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TRIBUNALE DI MILANO
PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE
Promossa da: IL CONDOMINIO “IL GRATTACIELO” DI VIA VITTOR PISANI, 2
contro:
intervenuti:
data udienza di comparizione parti ex art. 569 c.p.c.: 20.09.2016 h 11.20
R.G.E. 2653/2015 Giudice delle esecuzioni: dott. S.CATERBI
Stato di occupazione degli immobili: Lotto 01 LIBERO – via Pisani, 2Fg. 313 - Mapp. 42 - Sub. 111, Cat A/1, CLASSE 7 , VANI 15,5, rendita 7.444,73
Esperto alla stima: arch. Emanuele Bianchi Codice fiscale: BNCMNL62C13F205K
Iscritto all’Albo dei Periti del Tribunale di Milano al n. 11983
Studio in: via Terragni, 31 Milano Telefono 02.39216114 Cellulare: 347.8729579 Fax 02.700550809
Email: [email protected] Pec: [email protected]
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RAPPORTO DI
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LOTTO: 001
Stato di occupazione degli immobili: Lotto 1 LIBERO – abitato dagli esecutati.
La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Sì
La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Sì La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa?
Sì
La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Sì (come riportato nel certificato ipotecario del 15/12/2015 agli atti prodotto dallo studio Capaccioni/Zinni in Milano).
1. IDENTIFICAZIONE DEL BENE IMMOBILE OGGETTO DELLA VENDITA:Identificativo corpo A:Abitazione di tipo signorile [A/1] – MILANO (MI) – via V. Pisani, 2Nel corso del sopralluogo sono stati eseguiti il rilievo metrico e fotografico dell’unitàimmobiliare.L’unità immobiliare sviluppa una superficie lorda pari a: piano 29° mq 214 + mq 412 digiardino pensile/terrazza, piano 30° mq 131 (metratura desunta da rilievo effettuato dalsottoscritto e fotografico e da tavole progettuali fornite dall’esecutato);N.B.Esistono al 31° piano dei locali di servizio ad uso esclusivo dell’appartamento che non vengonoperò menzionati ne nell’Atto di trasferimento ne nel pignoramento e che misurano mq 31(service room, private laundry, private service room) menzionati per completezza;Oltre a queste pertinenze l’appartamento ha abbinato un box e una cantina al locale sottoterrache riportano un altro numero di sub. “Appartamento unico posto su due piani 29° e 30°; cinque locali per mq 180 al 29° e 2 locali per mq 120 al 30° piano con annesso terrazzo giardino di mq 400 oltre a servizi e accessori e annessi box e cantina….”
Identificato al catasto fabbricati:
APPARTAMENTO: Fg. 313 - Mapp. 42 - Sub. 111, Cat A/1, CLASSE 7 , VANI 15,5, rendita 7.444,73
Derivante da:
- VARIAZIONE DEL 09/11/2015 – Inserimento in visura dei dati di superficie; - Scheda planimetrica Agenzia Entrate del 05/10/1963;
LOTTO 01 – Abitazione di tipo signorile [A/1] – MILANO (MI) – via V.Pisani, 2
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4.2.3 Altre trascrizioni: nessuna
Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: eseguita 15.06.2016 (dall’01/12/2015 al 15/06/2016 e dal 02/01/1961 al 27/05/2016).
4.2.4 ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE:
Si riporta la situazione debitoria per l’unità abitativa in oggetto, come da comunicazione con tabella riassuntiva capitoli spesa ricevuta dall’Amministratore del condominio Studio RP del Dr. Pèter Olàh de Garàb Via I. Nievo, 41 20145 Milano E-‐mail [email protected]– allegata, alla quale si rimanda per eventuali controlli (ALLEGATI DOCUMENTALI)
Spese gestione condominiale:
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Conguaglio gestione ordinaria 2015/2016 al 26/04/2016…………… € 51.233,74
Rata 1° del 22/10/2015 ……………………………………………………………… € 8.101,00
Rata 2° del 26/04/2016 ……………………………………………………………… € 7.934,00
Conguaglio gestione accantonamento CT al 26/04/2016…………… € 17.586,56
Rata 1° del 22/10/2015 ……………………………………………………………… € 2.365,00
Rata 2° del 26/04/2016 ……………………………………………………………… € 2.364,00
APPARTAMENTO: gest ordinaria 2015/2016 67.268,74 + Accantonamento 22.315, 56= totale 89.584,30
MILLESIMI
Millesimi di riscaldamento/cond. invernale: 14,92
Millesimi estrazione aria: 11,50
Millesimi proprietà: 14,92
Millesimi acqua calda: 20,64
Millesimi acqua potabile: 21,01
Millesimi trasporto rifiuti: 14,09
Millesimi cella frigorifera: 14,92
Millesimi Ascensori abitazioni proprietà/servizio etc: 14,92/30,95/16,34
Millesimi manutenzione torrino e antenna TV: 14,92
Millesimi estinzione automatica: 14,92
Millesimi portierato illuminazione ingresso abitazioni: 30,95
Millesimi spese generali: 14,92
Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: SI al 29° (due ascensori sbarcano
direttamente nell’abitazione piano 29°)
Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Si, caratterizzato da elementi di pregio nelle strutture e nei servizi
SALDO……………………………………………………………………………………… € 89.584,30
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Osservazioni: quanto sopra riportato trova corrispondenza nelle certificato catastale storico ove risulta proprietaria sino al 3 novembre 1980 la società ha con sé vado e dopo il 3 novembre 1980 l’attuale intestataria con sede in Milano codice fiscale 05987280152 Tale codice fiscale, in conseguenza del trasferimento dalla sede da Vicenza a Milano, risulta ora modificato in quello di 00541100244, mentre la partita I. V. A. Risulta ancora essere il numero 05987280152 (vedasi l’atto di pignoramento prodromico della presente procedura esecutiva immobiliare).”
