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VI Encontro Nacional e IV Encontro Latino-‐americano sobre Edificações e Comunidades Sustentáveis -‐ Vitória – ES -‐ BRASIL -‐ 7 a

9 de setembro de 2011

Sustentabilidade das políticas públicas de habitação e meio ambiente: impactos na dinâmica do mercado habitacional.

Caroline Krobath Luz Pera (1), Laura Machado de Mello Bueno (2) (1) Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, PUC-Campinas, Brasil. [email protected]

(2) Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Programa de Pós graduação em Urbanismo, PUC-Campinas, Brasil. [email protected]

Resumo: Este trabalho visa compreender a dinâmica operada no mercado habitacional de uma região após esta receber investimentos públicos. Nesta pesquisa, o entendimento deste mercado ocorre a partir do estudo de caso da Região da Bacia do Anhumas- Campinas, SP. Essa região com loteamentos de alto e médio padrão próximos ao centro sofreu na década de 1970 ocupações e instalação de assentamentos informais, alguns regularizados. Em 2007 a Prefeitura iniciou o Projeto Parque Anhumas com verbas do PAC, Programa de Aceleração do Crescimento, para realização da obra de urbanização e recuperação ambiental. O trabalho está focado na sustentabilidade de políticas públicas de habitação social e ambiental e na dinâmica do mercado, uma vez que tais obras geram valorização da região ao intercalar a ação integrada e conjunta de aspectos sociais e ambientais. Observa-se, portanto, no Projeto Anhumas a intenção de solucionar problemas justapostos, numa situação em que coexistiam riscos ambientais, condições socioeconômicas e sanitárias inadequadas. A relevância desta pesquisa é a contribuição oferecida à compreensão de como obras públicas interferem na lógica das cidades brasileiras. Ao associar este aspecto a dinâmica do mercado habitacional, procura investigar se as famílias carentes, beneficiadas com a política pública, permanecem ou não nas áreas após a sua incorporação à cidade formal, e como é interpretada uma possível valorização do espaço. A estratégia utilizada foi analisar o mercado habitacional a partir de faixas de proximidade com o Ribeirão Anhumas, pois é notória a relação entre áreas dotadas de alto índice de exclusão social e riscos ambientais.

Palavras-chave: mercado habitacional informal, sustentabilidade em política habitacional e ambiental, gestão urbana.

Abstract: This work aims to understand the dynamic operations in the housing market from a region which received investments from public policies. In this research, the understanding of this market takes place from the case study of the Region of the Basin of the Anhumas-Campinas, Sao Paulo , Brasil. An area that, in the 70's, suffered occupations and installation of informal settlements. In 2007 the City hall began a Project called “Parque Anhumas” with allowances from the P.A.C. (Growth Acceleration Program), for the realization of urbanization and environmental restoration. The work focuses on sustainability in public housing policies and social environmental and the dynamics of the market, once that this work, produced increased value of this region while inserting the integrated joint action of social and environmental aspects, Looking into the “Anhumas Project” we can see the intention of solving problems, in a situation where coexists environmental risks, socioeconomic conditions and inadequate hygiene. The relevance of this research is the contribution made to understanding how the works of public policies interfere with the logic of cities. Linking this aspect with the housing market dynamics it tries to investigate if the very low income families, which receive benefit from public policies, remain or not in the areas after they are incorporated into the legalized city, and how it is interpreted and the possible enhancement of the area. The strategy used was to analyze the housing market belts in close proximity to the Anhumas stream, because its apparent relation between these areas contain a high degree of social exclusion and environmental risks. Keywords: informal housing market, sustainability in housing and environmental policies, urban management.



1. INTRODUÇÃO

Este trabalho visa compreender a dinâmica operada no mercado habitacional de uma região após esta receber investimentos públicos1. No caso desta pesquisa o foco de estudo é o Projeto do Parque Linear Ribeirão Anhumas, iniciado em 2007. Essas benfeitorias estão sendo realizadas pela Prefeitura Municipal de Campinas- SP, através de incentivos do governo federal, que recebeu R$ 37,3 milhões do PAC – Programa de Aceleração do Crescimento – para minimizar problemas urbanos e sociais através de obras de urbanização, política habitacional e recuperação ambiental na cidade de Campinas. Além disso, o projeto tem também como objetivo a implantação do Parque Linear do Ribeirão Anhumas, que caso seja totalmente implementado será o mais importante parque da cidade, com 2,5km de extensão.

