Umowy w obrocienieruchomościami

Stella Brzeszczyńska

Analiza czynności prawnych dotyczącychnieruchomości z uwzględnieniem aspektówpodatkowych

Omówienie poszczególnych umów, m.in. sprzedaży,darowizny, zamiany, najmu oraz amortyzacjipodatkowej

Najnowsze orzecznictwo i interpretacje podatkowe

3. wydanie

Aspekty podatkowei cywilnoprawne

NIERUCHOMOŚCI

Umowy w obrocie nieruchomościami. Aspekty podatkowe i cywilnoprawne

Polecamy nasze publikacje z zakresu prawa nieruchomości:

Marian WolaninPODZIAŁY, SCALENIA I ROZGRANICZENIA NIERUCHOMOŚCI ORAZ PROCEDURY EWIDENCYJNE, wyd. 3 Nieruchomości

Marian WolaninWNIOSKI, DECYZJE, UMOWY, ORZECZENIA I INNE PISMA PROCESOWE Z ZAKRESU NIERUCHOMOŚCI Z OBJAŚNIENIAMI I PŁYTĄ CD, wyd. 2Wzory Pism Becka

Dariusz OkolskiUMOWA O ROBOTY BUDOWLANE, wyd. 8Nieruchomości

Zygmunt Niewiadomski (red.)PLANOWANIE I ZAGOSPODAROWANIE PRZESTRZENNE. KOMENTARZ, wyd. 9Komentarze Becka

Zygmunt NiewiadomskiPRAWO BUDOWLANE. KOMENTARZ, wyd. 7Komentarze Becka

www.ksiegarnia.beck.pl

Umowy w obrocie nieruchomościami

Aspekty podatkowe i cywilnoprawne

Stella Brzeszczyńska

3. wydanie

WYDAWNICTWO C.H.BECKWARSZAWA 2017

Wydawca: Ewelina Skibniewska

© Wydawnictwo C.H.Beck 2017

Wydawnictwo C.H.Beck Sp. z o.o.ul. Bonifraterska 17, 00-203 Warszawa

Skład i łamanie: TiM-Print, WarszawaDruk i oprawa: Elpil, Siedlce

ISBN 978-83-255-9257-8 ISBN e-book 978-83-255-9258-5

Spis treści

Wykaz skrótów ........................................................................................... XXVIIRozdział 1. Nieruchomość w prawie cywilnym ....................................... 1

1. Własność ............................................................................................ 1 2. Współwłasność .................................................................................. 2

2.1. Współwłasność przymusowa .................................................... 5 2.2. Współwłasność rzeczy a współwłasność spadku ...................... 7 2.3. Współwłasność rzeczy a wspólny majątek małżonków ........... 8

3. Rzeczy ................................................................................................ 10 4. Rzeczy ruchome i nieruchomości ...................................................... 10 5. Nieruchomość gruntowa .................................................................... 11 6. Części składowe gruntu ..................................................................... 12

6.1. Urządzenia przesyłowe ............................................................. 13 7. Pożytki z rzeczy ................................................................................. 14 8. Nieruchomości rolne .......................................................................... 15

8.1. Gospodarstwo rolne .................................................................. 16 8.2. Ewidencja gruntów i budynków ............................................... 16 8.3. Ustrój rolny ............................................................................... 19

9. Działki ................................................................................................ 2010. Użytkowanie wieczyste ..................................................................... 2211. Nieruchomość budynkowa ................................................................ 2412. Nieruchomości lokalowe ................................................................... 27

12.1. Sposoby powstania odrębnej własności lokali .......................... 28 12.1.1. Ustanowienie odrębnej własności na rzecz nabywcy ... 29 12.1.2. Jednostronna czynność prawna .................................... 30 12.1.3. Zniesienie współwłasności ........................................... 30 12.1.4. Publiczny zasób mieszkaniowy .................................... 31 12.2. Lokale użytkowe ....................................................................... 31 12.3. Garaże ....................................................................................... 32

13. Lokale w spółdzielni mieszkaniowej ................................................. 3314. Księgi wieczyste ................................................................................ 3415. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych .................................. 3616. Ograniczone prawa rzeczowe ............................................................ 37

16.1. Użytkowanie ............................................................................. 38 16.2. Służebność ................................................................................ 38 16.3. Służebność przesyłu .................................................................. 40

VI

17. Hipoteka ............................................................................................. 41 17.1. Definicja .................................................................................... 41 17.2. Rodzaje hipoteki ....................................................................... 43 17.3. Hipoteka w Ordynacji podatkowej ........................................... 46

18. Posiadanie .......................................................................................... 48Rozdział 2. Nieruchomości w prawie podatkowym ................................ 51

1. Wprowadzenie ................................................................................... 51 2. Podatek dochodowy od osób fizycznych ........................................... 53

2.1. Nieruchomość, część, udział .................................................... 53 2.2. Grunty. Prawo wieczystego użytkowania gruntów ................... 54 2.3. Budynki mieszkalne .................................................................. 55 2.4. Lokale mieszkalne ..................................................................... 56

3. Podatek dochodowy od osób prawnych ............................................. 59 3.1. Sprzedaż lokalu a wydanie rzeczy ............................................ 59 3.2. Grunty. Prawo wieczystego użytkowania gruntów ................... 60 3.3. Budynki, lokale ......................................................................... 61

