titularizacion de cedulas hipotecarias, una alternativa financiera

La Titularización de Cédulas Hipotecarias Aseguradas Una Alternativa Financiera

Página 1 Carlos Roberto Quezada Castro

CARLOS ROBERTO QUEZADA CASTRO

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UNIVERSIDAD FRANCISCO MARROQUÍN

FACULTAD DE CIENCIAS ECONÓMICAS

GUATEMALA, 2004



Esta tesis fue elaborada por el autor para obtener el grado de

Licenciado en Administración de Empresas

Asesor de Tesis: Licenciado Héctor Humberto Quezada Castro

Revisor de Tesis:

Los conceptos contenidos en este trabajo reflejan el punto de vista del autor.



DEDICATORIA

A Dios y la Virgen por darme las fuerzas para realizar este trabajo.

A mis padres Héctor e Ivonne por su gran colaboración y apoyo durante la elaboración de este trabajo.

A mi hermano Héctor y Luisa por su asesoría durante la investigación.

A Andrea por su apoyo incondicional en todo momento, mil gracias.

A mi hermana Claudia, Julio, Pili, Julio A y Martín por su apoyo.

A mi tía Ligia, Juan Pablo, Rony y en especial a mi tío Alejandro

Por último, quisiera agradecerle profundamente a Multicaja, s.a. por su gran ayuda y

colaboración en la realización de esta investigación.



INDICE INTRODUCCIÓN .............................................................................................................................................................. 7 CAPÍTULO I: LA SITUACIÓN DEL MERCADO HIPOTECARIO EN GUATEMALA ...................................................... 9 CAPÍTULO II: LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS PARA LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA ....................................... 16 1. Máximo De Crédito ................................................................................................................................................... 16 2. Plazos ....................................................................................................................................................................... 16 3. Garantía .................................................................................................................................................................... 16 4. Monto ........................................................................................................................................................................ 16 5. Relación Garantía Monto De Crédito (Ratio) ............................................................................................................ 16 6. Ingresos Mínimos ...................................................................................................................................................... 16 7. Forma De Amortización Del Crédito ......................................................................................................................... 16 8. Interés ....................................................................................................................................................................... 16 9. Mora .......................................................................................................................................................................... 16 10. Garantías Adicionales ............................................................................................................................................... 16 CAPÍTULO III: LA CÉDULA HIPOTECARIA ASEGURADA ......................................................................................... 17 1. Definición .................................................................................................................................................................. 17 2. Objetivo ..................................................................................................................................................................... 17 3. El Emisor ................................................................................................................................................................... 17 4. El Administrador ........................................................................................................................................................ 17 5. El Asegurador ........................................................................................................................................................... 17 6. El Inversionista .......................................................................................................................................................... 17 7. Beneficios ................................................................................................................................................................. 17 8. El Proceso De Generación De Cédulas Hipotecarias ............................................................................................... 17 9. Ejemplo De Cálculo De Cuota Nivelada Para Amortización De Capital Y El Rendimiento Del Mismo. ................... 19 10. ¿Qué Incluye En El Pago De Cuota Nivelada Que Paga El Deudor En Forma Mensual? ....................................... 21 11. Características De Las Cédulas Hipotecarias .......................................................................................................... 22 12. Conclusión ................................................................................................................................................................ 23 CAPÍTULO IV: EL FIDEICOMISO .................................................................................................................................. 25 1. Componentes Del Fideicomiso ................................................................................................................................. 25

1.1. Fideicomiso ........................................................................................................................................................ 25 1.2. Fiduciario ........................................................................................................................................................... 25 1.3. Fideicomisario / Beneficiario .............................................................................................................................. 25 1.4. Fideicomitente .................................................................................................................................................... 26 1.5. Administrador De Los Títulos Fideicometidos ................................................................................................... 26 1.6. Bienes Fideicometidos ....................................................................................................................................... 26

CAPÍTULO V: LA TITULARIZACIÓN DE ACTIVOS ..................................................................................................... 28 1. Concepto (Titularización / Securitización) ................................................................................................................. 28 2. Objetivos ................................................................................................................................................................... 28 3. Historia ...................................................................................................................................................................... 29 4. Características Ideales Para Realizar Una Titularización ......................................................................................... 31 5. Diferentes Tipos De Titularización ............................................................................................................................ 31

5.1. Dentro Del Balance General .............................................................................................................................. 31 5.1.1. Pay Through.............................................................................................................................................. 31 5.1.2. Asset Backed Bonds ................................................................................................................................. 31

5.2. Fuera De Balance General ................................................................................................................................ 32 5.2.1. Pass Through ............................................................................................................................................ 32 5.2.2. Collateralized Mortgage Obligations (CMO) ............................................................................................... 32

6. Calificadora De Riegos ............................................................................................................................................. 32 7. Mecanismos De Cobertura ....................................................................................................................................... 33

7.1. Mecanismos Internos De Cobertura .................................................................................................................. 33 7.1.1. Subordinación De La Emisión ................................................................................................................... 33 7.1.2. Sobrecolateralización ................................................................................................................................ 34 7.1.3. Exceso De Flujo De Caja .......................................................................................................................... 34 7.1.4. Sustitución De Cartera .............................................................................................................................. 35 7.1.5. Fondo De Liquidez .................................................................................................................................... 35 7.1.6. Contratos De Crédito Subordinado ........................................................................................................... 36



7.1.7. Aval ........................................................................................................................................................... 36 7.2.Mecanismos Externos De Cobertura .................................................................................................................. 36

7.2.1. Avales O Garantías ................................................................................................................................... 36 7.2.2. Seguros De Crédito................................................................................................................................... 36

CAPÍTULO VI: EL MARCO LEGAL EXISTENTE .......................................................................................................... 38 1. Constitución Política De La República De Guatemala .............................................................................................. 38 2. Código Civil ............................................................................................................................................................... 38 3. Código De Comercio ................................................................................................................................................. 38 4. La Ley Y Reglamento Del Instituto De Fomento De Hipotecas Aseguradas ............................................................ 38 5. La Ley De Vivienda Y Asentamientos Humanos ...................................................................................................... 39 6. La Ley Del Mercado De Valores Y Mercancías ........................................................................................................ 39 7. Los Aspectos Impositivos ......................................................................................................................................... 39

7.1. La Ley Del FHA .................................................................................................................................................. 39 7.2. Ley Del Impuesto Sobre Productos Financieros ................................................................................................ 40 7.3. Ley Del Impuesto Al Valor Agregado ................................................................................................................. 40 7.4. Ley Del Impuesto Sobre La Renta ..................................................................................................................... 40 7.5. Ley De Timbres Fiscales De Papel Sellado Especial Para Protocolos ............................................................. 40 7.6. Ley De Supresión Y Exenciones Exoneraciones Y Deducciones En Materia Tributaria Y Fiscal 117-97 ......... 40 7.7. Resolución Número JM-46- 2004 ...................................................................................................................... 41

CAPÍTULO VII: LA TITULARIZACIÓN DE CÉDULAS HIPOTECARIAS ..................................................................... 42 1. Fideicomiso (Master Trust) ....................................................................................................................................... 42 2. Fiduciario (Administrador Del Fideicomiso) .............................................................................................................. 42 3. Fideicomitente (Originador) ...................................................................................................................................... 42 4. Bienes Fideicometidos .............................................................................................................................................. 42 5. Administrador De Cartera ......................................................................................................................................... 42 6. Comité Técnico ......................................................................................................................................................... 43 7. Manual Operativo Global .......................................................................................................................................... 43 8. Reglamento De Emisión ........................................................................................................................................... 43 9. Custodia De Los Valores .......................................................................................................................................... 43 10. Colocador De Los Valores ........................................................................................................................................ 43 11. Títulos Emitidos (CF’s) .............................................................................................................................................. 43 12. Bloque ....................................................................................................................................................................... 43 13. Tranch o Tramo ........................................................................................................................................................ 44 14. Serie .......................................................................................................................................................................... 44 15. Calificadores De Riesgo ........................................................................................................................................... 44

15.1. Riesgo Crediticio .............................................................................................................................................. 44 15.2. Riesgo De Prepago .......................................................................................................................................... 45 15.3. Riesgo De Extensión ....................................................................................................................................... 45 15.4. Riesgo De Tasa De Interés .............................................................................................................................. 45 15.5. Mecanismos De Reducción De Riesgos .......................................................................................................... 45

16. Diseño De La Titularización ...................................................................................................................................... 45 16.1. Escogencia De Los Valores A Titularizar ......................................................................................................... 45

16.1.1. Tipo de Valor ........................................................................................................................................ 45 16.1.2. Calificación De Calidad De Pago ......................................................................................................... 45 16.1.3. Relación De Saldo Cédula / Valor Actual Vivienda .............................................................................. 46 16.1.4. Saldo .................................................................................................................................................... 46 16.1.5. Plazo ..................................................................................................................................................... 46 16.1.6. Seguros ................................................................................................................................................ 46 16.1.7. Avalista De Deuda ................................................................................................................................ 46 16.1.8. Relación Cuota Ingreso ........................................................................................................................ 46

16.2. Análisis De Los Flujos De Caja ........................................................................................................................ 46 16.3. Ejemplo De Los Flujos De Caja De Las Cédulas Hipotecarias Titularizadas .................................................. 47 16.4. Definición De La Cobertura Y Su Regla De Emisión ....................................................................................... 49

17. Bloque (Pool) ............................................................................................................................................................ 49 18. Definición De Los Tramos (Tranches) ...................................................................................................................... 49 19. Serie .......................................................................................................................................................................... 49



20. Forma De Nombrarlos .............................................................................................................................................. 49 CAPÍTULO VIII: EL MERCADEO DE LOS CERTIFICADOS, PRODUCTO DE LA TITULARIZACIÓN....................... 51 1. Consideraciones Generales Del Mercado ................................................................................................................ 51

1.1. El Mercado De Inversionistas Potenciales ........................................................................................................ 51 1.2. El Mercado Primario.......................................................................................................................................... 51 1.3. El Mercado Secundario ..................................................................................................................................... 51 1.4. Conocimiento Del Título .................................................................................................................................... 51

2. Estrategia De Mercadeo ........................................................................................................................................... 51 2.1. Conocimiento Del Título .................................................................................................................................... 51

2.1.1. FODA De Los Certificados Fiduciarios ................................................................................................... 51 2.1.2. El Certificado Fiduciario Versus Otras Alternativas De Inversión ........................................................... 52

2.2. Homogeneidad Del Título ................................................................................................................................. 53 2.3. Transparencia E Información ............................................................................................................................ 53 2.4. Liquidez ............................................................................................................................................................. 53 2.5. Participación Del Gobierno ............................................................................................................................... 53 2.6. Precio ................................................................................................................................................................ 53 2.7. Estabilidad Regulatoria ..................................................................................................................................... 53 2.8. Sistema De Pagos ............................................................................................................................................ 53 2.9. Desarrollo De Un Sistema De Distribución ....................................................................................................... 54 2.10. Divulgación ...................................................................................................................................................... 54

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ................................................................................................................. 55 BIBLIOGRAFÍA .............................................................................................................................................................. 57 ANEXO I CÓDIGO CIVIL ................................................................................................................................................ 59 ANEXO II CÓDIGO DE COMERCIO .............................................................................................................................. 60 ANEXO III LEY DEL INSTITUTO DE FOMENTO DE HIPOTECAS ASEGURADAS (FHA) .......................................... 66 ANEXO IV LEY DE VIVIENDA Y ASENTAMIENTOS HUMANOS ................................................................................. 69 ANEXO V LEY DEL MERCADO DE VALORES Y MERCANCÍAS ................................................................................ 70 ANEXO VI DECRETO DEL CONGRESO DE LA REPÚBLICA DE GUATEMALA NÚMERO 26-95 ............................. 71 ANEXO VII LEY DEL IVA ............................................................................................................................................... 72 ANEXO VIII LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA I.S.R. ....................................................................................... 73 ANEXO IX LEY DE TIMBRES FISCALES DE PAPEL SELLADO ESPECIAL PARA PROTOCOLOS .......................... 74 ANEXO X NÚMERO DE CUENTAS Y SALDOS DE DEPÓSITOS Y OBLIGACIONES FINANCIERAS ....................... 75 ANEXO XI POLÍTICA DE VIVIENDA Y ASENTAMIENTOS HUMANOS ....................................................................... 76 ANEXO XII CUADRO DE CUOTA NIVELADA ............................................................................................................... 77 ANEXO XIII CONSTITUCION POLITICA DE LA REPUBLICA DE GUATEMALA ......................................................... 78



INTRODUCCIÓN

La situación del déficit habitacional existente en Guatemala, de alrededor de un millón de viviendas, hace necesario el estudio de nuevas alternativas para la obtención de mayor volumen de inversiones destinadas al financiamiento de vivienda. Los procesos de titularización de cartera hipotecaria de vivienda, pareciera que son los mecanismos más adecuados para reciclar las inversiones existentes, dado que su aplicación, en otras latitudes de nuestro Continente, ha resultado en nuevos capitales para invertir en más casos.

El presente trabajo de tesis explica la causa por la cual, el sistema financiero tradicional, no ha podido dedicar un mayor volumen de recursos a la inversión en cédulas hipotecarias o préstamos para la adquisición de vivienda, con el objeto de abatir el déficit habitacional existente en Guatemala.

En primer lugar se explica la situación del financiamiento hipotecario en Guatemala, donde se demuestra la vulnerabilidad del sistema financiero nacional si destinara una mayor cantidad de recursos para invertir en títulos de largo plazo con sus captaciones de corto plazo, puesto que, le produciría un importante descalce de plazos entre sus activos y pasivos.

Luego se versa sobre las condiciones, que utiliza el sistema bancario nacional, para el otorgamiento de créditos hipotecarios directos para la adquisición de vivienda y los montos ya invertidos en los últimos cinco años; mostrando la dificultad de establecer normas homogéneas al otorgamiento de éstos créditos en vista de la discrecionalidad de su aplicación, por parte de la administración de cada una de las instituciones bancarias.

Por otro lado se desarrolla las características, que la cédula hipotecaria asegurada tiene de acuerdo a la legislación existente, haciendo énfasis en la forma de pago que éste título tiene para el comprador de una vivienda. Se concluye que la cédula hipotecaria asegurada del sistema FHA es el titulo ideal para los procesos de titularización, debido a sus características y condiciones homogéneas en el proceso de emisión y amortización.

El vehículo en la legislación existente, para realizar los procesos de titularización, es la creación de Fideicomisos, esto es desarrollado en el capítulo IV del presente trabajo, donde se explica la función que desempeñan en el mismo los diferentes actores.

Siguiendo con una presentación de una breve historia de los procesos de titularización, en los Estados Unidos de América, así como de la descripción de los diferentes componentes que intervienen en el proceso. Este capítulo desarrolla algunos mecanismos de cobertura disponibles hasta ahora para los procesos de titularización, los cuales no necesariamente son limitativos ni excluyentes unos de los otros, pudiendo coexistir varios de ellos en los diseños de titularización.

El marco legal existente, que permite la existencia de la cédula hipotecaria, los fideicomisos, los procesos de titularización y las obligaciones de los emisores tanto de las cédulas como de los actuales tenedores de los títulos están explicados en el capítulo VI del presente trabajo.

Se prosigue con una descripción del proceso de titularización de las cédulas hipotecarias aseguradas del sistema FHA el cual que se propone como alternativa financiera para el reciclaje de los fondos actualmente invertidos.

El mercadeo de los productos resultantes de los procesos de titularización así como las consideraciones generales del mercado se enumeran en el capítulo VIII, haciendo énfasis en que éstos sistemas deben de ser ampliamente divulgados para que tenga lugar el desarrollo del mercado secundario de los mismos, con el objeto de que los recursos de corto plazo cumplan propósitos de largo plazo debido a la alternabilidad de la propiedad del título.

Como resultado se determinó que los procesos de titularización de cédulas hipotecarias, es la solución que permite la obtención de volúmenes importantes de recursos para el financiamiento de vivienda de largo plazo, debido a la rotación de los mismos.

Debido a los procesos de titularización se pueden definir los estándares necesarios para el otorgamiento de créditos hipotecarios directos para la adquisición de vivienda del sistema bancario tradicional, al establecerse los montos y condiciones mínimas para el otorgamiento de ésta clase de créditos con el



objeto de no solo hacer posible su titularización sino también reciclar las inversiones en esta clase de créditos.

En resumen, se considera que la titularización es un proceso aún desconocido por un gran número de inversionistas privados e institucionales, por lo que hay que dar a conocerla para lograr incentivar un mercado secundario de los títulos provenientes de las titularizaciones, con el objeto de reciclar las inversiones existentes en sistema bancario tradicional interesando a los inversionistas individuales, gubernamentales y tradicionales para la invertir en un mayor numero de instrumentos financieros de vivienda, para finalmente lograr disminuir en números importantes el déficit habitacional existente en Guatemala.



CAPÍTULO I:

LA SITUACIÓN DEL MERCADO HIPOTECARIO EN GUATEMALA

La escasez de vivienda en Guatemala es conocida por todos los gremios involucrados en la producción, venta y financiamiento de la misma. No existen datos estadísticos reales en cuanto al déficit habitacional. Varias instituciones relacionadas con el tema han reportado insuficientes viviendas que oscilan entre 750,000 a 1,300,0001 unidades, dentro las cuales se estima un 50% del déficit desde el punto de vista cuantitativo y un 50% desde el punto de vista cualitativo.

El Fondo Guatemalteco de la Vivienda, FOGUAVI, es una institución establecida en la Ley de Vivienda y Asentamientos Humanos, Decreto del Congreso de la República número 120-96, adscrito al Ministerio de Comunicaciones Infraestructura y Vivienda, dicha institución reporta en el 2004 la existencia de un déficit habitacional en el país de 1.051 millones de viviendas

Debido a la escasez de información fidedigna, es difícil establecer una cifra real. El volumen de construcción anual de viviendas no es suficiente para abatir éste déficit y mucho menos el que se produce, debido a la tasa de crecimiento poblacional que tiene Guatemala. En la Tabla 1 El monto de viviendas construidas y aseguradas que reporta el sistema FHA, durante los últimos cinco años, muestran un promedio de producción anual de 2,950 unidades

TABLA 1: EMISIÓN DE CÉDULAS DEL FHA2

La Gráfica I muestra una proyección de la demanda habitacional adicional al existente, con una tasa de natalidad de 2.4% anual y con un componente familiar de 5.2 miembros3.

GRÁFICA I: DÉFICIT HABITACIONAL PROYECTADO CON TASA DE CRECIMIENTO POBLACIONAL

1 Ver ANEXO XI Política de Vivienda y Asentamientos Humanos.

2 Fuente: Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas, FHA, 2003

3 Fuente: Instituto Nacional de Estadística (INE), 2003

AÑONÚMERO DE CÉDULAS

HIPOTECARIAS ASEGURADAS

MONTO TOTAL DE

EMISIÓN POR AÑO

MONTO PROMEDIO

POR CÉDULA

1999 3,500 Q463,976,300.00 Q132,564.66

2000 2,563 Q392,756,500.00 Q153,240.93

2001 2,237 Q347,710,500.00 Q155,436.08

2002 2,739 Q420,122,600.00 Q153,385.40

2003 3,713 Q542,900,700.00 Q146,216.19

Promedio 2,950 Q433,493,320.00 Q148,168.65

40

75 78 80 83 86 89 92 95 99

102

105

109

113

117

121

125

129

134

139

143

148

153

159

164

170

-

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

20

18

20

19

20

20

20

21

20

22

20

23

20

24

20

25

20

26

20

27

20

28

Th

ou

san

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Po

bla

cio

n

-

50

100

150

200

250

300

350

400T

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Cre

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Crecimiento de Demanda Poblacion



En los últimos doce años, las autoridades monetarias del país han estado en un constante proceso de estabilización de la economía nacional, el cual ha tenido como consecuencia el recorte cíclico de liquidez en el sistema bancario, como medida prioritaria para estabilizar el tipo de cambio y la inflación, medidas que han tenido como consecuencia, alzas y bajas en la disponibilidad de fondos para el sistema bancario nacional, con lo cual, la inversión en créditos o en valores privados, tanto de corto como de largo plazo se han comportado de una forma errática y sin una definición clara hacia el crecimiento económico. Las instituciones financieras mayormente se han dedicado a invertir en valores del estado, los cuales han competido con el ahorro nacional.

El sistema bancario nacional es el único que tradicionalmente ha canalizado la inversión en créditos de largo plazo, para la adquisición de vivienda, por medio de créditos hipotecarios tradicionales y la inversión en Cédulas Hipotecarias Aseguradas del sistema FHA. Este sistema fue creado por medio de la Ley del Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA), Decreto Ley número 1448 con fecha 22 de junio de 1961 y ampliado por la Ley de Vivienda y Asentamientos Humanos, Decreto del Congreso de la República 120-96, permitiéndoles a los inversionistas aprovechar un beneficio fiscal por la inversión en dichos valores.

La generación de Cédulas Hipotecarias Aseguradas, producidas en el proceso de venta de viviendas, se ve afectada por las políticas monetarias del Gobierno Central que constantemente pretende un ajuste de las variables económicas. Por ejemplo si hay liquidez, el sistema adquiere Cédulas Hipotecarias redundando en una mayor oferta de vivienda y por lo tanto se estimula la construcción y venta de más viviendas, por el contrario, si hay restricción de liquidez, las instituciones bancarias no adquieren Cédulas Hipotecarias y por lo tanto la construcción de vivienda decae provocando la disminución de la oferta de vivienda.

Como resultado de la presente investigación se puede afirmar que el problema del déficit habitacional no es un problema de escasez de tierras, no es un problema de falta de tecnología o de materiales de construcción, sino más bien, es un problema eminentemente financiero de descalce de plazos entre los activos y pasivos de las instituciones inversionistas tradicionales.

De acuerdo a la legislación existente, la Cédula Hipotecaria puede hacerse líquida si existiera un mercado secundario de ellas. Lamentablemente este mercado únicamente se puede realizar entre instituciones especializadas en la administración de las mismas, y los bancos, ya que su proceso de administración es complejo.

Dada la situación de escasez imperante, se hace necesario encontrar un sistema que permita a la industria de construcción de vivienda y a los compradores de las mismas, encontrar siempre disponibilidad de recursos para poder vender y obtener las viviendas que ofrece y/o demanda el mercado. En el transcurso de esta investigación veremos que en Guatemala existen los mecanismos legales y financieros para poder vender al público las Cédulas Hipotecarias las cuales permitan alimentar al sistema de liquidez necesaria para disminuir el déficit habitacional existente.

La Titularización de activos hipotecarios (créditos para adquisición de vivienda) es el proceso que países desarrollados han encontrado como forma de facilitar recursos a largo plazo a los compradores de vivienda. Estos procesos de titularización permiten la venta ordenada de la cartera de vivienda de los bancos inversionistas a terceras personas, reciclando así constantemente los fondos invertidos en ellas.

En el sistema financiero guatemalteco, los bancos son los únicos entes importantes en el otorgamiento de crédito hipotecario para la adquisición de vivienda en Guatemala. El apoyo al sector constructor y a los adquirientes de vivienda ha sido moderado por estar financieramente limitados. La banca se alimenta de recursos por medio de los depósitos de clientes, los cuales, generalmente, depositan liquidez en cuentas de depósitos monetarios, cuentas de ahorro a la vista y/o certificados de depósito a plazo (1 mes a 3 años), Por lo tanto la gran mayoría de depósitos del sistema bancario nacional es a la vista y no cuentan con recursos de largo plazo.4

Como se puede observar en las gráficas de la II a la IX todas las captaciones bancarias están a la vista y las proporciones indican que el 13% de las cuentas tienen el control del 95% de los depósitos, por lo que

4 VER ANEXO X Número de Cuentas y Saldos de Depósitos y Obligaciones Financieras (Fuente: Superintendencia de Bancos de Guatemala)



se confirma la vulnerabilidad de sistema bancario al descalce de plazos al invertir recursos de corto plazo en préstamos o inversiones de largo plazo.

Los créditos para la adquisición de vivienda son inversiones de largo plazo por su propia naturaleza. Por esta razón el sistema bancario tiene limitación estructural para financiar vivienda a largo plazo, debido al descalce de plazos que se produciría entre sus activos y sus pasivos.

Al igual que en el sistema bancario, las Sociedades Financieras están autorizadas a invertir en créditos de vivienda por el ente regulador, pero la forma de fondearse es por medio de la emisión de obligaciones financieras (bonos hipotecarios o fiduciarios) que generalmente oscilan en plazos de inversión de 6 a 36 meses por lo que también están financieramente limitadas a invertir fuertes cantidades de sus depósitos en vivienda. Al 30 de junio del 2004 la totalidad de obligaciones financieras emitidas por éstas instituciones se encontraban alrededor de los Q. 2,985.758 millones de quetzales5.

Adicionalmente al mercado financiero formal, existen personas individuales o compañías privadas no reguladas que prestan fondos para la adquisición de vivienda a tasas bastante más altas que el sistema bancario, y generalmente a personas que no califican o no llenan los requisitos que exige el sistema formal de crédito. La relación garantía/crédito que éstos tipos de préstamos tienen con respecto a la garantía exigida por el sistema formal es bastante mayor y son prestamos a muy corto plazo (generalmente no pasan de 5 años).

A continuación se muestran las gráficas que determinan la situación del sistema bancario guatemalteco.

La GRÁFICA II siguiente, muestra la composición de las diferentes categorías de depósitos que existen en el sistema bancario guatemalteco al 30 de junio de 2004.

GRAFICA II

5 Fuente: Superintendencia de Bancos, Guatemala junio 2004

Depositos por Categoria (Montos)

Sistema Bancario

Obligaciones

Financieras 5%Otros Depósitos 1%

A la Vista 39%

De Ahorro 27%

A Plazo 28%

Fuente: Superintendencia de Bancos de Guatemala (Junio 2004)



La siguiente GRÁFICA III muestra la composición del porcentaje de cuentas que tiene cada uno de las diferentes categorías de depósitos en el sistema bancario guatemalteco al 30 de junio de 2004.

GRAFICA III

La GRÁFICA IV representa los montos de depósitos a la vista (cheques) existentes en el sistema bancario guatemalteco al 30 de junio de 2004, así como la cantidad de cuentas por rangos de depósitos de ésta categoría.

GRAFICA IV

Depositos por Categoria (Número de Cuentas)

Sistema Bancario

A Plazo 1.5%

De Ahorro 65.4%

A la Vista 31.8%

Otros Depósitos 1.1%

Obligaciones

Financieras 0.3%


Depósitos A La VistaMoneda Nacional y Extranjera

1,5

28,9

33

92,8

86

40,3

59

24,2

30

16,5

27

11,8

36

16,1

34

10,8

92

24,8

63

22,0

37

2,7

11

747

448

214

141

171

73

147

60

58

36

36

-

500,000

1,000,000

1,500,000

2,000,000

2,500,000

3,000,000

3,500,000

4,000,000

4,500,000

5,000,000

5,0

00

10,0

00

15,0

00

20,0

00

25,0

00

30,0

00

40,0

00

50,0

00

100,0

00

500,0

00

1,0

00,0

00

1,5

00,0

00

2,0

00,0

00

2,5

00,0

00

3,0

00,0

00

4,0

00,0

00

5,0

00,0

00

7,5

00,0

00

10,0

00,0

00

15,0

00,0

00

25,0

00,0

00

ó m

as

Categoria por Saldo

Mil

es d

e Q

ue

tzale

s

-

200,000

400,000

600,000

800,000

1,000,000

1,200,000

1,400,000

1,600,000

1,800,000

Nu

mero

de

Cu

en

tas

Valor Cuentas




La GRÁFICA V representa los montos de depósitos de ahorros (libretas de ahorro) existentes en el sistema bancario guatemalteco al 30 de junio de 2004, así como la cantidad de cuentas por rangos de depósitos de ésta categoría.

GRAFICA V

La GRÁFICA VI representa los montos de depósitos a plazo (Certificados de Depósito) existentes en el sistema bancario guatemalteco al 30 de junio de 2004, así como la cantidad de cuentas por rangos de depósitos de ésta categoría.

GRAFICA VI

Depósitos De AhorroMoneda Nacional y Extranjera

3,3

05,5

71

142,6

66

66,5

98

39,5

89

27,9

46

18,9

82

25,7

03

16,0

90

32,3

63

16,3

41

850

221

106

45

27

40

27

24

12

9 18

7

-

500,000

1,000,000

1,500,000

2,000,000

2,500,000

3,000,000

3,500,000

5,0

00

10,0

00

15,0

00

20,0

00

25,0

00

30,0

00

40,0

00

50,0

00

100,0

00

500,0

00

1,0

00,0

00

1,5

00,0

00

2,0

00,0

00

2,5

00,0

00

3,0

00,0

00

4,0

00,0

00

5,0

00,0

00

7,5

00,0

00

10,0

00,0

00

15,0

00,0

00

25,0

00,0

00

ó m

as

Categoria por Saldo

Mil

es d

e Q

ue

tzale

s

-

500,000

1,000,000

1,500,000

2,000,000

2,500,000

3,000,000

3,500,000

Nu

mero

de

Cu

en

tas

Valor Cuentas


Depósitos A PlazoMoneda Nacional y Extranjera

7,7

13

9,7

28

7,2

57

5,9

47

5,1

30

4,3

89

5,7

79

5,5

85

14,4

07

13,9

77

1,9

82

661

460

177

156

151

131

138

99

41

37

26

-

500,000

1,000,000

1,500,000

2,000,000

2,500,000

3,000,000

3,500,000

5,0

00

10,0

00

15,0

00

20,0

00

25,0

00

30,0

00

40,0

00

50,0

00

100,0

00

500,0

00

1,0

00,0

00

1,5

00,0

00

2,0

00,0

00

2,5

00,0

00

3,0

00,0

00

4,0

00,0

00

5,0

00,0

00

7,5

00,0

00

10,0

00,0

00

15,0

00,0

00

25,0

00,0

00

ó m

as

Categoria por Saldo

Mil

es d

e Q

ue

tzale

s

-

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

16,000

Nu

mero

de

Cu

en

tas

Valor Cuentas




La GRÁFICA VII representa los montos de Otros Depósitos existentes en el sistema bancario guatemalteco al 30 de junio de 2004, así como la cantidad de cuentas por rangos de depósitos de ésta categoría.

