thỰc trẠng ĐỊnh giÁ thẾ chẤp bẤt ĐỘng s

Chuyên đề tốt nghiệpGVHD: TS. Phạm Lan Hương

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

TMCP : Thương mại cổ phần

UBND : Ủy ban nhân dân

QSD : Quyền sử dụng

QSH : Quyền sở hữu

NHNN : Ngân hàng nhà nước

BĐS : Bất động sản

SVTH: Hoàng Anh Tuấn-CQ502911Lớp Bất động sản 50A


MỤC LỤCTrang

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ 3

Trang3

Bảng 3

LỜI MỞ ĐẦU 4

Chương I CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG

SẢN 1

1.1. Thế chấp bất động sản..................................................................................1

1.1.1. Khái niệm bất động sản............................................................................1

1.1.2 Khái niệm về thế chấp bất động sản..........................................................2

1.1.3. Điều kiện thế chấp bất động sản..............................................................2

1.1.4.Vai trò của vay thế chấp đối với hoạt động kinh tế...................................3

1.2. Định giá thế chấp bất động sản...................................................................3

1.2.1. Khái niệm định giá thế chấp bất động sản...............................................3

1.2.2. Đặc điểm định giá thế chấp bất động sản................................................4

1.2.3. Vai trò định giá thế chấp bất động sản.....................................................5

1.2.4. Nguyên tắc định giá thế chấp bất động sản..............................................5

1.2.5. Quy trình định giá thế chấp bất động sản.................................................7

1.2.6. Các phương pháp định giá thế chấp bất động sản.................................11

CHƯƠNG II. THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI

NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH HAI BÀ

TRƯNG 19

2.1 Tổng quan về ngân hàng TMCP công thương Việt Nam – chi nhánh Hai

Bà Trưng.............................................................................................................19

2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của ngân hàng TMCP công thương

Việt Nam – chi nhánh Hai Bà Trưng...............................................................19

2.1.2. Cơ cấu tổ chức của ngân hàng TMCP công thương Việt Nam – chi

nhánh Hai Bà Trưng.........................................................................................20

2.1.3. Tình hình hoạt động trong những năm gần đây 2009 – 2011................22

2.2 Thực trạng công tác định giá tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt

Nam – chi nhánh Hai Bà Trưng........................................................................23



2.2.1. Quy định của ngân hàng Công thương Việt Nam về định giá thế chấp

bất động sản......................................................................................................23

2.2.1.1 Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp bao

gồm...................................................................................................................24

2.2.1.2. Điều kiện đối với bất động sản thế chấp:............................................25

2.2.1.3. Nguyên tắc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đủ

điều kiện làm bảo đảm tiền vay........................................................................25

2.2.1.4. Xác định giá trị bất động sản thế chấp................................................26

2.2.3 Thực trạng định giá thế chấp bất động sản tại Ngân hàng TMCP Công

thương Việt Nam – chi nhánh Hai Bà Trưng...................................................28

2.3. Đánh giá công tác định giá tại Ngân hàng TMCP công thương Việt

Nam – chi nhánh Hai Bà Trưng........................................................................35

2.3.1. Những thuận lợi và thành công:...........................................................35

2.3.2. Những khó khăn và hạn chế trong công tác định giá thế chấp bất động

sản:...................................................................................................................36

CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC

ĐỊNH GIÁ TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM – CHI

NHÁNH HAI BÀ TRƯNG 38

3.1. Định hướng phát triển trong thời gian tới của Ngân hàng TMCP Công

thương Việt Nam – chi nhánh Hai Bà Trưng..................................................38

3.2. Giải pháp nhằm nâng cao công tác định giá thế chấp bất động sản tại

Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – chi nhánh Hai Bà Trưng........39

3.3. Một số kiến nghị...........................................................................................41

3.2.1. Kiến nghị với chính phủ và cơ quan có thẩm quyền..............................41

3.2.1.1. Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà.

..........................................................................................................................41

3.2.1.2. Tăng cường các biện pháp quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản

phát triển...........................................................................................................42

3.2.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà Nước......................................................44

3.2.3. Kiến nghị với Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam –chi nhánh

Hai Bà Trưng....................................................................................................45

KẾT LUẬN 46

TÀI LIỆU THAM KHẢO 47

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT 48



DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ

Trang

Bảng

Bảng 01: Tổng hợp kết quả kinh doanh từ 2009-2011 tại Ngân hàng TMCP Công

thương Việt Nam – chi nhánh Hai Bà Trưng...........................................................22

Bảng 02: Đơn giá xây dựng......................................................................................28

Bảng 03: Bảng giá đất thuộc địa bàn quận Ba Đình.................................................30

Bảng 05: Giá đất ven trục quốc lộ, tỉnh lộ,huyện lộ ngoài đô thị.............................34

Bảng 07: Kết quả định giá Đất ở nông thôn, thửa đất số 86, tờ bản đồ số 18.Địa

chỉ: Thôn Núi Móng – Xã Hoài Sơn - Huyện Tiên Du - Tỉnh Bắc Ninh.................34

Sơ đồ

Sơ đồ 2.1- Mô hình tổ chức của Chi nhánh HBT.....................................................21



LỜI MỞ ĐẦU

Trong điều kiện nền kinh tế nước ta đang từng bước chuyển mình, phát triển

theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Hoạt động kinh doanh của các doanh

nghiệp ngày càng mở rộng thì nhu cầu về vốn ngày càng tăng. Vay vốn từ các ngân

hàng thương mại là một kênh huy động vốn hiệu quả và khá phổ biến của các chủ

thể kinh tế hiện nay. Vấn đề an toàn trong hoạt động tín dụng là một đòi hỏi tất yếu

ảnh hưởng trực tiếp và mạnh mẽ đến sự an toàn của hệ thống Ngân hàng. Khi tiến

hành cho khách hàng vay vốn thì khách hàng cần phải có tài sản thế chấp để hạn

chế tối thiểu rủi ro có thể cho Ngân hàng. Các tài sản thế chấp rất đa dạng về chủng

loại nhưng chủ yếu vẫn là bất động sản. Đây là tài sản có giá trị cao thường được sử

dụng trong thế chấp vay vốn. Tuy nhiên việc xác định giá trị của các bất động sản

thế chấp để đưa ra mức cho vay hợp lý với mong muốn của bên vay và để hạn chế

rủi ro cho ngân hàng vẫn chưa đồng bộ,còn bộc lộ một số vướng mắc cần được tháo

gỡ.

Trong thời gian thực tập tại phòng khách hàng, Ngân hàng TMCP Công

thương Việt Nam – chi nhánh Hai Bà Trưng, qua nghiên cứu thực tiễn hoạt động

định giá tại đây em quyết định chọn đề tài : ‘‘Nghiên cứu hoàn thiện công tác định

giá thế chấp bất động sản tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam - chi

nhánh Hai Bà Trưng’’ , làm chuyên đề tốt nghiệp của mình.

Ngoài lời mở đầu và kết luận thì chuyên đề được chia làm ba phần chính:

Chương 1 : Cơ sở khoa học của định giá thế chấp bất động sản

Chương 2 : Thực trạng công tác định giá thế chấp bất động sản tại

Ngân hàng Công thương Việt Nam – chi nhánh Hai Bà Trưng

Chương 3 : Một số giải pháp để hoàn thiện công tác định giá tại Ngân

hàng Công thương Việt Nam – chi nhánh Hai Bà Trưng

Do thời gian và trình độ nghiên cứu khoa học còn hạn chế nên chuyên đề sẽ

không tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy em rất mong nhận được sự đóng góp ý

kiến nhận xét của các thầy cô trong khoa để chuyên đề hoàn thiện hơn.

Em xin chân thành cảm ơn giảng viên hướng dẫn T.S Phạm Lan Hương đã

đóp góp ý kiến và sửa chữa để em có thể hoàn thành chuyên đề này.



Em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình của các anh chị

phòng khách hàng Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam - chi nhánh Hai Bà

Trưng.


Chuyên đề tốt nghiệp 1GVHD: TS. Phạm Lan Hương

Chương I CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN

1.1. Thế chấp bất động sản

1.1.1. Khái niệm bất động sản

Để hiểu rõ về bất động sản trước tiên ta phải xuất phát từ khái niệm về tài sản.

Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy thuộc vào mục đích quản lý và sử dụng người ta có

các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Nhìn chung thì tài sản được chia

thành 2 loại: động sản và bất động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây

hàng ngàn năm từ thời La Mã cổ đại và được ghi trong bộ luật La Mã.

Hiện nay thuật ngữ bất động sản được sử dụng khá phổ biến và được dùng để

chỉ các tài sản như : đất đai, nhà cửa…

Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự 2005 nước ta quy định :

“ Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm :

- Đất đai;

- Nhà ở công trình xây dựng gắn liền với đất đai,kể cả các tài sản gắn liền với

nhà ở,công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

Trong đó ta cũng cần phải xác định rõ:

- Đất đai: Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng

kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không

phải là bất động sản); Phải là đất đai xác định chủ quyền; Đất đai đó phải được đo

lường bằng giá trị ( căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó).

- Nhà ở công trình xây dựng gắn liền với đất đai,kể cả các tài sản gắn liền với

nhà ở,công trình xây dựng đó là: Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời,hoặc

di dời không đáng kể : nhà ở,trung tâm thương mại,khách sạn văn phòng…( những

nhà bạt của gánh xiếc,các lâu đài làm bằng băng đá,các nhà nghỉ di động trên xe lăn

trên xe không phải là bất động sản mà là các động sản hay công cụ lao động ); Các

công trình giao thông,xây dựng công nghiệp : như đường xá,cầu cống,bến cảng,sân

bay,bãi đỗ…được xây dựng gắn liền với đất đai; Các tài sản khác gắn liền không

thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hòa trung tâm,các máy móc thiết

bị,các cây cảnh cố định tạo ra cảnh quan cho công trình; Các công trình đó phải có



khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo những tiêu chuẩn đo lường nhất

định.

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai như: Vườn cây lâu năm : bao gồm cả

cây trồng và đất cây trồng; Các công trình nuôi trồng thủy sản,cánh đồng làm muối;

các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; Một số công trình khai thác hầm mỏ và

các tài sản khác do pháp luật quy định.

1.1.2 Khái niệm về thế chấp bất động sản

- Thế chấp bất động sản là một lĩnh vực trong quản lý và kinh doanh bất động

sản. Do nhu cầu vốn để phục vụ sản xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức kinh

tế nên họ đã thế chấp bất động sản tại các tổ chức tín dụng để vay vốn. Vì vậy, thế

chấp bất động sản để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò quan trọng để thúc

đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, đồng thời nó cũng giúp cho các Ngân hàng hoạt

động hiệu quả hơn và tránh được những rủi ro trong hoạt động cho vay . Từ đó có

thể rút ra, thế chấp bất động sản để vay vốn là việc bên vay vốn( hay bên thế chấp)

dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình để đảm

bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ( gồm nợ gốc, lãi vay và tiền phạt lãi quá hạn) đối vợi

bên cho vay( bên nhận thế chấp).

- Tùy thuộc vào nhu cầu vốn vay của các cá nhân, tổ chức kinh tế mà họ có

thể thế chấp bất động sản theo các hình thức khác nhau: 1 phần bất động sản hoặc

có thể là toàn bộ bất động sản. Hiện nay thế chấp bất động sản ở các Ngân hàng

thực chất là thế chấp:

+ Quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất ( kể

cả các tài sản gắn liền với nhà ở)

+ Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.

1.1.3. Điều kiện thế chấp bất động sản

Bất động sản rất đa dạng và phong phú, tuy nhiên không phải tất cả bất động

sản đều có thể thế chấp để vay vốn, các tổ chức tín dụng đã đưa ra những điều kiện

nhất định cho các bất động sản thế chấp:

- Bất động sản đem thế chấp không có tranh chấp về quyền sở hữu tại thời

điểm ký kết hợp đồng đảm bảo. Khách hàng vay phải ký kết bằng văn bản với tổ



chức tín dụng về tài sản thế chấp không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp

đồng và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình.

- Bất động sản mà pháp luật không cấm giao dịch.

- Bất động sản có vị trí không nằm trong vùng quy hoạch, giải tỏa, không bị

kê biên để đảm bảo thi hành án.

1.1.4.Vai trò của vay thế chấp đối với hoạt động kinh tế

Đối với các cá nhân, tổ chức kinh tế thì thông qua vay thế chấp họ có thể

tiếp cận được với nguồn vốn lớn để đầu tư vào hoạt động kinh doanh góp phần thúc

đẩy sự phát triển của nền kinh tế.

Đối với ngành ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của ngân hàng,

thúc đẩy tốc độ chu chuyển của vốn, tạo ra lợi nhuận ngân hàng, tạo điều kiện để hệ

thống ngân hàng phát triển, góp phần quản lý khối lượng tiền tệ trong lưu thông

trong chính sách tiền tệ của ngân hàng Trung ương.

Từ những điều trên có thể thấy rằng cho vay thế chấp là một hoạt động quan

trọng không chỉ đối bản thân các ngân hàng thương mại mà còn là yếu tố quan trọng

thúc đẩy nền kinh tế đất nước phát triển. Hoàn thiện và nâng cao chất lượng hoạt

động cho vay thế chấp là xu hướng tất yếu của nền kinh tế.

1.2. Định giá thế chấp bất động sản

1.2.1. Khái niệm định giá thế chấp bất động sản

Để hiểu rõ hơn về khái niệm định giá thế chấp bất động sản trước tiên ta đi

nghiên cứu hai khái niệm: “ định giá” và “ định giá bất động sản”.

Có thể hiểu đơn giản về định giá là xác định giá trị của tài sản trên thị

trường.Tuy nhiên trong nhiều trường hợp khi không có thị trường mà định giá,nhà

định giá phải dựa vào cơ sở phi thị trường.Định giá bất động sản là một dạng đặc

biệt của xác định giá,công việc định giá do các chuyên môn được đào tạo,có kiến

thức kinh nghiệm và có tính trung thực trong nghề nghiệp thực hiện. Để phản ánh

được nét đặc trưng này,nhiều học giả cho rằng khái niệm định giá cần xác định một

cách rõ ràng,như một thuật ngữ mang tính chuyên ngành :

- Theo giáo sư W.Seabrooke – Viện đại học Portmouth vương quốc Anh : “

Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái

tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ ”.



