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MANUELA BOLITI – geometra Iscritto al collegio Geometri e Geometri laureati

della provincia di Reggio Emilia al n. 1930

Iscritto all’elenco dei Consulenti Tecnici del tribunale di Reggio Emilia al n. 777

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Via Don Z. Iodi, 5 - 42121 Reggio Emilia

telefono 0522.432611 fax 0522.453123 cell. 338.4932255

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TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA FALLIMENTO N.2/2017 FIDARAMA SRL

RELAZIONE TECNICO-ESTIMATIVA BENI IMMOBILI: TERRENO EDIFICABILE VIA DEI TEMPLARI REGGIO EMILIA

REGGIO EMILIA 20.03.2018

mailto:[email protected]

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SOMMARIO

1-PREMESSE E QUESITO ESTIMATIVO ........................................................................ 3

2-TIPOLOGIA DEI BENI OGGETTO DI PERIZIA ............................................................ 3

2.1-UBICAZIONE ................................................................................................................... 4 3-STIMA DEI BENI IMMOBILI ..................................................................................... 5

3.1-DATI CATASTALI DEI BENI ................................................................................................ 5 3.2-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE .......................................................................... 5 3.3-DESCRIZIONE DEI BENI .................................................................................................... 6 3.4-SITUAZIONE EDILIZIA ...................................................................................................... 6 3.5-SITUAZIONE URBANISTICA ............................................................................................... 7

VERIFICHE URBANISTICHE ......................................................................................... 7

3.5-PROVENIENZA E OCCUPAZIONE DEGLI IMMOBILI................................................................ 14 3.6-VINCOLI E ONERI GIURIDICI ........................................................................................... 14 3.7- PLANIMETRIE E FOTOGRAFIE .......................................................................................... 15 3.8-VALORE DEI BENI .......................................................................................................... 19

VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE ............ 19 STIMA DEI BENI ................................................................................................................................................ 20

5–NOTE ALLA PERIZIA .............................................................................................. 21

6–ALLEGATI .............................................................................................................. 21

T R I B U N A L E D I R E G G I O E M I L I A - F A L L I M E N T O N . 2 / 2 0 1 7 – F I D A R A M A S R L

GEOMETRA MANUELA BOL IT I - PER IZ IA EST IMAT IVA

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1-PREMESSE E QUESITO ESTIMATIVO

IL SOGGETTO

Società Fidarama srl a Socio Unico con sede in Reggio Emilia (RE), via Tonino Gualteri n° 3, cf

02045620354, con legale rappresentante ed amministratore unico Pergreffi Giulia.

IL FALLIMENTO

In data 28/01/2017 è stato dichiarato il fallimento della società con sentenza n° 2/2017 R.G. del Tribunale

di Reggio Emilia

Il Tribunale di Reggio Emilia, Sezione Fallimentare, con decreto in data 28/01/2017, ha nominando

Giudice Delegato il Dott. Niccolò Stanzani Maserati e Curatore l’Avv. Ilaria Lenzini.

Il Curatore ha nominato il sottoscritto perito geometra Manuela Boliti per le operazioni di stima e la

valutazione dei beni immobili in Reggio Emilia (RE).

LA PERIZIA DI STIMA

In considerazione a tali premesse sono state elaborate le valutazioni contenute nella perizia.

I beni immobili oggetto della presente perizia sono un terreno edificabile a destinazione residenziale

libero da fabbricati e la quota di 1/36 di due aree di urbanizzazione inserite nel piano di urbanizzazione

convenzionato e non attuato sito in via dei Templari località Pieve Modolena a Reggio Emilia (RE).

LE OPERAZIONI PRELIMINARI ALLA PRESENTE STIMA

Il suddetto bene è stato oggetto di sopralluogo in data 09.10.2017, ed è stato avvisato IVG custode

giudiziario di altri beni interni alla lottizzazione.

Sono state effettuate le indagini, le ricerche e gli accertamenti ritenuti necessari alla redazione della

perizia procedendo al reperimento dei dati catastali, di provenienza, ipotecari, di gravami trascritti, di

occupazione degli immobili, di consistenza superficiaria, di regolarità edilizia e/o urbanistica, è stato

eseguito accesso presso gli uffici comunali per la disamina dei progetti e dei documenti di conformità ed

infine eseguite le indagini del mercato immobiliare.

Le valutazioni estimative ed urbanistiche sono da riferirsi alla data di dichiarazione del

fallimento.

2-TIPOLOGIA DEI BENI OGGETTO DI PERIZIA

Terreno edificabile a destinazione residenziale libero da fabbricati compresa la quota di 1/36 di due aree

di urbanizzazione inserite nel piano planivolumetrico convenzionato e non attuato sito in via dei Templari

località Pieve Modolena a Reggio Emilia (RE).



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2.1-UBICAZIONE

Zona denominata “Roncina” - Reggio Emilia (RE) via dei Templari

Il terreno e le aree d’urbanizzazione sono in zona semiperiferica rispetto al centro cittadino, a

sud-ovest della Via Emilia, posti tra la strada denominata Via dei Templari e via Gorizia (SP28);

ubicazione con ottimi collegamenti e di completamento della zona residenziale esistente

limitrofa all’espansione cittadina denominata “Parco Ottavi”.



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3-STIMA DEI BENI IMMOBILI

3.1-DATI CATASTALI DEI BENI

I - BENI CENSITI AL CATASTO TERRENI (C.T.)

INTESTATI:

FIDARAMA SRL sede a Reggio Emilia - C.F. 02045620354 – Proprietà per 1/1

Tipologia del bene

Ubicazione

Dati catastali

Fg. Zona cens.

