NVE, datert 15.6.2015

Side 5 av 15

NVE mener man i planarbeidet har gjort en god jobb med dokumentasjon/vurdering av skred- og flomfare. NVE har derfor ingen vesentlige merknader, bortsett fra at de mener at den omtalte overvannsgrøfta/bekken som leder vann ut i Mosåa bør vises i plankartet. Hensikten med reguleringen er å vise de faktiske forhold knytta til planleggingen, samt begrensninger og muligheter knytta til tema som er relevante for arealutnyttelsen. NVE mener derfor at bekken/grøfta bør vises i plankartet. Dette er naturlig også fordi det er knytta bestemmelser til denne. Ut over dette har NVE ikke flere merknader til planen. Rådmannen tar merknaden til etterretning. Plankartet er endret slik at området for

bekken/overvannsgrøfta er tydelig avgrenset. Bestemmelse knyttet til dette området finnes i punkt 5.3.

5. Erik Sandell og Kari Mette Nøkleby, datert 14.6.2015 Sandell og Nøkleby mener det er bemerkelsesverdig at det foreslåtte reguleringsplan vil tillate hytter på inntil BYA 250m2 (maks 20 %) og mønehøyde på 5,95 meter. For de største tomtene vil det tillates å bygge leilighetsbygg med inntil 16 boenheter i hvert bygg (totalt 44) leiligheter). Her er maksimal mønehøyde på 8,95 meter. Sandell og Nøkleby mener dette bryter fullstendig med reguleringsbestemmelsene for Lisetra 2 og at det dessverre vil gi området et helt nytt uttrykk som ikke er bra. Det påpekes at Lisetra sitt særpreg med hytter med moderat størrelse og høyde ikke lengre vil være tilfelle dersom dette vedtas. Sandell og Nøkleby påpeker at det planlagte reguleringsområdet ligger integrert i eksisterende reguleringsområde (Lisetra 2) og bør således ha tilsvarende krav/begrensninger til bygningenes størrelser og beskaffenhet. Sandell og Nøkleby protesterer på reguleringsforslaget og henstille til at bygninger i Sæterberget ikke tillates bygget i dimensjoner som avviker med Lisetra 2. De bemerker også at det virker som forslagsstiller kan «kjøpe» seg goodwill i Øyer kommune gjennom gjenytelser. Sitat fra brev mottatt fra Øyer kommune: «Før utbygging kan starte forplikter forslagsstiller seg til å delta i finanisering av gang og sykkelvei i sentrumsringen.» Etter hva Sandell og Nøkleby forstår dreier dette seg om at Vestsia Eiendom (forslagsstiller) og Øyer kommune gjør en «hestehandel» som er totalt uvesentlig for hyttebeboerne på Liesetra. Det stilles spørsmål ved om dette er en akseptabel fremgangsmåte. Rådmannens kommentar:

Rådmannen vil oppklare en mulig misforståelse. Det er ikke slik at det kan bygges opptil 44 boenheter på hver av tuntomtene. Det er satt en grense på 12 boenheter på tomt BFF6-1, fordelt på maks 3 bygg, det vil si 4 leiligheter per bygg. På tomt BFF6-2 er det satt en grense på 16 boenheter fordelt på maks 4 bygg, som også vil si 4 leiligheter per bygg. Hvis tomt BFF7 1 og 2 ønskes utnyttet som tuntomt, er det satt en grense på maks 16 boenheter på disse to tomtene til sammen, fordelt på maks 4 bygg, med 4 leiligheter i hver. Til sammen på disse tre/fire tomtene er det altså tillatt med maksimalt 44 leiligheter. Når det gjelder utnyttelsesgraden for Sæterberget, sammenlignet med Lisætra II er det viktig å påpeke at dette er to separate reguleringsplaner som ikke må være like hva gjelder