É importante destacar, que ao pesquisar acerca da questão do mercado habitacional, precisa-se distinguir os dois tipos de lógica que operam dentro deste tipo de mercado (ABRAMO, 2009) e que estão presentes na área pesquisada por este trabalho.

Detectou-se a existência de um mercado habitacional formal, que é o mercado regulado e normativo, e outro informal, que está a margem do sistema legal, sendo aquele em que o morador não possui quaisquer títulos do terreno e ou da habitação que seja passível de registro imobiliário.

No Brasil um dos maiores problemas para a gestão das cidades é que este sub-mercado informal vem se alastrando cada vez mais, pois está intimamente associado a lógica excludente gerada pelo capitalismo nos países periféricos, que intensificou o processo de urbanização e transformou bens como a terra e a habitação em produtos extremamente lucrativos e estratégicos economicamente.

Devido ao abismo social existente em países de economia periférica um grande contingente populacional encontra-se impossibilitado do acesso à cidade e à habitação digna e formal, uma vez que algo tão simples, como o direito de poder morar, se torna cada vez mais oneroso. Somente na cidade de Campinas, segundo a Companhia de Habitação Popular de Campinas (Cohab-Campinas), existem 234 áreas informais, entre: ocupações irregulares, clandestinas, núcleos e favelas. Diante deste quadro, notamos que parte da população é impelida a optar pelo sub-mercado informal da habitação, já que nem a produção privada nem a pública conseguem absorver toda a demanda existente por habitações populares em nosso território.

Segundo os dados de 2007 do CEM (Centro de Estudos da Metrópole), pesquisados pela Secretaria Nacional da Habitação do Ministério das Cidades, a Região Metropolitana de Campinas possui um deficit habitacional próximo a 200 mil moradias, sendo esse deficit tanto quantitativo, quanto qualitativo. Porém, o que surpreende é descobrir que perante a Cohab-Campinas o déficit está registrado em apenas 37.418 habitações no Município.

Campinas é a nona cidade mais populosa do Brasil, com 1.080.999 habitantes segundo o Censo 2010 e conta com 388.275 domicílios. Sua densidade demográfica é de 1.358,6 hab/km2 e 98,28% da sua população é urbana.

Esta questão do deficit habitacional associada a problemas ocasionados por anos de políticas habitacionais ineficientes desde os anos 1960 no município ( pois a Cohab-Campinas até 2011 só entregou 23.501 unidades habitacionais e urbanizou 8.706 lotes no município), acabou gerando na cidade de Campinas uma proliferação de assentamentos e ocupações irregulares, problemas urbanísticos e ambientais que são ainda hoje um grande desafio às gestões municipais, pois, como se sabe, se um processo de urbanização regular já acarreta danos ao meio ambiente, um processo irregular atinge de uma forma ainda mais incisiva o ambiente natural, além de acarretar problemas de ordem social à cidade.

1 Essa pesquisa foi realizada em Iniciação Científica - Programa FAPIC PUC Campinas, e está integrada à pesquisa Adaptação às mudanças climáticas e justiça ambiental: potencialidades e conflitos no meio urbano, de Laura Machado de Mello Bueno, com apoio da PUC Campinas e do CNPq.



Quanto à escolha da área para este trabalho, desejava-se o estudo de uma região que estivesse recebendo obras de requalificação urbana a partir de uma bacia hidrográfica, logo a Bacia do Rio Anhumas foi escolhida devido a relevância econômica e ambiental que o Projeto do Parque Linear do Anhumas dará à cidade de Campinas.

A área escolhida pertence à Macrozona 4 de Campinas, uma zona de Urbanização Prioritária que é intensamente povoada e onde se faz necessária a otimização e racionalização da infraestrutura já existente. A Macrozona 4 corresponde a 19,97% da área total do município e a 61,89% da população do município, sendo que ali habita 43,7% do total da população favelada do município (IBGE, 2000 apud. CAMPINAS, 2006).