Mappale e subalterno

Consistenza e superficie

Categoria e classe

Rendita

Terreno edificabile

Comune di Reggio Emilia

120 / 616 937 mq Semin Irrig di

classe 2 R.D. € 6,36 R.A. € 10,16

INTESTATI:

ALPI IMMOBILIARE SRL sede a Reggio Emilia - C.F. 02402900357 – Proprietà per 4/36

ALTAR COSTRUZIONI SRL sede a Reggio Emilia - C.F. 02298900354 – Proprietà per 4/36

BERNARDELLI SRL sede a Sant’Ilario D’Enza - C.F. 01922130354 – Proprietà per 1/27

CCFS IMMOBILIARI SPA sede a Reggio Emilia - C.F. 01592520363 – Proprietà per 2/36

FIDARAMA SRL sede a Reggio Emilia - C.F. 02045620354 – Proprietà per 1/36

MAIN REAL ESTATE SRL sede a Bologna - C.F. 02959411204 – Proprietà per 4/9

RIUNITE IMMOBILIARE SRL sede a Reggio Emilia - C.F. 02298910353 – Proprietà per 4/36

SRL SIIR IMMOBILIARE sede a Poviglio - C.F. 01550210353 – Proprietà per 2/27

TECNO BUILD SAS DI LOMBARDO NICOLA sede a Reggio Emilia - C.F. 02308060355 – Proprietà per 1/36

Tipologia del bene

Ubicazione

Dati catastali

Fg. Zona cens.

Mappale e subalterno

Consistenza e superficie

Categoria e classe

Rendita

Terreno edificabile


120 / 522 3.692 mq Semin Irrig di

classe 2 R.D. € 25,06 R.A. € 40,04

Terreno edificabile


120 / 632 1.745 mq Semin Irrig di

classe 2 R.D. € 11,84 R.A. € 18,93

Confini mappale 616: nord mappale 615, est mappale 617, sud mappale 234, ovest mappale 56.

Confini mappale 522: nord mappale 179, est via dei Templari, sud mappali 272-506-504, ovest mappali 625-626-627-632-628-629-630.

Confini mappale 632: altri lotti del piano urbanistico

3.2-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE

I dati catastali riportati nello schema I sono quelli desunti dalla situazione catastale attuale. Le

proprietà risultano regolarmente censite e la consistenza effettiva del terreno visionato

corrisponde alle mappe catastali depositate presso l’Agenzia del Territorio. in allegato – visure, mappa catastale



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3.3-DESCRIZIONE DEI BENI

TERRENO EDIFICABILE A DESTINAZIONE RESIDENZIALE – VIA DEI TEMPLARI

Il bene oggetto di stima è un terreno edificabile privo di fabbricati ed inserito nel “progetto

planivolumetrico convenzionato dell’ambito di ricollocazione prevalentemente residenziale –

art.85.05 in via dei Templari Reggio Emilia”.

L’area a destinazione residenziale è identificata nel progetto planivolumetrico di lottizzazione

come LOTTO 1 con estensione di mq 750/800 di Superficie Territoriale e mq 153 di

Superficie Utile per l’edificazione di tipologia a villa singola. L’estensione catastale del

terreno risulta di mq 937 comprensiva delle sedi stradali d’accesso e parcheggio al lotto. La

proprietà oggetto di stima è completata dalla quota di proprietà di 1/36 di due aree di

urbanizzazione individuate catastalmente nei mappali 632 (area per viabilità interna di

lottizzazione) e 522 (area per accessi e parcheggi pubblici).

L’attuale situazione delle opere di urbanizzazione primaria è incompiuta, da tempo sono

state interrotte le opere necessarie a rendere edificabili i singoli lotti (Opere di urbanizzazione

primaria PdC n.614/2008 attualmente scaduto) .

Dal sopralluogo effettuato risultano tracciate le viabilità interne ed eseguiti i sottofondi degli

accessi e dei parcheggi pubblici su via dei Templari, anche la pista ciclabile prevista in progetto

risulta realizzata ma non completata, attualmente invasa da vegetazione e comunque non

collaudata. All’interno del comparto sono presenti i pozzetti fognari e d’illuminazione ma ad oggi

molte delle opere realizzate risultano compromesse ed in stato d’abbandono. Risultano

realizzate tutte le recinzioni perimetrali al comparto con muri in c.a. e paline prive di reti

metalliche. Il lotto in oggetto non risulta tracciato in loco e ad oggi non è raggiungibile dai

percorsi previsti in progetto. Le condizioni descritte sono illustrate in dettaglio al capitolo 3.7 con

immagini scattate durante il sopralluogo.

3.4-SITUAZIONE EDILIZIA

A seguito di accesso agli atti edilizi presso il Comune di Reggio Emilia, si è potuto verificare la

condizione edilizia che ha portato all’attuale situazione descritta.

Progetto planivolumetrico di intervento edilizio convenzionato in atti al

n.4631/2006 PS del 12.05.2006 regolamentato dalla “Convenzione per l’attuazione di

progetto plani volumetrico convenzionato e cessione gratuita di aree” del

31.10.2007 registrata a Reggio Emilia il 09.11.2007 al n.20526 a ministro Notaio

L.Zanichelli rep.100957/23282, convenzione e progetto sottoscritto da Immobiliare la

Verde dimora srl.



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Permesso di Costruire n.614/2008 del 21.04.2008 per eseguire i lavori di opere di

urbanizzazione primaria relativa ad ambiti di ricollocazione prevalentemente

residenziale, rilasciato a Immobiliare Boiardo srl;

Cambio intestazione n.26296/2009 del 30.11.2009 a Main Real Estate srl.

Ad oggi i suddetti permessi sono scaduti e visti i tempi trascorsi sono state escusse dal

Comune di Reggio Emilia le fidejussioni a garanzia delle opere previste in convenzione.

Si precisa che la convenzione per l’attuazione del piano ha validità legale di 10 anni + 3

per proroga normativa, pertanto manterrà i suoi effetti e obblighi fino al 31.10.2020.

Si rimanda alla lettura integrale della convenzione allegata.

in allegato titoli edilizi progetto e convenzione

3.5-SITUAZIONE URBANISTICA

VERIFICHE URBANISTICHE

Il terreno ricade in un ambito insediativo classificato sul RUE1 e PSC

2 di Reggio Emilia come

come segue: mappale 616-632-522

PSC zona “AUC- tessuti di buona o discreta qualità insediativa” (art. 4.2 – 5.4) e “corridoi

infrastrutturali di progetto” (capo 6);

RUE zona “Auc3 – tessuti eterogenei di buona o discreta qualità insediativa” (capo 4.2) e “aree di

ricollocazione delle volumetrie esistenti o superfici previste trasferite da altre zone – potenzialità

edificatorie delocalizzate” (art. 1.7.2).