4. Podatek od towarów i usług ............................................................... 62 4.1. Towar. Dostawa towaru ............................................................. 62 4.2. Nieruchomości .......................................................................... 63 4.3. Grunt ......................................................................................... 64 4.3.1. Tereny ........................................................................ 65 4.4. Budynki i lokale ........................................................................ 65 4.5. Budowle .................................................................................... 67 4.6. Miejsce opodatkowania ............................................................. 68

5. Podatek od czynności cywilnoprawnych ........................................... 69 6. Podatek od nieruchomości, podatek rolny i leśny ............................. 69 7. Inne pojęcia cywilnoprawne w ustawach podatkowych .................... 69

Rozdział 3. Podstawowe pojęcia prawa podatkowego ............................ 71 1. Obowiązek podatkowy. Zobowiązanie podatkowe ............................ 71 2. Określenie i ustalenie zobowiązania podatkowego .......................... 71 3. Podatnik, płatnik ................................................................................ 72

3.1. Podatnik w podatku dochodowym ............................................ 75 3.2. Podatnik w podatku VAT ........................................................... 76 3.2.1. Faktura VAT .................................................................. 77 3.3. Podatnik podatku od czynności cywilnoprawnych ................... 78 3.4. Podatnik podatku od nieruchomości, podatku rolnego

oraz leśnego ............................................................................... 794. Odpowiedzialność za zobowiązania podatkowe .................................. 80

4.1. Odpowiedzialność podatnika .................................................... 80 4.2. Odpowiedzialność płatnika ....................................................... 80 4.3. Odpowiedzialność osób trzecich ............................................... 80 4.3.1. Odpowiedzialność małżonka ........................................ 81 4.3.2. Odpowiedzialność członków rodziny ........................... 82 4.3.3. Odpowiedzialność nabywcy majątku ........................... 82

Spis treści

VII

4.3.4. Odpowiedzialność oddającego rzecz w użytkowanie .. 83 4.3.5. Odpowiedzialność dzierżawcy ..................................... 84

5. Terminy .............................................................................................. 84 5.1. Obliczanie terminu .................................................................... 85

6. Informacje podatkowe ....................................................................... 86 7. Czynności sprawdzające ................................................................... 87 8. Kontrola podatkowa ........................................................................... 88

8.1. Zakończenie kontroli ................................................................. 89 9. Postępowanie podatkowe ................................................................... 90

9.1. Dowody ..................................................................................... 90 9.2. Decyzja podatkowa ................................................................... 94

10. Indywidualna wykładnia prawa ......................................................... 95 10.1. Skutki wydanej interpretacji .................................................... 96Rozdział 4. Czynności prawne na rynku nieruchomości ........................ 99

1. Uwagi ogólne ..................................................................................... 99 1.1. Czynności prawne jednostronne i dwustronne .......................... 100 1.2. Czynności prawne jednostronnie i dwustronnie zobowiązujące 100 1.3. Czynności prawne zobowiązujące i rozporządzające ............... 100 1.4. Czynności prawne konsensualne i realne .................................. 101 1.5. Kwalifikacja czynności prawnej ............................................... 101

2. Strony ................................................................................................. 102 2.1. Wielość stron. Solidarna odpowiedzialność ............................. 103 2.2. Zdolność do czynności prawnych ............................................. 104 2.3. Majątek małoletniego ................................................................ 106 2.3.1. Dochody małoletniego .................................................. 107 2.4. Rozporządzenie nieruchomością przez małżonków ................. 108 2.5. Nieruchomość jako składnik majątku wspólników spółki

cywilnej ..................................................................................... 110 2.6. Prawidłowa reprezentacja stron ................................................ 114

3. Forma czynności prawnej ................................................................. 115 3.1. Forma ad solemnitatem. Akt notarialny .................................... 115 3.2. Forma ad probationem .............................................................. 117 3.3. Forma pisemna .......................................................................... 118 3.3.1. Forma pisemna z urzędowo poświadczoną datą .......... 119 3.3.2. Forma pisemna z podpisami notarialnie lub urzędowo

poświadczonymi ........................................................... 119 4. Język czynności prawnej ................................................................... 120

4.1. Język i waluta faktury VAT ....................................................... 120 5. Wady oświadczenia woli. Nieważność umowy ................................. 121

5.1. Skutki podatkowe czynności nieważnej z mocy prawa ............ 122 6. Warunek ............................................................................................. 127 7. Przedmiot umowy .............................................................................. 128 8. Nominalizm. Zasada walutowości ..................................................... 129

Spis treści

VIII

9. Niedozwolone klauzule umowne ....................................................... 13210. Dodatkowe zastrzeżenia umowne ...................................................... 134

10.1. Kara umowna. Odszkodowanie ................................................ 134 10.1.1. Kara umowna i odszkodowanie a podatek VAT ........... 135 10.1.2. Kara umowna a podatki dochodowe ............................ 137 10.2. Zadatek ...................................................................................... 138 10.2.1. Zadatek i zaliczki a podatki dochodowe ...................... 139 10.2.2. Zadatek i zaliczka a podatek VAT ................................ 139 10.3. Umowne prawo odstąpienia. Odstępne ..................................... 141 10.4. Odsetki ...................................................................................... 142 10.4.1. Odsetki umowne ........................................................... 142 10.4.2. Rozłożenie na oprocentowane raty a podatek VAT ...... 143 10.4.3. Odsetki za zwłokę ......................................................... 147

11. Inne świadczenie (datio in solutum) .................................................. 14712. Nowacja ............................................................................................. 14813. Zawieranie umów przez pełnomocnika ............................................. 149

