title insurance manual

정 진 훈[email protected]

17th., Sep., 2001

Title Insurance Manual

2A.T. Kearney 48/00000/ProductionKTA-0000/ 04/21/23 /SY

1. Title Insurance

Title Insurance

부동산권리보험이란 ?

• 부동산권리상의 하자를 부동산권리보험증서에 기술하고 기술된 것 이외의 사항들로부터 발생되는

잠재적 손해에 대하여는 보험에 붙임으로써 부동산권리의 불확실성 속에 내재하는 위험을 보호하는

수단으로 미국에서 널리 이용되고 있는 방법

• 부동산 또는 동산의 소유자 , 담보권자 , 기타 권리자에게 그 부동산 또는 동산 위의 우선특권 (liens),

토지부담 (encumbrances), 부동산권리의 하자 (title defects), 담보권의 실효 및 부정확한

부동산권리조사로 인하여 발생한 손실 (loss or damage) 을 보험으로 인수하고 , 보증하고 , 보전하는 것

• 부동산을 거래하는 경우 사전에 권리에 하자가 있는 가를 부동산권리분석자가 조사 . 분석하여

봄으로써 어느 수준까지는 부동산권리관계를 명백히 할 수 있겠으나 , 부동산권리관계가 매우

복잡하여 분석 당시에는 파악할 수 없는 하자가 추후 발견됨으로서 예상치 못한 손실이 발생할

우려가 상존

• 이러한 부동산권리관계의 불확실성으로 인한 피해를 담보하기 위한 제도가 부동산권리보험제도인

것이다 .


1. Title Insurance(Cont.)

Title Insurance

부동산권리보험계약부동산권리보험계약은 부동산권리의 하자로 인하여 피보험자가 입게 되는 손실을 보험금으로 보전하는

손해보전계약이다 .

• 손해보전계약 (a contract of indemnity)

• 부동산 자체나 그 부동산의 가치를 부동산권리보험의 목적으로 하는 것이 아니며 , 부보된 부동산에

대한 피보험자의 부동산권리를 침해할 수 있는 부동산권리의 하자를 보험으로 인수

• 부합계약 (contract of adhension) : 부동산권리보험계약의 내용은 표준화되어 있으므로 ,

부동산권리보험계약자는 부동산권리보험계약 내용에 관하여 부동산권리보험자와 협상 (negotiation) 할

수 없으며 , 부동산권리보험 계약을 체결할 것인지 아닌지를 결정할 수 있는 계약체결의 자유밖에

없다 .

부동산권리보험의 보조자부동산권리보험의 보조자

• 부동산권리보험인수회사 (Underwritten title companies) :

① 부동산권리조사를 하고 , 부동산권리보험증서를 발생

② 부동산권리조사는 자기의 이름으로 독자적으로 행하지만 , 부동산권리보험증서는 자기의

이름으로 다른 부동산권리보험회사의 부동산권리보험증서를 발행한다 .

③ 독립한 부동산권리보험중개인 (independent insurance broker) 으로서 자신의 부동산권리보험증서를

발행할 수 없고 , 특정한 부동산권리보험회사와 중개계약에 의하여 , 다른 부동산권리보험회사의

부동산권리보험증서에 자신도 함께 서명하는 방법으로 부동산권리보험증서를 발행하고 있다 .

④ 그러므로 부동산권리보험인수회사는 보험자는 아니다부동산권리보험인수회사는 보험자는 아니다 ..



Title Insurance

부동산권리보험사고 부동산권리보험사고 : : 부보된 부동산권리의 불연속성과 부동산권리의 하자 .

• 보험자의 책임범위 (coverage) 에 속하는 구체적인 책임사유의 발생

• 부동산권리보험증서에는 책임사유를 열거하고 있다 .

• CLTACLTA 표준부동산권리보험표준부동산권리보험에서의 보험사고 : 공적 등록만을 조사

① 소유자부동산권리보험소유자부동산권리보험으로서의 보험사고 : 보험증서상의 소유자 이외의 자에게의 귀속에 해당하는 권리 등의

존재

- 부동산권리의 연속성의 중단

- 부보된 부동산권리의 하자

- 부동산권리 위의 우선특권 또는 부담의 존재

- 부보부동산권리의 유통 불능

- 공로에로의 통행을 위한 주위토지 위의 통행권의 부재 등

② 대출자부동산권리보험대출자부동산권리보험으로서의 보험사고 : 소유자부동산권리보험에서의 보험사고 이외에

- 부보된 MORTGAGE 의 무효 (Invalidity)( 그러나 그 무효사유가 고리대금 (usury) 이나 , 금전대차상의

소비자신용보호에 기인하는 때에는 보험사고에서 제외 )

- 부보된 mortgage 보다 우선순위에 있는 우선특권이나 부담의 존재

- 부보된 mortgage 의 양도무효가 더 추가

• ALTAALTA 부동산권리보험부동산권리보험에서의 보험사고 : 공적 등록의 조사는 물론 현지조사까지 한 뒤에 부동산권리보험증서를 발행

① 소유자부동산권리보험으로서의 보험사고는 CLTA 와 동일하고 , 대출자부동산권리보험으로서의 보험사고는 CLTA

에서의 보험사고 이외에 부보된 MORTGAGE 보다 우선순위에 있는 법정담보권인 공사수급인우선특권의 존재 ,

부보된 MORTGAGE 보다 우선순위에 있는 수익자부담금 (Special assessment) 의 존재 등이 추가된다 .



