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Es. Imm. N.110/011 R.G.E. Pagina 1 di 38

TRIBUNALE CIVILE DI SASSARI SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI

ESECUZIONE IMMOBILIARE N.110/011 R.G.E.

Ud.: 25/09/2012

GE.SE. S.R.L. (Avv. G. SECHI)

C/ XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX XX XXXX XXXXX.

G.E.: Dott.ssa Maria Grixoni

C.T.U. : Ing. Paolo. A. Esposito

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA


PAOLO AMEDEO ESPOSITO

INGEGNERE

PREMESSA

Il sottoscritto Ing. Paolo Amedeo Esposito, con studio in Sassari alla Via Dei

il n.873 nonché a dei Consulenti Tecnici del Tribunale Civile e Penale di

Sassari con il n.149, ha prestato giuramento in qualità di Esperto, ricevendo

inca ssa Maria Grixoni

quale Consulente Tecnico per zione immobiliare n.110/011 R.G.E..

Detto incarico prevede la risposta ai quesiti posti nel verbale di udienza integrato

dalle Generali in materia di Esecuzioni I

Il termine assegnat il deposito della

relazione in cancelleria è stato fissato in giorni 90 (novanta) a decorrere dalla

data comunicata ufficialmente inizio delle operazioni peritali.

immobiliare n.110/011 R.G.E. promossa da GESTIONI SEPARATE S.R.L.

(C.F.:03278920925, Via S. Margherita 4 - 09100 Cagliari, elettivamente

domiciliata presso lo studio legale de Avv. Gianpiero Sechi, Via Alagon 2 ang.

V.le Caprera 34-Sassari) contro XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXX XX

XXXX XXXXX. (P.IVA : XXXXXXXXXXX, in persona del legale

rappresentante pro tempore nonché amministratore unico XXXXXXXX

XXXXXXXXXXXX, residente in Roma, Via XXXXXXX XXXXXXX 181).

A pignoramento immobiliare risultano sottoposti per intero i seguenti beni

immobili siti in Comune di Sassari (SS) alla Via Pascoli n.25, che vengono per

ora citati solo genericamente esattamente così come si trovano descritti atto

di pignoramento, regolarmente notificato in data 16/03/2011 e

trascritto in data 24/05/2011:


Piena proprietà del locale ad uso laboratorio artigianale sito al piano terra

del maggior fabbricato alla Via Pascoli n.25, composto da porticato,

laboratorio, bagno, antibagno, confinante con via Pascoli, via Micca, con

vano scala e con proprietà xxxxxxx, con annesso locale ad uso deposito sito

nel piano seminterrato del medesimo fabbricato; Detta unità immobiliare

risulta così censita al catasto fabbricati: F.72 part. 1480 sub 60, zona cens.

2, categ. C/3, classe 2, mq 68, RC euro 361,73 quanto al locale artigianale;

F.72 part. 1480 sub 40, zona cens. 2, categ C/2, classe 1, mq 65, RC euro

265,20 quanto al locale deposito.

In data 23/02/2012 il sottoscritto CTU inviava alla parte debitrice raccomandata

a/r n.14485152353-7, con la quale si comunicava che in data 12/03/2012 ad ore

9,30 presso gli immobili relativi al procedimento in epigrafe avrebbero avuto

inizio le operazioni peritali e il sopralluogo.

Il sottoscritto Ing. Paolo A. Esposito procedeva in seguito agli accertamenti

(Uffici del Catasto e della ex

Conservatoria RR.II. di Sassari), esistenza delle concessioni

edilizie con relativo progetto approvato e certificato di agibilità relativamente ai

suddetti immobili, protocollo del Comune di Sassari

una richiesta di accesso agli atti (istanza del 27.02.2012 cfr allegato n.5a -

istanze).

Venivano dunque rilasciate dagli uffici preposti copie semplici della

documentazione meglio descritta nei quesiti n.5 e n.6 della presente relazione;

In data 12/03/2012 alle ore 9,30 presso gli immobili veniva regolarmente

effettuato il sopralluogo, svoltosi alla presenza del sottoscritto CTU e del Sig.

XXXXX XXXXXXXXX, nato a Sassari il XX/XX/1965, fratello della Sig.ra

XXXXX XXXXXXX fideiussore solidale ed illimitato (cfr. allegato n.1,

verbale di sopralluogo).

Via Dei Malaspina, 3 - 07100 Sassari - Tel/Fax.: 079/399265 cell.:349/8662465

Cod. Fisc.: SPSPMD71E29I452W P. I.V.A. 01990000901


QUESITO UNO Verifichi il CTU, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui

° comma cod. proc. Civ. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore procedente quelli mancanti o inidonei; predisponga, sulla base dei documenti in

pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositate, le mappe censuarie ritenute indispensabili per la corretta identificazione del bene ed, in ogni caso, i certificati di destinazione urbanist30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380 dando prova, in caso di mancato rilascio di detta

acquisisca (ove non risultante dalla documentazione in atti); indichi se il bene è pignorato pro quota o per intero, indicando immediatamente

no allegati, da parte del creditore procedente, i

seguenti documenti:

Relazione Notarile sostitutiva della certificazione ex art. 567 c.p.c.

