tribunale di ascoli piceno

TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO

Giudice Istruttore

Dr.ssa Simona D’Ottavi

Esecuzione immobiliare N° 40/2018 R.G.E.

BANCA DI RIPATRANSONE E DEL FERMANO

contro

omissis

PROSSIMA UDIENZA 10.01.2020

RELAZIONE E ALLEGATI

LOTTO 1

LOTTO 2

LOTTO 3

LOTTO 4

Il CTU

Arch. Rosario Taibbi

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Tribunale di Ascoli Piceno

Procedimento di esecuzione immobiliare R.G.E. n. 40/2018 c/ omissis

1

PREMESSA

Il sottoscritto, arch. Rosario Taibbi, a seguito di nomina dell’Illustrissimo Signor Giudice Dr.ssa

Simona D’Ottavi del Tribunale di Ascoli Piceno assumeva l’incarico il 22 novembre 2018. Il termine di

presentazione della relazione peritale è stato stabilito “…in trenta giorni prima dell’udienza di vendita

del 10/01/2020”. Oggetto dell’incarico il procedimento di Esecuzione Immobiliare R.E. n.40/2018

promosso da Banca di Ripatransone e del fermano (ex Lafenice) contro omissis i cui quesiti, ai fini

dell’espletamento dell’incarico, sinteticamente sono i seguenti:

Q.1: Identificazione e descrizione del bene oggetto della vendita, altre informazioni per l’acquirente;

Q.2: Situazione edilizio-urbanistica e sanitaria dell’immobile;

Q.3: Stato di possesso;

Q.4: Vincoli ed oneri giuridici;

Q.5: Stima dell’immobile.

Le operazioni peritali sono regolarmente cominciate in data 23 gennaio 2019

Considerata la presenza di più unità immobiliari, si è ritenuto opportuno, al fine della vendita, formare

quattro lotti, così come disposto al punto c) del mandato. Effettuati quindi i sopralluoghi e i necessari

rilievi, assunti tutti i dati tecnici necessari all’espletamento dell’incarico conferito, lo scrivente è in

grado di rispondere ai quesiti formulati predisponendo una introduzione generale per l’individuazione di

tutti i beni oggetto del presente procedimento a cui seguono le relazioni specifiche dei quattro lotti.

IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE SINTETICA DEI BENI OGGETTO DI VENDITA

I beni oggetto di esecuzione sono porzioni di fabbricati posti nel comune di S. Benedetto del Tronto e

consistono in u.i.u. residenziali di cui uno con annessi fondaci, censite all’Agenzia delle Entrate ufficio

provinciale di AP - Territorio come appresso indicato.

tutte le u.i.u. sotto descritte sono intestate catastalmente a omissis proprietario per 1/1.

Catasto Fabbricati del Comune di S. Benedetto del Tronto (vedi all.ti n.2 dei quattro lotti):

Via Abruzzi 18 (appartamento ad uso ufficio e fondaci)

- Foglio 11 part.10 sub.9 cat. A/10, classe 2 consistenza 6 vani, Sup. catastale totale mq.133 Rendita €.

1936,71, Via Abruzzi n.18, piano 1 scala A;-

- Foglio 11 part.10 sub.50 cat. A/2, classe 3 consistenza 0,5 vani, Sup. catastale totale mq.6 totale escluse aree

scoperte mq. 6, Rendita €. 40,03, Via Abruzzi n.18, piano T;




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Si evidenzia che i sub. 50 e 51, censiti come abitazione civile di consistenza pari a vani 0,50 cadauno, in effetti

individuano due fondaci posti al piano terra, di modeste dimensioni.

Via Ugo Bassi n. 23 (appartamento)

- Foglio 21 part. 1517 sub.47 cat. A/2, classe 6 consistenza 15 vani, Sup. catastale totale mq. 335, Rendita €.

2.014,18, Via Ugo Bassi n.23, piano 3-4;


- Foglio 21 part. 1517 sub.48 cat. A/2, classe 6 consistenza 6 vani, Sup. catastale totale mq. 142, Rendita €.

805,67, Via Ugo Bassi n.23, piano 3-4;

Via Clotilde di Savoia n.10 (porzione di residence)

- Foglio 20 part. 362 sub.43 cat. A/2, classe 5 consistenza 4 vani, Sup. catastale totale mq.91 totale escluse aree

scoperte mq. 74, Rendita €. 454,48, Via Clotilde di Savoia n.10, piano 7;

Specifico che le u.i.u. che costituiscono il Lotto 2 e il Lotto 3 (via U. Bassi n.23), nel pignoramento

immobiliare sono individuate come unica unità immobiliare censita al foglio 21 part. 1517 e sub.28. In

loco e da un punto di vista urbanistico, detta u.i.u. in effetti individua due appartamenti autonomi.

Per tale motivo, lo scrivente previa autorizzazione del G.E., ha provveduto ad eseguire la necessaria

variazione catastale per frazionamento al fine di censire le attuali ed effettive consistenze dei due

appartamenti che conseguentemente sono attualmente distinti con subb. 47 e 48




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LOTTO 1

Proprietà immobiliare sita in S. Benedetto del Tronto (AP)

Via Abruzzi n. 18 interno 5

Le proprietà che costituiscono il presente lotto sono censite al Catasto Fabbricati del Comune di

S. Benedetto del Tronto come segue:

- Foglio 11 part.10 sub.9 cat. A/10, classe 2 consistenza 6 vani, Sup. catastale totale mq.133 Rendita €.

1936,71, Via Abruzzi n.18, piano 1 scala A;-





QUESITO N. 1

Descrizione dei beni oggetto della vendita

Le proprietà oggetto di esecuzione sono costituite da un appartamento attualmente utilizzato come

ufficio, con annesso un fondaco accessibile dall’androne condominiale e un ulteriore fondaco

inaccessibile, individuati catastalmente con subalterni 50 e 51. Tali u.i. sono parte di un fabbricato

ubicato in via Abruzzi 18 del comune di San Benedetto del Tronto, costituito da nove livelli fuori terra e

un seminterrato. L’accesso dalla strada è costituito da una prima parte loggiata esterna in cui è posto il

portone (in legno e vetro) di accesso all’androne rifinito con: marmo a pavimento e parzialmente con

legno sulle pareti laterali e sul soffitto ribassato. Su una porzione dei quattro gradini che conducono al

pianerottolo ascensore, è stata realizzata una rampa metallica per l’uso delle persone diversamente abili.

Il fabbricato, la cui edificazione è iniziata nell’anno 1962, è ubicato in zona centrale a ridosso dell’asse

di via De Gasperi e a pochi passi dal lungomare; dista qualche chilometro dalla rampa di collegamento

alla superstrada Ascoli/San Benedetto e dall’ingresso dell’autostrada A14. La zona è ben servita da

attività commerciali, sociali e da autotrasporto pubblico.

La struttura portante del fabbricato è realizzata in cemento armato, le facciate sono intonacate e

tinteggiate, rivestite sulla maggior parte della superficie da mattonelline in gres; la facciata del piano




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terra (attività commerciali) è rivestita con lastre di marmo mentre la fascia del piano primo (uffici) con

mattonelline e listelli di legno. I balconi presentano parapetti in ferro e vetro; gli infissi esterni sono in

legno protetti da tapparelle in plastica.

L’unità immobiliare (sub.9), ubicata al piano primo e attualmente utilizzata come ufficio,

sviluppa una superficie pari a mq. 138.00, oltre ad un terrazzo di mq. 17,00 ed alla stessa sono

catastalmente annessi due fondaci distinti rispettivamente con il sub. 50 accessibile dall’androne

condominiale al Piano Terra e, il sub. 51 che non è stato possibile visionare in quanto inaccessibile.

L’appartamento è così distribuito: ingresso, segreteria ricavata su ampio corridoio, quattro stanze, un

bagno e due ripostigli. Le due stanze che si affacciano su via Abruzzi sono dotate di ampie finestre

mentre le altre due sono dotate di aperture sul terrazzo (di cui una con porta finestra) che insiste sul

pozzo luce del fabbricato.

Le rifiniture dell’appartamento sono costituite:

- da pavimenti in marmo;

- il bagno è rivestito a pavimento e a parete con piastrelle ceramiche abbastanza datate, il bagno è dotato

di soli sanitari;

- il portoncino di ingresso risulta blindato;

- locali intonacati e tinteggiati con tinte in prevalenza colorate;

- porte interne in legno tamburato e infissi esterni in legno con doppio vetro;

- l’impianto termico autonomo, è servito da una caldaia installata nella terrazza e collegata a radiatori, è

inoltre presente un impianto di aria condizionata raffrescante e riscaldante limitatamente ad alcune

zone (corridoio e stanza lato nord). Le pompe di calore di marca Haier sono installate sul terrazzo e,

per quanto riferito dall’esecutato le stesse sono di proprietà degli inquilini.