13.1. Prokura ...................................................................................... 149 13.2. Fiducjarne nabycie nieruchomości ............................................ 150

14. Umowa przedwstępna ........................................................................ 151 14.1. Orzeczenie sądu zastępujące oświadczenie woli ...................... 153

15. Umowy przenoszące własność nieruchomości .................................. 154 15.1. Przetarg i aukcja ........................................................................ 155 15.2. Charakter umów przenoszących własność nieruchomości ....... 155 15.3. Umowy zawierane pod warunkiem ........................................... 157 15.4. Prawo pierwokupu nieruchomości ............................................ 158 15.5. Rozwiązanie umowy przenoszącej własność nieruchomości ... 159 15.6. Odstąpienie od umowy .............................................................. 163Rozdział 5. Działalność gospodarcza w prawie podatkowym ................ 165

1. Uwagi ogólne ..................................................................................... 165 1.1. Definicja działalności gospodarczej w prawie podatkowym .... 165 1.2. Zapłata podatku ......................................................................... 166 1.3. Informacje podatkowe ............................................................... 166 1.4. Rachunki ................................................................................... 167 1.5. Odpowiedzialność za zaległości podatkowe ............................. 168

2. Podatek dochodowy od osób prawnych ............................................. 168 2.1. Przychody z działalności gospodarczej ..................................... 169

3. Podatek dochodowy od osób fizycznych ............................................. 170 3.1. Przychody z działalności gospodarczej ..................................... 176

4. Podatek od towarów i usług ................................................................. 176 4.1. Obrót nieruchomościami ........................................................... 176 4.2. Produkcja .................................................................................. 179 4.3. Wynajmowanie nieruchomości ................................................. 180 4.4. Działalność niezgodna z prawem .............................................. 180

Spis treści

IX

Rozdział 6. Amortyzacja podatkowa ........................................................ 183 1. Zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów .................................. 183 2. Wyłączenia z amortyzacji podatkowej ............................................... 184

2.1. Grunty i prawo wieczystego użytkowania gruntów .................. 184 2.2. Zaprzestanie działalności .......................................................... 185 2.3. Spółdzielcze zasoby mieszkaniowe .......................................... 188

3. Wyłączenia z kosztów uzyskania przychodów .................................. 188 3.1. Zwrócone wydatki ..................................................................... 189 3.2. Nieruchomości oddane do nieodpłatnego używania ................. 190 3.3. Nieruchomości nabyte nieodpłatnie .......................................... 192 3.4. Wkład do spółki zaliczony na kapitał zapasowy ...................... 192

4. Środki trwałe ...................................................................................... 195 4.1. Własność .................................................................................. 196 4.1.1. Inwestycja w obcym środku trwałym ........................... 197 4.2. Nabycie i wytworzenie ............................................................. 199 4.2.1. Kompletność i zdatność do użytku .............................. 199 4.2.2. Przewidywany okres używania .................................... 205 4.2.2.1. Ujawnienie środka trwałego .......................... 205 4.3. Klasyfikacja Środków Trwałych ............................................... 206 4.3.1. Grunty ......................................................................... 206 4.3.2. Budynki ........................................................................ 206 4.3.3. Lokale ......................................................................... 208 4.3.4. Budynek jako samodzielny środek trwały .................... 211 4.3.5. Budowle ........................................................................ 211

5. Wartości niematerialne i prawne ........................................................ 212 5.1. Spółdzielcze prawa do lokali .................................................... 212

6. Rozpoczęcie amortyzacji. Data wpisu do ewidencji ......................... 212 6.1. Przekazanie do używania .......................................................... 213 6.2. Nabycie własności ..................................................................... 214 6.3. Ujawnienie środka trwałego ...................................................... 215

7. Ewidencja środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych .......................................................................................... 216

7.1. Wpis do ewidencji a przychód ze sprzedaży ............................ 218 7.1.1. Stan prawny do 31.12.2014 r. ....................................... 218 7.1.2. Stan prawny od 1.1.2015 r. ........................................... 219 7.2. Majątek trwały o wartości poniżej 3500 złotych ...................... 219

8. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych .................................... 221 8.1. Wykaz środków trwałych .......................................................... 222 8.2. Ewidencja wyposażenia ............................................................ 222

9. Podstawa odpisów amortyzacyjnych ................................................ 222 9.1. Nabycie odpłatne ....................................................................... 223 9.2. Nabycie udziału w nieruchomości ............................................ 226 9.3. Część nieruchomości ................................................................. 228 9.4. Aport ......................................................................................... 229

Spis treści

X

9.5. Zamiana ..................................................................................... 231 9.6. Nabycie przedsiębiorstwa ......................................................... 231 9.7. Nieodpłatne nabycie .................................................................. 232 9.7.1. Zapis windykacyjny ..................................................... 232 9.8. Wytworzenie majątku ............................................................... 233 9.8.1. Remont przed wprowadzeniem do ewidencji ............... 240 9.8.2. Wycena ........................................................................ 242 9.8.2.1. Cena nabycia ................................................. 242 9.8.2.2. Koszt wytworzenia ........................................ 244 9.9. Wartość lokalu wydzielonego ze wspólnego budynku ............. 246 9.10. Inwestycje w obcych środkach trwałych .................................. 247 9.11. Metoda uproszczona ................................................................. 248

