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-Y:\lavori\lavori 2016\fallimenti\CORA\STIMA FALLIMENTO 2016\stima fallimento - SENZA DATI DEBITORE -.doc 1 TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI VENEZIA CO.RA. di Mario Rado & C. s.r.l. Fallimento n. 72/2016 Giudice: Dott.ssa Martina Gasparini Curatore: Dott. Federica Candiotto RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO °°°° Premessa e scopo della stima. Che in data 11.05.2016 la Dott.ssa Federica Candiotto quale curatore del Fallimento n. 72/2016 della società CO.RA. di Rado Mario & C. S.r.l. con sede in Venezia- Mestre viale Ancona 10/C ha incaricato il sottoscritto Arch. Ruben Csermely con studio in Via Terraglietto 10 in Venezia Mestre, iscritto all’albo degli Architetti della provincia di Venezia al n.1752 ed all’elenco dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Venezia al n.388 di redigere relazione di stima dei beni della società fallita e così identificati : Lotto 1) Unità immobiliare, ad uso direzionale al piano terra dotata di soppalco, sita in Venezia-Mestre (VE), viale Ancona n. 10/C, identificata al Catasto Fabbricati di Venezia nel Comune di Venezia (VE), Sezione Mestre, al fg. 19, particella 769, sub. 50; Arch. Ruben CSERMELY- Venezia Mestre, Via Terraglietto n.10 – Tel. 041/942570 Fax 041/942570

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TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI VENEZIA

CO.RA. di Mario Rado & C. s.r.l.

Fallimento n. 72/2016

Giudice: Dott.ssa Martina Gasparini

Curatore: Dott. Federica Candiotto

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO

°°°°

Premessa e scopo della stima.

Che in data 11.05.2016 la Dott.ssa Federica Candiotto quale curatore del Fallimento

n. 72/2016 della società CO.RA. di Rado Mario & C. S.r.l. con sede in Venezia-

Mestre viale Ancona 10/C ha incaricato il sottoscritto Arch. Ruben Csermely con

studio in Via Terraglietto 10 in Venezia Mestre, iscritto all’albo degli Architetti della

provincia di Venezia al n.1752 ed all’elenco dei Consulenti Tecnici del Tribunale di

Venezia al n.388 di redigere relazione di stima dei beni della società fallita e così

identificati :

Lotto 1) Unità immobiliare, ad uso direzionale al piano terra dotata di soppalco, sita

in Venezia-Mestre (VE), viale Ancona n. 10/C, identificata al Catasto

Fabbricati di Venezia nel Comune di Venezia (VE), Sezione Mestre, al fg.

19, particella 769, sub. 50;

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Lotto 2) Numero 2 unità immobiliari ad uso locali di deposito al piano terra e

direzionale al piano T-1, sito in Quarto d’Altino (VE), via Abate Tommaso

n.49, identificato al Catasto Fabbricati di Venezia nel Comune di Quarto

d’Altino (VE), al fg. 1, particella 556, sub. 5-6;

Lotto 3) Unità immobiliare ad uso residenziale, corredata da terreno ad uso agricolo,

in Arino di Dolo (VE), via Albarea n.24 e identificate al Catasto Fabbricati di

Venezia nel Comune di Dolo, al fg. 1, particella 252, sub. 3 ed al Catasto

Terreni di Venezia nel Comune di Dolo, al fg. 1, particella 1174;

Al fine di poter acquisire ogni elemento utile alla determinazione del più probabile

valore di mercato, il sottoscritto tecnico ha effettuato in data 27.05.2016 sopralluogo

per accertare le caratteristiche intrinseche dei beni quali la consistenza, l’età degli

immobili, lo stato di manutenzione, etc. e le caratteristiche estrinseche quali la loro

ubicazione nel tessuto urbanistico, la viabilità ed i servizi.

Sono state effettuate inoltre tutte le opportune indagini di mercato per individuare il più

probabile valore di mercato dei beni oggetto di valutazione.

Suddivisione ed identificazione dei lotti.

Il compendio immobiliare da stimare risulta essere composto da più immobili per cui si

è ritenuto opportuno suddividerlo nei sotto elencati 3 lotti per riuscire ad ottenere una

più ordinata e puntuale identificazione dei beni oggetto di stima.

Lotto 1) Unità immobiliare, ad uso direzionale al piano terra con soppalco, sita in

Venezia-Mestre (VE), viale Ancona n. 10/C, identificata al Catasto Fabbricati

di Venezia nel Comune di Venezia (VE), Sezione Mestre, al fg. 140, particella

769, sub. 50;

Lotto 2) Numero 2 unità immobiliari ad uso locali di deposito al piano terra e

direzionale al piano T-1, sito in Quarto d’Altino (VE), via delle Abate Tommaso

n.49, identificato al Catasto Fabbricati di Venezia nel Comune di Quarto

d’Altino (VE), al fg. 1, particella 556, sub. 5-6;

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Lotto 3) Unità immobiliare ad uso residenziale, corredata da terreno ad uso agricolo, in

Arino di Dolo (VE), via Albarea n.24 e identificate catastalmente al Catasto

Fabbricati di Venezia nel Comune di Dolo, al fg. 1, particella 252, sub. 3 ed al

Catasto Terreni nel Comune di Dolo, al fg. 1, particella 1174;

Documentazione e fonti utilizzate per la stima

Nel corso delle operazioni peritali il sottoscritto CTU ha acquisito la seguente

documentazione :

• Lotto 1 (Unità immobiliare ad uso direzionale – Mestre viale Ancona):

- estratto di mappa;

- visura catastale;

- atto di compravendita rep. N. 33170 del 28.02.2012 del notaio Dott. Albano

Dalla Valle registrato a Mestre il 01.03.2012 al n. 2218;

- denuncia di Inizio Attività prot. n. PG/2012/0045335 del il 31.01.2012;

- documentazione fotografica

• Lotto 2 (Unità immobiliari ad uso deposito / direzionale – Quarto d’Altino

via Abate Tommaso):

- estratto di mappa;

- planimetrie identificazione subalterni particella 556;

- planimetrie catastali;

- agibilità e titoli amministrativi;

- visura catastale;

- atto di compravendita rep. n. 16116 del 31.12.1996 del notaio Dott. Albano

Dalla Valle registrato a Mestre il 13.01.1997 al n. 330;

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- documentazione fotografica;

• Lotto 3 (Unità immobiliare e terreno ad uso agricolo – Dolo via Albarea):

- estratto di mappa;

- visura catastale;

- atto di compravendita rep. n. 31024 del 25.11.2008 del notaio Dott. Albano

Dalla Valle registrato a Mestre il 27.11.2008 al n. 15944;

- certificato di destinazione urbanistica n.24068 del 22.07.2008;

- documentazione fotografica;

La perizia viene così strutturata :

Lotto 1 1.1 Ubicazione Pag. 6

1.2 Caratteri generali e tipologici Pag. 6

1.3 Identificazione catastale Pag. 7

1.4 Titolarità dei beni Pag. 8

1.5 Legittimazione del fabbricato Pag. 8

1.6 Disponibilità del bene Pag. 9

1.7 Criteri di valutazione utilizzati e concetto di

stima di un bene

Pag. 9

1.8 Stima del più probabile valore di mercato Pag. 10

1.9 Riepilogo valore unità immobiliare Pag. 10

1.10 Stima del più probabile valore di mercato Pag. 12

1.11 Riepilogo valore unità immobiliare Pag. 13

Lotto 2 2.1 Ubicazione Pag. 14

2.2 Caratteri generali e tipologici Pag. 14

2.3 Identificazione catastale Pag. 16

2.4 Titolarità dei beni Pag. 17

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2.5 Legittimazione del fabbricato Pag. 17