- Theo Fred Peter Marrone – giám đốc Marketing của AVO ( Hiệp hội định

giá Austraylia ) “ Định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời

điểm,có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá.Do vậy định

giá là áp dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập được và phân

tích,sau đó so sánh với các tài sản được định giá để xác định giá trị của chúng ”.

- Điều 4 , Luật kinh doanh Bất động sản được Quốc Hội thông qua ngày 29

tháng 6 năm 2006 quy định : “ Định giá là hoạt động tư vấn,xác định giá cả của

một bất động sản cụ thể tại thời điểm xác định ”.

Từ các quan điểm trên ta thấy, định giá bất động sản là một nghệ thuật hay

khoa học về xác định giá trị bất động sản cho một mục đích cụ thể,tại một thời điểm

cụ thể,có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn

trong thị trường bất động sản ,bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.

Định giá thế chấp bất động sản là xác định giá trị của bất động sản phục vụ

cho mục đích thế chấp ở tại thời thời điểm thế chấp có tính đến các đặc điểm của

bất động sản.Bản chất của định giá thế chấp bất động sản cũng là định giá bất động

sản. Nó chỉ là một hình thức mà cụ thể là định giá cho mục đích thế chấp Bất động

sản cho ngân hàng để vay vốn.

1.2.2. Đặc điểm định giá thế chấp bất động sản

- Hoạt động cho vay của Ngân hàng vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro,vì vậy các

Ngân hàng phải thận trọng trong hoạt động cho vay tránh phát sinh nợ xấu. Do đó

trong quá trình định giá thế chấp bất động sản để đảm bảo yếu tố an toàn cho phía

ngân hàng thì việc xác định giá trị bất động sản thế chấp phải tính giá trị bất động

sản trong điều kiện thị trường bất động sản bất ổn nhất.Sau đó dựa vào quy định của

ngân hàng đưa ra mức cho vay hợp lý nhất.

- Tính pháp lý và quy mô của bất động sản là đặc điểm quan trọng và chủ

yếu trong định giá bất động sản thế chấp bởi thế chấp bất động sản là thế chấp

quyền sử dụng đất hoặc thế chấp quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Tại ngân hàng khi tiến hành định giá, bước nhận hồ sơ ban đầu là rất quan

trọng, không phải bất động sản nào cũng có thế thế chấp tại ngân hàng. Nó tùy

thuộc vào quy định riêng của từng ngân hàng.



1.2.3. Vai trò định giá thế chấp bất động sản

Định giá bất động sản phụ thuộc vào mục đích định giá của khách hàng, mỗi

một mục đích khác nhau lại có một loại định giá tương ứng như: Định giá cho việc

mua bất động sản, định giá bán bất động sản, định giá bất động sản thế chấp, định

giá cho thuê, định giá bảo hiểm…

Tại các ngân hàng, khi xác định có cho khách hàng vay hay không, thì việc

định giá tài sản thế chấp đóng vai trò rất quan trọng. Để đảm bảo an toàn và giảm

thiểu tối đa rủi ro cho cho khoản vay, ngân hàng yêu cầu người đi vay thế chấp tài

sản bảo đảm. Ngân hàng sẽ tiến hành xác định giá trị thực tế của tài sản thế chấp

trên thị trường để quyết định khoản vay tối đa cho bên thế chấp mà không làm tổn

hại tới lợi ích của ngân hàng. Do đó việc định giá thế chấp bất động sản giữ vai trò

quan trọng trong hoạt động cho vay vốn của Ngân hàng.

1.2.4. Nguyên tắc định giá thế chấp bất động sản

Khi định giá thế chấp bất động sản thì ta cần phải tuân thủ theo các nguyên tắc

sau:

- Nguyên tắc sử dụng cao nhất, hiệu quả nhất: Đây là nguyên tắc cơ bản và

quan trọng trong công tác định giá, nó bảo đảm giá trị của bất động sản là giá trị thị

trường là giá trị cao nhất. Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt

nhất khi bất động sản phù hợp với quy định của pháp luật, khả thi về mặt kinh tế và

khả thi về mặt kỹ thuật. Trong đó khả thi về mặt kinh tế tức là bất động sản tạo ra

dòng thu nhập ròng trong hiện tại cũng như trong tương lai lớn nhất và lâu dài và

khả thi về kĩ thuật tức là bất động sản đáp ứng các tiêu chuẩn xây dựng.

Khi bất động sản được dùng để định giá thế chấp thường nó đang được sử

dụng với mục đích khác nhau, đó có thể là mục đích cao nhất nhưng cũng có thể là

không phải. Nguyên tắc đòi hỏi bất động sản phải được định giá trong tình huống sử

dụng cao nhất tốt nhất chứ không phải dựa trên mục đích sử dụng hiện tại. Nếu

công trình là phù hợp với mục đích sử dụng cao nhất thì giá trị của bất động sản sẽ

bằng tổng giá trị đất và giá trị công trình trừ đi chi phí sửa chữa cải tạo nếu có. Nếu

công trình không phù hợp với mục đích sử dụng cao nhất thì công trình đó phải bị

dỡ bỏ khi đó giá trị công trình sẽ bằng giá trị đất trừ đi chi phí phá dỡ công trình.



- Nguyên tắc cung cầu: Giá trị của bất động sản phụ thuộc vào mối quan hệ

giữa cung cầu trên thị trường và đây là tác động hai chiều, tức giá trị tài sản cũng

tác động ngược lại lên cung cầu thị trường. Khi cầu tăng mà cung không đổi thì giá

thị trường của bất động sản tăng và ngược lại, trong thời gian dài hạn với mức giá

tăng quá cao thì cầu sẽ giảm. Vì vậy khi tiến hành định giá cần nắm được các yếu tố

tác động đến cung – cầu bất động sản tại thời điểm định giá để từ đó dự báo được

xu hướng phát triển của thị trường bất động sản.

- Nguyên tắc thay thế: Nguyên tắc thay thế được đề ra trên cơ sở: một người

mua thận trọng đầy đủ thông tin sẽ không trả giá cao hơn chi phí để mua bất động

sản tương tự thay thế trong cùng một thị trường và cùng một thời điểm. Nguyên tắc

này khẳng định khi có hai bất động sản có tính hữu ích như nhau tài sản nào chào

bán với mức giá thấp hơn sẽ được người mua lựa chọn. Giới hạn trên của giá trị bất

động sản là chi phí để có được bất động sản thay thế tương đương.

Với nguyên tắc này, thì những bất động sản có sử dụng tương tự nhau thì có

thể thay thế cho nhau. Vì vậy đòi hỏi người định giá viên phải tìm hiểu thông tin giá

cả hay chi phí sản xuất của bất động sản tương tự gần với thời điểm so sánh.

- Nguyên tắc đóng góp: giá trị của một bộ phận cụ thể cấu thành nên bất động

sản được đo lường bằng phần đóng góp giá trị của nó vào giá trị bất động sản. Vì

vậy sự có mặt hay thiếu vắng một bộ phận cấu thành có thể làm tăng hoặc giảm giá

trị bất động sản lớn hơn chi phí bỏ ra để lắp đặt nó. Đây là nguyên tắc cơ bản trong

việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung tài sản khi định giá viên xác định

mức sử dụng cao nhất tốt nhất của Bất động sản.

- Nguyên tắc thay đổi: Giá trị của bất động sản chịu ảnh hưởng của nhiều yếu

tố như các yếu tố tự nhiên, yếu tố kinh tế, yếu tố pháp luật và yếu tố tâm lý, mà

những yếu tố này không phải là bất định mà nó luôn thay đổi vì vậy giá trị bất động

sản luôn thay đổi. Định giá bất động sản cần phải đặt trong sự phụ thuộc vào các

yếu tố này và phải xem xét sự thay đổi của tất cả yếu tố đó.

Nguyên tắc thay đổi yêu cầu người định giá phải xác định rõ thời điểm định

giá bởi mỗi thời điểm khác nhau thì giá trị bất động sản là khác nhau. Kết quả định

giá mang tính thời điểm, nó chỉ có giá trị tại thời điểm định giá hoặc một khoảng

thời gian ngắn nhất định.

- Nguyên tắc phù hợp: Giá trị của bất động sản được tạo ra và duy trì khi các

đặc tính của nó để phù hợp với:

+ Cầu thị trường



+ Quần thể bất động sản xung quanh, thể hiện sự tuân thủ về pháp luật trong

sử dụng và trong xây dựng

+ Môi trường ( làm cho bất động sản đạt mức hữu dụng lớn nhất)

Người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản thế

chấp để đưa ra được kết quả định giá sát với giá trị thực tế của bất động sản.

- Nguyên tắc cạnh tranh: Lợi nhuận sẽ thu hút sự cạnh tranh mà đầu tư vào

Bất động sản được đánh giá là kênh đầu tư siêu lợi nhuận vì vậy càng thu hút nhiều

người tham gia thị trường. Tùy mức vốn chủ đầu tư có để lựa chọn phân khúc thị

trường tham gia, nhưng bên cạnh đó hàng rào tham gia thị trường cũng khá lớn đó

là cần vốn lớn và dài hạn. Khi có nhiều người tham gia thị trường, đầu tư nhiều,

cung lớn thì tất có cạnh tranh mà kết quả cạnh tranh là làm giảm giá. Cạnh tranh

trong thị trường có thể là cạnh tranh giữa các phân khúc thị trường với nhau, giữa

các bất động sản cùng loại, cạnh tranh cung cầu bất động sản...

- Nguyên tắc dự báo: Giá trị của bất động sản có thể được xác định bằng việc

dự tính khả năng sinh lời trong tương lai của nó. Do đó có thể ước tính giá trị bất

động sản bằng tổng giá trị hiện tại của lợi nhuận ròng hoặc lợi ích trong tương lai

mà nó có thể tạo được. Người định giá cần dự báo những thay đổi trong tương lai để

có thể xác định giá trị bất động sản tại hiện tại. Những thay đổi về kinh tế, chính

sách quản lý của nhà nước, xu hướng phát triển của thị trường có tác động tới giá trị

bất động sản. Vì vậy khi định giá đặc biệt chú ý tới việc dự báo những biến động

của các yếu tố này.

- Nguyên tắc cân bằng: Giá trị của bất động sản được tạo ra và duy trì bền

vững khi các yếu tố tác động tới bất động sản cân bằng. Sự cân bằng được thể hiện

ở cân bằng giữa đất và công trình, giữa các bộ phận cấu thành trong bất động sản,

nếu sự cân bằng bị mất đi giá trị của bất động sản sẽ giảm. Khi tiến hành định giá

định giá viên cần xem xét yếu tố cân bằng của Bất động sản.

- Nguyên tắc ngoại ứng: Giá trị của bất động sản chịu tác động của các yếu tố

bên ngoài và ngược lại. Có nhiều yếu tố làm tăng chi phí bất động sản, kéo theo giá

bất động sản tăng. Do đó trong quá trình định giá cần quan tâm đến các ngoại ứng.

1.2.5. Quy trình định giá thế chấp bất động sản

Việc định giá được thực hiện trên cơ sở thu thập, phân tích các thông tin liên

quan đến bất động sản đem thế chấp và lựa chọn sử dụng các phương pháp phù hợp

để ước lượng giá trị của bất động sản đó. Quy trình định giá bất động sản bắt đầu



khi người định giá xác định vấn đề định giá và kết thúc khi định giá viên gửi báo

cáo định giá cho khách hàng.

Quy trình định giá thế chấp bất động sản được thực hiện theo 6 bước sau:

Bước 1: Xác định tổng quan về bất động sản đem thế chấp.

Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của bất động

sản cần định giá.

+ Về pháp lý: Định giá viên cần xác định quyền sở hữu hợp pháp bất động sản

thế chấp( kiểm tra sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…) ; Xác định bất

động sản thế chấp có mang đi thế chấp, cho vay, cho thuê, góp vốn hay không và ở

đâu; Xác định các tranh chấp, khiếu kiện của bất động sản nếu có; Xác định thời

hạn sở hữu, sử dụng còn lại của bất động sản. Thời hạn này phải lớn hơn thời hạn

thế chấp. bởi nếu thời hạn sở hữu sử dụng ngắn hơn thì bất động sản này không có

giá trị để bảo đảm tiền vay cho ngân hàng.

+ Về kinh tế: thu thập thông tin đầy đủ về quy mô, diện tích đất,địa điểm,

công trình xây dựng, chế độ bảo dưỡng, sữa chữa công trình…

+ Về kỹ thuật: kiến trúc công trình, trang thiết bị tòa nhà…

- Mục đích định giá thế chấp bất động sản là tìm ra giá trị thị trường của bất

động sản thế chấp để làm căn cứ để quyết định cho vay vốn. Mức vốn cho vay phụ

thuộc vào giá tri định giá của bất động sản thế chấp.

- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả

thẩm định giá.

- Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá: Người

định giá phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với: những

yêu cầu và mục đích định giá của khách hàng; những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng

đến giá trị bất động sản; những giới hạn về: tính pháp lý, công dụng của bất động

sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của định giá viên theo hợp

đồng định giá.

- Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của định giá viên phải

dựa trên cơ sở:

+ Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận

thức rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả định

giá.



+ Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác

có liên quan.

+ Trong quá trình định giá, nếu định giá viên thấy những điều kiện hạn

chế và ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và

thông báo ngay cho tổ chức định giá và cho khách hàng.

- Thời điểm thẩm định giá là thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.

- Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần thẩm

định giá phải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá và ý kiến

đánh giá về giá trị của tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp

đồng.

- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá.

- Xác định cơ sở giá trị của tài sản: Trên cơ sở xác định khái quát về đặc

điểm, loại hình bất động sản cần định giá, định giá viên cần xác định rõ loại hình

giá trị làm cơ sở cho việc thẩm định giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị

trường. Việc xác định giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá phải phù hợp với những

quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan

nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Bước 2: Lập kế hoạch định giá

Lập kế hoạch định giá nhằm xác định rõ những công việc cụ thể cần phải hoàn

thành;

- Xác định các yếu tố cung cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính, các

quyền gắn với tài sản, đặc điểm thị trường.

- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản, tài liệu so sánh.