7. PRATICHE EDILIZIE:
È stata inoltrata regolare richiesta di ACCESSO AGLI ATTI tramite modulo Comune del Milano del 18/04/2016 (allegato); il 23/5/2016 è arrivata comunicazione che presso l’Ufficio Visure e Atti di via Bernina non era residente nulla (allegata). Dopo breve rapporto via email con la dirigente del servizio, sono stato indirizzato all’ufficio Abitabilità di via Edolo, 19. Il 5/7/2016 è stato effettuato l’accesso agli atti di fabbrica presso il suddetto ufficio. Si potuto accedere ai documenti originari delle concessioni e Licenze edilizie ma data la vetustà dei fascicoli non si sono trovate menzioni sull’ ABITABILITA’.
7.1 CONFORMITÀ EDILIZIA:
Dagli accessi presso il Comune di Milano effettuati dal sottoscritto, dal Decreto di Trasferimento del Tribunale Civile e Penale di Milano del 14 aprile 1969 nn. generale 23041 particolare 17040 e da documenti reperiti dal sottoscritto qui elencati è risultato quanto segue:
- Licenza Edilizia N° 2153 del 26.09.1951 (Prot. 161532/36577 EP 51) (ALLEGATI) - Deliberazione Giunta Municipale del 26.05.1953 atti 70618/14941 EP. 51 ratificata dal
Consiglio Comunale del 01/07/1953 atti 126253/1822 PR.-‐53 e divenuta esecutiva art.3 legge 9/6/1947 n.530 (menzionata negli atti ma non presente in copia).
- Licenza Edilizia N° 50 del 12.01.1954 (Prot. 126253/54305) (ALLEGATI) - Licenza Edilizia N° 3070 del 19.10.1956 (Prot. 178873/40670) (ALLEGATI) - DIA Prog. 10468/2004 del 22/12/2004 PG 1278863/2004 per riorganizzazione e
sistemazione terrazzo con installazione di elementi di arredo. Formazione pensilina. Sostituzione serramento esistente. Manutenzione straordinaria interna/esterna singola unità immobiliare (tavole allegate 1/2/4/6/7)
- Certificati di collaudo statico e strutturale (2005) (ALLEGATI) - Fine lavori e certificato di collaudo finale PG 37.811/2006 del 13. 01. 06 (ALLEGATI)
N.B. All’uopo sono conservati presso il CTU i documenti degli Atti di Fabbrica e la relazione di calcolo strutturale relativi alla DIA del 2004.
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7.2 CONFORMITÀ URBANISTICA:
Abitazione di tipo signorile [A/1] – MILANO (MI) – via V.Pisani, 2 Strumento urbanistico vigente: PGT città metropolitana di Milano, Delibera di C.C. n. 16 del
22/05/2012
Immobile soggetto a convenzione: convenzione modificativa del 29/05/1939 n. 16119 rep. comunale (per il terreno)
Se sì, di che tipo? /
Estremi delle convenzioni: /
Obblighi derivanti: /
Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico: NO
Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO
Se sì, di che tipo?: /
Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari? NO
Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: /
Rapporto di copertura: /
Altezza massima ammessa: /
Volume massimo ammesso: /
Residua potenzialità edificatoria: / se sì, quanto: Altro: / Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: edificio edificato prima del 1/9/1967
N.B. Si allegano estratti di alcune destinazioni della zona estratti dal Piano delle regole del
vigente PGT.
