united arab emirates | 2014 the property report · the property report. dubai gdp growth in 2013...
TRANSCRIPT
cluttons.com
UNITED ARAB EMIRATES | 2014
THE PROPERTY REPORT
Dubai GDP growth in 2013
4.6%Dubai Statistics Centre
Abu Dhabi GDP growth in 2013
4.8%Statistics Centre Abu Dhabi
NATIONAL MOMENTUM PERSISTSThe IMF has projected annual economic expansion to reach 4.4% this year, down slightly on the 4.8% growth achieved during 2013. Despite this marginal slowdown, all sectors of the economy continue to exhibit moderate to strong levels of activity.
The latest HSBC Purchasing Manager’s Index showed that the UAE’s economy activity remained close to a record high rate of expansion during July. Crucially, the HSBC barometer showed that not only was the pace of new orders still rising in July, but companies were rushing to ramp up production by setting in motion plans to recruit new staff rapidly.
The long term effect of this on overall levels of economic activity will inevitably have a direct positive influence on the performance of the nation’s real estate markets.
However, this may be tempered as a number of government backed initiatives to cool the real estate market’s rapid growth have been introduced over the past 12 months.
Sharjah GDP growth in 2013
5.0%Government of Sharjah estimate
ECONOMY
2 cluttons.com
STRONG ECONOMIC GROWTH TO CONTINUE ACROSS THREE LARGEST EMIRATESOn an emirate level, GDP growth in Dubai accelerated to 4.6% during 2013, up from 4.1% in 2012 (Dubai Statistics Centre), with Citibank forecasting growth to accelerate further to 6.1% this year and 6.4% during 2015; well above the 5% forecast by the government. The higher growth levels are expected to be underpinned in part by the strong performance of the real estate sector, which is projected to be buoyed by continued expansion of the trade, tourism and retail sectors. Furthermore, the overall upturn in building and construction activity in the lead up to the World Expo in 2020 is expected to add further impetus to the real estate sector’s performance. That said, the range of federal and local government measures to settle the market have begun to dampen segments of the residential landscape.
In Abu Dhabi, the 4.8% GDP expansion last year is expected to be repeated during 2014 according to the latest government estimates, with the ratio of the oil: non-oil growth remaining around the 50:50 mark. While this underscores the crucial significance of the hydrocarbon sector to the economy, the government remains firmly committed to its economic diversification efforts.
Sharjah, which has been experiencing something of an economic renaissance, continues to restructure its economy, with a strong emphasis being placed on nurturing its SME, manufacturing and industrial sectors, which are expected to help in delivering GDP growth of 5% this year, according to the government’s projections.
3cluttons.com
ECONOMY
4 cluttons.com
REAL ESTATE SECTOR CONTINUES TO MATURE WITH MORE SUSTAINABLE GROWTH EXPECTEDThe real estate sector, which has been instrumental in driving the strong levels of national economic activity over the past 18 months, is now showing signs of stabilising, with the pace of growth of residential rents and values slowing in Abu Dhabi, Dubai and Sharjah. The impact of this slowdown on overall economic growth is still too early to assess, but with other segments of the economy still gaining strength, any loss in the total contribution by real estate is likely to be offset by other resilient and fast growing non-oil sectors; such as financial and business services, manufacturing, retail, trade, tourism and hospitality.
UAE GDP GROWTH FORECAST
United Arab Emirates / Actual World
Source: IMF
United Arab Emirates / Forecast
% c
hang
e (q
/q)
6
5
4
3
2
1
0
-1
-2
-3
-4
-5
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
f
2015
f
2016
f
2017
f
2018
f
2019
f
5cluttons.com
H1 MARKET HIGHLIGHTS
Al Bandar, Al Raha Beach
+3.60%
TOP PERFORMER
Al Zeina, Al Raha Beach
+16.30%
TOP PERFORMER
DUBAI
19%Residential values
UP
3.80%Residential values
UP
Average prime office rents
AED 1,850 psm
2.90%Residential rental values
UP
1.20%Rental values
UP
Average prime office rents
AED 225 psfInternational Media & Production Freezone apartments (IMPZ)
+13.40%
TOP PERFORMER
ECONOMY
ABU DHABI
6 cluttons.com
Al Nahda
+35.60%
TOP PERFORMER
Al Soor+25%
TOP PERFORMER
Average prime office rents
AED 75 psf
17%Residential rental values
UP
SHARJAH
7cluttons.com
ABU DHABI
8 cluttons.com
16
14
12
10
8
6
4
2
0
60
50
40
30
20
10
0
-10
Q1
2013
Q2
2013
Q3
2013
Q4
2013
Q1
2014
Q2
2014
% c
hang
e (q
/q)
% c
hang
e (y
/y)
y/y (RHS)q/q (LHS)
Source: Cluttons
HOUSE PRICE ACCELERATION CONTINUESDuring the second quarter, Abu Dhabi’s freehold market recorded an 11.4% rise in capital values, leaving them 48% above the same time last year. The latest rise translates into a 19% increase in average house prices during the first six months of the year. Villas retained their edge over apartments, with prices rising by 15.1% during Q2; this compares to 8.4% for apartments over the same period.
Through the first six months of the year, mid range apartments on Al Raha Beach, such as those in Al Zeina, recorded the strongest growth in house prices (16.3%). The growing popularity of Al Raha Beach stems from the fact that infrastructure in the area is now well established and a stronger community feel is emerging as more households take up residence. Furthermore, the geographic positioning of the submarket allows easy access to Dubai and is also in close proximity to Abu Dhabi International Airport.
RESIDENTIAL MARKET
ABU DHABI RESIDENTIAL MARKET PERFORMANCE: CAPITAL VALUE GROWTH
RENT CAP REMOVAL FUELLED TRANSITION TO OWNER OCCUPATIONThe removal of Abu Dhabi’s rent cap has no doubt fuelled buyer demand from households looking to accelerate a move into owner occupation, driven by fears of further substantive hikes in the rental market. Furthermore, the relative affordability in some of the capital’s submarkets compared to similar areas in Dubai is helping to drive a heightened level of domestic investor interest, with those now either priced out, or heavily leveraged in Dubai turning their attention to other buoyant markets in the UAE, such as Abu Dhabi.
PRIVATE DEVELOPERS ENTER THE FRAYMeanwhile, private developers such as Taiwan’s Farglory Group, have been attracted to Abu Dhabi by the strong capital value growth rates and have now launched the first of four towers at the AED 3.67 billion Maryah Plaza, on Maryah Island. Although the first tranche includes just 144 units, the market’s ability to absorb introductory prices of circa AED 3,500 psf, roughly 2.5 times the broader Abu Dhabi average, is however too early to assess.
Current conditions suggest that the market is still capable of delivering further price rises; however the magnitude of increases is likely to temper over the remainder of the year, particularly as growth in the Dubai residential market continues to slow sharply in response to local and federal market regulation.
9cluttons.com
180,000
160,000
140,000
120,000
100,000
80,000
60,000
40,000
20,000
0
Q1
2013
Q2
2013
Q3
2013
Q4
2013
Q1
2014
Q2
2014
AED
/ann
um
Mid-range (Al Zeina) High-end (Al Bandar)
Source: Cluttons
LETTINGS MARKET STABILISINGAs reported previously, we have recorded a handful of instances where landlords rushed to raise rents substantially following the elimination of the Rent Cap; however this was not as wide spread as feared by many households and has had little impact on the performance of rents. Affordability on the other hand has played a more significant role in the behaviour of the market. We expect affordability to remain central to the rental value growth equation, with rent rises likely to slow further in the coming months.
With an affordability threshold now clearly breached for many households, rent increases have already begun to slow and there is a growing tide of tenants who are seeking cheaper accommodation in areas perceived to be less centrally located and therefore more affordable.
This tenant behaviour has started to impact on rents, with a small rise of just 0.9% being recorded during the second quarter; down from 1.9% in Q1; leaving rents 8% higher than this time last year. During H1 however, rents rose by just 1.2% on average across the city’s freehold areas. There have of course been some exceptions to the relatively flat rental value growth. In submarkets such as Reem Island (-5.6%) and Al Reef Villas (-1.3%), for instance, rents have slipped repeatedly between January and June.
On the other hand, Al Bandar in Al Raha Beach (3.6%) was the best performing submarket during H1, with values driven by the same reasons al Al Raha Beach’s sales market.