- Xây dựng trình tự thực hiện công việc, xác định tiến độ, thời gian cho phép

đối với quá trình thực hiện và yêu cầu bố trí nhân lực.

- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.

Bước 3: Khảo sát thị trường và thu thập thông tin

- Khảo sát thị trường

Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường để tìm hiểu thông tin về

bất động sản thế chấp, định giá viên phải khảo sát và thu tập số liệu về:

+ Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các

mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản.



+ Kiểm tra các chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản.

+ Đối với công trình xây dựng dở dang, định giá viên phải kết hợp giữa khảo

sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.

+ Khi khảo sát thực địa, để có đầy đủ bằng chứng phục vụ cho việc định giá,

định giá viên cần chụp ảnh bất động sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết, các

hướng khác nhau…)

- Thu thập thông tin

Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, định giá viên

phải thu thập thêm các thông tin sau:

- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của bất

động sản so sánh.

- Các thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, động

thái người mua, người bán tiềm năng.

- Các thông tin về tính pháp lý của bất động sản.

- Cần thu thập thêm các thông tin về những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã

hội và môi trường tác động đến giá trị,mục đích sử dụng của Bất động sản cần định

giá.

- Để thực hiện định giá, định giá viên phải dựa trên những thông tin thu thập

từ các nguồn khác nhau. Định giá viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo

định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin.

Bước 4: Phân tích thông tin

- Đánh giá tác động của các yếu tố đến giá trị của bất động sản thế chấp.

- Phân tích các thông tin thu được từ khảo sát hiện trường, lựa chọn ra các bất

động sản so sánh. Xác định các yếu tố tạo nên sự khác biệt giữa bất động sản mục

tiêu và bất động sản so sánh.

- Phân tích thị trường: phân tích hành vi người tham gia thị trường (ví dụ:

người tham gia thị trường chủ yếu là do mục đích đầu cơ chứ không phải là tiêu

dùng), phân tích cung cầu qua các chỉ số PI, tỉ lệ hấp thụ thị trường. Từ đó đưa ra

kết luận về thị trường.

- Phân tích khách hàng: xác định và tìm hiểu đặc điểm khách hàng tiềm năng,

tìm hiểu sở thích khách hàng về quy mô, vị trí, chức năng, môi trường bao quanh

bất động sản. Từ đó kết luận lợi thế và bất lợi của bất động sản đối với khách hàng,

thị trường.



- Phân tích sử dụng cao nhất tốt nhất của bất động sản.

Bước 5: Xác định giá trị bất động sản thế chấp

Tùy vào từng loại bất động sản thế chấp khác nhau và hệ thống thông tin thu

thập được để lựa chọn phương pháp định giá phù hợp. Người định giá có thể kết

hợp sử dụng nhiều phương pháp định giá để có thể đưa ra kế quả định giá chính

xác. Trong báo cáo định giá và chứng thư định giá cần nêu rõ các phương pháp

được áp dụng và chỉ rõ đâu là phương pháp được sử dụng làm căn cứ chủ yếu đâu là

phương pháp phụ dùng để sử dụng khảo. Ngoài ra định giá viên cần giải thích mức

độ phù hợp của phương pháp định giá lựa chọn với đặc điểm kinh tế kỹ thuật mục

đích định giá bất động sản.

Trên cơ sở áp dụng các phương pháp định giá người định giá thực hiện hòa

hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị bất động sản.

Bước 6: Lập hồ sơ và chứng thư định giá.

Báo cáo định giá là tài liệu trình bày kết quả quá trình định giá của người

định giá. Nó chứa đựng tất cả những số liệu được xem xét được phân tích, các

phương pháp áp dụng và những nguyên nhân dẫn đến ước lượng giá trị cuối cùng.

Phân tích giá trị hòa hợp để người đọc hiểu vấn đề, số liệu thực tế được trình bày và

để theo dõi những lý do đằng sau kết luận giá trị mà người định giá đưa ra.

Chứng thư định giá được xem như văn bản pháp lý tóm tắt quá trình định giá

và kết quả định giá.

Định giá viên lập hồ sơ định giá gồm báo cáo định giá và chứng thư định giá

gửi cho các bên có liên quan: Ngân hàng, bên yêu cầu định giá, bên thế chấp bất

động sản.

1.2.6. Các phương pháp định giá thế chấp bất động sản

Đối với việc định giá thế chấp bất động sản các Ngân hàng chủ yếu dùng 2

phương pháp đó là: phương pháp so sánh và phương pháp chi phí.

Phương pháp so sánh

Phương pháp định giá so sánh là phương pháp xác định giá trị bất động sản

mục tiêu bằng cách so sánh một cách trực tiếp với các bất động sản tương tự đã

được giao dịch trên thị trường nhằm tìm ra giá trị bất động sản mục tiêu từ các giao

dịch trước đó. Việc định giá bất động sản phải dựa trên giá trị thị trường của bất



động sản nên kết quả dễ được khách hàng chấp nhận, được các cơ quan công quyền

công nhận.

* Cơ sở của phương pháp định giá so sánh

- Nguyên tắc cung-cầu: Trong quan hệ cung – cầu bất động sản thì cung bất

động sản có sự dịch chuyển chậm hơn so với cầu, cầu về bất động sản thường thay

đổi nhanh chóng hơn, chính vì vậy khi đi vào phân tích thị trường bất động sản

thường đi vào phân tích cầu của bất động sản. Trong dài hạn thì giá bất động sản

luôn luôn có xu hướng tăng. Khi phân tích cung bất động sản cần chú ý tìm hiểu

danh mục các bất động sản có khả năng cạnh tranh với bất động sản mục tiêu cần

định giá trên thị trường.

- Nguyên tắc thay thế: Người mua sẽ không trả giá tài sản cần mua với một

mức giá cao hơn mức giá của sản tương tự có cùng sử dụng. Vì vậy khi tiến hành

định giá bằng phương pháp so sánh cần phải tìm hiểu đầy đủ thông tin về các bất

động sản tương tự để đưa ra các điều chỉnh.

- Nguyên tắc cân bằng: Nguyên tắc này được biểu hiện trên 2 khía cạnh trên

thị trường và trong những cấu thành của bất động sản.Các lực lượng tham gia trên

thị trường, giá cả thị trường luôn có xu hướng vận động về gần điểm cân bằng. Bất

cứ sự thay đổi nào của cung, cầu đều ảnh hưởng tới giá bất động sản. Để giảm

những ảnh hưởng mang tính vĩ mô tới giá trị bất động sản cần khoanh vùng lân cận

của bất động sản mục tiêu.

Sự hòa hợp và cân đối giữa đất và công trình trên đất là yếu tố quan trọng làm

gia tăng giá trị của bất động sản. Chính vì vậy khi định giá bất động sản, định giá

viên cần phải cân nhắc, quan sát, đánh giá những bộ phận cấu thành nên bất động

sản, đánh giá được quan hệ giữa đất và công trình trên đất. Định giá viên cần phải

chú ý đến sự mất cân bằng trên thị trường, trong bất động sản và tìm ra hệ số điều

chỉnh khác biệt.

- Nguyên tắc ngoại ứng: Các yếu tố bên ngoài của bất động sản như môi

trường, cơ sở hạ tầng… có thể tạo ra sự khác biệt giữa các bất động sản. Trong

trường hợp không có thị trường cụ thể ở bất động sản thì cần xem xét những điều

kiện ngoại ứng để so sánh.

* Yêu cầu của phương pháp định giá so sánh

- Chỉ thực hiện so sánh bất động sản với những bất động sản tương tự trong

cùng một vùng. Đó là những bất động sản có tính chất đồng nhất với bất động sản

mục tiêu về kiến trúc,mục đích sử dụng…



- Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện trong

thời gian gần đây.

- Định giá viên phải tăng cường kinh nghiệm và kiến thức về thị trường.

- Phương pháp này không có công thức hay mô hình cố định mà phải dựa vào

sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị.

- Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được.

- Thị trường cần ổn định. Khi thị trường không ổn định thì định giá viên phải

tính đến các vấn đề có thể xảy ra trong việc áp dụng phương pháp này.

*Các bước tiến hành định giá bằng phương pháp so sánh

- Bước 1: Xác định bất động sản mục tiêu (bất động sản thế chấp): vị trí, kiến

trúc, quy mô, mục đích sử dụng.

- Bước 2: Thu thập thông tin về các bất động sản so sánh. Các bất động sản

sánh phải là các bất động sản được bán trong thời gian gần với thời điểm định giá

và phải có nhiều điểm tương đồng với bất động sản mục tiêu: kiểu cách, vị trí, mục

đích sử dụng, kiến trúc…và cùng một khu vực.

- Bước 3: Lựa chọn bất động sản so sánh. Tiến hành kiểm tra các bất động sản

so sánh và bảo đảm rằng tất cả các bất động sản này có thể so sánh được. Từ đó lựa

chọn ra khoảng từ 3 đến 6 bất động sản so sánh.

- Bước 4: Điều chỉnh giá. Phân tích giá bán của bất động sản so sánh sau đó

xác định sự khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và các bất động sản so sánh. Phân

tích các yếu tố khác biệt dẫn đến sự chênh lệch về giá cả giữa các bất động sản so

sánh với nhau để từ đó đưa ra các điều chỉnh.

Thông thường các yếu tố điều chỉnh là:

+ Diện tích và hình dạng lô đất.

+ Vị trí: địa thế, môi trường xung quanh, cảnh quan, khả năng sinh lời,mặt

tiền…

+ Công trình xây dựng: Kiến trúc, vật liệu xây dựng, quy mô.

+ Yếu tố pháp lý: rủi ro gặp phải, quyền sở hữu.

+ Điều kiện thị trường: điều kiên bán, điều kiện thanh toán, động cơ bán…

Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu.

Phương pháp điều chỉnh là lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn, nếu bất

động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá của bất động sản so sánh xuống và

ngược lại.



Chú ý: Các điều chỉnh này không nên làm quá chi tiết, mỗi điều chỉnh cần có

những bằng chứng thị trường để chứng minh.

Có hai loại điều chỉnh là điều chỉnh số tiền tính gộp và điều chỉnh theo tỷ lệ

%.

Giá trị của bất động sản khi dùng phương pháp định giá so sánh được xác

định theo công thức tổng quát sau:

PBất động sản mục tiêu = PBất động sản so sánh + Pđiều chỉnh

Trong đó:

PBất động sản mục tiêu : là giá sau khi đã điều chỉnh của bất động sản mục tiêu

PBất động sản so sánh : là giá bán của các bất động sản so sánh

Pđiều chỉnh : lượng điều chỉnh của các yếu tố khác biệt giữa các bất động sản so

sánh và bất động sản mục tiêu.

* Những hạn chế khi sử dụng phương pháp định giá so sánh

- Phương pháp so sánh phụ thuộc nhiều vào việc thu thập thông tin từ thị

trường, trong khi thị trường bất động sản nước ta lại kém minh bạch dẫn tới chất

lượng thông tin về bất động sản chưa cao.

- Nhiệm vụ định giá: xác định giá trị thị trường hiện tại của bất động sản

nhưng phải dựa vào các giao dịch trong quá khứ. Do đó giá trị thị trường hiện tại có

thể bị ảnh hưởng bởi những giao dịch trước đó.

- Trong trường hợp thị trường yếu, số lượng các giao dịch trong thị trường

không đủ thì việc áp dụng phương pháp này rất hạn chế, khó khăn.

- Đối với bất động sản tạo thu thập, các bất động sản có giá trị lớn thì có rất ít

các bất động sản so sánh, nguồn thông tin thu thập được sẽ bị hạn chế nhiều.

- Trong điều kiện kinh tế và pháp lý có những thay đổi nhanh chóng cũng làm

hạn chế tính thực tiễn của phương pháp này.

- Đối với những Bất động sản lần đầu được đổi mới trong 1 khu vực hoặc

đang xuống cấp thì cũng rất ít thông tin, số liệu có thể so sánh được.

Từ những hạn chế trên của phương pháp định giá so sánh, ta có thể thấy thông

tin so sánh có ý nghĩa quyết định cho sự chính xác của kết quả. Do đó cần phải có

chất lượng thông tin phải cao, thông tin phải phù hợp, chính xác, đáng tin cậy và có

thể kiểm tra được.

Nếu thị trường có nhiều biến động thì phương pháp định giá so sánh khó đạt

được mức độ chính xác.



* Áp dụng phương pháp định giá so sánh vào định giá thế chấp

Định giá bất động sản thế chấp là một công việc rất quan trọng đối với

nghiệp vụ tín dụng trong ngân hàng, nó ảnh hưởng đến độ an toàn của các khoản nợ

vay. Mức cho vay, thời hạn vay sẽ được xem xét thông qua kết quả định giá. Những

tài sản dùng để thế chấp đa số là những bất động sản dễ mua bán trao đổi như: nhà

ở, cửa hàng, nhà cho thuê, đất đai bến bãi … nên có thể sử dụng nhiều phương pháp

linh hoạt trong quá trình định giá.

Những bất động sản thường được sử dụng để thế chấp hầu như đều có đặc

điểm chung là khả năng chuyển nhượng trên thị trường là khá cao (thường là nhà ở

dân cư hoặc cửa hàng), chỉ có một số ít là các bất động sản đặc biệt. Chính vì vậy

mà việc tìm kiếm thông tin giao dịch về những bất động sản tương tự như vậy trên

thị trường không mấy khó khăn. Do đó việc áp dụng phuơng pháp so sánh để định

giá sẽ dễ dàng thực hiện và kết quả đạt được có độ chính xác khá cao.

Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí hiện tại

để tạo ra một bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định giá trừ đi hao

mòn của tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá.

Phương pháp chi phí thường không phản ánh được giá trị thị trường của bất

động sản vì vậy chỉ nên áp dụng phương pháp này trong các trường hợp bất động

sản có ít cầu thị trường và hiếm khi được bán trên thị trường, cụ thể như sau:

+ Định giá các bất động sản có mục đích sử dụng riêng biệt, ít có trao đổi

trên thị trường như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà

máy hoá chất...

+Định giá cho mục đích bảo hiểm;

+Định giá đất để tham gia đấu thầu các dự án, giải toả, đền bù đất...

Các bước thực hiện phương pháp chi phí.

Bước 1: Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu. Coi mảnh đất đó là đất trống và

việc sử dụng công trình trên đất ở hiện tại xem như là sử dụng cao nhất, tốt nhất.

