temporada 2015-2016 - cbre: europe, middle east … · 6 las claves del retail en españa |...

TEMPORADA2015-2016

RETAIL ESPAÑA

3Índice

ÍndiceINTRODUCCIÓN 5

RESUMEN EJECUTIVO 6

1 ECONOMÍA 8

2 RETAILERS 12

La visión del Retailer: Matthew Cook, director general de AW LAB 24 La visión del Retailer: Sergio Rivas, consejero delegado de Eat Out Group 26

3 E-COMMERCE 28

4 HIGH STREET 34

Monográficos Gran Vía y Ramblas 48

5 PRINCIPALES INDICADORES EN CENTROS COMERCIALES 60

6 INVERSIÓN EN CENTROS COMERCIALES 66

7 TENDENCIAS EN CENTROS COMERCIALES 76

5

2016: EL RETAILCONSOLIDA SUCRECIMIENTOALas imágenes de las largas colas de clientes tras la apertura de Primark en la Gran Vía madrileña, en el que a día de hoy es el mayor establecimiento de la cadena irlandesa en España, son testimonio de la continua evolución y modernización del sector de retail en nuestro país. El auge del sector tiene sus pilares fundamentales en el aumento del consumo, apoyado en la mejora de la economía y el empleo, y en el crecimiento del turismo, especialmente relevante en Barcelona, Madrid y las principales ciudades costeras. España es el tercer país más visitado del mundo y las tiendas de nuestras principales ciudades atraen a un creciente y amplio abanico de consumidores interesados en el turismo de compras.

En base a ellos los retailers han desplegado una mayor actividad en los últimos meses. Entre los datos que lo corroboran figura el crecimiento del 5,5% de las ventas comparables de los centros comerciales en 2015, mientras que el comercio on-line registró un crecimiento del 22% de promedio anual en los últimos 5 años. Dicha tendencia se está confirmando en 2016, donde las ventas comparables en los centros comerciales del Índice CBRE está aumentando un 3,9% en los primeros meses del año. Todo ello ha resultado en un incremento del gasto por visitante por primera vez desde 2010.

Fruto de una creciente demanda por parte de los grandes cadenas de distribución, con un foco muy claro en centros comerciales prime y high street, y con cada vez formatos más grandes, estamos asistiendo a la transformación de zonas como la ya mencionada Gran Vía madrileña o Las Ramblas en Barcelona en ejes comerciales

muy relevantes, así como a una fuerte actividad en mercados como Valencia, Bilbao o Palma de Mallorca. La escasez de oferta de producto prime ha contribuido a que las rentas subieran entre un 5% y un 10% en los mejores centros y calles comerciales de España en 2015, tendencia que se está replicando en el presente ejercicio.

En paralelo, el mercado de inversión continúa registrando récords históricos, habiendo alcanzado los 2.700 millones € en transacciones de centros comerciales el año pasado. Nuestra previsión para 2016 se sitúa cerca de los 2.000 millones €, un volumen que, aunque menor que el de 2015, refleja los altos niveles de liquidez y actividad en el sector. La voracidad inversora y, de nuevo, las escasas oportunidades de adquirir producto realmente prime ha comprimido las rentabilidades iniciales hasta niveles por debajo del 5% en centros comerciales y del 3,5% en high street, reduciendo así de forma significativa los diferenciales con mercados como París o Londres.

Los nuevos modelos bajo los que nos socializamos y la profunda transformación digital en la que estamos sumergidos invitan y exigen al sector retail a redefinirse y evolucionar. Fiel constatación de ello son la apertura de cerca de 350.000 m2 de nueva SBA de centros comerciales prevista en 2016, y muy especialmente un número nunca antes visto en España de grandes proyectos gestándose en high street. Dejando a un lado el mundo on-line, tanto para los retailers como para el resto de actores en nuestro sector todo empieza y gira entorno a la experiencia de compra. Apostar en esa dirección es inevitable, cómo hacerlo la clave del éxito.

Alex Barbany Director Nacional de Retail de CBRE España

INTRODUCCIÓN

Edificio Gran Vía 32 (Madrid).

Las claves del Retail en España | Temporada 2015-2016 | CBRE6 7

SE ASIENTA ELCRECIMIENTOECONÓMICO

Todos los indicadores económicos de España registraron cifras positivas en 2015 y fueron un importante motor del comercio. El PIB y el Consumo Privado crecieron por encima del 3%, la tasa de paro bajó al 22% y el Índice de la confianza del Consumidor evolucionó hacia niveles históricamente altos.

Para el año 2016, se prevé que estos componentes mantengan su buena tendencia, aunque a un ritmo de crecimiento más moderado.

LOS COMERCIANTESREVISAN AL ALZASUS PLANES DEEXPANSIÓN

Gracias al nuevo contexto económico y al auge en ventas del comercio, muchas enseñas han retomado sus planes de expansión. Tanto los operadores asentados en el mercado como los nuevos comerciantes están apostando por España, aunque eligen los locales con cuidado.

En paralelo a Madrid y Barcelona, el interés de los retailers por ciudades como Bilbao, Valencia, Málaga y Palma de Mallorca, ha ido en aumento, beneficiadas por el auge del turismo.

PROGRESAN ELE-COMMERCE YLAS ESTRATEGIASOMNICANAL

España es uno de los países europeos donde más está creciendo el e-commerce. La compra por internet está aún poco extendida entre la población y tiene un amplio margen de mejora. De momento, el comercio minorista on-line solo supone el 2,5% del total de las ventas en este segmento.

TRANSFORMACIÓNDE LOS EJESCOMERCIALESHIGH STREET

El interés de los comerciantes en abrir flagship stores está causando una profunda transformación en algunas calles. Ejemplos son la Gran Vía en Madrid, donde la apertura de Primark y otros comerciantes como New Balance y Adidas están reordenando la oferta comercial. En Barcelona vemos el mismo fenómeno en Las Ramblas, que gracias a la llegada de nuevos operadores se está convirtiendo en un nuevo eje mass market en el centro ciudad.

LASPRINCIPALESCLAVES DEUN VISTAZO

Las principales claves de un vistazo

CRECEN LAS VENTASY LAS RENTASEN LOS CENTROSCOMERCIALES

En el año 2015 los resultados de los centros comerciales mejoraron, ya que las ventas crecieron un 5,5% de promedio en los centros del Indice de CBRE, casi el doble que el comercio minorista en general. Asimismo, el spend-per-head aumentó de forma significativa, de 10,5€ a 11,7€ por visitante.

Como consecuencia, las rentas aumentaron por primera vez desde la crisis, entre un 5% y un 10% en high street y centros comerciales prime.

OTRO AÑORECORDEN INVERSIÓN

La inversión en retail en 2015 marcó un volumen histórico, tanto para el sector high street como para los centros comerciales. El año se caracterizó por el apetito inversor para toda tipología de productos retail.

La actividad inversora en el año 2016 está siendo mayor de lo inicialmente esperado. Se prevé además el cierre de un número importante de transacciones en la segunda mitad del año, y el año 2016 podría cerrarse con un total de 2.000 millones de euros en inversión en el sector de centros comerciales.

Para mantenerse competitivos, los centros comerciales están obligados a renovarse y a incorporar nuevas estrategias de gestión.

Se prevé que el uso del Big Data va a ser muy importante, ya que permite segmentar la clientela, cruzando datos de sus hábitos de compra con sus movimientos físicos. Existen ya herramientas para que los centros comerciales generen su propio Big Data y hagan uso con ello.

La restauración en los centros comerciales ha evolucionado hacia una oferta low-cost durante la crisis, y previsiblemente volverá a cambiar con el aumento del consumo.

Otros países europeos han implantado una oferta de calidad en sus centros (casual dining), no obstante, en España una mejora de la relación calidad-precio podría ser más factible para muchos centros.

RESUMEN EJECUTIVO

C.C. Parc Central - Tarragona.

NUEVAS TENDENCIASEN CENTROS COMERCIALES

Economía 9

Para 2016, las perspectivas de crecimiento de la economía española siguen siendo positivas (2,7%, según el Banco de España), aunque más moderadas que en 2015. El consumo privado crecerá cerca de los niveles de 2015 (2,9% para el 2016) y sigue impulsando las ventas minoristas. No obstante, a principios del 2016 se ha producido un repunte de inestabilidad financiera que ha vuelto a causar incertidumbre sobre la solidez de la economía mundial. Una posible recesión en los países emergentes, las dudas sobre algunos bancos europeos y la situación de las materias primas han causado una nueva huida de los inversores a valores seguros. El alcance de la inesperada falta de confianza no está claro, por lo que habrá que estar atentos a las turbulencias financieras y su posible impacto en la economía.

CONSOLIDAR LA FASEEXPANSIVA

Con un aumento del PIB del 3,2% en 2015, la economía de España fue una de las que más crecieron en la zona euro. Factores internos y externos contribuyeron a esta mejora: abaratamiento del precio del petróleo, mantenimiento de las buenas condiciones de financiación, fuerte demanda interna privada liderada por el consumo de los hogares (con un crecimiento interanual del 3,1%), etc. El auge de la economía incidió positivamente en la creación de empleo, permitiendo que la tasa de paro descendiera desde el 24% a finales de 2014 al 21% a finales de 2015.

1ECONOMÍALa evolución de los fundamentales marcará sin duda el rumbo del sector de Retail en todos sus segmentos. El crecimiento del PIB y el empleo, ligados a los índices de consumo, auguran un 2016 positivo, en el que todo parece indicar que el turismo podría volver a batir un nuevo récord.

Retail España | Temporada 2015-2016 | CBRE8

EVOLUCIÓN DEL PIB Y CONSUMO EN ESPAÑA

2010

0

1

2

3

4

-1

-2

-3

-4

2011 2012 2013 20152014 2016

Fuente: INE. 2016 = Previsión Banco de España.

PIB Consumo

%

Las claves del Retail en España | Temporada 2015-2016 | CBRE Economía10 11

Para el sector de retail es de especial relevancia la evolución del turismo, que aportó el 11,7% del PIB español en 2015 y que ha tenido una fuerte recuperación en los últimos años. Durante 2014 el PIB turístico creció ya un 2,9%y en el 2015 prosiguió su

avance hasta llegar al 3,7%. El año 2015 marcó un nuevo récord en el número de turistas procedentes del extranjero, con más de 68 millones de turistas registrados, lo que refleja un incremento de cerca del 30% respecto al año 2010. Y no sólo aumenta el número de turistas sino que también lo hace su gasto, que en 2015 sumó 67.385 millones de euros, un 7% más que el año anterior. En los últimos años se aprecia un aumento de las entradas desde Asia, países nórdicos y EE.UU, mercados de poder adquisitivo alto, lo que se ha traducido en un incremento del gasto medio diario.

Las ventas del comercio minorista mostraron una importante subida durante 2015, experimentando un crecimiento del 3,0%1, y obteniendo las grandes superficies mejores resultados que los comerciantes pequeños. En lo que va de año, las ventas minoristas aumentaron su dinamismo, creciendo un 3,9% hasta abril 2016. La facturación de moda (equipo personal) sin embargo, ha perdido algo de fuelle, moderando su crecimiento al 2,2% en lo que va de año (3,3% en 2015).

En cuanto al clima de confianza del consumidor en España, el año 2015 supuso la consolidación de la recuperación iniciada hace dos años, llegando a niveles máximos y situándose muy por encima de la media europea. No obstante, el deterioro en las expectativas económicas de principios de año ha provocado una gradual bajada en la percepción de consumidores y comerciantes a lo largo del año, que han perdido parte de su optimismo.

1 Índice de Ventas Minoristas en 2015 corregidos de efectos estacionales y de calendario, excluyendo estaciones de servicio.

EVOLUCIÓN DE LAS VENTAS MINORISTAS

INDICADORES DE CONFIANZA DEL CONSUMIDOR Y DEL COMERCIANTE (Datos de España)

Índice

Índice

ENTRADA DE TURISTAS Y GASTO MEDIO DIARIO

2010

60.000

105

65.000

Miles de turistas Euros

110

70.000 115

55.000

100

95

50.000 90

2011 2012 2013 20152014

Fuente: Egatur

Total turistas Gasto medio diario (Eje derecho)

2010

-10

0

10

20

-20

-30

-40

-502012 2014 2016

Fuente: Comisión Europea

Confianza del comerciante

Confianza del consumidor

100

105

110

95

90

85

802011 2012 2013 2015 20162014

Fuente: INE

General

Grandes superficies

Pequeñas cadenas

2010

En cuanto al clima de confianza del consumidor, el 2015 supuso la consolidación de la recuperación iniciada hace dos años, llegando a niveles máximos.

Las claves del Retail en España | Temporada 2015-2016 | CBRE Retailers12 13

Vía de Madrid (12.400 m²), está ya trabajando para abrir en los próximos meses locales de gran tamaño en el centro de Bilbao y Valencia, mientras continúa la búsqueda en Barcelona y otras ciudades. Mango es otra marca volcada en abrir flagship stores en high street: en 2015 abrió en Barcelona en Rambla Catalunya y Las Ramblas, y en Madrid en la calle Orense, además de preparar la inauguración de su tienda insignia en la calle Serrano. Su estrategia no se limita solo a Madrid y Barcelona, sino que también se traslada a otras ciudades como Santander, Ibiza o Gerona.

H&M es otro de los grandes de la moda que se une a la tendencia de los flagship stores. Así, próximamente abrirá nueva tienda en el Passeig de Gràcia de Barcelona, en un local de 7.800 m2. Inditex, por su parte, está creando nuevas megastores para sus marcas, como es el caso de la nueva tienda de Pull&Bear en la calle Hermosilla (Madrid) y la futura tienda de Massimo Dutti en Passeig de Gràcia, en las que serán las tiendas más grandes de dichas marcas hasta ahora.

COMERCIANTES ENEXPANSIÓN

Gracias a la mejora de las ventas y a las buenas perspectivas económicas, los operadores se encuentran en plena fase expansiva, tanto en centros comerciales como en high street. Por un lado, las marcas consolidadas en España amplían y mejoran su red de tiendas y, por otro, operadores internacionales interesados en desembarcar en España toman posiciones estratégicas para abrir su primer local. Y es que España, después del retroceso experimentado durante la pasada crisis, sigue escalando posiciones en el ranking de países de mayor interés para la entrada de nuevos rótulos.

SECTOR MODA La tendencia de aperturas de megastores resulta imparable. Las grandes enseñas de la moda se encuentran muy activas y tienen nuevas estrategias en high street, donde buscan tiendas más grandes, visibles y, a ser posible, en edificios emblemáticos. El ejemplo más notorio es Primark, que después de inaugurar el pasado octubre su primer flagship store en la calle Gran

12

Las marcas consolidadas en España amplían y mejoran su red de tiendas y los operadores internacionales interesados en desembarcar en España toman posiciones estratégicas para abrir su primer local.

RANKING MUNDIAL DE MARCAS DE MODA (Cuota de mercado en ventas a nivel mundial)

1 2 3 4 5 6 7

H&M Zara T. J. Maxx Ross Uniqlo Primark Gap

Fuente: The Economist/Euromonitor. Sectores Moda y Calzado. T.J. Maxx opera como T.K. Maxx en Europa.

0%

0,5%

1%

1,5%

2%

2004 2014%

2RETAILERSEl año 2015 estuvo marcado por el aumento de la actividad de los comerciantes. A lo largo del año vimos subir el nivel de actividad así como nuevas entradas que están dinamizando el mercado tras varios años de crisis. Planes de expansión, ampliaciones, flagship stores y nuevas marcas permiten hablar, tras la fase de recuperación, de consolidación y crecimiento en el sector.