Title Insurance

일반적으로 부동산권리보험증서에 의해 보호받을 수 있는 위험 일반적으로 부동산권리보험증서에 의해 보호받을 수 있는 위험

• 부동산권리조사의 과실 : 부동산권리조사를 하고 그 결과를 분석하는 데 있어서 회사의 고용인 또는 대리인에 의한

어떠한 태만이나 부주위에 의해 나타난 것

① 공적 등록에 나타나는 권리상의 하자를 부주의로 인식하지 못한 것 .

② 회사 또는 승복할 수 있는 독립한 측량사에 의하여 그러한 조사가 실제 행하여 질 때마다 그 토지에 대한 측량

또는 다른 조사에 의하여 나타나는 하자를 인식하지 못하는 경우 .

• 발생가능성이 있는 하자 : 현재에는 어떠한 하자도 없으나 장래 발생될 가능성이 있는 것을 말하는 데 이는

보험증서에 기록되어 보호를 해 준다 .

① 단형후퇴부분 ( 예 ; 기점의 부정확성으로 인하여 측량상 발생된 하자 )

② 부작위약관 , 지역권의 회복 , 재점유권 , 이웃 토지의 개량으로 인한 경미한 침해 등

• 회사가 고의로 하지 않은 조사에 의하여 나타날 하자

• 공부 , 사전에 실시된 물리적인 검사 및 측량의 안전한 조사에 의해서도 나타나지 않는 잠재적인 하자

① 외관상 유효하지만 위조되었거나 , 무능력자에 의하여 부보되었거나 작성되어 무효가 될 수 있는 등록된 증서

② 등록상으로는 유효하나 관권력의 결여로 인하여 무효인 판결

③ 혼인사실이 기록에 나타나지 않는다고 하더라도 양도인이 미혼이라고 잘못 기술하고 있는 각인증서 (deed)

④ 조사시에 알려지지 않은 상속인 또는 수증자의 청구권을 포함하여 등기법에 의하여 등기될 필요가 없는 것 또는

소유권이 공부 (public recording) 에 기록되지 아니한 것

⑤ 등기부에 기재되지 않았거나 정확한 사본을 만들지 못한 것을 포함하여 등기법에 의하여 보호받지 못할 정도의

것으로 공무원에 의해 발생된 공부기록의 과실

⑥ 지급수표로 수령하고 즉시 납세된 것으로 보았다가 수표가 자금부족으로 반환되어 이 등록을 변경하는

세무공무원이 직무상 야기시킨 과실



Title Insurance

일반적으로 부동산권리보험증서에 의해 보호되지 않는 위험 일반적으로 부동산권리보험증서에 의해 보호되지 않는 위험

• 부동산권리조사에 의하여 나타난 하자

• 토지에 대한 물리적 조사 및 측량에 의하여 나타난 하자

• 보험일자 후에 발생한 하자

• 보험계약자가 알고 있거나 보험일자전에 확실히 발생된 하자

• 부동산에 부착되어 있는 동산에 대한 권리

• 공적 기록에 대한 충분한 조사 , 토지에 대한 물리적 조사 또는 측량에 의해서도 나타나지 않은

잠재적인 하자 중 보호받을 수 있는 사항을 제외한 하자

• 보험증서의 발행시에 기록되지 않은 선취특권으로서 기능공 등이 업자의 미지급건축비용에 대한

대금의 대가로써 갖는 선취득권 등은 포함

• 보험계약자의 미망인이 받는 남편의 유산 (dower), 특별우대 재산권 (courtesy), 공동체재산 등도 이에

포함



Title Insurance

손해배상 손해배상 : :

• 피보험자에게 부동산권리보험계약에서 약정한 보험금액을 초과하지 않는 범위 내에서 실손해를

배상하여야 하며 ,

• 부동산권리방어에 필요한 변호사비용을 포함한 방어비용을 지급

• 원칙원칙 : 부동산권리보험에서 보험자가 피보험자에게 배상해야 할 손해금은 실손액 (actual loss)

① 소유자부동산권리보험에서의 전손해 : 피보험자인 소유자가 부동산권리의 하자로 인하여

부보된 부동산의 권리를 취득하지 못하는 경우

② 대출자부동산권리보험에서의 전손해

- 부보된 부동산권리가 완전히 상실되고 ,

- mortgage 가 설정된 부동산의 가격이 피담보채권액과 같거나 초과하는 경우

③ 2번 mortgage 권리자의 전손해 : 1번 mortgage 권리자의 전손액을 공제한 나머지로써 , 1번 mortga

ge 권리자에서와 같이 손해액을 산정


1. Title Insurance(Cont.) ※ 권원보험자의 책임범위와 면책

Title Insurance

일반적으로 부동산권리보험증서의 머리부분에서 부동산권리보험자의 책임범위 (coverage) 를 약정하고 있다 .

권원보험자의 책임범위는 보험가입시 약관과 특약사항에 의해 확대되어질 수도 있고 , 감축될 수도 있다 .

부동산권리보험자와 부동산권리보험계약자가 특히 권리보험자의 책임범위를 확대하고자 할 때에는 권리보험

당사자는 특약사항 (indorsements) 을 부가함으로써 부동산권리보험자의 책임범위를 확대할 수 있다 .

각 유형의 부동산권리보험증서에서 기본적 책임범위를 정하고 , 특약사항의 부가에 의해 책임범위를 확대할 수

있다 .

권원보험의 책임범위는 권원보험증서가 발행될 때에 이미 존재하고 있는 권원에 대한 부담이나 , 권원의 피해로

인하여 발생하는 손실에 국한된다 .

