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TERMO DE REFERÊNCIA
NOVA CEASA
TERESINA JANEIRO/2016
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SUMÁRIO
1. APRESENTAÇÃO ............................................................................................................. 1
2. JUSTIFICATIVA ............................................................................................................... 1
3.1 Localização e Informações Sobre a Área de Abrangência da Concessão de uso .......................... 3
3.2. Informações Sobre a Área de Abrangência da Concessão ........................................................... 4
4. OBJETIVO ...................................................................................................................... 4
4.1. Geral ............................................................................................................................................. 4
4.2. Específicos .................................................................................................................................... 5
5. DIRETRIZES DO PROJETO ................................................................................................................. 6
6. REFERENCIAL DAS OBRAS PÚBLICAS ............................................................................... 7
6.1. Primeira etapa .............................................................................................................................. 7
6.2. Segunda etapa ............................................................................................................................ 11
6.3. Terceira etapa ............................................................................................................................ 12
6.4. Área sem Alteração .................................................................................................................... 14
6.5. Obrigações e Cronograma de obras ..........................................................................................14
7. CARACTERISTICAS OPERACIONAIS................................................................................ 17
7.1. Organização da Empresa Nova CEASA do Piauí ......................................................................... 17
7.2. Componentes da Equipe ............................................................................................................ 17
7.3. Recomendações ......................................................................................................................... 18
8. ANÁLISE ECONÔMICO-FINANCEIRA .............................................................................. 21
8.1. Receitas Obtidas ......................................................................................................................... 21
8.2. Despesas Operacionais Projetadas Estimadas ........................................................................... 22
8.3. Demonstrativo do Resultado do Exercício (DRE) ....................................................................... 22
8.4. Fluxo de Caixa e Indicadores Financeiros ................................................................................... 23
9. PARÂMETROS DO PROJETO ......................................................................................... 24
10. ESTUDOS EXISTENTES ................................................................................................ 27
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ANEXO I – TERMO DE REFERÊNCIA
1. APRESENTAÇÃO
O presente documento tem por objetivo detalhar, aos interessados na concorrência para
outorga da Concessão de uso de imóvel público, precedida de obra de expansão, reforma e
modernização, com exploração, operação, manutenção e desenvolvimento da Nova Central de
Abastecimento do Estado do Piauí, situada no município de Teresina, as informações que
devem ser consideradas e observadas para fins de apresentação das propostas.
No escopo do Termo de Referência são apresentados os descritivos das atividades e
serviços que deverão ser ofertados, bem como a representação da área (em mapas) a ser
utilizada para implantação da Proposta, investimentos (em estruturas e logística), e parâmetros
mínimos exigidos que devem ser contemplados na elaboração da Proposta Comercial.
Na preparação de seu PLANO DE NEGÓCIOS, o licitante deverá considerar os itens e
diretrizes fixados no presente termo, porém poderá, às suas expensas, realizar outros estudos
para fins de subsidiar e identificar situações julgadas necessárias e/ou indispensáveis para
implantação do seu modelo de desenvolvimento do projeto. Todavia, para fins de
processamento e julgamento da licitação, serão considerados os estudos e anexos elaborados
pelo Poder Concedente.
É importante destacar que a função do Termo de Referência no processo em epígrafe é
apontar as demandas do empreendimento e qual as ações mínimas necessárias para que ele
possa gerar benefícios para todos os atores envolvidos no projeto.
No mais, os dados reproduzidos ao longo do texto foram colhidos nos estudos técnicos
desenvolvidos na Superintendência de Parcerias e Concessões do Estado do Piauí.
2. JUSTIFICATIVA
A partir do rompimento do arcabouço conceitual que norteava a concepção sistêmica de
intervenção da União no funcionamento das empresas estatais que detinham o controle das
Centrais de Abastecimento, grande parte dos mercados existentes nos Estados passou a
conviver com uma série de deficiências estruturais e de gestão. No caso da CEASA/PI não foi
diferente.
Mesmo tendo buscado alternativas que pudessem melhorar as condições de gestão,
tomando por base a individualização local, o Governo do Estado não conseguiu imprimir
resultados mais eficientes no que diz respeito ao desenvolvimento de um equipamento mais
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moderno, com infraestrutura de apoio adequada e com prestação de serviço voltada para fazer
funcionar a base logística operacional, ambiental e de segurança alimentar.
Assim, considerando as restrições orçamentárias e fiscais existentes, e tomando como
premissa que são imprescindíveis a execução de novas construções, reformas e adaptações da
estrutura física da atual Central de Abastecimento do Estado do Piauí, para que a Central,
melhorando sua logística de distribuição e comercialização, retome sua condição de entreposto
de referência regional, é que foram estruturados os estudos relativos ao projeto da Nova Central
de Abastecimento do Piauí.
Paralelo a necessidade de mudanças relacionadas a estrutura e logística física, é,
também, fundamental buscar a sustentabilidade financeira do empreendimento e melhores
condições operacionais para que esse novo entreposto possa gerar reflexos positivos nos custos
em todo o canal de comercialização.
No projeto modelado propõe-se a implantação de uma sistemática de funcionamento
que promova um ciclo virtuoso com reflexo positivos nos preços finais dos produtos,
beneficiando diretamente os consumidores finais, melhorando a qualidade dos produtos e
serviços prestados pelos locatários do mercado aos atacadistas e comerciantes varejistas da
cidade.
O projeto de reforma do mercado deve ser aliado a uma nova forma de administrar,
tendo em sua concepção, como foco, a questão da logística física e gerencial, cujo processo
deve ser voltado para o político-administrativo. Sendo assim, a gestão tem que atingir os
objetivos pré-estabelecidos de maneira eficaz, valorizando a utilização de profissionais
treinados e tendo a capacidade de manter a sinergia entre a comunidade de comerciantes, a
estrutura e os recursos existentes, e, os interesses do Estado.
Vale destacar que, embora a Central vise a exploração de atividade econômica, o Estado
não pode relevar sua importante função social dentro da cadeia da produção hortigranjeiro.
Atualmente, o setor hortigranjeiros é o que mais cresce no mundo e o consumo é o que
mais aumenta quando comparado com outros produtos agrícolas. No caso específico do Brasil,
a produção de frutas e hortaliças provém basicamente de pequenas áreas e tem origem
diversificada. São produtos que possibilitam alta receita por área implantada, alto nível de
empregos diretos e indiretos e dão resposta econômica mais rápida.
