İstanbul İlİ avcilar İlÇesİ fİruzkÖy mahallesİ aĞaoĞlu ... · İstanbul İlİ avcilar...
TRANSCRIPT
İSTANBUL İLİ AVCILAR İLÇESİ FİRUZKÖY MAHALLESİ AĞAOĞLU MYTOWN
64 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU
EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL, ARALIK 2011
Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) 474 03 44 Faks : (216) 474 03 46 [email protected] www.ygd.com.tr
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
1
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ
DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ İSTANBUL İLİ AVCILAR İLÇESİ ISPARTAKULE AĞAOĞLU MY TOWN 64 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU
DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
RAPORU HAZIRLAYAN KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
RAPOR TARİHİ 21.02.2012
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ
TAPU BİLGİLERİ Gayrimenkuller üzerinde takyidat yoktur. Bkz. Rapor sayfa 6-8
MEVCUT KULLANIM KULLANIMDA
İMAR DURUMU Bkz. Rapor sayfa 9
DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ)
PROJENİN ARSA DEĞERİ 42.036.214,00 TL
PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ 76.022.342,43 TL
PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ DEĞERİ
145.808.373,73 TL
PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDE EMLAK KONUT GYO A.Ş HİSSESİNE DÜŞEN
DEĞER 51.032.930,81 TL
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
2
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
RAPOR BİLGİLERİ ................................................................................................................................... 4
Rapor Tarihi ..................................................................................................................................................... 4
Rapor Numarası ............................................................................................................................................... 4
Rapor Türü ....................................................................................................................................................... 4
Şirket Bilgileri ................................................................................................................................................... 4
Raporu Hazırlayanlar ....................................................................................................................................... 4
Sorumlu Değerleme Uzmanları ....................................................................................................................... 5
Müşteri Adı ve Bilgileri .................................................................................................................................... 5
Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) ............................................................................ 5
Değerleme Tarihi ............................................................................................................................................. 5
Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: .................................................................................................................. 5
GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER.......................................................................................... 6
Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu ................................................................................................................... 6
Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri .............................................................................................. 7
Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri ................................................................................................................ 9
Gayrimenkullerin İmar Durumu ....................................................................................................................10
Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler .........................................................................11
GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER .............................................................................................. 12
Bölge Analizi ..................................................................................................................................................12
İstanbul İli ..................................................................................................................................................12
Avcılar İlçesi ...............................................................................................................................................13
Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi ............................................................................................................14
Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi .............................................................................14
Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi ............................................................15
GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ ................................................................................. 15
Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler .................................................................15
Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler ..................................................................15
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
3
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ ................................................................................................... 16
Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ..........................................................................16
Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi ..........................................................................................16
Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı ..........................................................................................16
Gelir Yöntemi Yaklaşımı .............................................................................................................................17
Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri ..........................................................................17
NİHAİ DEĞER TAKDİRİ ......................................................................................................................... 18
Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması ........................................................................................................18
Çevrede Toplu Konut Değeri Araştırması ......................................................................................................18
Arsa Değeri ....................................................................................................................................................19
Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri ........................................................................................................19
Gelir İndirgeme Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri ........................................................................................20
Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri .............................................................................................22
Gayrimenkullerin Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları Dahil) ..............................................................22
Tamamlanmış Projenin Emsal Yöntemi İle Bağımsız Bölüm Bazında Pazar Değeri .......................................23
En Verimli Kullanım Analizi ............................................................................................................................25
Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi ............................................................................................26
RAPOR EKLERİ:..................................................................................................................................... 27
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
4
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
1. RAPOR BİLGİLERİ
1.1 Rapor Tarihi
21.02.2012
1.2 Rapor Numarası
EMLAK KONUT – 11.11 – 157-R
1.3 Rapor Türü
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve
Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 14.06.2011 tarihli sözleşme gereği “İşverenin portföyünde
değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının
hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesi, 546 ada 3 parsel
numaralı gayrimenkul üzerindeki Ağaoğlu My Town projesinde bulunan 64 adet bağımsız
bölümün Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, proje değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin
Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin
edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur.
1.4 Şirket Bilgileri
Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm
ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına
bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla
24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi
kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye
Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme
Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında
Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle, Gayrimenkul
Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar
İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz
internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.
1.5 Raporu Hazırlayanlar
Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir ve Bölge Plancısı Büşra BİTER ile
Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme
Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
5
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı
Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve
Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik
hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada
Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır.
1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri
Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş.
Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1–8
Ataşehir / İSTANBUL
1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)
“İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul
değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy
Mahallesi, 546 ada 3 parsel numaralı gayrimenkul üzerindeki Ağaoğlu My Town projesinde
bulunan 64 adet bağımsız bölümün SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı
altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile
bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır.
1.9 Değerleme Tarihi : 21.02.2012
1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:
Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul
Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir.
Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Fatih PEKTAŞ Lisans No: 400550 (Harita Yüksek Mühendisi) Lisans No: 400375
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
6
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER
2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu
Rapora konu gayrimenkul İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesi, 546 ada 3 parsel
numaralı toplam 38.214,74 m² yüzölçümlü gayrimenkul üzerindeki Ağaoğlu My Town projesi
kapsamında oluşan 6 bloktaki 64 adet bağımsız bölümdür. Bölge toplu konut alanı olarak
belirlenmiş olup, toplam 45.000 konut hacmine sahiptir. Hızla nitelikli konut projelerinin
uygulanmaya başladığı bölgede Avrupa Konutları Ispartakule 1. ve 2. Etap evleri, Koza
Ispartakule Evleri, Fideltus İnşaatın Olimpos, Efes vs. toplu konut projeleri, Ağaoğlu İnşaatın My
Town Projesi, İhlas İnşaatın Bizim Evler Projeleri Etaplar halinde uygulamaya geçmiştir. Tüm
Projeler prestijli, sosyal donatı içerikli olarak planlanmaktadır. Bölge Ulaşım ağı, çevresel
etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi açısında nitelikli bir konumdadır. İstanbul’un önemli
ulaşım yollarından olan O-3 (TEM) Karayolu kenarında, doğrudan Ispartakule kavşağı ile bağlantı
sağlanan nitelikli ve bilinen bir yer durumundadır.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
7
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Boğaziçi Köprüsüne 33 km ve Fatih Sultan
Mehmet Köprüsüne takribi 34 km.dir. Gayrimenkulün, önemli lokasyonlara mesafesi ise; Atatürk
Havalimanına 20 km., Sabiha Gökçen Havalimanına 72 km., Anadolu Otoyolu Ispartakule
Gişelerine ise 1,70 km. dir.
İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; İstanbul’dan Tekirdağ yönüne giderken, O-3 Ispartakule
gişelerinden sonra sağdaki ilk sapaktan U dönüşü yapılarak O-3 Kuzey yan yolunda ters
istikamete geçilerek takriben 770 m. İlerlenir ve soldaki caddeye girilir. Yaklaşık 200 m. Sonra sağ
tarafta değerlemeye konu gayrimenkule ulaşılır.
2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri
Rapora konu gayrimenkulün tapu ve takyidat bilgileri Avcılar Tapu Sicil Müdürlüğü’nden
22.11.2011 tarihinde ve saat 14:30’da temin edilmiştir.
546 Ada 3 Parsel üzerinde bulunan projenin kat irtifakı tesisine esas bağımsız bölümlerden,
Emlak Konut GYO A.Ş. mülkiyetinde olan toplam 64 adet bağımsız bölümün tapu bilgileri
aşağıdaki tabloda belirtilmiştir. Toplam 64 adet bağımsız bölümün üzerinde herhangi bir şerh,
beyan veya hak ve mükellefiyet bulunmamaktadır. Bağımsız bölümlerin ilgili tapu kütüklerinin
ilgili sayfalarında müşterek olarak 08.12.2010 tarih ve 18923 yevmiye no.lu 99 yıllığına 1 TL
bedelle Tedaş lehine irtifak hakkı olduğu görülmüştür. Ayrıca 08.08.2010 tarihli yönetim planı
vardır.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
8
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
9
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri
İncelemeye konu gayrimenkul İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesi 546 ada 3 numaralı
parselde kayıtlıdır.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
10
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu
Rapora konu gayrimenkuller; 07.12.2007 tasdik tarihli Tahtakale – Ispartakule Toplu Konut Alanı
1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planında, H= Serbest, E=1.50 yapılaşma koşullarında konut alanı
olarak planlanmıştır.
K
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
11
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
2.5 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler
Rapora konu toplam 598 adet bağımsız bölümün bulunduğu A1, A2, B1, B2, B3, C, D ve otopark
blokların, ruhsat tarihleri ve numaralarına ait bilgiler aşağıdaki tabloda verilmiştir. Bloklara ait
ruhsatlar rapor eklerinde sunulmuştur.
Blok İlk Ruhsat Tarihi İlk Ruhsat No Tadilat Ruhsat Tarih Tadilat Ruhsat No
A1 06.11.2009 299/A-1 - -
A2 06.11.2009 299/A-2 - -
B1 06.11.2009 299/B-1 - -
B2 06.11.2009 299/B-2 - -
B3 06.11.2009 299/B-3 - -
C 06.11.2009 299/C - -
D 06.11.2009 2009/299-D 29.07.2010 2010/200
OTOPARK 06.11.2009 299/E - -
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
12
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
3 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER
3.1 Bölge Analizi
3.1.1 İstanbul İli
İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları’nın yüksek tepeleri, güneyde
Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası’nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul
Boğazı, Karadeniz’i, Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nı
birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. İl alanı, idari bakımdan doğu ve
güneydoğudan Kocaeli’nin Kandıra, Derince, Körfez, Gebze, Çayırova ve Darıca ilçeleriyle,
güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ’ın Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçeleriyle
çevrilidir. 5747 Sayılı “Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı
Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili;
Avcılar, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal,
Küçükçekmece, Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa,
Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile,
Şişli, Tuzla, Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt,
Sancaktepe, Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır.
İstanbul İli
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
13
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E–5, kentsel yapının
şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi
üstlenmesi amacı ile inşa edilen E–5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür.
TEM Otoyolu ise nispeten eski E–5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup,
bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM–E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve
göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır.
