RENDEMENTminimum garanti... ou presque. En assurant le paiement des loyers, lesAgences immobilières sociales rassurent les bailleurs.Des candidats-investisseurs s’intéressent au concept.

pp. 6 à 7

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PortraitP.3Just Under The Sky est enconstruction. Rencontreavec Olivier Weets (Equilis).

Rendez-vous surWWW.LOGIC-IMMO.BE

En vueP.2

Les prix sont (encore !)en légère hausse au1er semestre 2013.

ConjonctureP.4

Allemagne : des prix quiflambent… jusqu’à créerune bulle immobilière ?

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Dans ce supplément,9 pages pour trouverle bien de votre choix.

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Supplément à La Libre Belgique - N°203 - Semaine du 29 août au 4 septembre 2013

2 EN VUE SEMAINE DU 29 AOÛT AU 4 SEPTEMBRE 2013 LIBRE IMMO

Agenda

21,2%DES BELGES VIVENT DANS UN LOGEMENT VÉTUSTE

D’après les chiffres du SPF Finances, plus d’un habitant sur cinq (21,2 %)vit dans un logement ayant soit des fuites dans la toiture, soit les murs,

sols ou fondations humides, soit de la pourriture dans l’encadrement desfenêtres ou au sol. Sur les 28 Etats membres de l’UE, à peine six affichentdes proportions pires, selon Eurostat. Autre indicateur de la vétusté dulogement, la part de la population qui ne dispose ni de baignoire ni dedouche. La Belgique affiche le plus mauvais résultat par rapport auxquatre pays limitrophes : 0,9 % des habitants du royaume doivent secontenter d’un évier pour leur toilette. En outre, 860000 habitants

trouvent leur logement trop sombre. (Belga)

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Automne sportifCourse, 19/09. La 5e édition d’Immorunapproche de la ligne de départ. Le coupd’envoi sera donné le 19 septembre à 18 h 30dans le parc de la Woluwe. D’ores et déjà 168équipes de 3 coureurs se sont inscrites, dansles trois catégories (3, 6 ou 9 km). Il resteencore de la place pour 30 équipes. Certainsgroupes ont placé plusieurs trios sur lesstarting-blocks : 8 pour AG Real Estate, 6pour Besix Red, Arcadis et DDS & PartnersArchitects, 5 pour Hugo Ceusters-scms, JonesLang LaSalle, Home Invest et Franki.Rens. : http://www.runningnation.eu

Golf, 27/09. La 1re édition du Building GolfTrophy se déroulera le 27 septembre au Golfdes 7 Fontaines (en shot gun). Comme ledéfunt Golfissimmo, l’événement rassemblerades acteurs de la construction et del’immobilier.Rens. : http://www.bgtrophy.be

Voile, 04/10. Les Winds of Real Estatesouffleront le 4 octobre prochain. Cetévénement co-organisé par Flexi Sailing etBuilding Management a pour objectif derassembler, sur mer, les leaders“d’aujourd’hui et de demain du secteur del’immobilier”. Ceux-ci sont invités à passerune journée de régates ensemble sur desvoiliers (une ou plusieurs entreprises parvoilier; une matinée d’entraînement paréquipe avec des skippers professionnels; uneaprès-midi de régates) et à se retrouver lesoir pour un repas convivial. Plusieurssociétés ont déjà répondu présents : AG RealEstate, Bouygues Immobilier, DDS & Partnersarchitects, DTZ, La Libre Immo, etc. Il resteencore quelques bateaux disponibles.Rendez-vous au port de Nieuport.Rens. : info@flexisailing.be ouwww.flexisailing.be.

Des prix en haussedepuis... 2010 !

C’est le constat que pose, une fois deplus, le SPF Economie au regard des

chiffres du 1er semestre 2013.

LE SPF ÉCONOMIE VIENT DE PUBLIER son étude desprix moyens en vigueur sur le territoire belge au pre­mier semestre de l’année 2013. Et le constat est sansappel : les tarifs des logements et des terrains à bâtirsont… encore (!) en légère hausse. Le recul enregistré en2009 a laissé place à une progression des prix depuis2010. Celle­ci reste toutefois limitée, en ce début d’an­née, pour les logements. Les terrains à bâtir, eux, de­viennent de plus en plus rares… et cela se ressent sur lebudget des candidats­acquéreurs.

