struttura del piano - comune.albisola-superiore.sv.it 3... · la struttura del puc, in base a...

PUC 2004 Elaborato n° 3

COMUNE DI ALBISOLA SUPERIORE

PROVINCIA DI SAVONA

PUC PIANO

URBANISTICO COMUNALE

STRUTTURA DEL PIANO

COORDINATORE GENERALE Prof. Arch. Bruno Gabrielli

UFFICIO DEL PIANO

Arch. Danilo Demi Arch. Pietro Cozzani

Arch. Federica Alcozer

STUDI IDROGEOLOGICI Dott. Filippo Carieri

STUDI AGROFORESTALI Dott. Agr. Fabrizio Del Nero

Documento contenente le integrazioni relative alle prescrizioni espresse dalla Regione Liguria con schema n° 58221 di Prot. Gen. anno 2003 in data 10/04/2003, e alle Contro deduzioni alle osservazioni pervenute al Comune di Albisola Superiore dopo l’adozione del Progetto Definitivo di P.U.C., nonché le modifiche conseguenti ai rilievi di legittimità della Provincia di Savona relativi al voto n° 573/2004 del 17/03/2004.

IL SINDACO L'ASSESSORE ALL'URBANISTICA IL SEGRETARIO

PUC 2004 Struttura del Piano

indice

PUC 04 Comune di Albisola Superiore

i

indice

1. ELENCO DEGLI ELABORATI 4

2. I DIVERSI LIVELLI DI DETTAGLIO 7

3. I TEMI DEL PIANO 9

3.1 il sistema della viabilità 9

3.2 il sistema delle aree agricole / delle aree di presidio / delle aree di tutela

ambientale 10

3.2.2 identificazione dell'uso del suolo 11

3.2.3 identificazione delle zone degradate e/o a rischio di degrado 12

3.3 il sistema del verde urbano 13

3.4 il sistema dei servizi 14

3.5 gli ambiti di conservazione e di riqualificazione 14

3.6 le aree di intervento 18

3.7 i distretti di trasformazione 19

3.8 le schede norma e il modello normativo proposto 22

3.9 l’analisi tipologica e la normativa applicata 26

4. I NUMERI DEL PIANO 32

4.1 il peso insediativo 33

4.2 le aree a standard 36

4.3 il programma del turismo 40

5. STUDIO DI SOSTENIBILITA' AMBIENTALE 45

dell'insieme delle previsioni nei distretti di trasformazione


1 PUC 04 Comune di Albisola Superiore

La struttura del piano

Il presente atto definisce l'impianto e il funzionamento del sistema territoriale e

paesistico - ambientale del comune di Albisola Superiore nel suo complesso, come

definito dall'articolo 27 della legge urbanistica regionale n.36 del 1997.

La struttura del PUC, in base a quanto definito dalla LUR 36/97, suddivide il territorio

comunale in Ambiti di conservazione e riqualificazione e Distretti di trasformazione,

definisce il sistema complessivo delle infrastrutture e dei servizi pubblici, per ognuno di

questi individua i tratti caratteristici di livello puntuale e fornisce di conseguenza una

serie di indirizzi e prescrizioni per la pianificazione urbanistica a scala comunale.

Pensare di intervenire per ambiti di conservazione e distretti di trasformazione é

pericoloso se si concepiscono i due sistemi come appartenenti a strategie indipendenti.

In un contesto di piccole dimensioni, come Albisola Superiore, il ruolo di tutti gli

interventi potenziali deve apparire assolutamente coordinato, se non in termini

temporali, sicuramente nella logica generale alla base del piano. Considerare strategico

il progetto di piano disegnato 'solo' dai distretti di trasformazione può essere molto

pericoloso: é come se di fronte ad una domanda di riqualificazione, domanda facile da

leggere, ma dai contenuti molto labili, forse indecifrabili, stessimo cercando di

rispondere con un’offerta imperativa, forse schiacciante la stessa domanda iniziale.

Per rendere più chiari i caratteri di questa domanda di 'qualità urbana' - o 'qualità

dell'abitare' - é stato seguita la direzione indicata dalla descrizione fondativa; attraverso

questo percorso di lettura ed interpretazione del territorio sono emersi gli elementi su

cui ‘fondare’ il progetto. E’ iniziato un processo di avvicinamento ai caratteri della

città e del territorio albisolese, alternando i momenti in cui gli aspetti significativi

appaiono evidenti, anche ad una prima lettura, ad altri momenti in cui i caratteri tornano



a divenire labili nei loro contorni concettuali, sfuggendo ad ogni tentativo di volerli

penetrare in profondità.

Abbiamo iniziato a decifrare quegli elementi resistenti, che identificano il territorio di

Albisola, che costituiscono le armature naturali del territorio e le gerarchie urbane tra

gli elementi, che confermano le «centralità», non solo simboliche, ma anche di ruolo,

che molto spesso coincidono con i centri storici; fino alle emergenze sia dimensionali,

sia formali di immagine. Attraverso questi ‘segni resistenti’, evidenti o minuti,

abbiamo cercato di ritrovare i rapporti fondativi con luogo naturale, con la morfologia,

con l’orografia, con il clima e le giaciture.

Nel territorio di Albisola Superiore sono stati ri-conosciuti quattro ambiti di

conservazione e riqualificazione, per le aree urbanizzate. All'interno di ogni ambito di

conservazione e riqualificazione sono state individuate anche delle situazioni

differenziate (in relazione ai caratteri ed ai valori dell'ambiente naturale e costruito) che

richiedono norme e modalità di intervento specifici, ma che appartengono ad un unico

centro. Complessivamente sono stati individuate quattro porzioni di territorio

urbanizzato, caratterizzate da specifici elementi di identità:

Identità sociale, leggibile attraverso il senso di appartenenza degli abitanti, che ha

permesso di tracciare e di segnare dei confini, che non sembravano visibili o

fisicamente leggibili, ma che sono percepiti dalla comunità che li vive e abita questi

luoghi.

Identità morfologica, poiché questi ambiti sono caratterizzati da elementi di unità,

pur con molte variazioni al proprio interno, che li rendono riconoscibili e riferibili ad

un preciso ambito.

Identità nei problemi principali da affrontare, poiché rispetto all'indirizzo generale di

conservazione e riqualificazione del tessuto esistente, sono riconoscibili istanze ed

esigenze diverse, che richiedono strategie di intervento diversificate.

Identità nell'equilibrio funzionale, verificato attraverso le gravitazione dei bacini di

utenza rispetto ad alcuni servizi e agli spazi pubblici. Questa distinzione é molto più



debole dei precedenti riconoscimenti di identità, poiché la dimensione di Albisola é

sufficientemente ridotta per creare una fittissima rete di scambi e di relazioni.

Tuttavia, per ciascun ambito le scelte di piano sono legate ad una strategia di fondo

unitaria, ed il perseguimento della qualità è connesso ad una serie di valenze ambientali

comuni da tutelare, riproporre o inventare. Questa logica ha definito il quadro di

riferimento per ciascuno dei quattro ambiti individuati per le aree edificate e le norme

relative ad ogni subambito, con le prescrizioni relative al patrimonio edilizio esistente

ed alle nuove edificazioni, agli spazi liberi da edifici, ai giardini, alla viabilità, nonché

ad indicazioni relative alla morfologia degli insediamenti, degli spazi aperti ed alla

sostenibilità ambientale.



1.

ELENCO DEGLI ELABORATI Il PUC è costituito dai seguenti elaborati: Indagine geologica Descrizione fondativa Norme tecniche Tavole ( la lettera minuscola che segue il numero indica una serie di tavole):

1 Carta delle acclività (1a,1b,1c) 1:10.000 2 Carta geologica (2a,2b,2c) 1:10.000 3 Carta geomorfologia (3a,3b,3c) 1:10.000 4 Carta idrogeologica (4a,4b,4c) 1:10.000 5 Carta d’uso del suolo (5a,5b,5c) 1:10.000 6 Carta della dinamica dei versanti (6a,6b,6c) 1:10.000 7 Carta della zonizzazione e suscettività d’uso del territorio (7a,7b,7c) 1:10.000 8 Piano Territoriale di Coordinamento Paesistico (8a,8b,8c) 1:10.000 Relazione Tecnica: integrazione alla documentazione geologica con Piano di Bacino stralcio D.L. 180 (Rischio geomorfologico e idraulico),Piano Cave Tavole (la lettera minuscola che segue il numero indica una serie di tavole): 7 Carta della zonizzazione e suscettività d’uso del territorio (7a, 7b,7c) 1:10.000 Aspetti Geologici e paesistici di livello puntuale delle proposte di variante al progetto preliminare Descrizione fondativa – Aspetti Agricoli e Forestali : Relazione contenente varianti all’assetto vegetazionale del livello locale del Piano Territoriale e di Coordinamento Paesistico (P.T.C.P.), redatte in forma di livello puntuale del P.T.C.P. e di progetto definitivo Tavole : 27 Carta di copertura e uso del suolo 1:10.000 28 Carta dei vincoli 1:10.000 29 Carta bionaturalistica 1:10.000 30 Assetto vegetazionale del P.T.C.P.- livello puntuale 1:10.000 31 Carta di suscettività ambientale (assetto vegetazionale-ecologico ambientale) 1:10.000 Descrizione fondativa (elaborato n. 1); Relazione e relative tavole:

1. Morfologia del territorio costruito 1:10000 2. Unità di paesaggio 1:10000



3. Uso del suolo 1:10000 4. Tipologie vegetazionali 1:10000 5. Individuazione aree "a rischio" 1:10000 6. Formazione delle organizzazioni territoriali

crinale e mezzacosta alta 1:25000 7. Formazione delle organizzazioni territoriali

mezzacosta bassa e fondovalle 1:25000 8. Formazione delle organizzazioni territoriali

fondovalle e costa 1:25000 9. Individuazione organismi territoriali 1:25000 10.Organismi territoriali elementari:

assi, poli, percorsi, tipologie insediamenti 1:10000 11.Il telaio insediativo 1:25000 12.Morfologia dei percorsi 1:10000 13.Morfologia del costruito 1:10000 14.Le fasi di crescita urbana 1:5000 15.Tessuti costitutivi della morfologia urbana 1:5000 16.Morfologia urbana degli spazi aperti 1:5000 17.Rischi e risorse ambientali 1:5000 18.Uso del suolo a scala urbana (tav.18 a, 18 b, 18 c) 1:2000 19.Le attività sul territorio 1:5000 20.Distribuzione della popolazione per sezioni censuarie 1:5000 21.Il sistema dei servizi esistenti 1:5000 22.Il sistema della viabilità 1:5000 23.Il sistema delle reti 1:5000 24.Raffronto tra Variante 90 al PRIS e PTCP (tav. 24 a, 24 b 24 c) 1:5000 25.Vincoli esistenti sul territorio comunale (tav. 25 a, 25 b, 25 c) 1:5000 26.La suscettività del territorio (26 a, 26 b, 26 c) 1:5000

La lettera minuscola che segue il numero sulla tavola indica una serie di tavolette. Documento degli obiettivi (elaborato n. 2) ); Relazione e relative tavole:

1. Strategia di riqualificazione del piano 1:10000 2. Tavola degli obiettivi del PUC 1:5000

La numerazione delle tavole del documento degli obiettivi é preceduta da un punto; la lettera minuscola che segue il numero sulla tavola indica una serie di tavolette. Struttura del Piano (elaborato n. 3); Relazione e relative tavole: ( la numerazione delle tavole è preceduta da *; la lettera minuscola che segue il numero indica una serie di tavolette.)



*1 Aree urbanizzate e non urbanizzate: ambiti e subambiti di conservazione e riqualificazione, distretti di trasformazione 1:10000 *2 Struttura del piano: ambiti e distretti, infrastrutture e servizi (tav. *2 a, *2 b, *2c) 1:5000 *3 Il sistema del verde (tav.*3a,*3b) 1:5000 *4 Quadro d’insieme dei progetti 1:5000 *5 Struttura del piano: ambiti e distretti, infrastrutture e servizi su base catastale (tav. *5 a, *5 b, *5c) 1:5000 *6 Il sistema dei servizi di progetto (tav. *6 a,*6 b) 1:5000 *7 Il livello puntuale del PTCP (tav. *7 a, *7 b, *7c) 1:5000

norme di conformità per gli ambiti di conservazione e riqualificazione per le aree non urbanizzate (elaborato n. 4) norme di conformità e schede progettuali per gli ambiti di conservazione e riqualificazione per le aree urbanizzate (elaborato n. 5) norme di congruenza per i distretti di trasformazione (elaborato n. 6) norme per l’applicazione della L.R.24/2001



2.

I DIVERSI LIVELLI DI DETTAGLIO

Il Piano ha adottato una particolare metodologia di avvicinamento alle tematiche

progettuali che consiste in una serie di successive "zoomate". Le tavole di Piano in

scala 1: 5000, che coprono l'intero territorio comunale, disciplinano in modo specifico

l'uso del suolo esterno ed interno al nucleo urbano.

AREE NON URBANIZZATE

Ambiti di conservazione e riqualificazione (ANU 1, ANU 2, ANU 3)

Il criterio seguito nella suddivisione del territorio non urbanizzato in ambiti di

conservazione e riqualificazione Ë stato determinato da considerazioni legate ai risultati

dell’analisi morfologica e paesistica del territorio, nonché a quelli relativi alla lettura

dell’organismo generale e delle sue componenti elementari.

Tali ambiti (zona di Ellera, zona di Luceto, zona di Albisola) sono pertanto parti di

territorio caratterizzate da un assetto fisico, morfologico e paesistico tali da connotarli

di una propria specifica identità.

Subambiti (ANU 1.1, ANU 1.2, ........, ANU 3.7)

All’interno di ogni ambito, ai fini di una maggiore facilità descrittiva e specificità

normativa, sono stati individuati subambiti che presentano caratteristiche particolari

suscettibili di interventi mirati differenti tra loro, pur nel contesto generale della

conservazione e riqualificazione.

AREE URBANIZZATE

Ambiti di conservazione e riqualificazione (AU 1, AU 2, AU 3, AU 4)

Il PUC individua gli ambiti di conservazione e riqualificazione, intesi come quelle parti

complesse di tessuto urbanizzato, caratterizzate da un assetto fisico - morfologico e



funzionale riconoscibile, dotato di una identità territoriale. Per queste aree appaiono

necessari interventi di conservazione e di modificazione o di completamento, che non

comportino modificazioni sostanziali.

Subambiti (AU 1.1, AU 1.2, ..... AU 4.1)

All'interno di ciascun ambito vengono individuati dei subambiti, ovvero sottoinsiemi

che concorrono allo stesso obiettivo dell'ambito, ma che presentano caratteri specifici

diversi tali per cui sia necessario intervenire con modalità di intervento differenti.

Aree di intervento (a.i.)

All'interno della normativa riferita agli ambiti di conservazione e riqualificazione sono

stati condotti degli approfondimenti progettuali su alcune aree specifiche complesse,

con progetti planovolumetrici ad una scala più ridotta. Le aree individuate derivano da

un'attenta analisi della "trasformabilità urbanistica" dell'intero centro urbano e vengono

normate dalle apposite schede - norma. La scelta delle aree é motivata anche dal fatto

che esse devono rappresentare un occasione di riqualificazione del contesto, a fronte di

un elevato stato di degrado o come strumento operativo in grado di arricchire il tessuto

in oggetto di aree pubbliche da cedere per servizi o per aree a verde.

Distretti di trasformazione

Per quanto riguarda i distretti di trasformazione, essi rappresentano quelle parti di

territorio per le quali il piano individua degli interventi complessi tali da trasformare in

modo sostanziale l'assetto fisico e funzionale del distretto. Questi progetti, nel disegno

generale del Piano, assumono il ruolo di nodi strategici della trasformazione urbana

nella logica generale di un progetto di riqualificazione complessiva del territorio di

Albisola Superiore e pertanto riguardano un fondamentale punto di contatto anche con

gli ambiti di conservazione e riqualificazione.



3.

I TEMI DEL PIANO

3.1 il sistema della viabilità

(rif. obiettivo 5)

Il piano recepisce i progetti a scala sovra locale, in particolare il progetto di Variante

alla S.S. n.1 tra Albisola e Savona;. Secondo l’ultima l’ipotesi elaborata.

Il PUC inoltre recepisce lo spostamento dello svincolo autostradale all'esterno del

Comune (vedi distretto di trasformazione DT 3) poiché rappresenta una tra le principali

fonti di congestione, traffico ed inquinamento.