2.6 Disponibilità del bene Pag. 18

2.7 Criteri di valutazione utilizzati e concetto di

stima di un bene

Pag. 18

2.8 Stima del più probabile valore di mercato Pag. 19

2.9 Riepilogo valore unità immobiliare Pag. 19

2.10 Stima del più probabile valore di mercato Pag. 21

2.11 Riepilogo valore unità immobiliare Pag. 22

Lotto 3 3.1 Ubicazione Pag. 23

3.2 Caratteri generali e tipologici Pag. 23

3.3 Identificazione catastale Pag. 24

3.4 Titolarità dei beni Pag. 25

3.5 Legittimazione del fabbricato Pag. 25

3.6 Destinazione urbanistica terreno

Pag. 26

3.7 Disponibilità dei beni Pag. 27

3.8 Criteri di valutazione utilizzati e concetto di

stima di un bene

Pag. 27

3.9 Stima del più probabile valore di mercato

Pag. 29

3.10 Riepilogo valore unità immobiliare Pag. 31

4.0 Riepilogo stima Pag. 32

5.0 Verbale di deposito Pag. 33

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1.0 STIMA UNITA’ IMMOBILIARE AD USO DIREZIONALE SITA IN VENEZIA - MESTRE (VE) – VIALE ANCONA 10/C

1.1 Ubicazione Trattasi di unità immobiliare ad uso direzionale posta al piano terra di più ampio edificio

sviluppato in orizzontale e composta da un solo piano fuori terra.

L’edificio ove è ubicato il bene oggetto di stima risulta denominato “Condominio la

Randa” sito in Venezia - Mestre (VE) viale Ancona n. 10/c.

All’interno del complesso edilizio risultano presenti unità immobiliari a destinazione

commerciale e direzionale.

Il bene risulta posto a circa 1,7 km dal centro di Mestre, in zona a prevalente

destinazione direzionale e commerciale comoda ai servizi di prima e seconda

necessità nonché ben servita dal servizio di trasporto pubblico.

Si rileva la scarsa presenza di parcheggio pubblico.

1.2 Caratteri generali e tipologici - Descrizione sommaria finiture immobili Trattasi di unità immobiliare ad uso direzionale posta al piano terra facente parte del

condominio denominato “Condominio la Randa”.

L’edificio risulta essere dotato di scoperto comune su cui risultano aver sede i posti

auto assegnati a servizio delle singole unità.

L’edificio presenta due ingressi, posti alle estremità del fabbricato, che permettono

l’accesso alle singole unità immobiliari.

Esternamente il fabbricato presenta una finitura di mattoni faccia a vista in buono stato

manutentivo essendo stato oggetto di totale ristrutturazione nei

primi anni 2000.

La struttura portante dell’immobile risulta essere in muratura di laterizio pieno.

La copertura risulta in calcestruzzo armato.

Oggetto di stima risulta essere l’unità immobiliare ad uso direzionale posta nell’angolo

nord-est del fabbricato sito in viale Ancona 10/c come sopra meglio descritto.

All’unità immobiliare risulta assegnato un posto auto scoperto ad uso esclusivo posto

nell’area cortilizia condominiale sul fronte strada, e di una porzione del portico coperto

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a est ad uso esclusivo.

L’unità oggetto di stima, avente altezza interna minima di ml. 5,00 e massima di ml.

6,80, risulta costituita da ingresso, bagno con antibagno, area di lavoro e disimpegno

tutto per una superficie commerciale di circa mq 80,00.

Al piano soppalcato risulta essere presente studio, bagno con antibagno e spazio di

deposito per una superficie calpestabile di circa mq 40,00 avente altezza minima di ml.

2,97 e massima di ml. 3,80 sotto il colmo.

Le zone al di sotto dei soppalchi hanno altezza di ml. 2,70.

La superficie commerciale dell’unità immobiliare risulta quindi di circa mq 100,00

calcolata ai sensi D.P.R. 138/98 al lordo delle murature perimetrali considerate al 50%

se in comune con altre unità immobiliari, la superficie dei locali accessori a servizio

indiretto dei locali principali considerate al 50%.

Come si evince dalla documentazione fotografica allegata, si può rilevare che l’unità

edilizia oggetto di stima risulta trovarsi in ottime condizioni di manutenzione con pareti

intonacate al civile e tinteggiate, pavimentazione in legno al piano terra e in sintetico

nel soppalco, soppalco con travi in legno e tavolato a vista e rivestimento parietale in

ceramica nei servizi igienici.

L’unità immobiliare risulta avere serramenti in alluminio dotati di vetrocamera.

L’unità è dotata di impianto elettrico, impianto di climatizzazione estiva ed impianto di

riscaldamento invernale a pavimento il tutto in buone condizioni di manutenzione.

1.3 Identificazione catastale L’unità immobiliare oggetto di stima, è attualmente individuata catastalmente come

segue:

CATASTO FABBRICATI

- Comune censuario: Venezia – sezione Mestre, foglio 140, part. 769, sub. 50,

piano T, cat. in corso di costruzione;

Intestazione catastale:

1 – CO.RA di Rado Mario & C. S.R.L. ,

con sede in Venezia,

cod. fisc. 01824860272

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Proprietà: 1/1.

Identificazione Catastale

Fg. Particella Sub. Indirizzo Categoria Classe Consistenza

(vani) Rendita

(€)

140 769 50 Viale Ancona 12 F/3 - - -

Da verifica presso gli Archivi dell’Agenzia del Territorio di Venezia si è potuto

riscontrare che l’intestazione così come riportata risulta corretta.

La scheda catastale risulta non ancora depositata.

Consultando l’atto di compravendita del 28.02.2012 n. di rep. 33170, notaio Albano

Dalla Valle di Mestre, è stato riscontrato che l’indirizzo corretto dell’unità immobiliare

risulta essere “Viale Ancona 10/C”. Pertanto risulta essere necessaria una richiesta di

variazione toponomastica al fine di corregge il refuso.

Alla luce di quanto sopra scritto si evidenzia come risulterà necessario procedere, una

volta legittimata l’unità immobiliare, con il redigere la nuova scheda catastale ed

accatastare l’unità immobiliare. Il costo necessario per redigere la nuova scheda

catastale risulta già compreso nel costo necessario per legittimare l’unità immobiliare

essendo la stessa necessaria al fine del rilascio del certificato di agibilità il tutto come

meglio illustrato al successivo paragrafo 1.7.

1.4 Titolarità dei beni L’immobile oggetto di stima, costituito da ufficio al piano terra e soppalco, risulta essere

pervenuto alla società immobiliare CO.RA di Rado MarIo & C. s.r.l. a seguito atto di

compravendita del 28.02.2012 n. di rep. 33170 notaio Albano Dalla Valle di Mestre

registrato a Venezia il 01.03.2012 al n. 2218.