L’immobile versa in un buono stato di conservazione e manutenzione.

Sono annessi all’appartamento due fondaci al piano terra e precisamente.

Il fondaco (sub.50) con ingresso dall’androne: le rifiniture sono al grezzo per quanto riguarda i

muri mentre la pavimentazione risulta realizzata in marmo; sviluppa una superficie lorda pari a mq. 6,90

circa e versa in un mediocre stato di conservazione. La parete confinante con l’androne è realizzata in

legno, l’impianto elettrico non è funzionante.

Il fondaco (sub.51): non è stato possibile verificare la presenza di tale locale in quanto non esiste

un ingresso ne dalle parti comuni (androne) ne da parti private a confine o dal fondaco limitrofo (sub.

50). In effetti, anche l’esecutato, ha dichiarato che sconosce l’esistenza di tale fondaco. Per tale motivo

si potrebbe ipotizzare che tale locale è stato tombato e destinato a cavedio.




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Per l’impiantistica presente nelle u.i.u. descritte non sono stati reperiti certificati di conformità e, per

tale motivo, il futuro acquirente dovrà provvedere a propria cura e spese alla verifica della stessa ed

all’esecuzione delle eventuali opere di adeguamento.

QUESITO N. 1

Superfici

Si precisa che le superfici sotto riportate individuano la Superficie Esterna Lorda comprensiva delle

superfici occupate dai muri portanti interni e da quelli confinanti con spazi condominiali e con l’esterno

e dal 50% della superficie occupata dai muri o divisori di separazione con altre u.i.u..

Appartamento SEL mq. 138,00 circa

Terrazzo mq. 17,00 circa

Accessi

L’accesso alle unità immobiliari, come già premesso, avviene dall’androne condominiale posto al civico

18 di via Abruzzi.

Pertinenze, accessori, millesimi di parti comuni e spese condominiali

Nel fabbricato in cui insistono i beni oggetto di esecuzione vige un regime condominiale amministrato

dallo studio “La vela snc” di Marco Marignani con sede in S. B. del Tronto Via B. Cellini n.19/a e al

quale lo scrivente ha inviato richiesta dei dati necessari per la risposta al quesito. Dalla documentazione

allegata alla mail predisposta dallo stesso amministratore in data 28.10.2019 (vedi all. n. 4.1), si evince

che:

- i millesimi relativi alla proprietà generale sono mill. 70

- l’importo che l’esecutato deve versare al condominio quale “ quote ordinarie come da bilancio 2019

sono di € 263,87 annue ripartite in 4 rate trimestrali di € 65,00, che il saldo debitorio dell’unità al

31.12.2018, come da bilancio consuntivo approvato, è di € 6.921. Il debito è maturato negli anni

comprensivo di gestioni inerenti per lavori dell’impianto fognario, installazione nuovo impianto

ascensore.“.

Per maggiori informazioni si rimanda alla documentazione dell’amministratore che si allega alla

presente.

Destinazione Urbanistica




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L’area in cui insiste la proprietà oggetto di vendita ricade in zona di completamento B1 normata

dall’art. 30 delle NTA.

Stato civile del debitore

Il debitore esecutate è omissis coniugato e in regime patrimoniale della separazione dei beni, come

specificato nell’estratto di matrimonio rilasciato dal Comune di S. Benedetto del Tronto (vedi all. n.6.0) .

Nello stesso, alla voce ANNOTAZIONI, non viene fatta menzione di alcuna trascrizione relativa a un

fondo patrimoniale costituito dai coniugi.

QUESITO N. 2

SITUAZIONE EDILIZIO-URBANISTICA E SANITARIA DELL’IMMOBILE

Al fine di valutare la regolarità urbanistica dei fabbricati oggetto di esecuzione, lo scrivente ha eseguito

un accesso allo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune di San Benedetto del Tronto. In seguito a tale

accesso i tecnici dello Sportello Unico per l’Edilizia hanno fornito la seguente documentazione dagli

stessi reperita. (vedi all. n. 3.1)

- Permesso di Costruzione n. 6544/1962 del 21.09.1962 concernente il “costruire un fabbricato da

erigersi a San Benedetto del Tronto in Via Abruzzi” rilasciato a omissis

- Concessione di proroga prot. n. 1210 del 31.05.1969 concernente il “proroga alla licenza di

costruzione n. 6544 del 21.09.1962 per il completamento del fabbricato in oggetto” rilasciata al Sig.

omissis

- Concessione Edilizia in Sanatoria n. 656 del 04.09.1998 rilasciata ai sensi della Legge 47/85 fra

l’altro per “realizzazione unità abitativa al primo piano. Su = mq. 120,14” rilasciato al Sig.

omissis

DIFFORMITA’ EDILIZIE

In seguito al confronto fra gli elaborati grafici allegati agli atti autorizzativi e lo stato dei luoghi, sono

state riscontrate le sotto elencate difformità urbanistiche ed edilizie.

- Diversa distribuzione degli spazi interni;

- diversa utilizzazione dell’u.i.u. autorizzata come appartamento e, attualmente, destinata ad uso

ufficio.




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Le opere difformi descritte al punto a) sono sanabili ai sensi dell’art. 36 del DPR 380/2001, previo

pagamento delle sanzioni di legge. Il futuro acquirente dovrà inoltre provvedere a propria cura e spese

all’esecuzione degli atti di aggiornamento catastali.

Le opere difformi descritte al punto b) non sono sanabili in quanto in contrasto con l’art. 79 del REC in

merito all’altezza interna inferiore a ml. 3,00. Per tale motivo il futuro acquirente dovrà provvedere a

ripristinare la destinazione residenziale autorizzata

QUESITO N. 3

Stato di possesso

Durante il sopralluogo tenutosi in data 26 luglio 2019 il omissis ha dichiarato che l’immobile al piano

primo risulta locato ed in effetti durante le fasi del sopralluogo, per quanto visibile, veniva verificato

l’uso a studio professionale. Lo stesso, successivamente, trasmetteva il contratto di locazione ad suo

esclusivo ufficio, a decorrere dal 01/01/2018 al 31/12/2023 con canone annuo pattuito pari ad €

7.000,00. Per maggior scrupolo al fine di un ulteriore e definitiva verifica, lo scrivente ha inoltrato

apposita istanza all’Agenzia delle Entrate di Ascoli Piceno che con mail del 22.10.2019 confermava

quanto sopra evidenziato (vedi all. n. 6.0)

QUESITO N. 4

Vincoli ed Oneri giuridici

CHE RESTERANNO A CARICO DELL’ACQUIRENTE

- Vincoli ed oneri condominiali

Si rimanda a quanto detto e stabilito nel Regolamento di Condominio fornito dall’Amministratore del

Condominio condotto dallo Studio “La vela snc” di Marco Marignani con sede in S. B. del Tronto

Via B. Cellini n.19/a

- Domande Giudiziali

Non risultano domande giudiziali trascritte e gravanti sulla proprietà oggetto di esecuzione

- Vincoli artistici, storici, di inalienabilità o indivisibilità

In base alle visure effettuate, alla certificazione notarile allegata alla presente procedura esecutiva ed

alla documentazione fornita dagli uffici pubblici e citata nel presente elaborato:

- Non risultano vincoli artistici o storici;

- Non risultano vincoli di inalienabilità o indivisibilità.




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- Esistenza di diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche) o di usi civici



- Non risultano diritti demaniali, diritti di superficie o servitù pubbliche o di usi civici;

- Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura



- Non risultano atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;

CHE SARANNO CANCELLATI O REGOLARIZZATI AL MOMENTO DELLA VENDITA A CURA

DELLA PROCEDURA

Lo scrivente, alla luce della documentazione acquisita nel fascicolo telematico in particolare il

Certificato Notarile a firma del Notaio Maria Elisa D’Andrea richiama le ipoteche e i vincoli

pregiudizievoli elencati nella documentazione appena citata. Esistono Trascrizione e Iscrizioni che

dovranno essere cancellate a spese dell’acquirente con un costo previsto pari a Euro 1.300,00 circa,

comprensivo dei diritti e delle spese tecniche. Si elencano di seguito le trascrizioni e iscrizioni

gravanti sulle u.i.u. oggetto di esecuzione:

ISCRIZIONI e TRASCRIZIONE

Nota di iscrizione contro Reg. Part. n° 2207 del 23/09/2004

IPOTECA VOLONTARIA della somma di Euro 2.475.000,00 a garanzia della somma di €

1.650.000,00, gravante sulla u.i.u. sub. 9 esclusivamente

Contro omissis

A Favore Cassa di Risparmio di AP



800.000,00, gravante sulle u.i.u. sopra descritte

Contro omissis

A Favore Banca di Ripatransone cred. Coop. Soc. coop.