Bước 2: Ước tính chi phí thay thế hoặc tái tạo công trình chính.

- Chi phí thay thế công trình là chi phí hiện hành để xây dựng công trình mới

có giá trị sử dụng tương đương với công trình mục tiêu theo đúng thiết kế và bố cục



hiện hành. Chi phí thay thế công trình thường áp dụng cho công trình thương mại,

dân dụng…

- Chi phí tái tạo công trình: là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình

thay thế giống hệt với công trình đang định giá có tính đến cả điểm lỗi thời của

công trình. Chi phí này thường được áp dụng cho các công trình mang tính bảo tồn

như: đình chùa, công trình kiến trúc cổ…

- Các phương pháp để tính chi phí xây dựng công trình.

+ Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh: ước lượng chi phí trên mỗi

đơn vị so sánh bằng cách khai thác số liệu sẵn có trên thị trường của các bất động

sản tương tự bất động sản cần so sánh và cần điều chỉnh cho phù hợp.

+ Phương pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng theo cấu thành: bóc tách công

trình thành các bộ phận cấu thành kết hợp với đơn giá xây dựng để tính chi phí xây

dựng công trình.

+ Phương pháp khảo sát số liệu: người định giá phải tính số lượng, chất

lượng của mọi vật liệu, lao động theo ngạch bậc hoặc số giờ lao động trong xây

dựng; để từ đó tính tổng tất cả ta được chi phí phát triển công trình.

Bước 3: Tính giảm giá tích lũy của công trình chính.

- Các bất động sản đã qua sử dụng hoặc thiết kế không phù hợp đều có giảm

giá tích lũy. Giảm giá tích lũy là phần mất mát giá trị vì bất kỳ lý do nào tạo nên sự

khác biệt giữa chi phí thay thế hoặc tái tạo công trình so với giá trị thị trường của

công trình tương tự tại thời điểm cần định giá.

- Nguyên nhân làm giảm giá trị của bất động sản có thể chia thành 3 nhóm

nguyên nhân chính sau:

+ Hao mòn tự nhiên: là hao mòn do thời gian sử dụng, do tác động của thiên

nhiên, việc bảo quản công trình trong quá trình sử dụng. Khi xét đến hao mòn do

thời gian sử dụng thì cần chú đến tuổi của công trình ( tuổi kinh tế , tuổi vật lý, tuổi

hiệu quả, tuổi thực tế, tuổi kinh tế còn lại).

+ Hao mòn do lỗi thời chức năng: là hao mòn do thiết bị không phù hợp

hoặc thiết kế công trình có lỗi dẫn tới việc không đáp ứng được yêu cầu sử dụng cao

nhất.

+ Hao mòn kinh tế là hao mòn do yếu tố bên ngoài bất động sản gây nên

như ô nhiễm môi trường, lạm phát, tình trạng an ninh…

Các phương pháp tính giảm giá rút ra từ thị trường.



+ Phương pháp tính giảm giá rút ra từ thị trường.

+ Phương pháp tính giảm giá theo tuổi công trình.

+ Phương pháp tính giảm giá theo phương pháp kỹ thuật.

Bước 4: Trừ tổng giảm giá công trình ra khỏi chi phí thay thế hoặc tái tạo công trình

để nhận được giá trị hiện tại công trình chính.

Bước 5: Tính giá trị hiện tại của công trình phụ và công trình khác trên đất tương tự

như tính công trình chính.

Bước 6: Cộng giá trị hiện tại công trình chính, giá trị hiện tại công trình phụ vào giá

trị đất để được giá trị hiện tại của BĐS.

Bước 7: Trừ tất cả tài sản cá nhân đã đưa vào tính toán ở các bước trên ra khỏi giá

trị của BDS thì ta sẽ được giá trị BĐS toàn quyền sở hữu.

Hạn chế của phương pháp chi phí.

Phương pháp chi phí sử dụng thông tin thị trường nên nó sẽ có hạn chế như

phương pháp so sánh, nếu những thông tin này không chuẩn xác thì sẽ ảnh hưởng

tới kết quả tính toán.

Chi phí tạo ra tài sản không phải lúc nào cũng phù hợp hay bằng giá trị của

tài sản. Vì vậy việc định giá dựa trên chi phí nhiều khi không phản ánh đúng giá

trị thị trường.

Phương pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn tổng nhiều bộ phận chưa

chắc đã bằng giá trị của toàn bộ.

Không có phương pháp thống nhất trong tính chi phí phát triển cũng như tính

tổng giảm giá tích lũy, vì vậy mà việc tính toán hoàn toàn dựa vào chủ quan của

người định giá.

Muốn áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có kiến thức về

xây dựng và có kinh nghiệm.

Phương pháp này không có giá trị trong việc đưa ra các giá trị dự báo phù

hợp. Nên nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị hiệu quả.



Vận dụng phương pháp chi phí vào định giá thế chấp bất động sản.

Bất động sản rất phong phú, đa dạng về chủng loại, tính năng, kích cỡ, công

dụng...vì vậy đối với những bất động sản khác nhau thì cũng đòi hỏi áp dụng các

phương pháp định giá nhất định. Phương pháp chi phí được xem là phù hợp để định

giá đối với các bất động sản lớn, được thiết kế để sử dụng vào mục đích riêng biệt

nào đó như: bệnh viện, nhà máy, trường học…,đây là nhóm bất động sản ít xuất

hiện trong các giao dịch trên thị trường.

Những hạn chế của phương pháp so sánh là điểm mạnh của phương pháp

này. Vì vậy trong định giá thế chấp bất động sản, đối với những bất động sản trên

thì người định giá phải sử dụng phương pháp chi phí. Khi sử dụng phương pháp này

việc ước tính các loại chi phí để định giá, người định giá cần chú rằng: nếu bất động

sản là xây dựng mới thì việc định giá theo phương pháp xây dựng là hợp lý nhưng

đối với những bất động sản đã tồn tại lâu đã qua sử dụng thì cần phải tính tổng giảm

giá do hao mòn và mức độ lạc hậu của nó so với các công trình mới xây dựng. Tuy

nhiên tổng giảm giá của công trình rất khó xác định, nó không có phương pháp

thống nhất chủ yếu phụ thuộc vào đánh giá chủ quan của người định giá.



CHƯƠNG II. THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM - CHI

NHÁNH HAI BÀ TRƯNG

2.1 Tổng quan về ngân hàng TMCP công thương Việt Nam – chi nhánh Hai

Bà Trưng

2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của ngân hàng TMCP công thương

Việt Nam – chi nhánh Hai Bà Trưng

Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam - Chi nhánh HBT là một trong

149 Chi nhánh của NHTMCP Công thương Việt Nam, có trụ sở đặt tại 285 Trần

Khát Chân - Quận Hai Bà Trưng - TP Hà Nội. Theo Nghị định 53/HĐBT ngày

26/3/1988 của Hội đồng Bộ trưởng về tổ chức bộ máy NHNN Việt Nam, để thực

hiện chuyển đổi sang cơ chế ngân hàng 2 cấp, một Chi nhánh ngân hàng cấp quận

và một Chi nhánh ngân hàng kinh tế cấp quận thuộc địa bàn quận Hai Bà Trưng

trực thuộc NHNN thành phố Hà Nội đã chuyển thành hai Chi nhánh NHCT khu vực

I và II quận Hai Bà Trưng trực thuộc Chi nhánh NHCT Hà Nội thuộc NHCT Việt

Nam, với chức năng nhiệm vụ chính được giao là vừa kinh doanh tiền tệ, tín dụng,

thanh toán vừa đảm bảo cung cấp vốn cho các doanh nghiệp, các tổ chức, cá nhân

trên địa bàn Quận Hai Bà Trưng.

Tiếp đó, thực hiện Nghị định số 93/NHCT-TCCB ngày 01/4/1993 của Tổng

giám đốc NHCT Việt Nam về sắp xếp lại bộ máy tổ chức NHCT NHCT trên địa

bàn Hà Nội theo mô hình quản lý hai cấp, Chi nhánh NHCT khu vực I và II Hai Bà

Trưng sáp nhập lại với nhau trở thành Chi nhánh NHCT Hai Bà Trưng trực thuộc

NHCT Việt Nam được tổ chức hạch toán kinh tế và hoạt động như một Chi nhánh

NHCT cấp tỉnh và thành phố.

Nhằm lành mạnh hoá tài chính theo chuẩn mực quốc tế, nâng cao năng lực

cạnh tranh chuẩn bị cho hội nhập quốc tế, tháng 12/2008 NHCT Việt Nam tiến hành

cổ phần hoá theo quyết định số 1354/QĐ-TTg ngày 23/9/2008 của Thủ tướng Chính

phủ, đồng thời đổi tên thành NHTMCP Công thương Việt Nam. Để phù hợp với

thực tế đó, Chi nhánh NHCT Hai Bà Trưng đã chính thức đổi tên thành NHTMCP

Công thương Việt Nam - Chi nhánh HBT theo quyết định số 420/QĐ-HĐQT-

NHCTVN ngày 5/8/2009 của Hội đồng quản trị NHTMCP Công thương Việt Nam.



Trải qua nhiều giai đoạn lịch sử, NHTMCP Công thương Việt Nam - Chi

nhánh HBT đã vượt qua nhiều khó khăn và từng bước khẳng định được vị trí, vai

trò trong nền kinh tế thị trường, đứng vững và phát triển trong cơ chế mới, chủ động

mở rộng mạng lưới trong giao dịch, đa dạng hoá các dịch vụ kinh doanh tiền tệ.

2.1.2. Cơ cấu tổ chức của ngân hàng TMCP công thương Việt Nam – chi nhánh

Hai Bà Trưng

Để đáp ứng yêu cầu quản trị rủi ro trong hoạt động của ngân hàng mà vẫn đảm

bảo tăng trưởng, NHTMCP Công thương Việt Nam - Chi nhánh HBT đã tiến hành

cơ cấu lại bộ máy tổ chức của Chi nhánh theo mô hình hiện đại hoá, sắp xếp thành

10 phòng ban phù hợp với chức năng của từng phòng, dưới sự điều hành của 1 giám

đốc và 4 phó giám đốc cùng 234 nhân viên. Ngoài ra, Chi nhánh còn có 2 phòng

giao dịch loại 1, 5 phòng giao dịch loại 2 và 5 quỹ tiết kiệm phân bố trên khắp địa

bàn quận Hai Bà Trưng.


Chuyên đề tốt nghiệp 21 GVHD: TS. Phạm Lan Hương

Sơ đồ 2.1- Mô hình tổ chức của Chi nhánh HBT

SVTH: Hoàng Anh Tuấn-CQ502911 Lớp Bất động sản 50A

BAN GIÁM ĐỐC

Phòng KH DN

lớn

Phòng KH DN V & N

Tổ thẻ và DV

NHĐT

Phòng kế toán

giao dịch

Phòng tiền tệ

kho quỹ

Phòng KH cá nhân

Phòng tổ chức hành chính

Phòng TH

tiếp thị

Phòng TT

điện toán

Phòng quản lý rủi ro

Phòng GD Chợ Hôm

PhòngGD

Vĩnh Hoàng

Các phòng GD loại 2 Các quỹ tiết kiệm

Tạ Quang

Bửu

Bạch Mai

Lò Đúc Trần Đại

Nghĩa

Lạc Trung

Số 44 Số 45 Số 50 Số 54 Số 66


2.1.3. Tình hình hoạt động trong những năm gần đây 2009 – 2011

Nền kinh tế toàn cầu trong những năm qua đang lâm vào tình trạng khủng

hoảng và suy thoái, kinh tế nước ta cũng gặp phải không ít khó khăn và thách thức.

Tuy nhiên nền kinh tế nước ta vẫn giữ được mức tăng trưởng ổn định trong những

năm qua cụ thể năm 2009 GDP tăng 5.39%, năm 2010 GDP tăng 6.78%, năm 2011

GDP tăng 5.89%. Những diễn biến của nền kinh tế thế giới và trong nước đã có

những ảnh hưởng( cả tích cực và tiêu cực ) đến kết quả điều hành chính sách tiền tệ

của Ngân hàng Nhà Nước và diễn biến hoạt động của hệ thống Ngân hàng trong

những năm qua như: áp lực lạm phát quay trở lại cùng với sự biến động bất thường

của tỷ giá USD/VND, giá vàng tăng cao, thị trường bất động sản đóng băng, lãi suất

cao, doanh nghiệp gặp khó khăn về vốn…

Đi liền với những thành công là thách thức và sự nỗ lực phấn đấu trong toàn

hệ thống NHCTVN, chi nhánh Hai Bà Trưng đã thực hiện tích cực các chủ trương

chính sách của Chính phủ, NHNN và NHCTVN, với sự chỉ đạo quyết liệt, đúng

đắn, kịp thời và kiểm soát tốt mọi hoạt động, sự đoàn kết nhất trí của lãnh đạo và

cán bộ nhân viên nên trong những năm gần đây liên tục nhận được danh hiệu “ chi

nhánh kinh doanh xuất sắc ” góp phần ổn định và nâng cao đời sống công nhân

viên, và tiếp tục củng cố vị thế của chi nhánh trên toàn hệ thống Ngân hàng TMCP

Công thương Việt Nam.

Bảng 01: Tổng hợp kết quả kinh doanh từ 2009-2011 tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – chi nhánh Hai Bà Trưng

Chỉ tiêu 2009 2010 2011

1. Nguồn vốn huy động 5865 7624 7129

Tiền gửi VNĐ 3386 6116 5646

Tiền gửi ngoại tệ 2479 1508 1483

2. Tổng dư nợ 2118 3432 3989

Cho vay ngắn hạn 578 578 1026

Cho vay trung hạn 69 84 42

Cho vay dài hạn 1471 2770 2921

Tỷ trọng cho vay ngoại tệ/ tổng

dư nợ

68.5% 76.2% 67.8%

3. Lợi nhuận lũy kế 105 147 176



Những thành tựu đạt được:

- Tổng nguồn vốn huy động tăng ổn định, ngày cang thu hút nhiều khách

hàng tiềm năng.

- Cơ cấu dư nợ tín dụng trong phạm vi an toàn, nợ xấu nơ quá hạn chiếm 1

tỷ lệ nhỏ.

