tugas akhir tahun akademik 2019/2020 · 2020. 4. 9. · studi banding studi preseden sebagai...
TRANSCRIPT
LAPORAN PERANCANGAN
TUGAS AKHIR TAHUN AKADEMIK 2019/2020
JUDUL :
MIXED-USE BUILDING (MALL, APARTEMENT, & HOTEL BINTANG 4)
DI JAKARTA SELATAN
TOPIK :
ARSITEKTUR KONTEMPORER
DISUSUN OLEH :
DWI RAHARJO
1834170002
PEMBIMBING :
Ir. ARI WIJAYA, MSi
PROGRAM STUDI ARSITEKTUR
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS PERSADA INDONESIA Y.A.I
2020
i
DAFTAR ISI
DAFTAR ISI…………………………………………………………………………….. i
BAB I PENDAHULUAN
I.1. LATAR BELAKANG.,……………………………………………………..……… 1
I.1.1. Latar Belakang Proyek…………………………………………………………. 1
I.1.2. Latar Belakang Topik dan Tema……………………………………….……… 2
I.2. MAKSUD DAN TUJUAN ..………………………………………………………. 2
I.3. PERUMUSAN MASALAH ..…………………………………………………….. 3
I.4. LINGKUP PEMBAHASAN ................................................................................... 3
I.5. METODE PENELITIAN ........................................................................................ 4
I.5.1. Tahap Pengumpulan Data .................................................................................. 4
I.5.2. Proses Analisis ................................................................................................... 5
I.5.3. Cara Pengambilan Kesimpulan ......................................................................... 6
I.5.4. Kerangka Berpikir ............................................................................................. 6
I.6. SISTEMATIKA PEMBAHASAN .......................................................................... 7
BAB II TINJAUAN DAN LANDASAN TEORI
II.1. TINJAUAN TERHADAP TEORI………………………………………………. 9
II.2. TINJAUAN UMUM PUSAT PERBELANJAAN (MALL), APARTEMEN
DAN HOTEL …………………………………………………………………….. 12
ii
II.2.1. Pusat Perbelanjaan (mall)…………………………………………………….. 12
II.2.2. Apartemen…………………….……………………………………………… 16
II.2.3. Hotel …………………………………………………………………………. 21
II.3. TINJAUAN TOPIK DAN TEMA……………………………………….………. 43
II.3.1. Pengertian Topik dan Tema………………………………………….………. 43
II.3.2. Perkembangan Arsitektur Kontemporer……………………………..……….. 45
II.3.3. Studi Banding…….………………………………………………………….. 47
BAB III PERMASALAHAN
III.1. ASPEK MANUSIA……..………………………………………………………... 60
III.2. ASPEK LINGKUNGAN……………………………………………………….... 61
III.3. ASPEK BANGUNAN……………………..…………………………….………. 62
BAB IV ANALISIS
IV.1. ASPEK MANUSIA………………………………………………………….……. 63
IV.1.1. Analisis Pelaku Mixed-use Building: pusat Perbelanjaan, Apartemen
dan Hotel………………………………………………………………….. 63
IV.1.2. Kegiatan dan Kebutuhan Ruang………………………………………….. 64
IV.1.3. Analisis Program Ruang………………………………………………….. 70
IV.1.4. Skema Alur Kegiatan……………………………………………………... 82
IV.1.5. Hubungan Ruang…………………………………………………………. 85
iii
IV.2. ASPEK LINGKUNGAN…………………………………………………….…… 90
IV.2.1. Analisis Pemlihan Wilayah………………………………………………... 90
IV.2.2. Tapak yang terpilih………………………………………………………... 91
IV.2.3. Kondisi Eksisting Tapak............................................................................... 92
IV.2.4. Analisis Tata Guna Lahan………………………………………………… 94
IV.2.5. Analisis Tapak dan Lingkungan................................................................... 95
IV.2.5.1. Analisis Pencapaian Tapak……………………………………... 95
IV.2.5.2. Analisis View…………………………………………………... 99
IV.2.5.3. Analisis Orientasi Matahari dan Arah Angin………………….. 100
IV.2.5.4. Analisis Zoning………………………………………………… 103
IV.2.5.5. Analisis Sirkulasi Dalam Tapak………………………………... 104
IV.2.5.6. Kriteria Pencapaian Tapak……………………………………... 105
IV.2.6. Analisa Penataan Ruang Luar…………………………………………….. 107
IV.2.6.1. Ruang Luar Aktif………………………………………………. 107
IV.2.6.2. Ruang Luar Pasif……………………………………………….. 108
IV.3. ASPEK BANGUNAN….…………………………………………………….…… 109
IV.3.1. Analisa Massa Bangunan………………………………………………... 109
IV.3.2. Analisis Pola Gubahan Massa…………………………………………… 110
IV.3.3. Analisis Arsitektur Kontemporer pada Bangunan………………………... 113
IV.3.4. Analisis Sirkulasi Dalam Bangunan……………………………………… 115
IV.3.4.1. Pola Sirkulasi Horizontal………………………………………. 115
IV.3.4.2. Pola Sirkulasi Vertikal…………………………………………. 116
iv
IV.3.5. Analisis Sistem Struktur Bangunan……………………………………….. 117
IV.3.6. Analisis Sistem Utilitas Bangunan………………………………………... 120
IV.3.6.1. Pengkondisian Udara…………………………………………... 120
IV.3.6.2. Sistem Pencahayaan……………………………………………. 122
IV.3.6.3. Sistem Air Bersih………………………………………………. 123
IV.3.6.4. Sistem Pembuangan Air Kotor………………………………… 124
