städtebaulichestädtebauliche und raumordnerische und ... · städtebaulichestädtebauliche und...

StädtebaulicheStädtebaulicheStädtebaulicheStädtebauliche und raumordnerische und raumordnerische und raumordnerische und raumordnerische

VerträglichkeitsVerträglichkeitsVerträglichkeitsVerträglichkeitsanalyseanalyseanalyseanalyse

ffffürürürür die die die die EEEErweiterung des Raiffeisenrweiterung des Raiffeisenrweiterung des Raiffeisenrweiterung des Raiffeisen----MarktMarktMarktMarkts in s in s in s in

AlteAlteAlteAltennnnbergebergebergeberge

Verfasser:Verfasser:Verfasser:Verfasser:

Dipl.-Ing. Marc Föhrer Dipl.-Ing. Nina Droletz

Dortmund, 25. Juni 2013

IIIIm Auftrag m Auftrag m Auftrag m Auftrag von:von:von:von:

AGRAVIS Raiffeisen AG

AAAAuftragnehmeruftragnehmeruftragnehmeruftragnehmer

Stadt + HandelStadt + HandelStadt + HandelStadt + Handel

Dipl.-Ing.e Beckmann und Föhrer GbR

Huckarder Str.12 44147 Dortmund Tel: 0231.8626890 Fax: 0231.8626891 Beiertheimer Allee 22 76137 Karlsruhe

Tel: 0721.14512262 Fax: 0721.14512263 Markt 9 04109 Leipzig

Tel: 0341.92723942 Fax: 0341.92723943

[email protected]

i

InhaltsverzeichnisInhaltsverzeichnisInhaltsverzeichnisInhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis ______________________________________________________ ii

1111 Anlass und UntersuchungszielAnlass und UntersuchungszielAnlass und UntersuchungszielAnlass und Untersuchungsziel ________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 4444

2222 MethodikMethodikMethodikMethodik ________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 5555

3333 VorhabenstandortVorhabenstandortVorhabenstandortVorhabenstandort ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 9999

4444 MarktMarktMarktMarkt---- und Standortanalyseund Standortanalyseund Standortanalyseund Standortanalyse ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 10101010

4.1 Untersuchungsrelevante Sortimentsgruppen _______________________ 10

4.2 Einzugsgebiet und Untersuchungsraum ___________________________ 10

4.3 Angebotsanalyse _______________________________________________ 13

4.4 Nachfrageanalyse ______________________________________________ 14

4.5 Zusammenfassende Bewertung der angebots- und nachfrageseitigen

Strukturen _____________________________________________________ 15

5555 ProjektdatenProjektdatenProjektdatenProjektdaten ________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 16161616

6666 AuswirkungsanalyseAuswirkungsanalyseAuswirkungsanalyseAuswirkungsanalyse ________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 18181818

6.1 Kommunalplanerische Rahmenbedingungen: Einzelhandelskonzept

der Gemeinde Altenberge ______________________________________ 18

6.2 Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und Versorgungs-

strukturen – Absatzwirtschaftliche und städtebauliche Einordnung ___ 20

6.3 Einordnung der geplanten zentrenrelevanten sowie zentren- und

nahversorgungsrelevanten Randsortimente ________________________ 22

6.4 Landesplanerische Rahmenbedingungen: LEP NRW – Sachlicher

Teilplan großflächiger Einzelhandel _______________________________ 25

7777 ZusammenfassungZusammenfassungZusammenfassungZusammenfassung ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 27272727

Anhang _____________________________________________________________________ I

Abbildungsverzeichnis ________________________________________________________ I

Tabellenverzeichnis __________________________________________________________ I

Literatur und sonstige Quellen _______________________________________________ II

ii

AbkürzungsverzeichnisAbkürzungsverzeichnisAbkürzungsverzeichnisAbkürzungsverzeichnis Abs. ........................................... Absatz ASB ............................................ Allgemeiner Siedlungsbereich B ................................................ Bundesstraße BAB ........................................... Bundesautobahn BauGB ....................................... Baugesetzbuch BauNVO .................................... Baunutzungsverordnung bspw. ........................................ Beispielsweise bzgl. .......................................... bezüglich bzw. .......................................... beziehungsweise d. h. ........................................... dass heißt EH ............................................. Einzelhandel etc. ............................................. et cetera EW ............................................ Einwohner GE .............................................. Gewerbegebiet ggf. ........................................... gegebenenfalls HZ .............................................. Hauptzentrum i. d. R. ....................................... in der Rege i. e. S. ......................................... im engeren Sinne i. H. v. ........................................ in Höhe von inkl. ........................................... Inklusive insb. ........................................... insbesondere i. S. ............................................. im Sinne i. S. v. ........................................ im Sinne von i. V. m. ........................................ in Verbindung mit jew. ............................................ Jeweils km .............................................. Kilometer L ................................................ Landesstraße LEP NRW ................................... Landesentwicklungsplan NRW LEPro NRW ............................... Landesentwicklungsprogramm NRW m ............................................... Meter m² ............................................. Quadratmeter max. .......................................... maximal Mio. ........................................... Millionen MIV ........................................... motorisierter Individualverkehr NuG .......................................... Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel NVZ ............................................ Nahversorgungszentrum o. g. .......................................... oben genannt ÖPNV ........................................ öffentlicher Personennahverkehr OVG .......................................... Oberverwaltungsgericht p. a. ............................................ per anno rd. ............................................. rund S. ............................................... Seite s. ............................................... siehe SPNV .......................................... Schienenpersonennahverkehr u. ä. ............................................ und ähnliches u. a. ........................................... unter anderem v. a. ........................................... vor allem VG ............................................. Verwaltungsgericht VGH .......................................... Verwaltungsgerichtshof

iii

vgl. ............................................ vergleiche v. H. .......................................... von Hundert VKF ........................................... Verkaufsfläche VV .............................................. Verwaltungsvorschrift ZVB ........................................... zentraler Versorgungsbereich z. B. ........................................... zum Beispiel z. T. . .......................................... zum Teil

4

1111 Anlass und UntersuchungszielAnlass und UntersuchungszielAnlass und UntersuchungszielAnlass und Untersuchungsziel

Der in Altenberge ansässige Raiffeisen-Markt erwägt eine Verkaufsflächenerweiterung von

derzeit rd. 400 m² auf zukünftig rd. 1.800 m² Verkaufsfläche, so dass er künftig als großflä-

chiger Einzelhandelsbetrieb zu bewerten ist. Die grundsätzliche Standorteignung wurde im

Rahmen des im Jahr 2012 fortgeschriebenen Einzelhandelskonzepts für die Gemeinde Al-

tenberge (Stadt + Handel 2013) dargelegt. Dabei wurde eine maßvolle Erweiterung im

Sinne der bestehenden Entwicklungspotenziale empfohlen. Im Rahmen des beschlossenen

Einzelhandelskonzepts wird zudem ein vorsichtiger Umgang mit der Integration von zen-

trenrelevanten Randsortimenten in ein solches Vorhaben empfohlen.

Im Rahmen des angestrebten Bebauungsplanverfahrens sind folgende Aspekte zu erörtern

und zu klären:

� Kongruenzprüfung der Erweiterung im nicht zentrenrelevanten Sortimentsbereich mit dem Einzelhandelskonzept

� Kongruenzprüfung der Erweiterung im zentrenrelevanten sowie zentren- und nah-versorgungsrelevantem Randsortimentsbereich mit dem Einzelhandelskonzept

� abschließende Einordnung gemäß Einzelhandelskonzept

� absatzwirtschaftliche und städtebauliche Auswirkungseinschätzung gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO/ Auswirkungen auf Nachbarkommunen

� Einordnung gemäß Entwurf des LEP NRW – Sachlicher Teilplan großflächiger Einzel-handel

Im Ergebnis erhält der Auftraggeber zur weiteren Verwendung absatzwirtschaftlich und

städtebaulich begründete Aussagen zu den zu erwartenden Auswirkungen gemäß § 11

Abs. 3 BauNVO durch das in Rede stehende Erweiterungsvorhaben sowie bzgl. der Kon-

gruenz mit den raumordnerischen Zielstellungen und dem kommunalen Einzel-

handelskonzept.

5

2222 MethodikMethodikMethodikMethodik

Im Folgenden wird die dem Gutachten zu Grunde liegende Methodik in Kürze dargestellt.

EinzelhandelsbestandserhebungEinzelhandelsbestandserhebungEinzelhandelsbestandserhebungEinzelhandelsbestandserhebung

Die im Sinne der Untersuchungsfragestellung relevanten Sortimente in der Gemeinde Al-

tenberge wurden von Stadt + Handel im Jahr 2012 im Rahmen der Erstellung des

kommunalen Einzelhandelskonzepts erfasst. Aktuelle strukturprägende Entwicklungen der

Angebotsseite sind nicht vorhanden. Außerhalb der Gemeinde Altenberge wurden in dem

hergeleiteten Untersuchungsraum (s. Kapitel 4.2) folgende Strukturen erfasst:

� strukturprägende Betriebe mit den Hauptsortimenten Baumarktsortiment bzw. Gar-tenartikel/ Pflanzen außerhalb zentraler Versorgungsbereiche,

� alle Betriebe mit den Hauptsortimenten Baumarktsortiment bzw. Gartenartikel/ Pflanzen in zentralen Versorgungsbereichen.

Die Gesamtverkaufsfläche (GVKF), differenziert nach innen und außen liegender Verkaufs-

fläche, sowie die sortimentsspezifischen Verkaufsflächen der untersuchungsrelevanten

Sortimentsbereichen wurden detailliert erfasst. Die aktuelle Rechtsprechung zur Verkaufs-

flächendefinition des Bundesverwaltungsgerichtes (u. a. BVerwG 4 C 14.04) vom November

2005 fand im Rahmen der Bestandserhebung Anwendung.

Umsatzschätzung (Bestandsumsatz)Umsatzschätzung (Bestandsumsatz)Umsatzschätzung (Bestandsumsatz)Umsatzschätzung (Bestandsumsatz)

Aufbauend auf den vorliegenden Datengrundlagen zum Einzelhandelsbestand und der Er-

fassung der sortimentsspezifischen Verkaufsflächen erfolgt eine Umsatzschätzung anhand

der branchen- und betriebsüblichen Kennwerte der Fachliteratur und aus Unternehmens-

veröffentlichungen (u. a. EHI Handel aktuell) der einzelnen Betriebe und Sortimente unter

Berücksichtigung der sortimentsspezifischen Verkaufsflächenaufteilung sowie der konkreten

Standortrahmenbedingungen vor Ort.

Umgang mit der ErweiterungUmgang mit der ErweiterungUmgang mit der ErweiterungUmgang mit der Erweiterung

Eine isolierte Betrachtung der Erweiterung des Baumarkts und deren Auswirkungen ist un-

zulässig, da mit einer Verkaufsflächenerweiterung meist auch qualitative Änderungen

einhergehen, welche die Attraktivität eines Betriebs erheblich steigern können.1 Daher ist

der prognostizierte Gesamtumsatz des sich durch die Erweiterung neu strukturierten Be-

triebs abzüglich des Bestandsumsatzes in die Berechnung der absatzwirtschaftlichen

Auswirkungen einzustellen. Durch dieses Vorgehen wird erreicht, dass der Umsatz des neu

strukturierten/ erweiterten, mit einer höheren Ausstrahlungskraft ausgestatteten Betriebs

korrekt in die Berechnung der Auswirkungen unter Berücksichtigung der gegebenen städ-

1 Vgl. Urteile des OVG Münster vom 06.11.2008 (10A 1417/07 und 10A 2601/07).

6

tebaulichen Situation eingestellt wird.