En moyenne, et à périodes égales, les maisons d’habi­tation ordinaires ont coûté 2,2 % de plus(195 554 euros), contre une progression de 2,9 % aupremier semestre 2012. Les appartements ont enregis­tré de moins bons résultats qu’à pareille époque l’an­née dernière : + 2,9 % (207 393 euros) contre + 5,5 % en2012. Les villas, les bungalows et les maisons de cam­pagne ont crû de 1,3 % (334 091 euros). Soit le doublede ce qu’ils avaient atteint l’année précédente : + 0,6 %.Enfin, avec une hausse de 5,1 % (110,80 euros/m²), lesterrains à bâtir ont vu leurs tarifs augmenter de ma­nière significative… sans pour autant rattraper les bonsrésultats de l’année précédente : + 6,7 % !

Quid de la seconde moitié de l’année ? Le SPF Econo­mie ne fait pas de pronostic, mais observe qu’audeuxième trimestre de 2013, l’augmentation du prixmoyen des maisons d’habitation et des villas sembles’interrompre. A l’inverse, celui des appartements etdes terrains à bâtir continue de suivre une courbe as­cendante.

Les prix Région par RégionEn Région flamande, une maison d’habitation ordi­

naire a coûté en moyenne 209 886 euros, contre145 784 en Région wallonne et 369 823 en Région deBruxelles­Capitale. Les différences régionales se mar­quent également très fort au niveau des appartements :211 810 euros au Nord, 163 748 au Sud et 224 547 aucentre du pays. Les villas défient toute comparaison :356 865 euros en Flandre, 267 557 en Wallonie et…883 996 à Bruxelles. C’est logique, elles sont une den­rée rare dans le paysage urbain dense de la capitale,tout comme les terrains à bâtir : 582,80 euros/m², con­tre 175,30 au nord et… 50,80 au sud du pays.

Source : Direction générale Statistique et Information économique

2 EN VUE SEMAINE DU 29 AOÛT AU 4 SEPTEMBRE 2013 LIBRE IMMO 3EN VUEPLUS D’ANNONCES SUR WWW.LOGIC-IMMO.BE

La Wallonie accueillerabientôt, à Namur, sa premièrerésidence­services sociale.

LE CHANTIER DE LA première résidence­services sociale de Wallonie vient d’êtrelancé à Jambes (Namur). De quoi offrir auxpersonnes âgées à petits revenus, mais tou­jours autonomes, l’occasion d’intégrer cetype d’hébergement trop onéreux pour el­les. En effet, le loyer d’un logement en rési­dence­services classique varie de 700 à1 000 euros par mois, voire plus. De soncôté, le projet namurois envisage des loyerscompris entre 400 et 800 euros, en fonctiondes revenus du locataire.

Autre atout, sa proximité avec la maison

de repos “Les Chardonnerets”, dont les tra­vaux de mise aux normes ont été lancés parla même occasion. Les locataires de la rési­dence­services pourront venir prendre unrepas aux Chardonnerets ou y participeraux activités culturelles. Les personnesâgées, issues des sociétés de logement socialde Namur, y auront un accès prioritaire,une manière aussi de libérer des logementssociaux au profit des familles.

Un cadre structurelForte de 40 logements d’une chambre,

cette première résidence­services wallonneest portée par le CPAS et le Foyer jambois, etsoutenue par la Région. Le projet pilote apar ailleurs abouti, au gouvernement wal­lon, à la définition d’un cadre structurelpour la création de résidences­services so­ciales. C’est ainsi que 60 logements de cetype ont été prévus sur sept sites en Wallo­nie dans le cadre de “l’ancrage communal2012­2013” et qu’un appel à projet est encours pour l’ancrage 2014­2016. (Belga)

Question time

J’ai acheté un appartement dans un immeuble. Onm’a communi-qué l’acte de base et le règlement de la copropriété. Unemodifi-cation de ces documents doit être bientôt réalisée. Qu’en est-il ?Un immeuble à appartements multiples forme un bloc. S’ilest destiné à des propriétaires différents, il faudra le diviseren déterminant ce qui appartient personnellement à cha­que copropriétaire et ce qui appartient à la communauté.La description complète d’un immeuble à appartements estreprise dans un acte appelé acte de base.Ensuite, l’acte de base reprend, pour chaque partie priva­tive, une répartition des quotités dans les parties commu­nes. Cette répartition est faite en fonction de la valeur dulot. Une loi de juin 2010 a désormais imposé que la réparti­tion de ces quotités soit effectuée sur base du rapport mo­tivé d’un professionnel, tel qu’un notaire. Ce rapport doitêtre repris dans l’acte de base.Cette loi de juin 2010 a aussi apporté d’autres nouveautésdans le fonctionnement des copropriétés. On cite, notam­ment, le délai d’introduction d’une action en justice par uncopropriétaire (porté de trois à quatremois), les obligationsdevant impérativement être transmises au candidat ache­teur en cas de vente d’un lot, etc.Au départ, suite à la loi du 2 juin 2010, le syndic disposaitd’un an pour soumettre à l’approbation de l’Assemblée gé­nérale, une version de l’acte de base existant, du règlementde copropriété et du règlement d’ordre intérieur adapté àcette nouvelle loi. Toutefois, une loi récente du 17 août2013 a postposé ce délai, de sorte que les statuts doiventdésormais être adaptés pour le 1er septembre 2014. Il nefaut pas d’acte authentique, sauf si l’Assemblée générale ap­porte en même temps ou ultérieurement, des modifica­

tions à l’acte de base.