IV.3.6.5. Sistem Keamanan Kebakaran………………………………….. 126
IV.3.6.6. Sistem Komunikasi…………………………………………….. 126
IV.3.6.7. Sumber listrik………………………………………………….. 127
IV.3.6.8. Sistem Penangkal Petir……………………………………….... 127
IV.3.6.9. Sistem Pembuangan Sampah………………………………….. 128
BAB V KONSEP PERENCANAAN DAN PERANCANGAN
V.1. DASAR PERENCANAAN DAN PERANCANGAN BANGUNAN…………. 129
V.2. ASPEK MANUSIA……………………………………………………………….. 129
V.2.1. Pelaku Kegiatan…………………………………………………………….. 129
V.2.2. Konsep Pengelompokan Kegiatan………………………………………….. 129
V.2.3. Konsep Luasan ……………………...……………………………………... 129
V.2.4. Konsep Alur Kegiatan……………………………………………………… 130
V.3. ASPEK LINGKUNGAN………………………………………………………… 133
V.4. ASPEK BANGUNAN……………………………………………………………. 137
DAFTAR PUSTAKA…………………………………………………………………. 139
| 1
BAB I
PENDAHULUAN
I.1. LATAR BELAKANG
I.1.1. Latar Belakang Proyek
Kota Jakarta adalah ibu kota Indonesia sekaligus menjadi kota
metropolitan terbesar di Indonesia. Kota Jakarta juga merupakan pusat bisnis,
perdagangan, industri, dan pendidikan di Indonesia. Minimnya jumlah lahan dan
pesatnya perkembangan Jakarta menuju kawasan modern yang kekinian
(kontemporer) dimana bangunan dirancang dengan mengikuti perkembangan zaman
yang ada sehingga menghadirkan suatu bangunan yang bisa menyediakan fasilitas
yang baik dengan bentuk yang menarik perhatian, menjadi faktor yang harus
dipertimbangan dalam pembuatan rencana untuk penataan Kota Jakarta. Kebutuhan
akan hunian, lapangan kerja, dan hiburan meningkat karena kebutuhan tersebut
merupakan kebutuhan primer bagi masyarakat, utamanya masyarakat yang berada di
perkotaan.
Permasalahan lain yang dihadapi kota Jakarta adalah jumlah penduduk
yang terus bertambah, sehingga mengakibatkan ketersedian lahan untuk perumahan
semakin langka. Dengan kondisi kota yang makin padat dan lahan kosong yang
makin menyusut, mixed-use building dianggap sebagai konsep pembangunan yang
tepat. Di sisi lain, kemacetan yang makin parah membuat warga kota yang
memerlukan efisiensi waktu menuju kantor atau pusat perbelanjaan memilih hunian
di dalam proyek mixed-use building. Pengembangan properti saat ini lebih mengarah
pada mixed-use development sebagai sebuah tuntutan dalam perkembangan suatu
kota. Mixed-use building adalah penggabungan dua massa bangunan atau lebih ke
| 2
dalam satu wadah dengan cara yang terkoordinasi dan saling terkait satu sama lain
seperti: kantor, tempat perbelanjaan, hotel, atau perumahan, sehingga dapat
mengoptimalkan penggunaan lahan dan fungsi lahan.
Dari latar belakang di atas, maka pada tugas akhir ini penulis akan
menyusun konsep mixed-use building: Pusat Perbelanjaan, Apartemen dan Hotel
dengan Pendekatan Arsitektur Kontemporer di Jakarta Selatan.
I.1.2. Latar Belakang Topik dan Tema
Arsitektur kontemporer Indonesia adalah bentuk karya arsitektur terbaru
yang dibangun di Indonesia. Dalam buku Indonesian Architecture Now , karya
Imelda Akmal, digambarkan karya-karya arsitektur yang kontemporer yang terdapat
di Indonesia. Karya ini dibangun dalam satu dasawarsa terkahir dan cukup
menggambarkan trend arsitektur dlam negeri.
Berdasarkan karya-karya yang diulas dalam buku tersebut, dapat di
simpulkan bahwa trend yang berkembang dlam satu dasawarsa terakhir didominasi
oleh pengaruh langgam Arsitektur modern yang memiliki kesamaan ekspresi dengan
karya arsitektur modern dari belahan dunia barat di dekade 60-an. Karya-karya
arsitektur kontmeporer Indonesia memiliki kesamaan dengan karya Mies van de
Rohe, Wassily karya Marcel Breuer atau kursi B306 chaise-lounge karya Le
Corbusier dan lounge chair karya Charles Eames beberapa nama besar dalam
arsitektur modern- dengan konteks negeri tropis.
I.2. MAKSUD DAN TUJUAN
Maksud dan Tujuan membuat mixed-use building yang berisi pusat
perbelanjaan, apartemen dan hotel di Jakarta Selatan diharapkan menjadi solusi
| 3
untuk permasalahan kebutuhan kawasan hunian terpadu dengan mencampurkan
beberapa fungsi bangunan kedalam satu bangunan dan satu tapak, sehingga dapat
mengoptimalkan penggunaan lahan dan fungsi lahan.
I.3. PERUMUSAN MASALAH
1. Bagaimana konsep perencanaan & perancangan mixed-use building dengan 3
fungsi bangunan yang berbeda, dapat saling terintegrasi satu dengan yang
lainnya?
2. Bagaimana penerapan konsep perencanaan & perancangan Arsitektur
Kontemporer pada bangunan mixed-use building yang berisi pusat Perbelanjaan,
Apartemen dan Hotel Bintang 4 di Jakarta Selatan?