ABU DHABI RESIDENTIAL MARKET PERFORMANCE: RENTAL VALUES AT AL RAHA BEACH (TWO BEDROOM PROPERTIES)
ABU DHABI
TENANT DEMAND CONTINUES TO SOARIn our experience, the anaemic performance of the lettings market is reflective of the peculiar nature of tenant demand, which remains dominated by bulk public sector enquiries; in contrast, requirements from the private sector are still relatively weak. Most corporate enquiries are led by the likes of Etihad Airways and the Abu Dhabi Education Council, who are driving most large scale demand in the market. The flurry of requirements from this cohort is allied to the wider economic story and is in turn intrinsically linked to the jobs being created in the hydrocarbon, hospitality and healthcare sectors.
10 cluttons.com
Prime / Grade A Secondary / Grade B Tertiary/ Grade C
0
200
400
600
800
1,00
0
1,20
0
1,40
0
1,60
0
1,80
0
2,00
0
AED psm
Source: Cluttons
ABU DHABI OFFICE MARKET PERFORMANCE: TYPICAL RENTAL VALUES DURING Q2
GRADE A SPACE REMAINS MOST SOUGHT AFTER Unlike the residential sector, overall activity in the office market remains weak and is yet to benefit from the improved economic conditions; the public sector continues to underpin most occupier activity, as has been the case for the past 18 months. In the private sector, the segments currently championing economic growth include education, hospitality and healthcare, all of which are being catalysed by the government’s heightened focus on fostering these industries. However, by their very nature, office space requirements from this triad remain limited.
OFFICE MARKET
With the public sector responsible for approximately half of total economic growth, we have continued to record a steady rate of requirements from this cohort, with hydrocarbon and quasi government entities being particularly active. There are also a limited number of smaller space enquiries in the region of 200 sqm to 500 sqm filtering through from new entrants to the market, with the aviation and defence sectors being of particular note.
Most requirements however remain centred on Grade A space and as a result, many top tier office towers in central locations are quickly approaching saturation. Nonetheless, rental growth rates for prime Grade A space are yet to reflect this and have continued to hold steady at an average of AED 1,850 psm, with no change being recorded during the first six months of 2014.
We do still expect to see rates gradually creep upwards later on this year once sought after buildings approach full occupation. This is in turn forecast to drive occupiers faced with limited options into more secondary locations, thereby pushing rents up in this segment of the office market as well.
This will to an extent sustain the rental gap between prime and secondary stock, however highly desirable office space is expected to deliver a new rental benchmark to the market for the first time.
NEW “SUPER-PRIME” OFFICE BENCHMARK EMERGINGAt Etihad Towers for example, which is now seen as one of the most desirable office addresses in the capital, occupancy levels currently stand at over 90%. Rents here are likely to be amongst the first to be driven up by persistent demand and the circa AED 2,000 psm rate is expected to rise ahead off the rest of the Grade A market, creating a new “super prime” benchmark for the capital.
11cluttons.com
DUBAI
12 cluttons.com
MARKET STARTS TO COOLAfter the extraordinary 51% rise in house prices across Dubai’s freehold areas last year, the market’s ability to sustain such tremendous growth was always at high risk of petering out. One off factors such as the 2020 Expo win, coupled with the intensity of the economic recovery, pushed capital value growth rates well ahead of the long term average and we are now in the midst of an expected period of stabilisation.
To a large extent, the pent up demand to purchase from the period just after the Q3 2008 market low has now been satisfied, so the weaker end user appetite is being further compounded by rising household outgoings in the form of rising rents and a general upward creep in the cost of living, fuelled by the economic buoyancy.
The slow, but steady, normalisation of growth, which commenced late last year, is expected to persist for the remainder of 2014, while buyers adjust to both the price containment measures implemented by the government and the new price benchmarks reached across the city. The measures have prevented a race past the Q3 2008 peak, with average values at the end of Q2 2014 still 18.5% below the all time market high.
We view this outcome as a success story for the residential market, with more sustainable growth likely to follow over the near to medium term.
House price growth has reflected the slowdown, with an expansion of just 0.6% during Q2, down from the 3.1% achieved during the first quarter. The rapid reduction in the growth rate was exacerbated by the coinciding of Ramadan and the traditional summer slowdown. Despite the near flat growth, values still stand 18.5% higher than this time last year, but this masks the fact that the total rise in house prices during H1 was just 3.8%. Villa values fell by 1.6% during Q2, the first decline since Q1 2011 (-1.0%), while apartments experienced price gains of 2.3% in the three months to June.
RESIDENTIAL MARKET
RESIDENTIAL MARKET PERFORMANCE: CAPITAL VALUE GROWTH RATES
NUMBER OF DEALS DROPAs projected, the mortgage cap has begun to have the desired impact, with the number of residential transactions falling rapidly throughout the first half of 2014. Data from the Dubai Land Department shows that total number of transactions during the January-June period stood 12% lower than the same period last year. Villas have been particularly hard hit, as is reflected by the slip in prices. The number of villa deals in the first six months of 2014 was down by 48% over the same period in 2013. That said, high quality villa schemes by reputed developers continue to do well.
Paradoxically, a further factor dampening the growth in home values is the slowdown in the market. For a sentiment driven market like Dubai, this has prompted those in line to purchase to adopt a “wait-and-see” approach, while values teeter around an emerging plateau. We expect values to remain relatively unchanged as the year progresses, while the market adjusts to the evolving conditions.
BUY TO LET ACTIVITY REMAINS STRONGDespite the slowdown in capital value growth rates, overall buy to let investment activity remains strong. We have continued to record a steady rate of enquiries and deals from investors, who are, to an extent, compensating for the drop in the number of end users and therefore sustaining the level of deals being recorded across the city.
The upgrading of RERA’s Rental Indices and Ejari Tenancy Registration system earlier this year have also added to the appeal of a buy to let investment. The improving transparency is expected to deliver an evolving, but attractive investment environment. However, the RERA Rental Index still has a number of methodology-linked issues that need to be addressed before it can be viewed as the city’s leading benchmark.
25
20
15
10
5
0
60
50
40
30
20
10
0
Q1
2013
Q2
2013
Q3
2013
Q4
2013
Q1
2014
Q2
2014
% c
hang
e (y
/y)
% c
hang
e (q
/q)
y/y (RHS)q/q (LHS)
Source: Cluttons
13cluttons.com
Num
ber
of t
rans
acti
ons
Num
ber
of t
rans
acti
ons
1,6001,5001,4001,3001,2001,1001,000
900800700600500400300200100
0
8,000
7,000
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0
H1 H2
2013
H1
2014
H1 H2
2012
Number of Apartment transactions (RHS)Number of Villa transactions (LHS)
Source: Dubai Land Department
LETTINGS MARKET KEEPS PACE WITH INFLATIONConversely, the lettings market has continued to eke out marginal growth. The city’s freehold areas registered a 1.4% rise in rents during Q2, following the 1.5% increase recorded during the first quarter; bringing total growth during the first half of the year to just under 3%. In real terms, the rental value growth has been relatively flat, after inflation (2.7%) over the same period is factored in. Despite this, average rents remain 8.4% ahead of Q2 2013.
RESIDENTIAL MARKET PERFORMANCE: TOTAL NUMBER OF PROPERTY TRANSACTIONS
Affordability remains central to the performance of the lettings market and an affordability threshold has now clearly been breached in many areas. This has been particularly noticeable at the upper end of the rental market with rental value growth rates slowing significantly.
Villas for instance experienced a marginal 1.1% rent increase during Q2. However, most of the growth was delivered at the lower end of the villa market, with high end (0.6%) and mid range (0%) villas experiencing almost no change in asking rents.
DUBAI
14 cluttons.com
RENTS CONTINUE TO EDGE UPOverall corporate occupier activity remains buoyant, as has been the case since last summer. Activity however, like in Abu Dhabi, is largely centred on prime Grade A space for the most part. The strength of demand, in the face of a relatively stagnant Grade A supply pipeline, aided the 4.5% rise in rental rates at the top end of the market during the first half of 2014. However, Grade A rents, which stand at AED 230 psf on average, remain roughly 50% below their Q3 2008 peak.
The near saturation of desirable office addresses has meant that some occupiers, both existing and those new to the market, have had no choice but to consider more secondary locations as well, which helped to lift rents in this portion of the market by 4.8% during H1. We expect this will help to maintain, or perhaps even narrow the gap between primary and more secondary space, particularly as the Grade A pipeline is unlikely to strengthen in the near term.
OFFICE MARKET
THE GRADUAL TURN AROUND IN THE OFFICE MARKET’S PERFORMANCE HAS ALSO CAUGHT THE ATTENTION OF INSTITUTIONAL INVESTORS, WITH A RISE IN THE NUMBER OF HIGH PROFILE DEALS
What we are now experiencing is a rejuvenation of the traditional organisational life cycle in Dubai, which had been disrupted following the 2008/09 downturn. At one end of the spectrum, we are recording a sharp upturn in the number of SMEs that are entering the market and going through the motions of establishing themselves. At the other end of the spectrum we continue to record a number of more established organisations that are now experiencing a growth spurt, many of whom are in the market for larger premises. Both groups are benefitting from increased business activity which has been catalysed by the strength of the economic recovery, which we expect to persist this year.