O trecho de estudo contempla áreas da cidade formal e informal contidas nos bairros ao longo da margem esquerda do Ribeirão Anhumas, onde estão também inseridos: o Núcleo Residencial Vila Nogueira, o Núcleo Residencial São Quirino, o Núcleo Residencial Dom Bosco e o Núcleo Residencial Gênesis, áreas fruto de processos de ocupação irregular, mas que estão sendo incorporados à cidade legal devido as obras públicas de habitação e recuperação ambiental já citadas. Vale destacar a incorporação do Núcleo Residencial Dom Bosco ao trecho escolhido para pesquisa, pois diferentemente dos outros núcleos estudados este passou por um processo de urbanização no final da década de 80. Assim foi possível analisar também como um assentamento encontra-se 20 anos após seu processo de urbanização.

FIGURA 1 – Foto Aérea da área pesquisada. Fonte: Google Earth (2011).

O Núcleo Residencial Gênesis possui área de 190.462.00 metros quadrados, conta com 355 domicílios e população de aproximadamente 1500 habitantes. Este assentamento foi urbanizado, suas ruas receberam pavimentação e segundo o site da COHAB- Campinas 27 lotes passaram pelo processo de regularização fundiária em 2004. O Núcleo Residencial Vila Nogueira possuía área de 27.775.00 metros quadrados, 179 domicílios e população de aproximadamente 716 habitantes. Como previsto no Projeto do Parque Linear do Ribeirão Anhumas, as residências originais deste núcleo foram demolidas mas novas residências foram construídas no mesmo local e entregues aos moradores. Já o Núcleo Residencial São Quirino, que possuía 91.400.00 metros quadrados, 323 domicílios e aproximadamente 1300 habitantes, foi demolido em 2011 porém a população ainda está aguardando o término da construção das suas habitações, que também serão realizadas em seu território original.



Foi a partir da década de 1960 que a população carente apropriou-se destes Núcleos Residenciais localizados na margem esquerda do Ribeirão Anhumas de forma irregular e predatória. Nesta época estas áreas estavam vazias por se tratarem de áreas destinadas, durante o processo de parcelamento legal do bairro, a reserva da prefeitura para a construção de praças públicas e áreas institucionais. Assim, a população ocupou irregularmente áreas que se colocavam aparentemente como áreas ociosas da cidade e incorporou também aos assentamentos áreas de proteção ambiental, o que acabou gerando impactos negativos ao meio ambiente, pois tais ocupações, que ocorreram de maneira informal e desordenada, ocuparam áreas que segundo estabelecido pelo o Código Florestal Brasileiro são Áreas de Preservação Permanente (APPs). (OLIVEIRA, 2008).

Vale ressaltar que a existência de assentamentos precários em Campinas em APPs e fundos de vale é bastante expressiva e sem as APPs o ciclo da água fica comprometido, assim como aumenta a ocorrência, dentre outras coisas, de enchentes em pontos críticos da cidade nas épocas de maior índice pluviométrico. Estes pontos de alagamento são notórios na cidade e vão desde a nascente do Ribeirão, localizada no centro de Campinas, passando pela Rua Moscou e pela Rua Dona Luísa de Gusmão (marginais ao Ribeirão Anhumas) até atingir a Rodovia Dom Pedro I-SP 65. Estas áreas são críticas devido à intensa impermeabilização da sub-bacia e à ocupação das margens pelos assentamentos já mencionados. (OLIVEIRA, 2008).

Além disso, os assentamentos informais e precários ao longo da margem do Rio Anhumas possuem problemas de habitabilidade e estão desconectados da malha urbana, contribuindo para a degradação ambiental da região, pois por se tratarem de núcleos irregulares estas áreas ficaram carentes de rede de esgoto, coleta de lixo, água encanada e sistema de drenagem eficiente. Isto contribui muito no comprometimento da proteção natural do córrego, ou seja, sua mata ciliar, e na contaminação das margens, encostas e das águas do rio, causando alterações no solo, nas águas e no microclima de toda região.

