successie en vastgoed
TRANSCRIPT
BOFIDI GROUP
Fiscaliteit bij overdracht
Anticiperen bij verwerving vastgoed
Planningsmogelijkheden vastgoed
Successie en vastgoed: 3 topics
BOFIDI GROUP
Tarieven erfbelastingIn rechte lijn, tussen echtgenoten en samenwonenden
Toegepast per erfgenaam, afzonderlijk voor roerend en onroerend vermogen
Fiscaliteit bij overdracht
Schijven % Cumul Belastingsdruk
0 - 50.000€ 3% 1.500 3,0%50.000€ - 250.000€ 9% 19.500 7,8%Boven 250.000€ 27% 19.500 +27% op wat hoger
is dan 250.000 €
BOFIDI GROUP
Tarieven schenkbelasting roerend vermogenIn rechte lijn, tussen echtgenoten en samenwonenden
Vlak tarief van 3%, geen progressievoorbehoud
Bankgift of schenking voor Nederlandse notaris: geen schenkbelasting maar nog 3 jaar in leven blijven, anders toch nog erfbelasting.
Fiscaliteit bij overdracht
BOFIDI GROUP
Tarieven schenkbelasting onroerend vermogenIn rechte lijn, tussen echtgenoten en samenwonenden
Toegepast per schenker en per begiftigde
Progressiviteit van de tarieven voor schenkbelasting wordt om de 3 jaar doorbroken!
Voor erfbelasting worden schenkingen binnen de 3 jaar voor overlijden meegenomen om tarief erfbelasting te betalen!
Fiscaliteit bij overdracht
Schijven % Cumul Belastingsdruk
0 -12.500€ 3% 375 3,0%12.500€ - 25.000€ 4% 875 3,5%25.000€ - 50.000€ 5% 2.125 4,3%50.000€ - 100.000€ 7% 5.625 5,6%100.000€ - 150.000€ 10% 10.625 7,1%150.000€ - 200.000€ 14% 17.625 8,8%200.000€ - 250.000€ 18% 26.625 10,7%250.000€ - 500.000€ 24% 86.625 17,3%Boven 500.000€ 30% 86.625 +30% op wat hoger
is dan 500.000 €
BOFIDI GROUP
Tarieven schenkbelasting
Indien schenking met voorbehoud van vruchtgebruik schenkbelasting is van toepassing op de waarde van de volle eigendom
Fiscaliteit bij overdracht
BOFIDI GROUP
Tarief kooprecht
10% Is vaak fiscaal interessanter dan schenken van onroerend
MAARRisico op simulatie indien de verkoop voorgaat door een schenking of gevolgd wordt door een kwijtschelding van de schuld (met boete = ontdoken rechten)Indien geen simulatie aantoonbaar: risico op fiscaal misbruik
Combinatie verkoop vastgoed en schenking geld of kwijtschelding schuld.
Fiscaliteit bij overdracht
BOFIDI GROUP
CONCLUSIE
Overdracht van roerend vermogen is fiscaal veel voordeliger dan de overdacht van onroerend vermogen
Fiscaliteit bij overdracht
BOFIDI GROUP
Gesplitste aankoop: Ouders kopen het vruchtgebruik Kinderen kopen de blote eigendom In de praktijk doen de ouders meestal voorafgaand een schenking
aan de kinderen
Anticiperen bij verwerving: gesplitste aankoop
BOFIDI GROUP
Voordelen gesplitste aankoop:Ouders behouden de inkomsten tijdens hun levenGeen erfbelasting of registratiebelasting meer bij overlijden
van de ouders Indien aanwas van vruchtgebruik is voorzien: langstlevende
verkrijgt volledig vruchtgebruik na eerste overlijden zonder bijkomende fiscaliteit.
Anticiperen bij verwerving: gesplitste aankoop
BOFIDI GROUP
Nadelen gesplitste aankoop:
Ingeval van toekomstig conflict met één van de kinderen Bij verkoop van vastgoed toestemming kinderen nodig Bij verkoop krijgen kinderen hun deel Bij overlijden kind erven diens erfgenamen
Mogelijke oplossingen:- Een voorkooprecht voorzien
- Een vastgoedmaatschap
Fiscaliteit kinderen bij aankoop eigen woning Verlies abattement (kost 1.500 EUR registratierechten)
Verlies klein beschrijf Verlies woonbonus
Bij gesplitste aankoop waarbij minderjarige kinderen de blote eigendom kopen, is toestemming van de vrederechter nodig.
Anticiperen bij verwerving: gesplitste aankoop
BOFIDI GROUP
Fictiebepaling: onroerende goederen verkregen ten bezwarende titel voor het vruchtgebruik door de overledene en voor blote eigendom door een derde, worden voor de heffing van erfbelasting geacht in volle eigendom in de nalatenschap aanwezig te zijn, tenzij het bewezen wordt dat de verkrijging niet een bedekte bevoordeling ten behoeve van een derde is.
