t1 woningcorporaties def
DESCRIPTION
T1 Woningcorporaties DEFTRANSCRIPT
Dag van de Vastgoedwaardering 2015
WoningcorporatiesNico Overdevest, Rochdale
Frank Vermeij, Ortec Finance
Ronald de Nas, StudioNas en Harold van Echteld Jacobus RecourtTaxaties
#vjprofs
Marktwaarde in Verhuurde Staat
& sturing van corporatievastgoed
Bestuurder Woningstichting Rochdale
N.T.J. Overdevest
1 oktober 2015
2/23
Agenda
1. Rochdale
2. Waarom Marktwaarde (MVS)?
3. Implementatie, hoe?
4. Financiële sturing
5. Beoordeling uitkomsten
3/23
Beeld van Rochdale
4/23
5/23
Jaarrekening:
• HIKO > t/m brutering
• Bedrijfswaarde > vanaf ca 1995
• MVS > vanaf ca 2010
En verder:
• Fiscale waarde > vanaf 2006
• WOZ
• Taxatiewaarde
• Verzekerde waarde
• Etc. etc.
Waarderingsbegrippen
6/23
• RJ 645 vanaf 2012
• Vergelijking met beleggers
• Objectief te bepalen
• Financiering commercieel vastgoed
• Benchmarking (IPD!)
• Besluitvorming transparanter
• Sturing op waarden, rendement
• Het moet vanaf 2016: light of full versie
• En waarom niet??
Waarom MVS?
7/23
Kader Marktwaarde
RJ645
8/23
Belegger
Corporatie kwalificeert zich als vastgoedbelegger
• Belegger/markt: verkoopvijver, huurbeleid,
transformatie
• Gemaximeerd huurbeleid binnen kaders
• Onderhoud gebaseerd op instandhouding Vexnormen
• Verhuur en beheerlasten op basis van Vex-normen
• Disconteringsvoet in relatie tot objectrisico
• Exit yield afhankelijk van bestemming na 15 jaar
• Geen afschrijvingen
• Mutatie waarde altijd via resultaat
9/23
• DCF berekening: CW inkomsten en uitgaven over 15 jaar met een eindwaarde (obv exit yield), IPD-methodiek
• Twee scenario’s: Uitpond of doorexploiteren. De hoogste is de marktwaarde
• Belangrijkste drivers van de waarde:• (getaxeerde) leegwaarde, verkoopwaarde stijging
& mutatiegraad;• Exit yield in jaar 15 (gevalideerd door externe
taxateur)• Disconteringsvoet obv objectrisico• Contracthuur en huurpotentie• Specifiek bij Rochdale: kosten erfpacht en splitsing
• Erfpacht
• Marktnormen (bijv. onderhoud)
Marktwaarde
10/23
€ -
€ 20.000
€ 40.000
€ 60.000
€ 80.000
€ 100.000
RJ 212 RJ 213verhuur
RJ 213uitponden
Light full
??
Vastgoedwaarde per vhe
11/23
Implementatie, Hoe?
12/23
Invoering MVS (1)
Proces
• Samenwerking intern en extern, bijv. met taxateur
• Extra lange doorlooptijd eerste keer
Opleiden
PVA Datakwaliteit 1
Op orde brengen vastgoedadministratie:
• Complexindeling
• Welke gegevens zijn nodig
• Ontbrekende data
• Niet eenduidige data
13/23
Hoeveel schrijfwijzen heeft
Rochdale voor 1 hoog?
Vastgoedadministratie op orde
11 H
1 Hg
-1
- 1
i
1h
14/23
Invoering MVS (2)
Plan van Aanpak datakwaliteit 2
Maar ook op orde houden
Processen
Validatie
Risico’s
Interne Beheersing
Eigen software of IPD
Afspraken Taxateur
Intern draagvlak, o.a. RvC
15/23
Financiële sturing
• Optimaal rendement op vastgoedexploitatie
• Toegang kapitaalmarkt (kredietwaardigheid WSW)
• Positief oordeel AW (solvabiliteit, continuïteit)
• Solvabiliteit Marktwaarde en Bedrijfswaarde
16/23
Assetmanagement
• Investeringsbeslissingen
• Verkopen
• Direct rendement op exploitatie
• Indirect rendement?