Nota-se , portanto, que instaurou-se na área um problema tanto social, no que diz respeito à qualidade de vida dessa população, quanto um problema urbanístico e ambiental que atinge toda a cidade uma vez que ao degradar ambientalmente uma bacia hidrográfica toda sua extensão fica vulnerável, consequentemente. Sendo necessárias, portanto, ações de requalificação urbana e ambiental que visem proporcionar conjuntamente uma melhora na qualidade ambiental e social para os habitantes da região e de toda a cidade.

Desta forma, observa-se que ao estudarmos a sustentabilidade nas políticas públicas de habitação e meio ambiente, focando nos impactos ocorridos na dinâmica do Mercado Habitacional, visamos analisar também se a ideia de sustentabilidade vem sendo aplicada nos projetos públicos tanto no sentido social do termo. Ou seja, verifica-se a busca pelo equacionamento dos problemas decorrentes das desigualdades socioeconômicas da população, quanto no sentido ambiental e de gestão política. Pois é notório que o caráter sustentável de um projeto está relacionado à capacidade deste em atingir conjuntamente os ideais de justiça social e ambiental através de uma política pública. Pois sua sustentabilidade está relacionada ao poder do projeto em conseguir gerar a conservação e a constante sustentação dos ideias urbanísticos propostos, orientando os benefícios para os grupos sociais mais necessitados de políticas sociais. (BUENO, 2008)

2. OBJETIVOS

O estudo da relação entre áreas de degradação ambiental e locais de moradia de populações carentes coloca-se como um dos objetivos desta pesquisa já que se nota uma superposição entre riscos ambientais e más condições socioeconômicas em contextos intra-urbanos.

Busca-se, também, compreender a dinâmica do mercado habitacional em uma área que recebeu investimentos de políticas públicas para requalificação social, urbana e ambiental de modo integrado e entendimento de quais são os agentes e mecanismos deste tipo de mercado habitacional, principalmente



no que tange o mercado informal. Assim, procurou-se verificar o impacto de valorização na permanência dos moradores na área, sendo esse um indicador de sustentabilidade social.

3. MÉTODOS

Quanto à metodologia, o passo inicial foi uma revisão bibliográfica e levantamento de dados secundários em pesquisas já realizadas sobre assentamentos informais em Campinas, em especial sobre a bacia do Ribeirão Anhumas. A partir da definição da área de estudo dentro da Bacia Hidrográfica escolhida foram delimitados assentamentos que receberam obras de urbanização, bem como um trecho do bairro contíguo, para servir como objeto de estudo deste trabalho. Em seguida iniciou-se a pesquisa dos dados socioeconômicos das áreas estudadas e de dados gerais do Município de Campinas.

Através de pesquisas de campo foram observados e tabulados dados referentes à infra-estrutura, padrões arquitetônicos, tipologia, gabarito e tipos de uso para traçar um panorama do perfil dos assentamentos e dos bairros contíguos com características quantitativas e qualitativas destas habitações.

Foi analisado o Projeto do Parque linear do Projeto Anhumas para contrapor o que estava planejado com o que encontramos em campo.

Além disso, para a análise da lógica habitacional achamos pertinente o estudo da área através dos dois tipos de valores que tangem o mercado de terras em quaisquer municípios: o valor real o venal. O valor real dos imóveis é gerado a partir da lógica capitalista da valorização e da especulação imobiliária. Já o valor venal dos imóveis é aquele proposto pela Planta Genérica de Valores específica de cada cidade, utilizada para cálculo de impostos e taxas municipais. O valor venal é obtido por um cálculo que leva em consideração o valor estimado do terreno, baseado em sua área, mais o que entende-se que foi gasto na construção do imóvel.

Outro aspecto imprescindível do campo foi a identificação das unidades à venda ou locação. Para cada residência ou lote encontrado para locação ou venda foi realizada uma ficha de dados, com: referência, imagem, localização, características do imóvel, como: metragem, número de banheiros, dormitórios, unidades habitacionais e garagem dentro do lote, valor venal e de mercado do imóvel, forma de pagamento, presença ou não de imobiliária na transação do imóvel, forma de repasse dos títulos do imóvel proposto, tipo de pavimentação da rua, gabarito e padrão arquitetônico. Esses dados, conjuntamente com os dados obtidos através da planta genérica de valores definem os valores habitacionais da região.