9


IPOTECA VOLONTARIA della somma di Euro 675.000,00 a garanzia della somma di € 450.000,00,

gravante sulle u.i.u. sopra descritte

Contro omissis


Nota di trascrizione Reg. Part. n° 2053 del 09/04/2018

VERBALE DI PIGNORAMENTO immobili gravante sulle u.i.u. sopra descritte

Contro omissis


In merito alla storia ipotecaria relativa alla proprietà oggetto di esecuzione, lo scrivente rimanda alla

relazione a firma del Notaio Maria Elisa D’Andrea ed allegata al fascicolo di causa.

QUESITO N. 5

STIMA

Al fine di calcolare il valore commerciale dell’u.i.u. in esame, si è proceduto a svolgere un’indagine

di mercato avente per oggetto la vendita recente di beni analoghi sotto il profilo tipologico,

costruttivo, manutentivo, posizionale e produttivo, utilizzando come fonti di informazione Agenzie

Immobiliari e tecnici liberi professionisti che operano nel settore, nonché a reperire atti di

compravendita recenti aventi per oggetto beni immobili analoghi ed appartenenti, per quanto

possibile, allo stesso segmento di mercato delle proprietà oggetto di stima.

Dopo aver anche consultato la Banca Dati Immobiliare del Collegio dei Geometri di Ascoli Piceno,

lo scrivente ha reperito due atti di compravendita recenti e riguardanti il trasferimento di

appartamenti siti in Comune di San Benedetto del Tronto, nelle immediate vicinanze di quello

oggetto di stima.

Nello specifico gli immobili comparabili sono stati compravenduti in forza dei seguenti rogiti:

Comparabile A - Appartamento in Via Abruzzi n., 21 censito al fg.9 part. 1537 sub. 2 - Rogito Notaio Flavia

De Felice del 14.03.2019 Rep. 27664

Comparabile B - Appartamento in Via Abruzzi n. 26 censito al fg.11 part.301 sub. 17 - Rogito Notaio Sergio

Lenhardy del 25.05.2018 Rep. n. 41.080

Accertati i prezzi di compravendita di tali immobili comparabili, verificato per quanto possibile le

loro caratteristiche intrinseche ed estrinseche, si è proceduto ad eseguire i necessari aggiustamenti in

considerazione delle diverse peculiarità e caratteristiche degli stessi rispetto all’u.i.u. oggetto di

stima.




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Tale analisi ha permesso di ricavare il più probabile valore di mercato della proprietà immobiliare in

esame che è risultata pari a

€. 194.000,00 (Euro Centonovantaquattromila/00)

Alla valutazione sopra ricavata vengono applicati i seguenti abbattimenti forfettari:

a) abbattimento in relazione alla differenza fra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui

valori catastali e l’assenza della garanzia per vizi e servitù occulte ed eventuali spese condominiali

insolute: si decurterà il 10% del totale;

b) abbattimento per lo stato d’uso e manutenzione dell’immobile: considerate che le diversa

caratteristiche dei beni presi a parametro sono già state considerate nella sopra indicata valutazione

del più probabile valore di mercato, non si applicherà alcuna decurtazione;

c) abbattimento per lo stato di possesso:

visto quanto sopra esposto in merito allo stato di possesso della proprietà oggetto di esecuzione si

applicherà una decurtazione pari al 3% del totale.

d) abbattimento per i vincoli e gli oneri non eliminabili dalla procedura e per quelli che saranno

eliminati ma a spese dell’acquirente:

considerate le iscrizioni e pignoramenti presenti, le spese condominiali insolute, le spese da sostenere

per la richiesta di permesso di costruire a sanatoria, per la successiva variazione catastale, per il

pagamento delle sanzioni previste dal DPR 380/2001, le spese tecniche i bolli e diritti di segreteria, si

decurterà il 6% del totale

e) abbattimento per l’eventuale necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi:

considerato che durante i sopralluoghi, per quanto visibile, non sono stati rilevati rifiuti, non si

applicherà alcuna decurtazione

f) per altri oneri e pesi: non avendo rilevato altri oneri e pesi non si applicherà nessuna decurtazione

Il totale degli abbattimenti forfettari è quindi pari al 19 %.

VALORE DEL BENE OGGETTO DI STIMA

€. 194.000,00 – 19% =Euro 157.140,00

A CIFRA TONDA €. 157.000,00 (Euro Centocinquantasettemila/00)

PRECISAZIONI:

Si precisa che per la redazione del presente elaborato peritale non sono stati eseguiti i seguenti

accertamenti:

- Non sono state eseguite indagini chimiche o fisiche sull’immobile oggetto di vendita;

- Non sono state eseguite verifiche di carattere statico sull’immobile oggetto di esecuzione e

non è stata verificata l’eventuale presenza del deposito dei calcoli strutturali all’ex Genio

Civile competente per territorio

- Le destinazioni d’uso indicate nella tavola grafica allegata alla presente perizia sono quelle

rilevate alla data dei sopralluoghi anche se non conformi ai titoli edilizi rilasciati

Si precisa inoltre quanto segue:

- Lo scrivente CTU, in merito alle problematiche concernenti la sanabilità o meno delle opere

difformi riscontrate e sopra descritte, precisa che lo Sportello Unico per l’Edilizia del

Comune di San Benedetto del Tronto potrebbe esprimere pareri o valutazioni diverse da

quelle dello scrivente.




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DESCRIZIONE DEL BENE PER FORMAZIONE BANDO D’ASTA

Diritti di 1/1 di proprietà su porzioni di un fabbricato la cui edificazione è iniziata nel 1962, posto nel

comune di S. Benedetto del Tronto con ingresso in via Abruzzi 18 consistente in un appartamento

attualmente utilizzato come ufficio, con annesso un fondaco (sub.50) accessibile dall’androne

condominiale e un ulteriore fondaco (sub. 51) inaccessibile. Il fabbricato è ubicato in zona centrale a

ridosso dell’asse di via De Gasperi e a pochi passi dal lungomare; dista qualche chilometro dalla rampa

di collegamento alla superstrada Ascoli/San Benedetto e dall’ingresso dell’autostrada A14.

L’unità immobiliare (sub.9), ubicata al piano primo e attualmente utilizzata come ufficio, sviluppa una

superficie pari a mq. 138.00, oltre ad un terrazzo di mq. 17,00 ed alla stessa sono catastalmente annessi i

due fondaci sopra descritti.

L’appartamento è così distribuito: ingresso, segreteria ricavata su ampio corridoio, quattro stanze, un

bagno e due ripostigli. L’immobile versa in un buono stato di conservazione e manutenzione.

Sono state riscontrate le sotto elencate difformità urbanistiche ed edilizie.

a) Diversa distribuzione degli spazi interni;

b) diversa utilizzazione dell’u.i.u. autorizzata come appartamento e, attualmente, destinata ad uso

ufficio.




Le opere difformi descritte al punto b) non sono sanabili in quanto in contrasto con l’art. 79 del REC in

merito all’altezza interna inferiore a ml. 3,00. Per tale motivo il futuro acquirente dovrà provvedere a

ripristinare la destinazione residenziale autorizzata

Relativamente alle unità sopra descritte non sono state eseguite verifiche circa la conformità degli

impianti tecnologici alle vigenti norme di settore e non sono stati reperiti certificati di conformità degli

stessi.

L’appartamento sopra descritto alla data dei sopralluoghi risultava locato ad suo esclusivo ufficio con

decorrenza dal 01/01/2018 al 31/12/2023 e canone annuo pattuito pari ad € 7.000,00. Il contratto di

locazione risulta registrato all’Ag. delle Entrate di S. B. del Tronto il 18.12.2017 .

Le proprietà che costituiscono il presente lotto sono censite al Catasto Fabbricati del Comune di S.

Benedetto del Tronto come segue:

- Foglio 11 part.10 sub.9 cat. A/10, classe 2 consistenza 6 vani, Sup. catastale totale mq.133 Rendita €. 1936,71, Via

Abruzzi n.18, piano 1 scala A;-

- Foglio 11 part.10 sub.50 cat. A/2, classe 3 consistenza 0,5 vani, Sup. catastale totale mq.6 totale escluse aree scoperte mq.

6, Rendita €. 40,03, Via Abruzzi n.18, piano T;




12

- Foglio 11 part.10 sub.51 cat. A/2, classe 3 consistenza 0,5 vani, Sup. catastale totale mq.3 totale escluse aree scoperte

mq. 3, Rendita €. 40,03, Via Abruzzi n.18, piano T;

intestate catastalmente a omissis proprietario per 1/1.

Per ulteriori, dettagliate e necessarie informazioni si rimanda all’elaborato peritale ed ai suoi allegati

depositati presso la competente cancelleria.