NachfrageanalyseNachfrageanalyseNachfrageanalyseNachfrageanalyse

Die Datenbasis der Nachfrageseite basiert auf sortimentsspezifischen, postleitzahlbezoge-

nen Kaufkraftkennziffern aus dem Jahr 2013 (vgl. IfH 2013) für den Untersuchungsraum und

auf von den Kommunen veröffentlichten Einwohnerzahlen (Stand 31.12.2012).

Städtebauliche AnalyseStädtebauliche AnalyseStädtebauliche AnalyseStädtebauliche Analyse

Stadt + Handel greift, soweit vorliegend, auf städtebauliche Analysen zentraler Versor-

gungsbereiche im Untersuchungsraum aus den kommunalen Konzepten zurück, die durch

Vor-Ort-Analysen im Sinne der Untersuchungsfragestellung ergänzt werden. Als Grundlage

werden die Abgrenzungen der zentralen Versorgungsbereiche aus diesen Konzepten her-

angezogen. Die Innenstädte und städtischen Nebenzentren sind städtebaurechtlich und

landesplanerisch ein Schutzgut im Sinne des BauGB sowie der BauNVO. Hierauf basierend

können Auswirkungen auf die Entwicklung der ausgewiesenen Zentren durch die Vorhaben

ermittelt und dargestellt werden. Da es sich jedoch um einen Betrieb mit nicht zentrenrele-

vanten Hauptsortimenten (s. Kapitel 4.1) handelt, die vorwiegend außerhalb der zentralen

Versorgungsbereiche verortet sind, ist grundsätzlich nicht von negativen städtebaulichen

Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten von zentralen Versor-

gungsbereichen bzw. von negativen Auswirkungen auf Nahversorgungsstrukturen in den

Nachbarkommunen (wie auch in Altenberge selbst) auszugehen. Vielmehr sind primär Ein-

zelstandorte betroffen; hier gilt es die städtebaulichen Auswirkungen darzulegen (s.

folgender Absatz).

Absatzwirtschaftliche Einordnung Absatzwirtschaftliche Einordnung Absatzwirtschaftliche Einordnung Absatzwirtschaftliche Einordnung (Umsatzumverteilungen)(Umsatzumverteilungen)(Umsatzumverteilungen)(Umsatzumverteilungen)

Die Quantifizierung der durch die Vorhaben potenziell ausgelösten Umsatzumverteilungen

ist ein zentraler Analyseschritt des Verträglichkeitsgutachtens. Aus diesen wird erkennbar,

von welchen Einzelhandelsstandorten und wiederum aus welchen städtebaulichen Lagen

eine Umsatzumverteilung in welcher Größenordnung zu erwarten sein wird. Damit steht ein

absatzwirtschaftliches Untersuchungsergebnis fest, das Rückschlüsse auf die daraus resul-

tierenden Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche des Untersuchungsraums

zulässt.

Als wichtige Eingangsgröße hierfür dient das Soll-Umsatzvolumen als absatzwirtschaftliches

Volumen des geplanten Vorhabens, wie eingangs genannt. Dieses in plausibel erreichbaren

Umsatzspannen anhand von spezifizierten Kennwerten der Handelsforschungsinstitute und

standortspezifischen Rahmenbedingungen ermittelt. Die Berechnung der Umsatzumvertei-

lung erfolgt demnach anhand von Varianten, die jeweils unterschiedliche Grundannahmen

als Gegenstand haben. Mit der daraus resultierenden Bestimmung von „Auswirkungskorri-

doren“ wird – auch mit Blick auf die Rechtsprechung – eine fundierte Abwägungsgrundlage

geschaffen.

7

Eingangswerte in die Umsatzumverteilungsberechnung sind neben den Daten des Planvor-

habens gemäß den vorstehenden Erläuterungen:

� Verkaufsflächen nach Sortimentsgruppen, Anbietern und Standorten;

� spezifische Flächenproduktivitäten nach Sortimentsgruppen, Anbietern und Standor-ten;

� sortimentsgruppenspezifische und summierte Umsatzzahlen der Anbieter und Standorte;

� Distanz und Raumwiderstände zwischen den Nachfrage- und Angebotsstandorten, die jeweils aus der Abhängigkeit der Sortimentsgruppen und der Gesamtattraktivität

der Anbieter/ Standorte (Kopplungsmöglichkeiten etc.) und ihrer jeweiligen Markt-

gebiete resultieren/ Standortqualitätsgewichtung;

� die zu erwartenden Umsätze der Planvorhaben in realistischen Spannweiten;

� einzelhandelsrelevante Kaufkraft für die relevanten Sortimentsgruppen in der Ge-meinde Altenberge.

Berücksichtigung finden innerhalb der Umsatzumverteilungsberechnung die Gesamtattrak-

tivität der erfassten Standorte unter Einbeziehung der Verkaufsflächenausstattung,

verkehrlichen Erreichbarkeit, Entfernung zum Vorhabenstandort und der Kopplungswirkun-

gen nach Einzelhandels- und Dienstleistungsgesichtspunkten sowie die

Wettbewerbsrelevanz (‚Systemähnlichkeit’) der Anbieter und Angebotsstandorte zueinan-

der.

Diese Kennwerte werden – jeweils nach Sortimentsgruppen und Standorten differenziert –

aufbereitet und in ein gravitationsbasiertes absatzwirtschaftliches Berechnungsmodell ein-

gestellt.

Städtebauliche Auswirkungen deStädtebauliche Auswirkungen deStädtebauliche Auswirkungen deStädtebauliche Auswirkungen derrrr VorhabenVorhabenVorhabenVorhaben

Die durch die Vorhaben branchenspezifisch zu erwartenden Umsatzumverteilungen werden

für die wettbewerbsrelevanten Betriebe nach städtebaulichen Lagen differenziert aufberei-

tet. Die zu erwartenden Umsatzumverteilungen werden für die zentralen

Versorgungsbereiche sowie für die sonstigen städtebaulichen Lagen im potenziellen Ein-

zugsbereich im Untersuchungsraum in Spannweiten dargestellt und mit den bewerteten

Ergebnissen der Bestandsaufnahme des Städtebaus verknüpft. Dadurch werden die Aus-

wirkungen anhand spezifischer Kenngrößen ebenso ablesbar wie anhand

absatzwirtschaftlicher Varianten im Sinne eines städtebaulichen worst case.

Die Anwendung einer fixen Umsatzumverteilungsgröße, wie etwa die in der Rechtspre-

chung wiederholt angeführte 10 %-Größenordnung, ist in diesem Zusammenhang sowohl

fachlich als auch gemäß der aktuellen Rechtsprechung allein nicht zielführend. Bei klein-

räumiger Betrachtungsweise innerhalb der Siedlungs- und Zentrenstruktur kann die

Schwelle möglicher negativer städtebaulicher Auswirkungen je nach städtebaulicher Aus-

8

gangslage bereits bei deutlich weniger als 10 % liegen (vgl. VG Arnsberg 4 K 572/04; OVG

Berlin-Brandenburg 3 D 7/03.NE). Sie wird im großräumigen Kontext, jedoch auch im Ein-

zelfall, bei deutlich über 10 % liegen. Notwendig zur Abwägung ist die Darstellung der

branchen- bzw. sortimentsgruppenspezifischen Umsatzumverteilung.

9

3333 VorhabenstandortVorhabenstandortVorhabenstandortVorhabenstandort

Der Vorhabenstandort liegt im Kreuzungsbereich der Oststraße mit der Bahnhofstraße in-

nerhalb des im Rahmen des Einzelhandelskonzepts für die Gemeinde Altenberge (Stadt +

Handel 2013) empfohlenen ergänzenden Standortbereichs An der alten Molkerei. Dieser

Standortbereich schließt auch den östlich der Bahntrasse liegenden Nahversorgungsstand-

ort An der alten Molkerei ein. Die verkehrliche Erreichbarkeit des Vorhabenstandorts ist als

gut zu bewerten. Über die Bahnhofstraße ist sowohl eine Anbindung an das Hauptsied-

lungsgebiet der Gemeinde Altenberge als auch eine überörtliche Anbindung gegeben.

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 1111:::: VorVorVorVorhabenstandorthabenstandorthabenstandorthabenstandort

Quelle: Stadt + Handel 2013: S. 68.

Im Rahmen des kommunalen Einzelhandelskonzepts wurde bereits eine Ersteinschätzung

der Vorhabenplanung vorgenommen:

„Der Raiffeisenmarkt plant derzeit eine Erweiterung am Standort. Diese Entwicklung ent-

spricht grundsätzlich den Zielvorstellungen des Einzelhandelskonzepts, sofern die

Verkaufsflächenentwicklung und insb. der zulässige Umfang zentrenrelevanter Randsorti-

mente städtebaulich und raumordnerisch verträglich ausfällt“ (Stadt + Handel 2013: S. 69).

10

4444 MarktMarktMarktMarkt---- und Standortanalyseund Standortanalyseund Standortanalyseund Standortanalyse

In diesem Analyseschritt werden die relevanten Angebots- und Nachfragekennziffern des

Untersuchungsraumes aufbereitet, dargestellt und mit Blick auf die Vorhaben bewertet.

4.14.14.14.1 Untersuchungsrelevante SortimentsgruppenUntersuchungsrelevante SortimentsgruppenUntersuchungsrelevante SortimentsgruppenUntersuchungsrelevante Sortimentsgruppen

Untersuchungsrelevant im Sinne der Untersuchungsfragestellung sind aus fachgutachterli-

cher Sicht primär die Warengruppen Baumarktsortiment und Gartenartikel/ Pflanzen (nicht

zentrenrelevant gem. Altenberger Liste, vgl. Stadt + Handel 2013: S. 73 – 77).

Für die zentrenrelevanten Sortimente, die als Randsortiment angeboten werden sollen, er-

folgen entsprechende verbal-argumentative Einordnungen (s. Kapitel 6.3), welche sich

primär aus einem Abgleich mit der strukturellen Ausgangslage im zentralen Versorgungs-

bereich von Altenberge ableiten.

Weiterhin werden innerhalb des Planvorhabens zentren- und nahversorgungsrelevante

Randsortimente (insb. Heim- und Kleintierfutter, Nahrungs- und Genussmittel) angeboten.

Da der Raiffeisen-Markt an den Nahversorgungsstandort An der alten Molkerei angrenzt,

werden diese Sortimente, die kein Hauptsortiment innerhalb des Betriebs darstellen, als

grundsätzlich angemessen an diesem Standort bewertet. Das Sortiment Heim- und Klein-

tierfutter nimmt allerdings, auch unter Betrachtung des Gesamtvorhabens, einen nicht

unwesentlichen Verkaufsflächenanteil innerhalb der Vorhabenplanung ein, so dass hierauf

ebenfalls vertiefend in Kapitel 6.3 eingegangen wird.

4.24.24.24.2 EinzugsgebietEinzugsgebietEinzugsgebietEinzugsgebiet und und und und UntersUntersUntersUntersuuuuchungsraumchungsraumchungsraumchungsraum

Bei der Ableitung des perspektivischen Einzugsgebiets sowie des Untersuchungsraums

werden die verkehrliche Erreichbarkeit, der Betriebstypus des Vorhabens sowie v. a. die

Standorte systemgleicher Wettbewerber in den untersuchungsrelevanten Warengruppen

(insb. Baumärkte, Gartenfachmärkte) berücksichtigt.