Por otra parte, la marca italiana Terranova ya ha confirmado su desembarco, mientras otros como OVS están acelerando sus planes de expansión. Por otro lado, las marcas estadounidenses Gap y Victoria’s Secret continúan testando el mercado español en aeropuertos y córners de El Corte Inglés antes de dar el salto y abrir tiendas propias en Madrid y/o Barcelona.

Primark - Gran Vía (Madrid).

La tendencia de aperturas de flagship stores resulta imparable. Las grandes enseñas de la moda se encuentran muy activas y desarrollan nuevas estrategias en high street.

El Corte Inglés, por su parte, apuesta por la especialización dentro de su formato de grandes almacenes. En la calle Serrano (Madrid) abrió en 2015 la tienda MAN, concentrando una oferta de moda y complementos exclusiva para hombre en siete plantas y recientemente ha inaugurado la versión femenina en un local cercano de la misma calle.

Aparte de la expansión de los operadores ya presentes, la competencia irá en aumento, ya que hay nuevos comerciantes que tienen previsto entrar en España. El sector de la Moda es cada vez más internacional y los principales operadores mundiales se disputan las ventas en un mercado global. El próximo gran operador en aterrizar en España es Uniqlo, empresa japonesa enfocada en moda mass market y actual número 5 en el ranking mundial. Su primera apertura será una flagship store en Barcelona, mientras prosigue su búsqueda para abrir local en Madrid.


La competencia irá en aumento, ya que hay nuevos comerciantes que tienen previsto entrar en España, como Terranova, OVS o Uniqlo.

Pull&Bear - Calle Hermosilla (Madrid).

Mango - Las Ramblas (Barcelona)

Futura tienda H&M - Passeig de Gràcia (Barcelona)


planes para abrir 40 tiendas hasta 2018 y ha lanzado su segunda marca Size?, con una primera apertura en la Calle Fuencarral de Madrid. Otro operador británico, Sports Direct, desembarcó en España en 2013 en el centro comercial Puerto Venecia (Zaragoza), para después abrir su segunda tienda en el centro

comercial Parque Corredor de Madrid a finales de 2015.

Ante el éxito del segmento, otros comerciantes se plantean entrar en este mercado. El grupo Twinner ya lo ha hecho y ha puesto en marcha su red de tiendas Foot on Mars. El grupo alemán Deichmann está lanzando en Europa su cadena Snipes y en España ha abierto su primera tienda en el centro comercial Grancasa (Zaragoza). Por otro lado, Intersport tiene la intención de aterrizar en España con su enseña The Athletes Foot mientras que Forum Sport también está planeando lanzar su propio concepto de sneaker.

En definitiva, todo apunta a que la intensa actividad desplegada en este sector continuará con la misma fuerza en los próximos años, debido por un lado a los numerosos operadores ya presentes con ambiciosos planes de expansión y por otro a los que están estudiando entrar en España.

SECTOR MODA DEPORTIVAEl sector de la moda deportiva vive una época de fuerte crecimiento, destacando el auge espectacular del segmento del calzado deportivo. Gracias a la popularidad de las sneakers, la zapatilla deportiva urbana, lo que antes era un pequeño nicho de mercado representa hoy más del 26% de las ventas del sector del calzado a nivel mundial.

No sorprende, por tanto, que los comerciantes desplieguen toda la artillería para captar al consumidor. Los operadores establecidos están abriendo grandes flagship stores en las principales ciudades de España, como por ejemplo New Balance y Adidas en Gran Vía y Foot Locker en la calle Preciados de Madrid, donde apuestan por tiendas de más de 1.000m2. La japonesa Asics sigue creciendo y ha abierto una megastore en la calle Alcalá de Madrid. Decathlon, por su parte está instalando su formato reducido Decathlon City (antes Lot of Colors) en las zonas high street y en centros comerciales de las grandes ciudades de España.

También hay operadores nuevos expandiéndose, con las marcas italianas Urban Jungle y AW Lab y la británica JD Sport a la cabeza, apostando tanto por locales en high street como en centros comerciales. JD Sport en concreto tiene

Gracias a la popularización de las sneakers, lo que antes era un pequeño nicho de mercado, representa hoy más del 26% de las ventas del calzado a nivel mundial.

RANKING MUNDIAL DE EMPRESAS DE MODA DEPORTIVA

1

2

3

4

5

6

7

Nike

Adidas

V.F. Corporation

Puma

New Balance

Asics

Armers Sports

Fuente: Statista. Ventas en miles de millones de €

0 10 20 30

AW LAB - C.C. Bonaire (Aldaia, Valencia).

Adidas - Gran Vía (Madrid).

€Foot Locker - Calle Preciados (Madrid)


expansión, con varias cadenas de restauración muy activas. Entre ellas, el grupo Eat Out está expandiéndose a través a través de las cadenas Ribs y Dehesa Santa María, además de estar reconvirtiendo Pans & Co en un nuevo concepto. Mientras, el grupo Amrest crece a través de La Tagliatella y la marca TGB de Restalia está haciéndose un hueco entre las hamburgueserías de nueva generación. Por su parte Taco Bell (del grupo de Pizza Hut y KFC), muy activo en el segmento de comida rápida, ha anunciado la apertura de 50 restaurantes para los próximos años. Por último, destacaríamos al grupo Foodbox, creciendo gracias a la adquisición de pequeñas cadenas, como la de comida rápida italiana PaPizza, adquirida en 2015.

Mención aparte merece el auge de las panaderías modernas, los llamados

bakery cafés. En los últimos años han proliferado muchas cadenas y franquicias de este tipo, como Uvepan, Santa Gloria, Granier, Pannus o Panaria, que combinan panadería, pastelería y cafetería bajo una misma fórmula. Apoyándose en un diseño de local moderno, se enfocan en ofrecer un producto de calidad en un ambiente acogedor, en contraste con las cafeterías tradicionales. Su potencial de expansión es muy alto, ya que el concepto encaja en una gran variedad de ubicaciones, desde zonas de compras hasta turísticas o residenciales.

Dentro del sector de cafeterías también destaca Costa Coffee, competidor británico de Starbucks que, después de aterrizar en España en 2014, está ejecutando un ambicioso plan de expansión tanto en calle como en centros comerciales.

SECTOR HOGAREl sector de artículos de Hogar se encuentra al alza, destacando los formatos urbanos de Tiger, Hema y Ale-Hop, en plena fase de expansión. Son enseñas que compiten con los operadores habituales como hipermercados, bazares y tiendas de barrio a través de precios bajos y un diseño moderno, distinguiéndose por ofrecer una experiencia de compra divertida.

La holandesa Hema ha sido la última en aterrizar y eligió Madrid para su desembarco. Después de abrir en la parte alta de la calle Fuencarral en 2014, en 2015 abrió dos nuevas tiendas en las calles Orense y Conde Peñalver, mientras que en Barcelona ha abierto su primer local en la calle Portaferrissa. Ale-Hop, por su lado, ha realizado su segunda apertura en la Gran Vía de Madrid, esta vez en el tramo superior.

Los grandes operadores de la moda también han apostado por el segmento del hogar. Primark introdujo su oferta de hogar-textil en su flagship store de Gran Vía y H&M está incorporando su fórmula Home en sus tiendas más grandes, estrenándola en Madrid en el centro comercial Plenilunio. Inditex fue pionero en 2003 con la marca Zara Home y su red está hoy compuesta por más de 140 tiendas en España. De hecho, dentro del grupo, Zara Home está siendo la enseña que más crece, con unas ventas que en 2014 aumentaron un 21% respecto al año anterior.

SECTOR RESTAURACIÓNUno de los sectores que mayor crecimiento ha experimentado después de la crisis es el de la restauración. Con la mejora de la economía, ha vuelto a crecer la afluencia a restaurantes en los horarios de comida y cena durante los fines de semana, pero también se aprecia una mejoría en las franjas que más se resintieron en la crisis, como los desayunos y las cenas entre semana.Tanto en los centros comerciales como a pie de calle se percibe una fuerte

Costa Coffee - C.C. Miramar (Fuengirola)

Ribs C.C. Equinoccio (Majadahonda)

Uno de los sectores que mayor crecimiento ha experimentado tras la crisis es el de la restauración, ya que ha vuelto a crecer la afluencia a restaurantes tanto en los días entre semana como durante los fines de semana.


Chinos

28%

Europeos occidentales

17%

Norteamericanos

17%

Japoneses

13%

Otros asiáticos

9%De Oriente Medio

6%Latinoamericanos

5%Europeos del Este

5%

SECTORES LUJO Y PREMIUMEl año 2015 no fue un buen año para el sector del lujo: las consecuencias de la ralentización de la economía china junto a la fortaleza del dólar, entre otras razones, ha impactado en el sector de lujo a nivel internacional. Por el contrario, en Europa y en España la depreciación del euro resulta una ventaja, y las ventas en la eurozona a este importante colectivo de clientes no se han visto tan afectadas.

Sin embargo, aunque el ritmo de expansión de las principales marcas de lujo se ha ralentizado y se ha frenado el ritmo de nuevas aperturas, el interés del lujo por España continúa. En 2015 destacó la vuelta de Versace a Madrid, que abrió nueva tienda en la calle Serrano tras hacer lo propio en el Passeig de Gràcia de Barcelona en 2014 y marcó la vuelta de Balenciaga a España, con la apertura de un local en la calle Lagasca de Madrid.

El resto de aperturas fueron sobre todo reposicionamientos y mejoras de ubicación, destacando la actividad registrada en la calle Ortega y Gasset de Madrid, donde Bruno Cucinelli abrió nueva tienda, Chanel y Bvlgari cambiaron de local y Gucci amplió superficie.

En cambio, en el segmento premium, que requiere locales más pequeños, la actividad ha sido bastante más intensa, tanto en zona prime como en sus alrededores, y rótulos como Philip Plein, Pinko, Maje, Ermano Seevino y Ba&sh se han mostrado activos.

El ritmo de aperturas de los operadores de Lujo se ralentizó en 2015, aunque se celebró la vuelta de marcas como Versace y Balenciaga.

Versace - Calle Serrano (Madrid).

Rabat - Passeig de Gràcia (Barcelona).

Chanel - Calle Ortega y Gasset (Madrid).

REPARTO DE LAS VENTAS DEL SECTOR DE LUJO A NIVEL MUNDIAL POR ORIGEN DEL COMPRADOR

Fuente: Deutsche Bank y Bain.


ESPAÑA, OBJETIVO AL ALZAEl enorme interés que despierta España entre los retailers internacionales queda de manifiesto en el último informe ‘How Active are Retailers Globally 2016’, elaborado anualmente por CBRE, y que analiza cuáles son los países favoritos por las grandes enseñas para expandir su presencia internacional. Según dicho informe España se sitúa entre los diez países del mundo más señalados como mercado objetivo.

A pesar de las dudas económicas, los comerciantes siguen viendo potencial en los mercados de China y EE.UU. A nivel global, las dos mayores preocupaciones de los comerciantes son las posibles subidas de los gastos de ocupación y la incertidumbre económico-financiera.

en los Estados Unidos y, poco a poco, ha entrado a formar parte del modo de vida de los consumidores. Las sneakers ya no son un accesorio más de los adolescentes sino que, reinterpretadas por las principales marcas de moda, se convierten en un must have (ndt. Imprescindible) para personas de todas las edades.En efecto, cada vez más operadores se quieren apuntar al segmento, e incluso retailers de fuera del sector están intentando entrar. ¿Cree Ud que en el mercado habrá sitio para todos?El negocio del comercio minorista en general, y el sector de las zapatillas deportivas en particular, no es fácil. Se necesita gran capacidad de organización y gestión comercial, y disponer de una estructura ágil que permita reaccionar rápidamente a los cambios de tendencias. Hay espacio para otros operadores, pero sólo aquellos que sean capaces de capturar e

interpretar las necesidades de los consumidores y que mejor gestionen su relación con las marcas podrán garantizarse un futuro con éxito.

¿En qué se diferencia la marca AW LAB, cuáles son sus puntos fuertes frente a la competencia?La principal fortaleza de AW LAB es su poder para atraer tanto a hombres como mujeres. De hecho, somos el único minorista europeo de sport lifestyle que entre sus clientes puede presumir de una proporción de consumidores de casi 60:40 de mujeres frente a hombres.

El concepto de las tiendas AW LAB es limpio y cercano, nunca agresivo. Estas características se encuentran también en las personas que trabajan en nuestras tiendas. Los valores que guían AW LAB son el espíritu de equipo, la curiosidad, el desafío, la honestidad y la transparencia. Nuestro cliente percibe estos valores, los percibe y los aprecia. Otra fortaleza de AW LAB es el producto: sólo sneakers de las mejores marcas internacionales que elegimos directamente, así como nuestra propia línea de ropa, ofreciendo estilismos para personalizar el look de nuestros clientes de manera nueva y diferente cada vez. Todo esto se puede resumir en nuestro pay off, que es también nuestro slogan: PLAY WITH STYLE (ndt. Juega con tu estilo).

¿Y dónde cree que va a estar la marca en el medio plazo en el mercado español?Queremos consolidar nuestra presencia en España en el

futuro próximo, gracias a la apertura de 40-50 tiendas en las principales ciudades y en los centros comerciales más conocidos. Nuestro objetivo es también aumentar el conocimiento de nuestra marca y convertirnos en el minorista de referencia para la compra de sneakers en España.

¿Cuáles son las preferencias de AW LAB respecto a la tipología de clientes? Por ejemplo, el público objetivo tiene un perfil por encima de la media o es completamente mass-market? Y son los hombres más objetivo que las mujeres?AW LAB es un concepto de tienda unisex y nuestra principal fortaleza es que resulta atractivo tanto para hombres como para mujeres, característica que nos hace únicos en el panorama europeo. Nos dirigimos principalmente a los jóvenes pero, como decía antes, la sneaker attitude ya no es tanto una cuestión de edad sino de mentalidad, por eso AW LAB tiene la posibilidad de aumentar su mercado y pasar a formar parte del mass market.

Como en años anteriores, España continúa entre los 10 primeros mercados objetivo de los comerciantes internacionales.

PRINCIPALES MERCADOS OBJETIVO PARA COMERCIANTES INTERNACIONALES

Fuente: CBRE. How active are retailers globally 2016.

1

9

3

7

5

2

6

4

8

10

Alemania

Reino Unido

Francia

China

Hong Kong

Japón

Holanda

Singapur

EE.UU.

ESPAÑA

RANKING PAÍS OBJETIVO % OPERADORES

35%

33%

29%

27%

25%

24%

22%

22%

21%

21%

“Hay espacio para otros operadores, pero sólo aquellos que sean capaces de capturar e interpretar las necesidades de los consumidores y que mejor gestionen su relación con las marcas podrán garantizarse un futuro con éxito”.

LA VISIÓN DEL RETAILERMatthew Cook

Director general de AW LAB

Uno de los nuevos operadores que ha entrado en España es la cadena de sneakers o zapatillas deportivas AW LAB. Su director general, Matthew Cook, analiza en esta breve entrevista el sector y su estrategia de expansión.

