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Trabalho MBA ESPM Negócios Imobiliários ArquiteturaTRANSCRIPT
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PESQUISA DE MERCADO
ESPM MBA Negócios ImobiliáriosMartha AbreuPaulo Kenzo Uemura
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OBJETIVO
Afinar a percepção, do ponto de vista de um projeto arquitetônico, de itens e equipamentos capazes de agregar valor em um empreendimento imobiliário residencial.
No geral: o que atraiu o comprador e o que foi decisivo na decisão de compra
Nas unidades: planta, distribuição funcional, circulação, itens que acrescentariam, modificações que fizeram ou fariam
Nas áreas comuns: que equipamentos pesaram na hora da compra, o que efetivamente utilizam, o que consideram desnecessário, custo-benefício de ter tais equipamentos (manutenção, impacto na cota de condomínio)
Nos Itens de sustentabilidade: quais existem no condomínio e que importância dão a eles
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ESCOLHA DAS AMOSTRAS
Entrevistas com PROPRIETÁRIOS, SÍNDICO, ZELADOR como fonte de coleta de dados e informações
Empreendimentos com características diferentes e cidades diferentes
Cidade São Paulo São Bernardo do Campo
M2 65 254
Qtde de Dorms
2 4
Torres 1 5
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AMOSTRAS
CONDOMÍNIO EDF. MARCIA EQUIPAMENTOS: - PISCINA- QUADRA POLIESPORTIVA- CHURRASQUEIRA- SALÃO DE FESTAS- PARQUINHO INFANTIL
END: RUA DRA. BACELAR, 730 – VILA CLEMENTINOIDADE: 15 ANOS
CONSTRUTORA: ATLANTICA -CIBRACON
NUMERO DE ANDARES: 19
APTOS. POR ANDARS: 4
PLANTAS: 2 DORT - 65M2 1 DORMT. – 45M2
TOTAL DE UNIDADES: 76
INTERVENÇÕES :- ATUALIZAÇÃO DE ELEVADORES- REFORMA HALL DE ENTRADA- REFORMA E COBERTURA QUADRA- COBERTURA PLASTICA
CHURRASQUEIRA
1
ÁREA CONSTRUÍDA: 6.636 M2
ITENS DE SUSTENTABILIDADE: RECICLAGEM DE LIXO - CAPTAÇÃO DE ÁGUA PLUVIAL - SENSOR DE PRESENÇA, ANDARES, ESCADAS E GARAGEM - MEDIDOR DE ÁGUA INDIVIDUALIZADO
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MAPA DE LOCALIZAÇÃO
SECOVI
PARQUE IBIRAPUERA CAMPUS
FMU
SHOPPING - METRO SANTA CRUZ
DELBONI
FUTURA ESTAÇÃO METRO
AV. 2
3 D
E M
AIO
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VIZINHANÇA (1 KM)SHOPPING SANTA CRUZ, SHOPPING IBIRAPUERA
SUPERMERCADO PÃO DE AÇÚCAR (100M)
FMU (50M), UNIFESP, ESCOLA PAULISTA DE MEDICINA
ESTAÇÃO DE METRO SANTA CRUZ + FUTURA ESTAÇÃO DO METRO LINHA 5 - LILÁS (300M)
MUITOS HOSPITAIS: EDMUNDO VASCONCELOS, ABREU SODRÉ, SERVIDOR PÚBLICO, AACD, HOSPITAL SÃO PAULO
LABORATÓRIO DELBONI
MUITOS COLÉGIOS: LICEU PASTEUR, ESPAÇO VIDA, COLÉGIO OBJETIVO
PADARIAS, RESTAURANTES, COMÉRCIO ATIVO
CORREIOS
LAVANDERIA
FÁCIL ACESSO
SECOVI
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GOOGLE EARTH
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ENTORNO
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ENTORNO
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VISÃO GERAL – PADRÃO CONSTRUTIVO