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“J’aime toucher à tout dans le retail”Après Décathlon puis Ikea, Olivier Weets a rejoint le groupe Mestdagh en 2004.Et, via sa filiale Equilis, s’est occupé du développement du centre commercialbruxellois Just Under The Sky, bientôt rebaptisé en… Réponse à la rentrée.

LE DESTIN D’OLIVIER WEETS afailli basculer après ses études d’in­génieur commercial à Solvay, en1995. “J’ai hésité à bifurquer et deve­nir guide de haute montagne, con­fie­t­il. J’en ai d’ailleurs suivi toute laformation. Je me serais alors installéà Chamonix, où je possède un gîte”.Une voie diamétralement opposéede celle qu’il a finalement emprun­tée, en entrant chez Décathlon eten participant, huit années durant,au lancement de l’enseigne fran­çaise en Belgique. Outre les ouver­tures des magasins d’Anvers (le 1er

sur le sol belge) et d’Alleur (le 2e), ila occupé plusieurs fonctions, entouchant un peu à tout au sein dugroupe. “J’ai tout fait, depuis la ges­tion des magasins jusqu’à celle des

rayons, des caisses, etc., acquiesce­t­il. Une très bonne école ! J’ai vrai­ment appris à comprendre le retailen étant immergé dedans”. Ensuite,c’est un peu par hasard qu’il rejointle département immobilier de Dé­cathlon. Une expérience qui l’en­thousiasme rapidement. “A nou­veau, j’ai pu me frotter à tous les sec­teurs : immobilier, bien sûr, maisaussi juridique, économique, com­mercial… et même technique !”

Après un passage chez Ikea, Oli­vier Weets entre en 2004 dans legroupe Mestdagh, qui créera sa fi­liale immobilière Equilis en 2006.“Au début, on était trois, quatre às’occuper du développement et del’extension des magasins Champion.Puis, le groupe a eu l’ambition demettre une partie de ses avoirs dansl’immobilier. Et a commencé à ajou­ter des structures autour de ses ma­

gasins. Cela s’est très vite transforméen projets mixtes commerces/loge­ments, avant d’imaginer quelquechose de plus grand.” C’est ainsi quenaît le projet du centre commercialJust Under The Sky. A l’époque, lemanque de commerces au nord deBruxelles était criant… “et nousétions les seuls en lice !”. Les premiè­res demandes de permis sont in­troduites fin 2008. Après un longpériple juridico­administratif,ceux­ci sont délivrés en juin der­nier. Les travaux ont commencé audébut de ce mois, pour une ouver­ture fin 2015. Un coup d’accéléra­teur qui se marquera aussi, débutseptembre, par l’annonce d’unnouveau nom, “plus court, c’est toutce que je peux vous dire…”, sourit­il.

Parallèlement au projet masto­donte du futur ex­Just Under TheSky, Olivier Weets a participé à

l’étude et à la mise sur pied de mul­tiples autres projets commerciauxet/ou résidentiels, en Belgique(Braine­l’Alleud, Couillet, Tubize,Rixensart…) et à l’étranger (France,Roumanie, Maroc…). “C’est ce quej’aime dans ce métier : la recherched’un site et la vision à long terme quiaccompagne son redéveloppement, lavolonté de lui donner un sens urba­nistique, de le redynamiser.”

A coté de ses projets profession­nels, Olivier Weets en nourritd’autres, pour lesquels il renoueavec ses premières amours d’airpur et de vie active. Il est, en effet,le coorganisateur d’Immorun, pre­mier événement sportif de l’im­mobilier, qui en est à sa 5e édition.Mais aussi de Batirun, dont la 1ère

édition, liégeoise, a rassemblé nonmoins de 300 participants.

Frédérique Masquelier

D.R.

D.R. Résidence-services sociale :

une première en Wallonie

4 CONJONCTURE SEMAINE DU 29 AOÛT AU 4 SEPTEMBRE 2013 LIBRE IMMO

Le spectre d’une bulle immobilière en Allemagne ?Après avoir stagné pendant dix ans,

les prix des logements allemandsprogressent sensiblement. De son

côté, la Bundesbank est prêteà combattre une bulle spéculative.

