unerkannte risiken des verwalters beim...
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Referentin:
Dipl.-Ing. Susanne Gieler-Breßmer
Öffentlich bestellte und vereidigteSachverständige für Betonschäden und Betoninstandsetzung
Küblerstr. 7, 73079 Süßen,
Tel.: 07162/ 9 33 10-0, Fax: 07162/ 9 33 10-20E-Mail: [email protected]
Unerkannte Risiken des Verwalters beim Instandhaltungsmanagement
Frau Dipl.-Ing. Susanne Gieler-Breßmer, Süßen
Vordringlichste Aufgabe des Verwalters:
Verantwortungsbewusstes Instandhaltungsmanagement der von ihm verwalteten Gebäuden
Ziel:
ESicherstellung der dauerhaften Gebrauchstauglichkeit
EWahrung der öffentlichen Ordnung und Sicherheit
EVermögenssicherung/ Besitzstandswahrung
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Frau Dipl.-Ing. Susanne Gieler-Breßmer, Süßen
Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen.
§ 27 des Wohnungseigentumsgesetz :
Die Landesbauordnung
Jeder Eigentümer einer Immobilie ist verpflichtet, diese so anzuordnen, zu errichten, zu ändern,
instand zu setzen und zu erhalten, dass die öffentliche Sicherheit und Ordnung nicht gefährdet
ist.
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Statistische Erhebungen über Bauen im Bestand
Ø 1995: Dritter Bericht über Schäden an Gebäuden, Bundesminister für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau
Ø 2002: Endbericht „Dialog Bauwesen“, Institut für Erhaltung und Modernisierung von Bauwerken e.V.
Kernaussage:
• Qualitätsmanagement muss sich in den einzelnen Phasen der Bauabwicklung etablieren.
• Kommunikation und Kooperation sind zu verbessern.
• Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung müssen systematisch betrieben werden
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Erfassung des Bestandes nach bautechnischen Kriterien
Systematische Diagnose des Bestandes
Ermittlung des kurz-, mittel- und langfristigen Instandhaltungs- / Instandsetzungsbedarfes
Aufstellen von Investitionsplänen
Förderung oder Prämierung systematischer Instandhaltung
Forderung 3. Bauschadensbericht (1995) an Behörden, private Eigentümer, Verwalter:Systematische Instandhaltung, Instandsetzung
und Modernisierung nach folgenden Kriterien:
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Brückenbau – allg.Hochbau
Brückenbau
1930: Richtlinie für die Überwachung und Prüfung eiserner Straßenbrücken
heute: DIN 1076Überwachung und Prüfung von Ingenieurbauwerken im
Zuge von Straßen und Wegen
regelmäßige Inspektion
regelmäßige Wartung
Instandsetzung,wenn erforderlich
allgemeiner Hochbau
keine Regelwerke und Richtlinien für Überwachung
und Instandhaltung
Schlecht ausgebildete Ingenieure und Architekten für das Bauen im Bestand
• Zu späte bzw. unterlassene Instandhaltung
• Fehler bei der Instandsetzung• Teure, vermeidbare
Instandsetzungsmaßnahmen
Folge
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Ursachen für typische Bauschäden
Planungsmängel18%
NatürlicherVerschleiß6,0%
Ausführungsmängel53%
Nutzungsfehler8%
Bauüberw achungs-mängel 11%
Materialfehler4%
vermeidbarvermeidbar
vermeidbar
vermeidbar
vermeidbarunvermeidbar
Vermeidbare Schäden:
unterlassene Instandhaltung, Fehler bei Instandhaltung und Instandsetzung!
