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P e r ug i a

L ì 2 4 . 0 6 . 2 0 16

TRIBUNALE DI PERUGIA

UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI

O G G E T T O : Consulenza Tecnica d’Ufficio afferente la stima dei beni immobili in relazione alla procedura esecutiva nella procedura e-secutiva n.494/2014, promossa da Cordusio RMBS UCFIN srl e per es-sa Unicredit Credit Management Bank s.p.a. contro Manuali Milena e Turchetta Luigi ed afferente i cespiti siti in Perugia, Fraz. Ponte San Giovanni, Via Adriatica n.4 ed in catasto al fg. 290, p.la 547, sub 14, z.c, 2, cat. A2, cl.5, cons. 6,5 vani, sup. cat. 122 mq escluso aree sco-perte pari a mq 1l3, rendita € 503,55; fg. 290, p.la 547, sub 1, z.c.2, cat. C/6, cl.3, cons. mq 12, sup. cat. mq 12, rendita € 13,01.

Ill.mo G.E. Dott.ssa Arianna De Martino

Il C.T.U. arch .Sabatino Franco

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INDICE

Premessa e mandato……………………………………………pag. 3

Operazioni di sopralluogo…………………………………… .pag. 11

Risposte ai quesiti………………... .………………………….pag. 12

Conclusioni……………………………………………………..pag. 32

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PREMESSA E MANDATO

I l so t toscr i t t o a rch i te t to Saba t ino F ranco , con s tud io in P e-

rug ia a l l a V ia Tras imeno Oves t n .251 , i s c r i t t o a l l ’A lbo profe s -

s iona le deg l i a rch i t e t t i d i Pe rugia a l n .1246 ed a l n .2562

de l l ’Albo de i C.T.U . de l Tr ibu na le d i Perugia , ven iva incar ica to

i l g iorno qu ind ic i de l mese d i f ebbra io 2016 , qua le Consu len te

Tecnico d’Uf f i c io da l l ’ I l l .m a dot t . s sa Ar ianna De Mar t ino de l

T r ibuna le d i Pe rug ia , G iud ice de l l e Esecuz ion i Im mobi l i a r i , ne l la

p rocedur a e secu t iva n.494 /2014, p romossa da Cordus io RMBS

UCFIN s r l e pe r e s sa Un ic red i t Cred i t Management Bank s .p . a .

con t ro Manua l i Mi lena e Turche t ta Lu ig i ed a f f e ren te i ce sp i t i s i -

t i i n Pe rugia , F raz . Ponte San Giovanni , V ia Adr i a t i ca n .4 ed in

ca ta s to a l fg . 290 , p . l a 547 , sub 14 , z . c , 2 , ca t . A2, c l . 5 , cons .

6 ,5 va n i , sup . ca t . 122 mq esc luso a ree scope r t e par i a mq 1 l3 ,

r endi ta € 503 ,55 ; fg . 290 , p . la 547 , sub 1 , z . c .2 , ca t . C/6 , c l , 3 ,

cons . mq 12 , sup . ca t . m q 12 , r end i ta € 13 ,01 .

L’ I l l .mo Magi s t r a to fo rmulava i s eguen t i ques i t i :

1) al l ’ e sa t ta ind iv iduaz ione de i beni ogge t to de l p i gnoramen-

to secondo l e r i su l tanze de i pubbl i c i r eg i s t r i immobi l ia r i , co m-

prens iva de i co n f in i , e a l l ’ iden t i f i caz ione ca t as ta le

de l l ’ immobi le d i s t inguendo, in caso d i p iù deb i tor i compropr i e -

tar i o p iù e sec u ta t i , l a na tura de l d i r i t to a c iascuno spe t tan te e

l e re la t ive quote d i spe t tanza , ev idenz iando l ’ eventua le non co r -

r i spondenza de l l e cer t i f i caz ioni ca tas ta l i a i da t i ind ica t i a l l ’a t to

de l p ignoramen to ed ind icando tu t t i g l i u l te r ior i e l emen t i nece s -

sar i pe r l ’emis s ione de l d ecre to d i t ras fe r imento , eseguendo le

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var iaz ioni che fossero necessar ie per l ’agg iornamen to de l ca t a-

s to ( i v i compresa la denunc ia a l N .C .E .U . in re laz ione a l la l egge

n .1249 /39) acqui sen do la re la t i va scheda ovvero predi sponendola

ove mancante ; i n caso d i d i f f o rmi tà o mancanza d i idonea p lan i -

me t r ia de l bene , a l la sua co rrez ione o redaz ione;

2) a l una sommar ia e lencaz ione e descr i z ione s in t e t i ca de i

ben i , med ian te ind icaz ione de l la t ipo l og ia d i c iascun immobi l e ,

de l la sua ub icaz ione (c i t t à , v ia , numero c i v ico , p iano eventuale

numero in te rno) , de l con tes to in cu i e ss i s i t rovano (e s . s e face n-

t i par t e d i un condomin io o d i a l t ro complesso immobi l iare con

par t i comuni ecc . . ) de l l e cara t t er i s t i che e de l la des t inaz ione de l -

la zona e de i s erv i z i da e ssa o f fe r t i , degl i access i , de i conf in i e

de i da t i ca tas ta l i , de l l e even tua l i per t inenze e accessor i , degl i

even tua l i m i l l es imi d i par t i comuni , ident i f i cando c iascun imm o-

b i le con una le t tera de l l ’a l fabe to e g l i acce s sor i de l la medes ima

l e t t e ra con un nu mero progress i vo ;

3) a ver i f i care i l t i to lo d i p ropr ie tà e la suss i s t enza d i eve n-

tua l i d i r i t t i d i compropr ie tà ( spec i f i cando se s i t ra t ta d i com u-

n ione lega le t ra con iug i o a l t ro ) o d i a l t r i d i r i t t i parz ia l i , ovvero

ind icando ch iaramen te i l d i ver so d i r i t to o quota p ignora ta , d i -

s t inguendo la per c iascuno de i deb i tor i e secuta t i ;

4) ad ind iv iduare lo s ta to d i possesso de l bene , con

l ’ ind icaz ione , s e occupato da l la e secuta to o da t er z i , de l t i t o lo in

base a l qua le è occupato , con par t i co lare r i f er imento

a l l ’ e s i s tenza d i con t ra t t i reg is t ra t i i n da ta an teceden te a l p ign o-

ramen to e a l la data d i s cadenza per l ’even tua le d isde t ta , ovvero

a l la suss i s t enza d i even tua l i con t rovers i e pendent i e

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a l l ’ eventuale data d i r i l a sc io f i s sa ta ; s i p rec isa che in caso d i

i nd icaz ion i no n esaus t ive su l pun to , sarà d ispos ta in tegraz ione

a l la per i z ia senza u l t e r iore compenso;

