szakdoga public
DESCRIPTION
Szakdoga PublicTRANSCRIPT
Ingatlanközvetítő szakképesítés
OKJ azonosító száma: 52 341 03 0000 00 00
SZAKMAI DOLGOZAT
1085 Budapest VIII. kerület, Rökk Szilárd utca 9. 1. emelet 1/a. számú,
36678/0/A/10 hrsz.-ú társasházi lakás
Piaci forgalmi értékének megállapításához
Készítette:
Németh Zoltán
1085 Bp. Rökk Szilárd u. 7.
Tel.: 06-30-542-78-58
Az értékbecslés készült:
Budapest, 2013. November 20
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
2 | O l d a l :
TARTALOMJEGYZÉK
CÍMSOR ....................................................................................................................... 1
TARTALOMJEGYZÉK ................................................................................................. 2
1/ ÉRTÉKELÉSI BIZONYÍTVÁNY ................................................................................ 4
2/ ÉRTÉKELÉS CÉLJA ÉS MÓDSZERE ..................................................................... 5
3/ MEGBÍZÓ ADATAI ÉS KIKÖTÉSEI .......................................................................... 5
3/1 INGATLAN JOGI HELYZETE ................................................................................. 6
3/1/1INGATLAN NYILVÁNTARTÁSI ADATOK ............................................................. 6
4/ INGATLAN KÖRNYEZETE ...................................................................................... 7
4/1 JÓZSEFVÁROS ...................................................................................................... 7
4/1/1 JÓZSEFVÁROS TÖRTÉNETE, FEJLŐDÉSE ...................................................... 7
4/2 PALOTANEGYED ................................................................................................. 10
4/2/1 PALOTANEGYED TÖRTÉNETE ........................................................................ 10
4/3 PALOTANEGYED NEVEZETESSÉGEI ................................................................ 15
4/4 INGATLAN KÖZVETLEN KÖRNYEZETE ............................................................. 23
4/5 INGATLAN MEGKÖZELÍTHETŐSÉGE ................................................................. 24
4/6 INGATLAN KÖRNYEZETÉNEK BEMUTATÁSA ................................................... 26
5/ INGATLAN LEÍRÁSA ............................................................................................. 26
5/1 TÁRSASHÁZ BEMUTATÁSA ................................................................................ 26
5/1/1 ÉPÜLET ÁLTALÁNOS ISMERTETÉSE ............................................................. 27
5/1/2 ÉPÜLET FŐBB SZERKEZETEI .......................................................................... 28
5/1/3 KÖZMŰ, ELEKTROMOSSÁG, GÉPÉSZET ........................................................ 29
5/2 AZ INGATLAN TERMÉSZETBENI LEÍRÁSA......................................................... 30
5/2/1 ÉRTÉKELENDŐ INGATLAN BEMUTATÁSA ..................................................... 31
5/2/2 A LAKÁS HELYISÉGEI, BURKOLATOK, FELÜLETEK (T) ................................. 31
5/2/3 KÖZMŰVESÍTETTSÉG ...................................................................................... 35
5/2/4 AZ ÉPÜLET MŰSZAKI ÁLLAPOTA .................................................................... 37
5/2/5 ÉPÜLET MŰSZAKI ÁLLAPOTÁNAK AVULTSÁGA (T) ....................................... 38
5/2/6 MŰSZAKI AVULTSÁG (T) .................................................................................. 40
5/3/1 FUNKCIONÁLIS IGÉNYSZINT BEMUTATÁSA .................................................. .41
5/3/2 A LAKÁS AVULÁSA ........................................................................................... 42
5/3/3 FUNKCIONÁLIS AVULTSÁG (T) ........................................................................ 42
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
3 | O l d a l :
5/4 KÖRNYEZETI AVULÁS ........................................................................................ 45
5/4/1 KÖRNYEZETI AVULÁS KIMUTATÁSA: ............................................................. 45
5/4/2 KÖRNYEZETI AVULÁS (T) ................................................................................ 47
5/5 TELEKRE VONATKOZÓ SZABÁLYOZÁSI ELŐÍRÁSOK ...................................... 48
6/ AZ ÉRTÉK LEVEZETÉSE A PIACI MÓDSZEREKNEK MEGFELELŐEN .............. 49
6/1 PIACI ÖSSZEHASONLÍTÓ ADATOK ELEMZÉSÉN ALAPULÓ ÉRTÉKELÉS ....... 49
6/1/1MÓDSZER FŐ LÉPÉSEI ..................................................................................... 49
6/2 HOZAMSZÁMÍTÁSON ALAPULÓ ÉRTÉKELÉS ................................................... 50
6/2/1 A MÓDSZER FŐ LÉPÉSEI ................................................................................. 50
6/3 KÖLTSÉG ALAPÚ ÉRTÉKELÉS ........................................................................... 51
6/3/1 A MÓDSZER FŐ LÉPÉSEI ................................................................................. 52
6/4 AZ INGATLAN ÉRTÉKÉNEK MEGHATÁROZÁSA PIACI ÖSSZEHASONLÍTÓ MÓDSZERREL ..... 53
6/4/1 ALAPHALMAZ KÉPZÉS: .......................................................................................... 53
6/4/2 PIACI ÖSSZEHASONLÍTÓ ÉRTÉKELÉS CSOPORTOS, PONTOZÁSOS MÓDSZERREL (T) .. 55
6/4/3 FAJLAGOS ALAPÁR SZÁMÍTÁSA: .................................................................... 55
6/4/4 MÓDOSÍTOTT FAJLAGOS ALAPÁR: ................................................................ 55
6/5 AZ INGATLAN ÉRTÉKÉNEK MEGHATÁROZÁSA HOZAM ALAPÚ MÓDSZERREL ................... 56
6/5/1 LAKÁS BÉRBEADÁSÁBÓL SZ. BEVÉTELEK, CS. ÖSSZEHASONLÍTÓ MÓDSZERREL (T) ...... 56
6/5/2 ÉVES CASH FLOW KISZÁMÍTÁSA ............................................................................ 57
6/6 KÖLTSÉG ALAPÚ ÉRTÉKELÉS ........................................................................... 58
6/6/1 A TELEKÉRTÉK MEGHATÁROZÁSA .......................................................................... 59
6/6/1/1A BRUTTÓ ÚJRAELŐÁLLÍTÁSI KÖLTSÉG MEGHATÁROZÁSA ...................................... 59
6/6/1/2 A NETTÓ ÚJRAELŐÁLLÍTÁSI KÖLTSÉG MEGHATÁROZÁSA ....................................... 60
6/6/2 TELEK ÖSSZEHASONLÍTÓ ADATOK ......................................................................... 60
7/ AZ INGATLAN PIACI-FORGALMI ÉRTÉKÉNEK MEGHATÁROZÁSA.................. 62
8/ MEGJEGYZÉSEK, FELTÉTELEZÉSEK, KORLÁTOZÁSOK ................................. 63
9/ MELLÉKLETEK ..................................................................................................... 64
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
4 | O l d a l :
1/ ÉRTÉKELÉSI BIZONYÍTVÁNY
MEGBÍZÓ: Németh Zoltán László
CÍME 1027 Budapest, Bajvívó u.
TELEFONSZÁMA +36
AZ INGATLAN CÍME: Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em.1/a
AZ INGATLAN HELYRAJZI SZÁMA: 36678/0/A/10
AZ INGATLAN TÍPUSA: társasházi lakás
AZ INGATLAN ALAPTERÜLETE: 39 m2
AZ ÉRTÉKBECSLÉS CÉLJA: piaci-forgalmi érték meghatározása
AZ ÉRTÉKBECSLÉS MÓDJA:
Az értékelés a piaci összehasonlító, hozamszámításon alapuló és költségalapú
értékbecslési módszerek együttes alkalmazásával készült.
A HELYSZÍNI SZEMLE IDŐPONTJAI: 2013. November 18.
AZ ÉRTÉKBECSLÉS FORDULÓNAPJA 2013. November 20.
AZ INGATLAN MEGÁLLAPÍTOTT PIACI-
FORGALMI ÉRTÉKE: 9,885,870- Ft
ÉRTÉKBECSLŐ Németh Zoltán
MEGJEGYZÉS: A megállapított érték az ingatlan tehermentes
állapotára vonatkozik.
AZ ÉRTÉKBECSLÉS ÉRVÉNYESSÉGE: 90 nap
Alulírott értékbecslő kijelentem, hogy a megállapított érték nincs kapcsolatban az
értékbecslő díjazásával. Az értékelést független szakértőként végeztem.
Az értékbecslés a megbízás szerinti célra használható, minden további felhasználás
csak az értékbecslő hozzájárulásával lehetséges.
Budapest, 2013. November 20.
Németh Zoltán
értékbecslő
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
5 | O l d a l :
2/ ÉRTÉKELÉS CÉLJA ÉS MÓDSZERE
Az értékbecslés során a fenti ingatlan valós piaci értéke kerül meghatározásra
értékesítés céljából. Az elemzést megelőzően, a megvizsgált dokumentumok
alapján az alábbi tételek teljesültek:
Az ingatlan jelenlegi funkciójában és állapotában került értékelésre.
Az értékelés elvégzéséhez szükséges alaprajz és az egyéb kiegészítő
információk a megbízótól, valamint a társasház képviselőjétől
származnak. A kapott adatokat ismételten nem szükséges ellenőrizni,
feltehetően, hogy pontosak és helytállóak.
Az ingatlan 2013.November 18-án került megtekintésre. Az érték
kialakításánál a helyszíni szemle tapasztalatai, a szemle alkalmával
készített fotók, továbbá a megbízótól és a képviselőtől származó
információk egyaránt figyelembe lettek véve.
Az ingatlan tulajdoni viszonyai rendezettek.
Az ingatlan forgalomképes.
Az ingatlant a lentiekben ( 3/1/1 pontban) leírt jogok terhelik.
3/ MEGBÍZÓ ADATAI ÉS KIKÖTÉSEI
MEGBÍZÓ NEVE Németh Zoltán László
MEGBÍZÓ CÍME 1027 Budapest, Bajvívó u.
MEGBÍZÓ TELEFONSZÁMA +36
MEGBÍZÓ STÁTUSZA 1/1 tulajdonos
MEGJEGYZÉS A megbízó az ingatlan piaci értékesítése céljából
kérte az ingatlan piaci értékének meghatározását.
KIKÖTÉSEK A tulajdonosnak nem voltak kikötései.
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
6 | O l d a l :
3/1 INGATLAN JOGI HELYZETE
3/1/1 INGATLAN NYILVÁNTARTÁSI ADATOK
Az ingatlan-nyilvántartás szerinti állapotot a tulajdoni lap ( 1.sz. melléklet)
tartalmazza. A mellékletben becsatolásra került tulajdoni lap nem hiteles.
Tényleges értékbecslés esetén 30 napnál nem régebbi, hiteles tulajdoni lapra van
szükség.
A TULAJDONI LAPON SZEREPLŐ ADATOK:
A vizsgált ingatlan címe:
1085 Budapest, VIII. ker. Rökk Szilárd utca 9. I. emelet. ajtó:9.
Az ingatlan helyrajzi száma: : 36678/0/A/10
A tulajdoni lap kelte: 2013.11.14.
I. rész – Az ingatlan adatai
megnevezés: lakás
terület: 39 m2
szobák száma (egész / fél): 1/1
eszmei hányad: 203/10000
tulajdoni forma: magán
az ingatlan társasházi formában működik
II. rész – Tulajdonosok
név : Németh Zoltán László, szül: 1967, a.név: Szabó Erzsébet
cím : 1027 Budapest, Bajvívó u.
tulajdoni hányad: 1/1
III. rész – Terhek, jogok, tények
Holtig taró haszonélvezeti jog
Holtig tartó életjáradéki jog
A Tulajdonosnak itt kell nyilatkoznia arról, hogy az értékelés alatt nem
kezdeményezett semmilyen változást a tulajdoni lap adataiban, illetve a tulajdoni
lapra bejegyzett terheken túl az ingatlant egyéb teher nem terheli!
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
7 | O l d a l :
4/ INGATLAN KÖRNYEZETE
4/1 JÓZSEFVÁROS
Budapest VIII. kerülete Budapest egyik pesti oldalon fekvő kerülete.