Side 6 av 15

utnyttelsesgrad. Øyer kommune er ikke forpliktet til å regulere områder på samme måte som i eldre planer. Planen for Lisetra II ble vedtatt i 2005, med en del mindre endringer i ettertid. Bestemmelsene for Sæterberget er i tråd med andre nylig vedtatte planer, for eksempel Haugan på sørsiden av Lie-Hornsjøvegen. Overordnede myndigheter forventer at det legges opp til en høyere utnytting i sentrale/attraktive områder som Sæterberget. Det er lagt opp til litt høyere utnytting og større byggehøyder i deler av området, lengst nord (tuntomter BFF6 og 7 og evt BFF7-1 og -2), jf merknad nr 1 fra Fylkesmannen. Rekkefølgebestemmelsen i reguleringsplanen er ment for å hindre at en bestemt utbygging gjennomføres før visse vilkår er oppfylt. Hjemmelen for rekkefølgebestemmelser følger av Pbl. § 12-7 punkt 10 der det i reguleringsplan kan gis bestemmelser til arealformål i nødvendig utstrekning. Slik at reguleringsbestemmelsenes punkt 6.2 er vanlig framgangsmåte i alle nye utbyggingsområder i Øyer kommune, også for fritidsbebyggelse. Veiene opp mot hytteområdene i kommunen får samlet sett økt trafikkbelastning ved ny utbygging i hytteområdene. Denne økte trafikkbelastningen går utover trafikksikkerheten for blant annet myke trafikanter. Det er i forbindelse med Kommunedelplanen for Øyer sør (vedtatt 2007) utarbeidet et Utbyggingsprogram, datert 25.9.2008, som inneholder en oversikt over veiprosjekter som skal delfinansieres av utbyggere på bakgrunn av den merbelastning de påfører det kommunale veinettet. Dette er i tråd med plan- og bygningsloven om at slike rekkefølgekrav skal ha en rimelig sammenheng med utbyggingsprosjektet. For å oppfylle vilkåret gitt i reguleringsplanen kan kommunen og utbygger/grunneier inngå en utbyggingsavtale. Utbyggingsavtaler reguleres gjennom Plan- og bygningslovens Kap. 17. § 17-1: «Med utbyggingsavtale menes an avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbyggingen av et område, som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet eller denne lov og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan.» I lovteksten fremgår det blant annet forutsetninger for bruk av avtaler, hva avtalen kan og ikke kan inneholde, samt forhold til saksbehandling og offentlighet. 6. Bente og Arne Malonæs, datert 7.7.2015 Malonæs skriver i sin merknad at etterhvert som saken har modnet og blitt kjent blant eksisterende hytteeiere og tomtekjøpere, så er det helt klart at flertallet er sterkt kritiske til det som nå er foreslått. De påpeker at det er bemerkelsesverdig at den foreslåtte reguleringsplan vil tillate hytter på inntil BYA 250m2 (maks. 20%) og mønehøyde på 5,95 meter. For de største tomtene vil det tillates å bygge leilighetsbygg med inntil 16 boenheter i hvert bygg (totalt 44 leiligheter). Her er maksimal mønehøyde på 8,95 meter. Dette bryter fullstendig med reguleringsbestemmelsene for Lisetra 2 og vil dessverre gi området et helt nytt uttrykk som ikke er bra. Liesetra sitt særpreg med hytter med moderat størrelse og høyde vil ikke lengre være tilfelle dersom dette vedtas. Det planlagte reguleringsområdet ligger integrert i eksisterende reguleringsområde (Lisetra 2) og bør således ha tilsvarende krav/begrensninger til bygningenes størrelser og beskaffenhet.

