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SEGMENTOS DE CLIENTES

SEGMENTOS DE CLIENTESNSE ANSE BNSE CNSE DNSE E4.918.826.29.340.8APEIM 2014N HOGARES NSE A Y NSE B : 2504,581 (23.7%)S/. 11,395.00S/. 5,519.00S/. 3,077.00S/. 1,466.00S/. 2,167.00INGRESO PROMEDIO SEGUN NSE

En Miraflores NSE A :30.4 % Y NSE B 48.4 %. NSE A y B : 78.8%Miraflores cuenta con 18,880 familias.El total de familias pertenecientes al NSE A y B es 14, 877.SEGMENTOS DE CLIENTES

ANLISIS DE LA DEMANDA: POR DISTRITO

Miraflores es el 2do distrito con mayores ventas en Lima Metropolitana, por lo cual el proyecto se desarrollar en dicho distrito.2014 - LIMA METROPOLITANANSE ANSE BNSE CNSE DNSE E4.918.826.29.340.8APEIM 2014APEIM 2014: Data ENAHO 2013* Estimaciones APEIM segn ENAHO 2013NSEEstratoPorcentajeAA10.84.9A24.1BB17.718.8B211.1CC125.140.7C215.6DD26.226.2EE9.4

9.4N HOGARES 2504,581 *

ANLISIS DE DEMANDA: DISTRIBUCIN DE HOGARES SEGN NSE23.7%2014 - LIMA METROPOLITANA(%) HORIZONTALESZonaNiveles SocioeconmicosTOTALNSE ANSE BNSE CNSE DNSE ETotal1004.918.840.726.29.4Zona 1 (Puente Piedra, Comas, Carabayllo)1000.09.945.429.615.2Zona 2 (Independencia, Los Olivos, San Martn de Porras)1002.721.850.321.53.8Zona 3 (San Juan de Lurigancho)1002.49.140.635.412.6Zona 4 (Cercado, Rmac, Brea, La Victoria)1001.218.443.930.16.4Zona 5 (Ate, Chaclacayo, Lurigancho, Santa Anita, San Luis, El Agustino)1002.713.043.131.49.8Zona 6 (Jess Mara, Lince, Pueblo Libre, Magdalena, San Miguel)10015.747.129.07.50.8Zona 7 (Miraflores, San Isidro, San Borja, Surco, La Molina)10030.448.416.03.91.3Zona 8 (Surquillo, Barranco, Chorrillos, San Juan de Miraflores)1001.516.141.826.813.8Zona 9 (Villa El Salvador, Villa Mara del Triunfo, Lurn, Pachacamac)1000.36.742.237.313.5Zona 10 (Callao, Bellavista, La Perla, La Punta, Carmen de la Legua, Ventanilla)1001.215.243.126.414.1Otros1000.014.641.534.19.8APEIM 2014: Data ENAHO 2013

ANLISIS DE LA DEMANDA: DISTRIBUCIN DE NIVELES POR ZONA LIMA METROPOLITANA PROMEDIOSLima MetropolitanaTOTALNSE ANSE BNSE CNSE C1NSE C2NSE DNSE EGrupo 1 : Alimentos gasto promedioS/. 701S/. 982S/. 866S/. 720S/. 735S/. 696S/. 572S/. 503Grupo 2 : Vestido y Calzado gasto promedioS/. 96S/. 275S/. 135S/. 89S/. 93S/. 81S/. 62S/. 53Grupo 3 : Alquiler de vivienda, Combustible, Electricidad y Conservacin de la Vivienda gasto promedioS/. 242S/. 608S/. 392S/. 220S/. 234S/. 197S/. 153S/. 99Grupo 4 : Muebles, Enseres y Mantenimiento de la vivienda gasto promedioS/. 96S/. 663S/. 134S/. 59S/. 63S/. 52S/. 43S/. 39Grupo 5 : Cuidado, Conservacin de la Salud y Servicios Mdicos gasto promedioS/. 144S/. 364S/. 219S/. 137S/. 155S/. 109S/. 92S/. 58Grupo 6 : Transportes y Comunicaciones gasto promedioS/. 218S/. 1,170S/. 392S/. 154S/. 179S/. 114S/. 75S/. 50Grupo 7 : Esparcimiento, Diversin, Servicios Culturales y de Enseanza gasto promedioS/. 262S/. 1,026S/. 484S/. 219S/. 254S/. 162S/. 98S/. 66Grupo 8 : Otros bienes y servicios gasto promedioS/. 102S/. 295S/. 140S/. 95S/. 101S/. 85S/. 64S/. 59PROMEDIO GENERAL DE GASTO FAMILIAR MENSUALS/. 2,985S/. 7,901S/. 4,335S/. 2,785S/. 2,962S/. 2,513S/. 1,908S/. 1,424PROMEDIO GENERAL DE INGRESO FAMILIAR MENSUAL*S/. 3,718S/. 11,395S/. 5,519S/. 3,422S/. 3,647S/. 3,077S/. 2,167S/. 1,466* Ingreso estimado en base al gasto - INEI