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Ingresso immobile: su via Vittor Pisani, 2
Il terreno era già stato oggetto di una convenzione con il Comune di Milano che, poco prima della guerra, aveva stabilito una volumetria massima di 55.000 mc. su una superficie di soli 1300 mq. e che ipotizzava la costruzione di una torre che fronteggiasse quella di 64 m. di altezza realizzata in via Vittor Pisani a cavallo tra i due conflitti mondiali. L'intento era di realizzare una vera e propria porta d'ingresso alla città lungo il rettifilo -‐ disegnato dal piano Albertini -‐ che collega la stazione centrale al centro cittadino. In funzione di questo ruolo simbolico, l'Amministrazione Comunale concederà anche una deroga all'altezza massima dell'edificio -‐ 1
Custode: SI sempre presente
Giudizio complessivo: ottime condizioni di conservazione esterne sulla via principale, delle parti comuni, del cortile e delle facciate interne
caratteristiche strutturali: scale: tipologia: rampa interna al sedime dell’edificio
materiale: lastre in pietra, marmo in lastre
servoscala: assente
condizioni: ottime
travi: c.a e acciaio
componenti edilizie e costruttive:
porta d’entrata: porta blindata con pannello simil legno
infissi esterni edificio: tipologia: in alluminio anodizzato, con apertura a bilico orizzontale
pareti esterne: materiale: serizzo Dubino lucidato (corpo degli uffici) tessere di grès ceramico
turchino in gradazioni sfumate verso l’alto (torre degli alloggi)
pavimentazione interna: materiale: marmo lucidato e pregiato con differenti disegni
plafoni: materiale: intonaco di gesso in buone condizioni, bianco e tortora
impianti: non fornita certificazione imp. Elettrico ed. Idraulico
ascensore: Si due con accesso direttamente nell’immobile privato
citofonico: tipologia: audio
elettrico: tipologia: sottotraccia, tensione 220 v in condizioni buone alla vista
tipologia gas: alimentazione a metano
tipologia idrico: sottotraccia
tipologia termico: riscaldamento e ACS centralizzati + TERMOVENTILAZIONE INVERNALE E
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RAFFREDDAMENTO ESTIVO La superficie lorda commerciale dell’unità è di mq 393,70 ed è stata calcolata con tra rilievo in
loco e planimetria fornita dalla DIA e comprende i muri di proprietà. Il tutto descritto nella
riportata planimetria con evidenziata zone di calcolo di riferimento (CALCOLO mq Pisani, 2).
LOTTO 01 – Abitazione di tipo signorile [A/1] – MILANO (MI) – via V.Pisani, 2
Destinazione Sup. lorda commerciale Coefficiente Superficie
equivalente
Appartamento 29° piano 214 1 214
appartamento 30°piano 131 1 131 Giardino pertinenziale/terrazza * 29° piano
25 0,40 10.00
Giardino pertinenziale/terrazza * 29° piano
387 0,10 38,70
TOTALE mq 393,70
∗ Vedi definizione riportata
7.4 VALUTAZIONE IMPIANTI:
-‐ dichiarazione di conformità impianto di adduzione metano dal contatore alla caldaia e alla presa cucina: non presente
-‐ dichiarazione di conformità impianto elettrico appartamento: non presente
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO (appartamento)
Criterio di stima: analogico comparativo tenendo conto della tipologia del compendio (abitativa, vetustà, finiture e condizioni di conservazione), delle reali caratteristiche costruttive, delle effettive peculiarità del territorio (popolazione e mercato della domanda immobiliare).
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8.1 FONTI DI INFORMAZIONE: -‐ catasto di Milano comprensorio Milano
-‐ indagini di mercato presso agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare
della zona;
-‐ banca dati dell’agenzia del territorio – O.M.I. osservatorio del mercato immobiliare
(Pioltello);
-‐ rilevazione dei prezzi degli immobili sulla piazza di Milano della TeMA – 2° semestre 2015
8.2 Valutazione corpi:
Per quanto citato nei precedenti punti 8 e 8.1, il sottoscritto CTU ha rilevato che i prezzi di
offerte di vendita per beni consimili per consistenza e ubicazione oscillano riportano quanto
segue: Agenzie di zona tra i 5.500,00/mq a 7.000,00/mq euro.
I valori pubblicati sulla Banca dati dell’Agenzia del Territorio per gli appartamenti ed uno
stato conservativo ottimo “abitazioni civili”, ubicate nella zona Semicentrale/Pisani,Buenos
Aires, Regina Giovanna, Comune di Milano Codice zona: C12, microzona catastale n. 22,
tipologia prevalente: abitazione residenziale vanno da 5.300/mq a 6.100,00/mq.
Ha inoltre considerato che la Servizi immobiliari per l’edilizia – 2° semestre 2015 (TeMA)
per il comune di Milano, Zona Buenos Aires appartamenti recenti (entro 30 anni) indica da
2.900,00/mq a 4.400,00/mq il valore per unità di superficie degli appartamenti ristrutturati.
I suddetti valori possono essere incrementati o diminuiti fino al 30% in relazione al
particolare stato di diritto, conservazione, alla qualità e all’ubicazione degli immobili.
Tutto ciò considerato e soprattutto parametrando valori e stato di conservazione dell’immobile e soprattutto considerando l’imprescindibile posizione dell’appartamento dal quale si domina tutta Milano e per le finiture con il quale è realizzato, l’esperto ha ritenuto equo per il bene pignorato un incremento del valore rispetto alle medie dei Bollettini riportati i quali non contemplano – per la ovvia minima percentuale d’influenza di immobili consimili sulle stime di mercato, pari al 20% rispetto alle stime un valore unitario pari a: 7.000,00 euro/mq.
8.3 Adeguamenti e correzioni della stima:
Valore commerciale 2.755.900 € (393,70 mq x 7.000,00)
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