Per quanto riguarda i collegamenti a scala territoriale, il piano prevede i seguenti

interventi per le due strade di penetrazione valliva:

la S.S. n.334 deve essere potenziata per garantire rapide comunicazione verso il

Piemonte e per questo obiettivo il PUC propone una galleria sotto il colle Castellaro1

che, collegata al nuovo ponte in località Grana, consentirà una veloce connessione

con il raccordo dell’Aurelia bis;

la S.P. Albisola - Ellera - Stella va invece mantenuta e riqualificati con interventi

puntuali affinché sia enfatizzata la sua valenza turistico - panoramica. Le azioni

proposte devono consentire la manutenzione di un tracciato stradale e la

riqualificazione delle sponde.

Per quanto riguarda la viabilità del tessuto urbano, in base al confronto con il Piano

Urbano del Traffico, elaborato nel 2001, si prevedono nuovi tratti stradali di

collegamento tra l'Aurelia e l'interno, a valenza urbana, per alleggerire dal traffico gli

assi principali.

1 L’ipotesi, avanzata dal comune di Albisola Superiore, é stata recepita dal P.T.C - A.C.L.



Sono inoltre previsti alcuni interventi atti a regolamentare o a rallentare il traffico in

concomitanza con il tessuto urbanizzato. (davanti a Luceto, zone a traffico limitato,

etc.)

3.2 il sistema delle aree agricole / delle aree di presidio / delle aree di tutela ambientale

(rif. obiettivo 1) (rif. obiettivo 3)

Sono state perimetrate con l’accezione di Aree Agricole tutte le aree, di fondovalle, di

piano e collinari, che presentano una destinazione agricola consolidata nell’uso e nella

struttura morfologica, anche se attualmente non risultano pienamente utilizzate.

Rientrano pertanto in questa categoria le aree collinari prospicienti la piana, parti di

versante lungo i fondovalle principali ed i fondovalle stessi (fino al Santuario della Pace

e fino ad Ellera ed oltre). E` stata inoltre confermata la destinazione agricola ormai

consolidata di alcune parti di piana marginali alla compagine urbana.

Il PUC intende salvaguardare la struttura antropica storicamente consolidatasi in queste

zone, costituire nel contempo una sorta di cuscinetto tra le aree propriamente

urbanizzate ed in via di completamento e la restante parte di territorio non antropizzato,

e dare a tali aree una normativa specifica così come previsto ai sensi della L.U.R.

Sotto l’accezione di Territori di Presidio Ambientale sono state individuate tutte quelle

aree che presentano una struttura antropica consolidata anche se parzialmente o

totalmente abbandonata, nelle quali pero` la compresenza di vari fattori di degrado

morfologico obbliga a classificarle come territori a maggiore rischio.

Per essi solo la costante presenza insediativa umana, potenziata e facilitata

nell’insediarvisi, ne consente la conservazione e la rivitalizzazione.

Tali territori sono stati individuati nei seguenti: Le Cerce, la zona da Brigna a Ceresoli,

Piantavigna, Bric Schiena, Frascio, Case Pernigari, la zona da Marroni a Streia,

Canavisse, Magrania, la valle interna di Carpineto.



Il PUC intende realizzare in tali zone le condizioni normative necessarie per

incentivarvi ed assicurarvi la presenza antropica costante e pertanto un’opera continua

di presidio ambientale, di cura, protezione e rivitalizzazione.

Sotto l’accezione di Territori Non Insediabili sono state individuate tutte le restanti parti

di territorio non urbanizzato non compreso nelle classificazioni di cui sopra.

Sono pertanto tutte le aree collinari incluse le zone lungo i crinali principali ed i

fondovalle non insediati.

Rientrano in questa categoria quelle aree particolari del territorio per cui si deve

garantire un regime di non insediabilità: zone umide e corsi dei torrenti, aree

archeologiche, zone di particolare pregio ambientale e culturale, cave e discariche, zone

da rimboschire.

Il PUC prevede per tali territori la completa tutela, senza però dimenticare la possibilità

di fruizione e di valorizzazione turistica di tutte le aree ritenute di pregio sotto il punto

di vista ambientale, ecologico, paesistico e culturale.

Sono da ritenersi sotto questa accezione, ad esempio, l’area del Sansobbia, il crinale del

Castellaro, l’ambito vallivo e collinare interno alle spalle di Luceto, l’area del crinale

appenninico contrassegnata dall’Alta Via dei monti liguri ed i crinali principali che si

dipartono da essa, ecc.

Viene pertanto favorita la possibilità di penetrazione e fruizione tramite il recupero di

percorsi esistenti da utilizzarsi come vie di percorrenza pedonale, ciclabile, ippica.

3.2.2 Identificazione dell'uso del suolo

La grandissima maggioranza del territorio comunale é coperta da vegetazione boschiva

nella duplice accezione di bosco rado e fitto.

La parte preponderante di aree coltivate é accentrata lungo i fondovalle (Sansobbia e

affluenti) con qualche eccezione per quanto riguarda zone di mezzacosta collinare sia



lungo la valle del Sansobbia stesso che nella parte collinare prospiciente la piana di

Albisola.

Maggiore concentrazione di area coltiva, sia in uso sia abbandonata, é localizzata nella

valle di Ellera, con propaggini che si spingono verso Stella S. Giovanni, Montegrosso e

Magrania.

Sono riscontrabili inoltre diverse zone un tempo coltivate ed oggi in fase di abbandono

localizzate in aree interne alle valli e circoscritte dalle zone boschive: Ceresoli, La

Brigna, Piantavigna, Frasca, Case Berengari, Streia, ecc.

Piccole aree, un tempo insediate per attività silvo-pastorali e tuttora riconoscibili per la

presenza di fasce e ruderi di manufatti, sono presenti in zone alte limitrofe ai crinali: Le

Cerce, Montegrosso, ecc.

3.2.3 Identificazione delle zone degradate e/o a rischio di degrado

Questo tipo di identificazione e` stato compiuto sovrapponendo l'analisi dell'uso del

suolo all'individuazione degli elementi di degrado morfologico presenti in varia misura

nel territorio.

La permanenza su una stessa area di un numero maggiore o minore di tali elementi,

unitamente alla presenza o meno di manufatti antropici (insediamenti, infrastrutture,

sistemi di appoderamento e di terrazzamento), ha consentito la determinazione di tre

livelli di degrado ambientale (minore, medio, maggiore) e la conseguente localizzazione

di aree che ne presentano tali aspetti:

- aree a rischio di degrado maggiore:

Le Cerce, Ceresoli, Marroni, Canavisse, Magrania, le cave lungo il Sansobbia, La

Murta, Carpineto, versante di Monte Pino, zona ex tiro a segno su S.S. del Sassello.

- aree a rischio di degrado medio:

zona Angeli, zona Corba, Frascio, zona Fogliacchino, Grana.

- aree a rischio di degrado minore:



parte alta di rio Piantavigna, versante di Bric della Brigna, La Brigna, Pian della

Agugia, zona Rocche, Bric Ficambarino.

La localizzazione e l'entità di questo ultimo gruppo e` però tale da non compromettere

ambiti antropizzati.

Invece, per tutte le aree perimetrate e classificate in base al grado maggiore di rischio,

ove esse includano zone antropizzate, l'intervento pianificatorio consentirà varie e

misurate azioni di recupero e rivitalizzazione, da ottenersi mediante la normativa

regionale riguardante il "territorio di presidio ambientale" (art.36).

3.3 il sistema del verde urbano

(rif. obiettivo 1 e obiettivo 3)

Il piano intende delineare un programma di riqualificazione ambientale dell’intero

territorio comunale, sia delle parti non urbanizzate (come indicato sempre) sia attraverso

interventi mirati nelle aree urbanizzate. L’insieme dei progetti contenuti nel disegno del

piano intende configurare interventi 'macro' (quelli che si riferiscono ai distretti di

trasformazione) insieme ad altri che agiscono nel tessuto a livello 'micro' sulla città

esistente, per migliorare le condizioni ambientali là dove si presenta ogni occasione di

possibile trasformazione.

Questo insieme di preesistenze vengono messe a sistema attraverso la riqualificazione e

la salvaguardia di alcune significative aree naturali: il parco fluviale del Sansobbia, il

parco del Castellaro, il giardino di Villa Balbi, il litorale. Queste parti significative

sono legate tra loro dal sistema delle reti pedonali e ciclabili che riutilizzano gli antichi

tracciati, che a loro volta legano tra loro le diverse parti del territorio albisolese e i

diversi ambiti.



3.4 il sistema dei servizi


La dotazione complessiva dei servizi é stata concepita per assolvere i deficit pregressi,

non solo in termini quantitativi, ma anche qualitativi. Complessivamente, rispetto alle

previsioni dello strumento urbanistico vigente, il PRIS, sono state ridotte alcune aree

allora vincolate a servizi. La logica che sta alla base del progetto del sistema dei servizi

si riferisce a due criteri:

l’attuabilità dei servizi. Il piano vigente aveva previsto molte aree che il Comune

non ha avuto la capacità di acquisire, espropriare e trasformare. Questa situazione

deve essere superata attraverso l'interpretazione diversa del rapporto tra pubblico e

privato. A partire da questo criterio, che sta alla base dell'individuazione e della

verifica delle schede norma per le aree di intervento e per i distretti di

trasformazione, ogni intervento privato si fa carico anche della cessione dell'area

pubblica (attraverso i meccanismi normativi e gestionali esposti più avanti).

l’interpretazione del territorio in maniera policentrica, in modo da rafforzare

l'identità e il funzionamento di ciascun ambito. Grosse aree a servizi sono

individuate nell'ambito di Carpineto e Luceto e in quello di Ellera e Magrania,

poiché ad oggi essi gravitano sulla parte a mare.

3.5 gli ambiti di conservazione e di riqualificazione

AREE NON URBANIZZATE

ANU 1 - Albisola

Il PUC intende salvaguardare la struttura antropica storicamente consolidatasi in questa

zona e costituire nel contempo una sorta di cuscinetto tra le aree urbanizzate ed in via di

completamento e la restante parte di territorio, anch’esso da preservare nelle sue

caratteristiche fondamentali.



Sono normate aree agricole da destinarsi ad uso serricolo specialistico, ed altre di valore

storico all’interno della compagine urbana.

Si intende inoltre fermare l’aggressione edilizia ai versanti collinari (ad es. Borgo degli

Ulivi) in modo da non distruggerne i valori paesistico-ambientali rimasti.

ANU 2 - Luceto

Il Puc intende salvaguardare l’aspetto paesistico-ambientale prevalente dell’area e la

sua connotazione antropica mediante una azione di tutela sull’esistente, combinata ad

un mantenimento delle funzioni agricole.

Intende inoltre impostare funzioni di presidio territoriale in quelle parti che versano in

stato di degrado e necessitano di rivitalizzazione.

Alla tutela ambientale e paesistica deve inoltre essere affiancata un’opera di recupero e

rinaturalizzazione dell’area degradata delle cave.

ANU 3 - Ellera

L’obbiettivo principale e` quello di preservare il più possibile la struttura antropica

agricola consolidatasi in tutta la zona e connotata da fenomeni insediativi e produttivi

molto tipici (ad es. l’area dei meandri del torrente Sansobbia).

Il PUC intende inoltre operare un recupero totale dell’area di Magrania-Canavisse

attualmente soggetta ad un elevato rischio di degrado, tramite un’azione oculata di

presidio del territorio. Ciò anche attraverso un’opera di recupero e rivitalizzazione del

nucleo stesso di Magrania.

Analogamente intende procedere nelle aree vallive più interne dove l’azione normativa

di presidio, unita al recupero e rivitalizzazione di alcuni dei nuclei esistenti, può

fermare ed eliminare completamente ogni rischio di degrado sia fisico che funzionale.

Il PUC intende salvaguardare tutta l’area prossima al crinale principale appenninico

tutelandone gli aspetti paesistico-ambientali e la sua connotazione antropica di estremo

valore mediante tutela dell’esistente combinata ad un suo recupero funzionale moderno

sia nel senso produttivo agricolo, sia in quello di tipo turistico-ecologico.



Ciò tramite un’azione oculata di presidio del territorio e di sua utilizzazione a fini

turistici «non distruttivi» (potenziamento della fruizione dell’Alta Via dei monti liguri).

3.5.1 Subambiti

1.1 Piana di Albisola - Castellaro - Bregalla - Costa - Torre

1.2 Riobasco - La Pace

2.1 Rio Buraxe - Luceto

2.2 Rio Carpineto

2.3 Erchi - Rocche

2.4 Rio Grana

3.1 Maroni - Ellera - I meandri

3.2 Magrania - Canavisse

3.3 Rocche - Sotto Cria

3.4 Marroni - Rio Rossella

3.5 Ceresoli - Frascio

3.6 Rio Piantavigna

3.7 Gagnun - Montegrosso - Le Cerce - Giberto

AREE URBANIZZATE

AU 1 - Albisola Capo


Il progetto di riqualificazione dell'ambito di Albisola Capo tende a promuoverne il

carattere turistico balneare e legato alla tradizione della ceramica. Attraverso le aree di

intervento all'interno del tessuto urbano si intende riqualificare gli spazi pubblici e

valorizzare i caratteri del centro storico; il progetto della passeggiata a mare e il

collegamento fino al comune di Celle, dovrà favorire il turismo balneare e i nuovi

interventi previsti all’interno dei distretti dovranno contribuire al progetto complessivo,

attraverso la dotazione di strutture ricettive di qualità.



Deve comunque essere salvaguardato il carattere di complessità funzionale proprio del

tessuto di Albisola Capo; per questo si cerca di tutelare le attività commerciali,

industriali, artigianali ed agricole, presenti sul territorio, fermo restando la

compatibilità ambientale con il tessuto urbanizzato.

Il progetto ambientale prevede la riqualificazione del parco fluviale del Sansobbia, la

trasformazione degli Orti Balbi a giardino di essenze mediterranee, il mantenimento di

gran parte delle aree verdi, e l'unione delle aree attraverso la rete di percorsi ciclabili e

pedonali.

AU 2 - Albisola Superiore


La strategia di riqualificazione dell'ambito di Albisola Capo é quello valorizzarne i

caratteri storici attraverso la promozione di attività turistiche 'culturali' (per la Villa

Gavotti, il centro storico, il ponte medioevale, la chiesa parrocchiale di San Nicolò con

l’oratorio). Altri caratteri di tradizione locale sono le 'botteghe' e i negozi che lavorano

la ceramica, che devono essere mantenuti e valorizzato, con opportuni interventi di

promozione.

Alle aree di trasformazione all'interno del centro abitato é affidato il ruolo di rispondere

alla carenza di servizi, in particolare parcheggi e aree verdi, in particolare del centro

storico.

Il progetto ambientale prevede la salvaguardia dei luoghi naturali di pregio, il

Castellaro, le fasce collinari intorno all'abitato, l'area lungo il Sansobbia, e la loro messa

a sistema attraverso la rete di percorsi ciclabili e pedonali.

AU 3 - Luceto e Carpineto




Il progetto di ambito prevede la conservazione dei due nuclei storici di matrice rurale di

Luceto e di Carpineto e la riqualificazione delle aree di espansione postbellica e più

recente, che risultano carenti in termini di opere di urbanizzazione primaria e

secondaria.

In particolare attraverso il ridisegno della area di fronte all'abitato e lungo il torrente

Sansobbia si intende rispondere alla carenza di servizi dell'ambito e di ricreare spazi

pubblici e per la socialità, ad oggi mancanti.

Viene inoltre individuata un'area di completamento al margine nord dell'ambito,

all’interno del quale sono previsti alcuni interventi di nuova edificazione. Gli oneri

provenienti da questi interventi devono garantire il miglioramento delle erti

infrastrutturali primarie (potenziamento e nuova realizzazione di strade, fognature, etc.)

o la monetizzazione per gli interventi di sevizi di fronte all'abitato.

AU 4 - Ellera e Magrania

(rif. obiettivo 2) (rif. obiettivo 3) (rif. obiettivo 4) (rif. obiettivo 6)

L'ambito costituito dalle due frazioni intende conservarne e valorizzarne i caratteri

storici, architettonici e paesistici, attraverso la tutela del patrimonio esistente, e la

promozione del settore turistico naturalistico.

Gli interventi previsti intendono potenziare l'area dal punto di vista dei servizi pubblici

e promuovere quelle piccole trasformazioni legate a forme di turismo innovativo.

3.6 le aree di intervento a.i. A - Area Ex Fornace

a.i. B - Area tra C.so Mazzini e Via San Pietro

a.i. C - Area Via San Pietro a.i. D - Area ex ristorante Pescetto Via Poggi



a.i. E - Area Piazza Martire della Libertà (ex SR 23)

a.i. F - Area La Murta a.i. G - Area di completamento tra Luceto e Carpineto

a.i. H - Area di completamento Carpineto a.i. I - Area parcheggio Ellera

a.i. L – Area antistante piazza Fratelli Bandiera di Ellera

3.7 i distretti di trasformazione

DT 1 - Foce del Sansobbia


L’intervento attraverso un intervento di bonifica delle aree industriali dismesse, intende

promuovere il potenziamento di strutture ricettive di qualità. Esso dovrà inoltre

favorire l'attività di promozione e sviluppo della ceramica.