GRAFICA VII

La GRÁFICA VIII representa los montos de Obligaciones Financieras (Bonos Bancarios) existentes en el sistema bancario guatemalteco al 30 de junio de 2004, así como la cantidad de cuentas por rangos de depósitos de ésta categoría

GRAFICA VIII

Otros DepósitosMoneda Nacional y Extranjera

59,5

40

1,3

71

408

238

165

123

129

101

184

160

22

19

7 8 3 - 3 2 2 4 1 2

-

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

140,000

160,000

5,0

00

10,0

00

15,0

00

20,0

00

25,0

00

30,0

00

40,0

00

50,0

00

100,0

00

500,0

00

1,0

00,0

00

1,5

00,0

00

2,0

00,0

00

2,5

00,0

00

3,0

00,0

00

4,0

00,0

00

5,0

00,0

00

7,5

00,0

00

10,0

00,0

00

15,0

00,0

00

25,0

00,0

00

ó m

as

Categoria por Saldo

Mil

es d

e Q

ue

tzale

s

-

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

Nu

mero

de

Cu

en

tas

Valor Cuentas


Obligaciones FinancierasMoneda Nacional y Extranjera

2,7

28

2,5

31

1,2

80

1,2

15

856

781

912

911

1,6

68

1,6

51

302

113

73

29

32

28

25

15

16

9 9 9

-

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

400,000

450,000

500,000

5,0

00

10,0

00

15,0

00

20,0

00

25,0

00

30,0

00

40,0

00

50,0

00

100,0

00

500,0

00

1,0

00,0

00

1,5

00,0

00

2,0

00,0

00

2,5

00,0

00

3,0

00,0

00

4,0

00,0

00

5,0

00,0

00

7,5

00,0

00

10,0

00,0

00

15,0

00,0

00

25,0

00,0

00

ó m

as

Categoria por Saldo

Mil

es d

e Q

ue

tzale

s

-

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000N

um

ero

de

Cu

en

tas

Valor Cuentas




La GRÁFICA IX representa El Total Depósitos existentes en el sistema bancario guatemalteco al 30 de junio de 2004, así como la cantidad de cuentas por rangos de depósitos de ésta categoría

GRÁFICA IX

Total de DepósitosMoneda Nacional y Extranjera

249,1

82

115,9

02

71,2

19

50,6

24

36,1

11

48,6

57

33,5

79

73,4

85

54,1

66

5,8

67

1,7

61

1,0

94

473

359

390

259

326

189

121

101

80

4,9

04,4

85

-

2,000,000

4,000,000

6,000,000

8,000,000

10,000,000

12,000,000

5,0

00

10,0

00

15,0

00

20,0

00

25,0

00

30,0

00

40,0

00

50,0

00

100,0

00

500,0

00

1,0

00,0

00

1,5

00,0

00

2,0

00,0

00

2,5

00,0

00

3,0

00,0

00

4,0

00,0

00

5,0

00,0

00

7,5

00,0

00

10,0

00,0

00

15,0

00,0

00

25,0

00,0

00

ó m

as

Categoria por Saldo

Mil

es d

e Q

ue

tzale

s

-

1,000,000

2,000,000

3,000,000

4,000,000

5,000,000

6,000,000

Nu

mero

de

Cu

en

tas

Valor Cuentas




CAPÍTULO II:

LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS PARA LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA

Los créditos hipotecarios para la adquisición de vivienda dentro del sistema bancario nacional que no son producto de una emisión de Cédula Hipotecaria Asegurada tienen las siguientes características:

1. Máximo de Crédito El máximo de crédito permitido por ley sobre un bien inmueble es del 80% del valor del avalúo bancario.

2. Plazos No hay un plazo máximo establecido, éste queda a criterio de la entidad financiera. Normalmente el plazo otorgado a este tipo de créditos es de 3 a 7 años y en muy raras ocasiones el plazo llega a 10 años.

3. Garantía Generalmente es hipotecaria del bien inmueble, o bien garantía mixta, en el cual existe una parte hipotecaria, generalmente la mayor parte y otra fiduciaria del deudor.

4. Monto No hay ninguna relación máxima establecida en cuanto al monto a financiar.

5. Relación Garantía Monto de Crédito (Ratio) Generalmente lo que solicitan los bancos, que están dispuestos a otorgar crédito para adquisición de vivienda, es que el deudor haya pagado un 30% del valor de adquisición del bien inmueble, en concepto de enganche.

6. Ingresos Mínimos No existe una norma específica para establecer los ingresos mínimos del deudor hipotecario, queda a criterio de la entidad bancaria establecerlo en forma particular.

7. Forma de Amortización del Crédito Variable, el cual puede ser por amortizaciones periódicas del capital, al vencimiento o su combinación.

8. Interés No existe un parámetro específico para establecer la tasa de interés que se le aplicará al deudor hipotecario, más bien está referido la reciprocidad que el cliente le proporcione a la institución financiera.

9. Mora La tasa aplicable a la mora del pago del capital como de los intereses es muy variable, no existe un parámetro estándar establecido.

10. Garantías Adicionales La institución financiera considera cuando se puede solicitar garantías adicionales para otorgar el crédito siendo éstas fiduciarias, prendarias, hipotecarias, etc.

En conclusión los créditos hipotecarios para la adquisición de vivienda son créditos que tienen características y garantías variadas, dependiendo de las políticas que establece cada institución bancaria y no existe normativa alguna que homogenice dichos créditos. Son las políticas de cada institución bancaria las que deciden las condiciones en que se invierte en este tipo de instrumentos.

El sistema bancario nacional ha otorgado créditos hipotecarios directos para la adquisición de vivienda en los últimos 5 años, alrededor de 2,120 millones de quetzales equivalentes a 24,250 unidades de vivienda, lo que es un promedio anual de más o menos 425 millones en 4,850 viviendas promedio por año.6

6 Datos proporcionados por la Asociación Nacional de la Vivienda (ANACOVI)



CAPÍTULO III:

LA CÉDULA HIPOTECARIA ASEGURADA

1. Definición La Cédula Hipotecaria Asegurada, es un título de crédito, emitido al portador por el comprador de una vivienda, por medio de la escritura pública, donde también se puede escriturar la compraventa de la vivienda pagando el saldo con la Cédula; el comprador del inmueble, cancela el saldo deudor al vendedor de la vivienda (constructor). En éste título el comprador se compromete a cancelarlo en un plazo establecido, a una tasa de interés definida al momento de su creación, por medio de una cuota nivelada mensual, durante la vida del título. “Puede constituirse hipoteca de una vivienda para garantizar un crédito representado por una cédula hipotecaria sin que sea necesario que haya acreedor”7.

La calificación de la capacidad de pago del emisor de la cédula, la evaluación de la garantía, el enganche mínimo requerido en la compraventa de la vivienda, el porcentaje del ingreso familiar que representa el pago mensual a que se compromete el emisor de la Cédula Hipotecaria, así como la relación entre garantía y deuda, están reglamentados por el sistema FHA, lo que hace de las Cédulas Hipotecarias Aseguradas un título de crédito bastante homogéneo y uniforme.

2. Objetivo Es la cancelación del saldo del precio de venta después de haber cancelado el enganche requerido por el vendedor de una vivienda, por medio de la emisión del título de crédito, hipotecando el bien inmueble adquirido.

3. El Emisor Es el comprador de la vivienda en el proceso de compraventa, o es el propietario de la vivienda en los demás casos ya sea por refinanciamiento o emisión de Cédula por cancelación de gravamen hipotecario.

4. El Administrador Es el agente financiero encargado de la administración de la cédula o servicio de la deuda que se encarga del cobro de la obligación creada por el emisor de la cédula, tiene la obligación de entregársela al vendedor de la vivienda. El administrador tiene la primera opción de compra, o la vende a terceros por instrucciones del tenedor inicial.

5. El Asegurador Es la institución que se convierten en avalista de la obligación que crea el emisor de la cédula (comprador), previa calificación de su capacidad de pago, el asegurador se compromete a emitir el seguro o fianza de deuda, para garantizar la obligación, pudiendo ser el Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA), una aseguradora, o afianzadora debidamente autorizada para operar en Guatemala.

6. El Inversionista Es el tenedor de la Cédula Hipotecaria que recibe el capital y los intereses incluidos en los pagos efectuados por el emisor previamente recibidos por el Administrador.

7. Beneficios Los beneficios y derechos de los tenedores de la cédula son: garantía hipotecaria de la vivienda del emisor, ingresos no afectos al Impuesto Sobre la Renta por el rendimiento del capital; un seguro o fianza de deuda en caso de incumplimiento del emisor si se renuncia a la adjudicación de la garantía hipotecaria, previa demanda judicial al emisor por incumplimiento en el pago de la obligación.

8. El Proceso De Generación De Cédulas Hipotecarias Para que el comprador de una vivienda emita una cédula hipotecaria para la cancelación del valor de la vivienda debe de realizar los siguientes pasos:

7 Según el Artículo 860 del Código Civil de la República de Guatemala



1. Efectuar el pago en concepto de enganche al precio de venta de la misma. Según las regulaciones del sistema FHA, usualmente este enganche representa del 10% al 15% del valor de la vivienda a adquirir.

2. Luego de completar el enganche, debe llenar los formularios de calificación de su capacidad de pago ante la entidad aseguradora o afianzadora de la deuda. Esta calificación establece que únicamente puede destinar 1/3 de su ingreso familiar, al pago de la mensualidad de la vivienda, el plazo de esta obligación puede oscilar de 5 a 25 años.

3. Después de la aprobación que realiza el ente asegurador (el avalista del comprador) de la obligación (el pago mensual durante el período de tiempo escogido) se procede a elaborar al escritura de compraventa de la vivienda donde intervienen tres actores, siendo éstos: el comprador de la vivienda que emitirá la Cédula Hipotecaria Asegurada, el vendedor de la vivienda (por ejemplo: constructor) y el agente financiero o administrador de la Cédula Hipotecaria, quien estará vigente hasta el vencimiento de la obligación. De acuerdo a la legislación existente en Guatemala no es necesario que exista un acreedor para la emisión de la Cédula Hipotecaria Asegurada, pues la cédula es un título de crédito que el comprador le entrega al vendedor de la vivienda para la cancelación del precio de venta de la vivienda.

4. El emisor de la cédula se obliga a realizar durante el período de vigencia de éste título determinados pagos iguales y consecutivos.

5. Cuota Nivelada: Es la cuota mensual que se obliga el emisor de la cédula hasta que ésta se amortice totalmente, debido a que esta cuota incluye capital e intereses.

6. La Grafica X de la cuota nivelada representa el comportamiento de la amortización de capital y de los intereses en el tiempo si no hay amortizaciones extraordinarias de capital y no se modifica la tasa de interés durante el plazo total de la obligación.

GRÁFICA X: Cuota Nivelada

Para calcular la cuota nivelada se utiliza la siguiente fórmula:

ni

iAR

)1(18

Donde; R=Monto de cada pago, A=Valor Presente, i=Tasa de interés y n=Número de pagos.

8

Ernest F. Haeussler JR, Richard S Paul, Matemáticas para Administración, Economía, Ciencias Sociales y de la Vida, Octava Edición, Pearson PRENTICE HALL, página 394.



9. Ejemplo De Cálculo De Cuota Nivelada Para Amortización De Capital Y El Rendimiento Del Mismo.

¿Cuál es la cuota nivelada a pagar de un monto de Q.120,000.00 a una tasa de interés total del 15% anual por un plazo de 20 años con 12 pagos por año (pagos mensuales)?

1. Utilizar la fórmula de cuota nivelada

ni

iAR

)1(1

2. Al ingresar los datos en la fórmula:

240)12*20( )0125.01(1

0125.0000,120

)12

15.01(1

12

15.0

000,120

R

Se divide la tasa de interés dentro de los 12 pagos que se realizarán en cada año. Y los años de multiplican por 12 para establecer el total de pagos en 20 años.

3. Al operar obtenemos que la cuota nivelada durante los 20 años es de:

15.580,1R

Por lo tanto la cuota nivelada que hay que pagar mensualmente por 20 años es de: Q.1,580.15, para amortizar el capital en éste plazo y a una tasa de interés del 15% anual que ya incluye el 1% del seguro de deuda y el 1% por la administración, puesto que estos están calculados sobre el saldo de la cédula. Adicionalmente a este monto hay que sumarle la doceava parte del IUSI, la doceava parte de la prima anual del seguro de vida y del seguro de incendio, terremoto y líneas aliadas.

GRÁFICA XI DE LA CUOTA NIVELADA DEL EJEMPLO9

En este mismo ejemplo si afectamos la tasa de interés, vemos que la proporción de capital varía; a menor tasa el capital tiende a una línea horizontal como se muestra en la siguiente gráfica XII, cuando la tasa de interés es cero el pago de capital dentro de cada cuota mensual es exactamente Q.500.00 en todos y cada uno de los pagos. Conforme la tasa de interés es

9 VER ANEXO XII Datos de cuota nivelada

-

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

1,800

1 7 13 19 25 31 37 43 49 55 61 67 73 79 85 91 97 103

109

115

121

127

133

139

145

151

157

163

169

175

181

187

193

199

205

211

217

223

229

235

Capital Intereses

Q.1,580.15



mayor, las contribuciones a capital de cada cuota son más pequeñas al inicio del plazo y más grandes al final. Ver Gráfica XII

GRÁFICA XII

Para apreciar en mejor forma como se comporta la fórmula de la cuota nivelada, con la variación de la tasa de interés durante la vida de la cédula, se ha elaborado la gráfica XIII. Al aumentar la tasa se modifica el monto de la aportación de Capital dentro de la cuota. La línea roja muestra la proyección original del repago de capital durante la vida del título, si a la mitad del plazo se duplica la tasa de interés, para hacer más dramático el ejemplo, (línea celeste) se observa que las proporciones de aporte de capital de cada cuota cambian, disminuyéndose a partir de la siguiente cuota después del cambio de tasa, observándose que en las últimas cuotas los pagos de capital son mucho más grandes que la proyección original. Si por el contrario se disminuye la tasa a la mitad (línea verde), el aporte a capital aumenta después de la cuota en que cambia la tasa y las últimas aportaciones a capital son menores a los montos proyectados originalmente.

GRÁFICA XIII

Repago de Capital Diferentes Tasas

15%

12%

10%

8%

6%

3%

0%

-

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

1,800

1 7 13 19 25 31 37 43 49 55 61 67 73 79 85 91 97 103

109

115

121

127

133

139

145

151

157

163

169

175

181

187

193

199

205

211

217

223

229

235

15% 12% 10% 8%

6% 3% 0%

Monto:120,000

Plazo: 240

Repago de Capital Cambio de Tasas

-

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

1 7 13 19 25 31 37 43 49 55 61 67 73 79 85 91 97 103

109

115

121

127

133

139

145

151

157

163

169

175

181

187

193

199

205

211

217

223

229

235

INCREMENTO

DISMINUCION

ORIGINAL

Monto:120,000

Plazo: 240

Q.500.00



Por lo tanto, las variaciones en la tasa de interés afectan las proporciones tanto de capital como de interés. El resultado es una nivelación de componentes de capital e interés para poder amortizar el saldo por medio de los pagos restantes, los cuales serán iguales, siempre y cuando no ocurran otros cambios en las variables básicas.

GRÁFICA XIV: PROCESO DE GENERACIÓN DE CÉDULA HIPOTECARIA

10. ¿Qué Incluye En El Pago De Cuota Nivelada Que Paga El Deudor En Forma Mensual?10

La cuota mensual incluye los siguientes componentes:

Administración: Es la parte que le corresponde al Administrador Hipotecario o Agente Financiero, quien recibe los pagos y se encarga de la distribución de los mismos. Esta parte está regulada y es del 1% sobre los saldos de capital.

Rendimiento y Capital: Es la parte de Capital e Intereses que recibe el inversionista, es decir el tenedor de la Cédula Hipotecaria Asegurada, siendo los rubros más importantes del

10

Folleto de Información: Como Funciona una Cédula Hipotecaria Asegurada, por Multicaja S.A.

COMPRADOR O DEUDOR HIPOTECARIO

ADMINISTRADOR HIPOTECARIO O AGENTE

FINANCIERO

CONSTRUCTOR DESARROLLADOR O

VENDEDOR

Q. ENGANCHE

Q. ADMINISTRACIÓN

Q. RENDIMIENTO Y

CAPITAL

Q. SEGURO DE

DEUDA

Q. SEGURO DE VIDA

Q. SEGURO DE TERREMOTO

Q. IUSI

PAGO DE Q. CUOTA MENSUAL

TENEDOR DE LA

CÉDULA HIPOTECARIA

AFIANZADORA, ASEGURADORA O

EL FHA

ASEGURADORA

MUNICIPALIDAD

CÉDULA HIPOTECARIA

Pago Enganche

Entrega Casa

Paga con Cédula

Recibe Casa



pago, pues es el componente más significativo de la cuota nivelada. La tasa de interés se fija en el momento de la emisión de la cédula hipotecaria, pudiendo ser fija o variable. En cuanto al capital esté quedará totalmente amortizado en el tiempo de vigencia de la cédula hipotecaria. La regulación existente le permite al emisor realizar pagos extraordinarios al capital en cualquier momento, con el objeto de disminuir el monto de la cuota o el plazo de la obligación.

Seguro de Deuda: Es la prima del seguro de deuda que se le entrega al Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA), a una afianzadora o a una aseguradora, que garantiza el cumplimiento de pago por parte del emisor. Actualmente es del 1% anual sobre saldos. Este seguro o fianza se paga anualmente en forma anticipada y la cuota incluye 1/12 de la prima correspondiente del siguiente año.

Seguro de Vida y Terremoto: Son los seguros adicionales con que cuenta la Cédula Hipotecaria Asegurada para proteger la vivienda en garantía y al emisor de la Cédula. Los costos son variables dependiendo la entidad aseguradora que escoja el administrador hipotecario. Las primas de estos seguros son pagadas anualmente en forma anticipada. La cobertura de estos seguros pueden ser sobre saldos deudores de la cédula o sobre una cifra fija de acuerdo al valor del bien inmueble, quedando a criterio del emisor cual de las dos modalidades se le aplique. Dentro de la cuota mensual, está incluido 1/12 de la prima correspondiente al año siguiente.

IUSI: Es el Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI). Es un impuesto que está incluido en la cuota mensual. Este monto anual está determinado por el valor de inscripción de la vivienda en la Municipalidad correspondiente, en el momento de la compra venta de la vivienda. Este impuesto se recibe mensualmente a razón de 1/12 cada mes, cuyo valor lo traslada el Administrador Hipotecario o Agente Financiero, a la Municipalidad que corresponda, mientras la Cédula Hipotecaria Asegurada esté vigente. El impuesto es cancelado trimestralmente a las municipalidades.

11. Características De Las Cédulas Hipotecarias Todas las cédulas emitidas bajo el sistema FHA11, cuentan como mínimo las siguientes características:

1. La vivienda hipotecada, por el mecanismo de la emisión de una Cédula Hipotecaria, ha sido previamente inspeccionada en su construcción por la entidad aseguradora o afianzadora o por el FHA, para garantizar la calidad mínima requerida por el ente asegurador por su perdurabilidad en el plazo de la obligación.

2. Esta vivienda ha sido valuada por el FHA, o por el asegurador o afianzador, para establecer el valor máximo de riesgo que está dispuesto a cubrir. La relación monto de la cédula versus el valor de la vivienda está dado en el momento del avalúo

3. Las viviendas al ser inspeccionadas y valuadas, para ser aceptadas por el sistema FHA, deben tener condiciones adecuadas de habitabilidad con el objeto de que el asegurador o afianzador acepte emitir el seguro o fianza de deuda sobre la obligación creada por el comprador. Las entidades aseguradoras o afianzadoras han emitido reglamentos mínimos de diseño y cálculo de las viviendas, para su construcción.

4. Toda Hipoteca originada o asegurada por el sistema FHA está inscrita en el Registro de la Propiedad como primera hipoteca a favor del tenedor de la cédula, por medio del Administrador Hipotecario.

5. El Registro de la Propiedad Inmueble no puede inscribir una segunda hipoteca sobre el bien inmueble (vivienda) sin el previo consentimiento del tenedor de la Cédula Hipotecaria Asegurada.

11 Se debe entender por sistema FHA, al proceso de emitir cédulas hipotecarias aseguradas, por los compradores de vivienda, que está asegurado

su cumplimiento por el Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas o por Fianza de deuda por una Afianzador o por un seguro de deuda por una Aseguradora, según lo normado por la ley del FHA Decreto 1448 o por la Ley de Vivienda y Asentamiento Humanos, Decreto Ley 120-96 del Congreso de la República.



6. La tasa de interés aplicable a la obligación del emisor de la cédula, se establece al momento de la emisión de la misma y ésta puede ser fija o variable, fijándose las condiciones de su variabilidad.

7. La relación de garantía hipotecaria y deuda que está establecida por el asegurador o afianzador en el momento de la creación de la misma.

8. El plazo de emisión de la cédula puede ser desde 5 años hasta 25 años según las leyes aplicables al sistema FHA.

9. Como mínimo, las viviendas que garantizan las Cédulas Hipotecarias cuentan con un seguro de incendio, terremoto y líneas aliadas, que debe cubrir el saldo de la deuda en caso de un siniestro.

10. Los emisores de algunas cédulas cuentan con seguro de vida, cubriendo como mínimo, el saldo de la deuda en caso de siniestro. El sistema FHA no tiene como requisito este seguro, pero últimamente está siendo requerido por los tenedores de las cédulas.

11. Las cédulas emitidas por el comprador de una vivienda en el sistema FHA deben estar suscritas por el Agente Financiero (administrador hipotecario), por el Emisor, así como por Registrador de la Propiedad Inmueble.

12. Está indicado, claramente dentro del cuerpo de la cédula, el monto, el plazo y la tasa de interés inicial aplicado, la identificación de la finca o las fincas hipotecadas, así como la dirección o ubicación del inmueble dentro del proyecto o la ciudad de que se trate.

13. Las cédulas al momento de su emisión deben ser emitidas en múltiplos de cien quetzales.

14. Las cédulas del sistema FHA están emitidas al portador, aunque pueden ser emitidas en forma nominativa, la costumbre es que sean emitidas al portador, para facilitar su negociación.

15. Las cédulas se identifican con un número de serie y un número de cédula, la cual puede ser única o múltiple. La totalidad de las cédulas en el mercado son únicas, una por cada vivienda hipotecada.

16. Por ley a todos los emisores de las cédulas les está permitido realizar amortizaciones anticipadas al saldo del capital, con el objeto de reducir el monto de la cuota nivelada o de reducir el plazo de la cédula, a selección del emisor.

17. Dentro de la cuota nivelada mensual está incluido el Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI), por lo que los impuestos territoriales se mantienen al día.

18. Todos los emisores de las cédulas cuentan con un período de gracia para el pago de la amortización mensual de quince días sin recargos de intereses complementarios por el atraso en el pago.

19. En la actualidad el sistema FHA ha definido que todos los emisores de las cédulas deben de tener como mínimo de ingreso familiar, tres veces el valor de la cuota niveladas a la cual se comprometan en el momento de la emisión de dicha cédula.

20. Actualmente la transferencia de la propiedad de las Cédulas Hipotecarias Aseguradas es por medio de la simple transmisión del título, sin causar impuesto alguno.

21. Actualmente los rendimientos procedentes de las cédulas hipotecarias del sistema FHA están exoneradas del pago del Impuesto Sobre la Renta (ISR).

12. Conclusión La cédula hipotecaria del sistema FHA, vista desde la perspectiva del emisor o comprador de una vivienda, es muy adecuada, puesto que le es fácil amortizarla en el plazo y forma establecida, al momento de su emisión, pero no es muy adecuada desde el punto de vista de cualquier inversionista que no sea una institución financiera, debido a que:



1. Cada mes el valor de la cédula disminuye, puesto que a través del pago de la cuota nivelada amortiza capital mensualmente, por lo que el inversionista recibe mensualmente las pequeñas porciones de capital que amortizan.

2. El saldo mensual no es en cantidades exactas puesto que después del primer pago tienen saldos hasta con centésimas de centavos.

3. La cédula hipotecaria es única por lo que no se puede dividir en partes para que varios inversionistas perciban los rendimientos y capital. El control de esta modalidad de inversión se haría sumamente difícil y onerosa.

4. El inversionista que adquiere una cédula hipotecaria, compra con ella el riesgo crediticio, al igual que el riesgo de prepago.

5. El inversionista recibe su capital y rendimiento en la misma forma y tiempo que el emisor paga, por lo que la tasa anual nominal de rendimiento de la inversión, se ve disminuida cuando el emisor no paga la cuota puntualmente.

Por estas razones se hace necesaria la titularización, para que la inversión que se realice en la adquisición de las cédulas hipotecarias del sistema FHA sea, desde el punto de vista de un inversionista individual o institucional, lo suficientemente atractiva dado que éstos no requieren amortizaciones mensuales del capital invertido.

Las Cédulas Hipotecarias Aseguradas son títulos de crédito hipotecarios que tienen una estandarización mínima que permite agrupar los mismos más fácilmente que los créditos hipotecarios tradicionales para la adquisición de vivienda, por lo que la proyección de su comportamiento es más predecible, haciéndolos más adecuados para una titularización.

El hecho de que las cédulas hipotecarias del sistema FHA sean los valores más adecuados a ser titularizados no quiere decir que no se puedan titularizar créditos tradicionales para adquisición de vivienda. Los que si podemos afirmar es que éstos créditos requerirán de un mayor estudio y coberturas más complejas para su titularización.

La titularización de cédulas hipotecarias del sistema FHA permite la venta ordenada de las mismas, participando el inversionista, de los flujos que estas producen, en donde éstos son condueños de los rendimientos, los capitales y el resultado de la venta de las mismas en forma proporcional a su inversión.

Desde el punto de vista del inversionista la adquisición de títulos valores emitidos por los procesos de titularización, son los títulos más adecuados a adquirir puesto que por medio de ellos se realizan inversiones en montos exactos, con rendimientos periódicos y con reintegro del capital invertido al vencimiento del título adquirido.



CAPÍTULO IV:

EL FIDEICOMISO

La titularización de activos crediticios debe ser efectuada por medio de un vehículo de titularización, es decir por medio de un fideicomiso. Una constante en todo proceso de titularización es el aporte de activos con el objeto de emitir valores representativos, para ser negociados en el mercado de capitales.

El fideicomiso (el vehículo) es la figura jurídica por medio del cual el fideicomitente (el originador) le transfiere bienes susceptibles de ser titularizados para que el fiduciario (el banco) realice la titularización y distribuya, por su medio o a través de un agente de bolsa (el colocador), los títulos generados por la titularización en condiciones especiales a efecto de que los activos transferidos solo asuman el riesgo de su propio cobro y no el del vehículo, del originador o del banco.

La característica fundamental del vehículo de titularización es la separación del patrimonio del activo de la entidad cedente u originadora, de modo que el patrimonio del fideicomiso quede aislado de las posibles acciones y reclamaciones de los acreedores de la entidad cedente. Este aislamiento a la vez permite que se definan y delimiten los riesgos que se derivan exclusivamente de la cartera o títulos cedidos, pudiendo obtenerse incluso una mejor calificación que la de la entidad cedente.

En Estados Unidos de América el vehículo o entidad emisora ha sido adoptado por la constitución de Trusts (fideicomisos).

En Guatemala la figura jurídica permitida por la legislación existente, para la realización de titularizaciones es el Fideicomiso, el cual únicamente está permitido realizarlo a las entidades fiscalizadas por la Superintendencia de Bancos o las entidades que apruebe la Junta Monetaria.

1. Componentes Del Fideicomiso

1.1. Fideicomiso El fideicomiso (el vehículo) puede constituirse por contrato. El contrato de fideicomiso debe constar en escritura pública y su creación se realiza en el acto de suscribirse, debiendo constar la aceptación expresa del fiduciario y consignándose en el documento, el valor estimativo de los bienes fideicometidos, según los establece el artículo 711 del Código de Comercio, Decreto Ley número 2-70 del Congreso de la República. El artículo 76 de la Ley del Mercado de Valores y Mercancías Decreto Ley 34-96 del Congreso de la República, indica que el documento constitutivo de fideicomiso de inversión, así como sus modificaciones podrá constar en documento privado. Por medio del fideicomiso el fideicomitente transmite ciertos bienes y derechos al fiduciario, afectándolos a fines determinados. El medio de constitución del fideicomiso queda a criterio del originador.

El fiduciario los recibe con la limitación de carácter obligatorio, de realizar sólo aquellos actos exigidos para cumplir los fines del fideicomiso.

1.2. Fiduciario Es la institución autorizada para administrar fideicomisos, tradicionalmente conocidos como instituciones financieras (bancos, financieras o bancos de inversión) que están supervisados por la Institución gubernamental que vigila el buen desempeño de los intermediarios financieros (Superintendencia de Bancos y Grupos Financieros).

La actividad de fiduciario, sólo pueden realizarla los bancos y las entidades financieras autorizadas a funcionar como tales (sujetas a las disposiciones de la ley respectiva) y las personas jurídicas que autorice la Junta Monetaria del Banco de Guatemala.