PREZZO A BASE D’ASTA €. 157.000,00 (Euro Centocinquantasettemila/00)

LOTTO 2


Via Ugo Bassi n.23 piano 3° interno 3

La proprietà che costituisce il presente lotto è censita al Catasto Fabbricati del Comune di S. Benedetto

del Tronto come segue:


Foglio 21 part. 1517 sub.47 cat. A/2, classe 6 consistenza 15 vani, Sup. catastale totale mq. 335, Rendita €.


QUESITO N. 1


L’appartamento con ingresso al piano 3°, sviluppa una superficie lorda pari a mq. 319,00 (totali su

due livelli), oltre a balconi per mq. 22,00. La distribuzione dell’appartamento è la seguente: zona

ingresso su ampio salone annesso al soggiorno, posto su quota superiore al salone. Il soggiorno è

collegato alla cucina (quest’ultima accessibile anche direttamente dall’ingresso tramite gradino) e alla

veranda contigua; accedendo nell’ingresso, sul lato sinistro, un piccolo corridoio disimpegna un bagno e

tre camere (di cui una con bagno). Il salone è ulteriormente collegato, oltre i pianerottoli collegati alla

scala che serve la zona notte, con un'altra sala da cui sé possibile accedere ad una stanza con bagno

dotato di cabina sauna. Attraverso una scala interna è possibile salire al piano superiore in cui si trovano

tre camere un bagno e un piccolo wc.

Quasi tutte le stanze si affacciano su balconi o comunque sono dotate di finestre esposte

rispettivamente: su via Bassi, su vicolo privato, sulla linea ferrata (posta su lato mare).




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L’appartamento è stato realizzato con soprelevazione del 1957 e ristrutturato nell’anno 1987. Le

rifiniture risultano buone, e si presentano:

- con locali intonacati e tinteggiati con tinte chiare e soffitti delle sale controsoffittati;

- i bagni con rivestimenti sia a parete che a pavimento con materiali di qualità medio/alta (marmo o

ceramiche di Vietri), alcuni presentano rivestimenti con gres ceramico; tutti sono dotati di sanitari ad

esclusione di uno ove è presente una doccia e una cabina-sauna;

- la cucina, come la veranda annessa, risultano rivestiti sia a parete che a pavimento con piastrelle in

gres ceramico;

- con pavimenti in marmi pregiati e in parquet, battiscopa che riprendono lo stesso materiale a

pavimento; la scala interna è rivestita con lastre di marmo in marmo.

- portoncino di ingresso blindato con, a fianco, installato un video-citofono;

- le porte interne alcune sono in legno tamburato, altre scorrevoli in vetro;

- gli infissi esterni in legno con vetro/camera protetti sia da serrandine in plastica o con persiane in

legno nelle finestre poste ad est (lato mare);

- l’impianto termico autonomo, è servito da una caldaia (marca Beretta) installata nella veranda e

collegata a radiatori in ferro o termoarredo nei bagni;

- l’impianto elettrico, per quanto verificabile, non risulta rispondente alle vigenti norme di settore.




stessi.

Superficii




Appartamento locali al Piano 3^ SEL mq. 246,00 circa

Appartamento locali al piano 4^ sottotetto SEL mq. 73,00 circa

Balconi al piano 3^ mq. 22,00 circa

Le proprietà oggetto di esecuzione in base alle risultanze catastali confinano con proprietà omissis e

proprietà omissis su più lati, salvo altri.

Accessi

L’accesso all’ unità immobiliare è consentito attraverso l’androne condominiale posto al civico 23 della

via U. Bassi.


Nel fabbricato in cui insiste il bene oggetto di esecuzione vige un regime condominiale amministrato da

Palestini Luciano con sede in S. Benedetto del Tronto Via Ustica n.16 e al quale lo scrivente ha inviato




14

richiesta dei dati necessari per la risposta al quesito. Dalla mail predisposta dallo stesso amministratore

in data 04.10.2019 (vedi all. n. 4.2), si evince che:

- i millesimi relativi alla proprietà generale sono mill. 143,490 per l’appartamento del 3° piano;

- alla data della comunicazione “il condomino omissis è moroso ...per l’appartamento del piano 3° di €

1.840,18…”relativi agli anni 2018 e 2019.

Per maggiori informazioni si rimanda alla lettera dell’amministratore che si allega alla presente; come

dichiarato dallo stesso “…il condominio non è dotato di Regolamento, in quanto non obbligatorio ai

termini della legge 220/2012”.


L’area in cui insiste la proprietà oggetto di vendita ricade in zona A2 centro normata dall’art. 28 delle

NTA.


Il debitore esecutate è il omissis coniugato e in regime patrimoniale della separazione dei beni, come

specificato nell’estratto di matrimonio rilasciato dal Comune di S. Benedetto del Tronto. Nello stesso,

alla voce ANNOTAZIONI, non viene fatta menzione di alcuna trascrizione relativa a un fondo

patrimoniale costituito dai coniugi.

QUESITO N. 2

Situazione Edilizio-Urbanistica e Sanitaria dell’immobile

Al fine di valutare la regolarità urbanistica dei fabbricati oggetto di esecuzione, lo scrivente si è recato

presso lo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune di San Benedetto del Tronto (vedi All. n. 3.2) i tecnici

dello Sportello Unico per l’Edilizia, in data 05.04.2019 hanno fornito la seguente documentazione dagli

stessi reperita.

- Permesso di Costruzione n. 8718/1957 del 07.10.1957 concernente l’autorizzazione a

“soprelevare la casa sita a San Benedetto del Tronto in Via Ugo Bassi”, rilasciato ai Sig.

omissis

- Autorizzazione prot. n. 15115 del 30.12.1957. Variante alla Licenza di Costruzione n.8718

del 07.10.57 con la quale si “autorizzano le varianti alla soprelevazione della casa sita in Via

Ugo Bassi………” rilasciata al Sigomissis

- Concessione Edilizia n. 163/1985 del 21.10.1985 con la quale si autorizza a “demolire e

ricostruire un solaio di copertura di casa di civile abitazione in San Benedetto del Tronto Via

Ugo Bassi” rilasciato al Sig. omissis




15

- Concessione Edilizia n. 122/1987 del 16.06.1987 con la quale si autorizza a “sistemare il

piano terzo e sottotetto di un edificio di civile abitazione in San Benedetto del Tronto Via U.

Bassi n. 23” rilasciata alla omissis

- Concessione Edilizia in Sanatoria n. 124 del 02.05.2005 rilasciata ai sensi della Legge

47/85 per “realizzazione locali abitativi al piano quarto sottotetto, S=56,32 mq.” rilasciata al

Sig. omissis





b) Avvenuta fusione fra due u.i.u. (ex sub. 13 ed ex sub. 14) non autorizzata;

c) Precedente disponibilità di un disimpegno in comune con altra u.i.u. anch’essa oggetto di

esecuzione ma compresa in altro Lotto (Lotto n. 3) e attualmente inglobato in quest’ultima unità

immobiliare

d) Presenza di una finestra al piano sottotetto non prevista nei precedenti edilizi;

e) Presenza di una veranda accessibile dalla cucina del piano terzo che, in base ai grafici allegati

alla concessione edilizia n. 122/87, risultava balcone. Detto balcone risulta attualmente chiuso

con infisso, senza titolo edilizio, e con dimensioni difformi (più lungo in direzione est/ovest di

circa cm. 70 e più stretto in direzione nord/sud. di circa cm. 60)

Le opere difformi descritte ai precedenti punti a), b), c) e d) sono sanabili ai sensi dell’art. 36 del

DPR 380/2001, previo pagamento delle sanzioni di legge.

L’opere difformi descritta al precedente punti e) non risulta sanabile per distacchi non ammissibili e,

per tale motivo, il futuro acquirente dovrà provvedere a propria cura e spese a ridurre le dimensioni

in lunghezza direzione est/ovest ed a rimuovere l’infisso di chiusura al fine di ripristinare la

destinazione d’uso approvata.

QUESITO N. 3

Stato di possesso

Durante i sopralluoghi il signor omissis ha confermato che l’immobile oggetto di esecuzione è in suo

possesso. Per maggior scrupolo al fine di un ulteriore e definitiva verifica, lo scrivente ha inoltrato

apposita istanza all’Agenzia delle Entrate di Ascoli Piceno che con mail del 22/10/19 confermava

l’inesistenza di contratti registrati (vedi All.6.0).

QUESITO N. 4




Non è presente condominio.





16











Si rammenta l’esistenza della servitù di elettrodotto sopra richiamata.