Teniendo en cuenta que para AW LAB el mercado doméstico italiano es el más importante, ¿por qué razones ha elegido a España como mercado prioritario?Hemos elegido España porque es el mercado del Sur de Europa más próximo a nosotros, tanto en gustos como en tendencias, y porque creemos que el estilo italiano de las colecciones de AW LAB puede ser valorado en países del entorno, como España. Además España es un mercado en expansión en el sector de las zapatillas deportivas, y hemos visto la oportunidad de introducir una nueva cadena de tiendas de moda casual y deportiva (sport lifestyle), complementando así la oferta existente en el mercado.

La fiebre por los sneakers parece cada vez más fuerte. ¿Nos podría explicar en su opinión por qué surge este fenómeno?La Sneaker Culture llegó a Europa hace unos años, tras consolidarse

“Queremos consolidar nuestra presencia en España gracias a la apertura de 40-50 tiendas en las principlaes ciudades y en los centros comerciales más conocidos”.


Eat Out captar el futuro crecimiento del sector de la restauración? Eat Out es uno de los grandes grupos de restauración en España que cuenta con más de 25 años de experiencia en el sector. Nuestra estrategia de desarrollo y expansión pasa por la búsqueda de nuevos franquiciados para nuestras marcas, en especial para Pans & Company, Ribs y Dehesa Santa María, que son nuestras tres enseñas con mayor previsión de crecimiento.

Pans & Company es la marca más consolidada y actualmente se está reinventando con éxito. A grandes rasgos, son tres los objetivos en los que va a centrarse la enseña durante los próximos meses: en primer lugar, regenerar la marca y sus puntos de venta, en segundo lugar, mejorar el producto y la experiencia y, por último y probablemente lo más importante, generar una comunicación acorde con los cambios.

Bajo el concepto Pans 3.0, estamos remodelando la imagen de la compañía para ofrecer al cliente una atmósfera de mayor calidez, y un ambiente confortable y acogedor al mismo tiempo que apuesta por una gama de productos completamente unificada a nivel nacional. Y lo hemos conseguido, ya que aquellos establecimientos que ya son 3.0 han incrementado de media un 30% sus ventas. También se está apostando por añadir valor a sus productos ofreciendo un servicio más cuidado –con más cubiertos, mantelitos de

papel, vasos de cristal– lo que le permite posicionarse más cerca del casual dining que del quick service o fast food.

Otra de las estrategias que estamos llevando a cabo es la instalación de un corner –el Café Pans– que nos permite trabajar toda la franja de la mañana y de la tarde y no sólo limitarnos a la hora de los almuerzos y cenas, con lo que ampliamos la gama de productos e incrementamos las ventas.

Eat Out dispone de una amplia variedad en temática de restauración. ¿Dan Uds. prioridad a alguna marca sobre la otra? ¿Tienen planes para nuevas enseñas, por ejemplo, para el segmento a domicilio?Aunque Pans & Company es la marca más conocida del grupo y ha cumplido sus 25 años con muy buena salud, ya que se han cerrado el 90% de los establecimientos que no

aportaban nada a la compañía, Ribs, otra de las marcas de Eat Out, cuenta con un gran potencial que queremos explotar al máximo. Aunque ahora mismo sólo existen 23 locales en toda España, trabajamos duro para conseguir nuevas aperturas.

Uno de los principales objetivos es potenciar las señas de identidad de la marca: la elaboración de sus productos de manera más profunda que sus competidores, ya que todo se cocina en su interior y nada viene de fuera. También el hecho de que sus restaurantes cuenten con una parrilla de carbón que se enciende el día de su apertura y no se apaga jamás, así como la decoración de sus restaurantes con piezas exclusivas adquiridas en anticuarios, ferias y mercadillos de USA, que hacen que cada local sea único. Además, Ribs apuesta por la celebración de Big Parties, en las que ofrece a sus clientes la posibilidad de disfrutar al máximo de una auténtica experiencia americana con menús típicos de Acción de Gracias o Halloween.

En Europa occidental se vive una tendencia de restauración de mayor nivel en centros comerciales. ¿Cree Ud. que los cc.cc. de España van a seguir esa misma tendencia?Los centros comerciales incrementarán cada vez más su papel como protagonistas del crecimiento del segmento de la restauración en nuestro país y, desde nuestra compañía, seguiremos apostando por el crecimiento con ellos.

The Eat Out group, una de las cadenas de restauración más consolidadas de España, incorporó el año pasado a Sergio Rivas como nuevo consejero delegado. En estas páginas le preguntamos por la evolución del sector y por los planes de futuro de la compañía.

El sector de restauración ya está recuperándose de la crisis (creció alrededor de un 4,5% en España). ¿Notan Uds diferencias en crecimiento, por ejemplo entre la costa y el interior de España? ¿Y entre segmentos de restauración?Nuestro crecimiento se mantiene estable en las tres marcas (Pans

& Company, Ribs y Dehesa de Santa María), tanto en la costa como en el interior, enfocándonos en poblaciones medianas y grandes básicamente en las zonas de Madrid, Cataluña, Levante y Andalucía.

En cuanto a la evolución de los distintos segmentos de restauración, efectivamente, apreciamos un mayor crecimiento en los segmentos del fast casual y casual dining, del cual están siendo protagonistas destacados nuestras marcas Pans & Company y Ribs.

¿Qué diferencias destacaría entre la restauración en calle y la restauración en centros comerciales? ¿Cree que uno tiene más recorrido que otro?La restauración en calle tiene ventajas respecto a la flexibilidad de horarios de apertura, mientras que la restauración en centros comerciales cuenta con mayores ventas (asociadas al ocio y al retail) que se concentran los fines de semana, cuando más personas acuden a ellos.

Ambas tipologías de ubicaciones tienen el mismo recorrido para nuestras enseñas, de hecho, estamos trabajando activamente en la implantación de establecimientos de Pans & company, Ribs y Dehesa Santa María tanto en ubicaciones de calle como en centros comerciales.

Con la economía y el consumo al alza parece que empieza un nuevo ciclo. ¿Cómo tiene pensado

“Pans & Company es la marca más consolidada y actualmente se está reinventando con éxito. Los principales objetivos para los próximos meses serán la regeneración y de la marca y puntos de venta, mejorar el producto y la experiencia, y generar una comunicación acorde con los cambios”.

“Entre los distintos segmentos de restauración, apreciamos un mayor crecimiento en los segmentos del fast casual y casual dining”.

LA VISIÓNDEL RETAILER

Sergio RivasConsejero delegado de

Eat Out Group

Las claves del Retail en España | Temporada 2015-2016 | CBRE E-commerce28 29

se convirtieron en los dos operadores principales del e-commerce de Moda. Según una encuesta de la web moda.es a los operadores más importantes de moda con presencia on-line, un 10% de la facturación de estas se realiza por internet. Si se suman las ventas totales de on-line y off-line, el peso de las on-line en el total del sector de Moda se sitúa en un 4,7%. Como dato adicional, Inditex factura en torno a 553 millones al año on-line a nivel mundial y su ratio se encuentra en un 3,3%.

El segmento de la Alimentación es otro sector con nivel de ventas on-line significativo en España, en torno a 1.000 millones de euros en 2014. Esto solo representa un 1,3% de las ventas totales de Alimentación, pero facturando 76.000 millones de euros al año, su potencial de crecimiento es enorme, teniendo en cuenta que la entrega a domicilio de compras en tienda es un segmento importante.

En las ventas de alimentación on-line, Covap, El Corte Inglés, Carrefour y Ulabox son algunos de los operadores más importantes. En el año 2014,

S olo una parte de la facturación total del comercio electrónico,

un 32%, corresponde al Comercio Minorista, ya que bajo el mismo paraguas se incluyen otras partidas como Servicios, Comercio Mayorista y Desconocidos/Otros. Servicios es la categoría más importante del e-commerce (54%) puesto que incluye los viajes on-line. La parte del e-commerce que representa el comercio minorista on-line facturó unos 5.050 millones de euros en 2014 y su peso dentro del comercio minorista representa sólo un 2,5% del total. Es un porcentaje muy bajo comparado con otros países avanzados, como EE.UU y Reino Unido, donde se encuentran en el 15% y el 18%, respectivamente. El nivel de penetración en esos países muestra que el sector digital en España tiene aún mucho recorrido por delante.

Sin embargo, algunos sectores del retail ya tienen una importante facturación on-line en España, como la moda, que en 2014 vendió unos 760 millones de euros. El lanzamiento on-line de El Corte Inglés y Zara supuso un fuerte impulso para este segmento y rápidamente

En el último lustro las ventas on-line aumentaron una media del 22% anual, siendo España uno de los mercados donde más crece el comercio electrónico.

Fuente: CNMC, 2015 = previsión CBRE.

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

5.762 20.00015.89112.73110.4549.2017.318

EVOLUCIÓN DE LAS VENTAS DE COMERCIO ON-LINE EN ESPAÑAMillones de euros

3E-COMMERCEEn plena recuperación del consumo, las ventas del e-commerce o comercio electrónico, siguen aumentando a un ritmo muy fuerte. Facturó casi 16.000 millones de euros en 2014, un aumento del 25% respecto al año anterior, y durante 2015 siguió esta tendencia al alza. En el segundo trimestre del pasado año (el último dato disponible de la Comisión Nacional del Mercado y la Competencia, CNMC), creció un 27% respecto al mismo periodo del año anterior. No es descabellado afirmar que en el 2015 se haya llegado a facturar una cifra de 20.000 millones de euros. De hecho, España es uno de los mercados europeos donde más crece, como refleja que en el último lustro las ventas on-line aumentaron una media del 22% anual.


período de prueba en el Reino Unido. No obstante, la entrega a domicilio de alimentación fresca es un tema complejo y parece solo apto para grandes aglomeraciones.

De todas formas, Amazon tiene planes de expansión muy ambiciosos en España. Ha decidido duplicar la superficie de sus instalaciones logísticas en San Fernando de Henares (de 32.000 m2 a 75.000 m2), y en El Prat (Barcelona) ha adquirido terrenos para construir una nave aún más grande. Este solar permitiría levantar una nave de 210.000 m2 que podría dar servicio no sólo a Cataluña, sino a parte del sur de Europa. Mientras, en EE.UU. Amazon ha dado el salto al canal físico, abriendo una librería de 700 m2, en una clara manifestación de que con tiendas en calle puede profundizar mejor en el servicio al cliente.

Carrefour adquirió la empresa Rue du Commerce, operador de gran consumo por internet líder en Francia, lo que le aportó 5 millones de clientes on-line. Es una interesante operación omnicanal, que le permite sacar provecho de su sistema de recogida “Drive” (exitoso en España también), ya que a través de ese sistema Carrefour intentará dirigir el público on-line a sus hipermercados.

En otoño 2015, Amazon estrenó su web de supermercado on-line en España dentro de una estrategia paneuropea. Sin embargo, no es fácil obtener beneficios en este sector de mini-márgenes. Amazon de momento se limita a vender alimentación no perecedera y productos de higiene, con el compromiso de entrega en 24 horas. El próximo paso podría ser el lanzamiento de Amazon Fresh, su filial de producto fresco, que ya está en

2,5%El peso del e-commerce dentro del comercio minorista representa sólo un 2,5% del total, lo que es un porcentaje muy bajo comparado con otros países avanzados como Reino Unido o EE.UU.

En EE.UU. Amazon ha dado el salto al canal físico, en una clara manifestación de que con tiendas en calle puede mejorar en el servicio al cliente.

Librería de Amazon - Seattle (EE.UU.).

Fuente: Elaboración propia a base de datos CNMC e INE.

Comercio minorista

Muebles, Iluminación

y Hogar

Alimentación Prendas de vestir

Calzado y Cuero

Discos, Libros, Periodicos y Papelería

Agencias de viaje

16,8%

9,9%

5,2%4,7%

1,3%1,0%2,5%

PESO DE LAS VENTAS ON-LINE EN LAS VENTAS TOTALES POR SECTOR DEL COMERCIO MINORISTAPorcentaje sobre las ventas totales


Por otra parte, cada vez es menos claro dónde comienza y dónde termina una compra, y es posible que se pierda progresivamente la noción de qué es on y qué es off. El “click and collect” (comprar on-line y recoger en tienda) ya está cambiando las pautas de la afluencia a centros comerciales y podría tener impacto en las relaciones contractuales entre inquilino y propietario, jugando el asset management de centros comerciales un papel importante en este sentido.

La encuesta muestra la tendencia del futuro, con un público muy interactivo entre tiendas físicas y tiendas on-line, contrastando además opiniones en foros de internet o con amigos en Facebook o Whatsapp, en búsqueda de referencias para la decisión de compra.

A través de las redes sociales, las marcas pueden tener acceso continuo a los consumidores, ya que las nuevas generaciones (igual que las tiendas on-line) están ya 24 horas conectadas. La influencia social por tanto irá en aumento y las personas tenderán a convertirse en auténticos gestores de datos, lidiando con la avalancha de información que les llegará.

a visitantes de centros comerciales. El 19% de los encuestados dijo que, mientras estaba de compras en un centro comercial, había comparado precios de tiendas on-line con precios de tiendas del centro comercial. Además, el 9% de ellos había realizado compras on-line mientras se encontraba físicamente en un centro comercial.

Por tanto, el M-commerce arroja ya buenos resultados, teniendo en cuenta que el smartphone lleva pocos años en nuestras vidas. Esto se explica por el hecho que en España su posesión está muy extendida. En la encuesta, el 91% de los participantes disponía de un smartphone y el 66% de una tableta.

Tendencia M-commerce

El smartphone está llamado a ser el medio clave del comercio electrónico en el futuro. El teléfono inteligente no sólo permite comprar desde cualquier lugar, sino también es el dispositivo que el usuario más utiliza para comunicarse con amigos y redes sociales.

La combinación de movilidad y comunicación ha creado nuevos hábitos, intensificando la interacción entre tienda, internet y usuario. Un ejemplo de como el bautizado M-Commerce influye en el comercio offline y on-line lo muestra una encuesta realizada por CBRE en España en 2015

Fuente: CBRE Research 2015. Encuesta a visitantes españoles de centros comerciales.

ENCUESTA CBRE:

¿DISPONE DE LOS SIGUIENTES DISPOSITIVOS ELECTRÓNICOS?

¿PARA QUE USA SU SMARTPHONE EN UN CENTRO COMERCIAL?

El smartphone está llamado a ser el medio clave del comercio electrónico en el futuro.

La tendencia del futuro es un público muy interactivo, moviéndose entre tiendas físicas y tiendas on-line, contrastando además opiniones en foros de internet o con amigos para las decisiones de compra.

68%

86%

66%

69%

44%

21%

19%

18%

9%

5%

91%

Ordenador personal Portátil Tablet Smartphone

Llamada/mensaje/whatsapp/email

Usar redes sociales

Buscar info básica del centro comercial

Comparar precios on-line con precios en tienda

Buscar promociones de tiendas en el C.C.

Hacer compra on-line

Reservar cine/bolera/restaurante, etc.

Servicio Carrefour Drive - C.C. Carrefour Alcobendas.

Las claves del Retail en España | Temporada 2015-2016 | CBRE High Street34 35

en las principales calles high street. En 2015 se registró un número muy alto de operaciones en high street en Barcelona y Madrid, en linea con el 2014, que ya fue un año muy intenso. Dentro de la gran actividad, en Barcelona destacó el alto número de nuevos comerciantes en la calle de Rambla Catalunya. En Madrid, hubo un número de entradas particularmente alto en las calles cercanas a Serrano, en especial Claudio Coello. Un efecto adicional del auge de la demanda es que han vuelto las operaciones con key-money (desembolso adicional a cambio de acelerar el vencimiento del contrato).