Is aankoop blote eigendom door kinderen voorafgegaan door schenking een bedekte bevoordeling?Standpunt administratie (gepubliceerde administratieve beslissing): neen, indien
Geregistreerde schenking Of wanneer wordt aangetoond dat de begunstigde van de schenking
vrij over de gelden heeft kunnen beschikken, wat bijvoorbeeld het geval kan zijn als wordt aangetoond dat de schenking door de verkrijger van het vruchtgebruik niet specifiek bestemd was voor de financiering van de aankoop van de blote eigendom in het kader van de gesplitste aankoop.
Anticiperen bij verwerving: gesplitste aankoop
BOFIDI GROUP
Conclusie: rechtsonzekerheid indien de schenking niet wordt geregistreerdTaxatie zal zich maar voor doen bij overlijden, niet op het moment van de gesplitste aankoop.
Bewijs zal moeten geleverd worden door de kinderen, bij het overlijden van de ouders.
De conclusie geldt niet in de volgende situaties: De kinderen gebruiken eigen gelden voor de aankoop (en kunnen dat
bewijzen) De kinderen hebben de schenking gekregen van vb. de grootouders Niet de ouders maar een vennootschap kopen het vruchtgebruik
Anticiperen bij verwerving: gesplitste aankoop
BOFIDI GROUP
Patrimoniumvennootschap Niets meer dan een gewone vennootschap met als doel: beheer
van partrimonium en vermogen (elke rechtsvorm mogelijk) Op deze manier wordt het “onroerend” vermogen “roerend”
Voordelen Aftrek van kosten en afschrijvingen waardoor huurinkomsten
tijdelijk niet belast zijn Successieplanning: roerend vermogen kan fiscaal interessant
worden overgedragen. Aankoop kan gebeuren met bruto gelden
Anticiperen bij verwerving: patrimoniumvennootschap
BOFIDI GROUP
Nadelen: Niet evident om huurinkomsten privé te krijgen Het venijn zit in de staart: bij verkoop alle meerwaarden belast
(tenzij de aandelen kunnen verkocht worden), liquidatie kost voor 2de of 3de generatie is vaak aanzienlijk
Voor beperkt onroerend vermogen lopen de oprichtingskosten en werkingskosten van een vennootschap hoog op
Oplossing: “privaat vastgoedfonds”?
Anticiperen bij verwerving: patrimoniumvennootschap
BOFIDI GROUP
Gesplitste aankoop met de vennootschap: Privépersoon koopt het vastgoed in blote eigendom Vennootschap koopt het tijdelijk vruchtgebruik
Voordelen ten opzichte van patrimonium vennootschap: Zelfde voordelen als “patrimoniumvennootschap” maar
vennootschap kan nu de volledige waarde van het vruchtgebruik afschrijven
Bij uitdoven vruchtgebruik krijgt privépersoon de volle eigendom zonder taxatie :
- indien correcte redactie in de akte - en correcte waardering
In het kader van successieplanning wordt de blote eigendom best gekocht door de kinderen. Het is ook mogelijk om voor de ouders bij aankoop een opvolgend vruchtgebruik te voorzien.
Anticiperen bij verwerving: gesplitste aankoop met een vennootschap
BOFIDI GROUP
Voorbeeld gesplitste aankoop met vennootschap:
Vennootschap koopt vruchtgebruik voor een periode van 20 jaar
Ouders kopen een opvolgend vruchtgebruik levenslang dat start bij einde vruchtgebruik vennootschap
Kinderen kopen de blote eigendom en bekomen de volle eigendom dus maar na overlijden ouders
Anticiperen bij verwerving: gesplitste aankoop met een vennootschap
BOFIDI GROUP
Op moment van aankoop in onverdeeldheid kopen met vennootschap en/of kinderen : verkoop aan personen die in onverdeeldheid zijn aan 2,5% verdeelrecht i.p.v. 10% verkooprecht.
In bepaalde situatie kan het aangewezen zijn om in onverdeeldheid aan te kopen.
Anticiperen bij verwerving: onverdeeld verwerven
BOFIDI GROUP
Indien geen anticipatie bij verwerving, en erfbelasting loopt hoog op
PLANNEN
Schenkingen Testament
Afstand bij leven Enkel gevolgen bij overlijden
(steeds aanpasbaar)
Verkoop vastgoed Vastgoed inbrengen in
een vennootschap
Planningsmogelijkheden vastgoed
BOFIDI GROUP
Schenken in schijven (“ook salami-schenking” genoemd)
Om de 3 jaar schenken en zo telkens genieten van de laagste tarieven schenkbelasting
Bij grotere onroerende vermogens
TIJDIG STARTEN
Planningsmogelijkheden vastgoed : schenken in schijven
BOFIDI GROUP
Kleinkinderen betrekken in de planning1. Een deel van het vastgoed rechtstreeks legateren aan de
kleinkinderen2. De kleinkinderen de blote eigendom legateren en kinderen het
vruchtgebruik3. Ik-oma of ik-opa testament
Besparing: - meer erfgenamen: dus telkens opnieuw genieten van de laagste tarieven erfbelasting
- generatie overslaan
opgepast met minderjarige
kleinkinderenVordering in mindering Van roerend vermogen
Voordeel: volledig vrije beschikbaarheid bij leven
Planningsmogelijkheden vastgoed : Testament