1.3. Fideicomisario / Beneficiario Es la persona individual o jurídica beneficiaria de los fines y bienes del fideicomiso. Es la persona (inversionista) que adquirirá los títulos valores emitidos por el fideicomiso. No es necesario para la validez del fideicomiso que el fideicomisario sea individualmente designado en el mismo, siempre que en el documento constitutivo del fideicomiso se establezcan normas o reglas para su determinación posterior. El fideicomitente podrá designarse así mismo como fideicomisario. El fiduciario nunca podrá ser fideicomisario del mismo fideicomiso.



Los derechos que el fideicomisario pueda tener en el fideicomiso no son embargables por sus acreedores; pero sí lo son los frutos que el fideicomisario perciba del fideicomiso.

El fideicomisario debe tener la capacidad legal de adquirir el provecho del fideicomiso.

1.4. Fideicomitente El fideicomitente también llamado el originador, es una entidad que posee valores susceptibles de titularizar ya sean hipotecarios o de otra categoría, los cuales en cada caso, deben ser homogéneos respecto a sus condiciones, y calidades de riesgo y garantías. El fideicomitente debe tener capacidad legal para enajenar o vender sus bienes.

1.5. Administrador De Los Títulos Fideicometidos Esta función puede ser realizada por el fiduciario propiamente, por el originador, que a pesar de haber transferido su cartera o valores, continúa administrándolos, o por una entidad contratada específicamente para tal efecto, diferente al originador. Los originales de los valores titularizados permanecen en custodia, generalmente, por el fiduciario o por instituciones especializadas en la custodia de valores que se encuentren en oferta pública.

Habitualmente la administración de los valores titularizados abarca las funciones siguientes:

1. Comunicación a los prestatarios o emisores de los valores titularizados del vencimiento de sus obligaciones de pago.

2. Notificación de las obligaciones caídas en mora.

3. Contabilización y registro de los pagos (cuenta corriente por cada deudor y de sus subcuentas).

4. Recaudación e ingreso de los pagos efectuados por los deudores y repartición de los diferentes componentes de los mismos.

5. Administración de los pagos fiscales y municipales provenientes de las cuotas de los deudores.

6. Iniciación de los trámites o procesos legales para la exigencia forzosa de las cantidades no pagadas.

7. Conservación y custodia de los documentos contractuales que dieron origen de las obligaciones crediticias.

8. Iniciación de los reclamos de seguros de deuda, vida y terremoto al momento que se produzca el siniestro específico de cada cobertura.

1.6. Bienes Fideicometidos Son los bienes que el Fideicomitente aporta al fideicomiso para que el fiduciario los administre o venda por medio de la titularización. Debe destacarse la importancia que reviste el proceso para la titularización que efectivamente se cedan o se traspase la propiedad de los bienes fideicometidos al fideicomiso, es decir que salgan del balance del originador. Es decir que la transmisión o cesión de los bienes al fideicomiso no pueda ser invalidada por los acreedores del originador o cedente.

Las características ideales de los bienes a titularizar son:

1. Debe ser posible realizar una agrupación de un volumen relevante en monto y cantidad de títulos con un número de operaciones que facilite el análisis estadístico de riesgo crediticio del conjunto o grupo considerado.

2. Debe existir homogeneidad en las operaciones crediticias que facilite y abarate el proceso de titularización consecuente. Supone la necesidad de revisión de los aspectos: tipos de interés (fija o variable), la forma y límites de su variabilidad, la penalización por cancelación anticipada del capital (si existe), las razones de garantía/préstamo, mecánica de cobro y reclamo de la garantía (cobertura del FHA o Fianza).



3. Diversificación geográfica y socio-económica de las operaciones a efecto de diluir el riesgo crediticio.

4. Criterios de selección lo suficientemente evaluables, que posteriormente faciliten la realización de la calificación de los créditos o títulos representativos de los mismos.

5. Los activos deben ser capaces de generar flujos periódicos y predecibles tanto en el cumplimiento de los pagos acordados de capital e intereses.

6. Los bienes fideicometidos estén exentos de la acción singular o colectiva de los acreedores del fiduciario. Tampoco pueden tener acceso a los bienes fideicometidos los acreedores del fideicomitente.

7. El patrimonio fideicometido deberá solamente responder por: a) las obligaciones que se refieren a los fines del fideicomiso; b) los derechos que se haya reservado el fideicomitente; c) los derechos que para el fideicomitente se deriven del fideicomiso; d) los derechos adquiridos legalmente por terceros, inclusive fiscales, laborales y de cualquier índole; e) los derechos adquiridos por el fideicomisario con anterioridad o durante la vigencia del fideicomiso.



CAPÍTULO V:

LA TITULARIZACIÓN DE ACTIVOS

1. Concepto (Titularización / Securitización) De acuerdo con la definición de la Real Academia Española, la Titularización es “Convertir determinados activos, generalmente préstamos, en valores negociables en el mercado”.

El concepto de titularización (en inglés securitization) se podría definir como un mecanismo financiero que permite movilizar carteras de créditos relativamente ilíquidos, por medio de un vehículo legal (fideicomiso), a través de la creación, emisión y colocación en el Mercado de Capitales de Títulos de Crédito, representativos del propio conjunto de activos que le dieron origen.

De acuerdo a nuestra concepción, la Titularización de Cédulas Hipotecarias Aseguradas del Sistema FHA, es la forma de vender ordenadamente los flujos originados por un grupo predeterminado de Cédulas Hipotecarias, por los cuales se emiten valores atendidos por dichos flujos.

Este es un proceso, de un conjunto sistemático de operaciones, que involucra la participación de entidades y personas diferentes a la propia entidad originadora.

2. Objetivos Los objetivos que persigue la titularización de activos son los siguientes:

Movilizar activos de baja liquidez por medio del mercado de capitales acercándolos con el deudor, mediante la emisión de títulos representativos de un conjunto de créditos.

Ampliar la gama de posibilidades de inversión a los inversionistas institucionales o individuales, en títulos seguros y de alta rentabilidad.

Servir como medio para la obtención de fondos para el otorgamiento de nuevos créditos.

Cambiar activos de escasa liquidez por otros activos más líquidos, que por sus características y coberturas son particularmente más predecibles y seguros.

Lograr la creación de un mercado secundario de activos no líquidos o de poca liquidez.

Crear una mejor oferta y diversificación de la oferta de valores provenientes de los procesos de titularización, con diferentes características, coberturas y grados de sofisticación, de modo que puedan responder tanto a las necesidades de los inversionistas individuales como institucionales.

Para las instituciones bancarias el objetivo principal de titularizar la cartera de créditos debería ser el buscar la correspondencia (calce) entre los plazos de los pasivos (captaciones) y los de los activos (créditos).

Otorgar mayor liquidez a la industria de construcción de viviendas.

Hacer la inversión en Cédulas Hipotecarias Aseguradas más atractiva a los ojos de los inversionistas que no son instituciones financieras.

Hacer líquida la cartera de Cédulas Hipotecarias, para obtener recursos para la inversión en nuevas cédulas y con ello abatir el déficit habitacional del país.

La obtención de recursos frescos para la nueva compra de valores titularizables por parte del vehículo de titularización (fideicomiso) mediante la emisión de nuevos valores negociables.

Disminuir el costo financiero de los compradores de vivienda, o emisores de las Cédulas Hipotecarias Aseguradas del sistema FHA, fomentando el flujo de inversionistas hacia el sector construcción y a este tipo de valores.

Crear un mercado secundario de títulos de crédito que permita la eliminación de la percepción del largo plazo de la inversión.



Los procesos de titularización le otorgan a la cartera de Cédulas Hipotecarias coberturas adicionales a los riesgos inherentes a éstas, asegurando al inversionista el pago puntual y oportuno del principal (capital) y los rendimientos (intereses) de los títulos, disminuyendo los principales riesgos que están asociados a la incertidumbre de los futuros pagos “riesgo de prepago” y al riesgo en el flujo de caja “riesgo de atraso” al invertir directamente en las Cédulas Hipotecarias Aseguradas.

3. Historia La titularización o securitización tuvo sus orígenes en la década de los años 70’s en Estados Unidos de América. Las altas tasas de interés que existían en el sistema financiero americano para el otorgamiento de créditos, las quiebras de las Asociaciones de Ahorro y Préstamo y la necesidad de reducir costos financieros para la obtención de recursos frescos aceleraron la creación del mecanismo de titularización. Por este método, muchos préstamos se convirtieron en títulos negociables, denominándose el proceso “la securitización del crédito”. Así nacieron los títulos garantizados por un activo real, como por ejemplo: Créditos Hipotecarios de Vivienda.

El Gobierno de los Estados Unidos de América creó varias agencias que iniciaron el mercado de la titularización, mediante la creación de títulos garantizados por préstamos hipotecarios para vivienda; de esta manera se estimulaba a las entidades financieras a otorgar ciertos tipos de préstamos hipotecarios que se financian con la emisión de títulos respaldados por dichas hipotecas y garantizados por el Gobierno. Actualmente existen entidades mayoristas dedicadas exclusivamente a la titularización de cartera hipotecaria de vivienda.

Los norteamericanos, como resultado de la relativa estabilidad de su economía, tienen el mercado hipotecario de viviendas más desarrollado del mundo y altamente especializado. El adecuado funcionamiento del mercado primario de créditos hipotecarios para la adquisición de vivienda, ha permitido el desarrollo de un eficiente mercado secundario de créditos hipotecarios de viviendas, por medio de la titularización. El dinamismo del mercado secundario le ha permitido obtener fondos del mercado de capitales de corto plazo, cumpliendo propósitos de largo plazo, con lo que ha aumentado la oferta de créditos para la adquisición de vivienda, obteniendo adicionalmente una disminución importante del costo financiero.

En el mercado de créditos hipotecarios norteamericano, existe una clara separación de funciones entre quienes originan los créditos y los que administran “mercado primario” y quienes manejan los riesgos y obtienen los fondos “mercado secundario”. El Gobierno Americano ha jugado un papel fundamental en el desarrollo de estos mercados, a través de la creación de instituciones claves para el desarrollo del mercado secundario que facilitan el encuentro entre el mercado de los constructores de vivienda y los mercados de capitales. Actualmente, el mercado secundario es dominado por estas entidades creadas por el Gobierno, aunque cada día participan más entidades privadas.

El trabajo de investigación del Sr. Sebastián Laza en 1999 de la Universidad Nacional de Cuyo, Argentina, nos relata la historia de las entidades estatales que dieron origen a la titularización de cartera de créditos hipotecarios de vivienda, siendo ésta:

“…En 1938 nace la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae), una agencia patrocinada por el Gobierno Federal, con acceso al crédito del Tesoro, y cuyo objeto era crear un mercado secundario líquido para los créditos hipotecarios asegurados provenientes de las estatales FHA (Federal Housing Administration) y la VA (Veterans Administration). Es decir, se ocuparía de fondear a estas entidades estatales vinculadas al crédito para la vivienda a través de la compra de sus hipotecas.

En 1968, el Congreso divide a Fannie Mae en dos organizaciones: la existente Fannie Mae y la Government National Mortgages Association (Ginnie Mae). A Ginnie Mae se le concedió el uso pleno del crédito del Gobierno para promover el mercado hipotecario de la FHA y la VA. O sea, esta entidad recientemente creada pasaba a reforzar la tarea de Fannie Mae.

En 1970, el Congreso autorizó a Fannie Mae a adquirir hipotecas no aseguradas por la FHA y la VA, y creó además la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) para proveer apoyo tanto a las hipotecas aseguradas de la FHA y VA como a hipotecas convencionales (privadas). Desde ese momento, ambas entidades cumplen funciones



similares. Tanto Freddie Mac como Fannie Mae han intervenido directamente en el proceso de securitización: adquirieron créditos hipotecarios, los agruparon y emitieron títulos garantizados por estos pool hipotecarios.

Ginnie Mae, en cambio, alcanzó su objetivo garantizando las emisiones de títulos con respaldo hipotecario realizadas por otras entidades, estatales o privadas, vinculadas al crédito a la vivienda.

Aun cuando Fannie Mae y Freddie Mac son usualmente mencionadas como “agencias” del Gobierno Federal, ambas se acercan más a la categoría de sociedades privadas: no tienen ventajas impositivas y sus acciones cotizan en bolsa.

Con respecto a sus primeras incursiones en la securitización, la primera emisión de Freddie Mac fue en 1971, con sus denominados “participation certificates” (PCs). Fannie Mae emitió sus primeros títulos vía securitización, denominados “Mortgage Backed Securities” (MBS), en 1981. En general, las emisiones de títulos de ambas entidades no tienen garantía explícita del Gobierno Federal, pero ambas entidades tienen una línea de crédito abierta con el Tesoro, lo que viene actuando como garantía implícita.

Ginnie Mae, en cambio, pertenece formalmente a la estructura del Gobierno Federal de los Estados Unidos, siendo parte del "Department of Housing and Urban Development" y, consecuentemente, sus títulos tienen pleno respaldo del Estado. Los servicios de renta y amortización de los títulos por ella garantizados serán pagados, aún cuando el flujo de fondos proveniente de los créditos hipotecarios agrupados sea insuficiente.

Ginnie Mae cobra una comisión por su garantía. Los títulos por ella garantizados se denominan también “Mortgage Backed Securities” (MBS). La primera emisión de estos MBS fue en 1968 y por lo general forman parte del pool hipotecario créditos de determinadas entidades estatales (FHA, VA y otras).

Atento al riesgo de prepago de los títulos emitidos 12 por las “agencias”, Freddie Mac empieza a emitir a partir de 1983 las “Collateralized Mortgage Obligations” (CMO). Estos títulos utilizan la llamada "estructura de deuda subordinada", que en términos generales implica segmentar el flujo irregular de fondos provenientes de la cobranza de los créditos hipotecarios en diferentes clases de títulos, con diferentes vencimientos previstos, originando un patrón de pagos preestablecido para cada clase. Esta estructura es muy usada hoy en los sectores de títulos prendarios e hipotecarios.

A partir de comienzos de la década de los 80, comenzaron las emisiones privadas de títulos valores respaldados por hipotecas, donde no intervenían para nada las entidades estatales mencionadas anteriormente.

En este caso, las emisiones no tienen garantía de ningún tipo del Gobierno –ni implícita ni explícita-. Pueden incluir, en el pool hipotecario que respalda sus títulos, hipotecas que no cumplan los requisitos pedidos por Fannie Mae y Freddie Mac13.

A diferencia de los títulos emitidos por las “agencies”, éstas deben tener calificación de riesgo y deben ser registrados por la “Securities and Exchanges Comision“(SEC) -ente regulador de los mercados bursátiles americanos-.

En lo que respecta a la securitización de otros activos creditorios en Estados Unidos, podemos mencionar los créditos prendarios, de mucho menor volumen que los hipotecarios. La primera oferta pública de ABS respaldada por préstamos de automóviles fue realizada en 1985. Las emisiones se conocen con el nombre de CARs (Certificates for Automobile Receivables)…”14

12

Se denomina así al riesgo de que los créditos subyacentes al título emitido sean cancelados en forma anticipada por los deudores, y por lo tanto el bono también sea precancelado. Esta situación hace que los tenedores de esos papeles precancelados deban invertir ahora a una tasa que puede llegar a ser menor a la que prometía el bono precancelado.

13 Por ejemplo, las que exceden el monto máximo de crédito permitido, que en 1990 era de US$ 187,450.

14 Universidad Nacional de Cuyo, Argentina. Facultad de Ciencias Económicas. Trabajo de investigación “Securitización De Activos Creditorios.

Teoría Y Practica”. Sebastián Laza, 1999.



En resumen, las principales entidades que han desarrollado el mercado secundario de hipotecas en los Estados Unidos han sido promovidas o apoyadas por el Gobierno de ese país. Estas entidades tienen una misión de ayuda pública a la obtención de vivienda para la mayor cantidad de ciudadanos norteamericanos. Con excepción de Ginnie Mae todas son de propiedad privada, pero tienen abierta una línea de crédito con el Tesoro de los Estados Unidos de América, razón por la cual el Gobierno les otorga una garantía implícita. Esto les permite captar recursos a un costo inferior al de otras corporaciones que emiten papeles de calidad similar (Calificación Triple A).

4. Características Ideales Para Realizar Una Titularización15

1. Debe ser posible realizar una agrupación de un volumen relevante de activos que facilite el análisis estadístico y el riesgo crediticio del conjunto.

2. Debe existir homogeneidad en las operaciones crediticias que facilite y abarate el proceso de titularización consecuente. Esta característica supone la necesidad de armonizar otros aspectos específicos como los procedimientos de revisión de los tipos de interés, la penalización por cancelación anticipada, las razones préstamo/valor, etc.

3. Diversificación geográfica y socio-económica de las operaciones a efecto de diluir el riesgo crediticio.

4. Criterios de selección contrastados y suficientemente evaluables que posteriormente faciliten la determinación y realización de la calificación.

5. Los activos deben ser capaces de generar flujos periódicos y predecibles tanto en cuanto al pago de intereses como la devolución del principal.

5. Diferentes Tipos De Titularización La titularización conlleva beneficios tanto para la entidad originadora de los créditos como para los inversionistas. Desde la perspectiva de la entidad originadora o cedente de los créditos, constituye un mecanismo de captación de recursos o de venta de sus activos crediticios que podrán resultar más ventajosos frente a los mecanismos tradicionales de captación o de venta de activos de baja movilidad. En el caso de entidades bancarias le permite a las entidades rotar sus activos crediticios, y con ello obtener nuevos recursos para la colocación de nuevos créditos. A pesar de que los mecanismos de titularización pueden aportar un menor margen financiero a las entidades financieras, la rotación de los activos por la reinversión de la liquidez, pueden otorgar un mejor rendimiento a las mismas. En el caso de entidades no financieras que realicen operaciones de titularización de sus activos crediticios, la ventaja radica en ofrecer al mercado de capitales una mejor solvencia de los títulos en vez de la calificación atribuida a la entidad originadora. A continuación veremos los diferentes tipos de titularización.

5.1. Dentro Del Balance General La titularización dentro de Balance General se refiere al hecho de que los activos a titularizar no están separados del activo del ente originador, sino que permanecen dentro de su balance y por lo tanto, los títulos emitidos, son pasivos en el Balance del Originador respaldados o garantizados por él mismo.

5.1.1. Pay Through En este caso el originador se queda con el riesgo crediticio, ya que los activos permanecen en el balance general de la institución originadora. En este proceso de titularización el inversionista recibe los flujos atendiendo a un plan de amortización fijado para cada clase de emisión. En este caso el valor que adquiere el inversionista incorpora un derecho de crédito contra el emisor, pero la cartera a titularizar no sale del activo del originador. Un ejemplo clásico de este tipo de titularización es la emisión de bonos hipotecarios por los bancos con carteras de créditos hipotecarios.

5.1.2. Asset Backed Bonds

15

Estudio de Derecho Comparado en Materia de Titularización, Sugeval Superintendencia General de Valores, Costa Rica Marzo 2000.



Es una emisión de títulos garantizados, donde la cartera titularizada no sale del activo del originador, sino que éstos garantizan el pago de los títulos emitidos por el propio originador, con lo cual los títulos emitidos se encuentran sobregarantizados.

La redistribución de los pagos del capital entre distintas clases de títulos, permite convertir las operaciones crediticias de largo plazo en valores que abarquen todo un abanico de vencimientos desde el corto hasta el largo plazo.

5.2. Fuera De Balance General Esta clase de titularización se refiere al hecho de que los activos a titularizar están separados del activo del ente originador, debido a que fueron separados de su balance general y por lo tanto éstos activos no están respaldados o garantizados por el ente originador, puesto que fueron aportados al vehículo de titularización en forma definitiva. En ésta modalidad el originador transfiere al inversionista final, el riesgo crediticio de los valores a titularizar. En este caso los títulos producto de la titularización se emiten con el único respaldo de un patrimonio separado. Estos títulos no representan pasivos para el vehículo titularizador, sino una propiedad de los valores y sus rendimientos.

5.2.1. Pass Through Este proceso de titularización consiste en el traslado directo de los flujos producidos por los valores titularizados (capital e intereses) a los inversionistas, según sean éstos pagados por los deudores. En este caso el valor que adquiere el inversionista le confiere un derecho de propiedad proporcional a su inversión sobre la cartera titularizada y con ello el derecho de percibir los flujos derivados de las operaciones que la componen. En esta modalidad de cartera a titularizar sale del activo del originador.

5.2.2. Collateralized Mortgage Obligations (CMO) Es un Título de respaldo hipotecario y alta calidad que separa un paquete de hipotecas en diferentes vencimientos. Las Obligaciones de Colateralización Hipotecaria (CMO por sus siglas en inglés) provienen de hipotecas con vencimientos preestablecidos de Largo Plazo. Estos títulos pueden reducir los riesgos de prepago de las hipotecas porque cada título está repartido en diferentes vencimientos que se van amortizando sucesivamente y que han sido programados de acuerdo a pronósticos que toman en cuenta estos riesgos. Como resultado estos títulos tienen rendimientos menores a otros títulos con respaldo hipotecario ya que muestran las tasas de interés efectivas de los paquetes sujetos a la titularización. Los diferentes vencimientos o Clases de Maduración se les llama Tranches o Tramos y se les diferencia por el tipo de retorno y su fecha de vencimiento. Un tramo puede recibir Intereses, Capital o una combinación de ambos e incluso puede incluir estipulaciones más complejas, todo proveniente del Flujo de Efectivo producido por las hipotecas incluidas en los diferentes paquetes. Un aspecto negativo de los CMO es su menor tasa de interés que compensa las coberturas de atraso y prepago para incrementar la predictibilidad de los pagos, dependiendo de su diseño. Cuando estos títulos tienen menor tasa de interés, su liquidez se ve afectada por lo que los costos de compra o venta de los mismos pueden incrementarse.

6. Calificadoras De Riegos La sociedad calificadora de riesgo es una entidad ajena a las partes, creada con el fin de calificar el riesgo de las carteras que respaldan las colocaciones de las obligaciones negociables y de sus títulos representativos. La calificación es una nota o calificación que indica el riesgo que, a juicio de ella, tiene el título evaluado.

El riesgo para el inversionista está dado por la posibilidad de no cobro en el tiempo y forma pactada con respecto a la amortización de capital y los intereses correspondientes a los títulos adquiridos, ya sean respaldados por títulos de crédito, o la compra alícuota de los mismos. La calificadora de riesgo evalúa:

1. El conjunto de activos titularizados en sus características intrínsecas.

2. Las mejoras crediticias de la titularización.



Cuando se realiza la calificación de las características intrínsecas se analiza las garantías que tiene el título titularizado. Seguros, fianzas, hipotecas, razón de deuda bien hipotecado, etc.

En cuanto al análisis de las mejoras crediticias, se refiere a los mecanismos creados con el fin de disminuir el riesgo de incobrabilidad de los inversores que van más allá de la garantía real de los valores titularizados, por ejemplo a través de estructuras de subordinación de deuda, fondos de reserva, garantías especiales, sobrecolateralización, etc. El garante debe cubrir el cumplimiento del cobro de los activos titularizados, la cual generalmente es una compañía de seguros o afianzadora, o también una entidad financiera.

7. Mecanismos De Cobertura Son aquellos mecanismos que respaldan a los inversionistas ante algún riesgo que pueda afectar los flujos proyectados de la titularización. Un proceso de titularización puede estructurarse incorporando uno o más mecanismos de cobertura, sean internos, externos o una combinación de éstos.

7.1. Mecanismos Internos De Cobertura Son aquellos que forman parte de la estructuración misma o diseño del proceso de titularización y no requieren de una agente externo. Dentro de ellos podemos mencionar:

7.1.1. Subordinación De La Emisión Consiste en la suscripción de una porción de los valores emitidos, bien sea por el originador (fideicomitente) o por un tercero. Estos valores subordinados serán a los cuales se les impute cualquier siniestro o faltante de los activos; de tal manera que a la porción no subordinada se le destinarán en primer término los flujos requeridos para la atención del capital e intereses incorporados en tales valores.

La porción subordinada puede ser objeto de negociación en el mercado de valores, siempre que se proceda a su calificación en la cual se considere precisamente el riesgo de su condición de subordinada. De esta forma, este mecanismo de cobertura permite en un momento dado que el originador o el cedente de los bienes al fideicomiso, se aísle totalmente del proceso.

GRÁFICA XV: SUBORDINACIÓN DE LA EMISIÓN:

El Riesgo de Crédito y Pérdida es asumido por el Certificado Subordinado, el cual puede recibir pagos periódicos y adicionalmente el residuo para el Originador.

Obligación de Intereses y Capital de los Certificados Fiduciarios

Cartera Hipotecaria Titularizada

K=100

Flujo Proyectado Capital e

Intereses

Certificados Fiduciarios Vendidos

K=80

Título Subordinado

K=20

Originador

(Aporta la Cartera

Hipotecaria)



7.1.2. Sobrecolateralización En este caso, la protección al inversionista está dada por el exceso en el valor de los títulos agrupados para la titularización que conforman el patrimonio autónomo con respecto al monto de emisión. A ese excedente será al cual se le imputen los siniestros o faltantes en el flujo. Es decir que esta cobertura se da cuando el valor del grupo de valores titularizados excede el monto de la emisión.

GRÁFICA XVI: SOBRECOLATERALIZACIÓN:

7.1.3. Exceso De Flujo De Caja Consiste en crear una reserva con el excedente generado por los flujos de caja de los valores agrupados y el rendimiento pagado a los inversionistas.

GRÁFICA XVII: FLUJO DE CAJA:


Flujos de Caja: El efectivo del fondo de reserva es el equivalente a un

sobrecolateral en caja, producido por el diferencial de rendimiento. El riesgo de Crédito y Pérdida es asumido por el sobrecolateral. Los flujos que se recuperen después de pagarle al Certificado son residuales para el Originador.


K=100


Intereses


K=100

Sobrecolateral en caja K=20

Caja

K=20

Originador

(Aporta la Cartera

Hipotecaria)

El Riesgo de Crédito y Pérdida es asumido por la Sobrecolateralización. Los flujos que se recuperen después de pagarle al Certificado son residuales para el Originador



K=100


Intereses


K=85

Sobrecolateral K=15

Originador

(Aporta la Cartera

Hipotecaria)



7.1.4. Sustitución De Cartera Es el mecanismo mediante el cual el originador, se obliga a sustituir los valores titularizados que durante el curso del proceso de titularización varíen la calificación obtenida previamente, en forma tal que se incremente el riesgo de su normal cobro o produzca menos liquidez de la planeada o proyectada.

GRÁFICA XVIII: SUSTITUCIÓN DE CARTERA:

7.1.5. Fondo De Liquidez Consiste en destinar sumas de dinero para que el patrimonio del fideicomiso atienda necesidades eventuales de liquidez. El fondo de liquidez puede ser conformado con recursos que provengan del originador, o de parte de los recursos obtenidos con la colocación de los valores que conformen parte del patrimonio del fideicomiso y no titularizados.

GRÁFICA XIX: FONDO DE LIQUIDEZ:

Obligación Intereses y Capital de Certificados Fiduciarios


K=100 + K=20 (fondo

de liquidez)

Flujo Proyectado Capital e Intereses +fondo de Liquidez


K=90

Originador (Aporta cartera

hipotecaria + efectivo para

constituir fondo de

liquidez)

Fondo de Liquidez: El efectivo del fondo de Liquidez es el equivalente a un sobrecolateral en caja. El riesgo de Crédito y Pérdida es asumido por el sobrecolateral. Los flujos que se recuperen después de pagarle al Certificado son residuales para el Originador

Sobrecolateral (Efectivo)

K=20

No Titularizado

K=10



K=100

Flujo Proyectado Capital e Intereses


K=100

Originador

(Aporta la Cartera

Hipotecaria)

El Riesgo de Crédito y Pérdida es asumido por el Originador al obligarse a la sustitución de la cartera aportada.



7.1.6. Contratos De Crédito Subordinado En este caso se dispone por cuenta del originador, de líneas de crédito automáticamente utilizables, cuando sean requeridas para atender necesidades temporales de liquidez.

GRÁFICA XX: CRÉDITO SUBORDINADO:

7.1.7. Aval El originador, puede avalar la emisión de los valores del proceso de titularización, siempre que demuestre que posee capacidad patrimonial para emitir dicho aval. Esta protección es casi un equivalente a una sustitución de cartera por el originador.

7.2. Mecanismos Externos De Cobertura Son aquellos que se requieren de la participación de un agente externo en el proceso de titularización. Como por ejemplo:

7.2.1. Avales o Garantías Avales o garantías conferidos por instituciones financieras, afianzadoras o aseguradoras, que “no tengan vinculación con el originador o el patrimonio fideicometido”.

GRÁFICA XXI: AVALES O GARANTÍAS:

7.2.2. Seguros De Crédito El asegurador se obliga a pagar al acreedor una indemnización por las pérdidas que sufra como consecuencia de la insolvencia de los emisores de los valores titularizados.



K=100



K=100

El Riesgo de Crédito y Pérdida es asumido por el que proporciona el Aval o Garantía externa.

Aval o Garantía Externa para Certificados

Aval o Garantía Externa para la Cartera Hipotecaria



K=100 + K=20 (fondo de liquidez

temporal)

Flujo Proyectado Capital e Intereses +fondo de Liquidez


K=100

Originador (Aporta cartera

hipotecaria + efectivo

obtenido por crédito

temporal)

Crédito Subordinado: El efectivo del Crédito Subordinado es el equivalente a un sobrecolateral en caja. El riesgo de Crédito y Pérdida es asumido por el sobrecolateral. Los flujos que se recuperen después de pagarle al Certificado son residuales.

Sobrecolateral (Efectivo)

K=20



GRÁFICA XXII: SEGUROS DE CRÉDITO:

Estos mecanismos de cobertura tienen como objetivo:

Minimizar el riesgo de inversión

Lograr la optimización de los títulos emitidos

Incrementar la negociabilidad (liquidez) de los títulos emitidos

Mejorar la calificación de riesgo de los títulos que se emiten.