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PADRÃO CONSTRUTIVO
UM MIX
- CONSTRUÇÕES SIMPLES E MUITAS CASAS AINDA
- PRÉDIOS + NOVOS DE BOM PADRÃO
- LANÇAMENTOS E ENTREGAS RECENTES DE ALTO PADRÃO RESIDENCIAL E COMERCIAL
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CONSTRUÇÕES SIMPLES – MUITAS CASAS AINDA
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PRÉDIOS + RECENTES – BOM PADRÃO
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ENTREGAS NOVAS – LANÇAMENTOS – ALTO PADRÃO
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NOVO E ANTIGO – LADO A LADO
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FACHADA - ENTRADA
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GUARITA – ÁREA EXTERNA
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HALL ENTRADA - ELEVADOR
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EQUIPAMENTOS - ÁREA COMUM
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GARAGEM - BICICLETÁRIO
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PLA
NTA
A
ND
AR
TIP
O
2 DORMTS 1DORMT
FIN
AL
4FIN
AL
3
FIN
AL 2
FIN
AL
1
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DADOS ENTREVISTADOS – 2 DORMITÓRIOS 1- CASAL JOVEM COM FILHO DE 7 ANOS E CACHORRO (ADVOGADO)
2- CASAL JOVEM SEM FILHOS (FISIOTERAPEUTAS)
3- EXECUTIVA JOVEM SOLTEIRA (ARQUITETA)
4- EXECITIVO MAIS VELHO SOLTEIRO (ADVOGADO)
5- SENHORA IDOSA SOZINHA (APOSENTADA)
6- JOVEM ESTUDANTE DE MEDICINA
7- SÍNDICA PROPRIETARIA (DECORADORA)
8- ZELADOR HÁ 10 ANOS NO PRÉDIO
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SÍNDICA SRA SOZINHA
JOVEM ESTUDANTE DE MEDICINA
SENHORA IDOSA SOZINHA
EXECITIVO MAIS VELHO SOLTEIRO
EXECUTIVA JOVEM SOLTEIRA
ALTERAÇÕES NA PLANTA ORIGINAL
1
2
3
4
5
6
7
CZ GOURMET
INTEGRADA SL
FECHAMENTO VARANDA
CASAL JOVEM SEM FILHOS
CASAL JOVEM COM FILHO
WC SERVIÇO VIRA 2º WC
2DOMTS VIRA 1 + CLOSET
QT EMP. VIRA
DEPÓSITO
PASSA PRATO COZINHA
SALA
WC SERVIÇO
VIRA LAVABO
VARANDA FECHADA
INTEGRADA A SALA
NADA FOI
FEITO
QT EMP. VIRA ESC
PONTOS POSITIVOS: DISTRIBUIÇÃO DA PLANTA – CIRCULAÇÃO – POSSIBILIDADES DE FAZER MODIFICAÇÕES – VENTILAÇÃO – ILUMINAÇÃO – RECUO
PONTOS NEGATIVOS:SALA PODIA SER MAIOR – APENAS 1 BANHEIRO SOCIAL – SEM SUÍTE – VARANDA PODIA SER MAIOR – GOURMET
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ASPECTOS RELEVANTES – NA COMPRA
MAIORIA PRIMEIRO APTO. – REVENDA
FATORES DECISIVOS NA COMPRA: LOCALIZAÇÃO, PROXIMIDADE TRABALHO, PQ IBIRAPUERA, PROXIMIDADE METRÔ
EQUIPAMENTOS NÃO FORAM DECISIVOS NA COMPRA, MAS CONTARAM NA ESCOLHA – VALOR DE REVENDA – ÁREA MAIOR PRESERVA A VISTA
EQUIPAMENTOS QUE MAIS VALORIZARAM: PISCINA E CHURRASQUEIRA
EQUIPAMENTOS QUE GOSTARIAM QUE TIVESSE: ACADEMIA, SAUNA, ESPAÇO GOURMET
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UTILIZAÇÃO EQUIPAMENTOS
TODOS UTILIZAM MUITO MENOS DO Q ESPERAVAM
MAIS USADOS: 1- CHURRASQUEIRA 2- PISCINA (NO VERÃO TODO FINAL DE SEMANA)