5) ad indiv iduare l ’e s i s tenza d i formal i tà , v incol i o oner i ,

anche d i na tura condominia le , gravan t i su l bene d is t inguendo t ra

que l l i che re s t e ranno a car i co de l l ’acqu i rente (ad es . domande

g iudi z ia l i , a t t i d i a s serv imen to urban i s t i c o e ces s ioni d i cuba t u-

ra , convenz ion i ma t r imon ia l i e provvedimen t i d i a s segnaz ione

de l la casa con iuga le a l con iuge , pes i o l im i taz ioni d ’uso – oner i

r ea l i , obbl igaz ioni p rop ter rem, serv i tù , u so , ab i taz ione , v incol i

der iva t i da cont ra t t i inc iden t i su l l ’a t t i t ud ine ed i f i ca tor ia , v incol i

conne ss i con i l cara t te re s tor ico – a r t i s t i co ) e que l l i che saranno

cance l la t i o regolar i z za t i da l la procedura ovvero r i su l t eranno

non oppon ib i l i a l l ’acqui ren te ( i s cr i z ion i , p ignoramen t i ed a l t re

t rascr i z ion i pregiud iz ievol i , d i f f ormi tà urban is t i ca – ed i l i z ie ,

d i f f o rmi tà ca tas ta l i ) ;

6) a forn i re a l t re in formaz ion i per l ’acqu irente , concernen t i :

a . l ’ impor to annuo de l la spese f i s se d i ges t ione o manu te n-

z ione (e s . spese condominia l i o rd inar ie ) ;

b . even tua l i spese s t raord inar ie g ià de l ibera te ma non anc o-

ra scadu te ;

c . even tua l i spese condominia l i s cadu te non paga te neg l i u l -

t im i d i e c i anni an te r ior i a l la da ta de l la per i z ia;

c . even tua l i cause in corso;

7) ad ind iv idua re i p recedent i propr ie tar i ne l ven tenn io e -

l encando c iascun a t to d i acqu is to , con l ’ ind icaz ione de i suoi e -

s t remi (da ta , no ta io , da ta e numero d i r eg is t raz ione e t rascr i z i o -

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ne) , e c iò anche su l la scor ta de l la even tua le re laz ione no tar i le

p rodo t ta da l c redi to re preceden te ;

a l la ver i f i ca de l la rego lar i tà ed i l i z ia e urban is t ica de l b ene ,

nonché de l l ’e s i s t enza de l la d i ch iaraz ione d i ag ib i l i tà de l lo s t e s -

so prev ia acqui s i z ione o agg iornamen to de l ce r t i f i ca to d i des t i -

naz ione urban is t ica prev is to da l la v ige n te normat i va . In caso d i

es i s t enza d i opere abus ive , ad ind icare l ’ eventuale sanab i l i t à a i

sens i de l le Legg i . N .47/85 e 724 /94 e de l l ’ar t i co lo 36 de l decre to

de l Pres idente de l la Repubbl ica de l 6 g iugno 2001, n .380 e g l i

even tua l i cos t i de l la s t e ssa; a l t r imen t i , l a ver i f ica su l l ’even tua le

presentaz ione d i i s tanze d i condono, i nd icando i l sogge t to i s ta n-

t e e la normat i va in for za de l la quale l ’ i s tanza s ia s ta ta prese n-

ta ta , l o s ta to de l p rocedimen to , i cos t i per i l consegu imen to de l

t i to lo in sanator ia e l e even tua l i o b laz ioni g ià corr i spos te o da

corr i spondere ; in ogn i a l t ro caso , l a ver i f i ca a i f i n i de l l ’ i s tanza

d i condono che l ’agg iud ica tar io possa even tua lmente presentare ,

che g l i immobi l i p ignora t i s i t rov ino ne l l e cond iz ion i prev i s t e

da l l ’ar t .40 , comma ses to , de l l a Legge28 febbra io 1985 , n .47 o v-

vero da l l ’ar t .46 , comma qu in to de l decre to de l Pres idente de l la

repubb l i ca de l 6 g iugno 2001, n . 380 , spec i f i cando i l cos to per i l

conseguimen to de l t i t o lo in sanator ia , as sumendo le oppor tune

in formaz ion i p resso g l i U f f i c i Comuna l i compe ten t i ;

8) ad espr imere i l p ropr io mot iva to parere su l la oppor tun i tà

d i d i sporre la vend i ta in uno o p iù lo t t i e , i n caso a f fe rmat ivo ,

p rocedere a l la formazione d i uno p iù lo t t i ident i f i cando i nuov i

con f in i e provvedendo, prev ia l ’au tor iz zaz i one de l G iudice , ove

necessar io a l la rea l i z zaz ione de l f raz ionamento , a l l egando a l la

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re laz ione es t ima t i va i t i p i deb i tamen te approva t i da l l ’Uf f ic io

Tecnico Erar ia le ;

9) a descr i vere ana l i t i camen te c iascuno de i ben i compres i

ne l lo t to [ un paragrafo per c ias cun immobi l e , c iascuno d i e ss i

i n t i t o la to “DESCRIZIONE ANALITICA DEL” (appar tamen to , c a-

pannone ecc . ) con r i fe r imento a l la l e t t e ra che cont radd i s t ingue

l ’ immobi le ne l paragra fo “ Iden t i f i caz ione de i beni ogge t to de l la

s t ima” d i cu i sub 2] ; ad ind icare la t i p o log ia de l bene , l ’a l t ez za

i n te ra u t i le , la composi z ione in te rna; ad ind icare in fo rmato t a -

be l lare , per c iascun loca le , l a super f ic i e ne t ta , i l coe f f i c ien te u -

t i l i z za to a i f in i de l la de te rminaz ione de l la super f ic i e commerc i a-

l e , la super f ic i e commerc ia le med es ima , l ’ espos iz ione , l e cond i -

z ion i d i manutenz ione; ad ind icare ne i medes imi paragraf i a l t r e -

s ì l e cara t t e r i s t i che s t ru t tura l i de l bene e l e cara t te r i s t iche i n -

t e rne d i c iascun immobi le ( in f i s s i , t ramezza ture in te rne , pav i -

mentaz ione , por ta d ’ ingresso , s ca le i n te rne , imp ianto e le t t r ico ,

imp ian to id r i co , imp ian to te rmico e cc…) prec i sando per c iascun

e l emento l ’a t tua le s ta to d i manu tenz ione e per g l i imp ian t i , la

l o ro r i spondenza a l la v igen te normat iva e in caso con t rar io , i

cos t i necessar i a l l o ro adeguamen to ; ad ind icare a l t re s ì l e eve n -

tua l i do taz ion i condominia l i (e s . pos t i au to comuni , g iard ino

ecc…);

10) a ver i f icare che i ben i p ignora t i s iano gravat i da censo ,

l i ve l lo o uso c i v ico e se v i s ia s ta ta a f f rancaz ione d i t a l i pes i ,

ovvero che i l d i r i t t o de l bene de l deb i tore p ignorato s ia d i p r o-

pr i e tà ovvero der ivan te da a lcuno de i sudde t t i t i t o l i ;

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11) che r i su l t i l ’ in formazione su l l ’ impor to annuo de l le spese

f i s se d i ges t ione o d i manu tenz ione , su eventual i speses t raord i -

nar ie g ià de l ibera te anche se i l re la t i vo deb i to non s ia ancora

scadu to , su eventua l i spese condomin ia l i non paga te neg l i u l t imi

due ann i an ter ior i a l la da ta de l la per i z ia , su l corso d i even tua l i

p rocedimen t i g iudi z iar i r e la t i v i a l bene p ignora to ;