10. Zmiana wartości początkowej ........................................................... 249 10.1. Wartość początkowa ulepszonego majątku środka trwałego .... 250 10.1.1. Przebudowa obiektu budowlanego .............................. 256 10.1.2. Rozbudowa obiektu budowlanego ............................... 256 10.1.3. Rekonstrukcja obiektu budowlanego ........................... 256 10.1.4. Adaptacja obiektu budowlanego .................................. 256 10.1.5. Modernizacja obiektu budowlanego ............................. 256 10.2. Ulepszenie nieruchomości wspólnej ......................................... 257

11. Wybór metody ...................................................................................... 258 11.1. Zasada kontynuacji .................................................................. 259 11.2. Małżonek kontynuujący działalność ........................................ 262 11.2.1. Odziedziczenie środków trwałych przez małżonka ..... 263 11.2.2. Wynajęcie środków trwałych od małżonka .................. 264 11.3. Amortyzacja liniowa ................................................................. 266 11.4. Działalność sezonowa ............................................................... 266 11.5. Obniżenie stawek ...................................................................... 266 11.6. Amortyzacja według stawek podwyższonych ......................... 268 11.7. Stawki indywidualne ................................................................. 269 11.8. Amortyzacja degresywna .......................................................... 275 11.9. Metoda uproszczona ................................................................. 275 11.10. Inwestycje w obcych środkach trwałych ................................. 276 11.11. Nakłady na lokale spółdzielcze ................................................. 277

12. Amortyzacja lokali spółdzielczych .................................................... 278 12.1. Amortyzacja po przekształceniu ............................................... 279

13. Budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie ...................... 27914. Wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego .................................. 279

Rozdział 7. Umowa sprzedaży .................................................................. 281 1. Zagadnienia cywilnoprawne .............................................................. 281

1.1. Definicja umowy sprzedaży ...................................................... 281 1.2. Charakter umowy deweloperskiej ............................................. 282 1.3. Charakter umów ze spółdzielnią mieszkaniową ....................... 284

Spis treści

XI

1.3.1. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ............... 285 1.3.2. Spółdzielcze prawo do miejsca postojowego ............... 286 1.3.3. Przekształcenie w odrębną własność ............................ 287 1.3.4. Umowa o budowę i ustanowienie odrębnej własności

lokalu. Ekspektatywa .................................................... 288 1.4. Cena .......................................................................................... 291 1.4.1. Cena w walucie obcej a podatek VAT .......................... 292 1.4.2. Cena w walucie obcej a podatek dochodowy ............... 293 1.4.3. Zapłata ceny .................................................................. 293 1.4.4. Zwłoka z zapłatą ceny ................................................. 294 1.5. Wydanie rzeczy ......................................................................... 296 1.6. Gwarancja jakości ..................................................................... 297 1.7. Gwarancja zysków .................................................................... 298 1.8. Sprzedaż w celu poprawienia warunków zagospodarowania

działki ....................................................................................... 299 1.9. Szczególne rodzaje umowy sprzedaży występujące w obrocie

nieruchomościami ..................................................................... 300 1.9.1. Prawo odkupu ............................................................... 300 1.9.2. Prawo pierwokupu ........................................................ 301 1.9.3. Sprzedaż na raty ........................................................... 303 1.9.3.1. Rozłożenie na raty a kredyt kupiecki ............ 304 1.9.3.2. Rozłożenie na raty a podatek VAT ................ 305 1.9.3.3. Rozłożenie na raty a podatek dochodowy ..... 306 1.9.4. Sprzedaż gospodarstwa rolnego ................................... 306 1.9.5. Sprzedaż przedsiębiorstwa ........................................... 307 1.9.5.1. Sprzedaż przedsiębiorstwa a podatek VAT .... 308 1.9.5.2. Sprzedaż przedsiębiorstwa a odpowiedzial-

ność nabywcy ................................................ 311 1.10. Przewłaszczenie na zabezpieczenie .......................................... 311

2. Podatek dochodowy. Sprzedaż w ramach w działalności gospodarczej 312 2.1. Podział na źródła przychodów .................................................. 313 2.1.1. Działalność gospodarcza osób fizycznych .................. 314 2.1.2. Dochody nierezydentów ............................................... 320 2.1.3. Podatkowy majątek małżonka-przedsiębiorcy ............ 321 2.1.4. Majątek przedsiębiorcy a umowa majątkowa

małżeńska .................................................................... 324 2.2. Przychody ze sprzedaży ............................................................ 326 2.2.1. Przychód należny .......................................................... 332 2.2.1.1. Modyfikacja ceny .......................................... 333 2.2.1.2. Zwrot towaru ................................................. 335 2.2.2. Przychód w walucie obcej ............................................ 335 2.2.3. Sprzedaż na raty .......................................................... 337 2.2.4. Zaliczka. Zadatek. Zatrzymany zadatek ....................... 338 2.2.5. Odpłatne zbycie a datio in solutum .............................. 339

