Pedro Oliveira

960 347 532

pmgoliveira@remax.pt

Paulo Oliveira

925 490 985

pmoliveira@remax.pt

DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO (Arrendamento)

T1, Rua Pedro Ivo, nº 11, 2º

.

+

Mapa de Localização dos Imóveis Arrendados

0,0% -5,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% -20,0% -2,5% -5,0% 0,0% 0,0% 9 €

0,0% -5,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% -15,0% -2,5% 0,0% 0,0% 0% 8 €

0,0% 2,5% 0,0% 5,0% -5,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 8 €

0,0% -5,0% 0,0% 5,0% 0,0% 0,0% 0,0% 2,5% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0% 10 €

Obs.:719 €

645 €

-11,1 %

11€\m2

Preço Final Dias MercadoTipol.

Cozinha equipada

Idêntica

80m2 Varanda Não Boa Idêntica 725 €

Preço Inicial

Imóveis Arrendados nos Últimos 6 meses

Av. Óscar Monteiro Torres, 49Andar Elevador Ano Const. Est. Conserv. Tipol. Á.Bruta Á. Útil Log.Terraço Valor m2Gar. Parq. Equip. Localização Preço Inicial Preço Final Dias Mercado

14€/m2Sim

Cozinha equipada, AC, Aq. Central

Idêntica 850 € 750 € 15

1222

0124

0-14

6 ID

:

T2 90m2 650 € 30

ID:

1205

2114

2-86

Gar. Parq. Equip. Localização Preço Inicial

60 11€/m2

Á.Bruta

Varanda SimCozinha

equipada, Aq. Central

Idêntica 650 € 600 €

Preço Final Dias Mercado Valor m2

Coeficiente de Valoração

Avenida EUA, 2

3º 2012

Andar Elevador Ano Const. Est. Conserv. Tipol.

Andar Elevador Ano Const. Est. Conserv. Tipol.

Coeficiente de Valoração

Valores Médios dos imóveis comparados:

1º Sim

Coeficiente de Valoração

Rua Doutor Gama Barros, 1Andar Elevador

Em função das características do apartamento e do número de apartamentos actualmente em oferta, sou da opinião de que o valor por m2 não deverá ser superior a 8€.

650 € 580 € 15

Ano Const. Á.Bruta Á. Útil Log.Terraço

60m2 Não Não

1217

0103

4-55

ID

:

Est. Conserv.

Gar. Parq. Equip.

1208

0117

5-18

ID

:

Coeficiente de Valoração

Rua Bulhão Pato, 8

3º Não 1953 Usado

Á. Útil Log.Terraço

5º Sim 2004 Usado T1 65m2 55m2

Log.Terraço

Área Útil: 63m2 Valor Médio por m2:

Idade 26 Anos Valor Inicial médio:

Tipol. Predominante: T1 Valor Médio arrend.:

Área Bruta: 72m2 Desconto Médio:

10€/m260m2

8€/m2

Valor m2Gar. Parq. Equip. Localização

Sim

1978 Renvovado T1

Localização Preço InicialÁ.Bruta Á. Útil Dias Mercado Valor m2Preço Final

VarandaNovo T1 71m2 55m2

A

B

C

D

2

3

4

5

Apartamento 90 m2 Não

T1 80 m2 10 m2

2º Placa Boa

1958 Boa Boa

Boa Boa Vidro Duplo

Boa Mad. Cer. Nenhum

Não Não Não

Métodos Utilizados nesta Análise

937 885 507

11

2º

Natureza: Logradouro:

Tipologia:

Andar:

Ano de Construção:

Requerente:

Morada:

Freguesia:

Área Bruta:

Estrutura:

Garagem: Arrecadação: Elevador:

Pavimentos:

Var. Terraços

Funcionalidade:

Qual. Execução:

Qual. Materiais: Orient. Solar:

Área Principal:

Vãos:

Determinação do Valor de Renda pelo Método Comparativo

675 €

Conserv. Fracção:

Conserv. Prédio Nivel de Obras:

Sr. João Teives

Rua Pedro Ivo

Alvalade

Contacto:

Nº

Piso:

Identificação do Imóvel em Análise

Descrição Resumida do Imóvel

É durante a fase inicial de

venda de um imóvel que se gera

o maior fluxo de interesse em torno

do mesmo.

Quer pelo factor surpresa, ou pelo

marketing empregue, as primeiras

4 semanas de comercialização são

muito importantes. É fundamental a

colocação no mercado com um

valor de venda correcto, sob pena

de não conseguir captar o fluxo

inicial de potenciais interessados.

600 €

650 €

700 €

750 €

800 €

Após análise de todos os elementos do imóvel, vistoria visual ao estado e componentes fisicas que o

caracterizam, assim como à situação do mercado em que se insere, sou da opinião que o valor máximo da

renda a aplicar, no estado actual, não deverá ser superior a:

Previsão da Evolução do Valor das rendas para os próximos 12 Meses

"Quero vender. Qual é o melhor valor para colocar em venda? E porquê?"