Entre las entradas en high street se encuentran muchos nuevos operadores extranjeros, ya que más de veinte marcas internacionales entraron en el mercado español durante 2015. A diferencia de años anteriores, Barcelona no dominó el mayor número de desembarcos, ya que el 60% de las nuevas entradas eligió Madrid para iniciar su andadura en España mientras el 32% se instaló en Barcelona. Entre las dos ciudades acaparan el 90% de las nuevas entradas en el país.

COMERCIANTES ENMOVIMIENTO

La presión de la demanda por entrar en zona prime es tan fuerte que los ejes comerciales tradicionales se están ampliando y calles próximas, consideradas anteriormente secundarias, han cobrado relevancia. En Madrid, es el caso de las calles perpendiculares a Serrano, como Hermosilla, Jorge Juan o Lagasca, y alguna paralela, como Claudio Coello. La Gran Vía, por su parte, está experimentando una profunda regeneración, tanto de su tramo prime como de sus tramos más secundarios. En Barcelona, la zona de las Ramblas se está transformando en un nuevo eje de gran consumo en paralelo a Portal de l’Àngel. Aquí, Nike y H&M fueron pioneros, y con la llegada de otros operadores de moda, como Desigual y recientemente Mango, se ha ido consolidando como un destino de moda.

ROTACIÓN DE COMERCIANTES La evolución positiva de las ventas anima a muchos comerciantes a ser más ambiciosos en su expansión, lo que provoca una gran rotación de marcas

OPERACIONES EN LAS CALLES PRIME DE BARCELONA Y MADRID - AÑO 2015

La presión de la demanda por entrar en zona prime es tan fuerte que los ejes comerciales tradicionales se están ampliando y calles próximas han cobrado relevancia.

3%Diagonal

8%Pelai

8%Ramblas

18%Portal de l’Àngel

18%Passeig de

Gràcia

8%Portaferrissa

37%Rambla de Catalunya

Fuente: CBRE

32%Fuencarral

25%Gran Vía

25%Serrano

4%Preciados

14%Goya

4HIGH STREETEl mercado de high street se encuentra inmerso en un importante proceso de transformación hasta el punto de que el aspecto de las principales arterias comerciales de las grandes ciudades está cambiando. Las marcas internacionales y nacionales más importantes están tomando posiciones estratégicas, abriendo grandes flagship stores en las calles prime y apostando por locales de un tamaño no visto antes.


La gran mayoría de los nuevos retailers internacionales pertenecen al sector de la moda, tanto a los segmentos premium y mass market, pero también al lujo, a pesar de la desaceleración global de este sector.

Más de 20 nuevas marcas internacionales entraron en España en 2015. El 60% eligió Madrid para iniciar su andadura en el mercado español, mientras que el 32% se instaló en Barcelona.

El desequilibrio entre oferta y demanda está presionando las rentas prime por encima de lo esperado. En 2015 las rentas en las mejores calles de Madrid y Barcelona han aumentado entre un 5% y un 10%.

NIVEL DE RENTAS EN HIGH STREET EN BARCELONA / MADRID

Fuente: CBRE.Parfois - Gran Vía (Madrid).

300

220

170

130100

Portal de l’Àngel

250

190

150

12090

Passeig de Gràcia

200

150100

70

50

Pelai

130

11090

65

45

Portaferrissa

160

11095

70

60

Las Ramblas

11090

5035 25

Rambla Catalunya

10060

5040 20

Diagonal

< 100 m2 101-300 m2 301-500 m2 501-800 m2 801-1.500 m2

300

240

160

140

120

300

240

160

140

120

Preciados

270

240

180

150

110

SerranoGran Vía

250

220

150

15085

Ortega y Gasset

200

15085

6550

Goya

140100

75

5545

Fuencarral

8565

5040 35

Princesa

Euros/m2/mes

Euros/m2/mes

Las nuevas entradas más importantes del 2015 han sido los siguientes:

El desequilibrio entre oferta y demanda está presionando las rentas prime por encima de lo inicialmente esperado. Durante 2015, los precios en las mejores calles de Madrid y Barcelona aumentaron entre un 5% y un 10% respecto al año anterior. Se espera que en el 2016 la presión sobre los precios se mantenga, y que se produzcan crecimientos de renta adicionales. De momento, no se aprecian variaciones notables en el nivel de rentas en zonas secundarias.

Céline, Balenciaga Essentiel Antwerp, Lipault, Rimowa, Nyx, Urban Decay, Basler, Best And Fast Change, Closed, Maria Revolta, Intimissimi Uomo, Nautica, North Sails, Ba&Sh, Kid’s Around, Billy’s Market, Knot Kids, Cvg, Penti, Vista Alegre.


Scalpers - Calle Jorge Juan (Madrid).

Tous - Gran Vía (Madrid).

Rituals - Rambla de Catalunya (Barcelona).

BDBA - Calle Claudio Coello (Madrid).

Pikolinos - Calle Portaferrissa (Barcelona).


EXPANSIÓN EN 2016El ritmo de expansión de los comerciantes no ha decaído en el año 2016, a pesar del aumento de la incertidumbre. La demanda por locales en high street sigue intacta, si bien los operadores son muy exigentes en sus búsquedas y actúan con cautela. Por este motivo, los plazos de comercialización vuelven a dilatarse algo más respecto al año anterior.

Los retailers siguen aprovechando las oportunidades que surgen en ubicaciones prime y son sobre todo los comerciantes consolidados los

que demuestran mayor actividad, acometiendo tanto con nuevas aperturas como reformas y ampliaciones. Zara, por ejemplo, está volcado en la futura reforma de su tienda en Passeig de Gràcia, ampliándola en 4.000 m² con el objetivo de convertirla en una de sus tiendas flagship más grandes a nivel mundial.

Al mismo tiempo, siguen llegando nuevos comerciantes extranjeros a España, aunque la elección de un primer local y la creación de una estructura empresarial suelen ser

procesos lentos. Aparte de entradas confirmadas de operadores de moda como Terranova o Uniqlo, también en otros sectores están apareciendo nuevos actores, como la hamburguesería estadounidense Five Guys, que tiene previsto abrir su primer restaurante en la Gran Vía de Madrid en otoño.

Algunos operadores recién llegados están ejecutando ambiciosos planes de expansión, y por ejemplo la beauty store Nyx, que aterrizó en otoño 2015 en la calle Fuencarral, ya se hecho con sendos locales en Gran Vía (Madrid) y Cucurrulla (Barcelona). Por su parte, el

grupo Guess abrirá un flagship store en la calle Fuencarral y tiene planes para abrir una decena de tiendas más en otras ciudades de España.

Los comerciantes amplían su horizonte a otras ciudades: Málaga, Sevilla, Bilbao, Zaragoza, Valencia, Palma de Mallorca.

Nyx - Calle Fuencarral (Madrid).

Futura tienda de Terranova - Calle Boters (Barcelona).

New Balance - Portal de l’Àngel (Barcelona).


Cabe señalar que la Calle San Miguel ha experimentado la entrada de nuevos operadores, no sólo del sector moda, como son las heladerías Häagen Dazs y Giovanni L.

En cuanto a segmentación, el sector del lujo pierde fuerza, mientras se consolidan los segmentos medium y premium, que acaparan un 68% de las nuevas aperturas, como las de Tommy Hilfiger o Scotch and Soda.

Palma de MallorcaEl interés de los retailers por ubicarse en Palma de Mallorca se mantuvo estable durante la pasada recesión económica. Durante ese tiempo, las rentas no variaron, fruto del tradicional desequilibrio entre oferta y demanda de locales en la zona prime, producido por los retailers que deseaban posicionarse en la ciudad una vez expiró la moratoria comercial en 2010. Las perspectivas económicas positivas y el crecimiento de las ventas minoristas permiten que los operadores puedan afrontar ahora rentas más elevadas, identificando una tendencia de ligero incremento del precio de alquiler de los locales situados en las principales calles comerciales de la ciudad.

Durante el año 2015 se han realizado considerables transacciones en las principales calles. El Paseo del Borne destaca como el eje comercial en el que se ha producido una mayor rotación de locales, con la entrada de nuevos operadores como Philipp Plein o Pretty Ballerinas, la reubicación de algunas otras marcas, como Hugo Boss o Perfumerías Tin-Tin, y la reapertura del histórico edificio ocupado por la enseña del grupo Inditex Zara. La Avenida Jaime III y la Calle Unión mantienen su elevada rotación de locales, destacando la próxima apertura de Guess en la primera de las dos calles.

los operadores han penalizado aquellos locales de morfología más compleja, haciendo que los plazos de comercialización se alarguen.

Cabe destacar que la división de las tres calles prime según el perfil del consumidor se ha consolidado en este último año. Así pues, el perfil del comprador en la calle Colón es impulsivo y de ticket medio-bajo, Don Juan De Austria atrae a un público joven y Jorge Juan alberga marcas de ticket medio-alto. De estas tres, la calle más demandada continúa siendo Colón. Prevemos que la apertura de Primark en la Calle Ruzafa, ejercerá como locomotora y dinamizará la zona más próxima a Colón, cambiando el circuito comercial y provocando una especialización por tramos en esta calle.

Respecto a las rentas, consideramos que van a aumentar ligeramente en el tramo más cercano a Primark, a medida que vaya disminuyendo la disponibilidad.or último, en el mercado de inversión de locales comerciales, se ha observado un aumento notable de la demanda. El nivel de rentabilidad exigido en la adquisición de los mejores locales de la zona prime de Valencia ha descendido durante 2015, situándose entre el 4,00% y 4,50%.

SITUACIÓN EN OTRAS CIUDADES DE ESPAÑANo sólo en las dos principales ciudades están siendo activos los grandes operadores. El espectro se está ampliando y después de Barcelona y Madrid, nos encontramos ahora con fuertes apuestas por otras plazas. El interés por ciudades como Bilbao, Valencia, Málaga, Palma de Mallorca o Sevilla está claramente ligado al auge del turismo en España, y muchas marcas se están fijando en ellas como importantes destinos comerciales.

ValenciaTras Madrid y Barcelona, marcas de reconocido prestigio nacional e internacional desean abrir locales en Valencia. Aprovechando la estabilidad en las rentas, 2015 fue un año de elevada rotación, debido principalmente a reubicaciones y ampliaciones. No obstante, también se realizaron nuevas aperturas, como las internacionales American Vintage y System Action en Jorge Juan, Costa Coffee en Marqués de Sotelo y Taco Bell en el centro comercial Nuevo Centro. Esta tendencia ha tenido continuidad en el 2016 con las aperturas de Folli Follie y Pepe Jeans en Jorge Juan y de Nyx en Colón. En los últimos meses la disponibilidad ha disminuido ligeramente pero

NIVEL DE RENTAS EN HIGH STREET EN VALENCIA NIVEL DE RENTAS EN HIGH STREET EN PALMA DE MALLORCA

Fuente: CBRE. Fuente: CBRE.

< 100 m2 < 100 m2

101-300 m2 101-300 m2

301-500 m2 301-500 m2

501-800 m2 501-800 m2

801-1.500 m2 801-1.500 m2

System Action - Calle Jorge Juan (Valencia).

Hugo Boss - Paseo del Borne (Palma de Mallorca).

90

70

5035

Jorge Juan

150150

100100

8080

5050

3030

Colón Don Juan de Austria San Miguel

175120 120

140

95 85

125

75 70

85

60 60

50

40 40

Paseo del Borne Jaime III

Euros/m2/mes Euros/m2/mes


llegada de numerosos rótulos hasta ahora desconocidos. Del 2015, podemos destacar las aperturas de Michael Kors y Parfois en la calle Velázquez, Primor y MBT en la calle Sierpes y Durán Joyeros en la Plaza Nueva.

El aumento de actividad y de demanda ha empujado las rentas hacia valores muy elevados, manteniendo el eje prime entre las diez calles más caras del país. Como consecuencia, operadores que no pueden afrontar las rentas han buscado su hueco en calles cercanas, como calle Martín Villa, Cuna, San Pablo, Plaza Nueva, O’ Donnell, Sagasta y Córdoba.

Otras firmas optan por ubicarse en la zona de Nervión, en el centro comercial Nervión Plaza o en la calle Luis de Morales cerca del Corte Ingles, revalorizando la zona, que sin duda constituye una segunda alternativa para muchos retailers.

Es previsible que la presión de la demanda y la escasez de oferta mantengan los precios en niveles elevados, gracias a la mejora del consumo. Incluso la figura del traspaso, que casi había desaparecido, se está reactivando, sobre todo en los ejes prime.

SevillaEn los últimos años, la zona prime high street de Sevilla ha estado limitada por las calles O’Donnell, Tetuán y Velázquez en el primer tramo próximo a Campana (el eje O-V-T), y la calle Sierpes. No obstante, se ha ampliado en este último año a Rioja y Plaza Nueva, próxima a la entrada de Tetuán. La progresiva peatonalización del centro de Sevilla, las reformas de muchos edificios y la famosa Ley Boyer han provocado una tremenda transformación del centro, causando la pérdida de gran parte de los negocios más tradicionales y la

se han instalado en la calle Nueva (el último pendiente de abrir) y Gisela ha abierto en la calle Granada. Mango por su parte se ha hecho con su tercer local en la calle Larios, permitiendo el traspaso de HE al nuevo local y la introducción de Violeta en la tienda que deja vacante HE. En la misma calle, H&M ya inauguró con anterioridad las marcas de Cos y & Other Stories, y Misako ha entrado en el local que ocupaba Centro Moda.

La configuración del centro histórico complica satisfacer la demanda de locales cada vez más grandes, en claro choque con la oferta disponible en la actualidad. Esto genera que un creciente número de firmas estén a la espera de encontrar una oportunidad, existiendo una clara descompensación entre oferta y la demanda que se refleja en los niveles extraordinariamente altos de las rentas prime.

Por su parte, el área comercial de Puerto Banús sigue su idilio con las marcas de lujo, constituyendo un excelente escaparate para turistas y residentes de todo el mundo: Asia, Europa del Este, Oriente Medio y Países Nórdicos sin olvidar a británicos y españoles.

MálagaLa ampliación de la zona prime de Málaga se ha consolidado en los últimos años. La indiscutible calle Marqués de Larios sigue siendo la primera opción de todos los retailers. Sin embargo, la zona de compras prime se ha ido extendiendo en todas las direcciones posibles, en un proceso lento pero sostenido. La mayoría de los comerciantes son conscientes de los altos precios en Larios y optan por calles como Nueva o el principio de la calle Granada.

Así en 2015 hemos vista como Pronovias, Natura y Lot of Colors

NIVEL DE RENTAS EN HIGH STREET EN MÁLAGA NIVEL DE RENTAS EN HIGH STREET EN SEVILLA


< 100 m2

< 100 m2

101-300 m2

101-300 m2

301-500 m2

501-800 m2

801-1.500 m2

Calle Marqués de Larios - (Málaga).

Durán Joyeros - Plaza Nueva (Sevilla).

Marqués de Larios

110

195 90

180

Calle Nueva Calle SierpesEje O’Donnell-Velázquez-Tetuán

75110

150

110

60

85

120

90

35

50

75

60

25

40

60

35

25

50

Plaza Nueva Calle Luis de Morales



afluencia aún mayor de consumidores a los alrededores de la plaza Circular. Este incremento de afectará positivamente al tramo inicial de la Gran Vía bilbaína.