1.5 – Formalità e pregiudizievoli Sull’unità immobiliare oggetto di stima sita in Comune di Venezia (VE), viale Ancona

10/c, a nome della società fallita CO.RA di Rado MarIo & C. s.r.l., c.f. 01824860272,

risultano gravare le seguenti formalità:

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TRASCRIZIONI/ISCRIZIONI al 11/02/2016

A FAVORE:

• TRASCRIZIONE del 02.03.2012 – Registro Particolare 4478 Registro Generale 6309

Pubblico ufficiale DALLA VALLE ALBANO Repertorio 33170/25995 del 28/02/2012

ATTO TRA VIVI – COMPARAVENDITA

A seguito di tale atto la società CORA s.r.l. diveniva proprietaria dell’unità immobiliare in

oggetto.

• TRASCRIZIONE del 19.10.2012 – Registro Particolare 20714 Registro Generale 29176

Pubblico ufficiale NAZARI ALESSANDRO Repertorio 627/454 del 17/10/2012

ATTO TRA VIVI – PROMESSA DI VENDITA

Annotazione n. 185 del 20.01.2014 (RISOLUZIONE)

• TRASCRIZIONE del 20/04/2015 – registro Particolare 7474 Registro Generale 10387

Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Repertorio 1807 del 23/03/2015

ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI.

1.6 – costo cancellazione formalità

Alla luce di quanto fin ora scritto si procede di seguito con l’indicare il costo per la

cancellazione delle formalità come sopra esposte che è stato computato in € 294,00 come

di seguito illustrato :

Formalità Grava su nn. trascrizione Spesa Canc.

Verbale di pignoramento

immobili 1000/1000

G.N. 10387/7474 del

20.04.2015 € 294,00

TOTALE € 294,00

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1.7 Legittimazione del fabbricato L’ultimo titolo abilitativo presentato risulta essere la D.I.A. n. di prot. 2012/0045335 del

31.01.2012 riportato in allegato 1.4.

Come riportato nell’atto di compravendita (allegato 1.3) il fabbricato di cui fa parte

l’unità immobiliare risulta essere stato costruito in data anteriore al 1° Settembre 1967

ed ha nel corso degli anni subito diverse modifiche e trasformazioni meglio riportate

nell’elenco degli atti relativi alle modifiche del fabbricato alla pagina 10 dell’atto di

acquisto riportato in allegato 1.3.

Nel corso del sopralluogo del bene oggetto di stima si rilevavano alcune difformità tra

quanto di fatto rilevato e quanto rappresentato negli elaborati grafici allegati alla D.I.A.

prot. n. PG/2012/0045335 richiesta in data 19.01.2012 per le quali, previo accurata

analisi della situazione edilizia ed eventuale confronto con l’ufficio tecnico, dovranno

essere eseguiti alcuni interventi edilizi volti al ripristino della situazione legittimata

(riduzione soppalco, salvo diverse indicazioni dall’ufficio tecnico) previo presentazione

di giusta pratica edilizia presso gli Uffici del Comune di Venezia al fine di completare

l’iter della precedente D.I.A. e, quindi, procedere con il richiedere il certificato di

agibilità previo accatastamento dell’unità immobiliare.

Alla luce di quanto fin ora scritto e delle attività di cui necessita svolgere al fine di

legittimare l’unità immobiliare oggetto di stima il sottoscritto tecnico indica il costo

necessario per eseguire le necessarie attività di cui sopra in circa euro 20.000,00 di cui

si dovrà tener conto nel valore di stima. Tale importo risulta già tener conto del costo

necessario per redigere la scheda catastale necessaria al fine dell’ottenimento del

certificato di agibilità come illustrato al punto 1.3.

1.8 Disponibilità del bene

A seguito sopralluogo si è potuto riscontrare che gli immobili di cui trattasi risultano,

all’attualità, completamente arredati e in uso alla ditta CO.RA. s.r.l.

1.9 Criteri di valutazione utilizzati e concetto di stima di un bene Il criterio di stima adottato è quello dell’analisi della domanda e dell’offerta sul mercato

di beni simili a quello preso in esame.

Il procedimento si basa sul metodo diretto sintetico-comparativo che consiste nel

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formare una scala di prezzi noti di beni analoghi espressi in termini di parametro

unitario (mq. commerciale), e nell’inserire successivamente il bene da stimare nel

gradino della scala che presenta con il bene stesso maggiori analogie ed utilizzando

come parametro di valutazione la superficie commerciale ragguagliata ai vani principali

dell’immobile.

Si è proceduto dunque con il reperire i prezzi di immobili assimilabili per ubicazione e

parificabili per caratteristiche, consistenza, destinazione, ecc.

Atteso il particolare scopo delle stime, il cui criterio rispondente si identifica nella

ricerca del valore di mercato dei beni all'attualità allo scopo, si è reso necessario

esperire indagini preliminari e si è tenuto opportunamente conto nella perizia :

a) - delle caratteristiche intrinseche degli immobili con particolare riguardo a :

- il tipo di costruzione ;

- il grado delle rifiniture ;

- le caratteristiche architettoniche e funzionali ;

- il posizionamento rispetto agli altri immobili limitrofi ;

- la dimensione e l'altezza degli ambienti in rapporto a quelle normalmente

riscontrabili per tale tipo di edifici ;

- la destinazione d'uso ;

- la rispondenza allo scopo cui i fabbricati sono destinati ;

- la consistenza complessiva ;

b) - delle caratteristiche estrinseche degli immobili, quali:

- l’ubicazione, la prossimità ed il collegamento o meno col centro, dei mercati;

- l'efficienza dei servizi pubblici nella zona;

- l'urbanizzazione della zona a particolari esigenze residenziali e direzionali ;

c) - delle condizioni attuali del mercato, dell'andamento dei prezzi in generale

nonché di ogni altra circostanza più o meno influente sull'aspetto

economico degli immobili.

In considerazione del fatto che trattasi di immobile con caratteristiche tipologiche

ordinarie, nella individuazione delle condizioni generali del mercato si è tenuto conto in

particolare di immobili aventi analoga destinazione, ubicati in zone limitrofe o

paragonabili.

Completate le indagini preliminari, si è proceduto alla valutazione richiesta.

La ricerca è stata effettuata stima sintetico comparativa.

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Nel caso in esame si è assunto come parametro di comparazione la superficie

commerciale.

Si è quindi passati alla fase di calcolo vero e proprio:

1) - In merito alla stima sintetico comparativa si è impostata la seguente espressione :

∑ val. : ∑ p = val.x : px

da cui :

val.x = ∑ val p x

∑ p

dove :

∑ val = somma dei recenti e normali valori unitari di fabbricati simili presi a

confronto.

∑ p = somma delle superfici commerciali degli stessi fabbricati simili.

val .x = il più probabile valore unitario dei locali oggetto di stima.

px = superficie oggetto di stima.

