thỰc trẠng cÔng tÁc quẢn lÍ vÀ ĐiỀu hÀnh s

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU............................................................................................................5

CHƯƠNG I : QUẢN LÍ VÀ ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

- NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN................................................................................10

I. Khái quát chung về bất động sản......................................................................10

1. Khái niệm chung về bất động sản và hàng hóa bất động sản......................10

1.1. Khái niệm chung về bất động sản.............................................................10

1.2. Các tiêu chí xác định bất động sản............................................................10

1.3. Hàng hóa bất động sản và quy định của pháp luật về hàng hóa bất động

sản đưa vào kinh doanh....................................................................................11

2. Đặc điểm cơ bản của hàng hóa bất động sản – Những vấn đề đặt ra khi

giao dịch hàng hóa bất động sản qua sàn..........................................................12

2.1. Bất động sản là hàng hóa có vị trí địa lí, địa điểm cố định và không có

khả năng di dời được........................................................................................12

2.2. Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền................................................13

2.3. Bất động sản là một tài sản có giá trị rất cao, giá trị này không bị mất đi

theo thời gian cũng như có khả năng bảo toàn và tái tạo giá trị....................13

2.4. Bất động sản là hàng hóa có tính dị biệt...................................................14

2.5. Hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau..................................14

2.6. Hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm.........................................15

2.7. Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lí xã

hội......................................................................................................................15

2.8. Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và

chính sách của Nhà nước.................................................................................16

2.9. Giá trị, công năng và khả năng khai thác hàng hóa bất động sản phụ

thuộc nhiều vào năng lực quản lí.....................................................................16

II. Sàn giao dịch bất động sản...............................................................................17

1. Khái niệm và đặc điểm của sàn giao dịch bất động sản............................17

SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A


2. Vai trò và chức năng của sàn giao dịch bất động sản................................17

2.1. Vai trò của sàn giao dịch bất động sản..................................................17

2.2. Chức năng của sàn giao dịch bất động sản...........................................19

3. Điều kiện thành lập, nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất

động sản................................................................................................................20

3.1. Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản.......................................20

3.2. Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản..........22

4. Quy định về tiêu chuẩn hoạt động của một sàn giao dịch bất động sản.....22

5. Các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản được tổ chức qua sàn....23

6. Điều kiện, quyền lợi và nghĩa vụ của các đối tượng tham gia giao dịch bất

động sản qua sàn..................................................................................................24

6.1. Đối với các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch bất động sản qua sàn.24

6.2. Đối với người quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản.............25

III. Quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản..........................................25

1. Khái niệm và sự cần thiết phải quản lí và điều hành sàn giao dịch bất

động sản................................................................................................................25

1.1. Khái niệm về quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản............26

1.2. Sự cần thiết phải quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản.....27

2. Nội dung công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản........28

3. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch

bất động sản hiện nay..........................................................................................29

3.1. Nhân tố khách quan..................................................................................29

3.2. Nhân tố chủ quan......................................................................................31

CHƯƠNG II. .: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÍ VÀ ĐIỀU HÀNH SÀN

GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN AN LẠC TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY

DỰNG VÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN AN LẠC................................................35

I. Giới thiệu khái quát về công ty cổ phần xây dựng và đầu tư bất động sản

An Lạc......................................................................................................................35



1.1. Các ngành nghề kinh doanh chính của công ty......................................36

1.2. Mô hình cơ cấu tổ chức công ty..............................................................37

1.3. Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty..............................39

II. Thực trạng công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản An

Lạc 42

2.1. Vài nét về cơ cấu tổ chức của sàn giao dịch bất động sản An Lạc.........42

2.2 Chức năng, nhiệm vụ của các phòng, ban hoạt động trong sàn giao dịch

bất động sản An Lạc..........................................................................................44

2.3 Mục đích hoạt động của sàn giao dịch bất động sản An Lạc...................44

2.4. Hoạt động kinh doanh dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản An Lạc 45

2.4.1. Dịch vụ môi giới bất động sản...........................................................45

2.4.2. Dịch vụ tiếp thị quảng cáo bất động sản...........................................47

2.4.3. Dịch vụ tư vấn bất động sản..............................................................47

III. Đánh giá về công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản An

Lạc............................................................................................................................49

1.1. Những kết quả đạt được.........................................................................49

1.2. Hạn chế và nguyên nhân........................................................................51

CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC

QUẢN LÍ VÀ ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN AN LẠC

TRONG THỜI GIAN TỚI.....................................................................................55

I. Phương hướng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản An Lạc trong thời

gian tới và một số giải pháp cho công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất

động sản An Lạc......................................................................................................55

1. Phương hướng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản An Lạc trong thời

gian tới..................................................................................................................55

2. Các giải pháp đối với công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động

sản An Lạc trong thời gian tới.............................................................................56

II. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện và nâng cao công tác quản lí và điều

hành sàn giao dịch bất động sản An Lạc trong thời gian tới..............................58



1. Kiến nghị và đề xuất đối với các cơ quan Nhà nước.................................58

2. Kiến nghị và đề xuất đối với các công ty kinh doanh bất động sản.........59

3. Kiến nghị và đề xuất đối với mô hình tổ chức hoạt động của sàn giao dịch

bất động sản.........................................................................................................60

KẾT LUẬN..............................................................................................................62


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 1 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài cần nghiên cứu

Bất động sản là tài sản gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong toàn

xã hội. Cùng với thị trường vốn, thị trường sức lao động thì thị trường bất động sản

là một trong những thị trường đầu vào của quá trình sản xuất, đóng một vai trò vô

cùng quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Trong thị trường bất động sản, hàng

hóa bất động sản được giao dịch, mua bán, chuyển nhượng… thông qua các sàn

giao dịch bất động sản có quy mô, tổ chức được pháp luật quy định và cho phép.

Sàn giao dịch bất động sản là “cầu nối” giúp những người có nhu cầu thực

tiếp xúc được với những người cần bán sản phẩm. Tuy là đơn vị trung gian nhưng

nó lại đóng vai trò hết sức quan trọng trong quá trình diễn ra hoạt động mua bán,

chuyển nhượng giữa hai bên, thậm chí sàn giao dịch còn là địa chỉ “tin cậy”, nơi ký

gửi hàng hóa bất động sản trực tiếp từ chủ đầu tư.

Sàn giao dịch bất động sản ra đời không những đáp ứng được yêu cầu ngày

càng phức tạp của các hoạt động giao dịch bất động sản trong thị trường mà còn

thỏa mãn nhu cầu ngày một đa dạng, khó tính của khách hàng cũng như của chủ đầu

tư, phần nào góp phần khẳng định đẳng cấp. thương hiệu cho chủ đầu tư, các đơn vị

phân phối và tiếp thị dự án bất động sản. Đồng thời, sàn giao dịch bất động sản còn

là sân chơi chung cho các lĩnh vực tài chính, pháp lí, bảo hiểm khi tham gia thị

trường bất động sản. Tuy nhiên, không phải sàn giao dịch bất động sản nào cũng có

thể đảm nhiệm được vai trò và hoạt động một cách có hiệu quả, đúng theo quy định

của Bộ xây dựng đã đề ra. Thực tế cho thấy, hiện nay cả nước có trên 600 sàn giao

dịch bất động sản nhưng hoạt động của các sàn hầu như vẫn chưa được quản lí một

cách có hiệu quả và vẫn còn mắc rất nhiều sai phạm, dẫn đến tình trạng mặc dù sàn

giao dịch bất động sản mọc ra như nấm nhưng thị trường vẫn bị rối.

Luật Kinh doanh bất động sản 2006 ra đời, cùng với sự ra đời của một loạt

các Nghị định và Thông tư như: Nghị định 153/2007/NĐ-CP, Nghị định

71/2010/NĐ-CP, Thông tư 13/2008/TT-BXD … quy định giao dịch bất động sản

bắt buộc phải được thực hiện thông qua sàn giao dịch là một bước ngoặt lớn, một

thành công lớn của các cơ quan quản lí Nhà nước nhằm làm minh bạch hóa thị

trường bất động sản và hạn chế các yếu tố gây ảnh hưởng xấu tới thị trường bất

động sản nói riêng cũng như toàn bộ nền kinh tế quốc dân nói chung.



Thực trạng “trầm lắng” của thị trường bất động sản thời gian gần đây cho

thấy việc quản lí và điều hành hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản một

cách có hiệu quả và đạt chất lượng cao, phù hợp với nhu cầu của thị trường và tuân

thủ đúng theo quy định pháp luật đang là một vấn đề hết sức bất cập và nan giải

không chỉ với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hay kinh doanh dịch vụ

bất động sản, mà còn là mối quan tâm của các tổ chức, cơ quan quản lí Nhà nước.

Bên cạnh những những tác dụng to lớn, thực tiễn của công tác quản lí và điều hành

sàn giao dịch bất động sản đối với nền kinh tế thị trường, thì bản thân mỗi sàn giao

dịch khi thực hiện tốt công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản của

mình sẽ ngày càng tăng số lượng giao dịch, nâng cao uy tín, khẳng định niềm tin

của khách hàng cũng như chủ đầu tư trong hoạt động mua bán, chuyển nhượng,

phân phối hay kí gửi hàng hóa bất động sản.

2. Mục tiêu nghiên cứu của chuyên đề

Mục tiêu nghiên cứu của chuyên đề trước hết là hệ thống hóa cơ sở lý thuyết,

đánh giá thực trạng cụ thể của vấn đề nghiên cứu, trên cơ sở đó đề xuất những giải

pháp, kiến nghị nhằm giải quyết những khó khăn vướng mắc đã, đang và sẽ gặp

phải trong thực tế hiện nay.

Cụ thể, chuyên đề sẽ tập trung đi sâu vào giải quyết những vấn đề sau đây:

-Làm rõ những nội dung cơ bản về bất động sản, hàng hóa bất động sản và

sàn giao dịch bất động sản.

-Chỉ ra các quy định pháp luật cụ thể về điều kiện thành lập, nguyên tắc tổ

chức và quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản cũng như quyền lợi và

nghĩa vụ của những người tham gia giao dịch bất động sản qua sàn.

-Phân tích nội dung cũng như sự cần thiết của công tác quản lí và điều hành

sàn giao dịch bất động sản, những yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lí và điều

hành sàn giao dịch.

-Đánh giá thực trạng công tác quản lí điều hành sàn giao dịch bất động sản

An Lạc tại công ty cổ phần xây dựng và đầu tư bất động sản An Lạc, tổng hợp, phân

tích và đánh giá những kết quả đạt được cũng như những mặt còn hạn chế và chỉ ra

những nguyên nhân dẫn đến hạn chế đó.



-Trên cơ sở tổng hợp, phân tích các vấn đề lí thuyết có liên quan và thực

trạng công tác quản lí và điều hành tại sàn giao dịch bất động sản An Lạc, từ đó đề

xuất những giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác quản lí và điều hành sàn

giao dịch bất động sản phù hợp với yêu cầu thực tế hiện nay.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

Với những mục tiêu cụ thể mà chuyên đề đưa ra để giải quyết có thể thấy đối

tượng và phạm vi nghiên cứu mà chuyên đề hướng tới là hàng hóa bất động sản, sàn

giao dịch bất động sản và các hoạt động trong công tác quản lí, điều hành sàn giao

dịch bất động sản nói chung và tại sàn giao dịch bất động sản An Lạc trực thuộc

công ty cổ phần xây dựng và đầu tư bất động sản An Lạc nói riêng.

Bên cạnh đó chuyên đề cũng sẽ đi vào tìm hiểu nghiên cứu những văn bản

pháp luật có liên quan đến các hoạt động giao dịch bất động sản và công tác quản

lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản từ khi có Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh

doanh bất động sản 2006 ra đời cho đến nay như: Nghị định số 153/NĐ-CP/2007

ngày 15-10-2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động

sản, Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21-5-2008 hướng dẫn thực hiện một số nội

dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP, Nghị định số 71/NĐ-CP/2010 ngày 23-6-

2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở … và một số Chỉ thị,

Thông tư, Nghị định khác.

4. Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện chuyên đề những phương pháp được sử dụng trong

bài viết chủ yếu là:

-Tiếp cận lí thuyết chung về bất động sản, hàng hóa bất động sản, sàn giao

dịch bất động sản và các hoạt động trong công tác quản lí, điều hành sàn giao dịch

bất động sản.

-Tham khảo các tài liệu qua mạng internet về thực trạng công tác quản lí và

điều hành sàn giao dịch bất động sản hiện nay trên thị trường. Trên cơ sở đó phân

tích, so sánh, đánh giá công tác quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản An

Lạc tại công ty cổ phần xây dựng và đầu tư bất động sản An Lạc.



-Thống kê các số liệu thứ cấp, các thông tin có chọn lọc từ các tài liệu và

website đáng tin cậy của Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng như:

Vietlaw.gov.vn, xaydung.gov.vn…

-Tổng hợp, đánh giá, phân tích các tài liệu, thông tin thu thập được, trên cơ

sở đó có thể hiểu sâu hơn thực trạng công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất

động sản ở Việt Nam, nhằm đề xuất giải pháp và kiến nghị hướng tới hoàn thiện

công tác quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản hiện nay.

- Sử dụng phương pháp phỏng vấn sâu các cán bộ công nhân viên làm việc

tại sàn giao dịch bất động sản An Lạc cũng như các đối tác, bạn hàng, khách hàng

khi đến giao dịch, kí gửi hàng hóa bất động sản qua sàn. Đồng thời kết hợp với

phương pháp điều tra khảo sát thực tế công tác quản lí và điều hành một số sàn giao

dịch khác trong cùng khu vực hoạt động để thấy được thực trạng hoạt động của các

sàn giao dịch hiện nay.

5. Kết cấu và nội dung của chuyên đề

Ngoài lời mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, chuyên đề được

kết cấu thành ba chương:

Chương I: Quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản – những vấn đề

cơ bản.

Chương II: Thực trạng công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động

sản An Lạc tại công ty cổ phần xây dựng và đầu tư bất động sản An Lạc.

Chương III: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lí và điều hành

sàn giao dịch bất động sản hiện nay.



LỜI CẢM ƠN

Chuyên đề thực tập hoàn thành, ngoài sự nỗ lực của bản thân người nghiên

cứu, bài viết còn nhận được sự quan tâm góp ý nhiệt tình của nhiều tổ chức, cơ

quan, tập thể, cá nhân trong và ngoài nhà trường.

Trước hết, em xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy, cô giáo trong khoa

Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, trường Đại học Kinh tế quốc dân đã hết lòng

giúp đỡ và truyền đạt cho em những kiến thức quý báu trong quá trình học tập tại

trường.

Đặc biệt em xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Thạc sĩ Nguyễn Thị Hải

Yến, là người đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em trong suốt quá trình thực hiện và

hoàn thành chuyên đề thực tập.

Em cũng xin được gửi lời cảm ơn chân thành tới toàn thể các cán bộ công

nhân viên sàn giao dịch bất động sản An Lạc, công ty cổ phần xây dựng và đầu tư

bất động sản An Lạc, đặc biệt là ông Trần Việt Cường - giám đốc công ty cổ phần

xây dựng và đầu tư bất động sản An Lạc, là người đã trực tiếp giúp đỡ, hướng dẫn

em trong suốt thời gian thực tập tại sàn giao dịch bất động sản An Lạc.



CHƯƠNG I

QUẢN LÍ VÀ ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG

SẢN - NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN

I. Khái quát chung về bất động sản

1. Khái niệm chung về bất động sản và hàng hóa bất động sản

1.1. Khái niệm chung về bất động sản

Theo Khoản 1, Điều 174 của Bộ luật dân sự 2005 thì bất động sản là các tài

sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với

nhà, công trình xây dựng đó;

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.

Như vậy, bất động sản là những tài sản cố định, không di dời được, là yếu tố

gắn liền với đất đai hoặc công trình xây dựng và khi tách rời nó khỏi đất đai và công

trình thì tính chất công dụng của nó thay đổi. Các bất động sản thường gồm: nhà ở,

đất đai, công trình xây dựng và những vật thể gắn liền với đất đai và công trình xây

dựng như: cây cối, cánh đồng muối, hầm mỏ … hoặc còn có thể là các tài sản do

pháp luật quy định như: máy bay, tàu biển …

1.2. Các tiêu chí xác định bất động sản

- Bất động sản phải là một tài sản vật chất hữu hình có ích cho con người.

- Bất động sản phải xác định được chủ quyền quốc gia hoặc cá nhân gắn liền với

nó, từ đó tạo ra quyền năng đối với bất động sản đó.

- Bất động sản phải có khả năng đo lường được bằng giá trị nhất định.

- Nó không thể di dời hoặc di dời rất hạn chế, khi tách rời khỏi đất đai, công

trình xây dựng thì tính chất, công năng của vất thể cũng bị thay đổi theo.

- Bất động sản phải là một vật thể tồn tại lâu dài.



1.3. Hàng hóa bất động sản và quy định của pháp luật về hàng hóa bất động sản

đưa vào kinh doanh

Đối tượng trong kinh doanh bất động sản chính là hàng hóa bất động sản bao

gồm cả tài sản hữu hình và tài sản vô hình. Nó cũng bao gồm quyền sử dụng đất và

đây cũng chính là đặc điểm nổi bật, khác biệt so với hàng hóa là đối tượng của hoạt

động kinh doanh thương mại thông thường.

Không phải bất cứ tài sản nào là bất động sản cũng đều có thể trở thành hàng

hóa đưa vào giao dịch kinh doanh trên thị trường bất động sản. Căn cứ vào tình hình

phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản và lộ trình hội nhập kinh tế quốc

tế Chính phủ sẽ quy định cụ thể danh mục các loại bất động sản đưa vào kinh doanh

và dẫn chiếu theo Khoản 1, Điều 6, Luật kinh doanh bất động sản 2006, thì các loại

bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:

a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây

dựng;

b) Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường theo quy định của pháp luật

về đất đai;

c) Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.