In general, new occupiers are in the market for between 1,000 sqft and 3,000 sqft of space, while a number of existing businesses continue to seek out larger floor plates for the reasons outlined above. We have seen an increased number of international corporate occupiers requiring additional space due to enhanced performance or consolidation. For many occupiers who have not been able to expand in their current locations this has meant relocation.
Separately, the gradual turn around in the office market’s performance has also caught the attention of institutional investors, with a rise in the number of high profile deals being recorded across the city during H1. A prominent fully occupied office tower on Sheikh Zayed Road was sold earlier this year, delivering an estimated annual gross yield of 6.5%, while this summer, Emirates REIT purchased 15 vacant floors of office space at The Index, at the Dubai International Financial Centre. The Dubai based Emirates REIT expects to achieve a gross yield of close to 10% once the space is fully let.
We anticipate further headline deals over the remainder of the year, particularly as overall occupier activity continues to gather pace. This, coupled with high occupancy levels in desirable towers and freezones, is in turn anticipated to drive rents up at a higher rate than capital values. This will inevitably deliver higher gross yields, while boosting the overall investment appeal of some submarkets.
With office values still well below their 2008 peak levels and the pace of capital value growth lagging the rate of rent rises, the market is expected to present a number of “good value” opportunities that are likely to be snapped up rapidly.
15cluttons.com
SHARJAH
16 cluttons.com
RENTAL MARKET RETAINS BUOYANCYSharjah has continued to benefit not only from the spill over of tenant demand from Dubai, where many households continue to be priced out of the market, but we have also recorded an up turn in staff housing requirements from Dubai-based businesses. In addition to this, we continue to document cases of reverse migration, with tenants previously lured to Dubai by falling rents now returning to Sharjah in search of more affordable housing. The strong demand is further evidenced by the long waiting lists for most good quality buildings in central Sharjah.
Furthermore, the emirate is enjoying a continuous stream of requirements stemming from its own economic rejuvenation. The steady number of tenant requirements comes against a backdrop of a relatively limited supply pipeline, which helped to drive rents up during the second quarter by 5.7%, following the 10.8% rise recorded in Q1.
RENT DISPUTES ON THE RISEAs expected, the rising rents across the city have prompted some landlords to seek what are perceived to be unsubstantiated uplifts after continuous occupation of three years, as per Sharjah Municipality regulation. With rental growth of 17% during the first six months of 2014, it
RESIDENTIAL MARKET
NUMBER OF RENT DISPUTES
is unsurprising that tenants are unable to easily accommodate further uplifts following last year’s 16% rise. This has led to a rise in the number of rent disputes being lodged with Sharjah Municipality.
As the year progresses, we expect the spike in complaints to persist, as the growth in rents is not expected to ease in the near term. Furthermore, with awareness now spreading amongst tenants, many households are likely to begin exercising their right to take objection to any proposed uplifts at the end of the three-year tenancy cycle. Despite this, our expectation is to see tenants opting to remain in their current accommodation, rather than relocating in order to contain costs, suggesting the market is likely to remain in favour of landlords in the near to medium term.
INVESTORS EYE GROWING POPULARITY OF VILLA COMMUNITIESVilla rental growth continued to outperform apartments, with emerging gated communities along the Airport Road corridor, such as those in the vicinity of Mowailah, remaining in particularly high demand. The limited villa stock, coupled with a weak supply pipeline in the face of strong tenant demand, has catalysed the strength of rent rises.
At the Al Barashi Villa Compound for instance, we have recorded a consistently high level of enquiries, which is in part linked to the favourable payment terms
Total cases from January-December 2013
5,100Total cases from January-May 2014
3,000Source: Sharjah Municipality
17cluttons.com
SHARJAH
and perceived relative affordability when compared to similar complexes in the area. On average, the asking rent for a three-bedroom detached villa, with a maid’s room, stands at AED 110,000 per annum.
In addition, the popularity of the development has attracted interest from investors, who are able to secure properties in the development from AED 550 psf onwards, which equates to a rental yield in the region of 6% to 7%. This compares to apartment sales prices of circa AED 650 psf in more central locations such as Al Nahda.
With tenant demand showing no signs of easing in the near term, developers are continuing to rush to mobilise on sites throughout the city, with multiple apartment blocks breaking ground on King Faisal Street in Al Majaz. Master planned communities also remain exceptionally popular amongst developers, with a multitude of new villa schemes now emerging on the outskirts of the city. These new developments will benefit from easy access to Dubai and the Northern Emirates and will create new lifestyle destinations for Sharjah, while setting new benchmarks for gated community living in the emirate.
MASTER PLANNED COMMUNITIES REMAIN EXCEPTIONALLY POPULAR AMONGST DEVELOPERS, WITH A MULTITUDE OF NEW VILLA SCHEMES NOW EMERGING ON THE OUTSKIRTS OF THE CITY
RESIDENTIAL MARKET PERFORMANCE: RENTAL VALUE GROWTH RATES
RENTAL VALUE GROWTH TO REMAIN STRONGDespite the strengthening supply pipeline, we do not forecast the upturn in fresh stock to dent the rate of rental value growth. This is primarily due to the exceptionally strong underlying demand.
Furthermore, the most critical component to unlocking any new supply is the ability of developers to secure utility connections through SEWA, which can easily stall the handover of schemes by six to twelve months, thereby inadvertently stemming any surplus flows of fresh residential stock.
12
10
8
6
4
2
0
30
25
20
15
10
5
0
Q1
2013
Q2
2013
Q3
2013
Q4
2013
Q1
2014
Q2
2014
% c
hang
e (y
/y)
% c
hang
e (q
/q)
y/y (RHS)q/q (LHS)
Source: Cluttons
18 cluttons.com
SME SECTOR STILL DOMINATING ENQUIRIESDemand remains centred on smaller units, with most requirements hovering around the 1,000 sqft to 1,500 sqft mark. The SME sector continues to be particularly active, with a high demand for serviced office space persisting. We expect this trend to gather pace as the government continues to nurture this segment of the economy. We have also continued to record a persistent flow of requirements from the financial and business services sector.
Although the trickle of further office space is likely to be rapidly absorbed through the range of existing occupier requirements, particularly smaller units in the region of 1,000 sqft to 1,500 sqft, the wider market supply that is now under construction may threaten the recovery of office rents in the medium term. That said, as with the residential market, the ability of developers to secure SEWA utility connections remains challenging and will no doubt limit any rush of fresh office stock to the market, thereby curtailing the chance of any rapid fall in office rents over the near to medium term.
OFFICE RENTS CLIMB FURTHERHigh occupancy levels across many central submarkets, coupled with steady, but stable demand have meant that rents across the city have continued to creep upwards. Al Soor (9.1%) and the fringe areas of Al Majaz (8.3%) both continued to record strong growth during Q2, taking rents to AED 60 psf and AED 65 psf, respectively. The latest increase means that Al Soor has seen rents surge by 30.4% in the 12-months to June, while the fringe areas of Al Majaz have recorded an 18.2% jump in asking rents over the same period. These rises have of course been from low bases.
OFFICE MARKET
OFFICE MARKET PERFORMANCE: RENTAL VALUE GROWTH RATES
We believe that the supply-demand equilibrium should have, by this stage in the emirate’s office market cycle, driven rents higher than current levels. However, stubborn landlords who were reluctant to lower rates during the economic downturn and have faced substantial void periods by waiting for rates to catch up are now undermining the market by dropping rents to below prevailing average rates. The resultant impact has been a slower than anticipated growth in office rents and asking rates in some schemes that are out of kilter with the market dynamics.