Marcel Linden correspondant à Bonn

LA CROISSANCE ROBUSTE ET LE FAIBLE chô­mage dopent la demande de logements. A Berlin,ville pauvre où les loyers sont traditionnellementbas, il y a eu un effet de rattrapage : dans la capi­tale, les loyers ont augmenté de 34 % entremars 2007 et juin 2013, relève l’Office statistiquefédéral. Cependant, de juin 2012 à juin 2013, lahausse s’est un peu tassée, à 6,4 %. A Munich, lamétropole la plus riche du pays, les loyers sont lesplus élevés : depuis 2007, ils ont encore progresséde 21 %, la hausse de 5,1 % au cours de l’an dernierne signalant pas d’accalmie.

En Allemagne, les écarts de prix sont extrêmesselon les régions : relativement bas au Nord et enex­RDA (où les jeunes quittent par manque dejobs), élevés à l’Ouest et, surtout, dans le Sud.Ainsi, à Munich, une maison individuelle nonneuve coûte en moyenne 850 000 euros, dix foisplus que dans une ville moyenne d’ex­RDA. Wies­baden (750 000 euros) et Stuttgart (610 000) sontaussi des centres onéreux, souligne la fédérationLBS des caisses d’épargne­logement. Même topopour les appartements neufs : 6 400 euros le mè­

tre carré à Munich, trois fois plus que dans les vil­les pauvres du Nord­Hanovre et Brème, et de laRuhr Essen et Dortmund.

Dans l’ensemble, la LBS dédramatise la situa­tion : la hausse des prix immobiliers, dit­elle, estconforme à l’augmentation générale des prix deconsommation et des revenus. Et pour les immeu­bles non neufs, les prix sont à peine plus élevésqu’il y a dix ans. Néanmoins, et toujours selon laLBS, des dérives sont possibles si la constructionneuve ne redémarre pas sensiblement. L’an der­nier, les achèvements de logements ont augmentéde 9,5 %, à 201 000 unités. Mais pour les experts,cela ne suffit pas : il faudrait achever 250 000,voire 300 000 logements par an. Les prix mon­tent, parce qu’il y a pénurie de logements, la de­mande dépassant l’offre.

Le gouvernement Merkel et la Bundesbankveillent au grain

Toutefois, il y a des investisseurs qui misent surun boom immobilier. “La motivation n’est pas laspéculation, mais la recherche d’un placement à longterme. En cas de surchauffe, le gouvernement réagi­rait”, a assuré le ministre des Finances, WolfgangSchäuble. Andreas Dombret, membre du direc­toire de la Bundesbank, ne croit pas non plus à unebulle. Selon lui, la dynamique des prix de l’immo­bilier s’est “stabilisée” en 2012, a­t­il confié à la“Süddeutsche Zeitung”.

Mais, pour le cas où se formerait quand mêmeune bulle, la Bundesbank pourrait exiger des ban­ques de constituer des “capitaux­butoirs” ou de li­miter le crédit hypothécaire, mais “actuellementrien de pareil n’est prévu”. IM

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Libre Immo - Supplément hebdomadaire à La Libre Belgique. Coordination rédactionnelle: Frédérique Masquelier. - 02/211.28.28 - frederique.masquelier@lalibre.be Illustrations: EtienneScholasse. Réalisation: IPM Press Print. Administrateur délégué - éditeur responsable: François le Hodey. Directeur général: Denis Pierrard. Rédacteur en chef: Vincent Slits. Rédacteur en chefadjoint: Pierre-François Lovens. Conception graphique: Bruno Bausier et Jean-Pierre Lambert (responsable graphique). Publicité: Véronique Le Clercq - +322/211.27.64 - vero.leclercq@ipmimmo.be

En bref

AssurancePas moins de 6 334ménagesflamands ont sollicité, au premiersemestre, une assurance gratuite“logement garanti”, qui protège ceuxqui ont contracté un emprunthypothécaire en cas de perte derevenus. En tout, ils sont plus de25 000 à avoir déjà contracté cetteassurance offerte par la Région, quicouvre une partie des frais mensuelsde remboursement. (Belga)

TransactionC’est la plus grande transactionimmobilière industrielle conclue enprovince de Liège : Jones Lang LaSalleannonce la vente de l’usine de Preiss-Daimler (Battice, près de Verviers) àJost Group, entreprise réputée entransport et logistique à travers toute

l’Europe. De quoi rendre vie à cetimposant site de 6 ha, contenant pasmoins de 25 000m² de hallsindustriels et 1 400m² de bureaux,déserté à la fermeture de l’usine, fin2011. La nouvelle affectation del’usine sera essentiellement dustockage. Les bureaux ne seront,quant à eux, pas encore exploités.Preuve que la tendance, qui consiste àreconvertir d’anciens bâtiments deproduction en zone de stockage,perdure.