3.1.2 Avcılar İlçesi
İstanbul ilinin Avrupa yakasında yer alan Avcılar İlçesidir. Avcılar İlçesi doğusunda
Küçükçekmece gölü ve Küçükçekmece İlçesi, batısında Yakuplu ve Esenyurt beldeleri,
kuzeyinde Bahçeşehir beldesi ve yine Küçükçekmece İlçesi; güneyinde ise Marmara denizi ile
çevrelenmiş ve yaklaşık 3.600 hektar yani 36 milyon m2'lik bir yüzölçümüne sahiptir. İlçe
İstanbul'a 27 km uzaklıkta olup; TEM otoyolu ile E-5 (D-100) karayolu ilçe sınırları içinden
geçmekte ve ilçeyi adeta üç parçaya bölmektedir. TUİK’in 2009 yılı Nüfus Kayıt Sistemi
verilerine göre ilçe nüfusu 348.635 kişidir. İlçe 10 mahalleden oluşmaktadır. Bunlar: Avcılar
Merkez Mahallesi, Ambarlı Mahallesi, Cihangir Mahallesi, Gümüşpala Mahallesi, Denizköşkler
Mahallesi, Üniversite Mahallesi, Mustafa Kemal Paşa Mahallesi, Firuzköy Mahallesi, Tahtakale
Mahallesi ve Yeşilkent Mahallesi'dir.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
14
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi
Bölge toplu konut alanı olarak belirlenmiş olup, toplam 45000 konut hacmine sahiptir. Hızla
nitelikli konut projelerinin uygulanmaya başladığı bölgede Avrupa Konutları Ispartakule 1. ve 2.
Etap, Koza Ispartakule Evleri, Fideltus İnşaatın Olimpos, Efes vs. toplu konut projeleri, Ağaoğlu
İnşaatın My Town Projesi, İhlas İnşaatın Bizim Evler Projeleri Etaplar halinde uygulamaya
geçmiştir. Tüm Projeler prestijli, sosyal içerikli olarak planlanmaktadır. Bölge Ulaşım ağı,
çevresel etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi açısından nitelikli bir konumdadır. İstanbul’un
önemli ulaşım yollarından olan O-3 (TEM) Karayolu kenarında, doğrudan Ispartakule kavşağı ile
bağlantı sağlanan nitelikli ve bilinen bir yer durumundadır.
3.2 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi
İnşaatı tamamlanan projede 8 adet konut bloğu ve 1 adet sosyal tesis bloğu bulunmaktadır.
T.C. Başbakanlık TOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ve Akdeniz İnşaat
Eğitim Hizmetleri A.Ş. Ortaklığı tarafından gerçekleştirilen İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 2.
Bölge 2. Kısım Arsa karşılığı Gelir Paylaşım İşi uygulaması, bölge için yapılan imar planına uygun,
onaylı projesine göre yapılaşması için yapı ruhsatları alınmıştır. Projede; Vaziyet planında
belirtilen şekilde site çevresi güvenlik duvarları ile çevrilerek araç ve yaya girişleri için güvenlik
noktaları olup, araçların siteye girişleri ve çıkışları bariyer kontrollü, güvenlik noktasından
sağlanmaktadır. 3 farklı tipte toplam 6 konut bloğundan oluşan projede D blok bünyesinde
ticari birimler mevcuttur. Toplam 583 adet konut ve 15 adet ticaret ünitesi vardır. Projenin
inşaatı tamamlanmış ve faaliyete geçmiştir.
Blok Toplam İnşaat
Alanı Proje Onay
Tarihi Yapı Sınıfı Ada/Parsel
Toplam Kat Sayısı
Bağımsız Bölüm Sayısı
A1 13.386,14 09.10.2009 4A 546/3 21 146
A2 13.386,14 09.10.2009 4A 546/3 21 146
B1 12.062,02 09.10.2009 4A 546/3 22 80
B2 11.516,01 09.10.2009 4A 546/3 21 78
B3 11.516,01 09.10.2009 4A 546/3 21 77
C 10.249,83 09.10.2009 4A 546/3 15 56
D (Ticari) 8.093,88 17.05.2010 4A 546/3 4 15
OTOPARK 16.147,68 09.10.2009 4A 546/3 2 -
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
15
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
3.3 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi
Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu parsel üzerinde, 07.12.2007 tasdik tarihli 1/1.000 Ölçekli
Tahtakale Toplu Konut alanı Uygulama İmar Planı yapılmıştır. İmar planında belirlenmiş
yapılaşma koşullarına uygun olarak inşa edilen proje, kat irtifakına esas onaylı projesine
uygundur ve tüm blokların yapı ruhsatları alınmıştır.
4 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ
4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler
Rapora konu gayrimenkullerin nitelikli toplu konut projelerinin yapıldığı alanda
bulunması,
Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye ait imar planının bu bölgenin
nüfusunun sosyal, kültürel ve ticari açıdan oluşacak tüm ihtiyaçlarının yüksek düzeyde
karşılayacak şekilde bütüncül bir yaklaşımla hazırlanmış olması,
Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgenin ülke ve İstanbul ulaşımında önemli
yere sahip iki köprüye bağlantıyı sağlayan O-3 (TEM) oto yoluna ve D-100 – TEM –
Haramidere Bağlantı yoluna yakın konumda olması gibi nedenlerle karayolu ulaşım
imkân ve alternatiflerinin olması,
Nitelikli bir proje olarak tasarlanmış site niteliğinde olması.