I.4. LINGKUP PEMBAHASAN
Pembahasan ini dibatasi dalam lingkup disiplin arsitektur, yaitu
mendapatkan konsep perancangan bangunan Pusat Perbelanjaan, Apartemen, Hotel
melalui pendekatan Arsitektur Kontemporer di Jakarta. Hal-hal yang di luar disiplin
ilmu arsitektur jika mendasari dan menentukan perencanaan dan perancangan, akan
dibahas dengan asumsi dan logika serta mengacu pada hasil studi pihak lain yang
sesuai dengan permasalahan.
Lingkup pembahasan tersebut meliputi :
a. Konsep perencanaan pada Mall, Apartemen, Hotel di Jakarta Selatan.
b. Pengolahan site.
c. Penataan bentuk, gubahan massa, sirkulasi, dan penunjangnya.
d. Penggunaan material dan struktur yang dipakai dalam perencanaan dan
perancangan bangunan.
.
| 4
I.5. METODE PENELITIAN
I.5.1. Tahap Pengumpulan Data
a. Studi Literatur
Studi literatur adalah mencari referensi teori yang relevan dengan
kasus atau permasalahan yang ditemukan. Referensi ini dapat dicari dari
buku, jurnal, artikel, laporan penelitian, dan dari internet. Tujuannya adalah
untuk memperkuat permasalahan serta sebagai teori dalam melakukan studi
dan juga menjadi dasar dari penelitian ini.
b. Observasi Lapangan
Beberapa informasi yang diperoleh dari hasil observasi adalah
ruang (tempat), pelaku, kegiatan, objek, perbuatan, kejadian atau peristiwa,
waktu, dan perasaan. Observasi dapat dilakukan dengan peninjauan langsung
ke site, untuk melihat kondisi lapangan sehingga dapat tergambarkan suasana.
c. Wawancara
Mengadakan wawancara dengan pihak terkait dalam proyek ini
dengan tujuan memperoleh keterangan mengenai data bangunan, organisasi,
serta mendapatkan gambaran permasalahan yang ada.
d. Studi banding
Studi Preseden sebagai pembanding untuk melatih penciptaan
keseimbangan antara dua aspek yaitu prinsip-prinsip desain yang pernah ada
dan prinsip-prinsip desain baru/ inovasi.
| 5
I.5.2. Proses Analisis
Analisis dimulai dari perkotaan, analisis tapak, analisis bangunan,
analisis ruang, dan analisis yang lebih spesifik terhadap permassalahan,
melakukan proses penguraian dan menganalisis tentang perancangan Mixed-use
Building: Pusat Perbelanjaan, Apartemen, Hotel dengan Pendekatan Arsitektur
Kontemporer di Jakarta Selatan, dengan tujuan memecahkan massalah dan
mencari solusi sesuai yang sudah dirumuskan.
1. Sistem Manusia (Human System)
Aspek ini membahas unsur manusia yang terlibat didalam kegiatan
penyelenggaraan sebuah design, dalam hal ini unsur tersebut meliputi :
• Pengelola
• Pegawai
• Pengunjung
Analisis ini bertujuan untuk mencapai suatu pemecahan masalah yang
berkaitan dengan pemakai dan aktifitasnya. Dalam hal ini lebih ditekankan
pada perilaku si pemakai yang nantinya akan menghasilkan dimensi ruang dan
hubungan antar kegiatan dalam bangunan, serta sirkulasi kegiatan.
2. Sistem Lingkungan (Environment System)
Aspek ini merupakan analisa terhadap lingkungan sekitar tapak, dimana
hal ini berkaitan dengan pemecahan masalah terhadap lokasi dan tempat
seperti potensi lingkungan yang dapat menunjang bangunan tersebut dan
aspek ini membahas tentang lingkungan dan sosial bangunan yang ada
disekelilingnya sehingga menghasilkan penzoningan yang tepat.
| 6
3. Sistem Bangunan (Building System)
Aspek ini membahas bagaimana mengolah bentuk massa bangunan,
penampilan bangunan Mixed-use Building berdasarkan konsep, kaidah serta
karakter arsitektur kontemporer yang menyesuaikan dengan lingkungan
sekitar, serta memperhatikan sistem dan peraturan standar ruang yang nyaman
untuk digunakan.
I.5.3. Cara Pengambilan Kesimpulan
Kesimpulan dan evaluasi adalah rekomendasi untuk penyusunan
konsep perancangan. Langkah berikutnya adalah pembuatan skematik desain
yang dilanjutkan pada tahap perancangan bangunan dan akan mengarah
kepada bentuk 3 ( tiga ) dimensi yang terukur ( maket ).
I.5.4. Kerangka Berpikir
Metode perencanaan dan perancangan Mixed-use Building: Pusat
Perbelanjaan, Apartemen, Hotel dengan Pendekatan Arsitektur Kontemporer
di Jakarta Selatan adalah seperti di Gambar 1.1
| 7
Gambar 1.1 Alur Berfikir
(Sumber: Penulis)
I.6. SISTEMATIKA PEMBAHASAN
Sistematika pembahasan laporan ini disusun dengan urutan sebagai berikut :
BAB I PENDAHULUAN
LATAR BELAKANG
JUDUL :
Perencanaan Mall, Apartement & Hotel bintang 4
PERMASALAHAN DAN
POTENSI
TUJUAN PENGUMPULAN
DATA
TINJAUAN
ANALISA
KONSEP
PERANCANGAN
SKEMATIK DESAIN
DESAIN AKHIR
F
E
E
D
B
A
C
K
| 8
Membahas mengenai latar belakang proyek, latar belakang
pemilihan topik tema, maksud dan tujuan, lingkup pembahasan,
metode pembahasan, dan sistematika pembahasan.