17/23
Investeringsbesluiten
• NAR (netto aanvangsrendement)
• IRR (Intern rendement)
• Investering Marktwaarde
• Investering Leegwaarde
18/23
Criteria
• Investering vs Leegwaarde
Leegwaarde >= Investering
• Investering vs Marktwaarde
Investering > marktwaarde bij
maatschappelijke inzet
19/23
Dilemma bij investeringen
• Renovaties voldoen bijna nooit
Aanvangswaarde + Investering veel
groter dan toename MVS
• Grens onderhoud - verbetering
• Toch de investering doen:
• Sloop/nieuwbouw is nog duurder
• Niets doen is geen optie
• “Het is toch maatschappelijk”
20/23
Indirect Rendement
• 98% van niet gerealiseerde waarde
ontwikkeling = markt
• 2% gevolg eigen handelen
• 2% vaak negatief (maatschappelijke inzet)
• In hoeverre sturen we dan hierop?
21/23
Strategische KPI’s Rochdale
KPIWSW
Norm
Rochdale
2014
Streef
waarden
Solvabiliteit/liquiditeit
ICR > 1.4 1,56 1,85
DSCR > 1.0 1,12 1,30
Solvabiliteit BdW > 20% 31% 35%
Solvabiliteit MW > 65%
Exploitatie/rendement
Exploitatiekst.ratio < 53% n.b.
Direct rendement 2,9% n.b.
Bedrijfslasten/VHE € 739 n.b.
22/23
Relevantie MVS?
1. Er zijn nog veel meer waarden >
de goede waarde gebruiken voor
het juiste doel!!
2. Kasstromen veranderen niet!
CASH = KING
23/23
Vragen?
24/23
Marktwaarde
in corporatiesturing
Frank Vermeij
26
Inhoud
Vastgoedsturing
Marktwaarde
Rendement
Maatschappelijke rendement
Beleidswaarde
DrieKamerModel
Processen
27
Vastgoedsturing
Portefeuillemanagement
Assetmanagement
Propertymanagement
Assetmanagement: de schakel tussen strategie en operatie
28
Portefeuilleplan is sturingskader voor deelportefeuille- en
complexplannen (assetmanagers)
Portefeuilleplan
assetmanager assetmanager assetmanager
Vastgoedsturing
29
Marktwaarde
Verschillende definities en berekeningswijzen marktwaarde
(leegwaarde, WOZ-waarde, marktwaarde in verhuurde
staat, fiscale waardering, afslag leegwaarde, DCF-
methode)
DCF-methode: contante waarde berekening van 15 jaar
commercieel beleid en vervolgens een commerciële
eindwaarde. Maximum van uitponden en doorexploiteren.
Verschil bedrijfswaarde en marktwaarde in verhuurde staat
DCF-methode:
15 jaar, exit yield, verschillende disconteringsvoeten,
leegwaardeontwikkeling, commercieel beleid
30
Marktwaarde
Objectgegevens
- Huidige huur
- Markthuur
- Vrije verkoopwaarde
- Bouwjaar
-Oppervlakte
-Etc.
Economische
uitgangspunten
- Inflatie
- Marktwaarde
- Loonindex
- Bouwindex
- Onderhoudsindex
Waarderings-
parameters
- Onderhoudsnorm
- Beheernorm
- Huurderving
- Disconteringsvoet
- Exit yield
Marktwaarde in verhuurde staat
(scenario voor uitponden en doorexploiteren)
31
Marktwaarde
Leegwaarde en markthuur zijn belangrijke parameters in de
bepaling van de marktwaarde. Ze kunnen door een taxateur
worden bepaald of op modelmatige wijze tot stand komen.
Taxateur kan vastgoed nu taxeren, maar gelooft over het
algemeen niet in het prognosticeren van de toekomstige
marktwaarde bij het gevoerde beleid. Voor sturing is die
echter wel nodig.
32
Rendement
Direct rendement: exploitatiekasstroom / marktwaarde
Indirect rendement: waardeverandering / marktwaarde
Standing investments
Kasstromen op het juiste niveau beschikbaar vanuit
administratie
Overhead niet toerekenen aan vastgoed
Laatste jaren ruim 3% direct rendement en negatief indirect
rendement
Direct rendement bij beleggers is hoger door hogere huren en
lagere exploitatiekosten
33
Rendement
Gerealiseerde
kasstromen
- Exploitatiekasstromen
- (Des)investeringskasstromen
Gerealiseerde
waardeontwikkeling
- Marktwaarde in verhuurde staat
Geplande kasstromen
& waardeontwikkeling
- Exploitatiekasstromen
- (Des)investeringskasstromen
- Marktwaardeontwikkeling
Monitoring gerealiseerde rendementen & waardeontwikkeling
34
Maatschappelijk rendement
Woningcorporaties verschillen van vastgoedbeleggers.