K=100



K=100

El Riesgo de Crédito y Pérdida es asumido por el que proporciona el Seguro de Crédito de los valores titularizados.

Seguro de Crédito Externa para la Cartera Hipotecaria



CAPÍTULO VI:

EL MARCO LEGAL EXISTENTE

Del análisis realizado de la legislación existente en Guatemala, podemos concluir que en nuestro país existen las leyes necesarias para realizar procesos de Titularización de Cédulas Hipotecarias Aseguradas. Lamentablemente en la actualidad no se cuenta con una sola ley de titularización donde se recopilen todos los aspectos necesarios para realizar la misma, pero a cambio de ello, existen varias leyes que tratan el tema en sus partes medulares. A continuación haremos una síntesis de los artículos de cada una de ellas donde se legisla al respecto.

1. Constitución Política De La República De Guatemala “La Constitución Política de Guatemala contempla el derecho a la Libertad de Acción, consistente en que toda persona tiene derecho a hacer lo que la ley no prohíbe. En virtud de ello y en atención a que Guatemala no cuenta con disposiciones legales específicas que regulen el proceso de Titularización de Activos, dicha circunstancia no constituye impedimento alguno para su debido desarrollo, ya que la normativa legal existente no prohíbe su implementación.”16

La Constitución Política se refiere a que el Estado apoyará la planificación y construcción de conjuntos habitacionales, estableciendo los adecuados sistemas de financiamiento, que permitan atender los diferentes programas, para que los trabajadores puedan optar a viviendas adecuadas y que llenen las condiciones de salubridad, así como al hecho de fomentar la construcción de viviendas mediante sistemas de financiamiento adecuados, promoviendo la inversión de capitales nacionales y extranjeros.17

2. Código Civil El Código Civil está contenido en el Decreto Ley 106 y que en su Capítulo II legisla sobre las Cédulas Hipotecarias, definiendo en este capítulo la forma de emisión de las mismas, los requisitos que debe contemplar la escritura de emisión de las cédulas hipotecaras, los requisitos mínimos que deben contener los títulos de las Cédulas Hipotecarias, así como la forma de registrarlas en el Registro de la Propiedad Inmueble.18

3. Código De Comercio El Código de Comercio está contenido en el Decreto-Ley 2-70 en su articulado se define que los títulos de crédito son documentos que incorporan un derecho literal y autónomo y que las Cédulas Hipotecarias se consideran títulos de crédito y que a su vez tienen la calidad de bienes muebles. El Código de Comercio define la forma en que los Certificados Fiduciarios solo se pueden emitir como consecuencia de un Fideicomiso establecido para esa finalidad y que éstos tienen también el carácter de títulos de crédito. Por otra parte tiene la forma y las características de la creación del Fideicomiso, los partícipes en la creación y operación del Fideicomiso así como quienes son los beneficiarios, las obligaciones y derechos de los partícipes, sus efectos contra terceros, de la conformación de patrimonio del Fideicomiso.19

4. La Ley Y Reglamento Del Instituto De Fomento De Hipotecas Aseguradas Está en el Decreto-Ley número 14-48, este instrumento jurídico es la base fundamental para el proceso de emisión, circulación y titularización de las Cédulas Hipotecarias Aseguradas del sistema FHA. El sistema de FHA lo constituye todo el mecanismo de emisión de Cédulas Hipotecarias Aseguradas. El FHA se convierte en fiador del emisor en el proceso de la compraventa de la vivienda. El FHA es una institución descentralizada del Gobierno de la República, que cuenta con el aval ilimitado del estado.20

16

Tesis de la Facultad de Derecho U.F.M. “El Fideicomiso de inversión: vía idónea para la implementación de procesos de titularización de activos en Guatemala.” Ingrid Airi González Meneses. Diciembre 2001.

17 Ver ANEXO XIII donde se transcriben los artículos de la Constitución Política de la República relativos al tema.

18 Ver ANEXO I donde se transcriben los artículos de la Ley del Código Civil relativos al tema.

19 Ver ANEXO II donde se transcriben los artículos de la Ley del Código de Comercio relativos al tema.

20 Ver ANEXO III donde se transcriben los artículos de la Ley del FHA relativos al tema.



5. La Ley De Vivienda Y Asentamientos Humanos El Decreto Ley del Congreso de la República número 120-96, de fecha 23 de diciembre de 1996, creó la Ley de Vivienda y Asentamientos Humanos, dentro de la cual se autorizó a las Afianzadoras y a las Aseguradoras legalmente autorizadas, siempre y cuando tales entidades estén sujetas a la fiscalización de la Superintendencia de Bancos, a emitir seguro o fianzas de cumplimiento de deuda de los emisores de las Cédulas Hipotecarias Aseguradas del sistema FHA. Esta ley fue ampliada por el Decreto Ley 74-97 del Congreso de la República de Guatemala para hacer más clara la participación de las Aseguradoras o Afianzadoras autorizadas a operar en Guatemala, obteniendo todos los derechos y privilegios fiscales de que goza la Ley del Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas FHA.21

6. La Ley Del Mercado De Valores Y Mercancías El Decreto Ley del Congreso de la República de Guatemala, número 34-97, de fecha 24 de junio de 1996, se crea la Ley del Mercado de Valores y Mercancías la cual regula la creación de contratos de Fideicomisos de Inversión donde se indica la forma de emisión de los Certificados Fiduciarias debido al proceso de titularización, los cuales deben ser inscritos en el Registro de Valores para oferta pública de los mismos.22

7. Los Aspectos Impositivos

7.1. La Ley Del FHA El artículo 32, 33 y 34 de la Ley de Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas indican que:

“Quedan exentos de los impuestos de papel sellado y timbres, de beneficios de capital, sobre herencias, legados y donaciones y de otros, presentes o futuros, directos o indirectos, que pudieran afectarlos el principal (capital) e intereses a favor de los tenedores de bonos o valores respaldados por las hipotecas aseguradas por el FHA, así como la negociación por cualquier título y la pignoración de los mismos, y los documentos que para la celebración o ejecución de tales actos, hubiera necesidad de emitir o suscribir.

Gozarán de la misma exención, los capitales, los fondos del Fideicomiso, los valores que los representan cualquiera que sea la forma de titularidad o representación de los mismos, los intereses que ellos devengan, los dividendos y participaciones que le sean declarados y pagados, de los fondos de inversión por medio de Fideicomisos constituidos por las entidades aprobadas, destinadas a ser y que sean invertidos o reinvertidos exclusivamente bajo el régimen que esta ley establece.

Quedan exentos de los mismos tributos las operaciones de traspaso, venta o cesión de los documentos de crédito representativos de hipotecas aseguradas por el FHA y los certificados o títulos de los fondos de inversión constituidos por las entidades aprobadas para operar hipotecas aseguradas.”

“También quedan exentos de los impuestos sobre la compraventa y permuta, papel sellado y timbres fiscales, los inmuebles cuyo dominio sea trasladado por el deudor hipotecario al titular del crédito hipotecario o a la entidad aprobada en caso de cesión voluntaria.”

“Los inmuebles adjudicados a favor del FHA, como consecuencia del pago del Seguro de Hipoteca, serán inscritos en la matrícula fiscal en el libro especial; así mismo, cuando el FHA venda tales inmuebles, se inscribirán en la matrícula fiscal, basándose en el aviso notarial respectivo, o a su valor en matrícula, el que sea mayor. Los contratos de compraventa, de obra y construcción, los de liberación de gravamen hipotecario y los de créditos hipotecarios asegurados por el FHA, sean principales o accesorios, su traspaso, cesión o permuta, así como las Cédulas Hipotecarias emitidas en relación con las operaciones de Seguro de Hipoteca, su transferencia, pignoración, negociación o cancelación, quedan exentos de impuestos presentes y futuros.”

21

Ver ANEXO IV donde se transcriben los artículos de la Ley de la Vivienda y Asentamiento Humanos relativos al tema 22

Ver ANEXO V donde se transcriben los artículos de la Ley del Mercado de Valores y Mercancías relativos al tema



“Para gozar de las exenciones señaladas, deberán estar específicamente amparados los contratos por un Resguardo de Asegurabilidad, emitido por el FHA, cuyo número, valor y demás datos que lo identifiquen consten en los mismos, y que el deudor hipotecario y su cónyuge, si lo tuviere, no posean otra propiedad inmueble y que destinen la vivienda que se financia al hogar propio. Los intereses que devenguen los créditos hipotecarios asegurados bajo el régimen que esta ley establece, estarán exentos del pago de toda clase de impuestos, contribuciones o recargos, directos o indirectos, presentes o futuros.”

“Las personas individuales o jurídicas que los percibieren podrán deducirlos de sus utilidades imponibles.”

“Los créditos de los capitales que se importen para su inversión directa o indirecta en planes de vivienda o edificios bajo el régimen del seguro de hipotecas, estarán exentos de los impuestos, contribuciones o recargos, presentes o futuros, que graviten sobre los beneficios de ausentes.”23

7.2. Ley Del Impuesto Sobre Productos Financieros El Artículo 9 de esta ley versa sobre las exenciones a este impuesto indicando que los intereses provenientes de los títulos valores están exentos de este impuesto siempre que la ley de creación de los títulos valores les haya otorgado expresamente exención de toda clase de impuestos.24

7.3. Ley Del Impuesto Al Valor Agregado El Artículo 7 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado versa sobre las exenciones generales y los incisos 4, 6, 7 y 8 de dicho artículo indican que los servicios que presten los bancos y las bolsas de valores están exentas de cobrar IVA por dichos servicios, así como la emisión, circulación transferencia, así como los intereses de los títulos de crédito, títulos valores y acciones de cualquier clase así como la constitución y la devolución de los bienes fideicometidos también están exentos del Impuesto al Valor Agregado.25

7.4. Ley Del Impuesto Sobre La Renta El Artículo 39 de la ley del Impuesto Sobre la Renta que trata los costos y gastos no deducibles, en su nuevo literal a) versa sobre:

1) Para los contribuyentes que tengan rentas gravadas y rentas exentas que no puedan determinar en forma directa los costos y gastos necesarios para producir dichas rentas se aplicarán los costos y gastos distribuidos directamente proporcional entre cada una de dichas rentas.

2) Los únicos gastos no deducibles para las actividades de fomento de vivienda, mediante la inversión en cédulas hipotecarias, serán los gastos financieros incurridos en la obtención de los recursos utilizados para la realización de las inversiones en dichas cédulas.

7.5. Ley De Timbres Fiscales De Papel Sellado Especial Para Protocolos El Artículo 11 versa sobre los actos y contratos exentos y los incisos 8 y 9, indican que la creación, emisión, circulación negociación y cancelación de las Cédulas Hipotecarias y los títulos de crédito en los que intervengan los bancos y las entidades sujetas a la fiscalización de la Superintendencia de Bancos, así como la creación, emisión, circulación, negociación, cancelación, los cupones e intereses de los títulos de crédito y las Cédulas Hipotecarias están exentos de este impuesto.26

7.6. Ley De Supresión Y Exenciones Exoneraciones Y Deducciones En Materia Tributaria Y Fiscal 117-97 Este Decreto Ley suprimió una serie de exenciones fiscales de varias leyes existentes, exceptuando de la derogatoria la ley del Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas y los Decretos números 120-96 y 74-97 del Congreso de la República y sus reformas; Ley de Vivienda

23

Ver ANEXO III donde se transcriben los artículos de la Ley del FHA, relativos al tema 24

Ver ANEXO VI donde se transcriben los artículos de la Ley de Impuestos sobre Productos Financieros relativos al tema 25

Ver ANEXO VII donde se transcriben los artículos de la Ley Impuesto al Valor Agregado relativos al tema 26

Ver ANEXO IX donde se transcriben los artículos de la Ley de Timbres Fiscales de Papel Sellados Especial para Protocolos relativos al tema



y Asentamientos Humanos, donde se establecen los beneficios fiscales de los inversionistas en títulos de crédito representados por Cédulas Hipotecarias Aseguradas del sistema FHA.

7.7. Resolución Número JM-46- 2004 Emitida por la Junta Monetaria, contiene el Reglamento para la determinación del monto mínimo del patrimonio requerido para exposición de riesgos, aplicable a los bancos y sociedades financieras

Este reglamento regula lo relativo a la ponderación de activos y contingencias a que se refiere el artículo 64 del Decreto número 19-2002 del Congreso de la República, Ley de Bancos y Grupos Financieros, para el establecimiento del monto mínimo de patrimonio de los bancos y sociedades financieras, en relación con su exposición a los riesgos. El artículo 3 del referido Reglamento indica: “Los activos y contingencias, con ponderación cero por ciento (0%) del diez por ciento (10%) de los activos y contingencias ponderados de acuerdo a los riesgos, son los créditos con garantía del Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas”; y el artículo 5 los activos y contingencias con ponderación del 20% del 10% se encuentran: “Los depósitos en, créditos otorgados a, u obligaciones a cargo de o garantizadas por entidades supervisadas por la Superintendencia de Bancos, siempre que dichas entidades no se encuentren sometidas a un plan de regulación patrimonial en los términos que indica la Ley de Bancos y Grupos Financieros”.

En resumen las inversiones en cédulas hipotecarias aseguradas por el FHA están exentas de requerimientos mínimos de capital y las inversiones en cédulas hipotecarias afianzadas por afianzadora debidamente autorizada tienen un requerimiento mínimo de capital del 20% del 10%, es decir un 2% de su capital.



CAPÍTULO VII:

LA TITULARIZACIÓN DE CÉDULAS HIPOTECARIAS

Con el objeto de comprender los diferentes componentes que intervienen en la titularización de cédulas hipotecarias aseguradas del sistema FHA, a continuación hacemos una descripción de cada uno de ellos:

1. Fideicomiso (Master Trust) Para poder realizar una titularización de Cédulas Hipotecarias es necesario constituir un fideicomiso de inversión, por medio de una escritura pública en la cual se establecen todas las normas, derechos y obligaciones de los partícipes así como el objeto del mismo, el cual consiste en titularizar las Cédulas Hipotecarias que se aporten o se adquieran en el futuro (bienes del fideicomiso). El objeto de realizar un Fideicomiso Maestro (Master Trust) es con el exclusivo fin de realizar varias titularizaciones de grupos de cédulas, durante la vida del fideicomiso, sin necesidad de constituir un fideicomiso por cada vez que se realice una titularización, ya que cada una de ellas es un paquete o agrupamiento de títulos de crédito cerrado que se venden por medio de los certificados fiduciarios.

2. Fiduciario (Administrador Del Fideicomiso) El fiduciario es la persona jurídica que tiene la facultad para emitir los títulos que representan la propiedad de las Cédulas Hipotecarias Aseguradas Titularizadas. Por otro lado tiene a su cargo la recepción de las Cédulas Hipotecarias que le fueron trasladadas por el originador para titularizarlas y es el encargado de realizar la distribución de rendimientos (intereses) y capital a los inversionistas. El fiduciario es el fiel garante de que las reglas de emisión de las diferentes series que emita el Comité Técnico del Fideicomiso se cumplan.

3. Fideicomitente (Originador) El originador puede ser una persona individual o jurídica quién es propietaria de las Cédulas Hipotecarias a titularizar. En otras palabras, el originador es quien aporta las Cédulas Hipotecarias para que estas se puedan titularizar para emitir los títulos que pueden ser adquiridos por los inversionistas, con el objeto de hacer líquida la cartera de cédulas al momento de ser vendidos los certificados fiduciarios.

4. Bienes Fideicometidos En los fideicomisos de titularización prácticamente se permite la titularización de toda clase de derechos de créditos, presentes o futuros, siempre que sean susceptibles de generar flujos periódicos y predecibles de rentas. El éxito de los procesos de titularización descansa en la naturaleza e idoneidad de los activos titularizados. Los activos más adecuados para llevar a cabo este proceso consideramos que son las Cédulas Hipotecarias Aseguradas del sistema FHA, por ser títulos de crédito debidamente asegurados y bastante homogéneos tanto en su creación como en su comportamiento.

5. Administrador De Cartera El administrador de la cartera: Puede ser el originador o fideicomitente, que a pesar de haber transferido su cartera de cédulas, continúa administrándolos. También en algunas oportunidades el administrador de la cartera a titularizar puede ser un tercero diferente del originador. El administrador está designado como agente financiero o administrador hipotecario en el momento de la creación de la cédula, en su calidad de apoderado especial del emisor, por lo que se hace innecesario contratar un administrador externo de las mismas, ya que éste realiza la recepción y gestión de cobro de los pagos mensuales a los que se obligó el emisor de la cédula, así como la obligación de repartir los diferentes componentes de la cuota que paga el emisor y mantener al día los seguros de deuda, incendio terremoto y líneas aliadas, vida e impuesto territorial.

Habitualmente el administrador realiza las funciones siguientes:

a) Mantener comunicación con los emisores recordándoles el vencimiento de sus obligaciones

de pago.

b) Notificación de las obligaciones caídas en mora.



c) Contabilización y registro de los pagos efectuados y de los pendientes.

d) Recaudar e ingresar, en las diferentes cuentas que se descompone la cuota mensual.

e) Inicio de los trámites legales para la exigencia forzosa de las cantidades caídas en mora.

f) Conservación y custodia de los documentos contractuales que dieron origen a las cédulas

hipotecarias.

g) Pago puntual de los seguros y fianzas así como el impuesto territorial correspondiente.

h) Reintegro al fideicomiso del capital y del rendimiento de las cédulas, previo pago del emisor,

en forma oportuna.

6. Comité Técnico El Comité Técnico tiene la responsabilidad del análisis de la cartera a titularizar, así como la emisión de los reglamentos de las diferentes emisiones de los certificados fiduciarios y el diseño de los tramos de los mismos.

7. Manual Operativo Global Es el documento que el Fideicomiso elabora para el buen funcionamiento operativo del mismo, donde establece los procedimientos generales de la emisión, pago, amortización de los certificados fiduciarios, las instrucciones del manejo de los recursos del fideicomiso.

8. Reglamento De Emisión Para cada serie debe confeccionarse un reglamento que debe contener una descripción particular de los bienes fideicomitidos afectados en la serie. En este reglamento se establecen todas las características en cuanto a plazo, monto mínimo de inversión, tasa de rendimiento, el procedimiento de entrega del capital y de los rendimientos de los Certificados emitidos de cada bloque de que se trate, así como las condiciones, derechos y obligaciones del inversionista. Y por último una descripción de las características generales de los valores agrupados de cada serie de certificados que se emiten bajo el marco de la titularización.

9. Custodia De Los Valores La custodia de las cédulas o valores titularizados, están en custodia del fiduciario o si así lo decide el Comité Técnico del Fideicomiso, pueden ser resguardados en la entidad que para el efecto ha creado la Bolsa de Valores.

10. Colocador De Los Valores El colocador de los valores en oferta pública es el encargado de vender u ofrecer los títulos que fueron emitidos por el fideicomiso a personas individuales o jurídicas que muestran interés en comprar dichos títulos (inversionistas), estos pueden ser los agentes de bolsa (casas de bolsa) que se contraten para el efecto. Dependiendo de lo establecido en el contrato de constitución del fideicomiso esta labor también la puede realizar el originador y/o el fiduciario.

11. Títulos Emitidos (CF’s) Los certificados fiduciarios tienen el carácter de títulos de crédito según el artículo 611 del Código de Comercio, y atribuyen a sus titulares los siguientes derechos: a) a una parte alícuota de los productos de los bienes fideicometidos; b) a una parte alícuota del derecho de propiedad sobre dichos bienes, o sobre el precio que se obtenga en la venta de los mismos, es decir que representan el título de propiedad, de las Cédulas Hipotecarias titularizadas.

Tienen el carácter y privilegio de los títulos de crédito y contienen los requisitos generales siguientes: a) la mención de ser certificado fiduciario; b) los datos que identifican la escritura de constitución del fideicomiso; c) la descripción de los bienes del fideicomiso; d) las facultades del fiduciario; e) los derechos de los tenedores; e) la firma del representante del fiduciario y del representante del Comité Técnico del Fideicomiso.

12. Bloque Es el conjunto de cédulas hipotecarias que se agrupan para venderlas ordenadamente mediante el proceso de titularización.



13. Tranch o Tramo Es un segmento del flujo de fondos provenientes de las cédulas de un bloque titularizado

14. Serie Es el conjunto de certificados fiduciarios emitidos por cada tranch o tramo en condiciones homogéneas de plazo y tasa de rendimiento, emitidos en montos mínimos definidos y que se venden por ese mínimo o sus múltiplos.

GRÁFICA XXIII: DIAGRAMA DEL PROCESO DE TITULARIZACIÓN27:

15. Calificadores De Riesgo En Guatemala no existe una entidad especializada en la calificación de valores negociados en oferta pública. Generalmente las entidades que le otorgan calificación a los títulos que se emiten en una titularización analizan varios riesgos inherentes al tipo de valores titularizados así como la calidad, características, protecciones que tiene la emisión para garantizar el pago puntual de los títulos emitidos. Generalmente se evalúan los riesgos siguientes:

15.1. Riesgo Crediticio

27

Fuente: Prospecto de Emisión de Certificados Fiduciarios Multicaja, s.a. Aprobado por la Bolsa de Valores Nacional Septiembre 2004 (Fideicomiso de Inversión para la Vivienda Multicaja)

ORIGINADOR O FIDEICOMITENTE

(MULTICAJA)

CH

FIDEICOMISO DE INVERSION PARA LA VIVIENDA MULTICAJA

BLOQUE DE CÉDULAS I

TRANCH 1

SE

RIE

A

I N V E R S I O N I S T A S

BOLSA DE VALORES (TITULOS EN OFERTA PÚBLICA)

CH

CH

CH

CH

CH

TRANCH 2

BLOQUE DE CÉDULAS II

TRANCH 1 TRANCH 2 TRANCH 3

SE

RIE

B

SE

RIE

A

SE

RIE

B

SE

RIE

C

DISEÑO DE TRAMOS (MONTOS, PLAZOS Y RENDIMIENTOS)

APORTE DE CEDULAS AL FIDEICOMISO

INSCRIPCIÓN DE CADA SERIE DE CERTIFICADOS

VENTA DE CF’s DE CADA BLOQUE, TRANCH Y SERIE A INVERSIONISTAS

CEDULAS EN CARTERA DEL ORIGINADOR

CF

CF

CF

CF

CF

CF

CF

CF

CF

CF

CF

CF

CF

DEFINICIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS DE LA SERIE

ANALISIS DEL BLOQUE DE CEDULAS Y DEFINICIÓN DE LA REGLA DE EMISIÓN



Este riesgo se refiere al retraso o al no pago de las obligaciones contraídas por los deudores de los valores titularizados. Debido a que las Cédulas Hipotecarias cuentan con seguro o fianza de deuda, el riesgo crediticio implícito en este título, se refiere al retraso en la recolección del capital y los intereses derivados del tiempo que tome el reclamo del seguro o fianza de deuda, ante las entidades aseguradoras o afianzadoras del mismo.

15.2. Riesgo De Prepago Se refiere a la opción que tiene el emisor de la cédula de cancelarla en forma anticipada. El flujo recibido anticipadamente puede repercutir en que los rendimientos planificados ya no se percibirán debido a que el capital retornó antes de lo planeado. El riesgo de prepago se traslada al inversionista quién tendrá que ver que hace con los fondos recibidos antes del tiempo esperado ocasionándole el riesgo de reinversión.

15.3. Riesgo De Extensión Este riesgo está relacionado con la posibilidad que el comportamiento asumido de determinado emisor no sea el esperado pues éste ya no realice las amortizaciones a capital en la forma acostumbrada y por lo tanto no se tengan los montos de los capitales en los tiempos esperados, ocasionando un retraso en la recepción de los mismos.

15.4. Riesgo De Tasa De Interés La rentabilidad de los inversionistas está dada por la tasa de interés real (tasa efectiva) que perciban los títulos emitidos derivados de los flujos proyectados. Si existe un retraso o amortización anticipada de los capitales proyectados, éstos no producirán los rendimientos esperados por lo que la tasa de interés real se ve alterada. Por esta razón se establecen reglas de emisión que permitan tener un flujo mayor que el vendido por medio de los certificados, para garantizar la rentabilidad ofrecida en los títulos.

15.5. Mecanismos De Reducción De Riesgos Para reducir o minimizar los riesgos establecidos en los incisos anteriores se establecen mejoras a los flujos, que permitan un cumplimiento puntual de amortización de los capitales y rendimientos planeados.

Para garantizar el fiel cumplimiento toda titularización debe contemplar como elemento indispensable y fundamental la estructuración de mejoras a los flujos proyectados, para que la calificación o percepción de solvencia obtenida de los valores emitidos por una titularización sea diferente a la recibida por el originador.

El mecanismo más adecuado para la titularización de Cédulas Hipotecarias Aseguradas del Sistema FHA es la de una cobertura interna, debido a que las Cédulas ya cuentan con suficientes garantías de recuperación de la inversión, tal es el seguro de deuda, seguro de incendio, terremoto y líneas aliadas, seguro de vida del emisor cedulario y la garantía hipotecaria de la vivienda, la cual deberá de ser diseñada por el analista de los títulos basado en el comportamiento del conjunto de cédulas a ser titularizadas.

16. Diseño De La Titularización

16.1. Escogencia De Los Valores A Titularizar

16.1.1. Tipo de valor Cédulas Hipotecarias Aseguradas del sistema FHA, pudiendo ser éstas aseguradas por el Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA) o por afianzadoras o aseguradoras supervisadas por la Superintendencia de Bancos. Se recomienda la no mezcla de cédulas que estén aseguradas por el FHA con las afianzadas, debido a los requerimientos mínimos de capital aplicable al sistema bancario de cada una de ellas.

16.1.2. Calificación De Calidad De Pago Se debe establecer la calidad de pago aceptable al analista de los flujos para la escogencia de las mismas. A mayor libertad que se aplique a la calidad de pago, mayores coberturas habrá que establecerle a la emisión. Por ejemplo podría



escogerse cédulas que no hayan tenido más de: 3 moras de 30 días, 2 de 60 o 1 de 90 días, durante los últimos doce meses;

16.1.3. Relación De Saldo Cédula / Valor Actual Vivienda Esta relación se debe establecer para determinar la certeza de cumplimiento de pago asumida por el emisor de la cédula. A mayor relación de garantía sobre la deuda, menor posibilidad de atraso del emisor de la cédula pues el emisor tendrá más que perder si incurre en un atraso que redunde en un reclamo de seguro. Por ejemplo podría ser de no mayor de 80% de saldo con relación al valor de la vivienda;

16.1.4. Saldo La determinación del saldo de las cédulas es también un aspecto importante a establecer, pues el proceso de titularización es bastante complicado como para realizar titularizaciones de cédulas que tengan un saldo muy pequeño, el cual será cancelado más fácilmente por el emisor de la cédula, por lo que el índice de prepago puede ser muy alto. La mezcla de saldos para que los flujos sean más uniformes es lo más recomendado.

16.1.5. Plazo La escogencia de los plazos restantes de las cédulas es otra variable a considerar, pues la composición de los diferentes plazos y los montos de las mismas, establece el flujo de la titularización, por lo que está directamente relacionado a los montos y plazo de los certificados resultantes de los diferentes tramos (tranches). Es recomendable que el plazo de vida restante no sea mayor a los 18 años, es decir con una antigüedad mínima de dos años.

16.1.6. Seguros Las Cédulas deben contar con seguros de vida, incendio terremoto, y líneas aliadas y el seguro o fianza de duda; debe cerciorarse que todos los seguros de la cédula estén al día y que estos no tengan posibilidad de pérdida por infraseguro28.

16.1.7. Avalista De Deuda Que las Cédulas sean aseguradas por el FHA o por Afianzadora pero no mezcladas; no se recomienda hacer titularizaciones con mezcla de cédulas con los dos tipos de seguros o fianzas pues estas inversiones, para los bancos, tienen diferentes requerimientos mínimos de capital29, pues será más difícil comercializar los certificados procedentes de cédulas mixtas.

16.1.8. Relación Cuota Ingreso La relación de ingreso familiar destinado al pago de la cuota es importante en el análisis puesto que a un mayor porcentaje del ingreso al pago de la cuota de amortización de la cédula, representa mayor riesgo de incumplimiento en el pago de la misma.

16.2. Análisis De Los Flujos De Caja Una vez seleccionadas las cédulas a ser titularizadas, basándose en los criterios descritos anteriormente o cualquier otro que designe el analista, se puede proyectar el comportamiento de pago de cada una de ellas. Para la proyección de los flujos producidos por las cédulas seleccionadas, es necesario conocer la historia de pago de cada una, algunos simplemente pagan su cuota a tiempo y por lo que la proyección es muy sencilla, pero otros su costumbre de pago es un poco más informal, hay quienes tradicionalmente pagan con algunos días de atraso, o que consistentemente pagan amortizaciones extraordinarias a capital. Dadas estas variables, es necesario hacer proyecciones más complicadas donde se pronostican

28

Es una valoración defectuosa del objeto asegurado. Es la postura que mantiene la entidad aseguradora consistente en no abonar más cantidad que la asegurada, en proporción a la cual ha percibido las primas, aunque realmente el precio del valor del objeto dañado sea superior al capital asegurado.

29 Requerimientos Mínimos de Capital: Los bancos y sociedades financieras deben tener permanentemente un monto mínimo de patrimonio en

relación con su exposición a los riesgos de crédito, de mercado y otros riesgos. Este monto mínimo por tipo de inversión o riesgo está determinado por la Junta Monetaria.



cancelaciones, previas a la fecha de vencimiento original de la cédula o simplemente pagos erráticos que extienden el plazo original. Después del análisis individual de cada cédula se afectan estas proyecciones con estadísticas históricas, que tenga el originador, con los índices de prepagos e índices de atrasos globales.