- Lợi nhuận tăng dần qua các năm, qua đó nâng cao chất lượng cuộc sống

của nhân viên.

Những tồn tại cần khắc phục trong thời gian tới:

- Chi nhánh chưa thực sự nắm được tiềm năng phát triển của địa bàn, để tăng

trưởng tín dụng, tăng nguồn vốn và phát triển dịch vụ ngân hàng.

- Thu dịch vụ cần nâng cao trong cơ cấu thu nhập: Việc triên khai thực hiện

các sản phẩm dịch vụ Ngân hàng tuy về số lượng có nhiều hơn trước nhưng chủ yếu

vẫn là các sản phẩm truyền thống, chưa thực sự phát triển mạnh. Công tác tiếp thị,

marketing bán hàng, tư vấn, tuyên truyền còn hạn chế và nhận thức về sản

phẩmdịch vụ của đội ngũ bán hàng tại chi nhánh còn yếu, chỉ quan tâm đến các dịch

vụ truyền thống như cho vay thông thường, thanh toán, chuyển tiền, mà chưa thực

sự cố gắng nghiên cứu để tư vấn sản phẩm mới, bán chéo sản phẩm đến khách

hàng…

- Công tác nhân sự đã có nhiều chuyển biến tích cực nhưng vẫn còn bất cập,

lực lượng cán bộ thừa về số lượng song còn thiếu về chất lượng, ý thức trách nhiệm

của một số cán bộ nhân viên chưa cao, còn hạn chế trong sự phối hợp xử lý công

việc ở một số khâu, một số cán bộ gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh.

- Cơ chế tiền lương cần tiếp tục đổi mới để thực sự gắn lương, thưởng với

công việc và tạo cơ chế động lực cho người lao động.

- Chất lượng cán bộ cần tiếp tục được đào tạovà đào tạo lại mới đáp ứng yêu

cầu công việc.

2.2 Thực trạng công tác định giá tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam

– chi nhánh Hai Bà Trưng.

2.2.1. Quy định của ngân hàng Công thương Việt Nam về định giá thế chấp bất

động sản



Việc định giá thế chấp bất động sản của Ngân hàng TMCP Công thương Việt

Nam được áp dụng theo quyết định số 1168/ QĐ-HĐQT-NHCT35 V/v Ban hành

Quy định thực hiện đảm bảo cấp tín dụng.

2.2.1.1 Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp bao gồm

Đối với bên đảm bảo là tổ chức kinh tế Việt Nam:

- Quyền sử dụng đất được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc

nguyên nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà tiền sửu dụng đất đã nộp/ tiền

chuyển nhượng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.

- Quyền sử dụng đất thuê của Nhà nước trước ngày 01/07/2004 và đã được

bên đảm bảo trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất cho nhiều

năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất 5 năm.

- Quyền sử dụng đất thuê lại của tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất

để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trong Khu công nghiệp, Khu công nghệ cao,

Khu kinh tế và đã được bảo đảm trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê lại.

Đối với bên đảm bảo là doanh nghiệp liên doanh: quyền sử dụng đất mà

bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là : tổ chức kinh tế trong nước có quyền

sử dụng đất, doanh nghiệp Nhà nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày

01/07/2004, được sử dụng giá trị tiền thuê đất như Ngân sách nhà nước cấp cho

doanh nghiệp mà không phải ghi nhận nợ và không phải hòn trả tiền thuê đất theo

quy định của pháp luật về đất đai.

Đối với bên đảm bảo là cá nhân, hộ gia đình:

- Quyền sử dụng đất không phải đất thuê, bao gồm : đất nông nghiệp ( đất

trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy

sản, đất làm muối); đất phi nông nghiệp( đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông

nghiệp);

- Quyền sử dụng đất thuê của Nhà nước trước ngày 01/07/2004 và đã được

bên đảm bảo trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê nhiều năm

mà thời hạn thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 5 năm.

Đối bên đảm bảo là người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt

Nam:

- Quyền sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc

nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong Khu công nghiệp, Khu công nghệ

cao, Khu kinh tế;



- Quyền sử dụng đất được Nhà nước cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư tại

Việt Nam và đã được bên bảo đảm trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê;



Khu kinh tế và đã được bên bảo đảm trả tiền thuê đất ho cả thời gian thuê lại.

Đối với bên bảo đảm là tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam:

- Quyền sử dụng đất được Nhà nước cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư tại

Việt Nam và đã được bên bảo đảm trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê;



Khu kinh tế và đã được bên bảo đảm trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê lại.

2.2.1.2. Điều kiện đối với bất động sản thế chấp:

Đối với quyền sử dụng đất: vị trí của đất không nằm trong vùng quy hoạch,

giải tỏa. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

Đối với nhà ở: không bị kê biên thi hành án hoặc để chấp hành quyết định

hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chưa được thế chấp tại bất kỳ tổ

chức tín dụng nào.

Bất động sản không có tranh chấp về quyền sở hữu tại thời điểm ký kết hợp

đồng bảo đảm.

2.2.1.3. Nguyên tắc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đủ điều

kiện làm bảo đảm tiền vay

- Đối với đất được phép thế chấp theo quy định của pháp luật: Ngân hàng

cho vay nhận bảo đảm bằng đất và tài sản gắn liền với đất. Nếu khi thế chấp chưa

có tài sản trên đất thì ngân hàng cho vay có thể nhận bảo đảm riêng quyền sử dụng

đất, đồng thời yêu cầu bên bảo đảm cam kết thế chấp tài sản được hình thành trong

tương lai gắn liền với đất đó cho ngân hàng cho vay.

- Đối với tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất đủ điều kiện làm bảo đảm

tiền vay nhưng quyền sử dụng đất không được thế chấp theo quy định của pháp

luật: Ngân hàng cho vay chỉ được nhận bảo đảm bằng tài sản gắn liền với đất nếu

tài sản và quyền sử dụng đất đều thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên bảo đảm.

Ngân hàng cho vay giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý như hồ sơ tài



sản bảo đảm khác nhưng hạch toán giá trị ngoại bảng, đồng thời thỏa thuận với bên

bảo đảm trong hợp đồng bảo đảm về việc:

+ Ngân hàng cho vay giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ

có liên quan đến quyền sử dụng đất của bên bảo đảm và ;

+ Bên bảo đảm cam kết: Thời hạn hoàn thiện giấy tờ về quyền sử dụng đất,

nếu giấy tờ mua đất không hợp lệ. Không chuyển nhượng,trao đổi, tặng, cho, cho

thuê, cho mượn, góp vốn liên doanh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

trong thời gian vay. Đồng ý để ngân hàng cho vay được toàn quyền xử lý tài sản

gắn liền với đất, đồng thời có nghĩa vụ phối hợp với ngân hàng cho vay thực hiện

thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với

đất. Số tiền thu được từ việc xử lý quyền sử dụng đất sẽ được bên bảo đảm dùng để

trả nợ cho ngân hàng cho vay, nếu số tiền thu được từ việc xử lý tài sản gắn liền với

đất không đủ.

2.2.1.4. Xác định giá trị bất động sản thế chấp

Thành phần định giá : thành phần của tổ định giá phải có tối thiêu 2

người( trong đó có 01 thành viên của phòng quản lý rủi ro)

- Trường hợp bất động sản thế chấp được xác định để đảm bảo cho mức cấp

tín dụng từ 500 triệu đồng trở lên : thành phần định giá phải có 01 lãnh đạo phòng

Khách hàng/ phòng giao dịch.

- Trường hợp bất động sản thê chấp được xác định để đảm bảo cho mức cấp

tín dụng từ 3 tỷ đồng trở lên ngoài các thành phần nêu trên tổ định giá phải có thêm

01 người trong ban giám đốc.

Phương pháp định giá:

- Xác định giá thị trường của bất động sản thế chấp dựa trên cơ sở phương

pháp so sánh trực tiếp kết hợp với khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố nơi bất

động sản tọa lạc.

- Giá thị trường: Giá thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được

mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua

sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán trong một giao dịch mua bán

khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường, có tính đến các yếu

tố cụ thể của bất động sản đó (mặt tiền, hình thửa đất, cơ sở hạ tầng xung quanh,

điều kiện sinh lợi, khả năng kinh doanh, yếu tố môi trường…). Giá thị trường được



xác định qua những giao dịch đã thành công của các bất động sản tương tự và được

xác định từ các nguồn thông tin sau:

+ Các phương tiện thông tin đại chúng (báo, đài, internet…).

+ Điều tra trực tiếp địa bàn xung quanh bất động sản đó và các bất động sản

tương tự.

+ Kết quả định giá của các Công ty định giá bất động sản và Văn phòng môi

giới bất động sản uy tín.

- Định giá đất vườn liền kề:

- Định giá đất vườn liền kề theo giá tính tiền đền bù khi nhà nước thu hồi đất,

được quy định tại khoản 2 điều 10 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12

năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi

đất.

- Giá trị định giá đất vườn liền kề = 2 * giá đất trồng cây lâu năm có cùng

hạng đất + (Từ 20% đến 50%) khung giá đất ở liền kề (tùy theo từng bất động sản

định giá).

- Đối với tài sản hình thành trên đất ở phải tính đến các yếu tố sau :

+ Tuổi thọ kỹ thuật, giá trị sử dụng, tốc độ hao mòn vô hình và hữu hình của

tài sản.

+ Hiện trạng của tài sản, vị trí địa lý, điều kiện kết cấu hạ tầng, lợi thế thương

mại.

+ Dựa vào bảng đơn giá xây dựng, các thông tin đại chúng,… để đưa ra mức

giá cho tài sản hình thành trên đất.



Bảng 02: Đơn giá xây dựng

(Ban hành kèm theo Quyết định số 01065/2003/QĐ-TGĐ)

Quy mô, kết cấu Đơn giá (đồng/m2)

- Nhà tạm Không tính

- Tường xây, mái ngói 01 tầng 800.000 – 1.500.000

- Tường xây chịu lực, mái bằng 1.500.000 – 2.000.000

- Bê tông cốt thép 02 tầng trở lên,

vật liệu trung bình2.000.000 – 2.500.000

- Bê tông cốt thép, vật liệu cao cấp 2.500.000 – 3.000.000

- Nhà biệt thựTừ trên 3.000.000 –

3.500.000

Thời điểm xác định giá trị bất động sản( định giá và định giá lại)

- Lúc ký kết hợp đồng việc định giá sẽ làm cơ sở để cho Ngân hàng cấp tín

dụng, việc định giá lại được áp dụng trong các trường hợp sau :

+ Khi giá thị trường biến động giảm trên 20% so với lần định giá gần nhất.

+ Khi UBND tỉnh, thành phố điều chỉnh giảm bất thường khung giá đất.

+ Các trường hợp khác, Ngân hàng cấp tín dụng xét thấy cần thiết phải định

giá lại.

Mức cấp tín dụng tối đa so với giá trị của bất động sản thế chấp là 50%.

2.2.3 Thực trạng định giá thế chấp bất động sản tại Ngân hàng TMCP Công

thương Việt Nam – chi nhánh Hai Bà Trưng.

Xét ví dụ về định giá thế chấp bất động sản tại Ngân hàng TMCP Công

thương Việt Nam – chi nhánh Hai Bà Trưng.

Ví dụ 1 : Tài sản thế chấp là quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại địa

chỉ số 9 hẻm 432/18/4 phố Đội Cấn, phường Cống Vị, quận Ba Đình, Hà Nội. Tài



sản không bị tranh chấp, không cầm cố, thế chấp, kê khai góp vốn tại các tổ chức tín

dụng khác, không nằm trong diện giải tỏa.

Thời điểm định giá : 07/03/2012

Hồ sơ về tài sản thế chấp :

Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà và Quyền sử dụng đất số 10101152279 do

UBND quận Ba Đình cấp cho ông Nguyễn Tuấn Sơn và vợ là bà Đặng Thị Quỳnh

Hoa ngày 22/03/2004, hồ sơ gốc số 411.2004.QĐUB 358.2004.

Chủ sở hữu tài sản là ông Nguyễn Tuấn Sơn và bà Đặng Thị Quỳnh Hoa thế

chấp cho công ty TNHH TM&DV Hùng Thúy có trụ sở tại số 12, khu tập thể vận

tải và đặc công Km 12+300, Quốc lộ 1A – xã Vĩnh Quỳnh – huyện Thanh Trì – Hà

Nội vay vốn để phục vụ sản xuất kinh doanh.

Hồ sơ tài sản thế chấp đầy đủ tính chất pháp lý và đủ điều kiện đăng ký giám

định bảo đảm theo quy định của pháp luật.

Hiện trạng tài sản :

Nhà ở Đất ở

+ Địa chỉ : số 9 hẻm 432/18/4 phố Đội Cấn,

phường Cống Vị, quận Ba Đình.

+ Tổng diện tích sử dụng : 82.6m2.

+ Diện tích đất xây dựng : 25.18m2

+ Kết cấu nhà : bê tông

+ Số tầng : 03 tầng

+ Thửa số : 56-5

+ Tờ bản đồ số 7E-II-17

+ Diện tích 25.18m2

+ Hình thức sử dụng :

- Riêng : 25.18m2

- Chung : 0 m2

Căn cứ xác định giá trị bất động sản thế chấp :

- Căn cứ vào khả năng sinh lợi, khoảng cách tới đường giao thông đường phố

và điều kiện cơ sở hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ,

các vị trí được xác định theo nguyên tắc: vị trí 1 tiếp giáp với đường giao thông có

tên trong bảng giá có khả năng sinh lợi và điều kiện cơ sở hạ tầng thuận lợi hơn các

vị trí tiếp theo, các vị trí 2,3,4 theo thứ tự khả năng sinh lợi và điều kiện cơ sở hạ

tầng kém thuận lợi hơn.



- Trong 1 đường phố, vị trí các lô đất được chia thành 4 vị trí, từ 1 đên 4 như

sau:

+ Vị trí 1: áp dụng đối với thửa đất có ít nhất một mặt giáp với đường phố.

+ Vị trí 2: áp dụng đối với các thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều

rộng lớn hơn hoặc bằng 3.5m.

+ Vị trí 3: áp dụng với các thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng từ

2m đến 3.5m.

+ Vị trí 4: áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với ngõ có chiều rộng nhỏ hơn

2m.