12) accer tare , con adegua ta mo t i vaz ione , i l va lo re d i merca-

t o de l l ’ immobi l e con ind icaz ione de l c r i t er io d i s t ima u t i l i z za to ,

anche in re laz ione ad even tuale inc idenza su l va lore de l lo s t es so

de l la cond iz ion i d i r ego lar i tà (o meno) ammini s t ra t i va , e d i s ta to

l i bero o meno esponendo a l t re s ì ana l i t i camen t e g l i adeguamen t i

e correz ion i de l la s t ima , p rec isando ta l i adeguament i i n maniera

d i s t i n ta per lo s ta to d ’uso e manu te nz ione , l o s ta to d i possesso , i

v inco l i e d oner i g iur id ic i non e l im inabi l i da l la procedura e

l ’a ssenza d i garanz ia per v i z i occul t i nonch é per even tual i spese

condomin ia l i i nso lu te , l a necess i tà d i bon i f ica da even tual i r i f i u -

t i anche toss i c i o noc iv i ; a l t r i oner i o pes i ; e p re f igurando le t r e

d i ver se ipo tes i in cu i even tua l i oner i d i regolar i z zaz ione urban i -

s t ica o ca tas ta l e o per la boni f i c a da even tua l i r i f iu t i s iano a s -

sun t i da l la procedura ovvero s iano assunt i da l la procedura l im i -

ta tamente agl i oner i d i regolar i zzaz ione urban i s t ico -ca tas ta l e ,

ovvero s iano lasc ia t i i n t e ramen te a car ico de l l ’acqu iren te ;

13) ad ident i f i care , ne l caso d i p ign oramen to d i quo ta ind i -

v i sa , i compropr ie tar i e a va lu tare la so la quo ta , t enendo con to

de l la magg ior d i f f i co l tà d i vend i ta per le quo te ind iv i se , e ad e -

spr imere i l p ropr io mo t iva to parere su l la comoda d iv i s ib i l i t à de l

bene , ident i f i cando , i n caso a f f e rmat i vo , g l i en t i che po t re bbero

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essere separa t i i n favore de l la procedura; a predi sporre , qualora

r i tenga i l bene non comodamente d i v i s ib i le , bozza d i o rd inanza

d i d i v i s ione secondo i l mode l lo reper ib i l e in Cance l l er ia ;

14) ad a l l egare a c iascuna re laz ione d i s t ima a lmeno due

fo tograf ie e s t e rne de l bene e a lmeno due in te rne , nonché la p l a-

n imet r ia de l bene , v i sura ca tas ta le a t tua le , cop ia de l la conce s-

s ione o l icenza ed i l i z ia e a t t i d i sana tor ia , i l ce r t i f i ca to d i de f i -

n i ta va lu taz ione e la re s tante documentaz ion e necessar ia , i n t e -

grando , s e de l caso , que l la pred ispos ta da l credi tore; in par t ic o -

l a re , a depos i tare , ove non in a t t i , cop ia de l l ’a t to d i p rovenienza

de l bene e cop ia de l l ’ even tua le con t ra t to d i locaz ione e verba le

de l l e d i ch iaraz ioni de l t er zo occupan te;

L’esper to , t e rmina ta l a re laz ione , ne inv ia copia a i c redi tor i

p roceden t i o in tervenu t i e a l deb i tore , anche se non cos t i tu i to ,

a lmeno t re nta g iorn i p r ima de l l ’udienza f i s sa ta a i sens i

de l l ’ar t .569 de l cod ice , (a mezzo pos ta e le t t ron ica cer t i f i ca ta

ovvero , quando c iò non è poss ib i l e a mezzo fax o a mezzo pos ta

ord inar ia ) .

15) a sospendere l e operaz ioni per i ta l i i n caso d i imposs i -

b i l i t à d i accedere a l l ’ immobi l e , e ad avver t i r e i l g iudice ed i l

credi tore proceden te , a i f i n i de l la nomina d i cus tode g iudi z ia r io ;

16) a r i fe r i re immed ia tamente a l g iudice c i rca ogni r i ch i e -

s ta d i sospen s ione de l corso de l le operaz ioni per i ta l i , i n forma n-

do con tes tualmente la par te che le e secuz ione pot rà e ssere s o -

spesa so lo con provved imento de l g iud ice su r i corso de l la med e-

s ima par te , cu i ader i scano tu t t i g l i a l t r i c red i tor i ;

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17) a formulare t empes t i va i s tanza d i r inv io de l la ud ienza

in caso d i imposs ib i l i t à d i os servanza de l te rmine d i depos i to ,

p rovvedendo a l t res ì a l la no t i f i ca a l le par t i .

Lo s tudio e f f e t tua to è s t a to a r t i co la to dappr ima a l lo svo lg i -

men to d i una se r ie d i sopra l luoghi p resso g l i immobi l i ogge t to d i

s t ima , f ina l i zza t i a l la ve r i f ica de l lo s ta to d i f a t to e /o d i conse r -

vaz ione .

I l Consu len te r ime t te con l a pre sente l e r i su l t anze cu i è pe r -

venuto e sponendole ne i success iv i cap i to l i e r i spondendo in m a-

n ie ra d i s t in t a a i ques i t i a ssegna t i .

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OPERAZIONI DI SOPRALLUOGO I l p r imo acces so è s ta to e f f e t tua to in data 02 .03 .2016 a l le

o re 12 ,00 in Pe rug ia , Fraz . Ponte San Giovann i , a l la V ia Adr i a t i -

ca n .4 .

Nel l ’occas ione , sebbene f osse s ta t a inv ia ta R /A, non e ra p re -

sen te né i l s ig . Turche t t a né la s ig . r a Manua l i ; ne l co r so de l la

ma t t ina t a sono s t a to r ag g iun to t e l e fon icamen te da l s ig . Turche t t a

ed a l l ’uopo è s t a to concorda to un secondo ac cesso per i l

04 .03 .2016, o re 10 , ,00 .

In data 04 -03 .2016 a l l e ore 10 ,00 mi po r t avo nuovamen te

p resso i ben i ogge t to d i s t ima e p rocedevo , a l l a p re senza de l s ig .

Turche t t a , a l le ope raz ion i d i r i t o .

Sono s ta t i e segui t i i r i l i ev i fo tog raf i c i deg l i immobi l i , ver i -

f i ca to l a confo rmi tà sos tanz ia l e de l lo s t a to d i f a t to r i spe t to ag l i

a t t i ca ta s ta l i (Vedi a l l . to n . 1 ) .

In data 05 .05 .2016 mi sono por t a to presso l ’Agen z ia de l le

En t ra te d i Perugia , D i rez ione Provinc ia l e d i Pe rug ia – Ter r i t o r io ,

Se rv iz i d i Pubb l ic i tà Immob i l ia re , acqui sendo l e fo rma l i t à e s i -

s t en t i a l 05 .51 .2016 in nome Manua l i Mi lena e Turche t t a Lu ig i e

r ipor ta te a i pa rag raf i success iv i (Vedi a l l . to n . 2 ) .

In data 30 .05 .2016 mi sono por t a to nuovamen te p res so

l ’Agenz ia de l le En t ra t e d i Pe rug ia , D i rez ione P rov i nc ia l e d i P e-

rug ia – Te r r i to r io , Serv iz i d i Pubb l i c i t à Immob i l i a re , ve r i f i cando

t r ami te t i to lo d i p ropr i e t à g l i es t r emi concesso r i de l l ’ immobi le .