Side 7 av 15

Malonæs påpeker at tomtekjøpere vil i flere tilfeller få seg en overraskelse med den foreslåtte planen da dette ikke var forutsetningen når kjøpet ble gjennomført. Vil bli påvirket både med mer trafikk, støy og redusert utsikt. De som har søkt seg til Lisetra har gjort det helt bevisst med utgangspunkt i de kvaliteter området har i eksisterende reguleringsplan – man har altså ikke villet ha det på samme måten som på Moseteråsen og Mosetertoppen. Det som også må tas med i betraktningen er at området vil endre karakter og kvalitet i mange tiår fremover – noe vi absolutt ikke ønsker. Det er fortsatt mange tomter som ikke er solgt innenfor eksisterende plan, det vil også være helt feil å sette i gang nye prosjekter på denne måten før disse er solgt. Det virker dessuten merkelig at forslagsstiller/utbygger kan “kjøpe” seg goodwill i Øyer kommune gjennom gjenytelser. Sitat fra brev vi mottok fra Øyer kommune: Før utbygging kan starte forplikter forslagsstiller seg til å delta i finansieringen av gang- og sykkelvei i sentrumsringen. Etter hva vi forstår dreier dette seg om at Vestsia Eiendom (forslagsstiller) og Øyer Kommune gjør en “hestehandel” som er totalt uvesentlig for hytteeiere på Liesetra. Det stilles spørsmål ved om dette er en akseptabel fremgangsmåte. Malonæs påpeker at de sitter i Lisetra Hytteeierforening sitt styre og har god kontakt med medlemmene og kjenner synspunktene blant hytteierne angående saken relativt godt. Rådmannens kommentar:

Når det gjelder utnyttelsesgraden i Sæterberget sammenlignet med i Lisætra II henvises det til rådmannens kommentar til merknad nr. 5 fra Sandell og Nøkleby. Når det gjelder det faktum at ikke alle tomter i Lisætra II er solgt er dette noe som faller utenfor behandlingen av en tilgrensende detaljreguleringsplan. Det totale utbyggingsvolumet og behovet må vurderes på et overordnet nivå. I forbindelse med at område ikke var avsatt som utbyggingsformål i Kommunedelplanen for Øyer sør, ble det i forbindelse med planoppstart utarbeidet og behandlet et planprogram for å vurdere om området «Sæterberget» kunne reguleres. Dette var kommunestyret i Øyer positive til. Når det gjelder forutsigbarheten om dette områdes særpreg for hyttekjøpere er det viktig å påpeke at Lisætra ligger i et område nær Hafjell med stadig utvikling, og at det derfor vil være naturlig at områder i nærheten blir regulert og dermed kan endre karakter. Det har også blitt gjort endringer i Lisætra-planen etter at denne ble vedtatt. Sæterberget ligger lavere i terrenget enn Lisætra II, noe som reduserer innsynet fra Lisætra til Sæterberget, og Lisetras karakter kan beholdes. Når det gjelder rekkefølgekravet om finansiering av sentrumsringen henvises det til rådmannens kommentar til merknad nr. 5 fra Sandell og Nøkleby. 7. Erling Skjønsberg, datert 12.6.2015 Skjønsberg har 5 punkter i sin merknad.

Side 8 av 15

1. Det er som nevnt veldig fint at skiløypa kan trekkes ca. 4 meter lenger vekk fra seterbygningen på Hemsetra slik at den unge granskogen som står på innsiden der løypa svinger kan stå urørt. Dette gir en viss skjerming og blir penere. Det strekket av skiløypa som flyttes (ca. 4 m) er anslagsvis 20 meter (10 meter på hver side av svingen). 2. Det er også bra at gjesteparkeringen kan flyttes 5 meter sørover for å få litt avstand til seterstulen og seterbygningen. 3. Videre var det fint at vi fikk sett på en mer hensiktsmessig inndeling av «tomt 1» og «tomt 3» (der seterhuset nå står). Jeg avventer en ny skisse der spissen på tomt 3 avgis til tomt 1, slik at tomt 3 blir om lag 2 dekar. 4. I etterkant har jeg tenkt på et spørsmål om tømmertransport. Undertegnede og tre andre grunneiere har skogteiger på nordsiden og nordvest-siden av det området som planlegges regulert/utbygd. Det er viktig at tømmer fortsatt kan transporteres fra disse teigene til Liesetra. I skrivende stund er det litt uklart for meg hvordan planen ivaretar dette. 5. Til slutt vises til merknader i fjor høst blant annet om at nye hytter bør plasseres i en viss avstand (25-30 meter eller mer) fra seterbygningen og fjøset på Hemsetra, samt at det lille som står igjen av helt lav ungskog innenfor dette området ikke bør hugges. Dette for å bevare seterstulen som kulturlandskap. Rådmannens kommentar:

1. Dette tas til følge. Skiløypa er trukket lenger vekk fra seterbygningen.

2. Dette tas til følge. Vegarm som er vist sør for P-plass kan utgå. Plassen flyttes tilsvarende sørover.

3. Dette tas til følge. Inndeling av tomtene til Skjønsberg er justert.

4. Tømmertransport kan skje ved å bruke områdene regulert til skiløyper og tilliggende LNF-områder, fram til planlagte veger gjennom feltet. Det går en tømmerveg inn i planområdet nordfra rett øst for BFF7. Denne kan sommerstid følge løypa fram til planlagt p-plass og veg like ved. Tømmertransport kan da foregå på denne vegen, ut av feltet.

5. Tomten med seterstulen er regulert som enkelttomt uten særlige bestemmelser om bevaring av seterstulen. Det er likevel positivt om seterstulen bevares som kulturlandskap. Avstanden fra eksisterende bygning til byggegrense på tomt i sør er 20 meter, avstand til byggegrense i øst er på omtrent 15 meter. Avstanden vil ikke justeres ytterligere. Det settes heller ingen krav til avstand til seterbygningen innenfor den aktuelle tomta.

8. Liesetra Hytteeierforening v/Arne Midelfart, datert 20.6.2015 Lisetra Hytteeierforening minner om at kommentarer som tidligere er sendt e-post (3.mars) (til varsel om oppstart) opprettholdes i det vesentlige, samtidig som de har videre kommentarer. Når det gjelder løypenettet synes det reviderte forslaget bedre i forhold til adkomst for opprinnelige hytter. Fortsatt er Lisetra hytteeierforening negative til at det etableres tomter

Side 9 av 15

i områder som i dag er avsatt som friarealer. Det påpekes at det blir veldig tett, og man ønsker heller at dagens trasé opprettholdes og de nedre tomter forskyves noe. Hytteierforeningen foretrekker at området heller utvides mot nord enn at tettheten økes. Hytteeierforeningen er negativ til at bestemmelsene for utbygging bryter med de prinsipper som har blitt lagt til grunn for Lisætra II-planen. En mer moderat utbygging enn det som har vært vanlig i Hafjell Sør og på Mostertoppen i kombinasjon med større tomter, har bidratt til en mer «luftig» utbygging hvilket vedsettes av de allerede etablerte hytteeiere. Det påpekes at BYA-mål framfor BRA-mål, sammen med mulighet for oppstuguer, vil øke motivasjonen for høyere hytter. Hytteeierforeningen påpeker at det er en betydelig risiko for at dette planforslaget vil fremtvinge en endring av Lisætra II-planen da det ellers vil oppstå urimelig forskjellsbehandling av nye tomter og de eksisterende og ubebygde tomtene langs øvre del av Furthola. Hytteeierforeningen trekker frem bestemmelsene punkt 2.4 og 2.5 som det verste. De mener det etter punkt 2.4 åpnes for «høyhus» i utnyttelsesgrader som overstiger selv det som er alminnelig i storbyer som Oslo, ref. BYA % på 27 %. Til sammenlikning er BYA % i småhusplanen i Oslo på 24 %. Dette vil bli estetisk uheldig for hele området. Videre vil antall boenheter med dette økes betydelig med tilsvarende økning i trafikken. Det er derfor uheldig at disse leilighetskompleksene legges lengst inn i området til sjenanse for alle øvrige hytteeiere i området. I 2.5 legges det opp til en kjempehytte rett inntil skitraséen, hvilket også er estetisk uheldig. Det framstår videre som særpreget at en alminnelig reguleringsplan legger slike «privilegier» til en enkelt tomt. Reguleringsplaner bør søke å skape en enhetlig og helhetlig utnyttelse slik som i Lisætra II. Denne bestemmelsen er i en slik kontekst uforståelig. På denne bakgrunn oppfordres kommunen til å gjøre vesentlige endringer i forslaget til reguleringsplan. Hytteeierforeningen appellerer til at utnyttelses harmoniseres med det som gjelder med Lisætra II, dvs. en maks utnyttelse på BRA 150 kvm. Det som savnes, og som reguleringsplanen fullstendig mangler, er noe næringsareal. Etter at Lisætra Fjellstue har blitt «privatisert», er det ikke lenger noe tilbud for handel, restaurant eller liknende i området. Kommunen burde vurdere om det som et minimum kunne legges inn arealer for etablering av en liten butikk i området, fortrinnsvis også en kaféløsning. Rådmannens kommentar:

Når det gjelder planens utnyttelsesgrad, se rådmannens kommentar til merknad nr. 5 fra Sandell/Nøkleby.