L'intervento progettuale deve ricostituire un tessuto urbano attraverso una edificazione

compatibile con i caratteri morfologici e dimensionali del contesto. In particolare,

insieme ad una funzione caratterizzante legata al turismo ed alla ceramica, dovrà essere

garantita una commistione di funzioni diverse di carattere prettamente urbano. Dal

punto di vista morfologico, l'intervento dovrà ricostruire il fronte urbano su Via San

Francesco; garantire le opportune connessioni viarie con il tessuto circostante; creare un

adeguato reticolo viario di tipo veicolare, ciclabile e pedonale, con elevate

caratteristiche di qualità urbana (progetto di suolo, spazi di sosta, fronti urbani, scelta

delle finiture e dei materiali) ed ambientale (alberature, permeabilizzazione dei suoli).

In particolare dovranno essere attentamente progettate le connessioni con il litorale e la

passeggiata a mare, e con l'interno, lungo il Sansobbia.

DT 2 - Area Gavarry - Orti Balbi

(rif. obiettivo 1) (rif. obiettivo 4) (rif. obiettivo 6)



L'intervento di trasformazione dovrà bonificare e riqualificare le aree oggi occupate

dagli insediamenti industriali della Gavarry e del gasometro e promuovere lo sviluppo

turistico di Albisola Superiore attraverso una offerta di qualità nelle strutture ricettive

ed una proposta specifica legata alla tutela di un’area unica, valorizzata mediante

l’impianto di essenze botaniche mediterranee, il giardino degli Orti Balbi.

L'intervento progettuale deve ricostituire un tessuto urbano a tutti gli effetti, attraverso

una edificazione compatibile con i caratteri morfologici e dimensionali del contesto, ma

contemporaneamente salvaguardare la maggiore superficie possibile di spazi liberi. Si

conferma l’ipotesi di un tracciato viario che attraversi l’area in direzione sud - nord.

Dal punto di vista morfologico, l'intervento dovrà ricostruire il fronte urbano su Corso

San Francesco; garantire le opportune connessioni viarie con il tessuto circostante;

creare un adeguato reticolo viario di tipo veicolare, ciclabile e pedonale, con elevate

caratteristiche di qualità urbana (progetto di suolo, spazi di sosta, fronti urbani, scelta

delle finiture e dei materiali) ed ambientale (alberature, permeabilizzazione dei suoli).

In particolare dovrà essere attentamente progettata una rete di percorsi, pedonali e

ciclabili, che sappia rapportarsi ai percorsi storici a margine dell'area, fino alla

passeggiata lungo il litorale; dovranno inoltre essere messi a sistema gli spazi aperti

esistenti e di progetto, nella loro complessità e pluralità attraverso un intervento che

connetta questa area centrale con le funzioni al contorno, sia con i tessuto residenziale,

sia con le aree pubbliche che si trovano a nord verso la linea ferroviaria, con il polo

scolastico e il Parco Archeologico.

[p] Il settore 3 “area orti Balbi” pur partecipando alla determinazione della capacità

edificatoria insieme al settore 2, non potrà contenere alcuna zona di concentrazione

volumetrica. Altresì la cessione alla pubblica Amministrazione dell’intero settore 3

sarà condizione indispensabile per l’attuazione dell’intervento edilizio previsto dalla

scheda del Distretto realizzabile esclusivamente nel settore 2



DT 3 - Svincolo autostradale

(rif. obiettivo 5)

Il distretto di trasformazione individuato é attualmente occupato dallo svincolo del

casello autostradale di Albisola Superiore. Si ipotizza che questa area possa essere

liberata nel medio lungo termine, grazie al trasferimento dello svincolo stesso.

L’area liberata dallo svincolo attuale sarà occupata dalla costruzione della Aurelia bis,

che dovrà essere realizzata in contiguità con le infrastrutture esistenti.

L’intervento dovrà perseguire l’obiettivo di ridurre l’impatto ambientale sul contesto,

indotto dalle infrastrutture esistenti e di progetto. Si dovranno creare opportune fasce di

rispetto attraverso una attenta progettazione del verde.

DT 4 - Erchi - Luceto - Grana

(rif. obiettivo 3) (rif. obiettivo 4) (rif. obiettivo 6)

Il distretto di trasformazione individuato occupa gran parte della sponda destra del

Sansobbia di fronte all’abitato di Luceto e di Carpineto e parte della sponda sinistra.

L’area era destinata dallo strumento vigente ad attività produttive industriali. dati i

caratteri di pregio e la volontà di promuovere in senso turistico e ambientale l’intera

sistema fluviale del Sansobbia, questa area appare particolarmente adatta alla funzione

sportiva ricettiva per il golf.

L'intervento prevede la sistemazione di tutti gli spazi nella logica della valorizzazione

dell'impianto sportivo, attraverso la sistemazione degli spazi aperti e di nuove

edificazione per strutture sportive, turistico ricettive, residenziali.

L’intervento dovrà comunque riconoscere il particolare valore delle risorse territoriali

presenti, adatti a salvaguardare i caratteri di identità storica (come il Borgo di Erchi) e

paesistica della zona attraverso la conservazione della Piana degli Erchi, in quanto

costituisce un significativo polmone di aree di pregio, e riconoscere in essa un valore



strategico ai fini dell'obiettivo più generale della salvaguardia dell’identità paesistica di

Albisola.

L’intervento golfistico si farà carico inoltre della salvaguardia dell'asta fluviale del

Sansobbia attraverso un progetto di riqualificazione paesistico ambientale e turistico

dell'area.

3.8 le schede norma e il modello normativo proposto

(rif. obiettivo 7)

L'impostazione metodologica adottata ha visto seguire ad una prima fase di analisi e di

interpretazione della morfologia del tessuto costruito e del sistema degli spazi aperti,

una seconda fase di elaborazione di progetti in scala 1:2000 su ciascuna delle aree di

intervento individuate, sia quelle piccole, all'interno degli ambiti urbani, sia quelle

piccole, all'interno degli ambiti urbani, sia quelle relative ai distretti di trasformazione.

I progetti hanno costituito un momento di verifica delle potenzialità dei luoghi, e sono

serviti per la costruzione della normativa specifica delle singole aree di intervento.

Questa impostazione metodologica comporta un'articolazione dello zoning assai

complessa, tale da superare di fatto la rigida griglia delle zone omogenee attraverso una

loro maggiore specificazione.

Per quanto riguarda le schede norma delle aree d'intervento, il livello di definizione in

termini quantitativi, funzionali e fisico-morfologici, contenuto nelle apposite "schede

norma" facenti parte del complesso normativo, è studiato in modo tale da consentire

una procedura di approvazione rapida degli strumenti attuativi.

In considerazione di ciò (come in seguito meglio specificato), si prefigura che

l'attuazione delle aree di intervento possa avvenire:

- sulla base di uno strumento urbanistico attuativo, di approvazione del Consiglio

comunale, accompagnato dalla relativa convenzione urbanistica, che prevede le

modalità di attuazione dell'area d'intervento ponendo a carico dei soggetti interessati la



esecuzione parziale o integrale di infrastrutture e servizi;

Uno dei profili più significativi dell'impostazione adottata risulta costituito dalla

necessaria contemporaneità di esecuzione delle previsioni edilizie e delle corrispondenti

aree per servizi ed infrastrutture. Tale legame consegue all'attribuzione, per ciascuna

area di intervento, di un indice di fabbricabilità territoriale (espresso in superficie)

esteso sia alle aree oggetto di edificazione, sia a quelle in cui si prevede la realizzazione

di infrastrutture e servizi. In altre parole ogni metro quadro di terreno, all'interno di

un'area di intervento, contiene la stessa quota proporzionale di tutte le destinazioni

d'uso previste sull'intera area di intervento. Ciò fa si che il privato interessato alla

realizzazione dell'intervento non possa procedere alla stessa senza cedere le aree

destinate ai servizi, e senza convenire con l'Amministrazione comunale l'attuazione

anche delle previsioni relative a queste ultime. Nel contempo il necessario

collegamento tra edificazione, servizi ed infrastrutture, soddisfa esigenze perequative,

ripartendo in maniera equilibrata i vantaggi dell'edificazione tra i proprietari delle aree

di intervento: coloro cui appartengono i terreni dove si concentreranno i volumi, e

coloro che contribuiscono alla realizzazione delle previsioni sulle aree di intervento

ponendo a disposizione le aree da cedere al Comune.

Questo presuppone un accordo tra i diversi proprietari dell'area di intervento;

condizione che nonostante gli obiettivi di perequazione perseguiti attraverso l'utilizzo

dell'indice "spalmato", può rappresentare, in assenza di unità di intenti tra tutti i

proprietari, un ostacolo all'attuazione delle previsioni di piano. In considerazione di

ciò, nelle aree di grosse dimensioni, é prevista l'attuazione "parziale" delle aree di

intervento, di dimensioni più contenute per realizzare una o più zone di concentrazione

volumetrica. L'attuazione parziale é ritenuta ammissibile a condizione che sia garantito

l'equilibrio nell'esecuzione delle urbanizzazioni e la compiutezza di un episodio urbano

comunque significativo. In tal caso, la previsione progettuale del Piano dovrà essere

osservata, ed il singolo operatore sarà tenuto a sottoscrivere una convenzione o un atto

unilaterale d'obbligo per cedere la quota parte di servizi ed infrastrutture che gli

compete.

Gli operatori privati possono anche proporre soluzioni progettuali diverse rispetto a



quelle prefigurate nel PUC. In relazione a tale aspetto il Piano, pur definendo a livello

planovolumetrico gli interventi ammissibili, consente che, sulla base di uno strumento

urbanistico attuativo, tali previsioni possano essere modificate senza che ciò costituisca

ragione di "Variante". Quanto descritto può avvenire a condizione che tali

modificazioni siano approfonditamente motivate sotto il profilo del "pubblico interesse"

e che non comportino variazioni dei "pesi" e dei "principi insediativi" espressi dalle

schede - norma e perseguano gli obiettivi d'ambito. Anche in tal caso, il nuovo piano

attuativo dovrà essere approvato dal Consiglio Comunale.

Per la definizione di ogni scheda norma, sia delle aree di intervento, sia per i distretti di

trasformazione, sono stati elaborati dei progetti planovolumetrici con carattere di

analisi e di lettura del territorio esistente. In questo senso viene usato il termine "analisi

progettuale", nel senso che su ciascuna delle aree di intervento vengono elaborati dei

progetti con l'obiettivo di indagare le capacità e nel contempo le necessità dell'area in

oggetto, in ordine alle previsioni di trasformazioni volumetriche, funzionali,

socioeconomiche. Una volta che la simulazione progettuale ha raggiunto un livello di

maturazione giudicato "convincente" se ne fissano le quantità (superfici volumi, altezze,

indici) e le destinazioni d'uso (le diverse funzioni pubbliche e private), che poi saranno

verificate sulla base di un bilancio globale delle previsioni su tutto il territorio

comunale. La difficoltà del momento della progettazione, ma soprattutto del momento

in cui i risultati della fase di simulazione progettuale si traducono in norme ed in

vincoli, consiste proprio nel cercare di stabilire la soglia superata la quale le scelte

oggettive ed inequivocabili si trasformano in scelte soggettive. Senza contare che

possono presentarsi scenari diversificati ed alternativi di scelte, tutti egualmente validi.

Il trattamento ad hoc di ciascuna area di intervento, e la conseguente determinazione dei

parametri urbanistici specifici, ha come conseguenza diretta la diversificazione degli

indici di fabbricabilità e delle percentuali di cessione nelle diverse aree. Si é accennato

prima che i parametri urbanistici (destinazioni d'uso e quantità relative) desunti dalla

fase di simulazione progettuale, sono stati verificati sulla base di un bilancio globale

effettuato su tutto il complesso delle previsioni. Uno dei principali motivi di verifica è

rappresentato proprio dalla messa a regime del meccanismo delle cessioni che ha

implicato, in talune situazioni, la modifica del perimetro delle a.i. oppure, se le



condizioni morfo-tipologiche lo hanno consentito, l'aumento o la diminuzione delle

superfici edificabili.

L'obiettivo che ci si pone é di utilizzare le cessioni connesse con l'attuazione delle aree

di intervento per contribuire a sanare il fabbisogno regresso di standard su tutto il

territorio comunale; é evidente quindi che le consuetudini locali, in termini di quantità

di aree da cedere, sono in generale superate. Si tratta allora di stabilire un punto di

equilibrio tra le esigenze pubbliche di acquisizione di nuove aree a standard, e le

esigenze degli operatori privati di avere margini adeguati che rendano l'operazione

remunerativa e quindi fattibile; punto di equilibrio capace di garantire il raggiungimento

di significativi obiettivi sia del settore pubblico che del settore privato.

Qualora, nell'ambito di talune aree di intervento, si renda impossibile reperire aree da

cedere nella misura minima indicata, è ammessa una riduzione della quantità di aree

oggetto di cessione; in tal caso la differenza di aree non cedute sarà monetizzata e posta

a carico dell'operatore privato, in misura pari alla corrispondente indennità di esproprio.

E' possibile immaginare, inoltre, che attraverso l'uso della convenzione urbanistica, su

ciascuna area di intervento si possano ulteriormente affinare i rapporti che legano

l'Amministrazione comunale con gli operatori privati, introducendo meccanismi

attuativo - gestionali ad hoc che prevedano, ad esempio, la gestione privata di servizi ad

uso pubblico, o l'acquisizione da parte del Comune di opere pubbliche realizzate dal

privato (così come é stato sottolineato dalla Regione attraverso la LUR 36/97).

Il sistema normativo proposto si pone in continuità con i temi di innovazione che

propone la nuova legge urbanistica ligure, e si inserisce all'interno della ripartizione del

territorio in ambiti e distretti, ponendo particolare attenzione alla identificazione e

regolamentazione dei caratteri morfologici e funzionali delle diverse parti territoriali.

Il nuovo sistema normativo introduce rispetto al vigente una più attenta disciplina della

tutela e salvaguardia ambientale e dei beni culturali in genere. Si è comunque cercato

di produrre una normativa tecnica del piano sufficientemente chiara, di significato

inequivoco e di semplice utilizzazione sia da parte degli operatori, sia da parte della

pubblica amministrazione.



3.9 l'analisi tipologica e la normativa applicata

(rif. obiettivo 7)

La normativa tipologica scaturisce dallo studio dell'individuo territoriale definibile

come "territorio comunale di Albisola Superiore" passante attraverso l'analisi e la

definizione in quadro unitario di una serie concatenata di livelli di approfondimento

diverso: dal livello territoriale a quello degli insediamenti, quindi al livello urbano ed

infine a quello edilizio.

Il livello territoriale

La formazione dell'organismo territoriale di cui il territorio comunale di Albisola

Superiore fa parte, passa attraverso fasi successive di acquisizione antropica del

territorio che si sono alternate nelle varie epoche secondo il mutare delle condizioni

storico-civili.

Schematicamente possiamo sintetizzare tale processo in tre passaggi fondamentali:

quello di crinale e mezzacosta alta, quello di mezzacosta bassa e fondovalle, quello di

fondovalle/piano e costa.

1) - Il mondo di crinale e mezzacosta alta (vedi Tav. 6) rappresenta il primo momento

dell'acquisizione antropica del territorio (e si ripete ciclicamente in tutti i momenti di

crisi, cioè quando situazioni di pericolo impongono il contrarsi degli insediamenti civili

verso le zone più alte, poco accessibili e quindi molto sicure). Il territorio viene

acquisito, prima percorso e poi posseduto con insediamenti più o meno stabili, mediante

percorrenze di crinale: da quelle principali sul crinale appenninico a quelle che si

dipartono da esso da esso e che si dirigono verso la costa.

A crinale più lungo corrisponde direzione di penetrazione principale e formazione in

nuce di insediamenti di maggior importanza sul loro punto di arrivo nel fondovalle, sul

piano o sulla costa.

Nel territorio da noi considerato i crinali di questo tipo sono quello che provenendo

dall'Appennino si biforca in due rami nell'ultimo tratto dando origine sulla costa agli

insediamenti di Savona e Albissola Marina, e quello che dipartendosi dal Monte

Beigua, piega verso la costa biforcandosi all'altezza dell'attuale Stella S. Giovanni e



Stella S. Martino: uno dei due rami, frammentandosi ulteriormente in prossimità della

costa, darà origine agli insediamenti di Celle e Varazze, l'altro, terminando invece alla

confluenza del Sansobbia con il rio Basco, darà origine all'insediamento di Albisola

Superiore.