Spis treści

XII

2.2.6. Odpłatne zbycie a przejęcie długu ................................ 341 2.2.7. Odpłatne zbycie a wywłaszczenie ................................ 342 2.2.8. Przekazanie środka trwałego ze spółki jawnej

do majątku wspólnika ................................................... 343 2.2.9. Zniesienie współwłasności ........................................... 343 2.2.10. Podział majątku małżonków ......................................... 344 2.3. Zbycie środków trwałych ......................................................... 345 2.3.1. Środki trwałe wprowadzone do ewidencji .................. 345 2.3.2. Nieruchomości o charakterze mieszkalnym ................. 348 2.3.3. Sprzedaż środków trwałych wycofanych z działalności

gospodarczej. Likwidacja działalności ......................... 350 2.3.4. Koszty odpłatnego zbycia ............................................. 353 2.4. Koszty uzyskania przychodów ................................................. 354 2.4.1. Związek z przychodem ................................................. 354 2.4.1.1. Utracony zadatek. Stracone wadium ............. 357 2.4.2. Rozliczenie kosztów w czasie ...................................... 358 2.4.3. Koszty bezpośrednie i koszty pośrednie ....................... 361 2.4.4. Koszty przy sprzedaży środków trwałych .................... 364 2.4.4.1. Nabycie, wytworzenie, ulepszenie ................ 364 2.4.4.2. Sprzedaż udziału w środku trwałym ............. 366 2.4.4.3. Odszkodowanie ............................................. 366 2.4.5. Koszty przy sprzedaży towarów handlowych .............. 369 2.4.6. Nabycie nieruchomości obciążonej hipoteką ............... 375 2.4.7. Koszty przy sprzedaży nieruchomości wniesionych

aportem ......................................................................... 376 2.4.8. Koszty przy sprzedaży nieruchomości otrzymanej

nieodpłatnie ................................................................. 379 2.4.9. Wynagrodzenie pośrednika ......................................... 382 2.5. Dochód ze sprzedaży środków trwałych ................................... 384 2.6. Zwolnienia w podatku dochodowym od osób prawnych .......... 384 2.6.1. Sprzedaż gruntów gospodarstwa rolnego ..................... 384 2.6.2. Inne zwolnienia ............................................................ 389 2.7. Zwolnienia w podatku dochodowym od osób fizycznych ........ 390

3. Podatek VAT ...................................................................................... 393 3.1. Podatnik VAT ............................................................................ 393 3.1.1. Handlowiec ................................................................... 394 3.1.1.1. Nabycie bez zamiaru sprzedaży .................... 396 3.1.1.2. Nabycie w drodze spadku i darowizny .......... 398 3.1.1.3. Sprzedaż nieruchomości a orzecznictwo

TSUE ............................................................. 401 3.1.2. Producent ...................................................................... 415 3.1.3. Małżeństwo .................................................................. 417 3.1.4. Rolnik ......................................................................... 420 3.1.5. Organy władzy publicznej ............................................ 422

Spis treści

XIII

3.1.6. Nabywca nieruchomości od podmiotu zagranicznego . 425 3.1.7. Działalność gospodarcza ............................................. 425 3.1.8. Podatnik VAT czynny i zwolniony ............................... 427 3.1.9. Wystawienie faktury poza systemem VAT ................... 428 3.1.10. Podatek VAT a podatek od czynności

cywilnoprawnych ......................................................... 428 3.1.11. Płatnik podatku VAT .................................................... 429 3.2. Towary ...................................................................................... 433 3.2.1. Części budynków i budowli ........................................ 434 3.2.2. Lokale ......................................................................... 434 3.2.3. Grunty. Prawo użytkowania wieczystego gruntów ...... 435 3.2.4. Nieruchomości mieszkalne ........................................... 436 3.2.5. Budowle ....................................................................... 437 3.3. Zakres opodatkowania ............................................................. 438 3.3.1. Sprzedaż przedsiębiorstwa ........................................... 438 3.3.2. Odpłatna dostawa towarów .......................................... 440 3.3.2.1. Przeniesienie prawa do rozporządzania

towarami jak właściciel ................................. 441 3.3.2.2. Wywłaszczenie .............................................. 443 3.3.2.3. Odroczone w czasie przeniesienie własności 446 3.3.2.4. Leasing .......................................................... 446 3.3.2.5. Czynności spółdzielni ................................... 447 3.3.2.6. Użytkowanie wieczyste ................................. 448 3.3.2.7. Sprzedaż udziału w nieruchomości ............... 451 3.3.2.8. Zniesienie współwłasności ............................ 451 3.3.2.9. Wypłata dywidendy w formie rzeczowej ...... 451 3.3.3. Odpłatne świadczenie usług ......................................... 453 3.3.4. Umowy mieszane ......................................................... 455 3.4. Obowiązek podatkowy. Podstawa opodatkowania. Faktura ..... 457 3.4.1. Zaliczki ......................................................................... 457 3.4.1.1. Podstawa opodatkowania .............................. 460 3.4.1.2. Faktura zaliczkowa ........................................ 462 3.4.1.3. Korekta faktury a korekta obrotu –

potwierdzenia odbioru faktury ...................... 465 3.4.2. Zadatek ......................................................................... 471 3.4.3. Wadium ........................................................................ 473 3.4.4. Dostawa budynków i lokali ......................................... 474 3.4.4.1. Podstawa opodatkowania .............................. 480 3.4.4.2. Zmniejszenie ceny. Rabat .............................. 483 3.4.4.3. Zwiększenie ceny .......................................... 484 3.4.4.4. Faktura ........................................................... 487 3.4.5. Sprzedaż budowli ......................................................... 488 3.4.5.1. Obowiązek podatkowy przy sprzedaży

gruntu zabudowanego kilkoma obiektami budowlanymi ................................................ 491