En concordancia con la tendencia a nivel nacional, hemos observado una clara propensión de los emporios de la moda a apostar por ubicaciones prime de gran formato en las que erigir sus flagship stores.

y posteriormente abrió su segundo establecimiento seis meses después en Paseo Damas. Esta operación reafirma nuestra creencia de que el comercio de centro ciudad y el centro comercial Puerto Venecia son complementarios, ofreciendo sinergias para algunos operadores.

BilbaoEn los últimos años Bilbao está despertando un alto interés entre operadores nacionales e internacionales. Para muchos de ellos, la ciudad se ha convertido en el tercer o cuarto objetivo del país, y no dudan en esperar el tiempo necesario para conseguir el local óptimo para su imagen.

La demanda actual de los rótulos más conocidos está centrada en el eje prime, formado por Gran Vía y Ercilla, y muchas marcas de alto nivel están ya implantadas también en Rodríguez Arias y otras calles colindantes. El tramo peatonal de Ercilla escala posiciones a ritmos acelerados, tanto por su excelente ubicación junto a la plaza Moyúa como por la escasez de producto en la calle principal de Bilbao.

Entre las aperturas de 2015 destacó sobre todo la inauguración de la flagship store de Massimo Dutti en Gran Vía 28, estrenada con la nueva imagen de la marca. Oysho y Swatch han ocupado la tienda que dejó vacante en el número 31. Continuando en Gran Vía, en 2015 también fueron importantes la reforma de Cortefiel, la entrada de Springfield y la incorporación de Starbucks en El Corte Inglés de Gran Vía 20. Otras aperturas relevantes fueron la de Guess (en la plaza Moyúa), Folli Follie y Julia Perfumeries (en la calle Ercilla) y Max&Co (en la calle Rodríguez Arias, sustituyendo a Gucci).

Con el anuncio de la próxima apertura de Primark en el número 1 de la Gran Vía, se espera que este punto ya altamente transitado atraiga una

ubicarse en esta calle, es probable que se amplíe la zona comercial; incluso es posible que llegue a zonas cercanas de Coso, que están siendo fortalecidas por nuevas aperturas, en particular del proyecto de restauración Puerta Cinegia Gastronómica.

En la capital de Aragón también destacó durante 2015 la apertura de sendos flagship stores de Mango y Zara. En octubre Mango amplió con Mango Men su tienda en el Paseo de la Independencia, gracias a la incorporación de tres locales anexos. En el 2014 ya había realizado una primera ampliación incluyendo la marca Violeta. Zara, por su parte, creará una macrotienda de 1.500 m2, ya que a su actual ubicación en Paseo Damas se le anexarán tres locales, consiguiendo una mayor visibilidad, además de entradas adicionales. Sin duda está apertura puede ayudar a revitalizar una calle que no hace muchos años era referencia en la ciudad.

Asimismo, en 2015 hemos visto múltiples aperturas de nuevos operadores en el high street de Zaragoza, como Scalpers, Custo, Paco Martínez, Mulaya o Druni. Este último abrió su primera tienda en el CC Puerto Venecia con una estupenda acogida en la ciudad,

ZaragozaEn poco más de un año, la calle Alfonso, una de las zonas más turísticas de Zaragoza y de mayor tránsito de personas, ha experimentado un cambio significativo. Numerosos retailers nacionales e internacionales han optado por instalarse en ella, hasta el punto de que en el tramo comprendido entre Coso y Plaza Sas, la parte más comercial, la disponibilidad es actualmente casi inexistente.

En nuestra opinión, debido a esta escasa oferta y, teniendo en cuenta el elevado interés de diferentes firmas por

NIVEL DE RENTAS EN HIGH STREET EN ZARAGOZA NIVEL DE RENTAS EN HIGH STREET EN BILBAO


< 100 m2

< 100 m2 101-300 m2

101-300 m2 301-500 m2

301-500 m2 501-800 m2

501-800 m2 801-1.500 m2

Mulaya - Paseo Damas (Zaragoza).

Massimo Dutti - Gran Vía de Don Diego López de Haro (Bilbao).

Pº de Independencia

110110

110

90

90

90

70

70

60

40

40

35

35

35

30

Paseo Damas Calle Alfonso I ErcillaGran Via

140190

125

160 110

14080

110



En pocos años, la madrileña Gran Vía se ha convertido en uno de los mayores centros de transformación comercial e inmobiliaria de la capital. Siempre ha sido una calle de referencia y representatividad, pero coincidiendo con el fin de la crisis, tanto el sector de high street como el sector hotelero están apostando fuertemente por ella, fomentando una regeneración cada vez más evidente. El interés de promotores e inversores es igualmente alto y entre 2014 y 2015 se han contabilizado operaciones de inversión inmobiliaria por valor de 1.100 millones de euros.

Gran Vía siempre ha sido una zona atractiva para los retailers, pero el tramo prime (comprendido entre la calle Montera/Fuencarral y la Plaza Callao) solía estar tan consolidado y acotado que eran muy pocas las operaciones que se cerraban cada año. Esta situación ha cambiado en los últimos tiempos gracias a la salida de entidades financieras (facilitando el cambio de oficinas bancarias por retail) así como a las oportunidades de rehabilitación de hoteles y otros inmuebles obsoletos, donde en varios proyectos se ha incorporado un componente retail.

Precisamente, tal y como ya veníamos avanzando desde CBRE, muchos propietarios han estado invirtiendo en sus activos con el fin de mejorar su distribución, maximizar superficie comercial y adaptarse a la demanda de grandes operadores nacionales e internacionales. El tamaño y la representatividad de los edificios de Gran Vía les hacen muy aptos para tiendas flagship proporcionándole cierta ventaja sobre la calle Preciados en este aspecto.

Tanto el sector de high street como el hotelero están apostando fuertemente por la Gran Vía, fomentando una regeneración cada vez más evidente.

El tamaño y la representatividad de los edificios de Gran Vía les hacen muy aptos para tiendas fragship, proporcionándole cierta ventaja sobre la calle Preciados.

Nuevas Tendencias high streeten Madrid y Barcelona

Gran Vía:LOS FLAGSHIP TOMAN LA CALLE

Gran Vía - (Madrid).


Algunos ejemplos son C&A, que tiene su megastore en un nuevo edificio residencial (número 48); H&M, que ocupa los antiguos cines Avenida (número 37) y Oysho, que ha ampliado su espacio (número 31) incorporando el local vecino y convirtiéndolo en un flagship store. Pero sin duda el ejemplo más sonado es evidentemente Primark, cuyo nuevo buque insignia ocupa cinco plantas del edificio Gran Vía 32, y que ya ha batido récords de afluencia. Análisis realizados por CBRE en diciembre 2015 indican que este tramo contó con más afluencia incluso que la calle Preciados.

Este tipo de proyectos ha motivado un aumento del interés entre los retailers que buscan hacerse un hueco en el tramo más consolidado de la Gran Vía, y el resultado ha sido las nuevas entradas de operadores como Parfois y Tous (números 42 y 38) en otoño de 2015, así como las aperturas de Adidas y Nyx (números 21 y 36) en primavera 2016 y del primer establecimiento en España de la hamburguesería americana Five Guys (número 44), prevista para noviembre 2016.

Los tramos menos prime de Gran Vía no se han quedado atrás y también están cambiando, aunque con un menor protagonismo por parte de operadores de moda. En la parte más cercana a la calle Alcalá se han incorporado operadores de hogar (Ale-Hop, Muy Mucho), y han abierto nuevos hoteles, restaurantes y el Casino Gran Vía. También se instaló New Balance en el número 15, creando una posible sinergia con la tienda de Adidas.

El tramo entre Callao y Plaza de España es la parte que menos cambios ha experimentado, y la mencionada entrada de C&A es la operación más destacada. Durante el año 2015 ha habido además varias incorporaciones de restaurantes, con las aperturas de Txapela y La Cervecería Estrella Galicia (juntos en el número 64) proporcionando un salto de calidad en la oferta de restauración. A principios de 2016 abrieron en este tramo tiendas de Druni, (número 61) y de Ale-Hop, (número 74) y éste último dispone ahora de dos establecimientos en Gran Vía.

En nuestra opinión, por su tipología, este tramo de Gran Vía es el más propicio para lograr una extensión de la zona prime; y es aquí donde los operadores de moda tendrían más posibilidades de encontrar locales adecuados. Por ejemplo, en el número 43 existe un proyecto de rehabilitación del Hotel Rex, que contará con un local de más de 1.000 m2 cerca de Callao. Junto con otros proyectos en este tramo, esta situación podría impulsar una mayor transformación de esta parte de Gran Vía. A largo plazo, además, debería beneficiarse de una futura reforma de la plaza y del Edificio de España.

No hay más que pasearse por la Gran Vía cualquier día del año a cualquier hora para ver cómo el tráfico peatonal de esta calle ha cambiado en los últimos meses. Con la transformación de la parte prime ya convertida en un gran éxito, no hay duda de que la Gran Vía está en su máximo esplendor.

El tramo entre Callao y Plaza de España es, por su tipología, el más propicio para lograr una extensión de la zona prime.

CalleFuencarral

CallePreciados

CalleHortaleza

Calle de Alcalá

Plaza SantoDomingo

Puerta del Sol

Plaza delCarmen

CalleMontera

Primark

Aperturas en 2015

Tous

Plaza delCallao

Parfois

La Cervecería Estrella Galicia

Txapela

CalleSan Bernardo

Teatro Lope de vega

La Sureña

Benetton

57

68

74

61

48

64

41

43

44 42

3733

38 3632 30 28

26

Casino Gran Vía

The Good Burger

Calle del Clavel

21

2422

1516

7

2531

2729

Calle Leganitos

Calle Jacometrezo

Calle del Carmen

Calle Silva

Calle Valverde

Zara

Calle del Barco

Calle S

ilva

Hotel Rex

Ale-Hop

Muy Mucho

New Balance

C&A

H&MPull & Bear

Área Real

Madrid

Casa del

Libro

Cortefiel

SferaStradivarius

LeftiesMangoH&M

Telefónica

Bershka

Plaza de España

Plaza “de la Luna”

Five Guys

Nyx

Ale-Hop

Druni

Adidas

Aperturas en 2016

Plaza de Mostenses

Oysho

Aristocrazy


Las Ramblas es, sin duda, una de las calles más visitadas por los turistas que llegan a Barcelona. Sin embargo, a pesar de su emblemática ubicación, no estaba considerada como un destino de compras por el perfil de sus locales, centrados en más de un 50% en actividades de servicio tales como restaurantes, cafeterías, entidades bancarias, establecimientos de cambio de divisas, hoteles, etc. En este sentido, se calcula que 8 de cada 10 visitantes de esta calle no reside en Barcelona, lo que explica por qué la oferta comercial ha tenido históricamente un perfil tan turístico.

De hecho, con su kilómetro y medio de longitud entre Plaza Catalunya y el mar, los turistas tienen en Las Ramblas uno de sus destinos favoritos. Según los análisis high street realizados periódicamente por CBRE, la afluencia del tramo más comercial de esta calle sólo es superada por Portal de l’Àngel. Este hecho, sumado al limitado eje comercial de Barcelona, hizo que Las Ramblas entrara en el radar de importantes retailers, iniciando su transformación.

El primer inmueble que dio inicio a la llegada de nuevas marcas internacionales de moda fue el antiguo edificio donde se ubicaban las galerías SEPU, hace ya más de 10 años. Una reforma integral dio paso a un mix comercial de restauración y moda, donde se ubicaron nombres tan conocidos como Nike (en el número 120), marca que precisamente el año pasado duplicó la superficie de su tienda, anexionando el local adjunto anteriormente ocupado por Custo.

Después fue el turno de H&M, que se instaló en el Edificio Modelo en 2008 (en el número 131, muy cerca de la Plaza Catalunya), lo que realmente supuso la apertura de las Ramblas a los grandes operadores de moda. A esta tendencia se sumó Desigual, abriendo varias tiendas en el mismo tramo, en la acera de enfrente.

2013 fue el año del punto de inflexión, cuando Mango se hizo con la propiedad del inmueble situado en el número 132 para convertirlo en uno de sus flagship stores de la ciudad, ocupando un

La afluencia del tramo más comercial de Las Ramblas sólo es superada por Portal del Ángel. Este hecho, sumado al limitado eje comercial de Barcelona, hizo que entrara en el radar de importantes retailers, iniciando su transformación.

Las Ramblas:NUEVO DESTINO COMERCIAL

Las Ramblas - (Barcelona).

Las claves del Retail en España | Temporada 2015-2016 | CBRE54

total de 2.500 m2 de un edificio hasta entonces de uso residencial. Una vez se hizo pública esta operación, fueron varias las marcas que comenzaron a interesarse por esta calle, atraídos por su transformación comercial y por el alto tráfico peatonal que discurre por esta arteria, como han sido los casos de Friday’s Project y Double Agent (números 68 y 72). Incluso el Real Madrid (número 114) eligió esta calle para abrir su primera tienda en la ciudad condal, mientras que Gap se instaló en un espacio de 400 m2 en El Corte Ingles de Ramblas, para tener su representación de la marca, hecho también muy significativo. Todas estas aperturas, además de la entrada de Flormar, se hicieron realidad a lo largo del año 2015.

Las aperturas de Friday’s Project y Double Agent, no siendo operadores líderes, tienen especial relevancia por su ubicación en el tramo medio de la calle. Hasta ahora, el circuito comercial conformado por Portaferrisa, Portal del Ángel y Plaza Cataluña desembocaba en la parte superior de Ramblas, favoreciendo su posicionamiento como destino preferente. Por este motivo, esas operaciones podrían impulsar un cambio en esta parte más turística de las Ramblas.

Dicho cambio está motivado en gran parte por la saturación de Portal del Ángel, donde la oferta de espacios disponibles es inexistente y es en Las Ramblas donde los operadores encuentran el mismo público objetivo. Además, también se está observando una mayor profesionalización de la propiedad de los inmuebles, que antes era muy poco dado a hacer rehabilitaciones, y que ya no solamente busca la rentabilidad de sus activos sino también que sean ocupados por marcas de renombre. Sin este interés por parte de los propietarios se haría muy difícil una transformación hacia otro tipo de retail.

En definitiva, las Ramblas se encuentra en pleno proceso de transformación comercial, y en nuestra opinión, su tramo superior cuenta con todos los requisitos para seguir evolucionando hacia una oferta prime mass market. Existe mucho interés por parte de comerciantes y mucho apetito inversor para ello: recientemente ha sido adquirido en este tramo un hotel con el objetivo de reconvertirlo en uso comercial. Sin duda a medio plazo, veremos más operaciones como esta que van extendiendo el eje comercial de Barcelona hacia el mar.

El tramo superior de Las Ramblas cuenta con todos los requisitos para seguir evolucionando hacia una oferta prime mass market. Existe mucho interés por parte de comerciantes y mucho apetito inversor.

Plaça de Catalunya

Avinguda del Portal de l’Angel

Passeig De Gracia

Rambla de Catalunya

Liceo

Plaça Real

Plaza de Vincenç

Martorrell

Carrer de Pelai

Carrer de la Portaferrisa

Carrer delCarme Plaça San

Josep Oriol

Plaça Villa de Madrid

Carrer dels Tallers

El Corte Ingles Carrer

Santa Anna

Carrer d’Elisabets

Carrer del Pintor Fortuny

Carrer de l’Hospital

Carrer de la Boqueria

Carrer de Ferran

Carrer de San Pau

Carrer de la Cucurulla

Carrer de la Canuda

H&M

Casas

Springfield

Desigual

Desigual

138

136

140

142

131

125

123

113

132

109

120

114

72

85

68

Plaça del Pi

Mango

Nike

ÁreaReal Madrid

DoubleAgent

Flormar

Friday’sProject

Starbucks

Custo Barcelona

Uissos

Mercadode la

Boqueria

Carrefour Market

Pans&Company

Aperturas en 2015


Alameda de Urquijo en Bilbao a Trajano Iberia, siendo ambas transacciones de más de 30 millones de euros.