(prat.n.3180, pratica ventennale n. 2198, Dott. Enrico Ricetto Notaio)

relativa agli immobili pignorati, comprendente: 1) Generalità

quadro sinottico delle

provenienze 4)iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli 5)Osservazioni;

Al fine di conferire alla presente relazione un grado di maggior completezza,

anche ai fini di una più completa identificazione dei beni per la vendita, si è

integrata la presente relazione con i documenti aggiornati appresso descritti:

-Visure catastali storiche dei due immobili (cfr allegato n.2);

-Planimetrie catastali ed elaborato planimetrico (ai fini della determinazione

erno del complesso immobiliare - cfr

allegato n.3);

- Estratto di mappa (cfr allegato n.4);


La documentazione elencata sopra risulta dunque completa e consente una

corretta identificazione dei beni.

ELENCO DELLE ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI Sulla base della documentazione in atti, si predispone il seguente elenco relativo alle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli per gli immobili oggetto di procedura:

Si prende inoltre atto del fatto che tutti gli immobili oggetto di consulenza

sono pignorati per intero (per la quota di proprietà di 1/1).

1. ISCRIZIONE CONTRO del 16/11/2004 Cas. 20286 Art.2971

IPOTECA VOLONTARIA a garanzia del finanziamento.

Immobili siti in Sassari (SS).

1a.ANNOTAZIONE del 22/09/2010 Cas.16372 Art.1894

ANNOTAMENTO DI CESSIONE DI IPOTECA.

2. ISCRIZIONE CONTRO del 17.12.2007 Cas. 22008 Art. 4182.

IPOTECA GIUDIZIALE A GARANZIA DI CREDITO.

3. ISCRIZIONE CONTRO del 31.12.2009 Cas. 21669 Art. 3818.

IPOTECA LEGALE-ESATTORIALE A GARANZIA DI CREDITO.

4 TRASCRIZIONE CONTRO del 24.05.2011 Cas. 7959 Art. 5260.

VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI.

Ufficiale Giudiziario di Sassari in data 28/03/2011 Rep.302.


QUESITO DUE Descriva il CTU, previo necessario accessodettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq, confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte

descriva le caratteristiche strutturali del bene (strutture verticali, solai, infissi esterni ed interni, pavimentazione interna ed esterna, impianti termici, impianti elettrici); descriva le caratteristiche della zona, con riferimento alla urbanizzazione primaria e secondaria, ai servizi offerti dalla zona (centri commerciali, farmacie, spazi diversi, negozi al dettaglio), alla distanza dal centro delautostrade, ferrovie, porti, aeroporti) nonché ai principali collegamenti verso il centro della città;

o in data 12/03/2012 come da

verbale che si allega (cfr. allegato n.1 Verbale del sopralluogo).

Nel corso del sopralluogo il sottoscritto CTU effettuava: a)

generale e un rilievo planimetrico di tutti gli ambienti dei due immobili per

prendere visione e conoscenza della situazione immobiliare reale (superficie

calpestabile dei singoli ambienti, conformità dello stato di fatto dei luoghi ai dati

dimensionali riportati negli elaborati progettuali approvati) b) un servizio

fotografico degli immobili.

Il compendio oggetto di pignoramento è così articolato:

LOTTO 1: Locale a destinazione commerciale posto a piano terra:

- Comune: Sassari (SS);

- Via Pascoli angolo Via Micca ;

Trattasi di locale commerciale di medie dimensioni, attualmente adibito a

gastronomia-rosticceria-pizzeria, composto da un locale principale di mq 50

circa, un locale/cucina di mq 20 circa, un antibagno/spogliatoio di mq 2 circa e

un bagno di mq 2 per un totale di mq 74, completo di arredi commerciali (un

frigo, tre banconi, ripiani di lavoro, forno a legna e forno elettrico con grill),

sanitari, impianti elettrico ed idrico.


ingressi indipendenti: uno posto in via Pascoli e gli altri due in via Micca (cfr

allegati n. 6 e n.3 servizio fotografico e planimetria catastale);

- Dati catastali: è distinto al N.C.E.U. del comune di Sassari al F.

72 mapp.1480 sub 60, zona cens.2, Categ. C/3 (laboratori per arti e mestieri),

consistenza: mq 74;

- ominiale, i

cui millesimi per le parti comuni e relativi oneri di natura condominiale

nonché il regolamento c

8 della presente relazione (cfr allegato n. 8 documentazione condominiale).

Nel dettaglio, le superfici sono così

calcolate:

LOCALE COMMERCIALE

- Sala mq 36,00 pari a 1 = mq 53;

- Porticato mq 19,00 pari a 0,8 = mq 15,2;

- Locale cucina (sala lavoraz.) mq 22,00 pari a 1 = mq 22;

- Antibagno (spogliatoio) mq 3,00 pari a 1 = mq 3,00;

- Bagno mq 2,90 pari a 1 = mq 2,90 ;

- Confini:

la via Pascoli b 64.

terno del

complesso immobiliare si è provveduto ad evidenziare tutti gli ambienti in

colore arancio elaborato planimetrico allegato (cfr allegato n.3 elaborato

planimetrico e planimetria catastale).