Em resumo, o abastecimento alimentar é estratégico como política pública e por esta
razão o Estado deve buscar alternativas que possibilitem a organização do fornecimento da
população. Mesmo com as mudanças ocorridas no âmbito da produção e no sistema de
distribuição com a chegada de novos atores, como as grandes redes de atacado e varejo, o
abastecimento das cidades continua sendo o maior desafio para a segurança alimentar.
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3. CONTEXTUALIZAÇÃO
O que aconteceu no Piauí não foi muito diferente do que aconteceu em muitos Estados
da federação no que se refere aos mercados centrais atacadistas. Depois de funcionar como
modelo de CEASA de pequeno porte até o final da década de 80 gerida pelo Governo Federal
e Estadual, a Central passou a ser administrada somente pelo Governo do Estado, e ficou sujeita
à falta de recursos humanos e financeiros.
Em 2007, por meio do Decreto nº 12.714, o Governo Estadual criou a Central de
Abastecimento do Piauí – CEAPI, uma Organização Social – OS com qualificação específica
para gerenciamento do ativo da antiga CEASA. À época foram instituídas as bases da política
pública na área de abastecimento e produção agrícola do Estado do Piauí, como forma de
implementar o desenvolvimento, demonstrando a importância da Central de Abastecimento e
de seus entrepostos e como forma de garantir à população a satisfação da sua necessidade básica
de alimentação, em quantidade e qualidade, além de fomentar a agricultura piauiense,
especialmente para os pequenos produtores de produtos hortigranjeiros.
Pelo texto do decreto, a intenção com a criação da CEAPI era lançar as bases de uma
política pública para o setor no Estado, criando uma entidade mais simples de administrar,
reduzindo os custos operacionais inerentes a uma S/A e tornando a gestão mais eficaz.
No plano prático, o que se depreende, a partir da verificação da situação atual da Central,
é que não houveram resultados efetivos com a implementação de tais mudança e o que se vê
são inadequadas condições de infraestrutura, gestão e operação, com prestação de serviços
insuficientes e de baixa qualidade, embora se trate da administração de um mercado
excepcionalmente forte e vigoroso.
Sobre isto, tem-se que todos os relatórios existentes elaborados por diversos órgãos do
Estado são unânimes em citar os problemas relacionados à infraestrutura da CEAPI, além dos
problemas de administração. A rigor, as ampliações físicas que ocorreram nos últimos anos
contribuíram para criar um caos operacional, e a ausência de continuidade na gestão da OS,
bem como a falta de profissionalização dos operadores do mercado, comprometeram a
funcionalidade do ativo e os resultados esperados pelo governo e pelos permissionários.
3.1 Localização e Informações Sobre a Área de Abrangência da Concessão de uso
O imóvel, objeto da Concessão de Uso a título oneroso, está situado na Av. Henry Wall
de Carvalho, 5000 - Parque São Joao, Teresina - PI, 64020-720, e ocupa uma área total de 24.
74. 83 há. Atualmente, por força do Decreto N.º 16.742/16, o ativo é de propriedade do Estado
do Piauí, e está registrado na Matricula Nº 1.797 do Cartório do 1º Oficio de Notas e Registro
de Imóveis, Títulos e Documentos Civil das Pessoas Jurídicas – 2º Circunscrição.
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Para efeito de melhor identificação quanto a localização do imóvel em menção, segue a
vista aérea pertinente a sua área de abrangência.
Fonte: Google Mapas.
3.2. Informações Sobre a Área de Abrangência da Concessão
A Central de Abastecimento do Estado do Piauí ocupa área total de 24. 74. 83 ha,
conforme registrada na Matricula Nº 1.797 do Cartório do 1º Oficio de Notas e Registro de
Imóveis, Títulos e Documentos Civil das Pessoas Jurídicas – 2º Circunscrição.
No estudo denominado Referencial Técnico e Ambiental constam as plantas e desenhos
com detalhamento da área de abrangência da Concessão.
4. OBJETIVO
4.1. Geral
Reforma, ampliação, operação e manutenção da Central de Abastecimento do Estado
do Piauí, em regime de Concessão Uso, a título oneroso, tomando por base os estudos e projetos
desenvolvidos pela SUPARC.
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O foco é a modelagem de uma Nova Central de Abastecimento centrada na realidade da
economia piauiense, a partir da experiência exitosa de outras Centrais de Abastecimento
(Benchmarking).
O objetivo é a implementação de um modelo que melhore e garanta, de forma
sustentável e contínua, o abastecimento de produtos hortifrutigranjeiros, florísticos e pesqueiros
de qualidade à população do Piauí.
4.2. Específicos
São objetivos específicos do projeto:
a) Atender a função social da Central de Abastecimento, proporcionando
abastecimento de produtos alimentícios para a população do Estado do Piauí,
com práticas administrativas que surtam resultados operacionais de menor custo
e maior qualidade, refletindo diretamente na modicidade dos preços dos
produtos;
b) Inovar e modernizar a Central de Abastecimento, reunindo o aprimoramento das
condições de funcionalidade, logística, eficácia, racionalidade, rendimento e
produção;
c) Contribuir para a redução dos índices de perdas e desperdícios de produtos, bem
como para a redução de resíduos;
d) Zelar pela urbanização da área concedida, possibilitando seu uso de forma
higiênica e segura;
e) Zelar pela segurança do patrimônio público, dos locatários, prestadores de
serviços e do público em geral;
f) Ampliar a concentração e o fluxo de abastecimento, distribuição e
comercialização a atacado e a varejo de produtos hortifrutigranjeiros, pesqueiros
entre outros correlacionados à atividade da Central;
g) Desenvolver e empregar medidas que visem a melhoria da mobilidade interna:
trafegabilidade, manobras, estacionamento, fluxo diário, operação de carga e
descarga. Inclusive para os portadores de necessidades especiais.