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Bauwerke instandhalten
Instandhaltung:Maßnahmen zur Erhaltung
der dauerhaften Gebrauchstauglichkeit
eines Bauwerks
Anstriche ausbessern
Fugen überarbeiten
Warten technischer
Einrichtungen
Beseitigung kleinererMängel
Abdichtungennachbessern
Reinigungs-arbeiten
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Beispiele unterlassener Instandhaltung von Balkonbrüstungen
Unterlassene Pflege
Unterlassene Anstrich-ausbesserung
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Unterlassene Instandhaltung bei Balkonen
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Unterlassene Instandhaltung bei Balkonbelägen
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Unerwünschter Baumbewuchs
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Unterlassene Nachbesserung Holzschutzanstrich
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Unterlassene Instandhaltung und Wartung von Entwässerungsbauteilen
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Instandsetzung:Wiederherstellung des planmäßigen Zustands eines Bauwerks zur Wieder-
herstellung seiner dauerhaften Gebrauchstauglichkeit
Ersatz und Teilersatzgeschädigter Bauteile
Reparaturarbeiten(z. B. Heizung, Sanitär,
Aufzug)
Korrosionsschutz-arbeiten an
Stahlbetonbauteilen
Erneuerungder Fugen
Erneuerung von Abdichtung
Putz- u. Beschichtungs-
arbeiten
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• Unterlassene Ursachenforschung
• Fehlender Sachverstand und Erfahrung der Beteiligten
• Falsche Materialauswahl
• Falsche Verfahren
• Mangelhafte Kommunikation zwischen den Bau-
beteiligten
• Fehler bei der Ausführung
Fehler bei der Instandsetzung:
Fehler b. d. Instandsetz.
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Zur Abdichtung beschichtete alte Fliesen, Beschichtung hält nur
wenige Jahre
Erneut undichter Balkon nach „Instandsetzung“
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Undichter Randanschluss, da neue Beschichtung auf nicht tragfähiger Altbeschichtung
Ablösung Neubeschichtungauf nicht tragfähiger
Altbeschichtung
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Fehlgeschlagene Instandsetzung durch unsachgemäß instandgesetzte und abgedichtete Balkone
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Unsachgemässe Instandsetzung, Verwalter übernahm Planung selbst
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Unsachgemässe Instandsetzung, Verwalter übernahm Planung selbst
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Erforderliche Kenntnisse des Verwalters
BautechnischesGrundwissen
KaufmännischesWissen
BaurechtlichesGrundwissen
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Mittlere Lebenserwartung in Jahren von Bauteilen im Wohnungsbau (Quelle: Leitfaden nachhaltiges Bauern, Bundesminister für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen)
12Heizbrenner
12Wärmepumpen
20Asphaltdecke einer Tiefgarage
25Warmwasserleitungen
15Kunststoff-Dachentwässerung
20Flachdachabdichtungen
60Holzgeländer, innen
25Mehrscheibenisolierglas
12Fensterglasabdichtung (Dichtstoffe)
30WDVS
30Kunststoffputz
20Dispersions-Außenanstriche
90Außenwände aus Ziegel
70Außenwände aus Beton
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Schadensmechanismen an Stahlbetonbauteilen nach DIN 1045/ 2001
Betonkorrosion
? Frost, Frost-Taumittel? Chemischer Angriff? Verschleiß
Bewehrungskorrosion
? Carbonatisierung ? Chlorid? Meerwasser
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Karbonatisierungsinduzierte Korrosion der Bewehrung
Wasser
Sauerstoff
Junger Beton ist alkalisch, pH-Wert etwa 12,5. Dadurch bildet sich eine Oxidschicht auf dem Stahl, die ihn vor Korrosion schützt. Dringt Kohlendioxid in den Beton ein, wandelt sich Calciumhydroxid in Calciumcarbonat um, d.h. der Beton karbonatisiert.