Para a análise dos aspectos ambientais, especialmente da água, a estratégia utilizada foi analisar o mercado habitacional a partir de faixas de proximidade com o Ribeirão Anhumas, pois é notória a relação entre áreas dotadas de alto índice de exclusão social e riscos ambientais relacionados às águas urbanas. Isto demonstra como o desigual acesso à cidade se relaciona tanto com desigualdades sociais, quanto ambientais.

Vale destacar que esse recurso metodológico acima descrito foi baseado em pesquisa de Haroldo Torres2, que relacionou as condições ambientais e socioeconômicas com relação à proximidade ao córrego no município de São Paulo. Torres verificou em sua pesquisa que o número de domicílios pobres localizados a menos de 100 metros de cursos d’água é muito superior aos de classe média e classe alta. Assim, como resultado, o autor coloca que quanto mais próximos aos rios estão as habitações, piores são os níveis de acesso a serviços de infra-estrutura e serviços urbanos, mais pobres são as populações e com piores níveis de renda e educação. Ou seja, quanto mais perto os habitantes residem de cursos de água são estes: mais pobres, menos escolarizados, com menos acesso a serviços públicos e bens duráveis, habitam os

2 Esta metodologia de pesquisa foi incorporada a esta pesquisa após a leitura do texto “Indicadores de desigualdade ambiental” de Haroldo Torres, contido no livro “O que é justiça ambiental”(ACSELRAD et al. 2009).



domicílios mais precários do ponto de vista construtivo e mais expostos estão aos vetores de doenças transmissíveis, assim como têm mais frequentemente seus domicílios localizados em favelas.

4. RESULTADOS

A ideia de conferir sustentabilidade a uma política pública de habitação e recuperação ambiental está em sua capacidade de abranger e solucionar questões justapostas relacionadas com questões de melhoria social e ambiental. Soma-se, a isso, a capacidade que o projeto possui em se manter, ou seja, sua conservação e constante sustentação também por parte da gestão pública através de seus diferentes agentes.

Assim, em primeiro lugar, destaca-se uma característica muito relevante do Projeto Parque Anhumas, no que diz respeito a sustentabilidade, aqui entendida em seu sentido social. O Projeto se mostra como um interessante foco de pesquisa por ser um dos poucos projetos municipais em que as famílias beneficiadas não estão sendo em sua totalidade deslocadas da sua área de ocupação original. Sabe-se que é recorrente na prática das políticas habitacionais a transferência da população de assentamentos irregulares para áreas periféricas da cidade, afastando-as dos seus locais de vida e de trabalho.

Neste caso, houve a permanência de maior parte das famílias em seus locais originais, o que se destaca sobretudo por se tratar de terrenos localizados em uma área nobre e próxima das áreas centrais da cidade de Campinas, portanto, altamente vulnerável à especulação imobiliária. Os Núcleos Residenciais aqui pesquisados estão entre bairros de alto e médio padrão, portanto, muitos impasses ocorreram entre a população dos bairros formais e informais, pois a cidade legal via nas favelas um fator de degradação que proporcionava desvalorização imobiliária em seus imóveis (TORRES, 2007), além de serem marginalizados devido às más condições de habitabilidade e violência que as favelas acabam gerando.

Cabe destacar que essa conquista é também fruto de muitos anos de luta por parte das próprias comunidades por condições dignas de habitabilidade, pois por várias vezes na história de formação desses Núcleos Residenciais estudados já ocorreram tentativas de desloca-los para regiões perfiféricas do município. E por vezes, após enchentes muito severas atingirem a região, a população foi transferida para a região do Campo Grande, distante cerca de 15 km do centro de Campinas, localizada portanto na periferia da cidade e carente de infra-estrutura e empregos. Nota-se com isso que as famílias optavam por voltar às áreas de risco mesmo sabendo que enfrentariam problemas nas épocas de chuvas intensas. (OLIVEIRA, 2008).