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5. DIRETRIZES DO PROJETO
a) Implementar o desenvolvimento da atividade agrícola local, fazendo a inserção, na rede
de abastecimento do estado, do pequeno produtor rural, incentivando a agricultura
familiar;
b) Buscar de forma adequada e multidisciplinar, soluções às necessidades de inovação e
modernização do abastecimento alimentar, revelando e proporcionando a todos os
seguimentos da sociedade melhores condições de preço;
c) Fortalecer o sistema local e regional de produção e comercialização promovendo a
identificação da cadeia produtiva dos principais produtos de origem vegetal e animal no
estado;
d) Promover a guarda, exposição e comercialização dos produtos segundo a identificação
agronômica dos espécimes comercializados, em áreas anteriormente identificadas:
frutas, hortaliças, tubérculos, legumes, pescados, flores, frigoríficos, cereais,
embalagens, restaurantes e lanchonetes, serviços bancários e outros;
e) Os produtos de origens do setor pesqueiro devem ser expostos e comercializados em
áreas próprias, com emprego de métodos organizacionais, comerciais, e de conservação
higiênica e sanitária, segundo as recomendações da ANVISA;
f) Deverá ser reservado, na área da Nova Central de Abastecimento, um espaço para
instalação de unidades de depósitos e de comércios de plantas ornamentais e flores,
inclusive os produtos para conservação, adubação e guarda dos mesmos. Esta área
deverá estar equidistante da área de produtos originários da piscicultura;
g) A Nova Central de Abastecimento deverá contribuir para o desenvolvimento econômico
do social do estado do Piauí, através da concepção e coordenação de projetos e
programas alimentares e nutricionais de combate à fome, inclusive com políticas de
erradicação do desperdício na sua área e em outros entrepostos, com projetos sociais
desenvolvidos em parceria com os locatários e outros entes interessados. (Inciso VII do
Dec. 12.714 de 08/08/2007);
h) Desenvolver ações que visem à fomentação do marketing e a promoção comercial do
ambiente dos usuários de áreas fixas ou de áreas livres, inclusive com a geração de
informações comerciais que promovam e facilitem o processo de comercialização;
i) Promover e divulgar amplamente as informações comerciais de mercado relativas aos
preços dos produtos, atacado e varejo, produção, promoções, safras, entressafras dos
produtos de origem vegetal tendo em vista a promoção de concorrência perfeita entre
os usuários do sistema;
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j) Evitar, de todos os modos, a prática de ações dos locatários que possam contribuir para
a formação e desenvolvimento de mercados imperfeitos dentro do novo sistema;
k) Implantar no novo sistema controles atualizados com empregos de TI para a entrada e
saída de veículos (controle da portaria), pessoas, mercadorias, com informações sobre
origem, destino, pesos de cargas, valores pagos (tarifa) volumes e preços dos produtos
e outros controles que permitam avaliar a tomada de decisões administrativas,
comerciais e financeiras, de modo a contribuir para uma gestão eficaz e de
confiabilidade;
l) Promover o acompanhamento diário/semanal/mensal do total comercializado, segundo
os produtos identificados; quantidade em estoque; índices de perdas e desperdícios,
segundo o produto, na área central de abastecimento. Quantidade de locatários com
identificação do espaço utilizado, identificação do negócio e valores pagos pela
utilização do espaço.
6. REFERENCIAL DAS OBRAS PÚBLICAS
A proposta deverá contemplar, como contrapartida mínima em obras públicas, a
reforma, expansão e modernização do imóvel existente para instalação de um novo mercado
que deverá abrigar, dignamente, os atuais permissionários, suas necessidades de mais espaços,
com oferta de serviços que tratem os produtos comercializados, atualmente, não como
mercadorias e sim como alimentos, e, dispor de área para acolher novos setores ou pelo menos
uma boa representação deles.
Do ponto de ponto de vista técnico, o mercado precisa voltar a ser um instrumento de
informação e de planejamento, tanto para o poder público como para a iniciativa privada,
facilitando a formação de preço e estimulando a concorrência, beneficiando a população, os
comerciantes e o consumidor final.
As especificações técnicas acerca das intervenções mínimas, bem como a respectiva
estimativa de custos, estão definidas no ANEXO I deste Termo de Referência, que corresponde
ao Referencial Técnico e Ambiental.
Para efeito de formulação da formulação de sua proposta comercial, o proponente
deverá observar as etapas construtivas e operacionais seguintes:
As etapas construtivas e operacionais serão as seguintes:
6.1. Primeira etapa
A primeira etapa de execução das obras contemplará as seguintes fases,
respectivamente:
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1. Construção de 5 (cinco) galpões na área A;
2. Construção de 1 (um) galpão na área B;
3. Construção da 1 (um) galpão exclusivamente para varejo na área C, denominada
- Hortomercado;
4. Construção de 1 (uma) nova portaria, com sala de apoio, posto policial, WC, e
estacionamento de motos e bicicletas na área D;
5. Interligação da nova área com a atual, pavimentando a área de ligação entre a
área A e a área do atual mercado.
Figura 1 - Área de Expansão
Fonte: Google Earth
B D
C
A
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Figura 2 - Espaço ocupado pela atual Central de Abastecimento
Fonte: Google Earth
Na nova área, portanto, é possível implantar seis novos galpões, todos com eixo
longitudinal leste - oeste, evitando a insolação frontal nas áreas comerciais, que seria totalmente
inadequado para o clima nordestino e, em especial, o de Teresina. Os galpões serão
especializados e semi-setorizados, alguns com áreas livres de módulos (pedras) que seriam os
GNP - Galpões Não Permanentes, e outros seriam os GP - Galpões Permanentes com
boxes/lojas, modulados e padronizados conforme o setor. O tamanho de boxe/loja é padrão. Os
comerciantes, de acordo com a sua eficiência, poderão dispor de um ou mais boxes contíguos,
com frente única ou duas frentes. No resumo (item 9), apresentamos o detalhamento de cada
galpão.
Outra grande inovação será o afastamento entre pavilhões de 50,0m (o ideal seriam
60,0m) (vide figura seguinte), possibilitando estacionamento para carga e descarga com 15,0 m
de largura. Junto das plataformas, duas vias de acesso com 7,0m e uma faixa intermediária para
estacionamento para veículos dos compradores, de 6,0m de largura.