4.3 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler
İstanbul’un merkezi kabul edilen tarihi yarımadaya ve diğer merkezi iş alanlarına uzak
olması,
Rapora konu gayrimenkullere ulaşımı sağlayan TEM otoyolun ücretli olması,
Bölge yeni yapılaşmaya başladığından sosyal ihtiyaçların giderilmesinde, mevcut durum
itibariyle güçlük çekilmesi.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
16
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ
5.2 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar
5.2.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi
Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir Gayrimenkullerin yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller
ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu
gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki
farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak
gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile
birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak
yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir
konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz.
Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı
temeli oluşturur.
Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından
bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya
çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart
sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer
tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım,
kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu
yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir.
5.2.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme
maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana
ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa
veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu
yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul
edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan
demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir
gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı
kabul edilir.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
17
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
5.2.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı
Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için
muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle
karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya
diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün,
tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine
yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz
konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira
konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik
faktörler dikkate alınır.
Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal
bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel
formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru
tespit edilmesine dayanmaktadır.
5.3 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri
Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli
sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile piyasa
koşullarında projenin muhtemel satış hâsılatı hesap edilerek Gelir Yöntemi kullanılmıştır.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
18
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ
6.1 Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması
Arsa Konumu İrtibat Arsa m² Fiyat (TL) Birim Değeri
(TL/m²)
Tahtakale/Ispartakule 0 212 201 60 16 90,00 135.000,00 1.500,00
Avcılar/Merkez 0 212 591 11 34 298,00 410.000,00 1.375,84
Avcılar/Yıldırım Beyazıt Cd. 0 212 695 15 85 300,00 400.000,00 1.333,33
Avcılar 0 537 959 66 64 40.000,00 52.736.000,00 1.318,40
Avcılar/Cihangir Mah. 0 212 421 20 70 270,00 355.000,00 1.314,81
Avcılar/Cihangir Mah. 0 212 422 73 51 240,00 300.000,00 1.250,00
Avcılar 0 537 959 66 64 7.000,00 8.420.000,00 1.202,86
Avcılar/Tahtakale 0 212 291 31 03 102.674,00 113.000.000,00 1.100,57
Avcılar/Ispartakule 0212 688 09 09 1.000,00 1.000.000,00 1.000,00
6.2 Çevrede Toplu Konut Değeri Araştırması
Biz
imev
ler
1 Sa
tış
Fiya
t Li
stes
i
Oda Sayısı Alan m² Fiyat TL Birim Fiyat m²/TL
1+1 85 160.000,00 1.882,35
2+1 128 255.000,00 1.992,19
3+1 183 395.000,00 2.158,47
4+1 210 465.520,00 2.216,76
Biz
ime
vle
r 2
Satı
ş Fi
yat
List
esi
1+1 81 144.000,00 1.777,78
2+1 123 216.000,00 1.756,10
3+1 157 245.000,00 1.560,51
4+1 212 378.000,00 1.783,02
Biz
imev
ler
3
Satı
ş Fi
yat
List
esi
1+1 83 135.000,00 1.626,51
2+1 115 180.000,00 1.565,22
3+1 158 256.500,00 1.623,42
4+1 183 306.000,00 1.672,13
Ko
za
Isp
arta
kule
1+1 79 115000 1.455,70
2+1 129 230000 1.782,95
3+1 173 330000 1.907,51
4+1 202 380000 1.881,19
Fid
eltu
s İn
şaat
2+1 132,17 177.100,00 1.339,94
3+1 139,01 186.300,00 1.340,19
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
19
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
6.3 Arsa Değeri
Rapora konu gayrimenkuller İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesi, 546 ada 3 parselde
kayıtlı 38.214,74 m² yüzölçümlü arsa üzerinde gerçekleştirilen Ispartakule Ağaoğlu My Town
projesinde 6 adet konut bloğunda bulunan 64 adet bağımsız bölümdür. Parsel üzerinde
bulunan Ağaoğlu My Town Projesinin inşaatı tamamlanmıştır. Rapora konu 64 adet bağımsız
bölümün toplam arsa payı 7228, arsa paydası 66072 olup, toplam paya tekabül eden arsa
oranı 4.180,53 m² dir.
6.3.1 Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri
Gayrimenkulün bu günkü durumu ile ilgili aşağıdaki özellikler ve
E=1,50 H=serbest yapılaşma koşulunda “Konut Alanı” olarak planlanmış olması,
Değerlemeye konu bloklara ait yapı ruhsatlarının alınmış olması,
Yapı ruhsatlarında blokların toplam inşaat alanının 96.357,71 m² olması,
Gayrimenkulün nitelikli toplu konut projeleri için yeterli büyüklükte olması,
Gibi etkenler dikkate alınarak arsa m² birim değeri 1.100,00 TL olarak hesap ve takdir
edilmiştir.
Arsa Değeri = Arsa Alanı x Arsa m² Birim Değeri
= 38.214,74 m² x 1.100,00 TL/m² = 42.036.214,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.