NominationFrédéric Bout (40 ans) prendra latête de la nouvelle direction marketingmise en place par Devimo Consult,spécialisé dans la gestion des centrescommerciaux. Le nouveau directeurest bien connu du secteur. Après avoirfait ses débuts chez Cora en Hongrie,

puis avoir lancé l’enseigne enRoumanie, il rejoint Klépierre, où il estchargé des filiales grecque puishongroise. Et rejoindra l’équipe deDevimo Consult le 1er septembreprochain.

EnergieEn juillet dernier, le gouvernementwallon a adopté en première lectureun projet d’arrêté modifiant lesdispositions relatives à la performanceénergétique des bâtiments (PEB). Ils’agit d’adaptations réglementairessur des dispositions techniques.Objectif : améliorer la méthode decalcul PEB. Ces éléments ont déjà étéimplémentés ou sont en voie de l’êtreen Flandre et en Région de Bruxelles-Capitale. Le texte, nouvellementadopté, permettra à la Wallonie des’aligner sur ses partenaires,

contribuant ainsi à mettre en placeune méthode de calcul PEB la plusuniforme possible entre les troisRégions.

RéclamationsL’enquête publique, relative à laconstruction par la S.A Minguet etLejeune de deux immeubles àappartements de 20 et 23 foyers,avenue des Ardennes à Tilff (Liège),s’est soldée par l’envoi de plus d’unecentaine de lettres de réclamation. Leservice urbanisme organisera uneréunion de concertation dans les dixjours. L’importante mobilisation desriverains tient à la hauteur desbâtiments, érigés à 12,8 mètres sousgouttières au lieu des sept mètresautorisés. Des problèmes de densité etde parking ont aussi été soulevés.(Belga)

4 CONJONCTURE SEMAINE DU 29 AOÛT AU 4 SEPTEMBRE 2013 LIBRE IMMO 5MARCHÉPLUS D’ANNONCES SUR WWW.LOGIC-IMMO.BE

Le spectre d’une bulle immobilière en Allemagne ?

Les écarts de prix sontextrêmes selon lesrégions en Allemagne.Acheter une maison àMunich est ainsiparticulièrementonéreux : 850 000euros en moyenne.

France : l’immobilier neuf ne voit(toujours) pas le bout du tunnel

La construction peine à sortir del’ornière en France. Elle connaît un

faible rebond entre mai et juillet,mais, sur un an, le repli se marque.

SELON LES STATISTIQUES du ministère françaisdu Logement, par rapport à la même période l’an­née précédente, les mises en chantier de loge­ments neufs en France ont progressé de 5,9 % en­tre mai et juillet derniers. Leur nombre (75 081unités) progresse cependant moins vite qu’audeuxième trimestre, où la hausse avait atteint 9 %.

Reste que, sur 12 mois, entre août 2012 etjuillet 2013, le nombre de logements neufs mis enchantier continue à afficher une baisse marquée(­13,4 % pour 301 626 unités).

Le nombre de permis de construire accordéspour des logements neufs a, pour sa part, accentuéson recul (­22,9 %) entre mai et juillet (à 89 218unités) par rapport à pareille époque en 2012.

Sur 12 mois, la tendance est aussi à la dégrada­tion, avec une baisse cumulée de 11,8 % (à406 825 unités), plus accentuée encore que le re­cul de 9,4 % atteint précédemment.

A quand une reprise de l’immobilier ?Les perspectives de sortie de crise ne sont pas

bonnes pour le secteur, qui représente… 87 % del’offre de logements en France. “La reprise de l’im­mobilier n’est pas pour demain”, résume BenoîtHeitz, économiste à la Société Générale, pour quices chiffres dressent un tableau “cohérent avec l’en­

vironnement économique et le secteur du logementneuf qui a décroché début 2012”. Or, si le chômagepersiste, “il y a des chances pour que ça reste malorienté encore quelques trimestres, prédit­il. Quandles perspectives d’emploi ne sont pas bonnes, les gensn’ont pas forcément envie de s’endetter, et s’ils ont en­vie de s’endetter, les banques n’ont pas forcément en­vie de leur prêter s’ils ne sont pas dans une situationtrès stable.”