Spis treści

XIV

3.4.6. Związek gruntu z obiektem budowlanym .................... 492 3.4.7. Lokale spółdzielcze ...................................................... 499 3.4.7.1. Obowiązek podatkowy .................................. 500 3.4.7.2. Podstawa opodatkowania .............................. 502 3.4.8. Sprzedaż gruntu ........................................................... 503 3.4.8.1. Budynki (budowle) do rozbiórki ................... 504 3.4.8.2. Sprzedaż zabudowanego gruntu na rzecz

dzierżawcy ..................................................... 508 3.4.8.3. Zbycie gruntu na rzecz użytkownika

wieczystego ................................................... 511 3.4.9. Ustanowienie prawa użytkowania wieczystego ........... 512 3.4.10. Sprzedaż egzekucyjna .................................................. 515 3.4.11. Przeniesienie własności z nakazu władzy .................... 516 3.4.11.1. Podstawa opodatkowania .............................. 518 3.4.12. Przeniesienie własności z mocy prawa ......................... 519 3.5. Stawki podatku .......................................................................... 521 3.5.1. Sprzedaż gruntu. Dostawa terenu ................................. 521 3.5.1.1. Zakup przez dzierżawcę ................................ 523 3.5.1.2. Grunty zabudowane ....................................... 523 3.5.2. Sprzedaż budynku, lokalu. Budynki (lokale)

mieszkalne .................................................................... 523 3.5.2.1. Budynek w stanie surowym .......................... 527 3.5.2.2. Miejsca postojowe ......................................... 529 3.5.2.3. Przydomowy ogródek ................................... 533 3.5.2.4. Budynki niemieszkalne. Budowle ................. 533 3.5.3. Sprzedaż gruntu zabudowanego różnymi obiektami .... 534 3.6. Zwolnienia od podatku .............................................................. 534 3.6.1. Grunty niezabudowane ................................................. 534 3.6.1.1. Przepisy obowiązujące do 31.3.2013 r. ......... 534 3.6.1.2. Przepisy obowiązujące od 1.4.2013 r. .......... 542 3.6.2. Budynki i budowle ....................................................... 545 3.6.2.1. Zwolnienie obowiązujące do 31.12.2008 r.

– towary używane .......................................... 546 3.6.2.2. Zwolnienia stosowane od 1.1.2009 r. ........... 547 3.6.2.3. Pierwsze zasiedlenie. Dyrektywa

2006/112/WE a polskie przepisy ................... 547 3.6.2.4. Pierwsze zasiedlenie w polskiej ustawie ....... 549 3.6.2.5. Zakres zwolnienia ......................................... 561 3.6.2.5.1. Dostawa przed pierwszym

zasiedleniem czy w ramach zasiedlenia? ................................... 562

3.6.2.5.2. Okres krótszy niż 2 lata ................. 564 3.6.2.5.3. Dostawa części obiektów

budowlanych ................................. 565

Spis treści

XV

3.6.2.6. Pierwsze zasiedlenie a mieszkania spółdzielcze ................................................... 566

3.6.2.7. Opcja opodatkowania .................................... 570 3.6.2.8. Obiekty budowlane bez prawa do odliczenia

podatku VAT .................................................. 574 3.6.2.8.1. Odliczenie w stosunku do tego

obiektu ........................................... 575 3.6.2.8.2. Prawo do pomniejszenia podatku

należnego ..................................... 575 3.6.2.8.3. Prawo do odliczenia podatku

naliczonego ................................... 576 3.6.2.8.4. Prawo do pomniejszenia podatku

należnego o kwotę podatku naliczonego ................................... 577

3.6.2.8.5. Częściowe prawo do odliczenia .... 582 3.6.2.8.6. Ulepszenie powyżej 30% .............. 582 3.6.2.8.7. Poniesienie wydatków na

ulepszenie ...................................... 583 3.6.2.8.8. Odkupienie ulepszeń a prawo do

odliczenia ...................................... 583 3.6.2.8.9. Obligatoryjne zwolnienie

od podatku ..................................... 583 3.6.2.9. Grunty związane z budynkami ...................... 584 3.6.2.10. Budynek podzielony na części ...................... 584 3.6.2.11. Sprzedaż gruntu z urządzeniami

przesyłowymi ................................................ 586 3.6.3. Sprzedaż zwolniona od VAT a korekta ......................... 586 3.7. Rozliczenia podatku VAT przy nabyciu nieruchomości ........... 587 3.7.1. Podstawowe zasady ..................................................... 587 3.7.2. Podmioty uprawnione do odliczenia ............................ 589 3.7.2.1. Podatnik ......................................................... 589 3.7.2.2. Podmiot rozpoczynający działalność ............ 591 3.7.2.3. Odliczenie przez małżonków ........................ 593 3.7.2.4. Odliczenie przy zawieszonej działalności ..... 597 3.7.3. Podatek naliczony ......................................................... 598 3.7.3.1. Faktura zaliczkowa ........................................ 598 3.7.4. Termin odliczenia przy zakupie nieruchomości .......... 600 3.7.4.1. Rozporządzanie towarem jak właściciel ....... 600 3.7.4.2. Odliczenie w innych terminach ..................... 602 3.7.4.3. Korekta odliczenia po otrzymaniu korekty

faktury ........................................................... 603 3.7.4.4. Powstanie obowiązku podatkowego ............. 603 3.7.4.5. Otrzymanie faktury ....................................... 604 3.7.4.6. Odliczenie w innych okresach ....................... 604