En endring av Lisætra II-planen vil bli behandlet i kommunen på sammen måte som andre planer/reguleringsendringer. Det er opp til velforening/hytteeierforening eller andre om man ønsker å fremme en slik endring.

Konsekvenser for trafikkmengden er utredet i konsekvensutredningen (se planbeskrivelsen s 32). Utbyggingen anses ikke å påvirke behovet for tiltak i vesentlig grad.

Side 10 av 15

Bestemmelsene for tomt BFF8 (punkt 2.5) er justert. Bebyggelsen brytes opp i mindre bygningskropper på inntil 200m2 BYA, slik at de harmonerer bedre med bebyggelsen på tilliggende tomter.

Når det gjelder ønsket om næringsarealer vises det til at innenfor Lisætra II-planen ligger det et område regulert til forretning/bevertning, kalt FB1. Rådmannen ser derfor ikke behov for ytterligere arealer til dette.

9. Hafjell Nord AS v/ advokat Kai Thorkildssen, datert 18.6.2015 I utgangspunktet har Hafjell Nord AS ingen kommentarer til utbyggingen i det man forutsetter at arealet skal nyttiggjøre seg den private infrastruktur som Liesetra Infra AS har opparbeidet. De foreslåtte nye reguleringsbestemmelsene for Sæterberget lyder i utgangspunktet både rimelige og fornuftige. Det er på sin plass med et variert tilbud i Liesetra. Det som imidlertid burde sees på er tilpasningen til eksisterende reguleringsbestemmelser i reguleringen for Liesetra II. Her henvises spesielt til antall bygninger pr. tomt, maks bebygd areal, møne- og gesims- høyde og tillatelse til oppstugu, for å nevne noen eksempler. Det påpekes at Sæterberget-planen ligger inne i Liesætra II-planen og for så vidt er en del av denne. Det vil ikke bare være upraktisk, men kunne lede til direkte forskjellsbehandling om ikke bestemmelsene tillempes. Etter at Sæterberget-planen er godkjent vil det helt sikkert komme en rad med dispensasjonssøknader fra utbyggere i Liesætra II. For å hindre dette burde reguleringsbestemmelsene for Liesetra II sees på og myknes opp noe samtidig som den nye planen for Sæterberget vedtas. Rådmannens kommentar:

Viser til rådmannens kommentar til merknad nr 5. For øvrig må eventuelle endringer i reguleringsplan Lisætra II gjøres i en egen sak.

10. Liesmorka utmarkslag SA, datert 13.6.2015 Liesmorka utmarkslag bemerker at fire grunneiere som har skogteiger på nordsiden og nordvestsiden av det området som foreslås regulert fortsatt må ha hensiktsmessig vegtrasé for utkjøring av tømmer. Tømmertransporten fra disse skogteigene skal ha vegsystem fram til Lie-Hornsjøvegen. Det bes om at dette blir hensyntatt i planen. Rådmannens kommentar:

Se rådmannens kommentar til merknad nr 6, punkt 4. Vurdering: Forholdet omkring Lisetra og utnyttelse der – reguleringsbestemmelser Flere merknader omhandler utnyttelsesgraden for Sæterberget, sammenlignet med Lisætra II. Som nevnt i rådmannens kommentar til merknad nr. 5 er det viktig å påpeke at dette er to separate reguleringsplaner som ikke må være like hva gjelder utnyttelsesgrad. Øyer kommune er ikke forpliktet til å regulere områder på samme måte som i eldre planer. Lisetra har også mulighet til å endre sin reguleringsplan dersom dette er ønskelig, på lik linje med