Los inversores privados siguen dominando el sector pero gracias a la disponibilidad de producto de gran volumen y la escasez de alternativas en los mercados europeos, aseguradoras e inversores institucionales internacionales han aumentado su presencia en los últimos dos años. Estos inversores han entrado en el mercado español con una visión a largo plazo y buscan rentabilidades estables.

en la calle Preciados/Sol (Sfera, El Corte Inglés), en la calle Gran Vía (números 32, 44, 60) y en la calle Fuencarral (16, 45). Todas estas transacciones supusieron un volumen de inversión por encima de los 20 millones de euros y refrendaron el interés de los grandes fondos de inversión por el sector de high street.

En Barcelona la inversión en locales high street no fue tan intensa en 2015, sobre todo por falta de producto en venta, y en la zona prime se vendieron sobre todo edificios de uso mixto con componente de retail (Diagonal 490, Torre Muñoz, Fontanella). No obstante, en otras ciudades de España hubo operaciones de envergadura, como demuestra la venta del local de H&M en la Plaza Félix Saénz en Málaga al fondo Patrizia, o o la venta del edificio de uso mixto ocupado por Fnac en la calle

INVERSIÓN EN HIGH STREET La inversión en high street vivió un año de gran actividad en 2015, duplicando la cifra de inversión del 2014. En total, se registraron operaciones por valor de más de 900 millones de euros en 2015 en transacciones high street, un volumen nunca visto.

En Madrid, la adquisición del edificio de Primark en Gran Vía 32 por parte de Pontegadea por 400 millones de euros, fue en parte responsable de la alta cifra de inversión, representando el 40% de la inversión total. No obstante, coincidiendo con el auge de las grandes flagship stores, el sector ha experimentado un aumento de operaciones de compraventa de locales de gran tamaño. A lo largo del año 2015 hemos visto operaciones de grandes locales comerciales, sobre todo en el eje de gran consumo en Madrid:

Coincidiendo con el auge de las flagship stores, el sector ha experimentado de forma generalizada un aumento de operaciones de compraventa de locales de gran tamaño.

Los inversores privados siguen dominando el sector pero gracias a la disponibilidad de producto de gran volumen y la escasez de alternativas en los mercados europeos, aseguradoras e inversores institucionales internacionales han aumentado su presencia.

EVOLUCIÓN DE LA RENTABILIDAD HIGH STREET EN CIUDADES EUROPEAS

T1 2003

5

6

7

4

3

2

1T1

2004T1

2005T1

2006T1

2008T1

2009T1

2010T1

2011T1

2013T1

2014T1

2015T1

2016

Fuente: CBRE.

LondresParís Múnich Barcelona MadridMilán

Puerta del Sol - (Madrid)

% Rentabilidad Prime


Debido a la fuerte demanda y a la escasa disponibilidad de producto, las rentabilidades prime de Madrid y Barcelona bajaron fuertemente después del verano, situándose incluso en torno al 3,50% para el mejor producto en ambas ciudades. Es un nivel históricamente bajo, no obstante, están ligeramente por encima de los mercados europeos más importantes, como Londres y París.

Ante la escasez de producto en ubicación prime, las zonas secundarias cercanas a ellas se alzan como buenas alternativas de inversión, con rentabilidades algo más atractivas que han atraído el interés de los inversores. No obstante, el producto que está ofreciendo las mayores oportunidades de plusvalías es aquél susceptible de ser transformado. La ampliación o reconversión de edificios puede ser un proceso largo (debido a la necesidad de licencias o cambios de uso) pero son opciones interesantes dada la gran demanda de locales de gran tamaño y los altos retornos que proporcionan una vez arrendados. En 2015 se registraron varias operaciones de este tipo en Madrid, como la compra de los cines Rex en Gran Vía, 43 por parte de Axa (para reconversión en hotel y local comercial), y la compra de edificios por parte de Kennedy Wilson en la Puerta del Sol (esquina con Preciados) para su reconversión en retail.

Al igual que en 2015, el año 2016 está registrando un alto nivel de actividad inversora, tanto en Madrid como en Barcelona. Varios activos prime han cambiado de propietario en el primer trimestre, si bien se percibe que los procesos de compra-venta tardan algo más en completarse, pero la demanda sigue intensa, con nuevos inversores entrando en el sector high street, como Hines y CBRE Global Investors.

Las rentabilidades prime se están mostrando estables en 2016, después de la fuerte compresión registrada el año pasado.

Ante la escasez de producto en ubicación prime, las zonas secundarias cercanas a ellas se alzan como buenas alternativas de inversión, con rentabilidades algo más atractivas. No obstante el producto con mayores oportunidades de plusvalías es aquel susceptible de ser transformado.

Fuente: CBRE. No incluidos operaciones de compradores privados. (*) Después vendido a Hines.

Portal de l’Àngel - Barcelona.

PRINCIPALES TRANSACCIONES DE INVERSIÓN HIGH STREET EN MADRID Y BARCELONA 2015 Y 2016 T1

Tr Activo Ubicación SBA (m2) Comprador

T1-15 Edificio Primark Gran Vía, 32 - Madrid 31.000 Pontegadea

T2-15 Varios Locales Puerta del Sol, 9 - Madrid 7.500 Kennedy Wilson

T2-15 Cine Proyecciones Fuencarral, 136 - Madrid 6.300 Schroder Real Estate

T2-15 Local Sfera Preciados, 4 - Madrid 2.600 IVG Inmobilien

T3-15 Mercado de Fuencarral Fuencarral, 45 - Madrid 2.400 Activum

T4-15 Local Bankia Gran Vía, 44 -Madrid 500 Tecnolandia (*)

T4-15 Local vacío y plantas superiores Fuencarral, 16 - Madrid 1.600 Thor Equities

T4-15 Local El Corte Inglés Puerta del Sol, 11 - Madrid 1.300 Thor Equities

T1-16 Local Adolfo Domínguez Passeig de Gràcia, 32 - Barcelona 1.070 BMO Real Estate Partners

T1-16 Local Prada Passeig de Gràcia, 88 - Barcelona 1.500 Invesco

T1-16 Local Desigual Arcs, 10 - Barcelona 1.189 Hines

T1-16 Local en calle Preciados (50%) Preciados, 9 - Madrid 2.400 CBRE Global Investment Partners

T1-16 Local en calle Serrano Serrano, 7 - Madrid 750 AEW Europe

T1-16 Local en Gran Vía Gran Vía, 55 - Madrid 1.400 Saint Croix Holding

T1-16 Local Kutxa bank Puerta del Sol, 9 - Madrid 170 Kennedy Wilson

Las claves del Retail en España | Temporada 2015-2016 | CBRE Principales indicadores en Centros Comerciales60 61

afluencia y ventas. Entre ellos destaca, sobre todo, el avance en facturación: en 2015 las ventas de los centros comerciales incluidos en el Índice CBRE aumentaron un 5,5% de media (1), con variaciones mensuales positivas entre el 1% y el 12%, nivel este último alcanzado en los meses de julio y octubre, manteniendo una tendencia de crecimiento más leve de entre un 2% y un 5% los primeros meses de 2016.

AFLUENCIALa afluencia a centros comerciales subió en 2015 un 4,1% de media en los centros incluidos en el Índice CBRE, mientras que el del Índice de la empresa Experian Footfall (con una muestra más amplia y diversificada) fue del 1,5%. Dicha tendencia se mantiene durante 2016 registrando incrementos similares a los del año anterior. El avance de las visitas a centros comerciales fue pues moderado comparado con la mejora en ventas. Esta diferencia se explica por el hecho de que, durante la crisis, los consumidores disminuyeron su nivel de gasto pero no la costumbre de visitar los centros comerciales.

El perímetro de los centros comerciales gestionados en España por CBRE se extiende a 30 activos con una SBA total de más de 1,3 millones de metros cuadrados (dato a finales de 2015). Ello nos confiere una posición privilegiada para monitorizar la evolución del sector retail a través de los principales indicadores agregados de funcionamiento de los centros bajo gestión (KPI’s - Key Performance Indicators).

Para el presente informe, a dicha muestra de centros se han añadido otros centros comerciales de primer nivel, resultando en una muestra, denominada Índice CBRE, formada por 34 centros comerciales y 1,67 millones de m2 de SBA total.

UNA MEJORA DE RESULTADOSPOR TODA LA LÍNEA

El crecimiento de la economía y del consumo en 2015 ha supuesto un fuerte impulso para los centros comerciales, que han mejorado sustancialmente, entre otros indicadores, sus datos de

60

EVOLUCIÓN DE LAS AFLUENCIAS EN CENTROS COMERCIALES

2010

2

4

6

8

0

-2

-4

-6

2011 2012 2013 2015 20162014

Fuente: CBRE

Índice CBRE Índice Footfall

5PRINCIPALES INDICADORES EN CENTROS COMERCIALESComo no puede ser de otro modo, el segmento de los centros comerciales participa intensamente de la recuperación del sector. Las previsiones para el año 2016 son positivas, ya que esperamos continúe el crecimiento de las ventas al tiempo que veremos la reactivación de la promoción de nuevos proyectos.

1 Variación interanual.


beneficiados del entorno económico positivo y, en los casos que fue así, la restructuración de marca o la pérdida de posicionamiento respecto a la competencia fueron la causa de dichas caídas.

Sector Moda & ComplementosLos sectores de Moda y Complementos cerraron 2015 con un 4,6% de subida en ventas en el Indice CBRE. Los meses de septiembre y octubre, con incrementos del 14% y 15% respectivamente, fueron los que mejores resultados proporcionaron. Las ventas de Moda en el portfolio de CBRE se situaron en línea con las del Indicador del Comercio de Moda que publica Acotex, que cerró el año con un incremento del 5,1%, enlazando 16 meses de subidas continuas. Los grandes operadores como Grupo Inditex, Grupo Cortefiel, Sfera y H&M tuvieron resultados realmente satisfactorios en 2015, con crecimientos de ventas en torno al 6%. A destacar los resultados del mes de

en el 11,4% sumando renta y gastos comunes, cuando a finales del 2014 eran del 13,4%.

Como consecuencia de los buenos resultados y la demanda de locales, en 2015 las rentas en centros comerciales prime subieron por primera vez desde que estalló la crisis, entre un 5% y un 10% de promedio.

VENTAS POR SECTORESEn el Índice CBRE las ventas de cada uno de los sectores de actividad han registrado incrementos de ventas durante 2016 consolidando los resultados observados en 2015 en el cual todos los sectores crecieron por encima del 4,0%. Los sectores que experimentaron un mejor comportamiento en 2015 fueron Ocio (9,4%), Servicios (7,7%) y Tiendas Especializadas (7,4%). El incremento de ventas fue bastante homogéneo, con algunos operadores mejorando resultados a ritmo de dos dígitos. Son pocos los operadores que no se vieron

parques de medianas, mostraron una mejora sustancial en el funcionamiento de los operadores. Como ya anunciamos el año pasado, aquellos centros que han llevado a cabo algún proyecto de mejora o han introducido una locomotora importante muestran mejores resultados, tendencia que se mantiene durante los primeros meses de 2016. En su conjunto las ventas se moderaron ligeramente en los primeros cuatro meses del año 2016, y los centros comerciales del Índice CBRE aumentaron sus ventas un 3,6% de promedio. No obstante, en casos particulares se empieza a observar un ligero estancamiento de los crecimientos de ventas observando incluso ligeras caídas en algún caso.

Al crecer las ventas de los centros comerciales en mayor medida que las afluencias, el ratio de gasto por visitante ha mejorado significativamente, pasando de 10,5 €/ visitante en 2014 a 11,7 €/visitante en 2015. También las tasas de esfuerzo de los comerciantes han mejorado y se sitúan de promedio

VENTASA nivel nacional, las ventas del comercio minorista mostraron un incremento anual del 3%2 en 2015, sin embargo no todas las regiones evolucionaron del mismo modo, ya que en algunas comunidades autónomas como Extremadura, Asturias o Murcia la recuperación de la economía y de las ventas minoristas fue más débil. En los primeros meses del 2016, las ventas del comercio minorista aumentaron ligeramente (creciendo 3,9% hasta abril), y hubo menos divergencias entre comunidades autónomas.

Respecto al sector de centros comerciales, éstos obtuvieron muy buenos resultados de ventas en el 2015: todos los centros comerciales incluidos en el Índice CBRE experimentaron crecimientos de ventas durante 2015, con un 5,5% de aumento promedio. Tanto los centros prime, ya sean de carácter suprarregional o local, como los centros de carácter más secundario o

Todos los centros comerciales analizados han experimentado crecimientos de ventas durante 2015, con un promedio conjunto del +5,5%.

Como consecuencia de los buenos resultados y la demanda de locales, las rentas prime aumentaron entre un 5% y un 10% en 2015.

EVOLUCIÓN DE LAS VENTAS EN CENTROS COMERCIALES - ÍNDICE CBRE

ene10

ene12

ene14

ene11

ene13

ene15

mar10

mar12

mar14

mar11

mar13

mar15

may10

may12

may14

may11

may13

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jul10

jul12

jul14

jul11

jul13

jul15

sep10

sep12

sep14

sep11

sep13

sep15

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nov10

nov12

nov14

nov11

nov13

nov15

abr16

5%2%

10%

4%

15%

6%

8%

0% 0%

-5%

-4%

-2%

-10%-6%

-15% -8%

Fuente: CBRE

Variacion anual Variacion mensual2 Datos INE: sin estaciones de servicio, y corregido de efectos estacionales y de calendario.


y bonificaciones disminuyen mientras que las rentas aumentan.

La evolución reciente y las perspectivas positivas abren la oportunidad a los centros comerciales de estabilizarse y comenzar a implantar estrategias de mejora que la crisis no permitió desarrollar. De cara al futuro, los centros comerciales tendrán que seguir desarrollando su tenant mix y mejorar los servicios que ofrecen, adaptándolos a un consumo que ha vuelto a crecer y a una clientela digitalizada e interactiva.

OCUPACIÓN Y FUNCIONAMIENTOGracias al mejor funcionamiento de los operadores, por un lado, y a la reactivación de los planes de expansión de los mismos, por otro, la desocupación en el conjunto del portfolio ha pasado del 14% en 2013, el peor momento de la crisis, al 8% en la actualidad (según SBA).

Esta mejoría se refleja en las cuentas de resultados de los propietarios, que ven como los gastos no recuperables

Dentro del sector de alimentación, a lo largo de este siglo los hipermercados han perdido gran parte de su cuota de mercado, pasando del 33% en ventas a finales de los 90 a alrededor de 15% a día de hoy. Se trata de un sector en fase de madurez, donde existen pocas oportunidades de crecimiento. Teniendo en cuenta el auge actual de supermercados de proximidad, no parece que la tendencia a la baja termine pronto. En consecuencia, los supermercados se han hecho un importante hueco en los centros comerciales en detrimento de los hipermercados, como demuestra que desde 2005 la mitad de las locomotoras de alimentación en nuevas aperturas fueron supermercados de máximo 3.000 m² SBA.