Değerleme konusu 64 adet bağımsız bölümün arsa payına tekabül eden arsa değeri=
=4.180,53 x 1.100,00 = 4.598.583,00 TL
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
20
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
6.3.2 Gelir İndirgeme Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri
Ağaoğlu My Town Projesi, İstanbul Ispartakule 2. Bölge 2. Kısım Arsa Satış Karşılığı Gelir
Paylaşım İşi’nin onaylı çarşaf listesine göre belirlenmiş; konutların satışa esas toplam brüt
alanı 64.781,03 m², ticaretlerin satışa esas toplam brüt alanı 1.132,99 m²’dir. İşin
sözleşmesine göre geçici kabul tarihi yer teslimi tarihinden itibaren 1.650 gün olup, geçici
teslimden sonra satış işlemlerinin devam süreci ile birlikte toplam teslim süresi 2.015 gündür.
Konutlar için 2011 yılında emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri
2.000,00 TL,
Ticaretler için 2011 yılında emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri
2.100,00 TL olup, 2014 yılına kadar her yıl için % 10 oranında azalacağı,
Satış hızları ile inşaatların tamamlanma hızlarının aşağıdaki tabloda belirtilen şekilde
oluşacağı,
2011 2012 2013 2014
Projenin Öngörülen Satış Hızı 40% 30% 20% 10%
İskonto oranının ülkemiz piyasa koşullarında %10 olabileceği
Öngörülmüş olup, İndirgenmiş Nakit Akımları tablosu oluşturulmuştur.
GELİŞTİRİLEN PROJEDEKİ BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN SATILMASI DURUMUNDA GELİR ANALİZİ
Konut Ticaret
Projenin Satılabilir Alanı (m²) 64.781,03 1.132,99
Projenin 2011 Yılındaki (1. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 2.000,00 2.100,00
Projenin 2012 Yılındaki (2. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 2.200,00 2.310,00
Projenin 2013 Yılındaki (3. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 2.420,00 2.541,00
Projenin 2014 Yılındaki (4. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 2.662,00 2.795,10
2011 2012 2013 2014
Projenin Öngörülen Satış Hızı 40% 30% 20% 10%
Toplam Satış Hâsılatı (TL) 145.808.373,73
Projenin Ortalama Satış m² Birim Fiyatı (TL/m²)
2.250,79
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
21
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
GELİRLER 2011 2012 2013 2014
Projenin Satış Geliri (TL) 52.776.535,60 43.540.641,87 31.929.804,04 17.561.392,22
TOPLAM GELİRLER (TL) 52.776.535,60 43.540.641,87 31.929.804,04 17.561.392,22
GİDERLER
Diğer Operasyonel Giderler
Arsa Maliyeti (Emlak Konut Payı) 0,00 0,00 0,00
İnşaat Maliyeti 0,00 0,00 0,00
TOPLAM GİDERLER (TL) 0,00 0,00 0,00 0,00
VERGİ ÖNCESİ NET GELİR 52.776.535,60 43.540.641,87 31.929.804,04 17.561.392,22
İndirgeme Katsayısı 1,00 0,91 0,83 0,75
İndirgenmiş Net Nakit Akışı 52.776.535,60 39.582.401,70 26.388.267,80 13.194.133,90
PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDEKİ TOPLAM PAZAR DEĞERİ (TL) 145.808.373,73
PROJENİN BUGÜNKÜ (İNDİRGENMİŞ) DEĞERİ (TL) 131.941.339,00
Yukarıdaki veriler doğrultusunda oluşturulan İndirgenmiş Nakit Akımları Tablosundaki
sonuçlara projenin bugünkü toplam finansal değeri 131.941.339,00 TL olarak bulunur.
İstanbul, Avcılar, Ispartakule 2. Kısım 2. Bölge Arsa Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi’ne göre
arsa sahibi gelir payı %35, yüklenici payı %65’dir.
Şerefiye oranının %30 olduğu öngörülmüştür.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
22
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
Yukarıdaki bilgiler doğrultusunda hasılat paylaşımına göre arsa değer takdiri hesaplaması
aşağıdaki gibidir.
Hasılat Paylaşımına Göre Arsa Değer Takdiri
Maliyetler
Maliyet Türü Alan (m²)
Birim Değeri (TL/m²)
Değer (TL)
Konut İnşa Maliyeti (TL) 72.116,15 513,00 36.995.584,95
Otopark İnşa Maliyeti (TL) 16.147,68 482,00 7.783.181,76
Ticaret İnşa Maliyeti (TL) 8.093,88 513,00 4.152.160,44
Toplam Proje Maliyeti (TL) 48.930.927,15
Satış Hasılatı
Hasılat Türü Değer (TL)
Arsa Karşılığı Satış Toplam Geliri Değeri (TL) 131.941.339,00
Sözleme Bedeli (TL) 109.822.706,83
Arsa Sahibi Pay Oranı % 35 46.179.468,65
Yüklenici Pay Oranı % 65 85.761.870,35
Arsa Değeri
Projeli Arsa Değeri 46.179.468,65
Şerefiye Oranı 30%
Şerefiye Değeri 13.853.840,60
Arsa Değeri 32.325.628,06
6.4 Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri
İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 2. Bölge 2. Kısım Arsa Karşılığı Gelir Paylaşım İşi
tamamlandığında ve gelir indirgeme yönteminde belirtilen şartlar çerçevesinde
gerçekleştiğinde projenin pazar değeri; 145.808.373,73 TL olarak hesaplanmıştır. Projenin
tamamlanması halinde Emlak Konut GYO A.Ş. nin payına düşen miktar, sözleşmeye göre %35
pay üzerinden 51.032.930,81 TL’dir. Bu değere KDV dahil değildir.