Side 11 av 15

andre søknader om reguleringsendringer. Dette har skjedd i regulerte områder i Øyer, f.eks. Hafjell toppen hyttegrend. For at fritidsbebyggelsen ikke skal virke for dominerende i terrenget er det gjort flere grep i reguleringsbestemmelsene etter offentlig ettersyn. Disse er nevnt i rådmannens kommentar til merknad nr. 1 og innebærer en begrenset høyde på grunnmur og fyllinger, hovedbygninger på maks 200m2 på alle tomter, og særlige bestemmelser for de bratteste tomtene. Vann - NVE På bakgrunn av merknad fra NVE ved varsel om oppstart har det vært utført en vurdering av flomfare. Dette er presentert i eget notat «VURDERING AV FLOMFARE OG

OVERVANNSHÅNDTERING», med tilhørende tegninger (Vedlegg 5a-d). NVE mener man i planarbeidet har gjort en god jobb med dokumentasjon/vurderingen. En etablert overvannsgrøft begynner inne i planområdet og leder vann ut mot Mosåa, denne er vist i plankartet og er tilknyttet bestemmelser om plastringstiltak. Avrenningen fra de resterende arealer i reguleringsplanen skjer via diffus avrenning til terreng og naturlige dalsøkk nedstrøms. Rekkefølgebestemmelser Rekkefølgebestemmelsen i reguleringsplanen er ment for å hindre at en bestemt utbygging gjennomføres før visse vilkår er oppfylt. Hjemmelen for rekkefølgebestemmelser følger av Pbl. § 12-7 punkt 10 der det i reguleringsplan kan gis bestemmelser til arealformål i nødvendig utstrekning. Slik at reguleringsbestemmelsenes punkt 6.2 er vanlig framgangsmåte i alle nye utbyggingsområder i Øyer kommune, også for fritidsbebyggelse. Veiene opp mot hytteområdene i kommunen får samlet sett økt trafikkbelastning ved ny utbygging i hytteområdene. Denne økte trafikkbelastningen går utover trafikksikkerheten for blant annet myke trafikanter. Det er i forbindelse med Kommunedelplanen for Øyer sør (vedtatt 2007) utarbeidet et Utbyggingsprogram, datert 25.9.2008, som inneholder en oversikt over veiprosjekter som skal delfinansieres av utbyggere på bakgrunn av den merbelastning de påfører det kommunale veinettet. Dette er i tråd med plan- og bygningsloven om at slike rekkefølgekrav skal ha en rimelig sammenheng med utbyggingsprosjektet. For å oppfylle vilkåret gitt i reguleringsplanen kan kommunen og utbygger/grunneier inngå en utbyggingsavtale. Utbyggingsavtaler reguleres gjennom Plan- og bygningslovens Kap. 17. § 17-1: «Med utbyggingsavtale menes an avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbyggingen av et område, som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet eller denne lov og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan.» I lovteksten fremgår det blant annet forutsetninger for bruk av avtaler, hva avtalen kan og ikke kan inneholde, samt forhold til saksbehandling og offentlighet. Justering På bakgrunn av merknader fra offentlig ettersyn og rådmannens justeringer foreslås ved sluttbehandling av reguleringsplanen følgende justeringer av plankart og reguleringsbestemmelser i forhold til slik de var framlagt ved førstegangsbehandling: PLANKART:

- P: Parkeringsplass justert sørover. Atkomstveg sør for denne er fjernet.

Side 12 av 15

- FL1: Arealet er innsnevret for å bedre definere hvor bekken/grøfta går. - SK: Arealene for skiløype er justert opp slik at de smaleste løypenes bredde nå er på

minimum 6 meter. - Grense mellom BFF7 tomt 1 og 3 er justert.

REGULERINGSBESTEMMELSER: 1. Generelt/Plankrav

- Justering av punkt 1.8 til: «For enkelttomter skal adkomstveg på tomter, parkering på terreng, samt nedkjøringsramper og nedgravde garasjeanlegg i terreng utenom bygningskropper ikke regnes med i bebygd areal. For tuntomter skal parkering på terreng regnes med i BYA (jf punkt 2.4), mens garasjeanlegg som er nedgravet i sin helhet ikke regnes med i BYA, i overensstemmelse med veileder H-2300 Grad av utnytting fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet fra 2014».