BAB II TINJAUAN DAN LANDASAN TEORI
Menjelaskan tentang tinjauan secara umum dan khusus yang
diambil dalam pemilihan judul dan penjelasan topik tema dan studi
banding dengan penjelasan dan pendukung lainnya
BAB III PERMASALAHAN
Mengumpulkan dan menggali permasalahan yang berkaitan
dengan Mixed-use Building baik dari aspek manusia, bangunan,
dan lingkunganya.
BAB IV ANALISIS
Analisis menguraikan pola dasar pemikiran serta mekanisme
pendekatan perencanaan dengan menganalisa data dan fakta.
Analisis manusia meliputi kegiatan sistem ruang, hubungan ruang,
kebutuhan ruang, dan program ruang. Analisis lingkungan meliputi
pengolahan lokasi tapak, orientasi, karakteristik, sirkulasi, dan lain
– lain. Analisis bangunan meliputi bentuk bangunan, struktur, dan
utilitas.
BAB V KONSEP PERENCANAAN DAN PERANCANGAN
Menerangkan tentang konsep dengan memperhatikan lokasi tapak,
seperti pencapaian dan entrance, sirkulasi tapak dan kebutuhan
ruang. Juga mengenai bangunan seperti massa bangunan,
penampilan bentuk bangunan, estetika, struktur, dan konsep
mengenai utilitas bangunan.
| 9
BAB II
TINJAUAN DAN LANDASAN TEORI
II.1. TINJAUAN TERHADAP TEORI
Tugas akhir ini merupakan bangunan perdagangan komersial dan hunian
berupa mixed-use building (mall, apartement, & hotel) di Jakarta. Pengertian
pengertian mixed-use building, ciri-ciri mixed-use building dan tata letak mixed-use
building. sebagai berikut :
• Mixed-Use Building
Menurut Savitri dalam Hendrian (2017), mixed-use building
merupakan bangunan multi fungsi yang terdiri dari satu atau beberapa massa
bangunan yang terpadu dan saling berhubungan secara langsung dengan fungsi
yang berbeda. Mixed use building menggabungkan antara fasilitas hunian,
fasilitas bisnis, dan fasilitas rekreasi yang biasanya dimiliki oleh pengembang.
Sedangkan menurut Marlina dalam Hendrian (2017), mixed use building
merupakan salah satu upaya pendekatan perancangan yang berusaha
menyatukan berbagai aktivitas dan fungsi yang berada di bagian area suatu
kota yang memiliki luas area yang terbatas, harga beli tanah yang relatif mahal,
lokasi tanah yang strategis, serta nilai ekonomi tinggi menjadi sebuah struktur
yang kompleks dimana semua kegunaan dan fasilitas yang memiliki
keterkaitan dalam kerangka integrasi yang kuat. Gambar 2.1 menunjukan
contoh dari mixed-use building.
| 10
Gambar 2.1 Mixed-use building
(Sumber: Mixtos,di akses 2019)
• Ciri-ciri mixed-use building
Ciri mixed-use building yang membedakan dengan bangunan jenis
lain. (Hendrian, 2017) antara lain:
1. Mewadahi 2 fungsi bangunan atau lebih yang terdapat dalam kawasan
tersebut, misalnya terdiri dari hotel, rumah sakit, sekolah, mall,
apartment, dan pusat rekreasi.
2. Terdapat pengintegrasian secara fisik dan fungsioal terhadap fungsi-
fungsi yang terdapat di dalamnya.
3. Hubungan yang relatif dekat antar satu bangunan dengan bangunan
lainnya dengan hubungan interkoneksi antar bangunan di dalamnya.
4. Kehadiran jalur pedestrian sebagai penghubung antar bangunan.
• Tata Letak Mixed-Use Building
Tata letak dalam sebuah kawasan atau bangunan mixed use sangat
mempengaruhi bentuk dan koneksi antar fungsinya. Sebuah kawasan atau
| 11
bangunan mixed use dapat dikatakan sukses apabila mampu mengkoneksikan
beberapa fungsi dengan baik. Terdapat empat (4) konfigurasi tata letak
bangunan dalam sebuah kawasan mixed use (Sumargo dalam Hendrian, 2017)
yaitu:
1. Mixed-Use Building Tower, memiliki struktur tunggal dari segi massa atau
ketinggian bangunan dengan fungsi-fungsi yang ditempatkan pada lapisan-
lapisan tersebut. Pada umumnya, mixed use tower merupakan high rise
building.
2. Multi-Towered Megastructure, merupakan bangunan mixed use dengan
tower-tower yang menyatu secara arsitektur dengan atrium yang berada
dibawahnya Pada umumnya atrium berfungsi sebagai pusat perbelanjaan.
Pada multi-towered megastructure, komponen yang terdapat pada podium
menjadi hal yang utama karena merupakan tempat bertemunya antar
pengguna bangunan.
3. Freestanding Structure with Pedestrian Connection, merupakan konsep
penataan pada kawasan mixed use dengan kumpulan dari beberapa massa
tunggal yang saling terintegrasi dengan jalur pedestrian. Dampaknya, fungsi
dari setiap bangunan tidak akan bercampur menjadi satu.
4. Combination, merupakan penggabungan dari ketiga bentuk tersebut dalam
sebuah kawasan.