Il mondo vissuto del territorio in questa fase Ë ristretto pertanto a tutte le aree prossime

alle percorrenze di crinale, con qualche discesa di mezzacosta, ma sempre a quote

elevate.

2) - Il mondo di mezzacosta bassa e fondovalle (vedi Tav. 7) rappresenta il secondo

momento di acquisizione del territorio, quando la conoscenza attuata tramite i crinali ha

consentito di eleggere siti di mezzacosta come insediamenti stabili, di congiungerli

tramite percorsi aventi tale giacitura e di identificare sui fondovalle dei centri che

unifichino tali sistemi insediativi. L'area di crinale viene abbandonata e tutto il mondo

civile scende verso il basso. Si delineano percorsi sintetici per collegare il versante

verso il mare con quello oltregiogo: Il Pero-Stella S.Giovanni-Sassello-Pontinvrea

(mezzacosta sintetica), Albisola-Ellera-Stella-Sassello-Pontinvrea e Albisola-Stella-

Sassello-Pontinvrea (fondovalle), e per collegare, parallelamente alla costa, tutti i centri

di mezzacosta lungo di essa.

3) - Il mondo di fondovalle/piano e costa (vedi Tav. 8) rappresenta il terzo momento di

acquisizione del territorio, quando l'interesse prevalente Ë nel possesso del piano e della

costa e di alcuni punti di penetrazione verso l'interno e nei collegamenti più sintetici

possibile fra di essi. Nelle fasi di acquisizione civile del territorio tale momento

corrisponde all'epoca romana e rinascimentale; nei momenti di crisi esso invece,

estremizzandosi, Ë la fotografia del possesso attuale del territorio. Tutto il mondo

insediato Ë spostato verso la costa, con grossi addensamenti urbani senza soluzione di

continuità innervati dal tracciato ferroviario e autostradale, con nodi di innesto per la

penetrazione all'interno del territorio retrostante visto solo nella sua accezione di

passaggio per il collegamento con polarità oltre-appenniniche: in sostanza la cosiddetta

"città-Liguria".



Aspetti normativi

Il territorio comunale di Albisola non si discosta dalla situazione sopra descritta,

presentando infatti la piana totalmente urbanizzata, le aree collinari circostanti che

corrono il rischio di trasformarsi in suburbio e l'interno del territorio non più posseduto

se non in poche aree di fondovalle (Ellera).

Ciò comporta grandi rischi di degrado per l'interno, con ripercussione negativa per la

costa, sia nel senso della perdita di un hinterland genetico naturale, sia della perdita di

risorse di grande valore non solo economico ma soprattutto civile.

Dal punto di vista della normativa tipologica la lettura del territorio è necessaria perché

diventa propedeutica agli interventi di recupero pianificatorio e normativo.

Il livello degli insediamenti

Nella dinamica territoriale di cui sopra, che avviene attraverso un succedersi ciclico di

fasi formative durante le epoche storiche, si crea un sistema formato da organismi a

scala minore (detti 'organismi territoriali elementari'), ciascuno di essi con poli

(insediamenti) e assi di percorrenza, tutti collegati fra loro a formare una sorta di

"tessuto" territoriale tipico (vedi Tav. 10).

Gli insediamenti sono caratterizzati da una tipologia di strutture insediative con il loro

intorno territoriale di pertinenza, e si differenziano a seconda della giacitura nel

territorio.

Incrociando le tipologie degli insediamenti (corte rustica, agglomerato, nucleo, centro

urbano) con la casistica delle giaciture territoriali possibili (crinale e mezzacosta alta,

mezzacosta, fondovalle, piano/costa) Ë possibile ottenere una classificazione precisa di

tutti gli insediamenti esistenti nel nostro sistema territoriale.

Avremo pertanto:

- una tipologia insediativa con corti rustiche costituite da un edificio isolato al centro di

un'area di pertinenza coltivata: questo sia nelle aree di crinale e mezzacosta alta (Le

Cerce, Montegrosso, Castellazzo, Crovaro, ecc.), sia nella mezzacosta bassa (Solia,

Casella, ecc.), sia sul fondovalle che nelle aree di piano (Filanda, ecc.);



- una tipologia insediativa con agglomerati costituiti da un insieme di edifici in

relazione di coesistenza tra loro e con un territorio di pertinenza comune: questo sia in

aree di mezzacosta bassa (Frascio, Canavisse, Case Pernigari, Streia, ecc.), sia sul

fondovalle (Maroni, Marroni, Olmo, ecc.), sia sul piano (Erchi, ecc.);

- una tipologia insediativa con nuclei costituiti da insiemi di edifici, anche

complementari fra loro. Essi sono espressione di un sistema insediativo organizzato in

modo da costituire il punto di riferimento di un intorno territoriale più ampio: molti di

essi sono infatti i poli degli organismi territoriali elementari. Li riscontriamo sia in aree

di mezzacosta bassa (Magrania), sia di fondovalle (Ellera), sia di piano (Luceto,

Carpineto).

- una tipologia insediativa con centri aventi carattere maggiormente urbano e costituenti

i poli di tutto il sistema territoriale: sono in area di fondovalle (Albisola Superiore, nella

sua parte attorno alla chiesa) e di piano/costa (Albisola Superiore nella sua parte del

borgo, Albisola Capo).

Aspetti normativi

Dal punto di vista della normativa tipologica, la classificazione ordinata di cui sopra

consente di regolamentare lo sviluppo dei vari insediamenti assecondando la loro

caratteristica genetica e di giacitura territoriale, nonché di pianificare correttamente

eventuali nuovi insediamenti (aree del PUC identificate come "PRES-ins") in modo che

non siano in contrasto con le valenze storico-ambientali.

Il livello urbano

Tutti i poli insediati, indifferentemente dalla loro giacitura territoriale, possono essere

classificati e ordinati in un sistema incrociato che mette in relazione le tipologie degli

insediamenti (corte, agglomerato, nucleo, centro) con le possibili casistiche di impianto

urbano (a sviluppo occasionale, lineare, organico, gerarchizzato)

Avremo pertanto:



- una tipologia di impianto urbano a sviluppo occasionale, cioè in cui la struttura

dell'edificato (edifici, aree di pertinenza, percorsi, polarità) è organizzata in modo

episodico: questo sia che si tratti di singole corti isolate, agglomerati (Casino, Olmo,

Erchi, ecc.) o nuclei (Magrania);

- una tipologia di impianto a sviluppo lineare, cioè in cui la struttura dell'edificato

(edifici, aree di pertinenza, polarità) Ë organizzata in modo seriale e ripetitivo lungo un

percorso: questo avviene sia a livello di singole corti (La Costa), sia a livello di

agglomerati (Canavisse), sia a livello di nuclei (Magrini), sia infine come centri

(Albisola Superiore, nella sua parte attorno alla chiesa);

- una tipologia di impianto a sviluppo organico, cioè in cui la struttura dell'edificato

(edifici, aree di pertinenza, percorsi, polarità) è organizzata lungo due percorsi

principali che si intersecano: questo avviene sia a livello di singole corti (Le Cantine),

sia a livello di nuclei (Luceto), sia infine come centri (Albisola Capo);

- una tipologia di impianto a sviluppo gerarchizzato, cioè in cui la struttura

dell'edificato (edifici, aree di pertinenza, percorsi, polarità) è organizzata lungo più assi

o percorsi principali intersecantesi e gerarchizzati fra loro: questo avviene sia a livello

di singole corti (Santuario della Pace, Villa Gavotti), sia a livello di nuclei (Ellera), sia

infine come centri (Albisola Superiore nella sua totalità).

Aspetti normativi

Dal punto di vista della normativa tipologica, la classificazione ordinata di cui sopra

consente di regolamentare lo sviluppo dei vari insediamenti a livello di tessuto urbano

('riammagliamento' edilizio di parti esistenti, inserimento di nuovi interventi, ecc.)

assecondando la loro caratteristica genetica, nonché di pianificare correttamente

eventuali nuovi insediamenti o sviluppi di insediamenti esistenti (aree del PUC

identificate come "PRES ins") in modo che non siano in contrasto con le valenze

storico-ambientali consolidatesi nel tempo.



Il livello edilizio

Tutti gli edifici costituenti il tessuto urbano dei poli insediati, unitamente alla loro area

di pertinenza e alla giacitura territoriale, presupposti imprescindibili, possono essere

ordinati in una classificazione tipologica attraverso cui si può anche leggere lo sviluppo

del sistema abitativo tipico dell'individuo territoriale considerato.

Avremo pertanto:

Da una casa rurale elementare (la cellula base, matrice formativa di tutti gli sviluppi

successivi) variamente disposta a seconda della giacitura morfologica, si passa ad

ulteriori incrementi sia nel senso dello sviluppo planimetrico che dell'altezza, con

modificazioni dell'impianto distributivo e accorpamenti vari, ivi comprese le

aggregazioni di tipi diversi.

La formazione di una villa agricola come edificio isolato al centro del fondo di

pertinenza rappresenta un passo ulteriore nello sviluppo tipologico dell'edificato,

conducendo, attraverso rifusioni e sopraelevazioni, alla formazione dei tipi a blocco

caratteristici di una situazione più a livello 'urbano', che non prettamente rurale.

Aspetti normativi

L'aggregazione dei tipi edilizi a formare un "tessuto" con casistiche e regole ben

precise, conduce all'individuazione dei fenomeni urbani di cui sopra, consentendo il

riconoscimento di tutti i processi formativi ed aiutando nella determinazione di regole

d'intervento non in contrasto con essi.

La normativa tipologica che ne scaturisce consente pertanto sia interventi di nuova

edilizia da inserire in un tessuto esistente, sia l'ampliamento di edifici e manufatti, con

modalità, dimensioni, strutture e materiali che non siano in contrasto con l'esistente.

(Per le schede e gli approfondimenti si rimanda alla normativa tecnica per gli ambiti di

conservazione e riqualificazione delle aree non urbanizzate).



4.

I NUMERI DEL PIANO

Parlare di numeri, di quantità del piano, significa chiamare in causa il dimensionamento

del piano, tema che a partire dagli anni '70 ha sollevato notevole interesse. Si trattava

di reagire a scelte di piano del tutto incontrollate: la tecnica tradizionale delle zone

omogenee favoriva un uso trasformativo senza che le quantità in gioco venissero

controllate: non si calcolavano le quantità poste in gioco dai piani, al punto che il

divario fra previsione (nominata nella relazione generale) e capacità insediativa del

P.R.G. non poteva essere conosciuto.

Occorre dire che il D.M. 2/4/’68 costituì un primo rimedio a tale carenza, in quanto

obbligò al calcolo delle quantità in gioco per poter applicare ad esse la verifica degli

standard. Nacque così una ricerca sui modi più corretti per operare un

dimensionamento basato su previsioni «scientifiche».

La tecnica previsionale si è dimostrata peraltro inadeguata e sostanzialmente

inapplicabile. Il calcolo del fabbisogno abitativo è diventato sofisticato ma proprio per

questo è stato messo in luce come esso dipenda da opzioni «politiche» e/o comunque

volontaria.

Lo stato attuale dell’arte vede sostanzialmente il tramonto di tali tecniche, ed avanza il

criterio della «sostenibilità», ormai largamente diffuso ed accettato. A prescindere

dalla scelta del termine (che è certamente incompleto nel suo significato) sostenibilità

vuol dire: valutazione della compatibilità ambientale, della utilità collettiva alla

trasformazione (valutazione della convenienza), adeguatezza ed equilibrio in termini di

valutazione costi/benefici.

Vale di più allora valutare i consumi di suolo, i costi infrastrutturali, ecc.:

sostanzialmente, un piano che non produce crescita ma riqualificazione, avrà un

dimensionamento che sarà in funzione diretta della ricerca dei modi della

trasformazione qualitativa. Le quantità in gioco saranno allora quelle necessarie per

garantire e migliorare le condizioni ambientali.



4.1 il peso insediativo

A fronte del quadro complessivo delle previsioni comprese dal PUC, viene definito il

peso insediativo, così come indicato dalla LUR (art. 33).

TABELLE SINOTTICHE PESO INSEDIATIVO DI PREVISIONE

AREE URBANIZZATE – AMBITI AU 1, 2, 3, 4 : Denominaz.

area Residenza

Abitanti teorici

Turistico ricettivo (alberghi e residence

in previsione)

Abitanti teorici

Commercio

Artigianato

AMBITO AU 1 – Albisola Capo Ambito AU 1.3: Capo Torre 40 Aree di Intervento: a.i. A 1000 mq 38 500 mq a.i. B 800 mq 30 a.i. C 960 mq 36 a.i. D 520 mq 20 200 mq Distretti di Trasformazione: DT 1 5800 mq 218 6500 mq 325 1000 mq DT 2 8000 mq 300 7500 mq 375 1800 mq

TOTALE 17080 mq 642 14000 mq 740 3500 mq AMBITO AU 2 – Albisola Superiore PUO Ambito AU 2.1: Centro Stor. 3000 mq 113 Aree di Intervento: a.i. E 7367 mq 276 500 mq Distretti di Trasformazione: DT 3 DT 4 11100 mq 416 5997 mq 300 503 mq

TOTALE 21467 mq 805 5997 mq 300 1003 mq AMBITO AU 3 – Luceto Aree di Intervento: a.i. F 2470 mq 93 200 mq a.i. G 2600 mq 98 100 mq a.i. H 2900 mq 109 100 mq

TOTALE 7970 mq 300 400 mq



AMBITO AU 4 – Ellera Aree di Intervento: a.i. I 300 mq 11 a.i. L 200 mq 8 200 mq 10 200 mq Aree Artigianali: AA Foglietto 2663 mq AA Prato 1953 mq

TOTALE 500 mq 19 200 mq 10 200 mq 4616 mq

TOTALE AMBITI URBANIZZATI AU 1, 2, 3, 4

47017 mq 1766 20197 mq 1050 5103 mq 4616 mq AREE NON URBANIZZATE – AMBITI ANU 1, 2, 3 Denominaz.

area Residenza

Abitanti teorici


in previsione)

Abitanti teorici

Commercio

Artigianato

AMBITO ANU 1 – Albisola Aree Agricole: AGR int-est 3385 mq 127 Aree Artigianali: AA Stella 4208 mq AA Porzi -Borgo Ulivi

2980 mq

Distretti di Trasformazione Artigianali: DTA La Pace 2974 mq DTA Spina 3707 mq

TOTALE 3385 mq 127 13869 mq AMBITO ANU 2 – Luceto Aree Agricole: AGR int-est 2129 mq 80 Aree di Presidio: PRES ins 165 mq 6 Distretti di Trasformazione Artigianali: DTA C. Olive 12282 mq

TOTALE 2294 mq 86 12282 mq AMBITO ANU 3 – Ellera Aree di Presidio: PRES ins 3481 mq 131 TOTALE 3481 mq 131



TOTALE AMBITI NON URBANIZZATI ANU 1, 2, 3

9160 mq 344 26151 mq RIEPILOGO GENERALE AREE URBANIZZATE E NON URBANIZZATE Denominaz.

area Residenza

Abitanti teorici


in previsione)

Abitanti teorici

Commercio

Artigianato

AMBITI AU 47017 mq 1766 20197 mq 1050 5103 mq 4616 mq AMBITI ANU

9160 mq 344 26151 mq

TOTALE GENERALE

56177 mq 2110 20197 mq 1050 5103 mq 30767 mq

Il quadro sinottico qui riportato indica le quantità messe in gioco e previste dal PUC

(per i prossimi dieci anni) attraverso gli interventi negli ambiti di conservazione e

riqualificazione - ovvero nelle aree di intervento - e nei distretti di trasformazione.

Il peso insediativo viene così stabilito:

popolazione esistente 11.660 abitanti

popolazione prevista dal PUC 2110 abitanti

presenti per turismo o affari 1680 posti letto (esistenti e di progetto)

attività commerciali previste 5103 mq

attività artigianali previste 30767 mq

Il calcolo del fabbisogno abitativo valutato per i prossimi 10 anni ha portato a valutare

una quota di fabbisogno regresso e futuro di circa 825 alloggi.2

Come si può evincere dalla tabella allegata, le quantità poste in gioco dal PUC non

soddisfano tale fabbisogno. Il fatto è che si è giunti a tale risultato attraverso la

formazione dei singoli progetti di riqualificazione, ritenendo prioritario quest’ultimo

obiettivo qualitativo rispetto a quello quantitativo.