DELLA PROCEDURA


Certificato Notarile a firma del Notaio Maria Elisa D’Andrea del 14.05.2018 richiama le ipoteche e i

vincoli pregiudizievoli elencati nella documentazione appena citata. Esistono Trascrizione e

Iscrizioni che dovranno essere cancellate a spese dell’acquirente con un costo previsto pari a Euro

1.300,00 circa, comprensivo dei diritti e delle spese tecniche. Si elencano di seguito le trascrizioni e

iscrizioni gravanti sulle u.i.u. oggetto di esecuzione:




1.650.000,00, gravante sulla u.i.u. sopra descritta e derivante dalla variazione catastale n.9607 del

23.09.08 dei subalterni 13-14-15

Contro omissis





17



800.000,00, gravante sulle u.i.u. sopra descritta

Contro omissis





Contro omissis




Contro omissis

A Favore La fenice srl


relazione a firma del Notaio Elisa D’Andrea del 14.05.2018 ed allegata al fascicolo di

causa/telematico.

QUESITO N. 5

STIMA








lo scrivente ha reperito tre atti di compravendita recenti e riguardanti il trasferimento di appartamenti

siti in Comune di San Benedetto del Tronto, nelle immediate vicinanze di quello oggetto di stima.





18

Comparabile A - Appartamento in Via U. Bassi n. 46, censito al 21 part. 1482 sub. 9 - Rogito Notaio Cappelli

Nazzareno del 27.02.2017 Rep. 121542

Comparabile B - Appartamento in Via Giovanni da Procida n. 3, censito al fg. 21 part. 1058 sub. 28 - Rogito

Notaio Gino Colantoni del 02.03.2018 Rep. n. 2648

Comparabile C - Appartamento in Via Giovanni da Procida n. 3, censito al fg. 21 part. 1058 sub. 29 - Rogito

Notaio Sergio Lenhardy del 20.05.2019 Rep. n. 42064

Accertati i prezzo di compravendita di tali immobili comparabili, verificato per quanto possibile le



stima.



€. 645.000,00 (Euro Seicentoquarantacinquemila/00)









visto quanto sopra esposto in merito allo stato di possesso della proprietà oggetto di esecuzione non

si applicherà alcuna decurtazione.




per la richiesta di permesso di costruire a sanatoria e per le opere di ripristino dello stato dei luoghi,

per il pagamento delle sanzioni previste dal DPR 380/2001, le spese tecniche i bolli e diritti di

segreteria, si decurterà il 2,5% del totale





Il totale degli abbattimenti forfettari è quindi pari al 12,50%.


€. 645.000,00 – 12,50 % =Euro 564.375,00

A CIFRA TONDA €. 564.000,00 (Euro Cinquecentosessantaquattromila/00)

PRECISAZIONI:


accertamenti:

- Non sono state eseguite indagini chimiche o fisiche sull’immobile oggetto di vendita;




19

- Non sono state eseguite verifiche di carattere statico sull’immobile oggetto di esecuzione e



- Le tavola grafica allegata è scaturita dal rilievo eseguito nell’appartamento in esame ove

erano presenti mobili, arredi e controsoffittature che impedivano, in alcuni casi una

misurazione puntuale.


- Lo scrivente CTU, in merito alle problematiche concernenti la sanabilità o meno delle opere



quelle dello scrivente. Gli importi delle spese da sostenere e le eventuali opere da eseguire per

la regolarizzazione delle difformità edilizie riscontrate sono indicativi e si potranno conoscere

con esattezza solo dopo la presentazione di idonea richiesta allo Sportello Unico per l’Edilizia

di San Benedetto del Tronto.

DESCRIZIONE DEL BENE PER FORMAZIONE BANDO D’ASTA

Diritti di 1/1 di proprietà su porzione di un fabbricato posto nel comune di S. Benedetto del Tronto con

ingresso in via Ugo Bassi 23, consistente in appartamento con ingresso al piano 3° realizzato con

soprelevazione del 1957 e ristrutturato nell’anno 1987. Sviluppa una superficie lorda pari a mq. 319,00

(totali su due livelli), oltre a balconi per mq. 22,00. La distribuzione dell’appartamento è la seguente:

zona ingresso su ampio salone annesso al soggiorno. Il soggiorno è collegato alla cucina e alla veranda

contigua; accedendo nell’ingresso, sul lato sinistro, un piccolo corridoio disimpegna un bagno e tre

camere (di cui una con bagno). Il salone è ulteriormente collegato, oltre i pianerottoli collegati alla scala

che serve la zona notte, con un'altra sala da cui sé possibile accedere ad una stanza con bagno dotato di

cabina sauna. Attraverso una scala interna è possibile salire al piano superiore in cui si trovano tre

camere un bagno e un piccolo wc. Quasi tutte le stanze si affacciano su balconi o comunque sono dotate

di finestre esposte rispettivamente: su via Bassi, su vicolo privato, sulla linea ferrata (posta su lato mare).

Le rifiniture risultano buone.


state riscontrate le sotto elencate difformità urbanistiche ed edilizie:


b) Avvenuta fusione fra due u.i.u. (ex sub. 13 ed ex sub. 14) non autorizzata;

c) Precedente disponibilità di un disimpegno in comune con altra u.i.u. anch’essa oggetto di

esecuzione ma compresa in altro Lotto (Lotto n. 3) e attualmente inglobato in quest’ultima unità

immobiliare

d) Presenza di una finestra al piano sottotetto non prevista nei precedenti edilizi;

e) Presenza di una veranda accessibile dalla cucina del piano terzo che, in base ai grafici allegati

alla concessione edilizia n. 122/87, risultava balcone. Detto balcone risulta attualmente chiuso




20

con infisso, senza titolo edilizio, e con dimensioni difformi (più lungo in direzione est/ovest

di circa cm. 70 e più stretto in direzione nord/sud. di circa cm. 60)

Le opere difformi descritte ai precedenti punti a), b), c) e d) sono sanabili ai sensi dell’art. 36 del DPR

380/2001, previo pagamento delle sanzioni di legge.

opere difformi descritta al precedente punti e) non risulta sanabile per distacchi non ammissibili e, per

tale motivo, il futuro acquirente dovrà provvedere a propria cura e spese a ridurre le dimensioni in

lunghezza direzione est/ovest ed a rimuovere l’infisso di chiusura al fine di ripristinare la destinazione

d’uso approvata



stessi.

L’immobile risulta in possesso del signor esecutato

La proprietà è censita al Catasto Fabbricati del Comune di S. Benedetto del Tronto come segue:



intestata catastalmente a omissis proprietario per 1/1.



PREZZO A BASE D’ASTA €. 564.000,00 (Euro Cinquecentosessantaquattromila/00)




21

LOTTO 3


Via Ugo Bassi n.23 piano 4° interno 6

Le proprietà che costituiscono il presente lotto sono censite al Catasto Fabbricati del Comune di S.

Benedetto del Tronto come segue:




QUESITO N. 1


L’appartamento con ingresso al piano 4°, sviluppa una superficie pari a mq. 131,00 circa (totali su

due livelli), oltre a balconi per mq. 4,00 circa. La distribuzione dell’appartamento è la seguente: zona

ingresso annessa al soggiorno. Dalla zona ingresso è possibile accedere alla cucina, a cui è anteposto un

bagno con lucernario. Il soggiorno è collegato, attraverso una scala in muratura rivestita in legno, al

piano inferiore (terzo piano) dove insistono due camere e due bagni. Quasi tutti i locali sono dotate di

finestre esposte rispettivamente ad est e a nord; l’unica porta finestra, con affaccio sul balcone lato

mare, è presente sulla camera grande posta a quota inferiore (due gradini) dal disimpegno.




22

L’appartamento è stato realizzato con soprelevazione del 1957 e ristrutturato nell’anno 1987. Le

rifiniture risultano buone, e si presentano:

Le rifiniture dell’appartamento risultano buone e si presentano:

- con locali intonacati e tinteggiati con tinte chiare;

- il bagno all’interno della camera è rivestito sia a parete che al pavimento con lastre di marmo, dotato

di vasca idromassaggi ad angolo; l’altro bagno, cieco, è rivestito con piastrelle di ceramica sia a

parete che a pavimento ed è dotato di doccia; il bagno a serzizio della zona giorno è anch’esso

rivestito con piastrelle di ceramica per un altezza di circa mt. 2.50.

- la cucina è rivestita con piastrelle in gres ceramico;

- con pavimenti in parquet al piano quarto nella zona ingresso e soggiorno, la scala interna, in muratura,

è rivestita in legno; al piano inferiore il parquet è collocato nel disimpegno e nella camera più

piccola;

- portoncino di ingresso blindato;

- le porte interne sono in legno tamburato laccato;

- nella zona giorno le due finestre della sala e della cucina, in legno e doppio vetro, hanno l’apertura a

bilico orizzontale mentre nella zona notte gli infissi esterni sono in legno con vetro/camera protetti o da

serrandina in plastica o con persiana in alluminio, nella finestre esposta ad est;

- l’impianto termico autonomo, è servito da una caldaia (marca Ferroli) collegata a radiatori in ferro o

termoarredo nei bagni;

- l’impianto elettrico, per quanto verificabile, non risulta rispondente alle vigenti norme di settore.




stessi.