Quanto ao estudo sobre a permanência das famílias nas áreas após as obras que se iniciaram em 2007, mas que ainda não foram totalmente concluídas pois estão em execução as casas do Núcleo Residencial São Quirino e obras da rede de esgoto, este foi realizado através da execução de um mapeamento da quantidade de lotes e unidades à venda ou para locação. Comparamos o número total de lotes pesquisados com a quantidade de lotes com unidades para venda ou locação, como consta na tabela abaixo. TABELA 1 – Tabela síntese da pesquisa de campo quanto a quantidade de lotes e ou unidades à venda ou locação.

(Nota: No total de lotes da Área 1 está incluído os 66 lotes do Núcleo Residencial Vila Nogueira, recentemente entregues às famílias após as obras de requalificação habitacional, ambiental, social e urbana realizadas na área pelo Projeto Parque Anhumas. Porém na Área 2 os lotes das futuras habitações que serão construídas pelo Projeto Parque

Anhumas na área do Núcleo Residencial São Quirino não entraram nesta somatória.).

Local Total de lotes pesquisados

Lotes com unidades à venda ou locação

Percentual de lotes com unidades à venda ou

locação

Área 1: Vila Nogueira 194 5 2,57%



Através da Tabela 1 verifica-se que foi na Área 1, que engloba quadras de 4 ruas da cidade formal (Rua Dona Luísa de Gusmão, Rua Emílio Lang Jr, Rua Cândido Portinari e Rua Felipe Verginelli) e mais 66 habitações de interesse popular que formam o atual Núcleo Residencial Vila Nogueira (já reconstruído e entregue à população), que houve maior percentual de casas à venda. Vale destacar porém, que todas estas casas à venda estão localizadas nas quadras da cidade formal, ou seja, não foram encontradas casas para locação ou à venda nas ruas do Núcleo Residencial Vila Nogueira. O que pode demonstrar que sua população está se mantendo fiel à proposta de permanência na área até o presente momento, uma vez que não estão optando por vender sua habitação após esta passar pelo processo de qualificação urbana, que valoriza as residências.

Nota-se também que todos os imóveis à venda e ou para locação no Bairro Vila Nogueira estão sendo negociados através de imobiliárias. Coloco, ainda, que a maior parte dos imóveis à venda são terrenos vazios, localizados na Rua Luísa de Gusmão, avenida marginal ao Ribeirão Anhumas.

Esta evidência, de um número considerável de lotes vazios, no que diz respeito à lógica imobiliária, pode refletir que muitos dos proprietários estavam esperando a valorização do local para depois investirem na venda ou na construção de algum imóvel no local. Ou seja, a existência da favela como fator de desvalorização teve como resultado a manutenção de lotes ociosos nas suas proximidades. Outro aspecto importante levantado na pesquisa de campo desta Área 1 aponta que existe um número considerável de imóveis em construção no entorno e que as residências com maiores gabaritos e melhor padrão arquitetônico são aquelas que foram construídas mais recentemente, o que demostra que o investimento em residências maiores e de melhor padrão arquitetônico passou a ocorrer há pouco tempo no bairro. Esta análise quanto à idade de construção da residência foi obtida através da análise da planta de loteamento do bairro, onde notamos que as casas mais valorizadas devido seu gabarito e padrão estão localizadas nos terrenos que pela base cartográfica usada, que data de 2003, ainda encontravam-se vazios.

Na Área 2, da qual faz parte quadras de ruas formais (Rua José Ramon Aboim Gomes, Rua Rubens Trifiglio, Rua Edgard Segaglio e Rua Hermenio Oliveira Penteado) e mais toda a área do Parque São Quirino, que teve suas casas demolidas para reconstrução de novas unidades de acordo com o Projeto Parque Anhumas, não conseguimos analisar a permanência das famílias nas habitações de interesse social porque as mesmas ainda não foram totalmente construídas e entregues.

A Área 3 contempla o Núcleo Residencial Dom Bosco e o Parque das Anhumas, áreas que foram urbanizadas nos anos 1980 mas que ainda fazem parte da cidade informal devido à não regularização fundiária dos terrenos. Como mencionado por um dos moradores do bairro, entrevistado por esta pesquisa pelo fato de estar vendendo sua residência através do mercado informal, ele não possui a posse legal do terreno por isso recorreu ao mercado informal de venda. Vale colocar, porém, que nesta área encontramos poucas residências para locação ou venda (apenas 2 em 84 unidades), o que demonstra que ou a população original já foi repelida logo após o processo de requalificação urbana ou que o moradores optaram permanecer na área. De qualquer modo, as obras atuais não aqueceram o mercado informal desta área.