Hagyományos elnevezése, melyet a kerületi önkormányzat is használ:
Józsefváros. Nevét II. József után kapta 1777-ben. Északnyugatról Budapest VII.
kerülete, északról Budapest XIV. kerülete, keletről Budapest X. kerülete,
délnyugatról Budapest IX. kerülete, végül nyugatról Budapest V. kerülete határolja.
A kerületnek korábban 4 városrésze volt, de a Fővárosi Közgyűlés 2012-ben a
városrészeket rendező rendeletében újraosztotta a kerületet, így jött létre
többekközt a Palotanegyed. A kerületnek jelenleg 11 városrésze van.
4/1/1 JÓZSEFVÁROS TÖRTÉNETE, FEJLŐDÉSE
A mai Józsefváros az 1720-as években kezdett benépesedni. Az uralkodó
háztípust, a földszintes agyagépületeket az 1838-as árvíz elpusztította. Az árvíz
után jelentős újjáépítés kezdődött, ekkor kezdtek kialakulni a városias jellegű
utcák és középületek. A József körút kiépülése után a millennium évére a főbb
utak bérházai is felépültek. Ezek már többemeletes bérházak voltak. A
betelepülés, a közlekedés (1866: lóvasút, 1899: villamosvasút) és a gyáripar (főleg
vasútépítés - pl. Ganz és MÁVAG - és bérkaszárnya-építés) fejlődésével volt
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
8 | O l d a l :
arányos, Józsefváros lakosainak száma 1890-re 91 303 főre nőtt, ami a főváros
lakosságának 18,8%-át jelentette.
A fővárosra általában jellemző iparosodás alakította tehát a fejlődést, Józsefváros
mégis elsősorban kisiparos kerület maradt. Írók és művészek is nagy számban
laktak erre. A környék kávéházai, kertvendéglői és kocsmái híresek voltak,
Budapest más részeiből is felkeresték őket.
Az 1930-as évektől megfigyelhető építési konjunktúra létrehozott ugyan néhány jól
sikerült épületet, épületegyüttest, ám túlkésőn indult be és rövid ideig tartott
ahhoz, hogy észrevehetően megváltoztathassa Közép-Józsefváros jellegét. A II.
világháború során a józsefvárosi épületek mintegy 90%-a sérült meg. Az
"újjáépítéskor" elsősorban a romos házakat tették lakhatóvá. Új házakat alig
húztak fel, 1950-ig még a foghíjak sem kerültek teljesen beépítésre, ezáltal
Józsefváros Budapest egyik legelhanyagoltabb kerületeként konzerválódott.
Ehhez az is hozzájárult, hogy a bérházakat államosították, majd teljesen magukra
hagyták: karbantartásukat és felújításukat elhanyagolták, így azok állapota
fokozatosan leromlott. Belső-Kőbánya üzemeinek csatolása, a Ganz és a MÁVAG
egyesülése (1958) és az országos jelentőségű vállalatok (pl. Május 1. Ruhagyár)
termelésbe állása ellenére Józsefváros kisiparos kerület maradt.
Józsefváros még 1950-ben is inkább nézett ki önálló kisvárosnak, mint Budapest
egyik kerületének. Ezekben az évtizedekben a lakosság heterogenitásának
csökkenése is lezajlott: a magasabb státusú népesség, és a szakmunkásréteg
elköltözésével párhuzamosan az alacsony státusúak beáramlása vált jellemzővé.
Az 1960-as években merült fel először Józsefváros fejlesztésének gondolata, ám
a szanálási és rekonstrukciós tervek készítése mellett az 1970-es évekig
jószerivel csak a foghíjak beépítésére került sor, illetve a hagyományos
városszövetbe ekkor ékelődött be a Szigony utcai lakótelep a Baross utca és a
Práter utca közti sávban.
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
9 | O l d a l :
A kerület ezen felül sem egységes; a magasabb státusú József körúthoz közelebb
eső részeken a szűk utcák által határolt, kisméretű tömbökben, a két-
háromemeletes, egy-egy sarkon négy-ötemeletes szecessziós századfordulós
bérházak mellett, megtalálhatóak a hajdani iparosok és kereskedők tágas udvarú,
földszintes épületei is. A műhelyek, kisüzemek többsége ma már nem üzemel,
illetve raktárként funkcionál. Ez a nagyvárosi és kisvárosi elemeket ötvöző
beépítési mód válik a körúttól kifelé távolodva egyre kis városiasabbá. A Fiumei út
felé eső területeken a tömbök már sokkal nagyobbak, a beépítést lazítja az üres
telkek, raktártelepek és a földszintes udvarházak magas aránya is. Jellemzőek a
szoba-konyhás lakásokat tömörítő munkás bérkaszárnyák. Ennek következtében
a városszerkezeti egységek a szerint válnak el egymástól, hogy melyik háztípus
az uralkodó egy-egy területen.
A különböző háztípusok adott területen belüli keveredésének arányai
szabályozzák a lakóhelyi szegregációt, a különböző társadalmi, etnikai és
demográfiai csoportok térbeni elkülönülését. Emellett a körfolyosós bérházak utcai
és udvari frontjainak lakásai közötti státuskülönbségek is jelentősek. A
lakóépületek változatossága ellenére a környék általános jellemzője a leromlott
állapot és a lakások jelentős részének komforthiánya. A talajvíz miatt nyirkosak,
dohosak a házak falai, aládúcoltak függőfolyosók, de előfordulnak a
tetőbeszakadások, falomlások és függőfolyosó leszakadások.
A főváros működését szolgáló közüzemek központjainak egy része is itt található.
Ez a városrész szaggatott, mindig elakadó fejlődésének köszönhető. Ha be is
indult időszakosan a fejlődés, melynek hatására a közintézmények megépültek,
egy-egy negyed felértékelődését a kerület kedvező központi helyzete és az 1990-
es évektől újra előtérbe kerülő város felújítási törekvések eredményezik. A
közlekedés a városrész központi elhelyezkedésénél fogva jól kiépített. A főutakon
Budapest legjelentősebb tömegközlekedési vonalai járnak. A városrész belső
területeit is sűrűn behálózzák a tömegközlekedési eszközök, villamos- és
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
10 | O l d a l :
buszjáratok. Számos metró állomás, a Józsefvárosi- és a Keleti pályaudvar is itt
található.
4/2 PALOTANEGYED
4/2/1 PALOTANEGYED TÖRTÉNETE
A Palotanegyed (Belső-Józsefváros), a Belső-Teréz- és a Belső-Erzsébetvárossal
szervesen összekapcsolódó településegység. Budapest földrajzi középpontjában,
a pesti oldalon, a Dunától keletre átlagosan 1-1,5 km-re elhelyezkedő városrészt,
a városszerkezetet meghatározó gyűrűs és sugaras elemek jelölik ki. A területet
Délről a Belső-Ferencváros, Nyugatról a Belváros határolja, ezzel közvetlenül
kapcsolódik Budapest történelmi belvárosához, annak szerves folytatása. Kelet
felől Józsefváros középső városrészei (Népszínház negyed, Csarnok negyed,
Józsefváros központ) határolják. Az érintett városrész egységes karakterét a sík
területen elhelyezkedő, nagyvárosias beépítés jellemzi.
MÚLT
A városfejlődés kezdete az 1700-as évekre tehető, alapjául a kedvező földrajzi
elhelyezkedés szolgált. A belvárossal szomszédos - ma Palotanegyednek
elnevezett – területen már korán megkezdődött Belső-Józsefváros benépesülése.
Addig főleg kertek foglalták el e területet, amelyek a városfalon belüli házakhoz
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
11 | O l d a l :
tartoztak: Pest lakosai itt termelték meg a háztartásukba szükséges zöldséget és
gyümölcsöt. A területet sugarasan ma átszelő fő útvonalak már 1730 előtt is
léteztek: Kerepesi országút (ma Rákóczi út), Szolnoki országút (ma Üllői út) és a
dűlőútként keletkezett, s így irányát gyakran változtató Kőbányai, Major vagy
Kálvária út (ma Baross utca).
A Palotanegyed (és egyben a kerület) első házai 1725 körül a Hatvani és a
Kecskeméti városkapuknál (Astoria, illetve Kálvin tér) épültek. 1740-es évektől
megindult a kertövezet beépítése. Az Országút (ma Múzeum körút) első háza
1747-ben épült fel, majd az 1760-as évek végére már teljes hosszában földszintes
házak szegélyezték. A Nemzeti Múzeum helyén Batthyányi József hercegprímás
rendezte be villáját, amit a nemzet 1813-ban társadalmi adakozásból összegyűjtött
pénzen vásárolt meg a Magyar Nemzeti Múzeum számára
A mai Gutenberg tér helyén a Rákos-
árok keresztezte a Téglaégető utat;
az esőzéskor gyakran kiöntő árok a
Mária és a Somogyi Béla utcák
vonalában szelte át a Palotanegyed
területét. A kertövezet Üllői út felé eső
része később, csak az 1760-as
évektől kezdett beépülni. A
parcellázást itt több befolyásos városi
tisztviselő hátráltatta, akik a terület kertjeinek többségét birtokolták. A kertövezet
beépítésével kialakult - előbb hosszanti, majd keresztirányban - a Belső-
Józsefváros napjainkig alig változott utcahálózata.
A XIX. Század első évtizedeiben egy döntő lépésnek köszönhetően lendült előre a
Palotanegyed betelepülése. Ezekben az években zárult le a kertövezet
átalakulása és a laza építkezési formát zárt utcasorok váltották fel. A spontán
utcaalakulások korszaka szintén ez időben zárult le: az új utcák létesítését a
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
12 | O l d a l :
Szépítő-bizottságnak a szakvéleménye döntötte el. A negyed (csakúgy, mint a
kerület) házai jórészt vályogból épültek és földszintesek voltak, éppen ez a
magyarázata, hogy miért a Józsefvárosban volt az 1838. márciusi árvíz pusztítása
a legnagyobb.
Belső-Józsefváros fejlődésére múltbéli távlatból jótékonyan hatott az 1838-as
árvíz, hiszen azt követően gyors iramú újjáépítés kezdődött, a Rákos árkot
betemették és elrendelték, hogy az árok vonalán belül (Somogyi Béla és Mária
utcák vonalától a Múzeum körútig) csak emeletes kőházak építhetők. A területen
megindult a városiasodás, a belvárosból kiinduló városfejlődés és a század végéig
kiépült a kerület magas presztízsű ún. „Palotanegyede”.
Fejlődését elősegítette az a körülmény is, hogy több országos intézmény
székháza e területen kapott otthont. József nádor rendelkezésére két fontos
épületet építettek a negyedben: a Nemzeti Színházat (1837) és a Magyar Nemzeti
Múzeumot (1847). Továbbá itt nyílt meg 1865-ben a Képviselőház (ma az Olasz
Kultúrintézet) is. Az így kialakult központ körül grófok, bárók, hercegek, valamint
több arisztokrata család építetett a korra jellemző stílusban palotát, amelyek a mai
napig a Palotanegyed büszkeségei.
JELEN
A Palotanegyed 2007 decemberétől
részönkormányzatként működik a
józsefvárosi, azaz a VIII. kerületi
Önkormányzaton belül, aminek felállításával
elnevezése és határai is hivatalossá váltak.
Ugyan a negyed egykori pompája némileg
megkopott, de továbbra is Józsefváros egyik
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
13 | O l d a l :
legjobb állapotú és magas presztízsű területeként tartják számon. A belváros
közelségének, a gazdag társadalmi és történelmi tradícióknak, a kulturális és
oktatási intézmények magas koncentrációjának, illetve az értékes
műemléképületeknek, hangulatos utcáknak köszönhetően az utóbbi években
egyre nagyobb közkedvnek örvend a terület.
A 19. század végén itt kialakult fontos nemzeti kulturális intézmények mellett ma a
Palotanegyed ad otthont olyan kiemelkedő, országos jelentőségű oktatási
intézményeknek, mint az Eötvös Lóránd Tudományegyetem Bölcsészettudományi
Kara, a Pázmány Péter Katolikus Egyetem Jog- és Államtudományi Kara, a Károli
Gáspár Református Egyetem, az Andrássy Gyula Németnyelvű Egyetem, a
Színház- és Filmművészeti Egyetem, az Országos Rabbiképző Zsidó Egyetem, a
Semmelweis Orvostudományi Egyetem. Az egyetemeken túl számos intézmény
megtalálható a negyedben, így a már említett Nemzeti Múzeum, a Magyar Rádió,
az Olasz Kulturális Intézet, Szlovák Kulturális Intézet, Tudományos
Ismeretterjesztő Társulat, vagy a Szabó Ervin Könyvtár központi egysége.