APEIM 2014: Data ENAHO 2013ANLISIS DE DEMANDA: INGRESOS Y GASTOS SEGN NSE 2014 Miraflores cuenta con 23,960 familias aproximadamente segn INEI (2013).De acuerdo al estudio de APEIM (2014) el nivel socio econmico A y B en Miraflores es 78.8 %, por lo tanto existen 18,880 familias.APEIM indica que el 15% de familias de Lima Metropolitana alquila una vivienda, por lo tanto el publico objetivo son 2,832 familias

ANLISIS DE DEMANDAPARMETROS

PARMETROS URBANSTICOSRESUMEN PARMETROSAREA LIBRE35%ZONIFICACIONCMUSO RESIDENCIAL COMPATIBLERDAESTACIONAMIENTOS2 P/VIVIENDAAREA MINIMA LOTE300AREA EDIFICABLE POR PISO35%AREA MINIMA DEPARTAMENTOS 3 DORM100m2ESTACIONAMIENTOS POR VIVIENDA2 plazas

PROPUESTA DEL PRODUCTO

PROPUESTA DEL PRODUCTO

02 DEPARTAMENTOS POR PISO

DEPARTAMENTOS DE 03 DORMITORIOS

TODOS CUENTAN CON VISTA A LA CALLE Y AL INTERIOR

PRECIOS POR M2 2,000USD

PRECIO DE MERCADO

VENTAJA COMPETITIVA POR UBICACIN Y BUENA CALIDAD DE AREAS COMUNES.

DP1DP2CIRCULACIONESQUEMA DEPARTAMENTOSCALLEPATIO INTERIOR

PROPUESTA DEL PRODUCTO

UBICACION: CDRA. 54 AV. PASEO DE LA REPUBLICAAREA: 2762.09m2# DEPARTAMENTOS: 15 unidadesTIPOS DE DEPARTAMENTOS: 03 dormitorios de 100m2ESTACIONAMIENTOS: 30 plazas

PISCINA COMUN

LOBBY BUENOS ACABADOS

MINI GIMNASIO EQUIPADO

ZONA DE JUEGOS NINOSZONA DE PARRILLAS

SUMAREAS COMUNESCABIDA ARQUITECTNICA

CABIDA ARQUITECTNICACABIDA ARQUITECTONICA PROYECTO EDIFICIO SAN ANTONIOPISOAREA VENDIBLE (m2)AREA COMUN (m2)ESTACIONAMIENTOS(m2)AREA TOTAL(m2)8 201 18 219 7 201 18 219 6 201 18 219 5 201 18 219 4 201 18 219 3 201 18 219 2 201 18 219 1 150 69 219 -1 337 337 -2 337 337 -3 337 337 TOTAL 1,560 192 1,011 2,762 ANLISIS ECONMICO FINANCIEROFICHA TCNICAPROYECTOEDIFICIO SAN ANTONIODISTRITOMIRAFLORESALTURA8 PISOSAREA LIBRE35%EFICIENCIA92%ESTACIONAMIENTOS POR VIVIENDA2AREA TERRENO (m2)336,84AREA EDIFICABLE POR PISO218,946AREA COMUN POR PISO TIPICO (8%)17,52AREA VENDIBLE PISO TIPICO201,43AREA PROMEDIO UNIDADES (m2)100,72AREA PROMEDIO ESTACIONAMIENTOS (m2)35,00TIEMPO ESTIMADO POR ETAPASPRE-CONST.CONST.POST-CONSTTOTAL(EN MESES)36312PRECIO POR m2 TERRENO (USD)3200,00PRECIO PROMEDIO VENTA POR m2 (USD)2000,00PRECIO PROMEDIO VENTA ESTACIONAMIENTO (USD)12000,00COSTO DISENO + ESPECIALIDADES (USD)15,00COSTO DIRECTO CONSTRUCCION (USD)450,00GASTOS GENERALES8%CABIDA ARQUITECTNICAANLISIS ECONMICO FINANCIERO