Di seguito si riportano, a stralci d’interesse, gli articoli di RUE:

CAPO 4.2 - AMBITI URBANI CONSOLIDATI PREVALENTEMENTE RESIDENZIALI

Art. 4.2.1 - Articolazione degli ambiti urbani consolidati prevalentemente residenziali

1. Gli ambiti urbani identificati dal PSC come “consolidati” sono articolati negli elaborati R3.1 e R3.2 del RUE nei seguenti sub-ambiti urbanistici: ………………………….

c) Auc3: tessuti eterogenei di buona o discreta qualità insediativa;

2. Gli ambiti Auc1, Auc2, Auc3, Auc4, Auc5, Auc6, Auc7 e Auc8 sono disciplinati dagli articoli seguenti del presente Capo. Art. 4.2.2 - Destinazioni d’uso negli ambiti urbani consolidati [B] [E] 1. Negli ambiti Auc1, Auc2, Auc3, Auc5 e Auc6 di cui all’articolo precedente sono previsti in generale i seguenti tipi d’uso:

- a1, a2, b1, b2, b3, b4, b5, b8, b10 (ad esclusione dell'uso b 10.2), b11.1, e1, e2, f1, f3, f5, f6, f8.

……………………….. Art. 4.2.3 - Interventi edilizi ammessi [B] [E] [J] 1. Interventi ammessi in generale

1 RUE Regolamento Urbanistico Edilizio adottato 16.04.2009 approvato 05.04.2011 2 PSC Piano Strutturale Comunale



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Le possibilità di intervento di cui al presente articolo, sono applicabili agli edifici non individuati dal PSC o dal RUE come immobili di interesse storico-architettonico o di pregio storico-tipologico e testimoniale, per i quali si possono attuare esclusivamente gli interventi ammissibili secondo la rispettiva categoria di tutela ai sensi del precedente Capo 4.1.

Fermo restando quanto sopra, negli ambiti Auc3, Auc4, Auc5, Auc6, Auc7 e Auc8 sono sempre ammessi i seguenti interventi edilizi:

- MO, MS, RS, RRC, RE, D. E’ ammesso inoltre l’intervento CD (cambio d’uso) nei limiti di quanto previsto nell’articolo precedente e nelle norme sulle dotazioni degli insediamenti di cui al Capo 3.1.

In tutti gli interventi di cui al presente comma deve essere rispettato quanto disposto all'art. 1.5.2 comma 7.

……………………..

6 Ambiti Auc3, Auc4 e Auc5: lotti inedificati e lotti edificati27 con UF inferiore a 0,36 mq/mq:

sono ammessi interventi di nuova costruzione (NC), o di ristrutturazione edilizia (RE) con completa demolizione e ricostruzione di un’intera unità edilizia:

UF max = 0,36 mq/mq + il 20% della SC preesistente all’adozione delle presenti norme(16/04/2009)

Ip min = 30% della SF

I limiti suddetti possono essere superati fino ai limiti seguenti:

UF max = 0,60 mq/mq

Ip min = 25% della SF

NP max = 5 piani

previa presentazione da parte del soggetto attuatore dell’atto di cessione cubatura, trascritto a termini di legge, relativo alla porzione di SC eccedente l’indice di 0,36 mq/mq, destinata ad ospitare diritti edificatori per i quali sia prescritta la delocalizzazione da altra area, oppure è destinata alla realizzazione di alloggi con vincolo a medio termine di essere destinati all’affitto a canone convenzionato.

……………………

Art. 1.7.2 - Ambiti di trasferimento delle volumetrie esistenti o delle superfici previste [B] [E] 1. Negli elaborati R3.1 e R3.2 sono individuati, con apposita simbologia grafica, specifici ambiti urbanistici definiti "ambiti di trasferimento delle volumetrie o delle superfici previste", costituiti da aree libere e/o edificate, che potranno essere liberate dalle volumetrie esistenti o dalle superfici previste dal Piano, nonché da usi urbanisticamente incompatibili, e destinate ad usi pubblici e/o privati, al fine di un corretto equilibrio urbanistico e ambientale del territorio.

2. Le volumetrie esistenti o le superfici previste dal Piano, nonché gli usi incongrui da trasferire, dovranno essere oggetto di specifici "programmi di ricollocazione delle volumetrie esistenti o previste" promossi dall'Amministrazione Comunale, che rilocalizzeranno le volumetrie o le superfici previste, nonché gli usi incongrui, o parti di essi, e definiranno gli usi pubblici o privati delle aree liberate.

Nel caso di destinazione pubblica delle aree liberate, è ammessa la cessione gratuita anticipata.

3. Per gli eventuali edifici esistenti, fino all'attuazione di detti programmi, sono consentiti gli interventi di manutenzione qualitativa.

4. Le volumetrie esistenti o le superfici previste, nonché gli usi incongrui da trasferire sono graficamente individuate nelle negli elaborati R3.1 e R3.2 e collegate, tramite apposita simbologia grafica e numerica agli ambiti di ricollocazione.

Per l'"Ambito di trasferimento delle volumetrie esistenti o delle superfici previste", sul PUA denominato Tu-13 nel PRG 2001, di cui agli artt. 48 e 85 del PRG 2001, valgono dall'approvazione del presente comma gli indici, gli usi ed i parametri dell'art. 73.06 - "Istruzione dell'obbligo" del PRG 2001.

5. Ambiti di ricollocazione prevalentemente residenziali, da subordinarsi a planivolumetrico convenzionato, per i quali valgono le seguenti prescrizioni del PRG 2001:

Interventi edilizi:

- Nuove costruzioni: volumetrie esistenti o superfici previste uguali a quelle da trasferire. La tipologia dell'intervento dovrà prevedere una quota consistente di verde privato.

Normativa funzionale:

- Usi previsti del PRG 2001: U1/1, U1/2, U2/1, U2/3, U2/4, U2/5.1, U2/6, U2/7 - Usi regolati del PRG 2001: U2/1, U2/5.1 = max 30% Su Indici urbanistico-ecologici e altezze:



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- Ip = 50%

- A = 2 alberi/100 mq; Ar = 4 arbusti/100 mq

- P = 3 piani, compreso il piano terra

Gli ambiti di ricollocazione di cui all'art. 1.7.2, comma 5, accolgono i seguenti trasferimenti e sono soggetti alle seguenti prescrizioni:

- n° 36: area Ex Tintoria, S. Maurizio, Superficie utile prevista da trasferire = 4.083 mq, previa stipula di convenzione con cessione gratuita dell'area già liberata dagli edifici.