2. Bebyggelser og anlegg - Tillegg og endringer i punkt 2.3, første avsnitt: «Området BFF-1 til 5 og BFF-7 tomt 3

er inndelt i enkelttomter. På hver tomt kan det oppføres 3 bygninger: Hytte, anneks og uthus/garasje. Det kan etableres to boenheter på hver tomt. Dersom utearealet skal seksjoneres eller deles må det godkjennes en tomtedelingsplan i forkant. Bebygd areal (BYA) skal ikke overstige 20 % av tomtens areal, men samlet ikke over 250 m2. Herav skal anneks ikke overstige 30 m2, uthus/garasje hver ikke overstige 40 m2

bebygd areal (BYA). BYA for hovedbygning skal ikke overstige 200m2. I tilknytning til den enkelte hytte kan det, i tillegg, oppføres terrasse uten takoverbygg på maksimalt 30 % av hyttens bebygde areal (BYA). For hytter uten underetasje skal synlig grunnmur, pilarer og fyllinger ikke overstige 150 cm. I særlige tilfeller der hytta ligger i bratt terreng kan kommunen ved skjønn tillate hytter med underetasje og dermed en utvidelse av synlig grunnmur og pilarer, dersom terrenget ligger til rette for det. Som hovedregel skal flate tomter begrense synlig grunnmur og pilarer siden hyttene skal ligge lavt i terrenget.»

- Tillegg i punkt 2.3, tredje avsnitt: «På tomt BFF1 nr 2 og BFF5 nr 1 og 2 bør det bygges med sokkeletasje. Maksimal mønehøyde er da 8,95 m og maksimal gesimshøyde 5,90 m over ferdig grunnmur(sokkelfasade). Sokkeletasjen skal ha materialbruk som harmonerer med hovedfasaden; f.eks. tre, naturstein, skifer. Synlig grunnmur under sokkelfront må ikke være mer enn 30 cm høy. På disse tomtene skal hovemøneretning tilstrebes lagt vinkelrett på tomtas terrenghelning. Største bygningslengde i møneretning på disse tomtene er 20 meter»

- Endring av punkt 2.4, andre avsnitt og punkt 2.5, siste del av andre avsnitt: «For

hytter uten underetasje skal synlig grunnmur, pilarer og fyllinger ikke overstige 150 cm. I særlige tilfeller der hytta ligger i bratt terreng kan kommunen ved skjønn tillate hytter med underetasje og dermed en utvidelse av synlig grunnmur og pilarer, dersom terrenget ligger til rette for det. Som hovedregel skal flate tomter begrense synlig grunnmur og pilarer siden hyttene skal ligge lavt i terrenget.»

Side 13 av 15

- Tillegg i punkt 2.4, etter syvende avsnitt: «Dersom utearealet skal seksjoneres eller deles må det godkjennes en tomtedelingsplan i forkant.»

- Tillegg i punkt 2.5, første avsnitt: «Bebyggelse skal brytes opp i mindre enheter med

bygningskropper med BYA på inntil 200m2 som kan bindes sammen. Anneks skal ikke overstige 80 m2, uthus/garasje skal hver ikke overstige 60 m2 bebygd areal (BYA).»

- Tillegg i punkt 2.6: «Området SK langs østsiden av BFF7, fram til området P og

tilliggende veg kan benyttes til tømmertransport for grunneiere av skogteiger på nord- og vestsiden av planområdet utenom skisesong.»

3. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - Nytt punkt 3.4: «Området P og tilliggende veg ut av planområdet mot Lie-

Hornsjøvegen kan benyttes til tømmertransport for eiere av skogteiger på nord- og vestsiden av planområdet.»

Rådmannens forslag til innstilling: I henhold til plan- og bygningslovens § 12-12 vedtar Øyer kommunestyre detaljreguleringsplanen for «Sæterberget», med plankart og bestemmelser, datert 12.8.2015, og med følgende endringer etter offentlige ettersyn: PLANKART:

- P: Parkeringsplass justert sørover. Atkomstveg sør for denne er fjernet. - FL1: Arealet er innsnevret for å bedre definere hvor bekken/grøfta går. - SK: Arealene for skiløype er justert opp slik at de smaleste løypenes bredde nå er på

minimum 6 meter. - Grense mellom BFF7 tomt 1 og 3 er justert.