A kerületi vezetés szerencsésen felismerte a Palotanegyedben rejlő lehetőségeket
és „puha” fejlesztési programok széles körével kívánja az egykor híres
„Mágnásnegyed” hangulatát újra életre kelteni.
Az Önkormányzat aktívabb szerepvállalásával egy időben a civil
kezdeményezések, közösségi programok, lakossági megmozdulások egyre
gyakoribbá váltak, amelyek az immár több mint egy éve alapított Civilek a
Palotanegyedért Egyesület nevét öregbítik.
JÖVŐ
Józsefváros Önkormányzata és együttműködő társai elhatározták, hogy közösen,
más érdekelt önkormányzati, kormányzati, piaci és civil szereplőkkel megújítják
Budapest Belvárosát, annak a Kiskörút és a Nagykörút közé eső területét. Ez a
terület a „city” (V. kerület) szerves folytatása. A Nagykörúton belül, a Dunáig
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
14 | O l d a l :
húzódó egységes és mégis sokoldalú terület határozza meg együttesen a Főváros
arculatát. Itt helyezkedik el Budapestre jellemző, 19. század végén kialakult
egybefüggő eklektikus-szecessziós városmag domináns része. Az 1867 és 1914
közötti intenzív fejlődés hozta létre Budapesten azt az eklektikus-szecessziós
épületállományt, amely szinte „Hungaricumnak” számít, hiszen Európában máshol
nem található egységesen, ilyen nagy számban előforduló eklektikus épület.
Belső-Józsefváros természetes fejlődési lehetőségét a Budapest Belvárosába
irányuló külső-belső turizmusnak a jelentős része adja. A belvárosi funkciók
kiterjesztése, a létező – de sok esetben sajnos rejtett - kulturális értékek
felmutatása, erőteljes belső hálózattá szervezése, vonzerejének növelése, a
Nagykörúton belüli városrész egységes kulturális örökségi területté alakítása
biztosítja a Palotanegyed fejlődését. A fejlődés a vendéglátás, a kulturális
gazdaság és a vonzerőgazdaság szereplőinek jelenlétét erősíti, és ezen keresztül
jelentős számú munkahely kialakítását segíti elő.
A Palotanegyed fejlesztési programjában megjelenő legfontosabb környezeti cél,
hogy a kerület közterületei és épületei megfelelő környezetet jelentsenek a
megújuló negyed társadalmi-gazdasági változásainak. Alapvető törekvés tehát a
kerület közterületeinek, zöldfelületeinek mennyiségi és minőségi növelése, vonzó,
korszerű és fenntartható lakókörnyezet létrehozása.
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
15 | O l d a l :
4/3 PALOTANEGYED NEVEZETESSÉGEI
WENCKHEIM-PALOTA
A fővárosi könyvtár főépülete az egykori
Építtetője Wenckheim Frigyes gróf (1842-
1912), a múlt századvég ismert
arisztokratája, 120 000 holdas nagybirtokos,
országgyűlési képviselő. Feleségével,
Wenckheim Krisztinával nagyszabású
jótékonysági akciókat folytatott, jelentős
építtető volt. Ókígyósi kastélyukat Ybl Miklós tervezte, pesti palotájuk építését
pedig Meinig Artúrra, a főúri rezidenciák specialistájára bízták.
Az 1887-ben megkezdett építkezés helyszíne egyszerre szokatlan és érthető.
Szokatlan azért, mert a hegyesszögben összefutó Baross és Reviczky utca sarka
látszólag nem alkalmas monumentális palotának, logikus azért, mert a hely része -
még ha a széle is - az ekkorra már kifejlődött mágnásnegyednek.
A Belső-Józsefvárosban, a Nemzeti Múzeum háta mögött az 1860-as évektől
kezdődően épült ki a palotanegyed, a pesti Faubourg St. Germain. A főleg
neoreneszánsz, később neobarokk stílusú épületeket a legnevesebb arisztokrata
családok számára emelték, a legtöbbet az 1870-80-as években.
A Wenckheim-palota életművének, s a hazai neobarokk palotaépítészetnek is
egyik fő alkotása.
A homlokzatok teljes egészében kőből készültek és - a főhomlokzatot kivéve -
aránylag egyszerűek, csak a nyílás-keretelések díszítik őket. A rizalitot pilaszterek
tagolják, a főpárkányt a Wenckheim-címer, a kupolaszerű tetőidom csúcsát pedig
kilencágú korona ékíti. Különösen díszesek a kocsi áthajtó vaskapui és rácsai,
előrevetítik az épületbelső gazdag kialakítását.
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
16 | O l d a l :
1926-ban került szóba, hogy az eladásra szánt épületet a Fővárosi Könyvtár
számára megvásárolják, melynek tervezett palotája az I. világháború miatt nem
épülhetett meg.
A palota e célra való alkalmasságát sokan vitatták, de a főváros 1927-ben
megvásárolta az épületet. Az átalakítás négy évet vett igénybe, a könyvtár 1931-
ben nyílt itt meg. A reprezentatív térsort lényegében változatlanul hagyták, a
raktárakat és a munkaszobákat a lakó- és kiszolgáló helyiségek helyén alakították
ki.
1998-ig a főváros könyvtára - néhány felújítástól, átalakításoktól eltekintve -
változatlan körülmények között működött az egykori főúri palotában.
1998 és 2001 között megtörtént a Központi Könyvtár rekonstrukciója, amelynek
során létrejött egy funkcióiban és szolgáltatásaiban korszerű nagyvárosi könyvtár.
MAGYAR RÁDIÓ ÉPÜLETE
A NEMZETI LOVARDA ÉPÜLETE ÉS AZ MR
KÖZPONTI IRODAÉPÜLETE
A Pollack Mihály téren állt 1857–1945 között
az Ybl Miklós által tervezett Nemzeti
Lovarda épülete, mely a második
világháború pusztításainak esett áldozatul.
Helyén 1952-ben a hidegháború
jegyében hat hét leforgása alatt neoklasszicista stílusban a Rádióhivatal két
emelet magas atombunkert építtetett, benne két műsorstúdióval. 1966-ban Nánási
Sándor és Szende László megbízást kaptak, hogy a bunker körbeépítésével a
rádió számára irodaépületet tervezzenek. 1969 júliusában adták át az ötemeletes,
vasbetonvázas modern épületet, homlokzatán Somogyi József Kossuth-díjas
szobrászművész „Makrisz Agamemnon” című fém domborművével.
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
17 | O l d a l :
ESTERHÁZY-PALOTA
A palotát gróf Esterházy Pál megbízásából
Baumgarten Antal tervezte 1871-ben. Az
egyemeletes, eklektikus, szabadon álló palota
hatablakos, óriási emeletmagasságokkal épült,
oszlopos főkapuval, kiugró szemöldökpárkányú
ablakokkal, konzoldíszes főpárkánnyal. 1946-
ban a harmadik Magyar Köztársaság
elnökének, Tildy Zoltánnak a hivatalos
rezidenciáját itt helyezték el. Esküjüket a palota
Márványtermében tették a demokratikus Magyarország miniszterei. 1950-ben az
MR kapta meg az épületet, amelyet leginkább hangversenyek céljaira használ.
A MAGYAR RÁDIÓ MÁRVÁNYTERME
A hetvenes években csodálatosan restaurált,
144 négyzetméter alapterületű márványterem
rendkívül elegáns környezetet nyújt nagy
létszámú rendezvényekhez.
1950 után a Rádió tulajdonába került,
díjátadások, nemzetközi együttműködési
szerződéseket írtak alá falai között. A terem jellegéből adódóan előnyösen
használhatók ki a kapcsolódó helyiségek: az elegáns nagy előcsarnok, a társalgó,
a büfé, a hangulatos klubhelyiség. Ezek alkalmasak lehetnek konferenciák
szekcióüléseinek lebonyolítására. Bálok, fogadások alkalmával a kiszolgáló vagy
„meghitt” külön helyiség zártkörű rendezvény lebonyolítására és kiállítások
rendezésének is megfelel.
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
18 | O l d a l :
KÁROLYI-PALOTA
A palotát Károlyi Lajos gróf, a dúsgazdag
nyitrai nagybirtokos megbízásából Ybl Miklós
tervezte 1863-ban. Az épületet 1921–1944
között az Olasz Királyság követsége bérelte a
Károlyi-családtól. A palota 1944-ben teljesen
kiégett. A háború után a Bizományi Áruház
raktáraként üzemelt. Az épületet 1966-ban kapta meg a Magyar Rádió, és a régi
tervek alapján részlegesen helyreállította. Jelenleg a Rádiómúzeum, az Irattár, a
Reklámiroda és az Informatika szervezeti egységeinek ad otthont.
Hosszú évek gyűjtőmunkáját dicséri a Rádiómúzeum gazdag anyaga: a
hagyományos rádiós berendezések, rádiókészülékek, mikrofonok és hangszórók
mellett találkozhat itt az érdeklődő korabeli igazgatói utasításokkal, kitüntetésekkel
és oklevelekkel, plakátokkal és kiadványokkal, könyvekkel. A múzeumban a
magyar rádiózás történetének rövid bemutatása mellett bemutatjuk az 1956-os
forradalom történéseit, különös tekintettel arra, hogy a Magyar Rádió központi
szerepet játszott az eseményekben.
MAGYAR NEMZETI MÚZEUM
1802-ben gróf Széchényi Ferenc engedélyért
fordult I. Ferenc császárhoz, hogy
Magyarországra vonatkozó gazdag nagycenki
gyűjteményét a nemzetnek ajándékozhassa. Az
uralkodó hozzájárulását adta, így ezt a dátumot
tekinthetjük a Magyar Nemzeti Múzeum alapítási
évének. A gyűjtemény ekkor 11884 nyomtatványt, 1156 kéziratot, 142 kötet
térképet és rézmetszetet, 2019 db aranyérmét, továbbá régiségeket, valamint
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
19 | O l d a l :
néhány képmást tartalmazott. Ezek a tárgyak képezték a Nemzeti Múzeum első
gyűjteményét, amely Európa harmadik ilyen jellegű nemzeti intézménye lett.
Az 1807-es országgyűlés a nemzet tulajdonába vette az új intézményt és
közadakozásra szólította fel az ország lakosait.
Az adományok közül az egyik legjelentősebb az alapító feleségének, Festetics
Júliának értékes ásványgyűjteménye volt, mellyel megvetette a későbbi
Természettudományi Múzeum alapját 1808-ban. 1846-ban Pyrker János
képzőművészeti gyűjteménye került az intézmény tulajdonába, ebből született a
későbbi Szépművészeti Múzeum.
A múzeum új, önálló épületének felállítására az 1832–36-os országgyűlés
ajánlotta meg a szükséges összeget. Tervezésével a magyarországi klasszicista
építészet jelentős alakját, Pollack Mihályt bízták meg. Az építkezés 1837 és 1847
között folyt. A homlokzat timpanonjának szobordíszeit Rafael Monti müncheni
szobrász készítette. Középen Pannónia nőalakja trónol, kezében egy-egy
babérkoszorúval, melyet jobbról a tudomány és művészet, balról a történelem és a
hírnév megszemélyesítőjének nyújt át. A jobb sarokban lévő alak a Dunát, a bal
sarokban lévő a Drávát szimbolizálja. A múzeum főlépcsőházának falait és
mennyezetét 1875 óta Lotz Károly és Than Mór allegorikus freskói díszítik.
A múzeum jelentős szerepet játszott az 1848–49-es forradalom és szabadságharc
időszakában. 1848. március 15-én a homlokzat előtti tér a forradalom egyik fontos
színhelye volt, ahol a hagyomány szerint Petőfi Sándor elszavalta a Nemzeti dalt.
A múzeumi díszteremben ülésezett a 48-as népképviseleti országgyűlés felső
háza. (Később, a mai parlament megépüléséig a felsőház végig itt is működött.)
Ettől kezdve a Nemzeti Múzeum épülete nem csupán a legfontosabb nemzeti
gyűjtemény befogadó helye, hanem a nemzeti szabadság jelképe is. Ezt a
jelképiséget fejezi ki, hogy nemzeti ünnepünkön a központi állami megemlékezést
évről évre a múzeum előtt tartjuk.