- n° 37: via Gramsci, edificio dismesso ed incongruo, Volume complessivo da trasferire = 1.450 mc, previa stipula di convenzione con demolizione dell'edificio e cessione gratuita dell'area.

STRALCIO RUE

Di seguito si riportano, a stralci d’interesse, gli articoli di PSC:

Art. 4.2 Ambiti urbani consolidati (AUC)

1. Per ambiti urbani consolidati si intendono le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate con

continuità, nei quali le funzioni prevalenti sono la residenza e i servizi urbani, che presentano un adeguato livello

di qualità urbana e ambientale tale da non richiedere interventi sostanziali ed estesi di riqualificazione. Gli

ambiti urbani consolidati comprendono in larga prevalenza aree già edificate, la relativa trama viaria, le

dotazioni di aree pubbliche per servizi e attrezzature collettive, singoli lotti liberi; comprendono inoltre le aree

in corso di completamento sulla base di piani urbanistici attuativi approvati e vigenti, per nuovi insediamenti con

funzioni prevalentemente residenziali e di servizio.

2. All’interno di questi ambiti il PSC individua nella Tavola P6:



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a) tessuti di buona o discreta qualità insediativa: aree urbane di impianto recente, omogenei in quanto frutto

di piani attuativi unitari e di norma caratterizzati da buona dotazione di parcheggi e verde di vicinato;

b) tessuti in corso di formazione sulla base di piani attuativi vigenti;

c) tessuti eterogenei della prima periferia nord dove possono manifestarsi prospettive di interventi di

sostituzione e trasformazione di entità significativa che, nel caso, devono essere governati e disciplinati in sede

di POC;

d) tessuti con parziali limiti di funzionalità urbanistica: porzioni che, pur dotate di un adeguato livello di

qualità urbana, presentano alcune carenze strutturali di funzionalità o di dotazioni; da considerarsi quindi sature

e da non addensare.

In questi ultimi ambiti il PSC individua anche le principali aree di concentrazione di problematiche di natura

sociale (coincidenti o meno con situazioni di degrado fisico) per le quali le politiche urbanistiche vanno associate

con politiche di intervento sociale e di integrazione.

3. Obiettivi da perseguire. Il tessuto urbano di questi ambiti può richiedere interventi di manutenzione e

adeguamento delle urbanizzazioni, completamento, ammodernamento o sostituzione di singole unità edilizie,

miglioramento della qualità degli spazi pubblici, adeguamento della dotazione di aree per spazi collettivi, in

particolare per parcheggi, ma senza significative modifiche della trama urbana e di norma senza sostanziali

incrementi della densità edilizia media. Nel territorio urbano consolidato il RUE e il POC devono perseguire i

seguenti obiettivi:

a) il mantenimento e il rafforzamento del carattere multifunzionale dei tessuti urbani, e l’integrazione tra la

funzione abitativa, che deve restare complessivamente dominante, e le attività economiche e sociali con essa

compatibili, con particolare riferimento al consolidamento e rafforzamento delle funzioni di servizio e

commerciali;

b) il mantenimento del livello delle dotazioni territoriali acquisito, e ove necessario il suo accrescimento

mediante la prevalente destinazione a spazi pubblici delle eventuali aree libere che erano a ciò destinate nel PRG

2001 e che non sono ancora state attuate;

c) il miglioramento delle relazioni fruitive tra le varie parti del tessuto urbano, da perseguire mediante il

potenziamento della rete di percorsi ciclopedonali e, ove necessario, degli spazi di sosta privati e pubblici, e una

organizzazione della mobilità privata che assicuri condizioni di sicurezza, in particolare per gli utenti più deboli,

e di contenimento dell’inquinamento acustico, nonché l’abbattimento delle barriere architettoniche;

d) la qualificazione dell’immagine urbana e il rafforzamento dell’identità dei luoghi, da raggiungere con

specifici piani o progetti tematici (piani di valorizzazione commerciale, riqualificazione e messa in rete degli

spazi collettivi, progetti di arredo);

e) il miglioramento della funzionalità delle dotazioni infrastrutturali ed ecologiche - reti di smaltimento dei

reflui, raccolta differenziata dei rifiuti solidi urbani, protezioni acustiche, ecc. - da perseguire sia attraverso

interventi diretti dei gestori delle reti, sia con il contributo dei soggetti attuatori degli interventi edilizi anche

alla riqualificazione delle reti di carattere generale;

f) il miglioramento della salubrità dell'ambiente urbano, in particolare nelle porzioni dove essa è condizionata

dalla vicinanza di impianti produttivi, attraverso la mitigazione del loro impatto, o dalla presenza di traffico di

attraversamento; attraverso la gerarchizzazione funzionale della rete stradale e il preferenziale allontanamento

dei flussi di attraversamento;

g) la razionalizzazione della mobilità veicolare, gli interventi rivolti alla sicurezza, la tendenziale riduzione

della mobilità a motore nelle aree centrali e negli assi commerciali;

la qualificazione funzionale ed edilizia, attraverso interventi di recupero ma anche favorendo la sostituzione

degli edifici non adeguati dal punto di vista energetico, impiantistico e sismico, evitando in linea di massima

rilevanti incrementi del carico urbanistico in relazione ai livelli di capacità consolidati delle reti infrastrutturali

e dei servizi.

4. Capacità insediativa. Nell’insieme degli ambiti urbani consolidati può realizzarsi una capacità insediativa

aggiuntiva esclusivamente derivante dal completamento dell’attuazione di PUA approvati e in corso di

realizzazione, per una quantità stimata di circa 2.900 alloggi, ovvero, in termini limitati e di entità non

quantificabile, da interventi in singoli lotti non attuati o da interventi di sostituzione.

5. Direttive al RUE: parametri edilizi ed ambientali. Il RUE definisce un’articolazione dell’ambito in

sottoambiti, tenendo conto delle individuazioni di cui al precedente punto 2, ma anche, ove occorra, delle

differenti morfologie urbane, differenti densità edilizie medie o diversi mix di funzioni insediate e insediabili, e

distingue inoltre il sistema delle aree pubbliche destinate a sedi viarie, a parcheggi, ad attrezzature e spazi

collettivi, a dotazioni ecologiche.