Bất kì một bất động sản nào dù là nhà, công trình xây dựng hay quyền sử

dụng đất khi đưa vào kinh doanh đều phải đảm bảo các điều kiện theo quy định của

pháp luật kinh doanh bất động sản 2006. Theo Điều 7, Luật kinh doanh bất động

sản 2006, thì với bất động sản là nhà, công trình xây dựng khi đưa vào giao dịch

kinh doanh trên trị trường phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh, phải đảm

bảo chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng, không có tranh chấp về

quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án, không nằm trong khu vực cấm xây

dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng và có hồ sơ, giấy tờ hợp pháp chứng

minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật.

Đối với bất động sản là quyền sử dụng đất khi đưa vào kinh doanh trên thị

trường cũng phải đảm bảo các điều kiện: phải thuộc đối tượng được phép kinh

doanh, có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp

luật, không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án và quan trọng là quyền

sử dụng đất phải nằm trong thời hạn sử dụng đất. Trong trường hợp chuyển nhượng,



cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, dự án hạ tầng kĩ

thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và

tiến độ của dự án đã được phê duyệt.

2. Đặc điểm cơ bản của hàng hóa bất động sản – Những vấn đề đặt ra khi giao

dịch hàng hóa bất động sản qua sàn

Khác với các hàng hóa thông thường khác, hàng hóa bất động sản có nhiều

đặc điểm khác biệt mà khi tham gia giao dịch kinh doanh trên thị trường bất động

sản, cả nhà đầu tư xây dựng lẫn các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc các

sàn giao dịch và người tiêu dùng cuối cùng đều cần phải tìm hiểu và nắm rõ.

2.1. Bất động sản là hàng hóa có vị trí địa lí, địa điểm cố định và không có khả

năng di dời được

Do bất động sản luôn gắn liền với yếu tố đất đai mà đất đai lại mang những

đặc điểm là có vị trí địa lí cố định, có giới hạn về diện tích và không gian. Điều này

cho thấy yếu tố địa lí và địa điểm sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của bất

động sản và nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách từ bất động sản đến các

trung tâm, các điểm dịch vụ, các công trình xây dựng như: công trình thương mại,

công trình văn hóa, y tế, giáo dục … phụ thuộc vào khả năng tiếp cận của bất động

sản đến các tiện ích đó. Do vậy, khi đầu tư, kinh doanh bất động sản phải dự tính

trước được những thay đổi của các yếu tố tiện ích trên, cũng như việc phát triển các

công trình bất động sản phải đi đôi với việc phát triển các yếu tố tiếp cận, giảm

thiểu khoảng cách từ bất động sản đến các trung tâm bằng cách phát triển hệ thống

cơ sở hạ tầng giao thông, điện nước, điện thoại, y tế, giáo dục…

Có thể thấy các dự án đầu tư phát triển, kinh doanh bất động sản càng lớn thì

khả năng tạo lập vị trí bất động sản càng cao.

Vấn đề đặt ra khi giao dịch kinh doanh hàng hóa bất động sản qua sàn là

không thể mang hàng hóa bất động sản trưng bày trực tiếp trên sàn giao dịch như

các loại hàng hóa thông thường mà người mua có thể nhìn ngắm, lựa chọn, thậm chí

là có thể dùng thử. Vì lẽ đó, các sản phẩm hàng hóa bất động sản trưng bày trên sàn

chỉ là những hình ảnh chụp lại, những giấy tờ, thủ tục pháp lí liên quan đến bất

động sản đó. Người bán bất động sản phải thu thập đầy đủ chính xác các thông tin

liên quan đến bất động sản cần bán và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về độ

chính xác của các thông tin cung cấp cho khách hàng.



2.2. Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền

Bất động sản là một loại hàng hóa luôn gắn liền với đất đai – một vật thể tồn tại

lâu dài. Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc, vật kiến trúc cũng

là những vật thể có tuổi thọ cao và có khả năng tồn tại tới hàng trăm năm.

Tính lâu bền của bất động sản được biểu hiện trên hai góc độ: tuổi thọ vật lí và

tuổi thọ kinh tế, song giữa hai tuổi thọ này lại thường không ngang nhau và thường

thì tuổi thọ vật lí dài hơn tuổi thọ kinh tế.

Điều đó cho thấy khi đầu tư xây dựng bất động sản phải dự tính được tuổi

thọ kinh tế của bất động sản để quyết định tuổi thọ vật lí của chúng, tránh việc đầu

tư lãng phí hay đầu tư nhiều lần vào cùng một bất động sản. Muốn kinh doanh bất

động sản hoạt động có hiệu quả phải tìm biện pháp để hai yếu tố tuổi thọ trên diễn

ra song trùng nhau ở cả giai đoạn phát triển bất động sản và giai đoạn cuối chu kì

vật lí của nó.

Vấn đề đặt ra với các sàn giao dịch bất động sản là phải tận dụng được các

thông tin về tuổi thọ vật lí và tuổi thọ kinh tế của bất động sản để tư vấn cho khách

hàng sử dụng và khai thác giá trị bất động sản một cách hiệu quả nhất.

2.3. Bất động sản là một tài sản có giá trị rất cao, giá trị này không bị mất đi theo

thời gian cũng như có khả năng bảo toàn và tái tạo giá trị

Nguyên nhân cơ bản là do giá trị của đất đai là rất lớn, chi phí đầu tư xây

dựng các công trình bất động sản thường cao và mang tính lâu bền. Thời gian sử

dụng vốn dài nên bỏ lỡ rất nhiều các cơ hội kinh doanh khác song lại có khả năng

bảo toàn giá trị và khả năng sinh lời trong trường hợp tuổi thọ vật lí và tuổi thọ kinh

tế còn tồn tại. Ngoài ra, khả năng tái tạo vốn còn thể hiện ở khả năng thế chấp bất

động sản mà không cần phải cầm cố như các tài sản khác để vay vốn đầu tư trong

kinh doanh.

Do vậy, muốn đầu tư kinh doanh bất động sản phải có một nguồn vốn lớn,

vốn dài hạn đồng thời cũng phải biết khai thác các đặc tính của bất động sản có khả

năng tái tạo vốn để quay lại đầu tư cho kinh doanh.

Với các sàn giao dịch bất động sản, vấn đề đặt ra ở đây là phải nắm rõ được

giá trị to lớn của bất động sản, phân tích công năng, tác dụng và khả năng bảo toàn,

tái tạo giá trị nhằm thuyết phục người mua yên tâm khi bỏ một lượng tiền lớn để



mua bất động sản đó. Đồng thời biết cách tư vấn cho chủ đầu tư các phương án sử

dụng luân chuyển tiền vốn kinh doanh một cách hợp lí và hiệu quả do bất động sản

là tài sản có giá trị lớn, có khả năng bảo toàn và tái tạo giá trị.

2.4. Bất động sản là hàng hóa có tính dị biệt

Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt được sản xuất đơn chiếc, cho nên

chúng không thể giống nhau một cách tuyệt đối mà ít nhất chúng khác nhau về vị trí

địa lí, địa điểm, kết cấu, kiến trúc, hướng, cảnh quan hay vật ngoại cảnh …

Bản chất tính dị biệt của bất động sản chính là sự khác biệt về giá trị gia tăng

cho các bất động sản. Nó không phải là chi phí kết tinh trong các bất động sản và nó

hoàn toàn phụ thuộc vào các giá trị dị biệt đó. Chính vì vậy khi đầu tư tạo lập bất

động sản phải tạo ra được sự khác biệt giữa các bất động sản chính là tạo nên giá trị

gia tăng song đồng thời cũng phải quản lí được tính dị biệt đó để tạo nên sự đồng

nhất cho các bất động sản thông qua quy hoạch kiến trúc thống nhất giữa các cá thể

dị biệt đó.

Vấn đề đặt ra với các sàn giao dịch bất động sản là phải hiểu rõ sự khác biệt

cơ bản giữa các bất động sản cùng loại, nhấn mạnh những điểm mạnh của từng bất

động sản phù hợp với nhu cầu, sở thích và sự lựa chọn của người mua, giải tỏa tâm

lí và tạo lòng tin, sự yên tâm cho khách hàng.

2.5. Hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau

Các bất động sản tồn tại bên cạnh nhau có thể tác động lẫn nhau không chỉ

về mặt tâm lí mà còn ảnh hưởng đến nhau về công dụng, đặc tính và giá trị. Sự ra

đời hay hoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện ra đời hoặc mất đi,

làm tăng hoặc làm giảm giá trị và giá trị sử dụng của bất động sản kia.

Có thể khẳng định bất động sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh mẽ

giữa các bất động sản liền kề và có ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế

có liên quan. Do vậy khi đầu tư xây dựng các công trình bất động sản phải tính đến

khả năng ảnh hưởng của chúng tới các công trình liền kề; khi định giá giá trị bất

động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng của môi trường bên ngoài và sự ra đời

của các bất động sản khác tới bất động sản mục tiêu cần định giá.

Điều đó cũng cho phép việc dự báo xu hướng tăng giảm giá bất động sản dựa

vào xu hướng chung của hàng hóa bất động sản trên thị trường.



Sàn giao dịch bất động sản có thể phân tích và dự báo xu hướng tăng giảm

giá hàng hóa bất động sản khi giao dịch với khách hàng, cập nhập và cung cấp các

thông tin kinh tế, xã hội, điều kiện môi trường tác động đến bất động sản trong

tương lai để tạo sự kì vọng cho khách hàng.

2.6. Hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm

Nguyên nhân chính của sự khan hiếm hàng hóa trên thị trường là việc thiếu

thông tin về cung do hàng hóa bất động sản không có sẵn trên thị trường, cộng thêm

với sự phát triển ngày càng cao của các hoạt động kinh tế xã hội càng làm tăng sự

khan hiếm bất động sản do đất đai được dùng vào đầu tư phát triển các công trình

xây dựng là có giới hạn.

Quan hệ cung cầu bất động sản luôn mất cân đối theo hướng cầu > cung dẫn

đến tình trạng đầu cơ về bất động sản. Vì lẽ đó Nhà nước cần phải có các chính sách

phù hợp chống lại hiện tượng đầu cơ và hạn chế việc sở hữu bất động sản để giảm

thiểu sự khan hiếm hàng hóa bất động sản trên thị trường.

Vấn đề đặt ra đối với các sàn giao dịch bất động sản là phải cung cấp đầy đủ,

chính xác thông tin về hàng hóa bất động sản giao dịch qua sàn, hạn chế việc bóp

méo thông tin, nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới, tư vấn để góp

phần minh bạch hóa thị trường bất động sản.

2.7. Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lí xã hội

Đặc điểm này có thể là chung cho mọi loại hàng hóa và đối với hàng hóa bất

động sản do nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu

ảnh hưởng mạnh mẽ bởi các yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lí xã hội, thậm chí còn

bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của các tầng lớp dân cư ở đó.

Chính vì vậy khi đầu tư xây dựng hay kinh doanh bất động sản không thể

không quan tâm đến thị hiếu tiêu dùng, đến nhu cầu tín ngưỡng hay tâm linh của

người dân ở từng khu vực.

Những người làm nghề môi giới bất động sản hay tư vấn bất động sản tại các

sàn giao dịch bất động sản cần phải nắm bắt được tâm lí và thị hiếu tiêu dùng của

từng khách hàng, đặc biệt nên quan tâm đến các vấn đề phong thủy, tâm linh để tư

vấn cho khách hàng một cách đầy đủ và hiệu quả nhất. Đây có thể là một hoạt động



tư vấn tích cực nhằm thu hút và gây dựng lòng tin nơi khách hàng đến giao dịch tại

sàn.

2.8. Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính

sách của Nhà nước

Bất động sản được xem là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân

tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như mỗi con người. Các quan hệ giao dịch bất động

sản trên thị trường cũng tác động mạnh mẽ đến hoạt động kinh tế xã hội, do vậy, mà

Nhà nước thực hiện vai trò, chức năng quản lí đối với các hoạt động của thị trường

bất động sản.

Vấn đề đặt ra cho các sàn giao dịch bất động sản là sự cần thiết phải chú ý

đến những chính sách pháp luật về đất đai và pháp luật trong kinh doanh bất động

sản mới nhất do Nhà nước ban hành để từ đó có thể tư vấn cho người mua thực hiện

các thủ tục pháp lí khi sở hữu hay nhận chuyển nhượng một bất động sản bất kì.

Mỗi sàn giao dịch bất động nên có một luật sư chuyên nghiên cứu các văn bản pháp

luật về đất đai và bất động sản và bản thân mỗi cán bộ công nhân viên của sàn cũng

phải am hiểu về các vấn đề pháp luật liên quan đến đất đai và bất động sản để có thể

hoạt động một cách chuyên nghiệp và có hiệu quả cao.

2.9. Giá trị, công năng và khả năng khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc

nhiều vào năng lực quản lí

Chính bởi bất động sản là loại hàng hóa có giá trị lớn, gồm nhiều chủng loại,

do vậy việc quản lí bất động sản là khá phức tạp và đòi hỏi ở người quản lí phải có

năng lực cao và chi phí quản lí lớn. Vì lẽ đó cần quan tâm tới việc huy động vốn để

tạo dựng bất động sản và khai thác bất động sản đạt hiệu quả cao.

Đối với các sàn giao dịch bất động sản người quản lí và điều hành sàn giao

dịch bất động sản phải là người có năng lực quản lí bất động sản, biết cách khai thác

giá trị, công năng của các sản phẩm hàng hóa bất động sản mang vào giao dịch trên

sàn để có thể điều hành việc phân phối và marketing hàng hóa bất động sản một

cách hợp lí.



II. Sàn giao dịch bất động sản

1. Khái niệm và đặc điểm của sàn giao dịch bất động sản

Khác với các hàng hóa thông thường, đặc điểm của hàng hoá bất động sản là

cố định và không thể di dời được, do vậy những người có hàng hoá bất động sản

cần bán không thể mang hàng hoá của mình đến “chợ” bán như các loại hàng hóa

khác. Mặt khác thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo, rất thiếu

thông tin và các thông tin thường là bất đối xứng, cho nên để người bán và người

mua có thể gặp gỡ nhau, trao đổi và thương lượng với nhau về nhu cầu và giá cả

mua bán hàng hóa thì phải tổ chức các “chợ” giao dịch bất động sản. Chợ bất động

sản không giống như các chợ hàng hóa thông thường, không có sản phẩm hàng hóa

bất động sản bày bán mà chỉ có những thông tin cần thiết hoặc những ảnh chụp, bản

vẽ thiết kế … về những sản phẩm hàng hoá đó để những người quan tâm đến xem

xét, tham khảo và giao dịch. Sự khác biệt đó tạo nên các sàn giao dịch bất động sản

thay vì gọi là “chợ” như cách gọi thông thường.

Theo Khoản 5, Điều 4, Luật Kinh doanh bất động sản 2006: “sàn giao dịch

bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho

kinh doanh bất động sản”.

Sàn giao dịch bất động sản chính là nơi gặp gỡ giữa người mua và người

bán, giữa người cung cấp dịch vụ và người có nhu cầu về các dịch vụ liên quan đến

hoạt động kinh doanh bất động sản. Đây là nơi mua bán giao dịch không có sự hiện

diện của các sản phẩm hàng hoá bất động sản, đồng thời, các dịch vụ đi kèm liên

quan đến các hoạt động giao dịch bất động sản qua sàn cũng rất phức tạp và đa

dạng. Có thể coi sàn giao dịch bất động sản là mô hình hoạt động tổng hợp, ở đó

cung cấp đầy đủ và khép kín mọi dịch vụ liên quan đến các hoạt động mua bán,

thuê, cho thuê hoặc chuyển nhượng bất động sản, hơn nữa, các dịch vụ đó phải

mang tính chuyên nghiệp, phải đảm bảo tính minh bạch, chuẩn xác và được pháp

luật quản lý hết sức nghiêm ngặt.

2. Vai trò và chức năng của sàn giao dịch bất động sản

2.1. Vai trò của sàn giao dịch bất động sản

Thứ nhất, sàn giao dịch bất động sản có vai trò quan trọng trong việc minh

bạch hóa thông tin từ thị trường bất động sản, góp phần làm tăng tính hoàn hảo lành



mạnh cho thị trường. Đó là thông tin từ các hoạt động giao dịch bất động sản diễn ra

thông qua sàn giao dịch như: số lượng bất động sản được mua bán, chuyển nhượng,

cho thuê hàng tháng, hàng quý, hàng năm trong một khu vực cụ thể hay xu hướng

lựa chọn các dịch vụ bất động sản của khách hàng khi tham gia giao dịch qua sàn ...

Đó còn là các thông tin về nguồn cung và hàng hóa bất động sản từ các nhà cung

cấp bất động sản có thương hiệu, uy tín trên thị trường hoặc những thông tin về

chính sách, pháp luật, quy hoạch từ phía các cơ quan quản lí và điều tiết thị trường.

Bên cạnh đó, sàn giao dịch bất động sản cũng là nơi tiếp nhận những thông tin chia

sẻ về kinh nghiệm cũng như thành quả hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản

khác. Và hầu hết những thông tin đó là tấm gương phản chiếu một cách chân thực

nhất, sống động nhất về tình hình hoạt động của thị trường bất động sản.

Thứ hai, đối với Nhà nước, sàn giao dịch bất động sản giữ vai trò quan trọng

trong việc thay mặt Nhà nước tham gia trực tiếp vào các hoạt động giao dịch bất

động sản trên thị trường như: quản lí thông tin giao dịch; đấu giá đất đai, bất động

sản; chuyển giao các bất động sản xã hội.

Sàn thực hiện việc báo cáo định kì các thông tin giao dịch bất động sản trên

thị trường đến cơ quan quản lí Nhà nước, trên cơ sở đó phổ biến và tư vấn pháp luật

phù hợp để Nhà nước có những chính sách điều tiết thị trường một cách chính xác

và kịp thời, hạn chế tối đa thất thu thuế do việc chuyển nhượng, mua bán bất động

sản ngầm bên ngoài.

Sàn là nơi thu nhận các kết quả phản hồi từ phía thị trường đối với các chính

sách quy hoạch của Nhà nước, đồng thời là trung gian kết nối giữa Nhà nước với thị

trường bất động sản, góp phần xây dựng, bổ sung và hoàn thiện hệ thống chính sách

pháp luật kinh doanh bất động sản trong thời gian tới.