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
20 | O l d a l :
AZ ÉPÜLET LEÍRÁSA
Alaprajza keresztirányban megnyújtott. Négyszöges tömbön belül 2
szimmetrikusan elhelyezett udvaralap. Enfilade-ot is találunk az épületben.
Reprezentatív térsora van. A földszinti előcsarnok kör alaprajzú tér, majd
következik a három karú lépcső, amelynek a végén érkezünk meg a reprezentatív
térhez.
A FESTETICS PALOTA
A Nemzeti Múzeum mögött húzódó téren
álló épület az ország történetében a 18.
század óta fontos szerepet játszó Festetics-
család városi palotája volt, mely az
átalakítások ellenére is megőrizte eredeti
képét. Még a világháborút megelőzően
állami tulajdonba került, mivel Festetics
Tasziló 1933-ban bekövetkezett halála után a magyar állam megvásárolta az
épületet. 1941-től itt működött a Teleki Pál Történettudományi Intézet, majd utóda,
a Kelet-Európai Tudományos Intézet. Több évtizeden keresztül az Országos
Széchényi Könyvtár osztályainak és raktárainak adott otthont, végül az ELTE
szociológia tanszékének hallgatói tanulhattak e falak közt. Az épület építészeti,
városképi, történeti szempontból is fontos számunkra: a 19. századi magyar
építészet egyik legnagyobb formátumú magyar építészének, Ybl Miklósnak az
alkotása, hatásos eleme a múzeum körül kialakult mágnás-negyednek, alaprajzi
elrendezésében, belső dekorációjával tanúja a már eltűnt arisztokrata
életformának.
A 19. század első felében a Belső-Józsefváros – Pest külvárosaként – laza kertes
beépítésű volt. Az utcahálózat lényegében már a 18. század végére kialakult. A
nagyrészt dűlőutakból alakult utcák által határolt háztömbök szélein fölszintes,
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
21 | O l d a l :
egyemeletes épületek álltak, melyekhez nagy zöldség- és gyümölcsös kertek
tartoztak. A klasszicista stílusú Nemzeti Múzeum megépülése a század közepére
felértékelte e területet, s az újkori magyar történelemben páratlan folyamatra került
sor a kiegyezés táján: az arisztokrata családok egymás közelében építették fel
palotáikat, bérpalotáikat, ily módon az u.n. mágnás-negyedet kialakítva a múzeum
környékén. Az ország gazdasági fejlődésében, a politikai változások
elősegítésében vállalt aktív szerep, a személyes ambíció és a társadalmi
szerepből következő reprezentációs igény következménye, hogy a város gyors
fejlődésnek indult, divatossá váló részén vásárolt telket Festetics gróf.
A tervezést alapos vizsgálatok előzték meg, köztük épületdiagnosztika,
művészettörténeti helyszíni- és forráskutatás, restaurátori szondázások. Az épület
kvalitásai és megmaradt értékei megkívánták, hogy az új funkciók kialakításánál
azokat nemcsak figyelembe vegyék, hanem esetenként rekonstrukcióra is sor
kerüljön. A rendelkezésre álló pénzkereteken belül, a megadott szakmai program
szerinti funkciók kialakítása mellett alapvetően fontos volt a belső struktúra,
alaprajzi elrendezés, burkolatok, asztalos és egyéb szerkezetek, megmaradt
műtárgyak megőrzése. A földszint 1. szinten, az egykori istállók helyén működik a
könyvtár. A földszint 2. szinten két intézetkar a lektorátus és a kiegészítő
helyiségek vannak. Az emelt 1. szinten a harmadik kar és az intézmény-igazgatás
(rektorátus) helyiségei, valamint a Díszterem található. A rektorátus irodái a
díszterekben találhatók, a mellékszárnyban további irodák és oktatóhelyiségek
kaptak helyet.
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
22 | O l d a l :
BUDAPESTI OLASZ KULTÚRINTÉZET
A budapesti Olasz Kultúrintézet
eseményekben gazdag története szorosan
kapcsolódik az elmúlt hatvan év
magyarországi történelméhez.
A két ország közötti kulturális kapcsolatok
fejlesztése érdekében 1937-ben kötött olasz-
magyar kormánymegállapodás értelmében az Intézet 1943-ban nyitotta meg
kapuit az első Magyar Országgyűlés Képviselőházának épületében. A megnyitón
jelen volt az intézet akkori igazgatója, Giuliano szenátor, valamint a két ország
hivatalos képviselői. Az intézet feladata a két ország közötti kulturális
cserekapcsolatok elősegítése volt, továbbá számos szolgáltatás biztosítása az
érdeklődők számára: könyvtár, folyóirattár, kulturális és olasz nyelvtanfolyamok,
melyek kezdetben kellő számú tanterem hiányában az intézeten kívül, a város
iskoláiban kaptak helyet.
A történelmi események az intézetet sem kímélték: a második világháború alatt az
épület súlyos károkat szenvedett.
Az 1956-os forradalom harci eseményei újabb károkat okoztak az épületben, így
az intézet tevékenységét egy kis időre szüneteltetni kellett. Mindezek ellenére – a
helyzet konszolidálódása után – folytatta működését, egyre szélesítve a két
ország közötti kapcsolatok skáláját: elsősorban ösztöndíjakat alapított, hogy ezzel
is hozzájáruljon az olasz és a magyar kutatók, tudósok közötti cserekapcsolatok
kialakulásához. A rendezvények a kultúra számos területét felölelték: a közönség
találkozhatott az olasz filmművészettel, neves olasz színtársulatok – a genovai
Teatro Stabile vagy a torinói színház – előadásai valósultak meg, kiállításokat
rendeztek számos budapesti kiállítóteremben és az intézet immár felújított
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
23 | O l d a l :
nagytermében. Az intézet támogatta olasz művek magyarra és magyar művek
olaszra fordítását is.
1989 fordulópontot jelentett Magyarország és az Olasz Kultúirntézet történetében
is, főként a programok tekintetében. 2003-ban az intézet a közép-európai térség
egy részének koordinációs központja lett, s ez még nagyobb lendületet adott
kulturális tevékenységének.
4/4 INGATLAN KÖZVETLEN KÖRNYEZETE
Az ingatlanról és környezetéről készült légi felvétel
Az értékelendő ingatlan a Budapest, VIII. kerületében, a Rökk Szilárd utcában
található, melyet a Gutenberg tér, Bródy Sándor utca, Mária utca, Krúdy Gyula
utca, József körút határol. A vizsgált lakás megközelítőleg az utca közepén
helyezkedik el. Az ingatlan előtti közterület rendezett, kiépített, szilárd burkolatú
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
24 | O l d a l :
úttesttel. A járdát fák szegélyezik. Az ingatlan gépkocsival jól megközelíthető. Az
utca forgalma közepesen nagy. A környéken több forgalmas út is található pl:
József körút, Baross utca, Rákóczi út. Az ingatlan közelében a parkolási lehetőség
jónak mondható: az épület közelében mindig van szabad parkoló hely.
4/5 INGATLAN MEGKÖZELÍTHETŐSÉGE
Az ingatlan közelében számos BKV járat közlekedik, melyek megállója néhány
perces sétával elérhetők. Ezekkel nagy közlekedési csomópontok érhetők el, így a
város frekventáltabb, valamint külvárosi részeire is könnyen el lehet jutni:
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
25 | O l d a l :
Közvetlen közelben:
4-6 villamos .............. [Rákóczi tér] Széll K. tér - Móricz Zs. körtér, Fehérvári út
923 busz (é) ............. [Rákóczi tér] Békásmegyer H – Dél-pesti buszgarázs
M4 metró: ................. [Rákóczi tér] Észak pest – Dél buda (Jelenleg építés alatt)
5-10 perces távolságra:
M2 metró .................. [Blaha Lujza tér] Örs vezér tere - Széll Kálmán tér
5 busz ...................... [Blaha Lujza tér] Rákospalota - Pasaréti tér
7 busz ...................... [Blaha Lujza tér] Újpalota - Albertvalva
7A busz ................... [Blaha Lujza tér] Bosnyák tér - Bornemissza tér
7E, 107E busz ......... [Blaha Lujza tér] Újpalota - Kelenföldi vas. állomás
133E busz ............... [Blaha Lujza tér] Nagytétény vas. állomás
178 busz .................. [Blaha Lujza tér] Keleti Pu. - Naphegy tér
233E busz ............... [Blaha Lujza tér] Budatétény vas. áll. - Bosnyák tér
28 villamos ............. [Blaha Lujza tér] Blaha Lujza tér - Kőbánya als. vas. áll.
37 villamos ............... [Blaha Lujza tér] Blaha Lujza tér - Izraelita temető
37A villamos ............ [Blaha Lujza tér] Blaha Lujza tér - Új köztemető
99 busz .................... [Blaha Lujza tér] Pesterzsébet - Blaha Lujza tér
217E busz ............... [Blaha Lujza tér] Pestlőrinc - Blaha Lujza tér
907 busz (é) ............. [Blaha Lujza tér] Örs vezér tere - Kelenföldi vas. áll.
908 busz (é) ............. [Blaha Lujza tér] Móricz Zsigmond körtér - Cinkota
112 busz .................. [Uránia] Szendrő utca - Uránia
8, 239 busz .............. [Uránia] Gazdagréti tér - Uránia
83 trolibusz: ............. [Baross utca] Orczy tér - Fővám tér
9 busz: ..................... [Baross utca] Kőbánya als. vas. áll. - Bogdáni út
909 busz (é) ............. [Baross utca] Deák Ferenc tér - Kispest, Kossuth tér
M3 metró: ................ [Corvin negyed] Újpest központ - Kőbánya Kispest közp.
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
26 | O l d a l :
4/6 INGATLAN KÖRNYEZETÉNEK BEMUTATÁSA
INFRASTRUKTURÁLIS ELLÁTOTTSÁG
A városrész a legellátottabb területek közé tartozik a kerületben. Számos
szociális, közoktatási, kereskedelmi és szórakoztató létesítmény, közintézmény és
szabadidős lehetőség található a közelben 5-10 perces távolságra:
orvosi rendelők, szakorvosi rendelők
gyógyszertárak
posta-, bankfiókok
bölcsőde, óvoda, általános iskola, középiskola, egyetem
élelmiszer üzletek, éjjel-nappalik
bevásárló központok, hotelek
kisebb ruházati és műszaki boltok
vásár csarnok
éttermek, gyorsétkezdék
könyvtár
múzeumok
parkok, játszóterek
okmányiroda, kerületi rendőrkapitányság
5/ INGATLAN LEÍRÁSA:
5/1 TÁRSASHÁZ BEMUTATÁSA
Az értékelt ingatlan a Palotanegyed külső részén a József körúttal párhuzamos
Rökk Szilárd utcában álló 5 szintes társasházban található. Az udvarra néző I.
emeleti, csendes, 1+1 félszobás, közepes állapotú lakás mind fiatalok, mind az
idősebbek számára megfelelő élettérként szolgálhat.
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
27 | O l d a l :
5/1/1 ÉPÜLET ÁLTALÁNOS ISMERTETÉSE
Az értékelendő lakás egy pince + földszint (félszuterén) + magasföldszint + 3
emelet + tetőtér kialakítású, tégla szerkezetű épületben található. Az épület 1896
körül épült, Szecessziós stílusban, kora hozzávetőlegesen 117 év. Az épület 2
lépcsőházzal rendelkezik, a fő lépcsőház az épület bejárati oldaláról, a mellék
lépcső, az udvar hátsó részéről közelíthető meg. A postaládák a ház előterében
találhatók.
A földszinttől a tetőtérig a szintek kialakítása és funkciója szintenként változó.
Földszint (félszuterén):
6 külön bejáratú ingatlan található a szinten, melyből 1 raktár, 5 műhely
Magasföldszint:
6 külön bejáratú ingatlan található a szinten, melyből 5 lakás, 1 iroda.
1. emelet:
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
28 | O l d a l :
5 külön bejáratú ingatlan található a szinten, melyből 5 lakás.
2. emelet:
5 külön bejáratú ingatlan található a szinten, melyből 5 lakás.
3. emelet:
5 külön bejáratú ingatlan található a szinten, melyből 5 lakás.
Tetőtér
4 külön nyíló ingtlan található a szinten, melyből 3 raktár, 1 mosókonyha.
Lakó ingatlanok az épület magasföldszintjétől vannak, részben lépcsőházból,
részben függő folyosóról nyílnak. Az épületben nem található felvonó.