Das EinzugsgebietEinzugsgebietEinzugsgebietEinzugsgebiet des Vorhabens ist primär auf die Gemeinde Altenberge selbst be-

schränkt und wird insbesondere durch die Standorte systemgleicher Wettbewerber in den

Nachbarkommunen sowie Zeit-Distanz-Faktoren bestimmt. Das erweiterte Einzugsgebiet

schließt auch die Gemeinde Nordwalde, welche nördlich an das Gemeindegebiet von Al-

tenberge angrenzt und über keinen strukturprägenden Wettbewerber in den

untersuchungsrelevanten Hauptsortimenten verfügt, ein. 2

Der darüber hinaus gehende UntersuchungsraumUntersuchungsraumUntersuchungsraumUntersuchungsraum umfasst auch weitere Umlandkommu-

nen. Ein Indikator für die Ableitung des Untersuchungsraums ist die derzeitige

2 Ein Untersuchungsraum ist weiträumiger als das direkte Einzugsgebiet des Vorhabens zu fassen. Somit wer-den auch Bestandsstrukturen, welche z. T. außerhalb des originären Einzugsgebiets eines Vorhabens liegen, aufgrund der Überschneidung der Einzugsgebiete der Bestandsstrukturen und des Vorhabens berücksich-tigt.

11

Einkaufsorientierung der Einwohner in der Gemeinde Altenberge in den Warengruppen

Baumarktsortiment und Gartenartikel/ Pflanzen.

Die nachfolgende Abbildung gibt einen Überblick über die im Rahmen der Erstellung des

kommunalen Einzelhandelskonzepts ermittelte Einkaufsorientierung.

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 2222:::: Einkaufsorientierung in AltenbergeEinkaufsorientierung in AltenbergeEinkaufsorientierung in AltenbergeEinkaufsorientierung in Altenberge

Quelle: Stadt + Handel 2013: S. 25 basierend auf Haushaltsbefragung i. A. der Gemeinde Alten-berge 07/2011.

Die Einkaufsorientierung zeigt, dass insbesondere in der Warengruppe Baumarktsortiment

(s. Sortiment Werkzeug, Baumarkt in der oben stehenden Abbildung) Kaufkraft an Ange-

botsstandorte in den Umlandkommunen abfließt. Die Warengruppe Gartenartikel/ Pflanzen

wird in der Einkaufsorientierung nicht explizit aufgeführt. Die Betrachtung des zusammen-

gefassten Sortiments Garten-/ Zoo-Bedarf (s. oben stehende Abbildung) zeigt, dass hier ein

Großteil der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft in Altenberge gebunden wird. Es ist anzu-

nehmen, dass dieses Sortiment nicht die gesamt Warengruppe Gartenartikel/ Pflanzen

widerspiegelt. Die Warengruppen Baumarktsortiment und Gartenartikel/ Pflanzen werden

oftmals in einem Betrieb (Baumärkte, (integrierte) Gartencenter) angeboten, so dass insbe-

sondere im Sortiment Pflanzen auch ein gewisser Abfluss in Umlandkommunen

anzunehmen ist.

Somit wird der Untersuchungsraum für die Hauptsortimente auf Teilbereiche der Umland-

kommunen Steinfurt, Laer, Greven sowie der Stadt Münster ausgeweitet. Die

absatzwirtschaftlichen Auswirkungen auf die darüber hinausgehenden Gebiete werden an-

12

hand eines umsatzumverteilungsneutralen Umsatzanteils berücksichtigt.

Grundsätzlich ist zudem zu beachten, dass es sich bei den beiden Hauptsortimenten des

Raiffeisen-Markts (Baumarktsortiment sowie Gartenartikel/ Pflanzen) um nicht zentrenrele-

vante Sortimente in Altenberge wie auch in den Umlandkommunen (soweit hier

Einzelhandelskonzepte vorliegen) handelt, so dass grundsätzlich nicht von negativen städ-

tebaulichen Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten von

zentralen Versorgungsbereichen bzw. von negativen Auswirkungen auf Nahversorgungs-

strukturen in den Nachbarkommunen (wie auch in Altenberge selbst) auszugehen ist.

Die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen der geplanten zentrenrelevanten sowie zentren-

und nahversorgungsrelevanten Randsortimente werden sich aufgrund ihrer geplanten Di-

mensionierung (s. Kapitel 6.3) allenfalls auf die Bestandsstrukturen in der Gemeinde

Altenberge selbst auswirken, sodass der Untersuchungsraum für diese auf die Altenberge

beschränkt bleibt. Die folgende Abbildung stellt das Einzugsgebiet sowie den abgeleiteten

Untersuchungsraum dar.

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 3333:::: Einzugsgebiet, Einzugsgebiet, Einzugsgebiet, Einzugsgebiet, UntersuchungsraumUntersuchungsraumUntersuchungsraumUntersuchungsraum

Quelle: Eigene Darstellung auf Basis OpenStreetMap – veröffentlicht unter CC-BY-SA 2.0.

primäres Einzugsgebiet

erweitertes Einzugsgebiet

primäres Einzugsgebiet

erweitertes Einzugsgebiet

13

4.34.34.34.3 AngebotsanalyseAngebotsanalyseAngebotsanalyseAngebotsanalyse

Nachfolgend werden die angebots- und nachfrageseitigen Rahmenbedingungen für die

primär untersuchungsrelevanten Warengruppen Baumarktsortiment und Gartenartikel/

Pflanzen aufgezeigt.

Für diese Warengruppen ergeben sich im Untersuchungsraum folgende Verkaufsflächen

sowie darauf basierende Umsatzschätzungen (ohne Berücksichtigung des Bestandsbe-

triebs).

Tabelle Tabelle Tabelle Tabelle 1111:::: Bestandsstrukturen in den untersuchungsrelevanten Bestandsstrukturen in den untersuchungsrelevanten Bestandsstrukturen in den untersuchungsrelevanten Bestandsstrukturen in den untersuchungsrelevanten WarengruppenWarengruppenWarengruppenWarengruppen im Untersim Untersim Untersim Untersu-u-u-u-chungsraumchungsraumchungsraumchungsraum

LageLageLageLage

BaumarktsortimentBaumarktsortimentBaumarktsortimentBaumarktsortiment Gartenartikel/ PflanzenGartenartikel/ PflanzenGartenartikel/ PflanzenGartenartikel/ Pflanzen

VKF in m²VKF in m²VKF in m²VKF in m²

UmsatzscUmsatzscUmsatzscUmsatzschätzung hätzung hätzung hätzung in Mio. Euro in Mio. Euro in Mio. Euro in Mio. Euro

p. a.p. a.p. a.p. a. VKF in m²VKF in m²VKF in m²VKF in m²

Umsatzschätzung Umsatzschätzung Umsatzschätzung Umsatzschätzung in Mio. Euro in Mio. Euro in Mio. Euro in Mio. Euro

p. a.p. a.p. a.p. a.

ZVB Altenberge - - < 50 < 0,05

Ergänzender Standortbereich An der alten Molkerei

- - 3.400 2,0

Sonstige Standort in Altenberge 100 0,2 450 0,3

Steinfurt

(innerhalb des abgegrenzten Unter-suchungsraums)

4.050 7,8 3.000 2,5

Laer


2.350 4,3 350 0,5

Greven


2.900 5,4 3.000 1,8

Münster


1.250 2,1 800 0,7

Untersuchungsraum gUntersuchungsraum gUntersuchungsraum gUntersuchungsraum geeeesamtsamtsamtsamt 10.65010.65010.65010.650 19,819,819,819,8 11.00011.00011.00011.000 7,97,97,97,9

Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis Stadt + Handel 2012/ 2013, Einzelhandelskonzepte der Kommunen, laufende Auswertung einzelhandelsspezifischer Fachliteratur; Werte gerundet; Differenzen zur Gesamtsumme rundungsbedingt.

14

4.44.44.44.4 NachfrageanalyseNachfrageanalyseNachfrageanalyseNachfrageanalyse

Für die Bewertung des Vorhabens hinsichtlich seiner Auswirkungen sind neben der Kennt-

nis der angebotsseitigen Rahmenbedingungen auch die monetären Gegebenheiten auf der

Nachfrageseite von Bedeutung.

Zur Abbildung der Nachfragesituation wird in der vorliegenden Untersuchung auf sekun-

därstatistische Rahmendaten der IfH Unternehmensberatung zurückgegriffen. Anhand der

ansässigen Bevölkerung und der einzelhandelsrelevanten Kaufkraftdaten lässt sich das in

einem Gebiet vorhandene einzelhandelsrelevante, sortimentsgruppenbezogene Kaufkraft-

potenzial ermitteln.

Im dargestellten Untersuchungsraum stellt sich die Kaufkraft für die Warengruppen Bau-

marktsortiment sowie Gartenartikel/ Pflanzen wie folgt dar:

Tabelle Tabelle Tabelle Tabelle 2222:::: Kaufkraft in den Kaufkraft in den Kaufkraft in den Kaufkraft in den untersuchungsrelevanten untersuchungsrelevanten untersuchungsrelevanten untersuchungsrelevanten WarengruppenWarengruppenWarengruppenWarengruppen im Unteim Unteim Unteim Unterrrrsuchungsraumsuchungsraumsuchungsraumsuchungsraum

KommuneKommuneKommuneKommune EinwohnerEinwohnerEinwohnerEinwohner KaufkraftniveauKaufkraftniveauKaufkraftniveauKaufkraftniveau

Kaufkraft Kaufkraft Kaufkraft Kaufkraft in Mio. Ein Mio. Ein Mio. Ein Mio. Euuuuro ro ro ro

BaumarktsortBaumarktsortBaumarktsortBaumarktsortiiiimentmentmentment Gartenartikel/ Gartenartikel/ Gartenartikel/ Gartenartikel/ PflanzenPflanzenPflanzenPflanzen

Altenberge 10.300 105,7 5,0 0,9

Steinfurt 33.900 96,7 15,7 2,7

Laer 6.300 101,1 3,0 0,5

Greven 36.100 99,6 17,0 2,9

Münster 6.600 106,7 3,2 0,6

Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis IfH 2013; Einwohnerangaben der Kommunen Stand 31.12.2012; Werte gerundet.

15

4.54.54.54.5 ZusammenfassendeZusammenfassendeZusammenfassendeZusammenfassende Bewertung der angebotsBewertung der angebotsBewertung der angebotsBewertung der angebots---- undundundund nnnnachfrageseitachfrageseitachfrageseitachfrageseitiiiigen gen gen gen

Strukturen Strukturen Strukturen Strukturen

In der Gesamtschau der angebots- und nachfrageseitigen Strukturen ergibt sich folgendes

Bild:

� Der Vorhabenstandort liegt an der Oststraße innerhalb des im Rahmen des Einzel-handelskonzepts für die Gemeinde Altenberge (Stadt + Handel 2013) empfohlenen

ergänzenden Standortbereichs An der alten Molkerei. Dieser Standortbereich

schließt auch den östlich der Bahntrasse liegenden Nahversorgungsstandort An der

alten Molkerei ein.

� Die geplanten Hauptsortimente (Baumarktsortiment, Gartenartikel/ Pflanzen) wer-den in der Altenberger Liste (vgl. Stadt + Handel 2013: S. 73 – 77) als nicht

zentrenrelevant eingestuft.