SALÃO DE FESTAS -> MAIS PARA FESTAS INFANTIS
QUADRA -> QUANDO TEM CHURRASCO, CRIANÇAS FAZEM USO INAPROPRIADO
PARQUINHO -> POUCO USADO ATÉ POR CRIANÇAS
CUSTO BENEFÍCIO – IMPACTO NO CONDOMINIO BAIXO – VALE MANTER
Ñ FAZ FALTA: PARQUINHO – QUADRA > MAS GOSTAM DA IDÉIA DE UM DIA PODER USAR
FAZ FALTA: ACADEMIA, SAUNA, ESPAÇO GOURMET
COMPRARIAM DE NOVO EXCETO MORADORES QUE PRETENDEM TER FILHOS
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MULHERES
HOMENS
ESTUDANTES
ADULTOS
EQUIPAMENTOS – QUEM MAIS USA
1
2
3
4
5
6
PISCINA CHURRASQUEIRA
JOVENS ADULTOS
CRIANÇAS
SALÃO DE FESTAS
QUADRAPARQUINHO
SENHORAS7 – – – – –
QUEM MAIS USA OS EQUIPAMENTOS SÃO OS JOVENS ADULTOS E CRIANÇAS
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ENTREVISTA – SUSTENTABILIDADE TODOS OS ITENS DE SUSTENTABILIDADE FORAM AGREGADOS APÓS A ENTREGA
RECICLAGEM DE LIXO
CAPTAÇÃO DE ÁGUA PLUVIAL
SENSOR DE PRESENÇA – ANDARES – ESCADAS E GARAGEM
MEDIDOR DE ÁGUA INDIVIDUALIZADO
OS MORADORES ACHAM OS ITENS IMPORTANTES E APOIARAM O PAGAMENTO DE TAXA EXTRA PARA IMPLEMENTAR
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AMOSTRAS
2
CONDOMÍNIO PARQUE DAS FIGUEIRAS
END: RUA JOSE MONTEIRO FILHO, 270, SAO BERNARDO DO CAMPOIDADE: 20 ANOS
CONSTRUTORA: KOBAYASHI HABITACIONAL
NUMERO DE ANDARES: 5 TORRES, 12 ANDARES
APTOS. POR ANDARS: 1
ARQUITETURA BOTTI RUBIN
TOTAL DE UNIDADES: 53
EQUIPAMENTOS: - PISCINA ADULTO E INFANTIL- QUADRA POLIESPORTIVA- 2 CHURRASQUEIRAS- SALÃO DE FESTAS- PLAYGROUND- BOSQUE- PISTA DE COOPER- HORTA- SAUNA SECA, SAUNA MOLHADA- SPA, ESPAÇO MASSAGEM- SALAO DE JOGOS- ACADEMIATIPOS DE PLANTAS: 3 SUITES ENTRE 254 a 510 M2 (DUPLEX)
PAISAGISO BENEDICTO ABBUD
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MAPA DE LOCALIZAÇÃO
Futura Estação do Metro
Rod. Anchieta Km18
Shopping Metropole
UFABC
Cidade da Criança
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VIZINHANÇA (1 KM)
SHOPPING GOLDEN SQUARE , SHOPPING METRÓPOLE
SUPERMERCADO CARREFOUR, SONDA
UFABC, UNIVERSIDADE METODISTA, SENAC
FUTURA ESTAÇÃO DO METRO
OUTROS EMPREENDIMENTOS NA REGIÃO VARIAM DE 120 A 180 M2 NA MÉDIA
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VIZINHANÇA (500 M)
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VIZINHANÇA (1 KM)
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GOOGLE EARTH
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GOOGLE EARTH
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FACHADA - ENTRADA
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EQUIPAMENTOS - ÁREA COMUM
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EQUIPAMENTOS - ÁREA COMUM
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EQUIPAMENTOS - ÁREA COMUM
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ÁREA COMUM - GARAGEM
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PESQUISA Morador A Morador B Morador C
Perfil Casal Acima de 60 anos 3 pessoas (Mae e 2 Filhos Adultos )
4 Pessoas Jovem Casal e 2 Filhos (6 e 13 anos)