(A társasház alapító okirat mellékletként csatolva.)
5/1/2 ÉPÜLET FŐBB SZERKEZETEI
Alapozás
Az épület épület alatt vélhetően döngölt föld alapozás készült.
Teherhordó szerkezetek, homlokzat
Az épület tégla építésmóddal épült, így a függőleges teherhordó szerkezetek
falazottak, a vízszintes teherhordó szerkezetek vasbeton szerkezetűek. A külső
falak 58-68 cm vastagságú, kisméretű tégla, mind az utcai homlokzat, mind az
udvari homlokzat vakolt, festett. Az épület homlokzatai hőszigeteléssel nem
rendelkezik. A belső teherhordó falak 50-80 cm vastagságúak, ez szinteken belül
is eltérhet. A födémek 20 cm vastagságú, két irányban teherhordó síklemezek.
Válaszfalak
A válaszfalak 10-33 cm vastagságú tégla szerkezetek, kétoldali vakolattal.
Tetőszerkezet
Az épület magastetős, nyeregtetős kialakítással, fa fedélszerkezettel, és síkpala
héjalással.
Vízszigetelés
Talajvíz elleni szigetelés vélhetően még nem készült.
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
29 | O l d a l :
Nyílászárók
Az épület bejárati kapuja üvegezett, faszerkezetű. A közös helyiségek ajtajai
faszerkezetűek, a közös függőfolyósók kovácsoltvas korláttal vannak ellátva. A
lépcsőházi ablakok hagyományos fa szerkezetűek.
Burkolatok, felületképzések
A ház előtere, illetve az abból következő udvar padozata betonnal van burkolva.
A lépcsőházi lépcsők kőből lettek kialakítva, a fentebbi szinteken lévő pihenők
padozatburkolata összefüggő gránit burkolattal lett kialakítva. Az oldalfalak az
összes közös térben festettek. A lépcsőházakban, illetve a függőfolyosókon a
burkolatok egységesen, szimmetrikusan lettek kialakítva.
5/1/3 KÖZMŰVEK, ELEKTROMOSSÁG, GÉPÉSZET
Az ingatlan összközműves, tehát a víz, csatorna, villany és gázellátás biztosított.
Vízellátás
Közüzemi hálózatról biztosított, épületen belül horganyzott vízvezetékkel.
A lakások egy része vízórával ellátott.
Szennyvízelvezetés
Utcai hálózatra kötött műanyag szennyvízvezetékek.
Csapadékvíz elvezetés
Épületen belüli ejtőcsövek, közüzemi csapadékcsatornára kötve.
Gázellátás
Közüzemi hálózatról biztosított. A gáz fűtésre és főzésre is szolgál, gázórák a
lakásokon belül vannak kiépítve.
Elektromos áram
Földkábelen keresztül csatlakozik az épület központi elosztójához. A lakásokhoz
tartozó mérőórák egy része a lakásokon belül, illetve kívül vannak.
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
30 | O l d a l :
Fűtés, meleg vízellátás
Az épület fűtése egyedi fűtésrendszerekkel biztosított, gáz/konvektor, illetve
gáz/cirkó kialakítással. A melegvíz ellátás szintén lakásonként változó, kombi-
cirkó, fali gázmelegítő, illetve villany boiler kialakítással.
Telefon
A vezetékes telefon ellátás biztosított az épületben, mindkét nagy szolgáltató
elérhető az épületen belüli elosztókról. A mobilhálózatok lefedettsége az
épületben és környékén kitűnő.
Televízió
Az épületben mindkét nagy szolgáltató elérhető. Minden lakás bejáratánál
kialakított, vagy bekötött vezetékek, választani lehet a szolgáltatók díjcsomagjai
között.
Internet
az épületben mindkét nagy szolgáltató elérhető. Minden lakás bejáratánál
kialakított, vagy bekötött vezetékek, választani lehet a szolgáltatók díjcsomagjai
között.
Kaputelefon
Az épületben modern kaputelefon rendszer lett kiépítve néhány éve.
Villámvédelem
Sodrott horganyzott acélkábel az épület homlokzatán.
5/2 AZ INGATLAN TERMÉSZETBENI LEÍRÁSA:
Az ingatlan téglalap alakú, nettó alapterülete 39 nm. A ház főbejáratától a közös
előtéren át, a főlépcsőn feljutva lehet megközelíteni. Bejárata és ablakai előtt zárt
végű függő folyosó húzodik el, így a lakók forgalma nem zavaró, egyedüli lakás
ezen a részen. A szintekre jellemző az élő növények megjelenése. A lakás ablakai
a ház udvarára néznek. Kialakítása 1 egész és 1 félszoba, előszoba/konyha,
illetve egy fürdő mellékhelyiséggel.
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
31 | O l d a l :
5/2/1 ÉRTÉKELENDŐ INGATLAN BEMUTATÁSA
Az értékelendő ingatlan egy társasházi lakás, amely az épület 1. emeletén
helyezkedik el, függőfolyosón keresztül közelíthető meg. Bejárata a függő folyosó
végén található, egyedüli lakás ezen a részen, így a szomszédok forgalma nem
zavaró. A lakás 39 m2-es, 1+1 félszobás, összkomfortos, É tájolású. A lakás 2
éve van a jelenlegi tulajdonos tulajdonában, ezalatt az időszak alatt felújítás nem
történt. A lakás állapota közepesnek mondható.
5/2/2 A LAKÁS HELYISÉGEI, BURKOLATOK, FELÜLETEK (T)
MEGNEVEZÉS MÉRET PADLÓ BURKOLAT FALFELÜLET
ELŐSZOBA / KONYHA 4,35 KERÁMIA CSEMPE + FESTÉS
SZOBA 20,08 PARKETTA FESTETT TAPÉTA
FÉLSZOBA 10,45 PARKETTA FESTETT TAPÉTA
FÜRDŐ + WC 3,71 KERÁMIA CSEMPE + FESTÉS
ÖSSZESEN: 38,59
A lakás összes hasznos nettó alapterülete, mely az ingatlanértékelésben
figyelembe vételre kerül: 39,00 m2.
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
32 | O l d a l :
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
33 | O l d a l :
Előszoba / konyha (továbbiakban konyha): padozata kerámia, az
oldalfalak egy része csempézett, a további falfelület és mennyezet festett.
Konyhai berendezésekkel ellátott, ablakkal nem rendelkezik. Mivel a
bejárati ajtó ide nyílik, természetes fény a bejárati ajtó üvegezett részén át
jut be, szellőztetése az ajtó fölötti ablaknyíláson lehetséges. Fűtőtesttel
nem rendelkezik. Innen nyílik a szoba.
Szoba: padozata parketta, az oldalfalak és a mennyezet festett,
fűrészporos tapétával fedettek. 2 duplaszárnyú ablakkal rendelkezik,
fényviszonya megfelelő, illetve szellőztethetése is ideális. Fűtése parapetes
gáz/konvektorral történik. Konyhából nyílik, innen nyílik a félszoba és a
fürdő.
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
34 | O l d a l :
Félszoba: padozata parketta, az oldalfalak és a mennyezet festett,
fűrészporos tapétával fedettek. 1 duplaszárnyú ablakkal rendelkezik,
fényviszonya elégséges, illetve szellőztethetése ideális. Fűtése kémény
kapcsolatos gáz/konvektorral történik.
Fürdő: padozata kerámia, az oldalfalak egy része csempézett, a további
falfelületek és a mennyezet festett. A fürdőszoba illetve a mellékhelyiség
egy helyiségben van. Ablakkal nem rendelkezik, így fényviszonya elégtelen,
szellőzése egy ventillátorral ellátott szellőző csatornán keresztül történik, a
konyhán át a bejárati ajtó fölötti kivezetésig. Fűtése villany melegítővel
történik.
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
35 | O l d a l :
Nyílászárók: A bejárati ajtó könnyű szerkezetű fából készült, félig
üvegezett, festett . A belső ajtók festett fenyő ajtók, méretük eltérő. Az
ablakok mázoltak, eredeti, duplaszárnyú , dupla üvegezéssel,
hagyományos fából készültek. Geréb tokos beépítéssel.
5/2/3 KÖZMŰVESÍTETTSÉG
FŰTÉS
A lakásban „FÉG” tipusú gáz / konvektorok találhatóak. Korukhoz képest
megfelelő állapotúak, eredeti gyári szinezéssel, ám cseréjük időszerű. A
hőmérséklet szabályozása megoldható.
VÍZ ÉS SZENNYVÍZ
A lakás víz és szennyvízvezetékei korukhoz képest megfelelőek. 2 felszálló ág
biztosítja a vízellátást, 1 a konyhai részen, 1 a fürdőszobai részen. 1 közös
szennyvíz elvezetőbe csatlakoznak, a WC külön elvezőbe csatlakozik. Külön
mosógép kiállás a fürdőben, elvezető nem került kialakításra, így a kádba történik
a használt mosóvíz elvezetés.
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
36 | O l d a l :
HIDEG/ MELEGVÍZ ELLÁTÁS
Vízóra nem került kialakításra. A melegvíz ellátást a fürdőszobai fali gázmelegítő
biztosítja a konyhában és a fürdőben is, állapota elavult, cserére szorul.
ELEKTROMOS HÁLÓZAT
Az eredeti alumínium elektromos vezetékek helyett rézvezetékek régen kerültek
beépítésre. A biztosító tábla, a kapcsolók és egyéb szerelvények szintén. Jelenleg
a funkciójukat hibátlanul ellátják, ám állapotuk nagy valószínüséggel elavult,
cserére szorulnak.
HÁLÓZATI TELEFONVONAL
Az egyik nagy szolgáltató vezetékes telefonvonala jelenleg is aktivált állapotban
van.
KÁBEL TV, INTERNET
A lakásban az egyik nagy szolgáltaó lett bevezetve, illetve használatban, de
szükség esetén másik szolgáltató is választható. Internet elérése is megoldott,
jelenleg nincs aktív szolgáltatás .
KAPUTELEFON
Az épület összes lakása kaputelefon rendszerrel bír, számlapos központi egység a
ház kapujánál, a vezetékek cserélve lettek, ám a lakásokban található telefonok
kora eltérő.
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
37 | O l d a l :
5/2/4 AZ ÉPÜLET MŰSZAKI ÁLLAPOTA
Az épület általános műszaki állapota kifejezetten jónak, újszerűnek mondható.
Statikai problémákra utaló jelek, tartószerkezeti repedések nem láthatók.
Az épületen vizesedések, beázások nem tapasztalhatók.
A hőszigetelés –nyílászárók – megfelelnek a jelen kor követelményeinek, a
régi, duplaszárnyú ablakoknál is megfelőnek mondható a hőtartás. Több
lakásban az ablakok már cserére kerültek.
A gépészeti és elektromos vezetékek szintén jónak, újszerűnek mondhatók.
A közös terek burkolatai – a pince és földszinti padozatokat kivéve, melyek
közepes állapotúak – átlagosan jó állapotúak, illesztésük és pótlásuk
megfelelő, cseréjük esztétikai szempontból lehet esetleg célszerű.
A közelmúltban nagyobb mértékű felújítási munkát végeztek az épületen:
Födém helyreállítása
Cserepek pótlása, illesztése
Külső homlokzat renoválás
Belső homlokzat renoválás
Függőfolyosók megerősítése
Függőfolyosók burkolatának helyreállítása, vaskorlátainak festése
Víz főnyomócső csere
Gáz főnyomócső csere
Elektromos fővezeték csere
Lépcsőházi lépcsők helyreállítása,
illetve vaskorlátainak helyreállítása, festése
Közös világítás helyreállítása, pótlása
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
38 | O l d a l :
MEGJEGYZÉS:
A 4/2 PALOTANEGYED című fejezet JELEN és JÖVŐ alfejezeteiben található bővebb
információ az épület felújításának okairól. Hivatalos forrás alapján, az épületben
további felújítások várhatók a közeljövőben.