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RISPOSTE AI QUESITI

Di segui to s i r e laz iona su i ques i t i form u l a t i da l l ’ I l l .mo G.E .

1) all’esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento secondo le risul-tanze dei pubblici registri immobiliari, comprensiva dei confini,e all’identificazionecatastale dell’immobile, evidenziando l’eventuale non corrispondenza delle certifi-cazioni catastali ai dati indicati all’atto del pignoramento ed indicando tutti gli ul-teriori elementi necessari per l’emissione del decreto di trasferimento, eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l’aggiornamento del catasto (ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n.1249/39) acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante;in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione;

BENI DI PROPRIETA’ Manual i Mi lena e Turche t ta Luig i

I beni d i p ropr ie t à d i R Manual i Mi lena e Turche t ta Luig i

sono ub ica t i in Pe rugia , Loc . Pon te San Giovann i , V ia Adr ia t i ca

n .4 , in ca t a s to a l fg . 290 , p . la 547 , sub 14 z .c . 2 , cat . A2 , c l .5 ,

cons . 6 ,5 vani , sup . ca t . 122 mq, tota le e sc luso aree s coper te

mq 113 , R . 503 ,55 ; f g 290 , p. la 547 , sub 1 , z . c . 2 , ca t . C6 , c l . 3 ,

cons . 12 mq, sup.ca t . 13 , R . 1 3 ,01 (Vedi c i ta to a l l . to n .1 ) .

C o n f i n i p . la 290 , sub 4 ;

Fg . 290 , p . l a 547 , sub 15 , d i p ropr i e tà Orseniga Lorenza e Be r -

l i zza Enzo ;

Vano Sca la ;

Sa lvo a l t r i ;

C o n f i n i p . la 290 , sub 1 ;

A r e a a n t i s t a n t e c o m u n e d i p r o p r i e t à c o n d o m i n i a l e ;

S a l v o a l t r i ;

P r o v e n i e n z a v e n t e n n a l e

Antecedente a l ven tenn io i beni d i cu i t ra t ta s i (un i tà immob i -

l i a r i ed au tor imessa ) e rano d i p ropr i e tà , come r i su l t a da l l a ce r t i -

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f i caz ione n o ta r i l e , de l s ig . R icc i Gae tano pe r ave r l i acqu is t a t i

da l l a soc ie t à Impresa Edi le Bar to lon i s . a . s . d i Pe rug ia per a t to

No ta io F rancesco Alc in i in Perug ia de l 27 .12 .1973 , Rep .

n .42965/6773, t rasc r i t to in Pe rug ia i l 26 .01 .1974 a l n .207 d i f o r -

ma l i t à .

In da ta 02 .08 .2004 i ben i i n paro la ven ivano t r a s fe r i t i a M a-

nua l i Mi lena e Turche t t a Luig i , con iuga t i in reg ime d i s epa r a -

z ione de i ben i a mezzo a t to d i compravend i t a de l 02 .08 .2004 per

a t to no ta io Paolo B iava t i i n Perugia , Rep . n . 313614/35458 , t r a -

sc r i t to in Perug ia i l 09 .08 .2004 , Re g Pa r t . N.16569 e Reg Gen.

N .26302.

2) al una sommaria elencazione e descrizione sintetica dei beni, mediante in-dicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, nu-mero civico, piano eventuale numero interno), del contesto in cui essi si trovano(es. se facenti parte di un condominio o di altro complesso immobiliare con parti comu-ni ecc..) delle caratteristiche e della destinazione della zona e dei servizi da essa of-ferti, degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e ac-cessori, degli eventuali millesimi di parti comuni, identificando ciascun immobile con una lettera dell’alfabeto e gli accessori della medesima lettera con un numero progressivo; I ben i i n pe r iz i a sono ub i ca t i in Pe rugia , Loc . Pon te San Gi o -

vanni , V ia Adr ia t ica n .4 , i n ca t as to a l f g . 38 , p . l a 235 , sub 4 , ca t .

A2 , c l .4 , cons . 7 ,5 van i , sup . ca t . 201 mq + a ree scope r t e mq

19 l .3 , cons ,7 , R . 716 ,58 e fg 38 , p . l a 235 , sub 6 , ca t . C6 , cons .

42 mq , sup .ca t . 47 , R . 1 10 ,63 .

L’uni tà ab i t a t iva ed i l garage r icadono , r i spe t t ivamen te a l

p i ano p r imo ed a l p i ano te r r a , de l f abbr i ca to pe r c iv i l i ab i t az i on i

cos t i tu i to da p iù condomini propr ie ta r i .

La s t ru t tu ra è in cemen to a rma to e la cos t ruz ione è a sc r iv ib i -

l e ag l i anni 70 , ep oca de l r i l a sc io de l l e au tor i zzaz ion i ed i l i z i e .

Pag. 14

Le immagin i success ive t ra t te da Google Ea r th r ipo r tano i l

f abbr ica to ne l contes to u rbano d i appa r t enenza .

Pag. 15

L’area è connota t a da l l a p re senza d i s e rv iz i commerc ia l i

nonché serv i t a da me zz i pubb l ic i .

3) a verificare il titolo di proprietà e la sussistenza di eventuali diritti di com-proprietà (specificando se si tratta di comunione legale tra coniugi o altro) o di al-tri diritti parziali, ovvero indicando chiaramente il diverso diritto o quota pignora-ta, distinguendola per ciascuno dei debitori esecutati; I beni r i su l tano es sere in p ien a p ropr ie tà d i Manua l i Mi lena e

Turche t t a Luig i , in reg ime d i s epa raz ione de i ben i .

4) ad individuare lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato dalla esecutato o da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare ri-ferimento all’esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento e alla data di scadenza per l’eventuale disdetta, ovvero alla sussistenza di eventuali controversie pendenti e all’eventuale data di rilascio fissata; si precisa che in caso di indicazioni non esaustive sul punto, sarà disposta integrazione alla perizia senza ulteriore compenso;

Al momento de i sop ra l luogh i i ben i e r ano l ibe r i da cose e

pe r sone , f a t a eccez ione pe r la pre senza d i a lcune suppe l l e t t i l i i n

f e r ro ne l box au to .

5) ad individuare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene distinguendo tra quelli che resteranno a caricodell’acquirente (ad es. domande giudiziali, atti di asservimento urbanistico, e ces-sioni di cubatura, convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge, pesi o limitazioni d’uso – oneri reali, obbligazioni prop-ter rem, servitù, uso, abitazione, vincoli derivati da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria, vincoli connessi con il carattere storico – artistico) e quelli che saranno cancellati o regolarizzati dalla procedura ovvero risulteranno non opponibili all’acquirente (iscrizioni, pignoramenti ed altre trascrizioni pregiu-dizievoli, difformità urbanistica – edilizie, difformità catastali);

Dal le i spez ion i esegui te presso l ’Agenz ia de l le Ent ra t e d i

Perug ia , ovve ro f ino a l l a da ta de l 0 5 .05 .2016, r i su l tano in nome

d i Manua l i Mi lena e Turche t t a Lu ig i l e fo rma l i tà che d i segui to

s i r i po r tano .