6.5 Gayrimenkullerin Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları Dahil)
Gelir İndirgeme Yöntemi gelecekte kazanılması muhtemel gelirlerin günümüze indirgenmesi ve
değerlerinin hesaplanmasını kapsar. Bu yöntemde kullanılan veriler; piyasa şartları, ekonomik ve
politik gelişmeler ile arz ve talebin değişkenliğinden doğrudan etkilenmektedir. Bu nedenle nihaî
değer olarak emsal yöntemi ile hesaplanan değerin esas alınmasının uygun olacağı
kanaatindeyiz.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
23
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
Projenin aralık ayı itibariyle tamamlanma oranı %100’tir. İstanbul İstanbul Bahçeşehir
Ispartakule 2. Bölge 2. Kısım Arsa Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi’ne göre 109.882.706,83 TL olan
sözleşme bedeli üzerinden bugüne kadarki maliyetleri hesaplarken yüklenici pay oranı (YPO)
(%65) ve tamamlanma oranı (TO) kullanılır. Buna göre;
Gayrimenkulün Bugünkü Değeri
= 64 bağımsız bölümün Emsal Yöntemi İle Tespit Edilen Arsa Değeri + (Sözleşme Bedeli x YPO x
TO)
= 4.598.583,00 + (109.882.706,83 x 0,65 x %100)
= 4.598.583,00 + 71.423.759,43
= 76.022.342,43 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.
Bu değere KDV dahil değildir.
6.6 Tamamlanmış Projenin Emsal Yöntemi İle Bağımsız Bölüm Bazında Pazar Değeri
Rapora konu gayrimenkullerin emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirken
gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri ve
bu gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınmıştır.
İstanbul Avcılar, Firuzköy, İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 2. Bölge 2. Kısım Arsa Karşılığı Gelir
Paylaşım İşi kapsamında gerçekleştirilmekte olan projenin çarşaf listesi temel alınarak
bağımsız bölüm bazında Pazar değerini gösteren değer aşağıdaki gibi belirlenmiştir.
Blok No Kapı No Bulunduğu
Kat Oda
Sayısı
Bağ. Böl. Brut M² Alanı
Net M² Alanı
Yönü Birim Fiyat
TL/m²
Toplam Değer KDV Hariç
Toplam Değer KDV
Dahil
A1 5 ZEMİN 2+1 116,48 91,22 D 1.983,17 231.000,00 233.310,00
A1 11 ZEMİN 1+1 67,32 54,01 K 2.064,77 139.000,00 140.390,00
A1 72 8 2+1 90,76 71,37 B 1.961,22 178.000,00 179.780,00
A1 73 8 2+1 90,76 71,37 B 1.961,22 178.000,00 179.780,00
A1 94 11 1+1 67,32 54,01 G 2.064,77 139.000,00 140.390,00
A1 95 11 1+1 67,32 54,01 G 2.064,77 139.000,00 140.390,00
A1 102 12 1+1 67,32 54,01 G 2.064,77 139.000,00 140.390,00
A1 121 14 2+1 90,76 71,37 B 1.961,22 178.000,00 179.780,00
A1 129 15 2+1 90,76 71,37 B 1.961,22 178.000,00 179.780,00
A1 131 16 1+1 67,32 54,01 K 2.064,77 139.000,00 140.390,00
A1 143 18 2+1 141,27 113,09 K-D 1.882,92 266.000,00 268.660,00
A1 145 18 2+1 141,27 113,09 G-B 2.038,65 288.000,00 290.880,00
A1 146 18 2+1 141,27 113,09 K-B 1.882,92 266.000,00 268.660,00
TOPLAM 2.458.000,00 2.482.580,00
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
24
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
Blok No Kapı No Bulunduğu
Kat Oda
Sayısı
Bağ. Böl. Brut M² Alanı
Net M² Alanı
Yönü Birim Fiyat
TL/m²
Toplam Değer KDV Hariç
Toplam Değer KDV
Dahil
A2 10 ZEMİN 2+1 90,76 71,37 B 1.961,22 178.000,00 179.780,00
A2 20 2 2+1 90,76 71,37 D 1.961,22 178.000,00 179.780,00
A2 22 2 1+1 67,32 54,01 G 2.064,77 139.000,00 140.390,00
A2 38 4 1+1 67,32 54,01 G 2.064,77 139.000,00 140.390,00
A2 40 4 2+1 90,76 71,37 B 1.961,22 178.000,00 179.780,00
A2 43 5 1+1 67,32 54,01 K 2.064,77 139.000,00 140.390,00
A2 52 6 2+1 90,76 71,37 D 1.961,22 178.000,00 179.780,00
A2 55 6 1+1 67,32 54,01 G 2.064,77 139.000,00 140.390,00
A2 70 8 1+1 67,32 54,01 G 2.064,77 139.000,00 140.390,00
A2 82 9 1+1 67,32 54,01 K 2.064,77 139.000,00 140.390,00
A2 95 11 1+1 67,32 54,01 G 2.064,77 139.000,00 140.390,00