Foi na Área 4, composta pelo Núcleo Residencial Gênesis, bairro já urbanizado mas oriundo de assentamento informal, que encontramos o maior número de residências à venda. Esse Núcleo foi reparcelado com apoio da Prefeitura há alguns anos, mas somente dentro do Projeto Anhumas recebeu

Área 2: Parque São Quirino

131 1 0,76%

Área 3: Parque das Anhumas e Dom Bosco

84 2 2,38%

Área 4: Núcleo Residencial Gênesis

355 6 1,69%



infraestrutura e está tendo suas ruas asfaltadas. Além disso, verificou-se através de entrevistas que a comercialização de todas as residências pesquisadas se dava diretamente com o proprietário e mediante pagamento à vista, não existindo imobiliária como intermediária. Quando perguntados a respeito da transferência do título do atual para o futuro morador, todos os proprietários responderam que essa transferência teria que ser resolvida com a CoHab-Campinas, pois eles não tinham a posse formal do terreno.

Quanto aos valores imobiliários, os resultados foram obtidos através da análise de aspectos dos valores tanto reais, obtidos através de imobiliárias e contato com proprietários, quanto venais dos imóveis, obtidos através da Planta Genérica de Valores. Porém, o valor real, obtido através da análise imobiliária dos valores de venda e locação do imóveis, é regido através da lógica de mercado baseada na lei da oferta e da procura, que muitas vezes acaba gerando áreas onde a especulação imobiliária é nítida, e onde o direito de acesso igualitário à cidade e à moradia fica comprometido, pois somente aqueles que possuem capital podem atingí-la.

Sabe-se que a valorização de um imóvel está associada à acessibilidade e localização do bairro, considerando-se a quantidade e qualidade da infra-estrutura que este possui. Ou seja, um bairro melhor articulado à malha urbana, mais próximo de áreas centrais e ou nobres e abastecido com maior e melhor quantidade de redes de infra-estrutura e transporte terá um valor mais elevado. (ROLNIK, 2004).

Outros resultados quanto a dinâmica habitacional podem ser encontrados através da leitura da Figura 2, que reflete o valor venal dos lotes na área pesquisada, relacionando-os, como previsto na metodologia citada, com as faixas de proximidade com relação ao córrego do Ribeirão Anhumas. Dividimos a área de estudo em faixas de 50 m, 100 m, 150 m e 200 m a partir do rio e percebemos que quanto mais próximo do Ribeirão menores são os valores da terra. Assim, pode-se concluir como resultado que nas áreas mais próximas ao Ribeirão, onde existe portanto maior risco ambiental, o valor da terra também é menor e por isso é habitado por família mais carentes.



FIGURA 2- Mapa gerado a partir de faixas de proximidade com o Ribeirão Anhumas associado aos valores venais dos imóveis.

Ainda como resultado, a Tabela 2 sintetiza informações, obtidas através de pesquisa de campo, acerca dos valores reais de mercado e dos valores venais definido pela prefeitura, que encontram-se normalmente abaixo do preço real de mercado. Deve-se ressaltar que a última atualização feita na Planta Genérica de Valores de Campinas foi realizada em 2005, bem antes das obras do Projeto Parque Anhumas. Portanto ela ainda não foi revista levando-se em consideração as melhorias das obras públicas realizadas, sendo que o único reajuste calculado desde 2005 foi através do valor UFIC (Unidade Fiscal Campinas) de 2011. Nota-se também que na PGV de Campinas as áreas dos Núcleos Residenciais nem sempre foram reconhecidos e a elas se atribui valor, pois dentre os assentamentos informais pesquisados somente o Núcleo Residencial Gênesis tem suas ruas contidas na Planta de Valores de Campinas.

