städtebauliche verträge. rechtsgrundlage: §§ 11,12 baugb
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Städtebauliche Verträge
Städtebauliche Verträge
Rechtsgrundlage: §§ 11,12 BauGB
Unterschiede
§ 11 allgemeine Verpflichtungen § 12 Vorhabenbezogener
Bebauungsplan
Beispiele für die Praxis
§ 11 BauGB - Golfplatz § 12 BauGB - Ferienhaussiedlung
Wesentliche Unterschiede: § 11 - keine Verpflichtung § 12 - Durchführungsverpflichtung
Was ist nach § 11 BauGB möglich?
Planungskostenübernahme Folgekosten Förderung und Sicherung
der Planungsziele Beispiele hierfür:
Golfplatz und Wohnsiedlung
Exkurs zur Kostenübernahme
Kosten der Verwaltung? Abrechnung der Stunden der
Mitarbeiter? Bekanntmachungskosten? Sitzungskosten?Ergebnis: Absolut unzulässig
Was ist der Unterschied zum vorhabenbezogenen BPlan?
Verpflichtung zur Durchführung in einer bestimmten Frist !
Historie: neue Bundesländer
Formelles muss sein!
Verträge müssen zwingend vor dem Baurecht abgeschlossen sein!
Kein Beurkundungszwang Ausnahme: Grundstücksübertragungen
an Gemeinde Empfehlung: Beurkundung oder Beglaubigung
Zuständigkeit?
Bürgermeister? Bauausschuss? Gemeindevertretung? Siehe: Hauptsatzung Regelmäßig Beschluss GemVertr.! Empfehlung: Beschluss mit
Öffnungsklausel für Änderungen
Folgen von Rechtsverstössen im Vertrag
Verstoß gegen gesetzliches Verbot oder ohne ges. Grundlage ?
Nichtigkeit !!!!!! Folgen der Nichtigkeit? Baurecht ist da,
Bindungen sind futsch!
Ein Golfplatz soll gebaut werden!
Außenbereich, Planungserfordernis Kostentragung für BPlan, Umwelt-
bericht, Ausgleichsmassnahmen pp ? Gemeinde…? Öffentliche Nutzungen des Platzes?
Jugendarbeit? Folgekosten für die Gemeinde?
Beispiele für Folgekosten
Löschwasserversorgung Ampelanlage Abbiegespur / Beispiel Dorfhotel Anbau an Kindergarten / Schule Wichtig: kausaler Zusammenhangund:… Angemessenheit Maßnahme war z.T. ohnehin fällig…?
Beachte bei Folgekosten:
Keine Pauschalen Z.B. als Strukturkostenausgleich… Keine Gegenleistung für Planung Keine versteckte
Plangewinnabschöpfung
Folgen überzogener Forderungen:
Koppelungsverbot (Nichtigkeit) Und…? Welche Folgen? Vorteilsnahme im Amt Folge: Gesamtnichtigkeit Strafbare Handlung Beispiele Bayern / Bürgermeister
Strafgesetzbuch (§ 331 )
„… ein Amtsträger oder in für den öffent-lichen Dienst besonders Verpflichteter,
der für die Dienstausübung einen Vorteil für sich oder einen Dritten fordert, sich versprechen lässt oder annimmt,
mit einer Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft wird.“
Problem: Spenden !
…dem Gebenden geschieht kein Unrecht…! (?)
Die Angemessenheit wird ausdrücklich bestätigt…?
„Angstklausel“ – unwirksam! Erfindungsreichtum seitens der
Kommunen!
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
Beispiel:Ferienhaussiedlung zur Erweiterung des vorhandenen priv. Zeltplatzes
Rechtsgrundlage § 12 BauGB
Wichtigste Inhalte / Grenzen der Inhalte: Antrag des VT auf best. Maßnahme Pflicht zur Entscheidung „bereit“ sein „in der Lage sein“ Durchführungsfrist Keine Bindung an § 9 BauGB
Bereit und in der Lage sein…
Unterzeichnung Vertrag Grundstück? Finanzierung? Know how?
Zum Vertrag selbst
Wirksamkeit zwingend vor Planrecht Kein Beurkundungszwang; aber…! Schriftform Beschluss der Gemeindevertretung ! Beteiligung der Kommunalaufsicht? Nein
Beurkundung
Zwang:§ 313 BGB Grundstücksübertragungen
Auch: Dingliche Sicherungen !!!! Vorteil: Amtshaftung / Vorwürfe Mindestens: Beglaubigung der
Unterschriften durch Notar
Finanzierung
Eigenkapital Finanzierungszusage einer Bank,
verbindlich, nicht unter Vorbehalt o.ä. Gesamtmaßnahme Rücktrittsrecht zu Gunsten Gemeinde
Grundstück
Eigentum Andere Verfügbarkeit Erbbaurecht Kaufrecht
Kostenfreistellung
Planungskosten komplett Folgekosten Eigene Verwaltungskosten…? Erschliessungskosten Gemeindeanteil laut Satzung?