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Para que o projeto arquitetônico não seja impedimento ao crescimento do atacadista e a
modernização da comercialização, todos os galpões terão:
• Pé direito de 9,00m, possibilitando a verticalização da estocagem e o uso de
prateleiras e empilhadeiras, além de criar um micro clima ameno no interior do
galpão;
• Possibilidade de construção de escritórios em mezanino;
• Os módulos (pedras) comportarão quatro paletes de 1,00 x 1,20m, pois medirão 2,00
x 2,40m (4,80m²);
• As áreas de pedra poderão ser convertidas em boxes, e vice-versa, pois o módulo
estrutural é único para as áreas permanentes ou não permanentes;
• Os galpões não devem ter plataforma elevada, possibilitando o livre trânsito das
empilhadeiras, paleteiras ou carrinhos dos carregadores entre os boxes ou módulos
e os veículos dos compradores, estacionados em frente ao galpão. Assim, reduzindo
custos de construção e evitando buscar as extremidades do galpão, acelerando o
processo comercial;
• Em lugar das alvenarias convencionais, a separação de boxes será feito com
divisórias removíveis compostas de placas cimentícias, reduzindo os custos de
fundação e possibilitando ampliações ou reduções de áreas de forma simples e ágil;
• Serviços de lanchonete e sanitários coletivos nas extremidades dos galpões;
• As redes hidráulica e sanitária possibilitarão construções de sanitários individuais
em quaisquer boxes, inclusive nos mezaninos;
3 7 # # # # #
3 7 # #
Vagas para 50 carros de varejistas
50,0016,30
2,00 2,40 7,20
w
c
w
c
L
a
n
c
L
a
n
c
15,00
15,00
6,00
7,00
7,00
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• A rede elétrica será dimensionada para possibilitar a instalação de câmaras
frigoríficas ou de climatização em quaisquer locais dos galpões;
• A coberta, em duas águas avançará 8,00m além da linha dos pilares, trazendo maior
proteção a chuva e sol nos processos de carga e descarga;
• A coberta será em telha de alumínio com isolante térmico e acústico;
• Todos os boxes terão forro, visando impedir a propagação de possível foco de
incêndio para os demais boxes;
• A cota da pavimentação a ser considerada é a existente na área urbanizada do
primeiro galpão, o PP1;
O projeto envolve a construção de um mercado varejista (Hortomercado do Piauí), no
lugar do atual mercado de animais vivos, e deverá ser composto por boxes de varejo, com
comercialização de produtos como: frutas, hortaliças, flores, carnes, pescados e grãos, e,
produtos alimentícios industrializados. Em mezanino serão disponibilizados espaços
restaurantes, praça de alimentação, lojas e boxes para produtos diversos. O
HORTOMERCADO deverá conceber o estacionamento próprio para os consumidores e
comerciantes, depósitos específicos para os vários setores, ambiente climatizado, etc. sendo um
mercado varejista modelo para Teresina.
A nova portaria será construída a partir da estrada que será implantada pelo Governo,
localizada à direita da Central, com várias baias para entrada e saída, inclusive com balança
rodoviária. Fazendo parte do conjunto, haverá a sala de apoio do entreposto, Posto Policial e os
respectivos banheiros. Ao lado, o estacionamento de motos e bicicletas, visando impedir a
circulação desses transportes no interior do estabelecimento. Haverá um pequeno setor
administrativo e banheiros coletivos. A portaria antiga não será desativada, servindo para
entrada de carros de passeio, acesso ou saída emergencial.
O depósito de carrinhos dos carregadores ficará situado no prolongamento do Galpão
da Banana, incluindo sanitários e vestiários próprios. Todas as baterias de sanitários
disponibilizarão chuveiros para uso de caminhoneiros ou locatários.
6.2. Segunda etapa
Depois de construídos os seis galpões de atacado, um de varejo (o Hortomercado), a
portaria e feita interligação com a área antiga, será procedida a transferência dos locatários, que
ocupam os galpões delimitados pelas linhas vermelhas da Figura 3 abaixo, da seguinte forma:
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• Os varejistas que atuam no entreposto serão transferidos para o galpão próprio, o
Hortomercado, na área C da Figura 1;
• Todos os atacadistas que ocupam áreas junto aos muros, serão transferidos para a
área A e B da Figura 1;
• Os locatários atacadistas que serão atingidos pela intervenção, (conforme definido
na Figura 3) serão alojados de forma temporária nos cinco galpões da área A (Fig.
1) até que a reforma dos atuais galpões seja concluída (Fig. 3). Após essa etapa,
todos os atacadistas serão organizados e setorizados nas áreas A, B e na área
reformada.
Figura 3 – Locatários transferidos e galpões desativados
Fonte: Google Earth
6.3. Terceira etapa
Todos os galpões esvaziados e circunscritos pelas linhas vermelhas da Figura 3, foram
mal concebidos e/ou mal localizados. Eles dispõem de instalações inadequadas, pé direito
baixo, não respeitam os afastamentos ideais nem uma cota única para a pavimentação. Assim,
a solução para esta terceira etapa segue a sequência descrita a seguir, constando do seguinte:
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a) Construção de dois galpões, PP3 e PP4 ao norte de PP2, após demolição dos atuais
galpões existentes naquela área. Essas novas edificações deverão obedecer a todas
as inovações propostas pelo padrão arquitetônico e construtivo do Projeto Nova
CEASA;
b) Reforma e melhoria do Galpão PP1;
c) Ampliação e reforma do galpão PP2, adequando-o ao padrão arquitetônico e
construtivo do Projeto Nova CEASA;
d) Serão recuperados os espaços de sanitários e lanchonetes, conforme o projeto
original do PP1 e PP2;
e) Os comerciantes instalados no PP1 e PP2 serão removidos para áreas nos novos
galpões enquanto ocorrer a ampliação e reforma desses galpões. Ao final desse
processo, todos os locatários voltarão aos seus espaços anteriores. Eventuais
conflitos de interesse nesse processo deverão ser negociados em momento oportuno
entre as partes envolvidas;
f) Construção do novo galpão denominado galpão das bananas, ao sul do PP1, de
forma modular, visando realocar todos os comerciantes instalados em construções
improvisadas. A construção será iniciada pela sua extremidade oeste, transferindo
comerciantes para abrir espaço para a continuidade do galpão, até sua conclusão
total. Esse galpão disporá de um estacionamento de carga e descarga com 18,0m de
largura;
g) A sede da Administração do CEAPI poderá ser reformada e adaptada para atender
as novas necessidades operacionais com a implantação do projeto Nova Ceasa,
inclusive, se necessário, com a construção de novos espaços como salas e auditório.