Thứ ba, đối với các tác nhân tham gia hoạt động giao dịch bất động sản trên

thị trường, sàn đóng vai trò là thanh công cụ giúp đỡ những tác nhân đó dễ dàng

tiếp cận, tra cứu, lựa chọn thông tin bất động sản cần thiết cho các hoạt động giao

dịch. Thông tin bất động sản trên sàn được đảm bảo đầy đủ về mặt pháp lý, tính sát

thực và có độ chính xác cao. Do vậy, có thể coi sàn giao dịch là kênh thông tin hữu

hiệu, đáng tin cậy, là đầu mối trực tiếp đưa hàng hóa bất động sản của các chủ đầu

tư ra thị trường đến với khách hàng.



Thực hiện vai trò đó, sàn có khả năng nâng cao tính chuyên nghiệp và năng

lực cạnh tranh trong các hoạt động dịch vụ giữa các doanh nghiệp kinh doanh bất

động sản và các trung tâm môi giới không chuyên, góp phần ngày càng hoàn thiện

cơ cấu thị trường bất động sản.

Mối quan hệ, liên kết, hợp tác giữa sàn giao dịch bất động sản với các tổ

chức tín dụng, ngân hàng, văn phòng công chứng, địa chính ... thường rộng và chặt

chẽ nên người tham gia giao dịch bất động sản qua sàn có khả năng nhận được sự

hỗ trợ đầy đủ của tất cả các tổ chức đó và có thể hoàn tất các thủ tục mua bán bất

động sản theo đúng nghĩa "một cửa khép kín", đồng thời rút ngắn được thời gian

giao dịch, giảm thiểu chi phí và có nhiều cơ hội được hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu

đãi hoặc thế chấp bất động sản một cách thuận lợi ...

Thứ tư, đối với nền kinh tế vĩ mô: sàn giao dịch bất động sản đóng một vai

trò tương đối quan trọng trong việc phát triển kinh tế xã hội nói chung và phát triển

hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng. Vì nếu giá cả thị trường của bất động

sản mà cao hơn giá trị thật của bất động sản đó trên thị trường sẽ dẫn tới mọi người,

mọi thành phần kinh tế đều “đổ xô” tham gia kinh doanh bất động sản để kiếm lời

và sao lãng các hoạt động kinh doanh khác của mình làm ảnh hưởng tới hoạt động

sản xuất tạo ra sản phẩm tiêu dùng khác cho xã hội. Khi giá cả bất động sản tăng

cao dẫn tới các chi phí sản xuất kinh doanh dịch vụ tăng lên và giá thành sản xuất

sản phẩm cũng tăng cao, lạm phát tăng nhanh, nền kinh tế rơi vào khủng hoảng.

Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản cũng góp phần phát triển phong phú

đa dạng thêm hoạt động của thị trường thông qua các dịch vụ môi giới, tư vấn thiết

kế, lập và quản lí dự án đầu tư bất động sản … một cách chuyên nghiệp, tạo được

giá trị gia tăng cho chủ đầu tư và cho toàn xã hội; đồng thời cũng tạo điều kiện hoạt

động cho nhiều loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản còn đang bỏ ngỏ như:

dịch vụ đấu giá, quảng cáo bất động sản, các dịch vụ pháp lí, ngân hàng, tín dụng,

bảo hiểm, thế chấp bất động sản …

2.2. Chức năng của sàn giao dịch bất động sản

Hai chức năng chính của sàn giao dịch bất động sản là chức năng giao dịch

và chức năng môi giới.

Thứ nhất, với chức năng giao dịch: thông thường các giao dịch bất động sản

trên thị trường đều được thực hiện qua ba bước: đàm phán giao dịch – kiểm tra thực



địa – đăng kí pháp lí. Quá trình thực hiện ba bước này thường tốn rất nhiều thời

gian vì bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, thủ tục pháp lí nhiều và phức tạp.

Do vậy, khi thực hiện giao dịch bất động sản qua sàn, người tham gia giao dịch sẽ ít

tốn thời gian hơn do hàng hóa bất động sản khi đưa lên sàn giao dịch đã được thẩm

định tiêu chuẩn theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản. Việc hoàn tất

các thủ tục pháp lí liên quan cũng sẽ diễn ra nhanh gọn và ít gặp rủi ro.

Thứ hai, với chức năng môi giới, sàn có tư cách là người đại diện hoặc môi

giới bất động sản của người mua hoặc người thuê nên có quyền chuyển cho người

mua hoặc người thuê tất cả các đề nghị mua bán và trả giá cho đến khi được sự chấp

thuận của tất cả các bên tham gia giao dịch. Đồng thời, sàn có trách nhiệm khuyến

cáo cho người bán hoặc người cho thuê nên có tư vấn pháp lý trước khi chấp nhận

một đề nghị kế tiếp, trừ khi sự chấp nhận này liên quan đến việc chấm dứt một hợp

đồng mua bán hoặc hợp đồng cho thuê bất động sản đã có từ trước.

Sàn thực hiện chức năng môi giới với một đội ngũ các chuyên gia môi giới,

tư vấn bất động sản chuyên nghiệp, có chứng chỉ hành nghề, thành thạo chuyên

môn nghiệp vụ, có tinh thần hoạt động và trách nhiệm cao trong công việc, giúp

khách hàng đến giao dịch yên tâm và xóa bỏ được tâm lí sợ bị lừa đảo.

Ngoài hai chức năng chính, sàn giao dịch bất động sản còn đảm nhiệm chức

năng đăng tải thông tin về các chủ thể là tổ chức hoặc cá nhân có nhu cầu tham gia

giao dịch mua bán, thuê hoặc cho thuê, chuyển nhượng các loại bất động sản. Đồng

thời, tổ chức các phiên giao dịch hàng ngày để phục vụ cho các tổ chức, cá nhân có

nhu cầu tham gia giao dịch qua sàn dưới hai hình thức:

+ Người rao bán hoặc cho thuê và người có nhu cầu mua hoặc thuê sẽ trực

tiếp tìm hiểu, thương lượng mà không phải thông qua trung gian giao dịch nào. Đây

là loại hình thu phí dịch vụ ban đầu.

+ Người rao bán hoặc cho thuê và người có nhu cầu mua hoặc thuê sẽ không

trực tiếp tìm hiểu, thương lượng mà giao dịch được thực hiện thông qua sàn giao

dịch bất động sản. Đây là loại hình thu hoa hồng môi giới.

3. Điều kiện thành lập, nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất

động sản

3.1. Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản



Theo Điều 57, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định: điều kiện thành

lập sàn giao dịch bất động sản như sau:

1. Đáp ứng các điều kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này.

2. Có quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

3. Có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao

dịch bất động sản.

4. Có người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản đáp ứng các điều

kiện do Chính phủ quy định.

Sàn giao dịch bất động sản phải là tổ chức có tư cách pháp nhân, cho nên

việc thành lập sàn phải thỏa mãn các điều kiện như: Là tổ chức được cơ quan có

thẩm quyền thành lập, đăng kí và công nhận; có cơ cấu tổ chức chặt chẽ; có tài sản

độc lập với tổ chức, cá nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản đó; nhân danh

tổ chức mình tham gia các quan hệ giao dịch một cách độc lập.

Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động riêng: đó là các quy

định mà sàn định ra, trong đó chỉ rõ chức năng, nhiệm vụ, tổ chức, bộ máy, cơ chế

hoạt động, điều kiện hoạt động, trách nhiệm của người quản lý, điều hành và các

nhân viên làm việc tại sàn, nguyên tắc, lề lối làm việc, tiếp nhận, xử lý thông tin về

bất động sản, thẩm quyền ký các hợp đồng giao dịch, chế độ quản lý tài chính, mối

quan hệ công tác, giao tiếp với khách hàng và các chương trình, kế hoạch công tác

khác ...

Sàn phải có cơ sở vật chất, trang thiết bị về trụ sở, văn phòng làm việc, phải

đáp ứng được các hoạt động thường nhật và yêu cầu tổ chức các phiên giao dịch.

Theo dự thảo Thông tư hướng dẫn thi hành Nghị định 153 của Chính phủ về quy

định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, quy định sàn

giao dịch phải có diện tích tối thiểu là 120 m2.

Điều kiện về nhân sự: theo Khoản 2, Điều 8, Luật Kinh doanh bất động sản

2006: “khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người

có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có

ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản”. Ngoài ra, để sàn hoạt động có

hiệu quả thì đội ngũ nhân sự của sàn ngoài trình độ chuyên môn, phải có đạo đức

nghề nghiệp. Phải biết bảo vệ và đề cao quyền lợi của khách hàng và của tất cả các



bên tham gia giao dịch bất động sản qua sàn; không hướng dẫn và làm sai lệch về

thông tin hay quyền lợi có thể có được qua việc sử dụng các dịch vụ mà sàn kinh

doanh; có thể đại diện cho tất cả các khách hàng mua và bán hoặc thuê và cho thuê

trong cùng một thương vụ chỉ sau khi tiết lộ đầy đủ cho cả hai bên biết và được sự

chấp nhận của họ. Cán bộ nhân viên của sàn không được phép tiết lộ những thông

tin tế nhị do các bên cung cấp và phải yêu cầu giữ kín các thông tin về bất động sản

đang giao dịch. Tuy nhiên, sàn cũng không được dấu giếm những thông tin xấu, bất

hợp pháp về bất động sản đang giao dịch nếu người quản lý điều hành sàn đã điều

tra và có được.

3.2. Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định cụ thể, chi tiết nguyên

tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Theo đó, tổ chức, cá nhân

khi kinh doanh bất động sản hoặc kinh doanh dịch vụ bất động sản được thành lập

sàn giao dịch bất động sản hoặc thuê sàn giao dịch bất động sản của tổ chức, cá

nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản của mình.

Sàn giao dịch bất động sản được thành lập phải là pháp nhân. Trong trường

hợp doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản mà thành lập sàn giao

dịch bất động sản thì sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư

cách pháp nhân của doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản để hoạt

động.

Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch, phải

tuân thủ các quy định của pháp luật và phải chịu trách nhiệm về mọi hoạt động giao

dịch bất động sản của sàn mình.

Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo

về việc thành lập trên các phương tiện thông tin đại chúng. Trước khi đi vào hoạt

động sàn phải thông báo trước với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương.

4. Quy định về tiêu chuẩn hoạt động của một sàn giao dịch bất động sản

Hiện nay Nhà nước ta chưa có một văn bản pháp luật nào quy định tiêu

chuẩn hoạt động của một sàn giao dịch bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên, theo

nghiên cứu của nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản về hoạt động của thị



trường bất động sản ở một số nước trên thế giới thì tiêu chuẩn hoạt động của một

sàn giao dịch bất động sản bao gồm các tiêu chí sau:

+ Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân có chức năng kinh doanh bất

động sản hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp kinh doanh bất động

sản.

+ Sàn có nhiệm vụ thực hiện các dịch vụ giao dịch, mua bán, chuyển nhượng,

cho thuê, thuê mua và môi giới bất động sản, có thể thực hiện các dịch vụ về định

giá bất động sản, tư vấn bất động sản, quảng cáo bất động sản, đấu giá bất động sản

và quản lí bất động sản.

+ Cơ cấu tổ chức của sàn phải gồm: Giám đốc, các Phó Giám đốc và các bộ

phận chuyên môn nghiệp vụ. Trong đó người quản lí và điều hành sàn phải có giấy

chứng nhận đã hoàn thành khóa học đào tạo kiến thức về quản lí và điều hành sàn

giao dịch bất động sản.

+ Về nhân sự: sàn phải có tối thiểu 02 nhân viên có chứng chỉ môi giới bất động

sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì tối thiểu phải có 02 nhân viên có

chứng chỉ định giá bất động sản.

+ Diện tích hoạt động của sàn tối thiểu là 50 m2, thêm mỗi dịch vụ bất động sản

phải tăng thêm 20 m2 diện tích sàn và thêm trang thiết bị phù hợp.

+ Trước khi hoạt động phải gửi hồ sơ tới Sở Xây dựng gồm: đăng kí kinh doanh

và quy chế hoạt động của sàn. Sở Xây dựng báo cáo lên Bộ Xây dựng và đưa lên

mạng các sàn giao dịch bất động sản. Đồng thời sàn giao dịch phải có tên, biển hiệu

và địa chỉ giao dịch ổn định tối thiểu 12 tháng.

Những quy định về tiêu chuẩn hoạt động của một sàn giao dịch bất động sản

mà các chuyên gia đã nghiên cứu và đề xuất hoàn toàn phù hợp và tuân thủ theo

đúng quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành. Đây có thể coi là

những căn cứ cơ bản để xem xét và đánh giá hình thức kinh doanh cũng như chất

lượng dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản hiện nay.

5. Các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản được tổ chức qua sàn

Theo quy định tại Điều 59, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, các tổ chức,

cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua

bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản. Việc làm đó



không những tuân thủ đúng quy định của pháp luật hiện hành mà còn được Nhà

nước khuyến khích thực hiện để đảm bảo công khai, minh bạch và bảo vệ quyền lợi

các bên tham gia.

Theo đó, quy định tại Điều 58, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 cho thấy

những hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản sau được tổ chức qua sàn giao

dịch bất động sản:

+ Hoạt động giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê hoặc thuê mua bất

động sản.

+ Hoạt động môi giới bất động sản

+ Hoạt động định giá bất động sản

+ Hoạt động tư vấn bất động sản

+ Hoạt động quảng cáo bất động sản

+ Hoạt động đấu giá bất động sản

+ Hoạt động quản lý bất động sản.

Ngoài các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản trên được thực hiện

qua sàn, sàn giao dịch bất động sản còn tổ chức bộ máy và quy chế hoạt động riêng.

Đó là hệ thống các quy định về quyền và nghĩa vụ của các đối tượng là tổ chức và

cá nhân tham gia giao dịch bất động sản qua sàn, của người quản lý và điều hành

sàn giao dịch trong việc tổ chức và thực hiện các giao dịch bất động sản.

6. Điều kiện, quyền lợi và nghĩa vụ của các đối tượng tham gia giao dịch bất

động sản qua sàn

6.1. Đối với các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch bất động sản qua sàn

Các tổ chức, cá nhân khi tham gia giao dịch bất động sản qua sàn ngoài các

quyền và nghĩa vụ cơ bản mà luật pháp Nhà nước cho phép, họ còn có các quyền và

nghĩa vụ riêng theo quy định tại Điều 62 của Luật kinh doanh bất động sản 2006

như sau:

Có quyền yêu cầu sàn giao dịch cung cấp thông tin, các tài liệu có liên quan

đến bất động sản đang giao dịch, cung cấp các dịch vụ bất động sản mà sàn đăng kí

hoạt động, và có quyền yêu cầu sàn giao dịch bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn gây

ra trong quá trình thực hiện giao dịch.



Có nghĩa vụ thực hiện các quy chế hoạt động của sàn, trả tiền phí dịch vụ cho

sàn khi yêu cầu thực hiện các dịch vụ đó. Đồng thời có nghĩa vụ bồi thường thiệt

hại cho sàn nếu lỗi là do mình gây ra trong quá trình các bên thực hiện giao dịch.

6.2. Đối với người quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản

Người quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản có quyền quản lí, điều

hành mọi hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật Kinh

doanh bất động sản 2006 tại Điều 60, 61.

Có quyền yêu cầu các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp các thông

tin liên quan đến bất động sản theo quy định của pháp luật cũng như có quyền yêu

cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu về các bất động sản được đưa lên giao

dịch qua sàn.

Có quyền từ chối đưa lên sàn giao dịch các bất động sản không đủ điều kiện

đưa vào kinh doanh, có quyền thu tiền phí dịch vụ của khách hàng có bất động sản

được đưa lên sàn giao dịch bất động sản và yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại

khi họ là người gây ra lỗi.

Bên cạnh những quyền cơ bản đó, người quản lí và điều hành sàn giao dịch

bất động sản phải thực hiện các nghĩa vụ sau: phải bảo đảm bất động sản đưa lên

sàn giao dịch phải có đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh; cung cấp đầy đủ, trung

thực thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản và chịu trách nhiệm về các thông

tin và tài liệu mà mình cung cấp.

Có nghĩa vụ cung cấp các dịch vụ về bất động sản mà sàn mình giao dịch,

bảo đảm để sàn hoạt động theo đúng nội dung đã đăng kí, thực hiện chế độ báo cáo

theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm soát, thanh tra của cơ quan nhà nước có

thẩm quyền; thực hiện các nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác.

Có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho khách hàng về tất cả các lỗi mà cá nhân

người quản lí, điều hành sàn hoặc sàn mình gây ra trong suốt quá trình thực hiện

hợp đồng.

III. Quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản

1. Khái niệm và sự cần thiết phải quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động

sản

1.1. Khái niệm về quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản



Bàn về khái niệm quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản thì thực tế

hiện nay chưa có một quan điểm thống nhất nào được đưa ra. Tuy nhiên do bản chất

mô hình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản cũng chính là mô hình hoạt động

của một doanh nghiệp nên quản lí và điều hành sàn giao dịch cũng tương tự như

quản lí và điều hành một doanh nghiệp.

Có một số quan điểm riêng về hoạt động quản lí, ví dụ như theo quan điểm

của Fayel: "Quản lý là một hoạt động mà mọi tổ chức (gia đình, doanh nghiệp,

chính phủ) đều có, nó gồm 5 yếu tố tạo thành là: kế hoạch, tổ chức, chỉ đạo, điều

chỉnh và kiểm soát. Quản lý chính là thực hiện kế hoạch, tổ chức, chỉ đạo điều chỉnh

và kiểm soát ấy”. Hoặc theo Hard Koont: "Quản lý là xây dựng và duy trì một môi

trường tốt giúp con người hoàn thành một cách hiệu quả mục tiêu đã định" ...

Dựa trên những quan điểm ấy quản lí hoạt động của một doanh nghiệp được

hiểu là tổng hợp của các quá trình: xác định mục tiêu hoạt động kinh doanh của

doanh nghiệp; phối hợp, tổ chức, chỉ huy và điều hành những hoạt động đó để thực

hiện các mục tiêu đề ra; kiểm tra, kiểm soát các hệ thống tổ chức đã được hình

thành trong quá trình thực hiện mục tiêu đó.