Spis treści

XVI

3.7.4.7. Faktura korygująca ........................................ 606 3.7.5. Związek z czynnościami opodatkowanymi .................. 607 3.7.5.1. Odliczenie częściowe .................................... 610 3.7.5.2. Proporcja odliczenia a czynności

niepodlegające opodatkowaniu ..................... 611 3.7.6. Korekta kwoty podatku odliczonego ............................ 612 3.7.6.1. Korekta związana z proporcją odliczenia ...... 614 3.7.6.2. Sprzedaż w okresie korekty ........................... 615 3.7.6.3. Zmiana przeznaczenia środka trwałego ........ 616 3.7.6.4. Zmiana przeznaczenia towarów handlowych

i inwestycji przed jej zakończeniem .............. 621 3.7.6.5. Nabywca przedsiębiorstwa ........................... 623 3.7.6.6. Korekta „ujemna” ......................................... 623 3.7.7. Stopień wykorzystania nieruchomości ........................ 624 3.7.7.1. Wykorzystanie nieruchomości ...................... 626 3.7.7.2. Udział procentowy ........................................ 626 3.7.7.3. Zmiana stopnia wykorzystania nieruchomości 627 3.7.7.4. Zmiana stopnia wykorzystania a zmiana

przeznaczenia ................................................ 630 3.7.7.5. Stopień wykorzystania a współwłasność

nieruchomości ............................................... 630 3.7.7.6. Sprzedaż nieruchomości w części wykorzy-

stywanej w działalności gospodarczej .......... 630 3.7.8. Sprzedaż egzekucyjna a odliczenie podatku naliczonego 631 3.7.9. Zakazy odliczenia podatku ........................................... 632 3.7.9.1. Podatnik zwolniony ze względu na niskie

obroty ............................................................ 633 3.7.9.2. Darowizna ..................................................... 634 3.7.9.3. Podmiot nieuprawniony do wystawiania

faktur ............................................................. 634 3.7.9.4. Czynności zwolnione .................................... 635 3.7.9.5. Czynności niewykonane ................................ 637 3.7.9.6. Nieważność czynności .................................. 637 3.7.9.7. Podatnicy VAT czynni ................................... 639

4. Podatek dochodowy od osób fizycznych. Transakcje prywatne ........ 641 4.1. Trzy systemy opodatkowania .................................................... 641 4.2. Źródło przychodu ..................................................................... 643 4.2.1. Nieruchomości należące do przedsiębiorcy ................ 644 4.2.2. Sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa

do miejsca postojowego ............................................... 646 4.2.3. Sprzedaż ekspektatywy ............................................... 648 4.2.4. Pięcioletni termin ......................................................... 649 4.2.4.1. Przekształcenie własnościowego prawa

do lokalu ........................................................ 651

Spis treści

XVII

4.2.4.2. Przekształcenie użytkowania wieczystego .... 652 4.2.4.3. Nieruchomość wywłaszczona i zwrócona ..... 653 4.2.4.4. Zwrot na rzecz spadkobierców ...................... 654 4.2.4.5. Sprzedaż „gruntów warszawskich” ............... 654 4.2.4.6. Wykonanie prawa odkupu ............................. 656 4.2.4.7. Rozwiązanie umowy czy ponowne nabycie .. 656 4.2.4.8. Sprzedaż gruntu z wybudowanym

budynkiem ..................................................... 658 4.2.4.9. Sprzedaż gruntu z rozpoczętą budową .......... 660 4.2.4.10. Sprzedaż budynku wybudowanego przez

kogoś innego ................................................. 660 4.2.4.11. Sprzedaż po zniesieniu współwłasności ........ 660 4.2.4.12. Majątek małżonków ...................................... 662 4.2.4.12.1. Zmiana ustroju majątkowego

a nabycie rzeczy .......................... 662 4.2.4.12.2. Podział majątku małżonków

a nabycie rzeczy .......................... 665 4.2.4.13. Nabycie w drodze dziedziczenia ................... 668 4.2.4.13.1. Dział spadku ................................ 670 4.2.4.13.2. Dział spadku a zbycie udziału

w rzeczy ...................................... 672 4.2.4.13.3. Sprzedaż po dziale spadku .......... 674 4.2.4.14. Nabycie w drodze zapisu ............................... 675 4.2.4.15. Nabycie w drodze zasiedzenia ...................... 675 4.3. Przychody ze sprzedaży ............................................................ 676 4.3.1. Charakter przychodu .................................................... 676 4.3.2. Zadatek ......................................................................... 680 4.3.3. Koszty odpłatnego zbycia nieruchomości .................... 680 4.3.4. Wartość rynkowa .......................................................... 681 4.3.4.1. Wartość nieruchomości ................................. 681 4.3.4.2. Obniżenie ceny .............................................. 682 4.4. Przychód podstawą opodatkowania .......................................... 684 4.5. Koszty uzyskania przychodu .................................................... 685 4.5.1. Koszty nabycia nieruchomości ..................................... 685 4.5.2. Koszty wytworzenia ..................................................... 691 4.5.3. Koszty nakładów .......................................................... 692 4.5.4. Opłaty administracyjne ................................................. 693 4.5.5. Dokumentacja ............................................................... 693 4.5.6. Podatek od spadków i darowizn ................................... 697 4.5.7. Waloryzacja .................................................................. 698 4.5.8. Przyporządkowanie kosztów uzyskania przychodu ..... 698 4.5.9. Potrącalność kosztu uzyskania przychodu ................... 701 4.6. Nieruchomości nabyte lub wybudowane (oddane do

użytkowania) do 31.12.2006 r. ................................................. 703

