Turismo y desarrollo inmobiliario en la región centroamericana

Pensando cómo abordar la investigación

28 de setiembre, 2007

Marcela Román Forastelli

Iniciativa Colaborativa de Diálogo e Investigación sobre Dinámicas Territoriales en Centroamérica

Organización de contenidos

• Repaso de conceptos básicos sobre turismo.

• Identificación de metodologías para estimar sus diversos impactos.

• Ideas básicas sobre mercados inmobiliarios.

• La propuesta en construcción.

Punto de partida: revisión documental

Principales fuentes consultadas para la revisión de conceptos y metodologías:

• OMT, CEPAL, CHR Cornell, UICN, Sea grant (U. Minnesota), ODI, CESD, Greenpeace, ALCOSTA, Natural Resources Forum, Institutos de Turismo, PRISMA, SICA, FLACSO, INCAE, CINPE, Exceltur, Comisión Europea, OECD, WEF, Sustainable Travel International, PNUMAGEF, Comisión Europea, BID, Banco Mundial, Universidad de Alicante, Universidad de Murcia y otros.

• Detalle de autores y títulos en la bibliografía.

Conceptos básicos:clasificación funcional

Sostenibilidad es un enfoque, no una modalidad… igual PPT

•Nacional

•Internacional

•Características de la demanda

•Tamaño de Escala

Turismo

Turismo masivo o tradicional

Turismo de negocios

Turismo de salud

Turismo residencial

Turismo de cruceros

Ecoturismo

Turismo rural comunitario

Elementos comúnmente utilizados en la identificación de rasgos distintivos de cada

tipo

• Aspectos físicos de la oferta de alojamiento y servicios complementarios.

• Características del sitio o destino turístico.• Gustos y preferencias del turista.• Naturaleza jurídica del propietario del

alojamiento.• Niveles de interrelación con las comunidades.• Potencial para generar de valor agregado.

En la realidad, los límites entre definiciones no siempre son tan claros…

Turismo masivo o tradicional

Conglomerados turísticos. Propiedad de corporaciones trasnacionales. Servicios de alta calidad y estandarizados, independientemente del destino. Paquetes todo incluido. Concentrado desde el punto de vista de la oferta y masificado desde el punto de vista de la demanda. “Sol y playa” Poca interacción con las comunidades y poco valor agregado.

Turismo rural comunitario

Ofrece el disfrute del entorno físico y humano de las zonas rurales (actividades productivas, tradiciones, estilos de vida). Oferta de alojamiento modesta. No prevalece la propiedad individual de los establecimientos y atractivos. Alta interacción con las comunidades y mayor valor agregado a escala local. Funciona como complemento de actividades productivas (agropecuaria y artesanal). Interés en la preservación de la naturaleza.

Ecoturismo Visitación de áreas naturales o entornos culturales con el fin de apreciar, disfrutar y estudiar sus atractivos, con el menor impacto posible (ambientalmente responsable) y que promueve la conservación del patrimonio (natural, histórico, arqueológico). Diversos tamaños de establecimientos, en general de Servicios de alta calidad. Alta interacción con las comunidades y mayor valor agregado a escala local.

Turismo de negocios

Visitantes llegan al destino con la intención de hacer participar en una actividad laboral o hacer un estudio de mercado para la instalación de una empresa. Utilizan alojamientos turísticos, normalmente de alta calidad y ocasionalmente otros servicios. Congresos y conv.

Turismo de salud

Visitantes de altos ingresos llegan al destino para recibir tratamientos especializados de salud, frecuentemente relacionados con cirugías estéticas. Poca interacción con las comunidades y poco valor agregado.

Turismo de cruceros

Centro turístico flotante, que incorpora una serie de instalaciones complementarias (piscina, tiendas, centros de negocios, “spa”, casino). Servicio estandarizado independientemente del destino. Corta estancia. Poca interacción con las comunidades y poco valor agregado.

Turismo residencial o de segundas residencias

Desarrollos inmobiliarios, sobre todo costeros, de “alojamientos privados”, que se usan con fines de ocio o esparcimiento. Desarrollo urbano generado por un atractivo turístico, que es liderado por empresas constructoras y de bienes raíces y que se localiza en un destino turístico consolidado. Base de la rentabilidad empresarial es la especulación con el precio del suelo. Utiliza con menor intensidad otros servicios turísticos. Fuerte estacionaldiad en la ocupación y generación de empleo. “Sol y playa”

Otras formas de clasificación: más interpretativas

Fürst y Hein (2002), perspectiva sistémica y régimen posfordista:• No propone una clasificación propiamente sino un enfoque para entender las

particularidades de las dinámicas locales (microregiones) y los condicionamientos internos y externos que impone la economía global (enfoque sistémico ).