In effetti la scelta del dimensionamento per un Comune localizzato in questo contesto

metropolitano riguarda due ordini di fattori in gioco di diversa natura:

2 Si veda la valutazione condotta all'interno della Descrizione Fondativa, pag. 63-67.



1 - fattori di natura «interna»: sono quelli «classici»; riguardano le previsioni della

popolazione, dell’evoluzione dei nuclei famigliari, dello stato d’uso e di degrado delle

abitazioni, ecc.

2 - fattori di natura «esterna»: sono quelli che riguardano le politiche che - subite o

decise dall’Amministrazione locale - sono intese ad attirare o no attivi e residenti

dell’area metropolitana verso il territorio comunale.

Attraverso questa logica si intende controllare il carico insediativo che il territorio può

sopportare e al contempo incentivare la riqualificazione e il recupero del patrimonio

edilizio esistente.

Inoltre la pubblica amministrazione, attraverso lo strumento del Programma Pluriennale

di Attuazione, potrà graduare nel tempo le quote di realizzazione, individuando una

strategia che ponga in relazione domanda/offerta.

4.2 le aree a standard

Dalle cartografie di progetto appare la configurazione complessiva del sistema dei

servizi, a livello urbano e a livello di quartiere.

Vengono di seguito proposte alcune tabelle di confronto tra i servizi esistenti (presenti

nella Descrizione Fondativa) e quelli di progetto.

TABELLE SINOTTICHE SERVIZI ESISTENTI E DI PROGETTO:

SERVIZI ESISTENTI AREE URBANIZZATE – AMBITI AU 1, 2, 3, 4 :

SERVIZI Totale Istruzione Int. comune Verde-sport Parcheggi

AMBITO AU 1 – Albisola Capo 10250 mq 4800 mq 18600 mq 26240 mq 59890 mq AMBITO AU 2 – Albisola Superiore 24155 mq 5787 mq 12029 mq 8150 mq 50121 mq AMBITO AU 3 – Luceto 1150 mq 1530 mq 2680 mq



AMBITO AU 4 – Ellera 3366 mq 100 mq 3466 mq TOTALI AMBITI URBANIZZATI AU 1, 2, 3, 4 34405 mq 15103 mq 30629 mq 36020 mq 116157 mq SERVIZI ESISTENTI AREE NON URBANIZZATE – AMBITI ANU 1, 2, 3:


AMBITO ANU 1 – Albisola 300 mq 300 mq AMBITO ANU 2 – Luceto 100 mq 100 mq AMBITO ANU 3 – Ellera 200 mq 200 mq TOTALI AMBITI URBANIZZATI ANU 1, 2, 3 600 mq 600 mq RIEPILOGO GENERALE SERVIZI ESISTENTI AREE URBANIZZATE E NON URBANIZZATE

Abitanti SERVIZI Totale Standard Istruzione Int. comune Verde-sport Parcheggi

AMBITI AU 34405 mq 15103 mq 30629 mq 36020 mq 116157 mq

AMBITI ANU 600 mq 600 mq

TOTALE GENERALE 11660 ab. 34405 mq 15103 mq 30629 mq 36620 mq 116757 mq 10,01 mq/ab.

Di seguito é riportata la tabella di sintesi tra i servizi esistenti e quelli di previsione

calcolati per l’intero territorio comunale.

SERVIZI IN PREVISIONE AREE URBANIZZATE – AMBITI AU 1, 2, 3, 4:


AMBITO AU 1 – Albisola Capo 2289 mq 27728 mq 53889 mq 33861 mq 117767 mq AMBITO AU 2 – Albisola Superiore 3114 mq 4184 mq 73958 mq 4312 mq 85568 mq AMBITO AU 3 – Luceto

1350 mq 600 mq 2700 mq 750 mq 5400 mq



AMBITO AU 4 – Ellera 86 mq 58 mq 276 mq 73 mq 493 mq

TOTALI AMBITI URBANIZZATI AU 1, 2, 3, 4

7439 mq 32570 mq 130823 mq 38996 mq 209828 mq SERVIZI IN PREVISIONE AREE NON URBANIZZATE – AMBITI ANU 1, 2, 3:


AMBITO ANU 1 – Albisola 572 mq 254 mq 184267 mq 318 mq 185411 mq AMBITO ANU 2 – Luceto

387 mq 172 mq 15692 mq 215 mq 16466 mq AMBITO ANU 3 – Ellera

590 mq 262 mq 1179 mq 328 mq 2359 mq TOTALI AMBITI URBANIZZATI ANU 1, 2, 3 1549 mq 688 mq 201138 mq 861 mq 204236 mq RIEPILOGO GENERALE SERVIZI IN PREVISIONE AREE URBANIZZATE E NON URBANIZZATE

Abitanti teorici

SERVIZI Totale Standard Istruzione Int. comune Verde-sport Parcheggi

AMBITI AU 7439 mq 32570 mq 130823 mq 38996 mq 209828 mq

AMBITI ANU 1549 mq 688 mq 201138 mq 861 mq 204236 mq TOTALE GENERALE

3790 ab. 8988 mq 33258 mq 331961 mq 39857 mq 414064 mq RIEPILOGO GENERALE SERVIZI ESISTENTI ED IN PREVISIONE SULL’INTERO TERRITORIO COMUNALE

Abitanti SERVIZI Totale Standard Istruzione Int. comune Verde-sport Parcheggi

SERVIZI ESISTENTI 11660 ab. 34405 mq 15103 mq 30629 mq 36620 mq 116757 mq

SERVIZI IN PROGETTO 2110 ab. 8988 mq 33258 mq 331961 mq 39857 mq 414064 mq

TOTALE GENERALE 15450 ab. 43393 mq 48361 mq 362590 mq 76477 mq 530821 mq 34,36 mq/ab.



Per quanto riguarda l'organizzazione delle reti tecnologiche, come rilevato nella

Descrizione Fondativa, si ritiene in stato di insufficienza la situazione di Luceto e

Carpineto. Pertanto si prevede che tutti i nuovi interventi che interessano quella parte

di territorio dovranno concorrere alla razionalizzazione e al potenziamento delle reti

tecnologiche e infrastrutturali.

Assimilazione di ambiti e distretti alle zone omogenee AU 1 Albisola Capo Albisola Capo. nucleo storico 1.1 A Albisola Capo. area di riqualificazione 1.2 B Albisola Capo. area residenziale di tutela ambientale 1.3 B Albisola Capo. area produttiva 1.4 D Albisola Capo. litorale 1.5 Servizi AU 2 Albisola Superiore Albisola Superiore. nucleo storico 2.1 A/B Albisola Superiore. area di riqualificazione 2.2 B Albisola Superiore. località Carabigi 2.3 B Albisola Superiore. area di conservazione degli insediamenti sparsi 2.4 B Albisola Superiore. area di completamento 2.5 B AU 3 Luceto - Carpineto Luceto. nucleo storico 3.1 A Luceto. nucleo storico di Carpineto 3.2 A Luceto. area di riqualificazione e consolidamento del tessuto tra i nuclei storici 3.3 B Luceto. area di riqualificazione e consolidamento del tessuto a sud di Luceto 3.4 B Luceto. area di completamento del margine urbano 3.5 C AU 4 Ellera - Magrania Ellera. nucleo storico 4.1 A Ellera. area di completamento 4.2 B Ellera. nucleo storico di Magrania 4.3 A Ellera. nucleo storico di Magrini 4.4 A AA Ambiti produttivi artigianali D DT 1 Foce del Sansobbia C



DT 2 Area Gavarry - Orti Balbi C DT 3 Svincolo autostradale F DT 4 Erchi - Luceto - Grana C/F DTA D

4.3 il programma del turismo



PROGRAMMA DELLE STRUTTURE RICETTIVE ai sensi della L.R. n. 7 del 1993 e succ. mod.

Disciplina urbanistico - edilizia delle strutture ricettive ai sensi della legge regionale 28 gennaio 1993 n. 7 e successive modifiche.

AZIENDE RICETTIVE ALL'ARIA APERTA

AMBITI E

DISTRETTI

Alberghi Residenze turistiche

alberghiere

Campeggi Villaggi

turistici

Parchi per

vacanze

DI PIANO n° letti n° letti n° persone n° persone n° persone

Esistenti Di previsione Totali Di previsione Totali Di previsione Totali Totali Di previsione Totali

AU 1 100 40* 140

AU 2 40 50 90

AU 3 50 50

AU 4 50 50

DT 1 325 325 50 50

DT 2 325 325 50 50

DT4 300 300 100 100

Ambiti

ANU

200 200

Totali 140 1340 1480 200 200 0 0 0 0 0 0

* Si tratta di un parco per vacanze esistente per il quale si é indicata la trasformazione in albergo



Vengono di seguito confrontate le due situazioni (attuale e di previsione) riferite ai posti letto disponibili in strutture ricettive alberghiere, nei diversi comuni dell'area savonese.

Situazione attuale

n° posti letto percentuale

Albisola Superiore 140 2.2 %

Albissola Marina 363 5.9 %

Savona 586 9.5 %

Celle 1139 18.4 %

Varazze 3965 64 %

totale 6192 100 %

Posti letto disponibili in strutture alberghiere, secondo le ipotesi del PUC di

Albisola Superiore

Ipotesi di progetto

n° posti letto percentuale

Albisola Superiore 1480 19,65 %

Albissola Marina 363 4.82 %

Savona 586 7.78 %

Celle 1139 15,12 %

Varazze 3965 52,64 %

totale 7533 100 %



Alcuni elementi di studio e propositivi circa la potenzialità del settore

turistico del Comune di Albisola Superiore

Interventi per il miglioramento dell’offerta

Uno degli obiettivi che si pone l’amministrazione di Albisola Superiore é quello

del rilancio del turismo, ma questo comporta adottare strategie chiare per quanto

riguarda il miglioramento dell’offerta, rispetto alla situazione attuale.

L’offerta turistica di Albisola Superiore deve essere differenziata in due diversi

ambiti: l’area costiera ed urbanizzata (Albisola Capo, Albisola Superiore, fino ad

arrivare a Luceto e Carpineto, il Borgo degli Erchi) deve garantire un offerta

turistica alberghiera di qualità, legata alla balneazione e all’attività golfistica;

l’area dell’entroterra (Ellera, Magrania e il territorio non urbanizzato verso nord)

deve riuscire ad incentivare un turismo legato all’escursionismo, ai percorsi

naturalistici, alla domanda agrituristica.

In primo luogo, per le aree costiere e centrali, occorre puntare sulla ricettività

alberghiera: la situazione di Albisola Superiore é carente sia dal punto di vista

qualitativo - non esistono alberghi di qualità, oltre le tre stelle - sia quantitativo,

con un’offerta di posti letto ben inferiore a quella di tutti gli altri comuni costieri

dell’area savonese.

Occorre quindi:

riqualificare la ricettività alberghiera esistente, verificando che le strutture

siano adattabili alle tendenze del mercato ed alle normative vigenti;

incentivare la costruzione di nuove strutture alberghiere di tipologia e

classifica adeguate alle scelte future per Albisola Superiore, legato alle

tendenze del mercato turistico, ma anche alla possibilità di proporre un’offerta

differenziata e concorrenziale rispetto al savonese. Saranno quindi da



privilegiare , tenendo conto dei sondaggi che via, via dovranno essere

effettuati, gli alberghi con standard internazionali (non meno di tre stelle);

limitare gli insediamenti di seconde case che risultano in conflitto con il

potenziamento alberghiero, soprattutto nelle zone del litorale e in prossimità

dei centri urbanizzati.

Per ragioni di commercializzazione e di gestione i nuovi impianti non dovrebbero

avere capacità inferiore a 100 camere ed é evidente che occorre potere garantire

agli imprenditori eventualmente interessati condizioni ambientali non degradate e

sopratutto non degradabili da future tipologie d’insediamento non in armonia con

gli obiettivi che si vogliono perseguire.

In secondo luogo occorre puntare su un’offerta turistica tesa alla valorizzazione

del territorio dell’entroterra, mirati alla tutela ed alla fruibilità, attentamente

controllata del patrimonio naturale montano. In questo modo l’offerta turistica di

Albisola Superiore sarà differenziata rispetto all’offerta dei comuni limitrofi.

Puntare sull’agriturismo e su forme ricettive più diffuse sul territorio, mentre

appare in contraddizione con le strategie di riqualificazione delle zone costiere e

centrali, in realtà costituisce una spinta di rilancio di tutto il territorio

dell’entroterra, a partire da Ellera verso nord.

Per queste zone occorre quindi

incentivare le aziende agrituristiche e le attività connesse con la fruizione

naturalistica del territorio;

riqualificare le piccole strutture esistenti, già esercizi pubblici, attraverso lieve

ampliamenti volumetrici atti a fornire un offerta di qualità per alloggi

agrituristici, affittacamere, ostelli per la gioventù, rifugi alpini;

promuovere quelle attività atte a potenziare l’offerta di un turismo

«naturalistico», quali attività escursionistiche, equitazione, ogni tipo di sport

connesso all’aria aperta, (mountain biking, trekking, freeclimbing, etc.).



5.

STUDIO DI SOSTENIBILITA’AMBIENTALE

DELL’INSIEME DELLE PREVISIONI NEI DISTRETTI DI TRASFORMAZIONE

(Legge R.L. n°36/’97 art.11 comma 4)

In riferimento al tema della sostenibilità ambientale dello sviluppo previsto dalla

normativa regionale in modo specifico nella elaborazione dei PUC, si espone qui

di seguito uno studio di sostenibilità relativo ai distretti di trasformazione nel

comune di Albisola (SV).

Questa esposizione è stata redatta nello spirito di quanto richiesto dall'Art. 11

comma 4, della L.R. 36/97.

Il concetto di valutazione strategica e di sostenibilità ambientale sono aspetti che

richiamano un livello di complessiva programmazione territoriale, ad una scala

superiore rispetto al singolo Comune di Albisola Superiore, in quanto è proprio a

tale livello che si ha la possibilità di evidenziare gli effetti delle specifiche

strategie di intervento. E correlativamente è a tale livello che deve intervenire la

definizione degli obiettivi e degli strumenti da approntare a garanzia della

sostenibilità ambientale della attività di pianificazione. Tale approccio è del resto

perfettamente coerente con la più recente normativa comunitaria che allarga

l’orizzonte delle specifiche analisi di compatibilità ambientale, riportandole dal

livello dei singoli progetti di opere a livello più proprio di piani e programmi di

intervento.

L’approccio seguito per lo studio di sostenibilità è stato, che le problematiche di

carattere ambientale siano assunte quale componente costitutiva nel processo di

definizione e di attuazione delle scelte programmatiche e pianificatorie. La

“qualità” del territorio si sostanzia, da questo punto di vista, nella individuazione

degli elementi che inducono, nei processi di trasformazione promossi, un diverso

equilibrio economico, sociale ed ambientale.



In questa direzione, appare fondamentale la necessità di una base dati di

conoscenza dello stato dell’ambiente anche con valenza di memoria storica, sia

per definire la vocazione del territorio e le attitudini consolidate, sia per

individuare con il necessario grado di concretezza gli elementi su cui sostanziare

lo studio di sostenibilità.

D’altro canto è proprio la precisa conoscenza delle dinamiche ambientali e

produttive, economiche e sociali che può consentire di individuare i criteri di

sostenibilità cui conformare l’opera di pianificazione. Gli scenari di

trasformazione possono infatti essere rappresentati solo sulla base di una

rappresentazione in grado di definire adeguatamente i sistemi ambientali e socio

economici coinvolti.

Finchè non saranno presenti tali dati, già in fase di predisposizione progettuale

(del piano e dei singoli interventi) lo studio di sostenibilità non sarà uno

strumento di valutazione congruo alle attese, ma rimane uno strumento di verifica

a posteriori.

Lo “Studio di Sostenibilità Ambientale” vuole essere quindi una verifica dei

principali effetti derivanti dalla trasformazione di aree urbane e non, definite

distretti di trasformazione, che in numero di tre sono presenti nella proposta di

Piano Urbanistico Comunale; la procedura adottata è quella di uno screening

effettuato caso per caso stabilendo criteri o soglie di parametrazione.

L'analisi degli effetti permette di evidenziare i possibili correttivi necessari ad

ottimizzare i vantaggi e diminuire le eventuali criticità degli interventi.

I principali temi affrontati nello studio sono:

- analisi localizzativa e determinazione delle perimetrazioni delle aree

- motivazioni che inducono alla trasformazione dell'area

- risultati che si intendono conseguire



- verifica procedurale e normativa tecnica proposta dal PUC vincoli e

prescrizioni

- modalità di intervento

- elementi quantitativi e qualitativi

- analisi dell'accessibilità, viabilità e parcheggi

- analisi di compatibilità col paesaggio e con l'ambiente

- fattibilità economico-finanziaria degli interventi

- bilancio conclusivo .