권원보험증서가 발행될 당시에 존재할 지도 모를 권원에 영향을 주는 권원의 피해 , 우선특권 , 혹은 부담에

의하여 발생하는 손실로부터 부동산권원의 양수인이나 mortgage 권리자를 보호하고 , 그에게 아무런 손실을 입지

않도록 구제하기 위하여 발생된 제도

배상의 대상 : 권원의 하자로 인한 것만이며 , 물리적 하자나 정부의 규제로 인해 초래된 손해는 배상하지

않는다 .



Title Insurance

부동산권리보험증서에 의한 부동산권리보험의 책임범위 부동산권리보험증서에 의한 부동산권리보험의 책임범위

• 조작된 각인증서 (forged deeds)

• 위조된 부동산권리증서

• 양도인 또는 양수인 사망 후에 교부된 날인증서

• 양도인의 동의 없는 날인증서

• 사기 .강박 등으로 인한 날인증서의 부적절한 교부

• 무권대리인에 의하여 작성된 증서

• 검인을 받지 않은 유언장

• 무능력자에 의해서 작성된 날인증서 또는 mortgage 날인증서

• 양도인이 법인인 경우 부동산처분자에게 대표권이 없는 때

• 유언장 및 기타 부동산권리증서의 부정확한 해석 및 착오

•허무인을 진실한 소유자로서 명기 (impersonation of the real owner) 한 경우

• 부동산권리증서의 등록상의 착오

• 부동산권리에 영향을 미치는 사법절차에 있어서 인적 관리권의 부재

• 등록상의 색인의 착오 또는 등록의 변조 (falsification of records) 등으로 피보험자가 부동산권리를

취득할 수 없는 때


1. Title Insurance(Cont.) ※ 손해보험과의 차이점

Title Insurance

손해보험은 위험의 인수와 손실의 분산이 주된 목적이지만 권원보험은 위험의 제거와 손실의 예방이 주된 목적

→ 권원보험의 보험료는 위험의 제거비용의 비중이 높고 손실전보의 비중은 매우 낮다 .

권원보험은 권원보험회사가 부동산 거래과정에 참여하여 , 권원의 피해를 철저히 조사하여 , 그로 인한 손실의

발생을 사전에 예방한다 .

권원보험회사는 자체의 title plant 를 이용하여 권원의 피해를 조사하여 , 인증서를 교부하기 전에 치유할 수 있는

권원의 피해는 가능한 한 치유하고 , 권원조사에 의해서도 밝혀지지 않은 숨은 권원의 피해에 대해서만 ,

그로인한 손실을 보상한다 . → 권원보험회사가 인수하는 위험은 다른 종류의 손해보험에 비하면 극히 사소하다 .

손해보험에 있어서는 보험사고는 장래에 발생할 사고지만 , 권원보험의 보험사고는 권원보험계약 체결전에

발생한 권원의 하자이다 .

손실보험에 있어서는 보험료의 지불이 보험기간동안 계속되지만 권원보험에서는 단 한번의 보험료 지불로

끝난다 .

권원보험자의 권원방어의무 → 권원보험회사는 자기의 비용으로 피보험자인 양수인이나 저당권자를 위해 ,

보험에 가입된 부동산권원에 대하여 권리를 주장하는 제 3 자를 상대로 하여 소송상 또는 소송 외에서

권원방어를 한다 .


1. Title Insurance(Cont.) ※ 비용 ( 등기와 관련된 비용의 문제 )

Title Insurance

저당권설정등기를 하는 경우 등기비용

대출기관이 이를 유동화중개기관에 저당권과 그 피담보채권을 매각할 때에도 이전등기비용 발생

유동화중개기관이 채권을 발행하기 위해 그 저당권 등을 신탁회사에 신탁을 맡길 때에도 역시

등기비용 발생

최초에 저당권설정등기를 할 때에 권원보험료 추가

따라서 저당권과 관련된 제등기 . 등록비를 현재의 수준보다 훨씬 낮춰주는 조치가 필요



Title Insurance

Title Insurance 는 국내에서는 Owner’s policy( 소유자권원보험 ) 보단 Lender’s Policy( 대출자권원보험 ) 가

시장성이 있음

Owner’s policy( 소유자권원보험 ) 은 피보험자가 소유자인 것으로 , 부보부동산이 양도되면 , 보험은

종료되며 , 다만 , 상속 , 물적유증 (devise) 혹은 회사합병의 경우에는 그 승계인에게 이전된다 .

국내은행들은 이미 Risk Management System 이 잘 갖춰져 있기 때문에 판매 tarket 을 국내 시중 은행에

맞추기 보단 상호신용금고에 맞춰야 함 .

국내 등기제도는 공시력만 있고 , 공신력이 없기 때문에 국내 Title Insurance 잠재시장은 충분하다고 봄 .

국내 등기제도는 의무사항이 아니라 실제 부동산과 등기부상 차이가 있으며 , 이로인한 손해배상은

국가가 소송을 통해 등기부직원의 고의 또는 과실이 판정된 경우에만 한해 국가배상을 지기로 되어

있어 , 현재까지 실제적으로 한번도 국가손해배상이 이루어진 경우는 없음 .

이에 비해 , 국내 부동산 등기 사고사례는 본인이 전에 만든 자료와 같이 빈번히 발생하고 있음 .

Title Insurance 의 핵심인 Title Survey 는 국내에선 보험사가 자체인력 육성을 통해 자체 실행해야 함 .