Berikut adalah beberapa gambar tata letak dari bangunan Mixed-use
building dapat di lihat pada gambar 2.2
| 12
Gambar 2.2 Tata Letak Bangunan Mixed-Use Building
(Sumber: Hendrian, 2017)
II.2. TINJAUAN UMUM PUSAT PERBELANJAAN (MALL),
APARTEMEN & HOTEL
II.2.1. Pusat Perbelanjaan (mall)
• Pengertian Pusat Perbelanjaan (mall)
Menurut Chiara dalam Fransisca (2014) pengertian pusat perbelanjaan adalah
kompleks toko retail dan fasilitas yang direncanakan sebagai kelompok terpadu untuk
memberikan kenyamanan berbelanja yang maksimal kepada pelanggan dan penataan
barang dagangan yang terekspos secara maksimal. Adapun menurut Kamus Besar
Bahasa Indonesia dalam Fransisca (2014) pusat perbelanjaan adalah tempat yang
diperuntukkan bagi pertokoan yang mudah dikunjungi pembeli berbagai lapisan
masyarakat. Sedangkan Menurut International Council of Shopping center (ICSC)
tahun 2013 dalam Fransisca (2014) pusat perbelanjaan sendiri memiliki arti
sekelompok pengusaha eceran (retailer) dan kegiatan komersil lainnya yang
direncanakan, dikembangkan, dimiliki, dan dioperasikan dalam satu unit bisnis, pada
umumnya menyediakan tempat parkir.
Dari beberapa pengertian pusat perbelanjaan di atas dapat disimpulkan pusat
perbelanjaan adalah suatu kompleks bangunan komersil yang dirancang dan
a
mixed-use
building tower
b c d
Multi-towered
megastructure
Freestanding structure
with pedestrian connection
combination
| 13
direncanakan beserta retail-retail dan fasilitas pendukungnya untuk memberikan
kenyamanan dalam aktivitas perdagangan yang diwadahinya. Aktivitas perdagangan
dalam pusat perbelanjaan kontemporer ini tidak disertai tawar menawar barang seperti
halnya pasar tradisional. Pusat perbelanjaan modern merupakan pusat perbelanjaan
dengan sistem pelayanan mandiri atau dilayani pramuniaga, menjual berbagai
jenisbarang secara eceran. Pusat perbelanjaan modern menyewakan area-area retail
kepada tenant-tenant (penyewa) pelaku usaha serta terdapat anchor tenant yang
berupa departement store atau supermarket (Fransisca, 2014). Gambar 2.3 adalah
contoh gambar dari pusat perbelanjaan.
Gambar 2.3 Bangunan Pusat Perbelanjaan
(Sumber: Urukia, di akses 2019)
• Klasifikasi Pusat Perbelanjaan
Pusat perbelanjaan yang ada saat ini sudah banyak berkembang dengan konsep
yang semakin beraneka ragam. Oleh karena itu, untuk memudahkan dalam
pemahaman tentang jenis-jenis pusat perbelanjaan International Council of Shopping
Center Hendrian (2017) mengklasifikasikan pusat perbelanjaan menjadi dua (2)
bagian besar berdasarkan fisiknya, yaitu:
| 14
1. Strip Mall/Open Mall, biasanya disebut shopping plaza merupakan pusat
perbelanjaan terbuka dengan deretan unit-unit retail, pada umumnya terdiri dari
1-2 lantai yang bersusunan sejajar (berderet lurus maupun membentuk
konfigurasi U atau L) dengan area pejalan kaki yang terbuka ditengahnya yang
menghubungkan antar unit-unit retail yang saling berhadapan. Dengan semakin
minimnya lahan terutama di daerah perkotaan, tipe strip mall ini berubah menjadi
unit-unit retail dengan parkir kendaraan yang terletak di depannya, menyesuaikan
dan mengoptimalisasi lahan yang ada.
2. Shopping Mall/Closed Mall, merupakan tipikal pusat perbelanjaan yang bersifat
tertutup/indoor yang berisi unit-unit retail dan pada umumnya disewakan.
Biasanya pusat perbelanjaan merupakan multi-storey building atau terdiri lebih
dari dua (2) lantai, dikarenakan pusat perbelanjaan dibangun di tengah kota
dimana lahannya yang sangat terbatas tetapi tuntutan fungsinya tetap banyak,
sehingga pembangunan pusat perbelanjaan harus dilakukan secara vertikal. Untuk
menambah kenyamanan pengunjung, mall sudah menggunakan bantuan teknologi
seperti pengatur suhu ruangan (AC), material-material yang bagus untuk
dipandang, dan lain-lain. Selain berdasarkan bentuk fisiknya, International
Council of Shopping Center juga mengklasfikasikan pusat perbelanjaan
berdasarkan luasan dan skala layanannya (Hendrian, 2017). Berikut tiga (3)
klasifikasinya:
1. Regional Mall, merupakan sebuah tipe mall yang didesain dengan luas gross
sealable area (area yang disewakan) antara 37.000 m2 - 74.000 m2, dengan
memiliki dua (2) anchor-tenant dengan deskripsi umum unit-unit retail yang
high-end (kelas atas).
| 15
2. Super-Regional Mall, merupakan sebuah tipe mall yang didesain dengan luas
gross sealable area (area yang disewakan) lebih dari 74.000 m2 dan menjadi
usat perbelanjaan yang paling dominan di wilayahnya.
3. Outlet Mall, merupakan tipikal mall atau pusat perbelanjaan dengan satu buah
anchor-tenant yang dominan dan menguasai area perbelanjaan tersebut serta
beberapa unit retail kecil diantaranya banyak terdapat program diskon yang
ditawarkan.