Questa gamma tematica è intesa a fornire una risposta, per quanto possibile

esauriente, ai principali quesiti che si pongono in ordine all'attuazione dei progetti

di trasformazione.

DISTRETTO DI TRASFORMAZIONE DT 1

Analisi localizzativa e perimetrazione del distretto

Foce del Sansobbia

Il distretto occupa un'area di circa 33000 mq. Le dimensioni e la collocazione, lo

rendono occasione più interessante e rilevante per riqualificare e riorganizzare

una significativa parte del tessuto urbano di Albisola Capo.

L'area localizzata é per un tratto lungo il torrente Sansobbia fino alla foce dello

stesso, in prossimità del confine comunale con Albisola Marina a ponente, ed è

divisa dalla Strada statale n. 1 Aurelia in due porzioni distinte.

La parte a nord è caratterizzata da aree occupate da manufatti industriali ormai

dismessi, che si trovano a diretto contatto con il tessuto urbano di Albisola Capo.



La parte a sud dell'Aurelia è caratterizzata dall'edificio della ex stazione

ferroviaria, adiacente al rilevato ferroviario dismesso, e dagli spazi pubblici

limitrofi che danno verso il litorale e la passegggiata a mare.

L'area d'intervento risulta normata dal Piano Territoriale di Coordinamento degli

Insediamenti Produttivi redatto dalla Regione Liguria; al nuovo Piano Urbanistico

Comunale è attribuito quindi il compito di affinare le indicazioni progettuali

fornite dal PTC per mezzo di regole morfologiche e indicazioni di livello

puntuale.

Rispetto all'area indicata dal PTC degli Insediamenti Produttivi, si prevede

l'ampliamento della stessa, per consentire la realizzazione di un collegamento

stradale delle due aree, in base a quanto proposto dal piano Urbano del Traffico.

In tal modo si può prefigurare un intervento unitario su tutta l'area, degli spazi per

la viabilità e degli spazi aperti ad uso pubblico.

I risultati che si intendono conseguire

L'intervento complessivo deve garantire la completa riqualificazione dell'area in

oggetto, attraverso l'integrazione con il tessuto urbano circostante ed attraverso la

valorizzazione delle risorse locali, siano esse naturali quali la zona umida alla

foce del torrente Sansobbia, e il litorale; siano esse economiche, quali le attività

commerciali ed artigianali connesse alla ceramica.

In particolare per la parte a nord dell'Aurelia, l'intervento di trasformazione dovrà:

- bonificare e riqualificare l'area industriale, attraverso la sostituzione dei

manufatti industriali oggi dismessi. Tale intervento di riqualificazione

dovrà estendersi anche a monte degli stessi edifici verso le strutture

industriali ancora in attività, per consentire una riqualificazione più ampia

degli spazi aperti e della viabilità;

- promuovere il potenziamento di strutture ricettive di qualità;



- tutelare quelle attività - artigianali e commerciali - legate alla ceramica e

promuoverne lo sviluppo in relazione all'offerta turistica.

L'intervento di trasformazione della parte a sud dell'Aurelia dovrà perseguire gli

stessi obiettivi, attraverso il recupero degli edifici esistenti, attraverso la

riqualificazione degli spazi aperti e la connessione tra il distretto di

trasformazione e la fascia litoranea evidenziata dalla passeggiata a mare.

Come indicato dall'Amministrazione Comunale, tale distretto dovrebbe costituire

il "Polo Ceramico" di Albisola e diventare un riferimento per lo sviluppo delle

attività artigianali e produttive, formative, di promozione culturale e di

informazione per il settore della ceramica. Le attività insediative dovranno quindi

tendere a valorizzare questi elementi di identificazione di Albisola, promuovendo

queste attività ed un turismo specifico legato alle stesse.

Indicazioni progettuali : livello puntuale PTCP

L'intervento progettuale deve ricostituire un tessuto urbano a tutti gli effetti,

attraverso una edificazione compatibile con i caratteri morfologici e dimensionali

del contesto. In particolare, insieme ad una funzione caratterizzante legata al

turismo alla didattica ed alla ceramica, dovrà essere garantita una commistione di

funzioni diverse di carattere prettamente urbano.

Dal punto di vista morgologico, l'intervento dovrà ricostruire il fronte urbano su

Via San Francesco; garantire le opportune connessioni viarie con il tessuto

circostante; creare un adeguato reticolo viario di tipo veicolare, ciclabile e

pedonale, con elevate caratteristiche di qualità urbana (progetto di suolo, spazi di

sosta, fronti urbane, scelta delle finiture e dei materiali) ed ambientale (alberature,

permeabilizzazione dei suoli). In particolare dovranno essere attentamente

progettate le connessioni tra il litorale e passeggiata a mare con l'interno lungo

l'asta fluviale del Sansobbia. In tal senso dovranno essere create delle opportune

sezioni stradali atte a consentire una percorrenza pedonale protetta e alberata,

accanto ai nuovi insediamenti.



Nell'edificio dell'ex stazione ferroviaria, si prevede un intervento di recupero che

sappia mantenere i caratteri particolari degli specifici edifici, e che ospiti un

servizio di uso pubblico come ad esempio una sede qualificata per le esposizioni

della ceramica di Albisola. Questo spazio potrà essere ampliato per consentire di

realizzare una struttura di maggior livello espositivo.

Destinazioni d'uso principali e complementari

Sono ammesse le funzioni congruenti con il carattere urbano del contesto atte a

perseguire gli obiettivi indicati.

in particolare:

- turistico - ricettivo

- residenza

- esercizi commerciali

- laboratori artigianali legati alla ceramica e compatibili con il tessuto

residenziale

- spazi espositivi e didattici

- servizi di "quartiere" in particolare parcheggi.

Sono escluse le attività che generano traffico pesante o elevati volumi di traffico,

e tutte le attività che producono rumori, odori, polveri in misura nociva o molesta.

Sono escluse le attività commerciali attrattrici di traffico quali la grande

distribuzione ed i centri commerciali organizzati.

Modalità d'intervento

La dimensione del distretto di trasformazione e la diversa situazione degli

impianti insediati, rendono prefigurabile una trasformazione articolata in modalità

distinte.



Per la parte a nord dell'Aurelia, le modalità d'intervento sono definite da uno

strumento urbanistico attuativo di approvazione comunale (PUO). Tale strumento

urbanistico potrà stabilire le modalità attuative atte ad ipotizzare l'intervento in

più fasi temporali, attraverso la suddivisione in comparti dell'area.

Lo strumento dovrà fornire regole morfologiche tali da garantire un intervento

unitario (come è indicato in maniera semplificata nell'ipotesi progettuale) pur

ipotizzando fasi e modalità di attuazione diverse tra i vari settori.

Il recupero degli edifici esistenti nella parte sud del distretto di trasformazione,

dovrà essere realizzato in concessione di edilizia convenzionata.

Nel caso di ampliamento degli edifici esistenti sarà obbligatorio ricorrere ad uno

strumento urbanistico attuativo.

Norme transitorie

Sino all'approvazione del PUO sono consentiti solo interventi volti alla ordinaria

e straordinaria manutenzione dei manufatti esistenti, senza incremento di

superficie utile.

Le destinazioni d'uso ammissibili sino alla approvazione del PUO sono:

- produttivi limitatamente alle funzioni di industria ed artigianato, magazzini

connessi alle attività produttive.

Elementi quantitativi e qualitativi

La situazione del distretto di trasformazione è sinteticamente riportata nello

schema inserito e prevede le seguenti funzioni ammesse:

parametri urbanistici ed edilizi

settore 1: area a sud della strada statale Aurelia

dimensione settore 1 9000 mq.

funzioni ammesse: - servizi pubblici o ad uso pubblico



(l'edificio della stazione ferroviaria

dismessa dovrà ospitare uno spazio

espositivo per la ceramica)

- pubblici esercizi commerciali

connessi al turismo

- parcheggi interrati (ad esempio nel

rilevato della ex linea ferroviaria)

superficie lorda utilizzabile max - recupero della volumetria esistente

degli edifici della stazione ferroviaria

- incremento massimo del 30% della

volumetria esistente (nel caso gli

adeguamenti funzionali lo rendano

necessario)

- tutto il piano terra deve essere a

destinazione degli spazi espositivi

h massima non superiore agli edifici circostanti

settore 2: area a nord della strada statale Aurelia

dimensione settore 24000 mq.

funzioni ammesse - turistico-ricettivo (non meno del 40%)

- residenza (non più del 30%)


- laboratori artigianali legati alla

ceramica e compatibili con il tessuto

residenziale



- spazi espositivi

- studi professionali, uffici in locali

d'abitazione

- servizi di "quartiere" (chiese, scuole,

asili nido, poste, case di riposo,

cinematografi, palestre, verde

attrezzato e simili)

- parcheggi

sup. lorda utilizzabile max 16000 mq.

densità base 0,5 mq/mq

densità massima* 0,66 mq/mq


* vengono indicate una densità base e una densità massima, raggiungibile solo in presenza di una

progettazione particolarmente attenta al raggiungimento degli obiettivi del Piano.



Area Gavarry

Il distretto di trasformazione individuato è composto da alcuni insediamenti

produttivi e da due ampie aree non edificate. La sua localizzazione all'interno del

tessuto urbano di Albisola Capo ha portato a legare insieme, in un progetto

unitario di riqualificazione e valorizzazione dei caratteri del luogo, sia l'area che

dovrà essere dismessa dell'impianto produttivo della Gavarry - ormai chiaramente

incompatibile con le funzioni del contesto - sia le due aree libere.



La presenza di queste due aree non insediate e di notevoli dimensioni, rappresenta

una risorsa da salvaguardare e valorizzare, nell'ottica di un recupero dell'identità

paesistica e di un rilancio turistico di Albisola. Si è pertanto ritenuto

complementare l'inserimento del giardino degli "Orti Balbi", come potenziale

riserva botanica accanto alla passeggiata a mare ed al litorale, pur non essendo

contiguo con la restante superficie del distretto.

L'area perimetrata è compresa tra Corso San Francesco a sud e il sedime

ferroviario della linea Genova Ventimiglia a nord e le crose ad est ed ovest.

Il rapporto di connessione con la maglia urbana di Albisola si identifica

prevalentemente sul fronte sud con Corso S. Francesco e con la viabilità interna di

distribuzione del quartiere di levante.

La perimetrazione proposta ingloba:

l'area degli "Orti Balbi", relativamente alla zona più ad est degli stessi;

l'area Gavarry, intendendo tale riferimento sia per la parte costruita, sia per la

parte di spazi aperti dell'area;

l'area dell'ex gasometro, estesa alle aree ortive delimitate ora da edifici

residenziali e dalla scuola elementare San Pietro.

Il Distretto perimetra un'area idonea al fine di un completamento di carattere

urbano della cittadina fino alle prime curve di livello delle colline a nord- est di

Albisola.

L'attuale utilizzo del suolo è così ripartito :

l'area degli "Orti Balbi" è un terreno per la gran parte incolto, comprendente

anche un piccolo edificio residenziale; l'area Gavarry è interessata dalle

costruzioni del complesso industriale, mentre l'area dell'ex gasometro è in parte

un terreno incolto ed in parte costituito da terreni con colture orticole.



La caratteristica dominante è quella di un'area che è rimasta in parte legata

prevalentemente a verde orticolo ma è ormai racchiusa su tre lati dalla crescita

edilizia della cittadina e sul lato lungo il fronte viario dell'Aurelia da un

insediamento produttivo ancora in attività che potrà essere trasformato in

struttura residenziale.

Le motivazioni che inducono alla trasformazione dell'area

Si può desumere che in un organico piano di riqualificazione urbana il distretto

presenta caratteristiche tali da poter proporre una sua trasformazione atta ed intesa

a:

- potenziare la vocazione turistica di Albisola, mediante la possibilità di

realizzare strutture ricettive e di servizio;

- definire gli spazi per una eventuale serie di interventi di qualità;

- correggere un uso del suolo (il caso degli orti tra alti edifici residenziali)

che appare incongruente rispetto alla potenzialità dell'area e che mal si

configura rispetto al rapporto ambientale urbano;

- considerare che la proposta di riqualificazione del distretto migliora la qualità

dell'ambiente attuale, inserisce nuovi richiami (interesse comune, biblioteca,

sede di associazioni per il volontariato, casa protetta per anziani,

parcheggi pubblici e privati, struttura ricettiva) e determina certamente

una riqualificazione dell'immagine globale della cittadina di Albisola;

- valutare l'interessante collocazione del distretto nel complesso urbano con

le conseguenti probabili ricadute positive sul tessuto sociale della città.

I risultati che si intendono conseguire

Il distretto - nella sua totalità - deve essere oggetto di un intervento di

riqualificazione complessivo, che sappia valorizzare le caratteristiche proprie

dell'area e ridefinirne il ruolo rispetto al contesto di Albisola Capo e di Albisola,

attraverso precise regole morfologiche definite dal piano.



In particolare l'intervento di trasformazione dovrà:

- bonificare e riqualificare le aree oggi occupate dagli insediamenti produttivi

della Gavarry, sostituendo o trasformando i manufatti industriali oggi in

funzione. Tale intervento dovrà essere organizzato in modo da ricostituire

un tessuto urbano complesso;

- salvaguardare e valorizzare le ampie aree ancora libere di Albisola Capo,

in particolare l'area verde alle spalle della Gavarry e il giardino di Villa

Balbi;

- promuovere lo sviluppo turistico di Albisola Superiore attraverso una offerta

di qualità nelle strutture ricettive ed una proposta specifica legata alla tutela

di presenze botaniche mediterranee, nel giardino degli "Orti Balbi";

- riqualificare i servizi esistenti con nuove attività a carattere sociale (Cittadella

della Solidarietà) e meglio integrate con gli spazi aperti centrali e le nuove

polarità funzionalità che verranno a crearsi.

Verifica procedurale e normativa tecnica proposta dal PUC vincoli e prescrizioni: livello puntuale PTCP

Considerato che il PUC non divide il territorio comunale solo secondo i criteri

della zonizzazione indicati dal D.M. 1444/1968, ma bensì, in ambiti definibili di

conservazione di riqualificazione e di trasformazione,

la disciplina per gli interventi nelle diverse zone è fondata su elementi

prestazionali qualitativi e non solo quantitativi.

La proposta del PUC ha individuato in quest'ambito territoriale le caratteristiche

peculiari per poter definire quale distretto di trasformazione, l'intero comparto

così come si presenta perimetrato.

L'intervento progettuale deve ricostituire un tessuto urbano a tutti gli effetti,

attraverso una edificazione compatibile con i caratteri morfologici e dimensionali



del contesto, ma contemporaneamente salvaguardare la maggiore superficie

possibile di spazi liberi.

L'ipotesi di previsione di un nuovo tracciato viario che attraversi l'area in

direzione sud-nord recepisce l'indicazione del Piano Urbano del Traffico e al fine

di tutelare il tracciato storico della crosa di San Sebastiano trova una soluzione

alternativa;

Dal punto di vista morfologico, l'intervento dovrà ricostruire il fronte urbano su

Corso San Francesco (S.S. 1 Aurelia); garantire le opportune connessioni viarie

con il tessuto circostante; creare un adeguato reticolo viario di tipo veicolare,

ciclabile e pedonale, con elevate caratteristiche di qualità urbana (progetto di

suolo, spazi di sosta, fronti urbane, scelta degli arredi, delle finiture e dei

materiali) ed ambientale (alberature, permeabilizzazione dei suoli).

In particolare dovrà essere attentamente progettata una rete di percorsi pedonali e

ciclabili, che sappia rapportarsi ai percorsi storici a margine dell'area, fino alla

passeggiata a mare lungo il litorale. Dovranno inoltre essere inseriti nel sistema

unitario gli spazi aperti esistenti o di progetto, nella loro complessità e pluralità,

attraverso interventi che connettano quest'area centrale con le funzioni al

contorno, sia con il tessuto residenziale, sia con le aree pubbliche che si trovano a

ridosso della linea ferroviaria a nord, con il polo scolastico ed il parco

archeologico.

Destinazioni d'uso principali e complementari

Le funzioni ritenute ammissibili sono diverse:

- turistico ricettivo;

- residenziale;

- commerciale;

- servizi di interesse comune, artigianato compatibile con la residenza.



Nell'area liberata dalle funzioni produttive sono previsti insediamenti residenziali,

con una quota di residenza protetta per anziani. Trattandosi di un'area a diretto

contatto con il tessuto urbano, e vicina alla passeggiata a mare, si ritiene

particolarmente idonea a questa funzione.

