AVALO DE MAQUINARIAS Y EQUIPOS

Avalo Particular

INFORME DE AVALO

VIVIENDA UNIFAMILIAR DE UN NIVEL Y PARCELA DE TERRENO, UBICADA EN LA CALLE SANTA ANA, ENTRE AVENIDA CARABOBO Y CALLE MAC-GREGOR, CONJUNTO RESIDENCIAL LOS CHAGUARAMOS, SAN FERNANDO, ESTADO APURE.

San Fernando de Apure, Agosto de 2010NDICEPg.:

Introduccin

Carta Resumen de los Resultados.......................1

Certificado de Imparcialidad2

Sntesis de la Valoracin.3

1.- Objeto del Informe..4

2.- Fecha y Tipo de Avalo.4

3.- Tenencia de la Tierra..4

4.- Factores de Localizacin...4

4.1.- Ubicacin del Inmueble4

4.2.- Zona Residencial..4

5.- Caractersticas de la Propiedad5

5.1.- Forma..5

5.2.- rea de Terreno.5

5.3.- Topografa..5

5.4.- Servicios.5

5.5.- Vialidad5

5.6.- Construccin..5-6

6.- Aspectos Legales de la Propiedad6

6.1.- Propietario..7

6.2.- Linderos.........7

7.- Metodologa Utilizada para el Avalo del Inmueble...7

7.1.- Mtodo de Nivel General de Precios y Correlacin Potencial...7-8

7.2.- Mtodo de Roos Heidecke...9-11

7.3.- Valor Total del Inmueble..12

8.- Conclusiones13

ANEXOS

Oficio de Solicitud

Documentos de Propiedad

Referenciales

Croquis de Ubicacin

Fotografas del Inmuebles

Credenciales del Tasador

INTRODUCCIN

El objetivo principal del presente Informe de Avalo, es determinar el valor real y verdadero (Justiprecio), del Inmueble ubicado en la calle Santa Ana entre Avenida Carabobo y calle Mac-Gregor, conjunto Residencial Los Chaguaramos Municipio San Fernando, Estado Apure.

Dicho Informe de Avalo, est catalogado dentro de la clasificacin Privado o Particular, el mismo es elaborado por instrucciones de la ciudadana Graciela Lpez, para saber o conocer su verdadero valor a la fecha Agosto del ao 2010.El Mtodo utilizado para valorar la parcela de terreno es denominado Nivel General de Precios y Correlacin Potencial, con ajustes de precios por accin del tiempo y reas. Tomando referenciales de las compras ventas de terrenos iguales o semejantes al que se est valorando debidamente registrados y protocolizados en el Registro Subalterno del Municipio San Fernando.

Para valorar la edificacin y bienhechura (Vivienda Unifamiliar), se utiliz el Mtodo Ross-Heidecke. Es el mtodo ms utilizado actualmente, debido a que deprecia las edificaciones en lnea curva, que es lo que acontece en la prctica, y toma en consideracin el valor de reposicin (VR), aos de uso, la vida til, estado de conservacin, mantenimiento para el momento del avalo.

CARTA RESUMENCIUDADANA:

ING. GRACIELA N. LPEZ S.Su Atencin.-

De acuerdo con las instrucciones establecidas y en atencin a la solicitud presentada, segn Oficio S/N de fecha 05 de Agosto de 2010, se procedi a realizar el presente avalo del Inmueble ubicado en la calle Santa Ana entre Avenida Carabobo y calle Mac-Gregor, conjunto Residencial Los Chaguaramos Municipio San Fernando, Estado Apure. El procedimiento utilizado para el clculo del valor los Bienes Inmuebles, es el usualmente empleado en el campo de la tasacin para este tipo de activo, por lo cual se da fe de las tcnicas empleadas y del uso de la informacin recabada, clasificada y analizada.

La Inspeccin Ocular se realiz el da 05 de Agosto de 2010, para determinar la:

Ubicacin de la Vivienda Unifamiliar.