• Análisis de las relaciones entre turismo y desarrollo sostenible desde las esferas económica, social, científico-cultural y política.

Cordero (2005), tres modelos de turismo según el nivel de integración que logran: • Segregado o de enclave: está típicamente manejado por empresas transnacionales de

comercialización turística, y las comunidades locales no son tomadas en cuenta en la planificación e implementación (La Cruz, Guanacaste e Islas de la Bahía en Honduras).

• Integrado o social: se desarrolla en un contexto de pequeñas empresas, donde prevalecen los negocios familiares o comunitarios. La apropiación de los beneficios queda en manos de la comunidad, que juega un papel activo en la planificación (Isla Colón, Bocas del T).

• Integración relativa: alternativas intermedias a estos dos extremos.

Plog (2001): trayectoria de los destinos turísticos según personalidad de los turistas y tipos de servicios que demandan:

• Visitantes aventureros: destino es poco desarrollado e inexplorado.• Cercano-aventureros: al conocer la experiencia de algún aventurero en determinada

comunidad deciden visitarla. Destinos desarrollados, pero que todavía no sean de alta visitación.

• Cercano-dependientes: La presencia de un gran número de “turistas-medio” • Visitantes dependientes: fase de decadencia, en términos del crecimiento promedio de

afluencia de visitantes

Turismo sostenible• Directrices y prácticas de gestión aplicables a todas las

formas de turismo en todos los tipos de destinos (fuerte componente normativo).

• Principios de sostenibilidad:– Dar un uso óptimo a los recursos ambientales (capacidad de carga de

los ecosistemas).– Respetar la autenticidad sociocultural de las comunidades anfitrionas.– Asegurar actividades económicas viables a largo plazo que generen

beneficios bien distribuidos.– Reportar un alto grado de satisfacción a los turistas.– Participación informada de todos los agentes relevantes.– Liderazgo político.

– Compromiso intergeneracional.– Enfoque género

Sostenibilidad del destino turístico(territorio)

Sostenibilidad de la empresa turística

(sistemas de gestión medioambiental )

Demanda Oferta

Impactos

Tipos de impactos

Factores condicionantes

Actores e intereses

Conflictos socioambientales

P

O

S

I

T

I

V

O

S

Económicos N

E

G

A

T

I

V

O

S

Sociales

Ambientales

Culturales

En infraestructura y servicios

En hacienda pública

(local y nacional)

Originados en características de los turistas

Originados en características del producto

Adaptado de Kreag, 2001.

Políticas, normas e incentivos

Valoración Ponderación

Originados en características

del destino

Normativo

Actitudes del residente frente

al turista

Escala

Valoración impactos

• Desde lo normativo (más descriptivo sobre lo que se observa en función de un conjunto de criterios previamente definidos: estándares, parámetros).

• Desde la búsqueda de explicaciones (causas que subyacen a las dinámicas, papel de los actores y sus intereses).

Nada es cierto por defecto, el detalle está en el balance

Experiencias fuera de la

región

Dinámica de la industria

(mercado)

¿Qué y cómo se mide?

Mapeo de actores e intereses

Regulacione

sPolíti

cas

Planificació

n

Impactos Métodos: técnicas cuantitativas y cualitativas

En la economía Cuentas nacionales (satélites), Cadenas de valor, y encadenamientos, efectos redistributivos (índices de desigualdad)

Sociales Generación de empleos directos e indirectos, ingresos, pobreza y distribución, participación de empresas locales por tamaño, flujos migratorios

Ambientales Medición sobre calidad y disponibilidad de los recursos naturales, salud de los ecosistemas, identificación de conflictos

Culturales Estudio de actitudes de visitantes sobre el patrimonio y de los pobladores sobre el turismo y sus efectos

En infraestructura y servicios

Costo-beneficio de inversiones, presiones sobre la utilización de servicios, capacidad de abastecimiento

En hacienda pública Estimación de efectos sobre recaudación y gasto (local y nacional)

Metodologías

Cer

tific

acio

nes

de s

oste

nibi

lidad

Impactos Métodos Casos

Económicos Cuentas nacionales (satélites), Cadenas de valor, y encadenamientos, efectos redistributivos (índices de desigualdad)

Costa Rica, Nicaragua, Laos, Vietnam, Puerto Rico, Mediterráneo Español, Costa Noroeste México, Puerto Rico, República Dominicana

Sociales Generación de empleos directos e indirectos, ingresos, pobreza y distribución, participación de empresas locales por tamaño, flujos migratorios

La mayoría de los países estudiados

Ambientales Medición sobre calidad y disponibilidad de los recursos naturales, sobre salud de los ecosistemas, identificación de conflictos, aplicación de sistemas de gestión ambiental (ISO, CTS, etc), capacidad de carga, huella vacacional.