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6.4. Área fora do projeto de obras (Figura 4):
Figura 4 - Área fora do projeto de obras
Fonte: Google Earth
Na área da atual CEAPI há algumas construções concebidas para ações e interesses
específicos que a princípio não são contempladas no Projeto Nova CEASA como, por exemplo,
a área de 26.191,30 m² referentes ao banco de alimentos; o prédio da administração; uma central
de distribuição particular de hortifrútis ao lado da atual portaria; ao sul da Administração do
CEAPI, uma creche e o imóvel que concentra o arquivo permanente da Empresa de Gestão de
Recursos do Piauí (Emgerpi). É importante ressaltar que o banco de alimentos e a creche são
ações sociais do Estado e que administração deverá ser realizada pela concessionária do
entreposto.
6.5. Obrigações e Cronograma de obras
Os projetos, bem como o empreendimento como um todo, deverão atender a legislação
vigente e regulamentadora da atividade, bem como às normas internas da Central de
Abastecimento; Normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT; a Legislação
pertinente ao uso e ocupação do solo (Leis Complementares e Decretos), devendo manter os
arquivos e registros em método digital não magnético do as built das intervenções, obras e
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edificações de engenharia e arquitetura, com a finalidade de fornecer informações referentes
aos projetos e das modificações no Projeto Executivo, criando assim um arquivo e cadastro
técnico que contenha todos projetos e obras, o que será fundamental quando reparos se fizerem
necessários, ao mesmo tempo fornecerá informações técnicas fundamentais para a execução
das obras previstas nos reinvestimentos. O mesmo registro as built dos projetos e obras, deverá
ser executado a cada reinvestimento realizado.
Os projetos, bem como as obras de construção de edificações, remoção de eventuais
interferências e ligações com as redes de concessionários públicos deverão ser executadas as
expensas da CONCESSIONÁRIA.
É parte integrante dos projetos a elaboração dos documentos técnicos referentes às
seguintes atividades:
a) Infraestrutura e edificações (planta de levantamento planialtimétrico com coordenadas x,y,
projeto de sondagem, projeto de terraplenagem, projeto de drenagem, projeto de pavimentação,
com definição das espessuras e os materiais constituintes do pavimento; projeto de sinalização
vertical e horizontal, projeto de paisagismo, projeto de incêndio, projeto de redes externas
(hidráulica e esgotos, elétricas, instalações prediais e etc.);
b) Arquitetura, fundações, estrutura de concreto, instalações hidráulicas, instalações de águas
pluviais, instalações de combate a incêndio, instalações elétricas, instalações telefônicas e rede
lógica)
Por fim, a execução das obras deve atender ao seguinte cronograma:
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7. CARACTERISTICAS OPERACIONAIS
7.1. Organização da Empresa Nova CEASA do Piauí
Para que seja alcançado o resultado econômico financeiro apresentados nos demais
estudos, sugere-se, a título de estrutura operacional o seguinte:
a) Estrutura organizacional plana, horizontalizada e enxuta;
b) Poucos níveis hierárquicos;
c) Voltada para processos e não por funções especializadas e isoladas;
d) Necessidade de atender bem ao usuário;
e) Sintonia com o ritmo e natureza das mudanças ambientais;
f) Visão voltada para o futuro e para o destino da empresa e das pessoas;
g) Necessidade de criar e agregar valor as pessoas, a empresa e ao cliente;
h) Condições para uma administração participativa baseada em equipes;
i) Agilidade, flexibilidade, dinamismo e pró atividade;
j) Compromisso com a qualidade e com a excelência de serviços;
k) Busca da inovação e da criatividade.
7.2. Componentes da Equipe
Sugere-se, como base de estrutura organizacional, os componentes da equipe de Gestão
por função, com a descrição sumária e detalhada, as atividades do cargo, a jornada de trabalho,
os requisitos desejáveis para exercer o cargo e as habilidades e competências necessárias, quais
sejam:
• Gerente Geral da Nova CEASA;
• Secretária Executiva;
• Assessor Jurídico;
• Assessor Técnico;
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• Gerente Administrativo Financeiro;
• Gerente de Mercado (Entreposto Teresina);
• Encarregado do setor de Recursos Humanos e Materiais;
• Encarregado do setor de Arrecadação e Contabilidade;
• Encarregado do setor de Orientação de Mercado;
• Encarregado do setor de Manutenção e Limpeza;
• Encarregado do setor de Segurança;
• Auxiliares de segurança;
• Ajudantes de Manutenção;
• Auxiliar de pessoal;
• Auxiliar Administrativo;
• Auxiliar de Serviços Gerais;
• Orientadores de Mercado;
• Secretária das Gerências.
7.3. Recomendações
É preciso que exista uma equipe responsável pelas ações, devidamente montada,
organizada, capacitada e treinada e, a elaboração dos diversos documentos organizacionais,
manuais operacionais, regulamentos internos, contratos, etc., necessários para organizar a
operação e o funcionamento do mercado.
No caso de um mercado não é diferente, seja em novo empreendimento ou no caso da
melhoria de um mercado existente, quanto mais irracional e anacrônico se apresenta, mais
motivador é torna-lo moderno e dinâmico. Para que isso aconteça é necessário planejar as ações
organizando as etapas que se sucederão isoladas ou simultaneamente.
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Normalmente, se aproveita o período da construção civil para realizar o que se chama
os trabalhos pré-operacionais, definindo os sistemas de atividades de apoio de pessoal, material
e serviços. Estes trabalhos anteriores ao início das operações visam a preparação para a
operação do mercado, são de missões técnicas a outros mercados em operação, e treinamento
operacional de pessoal e, principalmente, formação da equipe.
Para isso, pelo menos 2, 3 ou mais técnicos da futura equipe operacional da CEASA
devem ser contratados com antecedência aos demais para serem treinados. O treinamento
abordaria os seguintes temas:
• Qualidade dos Produtos Hortícolas - classificação, padronização, embalagem e
rastreamento;
• Informática no Mercado - informações técnicas e dados estatísticos do Mercado;
• Conjuntura Técnica - produção e comercialização de hortigranjeiros, organização
do varejo da cidade;
• Ações Operacionais da Gerência de Mercado - orientação de mercado, cadastro,
portaria, vigilância, limpeza, manutenção;
• Ações da Gerência administrativa e financeira - elaboração de manuais de operação,
cobrança e arrecadação, formalização de novos contratos;
• Treinamentos, incluindo visitas assistidas a mercados em operação;
• Transferência de locatários e de áreas;
• Setorização e balanceamento de Mercado - definição da ocupação dos espaços;
• Operação Inicial - checklist;
• Avaliação do início de operações e otimização - portaria, gerência do mercado,
informações técnicas; informática, contratos, arrecadação, manutenção, segurança,
limpeza, ocupação de boxes e módulos, qualidade, classificação, padronização,
embalagem, rastreamento; organização do varejo da cidade.