� Eine positive Ersteinschätzung der Vorhabenplanung wurde bereits im kommunalen Einzelhandelskonzept vorgenommen.

� Die Warengruppe Baumarktsortiment wird im Untersuchungsraum auf einer Ver-kaufsfläche von rd. 10.650 m² angeboten. Auf dieser Verkaufsfläche wird ein Umsatz

von rd. 19,8 Mio. Euro generiert. Auffällig ist der niedrige Bestand in dieser Waren-

gruppe in der Gemeinde Altenberge.

� Die Warengruppe Gartenartikel/ Pflanzen wird auf einer Verkaufsfläche von rd. 11.000 m² angeboten. Auf dieser Verkaufsfläche wird ein Umsatz von rd. 7,9 Mio.

Euro generiert. Die Gemeinde Altenberge verfügt über eine grundsätzlich gute Aus-

stattung in dieser Warengruppe; das Angebot wird im Wesentlichen durch einen

Anbieter bereitgestellt (Gartencenter Altenberge in räumlicher Nähe des Vorhaben-

standorts).

� Im Untersuchungsraum beträgt die einzelhandelsrelevante Kaufkraft für die Waren-gruppe Baumarktsortiment rd. 43,9 Mio. Euro und für Gartenartikel/ Pflanzen

rd. 7,6 Mio. Euro.

� Ein wesentlicher Anteil der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft in der Warengruppe Baumarktsortiment fließt in umliegenden Nachbarkommunen. Auch in der Waren-

gruppe Gartenartikel/ Pflanzen ist ein gewisser Abfluss anzunehmen.

16

5555 ProjektdatenProjektdatenProjektdatenProjektdaten



chiger Einzelhandelsbetrieb zu bewerten ist.

Die folgende Tabelle stellt die bestehenden sowie die geplanten Verkaufsflächen dar. Eine

differenzierte Darstellung der zentrenrelevanten sowie zentren- und nahversorgungsrele-

vanten Sortimente erfolgt in Kapitel 6.3.

Tabelle Tabelle Tabelle Tabelle 3333:::: VeVeVeVerkaufsflächenausprägung Bestand undrkaufsflächenausprägung Bestand undrkaufsflächenausprägung Bestand undrkaufsflächenausprägung Bestand und PlanungPlanungPlanungPlanung

WarengruppenWarengruppenWarengruppenWarengruppen

VKFVKFVKFVKF in m²in m²in m²in m²

BestandBestandBestandBestand PlanungPlanungPlanungPlanung

innen/ SB-Lager

PlanungPlanungPlanungPlanung außen überdacht/ nicht überdacht

Veränderung Veränderung Veränderung Veränderung zum Bzum Bzum Bzum Beeeestandstandstandstand

Baumarktsortiment < 50 150 < 50 + 100

Gartenartikel/ Pflanzen 100 250 650 + 800

sonstige zentrenrelevan-te Sortimente3

100 150 - + 50

sonstige zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente4

150 350 100 + 300

sonstige nicht zentrenre-levante Sortimente5

- 100 50 +150

GesamtGesamtGesamtGesamt 400400400400 1.8001.8001.8001.800 ++++ 1.4001.4001.4001.400

Quelle: Stadt + Handel 2012; Angaben Vorhabenträger; Werte auf 50 m² gerundet; Differenzen zur Gesamtsumme rundungsbedingt.

Die beiden Hauptsortimente Baumarktsortiment sowie Gartenartikel/ Pflanzen stellen zu-

künftig den eindeutigen Verkaufsflächenschwerpunkt des erweiterten Raiffeisen-Markts dar

(rd. 1.050 m² Verkaufsfläche). Ein deutlicher Anteil hiervon (rd. 700 m² Verkaufsfläche) wird

als Außenverkaufsfläche realisiert. Auf diesen Verkaufsflächen werden i. d. R. geringere

Umsätze generiert; dies ist bei der Umsatzschätzung zu berücksichtigen. Neben den

Hauptsortimenten werden auf rd. 8 % der Gesamtverkaufsfläche zentrenrelevante Randsor-

timente vorgesehen.

Durch die Auswertung fachwissenschaftlicher Grundlagen sowie unter Beachtung der fol-

genden standortspezifischen Rahmenbedingungen für die Gemeinde Altenberge und den

Mikrostandort werden Flächenproduktivitäten für den Raiffeisen-Markt abgeleitet. In die-

3 Hausrat, Spielwaren, Bekleidung (insbesondere Arbeitsbekleidung), Schuhe (insbesondere Arbeitsschuhe), Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher.

4 Heim- und Kleintierfutter, Nahrungs- und Genussmittel.

5 Gartenmöbel, Reitsportartikel, Brennstoffe.

17

sem Kontext sind folgende Aspekte von Relevanz:

� durchschnittliche Flächenproduktivität Raiffeisen-Märkte: rd. 1.600 Euro/ m² VKF;

� z. T. ausgeprägte Wettbewerbsstrukturen in den untersuchungsrelevanten Waren-gruppen im Untersuchungsraum, jedoch geringe Ausstattung in der Warengruppe

Baumarktsortiment in Altenberge selbst;

� überdurchschnittliches Kaufkraftniveau im überwiegenden Teil des Untersuchungs-raums;

� gute Erschließung/ Verkehrslage des Vorhabenstandorts im Kreuzungsbereich der Oststraße mit der Bahnhofstraße sowie gute Sichtbarkeit.

Die Umsatzprognose wird lediglich für die beiden Hauptsortimente dargestellt. Auf die

zentrenrelevanten sowie zentren- und nahversorgungsrelevanten Randsortimente wird in

Kapitel 6.3 vertiefend eingegangen.

Tabelle Tabelle Tabelle Tabelle 4444:::: Umsatzprognose Bestand und Planung in SpannweiUmsatzprognose Bestand und Planung in SpannweiUmsatzprognose Bestand und Planung in SpannweiUmsatzprognose Bestand und Planung in Spannweitentententen

SortimenteSortimenteSortimenteSortimente

Bestand Bestand Bestand Bestand PlanungPlanungPlanungPlanung

FlächenFlächenFlächenFlächen----produktivität produktivität produktivität produktivität in Euro/ m² in Euro/ m² in Euro/ m² in Euro/ m²

VKFVKFVKFVKF

UmsatzUmsatzUmsatzUmsatz----schätzungschätzungschätzungschätzung in Mio. Euro in Mio. Euro in Mio. Euro in Mio. Euro

p.p.p.p. a.a.a.a.

FlächenFlächenFlächenFlächen----produktivität produktivität produktivität produktivität in Euro/ m² in Euro/ m² in Euro/ m² in Euro/ m²

VKFVKFVKFVKF

UmsatzUmsatzUmsatzUmsatz----prognprognprognprognoooosesesese in Mio. Euro in Mio. Euro in Mio. Euro in Mio. Euro

p.p.p.p. a.a.a.a.

Mehrumsatz Mehrumsatz Mehrumsatz Mehrumsatz in Mio. Euro in Mio. Euro in Mio. Euro in Mio. Euro


Baumarktsortiment 1.800 < 0,1 1.600 – 1.800 0,2 – 0,3 + ~ 0,2

Gartenartikel/ Pflan-zen

1.400 ~ 0,2 1.000 – 1.200 0,9 – 1,1 + 0,7 – 0,9

Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis Stadt + Handel 2012, Angaben Vorhabenträger, laufende Auswertung einzelhandelsspezifischer Fachliteratur; Werte gerundet.

Durch die vorgesehenen Verkaufsflächenerweiterungen des Raiffeisen-Markts wird es zu ei-

ner Modernisierung und Anpassung der Vorhaben an bestehende Wettbewerbsstrukturen

(Verkaufsflächendimensionierung, Sortimentsstruktur, Angebotspräsentation) kommen. Die

Gesamtwirkung des neuen, vergrößerten Betriebs unter Berücksichtigung der bisherigen

Auswirkungen des bestehenden Betriebes wird in die Auswirkungsanalyse einfließt. Auf-

grund der deutlichen Verkaufsflächenerweiterung (insbesondere in der Warengruppe

Gartenartikel/ Pflanzen) ist davon auszugehen, dass das Vorhaben nach der Erweiterung ei-

nen Mehrumsatz von rd. 0,2 Mio. Euro (Baumarktsortiment) bzw. 0,7 Mehrumsatz von rd. 0,2 Mio. Euro (Baumarktsortiment) bzw. 0,7 Mehrumsatz von rd. 0,2 Mio. Euro (Baumarktsortiment) bzw. 0,7 Mehrumsatz von rd. 0,2 Mio. Euro (Baumarktsortiment) bzw. 0,7 –––– 0,9 Mio. Euro 0,9 Mio. Euro 0,9 Mio. Euro 0,9 Mio. Euro

(Gartenartikel/ Pflanzen)(Gartenartikel/ Pflanzen)(Gartenartikel/ Pflanzen)(Gartenartikel/ Pflanzen) generieren wird. Zu berücksichtigen ist, dass ein nicht unwesent-

licher Anteil der Verkaufsfläche als Außenverkaufsfläche realisiert wird. Daher wird

zukünftig eine leicht geringere Flächenproduktivität von 1.600 – 1.800 Euro/ m² Verkaufs-

fläche (Baumarktsortiment) bzw. 1.000 – 1.200 Euro/ m² Verkaufsfläche (Gartenartikel/

Pflanzen) angenommen.

18

6666 AuswirkungsanalyseAuswirkungsanalyseAuswirkungsanalyseAuswirkungsanalyse

6.16.16.16.1 Kommunalplanerische Rahmenbedingungen: Kommunalplanerische Rahmenbedingungen: Kommunalplanerische Rahmenbedingungen: Kommunalplanerische Rahmenbedingungen: Einzelhandelskonzept Einzelhandelskonzept Einzelhandelskonzept Einzelhandelskonzept

der der der der Gemeinde AltenbergeGemeinde AltenbergeGemeinde AltenbergeGemeinde Altenberge

Im Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Altenberge (Stadt + Handel 2013) werden

übergeordnete Ziele zur künftigen Einzelhandelsentwicklung aufgestellt (s. folgende Abbil-

dung).

Abbildung Abbildung Abbildung Abbildung 4444:::: Übergeordnete Entwicklungszielstellung für AltenbergeÜbergeordnete Entwicklungszielstellung für AltenbergeÜbergeordnete Entwicklungszielstellung für AltenbergeÜbergeordnete Entwicklungszielstellung für Altenberge

� Stärkung und Attraktivitätssteigerung des Hauptgeschäftsbereichs

ZVB (Ortszentrum) Nahversorgung Ergänzende Standorte

� Sicherung der Nahversorgung im Zentralen Versorgungsbereich sowie in städtebaulich integrierten Lagen

� Innenstadtverträgliche Fachmarktentwicklung

� Kritische Würdigung zentrenrelevanter (Rand-) Sortimente

� Städtebaulich-gestalterische Aufwertung und Verknüpfung der Teilbereiche des Zentralen Versorgungsbereichs

Erhaltung und StErhaltung und StErhaltung und StErhaltung und Stäääärkung der erweiterten Grundversorgungrkung der erweiterten Grundversorgungrkung der erweiterten Grundversorgungrkung der erweiterten Grundversorgung

� Räumliche Konzentration des Einzelhandels auf leistungsfähige und zukunftsfähige Standorte

� Gleichzeitig schädliche Auswirkungen auf den Zentralen Versorgungsbereich vermeiden

ErhErhErhErhööööhung Angebotsvielfalt / hung Angebotsvielfalt / hung Angebotsvielfalt / hung Angebotsvielfalt / zielfzielfzielfzielfüüüührendehrendehrendehrende rrrrääääumliche Entwicklung / umliche Entwicklung / umliche Entwicklung / umliche Entwicklung / Beachtung spezieller Rahmenbedingungen in AltenbergeBeachtung spezieller Rahmenbedingungen in AltenbergeBeachtung spezieller Rahmenbedingungen in AltenbergeBeachtung spezieller Rahmenbedingungen in Altenberge

� Sicherung von Gewerbe-gebieten für Handwerk und produzierendes Gewerbe

Quelle: Stadt + Handel 2013: S. 42.