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Q1
2013
Q2
2013
Q3
2013
Q4
2013
Q1
2014
Q2
2014
AED
psf
Al Soor Fringe areas of Al Majaz Al Majaz prime
Source: Sharjah Municipality
19cluttons.com
© Cluttons LLC. 2014. This publication is the soleproperty of Cluttons LLC. and must not be copied,reproduced or transmitted in any form or by anymeans, either in whole or in part, without the priorwritten consent of Cluttons LLP. The informationcontained in this publication has been obtainedfrom sources generally regarded to be reliable.However, no representation is made or warrantygiven, in respect of the accuracy of this information.We would like to be informed of any inaccuraciesso that we may correct them. 0253
For further details contactSteve MorganCEO of Middle [email protected]
Faisal DurraniInternational research & business development manager [email protected]
Richard Paul Head of residential valuations [email protected]
Muray Strang Head of investment & agency, [email protected]
Paula Walshe Head of international corporate services [email protected]
William NeillHead of Abu [email protected]
Suzanne Eveleigh
Head of [email protected]
Shane Breen
Associate director commercial valuations [email protected]
Abu DhabiThird FloorEMC buildingAirport RoadPO Box 95246
+971 2 4411225
DubaiLevel 22Arenco TowerDubai Internet CityPO Box 3087
+971 4 365 7700
SharjahBehind Ansar MallAl Nahda StreetPO Box 3615
+ 971 6 5308581
cluttons.com
اإلمارات العربية املتحدة ا ٢٠١٤
تـقـريــر الـعـقــــارات
منو الناجت احمللي اإلجمايل يف دبي لعام 2013
٤.٦٪مركز دبي لإلحصاء
منو الناجت احمللي اإلجمايل يف أبوظبي لعام 2013
٤.٨٪مركز اإلحصاء ـ أبوظبي
استمرار الزخم االقتصادياحمللي
توقع صندوق النقد الدويل أن يصل التوسع االقتصادي السنوي هذا العام إىل 4.4%،
لينخفض بذلك انخفاضًا طفيفًا عن النمو احملقق يف العام 2013 والبالغ %4.8. ورغم هذا
التباطؤ الهامشي،
تواصل جميع القطاعات االقتصادية إظهار مستويات نشاط معتدلة إىل قوية. وقد أظهر مؤشر مدير املشرتيات اتش اس بي سي أن
نشاط االقتصاد اإلماراتي ظل قريبًا من معدل توسع قياسي مرتفع خالل شهر يوليو. ومن
ناحية أخرى، أظهر املؤشر العام التش اس بي سي أن شهر يوليو مل يشهد ارتفاع وترية
الطلبات اجلديدة فحسب، بل كانت الشركات تتدافع نحو زيادة اإلنتاج بتطبيق خطط لتوظيف
موظفني جدد بسرعة.
وال شك أن هذا التأثري طويل األجل ملستويات النشاط االقتصادي اإلجمالية سيكون لها تأثريًا
إيجابيًا مباشرًا على أداء األسواق العقارية للدولة.
ورغم ذلك، قد يتم تلطيف ذلك نظرًا ألنه مت إطالق عدد من املبادرات التي تدعمها
احلكومة على مدار االثني عشر شهرًا املاضية لتخفيف النمو السريع الذي حققه السوق
العقاري.منو الناجت احمللي اإلجمايل يف الشارقة لعام 2013
٥.٠٪تقديرات حكومة الشارقة
االقتصاد
2cluttons.com
استمرار النمواالقتصادي القوي
عرب أكرب ثالث إماراتوعلى مستوى اإلمارة، تسارع منو الناجت اإلجمايل
احمللي يف دبي ليصل إىل %4.6 خالل العام 2013، بعد أن كان %4.1 يف عام 2012 )مركز دبي لإلحصاء(،
مع توقع سيتي بنك استمرار النمو يف التسارع ليحقق %6.1 خالل هذا العام و%6.4 خالل عام 2015؛ وهو ما يزيد بنسبة كبرية عن توقعات احلكومة بأن
يصل النمو إىل نسبة %5 فقط. ومن املتوقع أن تكون معدالت النمو املرتفعة مدعومة جزئيًا باألداء
القوي للقطاع العقاري الذي من املتوقع أن يظل مدعومًا بالتوسع املستمر يف قطاعات التجارة
والسياحة والتجزئة. ومن ناحية أخرى، من املتوقع أن يضيف التحسن الكلي يف نشاط البناء والتشييد
خالل الفرتة التحضريية ملعرض إكسبو العاملي لعام 2020 مزيد من القوة الدافعة ألداء القطاع
العقاري. ورغم ذلك، فقد بدأت جمموعة إجراءات احلكومة االحتادية واحمللية التي تهدف إىل تهدئة
السوق يف تثبيط القطاعات السكنية.
ويف إمارة أبوظبي، من املتوقع أن يتكرر توسع إجمايل الناجت احمللي احملقق يف العام املاضي
بنسبة %4.8 مرة أخرى خالل عام 2014 وفقًا لتقديرات احلكومـــة األخرية، مع بقاء معدل
النمـو يف قطاع املنتجات النفطية : النمو يف قطاع املنتجات غري النفطية عند نسبة 50 : 50. ورغم أن ذلك يؤكد على األهمية الكبرية
لقطاع الهيدروكربونات، ال تزال احلكومة ملتزمًة مبساعيهـــا نحو التنوع االقتصادي.
ويف الشارقـــة التي شهدت نهضة اقتصاديـــة، تواصل اإلمارة إعادة هيكلة اقتصادها، مع تأكيد قوي على رعاية قطاعات املؤسسات الصغرية
واملتوسطـــة والتصنيع والصناعة، التي من املتوقع أن تسهم يف زيادة منو الناجت اإلجمايل احمللي ليصل إىل %5 هذ العام، وفقًا لتوقعات
احلكومة.
3 cluttons.com
االقتصاد
4cluttons.com
يواصل القطاع العقاري النمو مع توقعات بتحقيق املزيد من النمو املستدام
لقطاع العقاري اآلن، الذي كان دائمًا عاماًل مؤثرًا يف حتقيق مستويات عالية من النشاط االقتصادي احمللي على مدار األشهر الثمانية عشر املاضية، عالمات على
االستقرار، مع تباطؤ وترية منو اإليجارات وقيم اإليجارات السكنية يف أبوظبي ودبي والشارقة. وال يزال الوقت مبكرًا جدًا لتقييم أثر هذا التباطؤ على النمو االقتصادي
الكلي، لكن مع استمرار القطاعات االقتصادية األخرى يف اكتساب مزيد من القوة، فإن أي خسارة يف مساهمة القطاع العقاري من احملتمل أن تعوضها القطاعات
غري النفطية األخرى التي تتسم باملرونة والنمو بوترية سريعة؛ ومن أمثلة هذه القطاعات، اخلدمات املالية والتجارية والتصنيع والتجزئة والتجارة والسياحة
والضيافة.
توقعات منو الناجت احمللي اإلجمايل بدولة اإلمارات العربية املتحدة
5 cluttons.com
إضاءات على السوق خالل النصف األول من العام
البندر, شاطئ الراحة
+3.6%
أفضلالقطاعات أداء
النهضة
+35.6%
أفضلالقطاعات أداء
السور
+25%
أفضلالقطاعات أداء
الزينة, شاطئ الراحة
+16.3%
أفضلالقطاعات أداء
دبي
19%القيم اإليجارية السكنية
ارتفعت بنسبة
3.8%القيم اإليجارية السكنية
ارتفعت بنسبة
ثابت
متوسط إيجارات املكاتب الرئيسية
75 درهم للقدم املربع
القيم اإليجارية السكنية
1.2%القيم اإليجارية
ارتفعت بنسبة
17%القيم اإليجارية السكنية
ارتفعت بنسبة
متوسط إيجارات املكاتب الرئيسية
٢٢٥ درهم للقدم املربع
الشارقة
االقتصاد
6cluttons.com
2.9%ارتفعت بنسبة
متوسط إيجارات املكاتب الرئيسية
1,850 درهم للمرت املربع الواحد
القيم اإليجارية السكنية
وسائل اإلعالم الدولية واإلنتاج الشقق املنطقة
)IMPZ( احلرة
+13.4%
أفضلالقطاعات أداء
وسائل اإلعالم الدولية واإلنتاج )IMPZ( الشقق املنطقة احلرة
أبوظبي
أفضل القطاعات أداء
7 cluttons.com
أبوظبي
8cluttons.com
استمرار الزيادة يف أسعار املنازلخالل الربع الثاين من العام، سجل سوق التملك احلر
يف أبوظبي ارتفاعًا نسبته %11.4 يف قيم رأس املال، لتصبح نسبة االرتفاع %48 فوق قيم نفس الفرتة
من العام املاضي. وُترتجم الزيادة األخرية إىل ارتفاع نسبته %19 يف متوسط أسعار املنازل خالل األشهر
الستة األوىل من العام. واحتفظت الفلل بزيادتها عن الشقق مع ارتفاع األسعار بنسبة %15.1 خالل
الربع الثاين؛ مقارنة بنسبة %8.4 للشقق خالل نفس الفرتة.
وخالل األشهر الستة األوىل من العام، سجلت الشقق متوسطة القيمة يف شاطئ الراحة، مثل
تلك الشقق املوجودة يف مشروع الزينة، أقوى منوًا يف أسعار املنازل )%16.3(. وتأتي الشعبية
الكبرية لشاطئ الراحة نتيجًة حلداثة البنية التحتية يف املنطقة وجودتها، كما تتجلى روح اجملتمع
القوي نظرًا إلقبال املزيد من األسر على شراء شقق سكنية هناك. وعالوة على ذلك، يسهم املوقع
اجلغرايف املتميز للمشروع يف سهولة الوصول إىل دبي ويتميز بقربه الشديد من مطار أبوظبي الدويل.