A2 97 11 2+1 90,76 71,37 B 1.961,22 178.000,00 179.780,00
A2 118 14 1+1 67,32 54,01 G 2.064,77 139.000,00 140.390,00
A2 124 15 2+1 90,76 71,37 D 1.961,22 178.000,00 179.780,00
A2 129 15 2+1 90,76 71,37 B 1.961,22 178.000,00 179.780,00
A2 135 16 1+1 67,32 54,01 G 2.064,77 139.000,00 140.390,00
A2 139 17 2+1 158,08 127,04 K-D 1.872,47 296.000,00 298.960,00
A2 143 18 2+1 141,27 113,09 K-D 1.882,92 266.000,00 268.660,00
A2 144 18 2+1 141,27 113,09 D-G 2.038,65 288.000,00 290.880,00
A2 145 18 2+1 141,27 113,09 G-B 2.038,65 288.000,00 290.880,00
A2 146 18 2+1 141,27 113,09 K-B 1.882,92 266.000,00 268.660,00
TOPLAM 3.901.000,00 3.940.010,00
Blok No Kapı No Bulunduğu
Kat Oda
Sayısı
Bağ. Böl. Brut M² Alanı
Net M² Alanı
Yönü Birim Fiyat
TL/m²
Toplam Değer KDV Hariç
Toplam Değer KDV
Dahil
B1 12 2 3+1 133,13 103,97 K-B 2.080,67 277.000,00 279.770,00
B1 18 4 3+1 133,13 103,97 G-D 2.028,09 270.000,00 272.700,00
B1 22 5 3+1 133,13 103,97 G-D 2.028,09 270.000,00 272.700,00
B1 34 8 3+1 133,13 103,97 G-D 2.028,09 270.000,00 272.700,00
B1 54 13 3+1 133,13 103,97 G-D 2.028,09 270.000,00 272.700,00
B1 64 15 3+1 133,13 103,97 K-B 2.028,09 270.000,00 272.700,00
B1 68 16 3+1 133,13 103,97 K-B 2.058,14 274.000,00 276.740,00
B1 73 18 3+1 133,13 103,97 K-D 2.058,14 274.000,00 276.740,00
B1 77 19 2+1 133,13 105,11 K-D 1.960,49 261.000,00 263.610,00
B1 80 19 2+1 133,13 105,11 K-B 1.960,49 261.000,00 263.610,00
TOPLAM 2.697.000,00 2.723.970,00
Blok No Kapı No Bulunduğu
Kat Oda
Sayısı
Bağ. Böl. Brut M² Alanı
Net M² Alanı
Yönü Birim Fiyat
TL/m²
Toplam Değer KDV Hariç
Toplam Değer KDV
Dahil
B2 1 ZEMİN 2+1 113,96 88,25 G-B 2.027,03 231.000,00 233.310,00
B2 2 ZEMİN 2+1 113,96 88,25 G-D 2.027,03 231.000,00 233.310,00
B2 4 1 3+1 133,56 103,97 K-B 2.081,46 278.000,00 280.780,00
B2 5 1 3+1 133,56 103,97 K-D 2.029,05 271.000,00 273.710,00
B2 20 5 3+1 133,56 103,97 K-B 2.029,05 271.000,00 273.710,00
B2 39 10 3+1 133,56 103,97 G-B 2.029,05 271.000,00 273.710,00
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
25
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
Blok No Kapı No Bulunduğu
Kat Oda
Sayısı
Bağ. Böl. Brut M² Alanı
Net M² Alanı
Yönü Birim Fiyat
TL/m²
Toplam Değer KDV Hariç
Toplam Değer KDV
Dahil
B2 47 12 3+1 133,56 103,97 G-B 2.029,05 271.000,00 273.710,00
B2 58 14 3+1 133,56 103,97 G-D 2.029,05 271.000,00 273.710,00
B2 59 15 3+1 133,56 103,97 G-B 2.029,05 271.000,00 273.710,00
B2 67 17 3+1 133,56 103,97 G-B 2.029,05 271.000,00 273.710,00
B2 76 19 2+1 133,56 105,11 K-B 2.073,97 277.000,00 279.770,00
B2 77 19 2+1 133,56 105,11 K-D 2.073,97 277.000,00 279.770,00
TOPLAM 3.191.000,00 3.222.910,00
Blok No Kapı No Bulunduğu
Kat Oda
Sayısı
Bağ. Böl. Brut M² Alanı
Net M² Alanı
Yönü Birim Fiyat
TL/m²
Toplam Değer KDV Hariç
Toplam Değer KDV
Dahil
B3 1 ZEMİN 2+1 114,13 88,25 G-B 2.024,01 231.000,00 233.310,00
B3 27 7 3+1 133,77 103,97 K-B 2.033,34 272.000,00 274.720,00
B3 54 14 3+1 133,77 103,97 G-B 2.033,34 272.000,00 274.720,00
B3 57 14 3+1 133,77 103,97 G-D 2.033,34 272.000,00 274.720,00
B3 75 19 2+1 133,77 105,11 K-B 2.033,34 272.000,00 274.720,00
B3 76 19 2+1 133,77 105,11 K-D 2.033,34 272.000,00 274.720,00
B3 77 19 2+1 133,77 105,11 G-D 1.981,01 265.000,00 267.650,00
TOPLAM 1.856.000,00 1.874.560,00
Blok No Kapı No Bulunduğu
Kat Oda
Sayısı
Bağ. Böl. Brut M² Alanı
Net M² Alanı
Yönü Birim Fiyat
TL/m²
Toplam Değer KDV Hariç
Toplam Değer KDV
Dahil
C 2 ZEMİN 4+1 166,03 137,49 G-D 2.077,94 345.000,00 348.450,00
GENEL TOPLAM 14.448.000,00 14.592.480,00
Yukarıdaki veriler doğrultusunda 64 adet bağımsız bölümün bugünkü toplam değeri
14.448.000,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Bu değere KDV dahil değildir.