1.10 Stima del più probabile valore di mercato Stima sintetico comparativa :

Eseguite le opportune indagini si è ritenuto opportuno considerare il rapporto

∑val./ ∑p, tenuto conto delle aggiunte e detrazioni del caso, pari al seguente valore :

Valore unitario unità immobiliare libera da persone e cose = €/mq. 1.850,00

Il valore dei 1000/1000 dell’unità immobiliare sarà quindi:

Superficie commerciale unità immobiliare x Valore unitario =

m2 100 x €/mq. 1.850,00 = € 185.000,00

Tale valore dovrà essere ridotto nel tener conto della necessità di ripristinare la

situazione legittimata e del costo necessario per la cancellazione delle formalità per

cui;

Valore quota 1000/1000 al netto delle spese € 185.000,00

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-Y:\lavori\lavori 2016\fallimenti\CORA\STIMA FALLIMENTO 2016\stima fallimento - SENZA DATI DEBITORE -.doc 13

Costo legittimazione - € 20.000,00

Costo cancellazione formalità - € 294,00

Valore quota di 1000/1000 (libero da persone e cose)

€ 164.706,00

che viene approssimato in € 165.000,00

in lettere: (centosessantacinquemilaeuro/00)

1.11 Riepilogo valore unità immobiliare Alla luce di quanto sopra il valore all’attualità dell’unità immobiliare ad uso direzionale

sita in Comune di Venezia via Ancona 10/C posta al piano terra del condominio

denominato “Condominio la Randa“ dotata di posto auto scoperto ad uso esclusivo

nonché di porzione esclusiva di portico condominiale, libero da persone, allibrata al

Catasto Fabbricati di Venezia, al Comune di Venezia, al foglio 140, particella 769, sub.

50 in euro:

€ 165.000,00

in lettere : ( centosessantacinquemilaeuro/00 )

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-Y:\lavori\lavori 2016\fallimenti\CORA\STIMA FALLIMENTO 2016\stima fallimento - SENZA DATI DEBITORE -.doc 14

2.0 STIMA UNITA’ EDILIZIA AD USO ARTIGIANALE SITA IN QUARTO D’ALTINO (VE) – VIA ABATE TOMMASO 49

2.1 Ubicazione L’unità edilizia oggetto di stima risulta far parte di più ampio complesso immobiliare ad

uso artigianale sito in Quarto d’Altino (VE) via Abate Tommaso n. 49.

Il fabbricato risulta inserito in una zona a prevalente destinazione industriale/artigianale

a pochi chilometri dal centro di Quarto d’Altino, e comodo al raggiungimento

dell’autostrada A4 Venezia – Trieste trovandosi a neanche un chilometro dall’ingresso

dell’autostrada stessa.

Le unità immobiliari oggetto di valutazione, come l’intero edificio, risultano interamente

concesse in Diritto di Superficie di 99 anni a partire dall’anno 1996 dal Comune di

Quarto d’Altino.

2.2 Caratteri generali e tipologici - Descrizione sommaria finiture immobili Trattasi di unità immobiliari ad uso artigianale/direzionale sviluppate su due livelli fuori

terra e dotate di scoperto comune facenti parte di più ampio edificio sviluppato in

orizzontale a prevalente destinazione artigianale/commerciale/direzionale.

Le unità immobiliari oggetto di stima risultano essere la porzione di testa posta più a

nord – ovest e posta in adiacenza alla via Abbate Tommaso.

Il fabbricato ad uso artigianale sviluppato su 2 piani fuori terra è composto da 10 unità

immobiliari che risultano dotate di scoperto esclusivo per ognuna delle unità, eccezion

fatta per i gruppi di subalterni 5-6 e 12-13-14.

Esternamente il fabbricato presenta le pareti intonacate e tinteggiate al civile con

elementi lapidei in rilievo che riempiono gli spazi vuoti fra le finestre.

Le finiture esterne si presentano in buono stato manutentivo.

La struttura portante del fabbricato risulta essere in calcestruzzo armato, così come gli

elementi che ne costituiscono la copertura.

Le pareti divisorie fra i vani risultano essere per la maggior parte in laterizio.

Oggetto di stima risultano essere le due unità immobiliari, identificate al Catasto dei

Fabbricati di Venezia al foglio 1, mappale 556, subalterni 5 e 6.

Al fine di meglio strutturare la perizia si provvede all’analisi nonché alla descrizione

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-Y:\lavori\lavori 2016\fallimenti\CORA\STIMA FALLIMENTO 2016\stima fallimento - SENZA DATI DEBITORE -.doc 15

delle singole unità immobiliari.

Unità A : magazzino - piano terra, fg. 1, mapp. 556, sub. 5

Il magazzino oggetto di stima risulta posto al piano terra nell’angolo nord-ovest del

fabbricato, dotato di scoperto comune con il sub. 6 sui lati nord-est e nord-ovest.

L’unità immobiliare risulta avere altezza minima ml. 6,80 ed altezza massima ml. 8,20

sulla porzione a doppia altezza mentre ha altezza di ml. 3,20 sulla porzione soppalcata

ove è ricavato il sub 6.

Risulta quindi essere costituita da ampio deposito, ufficio, 2 antibagni, bagno,

spogliatoio, doccia e scoperto comune.

L’ingresso all’unità immobiliare avviene attraverso l’area comune, garantito da un

cancello carraio scorrevole e da un cancello pedonale.

L’unità immobiliare risulta avere una superficie commerciale di circa mq 235,00,

calcolata ai sensi D.P.R. 138/98 al lordo delle murature perimetrali considerate al 50%

se in comune con altre unità immobiliari.

Come si evince dalla documentazione fotografica allegata, si può rilevare che l’unità

edilizia oggetto di stima risulta essere ancora parzialmente ad uno stato grezzo.

L’unità immobiliare risulta dotata di predisposizione dell’impianto di riscaldamento,

impianto idro-sanitario e di predisposizione per l’impianto elettrico.

Unità B : uffici – piano terra e piano primo, fg. 1, mapp. 556, sub. 6

L’unità immobiliare con destinazione direzionale oggetto di stima risulta posta al piano

primo nell’angolo nord-ovest del fabbricato, dotato di scoperto comune con il sub.5 sui

lati nord-est e nord-ovest.

L’ingresso all’unità immobiliare avviene attraverso l’area comune, garantito da un

cancello carraio scorrevole e da un cancello pedonale.

L’accesso è garantito dall’ingresso esclusivo a piano terra, comprensivo di vano scala

per collegamento al piano primo, posto sul lato nord-ovest.

L’unità immobiliare, avente altezza minima ml. 3,40 ed altezza massima ml. 4,80,

all’attualità risulta essere allo stato grezzo, priva di tramezzature divisori interni, con

pavimentazione ancora allo stato grezzo e sola predisposizione degli impianti.

Da planimetria catastale l’unità risulterebbe essere costituita da disimpegno, n.4 uffici,

antibagno e bagno.

L’unità immobiliare risulta avere una superficie commerciale di circa mq 110,00,

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-Y:\lavori\lavori 2016\fallimenti\CORA\STIMA FALLIMENTO 2016\stima fallimento - SENZA DATI DEBITORE -.doc 16

calcolata ai sensi D.P.R. 138/98 al lordo delle murature perimetrali considerate al 50%

se in comune con altre unità immobiliari.

Come si evince dalla documentazione fotografica allegata, si può rilevare come l’unità

edilizia risulti essere ancora ad uno stato grezzo, sono tuttavia presenti le

predisposizioni per gli impianti.

2.3 Identificazione catastale L’unità immobiliare oggetto di stima, è attualmente individuata catastalmente come

segue:

CATASTO FABBRICATI

Unità A - Comune censuario: Quarto d’Altino, foglio 1, part. 556, sub. 5, piano T, cat.