سوق العقارات السكنية
أسهم إلغاء سقف اإليجارات يف االجتاه إىل السكن يف عقار مملوك
ال شك أن إلغاء سقف اإليجارات يف أبوظبي أسهم بشكٍل كبري يف زيادة طلب املشرتين من األسر
التي تبحث عن االنتقال بسرعة إىل السكن يف عقار مملوك، وسط خماوف من حدوث مزيد من االرتفاعات
الكبرية يف سوق اإليجارات. وعالوة على ذلك، تساعد األسعار املعقولة نسبيًا يف بعض أسواق رأس
املال الفرعية، مقارنًة باملناطق املماثلة يف دبي، يف جذب اهتمام املستثمرين احملليني بشكٍل
كبري، مع توجه اهتمام املستثمرين الذين ال يحققون املكاسب أو املزايا املرجوة يف دبي إىل األسواق
املزدهرة األخرى يف دولة اإلمارات العربية املتحدة، مثل أبوظبي.
دخول مستثمري القطاع اخلاص إىل املنافسةويف الوقت نفسه، اجنذب مطورو القطاع اخلاص،
مثل جمموعة فارجلوري التايوانية، إىل أبوظبي بفضل معدالت النمو الكبرية يف القيمة الرأسمالية، حيث أطلقت اجملموعة الربج األول من بني أربعة أبراج
بقيمة 3.67 مليار درهم إماراتي أطلقت عليها اسم املارية بالزا يف جزيرة املارية. ورغم أن املرحلة األوىل
من املشروع تتضمن 144 وحدة فقط، إال أنه ال يزال من املبكر تقييم قدرة السوق على استيعاب األسعار
املبدئية بحوايل 3.500 درهم إماراتي للقدم املربع الواحد، وهو ما يعادل 2.5 أضعاف القيمة السوقية
ملناطق أبوظبي األخرى تقريبًا.
وتشري األوضاع احلالية إىل أن السوق ال يزال قادرًا على تقدمي مزيد من الزيادات يف األسعار، ورغم ذلك، من احملتمل أن يقل مقدار الزيادات مبرور باقي السنة،
خصوصًا مع استمرار منو سوق العقارات السكنية يف دبي يف التباطؤ الشديد استجابًة للوائح السوق
احمللية واالحتادية.
أداء السوق السكنية يف أبوظبي:منو قيمة رأس
9 cluttons.com
استقرار سوق الشقق املؤجرةكما ذكرنا من قبل، فقد سجلنا عددًا من األمثلة
التي سارع فيها أصحاب العقارات إىل زيادة اإليجارات بشكٍل كبري عقب إلغاء سقف اإليجارات؛ ورغم ذلك، مل يكن ذلك منتشرًا كما خشيت العديد من األسر،
وكان له تأثري منخفض على دفع اإليجارات. ومن ناحية أخرى، لعبت األسعار املعقولة دورًا أكرث أهمية
يف سلوكيات السوق. ونحن نتوقع أن تظل األسعار املعقولة عنصرًا حموريًا يف معادلة منو القيمة
اإليجارية، مع توقعات بتباطؤ الزيادات اإليجارية خالل األشهر املقبلة.
ونظرًا ألن العديد من األسر مل تعد حتتمل اإليجارات اجلديدة، بدأت الزيادات اإليجارية يف التباطؤ وأصبح
هناك جمموعة متزايدة من املستأجرين الذين يسعون لتأجري مساكن أرخص يف األماكن البعيدة
والتي من ثم تكون أكرث معقولية.
وقد بدأ سلوك املستأجرين هذا يف التأثري على القيم اإليجارية، مع تسجيل اإليجارات ارتفاعًا طفيفًا بنسبة
%0.9 فقط خالل الربع الثاين من العام، بعد أن كانت %1.9 فقط خالل الربع األول، لتصبح اإليجارات أعلى
بنسبة %8 فقط من هذه الفرتة من العام السابق. ورغم ذلك خالل النصف األول من العام، ارتفعت
اإليجارات فقط بنسبة %1.2 يف املتوسط يف جميع مناطق التملك احلر باملدينة. وبالطبع كانت هناك
بعض االستثناءات لنمو القيمة اإليجارية الثابت نسبيًا. ويف األسواق الفرعية مثل جزيرة الرمي )5.6%-(
وفلل الريف )%1.3-(، على سبيل املثال، انخفضت اإليجارات بشكٍل متكرر بني شهري يناير ويونيو.
ومن ناحية أخرى، كان جممع البندر يف شاطئ الراحة )%3.6( السوق الفرعي األفضل أداًء خالل النصف األول، مع اعتماد القيم اإليجارية على نفس أسباب
سوق مبيعات شاطئ الراحة.
استمرار ارتفاع الطلب من املستأجرينيف جتربتنا، يعكس األداء الضعيف لسوق اإليجارات
الطبيعة اخلاصة للطلب من املستأجرين، والذي ال يزال يهيمن عليه الطلبات املقدمة من القطاع
العام. ويف املقابل، ال تزال متطلبات القطاع اخلاص ضعيفة نسبيًا. ويتوىل قيادة هذا الطلب شركات
أمثال شركة االحتاد للطريان وجملس أبوظبي للتعليم، الذين يقودون الطلب األكرب نطاقًا يف السوق. وتتواكب زيادة الطلب من هذه اجملموعة مع القصة
االقتصادية األوسع نطاقًا، ويرتبط هذا بدوه ارتباطًا جوهريًا بالوظائف التي يجري خلقها يف قطاعات
النفط والغاز والضيافة والرعاية الصحية.
أبوظبي
أداء السوق السكنية يف أبوظبي:قيم اإليجارات يف شاطئ الراحة )عقار بغرفتي نوم(
10cluttons.com
أداء سوق املكاتب يف أبوظبي: القيم اإليجارية النموذجية خالل الربع الثاين
من الفئة األوىل األكرث طلبًاعلى عكس القطاع السكني، ال يزال النشاط العام يف
سوق املكاتب ضعيفًا ومن املتوقع أن يستفيد من حتسن الظروف االقتصادية؛ ويواصل القطاع العام
دعم معظم نشاط املستأجرين، كما كان احلال عليه بالنسبة للثماين عشر شهرًا املاضية. ويف القطاع اخلاص، تشمل القطاعات الداعمة النمو االقتصادي
يف اآلونة احلالية التعليم والضيافة والرعاية الصحية، والتي يتم حتفيزها من خالل تركيز احلكومة املتزايد
على تعزيز هذه الصناعات. ومع ذلك، وبحكم طبيعتها، ال تزال متطلبات املساحات املكتبية من
هذا الثالوث حمدودة.
وإىل جانب مسؤولية القطاع العام عن ما يقرب من نصف إجمايل النمو االقتصادي، واصلنا تسجيل معدل
ثابت من املتطلبات من هذه اجملموعة، ومثل قطاع الهيدروكربون والكيانات شبه احلكومية القطاعات
األكرث نشاطًا بشكل خاص. وهناك أيضا عدد حمدود من الطلب على املساحات األصغر حجمًا يف
املنطقة والتي ترتاوح من 200 مرت مربع إىل 500 مرت مربع من الداخلني اجلدد إىل السوق، والسيما من
قطاعات الطريان والدفاع.
ومع ذلك، ال يزال ينصب تركيز معظم املتطلبات على املساحات من الدرجة األوىل، وهو ما سيؤدي إىل اقرتاب العديد من األبراج املكتبية الفاخرة يف
املواقع املركزية من حالة التشبع بسرعة. ومع ذلك، من املقرر أن تعكس معدالت منو اإليجارات للصف
للمساحات من الدرجة األوىل ذلك، كما أن معدالت اإليجارات ظلت ثابتًة مبعدل 1850 درهم للمرت املربع،
ومل يتم تسجيل أي تغيري خالل األشهر الستة األوىل من عام 2014.
ونحن ال نزال نتوقع ارتفاع املعدالت تدريجيًا يف وقت الحق من هذا العام مع حتقيق املباين األكرث طلبًا
حلالة اإلشغال الكامل. ومن املتوقع أن يؤدي هذا بدوره إىل فرض خيارات حمدودة يف أكرث املواقع
الثانوية بالنسبة للمستأجرين، مما سيؤدي إىل صعود اإليجارات يف هذا اجلزء من سوق املكاتب أيضًا.