Xét cho cùng, mục tiêu chung của quản lí doanh nghiệp chính là sự duy trì và

thúc đẩy các hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp nhằm đảm bảo sự tồn tại và

vận hành của toàn bộ doanh nghiệp đó và hướng vào mục tiêu nâng cao hiệu quả

sản xuất kinh doanh. Còn cốt lõi của hoạt động quản lí doanh nghiệp là con người,

bởi con người luôn là chủ thể của mọi quá trình sản xuất kinh doanh của doanh

nghiệp.

Trên cơ sở tham chiếu các quan điểm quản lí riêng và quan điểm quản lí

doanh nghiệp nói chung, ta có thể hiểu một cách đơn giản, quản lí và điều hành sàn

giao dịch bất động sản là việc thực hiện công việc hoạch định các chiến lược kinh

doanh dịch vụ bất động sản phù hợp với thực tế nhu cầu giao dịch của thị trường và

khả năng hoạt động của cán bộ nhân viên trong sàn; phân tích các cơ hội phát triển

của thị trường bất động sản trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn để hướng tới phát

triển các dịch vụ bất động sản còn đang tiềm ẩn; đảm bảo tổ chức bộ máy và tổ

chức nhân sự cho các hoạt động của sàn kết hợp với việc điều phối các tổ chức đó

một cách nhịp nhàng nhằm đạt hiệu quả cao nhất. Đồng thời, quản lí và điều hành

sàn giao dịch bất động sản cũng chính là việc kiểm tra, khảo sát chất lượng các hoạt



động dịch vụ mà sàn kinh doanh, tiến độ hoàn thành công việc của các bộ phận,

doanh thu và lợi nhuận từ các hoạt động dịch vụ đó ... để đảm bảo duy trì ổn định

mọi hoạt động kinh doanh trên sàn, nâng cao uy tín và thương hiệu cho sàn trên thị

trường.

1.2. Sự cần thiết phải quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản

Công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản là rất cần thiết và

mang tính chất quyết định đến sự tồn tại, phát triển cũng như hiệu quả của các hoạt

động giao dịch bất động sản diễn ra trên sàn.

Một là, theo quy định tại Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, một

sàn giao dịch bất động sản được thành lập phải có tư cách pháp nhân, hoạt động

theo đúng các quy định của pháp luật hiện hành, có quy chế và cơ cấu tổ chức riêng.

Trên cơ sở đó, sàn giao dịch bất động sản phải có người đứng đầu, quyết định mọi

hoạt động giao dịch của sàn và chịu trách nhiệm trước pháp luật về các quyết định

đó. Đó chính là người giữ vai trò quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản.

Hai là, hoạt động của sàn là tổ hợp các dịch vụ kinh doanh bất động sản như

môi giới bất động sản, định giá bất động sản, tư vấn bất động sản, quản li bất động

sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản và các hoạt động dịch vụ khác.

Mỗi hoạt động này đều đòi hỏi phải có nghiệp vụ chuyên môn riêng, có kĩ năng

kinh nghiệm hoạt động và giao tiếp khách hàng riêng nên không thể chỉ một người

có thể đảm nhận hoạt động của tất cả các dịch vụ đó. Hơn nữa quy định hoạt động

của sàn là phải có tối thiểu hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có

thêm dịch vụ định giá bất động sản thì cũng phải có tối thiểu hai người có chứng chỉ

định giá bất động sản. Vì lẽ đó cần phải có công tác quản lí và điều hành sàn giao

dịch bất động sản để quản lí và điều hành mọi dịch vụ hoạt động của sàn một cách

thống nhất, nhịp nhàng và đạt hiệu quả cao nhất.

Ba là, thị trường bất động sản Việt Nam là thị trường phát triển chưa hoàn

thiện và còn khá nhiều bất cập. Sàn giao dịch bất động sản chính là pháp nhân thay

mặt Nhà nước tham gia trực tiếp vào các hoạt động giao dịch bất động sản trên thị

trường cho nên công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản cần thiết

phải có chiến lược hoạt động phù hợp với tình hình thực tế chung để giữ vững vai

trò là tấm gương hai mặt phản chiếu sức nóng của thị trường bất động sản, đồng

thời cũng là nơi tiếp nhận, sàng lọc, cung cấp và phản hồi thông tin từ thị trường bất



động sản đến các cơ quan quản lí Nhà nước. Tuy nhiên, để các giao dịch bất động

sản được đưa lên sàn một cách tự nguyện và công khai, sàn phải chứng tỏ được

năng lực hoạt động của mình theo hướng chuyên nghiệp, thu hút lượng khách hàng

tới giao dịch và tạo niềm tin, uy tín khi khách hàng đến giao dịch bất động sản và

yêu cầu sử dụng các dịch vụ bất động sản được kinh doanh tại sàn.

2. Nội dung công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản

Quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản cũng giống như quản lí và

điều hành hoạt động của một doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch

vụ bởi hoạt động của sàn giao dịch bất động sản chính là kinh doanh các dịch vụ bất

động sản liên quan đến việc mua bán, thuê, cho thuê, chuyển nhượng ... bất động

sản trên thị trường. Nội dung của công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất

động sản bao gồm:

Hoạch định các chiến lược kinh doanh dịch vụ bất động sản mà sàn hướng

tới như môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, tư vấn

bất động sản, quản lí bất động sản ... Xây dựng quy trình hoạt động cụ thể cho từng

dịch vụ bất động sản đó.

Tuyển chọn và bố trí nhân sự phù hợp, có kĩ năng và chứng chỉ hành nghề,

được đào tạo cơ bản về chuyên môn, nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp, có kinh

nghiệm làm việc với khách hàng.

Tạo dựng môi trường làm việc phù hợp, với các trang thiết bị máy móc tối

thiểu cần thiết cho các hoạt động giao dịch như: máy tính, máy điện thoại cố định,

máy fax, máy in, máy ảnh, máy ghi âm, la bàn, điện thoại di động, các loại bản đồ

quy hoạch, bản đồ số, bản đồ vệ tinh, các loại bản vẽ kĩ thuật, các loại hồ sơ, hợp

đồng dịch vụ của các dự án mà sàn nhận phân phối cũng như thông tin về các dự án

khác mà sàn thu thập được, các loại sổ sách ghi chép ...

Phân tích thị trường, định hướng các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động

sản trong từng giai đoạn cụ thể, kiểm tra giám sát kết quả hoạt động của từng bộ

phận chức năng trên sàn, từ đó đưa ra các giải pháp và phương hướng hoạt động

phù hợp với yêu cầu của thị trường và đem lại lợi nhuận kinh doanh cao nhất.

Kí kết các hợp đồng dịch vụ phân phối hàng hóa bất động sản từ các dự án

đầu tư xây dựng lớn để tạo dựng và duy trì nguồn hàng đa dạng, sẵn sàng cung cấp



cho thị trường, đồng thời tạo lập các mối quan hệ với các cơ quan chức năng có liên

quan đến hoạt động giao dịch bất động sản như Sở Tài nguyên môi trường, Sở Quy

hoạch kiến trúc, các văn phòng địa chính, văn phòng luật sư, các tổ chức tín dụng,

ngân hàng ... để hoạt động của sàn đi theo hướng “một cửa khép kín”, thu hút lượng

khách hàng đến giao dịch qua sàn, tạo điều kiện để nhân viên sàn hoạt động chuyên

nghiệp, bài bản hơn.

Kiểm tra, khảo sát chất lượng các hoạt động dịch vụ bất động sản mà sàn

kinh doanh, tiến độ hoàn thành công việc của các bộ phận chức năng trong sàn,

doanh thu và lợi nhuận từ các hoạt động dịch vụ đó ... nhằm đảm bảo duy trì ổn

định mọi hoạt động kinh doanh của sàn, nâng cao uy tín và thương hiệu cho sàn trên

thị trường.

3. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất

động sản hiện nay

Hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản hiện nay đang dần nhận được

sự quan tâm đông đảo của nhiều tầng lớp dân cư trong xã hội, đặc biệt là những

người tham gia trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Cùng với sự phát triển như

vũ bão của nền kinh tế thế giới và hiện tượng “ấm dần” lên của thị trường bất động

sản Việt Nam đầu năm 2012, công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động

sản nước ta cũng chịu ảnh hưởng rất lớn từ nhiều nhân tố.

3.1. Nhân tố khách quan

Một là, ảnh hưởng từ nhân tố luật pháp. Luật Kinh doanh bất động sản 2006

đã công nhận hoạt động quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản là một nghề

chính thức và quy định phải có chứng chỉ quản lí và điều hành sàn giao dịch bất

động sản khi kinh doanh dịch vụ quản lí và điều hành sàn. Thêm vào đó, Luật cũng

quy định tất cả các bất động sản khi tham gia giao dịch trên thị trường đều phải

thông qua sàn giao dịch (trừ các bất động sản xã hội), cùng với sự hỗ trợ tạo điều

kiện của rất nhiều bộ luật và các văn bản pháp luật có liên quan như: Bộ Luật dân

sự, Luật Nhà ở, Luật đất đai, Luật Xây dựng … Bên cạnh các văn bản pháp luật

điều chỉnh như Luật kinh doanh bất động sản 2006, Nghị định 153/2007/NĐ-CP,

Thông tư 13/2008/TT-BXD thì mới đây nhất là sự ra đời của Nghị định

23/2009/NĐ-CP quy định về chế tài xử phạt đối với các sàn giao dịch và đối với các

chủ thể vi phạm quy định pháp luật khi tham gia giao dịch trên sàn. Các văn bản

pháp luật này là cơ sở pháp lí cho sự ra đời, tồn tại và phát triển của sàn giao dịch



bất động sản, có ảnh hưởng trực tiếp đến nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn

giao dịch, quyền lợi và nghĩa vụ của các tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn

cũng như của những người tham gia giao dịch bất động sản qua sàn.

Hai là, ảnh hưởng từ nhân tố thị trường. Thực trạng cho thấy thị trường bất

động sản Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển mạnh mẽ, nhu cầu về hàng hóa

bất động sản ngày càng tăng cao cùng với sự gia tăng nhu cầu về dịch vụ môi giới

bất động sản lẫn các dịch vụ hỗ trợ đi kèm cũng là một trong những yếu tố ảnh

hưởng rất mạnh đến công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản hiện

nay. Tuy nhiên, vấn đề sử dụng đất đai của Nhà nước cũng như của các cơ quan

hành chính sự nghiệp chưa mang lại hiệu quả cao đã gây khó khăn trực tiếp cho các

doanh nghiệp đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đặc biệt là khi Việt

Nam đang trong quá trình mở cửa hội nhập kinh tế quốc tế sau khi trở thành thành

viên chính thức của WTO, thị trường nhà đất với những giao dịch diễn ra cũng chỉ

rất nhỏ giọt.

Mặc dù nhu cầu về hàng hóa bất động sản trên thị trường vượt xa so với

nguồn cung nhưng sau những cơn “sốt nóng”, giá nhà đất bất động sản ở nước ta lại

tăng vọt quá cao khiến cho lượng khách có nhu cầu tham gia giao dịch không đủ

khả năng thanh toán, buộc phải rút khỏi thị trường. Điều đó cũng ảnh hưởng không

nhỏ đến các hoạt động đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, tạo nên sức ép cạnh tranh

không lành mạnh cho các công ty đầu tư xây dựng trong nước, các giao dịch bất

động sản cũng vì thế mà giảm xuống rất nhanh, công tác quản lí và điều hành sàn

giao dịch lại phải đối mặt với những khó khăn thách thức mới.

Ba là, ảnh hưởng từ nhân tố tâm lí khách hàng khi tham gia giao dịch bất

động sản qua sàn. Vì bất động sản là một tài sản có giá trị rất lớn trong khi phần

đông những người có nhu cầu mua bán bất động sản để tiêu dùng đều không thông

thạo các cách tiếp cận với khách hàng mà mình muốn mua hoặc bán bất động sản.

Thêm vào đó, các thủ tục hành chính pháp lí vô cùng phức tạp liên quan đến các

hoạt động mua bán, chuyển nhượng bất động sản cũng là một trong những lí do

khiến khách hàng tìm đến các sàn giao dịch. Một điều chắc chắn là họ sẽ yên tâm

hơn với các dịch vụ hỗ trợ hoạt động giao dịch bất động sản chuyên nghiệp như:

dịch vụ môi giới, định giá, tư vấn bất động sản và các dịch vụ khác liên quan tới

việc hoàn thiện các thủ tục pháp lí ... Ngoài ra khách hàng còn có thể được tư vấn

vay vốn ngân hàng với lãi xuất thấp hoặc có thể làm thủ tục thế chấp bất động sản



một cách đơn giản, gọn nhẹ, tiết kiệm được thời gian và chi phí. Nhu cầu và tâm lí

tin tưởng của khách hàng khi tham gia giao dịch bất động sản qua sàn là một nhân

tố có tính chất quyết định đến sự phát triển và hiệu quả hoạt động của hệ thống sàn

giao dịch bất động sản hiện nay.

Bốn là, ảnh hưởng từ các nhân tố môi trường. Bên cạnh những nhân tố tác

động tích cực đến hoạt động quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản, tồn tại

một vài nhân tố ảnh hưởng xấu đến hoạt động của các sàn giao dịch hiện nay như:

sự bùng nổ của công nghệ thông tin làm cho mạng lưới đăng tin rao bán bất động

sản qua mạng bị lộn xộn, trùng lặp, các thông tin không đảm được bảo đủ độ chính

xác và tin cậy. Bên cạnh đó, hoạt động “chộp giật” không chuyên nghiệp của một số

doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc của một số sàn giao dịch bất động sản

không tuân thủ pháp luật; hoặc cũng có thể kể đến những hoạt động mang tính chất

“cò mồi” của các trung tâm môi giới không chuyên, lấy lợi nhuận làm mục đích

kinh doanh, bỏ qua đạo đức nghề nghiệp của một nhà môi giới chuyên nghiệp …

Tất cả những nhân tố đó làm ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lí khách hàng khi tham

gia giao dịch bất động sản qua sàn và làm giảm chất lượng kiểm soát thị trường bất

động sản của các cơ quan Nhà nước.

3.2. Nhân tố chủ quan

Thứ nhất, ảnh hưởng từ nhân tố con người. Nhận thức và trình độ chuyên

môn nghiệp vụ của bản thân mỗi cán bộ nhân viên trong sàn là yếu tố cơ bản quyết

định tới sự thành công của một sàn giao dịch bất động sản. Để sàn hoạt động có quy

củ và chuyên nghiệp thì mỗi nhân viên trong sàn ngoài việc được trang bị đầy đủ

các kiến thức chuyên ngành, được đào tạo đúng kĩ năng nghiệp vụ hoạt động, được

cung cấp đầy đủ trang thiết bị máy móc thì cần phải có đạo đức nghề nghiệp khi

tham gia giao dịch với khách hàng. Đạo đức nghề nghiệp ở đây chính là tính trung

thực, thẳng thắn, nhiệt tình trong công tác của người môi giới, định giá hay tư vấn

bất động sản. Họ là những cán bộ, nhân viên ngoài việc thành thạo kiến thức chuyên

môn nghiệp vụ của mình, còn phải am hiểu pháp luật và các quy tắc sử sự trong

giao tiếp với khách hàng vì bất động sản là một tài sản có giá trị rất lớn, quy trình

mua bán, chuyển nhượng và thủ tục pháp lí liên quan rất phức tạp nên việc thuyết

phục khách hàng đồng ý giao dịch và sử dụng các dịch vụ hỗ trợ của sàn là một việc

làm không đơn giản.



Cũng ảnh hưởng từ nhân tố con người, hoạt động của sàn giao dịch bất động

sản còn chịu sự chi phối rất lớn của quan điểm của người quản lí và điều hành sàn,

bởi họ là người trực tiếp đưa ra các chiến lược, mô hình và các dịch vụ về bất động

sản mà sàn sẽ kinh doanh. Bên cạnh đó, bản thân người quản lí và điều hành sàn

phải là người hội tụ đầy đủ các nhân tố cần thiết trong hoạt động kinh doanh bất

động sản như trình độ, kiến thức, chuyên môn, nghiệp vụ, đạo đức, có khả năng

lãnh đạo và đàm phán giao dịch, am hiểu pháp luật, thị trường, nắm bắt cơ hội và

tận dụng tối đa các mối quan hệ xã hội. Người quản lí và điều hành sàn thường phải

là người thành thạo hầu hết các “ngón nghề” trong kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Họ vừa là một nhà môi giới chuyên nghiệp, vừa là một nhà định giá thực thụ, cũng

là một nhà tư vấn bất động sản và tư vấn luật thành thạo. Quan điểm quản lí và điều

hành của người quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản chính là mục tiêu

hoạt động xuyên suốt quá trình tồn tại, phát triển của sàn.

Thứ hai, ảnh hưởng từ nhân tố cơ sở vật chất. Bản chất hoạt động của sàn

giao dịch bất động sản là kinh doanh các dịch vụ bất động sản theo quy định của

pháp luật bao gồm: dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ định giá bất động sản,

dịch vụ tư vấn bất động sản, dịch vụ quản li bất động sản, dịch vụ đấu giá bất động

sản, dịch vụ quảng cáo bất động sản và các dịch vụ khác. Vì lẽ đó, sàn giao dịch bất

động sản cần phải có một văn phòng làm việc với các trang thiết bị máy móc phù

hợp với các dịch vụ mà sàn kinh doanh. Một văn phòng giao dịch với đầy đủ các

trang thiết bị hiện đại, đầy đủ phương tiện làm việc, liên lạc, đi lại bản thân các cán

bộ nhân viên trong sàn sẽ có điều kiện phát huy năng lực hoạt động của mình,

không bị lúng túng và luôn chủ động trong các tình huống giao dịch với khách

hàng, hoàn thành công việc một cách tốt nhất, chuyên nghiệp nhất. Khách hàng đến

giao dịch cũng có thể thực hiện các thao tác cần thiết, có liên quan đến hoạt động

giao dịch bất động sản của mình tại sàn như kiểm tra lại các thông tin về bất động

sản, cập nhập thực trạng thị trường ... và chắc chắn sẽ thấy yên tâm hơn với cơ sở

vật chất trang thiết bị máy móc hiện đại mà sàn sử dụng trong quá trình thực hiện

giao dịch.