D/7, Rendita €1.497,73;

Unità B - Comune censuario: Quarto d’Altino, foglio 1, part. 556, sub. 6, piano T-1,

cat. A/10, cl. 2, consistenza 5 vani, Rendita € 1.265,32;

Intestazione catastale:

1 – CO.RA di Rado Marco & C. s.r.l. ,

con sede in Venezia,

cod. fisc. 01824860272

Proprietà: 1/1.

Identificazione Catastale

Unità Fg Particella Sub. Indirizzo Categoria Classe Consistenza

(vani) Rendita

(€)

A 1 556 5 Via Abate Tommaso n.49 D/7 - - 1.497,73

B 1 556 6 Via Abate Tommaso n.49 A/10 2 5 1.265,32

Da verifica presso gli Archivi dell’Agenzia del Territorio di Venezia si è potuto

riscontrare che l’intestazione così come le planimetrie risultano corrette a meno della

scheda catastale dell’ufficio le cui partizioni devono ancora essere realizzate.

Alla luce di quanto sopra risulterà necessario procedere con il completamento dell’unità

immobiliare e delle relative opere edili al fine di adeguare lo stato di fatto in essere con

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-Y:\lavori\lavori 2016\fallimenti\CORA\STIMA FALLIMENTO 2016\stima fallimento - SENZA DATI DEBITORE -.doc 17

quanto rappresentato nella scheda catastale.

2.4 Titolarità dei beni L’immobile oggetto di stima costituito da magazzino al piano terra e uffici al piano

primo risulta essere pervenuto, per la sola proprietà superficiaria, alla società

immobiliare CO.RA di Rado Marco & C. s.r.l. a seguito atto di assegnazione del

31.12.1996 n. di rep. 16116 notaio Albano Dalla Valle di Mestre registrato a Venezia il

13.01.1997 al n. 330.

2.5 – Formalità e pregiudizievoli Sull’unità immobiliare oggetto di stima sita in Comune di Quarto d’Altino via Abate

Tommaso n. 49, a nome della società fallita CO.RA di Rado MarIo & C. s.r.l., c.f.

01824860272, risultano gravare le seguenti formalità:

TRASCRIZIONI/ISCRIZIONI al 11/02/2016

• ASSEGANZIONE DI PORZIONE DI FABBRICATO – proprietà superficiaria a seguito

atto del 31.12.1996, notaio DALLA VALLE ALBANO, registrato a Venezia il 13.01.1997

al n. 330.

• ANNOTAZIONE del 09.05.1997 – Registro Particolare 1481 Registro Generale 11335

Pubblico ufficiale CARACCIOLO DOTT. MARIO Repertorio 3094 del 21/04/1997

ANNOTAZIONE A ISCRIZIONE – RESTRIZIONE DI BENI

Formalità di riferimento: Iscrizione n. 1760 del 1996.

• ISCRIZIONE del 29.11.2002 – Registro Particolare 8277 Registro Generale 39326

Pubblico ufficiale DALLA VALLE ALBANO Repertorio 24305 del 27/11/2002

IPOTECA VOLONTARIA DERIVANTE DA CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO

FONDIARIO

Cancellazione totale eseguita in data 28.09.2011.

• ISCRIZIONE del 28/04/2008 – registro Particolare 3186 Registro Generale 14726

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Pubblico ufficiale DALLA VALLE ALBANO Repertorio 30532/23627 del 23/04/2008

IPOTECA VOLONTARIA DERIVANTE DA CONCESSIONE A GARANZIA DI

APERTURA DI CREDITO.

• TRASCRIZIONE del 20/04/2015 – registro Particolare 7474 Registro Generale 10387

Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Repertorio 1807 del 23/03/2015

ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI.

2.6 – costo cancellazione formalità

Alla luce di quanto fin ora scritto si procede di seguito con l’indicare il costo per la

cancellazione delle formalità come sopra esposte che è stato computato in € 329,00 come

di seguito illustrato :

Formalità Grava su nn. trascrizione Spesa Canc.

Ipoteca volontaria 1000/1000 N.N. 14726/3186

Del 28.04.2008 € 35,00

Verbale di pignoramento

immobili 1000/1000

G.N. 10387/7474 del

20.04.2015 € 294,00

TOTALE € 329,00

2.7 Legittimazione del fabbricato Da quanto rilevato per l’unità immobiliare oggetto di stima e più precisamente per la

sola unità immobiliare identificata con il subalterno 5 (magazzino) risulta essere stato

rilasciato certificato di abitabilità n. di prot. 5731, n. di pratica 40 C/94.

Alla luce del rilasciato certificato di abitabilità si deve considerare il volume dell’unità

immobiliare oggetto di stima legittimo vista anche la conformità, parziale, delle schede

catastali che risultano essere state allegate alla domanda del certificato di abitabilità.

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Si evidenzia come il complesso edilizio risulti essere stato edificato in forza della

concessione edilizia n. 40/C/94 del 14.02.1995 e successiva variante in data

23.12.1996 n. 40.941V/94 prot. n. 17447.

Dovrà essere richiesto il certificato di agibilità per l’unità immobiliare ad uso ufficio

identificata con il subalterno 6 per la quale non risulta ancora essere rilasciato lo stesso

in quanto non ancora terminate le opere edili.

Il rilascio del certificato di agibilità sarà subordinato all’esecuzione di alcuni interventi

edili volti al completamento dell’unità immobiliare all’attualità allo stato grezzo.

Ai fini della stima non si ritiene congruo sottrarre al valore di stima il costo necessario

per procedere con il completamento dell’unità immobiliare essendo il valore unitario di

stima relativo ad una costruzione al grezzo pertanto già detratto dei costi necessari per

il completamento dell’unità immobiliare.

2.8 Disponibilità del bene A seguito sopralluogo si è potuto riscontrare che le unità immobiliari di cui trattasi

risultano, all’attualità, libere da cose e persone a meno della presenza di alcuni

materiali ed attrezzature di proprietà della ditta CO.RA.

2.9 Criteri di valutazione utilizzati e concetto di stima di un bene Il criterio di stima adottato è quello dell’analisi della domanda e dell’offerta sul mercato

di beni simili a quello preso in esame.

Il procedimento si basa sul metodo diretto sintetico-comparativo che consiste nel

formare una scala di prezzi noti di beni analoghi espressi in termini di parametro

unitario (mq. commerciale), e nell’inserire successivamente il bene da stimare nel

gradino della scala che presenta con il bene stesso maggiori analogie ed utilizzando

come parametro di valutazione la superficie commerciale ragguagliata ai vani principali

dell’immobile.

Si è proceduto dunque con il reperire i prezzi di immobili assimilabili per ubicazione e

parificabili per caratteristiche, consistenza, destinazione, ecc.

Atteso il particolare scopo delle stime, il cui criterio rispondente si identifica nella

ricerca del valore di mercato dei beni all'attualità allo scopo, si è reso necessario

esperire indagini preliminari e si è tenuto opportunamente conto nella perizia :

a) - delle caratteristiche intrinseche degli immobili con particolare riguardo a :

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-Y:\lavori\lavori 2016\fallimenti\CORA\STIMA FALLIMENTO 2016\stima fallimento - SENZA DATI DEBITORE -.doc 20

- il tipo di costruzione ;

- il grado delle rifiniture ;

- le caratteristiche architettoniche e funzionali ;

- il posizionamento rispetto agli altri immobili limitrofi ;

- la dimensione e l'altezza degli ambienti in rapporto a quelle normalmente

riscontrabili per tale tipo di edifici ;

- la destinazione d'uso ;

- la rispondenza allo scopo cui i fabbricati sono destinati ;

- la consistenza complessiva ;

b) - delle caratteristiche estrinseche degli immobili, quali:

- l’ubicazione, la prossimità ed il collegamento o meno col centro, dei mercati;

- l'efficienza dei servizi pubblici nella zona;

- l'urbanizzazione della zona a particolari esigenze residenziali e direzionali ;

c) - delle condizioni attuali del mercato, dell'andamento dei prezzi in generale

nonché di ogni altra circostanza più o meno influente sull'aspetto

economico degli immobili.