Superfici



e dal 50% della superficie occupata dai muri o divisori di separazione con altre u.i.u.

Appartamento locali al Piano 3^ SEL mq. 66,00 circa

Appartamento locali al piano 4^ sottotetto SEL mq. 65,00 circa

Balconi al piano 3^ mq. 4,00 circa

Le proprietà oggetto di esecuzione in base alle risultanze catastali confinano con proprietà Santirocco e

proprietà Cincolà su più lati, salvo altri.

Accessi

L’accesso all’ unità immobiliare è consentito attraverso l’androne condominiale posto al civico 23 della

via U. Bassi.




23


Nel fabbricato in cui insiste il bene oggetto di esecuzione vige un regime condominiale amministrato da

Palestini Luciano con con sede in S. Benedetto del Tronto Via Ustica n.16 e al quale lo scrivente ha

inviato richiesta dei dati necessari per la risposta al quesito. Dalla mail predisposta dallo stesso

amministratore in data 04.10.2019 (vedi all. n. 4.3), si evince che:

- i millesimi relativi alla proprietà generale sono mill. 62,140 per l’appartamento del piano 4°.

- alla data della comunicazione “il condomino omissis è moroso ...per l’appartamento del piano 4° di €

948,19…”relativi agli anni 2018 e 2019.

Per maggiori informazioni si rimanda alla lettera dell’amministratore che si allega alla presente; come

dichiarato dallo stesso “…il condominio non è dotato di Regolamento, in quanto non obbligatorio ai

termini della legge 220/2012”.



dall’art. 30 delle NTA


Il debitore esecutate è il signor omissis coniugato e in regime patrimoniale della separazione dei beni,

come specificato nell’estratto di matrimonio rilasciato dal Comune di S. Benedetto del Tronto. Nello

stesso, alla voce ANNOTAZIONI, non viene fatta menzione di alcuna trascrizione relativa a un fondo


QUESITO N. 2

Situazione edilizio-urbanistica e sanitaria dell’immobile


presso lo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune di San Benedetto del Tronto (vedi All. n.3.3) e i

tecnici dello Sportello Unico per l’Edilizia, in data 05.04.2019 hanno fornito la seguente

documentazione dagli stessi reperita.

- Permesso di Costruzione n. 8718/1957 del 07.10.1957 concernente l’autorizzazione a

“soprelevare la casa sita a San Benedetto del Tronto in Via Ugo Bassi”, rilasciato ai Sig.

omissis




24

- Autorizzazione prot. n. 15115 del 30.12.1957. Variante alla Licenza di Costruzione n.8718

del 07.10.57 con la quale si “autorizzano le varianti alla soprelevazione della casa sita in Via

Ugfo Bassi………” rilasciata al Sig. omissis

- Concessione Edilizia n. 163/1985 del 21.10.1985 con la quale si autorizza a “demolire e

ricostruire un solaio di copertura di casa di civile abitazione in San Benedetto del Tronto Via

Ugo Bassi” rilasciato al omissis

- Concessione Edilizia n. 122/1987 del 16.06.1987 con la quale si autorizza a “sistemare il

piano terzo e sottotetto di un edificio di civile abitazione in San Benedetto del Tronto Via U.

Bassi n. 23” rilasciata alla Società omissis

- Concessione Edilizia in Sanatoria n. 42 del 19.01.2000 rilasciata ai sensi della Legge 47/85

per “cambio di destinazione d’uso al piano 4° (sottotetto) da ripostiglio a civile abitazione

SU= Mq. 55,00 ubicata in Via U. Bassi n° 23” rilasciata omissis




1. Modestissime difformità nella distribuzione degli spazi interni;

2. Precedente disponibilità di un disimpegno in comune con altra u.i.u.

anch’essa oggetto di esecuzione ma compresa in altro Lotto (Lotto n. 2)

e attualmente inglobato nella presente u.i.u. oggetto di esecuzione

Le opere difformi sopra descritte sono sanabili ai sensi dell’art. 36 del DPR 380/2001, previo

pagamento delle sanzioni di legge.

QUESITO N. 3

Stato di possesso

Durante il sopralluogo tenutosi in data 8 marzo 2019 il omissis ha dichiarato a verbale che l’immobile

oggetto di esecuzione è in possesso del figlio. Per maggior scrupolo al fine di un ulteriore e definitiva

verifica, lo scrivente ha inoltrato apposita istanza all’Agenzia delle Entrate di Ascoli Piceno che con

mail del 22.10.2019 rispondeva che in riferimento a tale immobile risulta un contratto di locazione

del 14.12.2017 registrato a S. B. del Tronto il 18.12.2017 seri 3t n.3024, concesso alla omissis.

Durata della locazione dal 10.12.2017 al 09.12.2020 per un canone di € 600.00 mensili (vedi All.6.0).

QUESITO N. 4




Non è presente condominio.







25















DELLA PROCEDURA


Certificato Notarile ai sensi dell’art. 567 comma 2° c.p.c. a firma del Notaio Maria Elisa D’Andrea

richiama le ipoteche e i vincoli pregiudizievoli elencati nella documentazione appena citata. Esistono

Trascrizione e Iscrizioni che dovranno essere cancellate a spese dell’acquirente con un costo previsto

pari a Euro 1.300,00 circa, comprensivo dei diritti e delle spese tecniche. Si elencano di seguito le

trascrizioni e iscrizioni gravanti sulle u.i.u. oggetto di esecuzione:




1.650.000,00, gravante sulla u.i.u. sopra descritta e derivante dalla variazione catastale n.9607 del

23.09.08 dei subalterni 13-14-15

Contro omissis




800.000,00, gravante sulle u.i.u. sopra descritta




26

Contro omissis





Contro omissis




Contro omissis

A Favore La fenice srl


relazione a firma del Notaio Maria Elisa D’Andrea del 14.05.2018 ed allegata al fascicolo di

causa/telematico.

QUESITO N. 5

STIMA








lo scrivente ha reperito tre atti di compravendita recenti e riguardanti il trasferimento di appartamenti

siti in Comune di San Benedetto del Tronto, nelle immediate vicinanze di quello oggetto di stima.

Nello specifico gli immobili comparabili sono stati compravenduti in forza dei seguenti rogiti: Comparabile A - Appartamento in Via U. Bassi n. 46, censito al 21 part. 1482 sub. 9 - Rogito Notaio Cappelli

Nazzareno del 27.02.2017 Rep. 121542

Comparabile B - Appartamento in Via Giovanni da Procida n. 3, censito al fg. 21 part. 1058 sub. 28 - Rogito

Notaio Gino Colantoni del 02.03.2018 Rep. n. 2648

Comparabile C - Appartamento in Via Giovanni da Procida n. 3, censito al fg. 21 part. 1058 sub. 29 - Rogito

Notaio Sergio Lenhardy del 20.05.2019 Rep. n. 42064




27




stima. Tale analisi ha permesso di ricavare il più probabile valore di mercato della proprietà

immobiliare in esame che è risultata pari a

€. 253.000,00 (Euro Duecentocinquantatremila/00)














per la richiesta di permesso di costruire a sanatoria, per il pagamento delle sanzioni previste dal DPR

380/2001, le spese tecniche i bolli e diritti di segreteria, si decurterà il 2,5% del totale





Il totale degli abbattimenti forfettari è quindi pari al 15,5%.


€. 253.000,00 – 15,50 % =Euro 213.785,00

A CIFRA TONDA €. 214.000,00 (Euro Duecentoquattordicimila/00)

PRECISAZIONI:


accertamenti:

f) Non sono state eseguite indagini chimiche o fisiche sull’immobile oggetto di vendita;

g) Non sono state eseguite verifiche di carattere statico sull’immobile oggetto di esecuzione e



h) Le tavola grafica allegata è scaturita dal rilievo eseguito nell’appartamento in esame ove




i) Lo scrivente CTU, in merito alle problematiche concernenti la sanabilità o meno delle opere






28





DESCRIZIONE DEI BENI PER FORMAZIONE BANDO D’ASTA

Diritti di 1/1 di proprietà su porzione di un fabbricato posto nel comune di S. Benedetto del Tronto con

ingresso in via Ugo Bassi 23, consistente in appartamento con ingresso al piano 4° realizzato con

soprelevazione del 1957 e ristrutturato nell’anno 1987. Sviluppa una superficie pari a mq. 131,00 circa

(totali su due livelli), oltre a balconi per mq. 4,00 circa. La distribuzione dell’appartamento è la

seguente: zona ingresso annessa al soggiorno, cucina, a cui è anteposto un bagno con lucernario. Il

soggiorno è collegato con scala in muratura al piano inferiore (terzo piano) dove insistono due camere e

due bagni. Quasi tutti i locali sono dotate di finestre esposte rispettivamente ad est e a nord. Le rifiniture

risultano buone.


state riscontrate le sotto elencate difformità urbanistiche ed edilizie:

j) Modestissime difformità nella distribuzione degli spazi interni;

k) Precedente disponibilità di un disimpegno in comune con altra u.i.u. anch’essa oggetto di

esecuzione ma compresa in altro Lotto (Lotto n. 2) e attualmente inglobato nella presente

u.i.u. oggetto di esecuzione

Le opere difformi sopra descritte sono sanabili ai sensi dell’art. 36 del DPR 380/2001, previo pagamento

delle sanzioni di legge.



stessi.