Una vez proyectados cada uno de los casos se unifican en un solo flujo de fondos donde todos los casos contribuyen individualmente al monto total de capital que retorna mensualmente, así como los intereses reales que este capital produce, para luego ser agrupados en tramos, los que, dependiendo de los montos mínimos definidos por tramo, pueden tener diferentes intervalos de tiempo, como por ejemplo cada tres años. El resultado de las proyecciones y su división en tramos en intervalos homogéneos producen los montos asignados a cada tramo. Esta proyección y su interpretación dependen mayormente de la creatividad y habilidad de pronóstico del analista o diseñador financiero.

Los montos de intereses provenientes de los pagos mensuales de las cédulas se deben interpretar para calcular la tasa de rendimiento real de los flujos; y así asignar un rendimiento a cada tramo. Contrario a un simple cálculo de tasa promedio ponderada, la primera reacción del analista, es necesario concentrarse en encontrar el real “valor del dinero en el tiempo”; para lograr esta información, se puede recurrir a varias metodologías, tasas internas de retorno, valor presente neto, promedios, etc. esto es parte de la creatividad y el diseño del analista que prepara la interpretación de los flujos producidos por el grupo de cédulas a ser titularizadas. Lo único que el analista debe mantener en mente es que estos procesos son primordialmente mecanismos de distribución de rendimientos y capital de una forma ordenada, sin producir deuda y que no produce utilidades, simplemente los fondos son distribuidos entre los participantes tenedores de certificados y el fideicomitente que dio origen a la operación “El Originador”, tomando en cuenta que cada certificado debe recibir sus rendimientos y capital en el tiempo y monto estipulado.

16.3. Ejemplo De Los Flujos De Caja De Las Cédulas Hipotecarias Titularizadas

En el siguiente ejemplo se presenta una Cartera de 12 millones de Quetzales que debería de vivir 20 años o 240 meses. Al afectar dicha cartera con una estadística de prepago, la cartera presenta una vida real de 13 años 4 meses o sea 160 pagos. En la gráfica siguiente número XXIV de Saldo de Capital, se observa como el saldo llega a cero en el mes 160.

GRÁFICA XXIV: SALDO DE CAPITAL

-

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

0 4 8

12

16

20

24

28

32

36

40

44

48

52

56

60

64

68

72

76

80

84

88

92

96

100

104

108

112

116

120

124

128

132

136

140

144

148

152

156

Th

ou

sa

nd

s

Saldo de Cartera



La estadística utilizada establece que el promedio de vida de cada caso es de aproximadamente de 7 a 8 años. Para comprender este comportamiento se graficaron los montos de capital que proviene de los pagos de cada deudor en esta cartera; la gráfica XXV muestra como se repaga la cartera, basado en las estadísticas de prepago y atrasos que se puedan producir en la vida de la cartera.

GRÁFICA XXV: MONTOS DE CAPITAL POR TRAMO

El proceso de titularización segmenta el flujo de capital en diferentes tramos, separados por intervalos de dos años, resultando así 7 tramos con diferentes montos lo que permite emitir certificados fiduciarios de propiedad de esa cartera. Adicionalmente para poder cubrir los atrasos no pronosticados en el flujo de efectivo, se creó una cobertura interna por medio de una Sobrecolateralización del 15% sobre el monto del capital, por lo que se emiten certificados únicamente por el 85% de los flujos esperados.

De la misma forma que se pronostica como se recibe el capital, también se pronostica como se recibirán los intereses de acuerdo a los saldos de cada caso titularizado; estos intereses se pueden segmentar de la misma forma en los diferentes tramos identificados por la interpretación del flujo de caja producido por las cédulas titularizadas. En la gráfica XXVI se observa la disponibilidad de intereses a ser repartidos en los diferentes tramos para poder ser entregados a los tenedores de los certificados de acuerdo a las condiciones que cada tramo provee para los tenedores de los certificados.

-

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

1 5 9 13 17 21 25 29 33 37 41 45 49 53 57 61 65 69 73 77 81 85 89 93 97 101

105

109

113

117

121

125

129

133

137

141

145

149

153

157

161

Th

ou

sa

nd

s

Retorno de Capital Disponible para Certificados

TRAMO 1

VENC:

JUN 2006

CAPITAL:

661,828

CF's:

562,000

REND:

10.0%

TRAMO 2

VENC:

JUN 2008

CAPITAL:

994,017

CF's:

844,000

REND:

10.8%

TRAMO 3

VENC:

JUN 2010

CAPITAL:

1,807,764

CF's:

1,536,000

REND:

11.6%

TRAMO 4

VENC:

JUN 2012

CAPITAL:

2,987,461

CF's:

2,539,000

REND:

12.4%

TRAMO 5

VENC:

JUN 2014

CAPITAL:

2,244,561

CF's:

2,757,000

REND:

13.2%

TRAMO 6

VENC:

JUN 2016

CAPITAL:

1,815,466

CF's:

1,543,000

REND:

14.0%

TRAMO 7

VENC:

OCT 2017

CAPITAL:

488,868

CF's:

415,000

REND:

14.8%



GRÁFICA XXVI: DISPONIBILIDAD DE INTERESES POR TRAMO

16.4. Definición De La Cobertura Y Su Regla De Emisión La Cobertura: Dependiendo las características y comportamiento histórico de las cédulas a titularizar se debe definir el tipo de cobertura de la titularización, ya sea ésta interna o externa. La Regla de Emisión: La regla de emisión está dada por el tipo de cobertura que se defina en determinada titularización, consistiendo ésta en las proporciones de títulos emitidos versus el monto de la cartera de cédulas titularizadas, por ejemplo.

17. Bloque (Pool) Es el conjunto de cédulas hipotecarias que se agrupan para venderlas ordenadamente mediante el proceso de titularización.

18. Definición De Los Tramos (Tranches) Los tramos son los montos de capital procedentes de los flujos establecidos en el tiempo. Es un segmento del flujo de fondos provenientes de las cédulas de un bloque titularizado.

19. Serie Es el conjunto de certificados fiduciarios emitidos por cada tranch o tramo en condiciones homogéneas de plazo y tasa de rendimiento, emitidos en montos mínimos definidos y que se venden por ese mínimo o sus múltiplos.

20. Forma De Nombrarlos Debido a que los títulos generados en los procesos de titularización, por medio de un fideicomiso, se les denomina Certificados Fiduciarios, se hace necesario encontrar un nombre para nombrarlos comercialmente para no confundir al potencial inversionista debido a que el término Fiduciario puede tener una connotación de fiducia (garantía personal). El origen que tienen los certificados fiduciarios son las mismas Cédulas Hipotecarias, por lo tanto la forma de nombrarlos debe hacerse referencia a que son títulos que otorgan propiedad de las cédulas titularizadas y sus rendimientos en forma proporcional a la inversión realizada.

Intereses Disponibles Para Cada Tramo

-

20

40

60

80

100

120

140

160

1 5 9

13

17

21

25

29

33

37

41

45

49

53

57

61

65

69

73

77

81

85

89

93

97

101

105

109

113

117

121

125

129

133

137

141

145

149

153

157

Th

ou

sa

nd

s

Tramo 7

Tramo 6

Tramo 5

Tramo 4

Tramo 3

Tramo 2

Tramo 1



GRÁFICA XXIV: DIAGRAMA DEL MANEJO DEL FLUJO PERIÓDICO DE FLUJOS EN EL FIDEICOMISO30:

En la gráfica se muestra el flujo de los fondos (capital e intereses) que le son entregados por el administrador mensualmente al fiduciario y como éste los distribuye. El Fiduciario separa el capital e intereses, el capital lo guarda para ser entregar al vencimiento de los Certificados Fiduciarios (CF’s) y los intereses son entregados a los tenedores del los CF’s en el período regular establecido, deduciendo primeramente la comisión del Fiduciario. Al terminar de repartir todos los fondos se liquida al Fideicomitente los fondos restantes, por ser éste dueño de la sobrecolateralización.

30

Fuente: Multicaja, s.a. (Fideicomiso de Inversión para la Vivienda Multicaja)

Reintegro de Cuotas,

Pagadas por los

Emisores al Administrador, hacia

El Fideicomiso

Separación Entre

Capital E Intereses

Capital e Intereses

Pago de

Intereses a los

Tenedores de CF’s

Pago de Vencimientos de

Capital de los CF’s

MMaanneejjoo PPeerriióóddiiccoo ddee FFlluujjooss eenn eell FFiiddeeiiccoommiissoo

Liquidación de Saldos al

Fideicomitente después de cumplir con Obligaciones

Cobro de

Comisión de Administración

Por Parte Del Fiduciario

CAPITAL INTERESES

Sobrecolateral



CAPÍTULO VIII:

EL MERCADEO DE LOS CERTIFICADOS, PRODUCTO DE LA TITULARIZACIÓN

1. Consideraciones Generales Del Mercado

1.1. El Mercado De Inversionistas Potenciales El mercado potencial para invertir en estos títulos son: Bancos, financieras, aseguradoras, afianzadoras, fondos previsionales (IGSS, Fondos de Pensiones) y/o patrimoniales, empresas, instituciones, cooperativas, las asociaciones solidaristas y personas individuales.

1.2. El Mercado Primario En el mercado bursátil actual no existen instituciones con la disponibilidad de compra de la totalidad de los certificados de las diferentes emisiones que se realicen (Underwriter). La labor de venta de los certificados es de uno en uno, por lo cual no hay un mercado primario definido.

1.3. El Mercado Secundario Prácticamente es inexistente. Hay que estimularlo por medio de la divulgación de las bondades del título.

1.4. Conocimiento Del Título Prácticamente el certificado fiduciario producto de una titularización es desconocido por el mercado de inversionistas, por lo que hay que realizar la divulgación del título.

2. Estrategia De Mercadeo

2.1. Conocimiento Del Título

2.1.1. FODA De Los Certificados Fiduciarios

2.1.1.1. Fortalezas Es un título de crédito que representa la copropiedad de cédulas hipotecarias aseguradas las cuales tienen las siguientes garantías o seguros: a) el sentimiento de una persona de no perder su casa; b) la hipoteca de la vivienda adquirida; c) seguro de deuda, emitido por el Instituto de fomento de hipotecas aseguradas, el cual cuenta con la garantía ilimitada del estado o por una afianzadora o aseguradora, fiscalizada por la Superintendencia de Bancos la cual cuenta con un reaseguro internacional, d) seguro de incendio, terremoto y líneas aliadas, e) seguro de vida de emisor, y por último f) coberturas adicionales como las descritas en el Capítulo V, inciso 7 que garantizan en fiel cumplimiento de los pagos en los plazos establecidos.

Se pueden invertir montos redondos con repago de capital al vencimiento e intereses periódicos.

Las tasas de rendimiento de estos títulos son más altas que las recibidas en los instrumentos de inversión descritos posteriormente, pues este título acerca al inversionista con el deudor evitando la intermediación financiera tradicional.

2.1.1.2. Oportunidades Lograr desarrollar el mercado secundario de títulos representativos de cédulas hipotecarias del sistema FHA, es decir de los Certificados Fiduciarios.

Por medio del proceso de titularización se puede reducir el déficit habitacional del país a través de que los recursos de corto plazo sirvan propósitos de largo plazo, por medio de la compra venta de los certificados fiduciarios de la cartera de cédulas hipotecarias (mercado secundario de estos títulos). La disponibilidad de estos títulos será muy alta en vista de las carencias actuales de vivienda.

Atraer a más inversionistas que inviertan en los certificados puesto que éstos prácticamente devengan una tasa activa y no pasiva.

2.1.1.3. Debilidades



Actualmente no existe un mercado secundario de estos títulos en Guatemala, por lo que dificultaría la desinversión en los mismos.

En Guatemala no se conoce como funciona el mecanismo de titularización, por lo tanto hay una cierta barrera de desconfianza en el sistema.

Es un título de largo plazo expresado en moneda local por lo que no está protegido de las devaluaciones a que está sujeto el Quetzal.

2.1.1.4. Amenazas Por la dificultad de dar a conocer los procesos de titularización, los inversionistas mantendrán sus dudas de invertir en ellos, aunque existe la legislación correspondiente, y no se desarrolle el sistema de titularización de cartera de cédulas hipotecarias.

La competencia más cercana a los Certificados Fiduciarios producto de la Titularización son los Bonos emitidos por el Gobierno porque tienen una tasa muy atractiva y también son exonerados de impuestos.

El riesgo país es muy alto desde el punto de vista del inversionista, debido a la inestabilidad política y a la falta de seguridad ciudadana y fiscal, por lo que la venta en mercado secundario es de poca movilidad.

2.1.2. El Certificado Fiduciario Versus Otras Alternativas De Inversión

2.1.2.1. Cuentas De Ahorro Son cuentas de depósito en el sistema bancario, que devengan un interés periódico. El capital puede ser retirado en cualquier momento. Estos depósitos están garantizados por las instituciones los reciben. Estas cuentas son nominativas, por lo tanto no pueden ser trasferibles.

2.1.2.2. Certificados De Depósito A Plazo Este es un título de deuda expresado en quetzales o en moneda extrajera que emiten las instituciones bancarias para la captación de recursos. Este instrumento de inversión es el más conocido por los inversionistas individuales e institucionales. Son títulos que representan un depósito a plazo que paga un interés periódico y entrega del capital al vencimiento del título. Estos títulos tienen la garantía de pago de las instituciones que los emiten. Algunas instituciones castigan a las desinversiones anticipadas. Estos títulos son nominativos, lo que dificulta su movilidad.

2.1.2.3. Bonos Hipotecarios o Fiduciarios Son títulos de deuda expresados en quetzales o en moneda extrajera, emitidos por las entidades bancarias con respaldo de sus carteras hipotecarias o fiduciarias, los cuales son títulos de deuda de la institución bancaria que los emite. Son títulos que representan un depósito a plazo, los cuales generalmente se emiten a tres, seis y doce meses con pago de capital al vencimiento e intereses periódicos. Estos títulos tienen la garantía de pago de las instituciones que los emiten. Pueden ser nominativos o al portador.

2.1.2.4. Bonos De Gobierno Son títulos de crédito que pueden ser nominativos o al portador emitido por el banco central o por las instituciones de gobierno que tienen en su ley orgánica la potestad de emisión de deuda previa autorización del Congreso de la República. Estos son títulos de deuda a largo plazo que cotizan en Quetzales o en dólares, que representan un depósito a plazo con entrega del capital al vencimiento e intereses periódicos. Estos valores tienen la garantía ilimitada del estado y son de fácil transferencia.

2.1.2.5. Reportos



Son contratos de compraventa de valores a plazo determinado en el que los actores se comprometen a la recompra de los mismos valores vendidos u otros de similar categoría en el plazo establecido. En esta operación se pueden ceder los rendimientos de los títulos o se pueden vender éstos con premio o descuento. Generalmente esta mecánica es utilizada por el sistema bancario para la captación o colocación de excedentes de liquidez de muy corto plazo.

2.1.2.6. Certificados Fiduciarios “Los certificados fiduciarios tienen el carácter de títulos de crédito con denominación al portador, y atribuyen a sus titulares los siguientes derechos: a) a una parte alícuota de los productos de los bienes fideicometidos; b) a una parte alícuota del derecho de propiedad sobre dichos bienes, o sobre el precio que se obtenga en la venta de los mismos, es decir que representan el título de propiedad, de las Cédulas Hipotecarias titularizadas”.31 Por ser, las cédulas, títulos de crédito aportados a un fideicomiso no están en el balance del originador por lo que la calificación de riesgo, de los certificados, no está relacionada con la solvencia del originador, sino que únicamente del comportamiento de los flujos y las coberturas internas o externas diseñadas en la titularización. Son títulos emitidos al portador de fácil negociación.

2.2. Homogeneidad Del Título Propiciar una mayor homogeneidad de los certificados en los procesos de titularización de cédulas hipotecarias aseguradas puesto que éstas pueden ser más predecibles por las características estándar de las mismas.

2.3. Transparencia e Información Los reglamentos y prospectos de las emisiones y el cumplimiento de los requisitos de registro en la bolsa de valores de los títulos ofrecen una mayor transparencia de la información, antes de la inversión, en los certificados fiduciarios. El seguimiento del cumplimiento, la divulgación de la información relevante a los títulos se hace más transparente al ser títulos de oferta pública. Por medio de la bolsa se produce una permanente información actualizada del comportamiento de la cartera titularizada, de los certificados y de sus riesgos.

2.4. Liquidez Establecer los mecanismos de divulgación para dar a conocer a los inversionistas esta clase de títulos, permitiendo hacerlos más líquidos en el mercado secundario. Desarrollo de reportos de los certificados para obtención de liquidez inmediata al inversionista. Lograr la aceptación de los certificados como respaldo de créditos bancarios. Que hayan mayores actores de demanda y oferta de los certificados para lograr una mayor circulación de los mismos.

2.5. Participación Del Gobierno Lograr que las operaciones de mercado abierto del banco central compren o vendan estos títulos para la inyección o retiro de liquidez en el sistema financiero nacional, en lugar de emitir títulos del Gobierno.

2.6. Precio La venta y compra de estos títulos con fluidez en el mercado establecerá más fácilmente el precio de los mismos, dependiendo de las tasas de interés imperantes en el mercado financiero al momento de la transacción. El rendimiento de los certificados y los intereses de las inversiones tradicionales pueden establecer el precio de compra o venta de los certificados.

2.7. Estabilidad Regulatoria Lograr que los certificados estén específicamente clasificados en las leyes y reglamentos existentes para obtener una certeza jurídica en la inversión de los mismos.

2.8. Sistema De Pagos

31

Definición del artículo 611 del Código de Comercio.



Lograr por medio del fiel cumplimiento de las obligaciones de las primeras emisiones un pago puntual de los rendimientos y capitales para establecer confiabilidad en las inversiones de estos títulos.

2.9. Desarrollo De Un Sistema De Distribución Seleccionar un grupo de agentes de bolsa que estén interesados y que tengan la capacidad de desarrollar el mercado secundario de estos títulos. Incentivar la participación de entidades financieras que puedan ofrecer y demandar títulos en forma permanente. Estimular la participación de inversionistas del sector empresarial y de personas individuales.

2.10. Divulgación Establecer mecanismos de divulgación de los procesos de titularización, ya sean éstos seminarios, conferencias, producción de documentos explicativos, reuniones con los agentes de bolsa que se encargan de la colocación de los excesos de liquidez del sistema bancario, para que los inversionistas tradicionales y las personas individuales conozcan los títulos que se emiten en los procesos de titularización.



CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

RECOMENDACIONES:

PARA EL DESARROLLO DE UN MERCADO SECUNDARIO:

1. Hay que lograr el apoyo del Gobierno en los aspectos siguientes:

Creación de normas que permitan el desarrollo de los nuevos mecanismos de financiamiento de vivienda.

Mantener una consistencia tributaria en toda la cadena del proceso, por medio de confirmar los Incentivos tributarios existentes de las cédulas hipotecarias aseguradas y sus títulos representativos.

Lograr la Certeza Jurídica necesaria para la inversión en grandes números de los títulos de vivienda por medio de que se emita una ley reguladora del proceso de titularización.

Procesos judiciales ágiles en la adjudicación de las garantías hipotecarias en las inversiones de fomento de vivienda.

Creación de calificadoras del riesgo nacionales.

Diseñar mecanismos de cobertura cambiaria en moneda extrajera para la inversión en Cédulas o los títulos generados por la Titularización, con el objeto de atraer recursos de largo plazo que se encuentran en países extranjeros.

Definir los incentivos fiscales que permitan a los creadores de los títulos, a los canales de distribución, al usuario final y al tenedor temporal de los mismos entrar y salir fácilmente de las operaciones.

2. En el campo del marco normativo hay que desarrollar:

Que la actividad de titularización sea vigilada por la Superintendencia de Bancos y Grupos Financieros.

Que exista una alta exigencia de control de la información suministrada al inversionista y al mercado.

Estandarización de Reglamentos y prospectos.

Permitir y estimular la creación de sociedades de giro exclusivo.

Operaciones fuera de balance del originador. No vinculación patrimonial. Contabilidad separada del originador.

Estandarización en las normas contables y de valorización.

3. En el campo de la capacitación e información:

Divulgación del proceso de Titularización.

Capacitación a los inversionistas institucionales.

Capacitación a los intermediarios del mercado de capitales (Agentes de Bolsa).

Lograr la participación y asistencia técnica de entidades titularizadotas internacionales, por ejemplo: Fannie Mae, Ginnie Mae, Freddie Mac.

Mantener una estadística, en constante actualización y publicación, de los Créditos Hipotecarios de Vivienda y las Cédulas Hipotecarias así como su comportamiento histórico por parte del FHA y la Superintendencia de Bancos y Grupos Financieros.



CONCLUSIONES:

1. Las Cédulas Hipotecarias del sistema FHA son los títulos más adecuados para una titularización de cartera hipotecaria para la adquisición de vivienda, para lograr el reciclaje de los capitales invertidos en títulos de vivienda.

2. El problema del déficit habitacional es un problema financiero, porque en Guatemala no existen recursos de largo plazo para invertir en títulos de vivienda ya que la financiación de la vivienda es una inversión de largo plazo.

3. No existe un mercado secundario desarrollado de cédulas hipotecarias ni de sus títulos representativos. Por lo que no existe el suficiente conocimiento de los procesos de titularización para poder desarrollar un mercado primario y secundario de éstos, en un tiempo relativamente corto, lo cual hay que establecer los mecanismos para su desarrollarlo y difusión.

4. Con la Titularización de Cédulas Hipotecarias Aseguradas y la venta de sus títulos representativos, Certificados Fiduciarios, los recursos de corto plazo de las captaciones del sistema bancario sirven propósitos de largo plazo, debido a la constante venta de éstos en el mercado secundario, desvaneciendo el largo plazo de los mismos, puesto que los inversionistas, a pesar de que invierten en títulos de largo plazo, solo los poseen plazos menores al vencimiento del título, ya que se pueden deshacer de ellos.

5. Las leyes existentes relativas al sistema FHA, la ley de Mercado de Valores y Mercancías y el Código de Comercio que regula los fideicomisos, permiten realizar procesos de titularización a pesar de no existir una ley específica.

6. Para que los procesos de titularización sean homogéneos y reconocidos por todos los inversionistas institucionales e individuales se hace necesario tener una ley específica o que dichos procesos sean reglamentados ampliando la ley del Mercado de Valores y Mercancías.

7. La Titularización es un mecanismo complementario para el sistema financiero, ya que por medio de este mecanismo el sistema bancario puede usar sus recursos de corto plazo para propósito de largo plazo, una vez haya un mercado secundario desarrollado.

8. Para que haya un aumento en la oferta de vivienda, es necesario hacer un reciclaje de los recursos, actualmente invertidos, a través de los procesos de Titularización.



BIBLIOGRAFÍA

LIBROS:

Edward Fleur Financial Education Corp., PASS PERFECT Registered Representative Series 7 Study Program Volume I, 2000

Haeussler, Ernest F. JR y Paul, Richard S., Matemáticas para Administración, Economía, Ciencias Sociales y de la Vida, Octava Edición, Pearson PRENTICE HALL, página 394.

Malumián, Nicolás, et al., Fideicomiso y Securitización, Análisis legal, fiscal y contable. Editorial La ley, S.A. Buenos Aires Argentina, 2001.

LEYES DE GUATEMALA:

Constitución Política de la República de Guatemala.

Código Civil de Guatemala.

Código de Comercio de Guatemala, 19 de Abril 1970.

Decreto 117-97 del Congreso de la República, Ley de supresión de exenciones, exoneraciones y deducciones en materia tributaria y fiscal, 1997

Decreto 34-2002 del Congreso de la República, Reforma a la ley del Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel Sellado Especial para Protocolos, decreto 37-92 del Congreso de la República, 1992.

Ley del Impuesto sobre Productos Financieros, Decreto 26-95 del Congreso de la República de Guatemala, 1995.

Ley y Reglamento del Impuesto al Valor Agregado (IVA) de Guatemala, 1992. Decreto 27-92 del Congreso de la República de Guatemala.

Ley y Reglamento del Impuesto Sobre la Renta (ISR) de Guatemala, 1992. Decreto 26-92 del Congreso de la República de Guatemala.

Ley y Reglamento del Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas, FHA de Guatemala, 1961. Decreto Ley 1448.

Ley y Reglamento del Mercado de Valores y Mercancías de Guatemala. Decreto Ley del Congreso de la República número 34-97.

Ley y Reglamento de Vivienda y Asentamientos Humanos de Guatemala. Decreto Ley del Congreso de la República número 120-96 y su modificación Decreto Ley del Congreso de la República número 74-97.

Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI). Decreto 15-98 del Congreso de la República de Guatemala.

Ley de Supervisión Financiera. Decreto Ley del Congreso de la República de Guatemala, número 18-2002.

Ley de Bancos y Grupos Financieros. Decreto Ley del Congreso de la República de Guatemala, número 19-2002.

Ley de supresión y exenciones, Exoneraciones y deducciones en materia tributaria y fiscal. Decreto Ley del Congreso de la República número 117-97.

Resolución de Junta Monetaria JM-141-2003, reglamento para la administración del riesgo de crédito, Guatemala 2003.

Resolución de Junta Monetaria, JM-179-2002 Reglamento para la determinación del monto mínimo del patrimonio requerido para exposición a los riesgos, aplicable a bancos y sociedades financieras, Guatemala 2002.



TESIS:

Gabriela Escamilla, “La titularización de activos y su viabilidad en el mercado guatemalteco” (Tesis de Licenciatura, Universidad Francisco Marroquín, Guatemala, 1999).

Ingrid Airi González Meneses, “El fideicomiso de Inversión: Vía idónea para la implementación de procesos de titularización de activos en Guatemala” (Tesis de Licenciatura, Universidad Francisco Marroquín, Guatemala, 2001).

Sebastián Laza, “Securitización De Activos Creditorios. Teoría Y Practica” (Tesis de Licenciatura, Universidad Nacional de Cuyo, Argentina, 1999).

OTRAS FUENTES:

VII congreso de la industria de la construcción, Síntesis de la propuesta de reforma provisional para Guatemala, Guatemala agosto de 1997.

Asociación Nacional de Constructores de Vivienda (Anacovi), Memoria de labores, 2002-2003.

Bolsa de Valores Nacional, S.A., Seminario de Titularización de activos hipotecarios, la nueva opción de financiamiento de para la vivienda, Guatemala, 27 de marzo de 1998.

Cámara Guatemalteca de la Construcción, Programa habitacional de 1997.

Entrevistas a ejecutivos de Multicaja, s.a. Administradora de Cédulas Hipotecarias en Guatemala, www.multicaja.com .

Lic. Héctor Quezada, Presidente Ejecutivo Ing. Guillermo Contreras, Gerente de Negocios Enrique Boch, Director de Créditos y Cobros

Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas, FHA, Memoria de Labores. Años, 2000, 2001, 2002.

Sitio de Internet: www.fanniemae.com, Administradora de Cédulas Hipotecarias en Estados Unidos de Norte América.

Sitio de Internet: www.sib.gob.gt, Superintendencia de Bancos de Guatemala.

Gobierno de Guatemala – Ministerio de Comunicaciones e Infraestructura y Vivienda, Política Nacional de Vivienda, Agosto 2004.

http://www.multicaja.com/

http://www.fanniemae.com/

http://www.sib.gob.gt/



ANEXO I

CÓDIGO CIVIL

Artículo 860: (Artículo 45 del Decreto-Ley número 218).- “Puede constituirse hipoteca para garantizar un crédito representado por cédulas sin que sea necesario que haya acreedor y emitirse cédulas a favor del mismo dueño del inmueble hipotecado”.

Artículo 864: (Bonos Bancarios).- Los bancos de crédito territorial podrán emitir cédulas o bonos hipotecarios por una suma igual al importe total de los prestamos sobre inmuebles que otorgaren.

Artículo 865: “(Requisitos de la escritura de cédulas o bonos).- La hipoteca de cédulas se hará constar en escritura pública que deberá contener los requisitos especiales siguientes: 1º.- El monto del crédito representado por las cédulas y el monto de cada serie; si se emitieron varias; 2º.- El valor y número de cédulas que se emiten y la serie a que pertenecen; 3º.- El tipo de interés y el tiempo y lugar de pago; 4º.- El plazo del pago o los pagos sucesivos en caso de hacerse amortizaciones graduales; 5º.- Identificación de la finca o fincas hipotecadas y expresión del monto del avalúo practicado; 6º.- Designación de persona o institución que como agente financiero esté encargado del servicio de la deuda, pago de intereses, comisiones y amortizaciones; 7º.- El nombre de la persona o institución a cuyo favor se hace la emisión, en caso de que no fuera al portador y el del propio otorgante si fuera a su favor; 8º.- La especificación de las emisiones anteriores, si la hubiere; y 9º.- Si la emisión se dividiere en series, el orden de preferencia para u pago, si se hubiere establecido.”

Artículo 866: Verificada la inscripción de la hipoteca en el Registro, se emitirán las cédulas. Cada cédula será del valor de cien quetzales o de cualquier múltiplo de cien.

Artículo 868: “(Requisitos de las cédulas o bonos).- (artículo 49 del Decreto-ley número 218).- Las cédulas contendrán: 1º.- Número de orden e identificación de la serie a que pertenecen; 2º.- Un resumen de las disposiciones pertinentes de la escritura en que se constituya la hipoteca; 3º.- El número de cupones y sus respectivos vencimientos; 4º.- Lugar y fecha de la emisión de las cédulas; 5º.- Firma del agente financiero; 6º.- Firma del otorgante de la hipoteca; y 7º.- Firma y sello del registrador de la Propiedad Inmueble.

Las cédulas emitidas por una institución bancaria, serán firmadas por el Representante Legal de la misma, sin los requisitos enunciados en los incisos 6º y 7º.”