وسيؤدي ذلك إىل استمرار الفجوة يف اإليجارات إىل حد ما بني املعروض من الوحدات الرئيسية والثانوية، بيد
أنه من املتوقع أن تقدم املساحات املكتبية األكرث طلبًا معيار جديدًا ملعدالت اإليجارات للمرة األوىل يف
السوق.
ظهور معيار جديد لسوق املكاتب "الفاخرة"تبلغ مستويات اإلشغال يف أبراج االحتاد على سبيل
املثال، والتي ينظر إليها اآلن باعتباره واحدًا من املكاتب األكرث طلبًا فيه يف العاصمة، حاليًا أكرث
من ٪90. ومن املرجح أن تكون اإليجارات يف هذه الوحدات من بني أوائل اإليجارات املدفوعة بزيادة
الطلب املستمر، ومن املتوقع أن يرتفع معدل اإليجار البالغ 2000 درهم تقريبًا لهذه املساحة قبل
غريه من املعدالت يف سوق املساحات من الدرجة األوىل، مما سيؤدي إىل فرض معدل جديد للوحدات
"الفاخرة" يف العاصمة.
سوق املكاتب
11 cluttons.com
دبي
12cluttons.com
بداية هدوء السوقيف أعقاب االرتفاع االستثنائي البالغ ٪51 يف أسعار املنازل
يف مناطق التملك احلر يف دبي خالل العام املاضي، كانت قدرة السوق يف احلفاظ على هذا النمو الهائل
عرضة دائمًا للتالشي. وقد أسهمت إحدى العوامل مثل الفوز مبعرض إكسبو العاملي 2020، إىل جانب االنتعاش
االقتصادي القوي، يف دفع معدالت منو قيمة رأس املال قبل وقت كاف على املدى الطويل يف املتوسط، ونحن
اآلن بصدد استقبال فرتة هدوء متوقعة.
وإىل حد كبري، متت تلبية طلبات الشراء احملتجزة اعتبارًا من فرتة ما بعد انخفاض السوق خالل الربع الثالث من عام
2008، ولذا يتفاقم ضعف شهية املستخدم النهائي من خالل مزيد من االرتفاع يف املصروفات املنزلية يف شكل
ارتفاع االيجارات وكذلك نتيجة للزحف التصاعدي العام يف تكاليف املعيشة مدعومة باالنتعاش االقتصادي.
ومن املتوقع أن يستمر النمو البطيء والثابت الذي بدأ يف أواخر العام املاضي للفرتة املتبقية من عام 2014، يف
حني سيتقبل املشرتون مع تدابري احتواء األسعار التي تنفذها احلكومة باإلضافة إىل معايري األسعار اجلديدة التي
مت الوصول لها يف جميع أنحاء املدينة. وقد أسهمت هذه التدابري يف منع نشوء حالة سباق قبيل ذروة
األسعار التي شهدنها خالل الربع الثالث من عام 2008، مع استقرار متوسط القيم يف نهاية النصف الثاين من عام 2014 عند مستوى 18.5أ٪ األقل من معدل السوق
املرتفع يف جميع األوقات.
نحن ننظر إىل هذه النتيجة كقصة جناح بالنسبة لسوق السكنية، ومن املرجح حتقيق مزيٍد من النمو
املستدام على املدى القريب إىل املتوسط.
عكس منو أسعار املنازل هذا التباطؤ، مع حتقيق زيادة تبلغ %0.6 فقط خالل النصف الثاين، نزواًل من مستوى
%3.1 الذي مت حتقيقه خالل الربع األول. وقد تفاقم االنخفاض السريع يف معدل النمو بالتزامن مع حلول
شهر رمضان املبارك والتباطؤ التقليدي الذي يشهده موسم الصيف. وعلى الرغم من النمو الثابت احملتمل، ال
تزال القيم أعلى بنسبة ٪18.5 باملقارنة مع هذا الوقت من العام املاضي، بيد أن هذا يخفي حقيقة أن االرتفاع اإلجمايل يف أسعار املنازل خالل النصف األول مل يتجاوز ٪3.8. وانخفضت قيم الفلل بنسبة %1.6 خالل النصف
الثاين، وهو أول انخفاض منذ النصف األول من عام 2011 )%1.0-( بينما حققت أسعار الشقق مكاسب بنسبة
%2.3 خالل األشهر الثالثة التي تسبق شهر يونيو.
أداء السوق السكنية يف دبي:منو قيمة رأس املال
انخفاض عدد صفقات الفللكما كان متوقعًا، بدأ سقف الرهن العقاري يف حتقيق األثر املنشود، مع انخفاض عدد املعامالت السكنية
انخفاضًا سريعًا خالل النصف األول من عام 2014. وتبني بيانات دائرة األراضي واألمالك أن إجمايل عدد
الصفقات خالل الفرتة من يناير إىل يونيو كان أقل بنسبة ٪12 عن نفس الفرتة من العام املاضي.
وقد كانت الفيالت األكرث تضررًا بشكل خاص، وهو ما ينعكس يف انزالق األسعار. وقد انخفض عدد
صفقات الفلل يف األشهر الستة األوىل من عام 2014 بنسبة ٪48 مقارنة بنفس الفرتة من عام 2013.
ولذلك، تواصل خمططات الفلل عالية اجلودة التي مت إنشاؤها من قبل مطورين مرموقني جذب أنظار
املستأجرين.
كما كان هناك عامل آخر مسبب للضعف يف منو قيمة العقارات السكنية أال وهو التباطؤ يف السوق.
وبالنسبة لسوق مدفوعة بشهية املستثمرين كسوق دبي، أسهم ذلك يف دفع املستثمرين
الراغبني يف الشراء يف اعتماد نهج "االنتظار والرتقب"، يف الوقت الذي ترتنح فيه القيم بحثًا عن
االستقرار. ونتوقع أن تظل القيم دون تغيري نسبيًا مع مرور العام، يف الوقت الذي تتكيف فيه السوق مع
الظروف املتغرية.
ال يزال نشاط الشراء من أجل التأجري قويًاعلى الرغم من التباطؤ يف معدالت منو قيمة رأس املال، ال يزال نشاط الشراء من أجل التأجري بشكل
عام قويًا. وقد واصلنا تسجيل معدل ثابت من الطلبات والصفقات من املستثمرين، والتي أسهمت إىل حد
ما يف تعويض االنخفاض يف عدد املستخدمني النهائيني، ما أسهم بدوره يف احلفاظ على مستوى
الصفقات التي يجري تسجيلها يف جميع أنحاء املدينة.
كما أضاف تطوير مؤشرات التأجري اخلاصة مبؤسسة التنظيم العقاري وكذلك نظام تسجيل اإليجار "إيجاري"
أوائل هذا العام إىل شهية االستثمار يف الشراء من أجل التأجري. ومن املتوقع أن يحقق حتسن الشفافية
يف توفري بيئة استثمارية متطورة وجذابة. ومع ذلك، ال يزال مؤشر التأجري اخلاص مبؤسسة التنظيم
العقاري لديه عدد من القضايا املرتبطة باملنهجية التي حتتاج إىل معاجلة قبل أن ميكن اعتباره املعيار
الرائد يف املدينة.
سوق العقارات السكنية
13 cluttons.com
مواكبة سوق التأجري للتضخميف املقابل، واصلت سوق اإليجارات حتقيق منو
هامشي. سجلت مناطق التملك احلر يف املدينة ارتفاعًا بنسبة ٪1.4 يف اإليجارات خالل النصف الثاين،
يف أعقاب حتقيق زيادة بنسبة ٪1.5 خالل الربع األول، ليصل إجمايل النمو خالل النصف األول من العام إىل
أقل من ٪3. وواقعيًا ، كان منو قيمة اإليجارات ثابتًا نسبيًا، بعد استيعاب التضخم البالغ ٪2.74 خالل
نفس الفرتة من العام. وعلى الرغم من هذا، ال يزال متوسط اإليجارات أعلى بنسبة ٪8.4 عن النصف الثاين
من عام 2013.
أداء سوق العقارات السكنية:إجمايل عدد الصفقات العقارية
وال تزال الربحية عنصرًا أساسيًا يف أداء سوق اإليجارات ومت جتاوز عتبة الربحية بشكل واضح اآلن
يف العديد من املناطق. وقد كان هذا ملحوظًا على نحو خاص يف الطرف األعلى لسوق التأجري، مع تباطؤ
منو قيم التأجري بشكل كبري.
وقد حققت الفلل على سبيل املثال زيادة هامشة يف اإليجارات بنسبة 1.1 خالل النصف الثاين من العام.
ومع ذلك، تبلور معظم النمو يف الطرف األدنى لسوق الفلل، ومل تسجل الفلل الفاخرة )%0.6( والفلل
املتوسطة )%0( أي تغيري تقريبًا يف معدالت اإليجارات املطلوبة.