6.7 En Verimli Kullanım Analizi
Uluslararası Değerleme Standartlarınca “Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün
olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez”. Rapora konu
gayrimenkul için doğru bölgede, doğru plan kararları ile doğru yatırım tercihinin birleştiği ve
gayrimenkul için en verimli kullanım fonksiyonunun gerçekleştiği görülmektedir.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
26
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
6.8 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
Değerleme raporuna konu alan, İstanbul İli, Avcılar İlçesi sınırları içerisinde T.C. Başbakanlık TOKİ
iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Fideltus Öztaş Adi Ortaklığı tarafından
gerçekleştirilen İstanbul Bahçeşehir Ispartakule 2. Bölge 2. Kısım Arsa Karşılığı Gelir Paylaşım İşi
38 dönüm civarında bir arsa üzerinde yapımı tamamlanmış ve faaliyete geçmiş bütüncül bir
toplu konut uygulamasıdır. Uygulamada konut ve sosyal tesis alanları vs. gibi ihtiyaçlar
karşılanmaktadır. Ispartakule Ağaoğlu My Town projesinin ulaşım ve sosyal imkanları niteliklidir.
Ağaoğlu My Town projesindeki 64 adet değerleme konusu bağımsız bölümün Emsal
Karşılaştırma Yöntemi kullanılmak suretiyle günümüz rayiçleriyle hesap ve takdir edilen nihai
değerleri, bağımsız bölüm bazında ayrı ayrı (raporun 24-26. Sayfalarında) ve toplam değeri
(14.448.000,00 TL) hesaplanmıştır.
Katma Değer Vergisi (KDV) net alanı 150 m²’den küçük konutlar için %1, 150 m²’den büyük
konutlar ile işyerleri için %18 olarak hesaplanmış ve değer tablosuna eklenmiştir.
Gayrimenkul için hesap ve takdir edilen değerler aşağıdadır.
Rapora konu gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir
sınırlama) bulunmadığından gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne
“Proje” olarak alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel
bulunmadığı düşünülmektedir.
Projenin Mevcut Durum Değeri
KDV Hariç (TL) EURO (2,30 TL) USD (1,74 TL)
76.022.342,43 TL 33.053.192,36 € 43.691.001,40 USD
Tamamlanmış Projenin Bugünkü Değeri
KDV Hariç (TL) EURO (2,30 TL) USD (1,74 TL)
131.941.339,00 TL 57.365.799,56 € 75.828.355,75 USD
Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri
KDV Hariç (TL) EURO (2,30 TL) USD (1,74 TL)
145.808.373,73 TL 63.394.945,10 € 83.797.915,93 USD
Projenin Tamamlanması Halinde Emlak Konut GYO A.Ş.'ne Düşen Şirket Payı
KDV Hariç (TL) EURO (2,30 TL) USD (1,74 TL)
51.032.930,81 TL 22.188.230,78 € 29.329.270,58 USD
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
27
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmazlar için resmi kurumlardan temin
edilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme
Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun
olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek
değişimlerden rapor etkilenebilir.
İşbu rapor, dört nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan “Gayrimenkul Değerleme Rapor
Formatı”nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan
şirketimiz sorumlu değildir.
Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve
tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir.
Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Fatih PEKTAŞ Lisans No: 400550 (Harita Yüksek Mühendisi) Lisans No: 400375 RAPOR EKLERİ:
1. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar
2. Gayrimenkullere Ait Mimari Proje Vaziyet ve Kat Planları
3. Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri
4. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Tapu Kayıtları
5. Ana Gayrimenkule Ait İmar Durum Belgeleri
6. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Yapı Ruhsatları
7. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Çarşaf Liste
8. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Mahal Listesi
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
28
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
İNCELEMEYE KONU ALANA AİT FOTOĞRAFLAR
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
29
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
30
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
31
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
32
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
Örnek bir daire
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
33
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
34
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
35
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
36
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
37
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
38
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
A Blok
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
39
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
40
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
41
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
B Blok
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
42
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
43
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
44
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
C Blok
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
45
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
46
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
47
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
48
EMLAK KONUT–11.11– 157-R No.lu Rapor
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.