LOTTO 2: Locale a destinazione deposito/magazzino posto al piano

seminterrato:

- Comune: Sassari (SS);

- Via Pascoli n. 25;


Trattasi di locale ad uso deposito/magazzino di medie dimensioni, attualmente

articolato in un locale principale di mq 40 circa, un ambiente ad uso ufficio di

mq 10 circa, un altro ambiente adiacente di mq 5 circa e un bagno/ripostiglio di

mq 10 per un totale di mq 65. Al locale si ac

posto in via Pascoli n.25, attraverso la scala condominiale interna o anche

ascensore (cfr allegato n. 6 servizio fotografico);

-

72 mapp.1480 sub 40, zona cens.2, Categ. C/2 (magazzini e locali di

deposito), consistenza: mq 65;

- complesso immobiliare di natura

condominiale

millesimi per le parti comuni, oneri di natura condominiale e relativo

Regolamento Condominiale sono r della presente

relazione (cfr allegato n. 8 documentazione condominiale).

Nel dettaglio, le sono così

calcolate:

LOCALE DEPOSITO

- Locale principale mq 42,00 pari a 1 = mq 42;

- Ufficio mq 11,00 pari a 1 = mq 11;

- Ambiente mq 6,00 pari a 1 = mq 6,00;

- Rip./Wc mq 11,00 pari a 1 = mq 11,00 ;

- si trova al piano PS1 del condominio di via Pascoli n.25

(di cui fa parte anche l lotto n.1) ed è esattamente sottostante

al locale descritto in precedenza; Esso risulta confinare con i seguenti subalterni:

41, 48, 39, 38.

terno del

condominio si è provveduto ad evidenziarne tutti gli ambienti in colore giallo

(cfr allegato n.3 elaborato planimetrico).


DESCRIZIONE DELLE CARATTERISTICHE INTERNE DEI BENI

LOTTO 1: Locale a destinazione commerciale posto a piano terra

Caratteristiche tipologiche

Il lotto n.1 è rappresentato da un locale gastronomia-rosticceria-pizzeria posto

di via Pascoli n.25.

è attualmente articolato in un locale principale con tre ingressi

indipendenti (svincolati dagli ingressi condominiali e muniti tutti di serranda in

acciaio con serratura) un locale/cucina, un antibagno e un bagno; il tutto è

rifinito con arredi di tipo commerciale in buono stato (tre banconi, un frigo,

ripiani da lavoro, forno a legna e forno elettrico con grill), sanitari,

pavimentazione in piastrelle di ceramica di medie dimensioni e colore chiaro in

buono stato, placcaggi vari alle pareti (cfr allegato n. 6 servizio fotografico).

Sono presenti inoltre gli impianti elettrico (in buono stato ma non a norma) e

idrico, mentre non è presente alcun impianto di riscaldamento e/o

climatizzazione.

ottime finiture, la struttura portante è a telaio

multipiano in cemento armato, i solai sono in latero-cemento con soletta in c.a. e

pignatte.

Gli infissi esterni ed interni sono in discreto stato e ben manutenuti.

Caratteristiche di posizione

Panoramicità/luminosità/prospicienza/esposizione/altezza dal piano

stradale: Il lotto, posto a piano terra ad angolo tra la via Pascoli e la via Micca,

gode di una discreta assenza di ostacoli

rappresentati da grossi edifici adiacenti, è tale da garantire un livello di

illuminamento naturale sufficiente al rno degli ambienti principali, quali la

sala e il locale cucina.


DESCRIZIONE DELLE CARATTERISTICHE DI ZONA DEI BENI

Caratteristiche di localizzazione

Il lotto n. 1 è un locale commerciale che fa parte del condominio di Via Pascoli

n.25 a Sassari, ed è posto ad angolo tra la via Pascoli e la via Micca;

Pur non essendo in posizione centralissima, si trova a circa 2-3 km dal centro

della città Emiciclo Garibaldi) e risulta ben collegato alla

centrale viale Umberto I dal ponte di Rosello.

Da evidenziare che la zona ove sta via via assumendo

caratteristiche commerciali e residenziali) sempre più marcate,

grazie anche alla recente realizzazione e/o ristrutturazione di vecchi fabbricati di

varia destinazi

Nella stessa via ove sorge il fabbricato in questione sono infatti presenti, tutti a

pochi metri di distanza, un grosso negozio di generi alimentari, un tabacchino,

una farmacia, vari bar, due distributori di carburante, una cartoleria, un

autos .

Il lotto si trova inoltre a poco più di km 3 dalla principale arteria di

, dista circa km 35

Alghero-Fertilia e circa km 20 dal porto di Porto Torres.

Il livello globale di urbanizzazione primaria e secondaria è buono.

DESCRIZIONE DELLE CARATTERISTICHE DEL BENE

LOTTO 2 : Locale a destinazione deposito/magazzino posto al piano

seminterrato.

