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Beschrieb Immobilien AnlagevehikelTRANSCRIPT
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Beschrieb Immobilien Anlagevehikel
Weitere Dokumente auf AnfrageI. StatutenII. AnlagereglementIII. Organisationsreglement IV. Asset und Property Managementvertrag UNIQUE REAL AGV. Letzter Revisionsbericht
UNIQUE INVEST AGDorfstrasse 38, Postfach6341 Baar, SchweizPhone +41 41 226 04 06Fax +41 41 226 04 [email protected]
Executive Summary Die UNIQUE INVEST AG ist ein Immobilien-Investmentclub ge-mäss Art. 2 Abs. 2 lit. f KAG für einen kleineren Kreis interessierter Anleger.
Dank erfolgreichem Asset Management, Property Management und Transaktionsmanagement wird es gelingen, einen diversifi-zierten und ausgewogenen Liegenschaftsbestand aufzubauen, sowie einen substantiellen Mehrwert zu schaffen.
Das Unternehmen zeichnet sich durch einfache Systeme, Prozesse und Führungsstrukturen aus. Die Verwaltungskosten können so, im Vergleich zu öffentlichen Funds oder börsenkotierten Aktien-gesellschaften, merklich tiefer gehalten werden. Das Management verfügt über ein breit abgestütztes Netzwerk, ausgewiesene Füh-rungsstärke, technisches Immobilien Know-how und hohe be-triebswirtschaftliche Kompetenz.
Die Beteiligung am Immobilienbestand der UNIQUE INVEST AG bietet dem Investor eine rentable und weitgehend inflationsge-schützte Kapitalanlage mit hoher Sicherheit bezüglich der zu er-wartenden Cash Flows.
Als Clubmitglied hat der Investor die Möglichkeit bei der Anlage-tätigkeit direkt mitzuwirken. Seine Rechte sind in einem Aktionär-bindungsvertrag festgehalten.
Der Immobilienmarkt heuteDie Kapitalanlage in Schweizer Immobilien erfreut sich seit Jahren einer ungebrochenen Nachfrage. Solide Werte und weitgehend sichere Erträge stehen in der Gunst der Investoren, welche zum Beispiel die undurchsichtigen Finanzmarktprodukte mit überhöh-ten Gebühren und schlechter Risikoverteilung zunehmend unter-gewichten.
Differenziert betrachtet ist es insbesondere der Markt für Wohn-liegenschaften, welcher sich gegenüber den jüngsten Finanz- und Wirtschaftskrisen resistent zeigte, und auch in naher Zukunft sind keine Anzeichen von Schwäche auszumachen. Kommerzielle Liegenschaften reüssierten auch düsteren Aussichten zum Trotz. Allerdings muss in diesem Segment bei schleppendem Wirtschafts-gang mit zunehmenden Leerständen, d.h. mit abnehmender Attraktivität und geringen Wertverlusten gerechnet werden.
Als Katalysator wirkt dagegen das günstige Zinsumfeld, welches die Rendite auf den Eigenmitteln beflügelt. Ein deutlicher Anstieg der Zinssätze ist kurzfristig nicht zu erwarten, denn die starke Schweizer Währung, mit Nährboden im stabilen politischen Um-feld und einem hohen Anspruch auf Rechtssicherheit wirken auch in Zukunft stützend für günstiges Kapital.
Der Schweizer Immobilienmarkt bietet konservativen Anlegern trotz hohem Preisniveau selektiv noch interessantes Entwicklungs-potenzial mit angemessenem Kapitalschutz.
Executive Summary Die UNIQUE INVEST AG ist ein Immobilien-Investmentclub ge-mäss Art. 2 Abs. 2 lit. f KAG für einen kleineren Kreis interessierter Anleger.
Dank erfolgreichem Asset Management, Property Management und Transaktionsmanagement wird es gelingen, einen diversifi-zierten und ausgewogenen Liegenschaftsbestand aufzubauen, sowie einen substantiellen Mehrwert zu schaffen.
Das Unternehmen zeichnet sich durch einfache Systeme, Prozesse und Führungsstrukturen aus. Die Verwaltungskosten können so, im Vergleich zu öffentlichen Funds oder börsenkotierten Aktien-gesellschaften, merklich tiefer gehalten werden. Das Management verfügt über ein breit abgestütztes Netzwerk, ausgewiesene Füh-rungsstärke, technisches Immobilien Know-how und hohe be-triebswirtschaftliche Kompetenz.