In considerazione del fatto che trattasi di immobile con caratteristiche tipologiche

ordinarie, nella individuazione delle condizioni generali del mercato si è tenuto conto in

particolare di immobili aventi analoga destinazione, ubicati in zone limitrofe o

paragonabili.

Completate le indagini preliminari, si è proceduto alla valutazione richiesta.

La ricerca è stata effettuata stima sintetico comparativa.

Nel caso in esame si è assunto come parametro di comparazione la superficie

commerciale.

Si è quindi passati alla fase di calcolo vero e proprio:

1) - In merito alla stima sintetico comparativa si è impostata la seguente espressione :

∑ val. : ∑ p = val.x : px

da cui :

val.x = ∑ val p x

∑ p

dove :

∑ val = somma dei recenti e normali valori unitari di fabbricati simili presi a

confronto.

∑ p = somma delle superfici commerciali degli stessi fabbricati simili.

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val .x = il più probabile valore unitario dei locali oggetto di stima.

px = superficie oggetto di stima.

2.10 Stima del più probabile valore di mercato

Stima sintetico comparativa :

Unità A - Magazzino, mappale 556 sub. 5 (allo stato semi grezzo)

Eseguite le opportune indagini si è ritenuto opportuno considerare il rapporto ∑val./ ∑p,

tenuto conto delle aggiunte e detrazioni del caso, pari al seguente valore :

Valore unitario magazzino libero da persone e cose = €/mq. 400,00

Il valore dei 1000/1000 dell’unità immobiliare sarà quindi:

Superficie unità immobiliare x Valore unitario =

m2 235 x €/mq. 400,00 = € 94.000,00

Diconsi € 94.000,00

in lettere : (novantaquattromilaeuro/00 )

Unità B - Uffici, mappale 556 sub. 6 (allo stato grezzo)

Eseguite le opportune indagini si è ritenuto opportuno considerare il rapporto ∑val./ ∑p,

tenuto conto delle aggiunte e detrazioni del caso, pari al seguente valore :

Valore unitario ufficio libero da persone e cose = €/mq. 500,00

Il valore dei 1000/1000 dell’unità immobiliare sarà quindi:

Superficie x Valore unitario =

m2 110,00 x €/mq. 500,00 = € 55.000,00

Diconsi € 55.000,00

in lettere : ( cinquantacinquemila euro/00 )

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-Y:\lavori\lavori 2016\fallimenti\CORA\STIMA FALLIMENTO 2016\stima fallimento - SENZA DATI DEBITORE -.doc 22

Pertanto il valore complessivo delle unità immobiliare qui denominate lotto 2 risulta

essere :

UNITA’ A + UNITA’ B = € 94.000,00 + € 55.000,00 = € 149.000,00

Tale valore dovrà essere ridotto nel tener conto della necessità di ripristinare la

situazione legittimata e del costo necessario per la cancellazione delle formalità per

cui;

Valore quota 1000/1000 al netto delle spese € 149.000,00

Costo cancellazione formalità - € 329,00

Valore quota di 1000/1000 (libero da persone e cose)

€ 148.671,00

che viene approssimato in € 149.000,00

in lettere: (centoquarantanovemilaeuro/00)

2.11 Riepilogo valore unità immobiliare Alla luce di quanto fin ora, si stima il valore all’attualità del compendio immobiliare sito

in Quarto d’Altino, via Abate Tommaso 49, composta da unità immobiliare ad uso

magazzino ed unità immobiliare a funzione terziario - direzionale, libero da persone,

con opere edili da completare, allibrata al Catasto Fabbricati di Venezia, al Comune di

Quarto d’Altino, al foglio 1, particella 556 - sub. 5 e 6 in euro:

Riepilogo immobili di proprietà

Unità Foglio Mappale Sub. Piano Sup. Commerciale Valore di stima

A 1 556 5 T 235,00 € 94.000,00

B 1 556 6 T - 1 110,00 € 55.000,00

SOMMANO € 149.000,00

€ 149.000,00 in lettere : ( centoquarantanovemilaeuro/00 )

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3.0 STIMA UNITA’ IMMOBILIARE AD USO RESIDENZIALE CON TERRENO ANNESSO SITA IN ARINO DI DOLO (VE) – VIA ALBAREA 24

3.1 Ubicazione L’unità immobiliare oggetto di stima risulta essere un compendio immobiliare composto

da terreno agricolo e fabbricato ad uso residenziale, il tutto sito in Comune di Dolo in

località Arino, via Albarea n. 24.

I beni in oggetto sono collocati in area urbanizzata ed abitata in prossimità del centro di

Arino di Dolo.

3.2 Caratteri generali e tipologici - Descrizione sommaria finiture immobili L’unità immobiliare in oggetto risulta essere un abitazione di tipo rustico in condizioni di

fatiscenza e precarietà statica antecedente all’anno 1967, corredata di terreno agricolo

retrostante confinante con l’autostrada Venezia - Milano lungo il lato nord.

L’accesso al compendio avviene da un strada privata sterrata ad uso comune.

Fabbricato : piano terra e piano primo, fg. 1, mapp. 252, sub. 3

L’edificio oggetto di stima è costituito da due piani fuori terra con murature portanti

costituite in laterizio, con copertura in travi lignee e coppi in laterizio.

Come si evince dalla documentazione fotografica allegata si può rilevare come l’edificio

si presenti in condizioni di abbandono con buona parte dell’edificio completamente

ricoperta di vegetazione.

Si è proceduto con il rilievo esterno della consistenza dell’edificio che ha consentito di

individuare la superficie coperta di circa mq. 106,50 ed altezza di circa ml. 4,5 alla linea

di gronda e ml. 6,00 alla linea di colmo.

In forza di quanto sopra descritto si ricava che il volume in essere risulta pari a circa:

Superficie H Cubatura 106,5 5,00 532,00

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-Y:\lavori\lavori 2016\fallimenti\CORA\STIMA FALLIMENTO 2016\stima fallimento - SENZA DATI DEBITORE -.doc 24

Terreno agricolo : fg. 1, mapp. 1174

Il terreno agricolo è posizionato a nord ovest rispetto al fabbricato confinante con

l’autostrada.

Ad esso si giunge direttamente dallo scoperto del mappale 252.

Il terreno è pianeggiante e privo di ingombri.

In forza di quanto sopra descritto la consistenza catastale del terreno risulta di:

Superficie mq. 779,00

3.3 Identificazione catastale L’unità immobiliare oggetto di stima, è attualmente individuata catastalmente come

segue:

CATASTO FABBRICATI

- Comune censuario: Dolo, foglio 1, part. 252, sub. 3, piano T - 1, cat. A/3, cl. 2,

consistenza 8 vani, Rendita € 702,38 ;

CATASTO TERRENI

- Comune censuario: Dolo, foglio 1, part. 1174, con area di 790 mq, Rendita

€6,02;

Intestazione catastale:

1 – CO.RA di Rado Marco & C. s.r.l. ,

con sede in Venezia,

cod. fisc. 01824860272

Proprietà: 1/1.