Unter Berücksichtigung dieser übergeordneten Entwicklungszielstellungen werden ein

räumliches Zentrenkonzept für die Gemeinde Altenberge entwickelt sowie Leitsätze zur An-

siedlung von Einzelhandelsbetrieben formuliert.

Im Hinblick auf die vorliegende Analyse ist insbesondere Leitsatz III von Bedeutung (vgl.

Stadt + Handel 2013: S. 79 - 81). Danach können Einzelhandelsvorhaben mit nicht zentren-

relevantem und nicht zentren- und nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment

grundsätzlich im gesamten Gemeindegebiet angesiedelt werden, wenn städtebauliche

Gründe dafür und raumordnerische Ziele nicht dagegen sprechen. Aus städtebaulich-

funktionalen Gründen sollen sie aber primär an der Bandstruktur Münsterstraße oder am

ergänzenden Standortbereich An der Alten Molkerei angesiedelt werden, um Angebote

aus Kundensicht attraktiv räumlich zu bündeln und einer Dispersion des Einzelhandels-

standortgefüges auch im Interesse der Standortsicherung für Handwerks-, produzierende

19

und weiterverarbeitende Gewerbebetriebe entgegenzuwirken.

Die Hauptsortimente des geplaDie Hauptsortimente des geplaDie Hauptsortimente des geplaDie Hauptsortimente des geplanten Erweiterungsvorhabens zählennten Erweiterungsvorhabens zählennten Erweiterungsvorhabens zählennten Erweiterungsvorhabens zählen gemäß dgemäß dgemäß dgemäß der Alteer Alteer Alteer Alten-n-n-n-

berger Sortimentsliste zu den nicht zentrenrelevanten und nicht zentrenberger Sortimentsliste zu den nicht zentrenrelevanten und nicht zentrenberger Sortimentsliste zu den nicht zentrenrelevanten und nicht zentrenberger Sortimentsliste zu den nicht zentrenrelevanten und nicht zentren---- und und und und

nahversorgungsrelevanten Sortimenten (nahversorgungsrelevanten Sortimenten (nahversorgungsrelevanten Sortimenten (nahversorgungsrelevanten Sortimenten (vgl. vgl. vgl. vgl. Stadt + Handel 2013: S. 73 Stadt + Handel 2013: S. 73 Stadt + Handel 2013: S. 73 Stadt + Handel 2013: S. 73 –––– 77).77).77).77). Der eDer eDer eDer er-r-r-r-

gänzende Standortbereich An der alten Molkerei, an welchem der Ragänzende Standortbereich An der alten Molkerei, an welchem der Ragänzende Standortbereich An der alten Molkerei, an welchem der Ragänzende Standortbereich An der alten Molkerei, an welchem der Raiffeiseniffeiseniffeiseniffeisen----Markt Markt Markt Markt

verortetverortetverortetverortet ist, wird insbesondereist, wird insbesondereist, wird insbesondereist, wird insbesondere für die Ansiedlung von nicht zentrenrelevantem und für die Ansiedlung von nicht zentrenrelevantem und für die Ansiedlung von nicht zentrenrelevantem und für die Ansiedlung von nicht zentrenrelevantem und

nicht zentrennicht zentrennicht zentrennicht zentren---- und nahversorgungsund nahversorgungsund nahversorgungsund nahversorgungsrelevantem Einzelhandel empfohlenrelevantem Einzelhandel empfohlenrelevantem Einzelhandel empfohlenrelevantem Einzelhandel empfohlen. Im kommun. Im kommun. Im kommun. Im kommuna-a-a-a-

len Einzelhandelskonzept wurde zudem eine Erweiterung des bestehenden Raiffeisenlen Einzelhandelskonzept wurde zudem eine Erweiterung des bestehenden Raiffeisenlen Einzelhandelskonzept wurde zudem eine Erweiterung des bestehenden Raiffeisenlen Einzelhandelskonzept wurde zudem eine Erweiterung des bestehenden Raiffeisen----

Markts grundsätzlicMarkts grundsätzlicMarkts grundsätzlicMarkts grundsätzlich ph ph ph positiv bewertet (s. Kapitel ositiv bewertet (s. Kapitel ositiv bewertet (s. Kapitel ositiv bewertet (s. Kapitel 3333).).).). Das Vorhaben entspricht außeDas Vorhaben entspricht außeDas Vorhaben entspricht außeDas Vorhaben entspricht außer-r-r-r-

dem dem Ziel, den Einzelhandel räumlich auf wenige, leistungsstarke Standorte zu dem dem Ziel, den Einzelhandel räumlich auf wenige, leistungsstarke Standorte zu dem dem Ziel, den Einzelhandel räumlich auf wenige, leistungsstarke Standorte zu dem dem Ziel, den Einzelhandel räumlich auf wenige, leistungsstarke Standorte zu

konzentrieren. konzentrieren. konzentrieren. konzentrieren.

Zur Steigerung ihrer Attraktivität aus Kundensicht ergänzen Einzelhandelsbetriebe mit nicht

zentrenrelevantem und nicht zentren- und nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment die-

ses häufig durch sog. Randsortimente, die oftmals auch zentrenrelevante sowie zentren-

und nahversorgungsrelevante Sortimente umfassen.

Die gesamte Verkaufsfläche der zentrenrelevanten sowie zentren- und nahversorgungsrele-

vanten Randsortimente je Vorhaben ist dabei auf bis zu maximal 10 % der

Gesamtverkaufsfläche je Betrieb zu begrenzen – eine weitere Begrenzung der zentrenrele-

vanten sowie zentren- und nahversorgungsrelevanten Randsortimente kann im konkreten

Einzelfall unter Berücksichtigung möglicher absatzwirtschaftlicher und städtebaulicher Aus-

wirkungen und unter Berücksichtigung der landesplanerischen Vorgaben getroffen werden

(vgl. Stadt + Handel 2013: S. 80).

Der Anteil der zentrenrelevanten Randsortimente Der Anteil der zentrenrelevanten Randsortimente Der Anteil der zentrenrelevanten Randsortimente Der Anteil der zentrenrelevanten Randsortimente (ohne die zentren(ohne die zentren(ohne die zentren(ohne die zentren---- und nahversound nahversound nahversound nahversor-r-r-r-

gungsrelevanten Sortimente) gungsrelevanten Sortimente) gungsrelevanten Sortimente) gungsrelevanten Sortimente) liegt im geplanten Vorhaliegt im geplanten Vorhaliegt im geplanten Vorhaliegt im geplanten Vorhaben bei rd.ben bei rd.ben bei rd.ben bei rd. 8888 % und somit % und somit % und somit % und somit

unterhalb der im kommunalen Einzelhandelskonzept empfohlenen Maximalfläche. unterhalb der im kommunalen Einzelhandelskonzept empfohlenen Maximalfläche. unterhalb der im kommunalen Einzelhandelskonzept empfohlenen Maximalfläche. unterhalb der im kommunalen Einzelhandelskonzept empfohlenen Maximalfläche. Bei Bei Bei Bei

dendendenden in Rede stehenden Sortimenten handelt es sich darüber hinaus zu einem nicht in Rede stehenden Sortimenten handelt es sich darüber hinaus zu einem nicht in Rede stehenden Sortimenten handelt es sich darüber hinaus zu einem nicht in Rede stehenden Sortimenten handelt es sich darüber hinaus zu einem nicht

unwesentlichen Anteil um Spezialsortimente (insbesondere Arbeitsbekleidung/ unwesentlichen Anteil um Spezialsortimente (insbesondere Arbeitsbekleidung/ unwesentlichen Anteil um Spezialsortimente (insbesondere Arbeitsbekleidung/ unwesentlichen Anteil um Spezialsortimente (insbesondere Arbeitsbekleidung/

----schuhe innerhalb der Warengruppen Bekleidung und Schuhe), die im zentralen Veschuhe innerhalb der Warengruppen Bekleidung und Schuhe), die im zentralen Veschuhe innerhalb der Warengruppen Bekleidung und Schuhe), die im zentralen Veschuhe innerhalb der Warengruppen Bekleidung und Schuhe), die im zentralen Ver-r-r-r-

sorgungsbesorgungsbesorgungsbesorgungsbereich Altenberge reich Altenberge reich Altenberge reich Altenberge derzeit derzeit derzeit derzeit nicht angeboten werden. nicht angeboten werden. nicht angeboten werden. nicht angeboten werden. Da der RaiffeisenDa der RaiffeisenDa der RaiffeisenDa der Raiffeisen----Markt Markt Markt Markt

an den Nahversorgungsstandort An der alten Molkerei angrenzt, werden die zentrenan den Nahversorgungsstandort An der alten Molkerei angrenzt, werden die zentrenan den Nahversorgungsstandort An der alten Molkerei angrenzt, werden die zentrenan den Nahversorgungsstandort An der alten Molkerei angrenzt, werden die zentren----

und nahversorgungsrelevanten Sortimente, die kein Hauptsortiment innerhalb des und nahversorgungsrelevanten Sortimente, die kein Hauptsortiment innerhalb des und nahversorgungsrelevanten Sortimente, die kein Hauptsortiment innerhalb des und nahversorgungsrelevanten Sortimente, die kein Hauptsortiment innerhalb des Er-Er-Er-Er-

weiterungsvorhabensweiterungsvorhabensweiterungsvorhabensweiterungsvorhabens darstellen, als grundsätzlich angemessen an diesem Standort darstellen, als grundsätzlich angemessen an diesem Standort darstellen, als grundsätzlich angemessen an diesem Standort darstellen, als grundsätzlich angemessen an diesem Standort

bewertet. bewertet. bewertet. bewertet. EEEErgänzend rgänzend rgänzend rgänzend sei sei sei sei auf die auf die auf die auf die Einordnung derEinordnung derEinordnung derEinordnung der geplanten zentrenrelevantengeplanten zentrenrelevantengeplanten zentrenrelevantengeplanten zentrenrelevanten sowie sowie sowie sowie

zentrenzentrenzentrenzentren---- und nahversorgungsrelevantenund nahversorgungsrelevantenund nahversorgungsrelevantenund nahversorgungsrelevanten RanRanRanRandsortimenten hingewiesen (s. dsortimenten hingewiesen (s. dsortimenten hingewiesen (s. dsortimenten hingewiesen (s. KapKapKapKapiiiitel tel tel tel 6.36.36.36.3).).).).

InInInInsgesamt ist das Vorhaben demnach in seinen Grundzügen als kongruent zu den Ziesgesamt ist das Vorhaben demnach in seinen Grundzügen als kongruent zu den Ziesgesamt ist das Vorhaben demnach in seinen Grundzügen als kongruent zu den Ziesgesamt ist das Vorhaben demnach in seinen Grundzügen als kongruent zu den Ziel-l-l-l-

stestestestelllllungen des fortgeschriebenen Einzelhandelskonzepts der Gemeinde Altenberge zu lungen des fortgeschriebenen Einzelhandelskonzepts der Gemeinde Altenberge zu lungen des fortgeschriebenen Einzelhandelskonzepts der Gemeinde Altenberge zu lungen des fortgeschriebenen Einzelhandelskonzepts der Gemeinde Altenberge zu

bewerten.bewerten.bewerten.bewerten.