Die Beteiligung am Immobilienbestand der UNIQUE INVEST AG bietet dem Investor eine rentable und weitgehend inflationsge-schützte Kapitalanlage mit hoher Sicherheit bezüglich der zu er-wartenden Cash Flows.
Als Clubmitglied hat der Investor die Möglichkeit bei der Anlage-tätigkeit direkt mitzuwirken. Seine Rechte sind in einem Aktionär-bindungsvertrag festgehalten.
Der Immobilienmarkt heuteDie Kapitalanlage in Schweizer Immobilien erfreut sich seit Jahren einer ungebrochenen Nachfrage. Solide Werte und weitgehend sichere Erträge stehen in der Gunst der Investoren, welche zum Beispiel die undurchsichtigen Finanzmarktprodukte mit überhöh-ten Gebühren und schlechter Risikoverteilung zunehmend unter-gewichten.
Differenziert betrachtet ist es insbesondere der Markt für Wohn-liegenschaften, welcher sich gegenüber den jüngsten Finanz- und Wirtschaftskrisen resistent zeigte, und auch in naher Zukunft sind keine Anzeichen von Schwäche auszumachen. Kommerzielle Liegenschaften reüssierten auch düsteren Aussichten zum Trotz. Allerdings muss in diesem Segment bei schleppendem Wirtschafts-gang mit zunehmenden Leerständen, d.h. mit abnehmender Attraktivität und geringen Wertverlusten gerechnet werden.
Als Katalysator wirkt dagegen das günstige Zinsumfeld, welches die Rendite auf den Eigenmitteln beflügelt. Ein deutlicher Anstieg der Zinssätze ist kurzfristig nicht zu erwarten, denn die starke Schweizer Währung, mit Nährboden im stabilen politischen Um-feld und einem hohen Anspruch auf Rechtssicherheit wirken auch in Zukunft stützend für günstiges Kapital.
Der Schweizer Immobilienmarkt bietet konservativen Anlegern trotz hohem Preisniveau selektiv noch interessantes Entwicklungs-potenzial mit angemessenem Kapitalschutz.
Baar, 26. April 2010 UNIQUE INVEST AGDer Verwaltungsrat
Soweit die UNIQUE REAL AG als Maklerin tätig ist, erhält sie für jeden erfolgten Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft nach stehendes Maklerhonorar: Einkauf: Verkauf:1% ≤ CHF 5 Mio. 2% ≤ CHF 10 Mio.0.75% ≤ CHF 15 Mio. 1.75% ≤ CHF 15 Mio.0.5% > CHF 15 Mio. 1.5% ≤ CHF 20 Mio. 1% > CHF 20 Mio.
Die Vergabe des Treuhandmandats für die Buchführung wird durch den Verwaltungsrat entschieden.
DividendenDie Gesellschaft hat seit ihrer Gründung keine Dividenden ausbezahlt. Der Verwaltungsrat beabsichtigt, der Generalversammlung fallweise zu beantragen, Dividenden auszuschütten, sofern dies aufgrund des Geschäftsabschlusses als sinnvoll erachtet wird.
RisikohinweisDer Immobilienmarkt unterliegt der Entwicklung von Nachfrage und Angebot, wobei die aktuell noch gültige Regulierung (Lex Koller) einschränkende Wirkung hat. Eine unerwartete Veränderung dieser Komponenten kann einen erheblichen Einfluss auf die Preisentwicklung oder die Ertragskraft von Immobilien haben, welche wiederum die Liquidität, den Vermögensbestand und/oder den Erfolg der Gesellschaft möglicherweise negativ beeinflussen.
AnlagehorizontDie angebotenen Aktien eignen sich für Anleger mit einem langfristigen Anlagehorizont.
DisclaimerAlle in diesem Beschrieb gemachten Angaben dienen der allgemeinen Information für potenzielle Investoren des ImmobilienAnlageclubs. Insbesondere stellt dieser Beschrieb kein Prospekt und keine öffentliche Werbung im Sinne der gesetzlichen Vorschriften (KAG, OR) dar. Aus dem Beschrieb können keine Rechtsansprüche gefolgert werden. Der Verwaltungsrat der Unique Invest AG lehnt jede Haftung für eine unsachgemässe Verwendung des Beschriebs und der darin gemachten Angaben ab.