TABELA 2 – Informações sobre os lotes pesquisados que estavam à venda. Os tipos de padrão adotados foram: Rústica (alvenaria sem revestimento, com um ou mais pavimentos), Simples (Alvenaria com revestimento e um

pavimento), Médio Padrão (Alvenaria com revestimento e sobrado) e Alto Padrão (Alvenaria com revestimento e mais de 2 pavimentos).

Lote Localização Mercado imobiliário

Tipo de uso Padrão Valor venal do m2

Valor real do m2

Lote 22. Área 1 - Vila Nogueira: Rua Dona Luísa de

Gusmão.

Formal Terreno vazio R$ 87,46 R$ 420,00

Lotes 12 e 13.

Área 1 - Vila Nogueira: Rua Dona Luísa de

Gusmão.


Lotes 5 e 6.


Gusmão.



Gusmão.


Área 2 – Parque São Quirino: Rua Edgar Segaglio

Formal Residencial Padrão Médio

R$ 78,78 R$ 666,00

Área 4 – Núcleo Residencial

Gênesis: Rua Ipê da Várzea

Informal Uso Misto: Casa, Bar e

casa de fundos.

Padrão Simples

R$ 64,11 R$ 63,49


Gênesis: Rua Ipê Verde

Informal Residencial Padrão Rústica

R$ 64,11 R$ 76,00


Gênesis: Rua Ipê Verde

Informal Residencial Padrão Rústica

R$ 64,11 R$ 64,00



Ao observamos comparativamente os valores venais e reais encontrados, percebe-se que na parte formal dos bairros aqui estudados a diferença de preço entre o valor real e venal é muito superior à diferença encontrada entre esses dois preços nos lotes vendidos no mercado informal, onde os valores reais e venais são quase os mesmos.

5. CONSIDERAÇÕES FINAIS

A relevância desta pesquisa é a contribuição oferecida a compreensão de como políticas públicas interferem na lógica das cidades brasileiras, tanto no sentido da sustentabilidade desses projetos, incluindo-se a dimensão política e econômica, através da verificação da valorização imobiliária que benfeitorias trazem às áreas atingidas e da permanência ou não dos moradores no local. Ao associar este aspecto à dinâmica do mercado habitacional, verificamos que as famílias residentes nas áreas diretamente atingidas (de perfil socioeconômico indicando vulnerabilidades diversas) e no seu entorno foram beneficiadas com as políticas públicas, como mostram as novas construções em terrenos legais antes vazios e a altíssima permanência da área mesmo após sua inserção no padrão de infraestrutura e serviços urbanos. Entretanto, através das poucas unidades em negociação, verificou-se que o local ainda não teve a sua incorporação completa à cidade legal.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ABRAMO, Pedro. Compro uma casa na favela: Mercado informal, a nova porta de entrada dos pobres nas grandes cidades brasileiras. In, XIII Encontro da Associação Nacional de Pós-Graduação e Pesquisa em Planejamento Urbano e Regional, de 25 a 29 de maio de 2009, Florianópolis – SC.

ACSELRAD, Henri; MELLO, Cecília Campello do Amaral e BEZERRA, Gustavo das Neves. O que é justiça ambiental. Rio de Janeiro. Editora Garamond, 2009.

BUENO, L. M. M. Cidades Saudáveis: possibilidade ou autoengano?. In: Aldalice Otterloo. (Org.). Tecnologias sociais - caminhos para a sustentabilidade. 1a ed. Brasília: Y+ES Conteúdo de Transformação, 2010, v. , p. 171-182.

OLIVEIRA, Giovanna Ortiz. Assentamentos precários em áreas ambientalmente sensíveis – Políticas públicas e recuperação urbana e ambiental em Campinas. Tese de mestrado apresentada à PUC-Campinas, Campinas, 2008.

ROLNIK, Raquel ; O que é cidade. Coleção Primeiros Passos, Editora Brasiliense. 2004.

TORRES, Haroldo da Gama; GONÇALVES, Renata. O mercado de terras em São Paulo e a continuada expansão da periferia. In R. B. Estudos Urbanos e regionais V.9, N.2/ Novembro 2007.

DIGITAIS MINISTÉRIO DAS CIDADES: < www.cidades.gov.br> Acesso em: Maio de 2011.

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