Inhalte des Bebauungsplanes
Keine Bindung an § 9 BauGB Bauentwürfe Bestandteil des
BPlanes? Ja, sogar sinnvoll!
Trägerwechsel / Vertragspartner
Nur mit Zustimmung der Gemeinde Zustimmungszwang Sinnvoll: pers. Dienstbarkeit
im Grundbuch
Rücktrittsrechte
Gemeinde / VTräger Fehlender Finanzierungsnachweis
oder Wegfall Versagung Baugenehmigung Planungsrecht fehlt (VT)
Durchführungsfristen
Antragstellung Baugenehmigung Beginn der Bauarbeiten Abschluss der Bauarbeiten,
Fertigstellung Evtl. Rücktritt vom Vertrag /
Aufhebung des BPlanes Keine Ansprüche des VT
Sicherungsmöglichkeiten
Persönliche Dienstbarkeit Wichtig: erstrangige Absicherung Zusätzlich: Baulast, wenn „Baulastfähig“ Vorteil: insolvenzsicher!
Vertragsstrafen?
Möglich: § 339 ff BGB Beispiel: Vertragswidrige Nutzung /
Dauerwohnung als FeWo Z.B. 100 € tgl.
Allg. Rechtsmittelverzicht zulässig?
Nein! Man kann nur auf ein Recht
verzichten, das man kennt!
Rechtsweg / welches Gericht?
Sowohl als auch…! Vertrag evtl. teilbar Grundsatz: Präferenz des öff. Rechts Unterschiede Zivilgericht / VerwG?
Inhalte eines Durchführungsvertrages:
Vertragspartner ermitteln…? Eigentümer / Projektentwickler Auszug Handelsregister Aufgabe des Notars!
Beispiel eines Durchführungsvertrages
Bau eines Hotels
Einleitung
Vertragspartner aufführen Vorsicht bei Gesellschaften Eigentumsverhältnis prüfen
Ziel des Vertrages
Zielsetzung beschreiben (Bau eines Hotels)
Auch die Interessen der Gemeinde anführen
Wichtig bei Auslegungsproblemen!
§ 1 Gegenstand des Vertrages
Wie vor, nur knapp gefasst Hier: bindende Wirkung !
§ 2 Bestandteile des Vertrages
Lageplan Bebauungsplan Grünordnungsplan Zu übereignende Flächen Evtl. Bauentwürfe
§ 3 Durchführungsverpflichtung
Zeitrahmen Fertigstellungsdatum Pflicht zur Bauantragstellung Zügige Durchführung Beteiligung der Gemeinde an
Massnahmen
§ 4 Leistungen des VT
Kostenübernahme Übereignung von
Erschliessungsflächen Abgabe von
Verzichtserklärungen/WEG usw. Verzicht auf Rechtsmittel Schallschutzmassnahmen Verpflichtung eines
Rechtsnachfolgers
§ 5 Pflichten der Gemeinde
Ausbau der öff. Strasse Übernahme der Strasse / VSP Informationspflichten Beschränkte Widmung Winterdienst Positive Mitarbeit Keine Pflicht zur Bauleitplanung!
§ 6 Leistungsfähigkeit des VT
Finanzierungszusage Bank Patronatserklärung Nachweis Eigenmittel Gesamtkosten Bauwerke DIN 276
und aller Nebenkosten !
§ 7 Veräußerung
Rechtsnachfolge Weitergabe der Pflichten Dinglich gesicherte
Zustimmungserklärung der Gemeinde
Keine Teilung des Projektes
§ 8 Notarkosten, Vermessung pp.
Übernahme durch VT! Beachte: Gemeinde haftet !
§ 9 Rücktrittsrechte
Für VT bei Problemen mit dem BPlan oder Baugenehmigung
Auch bei Zeitverzögerungen Für Gemeinde bei fehlender
Finanzierung Auch: Verschleppung der
Fertigtstellung Problem: bereits erteilte
Baugenehmigung
§ 10 Haftungsausschluss
Sicherung für die Gemeinde Keine Ansprüche auf Abschluss des
Planverfahrens Problem: treuwidriges Verhalten der
Gemeinde Bindung an Beschlüsse nach einer
Wahl?
§ 11 Kooperationsverpflichtung
Bindet die GV für spätere Beschlüsse
Positiv bei Problemen im Verfahren
§ 12 Folgekostenvereinbarung
Müssen im Vertrag enthalten sein Keine Nachbesserung, nur freiwillig
das war`s !!!!!!!