Die Immobilie als AnlagewertGleichgültig ob sich ein Investor mit dem Gedanken einer Kapitalanlage in Bonds, Aktien, Devisen, Commodities, Kunst oder eben Immobilien trägt, solide Markt und Fachkenntnisse verbessern die Chancen zum Erfolg wesentlich. Ein mit Sorgfalt evaluiertes Immobilienportfolio verfügt über besondere Eigenschaften, welche unter dem Aspekt der Diversifikation jede Anlagestrategie stabilisiert.
Dem Investor bieten sich grundsätzlich verschiedene Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren:
Als indirektes Anlagevehikel bietet die UNIQUE INVEST AG• Transparenz und gute Möglichkeit zur Einflussnahme im
kleinen Anlegerkreis• Professionelles Umsetzen von Immobilien Transaktionen• Starkes Property und Asset Management unter Vertrag• Hohe Anlagesicherheit, beschränktes down side Risiko• Cash Flow Beständigkeit• Effektives Riskmanagement und Controlling• Weitgehende Inflationsstabilität• Optimierte Steuerbelastung• Kapitalgewinn mittels gezielten Wertschöpfungsmassnahmen• Beachtung von Corporate Governance und Compliance
Quelle: Dr. S. Kloess, Rodolfo Lindner
Direkt
Indirekt nicht kotiert
Indirekt kotiert
•Regional •National •International
Geografisch Nutzungsart
•Wohnen •Büro/Gewerbe •Logistik •Industrie •Hotel
Investmentstile
•Core •CorePlus •ValueAdded •Opportunistic
Die AnlagestrategieDie UNIQUE INVEST AG verfolgt eine konservative Anlagestrategie, im Bereich Core Plus bis Value Added mit einem langfristig angestrebten Leverage von ca. 60%.
Die Rendite kann dann als nachhaltig betrachtet werden, wenn:• die Vermietbarkeit und die geplanten Erträge gewährleistet
sind.• die absehbaren Investitionen und Unterhaltskosten im
Kaufpreis berücksichtigt sind.• ein mindestens gleichwertiger Verkauf zu späterem Zeitpunkt
realistisch ist (Kapitalschutz).• erwartetes Entwicklungspotenzial realisiert werden kann.
Nischenmärkte, welche von Grossinvestoren und Institutionellen Anlegern nicht nachgefragt werden, bieten Kaufgelegenheiten.
Zum Beispiel: BLagen, Investitionsvolumen < 5 Mio., mittel fristiger Sanierungsbedarf, kleinere Gebäudeeinheiten, Liegenschaften im Baurecht etc.
Quelle: UNIQUE REAL AG
Core in der Regel
Core Plus in der Regel
Value added in der Regel
Oppurtonistic in der Regel
• gesuchteLage• vollvermietet• keinInvestitions- stau• beschränktes Mietzinssteige rungspotenzial
• guteLage• evtl.Potenzialin Wieder vermietung• geringer Investitionsstau• Unterhaltsbedarf bei Mieter wechsel
• Potenzialfür Mietertrag steigerung•Mittelfristig sanierungs bedürftig• Unterhaltsbedarf bei Mieter wechsel
• erheblicher Entwicklungs bedarf• Umnutzungs- projekt• Neubau
vereinfachte Darstellung
Anlagespektrum UNIQUE INVEST AG1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Ziel Nettorendite
Risiko
Management und Organisation
Verwaltungsrat Anlageausschuss
UNIQUE REAL AG
UNIQUE INVEST AG
Investoren Investoren Investoren
Empfehlung
Immobilien Managementvertrag
Kontrolle Kongruenz Anlagereglement
Berichterstattung/ Anträge
• Der Anlageausschuss (mit Direktvertretung der Investoren) verfügt über besondere Fachkomptenz in bautechnischen und betriebswirtschaftlichen Belangen. Er prüft die Einhaltung von Anlagereglement und Strategie und erarbeitet eine Empfehlung an den Verwaltungsrat.
• Der Verwaltungsrat entscheidet unter anderem über Investitionen und Devestitionen.
• Die UNIQUE REAL AG sichert ein umfassendes Asset und Property Management nach Vorgaben der UNIQUE INVEST AG.
Beschaffungsmanagement Erfolgreiches investieren in Immobilien ist sehr stark von den Möglichkeiten und Entscheidungen im Einkauf abhängig. Die vertretenen Fachkompetenzen im Verwaltungsrat und im Asset Management, aber auch das über viele Jahre gewachsene Beziehungsnetz zum Immobilenmarkt sind die Basis für das budgetierte Wachstum, solide Bewertung und das nötige Verhandlungsgeschick.