E' inoltre previsto l'inserimento di una biblioteca.

Per la parte più interna si prevede un intervento in parte turistico-ricettivo ed in

parte residenziale.

L'intervento dovrà garantire e salvaguardare il significativo spazio aperto oggi

presente, attraverso la progettazione di spazi aperti di pertinenza della parte

turistico-ricettiva, ma anche di verde di connessione con il complesso scolastico

ed il parco archeologico più a nord, fino ad arrivare allo spazio degli orti di Villa

Balbi. E' inoltre prevista la realizzazione di un parcheggio pubblico a raso e di un

parcheggio interrato privato.

Modalità di intervento

Per le previsioni del distretto di trasformazione si utilizzerà uno strumento

attuativo unico (Piano Urbanistico Operativo).

La complessità dimensionale e funzionale dell'area fa ipotizzare sin da ora

un'attuazione distinta per fasi ed in tempi diversi, che dovranno comunque essere

inseriti in un unico progetto.


La situazione del distretto di trasformazione è riportata nello schema inserito e

prevede le seguenti funzioni ammesse:


settore 1: area Gavarry




funzioni ammesse: - residenze libera e convenzionata

- casa protetta per anziani

- turistico-ricettiva

- esercizi commerciali ai piani terra

- laboratori artigianali legati alla

ceramica

- servizi pubblici o ad uso pubblico

(bibli.)

- studi professionali, uffici in abitazioni

- parcheggi

superficie lorda utilizzabile max - residenza (max 60% della s.l.u. totale)

- casa protetta per anziani

- pubblici servizi (min. 20% della s.l.u.

totale)

densità massima si conferma la superficie utile lorda

esistente


settore 2: area ovest

dimensione settore 41500 mq.

funzioni ammesse - turistico-ricettiva

- residenza



- esercizi commerciali al piano terra

- verde pubblico attrezzato

- servizi di interesse comune e parcheggi

superficie lorda utilizzabile max - turistico ricettiva (min 50% della s.l.u.

totale)

- residenza (max 40% della s.l.u. totale)

densità massima 0,3 mq/mq

h massima 14 m (4 piani fuori terra)

settore 3: area Orti Balbi


funzioni ammesse - verde pubblico attrezzato e interesse

comune (giardino botanico di essenze

mediterranee)

densità massima 0,3 mq/mq

da trasferirsi interamente attraverso un

intervento unitario nel settore3 secondo i

parametri urbanistici ivi definiti

Analisi dell'accessibilità, viabilità e parcheggi

Il problema dell'accessibilità e dell'inserimento, della zona DT 2, con la viabilità

esterna può sembrare complesso per la totale dipendenza verso l'asse della S.S.

Aurelia che - come noto - non sempre riesce a sopportare i flussi di traffico che vi

confluiscono.



L'accessibilità alla zona attualmente avviene attraverso:

- la strada perpendicolare alla S.S. Aurelia

- la via interna di distribuzione

- dal tracciato lungo la linea ferroviaria Genova Ventimiglia a nord e che

sottopassa sia la ferrovia che l'autostrada A10.

Lo smaltimento dei flussi si individua nella strada interna e direttamente

sull'Aurelia.

Sottoutilizzato appare il sottopasso della ferrovia e dell'autostrada verso nord che

assorbe prevalentemente i veicoli provenienti dalla stazione ferroviaria.

I parcheggi attuali sono al margine della DT 2 e sono reperibili sul sedime

stradale della viabilità interna e sul piazzale della stazione ferroviaria a nord-

ovest.

In una ipotesi di razionalizzazione del sistema di accessibilità, viabilità e

parcheggi, si pensa di realizzare un nuovo tracciato nord-sud che attraversi

longitudinalmente il distretto di trasformazione e sia in grado di offrire risposte

più adeguate al problema della mobilità veicolare.

Questo tracciato collegherebbe la S.S. Aurelia,con la viabilità interna e con il

sottopasso ferroviario ed autostradale a nord.

Ovviamente oltre allo scopo di alimentare adeguatamente il distretto di

trasformazione presenterebbe una valida ed efficace alternativa all'alleggerimento

della viabilità diretta da levante verso Albisola Superiore; garantirebbe anche una

fluidificazione sulla viabilità interna offrendo una opportunità alla mancanza di

tracciati alternativi.

Certamente il nuovo asse viario non va inteso come raddoppio dell'asse di Corso

Mazzini ma come elemento di riorganizzazione del sistema viario per la parte a

levante di Albisola.



Nell'ipotesi il tracciato mantiene una curvatura costante ed all'interno della zona

DT 2 presenta una fascia verde di rispetto, con costanza di ampiezza delle

careggiate.

Il sistema proposto dovrà tenere conto di una canalizzazione preferenziale del

traffico escludendo la connessione con la direzione a mare dell'Aurelia.

Le valutazioni sul traffico indotto dalla trasformazione della zona, e le rilevazioni

effettuate, ci portano ad affermare che sia il nuovo peso insediativo genera un

livello di traffico contenuto anche nel periodo estivo dove i flussi di traffico sono

più significativi.

Un richiamo particolare invece richiede la zona DT 2/settore 2 che prevede

l'utilizzo quasi totale della superficie per la desinazione di parcheggi, sia privati in

struttura che pubblici a raso.

Se da un lato la collocazione di questa infrastruttura richiama fruitori, dall'altro si

deve considerare che il richiamo è esclusivamente locale e di quartiere ed il

possibile traffico indotto è bilanciato da una offerta di aree di sosta

particolarmente carenti in zona soprattutto nei periodi di maggiori presenze

estive.

La soluzione proposta consente di prevedere la totale pedonalizzazione di ampi

spazi verdi attrezzati.

l numero è sufficiente a coprire il fabbisogno proprio degli interventi proposti

oltre che a soddisfare gli standard urbanistici prescritti dalla vigente normativa e

compensare squilibri accumulati nella realizzazione del quartiere.

Analisi di compatibilità col paesaggio e con l'ambiente

Corridoi ecologici

Sistema del verde

Gli elementi indotti dall'intervento, disturbi, impatti.



Questa parte dello studio sarà sviluppata in coincidenza con la elaborazione del

PUO con una serie di analisi visive che dovranno tener conto dell'aspetto

percettivo delle modificazioni subite dal sistema ambientale.

Attraverso una serie di immagini e di schemi visivi dovrà essere valuta la qualità

del paesaggio esistente ed in quale misura lo stesso viene a modificarsi in seguito

alla realizzazione delle proposte previste per il distretto di trasformazione.

Particolare rilevanza assume la carta proponente il "bacino visivo", costituita

dall'insieme dei punti dai quali è visibile l'intervento (si propone di utilizzare

un'unica carta per definire il bacino visivo e che riguardi i tre distretti di

trasformazione); all'interno del "bacino visivo" dovranno essere selezionati i punti

di osservazione ed i percorsi più rappresentativi permettendo l'elaborazione di una

successiva carta della "analisi della visibilità", riferita ai percorsi per il DT.2:

- Strada Statale n. 1 Aurelia imbocco strada sud-nord;

- Autostrada A10;

- linea ferroviaria Genova-Ventimiglia;

- strade interne e vecchia crosa.

La forma planimetrica del bacino visivo è determinata dalla morfologia del

territorio, caratterizzata da una notevole articolazione delle forme.

Descrizione dell'articolazione morfologica del suolo:

Il bacino non è omogeneo, ed è reso discontinuo da frequenti interruzioni di

visione in corrispondenza degli avvallamenti.

Importante osservare che l'intervento in DT 2 è percettibile quasi esclusivamente

dalle zone attigue al perimetro del distretto, la capacità di percezione soprattutto

visiva si perde poiché è la struttura urbana del quartiere stesso che ne scherma e

ne condiziona o ostacola la visibilità.



Una possibile comparazione tra bacino visivo dello stato e del futuro assetto di

trasformazione non cambia la forma planimetrica.

Inoltre le aree interne al bacino visivo sono costituite sostanzialmente da punti di

osservazione di scarsa rilevanza dovuta al basso numero di osservatori. Si tratta di

aree poco accessibili perché distanti dalle strade pubbliche, o di scarsa fruizione

perché appartenenti a contesti residenziali privati.

La percezione maggiore avviene ovviamente dalla strada interna di quartiere e

dalla nuova viabilità proposta.

Da queste analisi si possono trarre le seguenti considerazioni:

- l'Aurelia, considerata nel tratto tra la casa cantoniera ANAS Km 567,625 e

l'incrocio con Corso Mazzini, è preclusa alla visione dell'intervento di

trasformazione. L'unico punto di contatto è con la nuova viabilità nord-sud;

- l'Autostrada A10, soprattutto se percorsa in direzione ponente all’uscita

della galleria Siri, offre per un brevissimo tratto una panoramica di Albisola

dove è difficile localizzare l'area in oggetto;

- il tracciato ferroviario è interessato alla visione dell'area in esame solo

per un brevissimo tratto. Provenendo da Genova - subito prima della

stazione di Albisola - non si coglie, se non per brevi tratti, lo spazio del

distretto di trasformazione;

- lungo le strade che conducono ai nuclei collinari per le caratteristiche

intrinseche dei percorsi, sono limitati i tratti da cui si ha visione continua dell'area

in esame, anche se la quota altimetrica dei tracciati permette di percepire

l'estensione del distretto di trasformazione.

Come già indicato, massima attenzione dovrà essere dedicata al "corridoio

visivo" della nuova strada proposta: attraverso una serie di schemi ed immagini

fotografiche fotomontate si può analizzare il rapporto visivo legato all'impatto

delle nuove strutture sul paesaggio. Le aree più direttamente interessate



all'intervento sono un tratto della viabilità interna e lo spiazzo antistante

l'imbocco del sottopassso ferroviario a nord.

Per ogni inquadratura dovranno essere realizzare tre immagini-schema riferite a:

- stato attuale;

- ingombro delle forme del progetto in trasparenza;

- resa realistica dell'inserimento del progetto nel contesto del paesaggio.

Massimo interesse assumono quindi queste elaborazioni che fissano in modo

preciso ed inequivocabile l'immagine che si verrebbe ad ottenere realizzando

l'intero progetto di trasformazione proposto.

Fattibilità economico-finanziaria degli interventi

L'esame della situazione di Albisola sotto il profilo economico e sociale ha messo

in luce alcuni aspetti che pare opportuno ricordare:

- la dinamica demografica, che registrava tra il 1971 ed il 1981 un sia pur

modesto incremento di popolazione, denuncia - nel decennio successivo -

un calo superiore alla media provinciale;

- le abitazioni non occupate sono in aumento come pure l'incidenza delle

seconde case rispetto alle residenze primarie;

- la grave situazione economica ed occupazionale che si è concretizzata

nella crisi della lavorazione delle stoviglie, etc.,;

- relativamente all'occupazione, si rileva che molti lavoratori residenti in

Albisola svolgono la loro attività altrove (soprattutto a Savona ed a

Genova);



- l'organizzazione del tempo libero, le attività sportive e ricreative non si

sono evolute come d'altronde le strutture alberghiere e rischiano così di

penalizzare la complessiva offerta turistica;

Appare evidente come i problemi principali siano due: l'occupazione e la

valorizzazione dell'ambiente. La piena realizzazione del distretto di

trasformazione DT 2 consentirebbe l'attivazione di alcune opere e l'incentivazione

di alcune attività, in particolare:

- la collocazione di elementi di una certa rilevanza per la vita organizzata e

culturale della cittadina (biblioteca, sede della pubblica assistenza "Croce

Verde", residenza per anziani);

- il pieno recupero di aree attualmente utilizzate ad uso improprio nel

tessuto urbano di Albisola organizzando un consolidamento dei valori

qualitativi ambientale e del verde attrezzato;

- l'incremento dell'offerta turistica attraverso una nuova e funzionale struttura

alberghiera;

- una organizzazione della viabilità e della sosta veicolare per i quartieri di

levante di Albisola.

Ci si è quindi orientati verso un consolidamento di Albisola come "polo turistico",

che valorizzera al tempo stesso il sito, l'attività balneare, e turistica ed il relativo

indotto, privilegiando, tra quelle citate, le attività che oltre ad essere una risposta

alla domanda dei turisti, siano adeguate alle necessità dei residenti in termini di

occupazione, residenza e sviluppo delle risorse.

La fruizione della città non risulta alterata se non nei termini di maggior afflusso

verso gli esercizi commerciali e verso le strutture per il tempo libero. Questo

potrebbe indurre a ripensare l'area centrale, prevedendo la possibilità di

accogliervi un numero di fruitori superiore all'attuale in epoche ed in orari diversi

da quelli odierni.



Una più chiara articolazione dei percorsi potrebbe attivare una presenza più

ampia, capillare e rivitalizzante nel centro della città.

Bilancio conclusivo

Il bilancio conclusivo che si può trarre dall'esame dei risultati degli studi è

positivo.

Il bilancio costi/benefici presenta un attivo tale da confortare, a vario titolo, tutti

gli attori in gioco circa la giustezza di una scelta: ciò vale per l'amministrazione

locale come per gli amministrati (i cittadini di Albisola e le categorie sociali ed

economiche locali); per l'amministrazione provinciale in ordine alla tutela degli

interessi generali che essa rappresenta; infine, per gli stessi attuatori che possono

con maggior tranquillità affrontare i rischi imprenditoriali sempre presenti in

questo tipo di interventi.

Se esaminiamo le misure correttive che nascono dallo studio, e che vanno ad

implementare il progetto di trasformazione, emerge che:

- in ordine all'accessibilità veicolare, è stato messo a punto un progetto

che riorganizza lo schema viario attuale e decisamente ne migliora la

fluidità agendo anche con scelte di canalizzazione veicolare;

- i parcheggi previsti sono ampiamente sufficienti a garantire una più

razionale distribuzione della sosta sia nel quartiere sia nei pressi della

stazione ferroviaria;

- il verde pubblico diventa un elemento di forte connotazione nell'area di

intervento selezionando adeguatamente le essenze da piantumare e gli

elementi di arredo;

Se questi sono i principali correttivi, è doveroso segnalare le principali conferme

che derivano dallo studio:

- la scelta localizzativa e la perimetrazione si confermano come le più

opportune in ordine ad una molteplicità di fattori;



- la struttura urbana di Albisola, ed in modo particolare i quartieri di levante,

crea una zona strategicamente importante attualmente da considerare come vuoto

urbano;

- per il verde e la sua fruizione si attua qui un passaggio "morbido" di funzione

legato ad una attenta e responsabile proposizione del verde urbano e non orticolo;

- l'impatto sul paesaggio è sostanzialmente positivo. Si può tranquillamente

ritenere che il passaggio tra lo stato attuale e lo stato di progetto si traduca in

un sensibile miglioramento delle condizioni ambientali urbane. Una

trasformazione accuratamente progettata e realizzata, può dimostrarsi un

fattore di arricchimento e di qualificazione;

- l'impatto socio-economico è particolarmente positivo. Il contributo che i

nuovi interventi possono offrire all'economia locale è interessante; inoltre parte

delle proposte progettuali riguarda la riqualificazione ambientale e la

collocazione di insediamenti utili ed indispensabili ad elevare il livello e la

qualità della vita per l'intero quartiere e ambito comunale di Albisola.

In conclusione, lo Studio di Sostenibilità Ambientale relaziona l'insieme dei

vantaggi e delle criticità connessi all'iniziativa di trasformazione e dimostra, in

questo caso, quanto i primi siano decisamente superiori ed ambientalmente

compatibili, con ogni facoltà di prova, come è proprio di uno studio che valuta in

modo razionale ed ordinato i diversi fattori in gioco.



Svincolo autostradale

Il distretto di trasformazione individuato è attualmente occupato dallo svincolo

del casello autostradale di Albisola Superiore sulla A 10.



Si ipotizza che quest'area possa essere liberata, nel medio-lungo termine, grazie

ad una nuova localizzazione dello svincolo stesso.

Esiti da conseguire

L'area liberata dallo svincolo attuale sarà occupata dalla costruzione dell'Aurelia

bis, che dovrà essere realizzata in contiguità con le infrastrutture esistenti.

L'intervento dovrà perseguire l'obiettivo di ridurre l'impatto ambientale sul

contesto, indotto dalle infrastrutture esistenti e di progetto. Si dovranno creare

opportune fasce di rispetto attraverso una attenta progettazione del verde.

Norme transitorie

Sino all'approvazione del PUO sono consentiti solo interventi volti alla ordinaria

e straordinaria manutenzione dei manufatti esistenti, senza incremento di

superficie utile.

Sono inoltre confermate le destinazioni d'uso esistenti, ovvero quelle

regolarmente autorizzate.