5/2/5 ÉPÜLET MŰSZAKI ÁLLAPOTÁNAK AVULTSÁGA (T)
Szerkezet
megnevezése
Eredeti
érték
arány
(%)
várható
élet
tartama
(év)
szerkezet
kora
(év)
állapota
kor
szerint
(%)
állapota
diag.
szerint
(%)
korrekció
mértéke
(%)
korrekció
utáni
állapot
(%)
jelenlegi
értékarán
y
(%)
műszaki
avulás
(%)
FÖDÉM 10 80 3 96,25 90 0 90 9 1
KÜLSŐ
BURKOLAT 7 40 3 92,5 88 0 88 6,16 0,84
BELSŐ
BURKOLAT 13 40 3 92,5 88 0 88 11,44 1,56
FŐFALAK 13 200 117 41,5 55 0 55 7,15 5,85
VÁLASZ
FALAK 15 160 117 68,8 70 0 70 10,5 4,5
KÉMÉNY 5 80 3 96,25 90 0 90 4,5 0,5
VÍZ HÁLÓZAT 9 30 3 90 95 0 95 8,55 0,45
GÁZ HÁLÓZAT 6 30 3 90 95 0 95 5,7 0,3
VILLANY
HÁLÓZAT 8 20 3 85 90 0 90 7,2 0,8
NYÍLÁS
ZÁRÓK 9 40 20 50 50 10 60 5,4 3,6
ERESZ
CSATORNA 5 10 3 70 75 0 75 3,75 1,25
ÖSSZESEN 100 20,65
Műszaki avulások összegzése:
A fenti táblázat adatai szerint a ház műszaki avulása 20,65%-os,
vagyis a ház jelenlegi műszaki állapota 79,35%-os.
( Ebből a lakásra eső rész 20,65 x (203 : 10.000) = 0,419% )
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
39 | O l d a l :
FÖDÉM: Értékelése: 90
Közel 3 éve lett a fedélszék és a cserepek jelentős része cserélve.
KÜLSŐ BURKOLAT: Értékelése: 88
Közel 3 éve lett felújítva, minimális esztétikai hibák a földszinti részen.
BELSŐ BURKOLAT: Értékelése: 88
Közel 3 éve lett felújítva, minimális esztétikai hibák a földszinti részen.
FŐFALAK: Értékelése: 55
A felújítás során pótolták az épület falszerkezetének hiányosságait,
szerkezeti hibát nem láthatóak, minimális vizesedés a földszinti részeken.
VÁLASZ FALAK: Értékelése: 70
A felújítás során pótolták az épület falszerkezetének hiányosságait,
szerkezeti hibát nem láthatóak, minimális vizesedés a földszinti részeken.
KÉMÉNY: Értékelése: 90
Közel 3 éve lettek a kimeneteknél újraépítve, új végelzárókkal felszerelve.
VÍZ HÁLÓZAT: Értékelése: 95
Közel 3 éve lett felújítva a házba vezető, illetve a házban lévő
főnyomócsövek.
GÁZ HÁLÓZAT: Értékelése: 95
Közel 3 éve lett felújítva a házba vezető, illetve a házban lévő
főnyomócsövek.
VILLANY HÁLÓZAT: Értékelése: 90
Közel 3 éve lett felújítva a házba vezető, illetve a házban lévő fővezetékek.
NYÍLÁSZÁRÓK: Értékelése: 50
Az épületben található ajtók és ablakok átlagos állapotúak.
ERESZ CSATORNA: Értékelése: 75
Közel 3 éve lett felújítva, minimális illesztési hibák.
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
40 | O l d a l :
5/2/6 MŰSZAKI AVULTSÁG (T)
Műszaki avultság
A műszaki avulás az épület és a szerkezet várható élettartamától függ, károsító
hatások nélkül és az átlagos karbantartottság mellett. A táblázat tartalmazza az
egyes szerkezeti elemek legjelentősebb tulajdonságát, nevezetesen az
élettartamát, tartósságát, fennállási idejét.
Szerkezet
megnevezése
Eredeti
érték
arány
(%)
várható
élet
tartama
(év)
szerkezet
kora
(év)
állapota
kor
szerint
(%)
állapota
diag.
szerint
(%)
korr.
mértéke
(%)
korr.
utáni
állapot
(%)
jelenlegi
értékarány
(%)
műszaki
avulás
(%)
VÁLASZFALAK 12 160 117 26,87 60 0 60 7,2 4,8
ABLAKOK 7 50 20 60 60 10 70 4,9 2,1
BELSŐ AJTÓK 9 70 20 71,43 80 0 80 7,2 1,8
SZOBÁK
BURKOLATAI 15 30 15 50 70 0 70 10,5 4,5
KONYHA
BURKOLATAI 8 30 17 43,3 45 0 45 3,6 4,4
FÜRDŐSZOBA
BURKOLATAI 8 30 17 43,3 45 0 45 3,6 4,4
VÍZHÁLÓZAT 6 30 15 50 70 0 70 4,2 1,8
CSATORNAHÁL
ÓZAT 5 30 15 50 70 0 70 3,5 1,5
ELEKTROMOS
HÁLÓZAT 10 30 15 50 50 5 55 5,5 4,5
GÁZ HÁLÓZAT 7 40 15 62,5 75 5 80 5,6 1,4
FÜRDŐSZOBAI
SZERELVÉNYEK 7 30 17 43,3 55 0 55 3,85 3,15
KONYHAI
BERENDEZÉS,
SZERELVÉNYEK 6 30 17 43,3 55 0 55 3,3 2,7
ÖSSZESEN 100 37,05
Az adatok szerint a lakás műszaki avulása: 37,05%
vagyis a lakás jelenlegi műszaki állapota: 62,95%
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
41 | O l d a l :
5/3/1 FUNKCIONÁLIS IGÉNYSZINT BEMUTATÁSA
A felmerülő igények számos kategóriába sorolhatók, melyek többek közt az
életvitelre, oktatásra, szociális ellátottságra, jó közlekedésre, közbiztonságra,
megfelelő elosztásra, természetes fényviszonyra, esetleg a zaj és por szintre
pontosítható ingatlanok esetében. Jelen értékelésben szereplő ingatlan, szinte
minden korosztály számára ideális lehet, mivel, a környezetre jellemzően minden,
napi szintű létszükségletnek eleget tesz, mind megközelíthetőségben, mind
kulturális és szociális téren. Jellemző igényként lehetne felsorolni egy lakóházzal
kapcsolatban a jó lakóközösséget, kulturált közös tereket, megfelelő képviseletet,
esetleg emeleti lakás esetén a felvonó létét, a jó elrendezést, illetve az ingatlan
állapotát is.
5/3/2 A LAKÁS AVULÁSA
Az ingatlan funkcionális, erkölcsi értéke az elvárt igényeknek való megfeleléssel,
vagy meg nem feleléssel jellemezhető. Ide tartozik a közlekedési, a közmű
infrastruktúra, befolyásoló tényezőként az épület és lakás tájolása, a helyiségek
alaprajzi kialakítása, elrendezése. A félszoba ablaka,illetve a szoba ablaka észak
felé néz.
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
42 | O l d a l :
5/3/3 FUNKCIONÁLIS AVULTSÁG (T)
Értékhordozók
Az ingatlanpiac
szereplőinek
funkcionális
értékrendje (%)
Ebből a
diagnosztika
során
megtalált (%)
Jelenlegi
funkcionális
értékarány (%)
Funkcionális
avulás (%)
1. Alaprajzi elrendezés 15 75 11,25 3,75
2. Lakás tájolása 20 50 10 10
3. Külső tárolási lehetőség 10 30 3 7
4. Természetes fény 10 50 5 5
5. Természetes szellőzés 5 80 4 1
6. Fürdőszoba komfortja 7 75 5,25 1,75
7. Burkolatok 10 50 5 5
8. Társasház állapota 7 95 6,65 0,35
9. Lakóközösség
összetétele 9 95 8,55 0,45
10. Parkolási lehetőség 7 90 6,3 0,7
Összesen: 100% 65% 35%
Alaprajzi elrendezés
Méretéhez, illetve az esetleges átalakíthatósághoz képest megfelelő az
elrendezése. Minimális negatívum a konyha elrendezése-kihasználhatósága-,
illetve a fürdőszoba szeparáltsága.
Értékelése: 75%
Lakás tájolása
A lakás tájolsa É-i, így természetes napsütés jellemzően nem éri.
Értékelése: 50%
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
43 | O l d a l :
Külső tárolási lehetőség
Külső tárolási lehetőség minimális szintem elérhető. A szinten nincs külső tárolási
lehetőség, a pincerész lehet megfelelő a célra, ám állapota ráfordítást igényel.
Értékelése: 30%
Természetes fény
A természetes fény bejutása átlagosnak mondható. A konyhát, illetve a nappalit
jellemzően éri természetes fény, ám a félszobát és a fürdőt nem.
Értékelése: 50%
Természetes szellőzés
A természetes szellőzése ideális, a lakás elrendezésének köszönhetően jól
átszellőztethető, beleértve a fürdőt is, melynek közvetlen szellőztetője van.
Értékelése: 80%
Fürdőszoba komfortja
A lakás alakíthatóságát figyelembe véve, kialakítása ideális, szellőztethetősége
megoldott, illetve elrendezése is az igényeknek megfelelő. Minimális
értékcsökkenése, hogy szobába nyílik.
Értékelése: 75%
Burkolatok
A burkolatok összefüggőek, sérülés és hiányosság nem látható. A szobákban lévő
parketta minimális illesztést és csiszolást igényel. A tapéta szintén festést, vagy
cserét igényel. A járólapok és a csempék szintén cserére szorulnak. A festett
falfelületek szintén festést igényelnek.
Értékelése: 50%
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
44 | O l d a l :
Társasház állapota
Az épület mind műszakilag, mind esztétikailag közel 3 éve volt felújítva. Minimális
hiányosság a felvonó hiánya, ám a lépcsőházban több lépcsőforduló található, így
az idősebb korosztály gond nélküli feljutása is lehetséges.
Értékelése: 95%
Lakóközösség
Az épület jelenlegi műszaki és esztétikai állapotát figyelembe véve, kifejezetten
jónak mondható. Szemmel láthatóan ügyelnek a köztisztaságra, illetve a
tűzvédelmi előírásokra. A ház szinjein jellemző az ápolt növények megjelenése.
Értékelése: 95%
Parkolási lehetőség
A környékre jellemzően az utcák két oldalán lehetséges a parkolás. Mivel az
épület az utca azon részén helyezkedik el, melyhez közel vannak a környező
utcák, így azok is megfelelőek lehetnek erre a célra. Jellemzően található az
épület közvetlen közelében szabad parkoló hely. A lakosok számára a kerületi
parkolókártya áll rendelkezésükre jelképes összeg ellenében.
Értékelése: 90%
A táblázatban foglalt adatok alapján a lakás funkcionális avulása 35%-os.
A lakás funkcionális állapota 65%-os
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
45 | O l d a l :
5/4 KÖRNYEZETI AVULÁS
4/7/1 KÖRNYEZETI AVULÁS KIMUTATÁSA:
Megközelíthetősége: az ingatlan a körúthoz közel helyezkedik el, 2
perces távolságra.
Diagnosztika 95%
Utca burkolata: aszfaltozott, átlagosan jó minőségű, 2 sávos, elenyésző
százalékban hibás, gyalogos átkelőhellyel ellátva a közelben. Diagnosztika
92%
Tömegközlekedés elérhetősége: a 4-6 villamos megállója a körúton –
Rákóczi téren- található, ami szintén 2 percre van az ingatlantól. Éjjel-nappali
közlekedéssel. További tömegközlekedési lehetőség átszállással, vagy 10
perces sétával érhetők el.
Diagnosztika: 86%
Parkolási lehetőség: az ingatlan előtt, illetve az utca teljes hosszában,
környező utcákban, ahol az autóforgalmat nem akadályozzák a parkoló autók.
A parkolási lehetőség – telítettség miatt- időközönként hiányt mutat.
Diagnosztika 85%
Zöld területek, játszóterek közelsége: az utca végén, a Gutenberg
téren játszótér található, a környéken 5-10 perces távolságon belül további
terek, sétáló utcák találhatók. Zöldövezet elenyésző mértékben található a
környéken, a helybéli lakosok nagy arányban, a Magyar Nemzeti Múzeum
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
46 | O l d a l :
kertjét, illetve a 20 percre található Károlyi kertet preferálják leginkább.
Diagnosztika 65%
Üzletek közelsége: A belvárosi környezetre jellemzően, minden jellegű
üzlet és szolgáltatás pár perces távolságon belül megtalálható.
Diagnosztika 100%
Zaj, por terhelés: Mivel a főváros központjában helyezkedik el, illetve
több főútvonal található a környezetében, így mind a por – jellemzően füstköd-,
mind a zajterhelése közepesen magasnak mondható.