InvestorenprofilAnleger, welche langfristig in Immobilien investieren wollen, ohne sich mit den vielfältigen technischen, rechtlichen und betriebswirtschaftlichen Belangen auseinandersetzen zu müssen. Investoren, die den kleinen Anlegerkreis, den direkten Bezug zum Management und ihre Mitwirkungsrechte schätzen.
Investoren mit privatem Immobilienbesitz, die durch Sacheinlage das Portfoliomanagement professionalisieren und/oder diversifizieren wollen.
KapitalstrukturDie Gründer der Unternehmung bezeugen ihre Verbundenheit durch finanzielles Eigenengagement. Weiter soll sichergestellt werden, dass die strategischen Unternehmungsziele jederzeit gewährleistet bleiben. Aus diesem Grund wurden die Namenaktien der Kategorie A für die Anleger und jene der Kategorie G für die Gründer und Unternehmer geschaffen. Das Stimmverhältnis AAktien zu GAktien beträgt 50:50.
Jede Kapitalerhöhung berechtigt beide Aktienkategorien in gleichen Relationen und räumt den bestehenden Aktionären ein Zeichnungsrecht gemäss den aktuellen Besitzverhältnissen ein.
PlanErfolgsrechnung (ungeprüft) UNIQUE INVEST 2012–2014
* Der Honorarsatz wird jährlich neu bestimmt und richtet sich nach Aufwand, Portfoliostruktur und volumen.
2012CHF
2013 CHF
2014 CHF
Durchschnittliche Anlagewerte 10‘000 30‘000 70‘000
Durchschnittliche Belehnung 60% 6‘000 18‘000 42‘000
SollErtrag aus Liegenschaften 575 1‘725 4‘025
Leerstandskosten 29 86 201
Einnahmen aus Liegenschaften 546 1‘639 3‘824
Betriebskosten 5.50% 32 95 221
Instandhaltungskosten 7.00% 40 121 282
Property Management 4.25%* 24 73 171
Bruttogewinn 450 1‘350 3‘150
Asset Management 1.00%* 6 17 40
Bewertung und Beratung 2 8 20
Sitzungsgelder, Revision, Spesen 15 20 25
Marketing und übr. Verwaltungskosten 5 5 5
EBIT 422 1‘300 3‘060
Nettorendite 4.22 4.33 4.37
Finanzaufwand 180 585 1‘418
Unternehmungsgewinn vor Steuern 242 715 1‘642
Amortisation 10 30 70
Cash Flow 232 685 1‘572
Eigenkapitalrendite vor Steuern 6.05% 5.96% 5.86%
Total Expense Ratio (TER) 0.52% 0.41% 0.37%
Weitere Angaben Firma, Sitz und Dauer der GesellschaftUnter der Firma UNIQUE INVEST AG besteht eine Aktiengesellschaft mit Sitz in Baar, welche am 19. Dezember 2007 im Handelsregister des Kantons Zug eingetragen wurde. Die Dauer der Gesellschaft ist unbeschränkt.
ZweckDie Gesellschaft bezweckt den Kauf und Verkauf von Wohn und Geschäftsliegenschaften sowie von Grundstücken im Inland, ferner das Management und die Bewirtschaftung derselben.
Die Gesellschaft kann Zweigniederlassungen und Tochtergesellschaften errichten und sich an anderen Unternehmen beteiligen.
Rechtsordnung und RechtsformDie Gesellschaft untersteht Schweizerischem Recht nach Massgabe der Art. 620 ff des Schweizerischen Obligationenrechts.
GeschäftsjahrDas Geschäftsjahr der Gesellschaft dauert vom 1. Januar bis 31. Dezember eines jeden Kalenderjahres.
StatutenDie aktuellen Statuten datierend vom 24.02.2010 werden potenziellen Investoren auf Wunsch ausgehändigt.
Beschränkte Übertragbarkeit, HandelbarkeitDie rechtsgültige Übertragung der Namenaktien und aller daraus fliessender Rechte wird im Aktionärbindungsvertrag verbindlich geregelt.