Micro y Macroidentificacin.

Mediciones.

Memoria Fotogrfica.Efectuados los anlisis correspondientes del Inmueble antes mencionado y segn mediciones en sitio, se estima que para el 2do Semestre del ao 2010, tiene un valor de: DOSCIENTOS VEINTE Y NUEVE MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y OCHO CON CERO CUATRO CENTIMOS (229.648,04 Bs.F.)AVALUADOR PROFESIONALING. KILGOR JOS HERRERA BARONIC.I.V. 171.069

ASAPROVE N 1.286SUDEBAN P- 3.409

FOGADE N 0955

CERTIFICADO DE IMPARCIALIDADQuien suscribe, Ingeniero Kilgor Jos Herrera Baroni, titular de la Cdula de Identidad N 11.762.631, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela, bajo el N 171.069, miembro activo del Colegio de Ingenieros de Venezuela Seccional Apure. CERTIFICO

1. Que el avalo realizado es el resultado de la aplicacin de mtodos objetivos, cientficos y aceptados universalmente admitidos como JUSTOS sin influencia de factores subjetivos, intervencin o sentimiento personal que alteren en lo ms mnimo los resultados obtenidos.

2. No existe inters directo ni indirecto con la propiedad objeto de avalo. Entendindose cualquier opcin comercial, lazos familiares en lo consanguneo o civil hasta cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad con el propietario del activo valorado.

3. Que los datos recabados de archivos, instituciones y terceras personas para obtener el valor de avalo, son veraces y no se ha omitido, ni exagerado ningn dato que pueda influir en el resultado final del avalo.

4. Que los servicios fueron solicitados nica y exclusivamente en funcin de mi carcter profesional y tica; como avaluador profesional.

AVALUADOR PROFESIONAL

ING. KILGOR JOS HERRERA BARONI

C.I.V. 171.069

ASAPROVE N 1.286SUDEBAN P- 3.409

FOGADE N 0955

SNTESIS DE LA VALORACIN SOLICITANTE DE TASACIN: Ing. Graciela N. Lpez S. PROPIETARIO (SEGN DOCUMENTO DE PROPIEDAD):Pedro Prieto C.I.: 4.139.591 y Ya jaira Bez C.I.: 8.621.446

UBICACIN: Calle Santa Ana entre Avenida Carabobo y calle Mac-Gregor, conjunto Residencial Los Chaguaramos Municipio San Fernando, Estado Apure. SUPERFICIES DEL INMUEBLE (SEGN MEDICIONES EN SITIO):DESCRIPCINREA

Parcela Terreno88,48 Mts2

Construccin74,46 Mts2

METODOLOGA EMPLEADA:Para el Terreno: Mtodo Nivel General de Precios y Correlacin Potencial

Para la Construccin: Mtodo Ross-Heidecke.DESCRIPCINVALOR DE MERCADO (Bs.)

Parcela Terreno31.828,00

Construccin197.820,04

TOTAL =229.648,04

1.- OBJETO DEL INFORMEDeterminar el Valor Real de Mercado de un Inmueble (Vivienda Unifamiliar de un nivel y Lote de Terreno), para adquisicin futura. 2.- FECHA Y TIPO DE AVALO

El avalo se realiz al terreno y la construccin de la vivienda unifamiliar para la fecha del informe 09/08/2010. Y est catalogado dentro del tipo particular o privado.

3.- TENENCIA DE LA TIERRASegn documento de compra-venta se evidencia que el terreno es propio, y protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Pblico de San Fernando de Apure, inscrito bajo el Libro N 32, Folios N 248 al 259, Protocolo primero, Tomo XXI Vigsimo Primero, de fecha 21 de Noviembre de 2006. (Ver Anexo N 1, Documento de Compra-Venta).4.- FACTORES DE LOCALIZACIN

4.1.- UBICACIN DEL INMUEBLE

El inmueble valorado se encuentra ubicado en la calle Santa Ana entre Avenida Carabobo y calle Mac-Gregor, conjunto Residencial Los Chaguaramos casa N 3, Municipio San Fernando, Estado Apure. (Ver Anexo N 2, Croquis de Ubicacin del Inmueble).