Par ailleurs, “pour investir, si vous n’êtes pas cer­tain de trouver un locataire derrière, ce n’est pas por­teur non plus”, ajoute­t­il, dans une allusion aunouveau dispositif fiscal Duflot permettant de bé­néficier d’une réduction d’impôt en cas d’investis­sement immobilier locatif. S’ajoute aussi un autrephénomène de crise qui pèse sur la demande : “desjeunes qui n’ont pas quitté leur foyer parental, desgens dont la famille s’agrandit mais qui ne vont pasdéménager” pour des raisons économiques.

Les ventes ne suivent pas non plusOutre les mises en chantier et les permis, les

ventes de logements neufs ont reculé de 9 % en2011 et de 16 % en 2012. Et rien ne laisse présagerune embellie : au deuxième trimestre 2013, lenombre de logements neufs mis en vente (25 100unités) est en nette diminution (­21,8 %) par rap­port au même trimestre de 2012. Tandis que lestock de logements neufs proposés à la vente maisqui n’ont pas trouvé preneur a atteint 101 100unités, soit 9,9 % de plus qu’il y a un an.

Face au recul des ventes, “il est logique que les pro­moteurs constructeurs réduisent leurs nouveaux pro­grammes de construction”, estime Olivier Eluere,au Crédit Agricole. (AFP)

Appartement |UccleLe 16 mai dernier, un appartement inscrit dansun immeuble à appartements multiples sisavenue Bel Air n°32 à Uccle (Bruxelles) achangé de mains pour la somme de 270 000€lors d’une séance de vente publique unique.La date de construction de l’immeuble est1962. Le bien, situé au 3eétage, se composed’un hall, d’un vestiaire, d’un W-C, d’un salon,d’un office, d’une chambre, d’une terrassearrière et d’une salle de bain. Il est assortid’une cave et d’un garage.Superficie totale : 10 a. Revenu cadastral :1 715€. Performance énergétique dubâtiment : classe énergétique F.UVente réalisée par Régis Dechamps, notaireà Bruxelles (1030).

270 000€

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Maison de rapport |BruxellesLe 15 mars dernier, une maison de rapportsise rue Edmond Tollenaere n° 28 àBruxelles-Ville a obtenu la somme de310 000€ en vente publique. C’est ledouble de la précédente adjudication avecdroit de surenchère dont elle avait faitl’objet : 150 000€. Le bien se composeégalement d’un arrière-bâtiment.Superficie au sol : 2 a et 30 ca. Lechauffage est au gaz. Revenu cadastral :2 231€.UVente réalisée par Benoît Heymans,notaire à Bruxelles (1180).

310 000€

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Appartement | EtterbeekLe 4 juin dernier, un appartement et songarage ont obtenu la somme de 270 000€après avoir été portés à surenchère à266 200€. Le lot est situé au numéro 66 del’avenue de Tervueren, à Etterbeek (Bruxelles),dans un immeuble dénommé “RésidenceGreen Park”. L’appartement se compose d’unhall d’entrée, d’un salon-salle à manger, d’unvestiaire, d’un office, d’un W-C, d’une cuisine,d’un coin à déjeuner avec terrasse, d’une sallede bain et de deux chambres. Il est assortid’une cave. Superficie totale : 64 a et 35 ca.Revenu cadastral : 1 512€. PED : G.UVente réalisée par Gérard Indekeu etDimitri Cleenewerck de Crayencour, notairesassociés à Bruxelles (1050).

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6 DOSSIER SEMAINE DU 29 AOÛT AU 4 SEPTEMBRE 2013 LIBRE IMMO

Un investissement social, éthique et… rassurantLes Agences immobilières

sociales n’accueillent pas quedes bailleurs désabusés. On y

trouve des investisseursenthousiastes qui achètent

carrément pour elles.

Dossier Charlotte Mikolajczak

ON CONNAÎT LE RÔLE DES AGENCESimmobilières sociales (AIS) comme inter­médiaires entre des propriétaires bailleurset des locataires (voir encadré). Plus sur­prenante est leur implication auprès decandidats investisseurs, n’ayant donc pasencore de biens à proposer. Depuis quel­ques années déjà, ceux­ci contactent lesAIS afin de savoir ce qu’ils devraient ache­ter pour répondre au mieux à des deman­des sociales.

C’est ce qu’a entrepris Marc D., avec plusou moins de succès.

A l’AIS de Charleroi, on l’a regardé avecdes yeux ronds. “C’est la première fois quequelqu’un les contactait avant d’avoir achetéun bien, raconte­t­il. Raison pour laquelle ilsn’ont peut­être pas été d’emblée très collabo­rants. Je leur ai demandé, au cas où je trouve­rais un bien, s’ils seraient disposés à venir levisiter, mais ils ont également décliné”.