CLCULO DE INGRESOS

I. INGRESOSCant.m2USD/m2TOTALTOTAL (Sin IGV)Unidades15.01,560.02,0003,120,0162,862,400Estacionamientos Techados15.013,000195,001178,900Total Ingresos (USD) 3,315,0173,041,300IGV Ingresos (USD)273,717INVERSION DEL PROYECTOINVERSIONm2USD/m2TotalUSDTOTAL(Sin IGV)Terreno (incluye alcabala)336.83,0001,010,520 IGV Terreno 0.00 Costo directo 2,801.64501,260,7081,068,397Gastos Generales 100,85785,472Utilidad 88,25074,788Construccin 1,449,8141,228,656IGV Construccin 221,158 Gerencia Proyecto 165,751IGV Gerencia Proyecto Diseo + Especialidades2,801.61542,02435,613IGV Diseo 6,410 Licencias33,150 IGV Licencias 0.00 Publicidad66,30056,187IGV Publicidad 10,114 Comercializacin132,601 IGV Comercializacin 0.00 Financieros + imprevistos66,300 IGV Financieros + imprevistos Total Inversin2,988,460IGV Inversin 237,682UTILIDAD DEL PROYECTO Y ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTOMargen sobre las ventas

UTILIDADTOTAL (USD)% Utilidad (Ingresos Inversin)348,55710.5% Pago de IGV36,035 Utilidad sobre Inversin antes IR312,52210.5% Impuesto a la Renta (IR)93,75730.0% Utilidad sobre Inversin despus IR218,7667.4%ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTOTOTAL (USD)%Aporte889,93830.0%Preventas889,93830.0%Financiamiento1,186,58440.0%RATIOS DE RENTABILIDAD DEL PROYECTORENTABILIDADCant.%Sobre Inversin7.4%Sobre Aporte24.6%Tiempo estimado del proyecto (en aos)1.3 TIR Aporte18.4%

ANLISIS FODA

Acceso rpido a vas de transporte pblico y privado.Diseo moderno y acogedor.Cercana a zonas comerciales.Ubicado en Miraflores, distrito que ocupa el 2do puesto en el ndice de desarrollo urbano y con muchos atractivos tursticos ( hoteles, playas, malecones, Larcomar, vuelos en parapente, etc.)FORTALEZASDEBILIDADESPoca iluminacin nocturna hace las calles poco transitables incrementando la inseguridad.Menor valor de la zona por ubicarse en lmite fronterizo con Surquillo.

Pocos condominios residenciales colindantes.Ubicado en zona cntrica.Zona de alto transito diurno y con alta probabilidad de actividades nocturnas .Distrito pujante y atractivo.

OPORTUNIDADESAMENAZASRecesin econmica limita la decisin de compra.Stock de inmuebles de sectores A y B para venta.Menor rigurosidad en el acceso al crdito podra originar una burbuja inmobiliaria.ANLISIS FODACONCLUSIONES

Existe demanda de departamentos para un sector B y C+, Familias jvenes, estilos progresistas y modernosEn la zona elegida no se encuentran ofertas inmobiliarias ubicadas cerca a nuestro lote y orientado al segmento seleccionado.Se han evaluado a 50 familias que se aproximan a la zona por su alta actividad comercial que demandan y estn interesados en adquirir un departamento de nuestro proyecto, debido a su ubicacin, equipamiento y estilo de vida.Del anlisis econmico Financiero se concluye que el proyecto es rentable, puesto que la TIR del aporte est por encima del 18%.Cabe indicar que para asegurar la rentabilidad del proyecto, el precio a pagar por el terreno no debera exceder los US$ 3,000; un costo superior a este monto exigira reducir el plazo del proyecto para asegurar la TIR.