Artículo 872: (son títulos de aparejan ejecución).- Las cédulas y los cupones vencidos son títulos que aparejan ejecución y pueden traspasarse por la simple tradición si fueren al portador, o por endoso si fueren nominativos. El endoso no hace responsable al endosante y se reputará auténtico mientras no se pruebe lo contrario.



ANEXO II

CÓDIGO DE COMERCIO:

LIBRO III

De las Cosas Mercantiles

De los títulos de crédito

CAPITULO I

Disposiciones Generales

Artículo 385: (Títulos de Crédito).- Son títulos de crédito los documentos que incorporan un derecho literal y autónomo, cuyo ejercicio o transferencia es imposible independientemente de l título. Los títulos de crédito tienen la calidad de bienes muebles.

CAPITULO XII

De las Cédulas Hipotecarias

Artículo 605.- Cédulas hipotecarias. Las Cédulas Hipotecarias emitidas de conformidad con la ley, serán títulos de crédito y aunque son garantizadas con hipoteca, no perderán su calidad de muebles.

No se aplicarán las disposiciones del Artículo 867 del Código Civil a la creación de Cédulas Hipotecarias por un Banco o con intervención o garantía del mismo, en cuyo caso los avalúos efectuados por el Banco servirán de base para determinar el máximo de la emisión.

CAPITULO XV

De los Certificados Fiduciarios

ARTÍCULO 609.- Certificados fiduciarios. Sólo pueden emitirse Certificados Fiduciarias como consecuencia de Fideicomisos establecidos con esa finalidad.

ARTÍCULO 611.- Derechos. Los Certificados Fiduciarias tendrán el carácter de títulos de crédito y atribuirán a sus titulares alguno o algunos de los siguientes derechos:

1o. A una parte alícuota de los productos de los bienes fideicometidos.

2o. A una parte alícuota del derecho de propiedad sobre dichos bienes, o sobre el precio que se obtenga en la venta de los mismos.

3o. Al derecho de propiedad sobre una parte determinada del bien inmueble fideicometido.

ARTÍCULO 613.- Contenido. Los Certificados Fiduciarias deben contener, además de los requisitos generales establecidos para los títulos de crédito, los siguientes:

1o. La mención de ser: certificado fiduciario.

2o. Los datos que identifiquen la escritura de constitución del Fideicomiso y la creación de los propios certificados.

3o. La descripción de los bienes fideicometidos.

4o. El avalúo de los bienes, si los certificados tuvieren valor nominal.

5o. Las facultades del fiduciario.

6o. Los derechos de los tenedores con circunstanciada expresión de las condiciones de su ejercicio.

7o. La firma del fiduciario y la del representante de la autoridad administrativa que intervenga en la creación de los títulos.



ARTÍCULO 614.-

Plazo. El plazo de los Certificados Fiduciarias no podrá exceder del señalado para el Fideicomiso que les dio origen.

CAPITULO V

Fideicomiso

ARTÍCULO 766.- Características. El fideicomitente transmite ciertos bienes y derechos al fiduciario, afectándolos a fines determinados.

El fiduciario los recibe con la limitación de carácter obligatorio, de realizar sólo aquellos actos exigidos para cumplir los fines del Fideicomiso.

ARTÍCULO 767.- Fideicomitente. El fideicomitente debe tener capacidad legal para enajenar sus bienes, y el fideicomisario, para adquirir el provecho del Fideicomiso.

El que no puede heredar por incapacidad o indignidad, no puede ser fideicomisario de un Fideicomiso testamentario.

Por los menores, incapaces y ausentes, pueden constituir Fideicomiso sus representantes legales con autorización judicial. Puede también constituirse por apoderado con facultad especial.

ARTÍCULO 768.- Fiduciario. Sólo podrán ser fiduciarios los bancos establecidos en el país. Las instituciones de crédito podrán asimismo actuar como fiduciarios, después de haber sido autorizadas especialmente para ello por la Junta Monetaria.

ARTÍCULO 769.- Fideicomisario. Fideicomisario puede ser cualquier persona que, en el momento en que de acuerdo con el Fideicomiso le corresponda entrar a beneficiarse del mismo, tenga capacidad de adquirir derechos. No es necesario para la validez del Fideicomiso que el fideicomisario sea individualmente designado en el mismo, siempre que en el documento constitutivo del Fideicomiso se establezcan normas o reglas para su determinación posterior.

El fideicomitente podrá designarse a sí mismo como fideicomisario. El fiduciario nunca podrá ser fideicomisario del mismo Fideicomiso.

ARTÍCULO 770.- Constitución. El Fideicomiso puede constituirse por contrato o instituirse por testamento.

ARTÍCULO 771.- Contrato de Fideicomiso. El contrato de Fideicomiso debe constar en escritura pública en el acto de suscribirse, debiendo constar la aceptación del fiduciario en el mismo acto y consignándose en el documento el valor estimativo de los bienes.

ARTÍCULO 774.- Varios fiduciarios. Puede designarse uno o varios fiduciarios, y en este último caso, podrán actuar conjunta o sucesivamente, de acuerdo con las disposiciones del documento constitutivo.

ARTÍCULO 775.- Facultades especiales. El fiduciario podrá realizar todos los actos que sean necesarios para el cumplimiento de los fines del Fideicomiso, pero para donar, vender o gravar los bienes fideicometidos, se requiere facultad expresa que conste en el documento de constitución. Si la ejecución del Fideicomiso se hiciere imposible o manifiestamente desventajosa sin enajenar o gravar los bienes y el fiduciario no estuviere expresamente facultado para el efecto, podrá solicitar autorización judicial.



ARTÍCULO 776.- Efectos contra terceros. El Fideicomiso surte efectos contra terceros:

1o. Desde el momento de la presentación del documento constitutivo al Registro de la Propiedad, si se tratare de inmuebles, derechos reales y demás bienes sujetos a inscripción.

2o. Desde la traslación se perfeccione de acuerdo con el documento constitutivo de la obligación o la ley, si se tratare de créditos u obligaciones no endosables.

3o. Desde la fecha del endoso o registro, en su caso, si se tratare de títulos a la orden o nominativos, o de bienes muebles sujetos a registro o inscripción.

4o. Desde la fecha del documento constitutivo del Fideicomiso si se tratare de bienes muebles no sujetos a registro.

5o. Desde que se efectúa la tradición si se tratare de títulos al portador.

6o. Desde que se efectúa la publicación de un edicto en el Diario Oficial, notificándolo a los interesados, si se tratare de empresas industriales, comerciales o agrícolas.

ARTÍCULO 777.- Patrimonio fideicometido. El patrimonio fideicometido solamente responderá:

1o. Por las obligaciones que se refieren al fin del Fideicomiso.

2o. De los derechos que se haya reservado el fideicomitente.

3o. De los derechos que para el fideicomitente se deriven del Fideicomiso.

4o. De los derechos adquiridos legalmente por terceros, inclusive fiscales, laborales y de cualquier otra índole.

5o. De los derechos adquiridos por el fideicomisario con anterioridad o durante la vigencia del Fideicomiso.

ARTÍCULO 778.- Derechos del fideicomisario. El fideicomisario tiene los derechos siguientes:

1o. Ejercitar los que se deriven del contrato o acto constitutivo.

2o. Exigir al fiduciario el cumplimiento del Fideicomiso.

3o. Pedir la remoción del fiduciario por las causales señaladas en el Artículo 786 de este Código.

4o. Impugnar los actos que el fiduciario realice de mala fe o en infracción de las disposiciones que rijan al Fideicomiso y exigir judicialmente que se restituyan al fiduciario los bienes que, como consecuencia de estos actos, hayan salido del patrimonio fideicometido.

5o. Revisar, en cualquier tiempo, por sí o por medio de las personas que designe, los libros, cuentas y comprobantes del Fideicomiso, así como mandar a practicar auditoria.

ARTÍCULO 780.- Abuso de fiduciarios. Si el fiduciario enajena o grava los bienes en abuso de las facultades que le otorgue el contrato o el acto constitutivo, el fideicomitente o el fideicomisario, podrán exigirle que responda por los daños y perjuicios derivados de la negociación, así como proveer su remoción y la imposición al fiduciario de las demás sanciones que corresponden.

ARTÍCULO 781.- El fiduciario debe identificarse. El fiduciario debe declarar que actúa en esa calidad, en todo acto o contrato que otorgue en ejecución del fideicomiso.



ARTÍCULO 782.- Inembargabilidad. Los derechos que el fideicomisario pueda tener en Fideicomiso no son embargables por sus acreedores; pero sí lo son los frutos que el fideicomisario perciba del Fideicomiso.

Podrá anotarse los bienes fideicometidos con el objeto de gozar de preferencia sobre los derechos de las personas que consigna el artículo 788 de este Código al extinguirse el Fideicomiso.

Cuando se trate de bienes no objeto de registro, el fiduciario deberá extender constancia de enterado para tenerlo presente en el momento de la liquidación.

ARTÍCULO 783.-

Derechos del fiduciario. El fiduciario tiene los derechos siguientes:

1o. Ejercitar las facultades y efectuar todas las erogaciones que se requieran para el cumplimiento del fideicomiso, salvo las limitaciones que establece la ley o que contenga el documento constitutivo.

2o. Ejercitar todas las acciones que puedan ser necesarias para la defensa del patrimonio fideicometido.

3o. Otorgar mandatos especiales con representación en relación con el fideicomiso.

4o. Percibir remuneración por sus servicios; cobrar preferentemente su remuneración de los ingresos del fideicomiso.

5o. Los demás que sean necesarios para el cumplimiento del fin del fideicomiso.

ARTÍCULO 784.- Inversiones. Salvo autorización expresa en contrario, dada por el fideicomitente en el documento constitutivo, el fiduciario únicamente podrá hacer inversiones en bonos y títulos de crédito de reconocida solidez, emitidos o garantizados por el Estado, las entidades públicas, las instituciones financieras, los bancos que operen en el país y las empresas privadas cuyas emisiones califique como de primer orden la Comisión de Valores.

ARTÍCULO 785.- Obligaciones del fiduciario. El fiduciario tiene las obligaciones siguientes:

1o. Ejecutar el fideicomiso de acuerdo con su constitución y fines.

2o. Desempeñar su cargo con la diligencia debida y únicamente podrá renunciarlo por causas graves, que deberán ser calificadas por un juez de Primera Instancia.

3o. Tomar posesión de los bienes fideicometidos en los términos del documento constitutivo y velar por su conservación y seguridad.

4o. Llevar cuenta detallada de su gestión, en forma separada de sus demás operaciones y rendir cuentas e informes a quien corresponda, por lo menos anualmente o cuando el fideicomitente o el fideicomisario se lo requieran.

5o. Las demás inherentes a la naturaleza de su encargo.

ARTÍCULO 786.- Remoción del fiduciario. El fiduciario debe ser removido:

1o. Si no cumple con las instrucciones contenidas en el documento constitutivo del fideicomiso.

2o. Si no desempeña su cargo con la diligencia debida.

3o. Si tiene intereses antagónicos con los del fideicomisario.

La remoción del fiduciario no termina el fideicomiso, a menos que su sustitución sea imposible.

ARTÍCULO 787.- Extinción del fideicomiso. El fideicomiso termina:



1o. Por la realización del fin para el que fue constituido.

2o. Por hacerse imposible su realización.

3o. Por haberse cumplido la condición resolutoria a que haya quedado sujeto.

4o. Por convenio expreso entre el fideicomitente y el fideicomisario.

5o. Por revocación hecha por el fideicomitente, cuando se haya reservado ese derecho en el documento constitutivo.

6o. Por renuncia, no aceptación o remoción del fiduciario, si no fuere posible sustituirlo.

7o. Por el transcurso del plazo máximo de veinticinco años, a menos que el fideicomisario sea incapaz, enfermo incurable o institución de asistencia social.

8o. Por sentencia judicial.

ARTÍCULO 788.- Efectos de la extinción. Al terminar el fideicomiso, los bienes del mismo que tenga en su poder el fiduciario, deberán ser entregados a quien corresponda, según las disposiciones del documento constitutivo o sentencia judicial, en su caso; y, en su defecto, al fideicomitente o sus herederos, en los casos señalados en los incisos 2o, 3o, 4o, 5o, y 6o, del Artículo 787 de este Código y al fideicomisario, en los casos señalados en los incisos 1o. y 7o. del mismo artículo.

ARTÍCULO 789.- Nulidad del fideicomiso. Son nulos los fideicomisos:

1o. Constituidos en forma secreta.

2o. Aquellos en los cuales el beneficio se otorgue a diversas personas, sucesivamente, que deban sustituirse por muerte de la anterior, salvo que la sustitución se efectúe en favor de personas que estén vivas o concebidas a la muerte del fideicomitente.

ARTÍCULO 790.- Plazo mayor del legal. Los fideicomisos constituidos por un plazo mayor de veinticinco años serán válidos, pero su plazo se entenderá reducido al máximo legal.

Cuando se designe fideicomisario a una entidad estatal, o una institución de asistencia social, cultural, científica o artística con fines no lucrativos o a una incapaz o a un enfermo incurable, el plazo del fideicomiso podrá ser indefinido.

ARTÍCULO 791.- Fideicomiso de garantía. Si se tratare de fideicomisos de garantía, en caso de incumplimiento del deudor, el fiduciario podrá promover la venta de los bienes fideicometidos en pública subasta ante notario, siendo nulo todo pacto que autorice al fiduciario a entregar los bienes al acreedor en forma distinta.

Las operaciones bancarias con garantía del fideicomiso, se asimilarán a los créditos con garantía real.

El fiduciario de un fideicomiso de garantía debe ser persona distinta del acreedor.

ARTÍCULO 792.- Impuestos. El documento constitutivo de fideicomiso y la traslación de bienes en fideicomiso, al fiduciario, estarán libres de todo impuesto. Igualmente, queda exonerada de todo impuesto la devolución de los bienes fideicometidos al fideicomitente, a la terminación del fideicomiso.

El contrato o acto por el cual el fiduciario traspase o enajene bienes inmuebles al fideicomisario o a terceros, quedará sujeto a todos los impuestos que estuvieren vigentes en la fecha del acto o contrato, pero en caso de fideicomisos testamentarios, en lo que se refiere a inmuebles, el impuesto se graduará según el parentesco del fideicomitente con el respectivo fideicomisario.



ARTÍCULO 793.- Honorarios. Los honorarios del fiduciario podrán ser a cargo del fideicomitente, del fideicomisario o de ambos; en todo caso, el fiduciario tendrá preferencia sobre cualquier otro acreedor para el cobro de honorarios, créditos y de los gastos de mismo fideicomiso, que tuvieren que hacerse efectivos con los bienes fideicometidos.



ANEXO III.

LEY DEL INSTITUTO DE FOMENTO DE HIPOTECAS ASEGURADAS (FHA)

ARTICULO 14.-

El seguro de hipotecas que esta ley crea, garantiza al titular y al legítimo tenedor de un crédito, préstamos o Cédula Hipotecaria, mediante el pago puntual de la prima pactada, el cobro íntegro del principal, intereses y demás obligaciones de los préstamos, conforme y en la forma que se hubiere consignado en el documento o título que ampare las obligaciones hipotecarias aseguradas.

Para que puedan asegurarse créditos hipotecarios representados por cédulas, en la emisión de éstas deberá intervenir una entidad aprobada o un Banco afiliado al sistema FHA, o estar garantizado el pago de la obligación por una entidad aprobada o bancaria afiliada, para cuyos fines quedan autorizadas dichas entidades bancarias. En todo caso, será indispensable que el producto de las cédulas se destine exclusivamente al financiamiento de la compra o de la construcción de viviendas.

ARTICULO 15.-

{Artículo 4 del Decreto {50-87}}. "Podrá ser objeto de Seguro de Hipoteca, las obligaciones provenientes de los créditos hipotecarios, concedidos por la construcción, reparación, ampliación, mejoras, compra y liberación de gravámenes hipotecarios de viviendas.

ARTICULO 16.-

El FHA, al resolver favorablemente la solicitud presentada por la entidad aprobada, expedirá un resguardo de asegurabilidad, que amparará la negociación concertada y el correspondiente crédito hipotecario adquirirá el derecho a los beneficios del Seguro de Hipoteca.

ARTICULO 19.-

{Artículo 6. del Decreto {50-87}}. "Si por incumplimiento del deudor venciere la obligación hipotecaria asegurada, el titular del crédito o la entidad aprobada, en representación propia o del titular del crédito, luego de adjudicarse el inmueble por juicio ejecutivo o cesión voluntaria del deudor, tendrá derecho a lo siguiente:

a) Adjudicarse en forma definitiva el inmueble, desistiendo del reclamo del Seguro de Hipoteca;

b) Optar por el cobro del seguro dentro de los treinta días hábiles siguientes a la fecha de adjudicación del inmueble a su favor en el remate judicial o de la fecha de la escritura traslativa de dominio a su favor en caso de cesión voluntaria del deudor hipotecario".

ARTICULO 25.-

{Artículo 9. del Decreto {50-87}}. "El FHA podrá invertir sus fondos en:

a) Bonos del Estado y Municipales o en otros valores públicos nacionales y valores que emitan los bancos del sistema, siempre que estén considerados como valor o títulos de primera clase, por la Comisión de Valores, y preferentemente que gocen de garantía de recompra inmediata;

b) En Cédulas hipotecarias aseguradas por el FHA;

c) En depósitos de ahorro a plazos menor y/o mayor;

d) La redención o compra de los Bonos Inmobiliarios FHA que haya emitido;

e) La constitución de fondos específicos para vivienda, que tengan como objeto otorgar garantía de recompra a Cédulas Hipotecarias en circulación, o bien en la constitución de Fideicomisos de inversión que tengan como objeto la utilización de los fondos en financiamiento habitacional;

f) Los inmuebles que sean necesarios para su funcionamiento.

Estos fondos se deberán invertir conforme al Plan Anual de Inversiones, que será aprobado por la Junta Directiva, en las mejores condiciones de seguridad, economía y liquidez".

ARTICULO 25.-



{Del Decreto-Ley No. {292}}. "Las operaciones crediticias y emisión de cédulas aseguradas por el FHA, se regirán exclusivamente por el Decreto 1448 del Congreso de la República".

ARTICULO 32.-

{Artículo 11 del Decreto {50-87}}. "Quedan exentos de los impuestos de papel sellado y timbres, de beneficios de capital, sobre herencias, legados y donaciones y de otros, presentes o futuros, directos o indirectos, que pudieran afectarlos el principal e intereses a favor de los tenedores de bonos o valores respaldados por las hipotecas aseguradas por el FHA, así como la negociación por cualquier título y la pignoración de los mismos, y los documentos que para la celebración o ejecución de tales actos, hubiera necesidad de emitir o suscribir. Gozarán de la misma exención, los capitales, los fondos del Fideicomiso, los valores que los representan cualquiera que sea la forma de titularidad o representación de los mismos, los intereses que ellos devengan, los dividendos y participaciones que le sean declarados y pagados, de los fondos de inversión Fideicomisos constituidos por las entidades aprobadas, destinadas a ser y que sean invertidos o reinvertidos exclusivamente bajo el régimen que esta ley establece. Quedan exentos de los mismos tributos las operaciones de traspaso, venta o cesión de los documentos de crédito representativos de hipotecas aseguradas por el FHA y los certificados o títulos de los fondos de inversión constituidos por las entidades aprobadas para operar hipotecas aseguradas.

También quedan exentos de los impuestos sobre la compraventa y permuta, papel sellado y timbres fiscales, los inmuebles cuyo dominio sea trasladado por el deudor hipotecario al titular del crédito hipotecario o a la entidad aprobada en caso de cesión voluntaria.

Los inmuebles adjudicados a favor del FHA, como consecuencia del pago del Seguro de Hipoteca, serán inscritos en la matrícula fiscal en el libro especial; asimismo, cuando el FHA venda tales inmuebles, se inscribirán en la matrícula fiscal, basándose en el aviso notarial respectivo, o a su valor en matrícula, el que sea mayor".

ARTICULO 33.-

{Artículo 12 del Decreto {50-87}}. "Los contratos de compraventa, de obra y construcción, los de liberación de gravamen hipotecario y los de créditos hipotecarios asegurados por el FHA, sean principales o accesorios, su traspaso, cesión o permuta, así como las Cédulas Hipotecarias emitidas en relación con las operaciones de Seguro de Hipoteca, su transferencia, pignoración, negociación o cancelación, quedan exentos de impuestos presentes y futuros.

Para gozar de las exenciones señaladas, deberán estar específicamente amparados los contratos por un Resguardo de Asegurabilidad, emitido por el FHA, cuyo número, valor y demás datos que lo identifiquen consten en los mismos, y que el deudor hipotecario y su cónyuge, si lo tuviere, no posean otra propiedad inmueble y que destinen la vivienda que se financia al hogar propio."

ARTICULO 34.-

Los intereses que devenguen los créditos hipotecarios asegurados bajo el régimen que esta ley establece, estarán exentos del pago de toda clase de impuestos, contribuciones o recargos, directos o indirectos, presentes o futuros.

Las personas individuales o jurídicas que los percibieren podrán deducirlos de sus utilidades imponibles.

Los créditos de los capitales que se importen para su inversión directa o indirecta en planes de vivienda o edificios bajo el régimen del seguro de hipotecas, estarán exentos de los impuestos, contribuciones o recargos, presentes o futuros, que graviten sobre los beneficios de ausentes.

Reglamento de la Ley del Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA)

Artículo 2º.- Para los efectos de éste reglamento se definen los siguientes términos:

a) Entidad Aprobada es la persona jurídica aprobada por el FHA para presentar solicitudes de seguro, constituir y administrar hipotecas aseguradas.

b) Resguardo de Asegurabilidad es el documento que emite el FHA comprometiéndose a formalizar oportunamente el seguro de hipoteca, siempre que se cumpla con los requisitos establecidos en el mismo;



c) Seguro de Hipoteca es el documento que emite el FHA garantizando al acreedor el pago de una obligación hipotecaria, en caso de incumplimiento del deudor;

d) Acreedor hipotecario es el prestamista original, sus sucesores o causahabientes de una obligación hipotecaria;

e) Deudor hipotecario es el prestatario original, sus herederos sucesores o causahabientes de una obligación hipotecaria;

f) Hipoteca aseguradas es una obligación con garantía hipotecaria, aseguradas por el FHA; y

g) Bonos FHA son los valores que emite el FHA para el pago del seguro de hipoteca, en caso de incumplimiento del deudor.

Artículo 9º.- Los resguardos de asegurabilidad podrán ser:

a) Con deudor específico; y

b) Sin deudor específico.

El resguardo de asegurabilidad con deudor específico es aquel en el cual aparece designado el deudor hipotecario.

El resguardo de asegurabilidad sin deudor específico es aquel en el cual no aparece designado el deudor hipotecario, quedando sujeto a la condición de que el deudor hipotecario sea aceptado posteriormente por el FHA.

Artículo 11º.- Al aprobarse la solicitud, el FHA emitirá el resguardo de asegurabilidad que contendrá los términos y condiciones bajo los cuales se extenderá oportunamente el seguro de hipoteca.

Artículo 23.- Una vez cumplidos los requisitos establecidos en el resguardo de asegurabilidad e inscrita la primera hipoteca en el Registro de la Propiedad Inmueble, el FHA emitirá el seguro de hipoteca, previo pago de la prima correspondiente.

Artículo 29.- Si por incumplimiento del deudor venciere la obligación hipotecaria asegurada, el titular o tenedor de la misma tendrá derecho al cobro del seguro, siempre que cumpla con los requisitos siguientes:

a) Solicitar al FHA, en forma escrita el cobro del seguro, dentro de los 30 días siguientes a la fecha de la adjudicación del inmueble en caso de procedimiento judicial, o bien a la fecha del otorgamiento de la escritura traslativa de dominio, en caso de cesión voluntaria realizada por el deudor;

b) Presentar al FHA la liquidación correspondiente de la deuda, comprendiendo capital, intereses y gastos; y

c) Traspasar al FHA todos los derechos sobre el inmueble que garantizaba la obligación hipotecaria objeto del seguro, entregándolo completamente desocupado, en estado de conservación aceptable y libre de toda carga o responsabilidad por deudas, embargos, gravámenes, contribuciones, impuestos o reclamaciones pendientes de seguros. Transcurrido el término a que se refiere el inciso a) de este artículo, sin que se hubiere presentado la solicitud de cobro del seguro, se entenderá que el acreedor hipotecario renuncia a dicho cobro, optando por la propiedad del inmueble en pago de su crédito.



ANEXO IV.

LEY DE VIVIENDA Y ASENTAMIENTOS HUMANOS:

CAPITULO III

DE LOS CRÉDITOS DE VIVIENDA.

“Artículo 33.- De los créditos para la vivienda. Los créditos hipotecarios de mediano y largo plazo para compra de solución habitacional para familias de menores ingresos, las Cédulas Hipotecarias y cualquier título o documento que exprese una garantía hipotecaria para vivienda, pueden ser garantizados por el Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas o por garantía de pago que emitan las compañías aseguradoras o afianzadoras legalmente autorizadas, siempre y cuando tales entidades estén sujetas a la fiscalización de la Superintendencia de Bancos. Los créditos, documentos o títulos a que se refiere el presente artículo están sujetos al monto mínimo del patrimonio requerido a las instituciones bancarias, conforme a la ley de la materia, y gozan de los mismos derechos y privilegios fiscales que la ley confiere a los créditos, préstamos o Cédulas Hipotecarias que cuentan con el seguro hipotecario del Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas, exceptuando la garantía Ilimitada del Estado.”

REGLAMENTO DE LA LEY DE VIVIENDA Y ASENTAMIENTOS HUMANOS

“Artículo 27.- Los créditos, documentos o títulos a que se refiere el artículo 33 de la Ley de Vivienda y Asentamientos Humanos, están sujetos al monto mínimo del patrimonio requerido a las Instituciones Bancarias conforme a la ley de la materia y gozan de los mismos derechos, así como, de los privilegios fiscales que la ley confiere a los créditos, préstamos o Cédulas Hipotecarias que cuentan con el seguro hipotecario del Instituto de Fomentos de Hipotecadas Aseguradas, exceptuando la garantía Ilimitada del Estado.

En consecuencia las entidades aseguradoras o afianzadoras que emitan las garantías de pago, estarán expresamente facultadas para lo que detallan las literales siguientes. Esta enumeración no puede entenderse limitativamente, pues la ley otorga todos los derechos que concede la ley del Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas, a los créditos, préstamos o Cédulas Hipotecarias que cuentan con el seguro de hipoteca.

a) Establecer libremente las tarifas que aplicarán a los usuarios del sistema;

b) Subrogarse en todos los derechos del acreedor hipotecario o tenedor de las Cédulas Hipotecarias o cualquiera de los títulos que expresen garantía hipotecaria para vivienda, mediante el cumplimiento de las obligaciones adquiridas

c) Determinar, a través de sus órganos de administración, la relación adecuada entre el monto del préstamo hipotecario o el importe de la Cédula Hipotecaria y el avalúo del Inmueble a efecto de asegurar o afianzar la adecuada recuperación de cualquier suma que tuviera que pagarse.”

“Artículo 28.- Las entidades aseguradoras o afianzadoras que emitan las garantías de pago, tendrán derecho a los beneficios contemplados en el artículo anterior.

En los créditos o préstamos hipotecarios, las Cédulas Hipotecarias, así como cualquier título que exprese garantía hipotecaria, que además cuenten con garantía de pago, el acreedor tendrá derechos sobre la totalidad de cualquiera de las garantías. En el caso de incumplimiento en el pago del crédito, el acreedor podrá convenir con la afianzadora la forma de pago de la suma que correspondiere. Para el cobro de la totalidad de la suma adeudada a la entidad afianzadora o aseguradora, el acreedor tendrá la obligación de trasladarle o cederle los derechos que tenga sobre la hipoteca o, en su caso, los derechos litigiosos del proceso que se hubiere iniciado.

No podrá venderse ni gravarse un inmueble con hipoteca que cuenta además con garantía de fianza, o seguro, sin el consentimiento expreso del acreedor. Los registros de la propiedad no inscribirán las operaciones que no hayan obtenido el consentimiento expreso.”



ANEXO V.

LEY DEL MERCADO DE VALORES Y MERCANCÍAS

CAPITULO IV

DEL CONTRATO DE FIDEICOMISO DE INVERSIÓN.

Artículo 76.- CONTRATO DE FIDEICOMISO DE INVERSIÓN. Los bancos y las sociedades financieras privadas podrán convenir con los agentes la delegación de su función como fiduciarios. El fiduciario delegado podrá realizar todas las actividades propias de un fiduciario y será junto con la entidad delegante, solidariamente responsable por su actuación.

Tanto los bancos y las sociedades financieras privadas como los fiduciarios delegados, podrán fungir como fiduciarios de Fideicomisos constituidos para la inversión en valores que se encuentren en oferta pública. Si como resultado de la constitución del Fideicomiso se acordare la emisión de Certificados Fiduciarias, su oferta pública deberá inscribirse en el registro y a su vez, podrá el fiduciario solicitar su inscripción para cotizarse en bolsa, en cuyo caso, el régimen fiscal de los certificados respectivos será el mismo que el aplicable a los bonos emitidos por sociedades financieras privadas.

El documentos constitutivo de Fideicomiso de inversión, así como sus modificaciones podrá constar en documento privado, y la emisión y negociación de los Certificados Fiduciarias a que se refiere el presente artículo estarán sujetos únicamente a los requisitos que esta ley establece para realizar oferta pública de valores emitidos por sociedades mercantiles.