REGULERINGSBESTEMMELSER:

- Justering av punkt 1.8. - Tillegg og endringer i punkt 2.3, første avsnitt - Tillegg i punkt 2.3, tredje avsnitt. - Endring av punkt 2.4, andre avsnitt og punkt 2.5, siste del av andre avsnitt: - Tillegg i punkt 2.4, etter syvende avsnitt. - Tillegg i punkt 2.5, første avsnitt. : - Tillegg i punkt 2.6. - Nytt punkt 3.4.

Sveinar Kildal Vilde Selvig Rådmann

Side 14 av 15

Behandling/vedtak i Planutvalget den 18.08.2015 sak 42/15 Behandling: Enstemmig som rådmannens innstilling. Planutvalgets innstilling: I henhold til plan- og bygningslovens § 12-12 vedtar Øyer kommunestyre detaljreguleringsplanen for «Sæterberget», med plankart og bestemmelser, datert 12.8.2015, og med følgende endringer etter offentlige ettersyn: PLANKART:

- P: Parkeringsplass justert sørover. Atkomstveg sør for denne er fjernet. - FL1: Arealet er innsnevret for å bedre definere hvor bekken/grøfta går. - SK: Arealene for skiløype er justert opp slik at de smaleste løypenes bredde nå er på

minimum 6 meter. - Grense mellom BFF7 tomt 1 og 3 er justert.

REGULERINGSBESTEMMELSER:

- Justering av punkt 1.8. - Tillegg og endringer i punkt 2.3, første avsnitt - Tillegg i punkt 2.3, tredje avsnitt. - Endring av punkt 2.4, andre avsnitt og punkt 2.5, siste del av andre avsnitt: - Tillegg i punkt 2.4, etter syvende avsnitt. - Tillegg i punkt 2.5, første avsnitt. : - Tillegg i punkt 2.6. - Nytt punkt 3.4.

Behandling/vedtak i Kommunestyret den 27.08.2015 sak 65/15 Behandling: Det ble fremmet følgende endringsforslag til første avsnitt i planutvalgets innstilling: «,med plankart og bestemmelser, datert 21.8.2015,…….». Forslaget ble enstemmig vedtatt. Øystein Jorde fremmet følgende tilleggsforslag til pkt. 3.4: «.. og skal ha standard som skogsbilveg klasse 4». Det ble først stemt over planutvalgets innstiling med vedtatte endring som ble enstemmig vedtatt. Til slutt ble det stemt over Øystein Jordes tilleggsforslag, som ble enstemmig vedtatt.

Side 15 av 15

Vedtak: I henhold til plan- og bygningslovens § 12-12 vedtar Øyer kommunestyre detaljreguleringsplanen for «Sæterberget», med plankart og bestemmelser, datert 21.8.2015, og med følgende endringer etter offentlige ettersyn: PLANKART:

- P: Parkeringsplass justert sørover. Atkomstveg sør for denne er fjernet. - FL1: Arealet er innsnevret for å bedre definere hvor bekken/grøfta går. - SK: Arealene for skiløype er justert opp slik at de smaleste løypenes bredde nå er på

minimum 6 meter. - Grense mellom BFF7 tomt 1 og 3 er justert.

REGULERINGSBESTEMMELSER:

- Justering av punkt 1.8. - Tillegg og endringer i punkt 2.3, første avsnitt - Tillegg i punkt 2.3, tredje avsnitt. - Endring av punkt 2.4, andre avsnitt og punkt 2.5, siste del av andre avsnitt: - Tillegg i punkt 2.4, etter syvende avsnitt. - Tillegg i punkt 2.5, første avsnitt. : - Tillegg i punkt 2.6. - Nytt punkt 3.4. - Tilleggsforslag til punkt 3.4: … og skal ha standard som skogsbilveg klasse 4.