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6. Il RUE disciplina gli interventi edilizi ammissibili, di recupero, di cambio d’uso, di sostituzione edilizia,

nonché eventualmente di ampliamento o nuova costruzione ove opportuno, anche differenziando i parametri

ambientali ed edilizi nei diversi sub-ambiti, e ferma restando la tutela e conservazione dei singoli immobili che

siano stati riconosciuti di valore storico-architettonico, tipologico o testimoniale. In particolare:

- per le aree urbanizzate o in corso di urbanizzazione sulla base di PUA approvati prima dell’entrata in vigore

del PSC, il RUE definisce gli interventi ammissibili dopo la scadenza delle convenzioni, prevedendo di norma

interventi conservativi senza incremento delle quantità edilizie originariamente previste nel PUA, salvo motivate

eccezioni;

- per i PUA in corso di attuazione secondo le disposizioni del PRG 2001 e la programmazione del PPA 2006-2010, in

attesa del primo POC è ammessa l’attuazione al 100% delle rispettive potenzialità edificatorie definite nei

comparti approvati qualora, la quota residua dall’attuazione e oggetto della limitazione del PPA stesso sia

complessivamente inferiore a 1.000 mq di Su;

- per i tessuti, di cui al precedente punto 2 lettere c) e d), il RUE potrà prevedere interventi di recupero, ma

anche incentivare la sostituzione del patrimonio edilizio obsoleto, curando tuttavia di limitare le possibilità di

incremento del carico urbanistico, demandando al POC eventuali interventi di sostituzione o cambio d’uso più

consistenti;

- per le aree di concentrazione di problematiche di natura sociale la disciplina degli interventi edilizi del RUE

va intesa come parte complementare di una politica pubblica articolata attraverso altri strumenti (di assistenza

sociale, di agevolazione fiscale, di investimento pubblico diretto, ecc).

7. Per i lotti inedificati il RUE potrà prevedere l’edificazione secondo parametri edilizi contenuti, e comunque

non superiori ai seguenti:

- UFmax = 0,36 mq/mq eventualmente incrementabile a fronte di specificheprestazioni di qualità

ecologica degli edifici ai sensi dell’art. 1.8 comma 5 o in relazione alla correlata realizzazione di particolari

benefici urbanistici o sociali (rilocalizzazione di diritti edificatori da trasferire da altre aree oppure realizzazione

di edilizia residenziale sociale) fino ad un massimo di UF = 0,60 mq/mq;

Il RUE detta inoltre i parametri ecologico-ambientali in materia di verde privato e alberature da impiantare nel

verde privato e indici di permeabilità.

8. Per le aree pubbliche già destinate a spazi e attrezzature collettive in essere e per quelle destinate a far

parte del demanio pubblico in forza di convenzioni o atti d’obbligo, il RUE definisce i parametri edilizi ed

ambientali da rispettare nella realizzazione di attrezzature e spazi collettivi, assicurando in particolare la

permanenza di adeguate quote di superficie a verde permeabile, differenziate in relazione al tipo di spazio

collettivo previsto.

9. Nei PUA attuati o in corso di attuazione o che comunque si attuino secondo le disposizioni del PRG 2001 ai

sensi dell’art. 1.7 comma 4, qualora vi siano porzioni residue di proprietà che non hanno sottoscritto la

convenzione per l’attuazione, tali porzioni non sono attuabili fino alla loro eventuale programmazione nel POC.

Nelle more del primo POC è consentita l’attuazione delle porzioni inferiori a 3.000 mq di ST; in tali casi è

ammessa la monetizzazione del VP di cessione.

Nei PUA presentati per l’autorizzazione o per l’approvazione alla data di approvazione delle presenti norme,

qualora vi siano porzioni residue di proprietà che non hanno sottoscritto la proposta di convenzione per

l’attuazione (finalizzata al deposito del PUA stesso), tali porzioni non sono attuabili fino alla loro eventuale

programmazione nel POC.

10. Destinazioni d’uso. Negli ambiti urbani consolidati le funzioni caratterizzanti sono la residenza e le attività

di servizio urbano. In generale e salvo condizioni particolari, si considerano compatibili con la residenza il

commercio di vicinato, i pubblici esercizi, le attività commerciali di medio-piccola dimensione, le attività

ricettive, le attività terziarie di piccola dimensione, le attività sociali e culturali, le attrezzature e spazi

collettivi, le attività artigianali dei servizi. Altre funzioni, come l’artigianato produttivo, le attività terziarie a

forte concorso di pubblico, le attività ricreative, sportive e di spettacolo, sono da considerare compatibili nella

misura in cui rientrino in criteri di compatibilità con la funzione residenziale che dovranno essere precisati nel

RUE in relazione ai diversi tipi di impatto quali rumore prodotto, traffico generato, presenza di fattori di

inquinamento o di rischio ambientale. Il RUE stabilisce le destinazioni d’uso compatibili e le relative condizioni e

limiti di compatibilità, anche differenziandole per sub-ambiti, tenendo conto delle individuazioni di cui al

precedente punto 2.

L’insediamento di nuove strutture di vendita medio-grandi entro i limiti per le aggregazioni di rilevanza

comunale o di rilevanza per gli ambiti sovracomunali, stabiliti dal PTCP , è ammissibile esclusivamente negli

ambiti di riqualificazione a corona della città storica attraverso un progetto di valorizzazione commerciale (PVC),

oppure nell’ambito della programmazione del POC. L’eventuale previsione di più medie strutture di vendita



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all’interno di un unico sottoambito come definito dal RUE deve restare entro i limiti per le aggregazioni di

rilevanza comunale come stabiliti dal PTCP.

Nel solo comparto soggetto a PUA vigente in corso di attuazione denominato “Parco Ottavi” sono ammesse tutte

le tipologie di insediamenti commerciali di rilevanza comunale e di rilevanza per gli ambiti sovracomunali di cui

al vigente PTCP, compresa una grande struttura non alimentare, nei limiti e con le caratteristiche di cui

all’art.18 comma 2 e 3 delle NTA del PTCP vigente, subordinatamente alla concertazione d’ambito sovra

comunale e successiva variante al PUA, anche nelle more di approvazione del primo POC.