Diagnosztika 55%
Közbiztonság: A városrészben kiépített kamera rendszer üzemel, melyet
a Kerületi Rendőr kapitányság felügyel és üzemeltet, állandó polgárőri jelenlét,
illetve folyamatos járőrszolgálat. Átlagos / átlagosan jónak mondható a
városrész, ám a lakosság összetétele vegyes .
Diagnosztika 65%
Humán infrastruktúra: A belvárosi környezetre jellemzően, háziorvosi,
szakorvosi rendelőintézetek a közelben. Iskolák, óvodák, bölcsődék szintén
pár perces távolságon belül megtalálhatók.
Diagnosztika 90%.
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
47 | O l d a l :
5/4/2 KÖRNYEZETI AVULÁS (T)
Megnevezés
Környezeti
igény
szerinti
értékarány
(%)
Diagnosztika
során vizsgált
meglévő
értékarány (%)
Jelenlegi
környezeti
értékarány (%)
Környezeti
avulás
Megközelíthetőség 18 95 17,1 0,9
Utca burkolata 15 92 13,8 1,2
Tömegközlekedés
elérhetősége 11 86 9,46 1,34
Parkolási lehetőség 8 85 6,8 1,2
Zöld területek,
játszóterek 4 65 2,6 1,4
Üzletek közelsége 12 100 12 0
Zaj, por terhelés 6 55 3,3 2,7
Közbiztonság 11 65 7,15 3,85
Humáninfrastruktúra 15 90 13,5 1,5
Összesen: 100 14,09
Az ingatlan környezeti avulása: 14,09%
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
48 | O l d a l :
5/5 TELEKRE VONATKOZÓ FŐVÁROSI ÉS KERÜLETI SZABÁLYOZÁSI
ELŐÍRÁSOK
Az ingatlan Budapest Főváros Szabályozási Kerettervében, a Fővárosi Közgyűlés
321/2011. (III.23.) számú rendelete alapján, VK, vagyis városközponti terület,
jellemzően zártsorú beépítésű lakóterületen található.
A keretövezeti besoroláson belül az értékelt ingatlan az VK-VIII-1 jelű építési
övezetbe tartozik. Miszerint a beépítés módja zártsorú, a beépítettség
megengedett legnagyobb mértéke 75%. A társasházi egységre vetített zöldfelület
minimális mértéke 10%. A közművesztettség mértéke teljes. További információk
a kerületi Önkormányzat honlapján (www.jozsefvaros.hu), valamint az Európa
Belvárosa Program portálján (http://www.europabelvarosa.hu/palotanegyed/)
internetes portálokon találhatók.
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
49 | O l d a l :
6/ AZ ÉRTÉK LEVEZETÉSE A PIACI MÓDSZEREKNEK
MEGFELELŐEN
6/1 PIACI ÖSSZEHASONLÍTÓ ADATOK ELEMZÉSÉN ALAPULÓ
ÉRTÉKELÉS
A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés már megtörtént,
konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre való
kiterjesztésével, összehasonlításával történik.
6/1/1MÓDSZER FŐ LÉPÉSEI:
Az alaphalmaz kiválasztása
Az összehasonlító vizsgálatot egy olyan, ingatlanokat tartalmazó
alaphalmazba kell végezni, amely földrajzi elhelyezkedése a vizsgált
ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplő ingatlanok típusa azonos a
vizsgált ingatlannal.
Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak
elemzése
Az elemzés során az összehasonlítás alapjául szolgáló ismérveket az
értékelőnek teljes körűen meg kell ismernie, és ezeket kell a tárgyi ingatlanhoz
hozzámérnie. Csak azonos jogokat, azonos életformákat lehet
összehasonlítani.
Fajlagos alapérték meghatározása
Az elemzett összehasonlító adatokból kell az alapértéket meghatározni. Ez az
alapérték fajlagos érték.
Értékmódosító tényezők elemzése
A vizsgált ingatlan értékének pontosabb meghatározása értékmódosító
tényezők figyelembevételével történik. A következőket mindenképpen vizsgálni
kell: műszaki -,építészeti- és használati szempontok, telekadottság,
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
50 | O l d a l :
infrastruktúra, környezeti szempontok, alternatív hasznosítás szempontjai, jogi
-, és hatósági szabályozás.
A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása
Az értékmódosító tényezők közül csak az értéket jelentősen befolyásolókat kell
feltüntetni, és amennyiben lehetséges akkor értékmódosító hatásukat
számszerűen is meg kell határozni, és ez alapján kell módosítani a fajlagos
alapértéket.
Végső, piaci érték számítása
Az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték értékmódosítása után
kialakuló fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként kell megállapítani.
6/2 HOZAMSZÁMÍTÁSON ALAPULÓ ÉRTÉKELÉS
(25/1997.(VIII.1.) PM rendelet 2. számú melléklet alapján)
Az érték megállapítása azon az elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke annyi,
mint a belőle származó tiszta jövőbeni jövedelmek jelenértéke.
Az ingatlan jövőbeni hasznainak és ezek megszerzése érdekében felmerülő
kiadások különbségéből vezeti le az értéket.
6/2/1 A MÓDSZER FŐ LÉPÉSEI:
Az ingatlan lehetséges használati módjainak elemzése:
Az értékelés megkezdésekor fel kell mérni az ingatlan lehetséges használati
módjait, és az elemzést párhuzamosan valamennyi lehetséges módra el kell
végezni.
A jövőbeli bevételek és kiadások becslése használati módonként
A tiszta jövedelem alatt a tervezett bevételek ténylegesen kifizetendő
kiadásokkal csökkentett értékét kell érteni. A bevételeket, bérleti díjakat piaci
összehasonlító módszerrel határozzuk meg. A tervezett bevételekből le kell
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
51 | O l d a l :
vonni a várható nemfizetésből és kihasználatlanságból adódó bevételkiesést
és az egyéb rendszeres befektetés és üzemeltetés jellegű kiadásokat.
Jövőbeli pénzfolyamok felállítása használati módonként
A bevételek és kiadások idősorainak felállításával időszakos egyenlegek
képzésével kell a pénzfolyamot felírni.
Tőkésítési kamatláb meghatározása
Az alkalmazott tőkésítési kamatláb az adott ingatlantól, mint befektetéstől
elvárható minimális megtérülési rátával egyenlő. A megtérülési ráta az
ingatlanpiaci elemzésben figyelembe vett kockázatoktól és az elemzési
időszaktól függően eltérő.
Ingatlan piaci értékének meghatározása
A jelenérték-számítás egyforma éves egyenlegek esetén egyszerűsíthető a
közvetlen tőkésítés módszerére, mely esetben az érték kiszámításához a tiszta
jövedelmet el kell osztani az ingatlan típusától, az ingatlan- és pénzpiaci
elemzésektől, a figyelembe vett kockázatoktól és az elemzési időszaktól
függően megválasztott tőkésítési kamatlábbal.
6/3 KÖLTSÉG ALAPÚ ÉRTÉKELÉS
(25/1997. (VIII.1.) PM rendelet 3. számú melléklete alapján
A költség alapú megközelítés lényege, hogy a felépítmény újraelőállítási
költségéből le kell vonni az idő múlásával bekövetkezett avulást, majd ehhez
hozzáadni a felépítményekhez tartozó földterület értékét.
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
52 | O l d a l :
6/3/1 A MÓDSZER FŐ LÉPÉSEI:
A telekérték meghatározása
A földterület értékét annak üres állapotában való értékelésével kell
megállapítani a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer
szerint, ezek hiányában a hozamszámításon alapuló módszer és a
maradványelvű értékelés szabályai szerint.
A felépítmény újraépítési vagy pótlási költségének meghatározása
Az újra-előállítási költségbe kell érteni a közművesítési, a tervezési, az
engedélyezi, a vállalkozási, kivitelezési, beruházói, pénzügyi és minden egyéb
ténylegesen fizetendő költség. Ezeket a költségeket a tényleges építési piaci
árak alapján kell meghatározni.
Avulások számítása
Az avulás nem más, mint az idő múlása miatt bekövetkezett értékcsökkenés.
Három fő eleme: fizikai elhasználódás, funkcionális- és környezeti avulás.
A fizikai romlásnál figyelembe kell venni az épület fő szerkezeteinek romlását
és a szerkezetek arányát az összértékhez viszonyítva. A funkcionális avulás a
gazdaságtalan, korszerűtlen megoldásokat jelenti. A környezeti avulásban
számba kell venni a környezetben bekövetkezett minden olyan változást, ami
negatív vagy pozitív hatással van az ingatlan értékére.
Piaci érték
Az újra-előállítási költséget az avulásokkal csökkentve és a telekértékkel
növelve adódik eredményül a költségalapú érték.
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
53 | O l d a l :
6/4 AZ INGATLAN ÉRTÉKÉNEK MEGHATÁROZÁSA PIACI ÖSSZEHASONLÍTÓ
MÓDSZERREL
6/4/1 ALAPHALMAZ KÉPZÉS:
Az alaphalmaz 5 db VIII kerületi ingatlant tartalmaz, melyek a körúton belül, a
Palotanegyedben találhatóak. Az ehhez felhasznált adatokat, a környéken lakóktól
kaptam. Az adás-vételek tavaly, azaz 2012-ben és ez évben 2013-ban zajlottak le.
.
INGATLANOK RÖVID BEMUTATÁSA:
Somogyi Béla u.: 1910 körül épült, lifttel ellátott, jó állapotú épület, III.
emeleti, felújított. 44 nm, ablakai utcafrontra néznek, fűtése gáz/cirkó, 1+1
félszobás. Az adás-vétel időpontja: 2012. október, eladási ára: 11,66 M Ft.
Gyulai Pál u.: 1900 körül épül, közepes állapotú épületben,
magasföldszinti, udvari kilátással, D-i tájolással. A vétel időpontja 2013
február, az eladási ár: 8,6 M Ft.
Horánszky u.: 1900 körül épült, szép állapotú, lifttel ellátott épület, I.
emeleti, udvari, jó állapotú, egyedi gáz/konvektor fűtéssel. Az adás-vételi
szerződés időpontja: 2013 augusztus, az eladási ár: 9,36 M Ft
Bródy Sándor u. : 1891-ben épült, felújítandó ház, lift nincs, ám felújítás
előtt áll. II. emeleti, szűk belső udvarra néz, állapota jó. A vétel időpontja
2013. március, a vételi ára: 12,74M Ft.
Szentkirályi u.: 1930 körül épült, közepes állapotú ház, földszinti, utcai
kilátással.
A vétel időpontja 2012. július, a vételi ára: 10,965 M Ft.
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
54 | O l d a l :
Az alaphalmazban szereplő ingatlanok elhelyezkedése a térképen:
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
55 | O l d a l :
6/4/2 Piaci összehasonlító értékelés csoportos, pontozásos
módszerrel (T)
Adatok Vizsgált ingatlanok
Utca
Somogyi
B. u
Gyulai P.
u.
Horánszky
u.
Bródy S.
u.
Szentkirályi
u.
Rökk Szilárd
u.
Alapterület / nm 44 40 36 52 43 39
Emelet 9 3 8 6 2 7
Műszaki állapot 7 9 8 8 5 6
Funkcionális áll. 8 7 6 7 6 7
Tájolás 7 8 9 6 6 4
Ház állapota 7 4 8 3 4 9
Lakóközösség 6 2 8 5 8 9
Természetes fény 8 3 8 3 9 4
Kilátás 5 8 7 2 6 6
pontok összege 57 44 62 40 46 52
eladási ár 11.660.000 8.600.000 9.360.000 12.740.000 10.965.000
eladási ár / nm 265.000 215.000 260.000 245.000 255.000
6/4/3 FAJLAGOS ALAPÁR SZÁMÍTÁSA:
Ahol az lo: legoptimistább
lp: legpesszimistább
lr: legreálisabb
Átlageladási ár: lo+lp+4*lr = 265.000+215.000+ 4*240.000 = 240.000 Ft/m2
6 6
Átlagpont: lo+lp+4*lr = 62+40+4*51 = 51 átlagpont
6 6
6/4/4 MÓDOSÍTOTT FAJLAGOS ALAPÁR:
Aránypár 51:240.000=52:X X= 240.000*51 = 235,384 Ft/m2
52
Az ingatlan piaci értéke a piaci összehasonlító módszer alapján: 9.179.976 Ft.