• Elemen-Elemen Pusat Perbelanjaan
Menurut Ruberstain dalam Hendrian (2017) pusat perbelanjaan memiliki tiga
(3) elemen utama, yaitu:
a. Anchor (Magnet), merupakan transformasi dari “nodes” yang dapat berfungsi
sebagai “landmark” yang perwujudannya berupa plaza dan mall.
b. Secondary Anchor, merupakan transformasi dari “distric” yang memiliki
perwujudan berupa toko pengecer, retail, supermarket, superstore, bioskop, dan
lain sebagainya.
c. Street Mall, merupakan transformasi dari bentuk “paths” yang pewujudannya
berupa jalur pedestrian yang menghubungkan antar magnet.
• Fungsi Pusat Perbelanjaan
Sebagai fungsi ekonomi, yaitu sebagai pendukung dinamisasi perekonomian
kota dan wadah penampungan dan penyaluran produksi dari produsen untuk
kebutuhan masyarakat (Maitland, 1985).
| 16
• Fasilitas dalam Pusat Perbelanjaan
Fasilitas perbelanjaan dalam pusat perbelanjaan, berdasarkan lingkup
pelayanan skala regional (150.000-400.000) fasilitas katagori ini meliputi 50-100 unit
retail, supermarket dan departement store merupakan fasilitas utama, yang harus di
lengkapi dengan fasilitas-fasilitas pendukung seperti fasilitas rekreasi, fasilitas yang
biasanya dibedakan menurut:
1. Kesenangan meliputi foodcourt, restaurant, fast food, dan kafe.
2. Hiburan meliputi bioskop, auditorium, community center.
3. Ketangkasan meliputi arena permainan dan game.
II.2.2. Apartemen
• Pengertian Apartemen
Menurut Kamus Umum Bahasa Indonesia, apartemen merupakan tempat
tinggal berbentuk bangunan bertingkat yang terdiri dari beberapa tempat tinggal di
dalam setiap lantainya. Adapun pengertian apartemen yang lain dapat diartikan
sebagai “several dwelling units share a common (usually an indoor) access and are
enclosed by a common structural envelope”, yang artinya adalah beberapa unit hunian
yang saling berbagi akses yang sama dan dilingkupi oleh struktur kulit bangunan yang
sama (Lynch dan Hack dalam Riyono, 2014). Sedangkan menurut Neufert (1980)
apartemen merupakan bangunan hunian yang dipisahkan secara horisontal dan
vertikal agar tersedia hunian yang berdiri sendiri dan mencakup bangunan bertingkat
rendah atau bangunan tinggi, dilengkapi berbagai fasilitas yang sesuai dengan standar
yang ditentukan. Pengertian apartemen adalah blok bangunan yang di dalamnya
terbagi-bagi dalam sejumlah ruang atau unit yang dipasarkan secara hak kepemilikan
atas sebuah ruangan atau disewakan. Apartemen dinilai sebagai hunian yang praktis
| 17
untuk hidup di zaman modern seperti sekarang karena lokasinya yang sebagian besar
berada di kota memudahkan untuk melakukan berbagai aktivitas. Selain itu
keberadaan apartemen dapat menghemat lahan untuk hunian (Nydia, dkk, 2016).
Gambar 2.4 adalah contoh gambar dari bangunan apartemen.
Gambar 2.4 Bangunan Apartemen
(Sumber: Arığ, di akses 2019)
• Klasifikasi Apartemen
Klasifikasi apartemen dari beberapa teori dapat diklasifikasikan ke dalam
beberapa jenis, Gambar 2.5 adalah tabel klasifikasi apartemen berdasarkan jenis-
jenisnya.
| 18
Gambar 2.5 Klasifikasi Apartemen (Sumber: Nydia, dkk, 2016)
Apartemen umum yang berada di Indonesia memiliki beberapa klasifikasi
yang disebutkan dalam tabel di atas, yaitu merupakan bangunan high rise dengan
sistem pengelolaan apartemen perseorangan. Tujuan pembangunannya adalah untuk
umum, memiliki sirkulasi horizontal berupa koridor, dan sirkulasi vertikal berupa
tangga kebakaran dan lift. Fasilitas umum yang tersedia yaitu kolam renang, gym, dan
mini market, serta memiliki beberapa tipe unit mulai dari tipe studio hingga lebih dari
2 kamar tidur dalam 1 unit, yang dipengaruhi oleh profesi penghuni yang beragam.
Komposisi persentase perbandingan jumlah unit tipe studio dan tipe 2 kamar tidur
atau lebih yaitu kurang lebih 55% untuk tipe studio dan 45% untuk tipe 2 kamar tidur
atau lebih (Nydia, dkk ,2016).
| 19
• Karakteristik Penghuni Apartemen
Karakteristik penghuni apartemen berdasarkan tingkat sosial dan ekonomi
yang akan mempengaruhi perancangan bangunan. Untuk mewujudkan kenyamanan
maka perancangan bangunan harus sesuai dengan karakter, kebutuhan, dan perilaku
penghuni. Calon penghuni yang menjadi sasaran perencanaan dan perancangan
Apartemen ini merupakan gambaran dari golongan masyarakat perkotaan yang
memiliki latar belakang pendidikan dan tingkat sosio ekonomi yang tinggi. Calon
penghuni yang merupakan masyarakat perkotaan tersebut pada umumnya memiliki
sifat yang individualis. Sifat individualis tersebut akan mempengaruhi perancangan
bangunan. Masyarakat dengan tingkat ekonomi menengah atas tersebut biasanya
membutuhkan hunian yang menjaga prestige, memiliki fasilitas yang banyak,
memiliki keamanan dan privasi tinggi, dan mementingkan eksklusivitas (Riyono,
2014).