Có thể nói việc lựa chọn một địa điểm đặt sàn giao dịch và trang bị cơ sở vật

chất phù hợp với hoạt động giao dịch của sàn là một trong những điều kiện tiên

quyết quyết định thành công của các sàn giao dịch bất động sản. Đó là những yếu tố

vật chất tác động đầu tiên tới cảm giác, tâm lí của những người tham gia giao dịch



bất động sản qua sàn. Sẽ thật không yên tâm và chủ động khi phải thực hiện giao

dịch một tài sản có giá trị khổng lồ như bất động sản tại một địa điểm ít ai biết tới,

những phương tiện máy móc cần thiết như máy tính bàn có kết nối mạng internet để

tra cứu thông tin trên các website hay các trang mạng xã hội cũng không có hoặc

hoạt động trục trặc, không có đầy đủ máy in, máy ảnh, la bàn, các loại bản đồ, bản

vẽ kĩ thuật, các loại hồ sơ, hợp đồng hay sổ sách ghi chép ... Một thương vụ thực

hiện trong điều kiện giao dịch như thế sẽ không thể có xác suất thành công cao

được.

Thị trường bất động sản Việt Nam là một trong những thị trường có nhiều

biến động và chưa thực sự phát triển ổn định. Bất động sản lại là một tài sản có giá

trị rất lớn và có tính khan hiếm cao, nguồn lợi nhuận mà các tổ chức, cá nhân thu

được từ hoạt động kinh doanh bất động sản hay kinh doanh dịch vụ bất động sản là

tương đối lớn, cho nên những thông tin về bất động sản mang ra giao dịch trên thị

trường là rất quan trọng. Những người làm nghề kinh doanh bất động sản hay kinh

doanh dịch vụ bất động sản thành công không chỉ ở khả năng chuyên môn, nghiệp

vụ mà quan trọng là ở việc thu thập, xử lí thông tin và khả năng “biến tấu” các

thông tin đó sao cho có thể mang lại lợi ích cao nhất cho mình. Trong điều kiện nền

kinh tế thị trường với sự phát triển bùng nổ của công nghệ thông tin và các phương

tiện máy móc hiện đại, thì cơ sở vật chất đối với một doanh nghiệp hoạt động sản

xuất kinh doanh thương mại, đặc biệt là sàn giao dịch bất động sản hoạt động kinh

doanh dịch vụ lại càng cần thiết và quan trọng, ảnh hưởng rất lớn đến công tác quản

lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản.

Thứ ba, ảnh hưởng từ các mối quan hệ xã hội. Sàn giao dịch bất động sản

thường có mối quan hệ chặt chẽ, liên kết với các cơ quan pháp luật và các phòng

ban chức năng giải quyết những vấn đề về đất đai, quy hoạch. Một trong những tiêu

chuẩn của bất động sản khi đưa lên sàn giao dịch là phải có đầy đủ thông tin về quy

hoạch và các loại giấy tờ pháp lí. Sau khi giao dịch hoàn thành, các thủ tục pháp lí

chuyển nhượng, sang tên các loại giấy tờ đó cũng phải được hoàn thành tại các cơ

quan chức năng theo quy định của pháp luật. Hoạt động của sàn giao dịch hiện nay

đang tiến tới theo đúng quy trình “một cửa khép kín”, tức là mọi hoạt động có liên

quan tới quá trình giao dịch bất động sản đều có thể được thực hiện tại sàn hoặc

được sàn đứng ra làm cầu nối giữa khách hàng đến giao dịch và các cơ quan, phòng

ban chức năng đó. Để làm được như vậy, sàn phải liên kết tạo lập được những mối



quan hệ cần thiết với Cục quản lí quy hoạch sử dụng đất, phòng Địa chính, phòng

công chứng ... các tổ chức tín dụng, kho bạc Nhà nước, ngân hàng, bảo hiểm và các

mối quan hệ xã hội khác. Sự liên kết hợp tác đó không những giúp sàn có thể bảo

đảm các hoạt động giao dịch diễn ra thuận lợi hơn, đạt hiệu quả hơn và thu hút

khách hàng đến giao dịch qua sàn yên tâm hơn, mà bên cạnh đó sàn cũng gián tiếp

góp phần giúp đỡ các cơ quan, phòng ban chức năng và các tổ chức xã hội thực hiện

các thủ tục pháp lí, các loại hồ sơ giấy tờ một cách dễ dàng, nhanh chóng hơn, qua

đó trực tiếp phản ánh các thông tin thị trường và các hoạt động giao dịch bất động

sản qua sàn tới Nhà nước một cách đầy đủ và chính xác nhất.

Nói tóm lại, bên cạnh những nhân tố về con người, về cơ sở vật chất, thì

nhân tố về các mối quan hệ xã hội cũng có ảnh hưởng không nhỏ đến công tác quản

lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản. Người quản lí và điều hành sàn phải biết

cách lợi dụng những tác động tích cực của các nhân tố này để hoạt động của sàn đi

đúng hướng và đạt hiệu quả cao.



CHƯƠNG II

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÍ VÀ ĐIỀU HÀNH SÀN

GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN AN LẠC TẠI CÔNG TY CỔ

PHẦN XÂY DỰNG VÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN AN LẠC

I. Giới thiệu khái quát về công ty cổ phần xây dựng và đầu tư bất động sản

An Lạc

Nắm bắt được nhu cầu và tình hình phát triển của thị trường bất động sản

trong nước nói chung và thị trường bất động sản tại thành phố Hà Nội nói riêng,

ngày 11 tháng 01 năm 2005, Công ty cổ phần xây dựng và đầu tư bất động sản An

Lạc được thành lập theo giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh số 2300103391 ngày

11/05/2005 do phòng đăng kí kinh doanh Sở kế hoạch và đầu tư thành phố Hà Nội

cấp.

Tên công ty viết bằng tiếng Việt: CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG VÀ

ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN AN LẠC

Tên công ty viết bằng tiếng nước ngoài: ANLAC ESTATE INVESTMENT

AND CONSTRUCTION JOINT STOCK COMPANY.

Trụ sở chính: B8/BT06, khu đô thị Việt Hưng, phường Giang Biên, quận

Long Biên, thành phố Hà Nội, Việt Nam.

Giấy phép đăng kí kinh doanh số: 2300103391

Mã số thuế: 2300103391-1

Giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh và đăng kí thuế thay đổi lần thứ 3, ngày

15 tháng 03 năm 2011 do phòng đăng kí kinh doanh Sở kế hoạch và đầu tư thành

phố Hà Nội cấp.

Website: www.anlacland.vn - www.anlacgroup.com

Email: [email protected]

Tel: 043.6574.999 - Fax: 043.6574.666

Vốn điều lệ: 30.000.000.000 đ (ba mươi tỷ đồng chẵn)

Mệnh giá cổ phần: 10.000 đ (mười nghìn đồng chẵn)


mailto:[email protected]

http://www.anlacland.vn/


Tổng số cổ phần: 3.000.000

Vốn pháp định: 6.000.000.000 đ (sáu tỷ đồng chẵn)

Ngành nghề kinh doanh chính: xây dựng và kinh doanh bất động sản.

Tài khoản số 12222638666012 Tại ngân hàng thương mại cổ phần Kĩ thương

Hà Nội - Techcombank.

Công ty cổ phần xây dựng và đầu tư bất động sản An Lạc là một doanh

nghiệp có tư cách pháp nhân, hoạt động xây dựng và kinh doanh theo đúng ngành

nghề kinh doanh đã đăng kí và được pháp luật bảo vệ. Công ty được chủ động tham

gia đàm phán, kí kết và thực hiện những hợp đồng về kinh doanh xây dựng, hợp

đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê và thuê mua bất động sản. Chủ tịch hội đồng

quản trị là người đại diện cho công ty về quyền lợi và nghĩa vụ của công ty theo

đúng pháp luật hiện hành. Công ty hoạt động theo chế độ hạch toán kinh tế độc lập,

tự chủ về tài chính, có tư cách pháp nhân, có con dấu và tài khoản riêng tại ngân

hàng thương mại cổ phần Kĩ thương Việt Nam – Techcombank.

1.1. Các ngành nghề kinh doanh chính của công ty

Công ty bất động sản An Lạc hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực xây dựng và

thiết kế các công trình dân dụng, công trình công nghiệp, giao thông thủy lợi vừa và

nhỏ, lĩnh vực hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất

động sản và một số lĩnh vực khác.

Cụ thể, các ngành nghề kinh doanh của công ty bao gồm:

Bảng 1: Các ngành nghề kinh doanh của công ty

STT Tên ngành Mã ngành

1 Xây dựng nhà các loại 4100 (chính)

2 Xây dựng công trình đường sắt và đường bộ 4210

3 Xây dựng công trình công ích 4220

4Chuẩn bị mặt bằng (không bao gồm dò mìn và các loại

tương tự tại mặt bằng xây dựng)4312

5 Hoàn thiện công trình xây dựng 4330



6 Lắp đặt hệ thống điện 4321

7Lắp đặt hệ thống cấp thoát nước, lò sưởi và điều hòa

không khí4322

8 Bán buôn vật liệu,thiết bị lắp đặt khác trong xây dựng 4663

9 Phá dỡ 4311

10Bán buôn kim loại và quặng kim loại (trừ quặng uaranium

và thorium4662

11 Sản xuất xi măng, vôi và thạch cao 2394

12Kho bãi và lưu giữ hàng hóa (không bao gồm kinh doanh

bất động sản)5210

13 Dịch vụ lưu trú ngắn ngày 5510

14 Sản xuất đồ gỗ xây dựng 1622

15 Sản xuất vật liệu xây dựng từ đất sét 2392

16 Khai thác gỗ 0221

17Bán lẻ thuốc, dụng cụ y tế, mĩ phẩm và vật phẩm vệ sinh

trong các cửa hàng chuyên doanh5610

18

Nhà hàng và các dịch vụ ăn uống phục vụ lưu động

(không bao gồm kinh doanh quán bar, phòng hát karaoke,

vũ trường)

5610

19

Kinh doanh bất động sản; Kinh doanh dịch vụ tư vấn bất

động sản; Dịch vụ quảng cáo bất động sản; Dịch vụ quản

lí bất động sản; Dịch vụ môi giới bất động sản; Dịch vụ

định giá bất động sản; Hoạt động tư vấn đầu tư bất động

sản.

Ngành nghề chưa

khớp mã với Hệ

thống ngành kinh

tế Việt Nam

(nguồn: phòng kế hoạch công ty cổ phần xây dựng và đầu tư bất động sản An Lạc)

1.2. Mô hình cơ cấu tổ chức công ty



Bộ máy nhân sự của công ty bao gồm : Giám đốc là ông Trần Việt Cường –

kĩ sư kinh tế nông nghiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị là bà Trần Thị Dung – cử

nhân quản trị kinh doanh và 17 cán bộ nhân viên dưới quyền đều có trình độ từ cao

đẳng trở lên.

Mô hình 1: Mô hình cơ cấu tổ chức công ty

SƠ ĐỒ TỔ CHỨC BỘ MÁY CÔNG TY


35

1.3. Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty

Bảng 2. Báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh

( từ năm 2007 – 2010) Đơn vị tính: vnđ

Chỉ tiêuMã

sốNăm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010

1.Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ 01 31,334,857,59782,594,084,34

6

72,180,078,61

625,423843,402

2.Các khoản giảm trừ doanh thu 03

3.Doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ (10=01-03) 10 31,334,857,59782,594,084,34

6

72,180,078,61

6

25,423,843,40

2

4.Giá vốn hàng bán 11 30,564,057,59780,675,843,17

6

70,157,565,51

7

22,621,706,69

4

5.Lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ (20=10-11) 20 770,800,000 1,918,241,170 1,950,513,099 2,802,136,708

6.Doanh thu hoạt động tài chính 21 3,316,835 5,527,207 4,945,487

7.Chi phí tài chính 22

36

- Trong đó chi phí lãi vay 23

8.Chi phí bán hàng 24 500,300,000 277,234,000 96,380,000

9.Chi phí quản lí doanh nghiệp 25 1,470,017,657 1,558,112,714 2,676,389,642

10.Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh (30=20+(21-22)-(24+25)) 30 270,500,000 451,540,348 120,693,592 34,312,733

11.Thu nhập khác 31 18,091,000

12.Chi phí khác 32

13.Lợi nhuận khác (40=31-32) 40 18,091,000

14.Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế (50=30+40) 50 270,500,000 451,540,348 120,693,592 52,403,733

15.Chi phí thuế TNDN hiện hành 51 75,740,000 116,948,950 21,121,378 13,100,934

16.Chi phí thuế TNDN hoãn lại 52

17.Lợi nhuận sau thuế TNDN (60=50-51) 60 194,760,000 334,591,398 99,572,214 39,302,799

18.Lãi cơ bản trên cổ phiếu 70

37

SỐ LIỆU TÀI CHÍNH CÁC NĂM CỦA CÔNG TY

(từ năm 2007 đến năm 2010)

Đơn vị tính: vnđ

Danh mục Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010

1-Vốn điều lệ 36.050.000.000 36.050.000.000 36.050.000.000 36.050.000.000

2-Tài sản cố định 9.041.467.833 9.090.896.454 11.200.101.129

3-Tổng nguồn vốn 72.962.299.865 67.991.112.113 75.741.581.121

4-Doanh thu hàng năm 31,334,857,597 82.594.084.346 72.108.078.616 25,423,843,402

5-Lợi nhuận trước thuế 270,500,000 451.540.348 120.693.592 52,403,733

6-Lợi nhuận sau thuế 194,760,000 334.591.398 99.572.214 39,302,799

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 38 GVHD: Ths> Nguyễn Thị Hải Yến

Bảng 3: Doanh thu hàng năm của Công ty

(từ năm 2007 đến năm 2010)

Đơn vị tính: vnđ

Năm Doanh thu

2007 31,334,857,597

2008 82.594.084.346

2009 72.108.078.616

2010 25,423,843,402

Tình hình doanh thu hàng năm và lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp của

công ty tăng mạnh từ năm 2007 đến năm 2008, nhưng giảm dần ở năm 2009 và giảm

mạnh đến năm 2010, mặc dù công ty vẫn duy trì được mức doanh thu dương và có lợi

nhuận sau thuế. Hiện nay số liệu tài chính của công ty năm 2011 vẫn chưa được công

bố. Song, theo nhận định của cả giới đầu tư lẫn các nhà quản lí, với thực trạng “thị

trường khó khăn, giao dịch trầm lắng” (nguồn Vneconomy VNE) của thị trường bất

động sản từ năm 2010 đến thời điểm hiện tại, thì vấn đề nỗ lực thúc đẩy sản xuất kinh

doanh tăng doanh thu, giảm thiểu các loại chi phí hoạt động, từ đó tăng nguồn thu nhập

sau thuế của công ty trong những năm tiếp theo là một vấn đề tương đối khó khăn và

phức tạp.

II. Thực trạng công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản An Lạc

2.1. Vài nét về cơ cấu tổ chức của sàn giao dịch bất động sản An Lạc

Trước nhu cầu và thực trạng phát triển của nền kinh tế Việt Nam nói chung và

thị trường bất động sản nói riêng những năm qua, với quyết tâm đẩy mạnh công tác

quản lý giao dịch và minh bạch hóa thị trường Bất động sản, Chính phủ Việt Nam đã

cho ra đời hàng loạt các Luật, Nghị định, Thông tư hướng dẫn như: Luật Kinh doanh

bất động sản 2006, Nghị định 153/2007/NĐ-CP, Thông tư 13/2008/TT-BXD, Nghị

định 71/2010/NĐ-CP, Thông tư số 16/2010/TT-BXD ... nhằm mục đích hướng các



doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng, cho

thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Ngày 04 tháng 1 năm 2010, sàn giao dịch bất động sản An Lạc ra đời với mong

muốn tạo một kênh thông tin hữu hiệu, một nơi đáng tin cậy để các nhà đầu tư, các tổ

chức, cá nhân trong và ngoài nước có thể tiếp cận, thực hiện việc giao dịch bất động

sản một cách nhanh chóng, an toàn; đồng thời thúc đẩy tính chuyên nghiệp và nâng cao

năng lực cạnh tranh của các sản phẩm hàng hóa trên sàn giao dịch

Sàn giao dịch bất động sản An Lạc trực thuộc công ty cổ phần xây dựng và đầu

tư bất động sản An Lạc nên mọi hoạt động và tổ chức của sàn đều thông qua sự chỉ đạo

và giám sát của Hội đồng quản trị và ban lãnh đạo công ty.

Mô hình 2: Mô hình cơ cấu tổ chức của sàn giao dịch bất động sản An Lạc

SƠ ĐỒ TỔ CHỨC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN AN LẠC

Bộ máy nhân sự của sàn giao dịch bất động sản An Lạc gồm 12 cán bộ nhân

viên, trong đó :

+ 1 Giám đốc sàn, chứng chỉ quản lí điều hành sàn giao dịch bất động sản,

chứng chỉ môi giới bất động sản.



+ 2 Phó Giám đốc sàn, chứng chứng chỉ quản lí điều hành sàn giao dịch bất

động sản, chứng chỉ môi giới bất động sản.

+ 2 nhân viên định giá, chứng chỉ định giá bất động sản.

+ 7 nhân viên kinh doanh, phòng dự án, chứng chỉ môi giới bất động sản.

2.2 Chức năng, nhiệm vụ của các phòng, ban hoạt động trong sàn giao dịch bất

động sản An Lạc

Bộ máy tổ chức của sàn giao dịch bất động sản An Lạc tổ chức các hoạt động hỗ

trợ giao dịch và kinh doanh dịch vụ bất động sản cho các tổ chức, cá nhân tham gia

trong thị trường bất động sản.