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
56 | O l d a l :
6/5 Az ingatlan értékének meghatározása hozam alapú
módszerrel
Megvizsgálva az ingatlan állapotát, elhelyezkedését és beosztását, az ingatlant a
jelenlegi hasznosítása szerint, tehát lakóházként lehet kiadni. Az ingatlan
közvetlen környezetében megfelelő munkahelyi és oktatási lehetőségek vannak,
többek között ennek is köszönhető, hogy jellemző az ingatlanok bérlése.
Összesen 5 darab kiadó ingatlant találtam, amelyek m2-ben is eléggé eltérnek a
vizsgált ingatlantól.
Megjegyzés: az összehasonlító adatokat ingatlanirodától kaptam.
6/5/1 LAKÁS BÉRBEADÁSÁBÓL SZÁRMAZÓ BEVÉTELEK, CSOPORTOS
ÖSSZEHASONLÍTÓ MÓDSZERREL (T)
Ingatlanok
címe
Alapterület
(m2)
Bérleti díj
( Ft/hó)
Bérleti díj
( Ft/hó/m2)
Ház
állapota
Berendezés,
bútorok
állapota
Komfort
fokozat Fűtés
Össz.
pont
Somogyi B. u. 44 50000 1136 7 8 7 7 29
Gyulai P. u. 40 45000 1125 4 7 9 4 24
Horánszky u. 36 35000 972 8 6 8 3 25
Bródy S. u. 52 65000 1250 3 7 8 5 23
Értékelendő 39 ? ? 9 5 5 5 24
Súlyozott átlagpont: lo+lp+5*lr = 29+23+5*26 = 26 pont
6 6
Súlyozott kiadási ár: 1250+972+5*661 = 921 Ft/hó/m2
6
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
57 | O l d a l :
Pont értékkel módosított fajlagos kiadási ár = 921*39 = 1382 Ft/hó/m2
26
Az ingatlan kiadási ára: 39 m2*1382 Ft/hó/m2 = 53.898 Ft/hó
Éves kiadási díj: 53.898*12 = 646.776 Ft/év
6/5/2 ÉVES CASH FLOW KISZÁMÍTÁSA
Mivel az ingatlan jelen állapotát tekintve kiadhatóság szempontjából részben felel
meg, így bizonyos ráfordítással mindenképpen számolni kell kiadás előtt, a
második évtől a stabilitás megvalósul úgy, hogy a bevételből felújítási alapot
képzünk.
1.év ( C1)
Éves kiadási díj 100%-os kiadás esetén :646.776 Ft
- kihasználatlanság (15%) : 97.016 Ft
- bérlői nemfizetés ( 2%): 12.932 Ft
Kiadások: - festés, nyílászárók mázolása, bejárati ajtó csere:
500.000 Ft
Éves tiszta bevétel: C1= 36.828 Ft
2.év ( C2)
Éves kiadási díj 100%-os kiadás esetén: 646.776 Ft
- felújítási alap képzése ( 10% évente): 64.678 Ft
- kihasználatlanság (15%) : 97.016 Ft
- bérlői nemfizetés ( 2%): 12.932 Ft
Éves tiszta bevétel: C2= 472.150 Ft
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
58 | O l d a l :
Hozamráta meghatározása:
Jelenleg a kamatozó kincstárjegy kamata
2013.11.20.-án 3,75 %.
+ likviditási kockázat 1%
+ bérbeadási kockázat 1%
Hozamráta: 5,75 % = r
Piaci érték meghatározása:
PV= C1* 1 + C2 * 1
1+r r 1+r
Jelenérték: 36.828* 1/1+0,0575 + 472.150/0,0575 * 1/1+0,0575= 7.977.540 Ft
Az ingatlan piaci értéke a hozam alapú módszerrel 7.977.540 Ft
6/6 KÖLTSÉG ALAPÚ ÉRTÉKELÉS
A lakás, mint felépítmény értékének meghatározására az Építőipari Tájékoztató
Központ által szerkesztett Építőipari Költségbecslési Segédlet alapján kerül sor.
A költségalapú módszer lényege, hogy az ingatlan újraelőállítási költségéből le kell
vonni az avulást, és ehhez hozzá kell adni az épülethez tartozó földterület értékét.
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
59 | O l d a l :
6/6/1 A telekérték meghatározása
6/6/1/1 A bruttó újraelőállítási költség meghatározása:
Az ÉVS 2013 adatai alapján a telepszerű lakóépületek esetében alkalmazható
értékek az alábbiak (Ft/nettó m2)
Társasházi
Szerkezet + szakipar 198.000
Központi fűtés 24.000
Víz-csatornázás 17.400
Szellőzés 2.900
Felvonótelepítés 9.100
Épületvillamosság
biztonság, vagyonvédelem 19.000
Összesen 270.400
Kivitelezés ktg.-ei (össz) 270.400
Kiegészítő ktg.ek összesen: 17.160
ebből Tervezés (+ 6 %) 13.908
Előkészítés (+ 1 %) 2.318
Engedélyeztetés (+ 1 %) 2.318
Kivitelezés + kiegészítő ktg-ek: 306.104
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
60 | O l d a l :
6/6/1/2 A nettó újraelőállítási költség meghatározása (bruttó – avulások):
Avulások értéke összesen %: 86,14 %
ebből Lakás műszaki avulása 37,05 %
Funkcionális avulás 35 %
Környezeti avulás 14,09 %
A 86,14 %-os összavulás levonásával számított újraelőállítási ktg..:
306.104 Ft/m2 x 13,86 % = 42.426 Ft/m2
A 39 m2-es lakás felépítményének nettó újraelőállítási költséggel kalkulált értéke:
263.677 Ft/m2 x 39 m2 = 10.283.441 Ft
A telek (telekhányad) értékének meghatározása
A telek területe (a Társasház alaprajza szerint): 660 m2
A lakáshoz tartozó telekhányad 203 /10 000
6/6/2 Telek összehasonlító adatok:
Az ingatlan címe
Alapterülete
(m2) Eladási ára (Ft)
Átlagára
(Ft/m2)
1 VIII. Gyulai P. 1043 321.849.983 308,581
2 VIII. Bródy S. u. 819 209.049.750 255,250
3 VIII. Kálvária tér 1 188 170.599.176 143,602
4 VIII. Somogyi B. u. 650 167.499.800 257,692
5 VIII. Mikszáth tér 730 171.550.000 235,000
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
61 | O l d a l :
Értékelendő További ingatlanok
Rökk Szilárd u. 1 2 3 4 5
Településen belüli
elhelyezkedé 0 5 0 5 5
Telek beépítettség -20 -20 -20 -20 -20
Összesen -20 -15 -20 -15 -15
Módosított fajlagos
értékek 246,864 216,962 114,882 219,038 199,750
Fajlagos átlagár 211,018
Fajlagos átlagár: 211,018 Ft/m2
Telekérték:
211,018 x 660 = 139.272.210Ft,-
Telekhányad értéke:
139.272.210 x 203/10 000 = 2.827.225 Ft,-
A felépítmény nettó újraelőállítási költsége + telekhányad értéke =
10.283.441 Ft + 2.827.225 Ft = 13.110.667 Ft
Az ingatlan piaci értéke a költségszámítási módszer alapján: 13.110.667 Ft.
vagyis Tizenhárom millió – egyszáztízezer-hatszázhatvanhét forint.
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
62 | O l d a l :
7/ AZ INGATLAN PIACI-FORGALMI ÉRTÉKÉNEK
MEGHATÁROZÁSA
Az ingatlan piaci-forgalmi értékének meghatározása során a piaci összehasonlító
módszer, a költségszámításon alapuló módszer és a hozamszámítás is
alkalmazásra került. Az ingatlan „végső” piaci forgalmi értékének meghatározása
során az előbbiekben kiszámított értékek a következőképpen került súlyozásra:
• a piacot tükröző összehasonlításon alapuló értéket a legnagyobb (70%).
• a költségszámítás szerinti értéket közepes (20%) és
• a hozam szerinti értéket a legkisebb (10%),
A súlyozott átlag, vagyis az ingatlan „végső” piaci-forgalmi értéke:
9.179.976Ft x 0,70 = 6,425,983 Ft,-
13.110.667 Ft x 0,20 = 2.622.133 Ft,-
7.977.540 x 0,10 = 797,754 Ft,-
6,425,983+ 2.662.133 + 797,754 = 9,885,870
9,885,870- Ft,
vagyis kilencmillió-nyolcszáznyolcvanötezer-nyolcszázhetven forint.
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
63 | O l d a l :
8/ MEGJEGYZÉSEK, FELTÉTELEZÉSEK,
KORLÁTOZÁSOK
A piaci–forgalmi értékmeghatározásnál a 26/2005 (VIII. 11) PM rendelettel
módosított 25/1997. (VIII.I.) PM rendelet vettem figyelembe.
Az ingatlan üres (beköltözhető), szabadpiaci (nyíltpiaci), tehermentes
állapotban került értékelésre.
Az ingatlan forgalmi értéke változatlan funkció, illetve rendeltetés
figyelembevételével került meghatározásra.
A megbízó az általa szolgáltatott adatok hitelességéért felelősséggel
tartozik.
A helyszíni szemle kizárólag szemrevételezés útján történt, így a csak
bontással feltárható rejtett hibákért felelősséget nem vállalok.
Nem vállalok felelősséget olyan előre nem látható gazdasági, vagy fizikai
tényezőkért, amelyek a megállapított értéket befolyásolhatják.
Jelen ingatlanforgalmi értékbecslés kizárólag a vizsgált ingatlan piaci–
forgalmi értékének meghatározására készült, ettől eltérő egyéb célra nem
használható fel.
Az értékbecslést egészében vagy részleteiben nyilvánosságra hozni csak a
megrendelő és az értékbecslő előzetes írásbeli hozzájárulásával lehet.
Kijelentem továbbá, hogy jelen értékelési dokumentációt elfogulatlanul,
külső körülményektől nem zavartatva készítettem el, díjazásom nincs
összefüggésben a megállapított ingatlan értékkel.
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
64 | O l d a l :
9/ MELLÉKLETEK
A 1085 BUDAPEST VIII. KERÜLET, RÖKK SZILÁRD UTCA 9. I. EMELET 1/A.
SZÁMÚ 36678/0/A/10 HRSZ ALATTI INGATLANRÓL SZÓLÓ
INGATLANFORGALMI ÉRTÉKBECSLÉSHEZ
1. SZÁMÚ MELLÉKLET: TULAJDONI LAP
2. SZÁMÚ MELLÉKLET: A TÁRSASHÁZ ALAPÍTÓ OKIRATA
3. SZÁMÚ MELLÉKLET: SZINTRAJZOK
4. SZÁMÚ MELLÉKLET: A LAKÁS ALAPRAJZA
5. SZÁMÚ MELLÉKLET: FÖLDHIVATALI TÉRKÉPMÁSOLAT
6. SZÁMÚ MELLÉKLET: A HELYSZÍNI SZEMLÉN KÉSZÜLT FOTÓK
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
65 | O l d a l :
I. számú melléklet:
Tulajdoni lap
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
66 | O l d a l :
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
67 | O l d a l :
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
68 | O l d a l :
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
69 | O l d a l :
II. számú melléklet:
Alapító okirat
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
70 | O l d a l :
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
71 | O l d a l :
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
72 | O l d a l :
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
73 | O l d a l :
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
74 | O l d a l :
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
75 | O l d a l :
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
76 | O l d a l :
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
77 | O l d a l :
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
78 | O l d a l :
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
79 | O l d a l :
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
80 | O l d a l :
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
81 | O l d a l :
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
82 | O l d a l :
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
83 | O l d a l :
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
84 | O l d a l :
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
85 | O l d a l :
III. számú melléklet:
Szintrajzok
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
86 | O l d a l :
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
87 | O l d a l :
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
88 | O l d a l :
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
89 | O l d a l :
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
90 | O l d a l :
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
91 | O l d a l :
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
92 | O l d a l :
IV. számú melléklet:
Lakás alaprajz
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
93 | O l d a l :
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
94 | O l d a l :
V. számú melléklet:
Földhivatali térképmásolat
(nem hiteles)
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
95 | O l d a l :
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
96 | O l d a l :
VI. számú melléklet:
A helyszíni szemlén készült fotók
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
97 | O l d a l :
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
98 | O l d a l :
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
99 | O l d a l :
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
100 | O l d a l :
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
101 | O l d a l :
Értékbecslés
Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás
oldal 102