Caratteristiche tipologiche e di localizzazione

Trattandosi di un immobile esattamente sottostante al locale che costituisce il

lotto n.1 descritto in precedenza e facente parte del medesimo condominio, per

quanto riguarda le caratteristiche di localizzazione di codesto lotto si rimanda a

quelle sopra descritte relativamente al lotto n.1.


munque opportuno evidenziare in codesto paragrafo che tale deposito è

stato oggetto di recenti lavori edili, rappresentati dalla realizzazione di alcune

tramezzature interne in carton-gesso che hanno portato ad una diversa

distribuzione degli spazi interni, non risultante in catasto; In particolare,

unico ambiente è stato ripartito in quattro ambienti: un locale

principale nel quale è presente un ripiano da lavoro in marmo, un locale ad uso

ufficio completo di qualche arredo, un altro ambiente dove è presente un

placcaggio in tutte le pareti (per un altezza di m 2.10) e un piccolo bagno (cfr

allegato n. 6 servizio fotografico ).

si accede

erno posto in Via Pascoli n.25, facendo

uso delle scale interne condominiali

(cfr allegato n. 6 servizio

fotografico ).

QUESITO TRE Accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai id

dati indicati in pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in preccompendio pignorato.

I dati indicati in pignoramento corrispondono a quelli risultanti dalla

documentazione attualmente in atti ed allo stato dei luoghi, sia per quanto

riguarda gli identificativi catastali che la località in cui sono ubicati

gli immobili.

I dati

esattamente ad angolo tra la via Pascoli e la via Micca e, seppur facente parte


dello stabile condominiale di via Pascoli n.25, esso si trova non proprio in

corrispondenza del numero civico 25 bensì cinque-dieci metri più avanti.

Per ulteriori dettagli ubicazione dei due immobili si veda

imetrico (cfr allegato n.3 elaborato planimetrico).

QUESITO QUATTRO Proceda del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene,

identificazione del bene nadempimenti:

Qualora risultino non corretti i dati contenuti nella visura catastale attuale o manchino la categoria catastale e la rendita oppure queste non siano coerenti con

determinare i valori mancanti mediante la procedura DOCFA o altra procedura ritenuta idonea;

non risulti inserito in mappa vendita in un unico

rizzazione catastale indicando i relativi costi.

Gli immobili compendio pignorato sono attualmente

così censiti (cfr allegato n.2 visure catastali storiche aggiornate.):

a destinazione commerciale è distinto al N.C.E.U del

Comune di Sassari (SS) al F.72 mappale 1480 sub 60, categ. C/3

(laboratori per arti e mestieri) classe 2, PT, consistenza 74 mq,

rendita Euro 393,64. Tale immobile risulta essere regolarmente

accatastato in data 29/05/2003 (COSTITUZIONE del 29/05/2003

n.1187.1/2003, prot. n.198253) e costituisce il lotto n. 1 della

presente procedura,

planimetrico (cfr allegato n.3 elaborato planimetrico).


destinazione magazzino/deposito è distinto al

N.C.E.U del Comune di Sassari (SS) al F.72 mappale 1480 sub 40,

categ. C/2 (magazzini e locali di deposito) classe 1, PS1,

consistenza 65 mq, rendita Euro 265,20. Tale immobile risulta

essere regolarmente accatastato in data 29/05/2003

(COSTITUZIONE del 29/05/2003 n.1187.1/2003, prot.

n.198253) e costituisce il lotto n. 2 della presente procedura,

evidenziato in colore giallo (cfr allegato

n.3 elaborato planimetrico).

delle visure catastali storiche dei suddetti immobili si è rilevato

come erra di cui al lotto n.1 (a destinazione

commerciale) abbia subìto, nel corso degli anni, una variazione della

che ne ha comportato la variazione dalla categoria C/1 alla categoria C/3) ed una

piccola variazione nella distribuzione degli spazi interni (diversa distribuzione

degli spazi interni del 23/05/2011 n.12691.1/2011 prot. n. 0144218) che ha

portato ad una dislocazione degli spazi come quella descritta nella presente

relazione e negli elaborati progettuali approvati e allegati (per maggiori

informazioni si veda il quesito n.6).

Per quanto riguarda invece il bene di cui al lotto n.2, il sopralluogo del

12/03/2012 ha evidenziato la presenza di alcuni divisori in carton-gesso che di

fatto variano, seppur di poco, la distribuzione degli spazi interni al locale; Se da

un lato ciò conferisce certamente al locale una maggiore fruibilità e appetibilità

ttolineare che tale diversa distribuzione degli

ambienti interni, a differenza del locale di cui sopra, non risulta denunciata in

catasto né presso gli uffici competenti del Comune di Sassari.

Tutti i beni di cui alla presente procedura risultano essere regolarmente inseriti

in mappa (cfr allegato n.4 estratto di mappa);

Si è inoltre provveduto a richiedere, , le

planimetrie catastali degli immobili e il relativo elaborato planimetrico al fine di


consentire una

condominio (cfr allegato n.3 planimetrie catastali ed elab. planimetrico);

Tutti questi documenti, oltre ad individuare con esattezza i beni, risultano essere

corretti e le d gli immobili.