- Giám đốc sàn: chịu trách nhiệm quản lí và điều hành mọi hoạt động giao dịch

của sàn, quyết định các vấn đề liên quan đến hoạt động của sàn và chịu trách nhiệm

pháp lí về các quyết định đó.

- Phó giám đốc sàn: quản lí điều hành một số mặt công tác do giám đốc phân

công và ủy quyền, phụ trách phòng kinh doanh, chịu trách nhiệm trực tiếp trước pháp

luật và giám đốc về các mặt được giao.

- Phòng hành chính nhân sự - kế toán: xây dựng và trình giám đốc kế hoạch sử

dụng tài chính và lập dự án thu, chi tài chính hàng tháng, hàng quý, hàng năm theo chế

độ quy định hiện hành của nhà nước.

- Bộ phận thủ tục và giao dịch bất động sản: thực hiện các nghiệp vụ giao dịch

chuyên môn như môi giới bất động sản, định giá bất động sản và hoàn tất mọi thủ tục

pháp lí cho khách hàng khi giao dịch được tiến hành.

- Bộ phận tư vấn bất động sản: phụ trách tư vấn bất động sản và tư vấn pháp

luật cho khách hàng khi được yêu cầu, bộ phận tư vấn có thể kết hợp với bộ phận thủ

tục và giao dịch bất động sản để hỗ trợ khách hàng trong quá trình thực hiện giao dịch.

- Bộ phận dịch vụ khách hàng: có nhiệm vụ lên kế hoạch và thực hiện công tác

chăm sóc khách hàng mới, duy trì quan hệ và chăm sóc khách hàng cũ, đề xuất chương



trình chăm sóc khách hàng và thực hiện những chương trình đó, có thể tư vấn ban đầu

cho khách hàng qua điện thoại, giải đáp các thắc mắc và hóa giải những ý kiến, lo ngại

của khách hàng.

2.3 Mục đích hoạt động của sàn giao dịch bất động sản An Lạc

Mục đích hoạt động chính của sàn là tối đa hóa lợi nhuận cho nhà đầu tư, giảm

thiểu rủi ro thị trường bằng cách thông qua các kỹ thuật phân tích chuyên nghiệp cùng

với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm.

Mong muốn trở thành sàn giao dịch bất động sản uy tín và có thương hiệu trên

thị trường bất động sản không chỉ đối với người tiêu dùng cuối cùng mà còn là địa chỉ

đáng tin cậy, nơi kí gửi, tiếp thị quảng cáo và phân phối sản phẩm một cách hiệu quả

đối với các nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản trong và ngoài nước; là đối tác tin cậy

hàng đầu trong hợp tác đầu tư và kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, thu hút nhiều

đối tác và các nhà đầu tư nước ngoài trong việc phối hợp triển khai các dự án bất động

sản.

Một trong những mục đích hoạt động quan trọng của sàn giao dịch bất động sản

An Lạc hiện nay là xây dựng môi trường làm việc gần gũi cho đội ngũ công nhân viên

hoạt động trên sàn. Tạo công ăn việc làm và mở rộng cơ hội cộng tác cho các nguồn

lực lao động chuyên môn trên thị trường, đồng thời tạo dựng hình ảnh một doanh

nghiệp hoạt động có văn hóa và tổ chức chặt chẽ.

Với những mục đích đó, sứ mệnh mà sàn giao dịch bất động sản An Lạc hướng

tới là từng bước tiêu chuẩn hóa, cung cấp đa dạng các loại hình dịch vụ bất động sản

theo đúng chất lượng và tiêu chuẩn quốc tế; đồng thời không ngừng sáng tạo, nâng cao

tính chuyên nghiệp, cung cấp các giải pháp tối ưu, tạo sự thuận lợi tối đa cho khách

hàng theo mô hình “một cửa khép kín”, trở thành cầu nối tin cậy, uy tín giữa người

mua và người bán trong mọi hoạt động giao dịch bất động sản.

2.4. Hoạt động kinh doanh dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản An Lạc

2.4.1. Dịch vụ môi giới bất động sản

Sàn giao dịch bất động sản An Lạc thực hiện chức năng môi giới, phân phối sản

phẩm độc quyền hoặc chính thức các dự án bất động sản do Tập đoàn phát triển nhà và



đô thị HUDLAND đầu tư xây dựng. Dự án gần đây nhất sàn nhận phân phối là dự án

khu đô thị mới Lê Thái Tổ, thành phố Bắc Ninh. Sàn luôn đóng vai trò là cầu nối đáng

tin cậy giữa nhà đầu tư và người tiêu dùng, là công cụ phân phối sản phẩm hàng hóa

hữu hiệu nhất đối với các nhà đầu tư xây dựng và cũng là người đại diện môi giới, tư

vấn, lựa chọn sản phẩm tốt nhất đối với người tiêu dùng.

Ngoài hoạt động phân phối độc quyền và chính thức các dự án lớn, sàn giao

dịch bất động sản An Lạc còn là nơi nhận môi giới các sản phẩm đơn lẻ đa dạng như:

căn hộ chung cư, biệt thự, đất nền, nhà đất hiện hữu, cao ốc văn phòng cho thuê … Các

sản phẩm bất động sản đơn lẻ mà sàn nhận môi giới chủ yếu tại khu vực phường Giang

Biên, quận Long Biên, Hà Nội. Các hoạt động mua bán, cho thuê từng căn hộ, nền đất,

một phần dự án hoặc nguyên cả dự án cũng có thể được diễn ra tại sàn.

Quy trình thực hiện môi giới mua một bất động sản tại địa bàn quận Long Biên,

Hà Nội được diễn ra tại sàn giao dịch bất động sản An Lạc như sau:

- Khách hàng đến sàn giao dịch bất động sản An Lạc muốn được môi giới mua

một căn hộ chung cư cao cấp để ở tại khu đô thị Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội.

- Nhân viên môi giới thuộc bộ phận thủ tục và dịch vụ của sàn tìm hiểu thông tin

về tình hình cung - cầu – giá cả của các căn hộ chung cư cao cấp đang rao bán trong

khu vực quận Long biên, thông tin về các cuộc mua bán của một số căn hộ chung cư

gần đây, lấy cơ sở so sánh, phân tích môi trường, tiện ích xã hội và hạ tầng kĩ thuật

xung quanh để tư vấn cho khách hàng.

- Sau khi tìm hiểu, tổng hợp và thu thập được các thông tin cần thiết sẽ báo cáo lại

ban giám đốc sàn để xử lý các thông tin mà nhân viên môi giới đã cung cấp, từ đó xây

dựng cơ sở dữ liệu về khách hàng cũng như về các sản phẩm căn hộ chung cư cao cấp

theo yêu cầu của khách hàng.

- Sau khi giới thiệu và cung cấp các thông tin về sản phẩm mà khách hàng yêu cầu

mua, nhân viên tư vấn bất động sản của sàn sẽ giải đáp các thắc mắc, lo ngại của khách

hàng và tư vấn tâm lí cho họ trong việc cân nhắc lựa chọn căn hộ chung cư nào cho

phù hợp với nhu cầu, tài chính, độ tuổi, hướng, phong thủy của khách hàng. Tại đây,

khách hàng còn được tư vấn về những vấn đề pháp lí, tài chính liên quan đến căn hộ



chung cư chuẩn bị đưa vào giao dịch. Nếu khách hàng có yêu cầu xem xét các căn hộ

chung cư mà họ đang cân nhắc trước khi ra quyết định mua, nhân viên môi giới làm

nhiệm vụ liên hệ với chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu của các căn hộ đó, bố trí thời gian và

dàn xếp để khách hàng tiếp cận được với các căn hộ. Khi khách hàng đã lựa chọn được

căn hộ chung cư ưng ý và đồng ý thực hiện giao dịch, bộ phận thủ tục và giao dịch bất

động sản của sàn tiếp tục làm nhiệm vụ thực hiện quy trình giao dịch, tiến tới kí kết các

hợp đồng mua bán giữa hai bên và hoàn tất các thủ tục pháp lí. Đồng thời có trách

nhiệm gắn kết các thông tin giữa khách hàng với bất động sản đang giao dịch để sàn có

thể dễ dàng quản lý và tạo cơ sở dữ liệu cho các hoạt động giao dịch của sản sau này.

- Khi thực hiện giao dịch với khách hàng: nhân viên môi giới của sàn phải thoả

thuận với khách hàng những điều khoản về dịch vụ môi giới bất động sản và tiến hành

kí kết hợp đồng dịch vụ môi giới. Thông thường trong hợp đồng dịch vụ môi giới bất

động sản sẽ thoả thuận về những quyền mà nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch, về

giá cả dịch vụ: bên môi giới (tức sàn giao dịch) sẽ được hưởng 1% à 2% giá trị bất

động sản là tiền hoa hồng môi giới tuỳ thuộc giá trị bất động sản lớn hay nhỏ và quy

định thu phí dịch vụ của sàn.

- Kết thúc thương vụ: hai bên tham gia giao dịch mua bán bất động sản phải hoàn

tất các thủ tục mua bán, thủ tục pháp lý. Bên mua ký kết hợp đồng dịch vụ môi giới

phải chịu trách nhiệm thanh toán mọi khoản phí cho bên môi giới theo đúng hợp đồng

đã kí.

- Bộ phận dịch vụ khách hàng của sàn giao dịch bất động sản An Lạc có trách

nhiệm giải quyết các vấn đề phát sinh sau thương vụ.

2.4.2. Dịch vụ tiếp thị quảng cáo bất động sản

Bằng nhiều hình thức và phương tiện quảng cáo tiếp thị hiện đại, đa dạng, hiệu

quả như: quảng cáo trên website, hệ thống bảng điện tử, hệ thống kiosks thông tin hoặc

đăng tin quảng cáo trên các bản tin bất động sản, sàn giao dịch bất động sản An Lạc

cung cấp cho khách hàng nhiều phương tiện rao bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê

bất động sản một cách hữu hiệu trên website riêng www.anlacland.com.vn do nhân

viên quản trị mạng của sàn đảm nhiệm, đồng thời với khách hàng là người mua bất


http://www.anlacland.com.vn/


động sản cũng có nhiều cách tiếp cận thông tin một cách dễ dàng và tìm cho mình

những bất động sản thích hợp nhất.

Các thông tin bất động sản rao bán và quảng cáo trên sàn đều được các nhân

viên môi giới có trách nhiệm kiểm tra tính sát thực

2.4.3. Dịch vụ tư vấn bất động sản

2.4.3.1. Dịch vụ tư vấn pháp lý bất động sản

Sàn giao dịch bất động sản An Lạc hỗ trợ tư vấn hồ sơ pháp lý nhà đất về các

hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê, thuê mua bất động sản theo yêu

cầu của khách hàng; đồng thời giải đáp mọi thắc mắc về các chính sách bất động sản

mới nhất do chính phủ ban hành như: tư vấn pháp lý cho người nước ngoài mua nhà tại

Việt Nam, hoặc tư vấn cho Việt Kiều mua nhà tại Việt Nam … với đội ngũ các luật sư,

luật gia có đạo đức, giàu kinh nghiệm và nhiệt huyết, am hiểu sâu sắc về lĩnh vực bất

động sản một cách chuyên nghiệp, chu đáo, tận tình, tạo niềm tin và sự an tâm nơi

khách hàng.

2.4.3.2. Dịch vụ tư vấn hỗ trợ tài chính bất động sản

Bằng việc hợp tác chiến lược với các Ngân hàng Nhà nước như: Agribank,

Vietcombank, BIDV và một số ngân hàng thương mại cổ phần uy tín như

Techcombank, Martitime Bank, sàn giao dịch bất động sản An Lạc còn có khả năng tư

vấn, hỗ trợ tài chính kịp thời cho khách hàng khi có nhu cầu vay vốn để mua hoặc đầu

tư vào bất động sản với các dịch vụ tốt nhất, thời gian nhanh nhất và thủ tục đơn giản

nhất theo quy trình khép kín

Thông qua các thông tin trên thị trường, các văn bản pháp luật hiện hành trong

lĩnh vực bất động sản sàn có thể đáp ứng yêu cầu của khách hàng khi muốn tìm kiếm

các thông tin quy hoạch, các loại bản đồ quy hoạch mới nhất và giá cả bất động sản

ngay tại thời điểm khách hàng yêu cầu một cách nhanh chóng, chính xác và hiệu quả.

2.4.3.3. Dịch vụ tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản và các nội dung

khác có liên quan đến bất động sản

- Tư vấn đầu tư dự án bất động sản.

- Tư vấn và sọan thảo các hợp đồng kinh doanh bất động sản.



- Tư vấn về lựa chọn phương thức thanh toán giao dịch bất động sản.

- Tư vấn về thủ tục giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hồng, sổ đỏ… khi

mua bán, chuyển nhượng, thuê mua bất động sản.

2.4.3.4. Dịch vụ định giá bất động sản

Sàn giao dịch bất động sản An Lạc nhận thẩm định các loại dự án đầu tư bất

động sản, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất gồm: nhà ở riêng lẻ, biệt thự, căn

hộ, chung cư, cao ốc văn phòng, nhà xưởng, kho bãi, khu nghỉ mát, đất trang trại,

khách sạn … tuân thủ theo qui định pháp luật, phù hợp với tình hình giá cả thị trường.

Mục đích của công tác thẩm định giá dự án: góp vốn liên doanh, mua bán,

chuyển nhượng, đền bù, bảo hiểm, khiếu nại, vay vốn ngân hàng, thành lập doanh

nghiệp, chứng minh tài sản bổ sung hồ sơ du học, du lịch …

Không chỉ đáp ứng những nhu cầu thiết yếu của khách hàng trong lĩnh vực kinh

doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản An Lạc còn có các chức năng khác:

- Bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản theo ủy quyền của chủ sở

hữu, chủ sử dụng bất động sản.

- Cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động sản.

- Thực hiện bảo trì, sửa chữa bất động sản.

- Quản lý – giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo

đúng công năng, thiết kế và hợp đồng.

- Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo ủy

quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản.

III. Đánh giá về công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản An Lạc

1.1. Những kết quả đạt được

Thứ nhất là về những con số thực tế. Tuy mới được thành lập hơn hai năm, song

với sự nỗ lực cố gắng không ngừng, sàn giao dịch bất động sản An Lạc trực thuộc công

ty cổ phần xây dựng và đầu tư bất động sản An Lạc đã xây dựng được cho mình một

thương hiệu có tiếng trong giới bất động sản, đặc biệt là thị trường bất động sản khu

vực quận Long Biên, thành phố Hà Nội. Ngoài việc phân phối 700 căn biệt thự xây thô

thuộc dự án khu đô thị mới Lê Thái Tổ, thành phố Bắc Ninh do Tập đoàn nhà và phát



triển đô thị HUDLAND đầu tư xây dựng, các dự án mà sàn đã tham gia môi giới và

phân phối chủ yếu là các dự án chung cư cao tầng, biệt thự liền kề, dự án đất nền thuộc

khu đô thị mới Việt Hưng, Long Biên cũng do Tập đoàn phát triển nhà và đô thị

HUDLAND cung cấp. Mới đây nhất, sàn đã được Tập đoàn chấp nhận đơn xin phân

phối mặt sàn hai tòa chung cư cao tầng CT17 và CT19 thuộc khu đô thị mới Việt

Hưng, phường Giang Biên, quận Long Biên, Hà Nội.

Trong tương lai, sàn đang tham gia đàm phán kí kết hợp đồng dịch vụ môi giới

toàn bộ hai tòa chung cư 19 tầng và 27 tầng cùng 12 căn biệt thự nhà vườn thuộc dự án

Ao Trũng trên đường Nguyễn Văn Cừ, quận Long Biên, thành phố Hà Nội do công ty

xây dựng nhà đất Hà Nội làm chủ đầu tư. Dự án đã xin được giấy phép đầu tư xây

dựng và đang trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng, chuẩn bị khởi công xây

dựng.

Thứ hai là về nguồn nhân lực. Với việc đầu tư đúng mức vào nguồn nhân lực,

cơ sở hạ tầng, máy móc và trang thiết bị, mạng lưới hoạt động của sàn giao dịch bất

động sản An Lạc ngày càng được mở rộng và nâng cấp về cả chất lượng lẫn các dịch

vụ đi kèm. Bộ máy nhân sự của sàn giao dịch bất động sản An Lạc gồm 12 cán bộ nhân

viên, trong đó ban quản lí và điều hành sàn gồm 1 Giám đốc và 2 Phó Giám đốc sàn

đều có chứng chỉ quản lí điều hành sàn giao dịch bất động sản và chứng chỉ môi giới

bất động sản ; 2 nhân viên định giá có chứng chỉ định giá bất động sản cùng 7 nhân

viên kinh doanh, phòng dự án có chứng chỉ môi giới bất động sản. Điều đó khẳng định

An Lạc luôn quan tâm chú trọng đến việc đào tạo đội ngũ cán bộ công nhân viên của

sàn không ngừng học hỏi nâng cao kiến thức chuyên môn, kỹ năng nghiệp vụ và đạo

đức nghề nghiệp, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của công việc. Trong toàn bộ quy

trình và thời gian diễn ra giao dịch, nhân viên của sàn luôn theo sát tiến trình các bên

thực hiện giao dịch, điều này giúp cho các bên có thể hiểu nhau hơn, có những thay đổi

linh hoạt phù hợp với thực tế diễn biến giao dịch, đồng thời giải quyết nhanh chóng

những phát sinh bất lợi, hoặc tìm ra giải pháp khắc phục những hậu quả mà phát sinh

đó gây ra.

Thứ ba là về hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Trong lĩnh

vực môi giới bất động sản mà cụ thể là môi giới nhà ở biệt thự, chung cư, nhà đơn lẻ



hay các dự án nhà xây thô, dự án đất nền … sàn đã xây dựng được quy trình giao dịch

khoa học, chặt chẽ nhưng cũng rất linh hoạt trong từng thương vụ cụ thể. Đây có thể là

nguyên nhân và cũng là điều kiện tiên quyết chứng minh các giao dịch đạt được thành

công của sàn giao dịch bất động sản An Lạc trong thời gian qua là tương đối nhiều.