※ Escrow 제도

Title Insurance

정의 : 독립적인 escrow 회사나 변호사 , 부동산브로커 , 보험회사 , Title Company( 국내의 경우 Title Com

pany 나 Escrow Company 가 별도로 있는 것이 아닌 보험회사가 자체 업무 수행을 해야 할 것으로

생각됨 .) 등이 제 3 자의 중립적인 입장에서 매수인으로 부터 대금 수령 , 매도인으로 부터 양도증서를

수령하는 일 , 당해 물건에 대한 Title Survey 를 의뢰하는 일 , 금융기관에서 융자받는 일 등과 같은

사무수속서비스를 제공하는 것 .

역할 : 매수인으로부터 대금 수령 / 매도인으로부터 양도증서 수령 / 해당물건의 Title 에 대한 조사를

Title Company 에 의뢰 / 양도증서작성 / 매수인에게서 남은 대금 수령 / 매도인과 매수인 측

금융기관으로부터 관련서류 수령 / 관련서류 등기소에 제출 / 등기 및 제양도증서를 수령


1. 많은 시간과 노력을 들여 자신에게 꼭 맞는 부동산을 찾아내어 제반 사항들을 결정하고 계약까지 끝마친 다음의 절차 , 즉 합의한 조건대로 정확하게 소유권이전절차가 진행되기 위해서는 어떻게 해야 하나 ? [OPEN ESCROW]- 보증금과 매매관련 서류들을 공정한 제 3 자 즉 에스크로우회사에 맡긴다 .

2. ESCROW 의 사전적 의미는 조건부증서이다 . 즉 양자간에 어떤 조건이 성립해 증서의 내용이 실행되기 까지 제 3 자가 보관해주는 증서이다 . 매매계약한 날짜와 잔금을 치르고 거래가 끝나는 날짜사이에는 상당한 시차가 있는데 이 사이에 세금체납이나 저당권설정 , 이중계약 등의 소유권관련 문제가 발생할 수 있다 . 이러한 부동산 거래와 관련된 사고를 방지하고자 소유권이 완전히 이전될 때까지 매수대금과 양도증서 같은 서류들을 보관하는 것 .

4. Title Insurance(Cont.) ※ Escrow Overview

Title Insurance


1.What is escrow

1. 소유권이전이 공정하고 확실하게끔 만들어 주는 수단 .

2.Minimum risk

매도자와 매수자가 자금과 서류를 처리할 수 있는 모든 책임을 제 3 자에게 맡긴다 .

3.Escrow holder’s legal obligation

이해관계가 없는 중개인으로서 계약 당사자들의 이익을 보호한다 .

4.Escrow 는 부동산매매분야에서 가장 광범위하게 이용

기타 거래 종류보다는 부동산거래관련금액이 크다 .

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4. Title Insurance(Cont.) ※ Escrow Overview(Cont.)


2.What are the requirements for escrow

1. 성립요건

• Competent parties

• Property as subject matter

• Mutual agreement as to the terms and conditions

• Valid consideration

2.Escrow 절차에 필요한 서류

• Real estate purchase agreement

• Receipt for deposit

• Escrow instructions

성립조건 + 절차상 필요한 서류 Binding contract

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3.Why should I open escrow

1. 적절하게 그리고 합법적으로 계약자의 돈을 취급하는 동시에 부동산거래의 동시이행을 보증한다 .

[Concurrent performance] 양도증서의 등기와 융자금 , 권원등기비용 , 흰개미검사비용 등의 지불이 동시에 이루어지는 것을 말한다 .

2. 법적책임을 가진 공정한 제 3 자가 돈과 중요한 서류들을 안전하게 보관한다는 것을 보증한다 .

3. 부동산 거래가 이루어지기 전에 그 거래의 모든 조건이 충족되었는지를 알게 해주고 자금과 서류의 clearing house 역할을 한다 .

4. 계약당사자는 escrow 의 진행기간동안 법적보호를 받게 되어 사기나 계약조건위반이 일어날 가능성을 최소화할 수 있다 .

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4.What does the escrow officer do

- 매도자와 매수인 모두에게 personal secretary 역할

1. 법에 따라 지침서에 정해진 사항을 준수해야 한다 .

2. 별도의 escrow 계좌에 계약금 등의 돈을 안전하게 예치해야 한다 .

3. 업무상 알게 된 기밀을 발설하지 않도록 해야 한다 .

-Escrow officer 가 수행하는 사무들은 다음과 같다 .

• A. 예비보고서작성

• B. 지불요구서와 lender 로부터 수취인청구서를 수령하고 escrow 에서 지불된 신탁증서의 재양도를 요청

• C. 새로운 lender 로 부터 지침서와 융자 서류들을 수령

• D. 부동산에 남아있는 미결제담보권을 말소하기 위한 서류들을 수령

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• E. 서류와 자금보관에 대한 영수증을 발행하고 별도의 계좌에 자금을 예치 ( 만약 $1000 나 그 이상의 계약금이 며칠이상 escrow 에 맡겨진다면 계약자는 이자수익률이 높은 예금 계좌에 예치해줄 것을 요청해야 한다 . 그렇게 되면 escrow 의 종결시점에서 누적된 이자를 얻게 된다 .)