QUESITO CINQUE Indichi ;

quanto segue:

al piano seminterrato di cui al lotto n.2 ha una destinazione

QUESITO SEI - Indichi il CTU la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni

realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico- esperto dovrà

sanato o sia sanabile in base al combinato disposto degli articoli 46, quinto comma del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380 e 40, sesto comma della L. 28 febbraio 1985, n.47;

di accesso agli atti (istanza del 27.02.2012) presentata dal

sottoscritto CTU presso il Comune di Sassari (SS) si è riscontrata

della seguente documentazione:

Concessione Edilizia N. C/01/114 del 19/03/2001 per la demolizione e ricostruzione di un fabbricato ad uso civile abitazione costituito da un piano interrato, cinque piani fuori terra ed un piano attico, rilasciata a seguito di domanda n. 803 presentata in data 14/07/2000 dalla ditta V. Carta Costruzione S.R.L. (cfr. allegato


n.5b) : Le opere di cui alla presente licenza prevedevano la demolizione e ricostruzione del fabbricato di cui risultano fare parte gli immobili della presente procedura. Tale fabbricato risulta edificato in conformità con quanto previsto dal suddetto permesso;

Concessione Edilizia N. C/02/13 del 08/01/2002 per la variante in

civile abitazione costituito da un piano interrato, cinque piani fuori terra ed un piano attico, già autorizzato con la precedente concessione. (cfr. allegato n.5b);

Concessione Edilizia N. C/02/717 del 05/11/2002 per la variante alla concessione n.C/01/114 relativa ad una nuova soluzione di copertura (cfr. allegato n.5b);

Concessione Edilizia N. C/03/476 del 01/08/2003 per la variante in

civile abitazione costituito da un piano interrato, cinque piani fuori terra ed un piano attico, già autorizzato con la precedente concessione n. C/01/114 del 19/03/2001 (cfr. allegato n.5b);

Certificato di agibilità n.A/05/26 del 09/06/2005 rilasciato dal Comune di Sassari a seguito di richiesta inoltrata daesecutrice al termine dei lavori (cfr. allegato n.5b);

Occorre però evidenziare in questa sede che è stata reperita agli atti del Comune

di Sassari una comunicazione (cfr allegato n.5/b lettera prot. n.35460 del

08/04/2011) con la quale il locatario degli immobili oggetto di procedura

petente del comune di Sassari di aver provveduto a

smontare le due vetrate che chiudevano la veranda prospiciente la via Pascoli e

la

svuotato da qualsiasi attrezzatura per la produzione di alimenti il deposito posto

al piano seminterrato (lotto n.2) allegando alla lettera opportuna documentazione

fotografica (cfr allegato n.5/b) e dichiarando inoltre di aver ripristinato nei due

immobili lo stato dei luoghi contemplato nel progetto approvato.

Si deve però rilevare che alla data del sopralluogo (12/03/2012) i due immobili

non apparivano nello stato di fatto dichiarato nella lettera prot. n. 35460 del

08/04/2011, bensì in uno stato non autorizzato: in particolare il locale a piano

terra (lotto n.1) presentava la veranda di cui sopra nuovamente chiusa da infissi

esterni, mentre il locale al piano seminterrato (lotto n.2) appariva utilizzato per

scopi diversi da quelli per il quale esso è destinato ed inoltre si è riscontrata la


presenza di alcuni divisori in carton-gesso che di fatto variano, seppur di poco,

la distribuzione degli spazi interni al locale; Se da un lato ciò conferisce

certamente al locale una maggiore fruibilità e appetibilità

occorre sottolineare che tale diversa distribuzione degli ambienti interni non

risulta denunciata in catasto né presso gli uffici competenti del Comune di

Sassari.

Dunque, necessariamente ripristinare,

entro 120 gg dalla data del decreto di trasferimento, lo stato dei luoghi nei

due immobili, lasciando aperta la veranda a piano terra evidenziata in

e utilizzando il locale al piano seminterrato

esclusivamente come deposito, a meno di non richiederne una variazione di

.

Nel complesso possiamo comunque affermare che i beni risultano essere

edificati nel rispetto delle autorizzazioni amministrative rilasciate e sopra citate.

QUESITO SETTE Divisione in Dica il CTU se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provvedendo in questo ultimo caso, alla loro formazione e procedendo, inoltre (solo previa autorizzazione

alla redazione del

Tuttavia, considerando che si tratta di due immobili non comunicanti tra loro (in

quanto posti su due piani distinti del medesimo condominio) di diversa

condominiale, al fine di renderne più agevole ed immediata la vendita si può

ritenere opportuno e conveniente prevedere due lotti distinti e così strutturati:

LOTTO 1: costituito dalla quota intera della piena proprietà del locale

commerciale attualmente adibito a rosticceria-gastronomia-pizzeria, posto al


piano terra ad angolo tra la via Pascoli e la via Micca, facente parte del

fabbricato condominiale di Via Pascoli n. 25 a Sassari, articolato in: tre ingressi,

sala, locale/cucina, antibagno, bagno, per un totale di mq 74 circa, completo di

arredi commerciali, tre banconi, forno a legna ed elettrico, distinto al NCEU del

Comune di Sassari al F. 72 mapp. 1480 sub 60, categ. C/3 (laboratori per arti e

mestieri), rendita catastale: euro 393,64.

LOTTO 2: costituito dalla quota intera della piena proprietà del locale a

destinazione magazzino/deposito, posto al piano seminterrato del fabbricato

condominiale di Via Pascoli n. 25 a Sassari, attualmente articolato in: locale

deposito, ambiente adibito ad ufficio, altro ambiente, bagno, per un totale di mq

65 circa, distinto al NCEU del Comune di Sassari al F. 72 mapp. 1480 sub 40,

categ. C/2 (magazzini e locali di deposito), rendita catastale euro 265,20.