20

6.26.26.26.2 Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und VVVVersorgungersorgungersorgungersorgungs-s-s-s-

strukturenstrukturenstrukturenstrukturen –––– AbsatzwirtsAbsatzwirtsAbsatzwirtsAbsatzwirtschaftliche chaftliche chaftliche chaftliche und städtebauliche und städtebauliche und städtebauliche und städtebauliche EinordnungEinordnungEinordnungEinordnung

Es wird davon ausgegangen, dass es bei dem erweiterten Raiffeisen-Markt zu einer leicht

über den Untersuchungsraum hinausgehenden Streuung der Umsatzherkunft kommt. Für

die Warengruppen Baumarktsortiment sowie Gartenartikel/ Pflanzen wird aufgrund der gu-

ten verkehrlichen Erreichbarkeit sowie der Betriebstypik des geplanten Vorhabens im Sinne

eines worst case eine Umsatzumverteilung zu Lasten von Standorten außerhalb des Unter-

suchungsraumes in Höhe von rd. 10 % angenommen.

Die folgende Tabelle stellt die ermittelten Umsatzumverteilungen in den untersuchungsre-

levanten Warengruppen dar.

Tabelle Tabelle Tabelle Tabelle 5555:::: Umsatzumverteilung in den Umsatzumverteilung in den Umsatzumverteilung in den Umsatzumverteilung in den Warengruppen Baumarktsortiment und GartenartWarengruppen Baumarktsortiment und GartenartWarengruppen Baumarktsortiment und GartenartWarengruppen Baumarktsortiment und Gartenarti-i-i-i-kel/ Pflanzenkel/ Pflanzenkel/ Pflanzenkel/ Pflanzen

LageLageLageLage

BaumarktBaumarktBaumarktBaumarktsortimentsortimentsortimentsortiment Gartenartikel/ PflanzenGartenartikel/ PflanzenGartenartikel/ PflanzenGartenartikel/ Pflanzen

in %in %in %in % in Mio. Euro in Mio. Euro in Mio. Euro in Mio. Euro

p. a.p. a.p. a.p. a. in %in %in %in % in Mio. Euro in Mio. Euro in Mio. Euro in Mio. Euro


ZVB Altenberge - - ** **

Ergänzender Standortbe-reich An der alten Molkerei

- - ~ 0,3 14 – 17

Sonstige Standort in Alten-berge

** ** ** **

Steinfurt

(innerhalb des abgegrenzten Untersuchungsraums)

< 0,1 ~ 1 0,1 – 0,2 5 – 6

Laer


< 0,1 1 – 2 ** **

Greven


** ** 0,1 – 0,2 5 – 7

Münster


** ** ** **

Untersuchungsraum gUntersuchungsraum gUntersuchungsraum gUntersuchungsraum ge-e-e-e-samtsamtsamtsamt

~ 0,2~ 0,2~ 0,2~ 0,2 ---- 0,6 0,6 0,6 0,6 –––– 0,80,80,80,8 ----

Außerhalb des Untersu-chungsraumes

< 0,05 - < 0,1 -

GesamtGesamtGesamtGesamt ~ 0,2~ 0,2~ 0,2~ 0,2 ---- 0,7 0,7 0,7 0,7 –––– 0,90,90,90,9 ----

Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis Stadt + Handel 2012/ 2013, Einzelhandelskonzepte der Kommunen, laufende Auswertung einzelhandelsspezifischer Fachliteratur; Werte gerundet; Differenzen zur Gesamtsumme rundungsbedingt; ** Umsatzumverteilungen < 0,05 Mio. Euro, ohne städtebauliche Relevanz.

21

Städtebauliche Einordnung der UmsatzumverteilungenStädtebauliche Einordnung der UmsatzumverteilungenStädtebauliche Einordnung der UmsatzumverteilungenStädtebauliche Einordnung der Umsatzumverteilungen

Die ermittelten Umsatzumverteilungen verdeutlichen, dass die prozentualen und monetä-

ren Umsatzumverteilungswerte in der Summe überwiegend gering ausfallen. Da die

bestehenden Verkaufsflächen in den Warengruppen Baumarktsortiment sowie Gartenarti-

kel/ Pflanzen im zentralen zentralen zentralen zentralen Versorgungsbereich AltenberVersorgungsbereich AltenberVersorgungsbereich AltenberVersorgungsbereich Altenberge nicht bzw. nur sehr gering

vorhanden sind, können erwartungsgemäß keine Umsatzumverteilungen nachgewiesen

werden, die städtebaulich negative Auswirkungen erwarten lassen.

Die höchsten Umsatzumverteilungen i. H. v. rd. 0,3 Mio. bzw. 14 – 17 % sind für den

StanStanStanStanddddort An der alten Molkerei ort An der alten Molkerei ort An der alten Molkerei ort An der alten Molkerei in Altenbergein Altenbergein Altenbergein Altenberge zu erwarten. Betroffen ist insbesondere

das Gartencenter Altenberge, welches in unmittelbarer räumlicher Nähe des Vorhaben-

standorts liegt. Eine Betriebsaufgabe und damit verbundene städtebaulich negative

Auswirkungen sind jedoch nicht zu erwarten. Das Gartencenter befindet sich zum einen an

einem leistungsfähigen Kopplungsstandort mit weiteren Einzelhandelsbetrieben, welche

vorwiegend zentren- und nahversorgungsrelevante Sortiment anbieten. Der gesamte

Standort wurde als Nahversorgungsstandort in das kommunale Einzelhandelskonzept auf-

genommen. Zum anderen liegt der Angebotsschwerpunkt des Raiffeisen-Markts im Bereich

des landwirtschaftlichen Bedarfs, so dass keine umfassende Angebotsüberschneidung der

beiden Vorhaben vorhanden ist. Vielmehr kommt es durch das Erweiterungsvorhaben zu

einer Diversifizierung des Angebots vor Ort.

In den Kommunen im abgegrenzten UntersuchungsraumKommunen im abgegrenzten UntersuchungsraumKommunen im abgegrenzten UntersuchungsraumKommunen im abgegrenzten Untersuchungsraum (insbesondere in Steinfurt und

Greven) entfallen die ermittelten Umsatzumverteilungen auf Einzelstandorte in städtebau-

lich nicht integrierter Lage. Eine Betriebsaufgabe und damit verbundene städtebaulich

negative Auswirkungen sind nicht zu erwarten.

Insgesamt können städtebaulich negative Auswirkungen des ErweiterInsgesamt können städtebaulich negative Auswirkungen des ErweiterInsgesamt können städtebaulich negative Auswirkungen des ErweiterInsgesamt können städtebaulich negative Auswirkungen des Erweiterungsvorhaben ungsvorhaben ungsvorhaben ungsvorhaben

RaiffeisenRaiffeisenRaiffeisenRaiffeisen----Markt nicht festgestellt werden. Vor dem Hintergrund der ermittelten UMarkt nicht festgestellt werden. Vor dem Hintergrund der ermittelten UMarkt nicht festgestellt werden. Vor dem Hintergrund der ermittelten UMarkt nicht festgestellt werden. Vor dem Hintergrund der ermittelten Um-m-m-m-

satzumverteilunsatzumverteilunsatzumverteilunsatzumverteilungen gen gen gen sowie sowie sowie sowie des bestehenden Angebots in Altenberge (sehr geringe des bestehenden Angebots in Altenberge (sehr geringe des bestehenden Angebots in Altenberge (sehr geringe des bestehenden Angebots in Altenberge (sehr geringe

Ausstattung in der Warengruppe Baumarktsortiment sowie gute Ausstattung iAusstattung in der Warengruppe Baumarktsortiment sowie gute Ausstattung iAusstattung in der Warengruppe Baumarktsortiment sowie gute Ausstattung iAusstattung in der Warengruppe Baumarktsortiment sowie gute Ausstattung in der n der n der n der

WareWareWareWarengruppe Gartenartikel/ Pflanzen) könnte ngruppe Gartenartikel/ Pflanzen) könnte ngruppe Gartenartikel/ Pflanzen) könnte ngruppe Gartenartikel/ Pflanzen) könnte jedoch jedoch jedoch jedoch eine Sortimentsverschiebung zeine Sortimentsverschiebung zeine Sortimentsverschiebung zeine Sortimentsverschiebung zu-u-u-u-

gunsten des Baumarktsortimentsgunsten des Baumarktsortimentsgunsten des Baumarktsortimentsgunsten des Baumarktsortiments in Erwägung gezogen werden, um in Erwägung gezogen werden, um in Erwägung gezogen werden, um in Erwägung gezogen werden, um zu einer zu einer zu einer zu einer

ausgewogene ausgewogene ausgewogene ausgewogene Verkaufsflächenentwicklung in Altenberge Verkaufsflächenentwicklung in Altenberge Verkaufsflächenentwicklung in Altenberge Verkaufsflächenentwicklung in Altenberge beizutragenbeizutragenbeizutragenbeizutragen....

22

6.36.36.36.3 Einordnung der geplantenEinordnung der geplantenEinordnung der geplantenEinordnung der geplanten zentrenrelevazentrenrelevazentrenrelevazentrenrelevanten nten nten nten sowie zentrensowie zentrensowie zentrensowie zentren---- und und und und

nahversorgungsrelevanten nahversorgungsrelevanten nahversorgungsrelevanten nahversorgungsrelevanten RandsortimenteRandsortimenteRandsortimenteRandsortimente

Die geplanten zentrenrelevanten sowie zentren- und nahversorgungsrelevanten Randsorti-

mente des Erweiterungsvorhabens Raiffeisen-Markt stellen sich im Detail wie folgt dar:

Tabelle Tabelle Tabelle Tabelle 6666:::: Verkaufsflächenausprägung Verkaufsflächenausprägung Verkaufsflächenausprägung Verkaufsflächenausprägung ---- RandsortimenteRandsortimenteRandsortimenteRandsortimente

RandsortimenteRandsortimenteRandsortimenteRandsortimente VKFVKFVKFVKF in m²in m²in m²in m²

zentrenrelevante Sortimentezentrenrelevante Sortimentezentrenrelevante Sortimentezentrenrelevante Sortimente

Hausrat < 10

Spielwaren 40

Bekleidung (insbesondere Arbeitsbekleidung) 70

Schuhe (insbesondere Arbeitsschuhe) 20

Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher <10

zzzzentrenentrenentrenentren---- und nahversorgungsrelevante Sortimenteund nahversorgungsrelevante Sortimenteund nahversorgungsrelevante Sortimenteund nahversorgungsrelevante Sortimente

Heim- und Kleintierfutter 410

Nahrungs- und Genussmittel 30

Quelle: Angaben Vorhabenträger; Werte auf 10 m² gerundet.