• F. 세금 , 이자 , 임대수익 등을 배분

• G. 매수인과 매도인의 escrow instruction 를 정리하고 모든 서류들이 제대로 작성되었는지 확인하며 언제 거래를 종료할 것인지 결정

• H. 매수인과 lender 를 위한 권원보험에 가입

• I. 화재보험증서가 적시에 이전되도록 조정하고 매수자가 새로운 보험에 가입하는 것을 확인

• J. 모든 거래 조건들이 충족되었을 때 양도증서 , 신탁증서 , 변호사위임장 , 부채의 인수 , 재양도 등과 같은 서류들의 등기

• K. 매도인에게는 매수대금을 배분하고 매수인에게는 양도증서 등의 서류들을 건네주고 나서 최종마감내역서를 작성

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4.What does the escrow officer do(Cont.)


[Escrow officer 에 대한 조언 ]

- 의문이 생길 때마다 escrow officer 에게 질문을 해라 .

이때 솔직히 터놓고 이야기해야 한다 .

- 섣불리 서명하지말고 반드시 먼저 escrow officer 에 문의해라 .

[Please note well]

-Escrow 업무의 기밀을 유지해야 한다 .

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4.What does the escrow officer do(Cont.)


5.How does the escrow holder get paid

-Escrow fee 는 권원보험비용을 제외한 모든 escrow 서비스에 대한 대가로 총거래비용으로부터 계산된다 .

- 각 지역마다의 관습에 따라 누가 지불해야 하는지 결정된다 .

• 매수인이 다 낸다 .

• 매수인과 매도인이 반반씩 낸다 .

• 매도인이 다 낸다 .

-Escrow fee 는 부동산매매수수료와 마찬가지로 누가 지불할 것인지 협상할 수 있으며 , 나중에 분쟁이 일어나지 않도록 매매계약서에 서명하기 전에 결정해야 한다 .

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6.Is there such a thing as a timetable for the typical escrow

1 주 Open escrow

2 주 ~4 주 예비권원보고서 작성 / 융자물색

5 주 ~6 주 융자신청완료 / 선취권 , 판결 ,문제점 등을 위한 예비권원보고서 확인 / 흰개미조사보고서 검토

6 주 ~8 주 Escrow instruction 준비 / 융자서류 서명

매수인 : 치러야 할 잔액 예치

매도인 : 권리양도증서와 escrow instruction 서명

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8 주 ~10 주 Close escrow / 서류들의 등기 / 매수인의 매수대금 인도 / 기존융자와 miscellaneous charges 지불 / 양도증서를 매수인에게 인도 / The closing statement 를 작성


- 우리나라의 부동산 중개업과 미국의 ESCROW 의 비교

부동산 중개업 : 거래 당사자가 계약을 체결하도록 중간적인 입장에서 조언해주고 매매계약체결 후에 업무가 종료

ESCROW: 매매계약체결 후에도 계약이 완전히 이행될 때까지 업무를 수행

- 우리나라에서의 ESCROW 유용성

1. 우리나라에서의 부동산매매거래의 실정

부동산 거래과정에서 피해를 입더라도 사전에 예방하거나 보상 받을 수 있는 제도가 제대로 갖추어져 있지 않다 .

요즘의 부동산 거래가 단순히 직접적인 거래뿐만 아니라 다양한 매체 ( 생활 정보지 , 인터넷 등 ) 를 통해서도 이루어 지고있고 또 그 수가 증가하고 있기 때문에 공정한 제 3 의 기관이 거래과정을 일괄적으로 처리해줄 필요성이 대두되고 있는 실정이다 .

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2.ESCROW 의 유용성

계약체결 이후에 소유권 관련 등의 위험에서 완전히 보호된다 .

Escrow 가 설정되면 도중에 그만 둘 수 없기 때문에 합리적인 부동산 거래질서가 확립될 수 있다 .

거래상 필요한 비용을 줄이는 기능을 가지고 있다 .


1. Title Insurance(Cont.) ※ Title Survey 제도

Title Insurance

정의 : 부동산권리분석은 부동산의 권리관계에 영향을 미치는 제요인을 분석하여 부동산 문제해결의

실마리를 제공해 주는 작업이며 , 이러한 작업과정에서 도출된 결과는 제반부동산활동을 수행하기 위한

의사결정에 기초가 되는 것이다 .

계약체결의 전후를 막론하고 , 공법상의 흠이나 계약내용상의 흠에 국한하지 아니하며 , 부동산의

가치의 증감요인이 되는 권리관계에 대한 공 . 사법상의 계약이나 조장에 관한 모든 사항을 조사 .

분석하여 진실한 권리관계 , 권리의 연속성 , 권리의 관계성 등을 맑힘으로써 부동산활동을 안전하게

하려는 작업

작업순서 :

① 권리분석의뢰서의 접수 → ② 기본적 사항의 조사 → ③ 활동계획의 수립 ( 일정계획 등 ) → ④

자료의 수집 및 정리 ( 법률적 가치와 관련된 자료 ; 비법률적 사항으로 부동산의 가치에 영향을 주는

자료 ) → ⑤ 임장활동 ( 대상 부동산의 실제 상태의 조사 ; 기타의 사실관계의 조사 ) → ⑥ 판독 (

등기능력이 있는 법률관계 ; 기타 법률적 가치 ; 사실관계 등 ) → ⑦ 권리분석 보고서의 작성






※ 권원조사 (Title Analysis) 제도

Title Insurance

정의 : 권원의 연속과 권원의 피해를 조사하여 권원의 확실성을 확보하는 레코딩 시스템 하에서의

특수한 권원보호방법

권원상실 또는 권원침해의 위험성을 사전에 제거하기 위하여 매수인은 변호사 , 권원조사자 ,

권원보험회사 등의 부동산권원관계전문가에게 위탁하여 자기가 취득하고자 하는 목적부동산에 관한

권원의 연속과 권원의 피해를 조사케 하고 , 그 조사결과를 바탕으로 한 변호사의 권원의견 (opinion of tit

le) 을 기초로 하여 당해 부동산의 권원을 취득함으로써 자기의 권원을 보호할 수 있다 .