• Kriteria Perencanaan Apartemen
Perencanaan harus memperhatikan kehidupan individual dan kolektif, yang
merupakan macam-macam aktivitas baik yang bersifat rutin maupun yang insidentil.
Apartemen membutuhkan ruang-ruang dengan skala yang manusiawi kenyamanan
dan keamanan. Maka perlu pengaturan agar daerah pribadi tersebut hanya dicapai
melalui titik pengawasan (yang merupakan perbatasan antara masing-masing daerah
pribadi dengan daerah umum/pembagi lalu lintas). Perencanaan fasilitas keamanan
harus dimulai dari atau selama perencanaan proyek. Setelah itu baru pengoprasiannya
oleh manusia sebagai pengelola (Riyono, 2014).
| 20
a. Pintu Masuk / Entrance
Pembatasan pintu masuk manusia (entrance) bertujuan agar setiap manusia
yang masuk dan keluar dikontrol oleh petugas keamanan, perlu diperhatikan hal-hal
yang berkaitan dengan entrance, seperti:
� Mencegah siapa yang tidak boleh memasuki daearah privacy penghuni
� Kontrol terhadap pencuri
� Fleksibilitas dari pintu masuk/ entrance
b. Faktor keamanan lain
Dalam perencanaan keamanan bangunan, perlu pertimbangan-pertimbangan
sebagai berikut:
� Komunikasi pos-pos keamanan dengan keamanan pusat
� Pengawasan penerimaan barang
� Pemakaian sarana fasilitas proyek
� Perbaikan kerusakan utilitas bangunan
� Bahaya kebakaran
� Keruntuhan akibat gempa
Privacy suatu kondisi kehidupan yang memberikan kebebasan bagi seseorang
tanpa terganggu atau tanpa campur tangan pihak lain, baik berupa pandangan maupun
suara. Gangguan terhadap privacy dapat berasal dari luar bangunan dan dapat
membentuk pandangan visual yang langsung, suara kebisingan, polusi getaran
(Riyono, 2014).
| 21
II.2.3. Hotel
• Pengertian Hotel
Menurut Agusnawar dalam Hilal (2016) Hotel adalah suatu perusahaan yang
dikelola oleh pemiliknya dengan menyediakan pelayanan makanan, minuman dan
fasilitas kamar untuk tidur kepada orang-orang yang sedang melakukan perjalanan
dan mampu membayar dengan jumlah yang wajar sesuai dengan pelayanan yang
diterima tanpa adanya perjanjian khusus. Hotel adalah salah satu bentuk usaha yang
bergerak dalam bidang pelayanan jasa kepada para tamu hotel baik secara fisik,
psikologi maupun keamanan selama tamu mempergunakan fasilitas atau menikmati
pelayanan dihotel. Adapun menurut Sulastiyono dalam Hilal (2016) Hotel merupakan
bagian integral dari usaha pariwisata yang menurut keputusan Menparpostel
disebutkan sebagai usaha akomodasi yang dikomersialkan dengan menyediakan
fasilitas-fasilitas yaitu kamar tidur atau kamar tamu, makanan dan minuman,
pelayanan-pelayanan penunjang lain seperti: fasilitas olahraga, fasilitas laundry, dan
sebagainya.
• Jenis-Jenis Hotel
Menurut SK Mentri Perhubungan RI No. 241/4/70 tanggal 15 Agustus 1970
dalam Damanik (2014) Pemerintah telah menetapkan kualitas dan kuantitas hotel
yang menjadi kebijaksanaan yang berupa standar jenis klasifikasi yang ditujukan serta
berlaku bagi suatu hotel. Penentuan jenis hotel berdasarkan letak, fungsi, susunan
organisasinya dan aktivitas penghuni hotel, Hotel digolongkan atas:
| 22
a. Residential Hotel
Adalah hotel yang disediakan bagi para pengunjung yang menginap dalam
jangka waktu yang cukup lama. Tetapi tidak bermaksud menginap. Umumnya
terletak di kota, baik pusat maupun pinggir kota dan berfungsi sebagai
penginapan bagi orang-orang yang belum mendapatkan perumahan di kota
tersebut.
b. Transietal Hotel
yaitu hotel yang diperuntukkan bagi tamu yang mengadakan perjalanan dalam
waktu relatif singkat. Pada umumnya jenis hotel ini terletak pada jalan-jalan
utama antar kota dan berfungsi sebagai terminal point. Tamu yang menginap
umumnya sebentar saja, hanya sebagai persinggahan.
c. Resort Hotel
yaitu diperuntukkan bagi tamu yang sedang mengadakan wisata dan liburan.
Hotel ini umumnya terletak di daerah rekreasi/wisata. Hotel jenis ini pada
umumnya mengandalkan potensi alam berupa view yang indah untuk menarik
pengunjung. Penentuan jenis hotel yang didasarkan atas tuntutan tamu sesuai
dengan keputusan Mentri Perhubungan RI No.PM10/PW.301/phb-77,
dibedakan atas:
d. Bussiness Hotel
yaitu hotel yang bertujuan untuk ,melayani tamu yang memiliki kepentingan
bisnis.
1. Tourist hotel, yaitu bertujuan melayani para tamu yang akan mengujungi
objek-objek wisata.
2. Sport hotel, yaitu hotel khusus bagi para tamu yang bertujuan untuk
olahraga atau sport
| 23
3. Research hotel, yaitu fasilitas akomodasi yang disediakan bagi tamu yang
bertujuan melakukan riset.