ANEXO VI

DECRETO DEL CONGRESO DE LA REPÚBLICA DE GUATEMALA NÚMERO 26-95

Ley Del Impuesto Sobre Productos Financieros

ARTICULO 9.- De las Exenciones. Están exentos del impuesto que establece esta ley:

a) Los organismos del Estado y sus entidades descentralizadas, autónomas, las municipalidades y sus empresas, excepto las personas jurídicas formadas por capitales mixtos.

b) Las Universidades y los centros educativos legalmente autorizados para funcionar en el país.”

c) Derogada.”

d) Los intereses provenientes de títulos-valores, públicos y privados, siempre y cuando la ley de su creación les haya otorgado expresamente exención de toda clase de impuestos.



ANEXO VII

LEY DEL IVA

CAPITULO IV

DE LAS VENTAS Y SERVICIOS EXENTOS DEL IMPUESTO

“ARTICULO 7: - De las exenciones generales. Están exentos del impuesto establecido en esta ley:

4.- Los servicios que presten las instituciones fiscalizadas por la Superintendencia de Bancos y las bolsas de valores autorizadas para operar en el país. En lo que respecta a la actividad aseguradora y afianzadora, están exentas exclusivamente las operaciones de reaseguros y refianzamientos.

6.- La creación, emisión, circulación y transferencia de títulos de crédito, títulos valores y acciones de cualquier clase, exceptuando la factura cambiaria, cuando la emisión, aceptación o negociación corresponda a actos gravados por la presente ley.

7.- Los intereses que devenguen los títulos de crédito y otras obligaciones emitidas por las sociedades mercantiles y que se negocien a través de una bolsa de valores, debidamente autorizada y registrada conforme a la legislación vigente.

8.- La constitución de Fideicomisos y la devolución de los bienes fideicometidos al fideicomitente. Los actos gravados conforme a esta ley que efectúe el fiduciario quedan afectos al pago de este impuesto.”



ANEXO VIII

LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA I.S.R.

DECRETO NÚMERO 26-92

LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA

Reformado por el Decreto Ley 18-04 del Congreso de l a República

CAPITULO XI

DE LA RENTA NETA Y RENTA IMPONIBLE

“ARTÍCULO 38 LOS COSTOS Y GASTOS NO DEDUCIBLES:

a) Los costos o gastos que no hayan tenido su origen en el negocio, actividad u operación que da lugar a rentas gravadas. Los contribuyentes que tengan rentas gravadas y rentas exentas aplicarán a cada una de las mismas los costos y gastos directamente necesarios para producirlos. En el caso que por su naturaleza no puedan aplicarse directamente los costos y gastos que sean necesarios para la producción de ambos tipos de renta, deberán ser distribuidos en forma directamente proporcional entre cada una de dichas rentas.

Para los contribuyentes que realicen inversiones financieras en actividades de fomento de vivienda, mediante cédulas hipotecarias, los gastos no deducibles serán únicamente los gastos financieros incurridos por la obtención de los recursos utilizados para la realización de esas inversiones. Dichos gastos no deducibles se determinarán distribuyendo en forma directamente proporcional el total de gastos financieros entre el total de rentas gravadas y exentas.”



ANEXO IX

LEY DE TIMBRES FISCALES DE PAPEL SELLADO ESPECIAL PARA PROTOCOLOS

DECRETO NÚMERO 34-2002

DEL CONGRESO DE LA REPUBLICA DE GUATEMALA

REFORMA A LA LEY DEL IMPUESTO DE TIMBRES FISCALES Y DE PAPEL SELLADO ESPECIAL PARA PROTOCOLOS, DECRETO NÚMERO 37-92 DEL CONGRESO DE LA REPUBLICA

ARTICULO 1. Se reforma el artículo 11, el cual queda así:

“Artículo 11. Actos y contratos exentos. Están exentos del impuesto, los documentos que contengan actos o contratos, en los siguientes casos:

……

8.- La creación, emisión, circulación, negociación y cancelación de bonos, bonos de prenda, debentures, las Cédulas Hipotecarias y títulos de crédito, en los que intervengan los bancos y entidades financieras sujetas a la fiscalización de la Superintendencia de Bancos.

9.- La creación, emisión, circulación, negociación y cancelación de títulos de crédito de toda clase, debentures y las Cédulas Hipotecarias, sus cupones e intereses.”



ANEXO X NÚMERO DE CUENTAS Y SALDOS DE DEPÓSITOS Y OBLIGACIONES FINANCIERAS

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ANEXO XI

POLÍTICA DE VIVIENDA Y ASENTAMIENTOS HUMANOS

En la presentación, a la ciudadanía el 2 de Julio de 2004, de la Política Nacional De Vivienda y Asentamientos Humanos del Gobierno de Guatemala que se llevará a cabo durante la presidencia del Lic. Oscar Berger, el Ministerio de Comunicaciones Infraestructura y Vivienda, como ente rector de dicha política, proporcionó la siguiente información relacionada con el déficit habitacional del país, y publicada el 9 de Julio de 2004 en el semanario “ACCIÓN”, órgano oficial de divulgación de la obra del gobierno.

“El XI Censo Nacional de Población indica que la población censada recientemente en el territorio nacional en 2002 era de 11,237,196 habitantes, que significan 2,200,608 hogares. El déficit habitacional se divide en cuantitativo y cualitativo.

Déficit Cuantitativo:

Lo conforman las viviendas inadecuadas, que demandan suelo urbano o rural, así como las familias que alquilan y esperan contar con casa propia. Se incluyen las casas de vecindad o palomares, covachas y otros tipos de albergues inapropiados para vivir. En todo el país se calcula que 110,554 unidades habitacionales son de este tipo, que equivalen a un 5% del total.

El Déficit cuantitativo también incluye la demanda efectiva, que comprende las casas formales o departamentos en buen estados, cuyos habitantes esperan contar con una vivienda propia y tienen la capacidad para adquirirla. Se han inventariado 299,543 unidades, que representan un 14 % del total en el país.

Déficit Cualitativo:

Está integrado por las viviendas que deben mejorarse y no demandan extensiones adicionales de suelo como:

A. Ranchos. Se han cuantificado 119,156 unidades lo que equivales al 5% del total del país.

B. Viviendas de mala calidad. Se han inventariado 148,674 unidades que representan el 28% del total del país.

C. Viviendas hacinadas. Se han inventariado 492,339 que representan el 22% del total del país.

Se tiene un total de 611,495 unidades cuantificadas (ranchos y viviendas con hacinamiento)”

RegiónDéficit

Cuantitativo%

Déficit

Cualitativo%

Déficit

Total%

Metropolitana 193,922 47.29% 58,289 9.53% 252,211 24.69%

Norte 15,830 3.86% 79,771 13.05% 95,601 9.36%

NorOriente 28,281 6.90% 60,854 9.95% 89,135 8.73%

SurOriente 26,176 6.38% 48,086 7.86% 74,262 7.27%

Central 57,421 14.00% 57,384 9.38% 114,805 11.24%

SurOccidente 68,014 16.58% 169,708 27.75% 237,722 23.27%

NorOccidente 12,482 3.04% 108,341 17.72% 120,823 11.83%

Petén 7,969 1.94% 29,062 4.75% 37,031 3.62%

Totales 410,095 100.00% 611,495 100.00% 1,021,590 100.00%



ANEXO XII: CUADRO DE CUOTA NIVELADA

ORIGINAL INCREMENTO DISMINUCION

Monto 120,000.00 120,000.00 120,000.00 120,000.00 120,000.00 120,000.00 120,000.00 120,000.00 120,000.00

Tasa 15% 12% 10% 8% 6% 3% 0% 15% 15%

Plazo 240 240 240 240 240 240 240 240 240

Cuota 1,580.15 1,321.30 1,158.03 1,003.73 859.72 665.52 500.00 1,580.15 1,580.15

Capital Intereses Capital Intereses Capital Intereses Capital Intereses Capital Intereses Capital Intereses Capital Intereses Capital Intereses Capital Intereses

1 80.15 1,500.00 121.30 1,200.00 158.03 1,000.00 203.73 800.00 259.72 600.00 365.52 300.00 500.00 - 80.15 1,500.00 15% 80.15 1,500.00 15%

2 81.15 1,499.00 122.52 1,198.79 159.34 998.68 205.09 798.64 261.02 598.70 366.43 299.09 500.00 - 81.15 1,499.00 15% 81.15 1,499.00 15%

3 82.16 1,497.98 123.74 1,197.56 160.67 997.36 206.45 797.27 262.32 597.40 367.35 298.17 500.00 - 82.16 1,497.98 15% 82.16 1,497.98 15%

4 83.19 1,496.96 124.98 1,196.32 162.01 996.02 207.83 795.90 263.63 596.08 368.27 297.25 500.00 - 83.19 1,496.96 15% 83.19 1,496.96 15%

5 84.23 1,495.92 126.23 1,195.07 163.36 994.67 209.22 794.51 264.95 594.77 369.19 296.33 500.00 - 84.23 1,495.92 15% 84.23 1,495.92 15%

6 85.28 1,494.86 127.49 1,193.81 164.72 993.30 210.61 793.12 266.28 593.44 370.11 295.41 500.00 - 85.28 1,494.86 15% 85.28 1,494.86 15%

7 86.35 1,493.80 128.77 1,192.54 166.09 991.93 212.01 791.71 267.61 592.11 371.03 294.48 500.00 - 86.35 1,493.80 15% 86.35 1,493.80 15%

8 87.43 1,492.72 130.05 1,191.25 167.48 990.55 213.43 790.30 268.94 590.77 371.96 293.56 500.00 - 87.43 1,492.72 15% 87.43 1,492.72 15%

9 88.52 1,491.63 131.35 1,189.95 168.87 989.15 214.85 788.88 270.29 589.43 372.89 292.63 500.00 - 88.52 1,491.63 15% 88.52 1,491.63 15%

10 89.63 1,490.52 132.67 1,188.64 170.28 987.75 216.28 787.45 271.64 588.08 373.82 291.69 500.00 - 89.63 1,490.52 15% 89.63 1,490.52 15%

11 90.75 1,489.40 133.99 1,187.31 171.70 986.33 217.72 786.00 273.00 586.72 374.76 290.76 500.00 - 90.75 1,489.40 15% 90.75 1,489.40 15%

12 91.88 1,488.26 135.33 1,185.97 173.13 984.90 219.18 784.55 274.36 585.35 375.70 289.82 500.00 - 91.88 1,488.26 15% 91.88 1,488.26 15%

13 93.03 1,487.12 136.69 1,184.62 174.57 983.45 220.64 783.09 275.74 583.98 376.63 288.88 500.00 - 93.03 1,487.12 15% 93.03 1,487.12 15%

14 94.19 1,485.95 138.05 1,183.25 176.03 982.00 222.11 781.62 277.11 582.60 377.58 287.94 500.00 - 94.19 1,485.95 15% 94.19 1,485.95 15%

15 95.37 1,484.78 139.44 1,181.87 177.50 980.53 223.59 780.14 278.50 581.22 378.52 287.00 500.00 - 95.37 1,484.78 15% 95.37 1,484.78 15%

16 96.56 1,483.58 140.83 1,180.47 178.97 979.05 225.08 778.65 279.89 579.82 379.47 286.05 500.00 - 96.56 1,483.58 15% 96.56 1,483.58 15%

17 97.77 1,482.38 142.24 1,179.07 180.47 977.56 226.58 777.15 281.29 578.42 380.42 285.10 500.00 - 97.77 1,482.38 15% 97.77 1,482.38 15%

18 98.99 1,481.15 143.66 1,177.64 181.97 976.06 228.09 775.64 282.70 577.02 381.37 284.15 500.00 - 98.99 1,481.15 15% 98.99 1,481.15 15%

19 100.23 1,479.92 145.10 1,176.21 183.49 974.54 229.61 774.12 284.11 575.61 382.32 283.20 500.00 - 100.23 1,479.92 15% 100.23 1,479.92 15%

20 101.48 1,478.66 146.55 1,174.76 185.01 973.01 231.14 772.59 285.53 574.18 383.28 282.24 500.00 - 101.48 1,478.66 15% 101.48 1,478.66 15%

21 102.75 1,477.40 148.01 1,173.29 186.56 971.47 232.68 771.05 286.96 572.76 384.23 281.28 500.00 - 102.75 1,477.40 15% 102.75 1,477.40 15%

22 104.04 1,476.11 149.49 1,171.81 188.11 969.91 234.23 769.49 288.40 571.32 385.19 280.32 500.00 - 104.04 1,476.11 15% 104.04 1,476.11 15%

23 105.34 1,474.81 150.99 1,170.32 189.68 968.35 235.80 767.93 289.84 569.88 386.16 279.36 500.00 - 105.34 1,474.81 15% 105.34 1,474.81 15%

24 106.65 1,473.49 152.50 1,168.81 191.26 966.77 237.37 766.36 291.29 568.43 387.12 278.39 500.00 - 106.65 1,473.49 15% 106.65 1,473.49 15%

25 107.99 1,472.16 154.02 1,167.28 192.85 965.17 238.95 764.78 292.74 566.97 388.09 277.43 500.00 - 107.99 1,472.16 15% 107.99 1,472.16 15%

26 109.34 1,470.81 155.56 1,165.74 194.46 963.57 240.54 763.18 294.21 565.51 389.06 276.46 500.00 - 109.34 1,470.81 15% 109.34 1,470.81 15%

27 110.70 1,469.44 157.12 1,164.18 196.08 961.94 242.15 761.58 295.68 564.04 390.03 275.48 500.00 - 110.70 1,469.44 15% 110.70 1,469.44 15%

28 112.09 1,468.06 158.69 1,162.61 197.72 960.31 243.76 759.97 297.16 562.56 391.01 274.51 500.00 - 112.09 1,468.06 15% 112.09 1,468.06 15%

29 113.49 1,466.66 160.28 1,161.03 199.36 958.66 245.39 758.34 298.64 561.08 391.99 273.53 500.00 - 113.49 1,466.66 15% 113.49 1,466.66 15%

30 114.91 1,465.24 161.88 1,159.42 201.02 957.00 247.02 756.71 300.13 559.58 392.97 272.55 500.00 - 114.91 1,465.24 15% 114.91 1,465.24 15%

31 116.34 1,463.80 163.50 1,157.80 202.70 955.33 248.67 755.06 301.64 558.08 393.95 271.57 500.00 - 116.34 1,463.80 15% 116.34 1,463.80 15%

32 117.80 1,462.35 165.13 1,156.17 204.39 953.64 250.33 753.40 303.14 556.57 394.93 270.58 500.00 - 117.80 1,462.35 15% 117.80 1,462.35 15%

33 119.27 1,460.88 166.78 1,154.52 206.09 951.93 252.00 751.73 304.66 555.06 395.92 269.60 500.00 - 119.27 1,460.88 15% 119.27 1,460.88 15%

34 120.76 1,459.39 168.45 1,152.85 207.81 950.22 253.68 750.05 306.18 553.53 396.91 268.61 500.00 - 120.76 1,459.39 15% 120.76 1,459.39 15%

35 122.27 1,457.88 170.14 1,151.17 209.54 948.49 255.37 748.36 307.71 552.00 397.90 267.61 500.00 - 122.27 1,457.88 15% 122.27 1,457.88 15%

36 123.80 1,456.35 171.84 1,149.46 211.29 946.74 257.07 746.66 309.25 550.46 398.90 266.62 500.00 - 123.80 1,456.35 15% 123.80 1,456.35 15%

37 125.35 1,454.80 173.56 1,147.75 213.05 944.98 258.78 744.95 310.80 548.92 399.89 265.62 500.00 - 125.35 1,454.80 15% 125.35 1,454.80 15%

38 126.91 1,453.23 175.29 1,146.01 214.82 943.20 260.51 743.22 312.35 547.36 400.89 264.62 500.00 - 126.91 1,453.23 15% 126.91 1,453.23 15%

39 128.50 1,451.65 177.05 1,144.26 216.61 941.41 262.24 741.48 313.91 545.80 401.90 263.62 500.00 - 128.50 1,451.65 15% 128.50 1,451.65 15%

40 130.11 1,450.04 178.82 1,142.49 218.42 939.61 263.99 739.73 315.48 544.23 402.90 262.62 500.00 - 130.11 1,450.04 15% 130.11 1,450.04 15%

41 131.73 1,448.42 180.60 1,140.70 220.24 937.79 265.75 737.97 317.06 542.66 403.91 261.61 500.00 - 131.73 1,448.42 15% 131.73 1,448.42 15%

42 133.38 1,446.77 182.41 1,138.89 222.07 935.95 267.52 736.20 318.65 541.07 404.92 260.60 500.00 - 133.38 1,446.77 15% 133.38 1,446.77 15%

43 135.05 1,445.10 184.23 1,137.07 223.92 934.10 269.31 734.42 320.24 539.48 405.93 259.59 500.00 - 135.05 1,445.10 15% 135.05 1,445.10 15%

44 136.73 1,443.41 186.08 1,135.23 225.79 932.24 271.10 732.62 321.84 537.88 406.95 258.57 500.00 - 136.73 1,443.41 15% 136.73 1,443.41 15%

45 138.44 1,441.70 187.94 1,133.37 227.67 930.35 272.91 730.82 323.45 536.27 407.96 257.55 500.00 - 138.44 1,441.70 15% 138.44 1,441.70 15%

46 140.17 1,439.97 189.82 1,131.49 229.57 928.46 274.73 729.00 325.07 534.65 408.98 256.53 500.00 - 140.17 1,439.97 15% 140.17 1,439.97 15%

47 141.93 1,438.22 191.71 1,129.59 231.48 926.54 276.56 727.17 326.69 533.02 410.01 255.51 500.00 - 141.93 1,438.22 15% 141.93 1,438.22 15%

48 143.70 1,436.45 193.63 1,127.67 233.41 924.61 278.41 725.32 328.33 531.39 411.03 254.49 500.00 - 143.70 1,436.45 15% 143.70 1,436.45 15%

49 145.50 1,434.65 195.57 1,125.73 235.36 922.67 280.26 723.47 329.97 529.75 412.06 253.46 500.00 - 145.50 1,434.65 15% 145.50 1,434.65 15%

50 147.31 1,432.83 197.52 1,123.78 237.32 920.71 282.13 721.60 331.62 528.10 413.09 252.43 500.00 - 147.31 1,432.83 15% 147.31 1,432.83 15%

51 149.16 1,430.99 199.50 1,121.80 239.30 918.73 284.01 719.72 333.28 526.44 414.12 251.40 500.00 - 149.16 1,430.99 15% 149.16 1,430.99 15%

52 151.02 1,429.13 201.49 1,119.81 241.29 916.74 285.90 717.82 334.94 524.77 415.16 250.36 500.00 - 151.02 1,429.13 15% 151.02 1,429.13 15%

53 152.91 1,427.24 203.51 1,117.79 243.30 914.73 287.81 715.92 336.62 523.10 416.19 249.32 500.00 - 152.91 1,427.24 15% 152.91 1,427.24 15%

54 154.82 1,425.33 205.54 1,115.76 245.33 912.70 289.73 714.00 338.30 521.42 417.23 248.28 500.00 - 154.82 1,425.33 15% 154.82 1,425.33 15%

55 156.76 1,423.39 207.60 1,113.70 247.37 910.65 291.66 712.07 339.99 519.73 418.28 247.24 500.00 - 156.76 1,423.39 15% 156.76 1,423.39 15%

56 158.71 1,421.43 209.68 1,111.63 249.43 908.59 293.61 710.12 341.69 518.03 419.32 246.19 500.00 - 158.71 1,421.43 15% 158.71 1,421.43 15%

57 160.70 1,419.45 211.77 1,109.53 251.51 906.51 295.56 708.17 343.40 516.32 420.37 245.15 500.00 - 160.70 1,419.45 15% 160.70 1,419.45 15%

58 162.71 1,417.44 213.89 1,107.41 253.61 904.42 297.53 706.20 345.12 514.60 421.42 244.09 500.00 - 162.71 1,417.44 15% 162.71 1,417.44 15%

59 164.74 1,415.41 216.03 1,105.27 255.72 902.30 299.52 704.21 346.84 512.87 422.48 243.04 500.00 - 164.74 1,415.41 15% 164.74 1,415.41 15%

60 166.80 1,413.35 218.19 1,103.11 257.85 900.17 301.51 702.21 348.58 511.14 423.53 241.99 500.00 - 166.80 1,413.35 15% 166.80 1,413.35 15%

61 168.89 1,411.26 220.37 1,100.93 260.00 898.02 303.52 700.20 350.32 509.40 424.59 240.93 500.00 - 168.89 1,411.26 15% 168.89 1,411.26 15%

62 171.00 1,409.15 222.58 1,098.73 262.17 895.86 305.55 698.18 352.07 507.65 425.65 239.86 500.00 - 171.00 1,409.15 15% 171.00 1,409.15 15%

63 173.13 1,407.01 224.80 1,096.50 264.35 893.67 307.58 696.14 353.83 505.89 426.72 238.80 500.00 - 173.13 1,407.01 15% 173.13 1,407.01 15%

64 175.30 1,404.85 227.05 1,094.25 266.56 891.47 309.63 694.09 355.60 504.12 427.78 237.73 500.00 - 175.30 1,404.85 15% 175.30 1,404.85 15%

65 177.49 1,402.66 229.32 1,091.98 268.78 889.25 311.70 692.03 357.38 502.34 428.85 236.66 500.00 - 177.49 1,402.66 15% 177.49 1,402.66 15%

66 179.71 1,400.44 231.61 1,089.69 271.02 887.01 313.78 689.95 359.17 500.55 429.92 235.59 500.00 - 179.71 1,400.44 15% 179.71 1,400.44 15%

67 181.95 1,398.19 233.93 1,087.37 273.28 884.75 315.87 687.86 360.96 498.76 431.00 234.52 500.00 - 181.95 1,398.19 15% 181.95 1,398.19 15%

68 184.23 1,395.92 236.27 1,085.04 275.55 882.47 317.97 685.75 362.77 496.95 432.08 233.44 500.00 - 184.23 1,395.92 15% 184.23 1,395.92 15%

69 186.53 1,393.62 238.63 1,082.67 277.85 880.18 320.09 683.63 364.58 495.14 433.16 232.36 500.00 - 186.53 1,393.62 15% 186.53 1,393.62 15%

70 188.86 1,391.28 241.02 1,080.29 280.16 877.86 322.23 681.50 366.40 493.31 434.24 231.28 500.00 - 188.86 1,391.28 15% 188.86 1,391.28 15%

71 191.22 1,388.92 243.43 1,077.88 282.50 875.53 324.38 679.35 368.24 491.48 435.33 230.19 500.00 - 191.22 1,388.92 15% 191.22 1,388.92 15%

72 193.61 1,386.53 245.86 1,075.44 284.85 873.17 326.54 677.19 370.08 489.64 436.41 229.10 500.00 - 193.61 1,386.53 15% 193.61 1,386.53 15%

73 196.03 1,384.11 248.32 1,072.98 287.23 870.80 328.72 675.01 371.93 487.79 437.51 228.01 500.00 - 196.03 1,384.11 15% 196.03 1,384.11 15%

74 198.48 1,381.66 250.80 1,070.50 289.62 868.41 330.91 672.82 373.79 485.93 438.60 226.92 500.00 - 198.48 1,381.66 15% 198.48 1,381.66 15%

75 200.97 1,379.18 253.31 1,067.99 292.03 865.99 333.11 670.61 375.66 484.06 439.70 225.82 500.00 - 200.97 1,379.18 15% 200.97 1,379.18 15%

76 203.48 1,376.67 255.84 1,065.46 294.47 863.56 335.33 668.39 377.53 482.18 440.79 224.72 500.00 - 203.48 1,376.67 15% 203.48 1,376.67 15%

77 206.02 1,374.13 258.40 1,062.90 296.92 861.10 337.57 666.16 379.42 480.30 441.90 223.62 500.00 - 206.02 1,374.13 15% 206.02 1,374.13 15%

78 208.60 1,371.55 260.99 1,060.32 299.40 858.63 339.82 663.91 381.32 478.40 443.00 222.52 500.00 - 208.60 1,371.55 15% 208.60 1,371.55 15%

79 211.20 1,368.94 263.60 1,057.71 301.89 856.13 342.09 661.64 383.22 476.49 444.11 221.41 500.00 - 211.20 1,368.94 15% 211.20 1,368.94 15%

80 213.84 1,366.30 266.23 1,055.07 304.41 853.62 344.37 659.36 385.14 474.58 445.22 220.30 500.00 - 213.84 1,366.30 15% 213.84 1,366.30 15%

81 216.52 1,363.63 268.90 1,052.41 306.94 851.08 346.66 657.07 387.07 472.65 446.33 219.18 500.00 - 216.52 1,363.63 15% 216.52 1,363.63 15%

82 219.22 1,360.92 271.58 1,049.72 309.50 848.52 348.97 654.76 389.00 470.72 447.45 218.07 500.00 - 219.22 1,360.92 15% 219.22 1,360.92 15%

83 221.96 1,358.18 274.30 1,047.00 312.08 845.95 351.30 652.43 390.95 468.77 448.57 216.95 500.00 - 221.96 1,358.18 15% 221.96 1,358.18 15%

84 224.74 1,355.41 277.04 1,044.26 314.68 843.34 353.64 650.09 392.90 466.82 449.69 215.83 500.00 - 224.74 1,355.41 15% 224.74 1,355.41 15%

85 227.55 1,352.60 279.81 1,041.49 317.30 840.72 356.00 647.73 394.87 464.85 450.81 214.70 500.00 - 227.55 1,352.60 15% 227.55 1,352.60 15%

86 230.39 1,349.76 282.61 1,038.69 319.95 838.08 358.37 645.36 396.84 462.88 451.94 213.58 500.00 - 230.39 1,349.76 15% 230.39 1,349.76 15%

87 233.27 1,346.88 285.44 1,035.87 322.61 835.41 360.76 642.97 398.82 460.89 453.07 212.45 500.00 - 233.27 1,346.88 15% 233.27 1,346.88 15%

88 236.19 1,343.96 288.29 1,033.01 325.30 832.72 363.17 640.56 400.82 458.90 454.20 211.32 500.00 - 236.19 1,343.96 15% 236.19 1,343.96 15%

89 239.14 1,341.01 291.17 1,030.13 328.01 830.01 365.59 638.14 402.82 456.89 455.34 210.18 500.00 - 239.14 1,341.01 15% 239.14 1,341.01 15%

90 242.13 1,338.02 294.09 1,027.22 330.75 827.28 368.02 635.70 404.84 454.88 456.48 209.04 500.00 - 242.13 1,338.02 15% 242.13 1,338.02 15%

91 245.16 1,334.99 297.03 1,024.28 333.50 824.52 370.48 633.25 406.86 452.86 457.62 207.90 500.00 - 245.16 1,334.99 15% 245.16 1,334.99 15%

92 248.22 1,331.93 300.00 1,021.31 336.28 821.74 372.95 630.78 408.90 450.82 458.76 206.76 500.00 - 248.22 1,331.93 15% 248.22 1,331.93 15%

93 251.32 1,328.82 303.00 1,018.31 339.08 818.94 375.43 628.29 410.94 448.78 459.91 205.61 500.00 - 251.32 1,328.82 15% 251.32 1,328.82 15%

94 254.46 1,325.68 306.03 1,015.28 341.91 816.12 377.94 625.79 412.99 446.72 461.06 204.46 500.00 - 254.46 1,325.68 15% 254.46 1,325.68 15%

95 257.65 1,322.50 309.09 1,012.22 344.76 813.27 380.46 623.27 415.06 444.66 462.21 203.31 500.00 - 257.65 1,322.50 15% 257.65 1,322.50 15%

96 260.87 1,319.28 312.18 1,009.12 347.63 810.39 382.99 620.73 417.14 442.58 463.37 202.15 500.00 - 260.87 1,319.28 15% 260.87 1,319.28 15%

97 264.13 1,316.02 315.30 1,006.00 350.53 807.50 385.55 618.18 419.22 440.50 464.52 200.99 500.00 - 264.13 1,316.02 15% 264.13 1,316.02 15%

98 267.43 1,312.72 318.45 1,002.85 353.45 804.58 388.12 615.61 421.32 438.40 465.69 199.83 500.00 - 267.43 1,312.72 15% 267.43 1,312.72 15%

99 270.77 1,309.38 321.64 999.67 356.40 801.63 390.70 613.02 423.42 436.29 466.85 198.67 500.00 - 270.77 1,309.38 15% 270.77 1,309.38 15%

100 274.16 1,305.99 324.85 996.45 359.37 798.66 393.31 610.42 425.54 434.18 468.02 197.50 500.00 - 274.16 1,305.99 15% 274.16 1,305.99 15%

101 277.58 1,302.56 328.10 993.20 362.36 795.67 395.93 607.80 427.67 432.05 469.19 196.33 500.00 - 277.58 1,302.56 15% 277.58 1,302.56 15%

102 281.05 1,299.09 331.38 989.92 365.38 792.65 398.57 605.16 429.81 429.91 470.36 195.16 500.00 - 281.05 1,299.09 15% 281.05 1,299.09 15%

103 284.57 1,295.58 334.70 986.61 368.43 789.60 401.23 602.50 431.96 427.76 471.54 193.98 500.00 - 284.57 1,295.58 15% 284.57 1,295.58 15%

104 288.12 1,292.02 338.04 983.26 371.50 786.53 403.90 599.83 434.12 425.60 472.71 192.80 500.00 - 288.12 1,292.02 15% 288.12 1,292.02 15%

105 291.72 1,288.42 341.43 979.88 374.59 783.43 406.60 597.13 436.29 423.43 473.90 191.62 500.00 - 291.72 1,288.42 15% 291.72 1,288.42 15%

106 295.37 1,284.78 344.84 976.46 377.71 780.31 409.31 594.42 438.47 421.25 475.08 190.44 500.00 - 295.37 1,284.78 15% 295.37 1,284.78 15%