레코딩 시스템 하에서의 부동산의 거래안전을 위한 제 1 차적인 권원보호방법이다 .

권원조사는 부동산거래가 있을 때마다 행하여지게 된다 .



※ 권원조사 (Title Analysis) 제도 ( 조사내용 )

Title Insurance

권원의 연속

• 권원의 뿌리 (root of title) 에서 부터 현재의 권원자에 이르기까지의 권원의 연속 (chain of title) 을 조사 .

확인하여야 한다 .

• 권원의 연속은 등록소 및 기타 등록기관의 당해 부동산에 관한 권원의 증서를 모두 조사하여야

비로소 확인할 수 있다 .

• 권원의 증서를 조사하는 방법에 의하므로 결국 권원의 뿌리는 토지의 동일성을 파악하기에 충분하고

, 권원의 처분을 표시하고 있고 , 그 권원에 의심할 만한 내용을 포함하고 있지 않는 최초의 증서 (do

cument) 이다 .

권원의 피해 (defects of title)

• 각종의 토지부담 (encumbrances) 을 조사한다 .

• 지역권 , 이용제한의 특약 (restrictive covenants), 용제지역지구규제 (zoning regulation), 우선특권 , mortgag

e, 조세부담 , 수익자부담금 (special assessments) 등

• 부동산권리가 이전되기 전에 치유될 수 있는 피해는 치유하고 , 치유불가능한 피해가 발견되었을

때에는 , 매수인은 양수를 포기하던가 매매대금의 감액을 청구할 수 있다 .

• 이와 같이 권원조사에 의해서 비로소 매수인은 권원의 피해를 보정받을 수 있는 기회를 갖게 된다 .



※ Check List 제도

Title Insurance

정의 : 국내에서는 2000년 8월부터 새로운 “표준계약서”형식으로 시행

• 토지 : 권리관계 ( 등기부등본 ), 지적 및 토지이용규제 ( 토지이용계획 확인원 / 도시계획 확인원 ),

지가수준 ( 공시지가 확인원 ), 기타입지조건 ( 도로 / 공공시설 /교통 / 유해시설 ) 등

• 주택 : 권리관계 , 주택 내 . 외부상태 ( 화장실 / 도색 / 도배 등 ), 수도 / 전기 / 가스 / 열 공급시설 /오 .

폐수 /쓰레기 등 환경처리시설의 상태 , 환경조건 ( 배치 / 조망 / 악취 / 소음 / 일조 등 ), 입지조건 (학교 /

주차장 / 유해시설 / 대중교통 등 ), 임차여부와 조건 등 → 현행 확인설명서에다 주택 내 . 외부상태 ,

환경 및 입지조건을 보충 .





4. Title Insurance(Cont.) ※ 권원보험의 보험법적 측면

Title Insurance

손해보험

부정액보험 : 보험사고가 발생할 때에는 그 보험금액의 범위 내에서 실손해를 보전하며 , 이 이외에도 권원방어를 위해

소송을 제기한 때에는 소송비용 및 기타 권원에 관련한 비용을 보전

사보험

영리보험

물적보험이지만 부동산권원 (title) 이 보험의 목적인 권리보험

• 소유자권원보험 : 피보험자인 소유자가 소유하고 있는 동안만 유효하며 , 그 부동산권원의 이전이 있을 때 그

부동산권원과 함께 이전되지 않는다 .

• 대출자권원보험 : 피담보채권이 존속하는 동안만 유효하며 , 피담보채권이 변제될 때까지만 그 부동산권원과 함께

이전된다 .

임의보험 :

• 도시토지거래의 대부분은 권원보험에 부보

• 매수인 또는 mortgage 권리자는 권원의 확실한 취득을 위하여 권원보험에 부보하고 권원보험증서를 받고 있다 .

• 제도적인 금융업자 (institutional lender) 가 부동산을 담보로 하여 대출하고자 할 때에는 언제나 권원보험증서의 첨부를

요구하고 있다 .

기타의 재산보험 (miscellaneous property insurance)



※ 권원보험산업 ( 일반사항 )

Title Insurance

권원보험산업은 부동산거래의 서로 다른 면 , 즉 권원조사 , 권원위험의 평가 , 권원보험 , 그리고 escrow

업으로 구성되어 있다 .

권원보험증서 종류 : 다양한 부동산거래의 유요에 따라 여러 가지 종류가 개발 . 이용되고 있다 .

• 피보험자가 소유자이냐 mortgage 권리자이냐에 따라 : 소유자권원보험증서 / 대출자권원보험증서

• 그 각각의 소유자와 mortgage 권리자가 취득하는 부동산권원이 무엇이냐에 따라 다시 다양한

권원보험증서가 이용되고 있다 .

• 소유자권원보험증서와 대출자권원보험증서에 한정되지 않으며 , 권원보험자의 책임범위를 확대하기

위한 부대적인 특약인 특약 사항 (endorsements), 특정한 조건의 권원보험인 권원보증서 (guaranties) 도

포함

• 이와 같은 권원보험증서로는 100종류 이상이 이용되고 있다 .