- Nhận định thửa đất thuộc vị trí 3 của phố Đội Cấn, áp dụng đối với thửa đất

của một chủ sở hữu có ít nhất 1 mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất ( tính từ

đường, phố tới vị trí thửa đất ) từ 2m đến dưới 3.5m.Tham khảo mức giá quy định

của UBND :

Bảng 03: Bảng giá đất thuộc địa bàn quận Ba Đình

( Kèm theo QĐ số 50/2011/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 của UBND thành phố Hà Nội)

Đơn vị tính : đồng/m2

Tên đường

phố

Đoạn đường Giá đât ở

Từ Đến VT1 VT2 VT3 VT4

Đội Cấn Liễu GiaiĐường

Bưởi38.400.000 20.640.000 16.680.000 14.580.000

Tuy nhiên khung giá đất do UBND thành phố Hà Nội quy định không phù hợp

với tình hinh thị trường hiên tại, do giá thị trường vượt xa so với giá quy định.

Tham khảo giá thị trường thông qua internet, điều tra trực tiếp giá các bất

động sản ở Đội Cấn :

Cần bán nhà gấp ngõ 432/18 Đội cấn

Nơi đăng: Hà Nội. bởi Khách vãng lai 14:56 pm 04-12-2011 trong Bất

động sản » Cần bán. Lượt xem: 24


http://thongtin123.com/actions/thread&sid=1&title=can-ban-can-ban

http://thongtin123.com/actions/thread&cid=1&title=bat-dong-san

http://thongtin123.com/actions/thread&cid=1&title=bat-dong-san

http://thongtin123.com/actions/search&by=id&key=0


Nội dung

cần bán gấp nhà ngõ 432/18 Đội cấn.DT30m2 x3t,nhà khung bê tông.Mặt tiền

8m.đầu hồi.ngõ thông hai đầu.

một đầu ra phố Đội Cấn.một đầu ra phố kim mã thượng.Tầng một hiện đang kinh

doanh.Điện,nước rất tốt, dân trí cao,sổ đỏ chính chủ.

giá bán 3,7 tỉ

LH:0918353689

Bán Nhà Đội Cấn , Ba Đình chuyển sổ luôn

Diện tích 30.2m2 x 5 tầng, mặt tiền 4.5m. Tầng 1: Phòng khách + Bếp. Tầng

2,3,4 phòng ngủ + ban công. Tầng 5: phòng thờ + sân phơi + ban công. Thiết kế

hiện đại phong cách Tây, phong thủy, sàn gỗ các phòng, cầu thang rộng, điện nước,

an ninh tốt, khu dân trí cao. Gần chợ, trường học, công viên, thoáng, yên tĩnh, sạch

sẽ. Nhà ở mặt ngõ rộng 2.5m, 2 lối đi vào, cách mặt đường Đội Cấn hơn 50m. Nhà

xây mới năm 2011, đầy đủ tiện nghi Điều hòa, Bình nóng lạnh gia đình vào ở ngay..

Giá 3.8 tỷ.Liên hệ : Thế Anh tell : 0903 456 914

Ngày 13/2/2012

Tôi cần Bán nhà ngõ 444 Đội Cấn có Sổ đỏ chính chủ

+ Diện tích 43.2m2; mt 4.5m;

+ Hướng Đông ghé Nam, 4 tầng, mới sửa chữa.

+ Ngõ rộng 2.5m, cách đường Đội Cấn 150m; ô tô cách nhà 50m

+ Nhà có sàn gỗ, tủ lạnh. Sofa

( Giá bán: 4 tỷ 9 có thương lượng )

--------------

Mọi thông tin xin liên hệ:

Chị Bốn: 0904.988.289

Ngày 15/2/2012

Tham khảo đối với các bất động sản nằm trong các khu vực tương tự có cùng

điều kiện cơ sở hạ tầng, giá giao dịch khoảng từ 95 – 120 triệu đồng/m2

Đánh giá thực trạng bất động sản là căn hộ nằm trong khu vực trung tâm thành

phố. Qua tham khảo thông tin giá thị trường và để đảm bảo an toàn cho Ngân hàng

tổ định giá đề xuất giá thị trường đối với bất động sản là 100.000.000 đồng/m2.

Giá trị Quyền sử dụng đất:

25.18m2 x 100.000.000đồng/m2 = 2.518.000.000 đồng



- Định giá nhà ở: đối với nhà bê-tông cốt thép kiên cố, tùy theo từng công

trình, thời gian khấu hao trong khoảng 10-15 năm. Thời gian khấu hao được xác

định được là 10 năm, nhà đã được đưa vào sử dụng 7 năm, do vậy, tỷ lệ đã khấu hao

được xác định là 65%. Kết cấu nhà là bê tông cốt thép nên theo khung giá xây dựng

thì áp dụng mức giá là 2.500.000 đồng/m2

Giá trị nhà ở:

2.500.000 x ( 3 tầng x 25.18m2) x 65%= 122.752.500 đồng

- Tổ định giá thống nhất định giá bất động thế chấp như sau:

Bảng 04: Kết quả định giá bất động sản

Số 9 hẻm 432/18/4 phố Đội Cấn, phường Cống Vị, quận Ba Đình, Hà Nội

DANH MỤC NỘI DUNG

Tên tài sản Quyền sở hữu nhà và đất ở

Vị tríVị trí 3, ngõ 432, đường Đội Cấn, quận Ba Đình , Hà

Nội

% Giá trị còn lại của tài sản- Đất: 100%

- Nhà ở: 65%

Đơn giá thị trường của tài sảnĐơn giá QSD đất: 100.000.000đ/m2

Đơn giá xây dựng nhà ở: 2.500.000đ/m2

Giá trị QSD đất

( tính bằng 70% giá trị thị trường)

= 25.18m2 x 100.000.000đ/m2 x70%

= 1.762.600.000 đồng

Giá trị xây dựng

( giá trị còn lại 65%)

= 2.500.000 x ( 3 tầng x 25.18m2) x 65%

= 122.752.500 đồng

Tổng giá trị tài sản định giá

= Giá trị QSD đất + Giá trị xây dựng

= 1.885.352.500 đồng

( bằng chữ: một tỷ, tám trăm tám mươi lăm triệu, ba

trăm năm mươi hai nghìn năm trăm đồng)

(Nguồn: Hồ sơ định giá thế chấpbất động sản tại Ngân hàng TMCP Công

thương Việt Nam – chi nhánh Hai Bà Trưng)



Nghĩa vụ được đảm bảo: Mức cho vay tối đa được xác định bằng 50% giá trị

định giá. Mức dư nợ tối đa là:

1.885.352.500 x 50% = 942.676.250 đồng

Ví dụ 2: Tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất tại

Thôn Núi Móng – Xã Hoài Sơn - Huyện Tiên Du - Tỉnh Bắc Ninh. Tài sản thế chấp

dễ chuyển nhượng, hiện nay không có tranh chấp, chủ sở hữu không cầm cố, thế

chấp, kê khai vốn góp với các doanh nghiệp khác.

Thời điểm định giá: 03/08/2011

Hồ sơ về bất động sản thế chấp:

- Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số AL474507. Hồ sơ gốc số H03255 do

UBND Huyện Tiên Du Tỉnh Bắc Ninh cấp ngày 18/12/2007 chủ sở hữu là Bà Đỗ

Thị Thanh và chồng là Ông Phạm Khắc Sơn.Hai ông bà có hộ khẩu thường trú tại

số 56, phố Triệu Việt Vương – Quận Hai Bà Trưng Hà Nội thế chấp cho công ty cổ

phần thương mại Sơn Thanh có trụ sở tại Thôn Bãi – Phường Thanh Trì – Quận

Hoàng Mai – Thành phố Hà Nội vay vốn để kinh doanh.

- Hồ sơ tài sản thế chấp đầy đủ tính chất pháp lý và đủ điều kiện đăng ký giám

định bảo đảm theo quy định của pháp luật.

Hiện trạng tài sản

- Chủng loại : Đất ở nông thôn, thửa đất số 86, tờ bản đồ số 18.

- Địa chỉ: Thôn Núi Móng – Xã Hoài Sơn - Huyện Tiên Du - Tỉnh Bắc Ninh.

- Diện tich đất ở 585.7m2

- Diện tích sàn xây dựng 566.1m2

- Đặc điểm: Kết cấu nhà bê tông kiên cố 03 tầng( xây thô )

Căn cứ định giá: Do bất động sản nằm ở nông thôn nên ít có thông tin

chuyển nhượng, và tại thời điểm định giá không có giao dịch bất động sản lân cận

nên tổ định giá thống nhất áp dụng mức giá do UBND tỉnh quy định.



Bảng 05: Giá đất ven trục quốc lộ, tỉnh lộ,huyện lộ ngoài đô thị

( kèm theo quyết định số 172/2009/QĐ-UBND ngày 28/12/2009 của UBND tỉnh Bắc Ninh)

Tên đường phốMức giá (1000đ/m2)

VT1 VT2 VT3 VT4

Tỉnh lộ 287( 295 cũ)

Đoạn từ giáp Thị xã Từ Sơn đến hết

Thôn Đông Sép Xã Hoài Sơn4.834 2.900 1.885 1.320

Tổ định giá và doanh nghiệp thống nhất định giá như sau:

Bảng 07: Kết quả định giá Đất ở nông thôn, thửa đất số 86, tờ bản đồ số 18.Địa chỉ: Thôn Núi Móng – Xã Hoài Sơn - Huyện Tiên Du - Tỉnh Bắc Ninh.

DANH MỤC NỘI DUNG

Tên tài sản QSD đất và Quyền sở hữu tài sản hình thành trên đất

Chủng loại

Đất ở nông thôn, thửa đất số 86, tờ bản đồ số 18.Địa chỉ:

Thôn Núi Móng – Xã Hoài Sơn - Huyện Tiên Du - Tỉnh

Bắc Ninh.

Số lượng, diện tích- Diện tích đất ở 585.7m2

- Diện tích sàn xây dựng 566.1m2

Đặc điểm kỹ thuật Nhà bê tông kiên cố 3 tầng ( xây thô)

Vị trí Vị trí I

Tỷ lệ % còn lại của tài

sản thế chấp

- QSD đất: 100%

- Giá xây dựng : 95%

Đơn giá QSD đất theo

QĐ 172/2009 QĐ-UBND

ngày 28/12/2009 của

UBND tỉnh Bắc Ninh

- QSD đất 4.834.000đ/m2

Giá trị được thẩm định - QSD đất 4.834.000đ/m2

- Giá trị xây dựng 2.000.000đ/m2

* Giá trị đất ở



4.834.000đ/m2 x 585.7 m2 = 2.831.273.800 đồng

* Giá trị xây dựng

2.000.000 đồng x 566.1m2 x 95% = 1.075.590.000 đồng

* Tổng giá trị đất và nhà ở: 3.906.863.800 đồng

Nghĩa vụ được đảm bảo: Doanh nghiệp được Ngân hàng cho vay có đảm bảo

bằng tài sản. Giá trị tài sản thế chấp trên được đảm bảo cho dư nợ cho vay của công

ty cổ phần thương mại Sơn Thanh tại chi nhánh Hai Bà Trưng là :

3.906.863.800 đồng x 50% = 1.953.431.900 đồng .

2.3. Đánh giá công tác định giá tại Ngân hàng TMCP công thương Việt Nam –

chi nhánh Hai Bà Trưng

2.3.1. Những thuận lợi và thành công:

- Cơ sở pháp lý của hoạt động định giá thế chấp đã được quy định rõ ràng cụ

thể cùng với sự chỉ đạo, hướng dẫn của Ngân hàng Công thương Việt Nam và Ngân

hàng Nhà Nước.

- Sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản ở nước ta. Thị

trường bất động sản ở nước ta đang được khuyến khích mở rộng, phát triển bằng

nhiều công cụ của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, khi thị trường này được mở

rộng và phát triển thì các thông tin cần thiết để xác định giá trị bất động sản thế

chấp sẽ được phổ biến cập nhật hơn, các quy tắc kỹ thuật định giá được sử dụng phổ

biến điều này giúp cho việc định giá bất động sản thế chấp được chính xác hơn, bên

cạnh đó thị trường bất động sản phát triển thì việc xử lý một bất động sản để thu hồi

nợ của ngân hàng cũng trở nên dễ dàng hơn. Nhờ vậy mà Ngân hàng ngày càng yên

tâm hơn và thúc đẩy mở rộng quy mô của hình thức tín dụng này.

- Việc tuân thủ, chấp hành các cam kết từ phía khách hàng. Đa phần các rủi ro

đối với nguồn vốn của ngân hàng đều xuất phát từ phía khách hàng, nếu khách hàng

nghiêm chỉnh thực hiện những cam kết khi vay vốn thì ngân hàng sẽ thực hiện được

mục đích, chỉ tiêu đặt ra, tác động đến việc mở rộng quy mô, hạn mức tín dụng …

của Ngân hàng.

- Công tác định giá được tiến hành chặt chẽ, việc định giá lại các bất động

sản thế chấp sẽ giúp xác định đúng giá trị của bất động sản, theo kịp với diễn biến

của thị trường để đưa ra những điều chỉnh hợp lý. Từ sự chủ động trong công tác

định giá và nỗ lực của các định giá viên mà công tác định giá ở chi nhánh diễn ra

nhanh chóng hiệu quả dành được niềm tin từ phía khách hàng và góp phần làm



giảm nợ xấu, tăng hiệu quả trong hoạt động cho vay vốn của Ngân hàng. Thể hiện ở

tổng dư nợ tăng trưởng nhanh năm 2010 là 3432 tỷ đồng tăng 1314 tỷ so với năm

2009, năm 2011 là 3989 tăng 557 tỷ so với năm 2010.

2.3.2. Những khó khăn và hạn chế trong công tác định giá thế chấp bất động

sản:

- Công tác định giá thế chấp bất động sản được thực hiện ở phòng khách

hàng, chi nhánh chưa có phòng định giá riêng biệt, nhân viên tín dụng kiêm định giá

viên nên chưa đảm bảo tính khách quan và chuyên nghiệp trong định giá. Để định

giá bất động sản sát với giá trị thực của bất động sản đòi hỏi cần có đầy đủ thông tin

chính xác về bất động sản và trình độ chuyên môn của người định giá. Các định giá

viên của ngân hàng là nhân viên tín dụng chưa được đào tạo chuyên môn về định

giá, không am hiểu về thị trường bất động sản nên kết quả đưa ra vẫn mang tính chủ

quan của người định giá.