Kohlendioxid
Karbonatisierung:
Ca(OH)2 + CO2 àCaCO3 + 2 H20(alkalisch) (neutral)
Bei pH-Werten unter 9,5 findet Stahlkorrosion statt
Karbonatisierung
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Karbonatisierungsinduzierte Korrosion Brüstungsplatten
Korrodierender Stahl
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Umfangreiche Betonabplatzungen an Leichtbeton-Fassadenelementen
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Undichte Fuge, zu geringe Betondeckung, als Folge Korrosion der Bewehrung
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Chloridinduzierte Korrosion der Bewehrung:
Dadurch:
Risse über der Bewehrung
Betonabplatzungen über korrodierender Bewehrung
Hohlstellen durch abplatzende Betondeckungsschichten
Erscheinungsbild:
• Lochfraß an der Bewehrung
• Flächenkorrosion
ausgelöst z.B. durch Tausalze, chloridhaltige Estriche (Magnesiaestrich) oder bei Bränden von PVC-Bauteilen
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Chloridinduzierte Korrosion am Wandsockel
Chloridinduzierte Korrosion am Boden
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Querschnittsverlust durch Lochfraßkorrosion
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Unsachgemäße örtliche Instandsetzung bei chloridinduzierter Korrosion
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Undichtigkeiten an mit Fugendichtstoff unsachgemäß„abgedichteter“ Fuge
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Inspektion d. Verwalters
Inspektion durch den Verwalter und Verwaltungsbeirat
Visuelle Prüfung
Guter Zustand
Keine Maßnahme
Instandhaltungsbedarf
Fachfirmen Beauftragen, ggf. Sonderfachleute
Instandsetzungsbedarf
Sonderfachleute einschalten
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Begehungsprotokoll
Begehungsprotokoll Tiefgarage Liegenschaft VE 021
Bauwerk:
Tiefgarage
Datum:
20.03.2003
Teilnehmer:
Verwalter, Beiräte Schulz, Maier und Koch
Bauteil Lage Baustoff Zustand Maßnahmen erforderlich
ja / nein
Regenfallrohr Neben Parkplatz 31 Guß Korrosion am Fuß-punkt
ja
Stützen Parkplätze 1 - 10 Beton unbeschichtet Korrodierter Stahl, Betonabplatzungen
ja
Fahrspur 1.UG, vor Parkplätzen 1 -10 Beton unbeschichtet Korrodierender Stahl, Abplatzungen, Pfützenbildung
ja
Wand Achse A/ 1 - 3 Beton, weiß gestrichen gut nein
Rampe 1. UG ins 2. UG Beton mit Gußasphalt gut nein
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Begehungsprotokoll
Begehungsprotokoll Liegenschaft VE 021
Bauwerk:
Wohnhochhaus
Datum:
26.03.2003
Teilnehmer:
Verwalter, Beiräte Schulz, Maier und Koch
Bauteil Lage Baustoff Zustand Maßnahmen erforderlich
ja / nein
Regenfallrohr 2. OG, Balkon, Wohnung 21 verzinkt Korrosion am Stoß ja
Balkonbrüstung 2. OG; Balkon, Wohnung 21 Beton unbeschichtet Korrodierter Stahl, Betonabplatzungen
ja
Fensterelement 2. OG; Balkon, Wohnung 21 Holzrahmen gut nein
Fugen zwischen Betonfertigteilen
2. OG; Balkon, Wohnung 21 Fugendichtstoff gut nein
Vordach 2. OG; Balkon, Wohnung 21 Glas auf verzinkter Stahlkonstruktion
Glasbruch ja
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Instandsetz.erford.Instandsetzung erforderlich, dann:
Einschaltung eines sachkundigen Planers
IST-Zustandsanalyse
Instandsetzungsbedarf
kurzfristig mittelfristig langfristig
Sofortmaßnahme • Planungskonzept• Prioritätenliste• Finanzierungsplan
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Sachkundiger Planer
EigentümerVerwalter
Fachliche Beurteilung:- Berater- Planer
Entscheidungsgewalt(Ausnahme: Gefahr in Verzug)
Organisatorischer Ablauf zwischen SP und ET
Entscheidung auch gegen Willen der Eigentümer vom Verwalter durchsetzbar
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Sachkundiger Planer Bauwerkszustand bewerten
Instandsetzungskonzept erarbeitenPrinzipien - Methoden
AlternativenKosten
EigentümerVerwalter
Alternativen:
Nichts tun für eine gewisse Zeit (notwendige Inspektionsintervalle)
Temporäre Schutz- und Teilinstandsetzung
Komplettinstandsetzung
Prioritätenplan mit Zeitplan und Kosten
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IST-Zustandsanalyse
Erhebungen zur Vorgeschichte
Beurteilung der Schadens-ursachen
Visuelle Schadens-aufnahme
Betontechnologische Untersuchungen
Instandsetzungs-konzept
Kostenschätzung
Geschädigte Betonfassade
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Betontechnologische Untersuchungsmethoden:
Karbonatisierungstiefe
Betondeckung der Bewehrung
Chloridanalyse
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Betontechnologische Untersuchungsmethoden:
Oberflächenzug-, Abreißfestigkeit
Betondruckfestigkeit
Potentialfeldmessung
Rissaufnahme
Gitterschnittverfahren
Hohllagenfeststellung
Feuchtemessung
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Potentialfeldmessung
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Instandhaltung und Instandsetzung – aber richtig!