Nel solo comparto soggetto a PUA di iniziativa pubblica vigente denominato “PRU Ospizio” sono ammesse tutte le

tipologie di insediamenti commerciali di rilevanza comunale comprese le medio-grandi strutture, anche nelle

more di approvazione del primo POC.

Nel comparto AUC2 denominato Ti 2-47 di Via Samoggia è ammessa un’Area Commerciale Integrata non

alimentare o Centro commerciale non alimentare con attrazione di livello inferiore, comprensivo di almeno una

grande struttura non superiore a 7.000 mq di SV.; con riferimento al PUA vigente tale previsione può essere

specificata adeguando la convenzione ad esso allegata.

Art. 5.4 Interventi di riqualificazione negli ambiti urbani consolidati (AUC) e negli ambiti

specializzati per attività produttive in essere (ASP) [F]

1. Negli ambiti consolidati, come definiti e articolati nel precedente art. 4.2, e negli ambiti specializzati per

attività produttive già attuati di cui al precedente art. 4.3, il POC può individuare e disciplinare:

- specifici interventi di riqualificazione che sia opportuno attuare tramite un PUA o assoggettare a specifica

convenzione qualora individuati e motivati nel Documento Programmatico per la qualità urbana;

- l’insediamento di nuove strutture di vendita medio-grandi, solo negli ambiti di riqualificazione e negli

ambiti ASP a corona della città storica;

- l'insediamento di nuove attività ludico-ricreative con problematiche d'impatto, negli ambiti specializzati per

attività produttive prevalentemente manifatturiere, previa valutazione della sostenibilità ambientale,

territoriale e sociale dell'intervento;

- gli interventi di realizzazione o miglioramento di opere di urbanizzazione o di altre dotazioni

infrastrutturali, di attrezzature e spazi collettivi, di servizi pubblici o di uso pubblico e di arredo urbano;

- particolari interventi che per ragioni di pubblica utilità (ad es. realizzazione di ERS, delocalizzazioni,

realizzazione di servizi pubblici) potranno derogare dai parametri edilizi stabiliti dal RUE in applicazione dei

precedenti artt. 4.2 e 4.3; i suddetti interventi, qualora individuati e motivati nel Documento Programmatico per

la qualità urbana e attuabili esclusivamente tramite PUA, potranno interessare anche ambiti

classificati come Auc 7;- eventuali aree da acquisire ad uso pubblico per attrezzature e spazi collettivi,

anche attraverso il loro inserimento in comparti attuativi ad arcipelago, l’attribuzione di un diritto edificatorio e

il trasferimento di tale diritto edificatorio in altra parte del comparto.

Art. 6.6 Realizzazione e cessione di aree per attrezzature e spazi collettivi

1. Per tutti gli interventi edilizi il RUE e il POC, ciascuno con riguardo agli interventi di propria competenza,

stabiliscono a carico dei soggetti attuatori l’onere della realizzazione e cessione al Comune di una quantità

minima di aree per attrezzature e spazi collettivi. Tale quantità potrà essere articolata in relazione ai tipi di

ambiti, ai tipi di interventi e ai tipi d’uso.

2. Negli interventi da assoggettare a PUA o a Progetto Planivolumetrico Convenzionato la quantità di cui al

punto 1 è stabilita nel rispetto, comunque, dei seguenti valori minimi:

- per gli insediamenti prevalentemente residenziali, ivi compresi i servizi complementari alla residenza: 100 mq

ogni 100 mq di Superficie utile;

- per gli insediamenti specializzati ricreativi, ricettivi, direzionali e commerciali: 100 mq ogni 100 mq di

Superficie utile;

- per gli insediamenti produttivi industriali, artigianali e per il commercio all'ingrosso: il 15% della superficie

territoriale.

3. Sono esenti da tale onere i soli interventi di recupero e riuso del patrimonio edilizio esistente che non

comportino aumento del carico urbanistico, nonché gli interventi nell’ambito di PUA già approvati al momento

dell’adozione del PSC, ovvero nei casi disciplinati all’art. 1.7 per i quali valgono i relativi obblighi di

convenzione.



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Il RUE può regolamentare i casi in cui gli interventi di trasformazione contribuiscano alla costituzione e al

mantenimento delle dotazioni di attrezzature e spazi collettivi attraverso la conversione della cessione di aree in

un onere monetario(‘monetizzazione’), nelle seguenti ipotesi:

a) qualora nella porzione urbana interessata dall’intervento le dotazioni già disponibili siano superiori alle

dotazioni minime previste dalla legislazione regionale e si valuti prioritario procedere all'ammodernamento e

riqualificazione delle dotazioni esistenti;

b) nei casi in cui l’esiguità della quota di aree da cedere non consenta l’effettiva realizzazione di dotazioni

territoriali idonee.

5. Negli interventi programmati dal POC ricadenti negli ambiti per nuovi insediamenti e in quelli di

sostanziale trasformazione dell’impianto urbano esistente negli ambiti AR, le quantità minime di cui al punto 2

non possono essere monetizzate ma devono essere effettivamente realizzate, anche eventualmente in aree

esterne al comparto di intervento individuate allo scopo dal POC stesso, fatti salvi gli interventi proposti per

aree inferiori a 3 ha nell’urbano e a 1 ha nelle frazioni per i quali è possibile la monetizzazione e sono consentiti

progetti planivolumetrici convenzionati. E’ compito del POC stabilire inoltre, per ogni intervento o comparto, la

quota di aree da sistemare a parcheggio pubblico e la quota da sistemare a verde pubblico ovvero da destinare ad

altri tipi di servizi. Per interventi programmati dal POC diversi da quelli suddetti, il POC stesso stabilisce gli

eventuali casi di possibile monetizzazione parziale o totale, sempre secondo i criteri di cui al punto 4.

6. Qualora il PSC prescriva, negli artt. 5.5, 5.6, e 5.7, ovvero il POC stabilisca per determinati comparti, la

cessione di una quantità di aree Svp (per servizi, attrezzature collettive e a verde pubblico attrezzato) in misura

superiore ai minimi di cui al punto 2, la convenzione del PUA dovrà di norma prevedere la sistemazione e cessione

gratuita anche di tali quantità eccedenti; tuttavia potrà eventualmente essere concordata una monetizzazione

parziale, limitatamente alla parte eccedente le quantità minime di cui al punto 2.