Manual i Mi lena

Pag. 16

TRASCRIZIONE A FAVORE del 20 .04 .2002 , numero d i

Reg is t ro Pa r t ico la re 6979 , Reg i s t ro Genera le 9999 , pubbl ico u f -

f i c i a le Cava lag l io F rancesca , Rep . n .35449 /7914 de l 04 .04 .2002:

ATTO TRA VIVI – DONAZIONE ACCETTATA

Immobi l i i n Pe rugia


Reg is t ro Pa r t ico la re 16569 , Regi s t ro Genera le 26302 , pubb l i co

uf f i c ia le Biava t i Pao lo , Rep . n . 313614/35458 de l 02 .08 .2004 :

ATTO TRA VI VI – COMPRAVENDITA


ISCRIZIONE CONTRO del 09 .08 .2004, numero d i Reg is t ro

Pa r t i co la re 6141 , Regi s t ro Genera l e 26303 , pubb l ico uf f i c i a le

B iava t i Pao lo , Rep . n .313615 /35459 de l 02 .08 .2004 :

IPOTECA VOLONTARIA de r iva te da concess ione a ga ran z ia

d i mutuo



Reg is t ro Pa r t ico la re 2360 , Reg i s t ro Genera le 3576 , pubbl ico u f -

f i c i a le Uf f i c io de l Regi s t ro , Rep . n .1083/9990 de l 06 .05 .2010:

ATTO PER CAUSA DI MORTE – CERTIFICATO DI D E-

NUNCIA DI SUCCESSIONE

Immobi l i s i t i in Pe rugia

TRASCRIZIONE A FAVORE del 18 .09 .2013, numero d i

Reg is t ro Pa r t ico la re 14376 , Regi s t ro Genera le 2158 6 , pubb l i co

uf f i c ia le Uf f ic io de l Regi s t ro , Rep . n .1640 /9990 de l 17 .06 .2013:

ATTO PER CAUSA DI MORTE – CERTIFICATO D I DE-


Pag. 17



Reg is t ro Pa r t ico la re 14379, Regi s t ro Genera le 21589 , pubb l i co

uf f i c ia le Uf f ic io de l Regi s t ro , Rep . n .1644 /9990 de l 17 .06 .2013:

ATTO PER CAUSA DI MORTE – CERTIFICATO DI DE-



TRASCRIZIONE CONTRO de l 2 1 .01 .2015, numero d i Reg i -

s t ro Pa r t ico la re 970 , Reg is t ro Genera l e 1265 , pubb l i co uf f ic ia le

UFFICIALE GIUDIZIARIO CORTE D’APPELLO, Rep. n .

7169/2014 de l 05 .11 .20 14:

ATTO E SECUTIVO CAUTELARE – VERBALE DI P IGN O-

RAMENTO IMMOBILI .


Turchetta Luig i


Reg is t ro Pa r t i co la re 8823, Reg i s t ro Genera l e 13742 , pubb l i co u f -

f i c i a le Giud ice de l Tr ibuna le , Rep . n .0 de l 20 .02 .1989 :

ATTO GUDIZIARIO – DECRETO DI TRASFIMENTO DI

IMMOBILI

TRASCRIZIONE CONTRO de l 17 .04 .1990, numero d i Reg i -

s t ro Par t i co la re 5375 , Reg i s t ro Gene ra l e 7957 , pubb l ico uf f ic ia le

Brune l l i G iuseppe , Rep . n . 31238/7719 de l 28 .03 .1990 :

ATTO TRA VIVI – DONAZION E ACCETTATA


Reg is t ro Pa r t ico la re 16569, Regi s t ro Genera le 26302 , pubb l i co

uf f i c ia le Biava t i Pao lo , Rep . n .313614 /35458 de l 02 .08 .2004:

Pag. 18

ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA


ISCRIZIONE CONTRO del 09 .08 .2004, numero d i Reg is t ro

Pa r t i co la re 6141 , Regi s t ro Genera l e 26303 , pubb l ico uf f i c i a le

B iava t i Pao lo , Rep . n . 313615 /35459 de l 02 .08 .2004 :

IPOTECA VOLONTARIA de r iva te da concess ione a ga ranz ia

d i mutuo



s t ro Par t i co la re 2627 , Reg i s t ro Genera l e 3975 , pubb l ico uf f ic ia le

Duran t i F i l ippo , Rep . n .55294 /19780 de l 19 .01 .2011:

ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA

Immobi l i s i t i in Corc iano


s t ro Pa r t ico la re 970 , Reg is t ro Genera le 1265, pubb l i co uf f ic ia le

UFFICIALE GIUDIZIARIO CORTE D’APPELLO, Rep. n .

7169/2014 de l 05 .11 .2014:

ATTO ESECUTIVO CAUTELARE – VERBALE DI P IGN O-

RAMENTO IMMOBILI . Immobi l i s i t i in Pe rug ia

6) a fornire altre informazioni per l’acquirente, concernenti: a. l’importo annuo della spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese

condominiali ordinarie); b. eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute; c. eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi dieci anni an-

teriori alla data della perizia; Risul tano in esse re spese condomi n ia l i non paga te a l

21 .03 .2016 pari ad € 7 .456,04 con un sa ldo in i za le a deb i to a l

01 .01 .2015 pa r i ad € 5 .550 ,42 e pe r t an to s i de t r a r r anno € 1905 ,6 2

da l va lo re s t ima to ( u l t imo b iennio ) ;

Pag. 19

c. eventuali cause in corso; Non r i su l t a da i documen t i acqui s i t i e s se rv i a lcuna causa in

co r so d i re t t amen te co l le ga ta a i ben i ;

7) ad individuare i precedenti proprietari nel ventennio elencando ciascun at-to di acquisto, con l’indicazione dei suoi estremi (data, notaio, data e numero di re-gistrazione e trascrizione), e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione nota-rile prodotta dal creditore precedente;

Si in tende r ipo r ta to quanto g i à re l az iona to a l pa rag rafo 1 .

alla verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene, nonché dell’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o ag-giornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente nor-mativa. In caso di esistenza di opere abusive, ad indicare l’eventuale sanabilità ai sensi delle Leggi. N.47/85 e 724/94 e dell’articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n.380 e gli eventuali costi della stessa; altri-menti, la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le even-tuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica ai fini dell’istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’art.40, comma sesto, della Legge28 febbraio 1985, n.47 ovvero dall’art.46, comma quinto del de-creto del Presidente della repubblica del 6 giugno 2001, n. 380, specificando il co-sto per il conseguimento del titolo in sanatoria, assumendo le opportune informa-zioni presso gli Uffici Comunali competenti;

L ’ ed i f i c io pe r c iv i l i ab i t az ion i , ovve ro l ’un i t à re s idenz ia l e in

ogget to , è s t a to rea l i zza to in v i r tù de l l a Licenza Edi l iz i a n .803

de l 26 .07 .1972 e succ . var i an t i n .1157 de l 13 .10 .1972 e n .1529

de l 30 .10 .1973 , nonché mun i to , i n base ag l i a t t i au tor i zza t iv i c i -

t a t i , d i ce r t i f ica to d i ag ib i l i t à r i l a sc i a to da l Comune d i Perug ia .