- Để đảm bảo hạn chế rủi ro cho Ngân hàng nên giá trị định giá của bất động

sản thế chấp được định giá bằng 70% giá trị thực của bất động sản trên thị trường và

mức cho vay tối đa chỉ là 50% giá trị được định giá của bất động sản. Chính điều

này cũng làm giảm khả năng cho vay vốn của Ngân hàng đối với nhu cầu vay vốn

của khách hàng , không đáp ứng được kỳ vọng vay vốn của 1 bộ phận khách hàng.

Điều này sẽ làm giảm tính cạnh tranh của Ngân hàng so với các tổ chức tín dụng có

mức cho vay cao hơn.

- Việc sử dụng phương pháp định giá còn chưa linh hoạt, chủ yếu sử dụng

phương pháp sánh để định giá những bất động sản phức tạp sẽ không đảm bảo tính

khách quan. Còn về xác định giá của nhà thì mặc dù tham khảo đơn giá xây dựng

trên thị trường nhưng việc đánh giá thực trạng của nhà chỉ dựa trên sự quan sát,

nhận định và theo những thông tin do người vay vốn cung cấp, trong một số trường

hợp kết quả của công việc định giá sẽ không chính xác.

- Cùng với sự biến động không ngừng của nền kinh tế thì giá trị của bất động

sản thế chấp cũng thay đổi theo thời gian, vì vậy việc định giá chỉ phù hợp trong

thời gian ngắn và thị trường bất động sản tương đối ổn định. Do vậy việc định giá

phải bám sát diễn biến thị trường, kịp thời điều chỉnh mức giá xác định cho bất

động sản thế chấp.

- Mặc dù hoạt động định giá thế chấp bất động sản đã được quy định tại rất

nhiều các văn bản pháp luật như: Bộ luật dân sự, Luật đất đai, các văn bản dưới



luật, các nghị định và thông tư hướng dẫn… các văn bản này vẫn chưa thực sự

thống nhất, nội dung vẫn chỉ mang tính chất định hướng, chưa đi sâu vào hướng dẫn

và còn rất nhiều bất cập khác so với thực tế. Chưa thống nhất trong cách xác định

giá đất, có trường hợp thì xác định theo khung giá Nhà Nước, có trường hợp thì xác

định theo khung giá thị trường. Khung giá đất theo quy định của UBND tỉnh , thành

phố cũng tồn tại nhiều bất cập, vẫn có sự chênh lệch rất lớn từ khung giá quy định

với giá thị trường, hơn nữa ngay cả những bất động sản ở trên cùng một tuyến phố

thường được xác định giá tương tự nhau nhưng thực tế lại có chênh lệch nhiều do sự

khác nhau về vị trí.



CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH HAI BÀ TRƯNG

3.1. Định hướng phát triển trong thời gian tới của Ngân hàng TMCP Công

thương Việt Nam – chi nhánh Hai Bà Trưng

Trong năm 2012, hoạt động của hệ thống ngân hàng thương mại nói chung và

của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – chi nhánh Hai Bà Trưng nói riêng

sẽ tiếp tục phấn đấu hoàn thành mục tiêu kế hoạch kinh doanh được giao, chi nhánh

đã xác định hướng phát triển một số mặt như sau:

- Trong công tác huy động vốn: Xác định công tác huy động vốn là trọng

điểm, là nhiệm vụ hàng đầu và xuyên suốt trong chỉ đạo điều hành hoạt động của

chi nhánh. Khai thác tối đa tiền gửi của khách hàng hiện tại, tìm kiếm và tiếp cận

các khách hàng mới tiềm năng, đẩy mạnh hoạt động huy động vốn cá nhân nhằm

tăng tính ổn định của nguồn vốn.

- Tìm kiếm khách hàng, dự án lớn có hiệu quả để mở rộng quan hệ hợp tác,

chú trọng phát triển các sản phẩm dịch vụ bán lẻ, nhanh chóng chiếm lĩnh thị

trường. Cơ cấu lại danh sách khách hàng, hạn chế quan hệ với những khách hàng có

tình hình tài chính yếu kém, không có khả năng phát triển và tiềm ẩn rủi ro cao. Tập

trung khai thác đối tượng khách hàng là doanh nghiệp ngoài quốc doanh, các công

ty cổ phần, các doanh nghiệp vừa và nhỏ.

- Tuân thủ các chỉ đạo điều hành của Ngân hàng TMCPCT Việt Nam, kiểm

soát chặt chẽ tăng trưởng tín dụng, đảm bảo định hướng phát triển tín dụng trong

năm 2012. Thực hiện nghiêm túc các giải pháp an toàn, không để phát sinh nợ xấu,

nợ quá hạn.

- Nâng cao hiệu quả hoạt động của các phòng giao dịch và quỹ tiết kiệm

hiện có, tiếp tục phát triển mạng lưới các phòng giao dịch trên địa bàn. Khai thác

triệt để công nghệ hiện đại để cung cấp các sản phẩm có chất lượng cao, qua đó tạo

nên sự khác biệt và uy tín của chi nhánh đối với khách hàng.

- Tiếp tục rà soát và mở rộng phát triển các sản phẩm dịch vụ tiện ích ngân

hàng tăng thu nhập và nâng cao năng lực cạnh tranh. Đối với các dịch vụ hiện đại,

tập trung thực hiện chiến luợc Marketing, có chính sách khuyến khích khách hàng,



sử dụng các dịch vụ ngân hàng như: mở tài khoản cá nhân, thanh toán, chi trả thu

nhập theo hướng thanh toán không dùng tiền mặt qua thẻ ATM.

3.2. Giải pháp nhằm nâng cao công tác định giá thế chấp bất động sản tại Ngân

hàng TMCP Công thương Việt Nam – chi nhánh Hai Bà Trưng

Qua quá trình tìm hiểu thực tế công tác định giá tại chi nhánh, em xin được

đưa ra một số giải pháp sau góp phần nâng cao chất lượng của công tác định giá:

Thứ nhất: Đẩy mạnh công tác tổ chức và đào tạo cán bộ.

- Nâng cao trình độ nghiệp vụ cho các chuyên viên định giá. Định giá viên của

chi nhánh là nhân viên tín dụng nên không được đào tào bài bản chuyên sâu nên

kiến thức về định giá bất động sản còn hạn chế. Vì vậy Ngân hàng cần tạo điều kiện

để cho các chuyên viên định giá tham gia các khóa học ngắn hạn về định giá bất

động sản, học hỏi kinh nghiệm từ các công ty,cơ quan, tổ chức có uy tín trong lĩnh

vưc định giá.

- Chi nhánh cần có chính sách thu hút, tuyển dụng các cán bộ trẻ có năng lực,

trình độ và đạo đức nghề nghiệp để có đội ngũ cán bộ năng động, sáng tạo, bên

cạnh những cán bộ lâu năm nhiều kinh nghiệm.

- Tiếp tục bồi dưỡng nâng cao ý thức tinh thần trách nhiệm đối với các nhân

viên trong chi nhánh.

- Quy định rõ trách nhiệm, quyền hạn và có chế độ khen thưởng hợp lý để

động viên khích lệ những nhân viên hoàn thành tốt nhiệm vụ.

Thứ hai: Hoàn thiện quy trình định giá

* Nâng cao tính chính xác, hợp lý của các thông tin được sử dụng trong quá trình

định giá:

- Quy trình định giá yêu cầu các định giá viên phải thu thập các thông tin liên

quan đến bất động sản mục tiêu mà không được hoàn toàn dựa vào các thông tin, tài

liệu mà khách hàng cung cấp. Các định giá viên cần điều tra, xác minh, làm rõ tính

hợp lý của các thông tin, tránh trường hợp đưa vào sử dụng các thông tin thiếu

chính xác hoặc chịu ảnh hưởng nhiều của ý kiến khách hàng.

- Để tăng tính chính xác của các kết quả định giá, định giá viên cần điều tra

nghiên cứu kỹ các thông tin thị trường, sau đó phân tích và xử lý các thông tin thu

thập được thật cẩn thận, tỷ mỷ. Công việc này đòi hỏi các định giá viên phải có kỹ



năng, trình độ và kinh nghiệm về công tác định giá bất động sản để từ đó có thể đưa

ra được mức giá hợp lý, sát với giá trị thực của bất động sản trên thị trường.

- Cần phải thu thập thông tin so sánh từ 3 bất động sản trở lên, định giá viên

cần đầu tư thời gian thu thập các bất động sản đã được bán trên thị trường, còn

thông tin của các bất động sản đang giao bán chỉ dùng để tham khảo.

* Quy định cách xác định giá trị nhà và công trình gắn liền với đất.

- Trong giá trị của bất động sản thế chấp, giá trị của nhà thường chiếm một tỷ

lệ rất nhỏ so với giá trị của Quyền sử dụng đất. Tuy vậy, không phải vì thế mà các

định giá viên đánh giá hời hợt, coi nhẹ giá trị của nhà, cũng như các tài sản khác

gắn liền với đất. Không như đất, giá trị của nhà và các công trình trên đất luôn bị

hao mòn và giảm dần theo thời gian. Vì vậy, khi định giá các định giá viên cũng cần

quan tâm đến điều này.

- Hiện nay cách xác định giá trị còn lại của nhà chỉ đơn thuần dựa vào giá trị

còn lại của các cấu trúc có tuổi thọ dài, điều này dẫn đến giá trị còn lại của nhà thiếu

chính xác. Do đó, khi tính giá trị còn lại của nhà cần quan tâm đến những yếu tố có

tuổi thọ ngắn khi định giá.

* Hoàn thiện phương pháp định giá:

- Hiện nay ngân hàng chủ yếu định giá tài sản theo phương pháp so sánh kết

hợp chi phí là chủ yếu. Tuy nhiên đối với các bất động sản tạo ra thu nhập như nhà

hàng, khách sạn hoặc các tài sản hình thành từ vốn vay thì nên sử dụng phương

pháp thu nhập. Đây là một hạn chế khi chỉ sử dụng hai phương pháp khi định giá

các bất động sản tạo thu nhập. Bởi lượng thông tin so sánh là không nhiều, hơn thế

nữa, định giá theo phương pháp chi phí chỉ căn cứ vào các quyết toán công trình thì

độ chính xác không cao do có thể bị thổi phồng hoặc do những biến động của thị

trường mà mức giá đưa ra là không phù hợp, không sát với giá thị trường tại thời

điểm hiện tại. Vì vậy, trong quá trình định giá các định giá viên nên kết hợp các

phương pháp định giá lại với nhau.

Vì các bất động sản so sánh có thể chưa có sự tương đồng với tài sản mục tiêu,

do vậy nhất thiết phải có sự điều chỉnh các yếu tố khác nữa chứ không phải chỉ nhận

xét một cách chủ quan như sẽ có bảng điều chỉnh. Cần đưa thêm tỷ lệ điều chỉnh về

lợi thế giao thông, lợi thế kinh doanh, khả năng chuyển nhượng.. Để đưa ra những tỉ



lệ điều chỉnh hợp lý đòi hỏi các giá viên của Ngân hàng phải thực sự có sự am hiểu

về các lĩnh vực ngành nghề, xã hội như: văn hoá xã hội của từng vùng, phong thuỷ,

xây dựng, am hiểu thị trường, pháp luật và cũng đòi hỏi có kiến thức sâu về lĩnh vực

định giá.

Thứ ba là xây dựng cơ sở dữ liệu nhằm cung cấp thông tin cho công tác định giá

thế chấp bất động sản.

- Trong cơ chế thị trường, những thông tin về bất động sản luôn thay đổi, biến

động. Vì vậy, để có thể định giá chính xác giá trị của bất động sản thế chấp thì ta

phải lưu trữ và phân tích các thông tin từ thị trường, từ đó chọn lọc ra được các

thông tin cần thiết phục vụ cho công tác định giá. Dựa vào hệ thống thông tin này,

định giá viên có thể phân tích tình hình thị trường, đưa ra các dự báo về giá của bất

động sản trong tương lai, đồng thời có thể tra cứu, lấy được các thông tin nhanh,

chính xác và có căn cứ hơn là việc tìm kiếm trên internet như hiện nay.

- Thông tin về bất động sản và thị trường bất động sản rất quan trọng đối với

công tác định giá do đó cần có những kênh thu thập thông tin chính xác có độ tin

cậy cao như tại các sàn giao dịch bất động sản của các Ngân hàng thương mại, trung

tâm giao dịch bất động sản của các cơ quan có thẩm quyền.

Thứ tư: chi nhánh nên mở thêm 1 phòng thẩm định giá

- Công tác định giá thế chấp bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc

giữ cân bằng giữa lợi ích của khách hàng và ngân hàng. Việc định giá tài sản thế

chấp sát với giá thị trường sẽ tạo nhiều cơ hội cho ngân hàng tiếp cận với nhiều hơn

khách hàng tiềm năng. Bản thân khách hàng cũng cảm thấy hài lòng và có thêm vốn

để kinh doanh hiệu quả hơn…Ngân hàng sẽ thu được lợi nhuận cao hơn từ những

khoản cho vay và tạo sức cạnh tranh giữa các ngân hàng. Vì lẽ đó Ngân hàng nên

mở thêm 1 phòng thẩm định giá để nâng cao hiệu quả cũng như tính chuyên nghiệp

trong công tác định giá.

3.3. Một số kiến nghị

3.2.1. Kiến nghị với chính phủ và cơ quan có thẩm quyền.

3.2.1.1. Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà.

Đi vay và cho vay là hoạt động chủ yếu trong nghiệp vụ của các Ngân hàng

thương mại, để tồn tại và phát triển bên cạnh việc nhận tiền gửi thì Ngân hàng phải

ngày càng mở rộng hoạt động tín dụng, trong đó người vay là các cá nhân, tổ chức



kinh tế ngày càng đóng vai trò quan trọng và gia tăng không ngừng. Nhưng vấn đề

đặt ra đối với họ khi vay vốn là phải có tài sản đảm bảo. Hiện nay, đa phần các đối

tượng trên khi vay vốn trung hoặc dài hạn đều thế chấp bất động sản và yêu cầu đối

với bất động sản thế chấp là phải có giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất hoặc giấy

chứng nhận Quyền sở hữu nhà. Nhiều trường hợp khách hàng có nhu cầu vay vốn

để sản xuất kinh doanh nhưng nhà và đất chưa có các giấy tờ trên nên không thế

chấp vay vốn được, đành mất cơ hội kinh doanh. Tình hình này đã làm hạn chế chủ

trương tăng quy mô tín dụng của ngân hàng.