Convém lembrar que, todo processo de mudança ativa reações por vários motivos e é
fundamental conhecer o comportamento do mercado e de seus usuários, e, os serviços que lhes
dão apoio, para que haja melhor aceitação e acomodação com a nova realidade. Não só a
operação do mercado, mas a governança da empresa deve obedecer padrões colocados em
manuais organizacionais, como é o caso da responsabilidade do CONSELHO DE
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ADMINISTRAÇÃO e o que é de responsabilidade da DIRETORIA, estabelecendo-se
explicitamente a responsabilidade dos setores envolvidos e como se dará, exatamente, o exame
das matérias, a análise do contencioso e a resolução de conflitos.
Na área gerencial, o segredo está na formação de uma equipe de alto desempenho, que
é aquela que desempenha sempre bem suas atividades e coopera para o crescimento profissional
dos envolvidos, para o desenvolvimento da empresa e também para o aperfeiçoamento da
própria equipe. Para isso os membros de uma equipe devem:
a) Compartilhar propósitos e metas;
b) Construir relações de confiança e respeito entre si;
c) Equilibrar tarefas e processos;
d) Planejar antes de agir;
e) Envolver a equipe na solução de problemas;
f) Envolver a equipe na tomada de decisões;
g) Respeitar a diversidade “dos outros”, individualmente;
h) Estimular a sinergia e a interdependência;
i) Recompensar desempenho individual de apoio à equipe;
j) Comunicar eficientemente;
k) Praticar o diálogo eficaz em vez do debate;
l) Identificar e solucionar conflitos de grupo;
m) Variar níveis e intensidade de trabalho;
n) Promover um equilíbrio entre trabalho e casa;
o) Criticar construtivamente o modo de trabalho da equipe; e
p) Praticar a melhoria contínua.
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8. ANÁLISE ECONÔMICO-FINANCEIRA
8.1. Receitas Obtidas
A projeção das receitas foi realizada com base no volume de área projetada e disponível
para aluguel. Não foram feitas estimativas de crescimento, pois o aumento de volume
comercializado (t/ano) trará benefícios diretos para os comerciantes, com baixo reflexo no
aumento de receita dos negócios. Sabe-se que o aumento no volume (t/ano) do negócio também
terá reflexo positivo na arrecadação do pedágio; essa variação de receita é difícil de ser
estimada, ficando a mesma como uma folga para possíveis aumentos de custos operacionais do
entreposto.
A receita estimada do projeto constante da tabela 1 abaixo, demonstrada para o período
da concessão importa em R$ 594,7 milhões.
Conforme destacado anteriormente esse valor foi projetado em um cenário pessimista,
tendo em vista a não inclusão de outras receitas potenciais que possivelmente deverão fazer
parte do negócio.
1. RECEITAS LOCAÇÃO
RECEITA MÉDIA
MÊS TOTAL / ITEM
(R$) 537.139.300
1.1 LOCAÇÃO ATACADO
BOXE 24 249.036 74.710.769
BOXE 32 827.526 248.257.660
BOXE 50 141.866 42.559.846
LOJA GRANDE 48.640 14.591.947
MÓDULOS 322.190 96.657.057
1.2. LOCAÇÃO VAREJO
HORTI 24.320 7.295.974
FLORES 9.728 2.918.389
PEIXES/CARNES 24.320 7.295.974
ARTESANATO 5 9.728 2.918.389
ARTESANATO 10 2.432 729.597
LOJAS ALIMENTOS 53.261 15.978.182
RESTAURANTES 34.453 10.335.963
PRAÇA ALIMENTAÇÃO 42.965 12.889.553
2. RECEITAS PEDÁGIO RECEITA MÊS TOTAL / ITEM
(R$) 57.600.000
PORTARIA 160.000 57.600.000
3. RECEITA TOTAL (1+2) 594.739.300
Tabela 1 – Receitas Totais Estimadas – Nova Central de Abastecimento Fonte: Equipe SUPARC
– PI.
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8.2. Despesas Operacionais Projetadas Estimadas
As despesas operacionais projetadas para efeito do presente estudo são aquelas
referentes à pessoal: 62 servidores, manutenção (inclusive energia) e limpeza, tiveram seus
valores estimados baseados em informações técnicas. Além disso, houve a necessidade da
inclusão nas despesas operacionais de um verificador independente para acompanhar o
desempenho no entreposto com relação ao atendimento à população com a oferta de produtos
com qualidade, modicidade de preços ao consumidor e prestação de serviços eficientes na
gestão da concessionária. A margem bruta e outros resultados operacionais estão demonstrados
no fluxo de caixa anexo.
1. DESPESAS OPERACIONAIS 156.512
1.1 ADMINISTRAÇÃO DA UNIDADE 105.782
1.2 MANUTENÇÃO E LIMPEZA 36.000
1.3 VERIFICADOR INDEPENDENTE 14.730
2. OUTORGA 17.488
T o t a l (1+2) 174.000
Tabela 2 – Despesas Operacionais - Nova Central de Abastecimento
(Em R$ Mil). Fonte: Equipe SUPARC – PI.
8.3. Demonstrativo do Resultado do Exercício (DRE)
O Demonstrativo de Resultado (DRE) do entreposto é demonstrado a seguir (Tab. 3)
pelo período de 30 anos, com o intuito de possibilitar uma estimativa do fluxo de caixa para a
concessão. Para fins de demonstração de resultados, observa-se uma margem bruta de 65,88%,
indicando ser o negócio econômico e financeiramente viável.
O cálculo de PIS/COFINS teve como base de cálculo a incidência de 9,25% do valor da
RB e ISS a incidência de 5% do valor da receita brutas do período. O lucro líquido obtido é de
R$ 208.053 mil, no final do período.