Spis treści

XVIII

4.6.1. Rozliczenie podatku ..................................................... 703 4.6.1.1. Termin zapłaty i wysokość podatku. Miejsce

zamieszkania ................................................. 704 4.6.1.2. Charakter oświadczenia o wydatkowaniu

przychodu ...................................................... 705 4.6.1.3. Odsetki .......................................................... 705 4.6.1.4. Przedawnienie zobowiązania ........................ 706 4.6.2. Zwolnienia od podatku ................................................ 707 4.6.2.1. Wydatek na inne cele mieszkaniowe ............ 707 4.6.2.2. Spłata kredytów ............................................ 721 4.6.2.3. Nieruchomości mieszkalne wykorzystywane

w działalności gospodarczej ......................... 722 4.6.2.4. Rekreacja ...................................................... 724 4.7. Nieruchomości nabyte lub wybudowane (oddane do

użytkowania) w latach 2007–2008 .......................................... 724 4.7.1. Rozliczenie podatku ..................................................... 725 4.7.2. Zwolnienia od podatku. Ulga meldunkowa .................. 727 4.8. Nieruchomości nabyte (wybudowane) po 1.1.2009 r. .............. 729 4.8.1. Zwolnienia od podatku. Własne cele mieszkaniowe .... 729 4.8.1.1. Nabycie innej nieruchomości ........................ 732 4.8.1.2. Budowa, rozbudowa, remont a tytuł

własności ....................................................... 738 4.8.1.3. Wielkość zwolnienia a współwłasność ......... 743 4.8.1.4. Spłata kredytu ............................................... 744 4.8.2. Rozliczenie podatku ..................................................... 749 4.9. Zwolnienia bezwarunkowe ....................................................... 751 4.9.1. Nieruchomości wchodzące w skład gospodarstwa

rolnego ......................................................................... 753 4.9.2. Zbycie nieruchomości na cele uzasadniające jej

wywłaszczenie .............................................................. 756 4.9.3. Realizacja prawa pierwokupu ....................................... 757 4.9.4. Sprzedaż nieruchomości nabytych w zamian za mienie

pozostawione za granicą .............................................. 758 4.9.5. Zakup mieszkań zakładowych ...................................... 759

5. Podatek od czynności cywilnoprawnych ........................................... 759 5.1. Sprzedaż rzeczy i praw majątkowych ....................................... 759 5.2. Podatek od czynności cywilnoprawnych a podatek VAT .......... 760 5.3. Rozliczenie podatku .................................................................. 764 5.3.1. Podatnik. Płatnik .......................................................... 764 5.3.2. Obowiązek podatkowy ................................................ 765 5.3.3. Podstawa opodatkowania ............................................. 765 5.4. Zwolnienia ............................................................................... 767 5.4.1. Gospodarstwo rolne ...................................................... 767 5.4.2. Budynki na obszarze gospodarstwa rolnego ............... 772

Spis treści

XIX

5.4.3. Nabycie w związku z wywłaszczeniem, sprzedażą na cele publiczne lub wykupem na cele ochrony środowiska ................................................................... 773

5.4.4. Sprzedaż lokalu w wykonaniu wielostronnej umowy . 773 5.5. Wyłączenia ................................................................................ 774 5.5.1. Przepisy o gospodarce nieruchomościami .................... 774 5.5.2. Drogi krajowe ............................................................... 776 5.5.3. Ustawa z 27.4.2001 r. – Prawo ochrony środowiska .... 777 5.5.4. Wojskowa Agencja Mieszkaniowa ............................... 777 5.5.5. Sprzedaż w postępowaniu egzekucyjnym lub

upadłościowym ............................................................. 779 5.6. Zniesienie współwłasności a podatek od czynności

cywilnoprawnych ...................................................................... 781 5.7. Hipoteka a podatek od czynności cywilnoprawnych ................ 782 5.8. Zwrot podatku ........................................................................... 785 5.9. Podatek od czynności cywilnoprawnych jako koszt uzyskania

przychodów ............................................................................... 786Rozdział 8. Umowa zamiany ..................................................................... 787

1. Charakterystyka i typy umowy .......................................................... 787 1.1. Definicja umowy zamiany ........................................................ 787 1.2. Umowy mieszane ...................................................................... 787 1.3. Zamiana usług ........................................................................... 788 1.4. Zamiana spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu oraz

tzw. mieszkania komunalnego .................................................. 788 1.4.1. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu .................... 788 1.4.2. Zamiana na mieszkanie komunalne .............................. 789 1.5. Zamiana ze Skarbem Państwa lub gminą ................................. 792

2. Podatek dochodowy od osób fizycznych ........................................... 793 2.1. Przychód ................................................................................... 793 2.2. Koszty uzyskania przychodu .................................................... 795 2.2.1. Przedsiębiorcy .............................................................. 795 2.2.2. Prywatne transakcje ..................................................... 796 2.3. Rozliczenie podatku .................................................................. 797 2.3.1. Przedsiębiorcy .............................................................. 797 2.3.2. Transakcje prywatne ..................................................... 797 2.3.2.1. Nieruchomości nabyte do końca 2006 r. ....... 797 2.3.2.2. Nieruchomości nabyte w latach 2007–2008 . 798 2.3.2.3. Nieruchomości nabyte po 1.1.2009 r. ............ 799 2.3.3. Nieruchomości zamienne w postępowaniu

wywłaszczeniowym ...................................................... 801 3. Podatek dochodowy od osób prawnych ............................................. 801

3.1. Przychód .................................................................................... 801 3.2. Koszty uzyskania przychodów .................................................. 803

Spis treści