보험료 : 권원조사 등 권원보험의 비용과 인수하는 위험의 범위와 직접적으로 관련되어 있다 .

• 권원보험의 보험료는 위험의 제거를 위한 권원조사비용이 큰 몫을 차지하고 있는 반면 , 손실의

보상을 위한 부문은 매우 적다 .

• 자연히 권원보험은 보험료 수입중에서 손실보상의 보험금이 차지하는 비율이 다른 손해보험에 비해

낮다 .



※ 권원보험의 목적

Title Insurance

부동산권원 (title) 을 보험의 목적으로 하며 물리적인 부동산 그 자체나 , 그 부동산의 가치를 보험의

목적으로 하는 것이 아니다 .

권원보험의 가장 중요한 보험의 목적 (insurable interest) 은 말할 것도 없이 부동산의 소유권과 mortgage

이다 .

부동산의 소유권 , mortgage, 임차권이 가장 중요하지만 , 그외 부동산권원에 대해서도 권원보험이 이용될

수 있고 , 부보될 수 있다 .

광업권 (mineral estate), 가스 및 석유에 관한 권리 (gas and oil interest), 공중권 (air rights), 지역권 (easement),

심지어는 양도될 수 있는 개발권 (transferable development rights), 부동산임차권자의 그 임대차계약의

갱신 , 임차기간을 연장할 수 있는 권리 (option) 도 권원보험의 목적이 될 수 있다 .

동산에 관한 권리의 권원보험에의 부보는 극히 드물다 . 왜냐하면 , 동산에 관한 권리를 권원보험회사가

권원보험의 목적으로 인수한 때에는 높은 위험을 인수하는 것이기 때문이다 .



※ 권원보험 사고

Title Insurance

정의 : 부보된 부동산권원의 불연속성과 권원의 피해 ., 단 권원조사에서 밝혀진 권원의 피해와 보험개시 이후에

발생한 권원의 피해는 보험사고가 되지 않는다 .

CLTA 표준권원보험에서의 보험사고

• 소유자권원보험으로서의 보험사고 : 부보된 부동산권원의 보험증서상의 소유자 이외의 자에게의 귀속 , 즉

권원의 연속성의 중단 , 부보된 부동산권원의 피해 , 그 부동산권원 위의 우선특권 또는 부담의 존재 ,

부보부동산권원의 유통불능 , 공로에로의 통행을 위한 주위토지 위의 통행권의 부재

• 대출자권원보험으로서의 보험사고 : 소유자권원보험에서의 보험사고 이외에 부보된 MORTGAGE 의 무효 (IN

VALIDITY)( 그러나 그 무효사유가 고리대금 (usury) 이나 , 금전대차상의 소비자신용보호에 기인하는 때에는

보험사고에서 제외한다 .), 부보된 mortgage 보다 우선순위에 있는 우선특권이나 부담의 존재 , 부보된 mortgag

e 의 양도무효가 더 추가된다 .

ALTA 권원보험에서의 보험사고

• ALTA 대출자권원보험으로서의 보험사고 : CLTA 표준권원보험의 대출자권원보험으로서의 보험사고 이외에 ,

부보된 mortgage 보다 우선순위에 있는 법적담보권인 공사수급인우선특권의 존재 , 부보된 mortgage 보다

우선순위에 있는 수익자부담금 (special assessment) 의 존재

• ALTA 소유자권원보험으로서의 보험사고 : CLTA 표준권원보험의 소유자권원보험에서의 보험사고와 동일



※ 권원보험산업 ( 구성 )

Title Insurance

권원보험증서는 일반적으로 4 부문으로 구성되어 있다 .

• 보험인수조항 (insuring provision) : 특정의 부동산권원을 권원보험의 목적으로 인수하고 특정한 권원의

피해로 인한 피보험자의 손해를 보상한다 .

• 명세서 A(schedule A) : 권원보험계약의 주된 내용을 담고 있다 .

• 명세서 B(schedule B) : 권원보험자의 면책사유를 규정

• 약관 (conditions and stipulations) : 권원보험회사와 피보험자간의 권원보험계약의 이행에 관한 상세한

내용을 규정

권원보험증서의 유형 : 각 권원보험회사가 이용하는 권원보험증서는 거의 전적으로 장안 . 공표한

증서이다 .

• 소유자권원보험증서 : 권원보험의 목적인 부동산권원이 어떠한 권리이냐에 따라 다시 나누어지며 ,

• 대출자권원보험증서 : 대출자가 취득하는 mortgage 가 어떠한 권리 위에 설정되느냐에 따라서

다양하게 세분된다 .



※ 소유자권원보험증서 (ALTA Owner’s Policy-1970)

Title Insurance

Form A 는 Form B 와 한가지 사항을 제외하고는 동일

Form B 의 책임범위에는 권원의 유통불능이 포함되나 Form A 에서는 권원의 유통불능을 면책사유로

하고 있다 .

등록상의 권원의 피해뿐만 아니라 , 등록외의 권원의 피해도 책임범위로 함은 ALTA

대출권원보험증서에서와 마찬가지이다 .



※ 거주자권원보험증서 (ALTA Residential Title Insurance Policy-1979)

Title Insurance

1~4 가구의 거주용 건물의 소유자를 위해서만 발행되는 권원보험증서

공지 , 상업용지 및 농지에 대해서는 이 ALTA 소유자권원보험증서를 이용할 수 없다 .