México Caribe, Mediterráneo Español

Culturales Encuestas y análisis antropológicos sobre actitudes de visitantes sobre el patrimonio y de los pobladores sobre el turismo y sus efectos

Costa Rica, Países Bajos, España, México

En infraestructura y servicios

Costo-beneficio de inversiones, presiones sobre la utilización de servicios, capacidad de abastecimiento

México, Mediterráneo Español, Puerto Rico, Centroamérica

Hacienda pública

Estudios sobre seguridad jurídica de propiedades y regularización de la tenencia, estimación de efectos en recaudación y en gasto (local y nacional)

México, España, Costa Rica

El problema no parece estar en la metodología, sino en el enfoque y la disponibilidad de información

¿Y sobre el sector inmobiliario?

Un mercado altamente segmentado y poco regulado

Clasificación por segmentos de la demanda

• Nacionalidad del inversionista

• Localización geográfica

Mercado inmobiliario

Uso residencial Oficinas y comercio

Infraestructura Hotelería

• Nivel de ingreso

Tierras

La propuesta en construcción

¿ qué investigar y cómo abordarlo?

¿Qué interesa que investiguemos en CA?

• ¿Todos los tipos de turismo y todas sus interrelaciones?

• ¿Todos los impactos, sus factores de origen y los actores relacionados?

Entre lo posible y lo deseable…………..

• Las intersecciones entre la dinámica reciente del mercado inmobiliario y algunos tipos de turismo presentes en la región.

• Primera aproximación de impactos y qué los genera.

La propuesta: turismo residencial como “intersección”

• Definición operativa de “turismo residencial”.

• Reflexión sobre el contexto y la situación de partida.

• Establecer una línea base común: caracterización en temas macro (económicos, políticos e institucionales).

• Estudiar situaciones específicas en dos niveles:– Donde ya son evidentes las interrelaciones

• Mayor dinamismo vinculado a demanda internacional• Mayor dinamismo vinculado a capacidad económica local

– Donde se perfila como punto de interés.

Definición de características

• Desarrollo masivo de alojamientos privados, sobre todo costeros, que se usan estacionalmente con fines de ocio o esparcimiento.

• Proceso de urbanización generado por un atractivo turístico, que es liderado por desarrolladores inmobiliarios, empresas constructoras y de bienes raíces y que se localiza en un destino turístico maduro.

• Base de la rentabilidad empresarial es la especulación con el precio del suelo.

• Inversión previsional, especialmente extranjera en segundas casas.

• Uso poco intensivo de servicios turísticos.

Preguntas de investigación

• ¿Cuáles son y cómo se manifiestan las intersecciones?

• ¿Qué motiva que se generen esas intersecciones?

• ¿Cómo son las trayectorias de expansión de éstas dinámicas? ¿En qué punto están los territorios identificados?

• ¿Cómo se perfilan los impactos en diferentes escenarios de intervención?– Si no hacemos nada– Si actuamos

Un punto sobre la disponibilidad de información

• Poca y dispersa, en la mayoría de los temas.• Dificultad para desagregar estadísticas en pequeños

unidades territoriales.• Construida con otros fines.• Alto costo generación de información primaria.

• Difícil comparación internacional: realidades diferentes

El reto es establecer una línea base y una propuesta

de seguimiento

La situación de partida¿Sobre qué realidad se asientan las nuevas actividades?

• Cómo está Centroamérica– Tendencias regionales y globales– Diferencias nacionales en las líneas de

partida– Situación específica de las comunidades

receptoras

Contenidos para establecer la línea base

• Tamaño, dinámica y organización de los sectores turismo e inmobiliario en la Región.

• El papel de la inversión externa directa.

• Marcos de regulación, políticas nacionales, incentivos.

• Mapeo de actores claves (de regulación, empresariales, inversionistas, organizaciones sociales y comunitarias, etc.).

Para identificar las intersecciones

• Mapeo de territorios donde se perciben intersecciones entre:– Mercado de tierras y turismo– Dinámica constructiva residencial y turismo

• Está llegando inversión externa a adquirir tierra y casas

En concreto: estudio de casos específicos

• Donde la intersección es manifesta– Diagnosticar– Precisar las condiciones que permitieron la llegada de esta

dinámica y el tipo de desarrollo que se está dando.– Identificar desafíos.– Propuestas para mitigar efectos negativos y potenciar los

beneficios.

• Donde se percibe una potencialidad– Identificación, caracterización y mapeo de la zona y sus

atractivos.– Reflexionar a cerca del tipo de desarrollo turístico deseable.