Sector Ocio y CinesDespués de años difíciles, el sector de Ocio está obteniendo muy buenos resultados, siendo en este segmento las actividades más relevantes cines y boleras, si bien todos los subsectores evolucionaron positivamente. En este segmento las ventas crecieron un 9,4% en 2015 en la muestra analizada y mantiene la tendencia durante 2016 creciendo más de un 8%.

Respecto al sector cinematográfico, experimentó un tímido crecimiento en 2014 y una fuerte mejora en 2015, cerrando el año con un incremento en ventas del 10% y una recaudación de 571 millones de euros a nivel nacional. En los centros comerciales del porfolio CBRE las ventas aumentaron un 11,7% y el número de espectadores creció un 9,9%. Se celebraron dos Fiestas del Cine que no tuvieron el comportamiento esperado, si bien los estrenos relevantes explican el comportamiento fluctuante en el número de espectadores (desde -23% en abril al + 83,7% en julio)3.

noviembre, en el que se celebraron las campañas de Black Friday y Cyber Monday, que supusieron un 6,2% de incremento en el Indicador del Comercio de Moda mientras que en los centros analizados cayeron un -3,6%. No obstante, esos datos reflejan el mes de noviembre entero y según los datos de la empresa Experian Footfall, la afluencia al fin de semana en cuestión aumentó un 10,7% respecto a 2014, y el propio Black Friday un 17,9%.

Durante 2016 cabe destacar un ligero estancamiento del conjunto de moda y complementos incrementando un +1,7%, debido a un menor incremento de las ventas de moda, entorno al 1%, mientras que complementos mantiene la tendencia al alza de 2015, creciendo por encima del 5%.

Sector AlimentaciónEl sector de la Alimentación también obtuvo resultados positivos en 2015, aunque su progreso fue muy moderado, un 0,6% según el INE a escala nacional. La alimentación fue el sector que mejor resistió la crisis pero también es el que menos está avanzando en este momento, aumentando un 0,9% en lo que va de año. Además, la mejora que experimentaron los hipermercados en 2015 no se debió tanto a la alimentación, sino al equipamiento de hogar, actividad en plena recuperación.

EVOLUCIÓN DE LAS VENTAS EN CENTROS COMERCIALES POR SECTORES - íNDICE CBRE

5%

10%

15%

0%

-5%

-10%

-15%

-20%

-25%

Complementos

Electrónica

Moda

Ocio

Alimentacion

Restaurantes

Hogar

Servicios

2011 2012 20142013 2015 YTD 2016

Fuente: CBRE

Al crecer las ventas de los centros comerciales en mayor medida que las afluencias, el ratio de gasto por visitante ha mejorado significativamente, pasando de 10,5 €/visitante en 2014 a 11,7 €/visitante en 2015

3 Variación respecto al mismo mes del año anterior

Las claves del Retail en España | Temporada 2015-2016 | CBRE Inversión en Centros Comerciales66 67

adquirieron activos en Europa en 2015 fuera de su país de origen. En los últimos años, inversores americanos y asiáticos han entrado en el sector de retail, pero su nivel de penetración es mucho menor que en otros segmentos inmobiliarios como oficinas o logística.

En cuanto a España, la inversión en el sector del retail1 en conjunto alcanzó en 2015 una cifra histórica de 3.600 millones de euros, enmarcándose dentro del auge general de la inversión retail en Europa.

A pesar del fuerte aumento de la inversión en España, otros países europeos registraron una inversión mayor en 2015. Los gráficos adjuntos muestran que el Reino Unido, Alemania y los Países Nórdicos fueron los grandes protagonistas de la inversión europea en retail en 2015, un lugar que suelen ocupar todos los años junto a Francia, país que sin embargo en 2015 quedó en segundo plano.

CONTEXTO EUROPEOEn Europa se registraron transacciones por un total importe de 68.900 millones de euros, todo un récord. La inversión en el sector inmobiliario en EMEA creció de forma excepcional por el entorno generalizado de tipos de interés muy bajos y la alta liquidez disponible en los mercados financieros. Además, el ciclo del sector inmobiliario en Europa tiene cierto retraso respecto al de EE.UU, lo que le hace aún más atractivo de cara a los inversores.

Grandes fondos europeos dominan la inversión en centros comerciales en Europa, sobre todo REITs, las compañías homólogas de las socimis españolas. Muchas de ellas sólo operan en el sector de retail, controlando una parte sustancial de centros comerciales europeos, particularmente centros de gran tamaño. INTU Properties, Klépierre, Hammerson y Unibail-Rodamco son algunos de los fondos más importantes y todos ellos

En 2015 se registraron 33 operaciones de compraventa de centros y parques comerciales, un número jamás visto, y el volumen de inversión en el sector fue de 2.650 millones de euros, una cifra también histórica.


DISTRIBUCIÓN DE LA INVERSIÓN EN RETAIL EN EUROPA POR PAÍSES/ZONAS

Reino Unido Alemania Benelux

España Italia OtrosEuropa Central

Países Nórdicos Francia

201120100%

100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

2012 20142013 2015

6INVERSIÓN EN CENTROS COMERCIALESCon el cambio de ciclo que comenzó a finales de 2013 y tras años de bajísima actividad, no es de extrañar el elevado número de operaciones de compraventa que se produjeron en el sector en los últimos dos años. Como consecuencia, son numerosos los centros comerciales que han pasado a manos de inversores internacionales y socimis. En 2016 esperamos una moderación de la actividad inversora, casi inevitable después de un periodo tan activo.

1 Sector de retail en conjunto: Volumen de inversión incluyendo el segmento de high street.

Fuente: CBRE EMEA


prime, secundarios y de proximidad, además de parques y naves comerciales y portfolios de supermercados.

En centros comerciales, sólo hubo disponibilidad de producto prime de gran volumen en la primera parte del año cuando INTU Properties y CPPIB adquirieron conjuntamente Puerto Venecia, mientras Klépierre se convirtió en el nuevo propietario de Plenilunio. En ambos casos, los activos han pasado a manos de inversores patrimonialistas con una visión a muy largo plazo.

Además de en producto prime, los inversores se centraron en centros comerciales dominantes en capitales de provincia con potencial de crecimiento. El año 2015 también supuso la vuelta del interés por el sector de parques comerciales, registrando una decena de operaciones, la mayoria parques secundarios, entre las que destaca la compraventa de Megapark Barakaldo.

Por otro lado se cerraron varias transacciones de portfolios de

El perfil de inversor en retail en 2015 fue diverso, con las socimis como grandes protagonistas y con Lar España y MERLIN Properties a la cabeza de ellas. Lar España adquirió cinco activos comerciales en renta, además de un

LA INVERSIÓN EN CENTROS COMERCIALES EN 2015 SUPERA LAS EXPECTATIVAS EN ESPAÑASi el año 2014 ya fue un ejercicio record en inversión en centros comerciales en España, el año 2015, con 33 operaciones cerradas, rebasó las previsiones. Como consecuencia, el volumen de inversión en el sector de centros y parques comerciales alcanzó casi 2.650 millones de euros2, una cifra también histórica. Tanto 2014 como 2015 han sido los mejores años en inversión desde que se tienen registros, superando incluso a la época del boom inmobiliario.

No obstante, la gran actividad de los primeros tres trimestres del 2015 casi agotó el pipeline de producto en inversión, ocasionando una desaceleración en el ritmo de compraventas en el último trimestre de 2015. De hecho, el último trimestre apenas representó el 9% de la inversión total.

El año 2015 se caracterizó por el fuerte apetito inversor para todo tipo de producto retail: centros comerciales

supermercados relevantes, siendo los dos más destacados los 33 supermercados de Caprabo adquiridos por MERLIN Properties y los 16 supermercados de Día/Carrefour adquiridos por Kennedy Wilson.

Las socimis, con MERLIN Properties y Lar España a la cabeza, fueron las grandes protagonistas de 2015.

C.C. El Rosal - Ponferrada

Fuente: CBRE Año 2016: previsión

EVOLUCIÓN DE LA INVERSIÓN EN CENTROS Y PARQUES COMERCIALES EN ESPAÑA

0

500171

1.868

2.472

1.366

778 857

326

925

314

515

2.3992.646

2.000

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016p

Millones de euros

Fuente: CBRE EMEA.

EVOLUCIÓN DE LA INVERSIÓN TRIMESTRAL EN RETAIL EN EUROPA POR PAISES/ZONAS

Millones de euros

2014 | 3T 2014 | 4T 2015 | 1T 2015 | 2T 2015 | 3T 2015 | 4T

Reino Unido

PaísesNórdicos

Europa Central

OtrosAlemania Francia Benelux España Italia

1.000

0

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

2 Inversión en retail excluyendo el segmento de high street.


Tr Centro Comercial Localidad Tipo activo SBA Total (m2) Comprador Vendedor

T1-15 Puerto Venecia Zaragoza centro comercial y parque comercial 206.900 m2 Intu Properties (50%) /

CPPIB (50%) Orion Capital

T1-15 Plenilunio Madrid centro comercial 70.000 m2 Klépierre Orion Capital

T1-15 Airesur Castilleja de la Cuesta centro comercial 42.000 m2 CBRE Global Investors Grupo Lar

T2-15 Rivas Futura Rivas-Vaciamadrid parque comercial 55.000 m2 Crédit Suisse Lone Star

T2-15 Zielo Pozuelo centro comercial 15.500 m2 UBS Hines

T2-15 Plaza Éboli Pinto centro comercial 31.300 m2 HIG Capital Doughty Hanson

T2-15 As Termas Lugo centro comercial 46.500 m2 Lar España Adia

T2-15 Espacio León León centro comercial 36.600 m2 Blackstone CGI

T3-15 Miramadrid Paracuellos del Jarama centro comercial 7.900 m2 Meridia Capital HI Real Estate (Hercesa)

T3-15 Vista Alegre Zamora parque comercial 15.950 m2 UBS KKR

T3-15 Ribera del Xúquer Carcaixent centro comercial 33.300 m2 CBRE Global Investors UBS

T3-15 Parque Ceuta Ceuta centro comercial 14.400 m2 Hemisferio HIG Capital

T3-15 Connecta Córdoba Córdoba parque comercial 14.900 m2 MDSR Investments Alpha Pyrenees Trust

T3-15 Montecarmelo Madrid centro comercial 8.500 m2 New Winds Group Invesco Real Estate

T3-15 Dolce Vita Odeón Ferrol centro comercial 26.100 m2 Patron Capital / Eurofund Capital n/a

T3-15 Sevilla Factory Dos Hermanas centro de fabricantes 15.900 m2 GreenOak Unibail-Rodamco

T3-15 El Manar Massalfassar parque comercial 23.700 m2 HMC Pradera

T3-15 El Rosal Ponferrada centro comercial 50.900 m2 Lar España Doughty Hanson

T3-15 Megapark Barakaldo parque comercial y factory outlet 127.800 m2 Lar España Perella Weinberg

T3-15 Arturo Soria Plaza (50%) Madrid centro comercial 8.190 m2 Merlin Properties Inmobiliaria del Coto

T4-15 Moraleja Green Alcobendas centro comercial 29.600 m2 Kennedy Wilson ING

T4-15 Bilbondo Basauri centro comercial 39.493 m2 Lasalle Investment Managers CBRE Global Investors

T4-15 Bahía Azul Málaga parque comercial 42.000 m2 Marathon BNP Paribas

T4-15 Heron City Barcelona Barcelona centro comercial 36.358 m2 Activum Azollarom

T4-15 Zubiarte Bilbao centro comercial 20.647 m2 Activum CBRE Global Investors / Sonae

T1-16 C.C. Festival Park Mallorca Marratxí (Mallorca) centro de ocio y factory outlet 31.900 Via Outlets Värde Partners

T1-16 C.C. ABC Serrano (50%) Madrid centro comercial 19.600 CBRE Global Investment Partners Zambal Spain

T1-16 C.C. Portal de la Marina (41%) Ondara (Alicante) centro comercial 40.200 Lar España Eroski

T1-16 Mercado de Campanar Valencia centro comercial 13.900 MDSR Investments GMP

Fuente: CBRE. SBA Total del centro comercial según Directorio de Centros Comerciales.

PRINCIPALES TRANSACCIONES DE CENTROS Y PARQUES COMERCIALES 2015 Y 2016 T1

C.C. Ribera del Xúquer - Carcaixent (Valencia). C.C. Plenilunio - Madrid.

Lasalle o UBS también estuvieron activas, adquiriendo todo tipo de centros para terceros, a las que se suman inversores privados y fondos de nueva creación.

A lo largo del año 2015, las condiciones de financiación de bancos y otros financiadores mejoraron sustancialmente. El loan-to-value se situó por encima del 60% para activos prime, y alrededor del 50-60% para activos secundarios, dependiendo de sus características. Aparte de activos consolidados en renta, también se ha vuelto a estudiar la financiación de operaciones de mayor riesgo, como futuros proyectos de centros comerciales.

La rentabilidad para centros comerciales prime se reajustó rápidamente en los últimos años, hasta situarse en el 5,00% durante 2015 (rentabilidad neta). En 2016 los inversores mantienen el máximo interés en adquirir los contados activos prime que salen a mercado, lo que unido a los bajísimos tipos de interés y costes de capital, se está traduciendo en una mayor compresión de las rentabilidades. A pesar de la falta de evidencias de centros prime transaccionados en lo que llevamos de año, podemos afirmar que aquellos activos que ofrezcan una clara historia de reposicionamiento y crecimiento de rentas pueden batir de forma significativa niveles de rentabilidad inicial del 5%.

proyecto en Sagunto (Valencia). MERLIN Properties se mostró también muy activo y diversificó su portfolio de retail: adquirió el 50% de Arturo Soria Plaza en Madrid, invirtió en una cartera de supermercados y se hizo con el portfolio de Testa, que incluye centros comerciales y locales en high street.

Además de las socimis, las gestoras de fondos como CBRE Global Investors,

2014 Millones € 2015 Millones €

Carrefour Property 390 Merlin Properties 492

Merlin Properties 262 Klépierre 375

Northwood Investors 260 Lar España 340

CBRE Global Investors 240 Intu Properties 225

TIAA Henderson 232 CPPIB 225

Lar España 190 Kennedy Wilson 159

Grupo Lar + Baupost + Greenoak 160 CBRE Global Investors 119

RANKING DE LOS PRINCIPALES INVERSORES EN CENTROS Y PARQUES COMERCIALES 2015 VS 2014Inversión en millones de euros

Fuente: CBRE. No incluida inversión en high street.

Fuente: CBRE.

VOLUMEN DE INVERSIÓN POR TIPO DE INVERSOR - CENTROS Y PARQUES COMERCIALES

Institucional Gestora de Fondos

Private Equity/Fondo Oportunista

Especialista en Retail

Socimi

% del volumen total

2014 2015

22%33%

16%

23%17%

10%

38%23%

7% 11%


actividad ha sido moderada por las razones mencionadas. No obstante, ha habido algunas operaciones de envergadura, como la venta del portfolio de hipermercados Gonuri, y las transacciones de los centros comerciales l’Aljub, Festival Park Mallorca y el 50% de ABC Serrano.

El interés en 2016 sigue dirigiéndose a todo tipo de producto, desde centros prime y dominantes a centros secundarios y de proximidad, sin olvidar a los parques y naves comerciales. En este último segmento se han cerrado varias operaciones, siendo la más importante la venta de un portfolio de parques comerciales de Bogaris a Redevco. Incluso han vuelto a cerrarse transacciones de activos de ocio, como la de los cines de Plaza Norte 2 y la del complejo de Manoteras en Madrid.