دبي
14cluttons.com
تواصل األسعار االرتفاعال يزال النشاط العام للمستأجرين من الشركات
مزدهرًا، كما كان احلال عليه منذ الصيف املاضي. ومع ذلك، يرتكز النشاط يف مدينة مثل أبوظبي
بشكل كبري على املساحات الرئيسية من الدرجة األوىل يف معظم األحوال. وقد ساعدت قوة الطلب يف مواجهة املعروض الراكد نسبيًا من مساحات الدرجة
األوىل يف حتقيق ارتفاع بنسبة ٪4.5 يف معدالت اإليجار يف الطرف األعلى من السوق خالل النصف
األول من عام 2014. ومع ذلك، ال تزال إيجارات الدرجة األوىل، التي تقف عند مستوى 230 درهم للقدم املربع
يف املتوسط، أقل بنسبة ٪50 من الذروة التي حققتها خالل النصف الربع الثالث من عام 2008.
ويشري التشبع املتوقع للمساحات املكتبية املرغوب فيها أن بعض املستأجرين، سواء احلاليني أو اجلدد يف السوق، ليس لديهم خيار سوى النظر يف مواقع
ثانوية أكرث أيضًا، مما ساعد على رفع اإليجارات يف هذا اجلزء من السوق بنسبة ٪4.8 خالل النصف
األول. ونتوقع أن يساعد هذا يف احلفاظ على أو رمبا حتى تضييق الفجوة بني أسعار املساحات الرئيسية
والثانوية، السيما وأنه ليس من املرجح تعزيز املعروض من الدرجة األوىل على املدى القريب.
حاز االرتفاع التدريجي يف أداء سوق املكاتب أيضًا على انتباه املستثمرين من املؤسسات، مع ارتفاع عدد
الصفقات الهامة
إن ما نشهده اآلن هو جتديد دورة احلياة التنظيمية التقليدية يف دبي، والتي كان مت تعطيلها يف أعقاب
االنكماش خالل الفرتة 2009/2008. فمن الناحية األوىل، نسجل ارتفاعًا حادًا يف عدد الشركات الصغرية
واملتوسطة التي تدخل السوق وترغب يف ترسيخ حضورها. ومن الناحية األخرى، نواصل تسجيل
حتقيق عدد من املنظمات األكرث رسوخًا لطفرة يف النمو، ويحتل كثري منها يف السوق مساحات كبرية.
وتستفيد كال اجملموعتني من زيادة النشاط التجاري والتي مت حتفيزها من قبل قوة االنتعاش االقتصادي،
والتي نتوقع أن تستمر هذا العام.
بشكل عام، يتطلع املستأجرون اجلدد يف السوق ملساحات ترتاوح بني 1000 قدم مربع و3000 قدم
مربع، بينما يواصل عدد من الشركات القائمة البحث عن مساحات أرضية أكرب حجمًا لألسباب املبينة
أعاله. وقد شهدنا زيادة يف عدد املستأجرين من الشركات العاملية التي تتطلب مساحة إضافية
لغرض حتسني أدائها أو القيام باالندماج. ويعني هذا بالنسبة لكثري من املستأجرين الذين مل يتمكنوا من
التوسع يف مواقعهم احلالية االنتقال إىل مواقع أخرى.
من جانب آخر، حازت الزيادة التدريجية يف أداء سوق املكاتب أيضًا على اهتمام املستثمرين من
املؤسسات، مع ارتفاع عدد الصفقات الهامة التي مت تسجيلها يف جميع أنحاء املدينة خالل النصف األول من العام. وقد مت بيع برج إداري بارز مستأجر
بالكامل على شارع الشيخ زايد يف وقت سابق من هذا العام، حمققًا عائدًا إجماليًا سنويًا يقدر بنحو
٪6.5، يف حني قامت اإلمارات ريت بشراء 15 طابقا من املساحات املكتبية الشاغرة يف املؤشر، يف
مركز دبي املايل العاملي، خالل هذا الصيف. وتتوقع شركة اإلمارات ريت الكائن مقرها يف دبي حتقيق
عائد إجمايل يقرب من ٪10 حايل تأجري املساحة بشكل كامل.
ونتوقع املزيد من الصفقات الرئيسية خالل الفرتة املتبقية من العام، خاصة مع استمرار زخم نشاط املستأجرين بشكل عام. ومن املتوقع أن يسهم هذا بدوره، إىل جانب ارتفاع مستويات اإلشغال يف
األبراج املرغوبة واملناطق احلرة، يف زيادة اإليجارات مبعدل أعلى من القيم الرأسمالية. ومن املقرر أن
يحقق ذلك عائدات إجمالية أعلى، مع تعزيز اجلاذبية االستثمارية العامة لبعض األسواق الفرعية.
ومع استمرار انخفاض قيم املكاتب بكثري عن أعلى املستويات التي بلغتها عام 2008 وتخلف وترية منو قيم رأس املال عن مواكبة ارتفاع معدل اإليجارات،
فمن املتوقع أن يقدم السوق عددًا من الفرص "ذات القيمة اجليدة" والتي من املرجح أن يتم االستفادة
منها بسرعة يف السوق.
سوق املكاتب
15 cluttons.com
الشارقة
16cluttons.com
ازدهار سوق اإليجاراتمل تواصل الشارقة االستفادة من زيادة الطلب
من املستأجرين من دبي فحسب، حيث ال يزال يتم تسعري العديد من املنازل بسعر أعلى من السوق ، ولكننا سجلنا أيضًا زيادة يف املتطلبات اإلسكانية
للموظفني من الشركات الكائنة يف دبي. وباإلضافة إىل ذلك، نواصل توثيق حاالت الهجرة العكسية،
حيث يقوم املستأجرون الذين أغراهم االنتقال إىل دبي سابقًا نتيجة انخفاض اإليجارات بالعودة اآلن إىل الشارقة للبحث عن املزيد من املساكن ذات
األسعار املعقولة. وميكن التدليل على الطلب القوي من خالل قوائم االنتظار الطويلة للمباين ذات اجلودة
العالية يف وسط الشارقة.
وعالوة على ذلك، تتمتع اإلمارة بتدفق مستمر من املتطلبات الناشئة عن التجديد االقتصادي اخلاص بها. ويأتي العدد الثابت من متطلبات املستأجرين
على خلفية املعروض احملدودة نسبيًا من الوحدات، مما ساعد على دفع اإليجارات خالل الربع الثاين
بنسبة ٪5.7، بعد تسجيل ارتفاع بنسبة ٪10.8 يف الربع األول من العام.
ارتفاع وترية نزاعات اإليجاراتكما هو متوقع، دفع ارتفاع اإليجارات يف جميع أنحاء
املدينة بعض املالك للحصول على ما ينظر إليه على أنه ارتفاعات غري مؤكدة بعد شغل الوحدات على
نحو مستمر ملدة ثالث سنوات، وفقًا للوائح بلدية الشارقة. ومع حتقيق منو يف اإليجارات بنسبة 17٪
خالل األشهر الستة األوىل من عام 2014، فمن غري
عدد نزاعات اإليجارات
املستغرب أن يكون املستأجرين غري قادرين على استيعاب املزيد من االرتفاعات التي تلي االرتفاع
البالغة نسبته ٪16 خالل العام املاضي. وقد أدى هذا إىل ارتفاع يف عدد نزاعات اإليجارات املقدمة لدى
بلدية الشارقة.
مع تقدم العام، نتوقع استمرار ارتفاع عدد الشكاوى، والسيما مع عدم هدوء النمو يف اإليجارات على
املدى القريب. وعالوة على ذلك، ومع بدء انتشار الوعي بني املستأجرين يف اآلونة احلالية، فمن
املرجح أن تشرع العديد من األسر مبمارسة حقها يف االعرتاض على االرتفاعات املقرتحة يف نهاية
دورة اإليجار ملدة ثالث سنوات. وعلى الرغم من هذا، نتوقع أن نشهد ميل املستأجرين للبقاء يف
أماكن إقامتهم احلالية، بداًل من االنتقال من أجل احتواء التكاليف، مما يدل على أن السوق من املرجح
أن تظل يف صالح املالك على األمد القريب إىل املتوسط.
زيادة اهتمام املستثمرين مبجتمعات الفللاستمر منو إيجارات الفلل يف التفوق على الشقق،
حيث ال تزال اجملتمعات املغلقة الناشئة على طول ممر طريق املطار، مثل تلك املوجودة يف حميط مويلح، تتمتع بارتفاع الطلب عليها بشكل خاص.
وقد أسهم املعروض احملدود من الفلل، إىل جانب املعروض الضعيف يف مواجهة الطلب القوي من
املستأجرين، يف حتفيز قوة ارتفاع اإليجارات.