Ze streven niet naar maximaal financieel rendement, omdat ze
met hun vastgoed nu en in de toekomst een maatschappelijke
functie hebben te vervullen.
Een corporatie zal de marktwaarde (behorend bij de maximale
financiële opbrengst van het vastgoed) dan ook niet
realiseren.
Om die reden is er in de corporatiesector soms nog veel
tegenstand voor een waardering tegen marktwaarde.
Het is vooral de taak aan corporaties om inzichtelijk te maken
waarom ze de marktwaarde niet realiseren en welke
maatschappelijke prestaties (maatschappelijk rendement)
daarmee samenhangen.
Op die manier wordt besluitvorming over maatschappelijk
beleid heel transparant.
35
Maatschappelijk rendement
Meten van financieel rendement in euro’s. Meten van
maatschappelijk rendement is ingewikkelder, want is niet altijd uit
te drukken in euro’s. In het verleden zijn al veel pogingen gedaan
om maatschappelijk rendement van corporaties meetbaar te
maken.
3636
Mark
twaard
e
Bele
idsw
aard
e
Lenin
gen
Eig
en V
erm
ogen
Afslag, omdat:
• Niet volledig uitponden
• Huren niet maximaal verhogen
• Kosten sociaal beheer
• …..
Beleidswaarde
3737
Beleidswaarde = contant gemaakte beleidskasstromen t/m
jaar 2023 + commerciële restwaarde in jaar 2023.
2013 2014 2016 2017 … 2023
ein
de
bele
idsp
eriod
e
Bele
idsw
aard
e
2015
Mark
twaard
e
B B B B B B
Beleidswaarde
38
DrieKamerModel
39
€ Huurkorting
+
€ Extra beheer/
Onderhoud
+
€ Investerings-
bijdragen
DrieKamerModel
Vastgoedkamer
€ Onderhoud,
beheer en
(des)investeringen
€ Huur
inkomsten
€ Investerings-
budget
€ Dividend
+
€ Gerealiseerde waarde
40
Vraag: Wat bereik je met deze 168 mln maatschappelijk
budget? Wat zijn de maatschappelijke prestaties?
DrieKamerModel
41
DrieKamerModel
DrieKamerModel als middel om inzicht te krijgen in het
functioneren van de corporaties, vanuit de drie perspectieven
DrieKamerModel als middel om strategisch te sturen
uitmondend in een strategisch (portefeuille)plan
DrieKamerModel als blauwdruk voor de inrichting van de
interne organisatie
De wijze van toepassing is een beleidskeuze
42
Processen
Portefeuillemanagement
Assetmanagement
Propertymanagement
Maar ook:
Taxatiemanagement
43
Processen
Bij corporaties kan vastgoedsturing niet los worden bezien (zoals
dat bij commerciële vastgoedbeleggers vaak wel het geval is).
Corporaties hebben (lange termijn) maatschappelijke
doelstellingen
Corporaties moeten voldoen aan interne en externe financiële
randvoorwaarden, waarbij assets (vastgoed), liabilities
(financiering) en risico’s worden bezien.
In de corporatiesturing moeten daarom naast vastgoedsturing
ook maatschappelijke sturing en financiële sturing worden
meegenomen. De piramide van sturing kent daarmee meerdere
dimensies, die met elkaar verbonden zijn.
Naast de processen van vastgoedsturing is er ook sprake van:Social management Financieel management
Treasurymanagement
44
Vragen
Stellingen uit de markt
Harold van Echteld MRICS
Ronald de Nas
Wat gaan we doen?
• Introductie
• Samenwerking in projecten
• Markt stellingen
Kwantiteit vs kwaliteit
• Gaat om aantallen woningen?
• Of beschikbaarheid van betaalbare woningen?
Uitpond vs complexverkoop
• Voortbestaan huurproduct
• Exploitatielast
• Opbrengst is investeringsvolume vscashflow
Wie durft in het echte middensegment?• Inkomen
• Huurprijs
• Markt met corporatie?
WWS-WOZ
• Vloek of zegen?
• Media huurwaarde minder, maar…
Einde sessie Woningcorporaties
Start lunch + netwerken op het Taxatieplein
13.00 uur start hoofdprogramma
#vjprofs