Área Comun Não usa piscina, sauna, sala de descanso/meditacao, s bar, quadra
Não usa sala de meditacao e jogos
quadra, sauna pista de cooper, sala de descanso, salao de jogos,
O que poderia ter + lazer mais para criancas crossfit (academia barata e bx
custo), lavagem de veiculo Pet play
Área privativa
quarto de empregada - virou despensa
2 quartos de empregada desnecessarios
talvez apenas 1 quarto de empregada
O que agrega valor paisagismo
boa gestao do condominio,paisagismo, quadra, piscina,
piscina, hall com pé direito alto, segurança, decoraçao, paisagismo e bom acabamento
O que mais usa academia, quadra academia, quadra e piscina academia, salao de festas
Quem mais usa áreas comuns
Senhora Filho Homen Todos
Alterações area privativa
Aumento da Sala com Escritorio
Nenhuma, apenas pequenas reformas Nenhum
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PERCEPÇÃO DO GRUPO conclusões
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ARGUMENTOS DE VENDA
Como tem sido vendido os equipamentos nas áreas comuns
QUALIDADE DE VIDA, LAZER, CONFORTO, COMODIDADE, BEM-ESTAR
Como tem sido vendido os elementos especiais nas unidades: terraço gourmet, churrasqueira, cozinha integrada a sala
ESPAÇO DE CONVIVÊNCIA SOCIAL, STATUS, MODERNIDADE, CHARME
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O QUE AGREGA VALOR
INDEPENDENTE DO FATO DE SE VÃO FAZER USO OU Ñ, A MAIORIA DOS ITENS NAS ÁREAS COMUNS AGREGAM VALOR AO EMPREENDIMENTO E CONFEREM STATUS AO COMPRADOR
EM MENOR ESCALA VALORIZAM TAMBÉM POR AGREGAR VALOR NA HORA DA REVENDA
NO MOMENTO DA COMPRA Ñ LEVAM EM CONSIDERAÇÃO O CUSTO DE MANUTENÇÃO – NO USO, CONDOMÍNIOS COM MUITOS ITENS QUESTIONAM CUSTO MANUTENÇÃO
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O QUE É DE FATO UTILIZADO
A UTILIZAÇÃO DOS ITENS VARIA COM O TAMANHO DO APTO. E PERFIL DOS MORADORES:
•PRÉDIOS COM CRIANÇAS TENDEM A UTILIZAR MAIS OS ITENS DE LAZER (PISCINA, PARQUINHO, QUADRA, SALÃO DE FESTAS INFANTIL, BRINQUEDOTECA)
•JOVENS ADULTOS GOSTAM DE CHURRASQUEIRA, PISCINA AQUECIDA COM RAIA, SAÚNA, ESPAÇO GOURMET, QUADRA, ACADEMIA, PISTA DE COOPER, BICICLETÁRIO, SALÃO DE JOGOS
•MULHERES VALORIZAM, ACADEMIA, SALA DE MASSAGEM, SPA (EMBORA ESTE ITEM USEM POUCO)
• DONOS DE ANIMAIS DE ESTIMAÇÃO QUEREM PET PLAY
•SOFISTICADOS, MAS SUPÉRFULOS: HIDROMASSAGEM, BEAUTY CENTER, FORNO DE PIZZA, LAN HOUSE, CINEMA, HOME OFFICE
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CONCLUSÕES
ITENS QUE NÃO FORAM ATENDIDOS
NAS UNIDADES
Que itens acrescentariamTERRAÇO GOURMET, TERRAÇO MAIOR, WC EXTRA
Que itens consideram desnecessáriosQUARTO DE EMPREGADA (SEMPRE ADAPTADO PARA OUTRO TIPO DE USO)
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CONCLUSÕESITENS QUE NÃO FORAS ATENDIDOS
NAS ÁREAS COMUNSQue itens acrescentariam
Que itens consideram desnecessários
Ed. 1 Ed.2 (SBC)
Sauna Pet Play
Academia Car Wash
Espaço Gourmet
Ed.1 Ed.2 (SBC)
Quadra Sauna