8) ad esprimere il proprio motivato parere sulla opportunità di disporre la vendita in uno o più lotti e, in caso affermativo, procedere alla formazione di uno o più lotti identificando i nuovi confini e provvedendo, previa l’autorizzazione del Giudice, ove necessario alla realizzazione del frazionamento, allegando alla rela-zione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;

Pag. 20

In o rd ine a l l a poss ib i l i t à d i d i spor re l a vendi t a in p iù lo t t i s i

è de l pa re re , va lu ta t a anche l ’ub icaz ione de i ben i , i l lo ro accesso

e la cons i s t enza , d i p rocede re a l la fo rmaz ione d i un un ico lo t to .

9) a descrivere analiticamente ciascuno dei beni compresi nel lotto [un para-grafo per ciascun immobile, ciascuno di essi intitolato “DESCRIZIONE ANALITI-CA DEL” (appartamento, capannone ecc.) con riferimento alla lettera che con-traddistingue l’immobile nel paragrafo “Identificazione dei beni oggetto della sti-ma” di cui sub 2]; ad indicare la tipologia del bene, l’altezza intera utile, la com-posizione interna; ad indicare in formato tabellare, per ciascun locale, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commer-ciale, la superficie commerciale medesima, l’esposizione, le condizioni di manuten-zione; ad indicare nei medesimi paragrafi altresì le caratteristiche strutturali del bene e le caratteristiche interne di ciascun immobile (infissi, tramezzature interne, pavimentazione, porta d’ingresso, scale interne, impianto elettrico, impianto idrico, impianto termico ecc…) precisando per ciascun elemento l’attuale stato di manu-tenzione e per gli impianti, la loro rispondenza alla vigente normativa e in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento; ad indicare altresì le eventuali do-tazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino ecc…);

I beni d i p ropr i e t à Manual i Mi lena e Turchet ta Luig i sono

ub ica t i in Pe rug ia , Loc . Ponte San Giovanni , V ia Adr i a t i ca n .4 ,

i n ca ta s to a l f g . 290 , p . la 547 , sub 14 z . c . 2 , cat . A2, c l . 5 , cons .

6 ,5 vani , sup. ca t . 122 mq, tota le e sc luso aree scoper te mq 113 ,

R . 503 ,55 ; f g 290 , p. la 547 , sub 1 , z . c . 2 , cat . C6 , c l . 3 , cons . 12

mq, sup.cat . 13 , R . 13 ,01 (Vedi c i ta to a l l . to n .1 ) .

T ra t t as i d i un i t à immobi l i a re r es idenz ia le e annesso garage

ub ica t i r i spe t t ivamen te a l P .1° e Te r ra de l l ’ed i f ic io condomin i a-

l e ; l ’accesso a l ga rage avviene da l l ’ a rea d i per t inenza condom i -

n i a l e an t i s t an te i l f abbr ica to .

Pag. 21

I l garage ha supe r f i c i e pa r i a mq 1 2 ; l ’ imp ian to e le t t r i co , ad

una p r ima i spez ione sos tanz ia l e , appa re in l i nea con l a v igente

no rma t iva .

A l momento de l sop ra l luogo i l vano ga rage e ra occupa to da

suppe l l e t t i l i i n f e r ro .

L’uni tà re s idenz ia l e è pos t a a l P iano 1° de l f abbr ica to con

accesso da l ba l la to io condominia le .

Pag. 22

L’appar t amento s i compone d i t ine l lo con annessa cuc ina ,

i ng resso , sogg iorno , ampio cor r ido io , due wc 1 e t re camere da

l e t t o per una super f ic i e to t a l e par i a mq 122 .

1 Si evidezia che uno dei wc viene individuato sulla planimetria catastale come ripostiglio.

Pag. 23

L’uni tà ab i ta t iva è do ta ta d i impian to d i r i sca ldamen to ce n-

t r a l i zza to e s i è accer t a t a a l mancanza d i a l cun i r ad ia tor i (de l t i -

po in gh isa ) .

L’ impian to e l e t t r ico , ad una sommar ia i spez ione , appa re a l -

quanto obsole to , sebbene in l i nea d i mass ima adegua to , s a lvo m i -

g l ior ie , a l l a v igente no rma t iva .

G l i i n f i s s i i n t e rn i sono in l egno e r i su l t ano a lquan to obsole t i

s eppur in ope ra ; l a pav imentaz ione é de l t ipo in sega to d i marmo .

.

Pag. 24

Deve reg is t r a rs i in f ine l a p re senza d i r i l evant i i n f i l t r az ion i

a l la pa re t e de l vano soggiorno in co r r i spondenza de l r e t ros tan te

wc .

L’appar t amento è do ta to d i ba l cona te e s te rne - t e r razz i per

una supe r f i c i e ca ta s ta l e par i a mq 113 prosp ic i en t i l a co r t e r e t r o-

s t an te .

In buona sos t anza può a f f e rmars i che tu t to l ’ in s i eme denu n-

c ia un ev iden te s ta to d i ca renza manu ten t iva .

Pag. 25

10) a verificare che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civi-co e se vi sia stata affrancazione di tali pesi, ovvero che il diritto del bene del debi-tore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;

I beni p ignora t i non r i su l t ano g rava t i da censo , l i ve l lo o uso

c iv i co , even tua l i a f f r ancaz ion i , qu ind i l ibe r i da t a l i pes i , ovve ro

i l d i r i t to d i p ropr ie t à de i deb i to r i non è d i na tu ra concesso r ia , ma

d i e sc lus iva propr i e tà .

11) che risulti l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il rela-tivo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate ne-gli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedi-menti giudiziari relativi al bene pignorato;

Non r i su l tano e s se rv i spese d i ges t ione o d i manutenz ione ,

per quan to t r asmesso da l l ’Ammin is t ra tore de l Condomin io a l

21 .03 .2016 ( debito par i ad € 7 .456 ,04 ) , né r i su l ta , dag l i a t t i a c -

qu i s i t i , qua l s i a s i a l t r a spesa lega ta a l l ’ immobi l e .

12) accertare, con adeguata motivazione, il valore di mercato dell’immobile con indicazione del criterio di stima utilizzato, anche in relazione ad eventuale in-cidenza sul valore dello stesso della condizioni di regolarità (o meno) amministra-tiva, e di stato libero o meno esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d’uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non elimina-bili dalla procedura e l’assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti anche tossi-ci o nocivi; altri oneri o pesi; e prefigurando le tre diverse ipotesi in cui eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la bonifica da eventuali ri-fiuti siano assunti dalla procedura ovvero siano assunti dalla procedura limitata-mente agli oneri di regolarizzazione urbanistico-catastale, ovvero siano lasciati in-teramente a carico dell’acquirente; I m m o b i l e i n c a t a s t o f a b b r i c a t i i n c a t a s t o a l fg . 290 , p . la 547 ,

sub 14 z . c . 2 , ca t . A2 , c l . 5 , cons . 6 ,5 vani , sup. ca t . 122 mq, t o-

ta le e sc luso aree scoperte mq 113 , R . 503 ,55 ; fg 290 , p. la 547 ,

sub 1 , z .c . 2 , cat . C6 , c l . 3 , cons . 12 mq, sup.cat . 13 , R. 13 ,01

(Vedi c i ta to a l l . to n .1 ) .