Sedangkan penggolongan hotel dilihat dari lokasi hotel menurut Keputusan
Dirjen Pariwisata terbagi menjadi dua, yaitu:
i. Resort hotel (pantai/gunung), yaitu hotel yang terletak di daerah wisata,
baik pegunungan atau pantai. Jenis hotel ini umumnya dimanfaatkan oleh
para wisatawan yang datang untuk wisata atau rekreasi.
ii. City hotel (hotel kota), yaitu hotel yang terletak di perkotaan, umumnya
dipergunakan untuk melakukan kegiatan bisnis seperti rapat atau
pertemuan-pertemuan perusahaan.
Penggolongan berbagai jenis hotel serta bentuk akomodasi tersebut pada
dasarnya tidak merupakan pembagian secara mutlak bagi pengujung. Dapat juga
terjadi overlapping yaitu saling menggunakan satu dengan yang lainnya, misalnya
seorang turis tidak akan ditolak jika ingin menginap pada sebuah city hotel, ataupun
sebaliknya.
• Klasifikasi Hotel
Berdasarkan keputusan Dirjen Pariwisata No. 14/U/II/1988, tentang usaha dan
pengelolaan hotel dalam Damanik (2014) dijelaskan bahwa klasifikasi hotel
menggunakan sistem bintang. Dari kelas yang terendah diberi bintang satu, sampai
kelas tertinggi adalah hotel bintang lima. Sedangkan hotel-hotel yang tidak
memenuhi standar kelima kelas tersebut atau yang berada dibawah standar minimum
yang ditentukan disebut hotel non bintang. Penentuan kelas hotel ini dinyatakan oleh
Dirjen Pariwisata dengan sertifikat yang dikeluarkan dan dilakukan tiga tahun sekali
| 24
dengan tata cara pelaksanaan ditentukan oleh Dirjen Pariwisata. Klasifikasi hotel
berbintang tersebut secara garis besar adalah sebagai berikut:
a. Hotel Bintang Satu
Dengan konsep sebagai berikut: jumlah kamar standar minimal 15 kamar
dan semua kamar dilengkapi kamar mandi di dalam, ukuran kamar minimum
termasuk kamar mandi 20 m2 untuk kamar double dan 18 m2 untuk kamar single,
ruang publik luas 3m2 x jumlah kamar tidur tidur, minimal terdiri dari lobby,
ruang makan (> 30m2) dan bar serta pelayanan akomodasi yaitu berupa penitipan
barang berharga.
b. Hotel Bintang Dua
Dengan konsep sebagai berikut: jumlah kamar standar minimal 20 kamar
(termasuk minimal 1 suite room, 44 m2), ukuran kamar minimum termasuk kamar
mandi 20m2 untuk kamar double dan 18 m2 untuk kamar single, ruang public luas
3m2 x jumlah kamar tidur, minimal terdiri dari lobby, ruang makan (>75m2) dan
bar serta pelayanan akomodasi yaitu berupa penitipan barang berharga penukaran
uang asing, postal service, dan antar jemput.
c. Hotel Bintang Tiga
Dengan konsep sebagai berikut: jumlah kamar minimal 30 kamar
(termasuk minimal 2 suite room, 48m2), ukuran kamar minimum termasuk kamar
mandi 22m2 untuk kamar single dan 26m2 untuk kamar double, ruang publik luas
3m2 x jumlah kamar tidur, minimal terdiri dari lobby,ruang makan (>75m2 ) dan
bar dan pelayanan akomodasi yaitu berupa penitipan barang berharga, penukaran
uang asing, postal service dan antar jemput.
| 25
d. Hotel Bintang Empat
Dengan konsep sebagai berikut: jumlah kamar minimal 50 kamar (termasuk
minimal 3 suite room, 48 m2), ukuran kamar minimum termasuk kamar mandi 24 m2
untuk kamar single dan 28 m2 untuk kamar double, Ruang public luas 3m2 x jumlah
kamar tidur, minimal terdiri dari kamar mandi, ruang makan (>100 m2) dan bar
(>45m2), pelayanan akomodasi yaitu berupa penitipan barang berharga, penukaran
uang asing, postal service dan antar jemput, fasilitas penunjang berupa ruang linen
(>0,5m2 x jumlah kamar), ruang laundry (>40m2), dry cleaning (>20m2), dapur
(>60% dari seluruh luas lantai ruang makan) dan fasilitas tambahan berupa pertokoan,
kantor biro perjalanan, maskapai perjalanan, drugstore, salon, function room, banquet
hall, serta fasilitas olahraaga dan sauna.
e. Hotel Bintang Lima
Dengan konsep sebagai berikut: jumlah kamar minimal 100 kamar (termasuk
minimal 4 suite room, 58m2), ukuran kamar minimum termasuk kamar mandi 26 m2
untuk kamar single dan 52m2 untuk kamar double, ruang public luas 3m2 x jumlah
kamar tidur, minimal terdiri dari lobby, ruang makan (>135m2) dan bar (>75m2),
pelayanan akomodasi yaitu berupa penitipan barang berharga, penukaran uang asing,
postal service dan antar jemput, fasilitas penunjang berupa ruang linen (>0,5m2 x
jumlah kamar), ruang laundry (>40m2 ), dry cleaning (>30m2), dapur (>60% dari
seluruh luas lantai ruang makan), fasilitas tambahan: pertokoan, kantor biro perjalanan,
maskapai perjalanan, drugstore, salon, function room, banquet hall, serta fasilitas
olahraga dan sauna. Dengan adanya klasifikasi hotel tersebut konsumen memperoleh
fasilitas yang sesuai dengan keinginan.