7. Gli oneri introitati in forma monetaria ai sensi dei precedenti commi sono finalizzati alla manutenzione e il

miglioramento delle dotazioni preesistenti e alla realizzazione di nuove dotazioni da parte del Comune secondo la

programmazione prevista dal POC.

8. Le aree cedute al Comune per attrezzature o spazi collettivi sono edificabili per servizi pubblici e la loro

Sce è considerata aggiuntiva rispetto alla capacità insediativa massima prevista nel POC per il comparto attuativo

di cui fanno parte.

PSC – TAV.P6



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3.5-PROVENIENZA E OCCUPAZIONE DEGLI IMMOBILI

I terreni in oggetto sono pervenuti agli attuali proprietari per il seguente atto: - Compravendita a ministero notaio G. Varchetta, rep. 95392/27126 del 19.06.2009, trascritto

a Reggio E. il 22.06.2009 al n. 14725 di R.G. e n. 8919 di R.P.; nell’atto si legge:

“la parte acquirente dichiara pertanto si subentrare in tutti gli obblighi, ad eccezione di quelli relativi

alle opere di urbanizzazione, alle garanzie finanziarie a favore del Comune di Reggio Emilia e relative

alla buona esecuzione delle opere stesse, che resteranno a carico della dante causa della parte

venditrice, impegnandosi, per quanto di propria ragione, a rispettarne le prescrizioni che si intendono

qui integralmente riportate e trascritte”

“le parti convengono che l’esecuzione di tutte le opere di urbanizzazione previste dalle citate

convenzioni rimane ad esclusivo carico della dante causa della parte venditrice, nei modi in detta

convenzione stabiliti”.

in allegato atto di provenienza

3.6-VINCOLI E ONERI GIURIDICI

Dalle ispezioni presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, aggiornate

al 29.09.2017 a carico dei beni risultano iscrizioni ipotecarie e pregiudizievoli:

- Convenzione per l’attuazione di progetto planivolumetrico convenzionato e cessione

gratuita di aree rep. 110957/23282 del 31.10.2007, registrato a Reggio E. il 09.11.2007 al n.

20526 e trascritto a Reggio E. il 13.11.2007 al n. 19829 di R.P.

(si riporta l’art.21 della convenzione “…qualora la società Immobiliare La Verde Dimora procedesse

ad una alienazione unitaria e globale o parziale dei lotti oggetto della presente convenzione, dovrà

trasmettere agli acquirenti gli oneri e gli obblighi in essa previsti, impegnandosi a trascriverli per

esteso in tutti i successivi atti di trasferimento della proprietà a qualunque titolo”. Inoltre dall’atto di

compravendita si riporta “…la parte acquirente dichiara pertanto di subentrare in tutti gli obblighi, ad

eccezione di quelli relativi alle opere di urbanizzazione, alle garanzie finanziarie a favore del Comune

di Reggio Emilia e relative alla buona esecuzione delle opere stesse…che restano a carico della

dante causa della parte venditrice…le parti convengono che l’esecuzione di tutte le opere di

urbanizzazione previste dalle citate convenzioni rimane ad esclusivo carico della dante causa della

parte venditrice, nei modi in detta convenzione stabiliti”); si precisa che da detta Convenzione

risulta servitù di uso pubblico su alcune particelle del complesso in lottizzazione;

- Ipoteca giudiziale, derivante da decreto ingiuntivo, rep. n.380/2011 del 12.01.2011, iscritta a

Reggio Emilia il 27.01.2011 al n.331 RP, a favore di Cassa di Risparmio in Bologna spa e

contro Riunite Immobiliare srl, con oggetto vari terreni di cui i mapp. 552 e 632;

- Ipoteca giudiziale, derivante da decreto ingiuntivo, rep. n.379/2011 del 12.01.2011, iscritta a

Reggio Emilia il 27.01.2011 al n.332 RP, a favore di Cassa di Risparmio in Bologna spa e

contro Altar Costruzioni srl, con oggetto vari terreni di cui i mapp. 552 e 632;



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- Ipoteca giudiziale, derivante da decreto ingiuntivo, rep. n.2050 del 17.06.2011, iscritta a

Reggio Emilia il 29.07.2011 al n.3207 RP, a favore di Unicredit spa e contro Tecno Build srl,

con oggetto vari terreni di cui i mapp. 552 e 632;

- Pignoramento Immobiliare, rep. n.4155 del 23.05.2012, trascritto a Reggio Emilia il

27.06.2012 al n.7773 RP, a favore di Unicredit spa e contro Tecno Build srl, con oggetto

vari terreni di cui i mapp. 552 e 632;

- Pignoramento Immobiliare, rep. n.8165/2012 del 02.11.2012, trascritto a Reggio Emilia il

24.12.2012 al n.15508 RP, a favore di Cassa di Risparmio in Bologna spa e contro Riunite

Immobiliare srl, con oggetto vari terreni di cui i mapp. 552 e 632;

- Pignoramento Immobiliare, rep. n.2409/2013 del 20.03.2013, trascritto a Reggio Emilia il

29.05.2013 al n.6562 RP, a favore di Cassa di Risparmio in Bologna spa e contro Altar

Costruzioni srl, con oggetto vari terreni di cui i mapp. 552 e 632;

in allegato - ispezioni Agenzia del Territorio – Servizio Pubblicità Immobiliare

3.7- PLANIMETRIE E FOTOGRAFIE

stralcio planimetria fuori scala, in allegato mappe catastali e progetti

VISTA AEREA



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MAPPA CATASTALE

SCHEMA PROGETTO LOTTI



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ACCESSO SU VIA DEI TEMPLARI

PISTA CICLABILE SU VIA DEI TEMPLARI

RECINZIONI DEL COMPARTO



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TRACCIAMENTO E SOTTOFONDI VIABILITA’ INTERNA E PARCHEGGI PUBBLICI

POZZETTI RETI ILLUMINAZIONE E RETE FOGNARIA

ZONA D’UBICAZIONE DEL LOTTO



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3.8-VALORE DEI BENI

VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE

Il quesito posto all’esperto richiede una stima volta a determinare la valorizzazione commerciale del bene,

finalizzata ad un congruo valore dello stesso se posto sul libero mercato.