L’immobile risulta locato con regolare contratto di locazione del 14.12.2017 registrato a S. B. del Tronto

il 18.12.2017 seri 3t n.3024, durata della locazione dal 10.12.2017 al 09.12.2020 per un canone di €

600.00 mensili.

La proprietà è censita al Catasto Fabbricati del Comune di S. Benedetto del Tronto come segue:






29

intestata catastalmente omissis proprietario per 1/1.



PREZZO A BASE D’ASTA €. 214.000,00 (Euro Duecentoquattordicimila/00)

LOTTO 4


Via Clotilde di Savoia n. 10 interno 35

La proprietà che costituisce il presente lotto è censita al Catasto Fabbricati del Comune di S. Benedetto

del Tronto come segue:

Foglio 20 part. 362 sub.43 cat. A/2, classe 5 consistenza 4 vani, Sup. catastale totale mq.91 totale escluse aree

scoperte mq. 74, Rendita €. 454,48, Via Clotilde di Savoia n.10, piano 7;

QUESITO N. 1


La proprietà oggetto di esecuzione in S. Benedetto del Tronto, è costituita da una porzione di residence

al piano 7°, con annesso un lastrico solare al piano 8° raggiungibile tramite una scala a chiocciola

metallica posta sul terrazzo. Tale u.i. è parte di un fabbricato posto in via Clotilde di Savoia, costituito

da un seminterrato, nove livelli fuori terra (P.T., P. Rialzato e 7 Piani) e dal piano copertura in cui è

ubicato un locale tecnico per l’ascensore. Gli accessi al fabbricato sono permessi dall’androne

condominiale al civico 10 e da un cancello pedonale, a fianco di quest’ultimo, che permette di

raggiungere tramite una rampa sia il retro androne che il seminterrato. Il fabbricato, ristrutturato negli

anni ‘90, è ubicato a Porto d’Ascoli in seconda fila rispetto al lungomare; dista a poche centinaia di

metri dalla rampa di collegamento alla superstrada Ascoli/San Benedetto e a qualche chilometro




30

dall’ingresso dell’autostrada A14. La zona è, nelle immediate vicinanze, scarsamente servita da attività

commerciali, sociali (anche se esistono varie strutture sportive) ma comunque raggiungibile con

autotrasporto pubblico.

La struttura portante del fabbricato è realizzata in cemento armato, le facciate sono intonacate e

tinteggiate; la facciata, nella parte basamentale, è rivestita con mattonelle “finta pietra”, rivestimento

ripreso anche sulle pareti dell’ingresso condominiale e sulle pareti dei balconi rivolte ad est. I balconi

sono protetti da ringhiere in ferro mentre le finestre, da quanto visibile dalla strada, sembrerebbero

realizzati in alluminio con tapparelle in plastica.

L’unità immobiliare, ubicata al piano settimo, sviluppa una superficie lorda pari a circa mq. 81.00,

oltre ad un terrazzo di mq. 63.00; è inoltre annesso al piano superiore (piano 8°) il lastrico solare del

fabbricato (superficie mq.48) raggiungibile tramite una scala a chiocciola collocata all’esterno sul

terrazzo. L’immobile è così distribuito: zona ingresso-soggiorno con cucina, disimpegno con due

camere e due bagni di cui uno a servizio della camera grande. Tutti gli ambienti risultano dotati di

finestre ad esclusione del bagno grande.

Le rifiniture dell’appartamento risultano costituite:

- da pavimenti in ceramica negli ambienti giorno e nei bagni, parquet nelle camere;

- i bagni sono rivestiti con piastrelle ceramiche quasi per l’intera altezza e sono dotati, oltre che dei

necessari sanitari, quello grande di vasca con bocchette per idromassaggi l’altro piu piccolo di doccia;

- il portoncino di ingresso è blindato;

- locali intonacati e tinteggiati con tinte in prevalenza colorate;

- porte interne in legno tamburato e infissi in alluminio e doppio vetro, persiane in alluminio ad

esclusione della camera grande in cui è installata una serrandina in plastica motorizzata;

- la pavimentazione del terrazzo e del lastrico solare è stata realizzata con mattoni in cotto posati con

sistema “sopraelevato”; inoltre entrambe le terrazze sono arredate con fioriere a cui è collegato un

sistema di irrigazione automatico (a detta dell’esecutato funzionante). Sulla terrazza di copertura è

inoltre installata una vasca idromassaggi.

- l’impianto termico autonomo, è servito da una caldaia Ferroli installata nella terrazza, collegata a

impianto canalizzato con bocchette a soffitto (convenzione forzata); è inoltre presente un impianto di

aria condizionata raffrescante con pompa di calore Ferroli posta sul terrazzo.

Si specifica che il fabbricato era in origine servito da un impianto centralizzato, come riportato nel

Regolamento di condominio, ma oggi non più funzionante (per quanto riferito dall’amministratore);

- Gli impianti tecnologici, realizzati negli anni ’90, a parere dello scrivente, necessitano di interventi

manutentivi e di adeguamento che dovranno essere eseguite a cura e spese del futuro acquirente.

L’immobile versa in buono stato di conservazione e manutenzione.

Superfici




31




Appartamento locali al Piano 7° SEL mq. 81,00 circa

Terrazzo al piano 7° mq. 63,00 circa

Lastrico solare al Piano 8° mq. 48,00 circa

Le proprietà oggetto di esecuzione in base alle risultanze catastali confinano proprietà Palanca, spazi

condominiali e distacco su corte, salvo altri.

Accessi

Gli accessi al fabbricato sono permessi sia dall’androne condominiale al civico 18 sia da un cancello

pedonale, a fianco di quest’ultimo, che permette di raggiungere tramite una rampa uno spazio

condominiale di pochi metri quadri, usato per il parcheggio di un numero limitato di biciclette.


Nel fabbricato in cui insiste il bene oggetto di esecuzione vige un regime condominiale amministrato

da: Elle Studio di Leli Renato & C. snc con sede in Porto d’Ascoli Via Laureati n.105/107 e al quale lo

scrivente ha inviato richiesta dei dati necessari per la risposta al quesito. Dalla documentazione allegata

alla mail predisposta dallo stesso amministratore in data 07.10.2019 (vedi all. n. 4.4), si evince che:

- i millesimi relativi alla proprietà generale sono mill. 83,062

- l’importo di gestione ordinaria ammonta ad € 1.040,00 e non risultano pagamenti insoluti;

- l’unità immobiliare non possiede posto auto o giardino.

Il condominio è dotato di Regolamento con atto stipulato innanzi al Notaio Faenza in data 05/09/1994

Rep.79520 dalla parte “Residence Elisabetta di omissis snc”.

Per maggiori informazioni si rimanda alla documentazione dell’amministratore che si allega alla

presente.



dall’art. 30 delle NTA.


Il debitore esecutate è il omissis coniugato e in regime patrimoniale della separazione dei beni, come

specificato nell’estratto di matrimonio rilasciato dal Comune di S. Benedetto del Tronto. Nello stesso,




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alla voce ANNOTAZIONI, non viene fatta menzione di alcuna trascrizione relativa a un fondo


QUESITO N. 2

SITUAZIONE EDILIZIO-URBANISTICA E SANITARIA DELL’IMMOBILE


presso lo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune di San Benedetto del Tronto (vedi All. n.3.4) e i tecnici

dello Sportello Unico per l’Edilizia, in data 05.04.2019 hanno fornito la seguente documentazione dagli

stessi reperita.

- Concessione Edilizia in sanatoria n. 112 del 06.03.1993 rilasciata ai sensi della Legge 47/85

e concernente “realizzazione di ripostiglio al Piano terra S=14,79; ampliamento camera

d’albergo al Piano 7^ S=19,29” rilasciata alla omissis

- Concessione Edilizia n. 247/93 del 21.09.1993 concernente a “ristrutturare e a mutare

parzialmente la destinazione d’uso” rilasciato a omissis

- Concessione Edilizia n. 96/94 del 23.03.1994 concernente a “realizzare varianti interne ed

estetiche alla CE n. 247/93 e un vano extra corsa di ascensore” rilasciata a Residence

Elisabetta di omissis

- Concessione Edilizia n. 458 del 13.12.1994 concernente “realizzare varianti alle CC.EE. n.