Verbriefung und TiteldruckDie Namenaktien werden buchmässig (mit aufgehobenem Titeldruck) geführt. Es besteht kein Recht auf Auslieferung physischer Titel. Der Aktionär kann dagegen jederzeit beim Aktienregister eine Bestätigung über die Anzahl auf seinen Namen eingetragenen Aktien verlangen.
Anteil- bzw. GenussscheineDie Gesellschaft hat keine Anteil oder Genussscheine ausgegeben.
AktienkapitalDas voll einbezahlte Aktienkapital beträgt zurzeit CHF 1’100‘000, eingeteilt in 1’000 Namenaktien Kategorie G mit einem Nennwert von je CHF 100.– sowie 1’000 Namenaktien der Kategorie A mit einem Nennwert von je CHF 1‘000.–. Bei jeder Kapitalerhöhung steht den Aktionären das Vorrecht zur Zeichnung von neuen Aktien im Verhältnis ihres Aktienbesitzes zu, sofern nicht Beteiligungs, Ankaufs, und Fusionsverträge dies ausschliessen oder die Generalversammlung etwas anderes beschliesst.
Genehmigtes KapitalDie Gesellschaft verfügt über kein genehmigtes Kapital.
Bedingtes KapitalDie Gesellschaft verfügt über kein bedingtes Kapital.
StimmrechtGemäss Artikel 13 der Statuten hat jede Aktie in der Generalversammlung eine Stimme. Jeder Aktionär ist befugt, sich in der Generalversammlung bezüglich einer oder mehreren Aktien durch einen anderen Investor vertreten zu lassen, sofern er diesen schriftlich oder per Telefax bevollmächtigt. Die Generalversammlung fasst ihre Beschlüsse und vollzieht ihre Wahlen mit der absoluten Mehrheit der vertretenen Aktienstimmen, sofern das Gesetz oder die Statuten nicht abweichende Bestimmungen aufstellen. Sollte ein zweiter Wahlgang notwendig sein, entscheidet das relative Mehr. Bei Stimmengleichheit hat der Präsident den Stichentscheid.
Ausstehende AnleihenDie Gesellschaft hat keine Anleihenobligationen ausstehend.
Besitzverhältnisse: Eigene Beteiligungsrechte/Bedeutende AktionäreDie Gesellschaft hält zurzeit keine eigenen Beteiligungsrechte. Der Gesellschaft sind folgende Aktionäre bekannt, welche mehr als 5% der Titel (Stimmrechte) der Gesellschaft halten:
RevisionsstellePricewaterhouseCoopers AG, Birchstrasse 160, 8050 Zürich
Person Anzahl und Art der Aktien
Stimmrechte
UNIQUE REAL AG 1000 Namenaktien Kat. G 1000 oder 50%
UNIQUE REAL AG 1000 Namenaktien Kat. A 1000 oder 50%
Wesentliche Verträge mit DrittenDie UNIQUE INVEST AG beschäftigt keine eigenen Mitarbeiter. Die UNIQUE REAL AG sichert der UNIQUE INVEST AG ein vollumfängliches, professionelles ImmobilienManagement zu und übernimmt die Administration der Gesellschaft. Insbesondere sind folgende Leistungen abgedeckt:a. Stellen personeller Mittel für das Management und die tägliche
Administration der Gesellschaft.b. Umfassendes Asset und Property Management.c. Überwachung von Neubewertungen und wiederkehrender
Bewertungen.d. Sorgt selbst für InformatikInfrastruktur
(Hard und Software).e. Koordination und Aufbereiten von Daten für Haupt und
Nebenprozesse der Rechnungslegung und des Budget prozesses.
f. Scouting und erstinstanzliche Prüfung von geeigneten ImmobilienAnlageobjekten.
Für vorgenannte Geschäftsbesorgung erhält die UNIQUE REAL AG ein jährliches Honorar 5.25% (aufgeteilt in 4.25% Property Mana ge ment und 1% Asset Management), berechnet auf die Soll Nettomieteinnahmen. Das Honorar wird jährlich neu vereinbart und richtet sich nach Aufwand, Portfoliostruktur und volumen.
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Beschrieb Immobilien Anlagevehikel
Weitere Dokumente auf AnfrageI. StatutenII. AnlagereglementIII. Organisationsreglement IV. Asset und Property Managementvertrag UNIQUE REAL AGV. Letzter Revisionsbericht
UNIQUE INVEST AGDorfstrasse 38, Postfach6341 Baar, SchweizPhone +41 41 226 04 06Fax +41 41 226 04 [email protected]