Sin embargo, ante la fuerte demanda y los atractivos precios de este momento, la oferta ha vuelto a aumentar, siendo numerosos los centros comerciales y portfolios que se encuentran en proceso de comercialización. Aunque la incertidumbre económica y política preocupa a los compradores, ello no está afectando significativamente la actividad inversora en el segmento retail.

Estimamos que el año 2016 puede terminar con un volumen total de inversión en el sector de centros comerciales en torno a 2.000 millones de euros, por debajo de los dos años anteriores pero por encima de las previsiones realizadas a principios de año.

Buena parte de la inversión se cerrará en la segunda mitad del año, ya que en la primera parte la

transacciones en el 2015. En ambos segmentos, se ha podido apreciar una ligera compresión de la yield para activos secundarios desde entonces.

TENDENCIAS 2016Los signos de agotamiento del pipeline de producto en venta de finales del año pasado hacían prever una reducción en los volúmenes de inversión retail para 2016.

La rentabilidad para centros secundarios también se ajustó a lo largo del año 2015 y activos ubicados en ciudades secundarias, pero claramente dominantes en su zona, se vendieron a una yield entorno al 6,50%. Por su parte, la rentabilidad para el prototipo de un parque comercial en España (con una ubicación secundaria y de tamaño mediano) se colocó alrededor del 7,0% a raíz de varias

EVOLUCIÓN DE LA RENTABILIDAD PRIME EN CENTROS COMERCIALES EN EUROPA

20042000 2001 2002 2003 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 T2p

4

5

6

7

8

9

3

2

1

0

Fuente: CBRE. Net yield sobre NOI.

París Múnich Milán Barcelona Madrid Londres

% Rentabilidad Prime

P.C. Megapark - Barakaldo. C.C. Airesur - Castilleja de la Cuesta

C.C. Zielo - Pozuelo

El 2016 está siendo un año más activo en inversión de lo inicialmente esperado. Se prevé cerrar el año con un volumen de 2.000 millones de euros en el sector de centros comerciales.


CENTROS COMERCIALES INAUGURADOS EN 2015

Centro Localidad SBA Total (m2) PromotorSiam Mall Adeje 30.486 m² Grupo Número 1Bandeira Vigo 8.535 m² OdeónLa Fira Reus 28.642 m² MetrovacesaL’Epicentre Sagunto 16.500 m² SagúncenterAbella Lugo 31.000 m² Inversiones Abuín

Fuente: AECC/CBRE

la oportunidad de ofrecer novedosas combinaciones de comercio y ocio.

2016 se vaticina como un año mucho más activo en aperturas que 2014 o 2015, y se prevé que se incorporen entre 300.000 y 400.000 m2 de nueva SBA al mercado entre inauguraciones y ampliaciones. Las aperturas más importantes de centros comerciales serán el complejo Nevada en Armilla (Granada), donde Leroy Merlin ya está abierto, y FAN Mallorca Shopping en Coll d’en Rabassa (Mallorca).

Además, entre las aperturas previstas hay varios parques comerciales como Alfafar Parc y El Lucero en Alcorcón de Madrid, donde se reubicará la tienda de IKEA de Parque Oeste.

Para el horizonte posterior a 2016 se prevé un progresivo aumento en construcción y aperturas de nuevos centros comerciales. En los últimos meses han salido a la luz nuevos proyectos como el de Finestrelles (Esplugues de Llobregat), Open Sky (Torrejón de Ardoz), etc., que se suman al pipeline ya en marcha.

Además de los proyectos recién anunciados, algunos de los desarrollos que más expectativas están generando son Torrecárdenas en Almería, Plaza Río 2 en Madrid, Tamaraceite Sur en Las Palmas y los macrocentros en proyecto en varios puntos de España de INTU Properties y Eurofund.

PROGRESIVA REACTIVACIÓNEN LA PROMOCIÓN DECENTROS COMERCIALES

A causa de la paralización de proyectos durante la crisis, el número de nuevas aperturas de centros comerciales en los últimos dos años ha sido mínimo. En el año 2014 sólo hubo una apertura (Marina Lanzarote en Arrecife) y en 2015 se inauguraron 5 centros comerciales, con una SBA total de 115.000 m².

No obstante, se observa un renovado interés en la construcción de centros comerciales, y para el futuro se espera que crezca el número de proyectos en promoción, reanudándose planes suspendidos en la crisis e iniciándose desarrollos completamente nuevos. Por un lado, se prevé la construcción de proyectos urbanos (de tamaño reducido y enfocados en nichos de mercado sin cubrir), y por el otro se prevé la promoción de macro-complejos periféricos, que partirán del ejemplo de Puerto Venecia y tendrán

Nuevos Proyectos

Proyecto Localidad SBA Total (m2) Promotor

Trocadero Los Llanos de Aridane (Tenerife) 10.000 m² Trocadero

Galeón Outlet Adeje (Tenerife) 11.000 m² SDA

The Style Outlets Viladecans 26.500 m² Neinver

Sambil Outlet Leganés 42.123 m² Grupo Sambil

El Lucero Alcorcón 50.000 m² Varios

Nevada Armilla 120.000 m² General de Galerías Comerciales

Jaén Plaza Jaén 22.000 m² Grupo Alvores

Cruce de Caminos Sagunto 45.000 m² Lar España

Reino de León León 23.141 m² Bogaris

Plaza Río 2 Madrid 39.000 m² LSGIE

Tamaraceite Sur Las Palmas 80.000 m² Yudaya

Torrecárdenas Almería 61.452 m² Bogaris

Parque Evolución Burgos 23.000 m² Inbisa

Finestrelles Esplugues de Llobregat 45.000 m² Equilis

Open Sky Torrejón de Ardoz 87.000 m² Compagnie de Phalsbourg

Intu Costa del Sol Torremolinos 200.000 m² Intu Eurofund

Palmas Altas Sevilla 60.000 m² Lar España

Ampliaciones

La Sierra Córdoba 8.500 m2 Pradera

FAN Mallorca Shopping Coll d’en Rabassa 45.000 m2 Carrefour Property

Alfafar Parc Alfafar 50.000 m² Agrupación de Interés Urbanistico

La Dehesa Alcalá de Henares 13.000 m² Immochan

Gloriès Barcelona 15.000 m² Unibail-Rodamco

Designer Outlet Málaga Málaga 17.000 m² McArthur Glenn

PRINCIPALES PROYECTOS EN EL PIPELINE POR ORDEN CRONOLÓGICO SEGÚN AÑO DE APERTURA

Fuente: AECC/CBREFechas estimadas de apertura, según información facilitada por promotores.

C.C. Nevada - Armilla (Granada).C.C. Plaza Río 2 - Madrid. C.C. FAN Mallorca Shopping - Coll d’En Rabassa.

Las claves del Retail en España | Temporada 2015-2016 | CBRE Tendencias en Centros Comerciales76 77

clientes. Las oportunidades se antojan infinitas y en realidad, el reto no está en la obtención de Big Data sino en convertirlo en Small Data y darle un uso concreto a nivel local.

Los proveedores de Big Data son sobre todo grandes corporaciones globales del mundo digital cuyo negocio tiene una conexión con el movimiento de las personas:

• Las operadoras de telefonía como Telefónica y Vodafone (y también los fabricantes como Samsung) se especializan en datos de movilidad y el uso de los smartphones.

• La banca y los operadores de las tarjetas de crédito (Visa, Mastercard) manejan datos de las compras electrónicas de sus clientes. Igualmente los tpv’s que utilizan las tiendas son una gran fuente de información.

CONVERTIR BIG DATA ENMARKETING A LA CARTA

Uno de los grandes desafíos en la gestión de centros comerciales en el futuro será la integración del Big Data en la toma de decisiones. Comparado con hace 10 años, hoy día existen muchísimos más datos debido a la continua digitalización y automatización del mundo, mientras que los avances tecnológicos permiten ya sacar conclusiones segmentadas de grandes flujos de información.

Para el retail en concreto interesan sobre todo los datos de hábitos de compra y de movimiento de consumidores. Cruzar el Big Data con la información que generan los centros comerciales abre un filón de posibilidades, primero en el análisis de hábitos y, después, en la implantación de acciones de marketing para los

76

7TENDENCIAS EN CENTROS COMERCIALESCon el cambio de manos de numerosos centros comerciales y el progresivo aumento de la competencia, los propietarios tienen ante sí el reto de sacar el máximo partido a sus activos y diferenciarlos de los demás. La gestión activa e integral de los centros comerciales es fundamental para lograrlo. En este sentido, aprovechar las ventajas que ofrecen las nuevas tecnologías así como anticiparse a los cambios en los hábitos de consumo serán aspectos clave en el éxito de los centros comerciales. A continuación exploramos el potencial del Big Data así como los nuevos retos del sector de la restauración en los centros comerciales.

Las claves del Retail en España | Temporada 2015-2016 | CBRE Tendencias en Centros Comerciales78 79

es exigente y espera una amplia oferta para elegir. La comodidad es una de las claves para un buen servicio de restauración y el foodcourt tradicional no suele ser la ubicación idónea para restaurantes de más nivel. La implantación de varios módulos bien elegidos en el centro comercial se antoja como una opción más acogedora. Requiere una mayor inversión por parte de la propiedad, pero ayudaría a mejorar la experiencia gastronómica de los comensales.

Teniendo en cuenta que la oferta actual de restauración en centros comerciales está muy dominada por el low-cost, parece probable que la recuperación económica hará evolucionar el mix de restauración hacia una mayor variedad y calidad, en paralelo a una posible tendencia dining. En la encuesta realizada por CBRE, los participantes españoles indican que la relación calidad-precio es una de los temas donde más margen de mejora aprecian y aquí es donde posiblemente la oferta futura de la restauración pueda encontrar oportunidades.

EL FUTURO DE LARESTAURACIÓN ENCENTROS COMERCIALES

Durante la crisis en España el sector de la restauración viró hacia el formato low-cost, sobre todo en centros comerciales. Ofrecer comida asequible (por ejemplo vía restaurantes buffet) fue la única forma de mantenerse competitivo ante un público con poco dinero para gastar en ocio. Mientras, en Europa Occidental las tendencias en restauración tomaron una senda opuesta: el público da una creciente importancia al food & beverage y pide más calidad y variedad. Hay ejemplos de centros comerciales donde una restauración innovadora es una auténtica locomotora, como en el Trinity Leeds, en el norte de Inglaterra.

Una encuesta realizada por CBRE muestra el papel que juega la restauración en la experiencia de compra de los consumidores: el 52% de los participantes españoles declara que la restauración es muy importante a la hora de elegir un centro comercial. Los participantes valoran, además, que se incorporen nuevos formatos de restauración, y mencionan especialmente conceptos innovadores, comida sana y orgánica y restaurantes independientes

Convertir la restauración en un foco de atención puede alargar la estancia de los visitantes habituales de los centros y, además, atraer a una clientela que acude exclusivamente por la restauración. No obstante, no todos los centros comerciales son aptos para una restauración de calidad y el éxito de mercados gourmet en el centro de las ciudades no garantiza que la fórmula funcione en centros comerciales. A priori, su implantación podría ser más difícil en entornos de una capacidad de gasto medio-bajo, que es el enfoque de la gran mayoría de centros.

En aquellos centros donde su implantación sea viable es importante hacer una apuesta decidida por la calidad y la variedad, ya que el público

Esta información es sumamente útil en la gestión de los centros comerciales, al poder desarrollar un servicio segmentado e influir activamente en las visitas de los clientes. El sistema permite un análisis completo de las visitas y de paso ayuda a una mejor integración de la comunicación off y on-line con los clientes. El siguiente eslabón sería la inclusión de los comerciantes en la aplicación, lo que profundizaría todavía más en ofrecer un servicio personalizado a los clientes y ayudaría a potenciar los puntos fuertes y diferenciadores de cada centro comercial.

A pesar de un entorno aún incierto, el uso y análisis del Big Data sin duda será una herramienta clave dentro del sector del retail, especialmente a la hora de ofrecer un servicio de valor añadido al consumidor.

• Aunque no venden Big Data, las empresas líderes en internet como Google, Amazon y Facebook disponen de una cantidad inmensa de datos de navegación, y además son capaces de relacionarlos con el movimiento físico del usuario.

Los servicios de Big Data están aún en sus inicios y la depuración y corrección de datos todavía requieren mejoras continuas. Además, en España no hay legislación acerca de la comercialización de Big Data, y por tanto no es seguro que los servicios actualmente ofrecidos se puedan mantener en el futuro. Las dudas morales que existen sobre la circulación de datos personales bien podrían llevar a la aprobación de leyes que restrinjan su uso, igual que ha ocurrido en países como Portugal. Por tanto, el uso de Big Data está todavía rodeado de incógnitas que tendrán que aclararse con el paso del tiempo.

Los centros comerciales, por su parte, generan muchos datos anónimos, en cuanto a afluencia, ventas de tiendas, medición de acciones comerciales, etc. Hoy día, además, existen aplicaciones digitales que recopilan información de los visitantes con su permiso y que pueden ser cruzados con los datos utilizados habitualmente en la gestión de centros.

Por ejemplo, CBRE ha implantado en la mitad de los centros comerciales de su portfolio una aplicación móvil que los visitantes pueden descargar y que les proporciona información y ofertas del centro. A cambio, la app registra los movimientos del visitante en el centro comercial y su navegación on-line por las redes wifi del centro.

Una aplicación móvil implantada por CBRE en los centros comerciales de su portfolio, permite a través de una app móvil que los visitantes se pueden descargar, realizar un análisis completo de las visitas y mejorar la integración de la comunicación off y on-line con los clientes.

El reto no está tanto en la obtención del ‘Big Data’, sino en convertirlo en ‘Small data’ y darle un uso concreto a nivel local.

Zona de restauración “Trinity Kitchen” del C.C. Trinity Leeds (Reino Unido).


¿Qué aspectos de la restauración deberían mejorarse en su centro comercial?

Fuente: CBRE EMEA. Encuesta a visitantes españoles de centros comerciales.

Calidad/precio

Calidad de la comida

Calidad del servicio

Velocidad del servicio

Variedad de opciones de menú

Mesas y sillas cómodas

Acceso wifi

Calidad de las bebidas

Opciones de diversión para niños

Cargadores de aparatos eléctricos

Ambiente

Establecimientos renovados

Calefacción o aire acondicionado

Iluminación

Ninguno de los mencionados

58%

35%

27%

48%

33%

19%

18%

13%

9%

38%

27%

19%

15%

11%

6%

ENCUESTA SOBRE TENDENCIAS EN RESTAURACIÓN

Cuando elige un centro comercial, ¿qué considera factores muy importantes?

52%La oferta de restauración

68%La presenciade comercios concretos

39%La oferta de ocio

24%La presencia de servicios para niños

53%La experiencia de compra en general

72%Una buena ubicación

63%La correcta mezcla de tiendas y servicios

Para más información puedes contactar con:

Alex BarbanyDirector Nacional de Retail en CBRE Españ[email protected]+34 934 447 711

Lola Martínez BriosoDirectora de Research de CBRE Españ[email protected]+34 915 14 39 41

Erik Jan BuikemaSenior Retail Analyst Departamento de Research de CBRE Españ[email protected]+34 915 143 817

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