107 299.06 1,281.08 348.29 973.02 380.86 777.17 412.03 591.69 440.66 419.06 476.27 189.25 500.00 - 299.06 1,281.08 15% 299.06 1,281.08 15%

108 302.80 1,277.35 351.77 969.53 384.03 773.99 414.78 588.95 442.86 416.85 477.46 188.06 500.00 - 302.80 1,277.35 15% 302.80 1,277.35 15%

109 306.59 1,273.56 355.29 966.01 387.23 770.79 417.55 586.18 445.08 414.64 478.65 186.86 500.00 - 306.59 1,273.56 15% 306.59 1,273.56 15%

110 310.42 1,269.73 358.84 962.46 390.46 767.56 420.33 583.40 447.30 412.41 479.85 185.67 500.00 - 310.42 1,269.73 15% 310.42 1,269.73 15%

111 314.30 1,265.85 362.43 958.87 393.72 764.31 423.13 580.60 449.54 410.18 481.05 184.47 500.00 - 314.30 1,265.85 15% 314.30 1,265.85 15%

112 318.23 1,261.92 366.05 955.25 397.00 761.03 425.95 577.77 451.79 407.93 482.25 183.27 500.00 - 318.23 1,261.92 15% 318.23 1,261.92 15%

113 322.21 1,257.94 369.71 951.59 400.30 757.72 428.79 574.93 454.05 405.67 483.46 182.06 500.00 - 322.21 1,257.94 15% 322.21 1,257.94 15%

114 326.23 1,253.91 373.41 947.89 403.64 754.39 431.65 572.08 456.32 403.40 484.67 180.85 500.00 - 326.23 1,253.91 15% 326.23 1,253.91 15%

115 330.31 1,249.84 377.15 944.16 407.00 751.02 434.53 569.20 458.60 401.12 485.88 179.64 500.00 - 330.31 1,249.84 15% 330.31 1,249.84 15%

116 334.44 1,245.71 380.92 940.39 410.40 747.63 437.43 566.30 460.89 398.83 487.09 178.42 500.00 - 334.44 1,245.71 15% 334.44 1,245.71 15%

117 338.62 1,241.53 384.73 936.58 413.82 744.21 440.34 563.39 463.20 396.52 488.31 177.21 500.00 - 338.62 1,241.53 15% 338.62 1,241.53 15%

118 342.85 1,237.29 388.57 932.73 417.26 740.76 443.28 560.45 465.51 394.21 489.53 175.99 500.00 - 342.85 1,237.29 15% 342.85 1,237.29 15%

119 347.14 1,233.01 392.46 928.84 420.74 737.28 446.23 557.49 467.84 391.88 490.75 174.76 500.00 - 347.14 1,233.01 15% 347.14 1,233.01 15%

120 351.48 1,228.67 396.38 924.92 424.25 733.78 449.21 554.52 470.18 389.54 491.98 173.54 500.00 - 351.48 1,228.67 15% 351.48 1,228.67 15%

121 355.87 1,224.28 400.35 920.96 427.78 730.24 452.20 551.53 472.53 387.19 493.21 172.31 500.00 - 133.38 2,448.55 30% 550.45 612.14 8%

122 360.32 1,219.83 404.35 916.95 431.35 726.68 455.22 548.51 474.89 384.83 494.44 171.07 500.00 - 136.71 2,445.22 30% 553.89 608.70 8%

123 364.82 1,215.32 408.40 912.91 434.94 723.08 458.25 545.48 477.27 382.45 495.68 169.84 500.00 - 140.13 2,441.80 30% 557.35 605.24 8%

124 369.38 1,210.76 412.48 908.82 438.57 719.46 461.31 542.42 479.65 380.07 496.92 168.60 500.00 - 143.63 2,438.30 30% 560.84 601.75 8%

125 374.00 1,206.15 416.60 904.70 442.22 715.80 464.38 539.35 482.05 377.67 498.16 167.35 500.00 - 147.22 2,434.70 30% 564.34 598.25 8%

126 378.68 1,201.47 420.77 900.53 445.91 712.12 467.48 536.25 484.46 375.26 499.41 166.11 500.00 - 150.90 2,431.02 30% 567.87 594.72 8%

127 383.41 1,196.74 424.98 896.33 449.62 708.40 470.60 533.13 486.88 372.83 500.66 164.86 500.00 - 154.68 2,427.25 30% 571.42 591.17 8%

128 388.20 1,191.94 429.23 892.08 453.37 704.66 473.73 530.00 489.32 370.40 501.91 163.61 500.00 - 158.54 2,423.38 30% 574.99 587.60 8%

129 393.06 1,187.09 433.52 887.78 457.15 700.88 476.89 526.84 491.76 367.95 503.16 162.35 500.00 - 162.51 2,419.42 30% 578.58 584.01 8%

130 397.97 1,182.18 437.85 883.45 460.96 697.07 480.07 523.66 494.22 365.49 504.42 161.10 500.00 - 166.57 2,415.36 30% 582.20 580.39 8%

131 402.94 1,177.20 442.23 879.07 464.80 693.23 483.27 520.46 496.69 363.02 505.68 159.84 500.00 - 170.73 2,411.19 30% 585.84 576.75 8%

132 407.98 1,172.17 446.66 874.65 468.67 689.35 486.49 517.24 499.18 360.54 506.95 158.57 500.00 - 175.00 2,406.93 30% 589.50 573.09 8%

133 413.08 1,167.07 451.12 870.18 472.58 685.45 489.74 513.99 501.67 358.04 508.21 157.30 500.00 - 179.38 2,402.55 30% 593.18 569.40 8%

134 418.24 1,161.90 455.63 865.67 476.52 681.51 493.00 510.73 504.18 355.54 509.48 156.03 500.00 - 183.86 2,398.07 30% 596.89 565.70 8%

135 423.47 1,156.68 460.19 861.11 480.49 677.54 496.29 507.44 506.70 353.01 510.76 154.76 500.00 - 188.46 2,393.47 30% 600.62 561.97 8%

136 428.76 1,151.38 464.79 856.51 484.49 673.54 499.60 504.13 509.24 350.48 512.03 153.48 500.00 - 193.17 2,388.76 30% 604.38 558.21 8%

137 434.12 1,146.02 469.44 851.86 488.53 669.50 502.93 500.80 511.78 347.94 513.31 152.20 500.00 - 198.00 2,383.93 30% 608.15 554.44 8%

138 439.55 1,140.60 474.13 847.17 492.60 665.43 506.28 497.45 514.34 345.38 514.60 150.92 500.00 - 202.95 2,378.98 30% 611.95 550.63 8%

139 445.05 1,135.10 478.88 842.43 496.70 661.32 509.65 494.07 516.91 342.80 515.88 149.63 500.00 - 208.02 2,373.91 30% 615.78 546.81 8%

140 450.61 1,129.54 483.66 837.64 500.84 657.18 513.05 490.68 519.50 340.22 517.17 148.34 500.00 - 213.22 2,368.70 30% 619.63 542.96 8%

141 456.24 1,123.91 488.50 832.80 505.02 653.01 516.47 487.26 522.09 337.62 518.47 147.05 500.00 - 218.55 2,363.37 30% 623.50 539.09 8%

142 461.94 1,118.20 493.39 827.92 509.23 648.80 519.92 483.81 524.71 335.01 519.76 145.75 500.00 - 224.02 2,357.91 30% 627.40 535.19 8%

143 467.72 1,112.43 498.32 822.98 513.47 644.56 523.38 480.35 527.33 332.39 521.06 144.45 500.00 - 229.62 2,352.31 30% 631.32 531.27 8%

144 473.56 1,106.58 503.30 818.00 517.75 640.28 526.87 476.86 529.97 329.75 522.37 143.15 500.00 - 235.36 2,346.57 30% 635.26 527.32 8%

145 479.48 1,100.66 508.34 812.97 522.06 635.96 530.38 473.34 532.62 327.10 523.67 141.85 500.00 - 241.24 2,340.69 30% 639.24 523.35 8%

146 485.48 1,094.67 513.42 807.88 526.41 631.61 533.92 469.81 535.28 324.44 524.98 140.54 500.00 - 247.27 2,334.65 30% 643.23 519.36 8%

147 491.55 1,088.60 518.55 802.75 530.80 627.23 537.48 466.25 537.95 321.76 526.29 139.22 500.00 - 253.45 2,328.47 30% 647.25 515.34 8%

148 497.69 1,082.46 523.74 797.56 535.22 622.80 541.06 462.67 540.64 319.07 527.61 137.91 500.00 - 259.79 2,322.14 30% 651.30 511.29 8%

149 503.91 1,076.24 528.98 792.33 539.68 618.34 544.67 459.06 543.35 316.37 528.93 136.59 500.00 - 266.29 2,315.64 30% 655.37 507.22 8%

150 510.21 1,069.94 534.27 787.04 544.18 613.85 548.30 455.43 546.06 313.65 530.25 135.27 500.00 - 272.94 2,308.98 30% 659.46 503.13 8%

151 516.59 1,063.56 539.61 781.69 548.72 609.31 551.96 451.77 548.79 310.92 531.58 133.94 500.00 - 279.77 2,302.16 30% 663.58 499.01 8%

152 523.05 1,057.10 545.00 776.30 553.29 604.74 555.64 448.09 551.54 308.18 532.90 132.61 500.00 - 286.76 2,295.17 30% 667.73 494.86 8%

153 529.58 1,050.56 550.45 770.85 557.90 600.13 559.34 444.39 554.30 305.42 534.24 131.28 500.00 - 293.93 2,288.00 30% 671.90 490.68 8%

154 536.20 1,043.94 555.96 765.34 562.55 595.48 563.07 440.66 557.07 302.65 535.57 129.94 500.00 - 301.28 2,280.65 30% 676.10 486.49 8%

155 542.91 1,037.24 561.52 759.78 567.24 590.79 566.82 436.91 559.85 299.86 536.91 128.61 500.00 - 308.81 2,273.12 30% 680.33 482.26 8%

156 549.69 1,030.45 567.13 754.17 571.96 586.06 570.60 433.13 562.65 297.06 538.25 127.26 500.00 - 316.53 2,265.40 30% 684.58 478.01 8%

157 556.56 1,023.58 572.81 748.50 576.73 581.30 574.41 429.32 565.47 294.25 539.60 125.92 500.00 - 324.44 2,257.48 30% 688.86 473.73 8%

158 563.52 1,016.63 578.53 742.77 581.54 576.49 578.23 425.49 568.29 291.42 540.95 124.57 500.00 - 332.55 2,249.37 30% 693.17 469.42 8%

159 570.56 1,009.58 584.32 736.98 586.38 571.64 582.09 421.64 571.13 288.58 542.30 123.22 500.00 - 340.87 2,241.06 30% 697.50 465.09 8%

160 577.70 1,002.45 590.16 731.14 591.27 566.76 585.97 417.76 573.99 285.73 543.66 121.86 500.00 - 349.39 2,232.54 30% 701.86 460.73 8%

161 584.92 995.23 596.06 725.24 596.20 561.83 589.88 413.85 576.86 282.86 545.02 120.50 500.00 - 358.13 2,223.80 30% 706.24 456.35 8%

162 592.23 987.92 602.02 719.28 601.16 556.86 593.81 409.92 579.74 279.97 546.38 119.14 500.00 - 367.08 2,214.85 30% 710.66 451.93 8%

163 599.63 980.52 608.04 713.26 606.17 551.85 597.77 405.96 582.64 277.07 547.74 117.77 500.00 - 376.26 2,205.67 30% 715.10 447.49 8%

164 607.13 973.02 614.12 707.18 611.22 546.80 601.75 401.98 585.56 274.16 549.11 116.40 500.00 - 385.66 2,196.27 30% 719.57 443.02 8%

165 614.72 965.43 620.27 701.04 616.32 541.71 605.76 397.96 588.48 271.23 550.49 115.03 500.00 - 395.30 2,186.62 30% 724.07 438.52 8%

166 622.40 957.75 626.47 694.83 621.45 536.57 609.80 393.93 591.43 268.29 551.86 113.65 500.00 - 405.19 2,176.74 30% 728.59 434.00 8%

167 630.18 949.97 632.73 688.57 626.63 531.39 613.87 389.86 594.38 265.33 553.24 112.28 500.00 - 415.32 2,166.61 30% 733.15 429.44 8%

168 638.06 942.09 639.06 682.24 631.85 526.17 617.96 385.77 597.36 262.36 554.62 110.89 500.00 - 425.70 2,156.23 30% 737.73 424.86 8%

169 646.03 934.11 645.45 675.85 637.12 520.91 622.08 381.65 600.34 259.37 556.01 109.51 500.00 - 436.34 2,145.59 30% 742.34 420.25 8%

170 654.11 926.04 651.91 669.40 642.43 515.60 626.23 377.50 603.34 256.37 557.40 108.12 500.00 - 447.25 2,134.68 30% 746.98 415.61 8%

171 662.29 917.86 658.43 662.88 647.78 510.24 630.40 373.33 606.36 253.36 558.80 106.72 500.00 - 458.43 2,123.50 30% 751.65 410.94 8%

172 670.56 909.58 665.01 656.29 653.18 504.84 634.61 369.12 609.39 250.32 560.19 105.33 500.00 - 469.89 2,112.04 30% 756.34 406.24 8%

173 678.95 901.20 671.66 649.64 658.62 499.40 638.84 364.89 612.44 247.28 561.59 103.92 500.00 - 481.64 2,100.29 30% 761.07 401.52 8%

174 687.43 892.71 678.38 642.93 664.11 493.91 643.09 360.63 615.50 244.22 563.00 102.52 500.00 - 493.68 2,088.25 30% 765.83 396.76 8%

175 696.03 884.12 685.16 636.14 669.65 488.38 647.38 356.35 618.58 241.14 564.40 101.11 500.00 - 506.02 2,075.91 30% 770.61 391.97 8%

176 704.73 875.42 692.01 629.29 675.23 482.80 651.70 352.03 621.67 238.04 565.81 99.70 500.00 - 518.67 2,063.26 30% 775.43 387.16 8%

177 713.54 866.61 698.93 622.37 680.85 477.17 656.04 347.69 624.78 234.94 567.23 98.29 500.00 - 531.64 2,050.29 30% 780.28 382.31 8%

178 722.45 857.69 705.92 615.38 686.53 471.50 660.42 343.31 627.90 231.81 568.65 96.87 500.00 - 544.93 2,037.00 30% 785.15 377.43 8%

179 731.49 848.66 712.98 608.32 692.25 465.78 664.82 338.91 631.04 228.67 570.07 95.45 500.00 - 558.55 2,023.37 30% 790.06 372.53 8%

180 740.63 839.52 720.11 601.19 698.02 460.01 669.25 334.48 634.20 225.52 571.49 94.02 500.00 - 572.52 2,009.41 30% 795.00 367.59 8%

181 749.89 830.26 727.31 593.99 703.83 454.19 673.71 330.02 637.37 222.35 572.92 92.59 500.00 - 586.83 1,995.10 30% 799.97 362.62 8%

182 759.26 820.89 734.58 586.72 709.70 448.33 678.20 325.52 640.56 219.16 574.36 91.16 500.00 - 601.50 1,980.43 30% 804.97 357.62 8%

183 768.75 811.40 741.93 579.37 715.61 442.41 682.73 321.00 643.76 215.96 575.79 89.73 500.00 - 616.54 1,965.39 30% 810.00 352.59 8%

184 778.36 801.79 749.35 571.95 721.58 436.45 687.28 316.45 646.98 212.74 577.23 88.29 500.00 - 631.95 1,949.98 30% 815.06 347.53 8%

185 788.09 792.06 756.84 564.46 727.59 430.43 691.86 311.87 650.21 209.50 578.67 86.84 500.00 - 647.75 1,934.18 30% 820.16 342.43 8%

186 797.94 782.21 764.41 556.89 733.65 424.37 696.47 307.26 653.46 206.25 580.12 85.40 500.00 - 663.94 1,917.98 30% 825.28 337.31 8%

187 807.92 772.23 772.06 549.25 739.77 418.26 701.11 302.61 656.73 202.99 581.57 83.95 500.00 - 680.54 1,901.39 30% 830.44 332.15 8%

188 818.01 762.13 779.78 541.53 745.93 412.09 705.79 297.94 660.02 199.70 583.02 82.49 500.00 - 697.56 1,884.37 30% 835.63 326.96 8%

189 828.24 751.91 787.57 533.73 752.15 405.88 710.49 293.23 663.32 196.40 584.48 81.03 500.00 - 715.00 1,866.93 30% 840.85 321.74 8%

190 838.59 741.55 795.45 525.85 758.42 399.61 715.23 288.50 666.63 193.08 585.94 79.57 500.00 - 732.87 1,849.06 30% 846.11 316.48 8%

191 849.07 731.07 803.40 517.90 764.74 393.29 720.00 283.73 669.97 189.75 587.41 78.11 500.00 - 751.19 1,830.74 30% 851.40 311.19 8%

192 859.69 720.46 811.44 509.87 771.11 386.92 724.80 278.93 673.32 186.40 588.88 76.64 500.00 - 769.97 1,811.96 30% 856.72 305.87 8%

193 870.43 709.71 819.55 501.75 777.54 380.49 729.63 274.10 676.68 183.04 590.35 75.17 500.00 - 789.22 1,792.71 30% 862.07 300.52 8%

194 881.31 698.83 827.75 493.56 784.02 374.01 734.49 269.23 680.07 179.65 591.83 73.69 500.00 - 808.95 1,772.98 30% 867.46 295.13 8%

195 892.33 687.82 836.03 485.28 790.55 367.48 739.39 264.34 683.47 176.25 593.30 72.21 500.00 - 829.18 1,752.75 30% 872.88 289.71 8%

196 903.49 676.66 844.39 476.92 797.14 360.89 744.32 259.41 686.88 172.83 594.79 70.73 500.00 - 849.90 1,732.02 30% 878.34 284.25 8%

197 914.78 665.37 852.83 468.47 803.78 354.25 749.28 254.45 690.32 169.40 596.27 69.24 500.00 - 871.15 1,710.78 30% 883.83 278.76 8%

198 926.21 653.93 861.36 459.95 810.48 347.55 754.28 249.45 693.77 165.95 597.77 67.75 500.00 - 892.93 1,689.00 30% 889.35 273.24 8%

199 937.79 642.36 869.97 451.33 817.23 340.79 759.31 244.42 697.24 162.48 599.26 66.26 500.00 - 915.25 1,666.67 30% 894.91 267.68 8%

200 949.51 630.63 878.67 442.63 824.04 333.98 764.37 239.36 700.72 158.99 600.76 64.76 500.00 - 938.14 1,643.79 30% 900.50 262.09 8%

201 961.38 618.76 887.46 433.85 830.91 327.12 769.46 234.26 704.23 155.49 602.26 63.26 500.00 - 961.59 1,620.34 30% 906.13 256.46 8%

202 973.40 606.75 896.33 424.97 837.83 320.19 774.59 229.13 707.75 151.97 603.77 61.75 500.00 - 985.63 1,596.30 30% 911.79 250.80 8%

203 985.57 594.58 905.30 416.01 844.81 313.21 779.76 223.97 711.29 148.43 605.28 60.24 500.00 - 1,010.27 1,571.66 30% 917.49 245.10 8%

204 997.89 582.26 914.35 406.95 851.86 306.17 784.96 218.77 714.84 144.87 606.79 58.73 500.00 - 1,035.53 1,546.40 30% 923.23 239.36 8%

205 1,010.36 569.79 923.49 397.81 858.95 299.07 790.19 213.54 718.42 141.30 608.31 57.21 500.00 - 1,061.41 1,520.51 30% 929.00 233.59 8%

206 1,022.99 557.16 932.73 388.58 866.11 291.91 795.46 208.27 722.01 137.71 609.83 55.69 500.00 - 1,087.95 1,493.98 30% 934.80 227.79 8%

207 1,035.78 544.37 942.05 379.25 873.33 284.70 800.76 202.97 725.62 134.10 611.35 54.17 500.00 - 1,115.15 1,466.78 30% 940.65 221.94 8%

208 1,048.72 531.42 951.47 369.83 880.61 277.42 806.10 197.63 729.25 130.47 612.88 52.64 500.00 - 1,143.03 1,438.90 30% 946.52 216.06 8%

209 1,061.83 518.31 960.99 360.31 887.95 270.08 811.47 192.26 732.89 126.82 614.41 51.11 500.00 - 1,171.60 1,410.33 30% 952.44 210.15 8%

210 1,075.11 505.04 970.60 350.70 895.35 262.68 816.88 186.85 736.56 123.16 615.95 49.57 500.00 - 1,200.89 1,381.03 30% 958.39 204.20 8%

211 1,088.55 491.60 980.31 341.00 902.81 255.22 822.33 181.40 740.24 119.48 617.49 48.03 500.00 - 1,230.92 1,351.01 30% 964.38 198.21 8%

212 1,102.15 477.99 990.11 331.20 910.33 247.70 827.81 175.92 743.94 115.77 619.03 46.49 500.00 - 1,261.69 1,320.24 30% 970.41 192.18 8%

213 1,115.93 464.22 1,000.01 321.29 917.92 240.11 833.33 170.40 747.66 112.05 620.58 44.94 500.00 - 1,293.23 1,288.70 30% 976.48 186.11 8%

214 1,129.88 450.27 1,010.01 311.29 925.57 232.46 838.89 164.84 751.40 108.32 622.13 43.39 500.00 - 1,325.56 1,256.37 30% 982.58 180.01 8%

215 1,144.00 436.15 1,020.11 301.19 933.28 224.75 844.48 159.25 755.16 104.56 623.69 41.83 500.00 - 1,358.70 1,223.23 30% 988.72 173.87 8%

216 1,158.30 421.85 1,030.31 290.99 941.06 216.97 850.11 153.62 758.93 100.78 625.24 40.27 500.00 - 1,392.67 1,189.26 30% 994.90 167.69 8%

217 1,172.78 407.37 1,040.61 280.69 948.90 209.13 855.77 147.95 762.73 96.99 626.81 38.71 500.00 - 1,427.48 1,154.44 30% 1,001.12 161.47 8%

218 1,187.44 392.71 1,051.02 270.28 956.81 201.22 861.48 142.25 766.54 93.17 628.37 37.14 500.00 - 1,463.17 1,118.76 30% 1,007.37 155.22 8%

219 1,202.28 377.86 1,061.53 259.77 964.78 193.25 867.22 136.50 770.38 89.34 629.95 35.57 500.00 - 1,499.75 1,082.18 30% 1,013.67 148.92 8%

220 1,217.31 362.84 1,072.15 249.16 972.82 185.21 873.00 130.72 774.23 85.49 631.52 34.00 500.00 - 1,537.24 1,044.68 30% 1,020.01 142.58 8%

221 1,232.53 347.62 1,082.87 238.44 980.93 177.10 878.82 124.90 778.10 81.62 633.10 32.42 500.00 - 1,575.68 1,006.25 30% 1,026.38 136.21 8%

222 1,247.94 332.21 1,093.70 227.61 989.10 168.93 884.68 119.04 781.99 77.73 634.68 30.84 500.00 - 1,615.07 966.86 30% 1,032.80 129.79 8%

223 1,263.53 316.61 1,104.63 216.67 997.34 160.68 890.58 113.15 785.90 73.82 636.27 29.25 500.00 - 1,655.44 926.48 30% 1,039.25 123.34 8%

224 1,279.33 300.82 1,115.68 205.62 1,005.65 152.37 896.52 107.21 789.83 69.89 637.86 27.66 500.00 - 1,696.83 885.10 30% 1,045.75 116.84 8%

225 1,295.32 284.83 1,126.84 194.47 1,014.03 143.99 902.50 101.23 793.78 65.94 639.45 26.06 500.00 - 1,739.25 842.68 30% 1,052.28 110.31 8%

226 1,311.51 268.64 1,138.10 183.20 1,022.48 135.54 908.51 95.22 797.75 61.97 641.05 24.46 500.00 - 1,782.73 799.20 30% 1,058.86 103.73 8%

227 1,327.91 252.24 1,149.48 171.82 1,031.00 127.02 914.57 89.16 801.73 57.98 642.66 22.86 500.00 - 1,827.30 754.63 30% 1,065.48 97.11 8%

228 1,344.50 235.64 1,160.98 160.32 1,039.60 118.43 920.67 83.06 805.74 53.97 644.26 21.26 500.00 - 1,872.98 708.94 30% 1,072.14 90.45 8%

229 1,361.31 218.84 1,172.59 148.71 1,048.26 109.77 926.80 76.92 809.77 49.94 645.87 19.64 500.00 - 1,919.81 662.12 30% 1,078.84 83.75 8%

230 1,378.33 201.82 1,184.32 136.99 1,057.00 101.03 932.98 70.75 813.82 45.90 647.49 18.03 500.00 - 1,967.80 614.13 30% 1,085.58 77.01 8%

231 1,395.56 184.59 1,196.16 125.14 1,065.80 92.22 939.20 64.53 817.89 41.83 649.11 16.41 500.00 - 2,017.00 564.93 30% 1,092.36 70.23 8%

232 1,413.00 167.15 1,208.12 113.18 1,074.68 83.34 945.46 58.26 821.98 37.74 650.73 14.79 500.00 - 2,067.42 514.50 30% 1,099.19 63.40 8%

233 1,430.66 149.48 1,220.20 101.10 1,083.64 74.39 951.77 51.96 826.09 33.63 652.36 13.16 500.00 - 2,119.11 462.82 30% 1,106.06 56.53 8%

234 1,448.55 131.60 1,232.40 88.90 1,092.67 65.35 958.11 45.62 830.22 29.50 653.99 11.53 500.00 - 2,172.09 409.84 30% 1,112.97 49.62 8%

235 1,466.65 113.49 1,244.73 76.58 1,101.78 56.25 964.50 39.23 834.37 25.35 655.62 9.90 500.00 - 2,226.39 355.54 30% 1,119.93 42.66 8%

236 1,484.99 95.16 1,257.17 64.13 1,110.96 47.07 970.93 32.80 838.54 21.17 657.26 8.26 500.00 - 2,282.05 299.88 30% 1,126.93 35.66 8%

237 1,503.55 76.60 1,269.75 51.56 1,120.22 37.81 977.40 26.33 842.74 16.98 658.90 6.61 500.00 - 2,339.10 242.83 30% 1,133.97 28.62 8%

238 1,522.34 57.80 1,282.44 38.86 1,129.55 28.47 983.92 19.81 846.95 12.77 660.55 4.97 500.00 - 2,397.58 184.35 30% 1,141.06 21.53 8%

239 1,541.37 38.78 1,295.27 26.03 1,138.96 19.06 990.48 13.25 851.18 8.53 662.20 3.32 500.00 - 2,457.52 124.41 30% 1,148.19 14.40 8%

240 1,560.64 19.51 1,308.22 13.08 1,148.46 9.57 997.08 6.65 855.44 4.28 663.86 1.66 500.00 - 2,518.95 62.97 30% 1,155.37 7.22 8%

ANEXO XII

CUADRO DE CUOTA NIVELADA



ANEXO XIII

CONSTITUCION POLITICA DE LA REPUBLICA DE GUATEMALA

SECCION OCTAVA TRABAJO

ARTÍCULO 105.- Viviendas de los trabajadores. El Estado, a través de las entidades específicas, apoyará la planificación y construcción de conjuntos habitacionales, estableciendo los adecuados sistemas de financiamiento, que permitan atender los diferentes programas, para que los trabajadores puedan optar a viviendas adecuadas y que llenen las condiciones de salubridad.

Los propietarios de las empresas quedan obligados a proporcionar a sus trabajadores, en los casos establecidos por la ley, viviendas que llenen los requisitos anteriores.

SECCIÓN DÉCIMA RÉGIMEN ECONÓMICO Y SOCIAL

ARTICULO 119.- Obligaciones del Estado. Son obligaciones fundamentales del Estado:

a) Promover el desarrollo económico de la Nación, estimulando la iniciativa en actividades agrícolas, pecuarias, industriales, turísticas y de otra naturaleza; b) Promover en forma sistemática la descentralización económica administrativa, para lograr un adecuado desarrollo regional del país; c) Adoptar las medidas que sean necesarias para la conservación, desarrollo y aprovechamiento de los recursos naturales en forma eficiente; d) Velar por la elevación del nivel de vida de todos los habitantes del país procurando el bienestar de la familia; e) Fomentar y proteger la creación y funcionamiento de cooperativas proporcionándoles la ayuda técnica y financiera necesaria; f) Otorgar incentivos, de conformidad con la ley, a las empresas industriales que se establezcan en el interior de la República y contribuyan a la descentralización; g) Fomentar con prioridad la construcción de viviendas populares, mediante sistemas de financiamiento adecuados a efecto que el mayor número de familias guatemaltecas las disfruten en propiedad. Cuando se trate de viviendas emergentes o en cooperativa, el sistema de tenencia podrá ser diferente; h) Impedir el funcionamiento de prácticas excesivas que conduzcan a la concentración de bienes y medios de producción en detrimento de la colectividad; i) La defensa de consumidores y usuarios en cuanto a la preservación de la calidad de los productos de consumo interno y de exportación para garantizarles su salud, seguridad y legítimos intereses económicos; j) Impulsar activamente programas de desarrollo rural que tiendan a incrementar y diversificar la producción nacional con base en el principio de la propiedad privada y de la protección al patrimonio familiar. Debe darse al campesino y al artesano ayuda técnica y económica; k) Proteger la formación de capital, el ahorro y la inversión; l) Promover el desarrollo ordenado y eficiente del comercio interior y exterior del país, fomentando mercados para los productos nacionales; m) Mantener dentro de la política económica, una relación congruente entre el gasto público y la producción nacional; y n) Crear las condiciones adecuadas para promover la inversión de capitales nacionales y extranjeros.

titularizacion de cedulas hipotecarias, una alternativa financiera

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