Ao ser colocado em venda pelo valor correcto, o seu imóvel vai atraír a atenção de potenciais

compradores. As visitas vão surgir, e consequentemente as propostas. Desta forma aumentam-se as

possibilidades de venda por um melhor valor para o proprietário, dado que se o imóvel estiver com o

preço correcto é natural que exista mais do que uma pessoa interessada na compra.

A novidade de colocar um imóvel "fresco" em venda tem um impacto forte forte no mercado.

É exactamente nessa altura que conseguimos captar a atenção dos potenciais compradores.

E não há uma segunda hipótese para causar uma primeira boa impressão.

Não

Método do Rendimento

Este método, fundamenta-se sobretudo no conhecimento dos valores da oferta e dos valores pelos quais se têm vindo a

transaccionar as propriedades similares no mercado local. Neste método o valor é determinado por comparação com outros

Método Comparativo

Gráfico 1Exemplo

de um imóvel malposicionado no mercado

14%DesvalorizaçãoAnual (2012)

Vendido por136.000,00€

150.000,00€

180.000,00€ Exemplo muito comum de um

imóvel que entrou no mercado

com valor de venda acima do que

seria admissivel.

A expectativa de concretizar a

venda por €180.000, quando o

valor correcto de comercialização

seria de €150.000, causou que o

imóvel fosse vendido após o 8º

mês por um valor ainda mais

baixo (€136.000).

Um imóvel apresenta-se pela primeira vez no mercado com um valor mais alto que o expectável -

a isto dá-se o nome de estar "fora de preço". Os potenciais compradores, apesar de terem conhecimento da

existência deste imóvel, ou não o visitam, ou visitam-no apenas para comparar com algum outro imóvel em que

possam ter interesse na compra, não demonstrando grande interesse, nem fazendo propostas de compra. Como

os valores no mercado imobiliário estão a baixar, aguardam que o preço baixe, mês após mês. Quando surge

uma proposta geralmente é inferior ao que seria de esperar.

"Quero vender. Mas prefiro ir baixando o preço à medida que o tempo avança".

A forma errada de colocar um imóvel no mercado:

E porquê este valor?

Basta imaginar que é um potencial comprador.

Face à oferta de imóveis semelhantes na zona para venda, e acreditando que qualquer um deles terá ainda uma

margem de negociação que o pode deixar ainda mais acessivel, fará sentido iniciar a venda por um valor acima

deste?

Análise de imóveis

Concorrentes,

Em arrendamento

Na mesma Área

Residencial

ID:

ID:

ID:

ID:

Obs.:

675 €

9 €

122201229-43

121521055-30

122201304-19

Valores Médios dos imóveis Concorrentes:

Rua Dr. Gama Barros, 24

122201266-105

1º Sim 1953

Idade 54 Anos

Tipologia Predominante: T2

Área Bruta: 97m2

Área Útil: 76m2

Valor médio em Arred.:

850 € 45 8€\m2

Na mesma área existem actualmente cerca de 66 apartamentos em oferta, com tipologia similar, na gama de valores de 500€ a 700€

font

e: b

pie

xpre

ssoi

mob

iliar

io.c

om

Valor Médio por m2:

Valor Dias Mercado Valor m2

3º Não 1954 Renovado T3 147m2 110m2 Varanda Não Boa Idêntica

Gar. Parq. Equip. LocalizaçãoÁ. Útil Log.Terraço

Renovado T2 93m2

Rua Pedro Ivo, 2Andar Elevador Ano Const. Est. Conserv. Tipol. Á.Bruta

80m2 Não Não

12€/m2

Praça Afrânio Peixoto, 11 Andar Elevador Ano Const. Est. Conserv. Tipol. Á.Bruta Á. Útil Log.Terraço Gar. Parq. Equip. Localização Valor Dias Mercado Valor m2

Cozinha equipada

Idêntica 700 € 45 9€\m2

Cozinha Semi-equipada

Idêntica 650 € 20

Andar Elevador Ano Const. Est. Conserv. Tipol. Á.Bruta Á. Útil Log.Terraço Gar. Parq. Equip.

1º Não 1979 Renovado T1 75m2 55m2 Terraço Não

Imóveis Actualmente em oferta

Localização Valor Dias Mercado

1º Não 1950 Usado T1 73m2 60m2 Não NãoCozinha

EquipadaIdêntica 500 € 5

Valor m2

8€\m2

Rua Moura Girão, 3Andar Elevador Ano Const. Est. Conserv. Valor m2Tipol. Á.Bruta Á. Útil Log.Terraço Gar. Parq. Equip. Localização Valor Dias Mercado

A

B

C

D

A

B

C

D