Per la divisione in lotti non è stato

alcun frazionamento.

Si ritiene comunque importante evidenziare in questa sede come possa rivelarsi

assai utile, al fine di incrementare la fruibilità e le potenzialità commerciali del

acquisto contemporaneo, da parte di un medesimo soggetto, di entrambi i due

lotti di cui alla presente procedura.

QUESITO OTTO solo pro quota, se esso sia divisibile

in natura, procedendo, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (e, ove necessario,

indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari, pervenendo anche alla determinazione degli eventuali conguagli in

compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto


Il debitore è proprietario per intero (per la quota di 1/1) del compendio

pignorato costituito dai due immobili descritti i quali non sono divisibili in

natura.

Si è provveduto a distribuire gli immobili facenti parte del compendio su due

lotti distinti unicamente per ragioni legate alle loro caratteristiche intrinseche e

alla lo fabbricato condominiale, al fine di

renderne più agevole ed immediata la vendita sfruttando la prerogativa dei tre

ingressi indipendenti di uno dei due immobili e tenendo in debita considerazione

il recentissimo rallentamento del mercato immobiliare italiano, colto da una crisi

particolarmente marcata.

Per la divisione in lotti non è stato

alcun frazionamento.

QUESITO NOVE Accerti roprietà piena, ma con mero diritto di superficie limitato nel tempo; in tal caso si indichi la data di scadenza; nel caso che oggetto di pignoramento sia la nuda proprietà o

utto se a termine. Dica il CTU se è libero o occupato, acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi o del registro degli atti privati contratti di locazione e qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il giudizio per la liberazione del bene; dica dal coniuge separato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale (anche in copia non autentica);

Al sopralluogo effettuato in data 12/03/2012 il sottoscritto procedeva a visionare

i due immobili oggetto di procedura che risultavano essere occupati dalla ditta

XXXXXXXX XXXXXXXX di XXXXX XXXXXXX & C

(P.IVA:XXXXXXXXXXX, Via XXXXXXX n.31 Sassari,

tel:XXXXXXXXXX) che, stando a quanto dichiarato e da quanto emerge da un

documento reperito presso i pubblici uffici (vedi lettera prot. n. 35460 del

li occuperebbe


2011, in forza di un contratto di locazione che

però non è stato né consegnato in copia né mostrato al sottoscritto.

Considerato quanto appena esposto, sembrerebbe dunque che la ditta occupante

sopra menzionata occupi i due immobili a partire da una data antecedente a

quella di trascrizione del pignoramento (24/05/2011) e che quindi la locazione

sia opponibile alla procedura: il sottoscritto ha dunque provveduto al deposito,

presso la Cancelleria del Tribunale Civile di Sassari, di opportuna Nota con la

quale si informavano il G.E., il creditore procedente e l

appena descritta e riscontrata negli immobili alla data del 12/03/2012, al fine di

consentire

Non risultano posti in essere, relativamente agli immobili, altri atti oltre a quelli

sopra citati.

QUESITO DIECI Indichi alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti oneri di natura condomisaranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; indicare fondi patrimoniali a carico del bene;

della documentazione rilasciata da attuale amministrazione

condominiale dello stabile (Amministrazioni Dott. Andria Antonio, V.le Caprera

9/a Sassari) risultano per i due immobili di cui alla presente procedura, i

seguenti oneri di natura condominiale a tutto il 31/03/2012:

(cfr allegato n.8 Documentazione rilasciata

tabile);


ronti del

(cfr allegato n.8 Documentazione rilasciata

tabile);

Per ulteriori informazioni e dettagli di natura condominiale si possono

consultare il Regolamento condominiale, gli estratti conto e la dichiarazione

rilasciata da tutti allegato n.8 della presente

relazione.

Non risulta dio pignorato, vincoli di tipo

artistico, storici, alberghieri e/o diritti demaniali e fondi patrimoniali (cfr

allegato n.8 Document

dello stabile).

QUESITO UNDICI rminazione del valore Determini il CTU il valore con espressa e compiuta indicazione delle

cui si è fatto riferimento operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima nibili alla procedura

esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione

STIMA DEGLI IMMOBILI

Al fine di s valore di mercato dei due lotti nei quali si è ritenuto

opportuno articolare il compendio oggetto di stima, si è proceduto utilizzando il

"metodo per comparazione diretta", ossia un tipo di procedura di stima analitica

prevista dalla letteratura estimativa ed oggi largamente adottata, prendendo in

considerazione il nel quale gli immobili sono

inseriti e iniziando ad individuare al suo interno alcuni "beni campione di

riferimento", ossia beni che risultassero indiscutibilmente confrontabili con gli

immobili in esame in termini di caratteristiche di localizzazione, tipologiche e di

posizione, i cui valori di mercato (noti) fossero riferiti al tempo ed al luogo


indicati nel quesito estimativo o quanto meno fossero relativi ad un epoca

prossima a quella di stima.