96/94 e 247/93” nel fabbricato di San Benedetto del Tronto angolo C. Maffei, Via C. di

Savoia, rilasciata a Ditta Residence Elisabetta di omissis

- Dichiarazione di Abitabilità del 15.05.1995 rilasciata dal Sindaco di San Benedetto del

Tronto con la quale viene dichiarato abitabile “Il fabbricato ad uso residence di proprietà

della ditta Residence Elisabetta di omissis




1. Modeste difformità nella distribuzione degli spazi interni;


pagamento delle sanzioni di legge. Il futuro acquirente dovrà inoltre provvedere a propria cura e

spese all’esecuzione degli atti di aggiornamento catastali.

Si evidenzia inoltre che, l’u.i.u. in esame, è parte di un fabbricato ad uso residence come anche

confermato dall’ultimo titolo edilizio rilasciato e dalla dichiarazione di abitabilità sopra riportata.

Quindi ad oggi tale unità immobiliare può essere definita esclusivamente come una “porzione di

residence”. L’eventuale futuro mutamento di destinazione d’uso a civile abitazione, qualora

ammissibile, dovrà essere eseguito nel rispetto di quanto previsto all’art. 29 delle NTA del PRG

vigente

QUESITO N. 3




33

Stato di possesso

Durante il sopralluogo tenutosi in data 9 ottobre 2019 erano presenti due signore che a detta

dell’esecutato, come verbalizzato, occupano l’alloggio “…limitatamente a qualche giorno di

permanenza”. A tal proposito, per verificare tale circostanza, lo scrivente ha inoltrato apposita istanza

all’Agenzia delle Entrate di Ascoli Piceno e dalla risposta ricevuta con mail del 22.10.2019 si evince

che per tale immobile non risultano contratti di locazione.

QUESITO N. 4




Si rimanda a quanto stabilito nel Regolamento di Condominio fornito dall’Amministratore del

Condominio condotto da Elle Studio di Leli Renato & C. (V. All.n.4.4), stipulato innanzi al Notaio

Faenza in data 05/09/1994 Rep.79520 dalla parte “Residence Elisabetta di omissis


In base a quanto riportato nella relazione notarile allegata alla procedura esecutiva e redatta dal

Notaio Maria Elisa D’Andrea, non esistono domande giudiziali trascritte concernenti le u.i.u.

oggetto di esecuzione.


In base alle visure effettuate, alla certificazione notarile allegata alla presente procedura esecutiva

ed alla documentazione fornita dagli uffici pubblici e citata nel presente elaborato:















34


DELLA PROCEDURA


Certificato Notarile a firma del Notaio Maria Elisa D’Andrea richiama le ipoteche e i vincoli

pregiudizievoli elencati nella documentazione appena citata. Esistono Trascrizione e Iscrizioni che

dovranno essere cancellate a spese dell’acquirente con un costo previsto pari a Euro 1.100,00 circa,

comprensivo dei diritti e delle spese tecniche. Si elencano di seguito le trascrizioni e iscrizioni

gravanti sulle u.i.u. oggetto di esecuzione:




800.000,00, gravante sulle u.i.u. sopra descritte

Contro omissis





Contro omissis




Contro omissis

A Favore Lafenice srl


relazione a firma del Notaio Maria Elisa D’Andrea del 14.05.2018 ed allegata al fascicolo di causa.

QUESITO N. 5

STIMA




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lo scrivente ha reperito due atti di compravendita recenti e riguardanti il trasferimento di

appartamenti siti nello stesso stabile ove insiste l’u.i.u. oggetto di stima.


Comparabile A - Appartamento in Via Clotilde di Savoia n. 10, censito al fg.20 part. 362 sub. 38 - Rogito

Notaio Calvelli Donatella del 12.01.2017 Rep. 30889

Comparabile B Appartamento in Via Clotilde di Savoia n. 10, censito al fg.20 part. 362 sub. 18 - Rogito

Notaio Nazzareno Cappelli del 18.02.2019 Rep. 124170




stima.



€ 295.000,00 (Euro Duecentonovantacinquemila/00)













considerate le iscrizioni e pignoramenti presenti, le spese da sostenere per la richiesta di permesso di

costruire a sanatoria, per la successiva variazione catastale, per il pagamento delle sanzioni previste

dal DPR 380/2001, le spese tecniche i bolli e diritti di segreteria, si decurterà il 2% del totale








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Il totale degli abbattimenti forfettari è quindi pari al 13 %.


€. 295.000,00 – 13% =Euro 256.650,00

A CIFRA TONDA €. 257.000 (Euro Duecentocinquantasettemila/00)

PRECISAZIONI:


accertamenti:

l) Non sono state eseguite indagini chimiche o fisiche sull’immobile oggetto di vendita;

m) Non sono state eseguite verifiche di carattere statico sull’immobile oggetto di esecuzione e



n) Le tavola grafica allegata è scaturita dal rilievo eseguito nell’appartamento in esame ove




o) Lo scrivente CTU, in merito alle problematiche concernenti la sanabilità o meno delle opere







DESCRIZIONE DEI BENI PER FORMAZIONE BANDO D’ASTA

Diritti di 1/1 di proprietà su porzione di un residence ristrutturato negli anni ‘90 posto nel comune di S.

Benedetto del Tronto (località P. d’Ascoli) con ingresso in via Clotilde di Savoia n.10 L’immobile è

posto al piano 7°, con annesso un lastrico solare al piano 8° raggiungibile tramite una scala a chiocciola

metallica posta sul terrazzo. Il fabbricato è ubicato in seconda fila rispetto al lungomare; dista a poche

centinaia di metri dalla sopraelevata di collegamento alla superstrada Ascoli/San Benedetto e a qualche

chilometro dall’ingresso dell’autostrada A14. La zona è, nelle immediate vicinanze, scarsamente servita

da attività commerciali, sociali (anche se esistono varie strutture sportive), ma comunque raggiungibile

con mezzi pubblici. L’unità immobiliare, sviluppa una superficie lorda pari a circa mq. 81.00, oltre ad

un terrazzo di mq. 63.00; è inoltre annesso al piano superiore (piano 8°) il lastrico solare del fabbricato

(superficie mq.48) raggiungibile tramite una scala a chiocciola collocata all’esterno sul terrazzo.

L’immobile è così distribuito: zona ingresso-soggiorno con cucina, disimpegno con due camere e due

bagni di cui uno a servizio della camera grande. Tutti gli ambienti risultano dotati di finestre ad

esclusione del bagno grande.




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impianti tecnologici alle vigenti norme di settore.



p) Modeste difformità nella distribuzione degli spazi interni;




Si evidenzia che, l’u.i.u. in esame, è parte di un fabbricato ad uso residence come anche confermato

dall’ultimo titolo edilizio rilasciato e dalla dichiarazione di abitabilità sopra riportata.

Quindi ad oggi tale unità immobiliare può essere definita esclusivamente come una “porzione di

residence”. L’eventuale futuro mutamento di destinazione d’uso a civile abitazione, qualora

ammissibile, dovrà essere eseguito nel rispetto di quanto previsto all’art. 29 delle NTA del PRG

vigente. Durante il sopralluogo tenutosi in data 9 ottobre 2019 nell’appartamento erano presenti due

signore che a detta dell’esecutato, come verbalizzato, occupano l’alloggio “…limitatamente a qualche

giorno di permanenza”.

Le u.i.u. oggetto di vendita sono distinte all’Agenzia delle Entrate di Ascoli Piceno come segue:

Catasto Fabbricati del comune di San Benedetto del Tronto

Foglio 20 part. 362 sub.43 cat. A/2, classe 5 consistenza 4 vani, Sup. catastale totale mq.91 totale escluse aree

scoperte mq. 74, Rendita €. 454,48, Via Clotilde di Savoia n.10, piano 7

intestata catastalmente a omissis proprietario per 1/1.



PREZZO A BASE D’ASTA €. 257.000 (Euro Duecentocinquantasettemila/00)

Il sottoscritto, ritenendo con la presente relazione di aver svolto l’incarico ricevuto, resta a disposizione

per qualsiasi chiarimento dovesse necessitare. L’elaborato composto da n.36 pagine, n.4 tavole grafiche

e relativi allegati (da 1 a 6) e sottoallegati, viene depositato telematicamente oltre ad una copia originale

consegnata alla competente cancelleria.

Con osservanza.

Ascoli Piceno, 10 dicembre 2019

Il CTU

Arch. Rosario Taibbi


tribunale di ascoli piceno

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