4.2.- ZONA RESIDENCIALEl inmueble est ubicado en el Centro-Oeste de la Ciudad de San Fernando de Apure, pertenece a la Zona R-4-C3, sector que se caracteriza por presentar tipologa residencial 4, con usos permitidos de viviendas unifamiliares y multifamiliares en edificaciones continuas incluye estacionamiento dentro de las parcelas, segn Plan de Desarrollo Urbano Local (PEDUL), Eje San Fernando-Biruaca-El Recreo, Informe N 5 (Ordenanza de Zonificacin).5.- CARACTERISTICAS FSICAS DE LA PROPIEDAD (TERRENO-CASA). 5.1.- FORMAEl terreno presenta forma de polgono regular.5.2.- REA DEL TERRENO

El lote de terreno tiene un rea de Ochenta y ocho con cuarenta y ocho metros cuadrados (88,84 Mts2) aproximadamente.

5.3- TOPOGRFIA

El sector donde se encuentra el inmueble presenta una topografa plana.

5.4- SERVICIOS

La zona cuenta con todos los servicios bsicos-pblicos, entre ellos: Energa Elctrica: Corporacin Elctrica Nacional (CORPOELECT)-CADAFE.

Agua para Consumo: Hidrologa de los Llanos (HIDROLLANOS)

Red Telefnica: CANTV.

TV Cable: INTERCABLE.

Aseo Urbano y Domiciliario.

5.5.- VIALIDAD

La va de acceso al inmueble se puede realizar a travs de la Avenida Carabobo (sentido Paseo Libertador Aeropuerto), esta intercepta a la calle Santa Ana, se debe cruzar hacia la derecha - sentido con direccin a la Avenida FF.AA, a 100 metros aproximadamente se ubica el inmueble tasado.5.6.- CONSTRUCCIN5.6.1.- DISTRIBUCIN

La construccin levantada sobre el lote de terreno tiene un rea de 74.46 Mts.2 aproximadamente, consta de un (01) nivel y presenta la siguiente distribucin: Porche Sala-Comedor.

Cocina

Dos (02) Habitaciones

Un (01) Bao

Lavandero

Un (01) Puesto de estacionamiento sin cubierta de techo, demarcado con el nmero 3. 5.6.2.- CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCIN.

SISTEMA ESTRUTURAL: Fundaciones directas, losa maciza, dos (02) columnas de concreto armado (chaguaramos) y columnas de tubo Conduven estructural de 100 mm x 100 mm e=3 mm, el envigado de techo (correas) est conformado por tubos Conduven de 100 mm x 30 mm. LOSA DE PISO: Dimensiones 7,90 m x 11,20 m x 10 cm, con base de pavimento de concreto, reforzado con malla Truckson, revestida con cermica nacional de 32 cm x 32 cm, color marrn claro. CUBIERTA DE TECHO: Conformada por laminas de amachimbrado acanalado y barnizado en su cara interior. Tiene un revestimiento de tejas asflticas en la cara exterior. PAREDES: En bloques de concreto revestidas con frisos y acabados lisos en ambas caras. Y cermica en sala de bao y cocina. PUERTAS: En la entrada principal y salida hacia el lavandero presenta puertas de madera entamborada con sus respectivas puertas protectoras metlicas hechas de cabillas cuadradas, torneadas de pulgadas, pletinas y tubos; ambas con cerraduras de mano. VENTANAS: Marco en aluminio y vidrio tipo panormica, corredizas y todas con protectores metlicos. INSTALACIONES ELCTRICAS: Tomacorrientes e interruptores distribuidos en todos los ambientes, la electricidad esta embutida en paredes, con tablero principal distribuidos en 220 V y 110 V. INSTALACIONES SANITARIAS: Tubera PVC de de pulgada en acometida y de pulgada en distribucin interna en aguas blancas. En aguas servidas tiene empotramiento en tubera PVC de 4 pulgada al colector, para lavaderos y lavamanos este reduce a 2 pulgada. TANQUE ELEVADO: Capacidad de 600 Lts. Con instalacin de tubera y llaves de paso de pulgada, y est colocado en una columna de concreto armado de 25 cm x 25 cm y base de 1,20 mts. x 1,20 mts. e= 6 cms. OTROS: La Vivienda incluye un (01) puesto de estacionamiento sin techo demarcado con el numero 3, tiene aproximadamente un espacio de rea de 2,60 m x 4,50 m.La vivienda se encuentra dentro del conjunto residencial Los Chaguaramos, cuenta con un condominio, el cual tiene acceso nico (de entrada y salida) para diez (10) casas y cerco elctrico alrededor de la cerca perimetral de todo el conjunto residencial para la seguridad del mismo. CONSERVACIN: El Estado de conservacin es 2/5 y las condiciones fsicas est entre regular con conservacin regular.6.- ASPECTOS LEGALES DE LA PROPIEDAD