Hiện nay, ở Hà Nội (cũng như ở một số nơi trên cả nước) vẫn còn rất nhiều

nhà, đất chưa được cấp Quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu nhà. Thực trạng trên là

do nhiều nguyên nhân và hiện nay Sở địa chính nhà đất Thành Phố Hà Nội đã và

đang có những giải pháp để thúc đẩy tiến trình cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng

đất và giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà cho một số khu vực chưa được cấp. Ví

dụ như sở đã ủy quyền cho cấp quận/huyện có thẩm quyền trong việc xét và cấp

giấy chứng nhận, hay xét cấp giấy chứng nhận cho tất cả trường hợp chứng minh

được tính hợp pháp, sử dụng ổn định và không có tranh chấp của nhà đất. Đây cũng

là một tín hiệu đáng mừng đối với ngành Ngân hàng, vì nếu tốc độ cấp giấy chứng

nhận được đẩy mạnh thì những trường hợp có đủ điều kiện thế chấp vay vốn tăng

lên, quy mô tín dụng được mở rộng, ngân hàng sẽ ngày càng phát triển và lớn mạnh.

3.2.1.2. Tăng cường các biện pháp quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát

triển.

Mặc dù đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân nhưng Quyền sử dụng đất lại

được giao cho các tổ chức, cá nhân dưới hình thức giao và cho thuê đất. Tuy nhiên,

hiện nay phần lớn đất đai chưa có giấy xác nhận chủ quyền và do vậy các giao dịch

của hàng hoá bất động sản trên thị trường bất động sản chỉ là nửa hợp pháp. Những

văn bản pháp lý liên quan đến nhà và đất hiện nay còn chắp vá, thiếu đồng bộ, thiếu

nhất quán, tạo ra nhiều kẽ hở. Hiện nay, Nhà nước vẫn chưa có một văn bản chính

thức nào quy định rõ và đầy đủ vai trò, vị trí, nội dung, phương pháp vận hành của

thị trường bất động sản. Các cấp chính quyền cũng như nhân dân vẫn lúng túng

trong việc thực hiện các thủ tục về Quyền sở hữu nhà, Quyền sử dụng đất dẫn đến

tình trạng giao dịch tự phát và giao dịch ngầm về bất động sản. Thậm chí thị trường

còn hoạt động tự phát theo hướng đầu cơ thiếu lành mạnh. Công tác quy hoạch sử

dụng đất mới chỉ tập trung ở quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho từng



khu vực và thiếu công khai gây khó khăn cho công tác định giá về việc xác định

quy hoạch nơi bất động sản tọa lạc. Thủ tục phiền hà, thiếu nhất quán trong nhận

thức về công tác quản lý bất động sản… đang là những yếu tố cơ bản cản trở các

giao dịch trực tiếp của người mua, người bán một cách chính quy trên thị trường bất

động sản. Nguyên tắc thị trường trong hình thành giá cả chưa được tuân thủ, đặc

biệt trong khâu đền bù giải phóng mặt bằng. Để quản lý và thúc đẩy thị trường phát

triển, trước mắt cơ quan Nhà nước cần kiểm tra, hạn chế các giao dịch mua bán trao

tay bất động sản, quy định giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch. Xóa

bỏ thị trường ảo, không cho phép chuyển đổi ngoài sự quản lý của Nhà nước... và

giải pháp có tính chất lâu dài và toàn cục là:

+ Sửa đổi quyền tổ chức Nhà nước và cá nhân trong mua bán nhà đất trong

luật hiện hành, đồng thời tăng quyền quản lý cho Nhà nước đối với đất. Thực tế

hiện nay là Nhà nước vẫn đứng ngoài thị trường bất động sản, bởi cơ chế giao đất,

cho thuê đất chưa thực sự phù hợp. Luật đất đai đã sữa đổi nhưng chưa thể hiện

được ý chí của Nhà nước trong việc quản lý và điều chỉnh các hành vi giao dịch về

nhà và đất. Nhà nước có quyền đưa ra các văn bản pháp lý để giữ Quyền sở hữu và

có quyền đưa ra các chính sách, luật lệ bảo vệ Quyền sở hữu đất đai, Quyền sử dụng

bất động sản.

+ Tạo lập hàng hoá cho thị trường bất động sản, điều này chính là việc tăng

cường và công khai công tác quy hoạch, nhất là quy hoạch khu đô thị hoá nhằm tạo

nhu cầu chuyển dịch đất đai, cũng như nguồn đất cho thị trường bất động sản, tạo

điều kiện thuận lợi cho công tác định giá bất động sản thế chấp.

+ Giá cả là yếu tố quan trọng hàng đầu trên thị trường bất động sản. Nhà

nước cần nghiên cứu và đưa ra một cơ chế lãi suất phù hợp, nên quy định về các

giao dịch phải theo cơ chế một giá, chứ không thể phân chia theo đối tượng sử dụng

như hiện nay. Giải pháp cho vấn đề này không gì khác là tổ chức công bố rộng rãi

các thông tin liên quan đến đất đai và các loại bất động sản khác. Bên cạnh đó phải

có sự can thiệp của Nhà nước thông qua các khoản thu thuế, phí và lệ phí... Như

vậy, việc quản lý và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, Nhà nước đã tạo ra

môi trường thuận lợi cho các bất động sản thế chấp. Tức là các bất động sản thế

chấp có khả năng chuyển dịch, mua bán dễ dàng hơn.

Cần điều chỉnh thuế nhà đất để hạn chế đầu cơ của các chủ thể trên thị trường,

Nhà nước cần quy định cụ thể số năm nhà đầu tư được phép nắm giữ Bất động sản

mua với mục đích đầu tư, nếu vượt qua thời gian đó thì phải chịu mức thuế cao hơn.



- Đẩy mạnh hoạt động nhằm minh bạch hoá những thông tin trên thị trường

Bất động sản, giúp thị trường được phát triển. Trong thời gian vừa qua, tính minh

bạch của thị trường đã được cải thiện đáng kể, thể hiện qua những quy định rõ ràng

trong các chính sách liên quan đến bất động sản như chủ trường đấu thầu quyền sử

dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước trên nhiều khu đất, hay như quy định mọi giao

dịch nhà dự án phải thực hiện trên sàn giao dịch bất động sản nhằm thiết lập tính

công khai, minh bạch các thông tin về bất động sản. Tuy nhiên, muốn cải thiện hơn

nữa, Chính phủ cần tiếp tục cải thiện khung pháp lý cho thị trường kinh doanh bất

động sản hoạt động tốt hơn. Bởi lẽ, thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang rất

cần thông tin như giá mua bán bất động sản, thuế, hiệu quả giao dịch thị trường,

thông tin đấu thầu đất đai..., nhất là những quy định rõ ràng, minh bạch hơn về đấu

thầu quyền sử dụng bất động sản

Minh bạch hóa thị trường bất động sản là vấn đề cần phải được đặt ra

hàng đầu vì thiếu nguồn thông tin là nguyên nhân quan trọng dẫn đến sự sai lệch kết

quả và chắc chắn tạo ra những thiệt hại về kinh tế cho các đối tượng khách hàng có

yêu cầu định giá. Để thị trường bất động sản trở nên minh bạch hơn không thể thiếu

sự quản lý của nhà nước. Chính những chính sách của nhà nước sẽ là những biện

pháp tích cực nhằm làm minh bạch hóa thị trường bất động sản. Hiện nay, những

chính sách đã được nhà nước ta đưa ra có thể kể đến như: quy định giao dịch bất

động sản qua sàn giao dịch, đăng ký bất động sản, quy định về thuế thu nhập. Thị

trường bất động sản trở nên minh bạch hơn là một điều kiện tốt để công tác định giá

bất động sản phát triển.

3.2.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà Nước

Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu và sớm trình lên Chính phủ, Quốc hội

luật thế chấp tài sản và các văn bản hướng dẫn việc xác định Quyền sở hữu tài sản

đặc biệt là nhà cửa, giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất; sớm hoàn tất các thủ tục,

giấy tờ liên quan đến bất động sản thế chấp tạo điều kiện cho khách hàng có nhu

cầu vay vốn.Đối với các bất động sản được sử dụng là tài sản thế chấp nhiều lần tại

một bên cho vay để vay vốn thì ngân hàng cần có các văn bản hướng dẫn để các

giao dịch được diễn ra thuận lợi tạo điều kiện cho khách hàng được vay vốn.

Ngân hàng Nhà nước cần tạo ra môi trường hành lang pháp lý thông thoáng,

đồng bộ và linh hoạt, nhanh chóng hoàn thiện các văn bản dưới luật, đặc biệt là các



văn bản hướng dẫn về tài sản bảo đảm, cầm cố, thế chấp giúp cho các ngân hàng

cấp dưới thực hiện đúng góp phần nâng cao chất lượng hoạt động.

3.2.3. Kiến nghị với Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam –chi nhánh Hai

Bà Trưng

Tăng cường công tác đào tạo chuyên môn nghiệp vụ trong định giá, tạo điều

kiện cho các cán bộ tín dụng đi học các khóa ngắn hạn về định giá, có chứng chỉ

hành nghề định giá. Bên cạnh đó cần quy định rõ quyền hạn trách nhiệm đối với cán

bộ định giá, tránh trường hợp vì tình riêng mà đối với những bất động sản không đủ

điều kiện cũng cho thế chấp hoặc định giá sai lệch giá trị bất động sản để vay được

nhiều vốn hơn. Cần có một chế tài sử lý nghiêm minh đối với những trường hợp cố

tình làm sai quy định.

Xây dựng một kênh thông tin hiệu quả về các giao dịch bất động sản trên thị

trường để phục vụ cho quá trình định giá diễn ra nhanh chóng hiệu quả.



KẾT LUẬN

Cùng với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế cũng như sự lớn mạnh

của các công ty doanh nghiệp kinh doanh, nhu cầu về vốn để mở rộng kinh doanh

sản xuất ngày càng tăng. Hoạt động thế chấp bất động sản được xem như một kênh

huy động vốn hiệu quả và khá phổ biến hiện nay. Do đó công tác đinh giá thế chấp

bất động sản ngày càng thể hiên vai trò tầm quan trọng của nó trong hoạt động cho

vay của các Ngân hàng thương mại hiện nay.

Trong những năm qua công tác định giá thế chấp bất động sản tại Ngân hàng

TMCP Công thương Việt Nam - chi nhánh Hai Bà Trưng đã có nhiều chuyển biến

trong cách thức, chủ động nắm bắt cơ hội cho doanh nghiệp vay vốn, tạo điều kiện

tốt nhất về chất lượng định giá tài sản, từng bước cập nhật diễn biến thị trường...

Tuy nhiên trong công tác định giá thế chấp bất động sản tại Ngân hàng TMCP Công

thương Việt Nam - chi nhánh Hai Bà Trưng vẫn còn gặp nhiều khó khăn cần được

khắc phục. Mục tiêu chính của chuyên đề là tìm ra những giải pháp nhằm hoàn

thiện công tác định giá tại chi nhánh theo hướng đảm bảo lợi ích của khách hàng về

nhu cầu vốn và hạn chế rủi ro cho ngân hàng, đạt được yêu cầu về lợi nhuận, tăng

tính cạnh tranh và củng cố uy tín của Ngân hàng trên thị trường.Trên cơ sở mục tiêu

này, cùng với việc phân tích tình hình thực tế công tác định giá thê chấp bất động

sản tại công tác định giá thế chấp bất động sản tại Ngân hàng TMCP Công thương

Việt Nam - chi nhánh Hai Bà Trưng em đã nghiên cứu tìm hiểu những thành tựu

cũng như những khó khăn gặp phải trong quá trình định giá. Hy vọng chuyên đề sẽ

góp phần nhỏ vào việc tìm ra những giải pháp tháo gỡ khó khăn và hoàn thiện công

tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam -

chi nhánh Hai Bà Trưng.

Nếu các giải pháp đó được thực hiện đầy đủ và đồng bộ thì em tin rằng chất

lượng trong công tác định giá thế chấp bất động sản sẽ được nâng cao hơn, đem lại

lợi nhuận cũng như uy tín cho Ngân hàng.



TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. GS. TSKH Lê Đình Thắng (Chủ biên). Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất -

NXB Chính trị quốc gia, năm 2000.

2. Giáo trình thị trường bất động sản, Trường đại học kinh tế quốc dân, TS. Hoàng

Văn Cường, TS. Nguyễn Minh Ngọc, TS. Nguyễn Thế Phán, Ths. Vũ Thị Thảo,

Nhà xuất bản xây dựng Hà Nội năm 2006.

3. Luật nhà ở năm 2005.

4. Luật kinh doanh bất động sản 2007.

5. Luật Các tổ chức tín dụng 2010.

6. Quyết định 1168/QĐ-HĐQT- NHCT35 v/v ban hành quy định thực hiên đảm

bảo cấp tín dụng.

7. Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh các năm 2009, 2010, 2011 của Ngân hàng

TMCP Công Thương Việt Nam – chi nhánh Hai Bà Trưng .

8. Hồ sơ định giá tài sản đảm bảo cấp tín dụng Ngân hàng TMCP Công Thương

Việt Nam – chi nhánh Hai Bà Trưng.

9. Tạp chí địa chính.

10. Tạp chí thị trường bất động sản.

11. Tài liệu bồi dưỡng chuyên ngành thẩm định giá - Bộ tài chính.

12. Website:

www.viettinbank.vn

www.vneconomy.vn

www.goldland.vn

www.thamdinhgiahanoi.com.vn

…


http://www.thamdinhgiahanoi.com.vn/

http://www.goldland.vn/

http://www.vneconomy.vn/

http://www.viettinbank.vn/

thỰc trẠng ĐỊnh giÁ thẾ chẤp bẤt ĐỘng s

Documents