1. RECEITA BRUTA 594.739,30
2. IMPOSTOS 84.750,35
PIS + COFINS 55.013,39
ISS 29.736,96
(-) CRÉDITO DE PIS + COFINS 0,00
3. RECEITA LÍQUIDA R$ 509.988,95
4. CUSTO OPERACIONAL 156.512,93
ADMINISTRAÇÃO DA UNIDADE 105.782,93
MANUTENÇÃO E LIMPEZA 36.000,00
VERIFICADOR INDEPENDENTE 14.730,00
5. OUTORGA R$ 17.488,60
7. MARGEM BRUTA R$ 335.987,41
8. CUSTO INDIRETO R$ 32.228,36
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CUSTOS ADMINISTRATIVOS INDIRETOS R$ 32.228,36
6. EBITDA R$ 321.347,66
10. EBIT R$ 303.759,06
PROJETO
11. LUCRO ANTES DO IR / CS R$ 303.759
12. IR / CS R$ 95.706
13. LUCRO LÍQUIDO R$ 208.053
Tabela 3 – DRE PADRÃO DO PERÍODO DA CONCESSÃO - Nova Central de Abastecimento -
(Em R$ mil). Fonte: Equipe SUPARC – PI.
8.4. Fluxo de Caixa e Indicadores Financeiros
Considerando as premissas da análise de viabilidade econômico financeira, foi possível
estimar o fluxo de caixa (Anexo – I), para os próximos 30 anos, e, desta forma, calcular os
indicadores financeiros que constam da Tabela - 4, abaixo. Ressalta-se que esses indicadores
foram levantados a partir de um cenário conservador.
A Taxa Interna de Retorno - TIR de 12,77% é avaliada como boa, tornando o
investimento viável para uma empresa que tenha capacidade financeira e experiência técnica
na gestão de centrais de abastecimento. Além disso, o payback de 9 (nove) anos justifica o
investimento previsto.
Resumo Índices Financeiros (R$ 1,00)
Investimento TOTAL 46.898.830,59
Outorga (28 anos) 17.488.604,90
Receita (30 Anos) 594.739.299,95
Despesa Operacional (30 Anos) 156.512.930,40
Lucro Acumulado (30 Anos) 208.053.257,05
Payback 9 ANOS
TIR - 30 Anos 12,77%
Tabela 4 - Indicadores Financeiros Projetados - Projeto Nova
Central de Abastecimento. Fonte: Equipe SUPARC – PI.
Fica evidenciado, nos resultados demonstrado na tabela acima (Tab. 4), que a concessão
de uso do entreposto trará inúmeros benefícios ao Governo do Estado, pois proporcionará a
geração de receita extra através da outorga; eliminará uma despesa de capital; oferecerá ao
concessionário um retorno atrativo do seu investimento e os usuários (locatários, consumidores
e outros) serão beneficiados com um novo equipamento e serviço de melhor qualidade, de
padrão comparável aos melhores entrepostos do país.
A partir da projeção do período da concessão de 30 anos, foi possível chegar a um
payback de 09 anos, que seria o tempo de retorno dos investimentos efetivamente aplicados no
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projeto. Ainda sobre os números encontrados, a forma de pagamento da outorga estabelecida,
com uma carência de 02 (dois), constitui fator, extremamente, atrativo para o negócio.
Num contexto geral, os investimentos que deverão ser realizados, o potencial verificado
no negócio e o valor da outorga estabelecido se ajustam aos objetivos e condições das partes.
9. PARÂMETROS DO PROJETO
Durante o período contratual obriga-se a concessionária a observar os parâmetros adiante
enumerados, além das atribuições legais pertinentes à matéria:
Usar, gozar, fruir, durante o prazo do CONTRATO, do imóvel OBJETO DA CONCESSÃO,
das edificações afetas à CONCESSÃO, observada a legislação aplicável e as disposições
contratuais;
Zelar pela CONCESSÃO, por meio das competentes medidas possessórias, seja extra ou
judicialmente;
Explorar o imóvel OBJETO DA CONCESSÃO adequadamente e em obediência a
CLÁUSULA 2 deste CONTRATO, além de custear as intervenções, ampliações em sua
integralidade, nos termos do seu PLANO DE NEGÓCIOS, responsabilizando-se pelo
pagamento das despesas necessárias a implantação das obras e serviços;
Preservar o bem concedido, não efetuando, nem permitindo que seja efetuada qualquer
alteração nas instalações físicas, salvo aquelas previstas nos projetos relacionados na
CLÁUSULA 7 e no seu PLANO DE NEGÓCIOS ou outras que venham a ser expressamente
determinados ou autorizadas pelo PODER CONCEDENTE;
Fiscalizar e vistoriar a ocupação dos módulos pelos LOCATÁRIOS a fim de garantir o
cumprimento das diretrizes e obrigações assumidas ANEXO 03 do CONTRATO e das normas
de vigilância sanitária e de segurança alimentar, inclusive retomando a posse dos módulos e
extinguindo as LOCAÇÕES nas hipóteses cabíveis;
Zelar pela conservação do imóvel e edificações OBJETO DA CONCESSÃO;
Prestar, tempestivamente, as informações que lhe forem solicitadas pelo PODER
CONCEDENTE ou pelo COMITÊ DE MONITORAMENTO ou todo e qualquer órgão
integrante da Administração Pública Estadual, Federal ou Municipal;
Submeter a prévia apreciação do PODER CONCEDENTE, na forma descrita nesta alínea, as
alterações da especificação técnica e operacional do OBJETO DA CONCESSÃO que
pretender efetuar, devendo especificar as razões para o pleito e as melhorias e vantagens
advindas da alteração sugerida;
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Fica permitida à CONCESSIONÁRIA, para melhor desempenho de suas obrigações, a
realização de alterações na estrutura organizacional interna dos módulos, incluindo a realocação
ou adaptação de equipamentos afetos a CONCESSÃO, sendo dispensada autorização prévia
do PODER CONCEDENTE;
Elaborar o REGULAMENTO DE MERCADO, contendo a forma de funcionamento e as
práticas de serviços dentro da área da CONCESSÃO, observando as diretrizes dispostas no
ESTUDO DE DEMANDA E REFERENCIAL TÉCNICO E AMBIENTAL;
Manter as condições de habilitação e qualificação nos termos exigidos no EDITAL, durante
toda a vigência do CONTRATO;
Apresentar ao PODER CONCEDENTE, até 05 (cinco) dias úteis após a assinatura do
CONTRATO, para fins de conhecimento e acompanhamento, o PLANO EMERGENCIAL DE
OPERAÇÃO que deverá ser executado durantes os primeiros 90 (noventa) dias da concessão.