6.1.- PROPIETARIOS

Los propietarios del Inmueble son del seor Pedro Prieto y Yajaira Coromoto Bez, segn consta el documento de propiedad que se presenta anexo a este informe.

6.2.- LINDEROSLos linderos generales del inmueble son los siguientes:Norte: Calle Principal del Conjunto Residencial Los Chaguaramos.

Sur: Cerca de dicho Conjunto Residencial.

Este: Casa N 2 de dicho Conjunto Residencial.

Oeste: Casa N 4 de dicho Conjunto Residencial. 7.- METODOLOGA UTILIZADA PARA EL AVALO DEL INMUBLEPARTE I: Mtodo Nivel General de Precios: Ajuste por Accin del Tiempo.

Mtodo de Correlacin Potencial: Ajuste de reas.

(Ambos Para valorar el Terreno).PARTE II: Mtodo Ross-Heidecke (Para valorar la Construccin).7.1.- MTODO NIVEL GENERAL DE PRECIOS: AJUSTE POR ACCIN DEL TIEMPO.PARTE I: Para obtener el valor ajustado del terreno, se selecciono estos dos mtodos, el cual consiste en tomar como mnimo 10 referenciales de las operaciones de compra-ventas de propiedades equiparables cercanas a la zona debidamente protocolizadas en la Oficina de Registro Subalterno de la Ciudad de San Fernando de Apure y como las fechas de los referenciales no son recientes es necesario realizarles un correctivo por actualizacin de precios en el tiempo transcurrido entre la fecha del referencial y la fecha del avalo lo que permite la estimacin de precios constante. En este caso se tomaron 13 referenciales para realizar los clculos, para ello se debe considerar los ndice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), tanto actuales como histricos, tomados del Banco Central de Venezuela (www.bcv.org.ve), para calcular el Factor Inflacionario cuyo propsito es ajustar el tiempo y las reas. Frmula Matemtica para usada calcular el Valor del Terreno:

7.2.- MTODO ROSS - HEIDECKE: ENFOQUE DEL COSTO PARA CONSTRUCCIN.

PARTE II:

El Valor de las Construcciones se estim por el Mtodo del costo, considerando en primer lugar el costo de reposicin a nuevo para construcciones de similares caractersticas, para obtener por diferencia, el costo depreciado de las mismas. El factor de depreciacin se basara en la formula de Ross-Heidecke, el cual se considera el procedimiento ms objetivo, ya que la depreciacin se le atribuye con la vida til del inmueble.