Si è proceduto dunque ad effettuare una valutazione dell'influenza che

l'ambiente circostante esercita sotto il profilo urbanistico e relazionale.

Data la destinazione commerciale degli immobili, per la stima assumono una

rilevante importanza soprattutto le caratteristiche di localizzazione (ubicazione

servizi di trasporto pubblico, presenza di attrezzature collettive facilmente

raggiungibili) mentre meno influenti saranno certamente le caratteristiche di

revalente inosità,

) e quelle tipologiche (vetustà dei fabbricati, condizioni statiche delle

strutture, dimensioni, forma, distribuzione interna dei vani, dimensioni e forma

aperture dei vani, caratteristiche e condizioni generali degli infissi, degli

accessori, degli impianti tecnici eventualmente presenti e del contesto generale).

Date le dimensioni del mercato elementare omogeneo di cui gli immobili fanno

parte, è sufficiente prendere in considerazione come beni di riferimento per il

calcolo del valore di mercato oggettivo, i seguenti due immobili indicati in stima

con le lettere A e B:

- A: Sassari via Pascoli, locale commerciale disposto su un unico livello a

piano terra, mq 90 circa, composto da due sale, due bagni: acquistato a

170.000;

- B: Sassari via Pascoli , locale commerciale disposto su un unico livello a

piano terra, mq 120 circa, composto da una sala, due bagni: acquistato a

190.000;

intermedi , le percentuali attribuite alle caratteristiche dei suddetti immobili e

ai beni in esame sono le seguenti:


Caratteristiche di localizzazione (Mercato periferico: valore min 10% / val.max 30%):

A

25%

Vicinanza negozio generi alimentari e

altri servizi commerciali

B

20%

Vicinanza alla banca.

Immobile

pignorato

28%

Ubicato in zona semicentrale

strategica a due passi da tutti i

servizi

Caratteristiche tipologiche (Mercato periferico: valore min 20% / val.max 25%):

Caratteristiche A B Immobile pignorato

Vetustà 0.6 0.5 0.7

Cond. statiche 0.7 0.5 0.7

Aperture 0.5 0.4 0.5

Caratter.compl. 0.4 0.4 0.4

Impianti 0.2 0.2 0.2

Parziali 2.4 2.0 2.5

TOTALI 24.0 20.0 25.0

Caratteristiche di posizione (Mercato periferico: valore min 10% / val.max 20%)

Caratteristiche A B Immobile pignorato

Esposizione 0.5 0.3 0.7

Panoramicità 0.4 0.3 0.4

Luminosità 0.4 0.2 0.7

Prospicienza 0.1 0.1 0.1

Altezza 0.1 0.1 0.1

Parziali 1.5 1.0 2.0

TOTALI 15.0 10.0 20.0


Riassumendo si ha la seguente situazione:

Caratteristiche A B Immobile

pignorato

Localizzazione 25 20 28

Tipologiche 24 20 25.0

Posizione 15.0 10.0 20.0

Totali 64.0 50.0 73.0

Il metodo per comparazione diretta ci consente di ricavare per interpolazione

lineare il valore di mercato unitario (quello che comunemente è noto come il

valori

totali dei due immobili paragonabili al bene in esame (nel nostro caso, gli

immobili A e B):

(Tot.B Tot.A) / (Tot. I Tot.A B - A I - A)

da cui si ricava che 150,00.

anche di tutte le caratteris al

momento del sopralluogo (compresi eventuali rifiniture, arredi e impianti

tecnici edili) le quali

inevitabilmente come da letteratura incidono sui calcoli di stima.

Il valore unitario del sottostante locale di cui al lotto n.2 ubicato al PS1, si ricava

dal valore sopra ricavato ridotto del 50% circa.

Partendo da questo dato, si può ragionevolmente pervenire alla stima del reale

valore di mercato complessivo dei due immobili in oggetto, tenendo conto dei

seguenti dati relativi al calcolo delle superfici commerciali lorde e delle

superfici ragguagliate per la tipologia dei bene in esame (cat. C/3 e C/2,

tipologia: negozi e spazi di esposizione-vendita di tipo condominiale) :

- ommerciale


perimetrali fino ad uno spessore massimo di 50 cm e della metà di quella

occupata dai muri di confine con altri fabbricati;

- 10% della superficie destinata a cantine e soffitte non abitabili (25% per

cantine non comunicanti);

- 25%-50% della superficie destinata a cantine e soffitte abitabili non

collegate;

- 25%-50% della superficie destinata a cantine e soffitte abitabili collegate;

- 10% della superficie di balconi e terrazze;

- 50% - 80% della superficie di accessori (spazi collegati e annessi, depositi,

rip., servizi);

- 10%-15% della superficie di aree di proprietà coperte e scoperte (per una

sup. massima pari a quella del negozio).