O PLANO EMERGENCIAL DE OPERAÇÃO deverá contemplar, no mínimo, soluções
imediatas para coleta e destinação ou tratamento de resíduos sólidos, serviços de limpeza,
operação de portaria e segurança patrimonial dos bens reversíveis e dos locatários e usuários da
Central de Abastecimento;
Responsabilizar-se pelos ônus e obrigações correspondentes às legislações tributária,
securitária, de segurança alimentar e sanitária, ambiental e trabalhista, inclusive decorrentes de
acordos, dissídios e convenções coletivas, e obrigações previdenciárias, que correrão por sua
exclusiva conta, excetuada a cobrança do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU), face se
tratar de equipamento público destinado à finalidade pública, e restar configurada a imunidade
recíproca, nos termos do artigo 150, inciso VI, letra “a” da Constituição Federal;
Observar e manter as especificações funcionais, operacionais e técnicas para a prestação da
atividade vinculada ao bem objeto da CONCESSÃO, conforme definido no EDITAL e neste
CONTRATO;
Manter registro e inventário dos BENS REVERSÍVEIS e a atender as exigências legais e
regulamentares a eles relativas, empreendendo os melhores esforços para conservação;
Executar, nos termos do PLANO DE AVALIAÇÃO ECONÔMICO FINANCEIRO, os
reinvestimentos em obras e equipamentos sistemas e mobiliário;
Permitir o acesso da fiscalização do PODER CONCEDENTE e do VERIFICADOR
INDEPENDENTE aos BENS REVERSÍVEIS;
Manter e remeter ao PODER CONCEDENTE, nos prazos por ele estabelecidos, dentre outras
informações, relatórios e dados do objeto da CONCESSÃO;
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Adotar boas práticas de governança corporativa;
Publicar anualmente suas demonstrações financeiras;
Adotar providências necessárias à garantia do patrimônio público e a segurança dos usuários e
locatários;
Responder civil, administrativa, ambiental, tributária e criminalmente por fatos ou omissões
ocorridas durante a prestação da DESTINAÇÃO ESPECÍFICA DA CONCESSÃO, que lhe
forem atribuíveis, inclusive pelas ações ou omissões de seus empregados, auxiliares, prepostos
ou contratados;
Indenizar o PODER CONCEDENTE em razão de qualquer demanda ou prejuízo verificado
em razão de ato praticado com culpa ou dolo pela CONCESSIONÁRIA;
Manter o PODER CONCEDENTE informado sobre toda e qualquer ocorrência não rotineira,
bem como sobre quaisquer atos ou fatos ilegais ou ilícitos de que tenha conhecimento em
decorrência da prestação da DESTINAÇÃO ESPECÍFICA DA CONCESSÃO;
Fornecer aos usuários as informações necessárias à devida fruição dos serviços relativos à
DESTINAÇÃO ESPECÍFICA DA CONCESSÃO;
Elaborar e implementar esquemas de atendimento a situações de emergência, mantendo
disponíveis, para tanto, recursos humanos e materiais e equipamentos de segurança coletiva;
Divulgar, adequadamente, ao público em geral e aos LOCATÁRIOS a adoção de esquemas
especiais de funcionamento quando da ocorrência de situações excepcionais ou quando
ocorrerem alterações nas características operacionais dos serviços relativos ao objeto da
CONCESSÃO;
Adequar as instalações da CENTRAL para garantir a acessibilidade dos portadores de
deficiências ou mobilidade reduzida, de acordo com as disposições legais vigentes e com as
normas técnicas cabíveis;
Quanto aos locais, objetos da Permissão ou Autorização de Uso, a CONCESSIONÁRIA poderá
remanejar o Permissionário ou Autorizado da sua área de permissão/autorização por ato de
ofício, em caso de existirem razões técnicas que o justifiquem ou em situações de riscos.
A CONCESSIONÁRIA deverá manter um cadastro organizado de todos os locatários,
Autorizados ou outros Usuários que mantenham contrato com a Empresa.
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Caberá à CONCESSIONÁRIA a manutenção e funcionamento da creche e do gabinete
odontológico existentes na CENTRAL, destinadas ao uso dos LOCATÁRIOS da
CONCESSÃO;
A CONCESSIONÁRIA deverá manter, durante o período da CONCESSÃO, conforme sua
avaliação do empreendimento e nos termos de projeto de utilização do equipamento, o Banco
de Alimentos existente na CENTRAL DE ABASTECIMENTO em atividade.
Obter por sua conta e ônus, as licenças, alvarás, autorizações, etc., que porventura venham ser
exigidas por Órgãos Públicos ou Entidades competentes, não sendo responsabilizada por
atrasos verificados na atuação dos órgãos públicos ou entidades competentes, referente à
emissão das licenças e autorizações.
Responder única e exclusivamente pela segurança da área da CONCESSÃO e das pessoas que
nela trabalham ou acessem, bem como das pessoas que dela se utilizam e dos equipamentos que
forem utilizados para o desenvolvimento das atividades pertinentes a permitida nos termos do
presente CONTRATO.
Manter seguro de responsabilidade geral contra roubo, furto, incêndio, perda total, avarias
ocasionadas por dados involuntários, e danos decorrentes da conservação e uso da área da
CONCESSÃO, devendo apresentar apólice e/ou cópia da apólice ao COMITÊ DE
MONITORAMENTO até 30 (trinta) dias após a conclusão da obra.
Pagar mensal e regularmente o valor contratual avençado, na forma da cláusula doze,
inclusive as multas e penalizações, se aplicadas.
10. ESTUDOS EXISTENTES
Estarão à disposição, para pesquisa, os Estudos Finais elaborados pela Equipe Técnica
da SUPARC, que são:
• ESTUDO DE DEMANDA
• REFERENCIAL TÉCNICO
• PLANO DE OPERAÇÃO
• PLANO DE AVALIAÇÃO ECONÔMICO-FINANCEIRAS
• MODELAGEM JURIDICA