A l’AIS de Sambreville (couvrant la ré­gion allant de Gembloux à Fosses), l’idée aété accueillie avec enthousiasme, même si,pour l’heure, l’opération n’est pas bouclée.

Assurance tout risqueA l’origine de la démarche de Marc D., la

volonté de “réaliser un investissement im­mobilier éthique, social, sans toutefois pren­dre d’énormes risques, ajoute­t­il. Je peux mecontenter d’une faible rentabilité – similaireà celle d’un livret à intérêt –, mais j’aimeraisqu’elle soit… assurée”. La brique est peut­être une valeur refuge, elle n’en est pasmoins un investissement risqué, dans lesens où il n’est pas donné à tout le mondede gérer un patrimoine immobilier (loca­taires, travaux, gestion administrative…).C’est, en quelque sorte, pour doubler cetteprotection que cet acheteur en puissance afait ce type de démarche proactive vers lesAIS.

Dans son projet d’investissement, MarcD. comptait même tripler sa couverture.“Mon idée est d’acheter un bien inoccupé de­puis 12 mois, afin de bénéficier, dans le casd’un contrat avec une AIS, d’une prime oud’une aide du Fonds du logement sous formede prêt à taux zéro. Les seuls loyers ne per­mettent, en effet, pas toujours d’accéder àune rentabilité locative.”

C’est aussi la raison pour laquelle ce Bra­bançon wallon a ciblé la région de Charle­roi. “La mise de départ est plus faible. Les prixde vente sont, en effet, plus raisonnables,deux à trois fois moins élevés qu’à Bruxelles,sans que les loyers chutent dans les mêmesproportions.”

Un potentiel énormeCette initiative emmènerait­elle les AIS

un cran plus haut en matière de poten­tiel ? Surtout au regard des quelque245 milliards d’euros placés sur des li­vrets… Elles ne se contenteraient plus seu­lement de récupérer des bailleurs décon­fits par une ou plusieurs mauvaises expé­riences, mais dénicheraient directementdes candidats investisseurs en quête de sé­curité.

Un potentiel sur lequel la ville de Char­leroi reconnaît ne pas encore avoir surfé.“Afin de rencontrer l’offre, l’AIS connaît lemarché locatif et la demande, indique SamySidis, du cabinet d’Ornella Cencig, éche­vine du logement de Charleroi. Elle répondà des propriétaires qui font la démarche oules prospecte; ce sont eux qui lui fournissentdes biens. Mais il est plus rare que des candi­dats­acheteurs frappent à sa porte”. Un rôled’accompagnement qu’elle accepte toute­fois de prendre. “Il faut jouer sur les plus­va­lues d’une collaboration, poursuit Samy Si­dis, jusqu’à présenter aux investisseurs unpanel de pistes et de bâtiments dans le cadred’une stratégie win­win.”

A Bruxelles, la plus ancienne AIS du pays(lancée comme projet pilote en 1996 etqui servira d’exemple lors de l’élaborationde la loi de 1998 instituant le principe;quelque 310 logements en location) ac­cueille les candidats investisseurs depuislongtemps déjà. “Je dirais presque depuis ledébut, confirme Natalie Casteleyn, ges­tionnaire de AISB (Bruxelles), mais cettedémarche est surtout fréquente depuis 4 anset s’accélère maintenant”. Le panel de can­didats est d’ailleurs assez large entre desparticuliers qui n’ont encore jamais in­vesti en vue d’une location et des investis­seurs privés à plus grande échelle. “Les pre­miers n’ont pas de brique dans le ventre, dit­

Faible rentabilitéLes loyers proposés par les AISsont inférieurs aux loyers sur lemarché immobilier. Quand un bienest amorti depuis longtemps, lepropriétaire en arrive à ne pluscalculer très précisément sonrendement. Ce qui n’est pas le casdes nouveaux investisseurs. Ilsdoivent savoir que les rendementssont faibles. Certainement àBruxelles. “Au prix du mètre carré,il est impossible de faire uneopération blanche en AIS, confirmeNatalie Casteleyn (AISB). On adonc plutôt une clientèle qui a desfonds propres à placer et comptesur la sécurité de la location”. C’estl’assurance du rendement plus quele rendement lui-même qui estvisé, de même que la plus-value.“Les propriétaires s’y retrouvent surla durée, après 9 ou 12 ans,renchérit Stéphane Gérard (AISNord Lux). Il faut du temps pour unretour sur investissement”.