LOTTO N. 1 Identificativi catastali: F.72 mapp 1480 sub 60

IMMOBILE A DESTINAZIONE COMMERCIALE

SUPERFICIE NETTA CALPESTABILE (mq)

SUPERFICIE COMM. LORDA (mq)

COEFFICIENTE DI RAGGUAGLIO

P.T 1. SALA 33 36 1

P.T 2. LAVOR-CUCINA 20 22 1

P.T 3. ANTIB-SPOGLIAT. 2 3 1

P.T 4. BAGNO 1,9 2,9 1

P.T 5.PORTICATO INGR. 17 19 0,8

TOTALE SUPERFICI: 73,9 82,9

Piano

Ambienti

Superficie ragguagliata =

Valore unitario

VALORE TOTALE

sup. comm. lorda x coeff. di ragg. (mq)

P.T. 1. SALA 36 P.T. 2. LOCALE-CUCINA 22


P.T. 3. ANTIBAGNO 3 P.T. 4. BAGNO 0 2,9 P.T. 5. PORTICATO

INGR.

15,2

TOTALE VALORE LOTTO N.1:

LOTTO N. 2 Identificativi catastali: F.72 mapp 1480 sub 40

IMMOBILE A DESTINAZIONE

DEPOSITO/MAGAZ.

SUPERFICIE NETTA CALPESTABILE (mq)

SUPERFICIE COMM. LORDA (mq)

COEFFICIENTE DI RAGGUAGLIO

P.S1 1. LOC. PRINCIPALE 40 42 1

P.S1 2. LOCALE-UFFICIO 10 11 1

P.S1 3. AMBIENTE 5 6 1

P.S1 4. RIP./WC 10 11 1

TOTALE SUPERFICI: 65 70

Piano

Ambienti

Superficie ragguagliata =

Valore unitario

VALORE TOTALE

sup. comm. lorda x coeff. di ragg. (mq)

P.S1 1. LOC. PRINCIPALE 42 P.S1 2. LOCALE-UFFICIO 11 P.S1 3. AMBIENTE 6 P.S1 4. RIP./WC 9.900,00 11

TOTALE VALORE LOTTO N.2:


Pertanto i due lotti risultano stimati come in appresso: LOTTO 1: costituito dalla quota intera della piena proprietà del locale

commerciale attualmente adibito a rosticceria-gastronomia-pizzeria, posto al

piano terra ad angolo tra la via Pascoli e la via Micca, facente parte del

fabbricato condominiale di Via Pascoli n. 25 a Sassari, articolato in: tre ingressi,

sala, sala lavoraz./cucina, spogliatoio/antibagno, bagno, per un totale di mq 74

circa, completo di arredi commerciali, tre banconi, forno a legna ed elettrico,

distinto al NCEU del Comune di Sassari al F. 72 mapp. 1480 sub 60, categ. C/3

(laboratori per arti e mestieri), rendita catastale: euro 393,64

PREZZO BASE DEL LOTTO 1: ,00

LOTTO 2: costituito dalla quota intera della piena proprietà del locale a

destinazione magazzino/deposito, posto al piano seminterrato del fabbricato

condominiale di Via Pascoli n. 25 a Sassari, attualmente articolato in: locale

deposito, ambiente adibito ad ufficio, altro ambiente, bagno, per un totale di mq

65 circa, distinto al NCEU del Comune di Sassari al F. 72 mapp. 1480 sub 40,

categ. C/2 (magazzini e locali di deposito), rendita catastale euro 265,20.

PREZZO BASE DEL LOTTO 2 : 00,00 Bibliografia di riferimento per la stima: G.M. Iovino, Estimo Agrario Civile e Catastale, Fratelli Conte Editori; S. Amicabile, Manuale di estimo e prontuario, Hoepli Milano.


CONCLUSIONI Con quanto esposto il sottoscritto C.T.U. ritiene di aver portato a termine il compito assegnatoli e di aver fornito esauriente riscontro ai quesiti posti nel verbale di udienza. Ringraziando la S.V.I. per la fiducia accordatami, si resta sempre a disposizione per qualsiasi chiarimento dovesse necessitare. Sassari, lì 02/04/2012 IL C.T.U. VERBALE DI DEPOSITO

duemiladodici, addì________________ davanti al sottoscritto

Paolo Amedeo Esposito il quale deposita, oltre al fascicolo di causa prelevato su autorizzazione del G.E., anche n. uno copia cartacea (più due ulteriori copie su supporto cd) della relazione di consulenza tecnica composta da un totale di n.38 (diconsi trentotto ) pagine, numerate progressivamente e siglate più allegati, che conferma in ogni sua parte. Ulteriori due copie sono state inoltre inviate rispettivamente al creditore procedente e al debitore presso i propri domicili a mezzo raccomandate a.r. e/o PEC, le cui ricevute di spedizione vengono allegate alla presente relazione e quelle di ritorno custodite dal sottoscritto. IL CANCELLIERE IL C.T.U. ________________ ALLEGATI: - Allegato n.1: Verbale di sopralluogo; - Allegato n.2: Visure catastali storiche; - Allegato n.3 : Planimetrie catastali ed elaborato planimetrico; - Allegato n.4 : Estratto di mappa; - Allegato n.5a:Istanze accesso atti L.241/90; - Allegato n.5b:Concessioni edilizie, progetto appr., agibilità; - Allegato n.6: Servizio fotografico degli immobili (lotto n. 1 e lotto n.2); - Allegato n.7: Schema planimetrico esplicativo degli ambienti (lotto n.1 e lotto n.2). - Allegato n.8: ; - Allegaton.9:Nota parcella e specifica spese documentate o

del presente incarico;


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