Zentrenrelevante RandsortimenteZentrenrelevante RandsortimenteZentrenrelevante RandsortimenteZentrenrelevante Randsortimente

Der Umgang mit zentrenrelevanten Randsortimenten regelt sich gemäß Fortschreibung des

Einzelhandelskonzepts für die Gemeinde Altenberge wie folgt (Stadt + Handel 2013: S. 80):

„Die gesamte Verkaufsfläche der zentrenrelevanten sowie zentren- und nahversorgungsre-

levanten Randsortimente je Vorhaben ist dabei auf bis zu maximal 10 % der

Gesamtverkaufsfläche je Betrieb zu begrenzen – eine weitere Begrenzung der zentren- so-

wie zentren- und nahversorgungsrelevanten Randsortimente kann im konkreten Einzelfall

unter Berücksichtigung möglicher absatzwirtschaftlicher und städtebaulicher Auswirkungen

und unter Berücksichtigung der landesplanerischen Vorgaben getroffen werden […]“.

Das geplante Flächenprogramm erfüllt somit, hinsichtlich des Gesamtumfangs der zentren-

relevanten Randsortimente, diese Regelung. Im Folgenden wird ein Blick auf die

strukturelle Ausgangslage im zentralen Versorgungsbereich von Altenberge geworfen, um

die Verträglichkeit der Einzelsortimente zu bewerten.

Die durchschnittliche Verkaufsflächengröße der Einzelhandelsbetriebe (ohne den großflä-

chigen Lebensmittelsupermarkt K + K) im zentralen Versorgungsbereich von Altenberge

beträgt rd. 100 m², wobei der Durchschnittswert durch einige wenige Betriebe nach oben

angehoben wird. Tabelle 7 verdeutlicht, dass rd. 50 % der Betriebe im Ortszentrum größer

sind als 75 m². Diese Betriebe machen über 80 % der Verkaufsfläche im ZVB Altenberge

aus.

23

Tabelle Tabelle Tabelle Tabelle 7777:::: Einzelhandelsbetriebe in unterschiedlichen Größenklassen im zentralen VersoEinzelhandelsbetriebe in unterschiedlichen Größenklassen im zentralen VersoEinzelhandelsbetriebe in unterschiedlichen Größenklassen im zentralen VersoEinzelhandelsbetriebe in unterschiedlichen Größenklassen im zentralen Versor-r-r-r-gungsbereich Altenbergegungsbereich Altenbergegungsbereich Altenbergegungsbereich Altenberge

Verkaufsfläche unterteilt in Größenklassen Verkaufsfläche unterteilt in Größenklassen Verkaufsfläche unterteilt in Größenklassen Verkaufsfläche unterteilt in Größenklassen (VKF in m²)(VKF in m²)(VKF in m²)(VKF in m²)

Prozentuale Verteilung der EinzelhandelsbProzentuale Verteilung der EinzelhandelsbProzentuale Verteilung der EinzelhandelsbProzentuale Verteilung der Einzelhandelsbe-e-e-e-triebetriebetriebetriebe

0 – 25: 8 %

26 – 50: 19 %

51 – 75: 23 %

76 – 100: 27 %

> 100: 23 %

Quelle: Eigene Darstellung auf Basis Stadt + Handel 2012.

Die sortimentsspezifische Verkaufsfläche der geplanten zentrenrelevanten Randsortimenten

liegt bei max. 70 m² (Bekleidung, insbesondere Arbeitsbekleidung s. Tabelle 6). Im Ver-

gleich mit der Ausgangslage im zentralen Versorgungsbereich Altenberge sind diese

Verkaufsflächen als verträglich zu bewerten, da

� mindestens die Hälfte der Betriebe im Ortszentrum größer sind als die einzelnen

max. sortimentsspezifischen Verkaufsflächen,

� die durchschnittliche Betriebsgröße von rd. 100 m² im zentralen Versorgungsbereich

Altenberge damit recht deutlich unterschritten wird und

� letztlich eine sortimentsbezogene Verkaufsfläche von max. 70 m² im Vorhaben keine

überdurchschnittliche Attraktivität im Vergleich zu den Strukturen im Ortszentrum

entwickeln dürfte.

Bei den in Rede stehenden Sortimenten handelt es sich darüber hinaus zu einem nicht un-

wesentlichen Anteil um Spezialsortimente (insbesondere Arbeitsbekleidung/ -schuhe

innerhalb der Warengruppen Bekleidung und Schuhe), die im zentralen Versorgungsbe-

reich Altenberge gegenwärtig nicht angeboten werden. Eine städtebauliche Prägung des

zentralen Versorgungsbereichs Altenberge durch diese Sortimente ist nicht anzunehmen.

Der überwiegende Anteil der in Rede stehenden zentrenrelevanten Randsortimente ist, im

Gegensatz zu den Angeboten im zentralen Versorgungsbereich, darüber hinaus deutlich

auf den landwirtschaftlichen Bedarf ausgerichtet.

24

ZentrenZentrenZentrenZentren---- und nahversorgungsrelevante Randsortimente (insbesondere Heimund nahversorgungsrelevante Randsortimente (insbesondere Heimund nahversorgungsrelevante Randsortimente (insbesondere Heimund nahversorgungsrelevante Randsortimente (insbesondere Heim---- und und und und

Kleintierfutter)Kleintierfutter)Kleintierfutter)Kleintierfutter)

Im Bereich der zentren- und nahversorgungsrelevanten Randsortimente nimmt das Sorti-

ment Heim- und Kleintierfutter, auch unter Betrachtung des Gesamtvorhabens einen nicht

unwesentlichen Verkaufsflächenanteil ein. Daher wird im Folgenden ein vertiefender Blick

auf die möglicherweise resultierenden städtebaulichen negative Auswirkungen geworfen.

Tabelle Tabelle Tabelle Tabelle 8888:::: Verkaufsflächenausprägung/ Umsatzprognose Verkaufsflächenausprägung/ Umsatzprognose Verkaufsflächenausprägung/ Umsatzprognose Verkaufsflächenausprägung/ Umsatzprognose –––– HeimHeimHeimHeim---- und Kleintierfutterund Kleintierfutterund Kleintierfutterund Kleintierfutter

RandsortimentRandsortimentRandsortimentRandsortiment VKFVKFVKFVKF in m²in m²in m²in m²

UmsatzUmsatzUmsatzUmsatzprognoseprognoseprognoseprognose in Mio. Euro p.in Mio. Euro p.in Mio. Euro p.in Mio. Euro p. a.a.a.a.

Heim- und Kleintierfutter 410

+ 300+ 300+ 300+ 300

0,4 – 0,5

+0,2 +0,2 +0,2 +0,2 –––– 0,30,30,30,3

Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis Stadt + Handel 2012, Angaben Vorhabenträger, laufende Auswertung einzelhandelsspezifischer Fachliteratur; Werte gerundet.

� Das Sortiment Heim- und Kleintierfutter wird in Altenberge derzeit ausschließlich als Randsortiment in Lebensmittel- bzw. Drogeriemärkten angeboten. Ein Zoofachmarkt

bzw. ein –fachgeschäft ist in Altenberge nicht vorhanden.

� Umsatzumverteilungen sind aufgrund der Nahversorgungsbedeutung des Sorti-ments primär in Altenberge selbst zu erwarten.

� Von städtebaulich negative Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklungs-möglichkeiten der zentralen Versorgungsbereiche sowie Nahversorgungsstrukturen

in Altenberge ist vor dem Hintergrund der derzeitigen Bestandsstrukturen nicht aus-

zugehen.

� In der übergeordneten Warengruppe Blumen/ zoologischer Bedarf (vgl. Stadt + Handel 2013: S. 28), welcher das oben stehende Randsortiment zuzuordnen ist,

fließt derzeit Kaufkraft an Standort außerhalb Altenberges.

� Von städtebaulich negative Auswirkungen auf den Bestand und die Entwicklungs-möglichkeiten der zentralen Versorgungsbereiche sowie Nahversorgungsstrukturen

in den weiteren Kommunen des Untersuchungsraums ist angesichts der überwie-

genden Umsatzumverteilung in Altenberge sowie der weiteren Streuung auf

unterschiedliche Standorte außerhalb der Gemeinde Altenberge nicht auszugehen.

25

6.46.46.46.4 Landesplanerische Rahmenbedingungen: Landesplanerische Rahmenbedingungen: Landesplanerische Rahmenbedingungen: Landesplanerische Rahmenbedingungen: LEP NRW LEP NRW LEP NRW LEP NRW –––– Sachlicher Sachlicher Sachlicher Sachlicher

Teilplan gTeilplan gTeilplan gTeilplan großflächiger Einzelhandelroßflächiger Einzelhandelroßflächiger Einzelhandelroßflächiger Einzelhandel

1 Ziel Standorte nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen1 Ziel Standorte nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen1 Ziel Standorte nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen1 Ziel Standorte nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen

Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung dürfen nur in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden.

� Der Vorhabenstandort befindet sich derzeit nicht innerhalb eines Allgemeinen Sied-

lungsbereichs (ASB), sondern in einem Bereich für gewerbliche und industrielle Nutzung

(GIB). Eine Änderung des Regionalplans (Ausweisung des Planbereichs als ASB-Fläche) ist

damit notwendig und wurde von der Verwaltung der Gemeinde Altenberge gegenüber der

Bezirksregierung Münster bereits angeregt.

4 Grundsatz Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Verkaufsfläche 4 Grundsatz Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Verkaufsfläche 4 Grundsatz Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Verkaufsfläche 4 Grundsatz Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Verkaufsfläche

Bei der Darstellung und Festsetzung von Sondergebieten für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment außerhalb von zentralen Versorgungs-bereichen soll der zu erwartende Gesamtumsatz der […] Einzelhandelsnutzungen die Kaufkraft der Einwohner der jeweiligen Gemeinde für die geplanten Sortimentsgruppen nicht überschreiten.

� Der perspektivische Umsatz des Vorhabens wird die sortimentsspezifische Kaufkraft der

Einwohner in Altenberge nicht überschreiten.

5555 Ziel Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Standort, Beeinträchtigungsverbot, rZiel Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Standort, Beeinträchtigungsverbot, rZiel Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Standort, Beeinträchtigungsverbot, rZiel Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Standort, Beeinträchtigungsverbot, re-e-e-e-

lativer Anteil zentrenrelevanter Randsortimentelativer Anteil zentrenrelevanter Randsortimentelativer Anteil zentrenrelevanter Randsortimentelativer Anteil zentrenrelevanter Randsortimente

Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment dürfen auch außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden, wenn der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente max. 10 % der Verkaufsfläche beträgt. Dabei dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden durch den absoluten Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente nicht wesentlich be-einträchtigt werden.

� Es ist von einem zentrenrelevanten Randsortimentsanteil von max. 8 % (rd. 150 m² Ver-

kaufsfläche) auszugehen. Aufgrund dieser insgesamt geringen Verkaufsflächen im

Randsortimentsbereich und der geringen Verkaufsflächendimensionierung einzelner Rand-

sortimente ist nicht von Beeinträchtigungen zentraler Versorgungsbereiche in Gemeinden

auszugehen.

6 Grundsatz Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Verkaufsfläche zentre6 Grundsatz Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Verkaufsfläche zentre6 Grundsatz Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Verkaufsfläche zentre6 Grundsatz Nicht zentrenrelevante Kernsortimente: Verkaufsfläche zentrennnnrelevanter relevanter relevanter relevanter

RandsortimenteRandsortimenteRandsortimenteRandsortimente

26

Der Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente eines Sondergebietes für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment soll 2.500 m² Verkaufs-fläche nicht überschreiten.

� Dem Grundsatz zur Begrenzung der Verkaufsfläche zentrenrelevanter Randsortimente

auf max. 2.500 m² wird entsprochen.