Identificazione Catastale – C.F.

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-Y:\lavori\lavori 2016\fallimenti\CORA\STIMA FALLIMENTO 2016\stima fallimento - SENZA DATI DEBITORE -.doc 25

Fg. Particella Sub. Indirizzo Categoria Classe Consistenza

(vani) Rendita

(€)

1 252 3 Via Albarea 24 A/3 3 8 702,38

Identificazione Catastale - C.T.

Fg. Particella Sub. Indirizzo Categoria Classe Consistenza

(vani) Rendita

(€)

1 1174 - - SEMIN ARBOR 2 779 mq 6,02

Da verifica presso gli Archivi dell’Agenzia del Territorio di Venezia si è potuto

riscontrare che l’intestazione così come riportata risulta corretta.

3.4 Titolarità dei beni L’immobile oggetto di stima, costituito da fabbricato ad uso abitativo e terreno agricolo

risulta essere pervenuto alla società CO.RA di Rado Marco & C. s.r.l. a seguito atto di

compravendita del 25.11.2008 n. di rep. 31024 notaio Albano Dalla Valle di Mestre

registrato a Venezia il 27.11.2008 al n. 15944

3.5 – Formalità e pregiudizievoli Sull’unità immobiliare oggetto di stima sita in Comune di Dolo (VE), località Arino, via

Albarea 24, a nome della società fallita CO.RA di Rado MarIo & C. s.r.l., c.f.

01824860272, risultano gravare le seguenti formalità:

TRASCRIZIONI/ISCRIZIONI al 11/02/2016

• TRASCRIZIONE del 28.11.2008 – Registro Particolare 25788 Registro Generale 42685

Pubblico ufficiale DALLA VALLE ALBANO Repertorio 31024/24068 del 25/11/2008

ATTO TRA VIVI – COMPARAVENDITA

• TRASCRIZIONE del 20/04/2015 – registro Particolare 7474 Registro Generale 10387

Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Repertorio 1807 del 23/03/2015

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ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI.

3.6 – costo cancellazione formalità

Alla luce di quanto fin ora scritto si procede di seguito con l’indicare il costo per la

cancellazione delle formalità come sopra esposte che è stato computato in € 329,00 come

di seguito illustrato :

Formalità Grava su nn. trascrizione Spesa Canc.

Verbale di pignoramento

immobili 1000/1000

G.N. 10387/7474 del

20.04.2015 € 294,00

TOTALE € 294,00

3.5 Legittimazione del fabbricato Trattasi di edificio in pessime condizioni manutentive, ove risulta in essere una

condizione statica priva di sicurezza, e dovrà, con ogni probabilità, essere oggetto di

totale o parziale demolizione al fine di recuperare la volumetria in essere e procedere

con una nuova edificazione.

Alla luce di quanto sopra esposto e non ritenendo di particolare necessità la legittimità

del fabbricato che comunque dovrà essere oggetto di demolizione, non si è provveduto

con l’effettuare la ricerca della documentazione legittimante anche in considerazione

del fatto che l’edificio risulta essere stato edificato in data anteriore al 1967.

3.6 Destinazione urbanistica del Terreno Da quanto rilevato dal Certificato di Destinazione Urbanistica del 22.07.2008 n.

45/2008 rilasciato dal Comune di Dolo il terreno oggetto di stima risulta così definito:

• VARIANTE GENERALE AL P.R.G. VIGENTE, approvata con DD.GG.RR. nn. 2570/2001 e 2066/2002

• Mappale 252 : zona “C/1”; inoltre il mappale ricade all’interno delle aree

vincolate ai sensi articolo 142, comma 1, lettera m del decreto legislativo

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22 gennaio 2004, n. 42( zona di interesse archeologico in forza vigente

P.T.R.C. – articolo 21 delle norme tecniche di attuazione);

• Mappale 1174 : zona agricola “E3” (articolo 15 delle norme tecniche di

attuazione); il mappale ricade all’interno della fascia di rispetto autostradale

e, in parte, all’interno della fascia di rispetto dagli elettrodotti (articolo 22

delle norme tecniche di attuazione); inoltre il mappale ricade all’interno

delle aree vincolate ai sensi articolo 142, comma 1, lettera m) del decreto

legislativo 22 gennaio 2004, n.42 (zona di interesse archeologico in forza

vigente P.T.R.C. – articolo 21 delle norme tecniche di attuazione).

• VARIANTE URBANISTICA PARZIALE, adottata con deliberazione di Consiglio Comunale n. 11 del 21.02.2008:

• Mappale 252 : zona “C/1”; il mappale ricade all’interno della fascia di

rispetto autostradale, inoltre il mappale ricade all’interno delle aree

vincolate ai sensi articolo 142, comma 1, lettera m del decreto legislativo

22 gennaio 2004, n. 42( zona di interesse archeologico in forza vigente

P.T.R.C. – articolo 21 delle norme tecniche di attuazione);

• Mappale 1174 : zona agricola “E3” (articoli 13 bis e articolo 15 delle norme

tecniche di attuazione); il mappale ricade all’interno della fascia di rispetto

autostradale e, in parte, all’interno della fascia di rispetto dagli elettrodotti

(articolo 22 delle norme tecniche di attuazione); inoltre il mappale ricade

all’interno delle aree vincolate ai sensi articolo 142, comma 1, lettera m) del

decreto legislativo 22 gennaio 2004, n.42 (zona di interesse archeologico in

forza vigente P.T.R.C. – articolo 21 delle norme tecniche di attuazione).

3.7 Disponibilità dei beni A seguito sopralluogo si è potuto riscontrare che l’immobile ed il terreno agricolo di cui

trattasi risultano, all’attualità, in stato di abbandono e liberi da persone e cose.

3.8 Criteri di valutazione utilizzati e concetto di stima di un bene Il criterio di stima adottato è quello dell’analisi della domanda e dell’offerta sul mercato

di beni simili a quello preso in esame.

Il procedimento si basa sul metodo diretto sintetico-comparativo che consiste nel

formare una scala di prezzi noti di beni analoghi espressi in termini di parametro

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unitario (mq. commerciale), e nell’inserire successivamente il bene da stimare nel

gradino della scala che presenta con il bene stesso maggiori analogie ed utilizzando

come parametro di valutazione la superficie commerciale ragguagliata ai vani principali

dell’immobile.

Si è proceduto dunque con il reperire i prezzi di immobili assimilabili per ubicazione e

parificabili per caratteristiche, consistenza, destinazione, ecc.