وقد سجلنا يف جممع فيلل الرباشي على سبيل املثال مستوى عال من الطلبات املرتبطة جزئيًا
بشروط الدفع املواتية والقدرة النسبية املتصورة
)إجمايل الدعاوى من يناير-ديسمرب ٢٠١٣(
٥،١٠٠إجمايل الدعاوى من يناير-مايو ٢٠١٤
٣،٠٠٠املصدر: بلدية الشارقة
سوق العقارات السكنية
17 cluttons.com
الشارقة
على حتمل التكاليف باملقارنة مع جممعات مماثلة يف املنطقة. ويف املتوسط، تبلغ القيمة اإليجارية
املطلوبة لفيال بثالث غرف نوم منفصلة، باإلضافة إىل غرفة خادمة، 110000 درهم سنويًا.
وباإلضافة إىل ذلك، استقطب شعبية املشروع اهتمام املستثمرين، القادرين على تأمني العقارات يف املشروع اعتبارًا من 550 درهم للمرت فصاعدًا، وهو ما يعادل عائد اإليجار يرتاوح من ٪6 إىل ٪7 يف
املنطقة. هذا باملقارنة مع أسعار مبيعات الشقق البالغة حوايل 650 درهم للمرت املربع يف املواقع
األكرث مركزية مثل النهضة.
ويف ظل عدم إبداء الطلب من املستأجرين ألي بوادر انفراجة يف املدى القريب، يواصل املطورون اإلسراع يف شغل املواقع يف جميع أنحاء املدينة، مع نشوء
مبان سكنية متعددة جديدة على شارع امللك فيصل يف اجملاز. وتظل اجملتمعات ذات اخملطط
الرئيسي أيضًا ذات شعبية استثنائية بني املطورين، مع ظهور العديد من خمططات الفلل اجلديدة
الناشئة يف اآلونة احلالية على مشارف املدينة. وستستفيد هذه التطورات اجلديدة من سهولة
الوصول إىل دبي واإلمارات الشمالية، وسوف تخلق وجهات جديدة لنمط احلياة يف الشارقة، يف حني
ستضع معايري جديدة ألسلوب احلياة يف اجملتمعات املغلقة يف اإلمارة.
منو القيمة اإليجارية قويًاعلى الرغم من تعزيز املعروض، نحن ال توقع أن
تنخفض الزيادة يف املعروض اجلديد عن معدل منو قيمة اإليجار. ويأتي هذا يف املقام األول نظرًا حلجم
الطلب القوي بشكل استثنائي.
وعالوة على ذلك، يتمثل العنصر األكرث أهمية لكشف النقاب عن أي معروض جديد يف قدرة املطورين على ضمان توصيل خدمات املرافق من خالل هيئة كهرباء ومياه الشارقة، وهو األمر الذي ميكنه بسهولة تأجيل
تسليم اخملططات من ستة إىل اثني عشر شهرًا، وبالتايل وقف أي تدفقات من فائق اخملزون السكني
اجلديد.
ال تزال اجملتمعات ذات اخملطط الرئيسي حتظى بشعبية استثنائية بني املطورين، مع ظهور العديد من
خمططات الفلل اجلديدة الناشئة اآلن على مشارف املدينة
أداء السوق السكنية يف الشارقة:منو قيمة رأس املال
18cluttons.com
قطاع الشركات الصغرية واملتوسطة ال يزال مهيمنًا على الطلبات
الطلب مرتكزًا على وحدات أصغر حجمًا، حيث ترتاوح معظم الطلبات بني 1000 قدم مربع و1500 قدم مربع.
ويواصل قطاع الشركات الصغرية واملتوسطة العمل بنشاط بشكل خاص، مع ارتفاع الطلب على
املساحات املكتبية اجملهزة. ونتوقع أن يكسب هذا االجتاه زخمًا حيث تواصل احلكومة رعاية هذه الشريحة من االقتصاد. وقد واصلنا أيضًا تسجيل
تدفق مستمر من الطلبات من القطاع املايل وقطاع خدمات رجال األعمال.
وعلى الرغم من أنه من املرجح أن يتم استيعاب املساحات املكتبية اإلضافية بسرعة من خالل
جمموعة من متطلبات املستأجرين احلاليني، والسيما الوحدات األصغر يف املنطقة والتي
ترتاوح بني 1000 قدم مربع و1500 قدم مربع، قد يهدد املعروض يف السوق على نطاق أوسع والذي يخضع
لإلنشاء حاليًا تعايف إيجارات املكاتب على املدى املتوسط. ولذلك، وكما هو احلال مع سوق العقارات
السكنية، ستظل قدرة املطورين على ضمان توصيل خدمات املرافق حتديًا وستحد دون شك من
دفع أي معروض جديد إىل السوق، مما سيسهم بدوره يف احلد من فرص أي انخفاض سريع يف
إيجارات املكاتب على املدى القريب إىل املتوسط.
إيجارات املكاتب تقفز لألعلىأسهم ارتفاع مستويات اإلشغال يف العديد من
األسواق الفرعية املركزية، إىل جانب الطلب املطرد واملستقر من قبل املستأجرين، يف مواصلة صعود
اإليجارات يف جميع أنحاء املدينة. وواصلت مناطق السور )بنسبة %9.1( واملناطق الهامشية يف اجملاز
)بنسبة ٪8.3( على حد سواٍء تسجيل معدل منو قوي خالل الربع الثاين، وواصلت اإليجارات تسجيل منو
قوي خالل الربع الثاين، لتصل اإليجارات إىل 60 درهم للقدم املربع و65 درهم للقدم املربع على التوايل.
وتشري هذه الزيادة األخرية إىل مشروع السور شهد ارتفاعًا يف اإليجارات بنسبة ٪30.4 يف األشهر
االثني عشر السابقة لشهر يونيو، يف حني سجلت املناطق الهامشية يف اجملاز ارتفاعًا بنسبة 18.2٪
يف اإليجارات املطلوبة خالل نفس الفرتة. وقد جاءت هذه االرتفاعات بالطبع من قواعد منخفضة.
أداء سوق املكاتب يف الشارقة: منو قيمة رأس املال
ونعتقد بأن التوازن بني العرض والطلب قد أدى دفع اإليجارات، يف هذه املرحلة يف دورة سوق
املكاتب يف اإلمارة، على نحو أعلى من املستويات احلالية. ومع ذلك، يتسبب املالك املتزمتون، الذين
كانوا مرتددين يف خفض املعدالت خالل الرتاجع االقتصادي والذين واجهوا فرتات فراغ كبرية، حاليًا
يف تقويض السوق من خالل خفض اإليجارات دون املعدالت املتوسطة السائدة. وكان األثر الناجت أبطأ
من النمو املتوقع يف إيجارات املكاتب واملعدالت املطلوبة يف بعض اخملططات التي ال تتماشى مع
ديناميكيات السوق.
سوق املكاتب
19 cluttons.com
0253
©جميع احلقوق حمفوظة لشركة كالتونز العقارية ذ.م.م 2014. هذا املنشور ملكية خاصية لشركة كالتونز العقارية. ويحظر نسخه أو إنتاجه أو نقله بأي شكل أو وسيلة، إما كليًا
أو جزئيًا، دون احلصول على موافقة خطية مسبقة من كالتونز إل.إل.بي. املعلومات الواردة يف هذا املنشور مت
احلصول عليها من مصادر تعترب موثوقة بشكل عام. ومع ذلك، ال تقدم كالتونز أي تعهد أو ضمان فيما يتعلق بدقة
هذه املعلومات. ونود إحاطتنا بأي معلومات غري دقيقة حتى يتسنى لنا تصحيحها.
دبيالطابق ٢٢برج أرنكو
مدينة دبي لإلنرتنتص ب ٣٠٨٧
+٣٦٥٧٧٠٠ ٤ ٩٧١
الشارقةوراء أنصار مول شارع النهدةص ب ٣٦١٥
+٥٣٠٨٥٨١ ٦ ٩٧١
أبوظبيالطابق الثالث
بنايـة شركة االمارات للسياراتشارع املطارص ب ٩٥٢٤٦
+٤٤١١٢٢٥ ٢ ٩٧١
ملزيد من املعلومات، يرجى االتصالستيف مورغان
رئيس قسم الشرق األوسط[email protected]
فيصل دورايناملدير العاملي للبحوث وتطوير األعمال
ريتشارد باولرئيس التقييمات السكنية
موراي سرتانغمدير االستثمارات والوكالة، إ.ع.م
باوال والشرئيس األعمال، خدمات الشركات العاملية
ويليام نيلرئيس قسم كالتونز أبوظبي
سوزان الفليجمدير مكتب الشارقة
شني برين املدير املساعد ـ التقييمات التجارية