Das in Rede stehende Erweiterungsvorhaben RaiffeisenDas in Rede stehende Erweiterungsvorhaben RaiffeisenDas in Rede stehende Erweiterungsvorhaben RaiffeisenDas in Rede stehende Erweiterungsvorhaben Raiffeisen----Markt erfüllt, vorbehaltlich der Markt erfüllt, vorbehaltlich der Markt erfüllt, vorbehaltlich der Markt erfüllt, vorbehaltlich der

EinoEinoEinoEinordnung des Vorhabenstandorts als Allgemeiner Siedlungsbereich, die Vorgaben rdnung des Vorhabenstandorts als Allgemeiner Siedlungsbereich, die Vorgaben rdnung des Vorhabenstandorts als Allgemeiner Siedlungsbereich, die Vorgaben rdnung des Vorhabenstandorts als Allgemeiner Siedlungsbereich, die Vorgaben

des des des des LEP NRW LEP NRW LEP NRW LEP NRW –––– Sachlicher Teilplan großflächiger EinzeSachlicher Teilplan großflächiger EinzeSachlicher Teilplan großflächiger EinzeSachlicher Teilplan großflächiger Einzellllhandelhandelhandelhandel....

27

7777 Zusammenfassung Zusammenfassung Zusammenfassung Zusammenfassung



chiger Einzelhandelsbetrieb zu bewerten ist. Die grundsätzliche Standorteignung wurde im

Rahmen des im Jahr 2012 fortgeschriebenen Einzelhandelskonzepts für die Gemeinde Al-

tenberge (Stadt + Handel 2013) dargelegt. Dabei wurde eine maßvolle Erweiterung im

Sinne der bestehenden Entwicklungspotenziale empfohlen. Im Rahmen des beschlossenen

Einzelhandelskonzepts wird zudem ein vorsichtiger Umgang mit der Integration von zen-

trenrelevanten Randsortimenten in ein solches Vorhaben empfohlen.

Im Rahmen des angestrebten Bebauungsplanverfahrens sind folgende Aspekte zu erörtern

und zu klären:

� Kongruenzprüfung der Erweiterung im nicht zentrenrelevanten Sortimentsbereich mit dem Einzelhandelskonzept

� Kongruenzprüfung der Erweiterung im zentrenrelevanten Randsortimentsbereich mit dem Einzelhandelskonzept

� abschließende Einordnung gemäß Einzelhandelskonzept

� absatzwirtschaftliche und städtebauliche Auswirkungseinschätzung gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO/ Auswirkungen auf Nachbarkommunen

� Einordnung gemäß Entwurf des LEP NRW – Sachlicher Teilplan großflächiger Einzel-handel

Kongruenzprüfung desKongruenzprüfung desKongruenzprüfung desKongruenzprüfung des ErweiterungErweiterungErweiterungErweiterungsvorhabenssvorhabenssvorhabenssvorhabens mit dem mit dem mit dem mit dem EinzelhandelskonzeptEinzelhandelskonzeptEinzelhandelskonzeptEinzelhandelskonzept für die für die für die für die

Gemeinde AGemeinde AGemeinde AGemeinde Alllltenberge (Stadt + Handel 2013)tenberge (Stadt + Handel 2013)tenberge (Stadt + Handel 2013)tenberge (Stadt + Handel 2013)

� Die Hauptsortimente des geplanten Erweiterungsvorhabens zählen gemäß der Alt-enberger Sortimentsliste zu den nicht zentrenrelevanten und nicht zentren- und

nahversorgungsrelevanten Sortimenten. Der ergänzende Standortbereich An der al-

ten Molkerei, an welchem der Raiffeisen-Markt verortet ist, wird insbesondere für die

Ansiedlung von nicht zentrenrelevantem und nicht zentren- und nahversorgungsre-

levantem Einzelhandel empfohlen. Im kommunalen Einzelhandelskonzept wurde

zudem eine Erweiterung des bestehenden Raiffeisen-Markts grundsätzlich positiv

bewertet.

� Der Anteil der zentrenrelevanten Randsortimente (ohne die zentren- und nahversor-gungsrelevanten Sortimente) liegt im geplanten Vorhaben bei rd. 8 % und somit

unterhalb der im kommunalen Einzelhandelskonzept empfohlenen Maximalfläche. Im

Vergleich mit der Ausgangslage im zentralen Versorgungsbereich Altenberge sind

diese Verkaufsflächen als verträglich zu bewerten. Bei den in Rede stehenden Sorti-

menten handelt es sich darüber hinaus zu einem nicht unwesentlichen Anteil um

Spezialsortimente (insbesondere Arbeitsbekleidung/ -schuhe innerhalb der Waren-

28

gruppen Bekleidung und Schuhe), die im zentralen Versorgungsbereich Altenberge

gegenwärtig nicht angeboten werden. Eine städtebauliche Prägung des zentralen

Versorgungsbereichs Altenberge durch diese Sortimente ist nicht anzunehmen. Der

überwiegende Anteil der in Rede stehenden zentrenrelevanten Randsortimente ist,

im Gegensatz zu den Angeboten im zentralen Versorgungsbereich, darüber hinaus

deutlich auf den landwirtschaftlichen Bedarf ausgerichtet.

� Da der Raiffeisen-Markt an den Nahversorgungsstandort An der alten Molkerei an-grenzt, werden die zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente, die kein

Hauptsortiment innerhalb des Betriebs darstellen, als grundsätzlich angemessen an

diesem Standort bewertet. Im Bereich der zentren- und nahversorgungsrelevanten

Randsortimente nimmt das Sortiment Heim- und Kleintierfutter, auch unter Betrach-

tung des Gesamtvorhabens einen nicht unwesentlichen Verkaufsflächenanteil ein.

Städtebaulich negative Auswirkungen in diesem Sortiment sind jedoch nicht zu er-

warten.

Absatzwirtschaftliche und städtebauliche Auswirkungseinschätzung gemäß § 11 Abs. 3 Absatzwirtschaftliche und städtebauliche Auswirkungseinschätzung gemäß § 11 Abs. 3 Absatzwirtschaftliche und städtebauliche Auswirkungseinschätzung gemäß § 11 Abs. 3 Absatzwirtschaftliche und städtebauliche Auswirkungseinschätzung gemäß § 11 Abs. 3

BauNVO/ Auswirkungen auf NachbarkommunenBauNVO/ Auswirkungen auf NachbarkommunenBauNVO/ Auswirkungen auf NachbarkommunenBauNVO/ Auswirkungen auf Nachbarkommunen

� Insgesamt können städtebaulich negative Auswirkungen des Erweiterungsvorhaben Raiffeisen-Markt nicht festgestellt werden. Vor dem Hintergrund der ermittelten Um-

satzumverteilungen sowie des bestehenden Angebots in Altenberge (sehr geringe

Ausstattung in der Warengruppe Baumarktsortiment sowie gute Ausstattung in der

Warengruppe Gartenartikel/ Pflanzen) könnte jedoch eine Sortimentsverschiebung

zugunsten des Baumarktsortiments in Erwägung gezogen werden, um zu einer aus-

gewogene Verkaufsflächenentwicklung in Altenberge beizutragen.

EinordnunEinordnunEinordnunEinordnung gemäß Entwurf des LEP NRW g gemäß Entwurf des LEP NRW g gemäß Entwurf des LEP NRW g gemäß Entwurf des LEP NRW –––– Sachlicher Teilplan großflächiger EinzeSachlicher Teilplan großflächiger EinzeSachlicher Teilplan großflächiger EinzeSachlicher Teilplan großflächiger Einzel-l-l-l-

handelhandelhandelhandel

� Das in Rede stehende Erweiterungsvorhaben Raiffeisen-Markt erfüllt, vorbehaltlich der Einordnung des Vorhabenstandorts als Allgemeiner Siedlungsbereich, die Vor-

gaben des LEP NRW – Sachlicher Teilplan großflächiger Einzelhandel.

In der Gesamtschau der vorgenannten Argumente wird deutlich, dass negative Auswirkun-

gen auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der zentralen Versorgungsbereiche

und der wohnortnahen Versorgung der Bevölkerung im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO

durch das Vorhaben in Altenberge nicht zu erwarten sind und das Vorhaben mit den Ziel-

stellungen des Einzelhandelskonzepts für die Gemeinde Altenberge (Stadt + Handel 2013)

korrespondiert. Auch werden die Ziele und Grundsätze des Entwurfs des LEP NRW Sachli-

cher Teilplan großflächiger Einzelhandel, vorbehaltlich der Einordnung des

Vorhabenstandorts als Allgemeiner Siedlungsbereich, eingehalten.

I

AnhangAnhangAnhangAnhang

AbbildungsverzeichnisAbbildungsverzeichnisAbbildungsverzeichnisAbbildungsverzeichnis Abbildung 1: Vorhabenstandort ___________________________________________ 9

Abbildung 2: Einkaufsorientierung in Altenberge ___________________________ 11

Abbildung 3: Einzugsgebiet, Untersuchungsraum ___________________________ 12

Abbildung 4: Übergeordnete Entwicklungszielstellung für Altenberge ________ 18

TabellenverzeichnisTabellenverzeichnisTabellenverzeichnisTabellenverzeichnis Tabelle 1: Bestandsstrukturen in den untersuchungsrelevanten

Warengruppen im Untersuchungsraum ________________________ 13

Tabelle 2: Kaufkraft in den untersuchungsrelevanten Warengruppen im

Untersuchungsraum ________________________________________ 14

Tabelle 3: Verkaufsflächenausprägung Bestand und Planung ______________ 16

Tabelle 4: Umsatzprognose Bestand und Planung in Spannweiten _________ 17

Tabelle 5: Umsatzumverteilung in den Warengruppen Baumarktsortiment

und Gartenartikel/ Pflanzen __________________________________ 20

Tabelle 6: Verkaufsflächenausprägung - Randsortimente __________________ 22

Tabelle 7: Einzelhandelsbetriebe in unterschiedlichen Größenklassen im

zentralen Versorgungsbereich Altenberge _____________________ 23

Tabelle 8: Verkaufsflächenausprägung/ Umsatzprognose – Heim- und

Kleintierfutter ______________________________________________ 24

II

Literatur und sonstige QuellenLiteratur und sonstige QuellenLiteratur und sonstige QuellenLiteratur und sonstige Quellen

Literatur und HandelsfachdatenLiteratur und HandelsfachdatenLiteratur und HandelsfachdatenLiteratur und Handelsfachdaten

EHI Retail Institute (2009): Handel aktuell. Struktur, Kennzahlen und Profile des

deutschen und internationalen Handels. Ausgabe 2009/2010, Köln.

IfH Köln (2013): Einzelhandelsrelevante Kaufkraft 2013, Köln.

Junker und Kruse (2010a): Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Greven

(Fortschreibung), Dortmund.

Junker und Kruse (2010b): Einzelhandelskonzept für die Stadt Steinfurt, Dortmund.

Ministerium für Bauen und Verkehr u. d. Ministeriums für Wirtschaft, Mittelstand

und Energie des Landes Nordrhein-Westfalen (2008): Ansiedlung von Einzelhan-

delsbetrieben; Bauleitplanung und Genehmigung von Vorhaben

(Einzelhandelserlass NRW). Düsseldorf (zitiert als Einzelhandelserlass NRW).

Stadt + Handel (2012): Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Altenberge – End-

bericht im Entwurf, Dortmund.

Stadt Münster (2009): Einzelhandels- und Zentrenkonzept Münster, Münster.

städtebaulichestädtebauliche und raumordnerische und ... · städtebaulichestädtebauliche und...

Documents