Phase 1: Ist-Zustandsanalyse
Bauwerksuntersuchungen durch erfahrene Fachleute
Feststellung der Instandsetzungsbedürftigkeit, Standsicherheitsbetrachtung
Feststellung des kurz-, mittel- und langfristigen Instandsetzungsbedarfs
Übergabe ausführlicher Bericht
Grundsatzbeschluss im Rahmen einer Eigentümerversammlung
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Phase 2: Planung und Ausschreibung
Entwurfs- und Ausführungsplanung
Diskussion im Bauausschuss
Erste Kostenberechnung
Vorstellung der Instandsetzungsmöglichkeiten mit Kosten in Eigentümerversammlung
Beschlussfassung über die Art der Ausführung
Ausführliche Leistungsbeschreibung für die beschlossene Maßnahme
Einholung von Angeboten
Instandhaltung und Instandsetzung – aber richtig!
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Phase 3: Ausführung
Einsetzen eines Bauausschusses mit entsprechenden Kompetenzen
Beauftragung einer kompetenten Baufirma
Durchführung der Maßnahme mit sachkundiger Überwachung
Regelmäßige Jour Fix
Regelmäßige Soll-/ Istkostenvergleiche
Abnahme der Maßnahme
Regelmäßige Begehung während der Gewährleistungsdauer
Instandhaltung und Instandsetzung – aber richtig!
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Baubegleitung durch Fachleute (sachkundige Planer)
Durchsetzung der Interessen des Auftraggebers
Unterstützung des ausführenden Unternehmens in allen
technischen Fragen
Kontrolle der technisch richtigen Umsetzung des
Instandsetzungsplans
Kostenkontrolle
Überwachung des Baufortschritts
Abnahme
Betreuung während der Gewährleistungsdauer
Der sachkundige Planer: Mittler zwischen
Eigentümern
Verwalter
ausführendem Unternehmen.
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Kontrolle Abstützungsmaßnahmen
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Festlegung der freizulegenden Bewehrung
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Betonabtrag mit HDW - Roboter
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Festlegung der Art und des Grades der Untergrundvorbereitung
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Überwachung der Untergrundvorbereitung
Reste der Altbeschichtung
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Überwachung Balkonbeschichtungen
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Kontrolle der Rissverpressung
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Überwachung der Instandsetzung, Abnahme der Bewehrung
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Instandgesetzte Objekte
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Vermeidung von Risiken für den Verwalter bei notwendiger Instandsetzung
F Sonderfachleute einschalten!
F Nicht selber planen, wenn nicht fachkundig!
F Keine Angebote von Fachfirmen zur Einholung weiterer Angebote verschicken Planungshaftung!!!
F Instandsetzung durchsetzen
F Falls Gefahr in Verzug: sofort handeln auch gegen Entscheidung der Eigentümer
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Vermeidung von Schäden bei bestehenden Bauwerken:
regelmäßige Inspektionen !
regelmäßige Wartung/ Instandhaltung!
Instandsetzungsmaßnahmen umgehend einleiten !
Pflege und Reinigung !
Systematisches Instandsetzungsmanagement
Dauerhafte Gebrauchstauglichkeit!
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Forderung für die Zukunft:
� Inspektionsintervalle� Wartungsintervalle
Bei Übergabe eines Neubaus übergibt der Architekt einen Wartungs- und Instandhaltungsplan mit Empfehlungen für
aufgeteilt nach Bauteilen und technischen Einrichtungen
GebäudepässeGebäudepässe
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