E’ di tutta evidenza che tale trasformazione risulta di per se stessa migliorativa

della situazione esistente ; si prescrive, tuttavia, uno studio di sostenibilità

ambientale da redigersi al momento della progettazione definitiva

dell’intervento.



Erchi - Luceto - Grana

Il distretto di trasformazione occupa un parte assai estesa sulla sponda destra del

torrente Sansobbia, di fronte ai nuclei abitati di Luceto e Carpineto, ed una parte

sulla sponda sinistra del medesimo corso d'acqua compresa tra la strada



provinciale per Ellera e la località Calcinara di Albisola Superiore fino a contatto

diretto con l'area del parco di Villa Gavotti.

La conformazione particolare di una vasta area (quella sulla sponda destra del

Sansobbia) che si presenta - come da tempo - in evidente stato di abbandono, con

i due piccoli insediamenti residenziali (Erchi e Grana), rappresenta una risorsa di

carattere paesistico ambientale da salvaguardare ma soprattutto da valorizzare,

sempre nell'ottica di un potenziamento e di un rilancio di Albisola sul piano

turistico.

Inoltre la parte del distretto collocata sulla sponda sinistra del Sansobbia in

località Calcinara e lungo il torrente Riobasco, rappresenta - per la peculiarità

delle risorse paesistiche e monumentali esistenti (Villa Gavotti ex Della Rovere)

con il residuo impianto del parco - una porzione di territorio ricca di potenzialità

da riqualificare e valorizzare proprio per integrare un unitario progetto di valore

paesistico ed ambientale.

Le caratteristiche peculiari dell'area del distretto sono per massima parte collegate

all'aspetto vegetazionale della fascia collinare ligure che dall'alveo del torrente

Sansobbia trova ampi spazi in aree lasciate al casuale degrado vegetazionale,

come le zone gerbide di prima sponda cha raggiungono dimensioni assai

consistenti nel tratto antistante l'abitato di Carpineto (circa 150/200 metri).

Seguendo l'innalzamento del terreno con lo sviluppo collinare, troviamo gran

parte del suolo occupato da vegetazione di bosco di angiosperme e di speci

mesofili ( forse con recenti passaggi del fuoco); a nord, vicino alla costruzione

della filanda, si trovano elementi impiantati e coltivati di gelsi e rari alberi da

frutto.

La presenza dell'ulivo e prevalentemente percettibile in una valletta ( frontale

all'immissione del rio Burage) con ridotta estensione.

La parte più prossima al nucleo urbano di Albisola Superiore, in località

Calcinara, offre una consistente articolazione di spazi destinati a produzione



orticola che dal limite urbanizzato raggiungono, e a volte invadono, l'alveo

fluviale del Sansobbia.

La superficie totale del distretto si aggira intorno ai 41 ha ed è suddivisa in tre

settori rispettivamente di 300.000 mq. - settore 1; 30.000 mq. - settore 2; 80.000

mq. - settore 3.

L'altitudine media dell'area è di circa 20 m s.l.m.

Le motivazioni che inducono alla trasformazione dell'area

Viste le persistenti condizioni di abbandono nella gestione di questa parte del

territorio e nel suo uso, considerato che queste condizioni insistono oramai da

molto tempo, si ritiene che una auspicabile rivalutazione dell'ambiente passa

attraverso l'attribuzione di una nuova destinazione d'uso che ne qualifichi

l'interesse turistico, sportivo e per il tempo libero.

La collocazione nel Distretto di Trasformazione di attività golfistico-sportiva si

presenta come occasione al rilancio turistico dell'area comunale di Albisola ma

non solo, poichè può attivare processi di trasformazione urbana ed ambientale

nelle aree limitrofe.

Con l'intervento proposto risulta chiaro l'intento di portare Albisola ed il suo

territorio ad un livello turistico-sportivo decisamente interessante senza peraltro

compromettere in maniera irreversibile risorse territoriali attualmente

sottoutilizzate.

I risultati che si intendono conseguire: livello puntuale PTCP

Il distretto dovrà essere oggetto di un intervento di riqualificazione e

valorizzazione complessivo esteso a tutto il suo ambito.

L'intervento dovrà:



- tendere a promuovere lo sviluppo turistico-sportivo di Albisola Superiore,

attraverso un'offerta di qualità nelle strutture ricettive e sportive specifiche del

caso;

- riconoscere il particolare valore delle risorse territoriali presenti, e

salvaguardare i caratteri di identità storica e paesistica della zona;

- prevedere la conservazione della Piana degli Erchi, in quanto costituisce un

significativo e raro esempio di aree libere da insediamenti, e riconoscere in essa

un valore strategico ai fini dell'obiettivo più generale della salvaguardia dell'unità

e del pregio paesistico di Albisola. I nuovi insediamenti previsti dovranno essere

localizzati in prossimità degli insediamenti già esistenti e dovranno essere bene

integrati nel il rispetto dei caratteri ambientali del luogo, secondo le indicazioni

specifiche della pianificazione paesistica a livello puntuale;

- recuperare i manufatti storici, quali il Borgo degli Erchi e la Filanda, in modo

che essi vengano valorizzzati ed integrati all'interno dell'intervento complessivo

del golf;

- salvaguardare l'asta fluviale del Sansobbia, soprattutto nel tratto precedente

l'immissione del torrente Riobasco, attraverso un progetto di riqualificazione

paesistico ambientale e turistico dell'area;

- essere integrato nelle varie parti che lo compongono, in modo da valorizzare

l'intervento principale legato all'attività golfistico-sportiva.

Verifica procedurale e normativa tecnica proposta dal PUC vincoli e prescrizioni

La trasformazione del distretto dovrà comprendere lo studio di impatto

ambientale, poichè si tratta di una vasta area da valorizzare e tutelare.

La particolare dimensione ed il diverso ruolo dei tre settori che lo compongono,

rendono prefigurabile una trasformazione articolata attraverso distinte modalità.



Il distretto di trasformazione dovrà attuarsi utilizzando uno o più strumenti

attuativi (Piano urbanistico Operativo).

La complessità dimensionale e funzionale dell'area fa ipotizzare una attuazione

distinta per fasi e tempi, che garantisca comunque un progetto coordinato.

Questi strumenti urbanistici PUO dovranno stabilire le modalità attuative degli

interventi in più fasi temporali, attraverso la suddivisione dell'area in comparti.

Gli strumenti dovranno fornire regole morfologiche tali da garantire l'unitarietà

degli interventi secondo le indicazioni a livello puntuale.

La presenza dell'impianto golfistico risulta una condizione necessaria per dare

avvio a ciascun intervento successivo.

La volumetria esistente potrà essere riutilizzata nel rispetto dei caratteri degli

edifici stessi. Gli edifici intorno al Borgo degli Erchi e la ex Filanda, pur non

essendo elementi di particolare valore storico, hanno una propria identità che è

importante mantenere: vanno quindi riqualificati attraverso interventi di recupero

e ristrutturazione, che ne rispettino gli elementi identificativi.

Destinazioni d'uso

Sono ammesse le funzioni congruenti con il carattere urbano del contesto atte a

perseguire gli obiettivi precedentemente indicati ed in particolare:

- turistico ricettiva;

- attrezzature sportive per il golf;

- residenziali;

- esercizi commerciali al piano terra;

- studi professionali, uffici in locali d'abitazione;

- servizi pubblici o ad uso pubblico;



- laboratori artigianali legati alla ceramica e compatibili con il tessuto

residenziale (botteghe).

Sono escluse tutte le attività non compatibili con le attrezzature golfistico-sportive

di qualità che si intendono creare, prime fra tutte quelle che generano traffico

pesante o elevati volumi di traffico, che producono rumori, odori e polveri in

misura nociva o molesta.

Modalità di intervento

Le principali indicazioni da seguire sono:

- non ammettere edificazioni all'interno dell'area boscata oltre i limiti indicati

nelle relative planimetrie allegate, ad eccezione di piccole strutture di ristoro

lungo i percorsi ciclabili e pedonali;

- nelle aree adibite al gioco del golf, in sponda destra e sinistra del Sansobbia,

ammettere attrezzature strettamente necessarie alla funzione sportiva;

- nelle altre aree ammettere l'edificazione secondo le indicazioni di livello

puntuale. Dal punto di vista morfologico, l'intervento edificatorio dovrà inserirsi

in prossimità degli insediamenti esistenti del Borgo degli Erchi e della ex Filanda,

in maniera da valorizzare le strutture esistenti ed integrarle con le volumetrie di

nuova previsione.


La situazione del distretto di trasformazione è riportata nello schema suddiviso

per singoli settori.


settore 1: area Golf


funzioni prescritte: - golf (attrezzature ed impianti)



funzioni ammesse: - turistico-ricettiva

- attrezzature ed impianti sportivi

(centro medico fisioterapico sportivo)

- residenza

- esercizi commerciali ai piani terra


- parcheggi

densità max. di nuova edificazione -42.000 mc compresi i volumi esistenti,

esclusa la volumetria della club house se

costruita per il 50 % della slu interrata

settore 2: area deposito gas


funzioni prescritte: - impianti sportivi (attrezzature ed

impianti)

funzioni ammesse: - turistico-ricettiva

- residenza


- laboratori artigianali compatibili con il

tessuto (botteghe)


densità massima - 0,07 mc/mq

compresi i volumi esistenti



Analisi dell'accessibilità, viabilità e parcheggi

L'area perimetrata ed indicata come distretto di trasformazione, offre già

attualmente un buon grado di accessibilità ad ampio raggio, essendo vicina alla

grande rete viabilistica nazionale (Autostrada A 10) e ferroviaria (linea Genova-

Ventimiglia).

Risulta inoltre legata al tessuto urbano di Albisola Superiore ed è quindi dotata di

viabilità secondaria e pedonale di medio livello.

In previsione della realizzazione dell'Aurelia bis a monte dell'abitato di Albisola,

la collocazione dell’eventuale svincolo di raccordo con la nuova struttura viaria,

ne farà ulteriormente migliorare la connessione con il contesto territoriale.

La presenza di parcheggi risulta al momento assai contenuta: la sosta avviene

prevalentemente sul lato strada lungo le direzioni di traffico e poche sono le aree

disponibili e rese idonee allo scopo.

Con l'intervento dovrà essere garantito un adeguato circuito di percorsi ciclabili e

pedonali, che garantiscano la completa fruizione dell'area, in base al progetto

generale del "sistema del verde e dei percorsi" inserito nel PUC.

Particolare attenzione dovrà essere rivolta alla progettazione delle connessioni tra

gli spazi adibiti al golf e gli spazi aperti e chiusi di uso pubblico.

Con l'intervento si dovrà tendere ad incrementare le potenzialità di movimento

all'interno dell'impianto urbano, permettendo ai futuri residenti la percorrenza

pedonale ed il godimento di percorsi ciclabili inseriti all'interno dell'area.

Dovranno quindi essere previste delle sezioni stradali particolari atte a consentire

percorrenze pedonali e ciclabili protette, alberate ed attrezzate, soprattutto accanto

ai nuovi insediamenti.

L'area dovrà essere dotata di parcheggi pubblici e privati, per i residenti e per chi

vorrà utilizzare le strutture impiantistiche. I parcheggi a raso saranno collocati



all'ingresso del circuito golfistico e vicino alle strutture turistico-ricettive, i

parcheggi interrati vicino alle residenze.

Analisi di compatibilità col paesaggio e con l'ambiente

Se, come riportato nel Piano Urbanistico Comunale, Norme di congruenza e

schede progettuali per i Distretti di Trasformazione, l'attuazione della

trasformazione per il distretto 4 va soggetto ad uno Studio di sostenibilità

Ambientale, questa parte della relazione non può essere altro che propositiva e

fare pieno riferimento a quelle che sono le indicazioni di studio relative ad una

Valutazione di Impatto Ambientale.

La zona interessata all'intervento di trasformazione presenta elementi di pregio

architettonico-ambientale.

Si ritiene doverosa una cura particolare nella progettazione architettonica che

dovrà tenere conto degli elementi caratterizzanti la struttura del territorio tra i

quali: la rilevanza della trama dei fondi coltivi, l'orografia del terreno, lo sviluppo

morfologico degli insediamenti con le possibili potenzialità dello sviluppo del

borgo atte ad eliminare l'abbandono dello stesso e di tutta l'area circostante.

In particolare lo Studio dovrà verificare la congruenza che la trama architettonica

del borgo suggerisce rispetto al progetto presentato, con particolare riguardo a:

- disposizione dell'edilizia esistente lungo le percorrenze storiche;

- dimensione "riservata" e "rurale" del borgo;

- rapporto dimensionale architettonico rispetto alla scala umana;

- trama ad orti delle zone a verde;

- accettazione e valorizzazione degli elementi tipici della realtà contadina;

- corretto rapporto tra elementi di scorcio, punti di vista, dimensioni delle aree

di aggregazione a scala appropriata rispetto alle preesistenze.



Risulta inteso che ogni elemento di nuova progettazione dovrà garantire le

condizioni di equilibrio in ordine ai pesi e le ricadute con i sistemi esistenti, a cui

dovrà integrarsi, attraverso obiettivi e regole di carattere ambientale ed ecologico.

Un richiamo particolare è dato dal fatto che nello Studio di sostenibilità si dovrà

tenere in massimo conto del rapporto di impatto con il paesaggio attraverso una

serie di analisi visive che tengono conto dell'aspetto percettivo delle

modificazioni subite dal sistema ambientale.

Le misure correttive eventualmente indicate dovranno garantire la piena

applicazione ed attuazione del progetto di trasformazione dell'intero distretto.

Bilancio conclusivo

Il bilancio conclusivo che si può trarre dall'esame delle considerazioni sopra

esposte è da considerarsi positivo.

Il bilancio costi/benefici presenta certamente un attivo tale da confortare, a vario

titolo, tutti gli attori in gioco circa la giustezza di una scelta: ciò vale per

l'amministrazione locale come per gli amministrati (i cittadini di Albisola e le

categorie sociali ed economiche locali); per l'amministrazione regionale in ordine

alla tutela degli interessi generali che essa rappresenta (considerato anche

l'attenzione della Regione verso scelte di intervento nel settore sportivo-ricettivo);

infine, per gli stessi attuatori che possono con maggior tranquillità affrontare i

rischi imprenditoriali sempre presenti negli interventi.

Se esaminiamo le misure correttive che nascono da questa relazione, e che vanno

ad implementare il progetto di trasformazione, emerge che:

- in ordine all'accessibilità veicolare, è stato recepito il progetto di

massima (Aurelia bis e relativi svincoli) che riorganizza lo schema viario attuale

e decisamente ne migliora la fluidità agendo anche con scelte di canalizzazione

veicolare;



- i parcheggi previsti sono sufficienti a garantire una più razionale distribuzione

della sosta sia nel contesto urbano sia nella zona degli insediamenti sportivi e

residenziali;

- gli insediamenti previsti di carattere residenziale completano e determinano

uno sviluppo del Borgo degli Erchi;

- il verde diventa un elemento di forte connotazione nell'area di intervento

selezionando adeguatamente le essenze da piantumare e gli elementi di arredo;

Se quelli indicati sono i principali correttivi, è doveroso segnalare le principali

conferme che derivano dallo studio:

- la scelta localizzativa e la perimetrazione si confermano come le più

opportune in ordine ad una molteplicità di fattori;

- la struttura urbana di Albisola, ed in modo particolare i borghi di Carpineto,

Luceto, Erchi, Grana e Calcinara, crea una zona strategicamente importante per

lo sviluppo anche economico di Albisola;

- per il verde e la sua fruizione si attua qui un passaggio legato ad una attenta e

coerente proposizione di verde "fruito" e quindi gestito e correttamente curato;

- l'impatto sul paesaggio è sostanzialmente positivo. Si può , quindi, ritenere

che il passaggio tra lo stato attuale e quello di progetto si traduca in un sensibile

miglioramento delle condizioni ambientali (presidio umano sul teritorio nella

gestione e nel mantenimento dei caratteri vegetazionali previsti). Una

trasformazione accuratamente progettata e realizzata, dovrà trasformarsi in un

fattore di arricchimento e di qualificazione;

- l'impatto socio-economico è particolarmente positivo. Il contributo che i

nuovi interventi possono offrire all'economia locale è interessante: durante la fase

di realizzazione del progetto, e successivamente nella gestione dell'area

trasformata, si avrà un assorbimento di manodopera qualificata.



Inoltre parte delle proposte progettuali riguardano la riqualificazione ambientale e

la collocazione di insediamenti utili ad elevare il livello e la qualità della vita per

l'intero quartiere e ambito comunale di Albisola.

struttura del piano - comune.albisola-superiore.sv.it 3... · la struttura del puc, in base a...

Documents