Formula de ROSS HEIDECKE

FACTOR DE DEPRECIACIN = n/tn = Aos de Uso del Inmueble = 8 aos

t = Vida til = 40 aos

n/t = 0,2 20 %Se estim la depreciacin acumulada por este mtodo considerando deducciones por deterioro fsico, por obsolescencia funcional y obsolescencia econmica.rea Bruta de ConstruccinConstruccinM2

Casa74,47

TOTAL =74,47

Valor de Reposicin a Nuevo

ConstruccinMts2P.U.C.

(Bs.F./M2)V.R.

(Bs.F.)

Casa74,473.045,60226.805,83

TOTAL =226.805,83

Fuente: APV C.A. Evolucin de Costos de la Construccin, 3er trimestre 2010.CLCULO DEL VALOR ACTUAL

Construccin (Vivienda Unifamiliar).Con un Factor de Depreciacin del 20 % y Estado de Conservacin 2 en tabla t Student la Depreciacin Fsica (FRH) es de 0,142.VA = VR [1 (1 - r) * FRH] r = 0.10 Ctte.

VA = 226.805,83 [1 (1 0.10) * 0,142]VA = 197.820,04 Bs.F.

AVALO

7.3.- VALOR TOTAL DE INMUEBLE

Una vez aplicado las formulas y analizado el valor de avalo solicitado para la fecha Agosto 2010, los mismos arrojaron los siguientes resultados:(VALOR ACTUAL DEL TERRENO + CONSTRUCCIN)AoDescripcin del Inmueblereas: Medicin Del Perito.

(Mts2)P.U.C.(Bs./Mts2)VA(Bs.)

2010Terreno88,48359,7231.828,00

Construccin74,473.045,60197.820,04

Fuente: Clculos Propios TOTAL Bs. =229.648,04

DOSCIENTOS VEINTE Y NUEVE MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y OCHO CON CERO CUATRO CENTIMOS. CONCLUSINDe acuerdo con los criterios tcnicos establecidos anteriormente se pudo fijar un valor de mercado del Inmueble ubicado en la calle Santa Ana entre Avenida Carabobo y calle Mac-Gregor, conjunto Residencial Los Chaguaramos Municipio San Fernando, Estado Apure, perteneciente a los seores Pedro Prieto Yajaira Bez, resultando el informe de avalo la cantidad de: DOSCIENTOS VEINTE Y NUEVE MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y OCHO CON CERO CUATRO CENTIMOS (229.648,04 Bs.F.)

Es importante hacer notar que las condiciones del mercado pudieran variar en el perodo de tiempo comprendido entre la Fecha Efectiva del avalo (perodo de tiempo durante el cual se levant la data y se infirieron los valores) y la Fecha del Informe Tcnico (fecha de finalizacin y publicacin de los resultados finales del avalo).ANEXOS

PERITO AVALUADOR:

ING. KILGOR J. HERRERA B.

C.I. N: 11.762.631

C.I.V. N 171.069

ASAPROVE N 1.286

SUDEBAN N P-3.409

FOGADE N 0.955

PROPIETARIOS:

PEDRO PRIETO

C.I. N 4.139.591

YAJAIRA BEZ

C.I. N 8.621.446

AVALO DE VIVIENDA UNIFAMILIAR

AVALUADOR: Ing. Kilgor J. Herrera B.

SOLICITANTE:

Ing. Graciela N. Lpez S.

AGOSTO/2010

KH

SOLICITANTE:

ING. GRACIELA N. LPEZ S.

C.I. N: 17.202.189

AVALOS EN GENERAL

RIF.- 11762631-4

VA = VR * [1 (1 r) * FRH]

Donde:

VA = Valor Actual del Inmueble.

VR = Valor de Reposicin a Nuevo.

R = Valor residual.

FRH = Factor de Ross Heidecke.

Email: kilbaronil2021@hotmail.com; Ing. Kilgor Herrera. CIV: 171.069

Direccin: Calle Santa Ana N 22, San Fernando de Apure. Telf. Hab.:0247-3423194 celular: 0412-9594717