Pag. 26

L a v a l u t a z i o n e d e i b e n i s i d e t e r m i n a me d i a n t e d u e p r o c e -

d i me n t i d i STIMA , quella DIRETTA e quella INDIRETTA , e s s e s a -

r a n n o s v i l u p p a t e c o n s i d e r a n d o l a c o n s i s t e n z a d e l l a p r o p r i e t à

(sup. commerciale) ed i relativi coefficienti correttivi 2 applicati in

correlazione al valore commerciale indicato dall’Osservatorio Immob i-

liare, Agenzia delle Entrate, primo semestre 2015, mediato poi con

quello indicato dal Listino Immobiliare della Camera di Commercio di

Perugia, I trimestre 2016 il tutto interposto con i valori di mercato.

S i r a p p r e s e n t a i n o l t r e c h e l a s t i m a n o n h a p o t u t o d i c e r t o

t r a s c u r a r e i l n e g a t i v o mo m e n t o d e l me r c a t o i m m o b i l i a r e c h e , i n

c o n c r e t o s i t r a d u c e i n u n a e c c e s s i v a o f f e r t a d i i m m o b i l i , a v e n t i

m e d e s i m e c a r a t t e r i s t i c h e e t i p o l o g i a s i mi l e a q u e l l o i n q u e s t i o -

n e , a s p e t t o c h e n e p e n a l i z z a s i g n i f i c a t i v a m e n t e i l v a l o r e .

Coefficienti correttivi interni: - Piano - Stato Conservativo - Affaccio - Esposizione - Altezza soffitti - Vista Coefficienti correttivi edificio : - Tipologia - Stato Conservativo

STIMA DIRETTA

Per l ’ immobi l e in ana l i s i s i f a r i f e r imen to a l le quo taz ion i

immobi l i a r i ind ica t e da l l ’Osse rva to r io Immobi l ia re , Age nz ia de l

Te r r i to r io , secondo semes t r e 2015 (Vedi a l l . to n . 3 ) ed a i va lo r i

2 I coefficienti sono i parametri imputabili in linea generale allo stato di conservazione del bene, alla sua ubi-cazione, alla disponibilità di aree di parcheggio, alla tipologia, al piano, alla vista ecc..

Pag. 27

r ipor ta t i da l L is t ino Immobi l i a re de l la Camera d i Commerc io d i

Pe rug ia , I t r imes t r e 201 6 (Vedi a l l . to n . 4 ) e r i f e r i t i a l l ’ a rea in

esame .

Dopo ave r med ia to i va lo r i de l l ’Osse rva tor io e de l L is t ino , s i

de te rmina i l p rezzo d i merca to desun to da l l a compravendi t a d i

s t ru t tu re s imi l a r i (abitaz ion i ) r i caden t i ne l l a medes ima zona e da

que l l i s t ima t i a l l ’a t tua l i tà da ope ra to r i spec ia l izza t i , non t ra sc u-

rando , l o s i r imarca , d i ave re r igua rdo de l g rave momento d i c r i s i

v i s su to da l merca to immob i l ia re .

Sul pun to l ’O s se rva tor io Immobi l i a re , s econdo semes t re

2015 , Zona pe r i f e r ica d i Pon te S .Giovanni , Cod ice d i zona D2,

Mic rozona Ca ta s ta l e 3 , t i po log ia ab i t az ion i c iv i l i , ind ica un va l o -

re per i l r es idenz ia le – ab i t az ion i c iv i l i no rma l i , var i ab i le t ra €

950 ,00 ed € 1 .350,00 a l mq .

Cons idera to lo s ta to conse rva t ivo de l l ’uni t à in ana l i s i , l a f a-

c i l i t à d i parcheggio un i tamen te a l l a p resenza d i box au to d i p ro -

p r ie t à , s i r i t i ene ado t t a re , cons iderando l a ca renza d i ope re m a-

nu tenz ione , i l va lo re med io ind ica to , ovve ro € 1 .150 ,00 a l mq .

I l L is t ino Immobi l i a re d i con t ro ind ica un va lo re a l mq pe r l e

s emiper i f e r i e per l ’ab i tab i l e var i ab i l e t ra € 700 ,00 / € 1 .2 00 ,00

a l mq .

Anche qu i s i ado t t a l a va lu t az ione med ia t ra que l le ind ica t e ,

ovvero € 950,00 a l mq .

Med iando i due va lo r i s i r i cava :

€ 1 .150 , 00 + € 950 ,00 /2 = € 1 .050 .00 a l mq

A questo punto si considerano i coefficienti correttivi

Coefficienti correttivi interni:

Pag. 28

- Piano 1.00 - Affaccio 0,95 - Esposizione 1,00 - Altezza soffitti 1,00 - Vista 0,95 Coefficienti correttivi edificio : - Tipologia 1,00 Prodotto coefficienti 0,90

Si de te rmina :

€ 1 .150,00 x prod .coef . 0 ,90 = € 1 .035 ,00 a l mq che s i arro -

tonda ad € 1 . 050 ,00 .

Per i t e r razz i s cope r t i ( sup , mq 113) s i s t ab i l i s ce una pe rce n-

tua le par i a l 25% d e l l a supe r f i c i e e f f e t t i va , ovve ro mq 33 ,25 .

In o rd ine a l box au to l ’Osse rva to r io s t ab i l i sce un va lo re va-

r i ab i l e t r a € 430 ,00 ed € 660 ,00 , sos tanz ia lmen te omogeneo a i

va lor i de l marca to immobi l i a re ed anche qu i s i adot t a i l va lo re

med io in cons ideraz ione de l l a scar s a cons i s t enza

de l l ’ au tor imessa , ovvero € 545 ,00 a l mq che s i a r ro tonda ad €

550 ,00 a l mq.

Si de te rmina pe r le s uper f ic i commerc ia l i :

Uni tà ab i tat iva ( r es idenz ia l e + te r razz i ) mq 153,25 x €

1 .050 ,00 = € 160 .913 ,00

Valore de l l ’un i tà ab i tat iva secondo la s t im a d ire t ta €

160 .913 ,00 .

Box auto mq 12 ,00 x € 550,00 = € 6.600 ,00

STIMA INDIRETTA

Il procedimento alternativo alla stima diretta, la stima indiretta ,

si attua utilizzando un valore certo (Valore locativo unitario ), che

consente di risalire in maniera indi retta al valore definitivo

Pag. 29

dell’immobile attraverso operazioni matematiche che tengano conto

della sua capacità reddituale .

La formula che determina il valore di mercato è la seguente:

Valore di mercato = Val. locativo annuo netto / Saggio di capit a-

lizzazione

Saggio di capitalizzazione = saggio medio (4%) / Prodotto dei

coefficienti

Da cui: saggio medio 4% / Prod. Coeff. 0,90 = 0,0444 Saggio di

capitalizzazione

VALORE LOCATIVO ANNUO NETTO

La capacità reddituale netta di un bene deve derivare dal corr i-

spondente importo lordo, ridotto di quelle spese che sono direttamente

legate al mantenimento della proprietà dell’immobile e che vengono

sostenute nell’arco dell’anno (tasse, manutenzione ordinaria, spese

straordinarie, ecc.).

I dati statistici attribuivano al fattore spese negli anni addietro

un’incidenza oscillante tra il 20% ed il 30%; oggi, in considerazione

dei maggiori oneri che un proprietario immobiliare deve sostenere in

relazione alle nuove normative fiscali, si ritiene equo indicare nel 30%

la corrispondenza di questo importo.