책임범위는 ALTA 소유자권원보험의 책임범위를 포함하며 ,

그 외에도 추가적으로 다음의 사유로 인한 피보험자의 손해를 권원보험자가 담보한다 .

• 부보된 건물의 경계침범 , 토지이용규제 위반이외의 사유로 인한 건물의 강제철거 , 토지이용규제로

인한 단독세대거주용토지 (land for a single-family residence) 로의 이용불능이 추가적인 권원보험자의

책임사유이다 .

상세서 A 에서는 인플레이션 , 건물의 수선 , 또는 이웃 토지의 개발 등으로 부보된 부동산가격이

상승하여 , 약정한 보험금액을 초과할 것을 예상해서 그 보험금액을 처음 5년동안 매년 10%씩

자동적으로 인상하도록 규정

부보된 부동산에 대한 제 3 자의 권리주장에 의해 거주자가 그 부보부동산을 이용하지 못하고 , 다른

부동산을 대차하여 이용한 경우 , 그 제 3 자의 권리주장이 해결되기까지 지급한 임차료는

권원보험회사가 피보험자에게 상환하여야 한다 .



※ 대출자권원보험증서 (ALTA Loan Policy-1970)

Title Insurance

대출자가 현지조사까지 하여 등록외의 권원의 피해도 책임범위로 하므로 , 멀리 떨어져 있는 주에

주소를 두고 있는 대출자가 주로 이용

대부분의 제도금융출자 (institutional lenders) 가 차용자에게 요구하는 대출자권원보험증서이다 .

권원보험자의 책임범위가 넓기 때문에 계약사항을 추가할 필요성이 적은 것이 특징 .

가장 중요한 것은 공사공급인우선특권이다 . 왜냐하면 공사수급인우선특권으로 인한 손해보상이 가장

빈번하기 때문이다 .

책임범위가 되는 사항은 등록외의 권원의 피해 , 우선특권 , 토지부담 , 지역권 , 경계침범 , 점유자의

권리 , 점유자조회에 의해서 발견할 수 있는 수권 , 광업권 , 경계불일치 혹은 경계분쟁 , 면적의 부족

등을 열거할 수 있다 .



※ CLTA 표준권원보험증서 (CLTA Standard Coverage Policy-1973)

Title Insurance

본래 부동산의 소유자와 비제도적인 대출자 (non-institutional lenders) 가 권원의 피해로 인하여 입은

손해를 보상하기 위하여 고안 .

소유자를 위해서도 대출자를 위해서도 그리고 소유자와 대출자 모두를 위해서도 발행된다 . →

양용권원보험증서 (joint protection policy)

실무에 있어서는 소유자권원보험증서로 일반적으로 이용되고 있다 .

책임범위 : 공적 등록의 조사에 의해서 확인할 수 있는 피해에 한정되며 , 등록외 (off-record) 의 권원의

피해는 책임범위에서 제외된다 . 등록외사항은 권원보험계약자 자신이 현지를 조사하여야 한다 . →

책임범위를 등록상의 권원의 피해에 한정하기 때문에 책임범위를 확대하기 위한 특약조항 (indorsements)

을 많이 추가하여 활용한다 .

일반적으로는 CLTA 표준권원보험증서에 ALTA 대출자권원보험증서를 추가하는 방법이 널리 이용되고

있다 .



※ 손해보상의 내용

Title Insurance

권원보험계약에서 약정한 보험금액을 초과하지 않은 범위내에서 실손해를 보상하여야 하며 ,

권원방어에 필요한 변호사비용을 포함한 방어비용을 지급하여야 한다 .

권원보험회사의 권원조사 및 예비적 권원보고서 작성상의 과실로 인하여 피보험자가 손해를 입은

때에는 그 손해도 아울러 배상하여야 한다 .

권원보험회사가 escrow 업을 겸업한 때에는 그 업무수행상의 과실로 인하여 피보험자가 손해를 입은

경우 , 그 손해도 함께 배상하여야 한다 .

권원보험회사가 고의 또는 과실로 권원보험계약을 위반한 때에는 보험금액을 초과하여 실손해를

배상하여야 한다 .

거의 대부분의 Mortgage 의 2 차 시장기구들은 대출자의 권원보험을 요구한다 . → 목적물의 담보가치의

확보를 위해 필요



※ 권원보험계약에 의하지 않는 손해배상

Title Insurance

후발적 손해의 배상

• 선의 및 공정거래의 원칙 (rule of good faith and fair dealing)

• 권원보험계약의 불이행과 불법행위로 인한 손해배상

•징벌적 손해배상

• 위자료 지급

권원조사자로서의 손해배상책임 : 권원보험회사가 권원조사를 하고 예비적 권원보고서를 작성함에

있어서 고의 또는 과실로 권원의 피해를 충실히 조사하지 못하여 피보험자가 손실을 입은 때에는

권원보험회사는 권원보험계약에 의한 손해보상 이외에 권원조사자로서 보험금액을 초과하는 손해를

배상하여야 한다 .

Escrow agent 로서의 손해배상책임

• Escrow 계약은 신탁계약이다 . 그러므로 부동산거래 참여기관으로서 escrow agent 는 다른 신탁계약에

있어서와 마찬가지로 그가 양당사자로부터 거래과정에서 취득한 정보를 상호 전달하여야 할 의무를

지고 있다 .

• 또한 escrow agent 는 양당사자의 지시를 엄격히 이행하여야할 의무가 있다 .

• 이러한 의무에 위반하되 당사자가 부동산권원을 취득하지 못한 때 , 손해배상

title insurance manual

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