L’esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di attribuire al bene un valore desunto dalle superfici calcolate

e da un valore unitario a mq di riferimento reperito dal confronto fra i dati del mercato immobiliare e le

condizioni intrinseche ed estrinseche del bene stesso.

Al fine di supportare la valutazione complessiva del bene si procederà ad illustrare la valutazione a valore

di mercato con stima sintetica diretta3 .

Analisi delle condizioni intrinseche ed estrinseche - Valori di mercato

Nello specifico il bene come descritto, non trova immediati comparabili nella zona limitrofa già

urbanizzata o edificata in anni passati (vedi espansione di via Dei Templari e Parco Ottavi) , ma

si colloca in un segmento di mercato più ampio che vede altre aree presenti nel territorio

comunale in trasformazione ma non completamente urbanizzate ad usi residenziali, aree

denominate ANS dallo strumento urbanistico vigente e principalmente riguardanti piani

urbanistici e residui di urbanizzazioni in atto durante il precedente Piano Regolatore Generale

d’espansione e di ricollocazione di volumetrie edificatorie.

Tali aree si valorizzano sulla base dei parametri edilizi che ne determinano la quantità

d’edificazione ammessa una volta urbanizzata la superficie territoriale St inserita nel Piano

convenzionato. In particolare l’indice che determina la potenzialità edificatoria ammessa è

l’indice edificatorio che nel terreno in oggetto risulta di 0,20 ricavabile dal rapporto

dell’estensione del lotto mq 750/800 con la Superficie Utile di mq. 153, il dato è necessario per

capire quanto può valere l’area in proporzione a quanto si può edificare su di essa una volta

urbanizzata. Per la corretta valorizzazione occorre inoltre considerare l’attuale condizione delle

opere di urbanizzazione primaria non ultimate, i vincoli di convenzione e la residua durata della

convenzione urbanistica al 31.10.2020.

Nello specifico l’area in oggetto è collocata in un contesto di trasformazione bloccato dal

frazionamento e vendita dei lotti a diverse proprietà e dall’assenza del soggetto attuatore al

quale rimangono demandati, da atto pubblico, gli obblighi d’urbanizzazione. L’ubicazione dei

terreni è comunque una condizione di valorizzazione che vede l’area situata in una zona servita

e all’interno del tessuto urbanizzato della città di possibile futuro interesse edificatorio.

3 IVS 2007 – GN 1, nota 5.11.1: “Quando sono disponibili i dati necessari, il metodo del confronto di mercato è il più diretto e

sistematico per stimare il valore”.



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Per la valorizzare l’area residenziale convenzionata non attuata si è attribuito un dato desunto

dal “valore delle aree fabbricabili ai fini IMU” – a mq di superficie utile, paragonando l’attuale

situazione descritta alle aree oggetto di PUA4 con parametri PRG 2001 ad indice edificatorio Ut

=0,20 mq/mq, a piano convenzionato e non attuato – indicato, quale valore orientativo per tutte

le aree simili della zona, in €/mq 480,00 sulla Su.

Il valore comparabile è stato trattato, sulla base di quanto illustrato in termini di vincoli e

complessità d’intervento, con una percentuale in riduzione del 35%, utile a riportare il valore

alle attuali condizioni del reale mercato immobiliare in forte recessione per i terreni edificabili e

in caso di vendita di pronto realizzo o liquidazione.

Superfici

Le superfici delle aree sono state desunte dai dati catastali quali superfici nominali e sul

progetto plani volumetrico allegato.

Tutte le superfici come calcolate sono riportate in dettaglio nell’allegata tabella di calcolo.

La valorizzazione finale del bene è espressa a corpo e non a misura.

STIMA DEI BENI

TERRENO EDIFICABILE - AREA RESIDENZIALE CONVENZIONATA NON ATTUATA

- A REGGIO EMILIA LOC. PIEVE MODOLENA IN VIA DEI TEMPLARI

la valutazione di mercato a corpo dell’immobile così descritto e censito viene determinata come segue:

STIMA SINTETICA A VALORE DI MERCATO

tipologia destinazione superficie

catastale

superficie

St da PUA

superficie

utile Su mq

valutazione

€/mq Su

valutazione

€/mq Stvalutazione

area AUC3

non

urbanizzata

residenziale

d'espansione da

delocalizzazioni

n.36-37

937 mq 750/800 mq 153 480,00 100,00 € 73.440,00

VALORE DI MERCATO A CORPO € 74.000,00

-35% € 48.000,00

nb: valore del lotto 1 mappale 611 comprensivo delle quote indivise di proprietà dei mappali 632-522

area edificabile residenziale convenzionata e non attuata

loc. PIEVE MODOLENA REGGIO EMILIA - VIA DEI TEMPLARI

VALORE BASE D'ASTA

VALORE DI MERCATO A CORPO EURO 74.000,00 VALORE DI LIQUIDAZIONE A CORPO EURO 48.000,00

4 PUA Piano Urbanistico Attuativo



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5–NOTE ALLA PERIZIA

Il bene è stato stimato per la vendita in unico lotto, non ritenendone possibile ed economico una sua

comoda divisibilità.

La stima di valutazione degli immobili non ha tenuto conto dei gravami finanziari eventualmente in

essere e di eventuali vincoli non evidenziati nella presente perizia.

I valori medi di mercato utilizzati hanno tenuto conto del momento di recessione delle vendite

immobiliari che hanno registrato un andamento negativo dal III trimestre 2006 a oggi con il notevole

rallentamento delle compravendite e ribassi dei valori immobiliari.

La presente perizia è integrata, per la corretta lettura, con gli allegati che rappresentano parte

integrante della stessa.

6–ALLEGATI

DOCUMENTAZIONE CATASTALE

ATTO DI PROVENIENZA - CONVENZIONE - ISPEZIONE IPOTECARIA

RUE- PROGETTO PLANIVOLUMETRICO – PERMESSI EDILIZI

VALORI IMU

Reggio Emilia, li 20.03.2018

L’esperto estimatore

_____________________ geom. BOLITI MANUELA

tribunale di reggio emilia fallimento … boliti – geometra iscritto al collegio geometri e...

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