Per il calcolo del Valore locativo netto annuo , sarà considerato il

valore locativo unitario mensile , desunto sempre dalla schermata

dell’Osservatorio Immobiliare , il tutto in relazione alla Tipologia –

Abitazioni civil i che indica un valore di locazione variabile tra € 3,50

ed al mq ed € 4,80 al mq (Vedi citato all.to n.3), si adotta il valore

medio indicato in ragione delle caratteristiche dell’immobile e dello

stato conservativo.

Pag. 30

Si determina quindi:

Val. locativo lordo = € 4,15 x 0,90 x mq 153,25 x 12 mesi =

€ 6.869,00

Da cui : Valore locativo annuo netto = Valore locativo lordo x – 30%

Valore locativo annuo netto = € 6.869,00 x – 30% = € 4.808,00

Quindi applicando la formula sopra richiamata :

Val. locativo annuo netto / Saggio di capitalizzazione , si ottiene:

VALORE COMMERCIALE = € 4.808,00 / 0,0444 = € 108.288,00

(valore derivante dalla stima indiretta)

A questo punto, ottenuti i valori determinati dal procedimento d i-

retto ed indiretto, mediando le valutazioni ottenute, si ricava il VALO-

RE dell’immobile :

€ 160.913 ,00 + € 108 .288 ,00 / 2 = € 134 .600 ,00

Valore complessivo beni (unità residenziale + box auto)

€ 141 .200,0013) ad identificare, nel caso di pignoramento di quota indivisa, i comproprie-

tari e a valutare la sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise, e ad esprimere il proprio motivato parere sulla comoda divisibili-tà del bene, identificando, in caso affermativo, gli enti che potrebbero essere sepa-rati in favore della procedura; a predisporre, qualora ritenga il bene non comoda-mente divisibile, bozza di ordinanza di divisione secondo il modello reperibile in Cancelleria;

Non es i s te a lcuna quo ta ind iv isa ed i l bene è d i p ropr i e t à e -

sc lus iva d i Manual i Mi lena e Turche t ta Lu ig i , i n reg ime d i s ep a-

raz ione de i ben i .

14) ad allegare a ciascuna relazione di stima almeno due fotografie esterne del bene e almeno due interne, nonché la planimetria del bene, visura catastale at-tuale, copia della concessione o licenza edilizia e atti di sanatoria, il certificato di definita valutazione e la restante documentazione necessaria, integrando, se del ca-so, quella predisposta dal creditore; in particolare, a depositare, ove non in atti,

Pag. 31

copia dell’atto di provenienza del bene e copia dell’eventuale contratto di locazione e verbale delle dichiarazioni del terzo occupante; L’esperto, terminata la relazione, ne invia copia ai creditori procedenti o intervenuti e al debitore, anche se non costi-tuito, almeno trenta giorni prima dell’udienza fissata ai sensi dell’articolo 569 del codice ed allegare all’originale una attestazione di aver proceduto a tali invii.

La presen te v i ene inv ia ta t r ami t e pec a l l ’ avv . Gian luca Cesa -

r in i pe r l a Unicred i t Cred i t Managemen t Bank spa (Vedi a l l . to

n .6 ) e s i consegnerà p ro man ibus a l deb i tore l ’e l abora to pe r i ta l e .

La p re sen te con t i ene i r i l i ev i f o tog raf ic i e segu i t i i n loco

nonché g l i a l lega t i e g l i e l abora t i p lan ime t r i c i ca ta s t a l i .

15) a sospendere le operazioni peritali in caso di impossibilità di accedere all’immobile, e ad avvertire il giudice e il creditore procedente, ai fini della nomina di custode giudiziario;

S i è p r o c e d u t o , u n i t a m e n t e a l d e b i t o r e , a l l ’ a c c e s s o

d e l l ’ i m m o b i l e .

16) riferire immediatamente al giudice circa ogni richiesta di sospensione del corso delle operazioni peritali, informando contestualmente la parte che l’esecuzione potrà essere sospesa solo con provvedimento del giudice su ricorso della medesima parte, cui aderiscano tutti gli altri creditori;

17) a formulare tempestivamente istanza di rinvio della udienza in caso di im-possibilità di osservanza del termine di deposito, provvedendo altresì alla notifica alle parti;

Pag. 32

C O N C L U S I O N I P u r r i m a n d a n d o l ’ I l l . m a L e t t r i c e a q u a n t o d e t t a g l i a t a -

m e n t e e s p o s t o n e i p r e c e d e n t i c a p i t o l i i n r i s p o s t a a i q u e s i t i

p o s t i , l a T a b e l l a s e g u e n t e r i a s s u m e l e v a l u t a z i o n i d e i b e n i

s t i m a t i :

U N I T A’ I M O B I L I A R E

D E S T I N A ZI O N E I D EN TI F I C A ZI O NE C A T A S T A LE

V A LO RE

U n i t à r es i d enz i a l es i t a i n P er u g i a a l l aV i a A dr i a t i c a n . 4 Box au t o R a t e c o nd omi n i a l i i n s o l u t e – u l t imob i en n io T o ta l e v a lo r e b en i

R e s id e nz i a l e

A u to r im e ss a

f g . 2 9 0 , p . l a 5 4 7 , s u b1 4 , z . c . 2 , c a t . A 2 , c l . 5 ,c o n s . 6 , 5 va n i , s u p . c a t . 1 2 2 mq + a r e e s c o p e r t e mq 1 1 3 , R . 5 0 3 , 5 5 f g 2 9 0 , p . l a 5 4 7 , s u b 1 ,z . c . 2 , c a t . C6 , c o n s . 1 2mq , s u p . c a t . 1 3 , R .1 3 , 0 1 .

€ 134.600 ,00

€ 6 .600,00 -€ 1905,62 €139 .294,38

I m m o b i l e i n c a t a s t o f a b b r i c a t i i n c a t a s t o a l fg . 290 , p . la 547 ,

sub 14 , z . c . 2 , cat . A2 , c l . 5 , cons . 6 ,5 van i , sup. ca t . 122 mq,

to ta le e sc luso aree scoperte mq 113 , R. 503 ,55 ; fg 290 , p. la

547 , sub 1 , z . c . 2 , cat . C6 , c l . 3 , cons . 12 mq, sup .cat . 13 , R .

13 ,01 (Vedi c i ta to a l l . to n .1 ) . a l 21 .03 .2016 par i ad € 7 .456 ,04

S i a l l e g a n o a l l a p r e s e n t e :

- V e r b a l i d i s o p r a l l u o g o ;

- A l l e g a t i ;

Pag. 33

N e l c o n s e g n a r e a l l a S . V . I l l / m a l a p r e s e n t e r e l a z i o n e d i

c o n s u l e n z a t e c n i c a , s o n o c o n s c i o d i a v e r a d e m p i u t o a l m i o

d o v e r e c o n s e r e n a o b i e t t i v i t à .

N e l l ’ a u g u r a r m i c h e t a l e l a v o r o p o s s a e s s e r e d i v a l i d o a u -

s i l i o a l l a G i u s t i z i a , s i r e s t a a d i s p o s i z i o n e p e r e v e n t u a l i

c h i a r i m e n t i e s i r i n g r a z i a p e r l a f i d u c i a a c c o r d a t a .

I l C o n s u l e n t e T e c n i c o d e l G i u d i c e

a r c h . S a b a t i n o F r a n c o

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