A savoir

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Un investissement social, éthique et… rassurantelle. Ils ne sont pas aguerris à toutes lesmatières immobilières, et nous contactent,car ils sont sûrs de vouloir nous confier lebien. On effectue pour eux le profil idéal dulogement à acheter en fonction de leursfonds, de la rentabilité… Les seconds viennentchercher des informations sur les quartiers,les prix, les primesà la rénovation,nos besoins…Dans cette caté­gorie, on a beau­coup d’investis­seurs français, ti­tillés par le prix del’immobilier àBruxelles et tentéspar le concept desAIS”.

A bras ouverts,mais sagement

A l’AIS de Mar­che­en­Fa­menne, l’échoest similaire. “On a régulièrement des de­mandes de candidats investisseurs désireuxde disposer d’une simulation de rentabilitémensuelle, confirme Stéphane Gérard, gé­rant de l’AIS Nord Lux (285 logements engestion). Certains font un pas plus en avanten nous demandant de signer un mandat degestion pour obtenir un prêt. La garantie de

la rentabilité et l’état des lieux du bien sontdes documents qui rassurent les banques”.

Ces investisseurs, l’AIS les accueille avecbonheur, mais prudence : “On est très at­tentifs à rentrer des biens qui conviennentaux ménages en attente de logement (en cen­tre­ville, par exemple, proches des écoles, des

magasins…) et àfaire comprendreaux propriétairesqu’ils ne sont pasdéchargés deleurs devoirs (tra­vaux…), ajouteStéphane Gé­rard. Et on esttrès vigilants à nepas entrer dansdes mécanismesde blanchimentd’argent.”

Dans ce coindu Luxembourg,englobant no­tamment Mar­

che­en­Famenne et Bastogne, pas d’inves­tisseurs français, mais des sociétés deconstruction en mal de travaux de réno­vation. “Elles nous sollicitent avant d’ache­ter. Notre agent technique immobilier visitele bien et suggère des travaux à réaliser, enmettant l’accent sur les économies d’éner­gie.”

©AISNO

RDLU

X

“Une formule de placementà long terme et sans risque”Ce sont les AIS qui sont locataires et en assument les charges.

Les Agences immobilières sociales(AIS) ont été officiellement créées àBruxelles fin des années 1990 et enWallonie dans les années 2000. Maiscertaines de ces asbl, aujourd’hui re­connues, agréées et subsidiées, exis­tent depuis plus de 20 ans. Elles fontpartie de l’arsenal législatif permet­tant de socialiser une partie du parclocatif privé et d’augmenter ainsi lenombre de logements à destinationdes revenus modestes. Il en existe 28en Wallonie et 20 en Région deBruxelles­Capitale.

Ces AIS agissent comme intermé­diaires entre les propriétaires bailleurset les locataires à la recherche d’un lo­gement salubre à prix attractif. Lesloyers sont, en effet, inférieurs à ceuxpratiqués sur le marché. Mais les pro­priétaires sont assurés de les obtenir,que le logement soit ou non occupé etque le locataire paye ou ne paye pas. Ilsont aussi l’assurance que le bien serapréservé dans son état initial (comptetenu de l’usure locative normale). “LesAgences immobilières sociales garantis­

sent aux propriétaires, par contrat, le loyer, levide locatif, le respect de l’état des lieux, l’exé­cution des travaux incombant aux locataires.Elles assurent la rédaction des baux, l’état deslieux, les travaux d’entretien, la défense enjustice de paix. Elles proposent aux locatairesune habitation décente, un logis correct et unaccompagnement social, si besoin en est”, ré­sume l’AIS de Sambreville sur son site In­ternet. Ce sont les AIS qui sont locataires,les occupants étant sous­locataires.

“Ce système de gestion est donc comparable,en quelque sorte, à une formule de placementà long terme et sans risque”, commente,pour sa part, le Centre d’économie socialede l’ULg.

Et l’immobilier dans tout cela ? L’AIS deBruxelles répond, sur son site, qu’ellepoursuit un triple but : “Proposer un parte­nariat aux propriétaires privés trop souventoubliés par les projets immobiliers sociaux;rendre le logement bruxellois accessible auxpersonnes qui en ont le plus besoin; réhabiliterle parc immobilier privé en luttant contre levide locatif et le manque d’entretien des im­meubles.”

C.M.

NATALIE CASTELEYNGérante de l’AIS Bruxelles

D.R.

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Notaire J. BOTERMANS – 02/ 384 87 65n° 1773 n.v.n

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sents ou munis d’une procuration authentique. Sociétés : publica-tion de la nomination des pouvoirs de leur(s) représentant(s).

Notaire Paul RAUCENTRue Bosquétia, 2 à 7080 Frameries

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nis d’une procuration authentique. Sociétés : publication de la nomination despouvoirs de leur(s) représentant(s).

Notaire Paul RAUCENTRue Bosquétia, 2 à 7080 Frameries

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