Atteso il particolare scopo delle stime, il cui criterio rispondente si identifica nella

ricerca del valore di mercato dei beni all'attualità allo scopo, si è reso necessario

esperire indagini preliminari e si è tenuto opportunamente conto nella perizia :

a) - delle caratteristiche intrinseche degli immobili con particolare riguardo a :

- il tipo di costruzione ;

- il grado delle rifiniture ;

- le caratteristiche architettoniche e funzionali ;

- il posizionamento rispetto agli altri immobili limitrofi ;

- la dimensione e l'altezza degli ambienti in rapporto a quelle normalmente

riscontrabili per tale tipo di edifici ;

- la destinazione d'uso ;

- la rispondenza allo scopo cui i fabbricati sono destinati ;

- la consistenza complessiva ;

b) - delle caratteristiche estrinseche degli immobili, quali:

- l’ubicazione, la prossimità ed il collegamento o meno col centro, dei mercati;

- l'efficienza dei servizi pubblici nella zona;

- l'urbanizzazione della zona a particolari esigenze residenziali e direzionali ;

c) - delle condizioni attuali del mercato, dell'andamento dei prezzi in generale

nonché di ogni altra circostanza più o meno influente sull'aspetto

economico degli immobili.

In considerazione del fatto che trattasi di immobile con caratteristiche tipologiche

ordinarie, nella individuazione delle condizioni generali del mercato si è tenuto conto in

particolare di immobili aventi analoga destinazione, ubicati in zone limitrofe o

paragonabili.

Completate le indagini preliminari, si è proceduto alla valutazione richiesta.

La ricerca è stata effettuata stima sintetico comparativa.

Nel caso in esame si è assunto come parametro di comparazione il mc di volume

edificabile per l’edificio e il mq per la superficie del terreno

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Si è quindi passati alla fase di calcolo vero e proprio:

1) - In merito alla stima sintetico comparativa si è impostata la seguente espressione :

∑ val. : ∑ p = val.x : px

da cui :

val.x = ∑ val p x

∑ p

dove :

∑ val = somma dei recenti e normali valori unitari di immobili simili presi a

confronto.

∑ p = somma del parametro commerciale degli stessi fabbricati simili.

val .x = il più probabile valore unitario dell’immobile oggetto di stima.

px = consistenza parametro di stima.

3.9 Stima del più probabile valore di mercato

Stima sintetico comparativa :

1 Unità immobiliare, mapp. 252, sub.3

Eseguite le opportune indagini si è ritenuto opportuno considerare il rapporto ∑val./ ∑p,

tenuto conto delle aggiunte e detrazioni del caso, pari al seguente valore :

Valore unitario volume = €/mc. 90,00

Il valore dei 1000/1000 dell’unità immobiliare sarà quindi:

Cubatura unità immobiliare x Valore unitario =

m3 532,00 x €/mq. 90,00 = € 47.880,00

Cui dovranno essere sottratti gli oneri di demolizione, pari a 20 €/m3.

Il valore dell’immobile risulterà quindi pari a:

€ 47.880,00 - ( m3 532,00 x €/mq. 20,00 ) = € 37.240,00

Che viene arrotondato ad € 38.000,00.

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in lettere : ( trentottomilaeuro/00 )

2 Terreno agricolo, mapp. 1174

Eseguite le opportune indagini si è ritenuto opportuno considerare il rapporto ∑val./ ∑p,

tenuto conto delle aggiunte e detrazioni del caso, pari al seguente valore :

Valore unitario terreno libero da persone e cose = €/mq. 10,00

Il valore del terreno sarà quindi:

Superficie terreno x Valore unitario =

m3 779 x €/mq. 10,00 = € 7.790,00

Che viene arrotondato ad € 8.0000.

In lettere : (ottomilaeuro/00 )

Pertanto il valore complessivo delle unità immobiliare qui denominate lotto 3 risulta

essere :

UNITA’ 1 + UNITA’ 2 = € 38.000,00 + € 8.000,00 = € 46.000,00

Tale valore dovrà essere ridotto nel tener conto del costo necessario per la

cancellazione delle formalità per cui;

Valore quota 1000/1000 al netto delle spese € 46.000,00

Costo cancellazione formalità - € 294,00

Valore quota di 1000/1000 (libero da persone e cose)

€ 45.706,00

che viene approssimato in € 46.000,00

in lettere: (quarantaseimilaeuro/00)

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3.10 Riepilogo valore unità immobiliare Alla luce di quanto sopra illustrato, si stima il valore all’attualità del compendio

immobiliare sito in Arino di Dolo, via Albarea 24, composta da unità immobiliare

fatiscente ad uso residenziale e terreno agricolo, il tutto libero da persone e cose,

allibrata al Catasto Fabbricati di Venezia, al Comune di Dolo, al foglio 1, mappale 252 -

sub. 3 e al Catasto Terreni di Venezia, al Comune di Dolo, al foglio 1, mappale 1174 in

euro:

Riepilogo immobili e terreni di proprietà

n. Foglio Mappale piano Cubatura / Sup. Commerciale Valore di stima

1 1 252 T – 1 532,00 € 38.000,00

2 1 1174 T 779,00 € 8.000,00

SOMMANO € 46.000,00

€ 46.000,00

in lettere : ( quarantaseimilaeuro/00 )

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4.0 RIEPILOGO STIMA COMPENDIO IMMOBILIARE

Riepilogo immobili di proprietà

Lotti

Proprietà

Edificio e Località

Valore di stima

1

CO.RA. di Rado Mario

& C. S.r.l.

Unità immobiliare ad uso

direzionale – Mestre viale

Ancona

€ 165.000,00

2

CO.RA. di Rado Mario

& C. S.r.l.

Unità immobiliari ad uso

deposito / direzionale – Quarto

d’Altino via Abate Tommaso

€ 149.000,00

3

CO.RA. di Rado Mario

& C. S.r.l. Unità immobiliare e terreno ad

uso agricolo – Dolo via Albarea € 46.000,00

Totale

€ 360.000,00

°°°°°

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5.0 VERBALE DI DEPOSITO

La presente relazione costituita da n. 33 pagine viene corredata dai seguenti allegati :

Allegati Lotto 1:

Allegato 1.1 estratto di mappa;

Allegato 1.2 visura catastale;

Allegato 1.3 atto di compravendita rep. N. 33170 del 28.02.2012 del notaio Dott.

Albano Dalla Valle registrato a Mestre il 01.03.2012 al n. 2218;

Allegato 1.4 denuncia di Inizio Attività prot. n. PG/2012/0045335 del il 31.01.2012;

Allegato 1.5 documentazione fotografica

Allegati Lotto 2:

Allegato 2.1 estratto di mappa

Allegato 2.2 planimetrie identificazione subalterni particella 556

Allegato 2.3 planimetrie catastali

Allegato 2.4 visure catastali

Allegato 2.5 atto di compravendita rep. n. 16116 del 31.12.1996 del notaio Dott.

Albano Dalla Valle registrato a Mestre il 13.01.1997 al n. 330

Allegato 2.6 Licenza di abitabilità n. di prot. 5731 del 1997 n. pratica 40 C/94

Allegato 2.7 documentazione fotografica

Allegati Lotto 3:

Allegato 3.1 estratto di mappa

Allegato 3.2 visure catastali

Allegato 3.3 atto di compravendita rep. n. 31024 del 25.11.2008 del notaio Dott.

Albano Dalla Valle registrato a Mestre il 27.11.2008 al n. 15944

Allegato 3.4 certificato di destinazione urbanistica n.24068 del 22.07.2008

Allegato 3.5 documentazione fotografica

Nel ritenere di aver adempiuto all’incarico affidato e nel rimanere a disposizione per

ogni eventuale ulteriore chiarimento si porgono distinti saluti.

Mestre, 25 luglio 2016

arch. Ruben Csermely