Mức phí giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản An Lạc mà khách hàng phải trả khi sử

dụng các dịch vụ của sàn luôn thấp hơn rất nhiều so với mức phí khách hàng phải trả

khi sử dụng cũng các dịch vụ đó tại các trung tâm môi giới. Phí dịch vụ môi giới tại các

trung tâm môi giới thường dao động từ 0,5% – 1% tổng giá trị bất động sản giao dịch

và do bất động sản là tài sản có giá trị rất lớn nên mức phí này không phải là nhỏ.

Trong khi đó mức phí sử dụng dịch vụ qua sàn giao dịch bất động sản An Lạc quy định

sẽ không ấn định theo tỷ lệ % giá trị của bất động sản giao dịch mà quy định tùy thuộc

vào loại hình dịch vụ mà khách hàng có nhu cầu sử dụng.

Thứ tư là mở rộng các mối quan hệ xã hội, hoàn thiện quy trình giao dịch « một

cửa khép kín ». Với sự nỗ lực cố gắng rút gọn tối đa các thủ tục pháp lí rườm rà không

cần thiết, tránh mất nhiều thời gian và tiết kiệm chi phí dịch vụ cho các bên khi tham

gia giao dịch, sàn đã được khách hàng đồng tình ủng hộ và đánh giá rất cao. Giống như

các sàn giao dịch bất động sản khác, cùng với tính hợp thức và mô hình hoạt động tổng

hợp, thống nhất, sàn giao dịch bất động sản An Lạc có mối quan hệ rộng rãi, liên kết

hợp tác mang tính chuyên nghiệp với nhiều tổ chức có liên quan tới hoạt động giao

dịch bất động sản như tổ chức ngân hàng, tín dụng, kho bạc, phòng địa chính, phòng

công chứng …Vì vậy khách hàng khi tham gia giao dịch bất động sản qua sàn sẽ được

hỗ trợ và sử dụng dịch vụ trọn gói của tất cả các tổ chức hoạt động trong lĩnh vực liên

quan. Nhờ đó có thể tiết kiệm thời gian, chi phí, tạo điều kiện thuận lợi cho các giao

dịch hoàn thành một cách nhanh chóng, đồng thời tạo nhiều cơ hội cho khách hàng sử

dụng các dịch vụ khác như được hỗ trợ vay vốn với lãi xuất ưu đãi, có thể thế chấp bất

động sản thuận lợi.

Thứ năm là quản lí thông tin giao dịch. Với việc thu thập thông tin từ nhiều

kênh khác nhau, nhiều nguồn khác nhau, cộng với sự nhiệt tình và có trách nhiệm của

đội ngũ cán bộ nhân viên trong sàn, các thông tin bất động sản luôn được cập nhật liên

tục trên website riêng mang thương hiệu công ty cổ phần xây dựng và đầu tư bất động



sản An Lạc: www.anlacland.com.vn, nên hệ thống thông tin mà sàn giao dịch bất động

sản An Lạc cung cấp có khả năng đáp ứng đầy đủ nhu cầu của nhiều đối tượng khách

hàng. Hơn nữa, những thông tin đó đều được bảo đảm về mặt pháp lý và có tính xác

thực rất cao. Tất cả các thông tin đăng ký mua, bán trên sàn đều được sàng lọc và được

các nhân viên của sàn điều tra kĩ lưỡng để kiểm chứng tính chính xác về thông tin

người mua, người bán và thông tin về bất động sản được mang ra giao dịch.

Thứ sáu là thực hiện vai trò thay mặt Nhà nước trong việc tố chức và quản lí các

giao dịch bất động sản trên thị trường. Sàn giao dịch bất động sản An Lạc đang từng

bước trở thành cầu nối vững chắc giữa cơ quan quản lí Nhà nước với thị trường bất

động sản. Với các hoạt động giao dịch công khai, minh bạch sàn đã đóng góp một phần

không nhỏ vào công tác quản lý, lành mạnh hóa thị trường bất động sản của các cơ

quan Nhà nước, hạn chế giao dịch ngầm làm hình thành thị trường bất động sản ngầm,

giúp Nhà nước tăng cường kiểm soát và tận thu nguồn thuế, từ đó góp phần làm tăng

nguồn thu ngân sách Nhà nước từ thuế chuyển nhượng bất động sản và thuế thu nhập

bất động sản. Không những thế, thông qua hoạt động tư vấn bất động sản và việc liên

tục cập nhập, tổng hợp và phân tích các thông tin từ thị trường bất động sản, sàn còn có

khả năng tư vấn gián tiếp và cung cấp những tài liệu tham khảo về bất động sản làm

tiền đề để các cơ quan nghiên cứu luật và quản lí Nhà nước có những chính sách điều

tiết và định hướng phát triển thị trường bất động sản cho phù hợp, kịp thời với tình

hình phát triển chung của toàn xã hội.

1.2. Hạn chế và nguyên nhân

Bên cạnh những kết quả đã đạt được trong công tác quản lí và điều hành sàn

giao dịch bất động sản, sàn giao dịch bất động sản An Lạc vẫn còn tồn tại một số hạn

chế nhất định. Tuy nhiên cần phải khẳng định rằng mô hình sàn giao dịch bất động sản

là một mô hình hoàn toàn mới. Mà đặc thù của thị trường bất động sản là tính vùng và

tính khu vực sâu sắc, thị trường bất động sản vùng này không giống với thị trường bất

động sản vùng khác, thị trường bất động sản nước này không giống với thị trường bất

động sản nước khác, nên khả năng áp dụng một cách rập khuôn mô hình sàn giao dịch

bất động sản giữa vùng này với vùng khác, giữa quốc gia này với quốc gia khác là



không khả thi. Chính vì vậy trong thời điểm mới hình thành như hiện nay, sàn giao

dịch bất động sản còn tồn tại nhiều khó khăn, bất cập là điều không thể tránh khỏi.

Thứ nhất là hạn chế về nhân sự. Mặc dù số lượng cán bộ nhân viên, các bộ phận

phòng ban chức năng trong sàn là tương đối nhiều và được bố trí một cách khá phù hợp

với các hoạt động dịch vụ mà sàn kinh doanh nhưng khả năng làm việc kết hợp theo

nhóm, hoạt động có sự bổ sung hỗ trợ cho nhau giữa các bộ phận không cao. Việc hoạt

động độc lập của một số nhân viên môi giới và nhân viên nghiên cứu thị trường còn

mang nặng tính lí thuyết, rập khuôn, chưa thực sự linh hoạt xử lí các tình huống thực tế

phát sinh nên nhiều lúc còn lúng túng dè dặt trong giao tiếp với khách hàng.

Nguyên nhân chủ yếu là do hầu hết các nghiệp vụ về bất động sản như môi giới,

định giá, quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản … đều đòi hỏi cần phải có

trình độ chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp cao. Vậy mà các chứng chỉ đào tạo nhân

viên kinh doanh các dịch vụ bất động sản đó hiện nay lại chỉ dừng lại ở một mức độ

nhất định. Vì thế mà tiến trình thực hiện giao dịch rất dễ xảy ra nhiều tranh chấp phức

tạp, cộng thêm tại thời điểm hiện tại hầu hết các sàn giao dịch bất động sản đều thiếu

nhân lực có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm quản lý và điều hành sàn giao dịch

dẫn đến hầu hết hoạt động của các sàn giao dịch vẫn đang ở dạng thử nghiệm, chưa có

một tiêu chí chuẩn cho các hoạt động đó và do đó lượng khách hàng đến với sàn giao

dịch chưa thật nhiều.

Thứ hai là hạn chế trong khả năng giao dịch với khách hàng. Khách hàng đến

giao dịch bất động sản tại sàn không phân biệt tuổi tác, giới tính, trình độ nhận thức,

tầng lớp dân cư hay địa vị xã hội. Chính vì thế phong cách làm việc và khả năng đàm

phán giao dịch của khách hàng là vô cùng phong phú, đa dạng và phức tạp. Nhân viên

hoạt động của sàn hầu hết mới chỉ có trình độ chuyên môn nghiệp vụ của một mảng

dịch vụ nào đó, chưa được tiếp xúc nhiều với thực tế và với tất cả các đối tượng khách

hàng có thể gặp phải trong giao dịch. Vì lẽ đó, khi giao dịch với những khách hàng

« khó tính » và không « phổ biến » trong thị trường, những nhân viên kinh doanh dịch

vụ của sàn không thể tránh khỏi những xung đột, mâu thuẫn xảy ra, thậm chí đôi khi

phải hủy bỏ hợp đồng giao dịch, thiệt hại doanh thu và gây ảnh hưởng đến uy tín

thương hiệu của sàn.



Thứ ba là hạn chế về mặt tiếp nhận thông tin. Trong quá trình làm việc dài hạn

sàn chưa coi trọng thực sự những thông tin từ phía khách hàng cung cấp khi khảo sát

thị trường và tìm hiểu, thu thập thông tin liên quan đến bất động sản đang giao dịch. Lí

do xuất phát từ ý thức chủ quan quá đề cao khả năng thu thập, xử lí thông tin của đội

ngũ nhân viên môi giới trong sàn trong khi bản thân nhân viên môi giới không phải lúc

nào cũng có khả năng điều tra kỹ về những thông tin liên quan đến khách hàng và bất

động sản trên thị trường. Vì vậy, những tranh chấp xảy ra trong quá trình giao dịch đặc

biệt là tranh chấp giữa những người đồng sở hữu bất động sản vẫn có thể xảy ra trong

các hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản mà sàn đảm nhận.

Thêm vào đó, việc khai thác thông tin từ một số kênh thông tin quan trọng như

các bản tin bất động sản thường ngày chưa thật hiệu quả. Cách phân loại, chọn lọc các

thông tin về bất động sản cần giao dịch nhiều khi còn lúng túng và trùng lặp, gây khó

khăn cho tiến trình giao dịch, đôi lúc không đáp ứng đầy đủ nhu cầu cần thiết của

khách hàng.

Thứ tư là hạn chế về trình độ am hiểu luật pháp và cách xử lí những tình huống

mang tính chất pháp luật của các các cán bộ nhân viên tư vấn bất động sản. Nguyên

nhân xuất phát chủ yếu từ yếu tố khách quan, đó là vấn đề hành lang pháp luật trong

kinh doanh bất động sản. Thực tế hiện nay cho thấy hệ thống các văn bản pháp luật về

kinh doanh bất động sản ở nước ta đã có đến hàng trăm văn bản, ngoài Luật còn có các

Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các Bộ, Chỉ thị, Nghị quyết của các Ban ngành

trong 63 tỉnh thành trên cả nước. Chính điều này, đã tạo nên một thực tế “lộn xộn”,

nhiều văn bản trùng lắp, mâu thuẫn, văn bản cấp dưới không thống nhất, thậm chí trái

với luật, nghị định cấp trên ban hành ... Thêm vào đó, việc liên tục bổ sung, sửa đổi

luật quá nhiều đã khiến cho những người thực thi nó luôn rơi vào tình trạng rối, không

thể nắm bắt, đôi khi dẫn tới tình trạng lách né, làm trái luật. Theo TS. Phạm Sỹ Liêm,

Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng, cho hay: dù cơ quan quản lý đã nỗ lực rất nhiều, song

thị trường bất động sản vẫn là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo do nguồn thông

tin bất đối xứng, bên mua có ít thông tin hơn bên bán dẫn đến luôn bị yếu thế hơn trong

phần lớn các giao dịch.



Thứ năm là hạn chế trong các mối quan hệ xã hội. Dù sàn giao dịch bất động sản

An Lạc đã cố gắng tạo dựng các mối quan hệ và liên kết hợp tác với các phòng ban

chức năng, các cơ quan quản lí nhà nước và các tổ chức tín dụng, ngân hàng, bảo

hiểm ... song không phải lúc nào các mối quan hệ này cũng đảm bảo nhận được sự hợp

tác, nhất quán. Sự đa dạng, phức tạp của mỗi thương vụ giao dịch bất động sản tạo nên

những khác biệt nhất định trong quy trình hoàn tất các thủ tục pháp lí liên quan đến

thương vụ đó. Nó đòi hỏi những người tham gia giao dịch và những người giải quyết

các thủ tục pháp lí phải có sự khéo léo, linh động và sáng tạo. Mặt khác, cơ cấu nhân

sự và quy chế hoạt động của các tổ chức, cơ quan chức năng cũng như của sàn giao

dịch bất động sản An Lạc luôn có sự luân chuyển, thay đổi, bổ sung nên cách tiếp cận

công việc trong từng thời kì, từng giai đoạn có thể có nhiều biến đổi. Những lí do đó ít

nhiều là nguyên nhân gây nên những hạn chế trong các hoạt động kinh doanh dịch vụ

của sàn giao dịch bất động sản An Lạc.



CHƯƠNG III

MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN

LÍ VÀ ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN AN

LẠC TRONG THỜI GIAN TỚI

I. Phương hướng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản An Lạc trong thời gian

tới và một số giải pháp cho công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động

sản An Lạc

1. Phương hướng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản An Lạc trong thời gian

tới

Sàn giao dịch bất động sản An Lạc đang trên đà hướng tới phát triển toàn diện

và đầy đủ các dịch vụ kinh doanh bất động sản, hoàn thiện quy trình giao dịch bất động

sản theo đúng nguyên tắc « một cửa khép kín » với mục tiêu chính của sàn là nâng cao

chất lượng kinh doanh dịch vụ, đặc biệt là dịch vụ môi giới và quảng cáo bất động sản.

Với quyết tâm trở thành sàn giao dịch bất động sản uy tín và có thương hiệu trên

thị trường bất động sản khu vực quận Long Biên nói riêng và toàn thành phố Hà Nội

nói chung, sàn giao dịch bất động sản An Lạc không chỉ là nơi tìm kiếm nguồn hàng

hóa bất động sản của người tiêu dùng với nhu cầu mua hoặc thuê để ở, để kinh doanh

mà còn là địa chỉ đáng tin cậy, nơi kí gửi, tiếp thị quảng cáo và phân phối sản phẩm rất

hiệu quả đối với các nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản trong và ngoài nước. Trong

tương lai, sàn còn hướng tới trở thành đối tác tin cậy hàng đầu trong hợp tác đầu tư và

kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, thu hút các đối tác và nhà đầu tư nước ngoài

xây dựng và phân phối các dự án đầu tư bất động sản.

Sàn giao dịch bất động sản An Lạc mong muốn tạo dựng một môi trường làm

việc gần gũi cho đội ngũ cán bộ công nhân viên hoạt động trên sàn, tạo công ăn việc



làm và mở rộng cơ hội cộng tác cho các nguồn lực lao động chuyên môn trên thị

trường, đồng thời tạo dựng hình ảnh một doanh nghiệp hoạt động có văn hóa và có cơ

cấu tổ chức chặt chẽ.

Không ngừng mở rộng mối quan hệ hợp tác liên kết với các cơ quan quản lí Nhà

nước, các tổ chức tín dụng, ngân hàng, bảo hiểm ... từng bước tiêu chuẩn hóa, cung cấp

đa dạng các loại hình dịch vụ bất động sản theo đúng chất lượng và tiêu chuẩn quốc tế;

trở thành cầu nối tin cậy trong việc kết nối và phản hồi thông tin giữa Nhà nước và thị

trường bất động sản, tư vấn giúp đỡ các cơ quan quản lí Nhà nước kịp thời có những

chính sách điều tiết thị trường theo hướng phát triển lành mạnh nhất.

2. Các giải pháp đối với công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản An

Lạc trong thời gian tới

Thứ nhất là giải pháp đối với vấn đề nhân sự. Theo Luật Kinh doanh bất động

sản 2006 quy định, các cán bộ nhân viên hoạt động trên sàn phải hoàn thiện kiến thức

chuyên ngành kinh doanh bất động sản theo chương trình khung của Bộ Xây Dựng và

yêu cầu cần phải có chứng chỉ hành nghề khi kinh doanh các dịch vụ đó. Để thực hiện

đúng quy định của pháp luật, sàn giao dịch bất động sản An Lạc đã cử các nhân viên

hoạt động trong sàn theo học các khóa học cấp chứng chỉ ngắn hạn tại trung tâm đào

tạo chứng chỉ môi giới bất động sản của Học viện tài chính và trung tâm đào tạo các

chứng chỉ định giá, môi giới, quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản của Khoa

Bất động sản và Kinh tế tài nguyên thuộc trường Đại học Kinh tế quốc dân. Bên cạnh

đó, sàn cần chú ý đến việc đào tạo chuyên môn nghiệp vụ và kiến thức làm việc thực tế

cho các nhân viên trong sàn thông qua các lớp học nghiệp vụ thường niên do ban Giám

đốc sàn tổ chức, giảng dạy và truyền đạt kinh nghiệm hoặc do các sàn giao dịch có uy

tín tổ chức như: CEN GROUP, Golden Land, Vietland … Sàn cũng nên đăng kí và cử

cán bộ nhân viên của mình tham gia các diễn đàn hội thảo, trao đổi các vấn đề về bất

động sản và thị trường bất động sản trong nước cũng như nước ngoài để nhân viên

trong sàn được mở rộng tầm nhìn, tích lũy thêm kiến thức và có cơ hội tiếp xúc giao

lưu với lãnh đạo các Bộ, Ngành, Sở trong ngành và các chuyên gia tư vấn trong lĩnh

vực kinh doanh bất động sản.



Thứ hai là giải pháp nâng cao quan điểm của nhà lãnh đạo quản lí và điều hành

sàn giao dịch bất động sản An Lạc. Theo cơ cấu tổ chức nhân sự của sàn giao dịch bất

động sản An Lạc, ban Giám đốc sàn gồm 1 Giám đốc và 2 Phó Giám đốc, hoạt động

của sàn lại chịu sự chi phối kiểm soát của Hội đồng quản trị công ty cổ phần xây dựng

và đầu tư bất động sản An Lạc, nên công tác quản lí và điều hành sàn chịu ảnh hưởng

của nhiều quan điểm lãnh đạo khác nhau. Bên cạnh sự thống nhất cơ bản giữa chỉ đạo

cấp trên với cách thức hoạt động của cấp dưới, thì cũng tồn tại không ít những tư tưởng

trái chiều cần phải xem xét. Giải pháp mà sàn giao dịch bất động sản An Lạc đang

hướng tới là việc tách rời hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản trên sàn với hoạt

động kinh doanh xây dựng chính của công ty cổ phần xây dựng và đầu tư bất động sản

An Lạc. Với giải pháp này, công ty có thể bước đầu sẽ gặp khó khăn trong vấn đề tài

chính, nhân sự, phân phối sản phẩm bất động sản cũng như thương hiệu, tên tuổi song

có thể sẽ được hoạt động độc lập như một pháp nhân và có toàn quyền quyết định

chiến lược kinh doanh dịch vụ bất động sản riêng cho mình cũng như có toàn quyền

lựa chọn các mối quan hệ hợp tác kinh doanh phù hợp.

Thứ ba là giải pháp về đầu tư cơ sở vất chất, trang thiết bị máy móc làm việc

trên sàn. Sự phát triển bùng nổ của công nghệ thông tin và sự ra đời của hệ thống máy

móc kĩ thuật hiện đại đòi hỏi các cán bộ công nhân viên hoạt động trên sàn, ngoài việc

phải được trang bị các loại phương tiện máy móc cơ bản phục vụ công việc chuyên

môn thì bản thân mỗi người cũng cần phải liên tục học hỏi, tìm hiểu những công nghệ

máy móc tiên tiến, hiện đại, không ngừng cải tạo phương pháp và tư duy làm việc để

theo kịp sự phát triển của thời đại và không bị lạc hậu trong phong cách giao dịch với

khách hàng.

Thứ tư là giải pháp cho chiến lược quảng bá thương hiệu, hình ảnh sàn giao dịch

bất động sản An Lạc. Cùng với việc tập trung đầu tư cải tạo cơ sở vật chất và trang

thiết bị máy móc thiết yếu, sàn giao dịch bất động sản An Lạc đang hướng tới đầu tư

vào các phương tiện quảng cáo, quảng bá thương hiệu, hình ảnh của sàn trên các

phương tiện thông tin đại chúng như website, báo chí, đài, tivi, internet công cộng và

các trang mạng xã hội. Được biết hiện nay sàn giao dịch bất động sản An Lạc đang

hoàn thành website riêng của sàn nhằm phục vụ cho việc đăng tải thông tin bất động



sản đang cần giao dịch, các dự án đầu tư bất động sản đã, đang và sẽ hình thành trên thị

trường, cập nhập thông tin về tin tức, sự kiện bất động sản diễn ra hàng ngày, các bài

viết về phong thủy, tín dụng, bảo hiểm, thế chấp bất động sản …nhằm mục đích tạo

nên một website bất động sản An Lạc www.anlacland.com.vn ngày càng hoàn chỉnh và

thiết thực, các chủ thể tham gia thị trường bất động sản không những biết đến tên tuổi

thương hiệu của sàn giao dịch mà còn hài lòng bởi các thông tin hữu ích mà sàn cung

cấp. Để làm được điều đó, sàn cần phải có nhân viên quản trị mạng chuyên nghiệp, có

hiểu biết về các kiến thức mạng, website và lập trình mạng thành thạo; thường xuyên

cập nhập thông tin về bất động sản và các thông tin có liên quan; liên tục làm mới

thông tin, tạo sự bất ngờ cho những người có nhu cầu truy cập mạng…

Nói tóm lại, lại để công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản An

Lạc đạt được hiệu quả như mong muốn, các cán bộ nhân viên trong sàn cần phải hoạt

động ngày càng chuyên nghiệp hơn, bài bản hơn, tuân thủ đúng pháp luật hiện hành, có

đạo đức nghề nghệp và có tinh thần trách nhiệm cao trong công việc. Làm được điều

đó chính là hội tụ của sự thành công trong các thương vụ giao dịch bất động sản và

cũng chính là hoàn thành mục tiêu mà sàn giao dịch bất động sản An Lạc đang hướng

tới hiện nay.

II. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện và nâng cao công tác quản lí và điều hành

sàn giao dịch bất động sản An Lạc trong thời gian tới

1. Kiến nghị và đề xuất đối với các cơ quan Nhà nước

Pháp luật về kinh doanh bất động sản là một trong những mảng pháp lí rộng lớn

và vô cùng phức tạp. Chính vì thế, việc nghiên cứu, làm rõ các điều khoản trong các

văn bản pháp luật ban hành là một việc làm cần thiết của các cơ quan chức năng đối

với thị trường bất động sản hiện nay. Nhà nước cần tăng cường hướng dẫn, quản lý và

kiểm soát chặt chẽ các sàn giao dịch bất động sản nhằm đảm bảo tính minh bạch và

nâng cao uy tín của luật kinh doanh bất động sản trên thị trường.

Để các bất động sản được tham gia giao dịch qua sàn thì bản thân các bất động

sản đó phải đạt được tiêu chuẩn theo quy định của pháp luật. Bất động sản được giao

dịch trên thị trường hiện nay chủ yếu là nhà biệt lập có bao gồm đất. Vì vậy, yêu cầu

đặt ra là công tác đăng kí đất đai phải được hoàn thiện nhanh chóng, kèm theo đó là các




văn bản luật pháp liên quan tới kinh doanh bất động sản cũng phải được hoàn thiện. Do

vậy nếu công tác đăng kí đất đai được kiện toàn thì việc xây dựng hệ thống thông tin

bất động sản và mạng lưới các sàn giao dịch mới có khả năng thực hiện được.

Được biết các chính sách kinh tế vĩ mô của Ngân hàng nhà nước quý I/2012 đối

với bất động sản đã mở ra nhiều cơ hội cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Theo Chỉ thị 01 ngày 13/02/2012 và Công văn 2056 ra ngày 10/04/2012 của Ngân

hàng nhà nước Việt Nam đều nới lỏng tín dụng hầu hết các đối tượng cho vay bất động

sản, còn các ngân hàng thương mại sẽ được cơ cấu lại nợ bất động sản. Hai tháng 3 và

4/2012 Ngân hàng nhà nước ta hai lần liên tiếp giảm trần lãi suất huy động vốn từ 14%

xuống còn 13% và 12% đã làm cho các ngân hàng thương mại đồng loạt giảm lãi suất

cho vay đối với bất động sản. Trong thời gian sắp tới, Ngân hàng nhà nước cũng đang

xem xét sửa đổi Thông tư 13 với dự thảo giảm trọng số rủi ro cho vay bất động sản

xuống ở mức 150% thay vì để mức 250% như hiện nay. Cũng theo tổng hợp của

CafeLand, các chính sách của Chính phủ sắp tới cũng mở ra nhiều cơ hội để thị trường

bất động sản có thể được “hâm nóng” như: đồng ý thành lập quỹ tín thác nhà ở và đang

yêu cầu Bộ Xây dựng lấy ý kiến để hoàn thiện, đồng thời đồng ý hủy bỏ khung giá đất

hiện hành và đang chờ Quốc hội thông qua. Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng đang xem

xét mua lại một số dự án bất động sản có giá từ 15 – 17 triệu đồng/m2 để làm nhà công

vụ và bắt đầu tiến hành thu thuế đất phi nông nghiệp theo Luật thuế sử dụng đất phi

nông nghiệp số 48/2010/QH12 do Quốc hội ban hành ngày 17/06/2010. Tất cả những

chính sách điều tiết kinh tế của Chính phủ ở tầm vĩ mô đó ít nhiều tác động tích cực

“mở van thị trường bất động sản” trong quý II/2012 với hi vọng thị trường bất động

sản sẽ khởi sắc hơn, nhằm tăng nguồn cầu và lượng hàng hóa bất động sản giao dịch

qua sàn, ổn định thị trường và tạo cơ hội cho các nhà đầu tư xây dựng trong nước cũng

như nước ngoài tìm lại chỗ đứng, khẳng định thương hiệu của mình trên thị trường bất

động sản.

Một vấn đề pháp lí đặt ra khi tham gia giao dịch bất động sản qua sàn là sàn

giao dịch trực tiếp đóng vai trò là một chủ thể tham gia vào giao dịch bất động sản trên

thị trường, tức là sàn có thể là bên mua hoặc bên bán mà vẫn là trung gian thực hiện

hoạt động giao dịch này như thu phí dịch vụ, thu hoa hồng môi giới từ bên còn lại. Như



vậy giao dịch trên thị trường sẽ không được minh bạch. Vì thế, Nhà nước cần có một

chế tài pháp lí quy định hành vi hoạt động này để tạo môi trường lành mạnh hóa cho

các hoạt động kinh doanh bất động sản trên thị trường.

2. Kiến nghị và đề xuất đối với các công ty kinh doanh bất động sản

Tăng cường, mở rộng mối quan hệ với các đối tác là các tổng công ty, tập đoàn

lớn có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản để có thể cùng tham gia góp vốn, đầu

tư phát triển dự án bất động sản. Thực hiện được điều đó sẽ có khả năng đảm bảo tối

ưu hoá lợi ích của các bên tham gia do việc thực hiện được dựa trên một nền tảng tiềm

lực vốn lớn mạnh và tận dụng thị trường kinh doanh của các bên. Bên cạnh đó, việc

tham gia góp vốn với các chủ đầu tư dự án, các công ty còn được kí nhận trực tiếp sản

phẩm hàng hóa để kinh doanh, trở thành đại lý bán hàng ủy quyền cho các chủ đầu tư

dự án.

Không ngừng tìm kiếm nguồn hàng từ các hoạt động thuê lại hoặc mua lại của

khách hàng hay của chủ đầu tư để sửa chữa, cải tạo, nâng cấp và sau đó là thực hiện

chuyển nhượng lại các bất động sản đó. Ngoài ra, các công ty kinh doanh bất động sản

cũng có thể tự tìm kiếm, lựa chọn cơ hội đầu tư vào các dự án bất động sản nhỏ phù

hợp với số vốn của công ty và có thể đạt được hiệu quả nhanh.

Phải thường xuyên đánh giá kết quả làm việc của cá nhân các cán bộ công nhân

viên trong công ty cũng như của từng bộ phận để sắp xếp, bố trí nhân sự cho phù hợp

với chiến lược phát triển của công ty trong thời gian tới. Cần phải chú trọng tới công

tác tuyển dụng nhân sự được đào tạo đúng ngành nghề, có kinh nghiệm thực tiễn nhằm

đáp ứng yêu cầu đòi hỏi của công việc. Có chính sách khuyến khích cán bộ công nhân

viên trong công ty tham gia tìm hiểu thực tiễn để nâng cao khả năng chuyên môn và

nghiệp vụ của mình.

3. Kiến nghị và đề xuất đối với mô hình tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất

động sản

Thực tế cho thấy hiện nay các sàn giao dịch bất động sản hoạt động chưa mạnh

nên có rất nhiều sàn thành lập ra nhưng hoạt động chưa đúng như yêu cầu cần có, cách

thức “rao vặt” và tìm kiếm thông tin theo kiểu “chộp giật” vẫn đang là cách thức hoạt



động chủ đạo. Pháp luật về kinh doanh bất động sản 2006 đã quy định mọi giao dịch

mua, bán đối với nhà ở thuộc các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán phải được

thực hiện trên các sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, tình trạng buôn bán độc

quyền một dự án cũng đang diễn ra khá phổ biến trên thị trường bất động sản lúc này.

Các sàn giao dịch đó là do các chủ đầu tư tự thành lập để tự tiêu thụ sản phẩm của

mình hoặc việc tranh giành quyền phân phối độc quyền một vài dự án của các sàn giao

dịch lớn. Theo quy định của pháp luật, các sàn giao dịch phải hoạt động một cách công

khai, minh bạch, đảm bảo tính pháp lý của sản phẩm để người mua có thể tự tìm hiểu

xác nhận thông tin, tránh tình trạng dự án chưa hoàn tất thủ tục đã bị chủ đầu tư đem

bán trong khi cả chủ đầu tư lẫn người quản lí và điều hành sàn giao dịch đều cố tình

cung cấp thông tin không đúng với thực tế.

Một thực tế nữa hiện nay là các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hiện

đang nắm giữ một quỹ nhà khá lớn, chiếm tỷ trọng cao trong thị trường bất động sản

mà qua các nguồn thông tin cho thấy nhà ở từ các dự án thường phải qua khá nhiều

“cầu” trung gian mới đến được tay người có nhu cầu mua nhà để ở. Có thể coi đây là

một hiện tượng không lành mạnh, dễ làm cho thị trường bất động sản thiếu tính minh

bạch, và là một trong những nguyên nhân tạo nên những cơn “sốt” giá nhà ở. Chính vì

thế việc quy định bắt buộc giao dịch “nhà dự án” phải được thực hiện qua sàn giao dịch

là một quy định làm cho cung và cầu trực tiếp gặp nhau công khai trên sàn giao dịch.

Các bất động sản đưa vào giao dịch trên sàn cần phải có rất nhiều thông tin,

những thông tin đó phải được đảm bảo về mặt pháp lí, phải chính xác và người có yêu

cầu đăng tin phải hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính chính xác của nó. Việc bảo đảm

thành công cho các giao dịch bất động sản qua sàn cũng rất cần thiết có được sự hỗ trợ

của nhiều dịch vụ bất động sản đi kèm như: dịch vụ bảo lãnh mua bán, thanh toán hợp

đồng của các tổ chức tín dụng, ngân hàng; dịch vụ bảo đảm pháp lý giao dịch của

phòng công chứng; dịch vụ bảo đảm pháp lý về đất đai của văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất …



KẾT LUẬN

Sàn giao dịch bất động sản ra đời không những đáp ứng được yêu cầu ngày càng

phức tạp của các hoạt động giao dịch bất động sản trong thị trường mà còn thỏa mãn

nhu cầu ngày một đa dạng, khó tính của khách hàng cũng như của chủ đầu tư, phần nào

góp phần khẳng định đẳng cấp. thương hiệu cho chủ đầu tư, các đơn vị phân phối và

tiếp thị dự án bất động sản. Đồng thời, sàn giao dịch bất động sản còn là sân chơi

chung cho các lĩnh vực tài chính, pháp lí, bảo hiểm khi tham gia thị trường bất động

sản. Tuy nhiên, không phải sàn giao dịch bất động sản nào cũng có thể đảm nhiệm

được vai trò và hoạt động một cách có hiệu quả, đúng theo quy định của Bộ xây dựng

đã đề ra. Thực tế cho thấy, hiện nay cả nước có trên 600 sàn giao dịch bất động sản

nhưng hoạt động của các sàn hầu như vẫn chưa được quản lí một cách có hiệu quả và

vẫn còn mắc rất nhiều sai phạm, dẫn đến tình trạng mặc dù sàn giao dịch bất động sản

mọc ra như nấm nhưng thị trường vẫn bị rối.

Việc thành lập các sàn giao dịch bất động sản là một xu hướng tất yếu của nền

kinh tế nói chung và của thị trường bất động sản nói riêng. Công tác quản lí và điều

hành sàn giao dịch bất động sản đang là một vấn đề cần được nhà nước và các doanh

nghiệp kinh doanh bất động sản quan tâm hàng đầu, vì tính lành mạnh hóa của thị

trường và đảm bảo các hoạt động giao dịch bất động sản là công khai, minh bạch. Tuy

nhiên sự tồn tại và phát triển của các dịch vụ bất động sản kinh doanh qua sàn trong bối

cảnh nền kinh tế nhiều biến động và thực trạng “trầm lắng” của thị trường bất động sản

hiện nay là khá khó khăn và không ổn định. Công tác quản lí và điều hành sàn giao

dịch bất động sản cần phải có chiến lược hoạt động mới phù hợp với tình hình thực tế

chung để giữ vững vai trò là tấm gương hai mặt phản chiếu sức nóng của thị trường bất

động sản, đồng thời cũng là nơi tiếp nhận, sàng lọc, cung cấp và phản hồi thông tin từ

thị trường bất động sản đến các cơ quan quản lí Nhà nước

Do lượng kiến thức học hỏi và tích lũy của bản thân người nghiên cứu còn hạn

chế nên rất mong nhận được sự quan tâm chia sẻ và đóng góp ý kiến của thầy cô, bạn

bè và các cán bộ nhân viên của sàn giao dịch bất động sản An Lạc để chuyên đề được

hoàn chỉnh hơn, có thể góp một phần nhỏ vào sự hoàn thiện và nâng cao công tác quản



lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản An Lạc nói riêng, cũng như hệ thống sàn

giao dịch bất động sản trên thị trường nói chung.


Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths> Nguyễn Thị Hải Yến

DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO

I. Các văn bản pháp luật.

1. Luật Kinh doanh bất động sản 2006.

2. Luật Đất đai 2003

3. Luật Nhà ở 2005

4. Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi

hành Luật Nhà ở

5. Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15-10-2007 quy định chi tiết và hướng dẫn

thi hành Luật Kinh doanh bất động sản

6. Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 1-9-2010 quy định cụ thể và hướng dẫn

thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP

7. Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21-5-2008 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP

8. Nghị định 23/2009/NĐ-CP quy định về chế tài xử phạt đối với các sàn giao dịch và đối với các chủ thể vi phạm quy định pháp luật khi tham gia giao dịch trên sàn.

9. Bộ Luật Dân sự.

II.Các bài báo, tài liệu, trang web đã tham khảo.

1. Bài giảng pháp luật kinh doanh bất động sản – TS. Nguyễn Hợp Toàn, Trưởng

khoa Luật, ĐH. Kinh tế quốc dân.

2. Các trang web : www.Vietlaw.gov.vn, www.xaydung.gov.vn,

www.anlacland.com.vn.

3. Các bài báo, phóng sự của Việt báo, VnMedia, Báo diễn đàn doanh nghiệp,

Reuters – BIDV research ...

4. Nguồn thông tin từ Tổng cục thống kê BIDV research, CBRE Việt Nam và

nhận định của tác giả ...



http://www.xaydung.gov.vn/

http://www.vietlaw.gov.vn/

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths> Nguyễn Thị Hải Yến

5.Tài liệu diễn đàn bất động sản 2012 : « Cơ hội trong khủng hoảng » do VCCI

cung cấp ngày 24/04/2012.


thỰc trẠng cÔng tÁc quẢn lÍ vÀ ĐiỀu hÀnh s

Documents