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Universidad Nacional de Colombia

Sede Medellín

• Maestría en Planeación urbano-regional• Maestría en Planeación urbano-regional

• Distribución equitativa de cargas y beneficios beneficios

• Marco general

• María Mercedes Maldonado

• Profesora Instituto de Estudios Urbanos

DistribuciónDistribución equitativa de cargas y equitativa de cargas y

beneficiosbeneficios

Principio jurídico: Igualdad de tratamientodel ciudadano por el régimen legal

Quien se encuentra en una misma situacióndebe recibir el mismo tratamiento

DistribuciónDistribución equitativa de cargas y equitativa de cargas y beneficiosbeneficios

Tener en cuenta las nociones tributarias deequidad horizontal y equidad vertical

Imposición de acuerdo con la capacidad depago: las personas con la mismacapacidad de pago pagan lo mismo, y laspersonas con mayor capacidad de pagopagan más


• El principio se traduce o se concreta en

el diseño de los tributos o en técnicas o metodologías diferentes en el caso de metodologías diferentes en el caso de actividades como la urbanización y la construcción


Tributos – Equidad –progresividad/regresividad


• La planeación –casi que por definición-establece tratamientos diferenciados

• Es decir, que afecta la regla general del • Es decir, que afecta la regla general del principio de igualdad

Problemas

• Equidad entre los propietarios involucrados en una misma situación o en un mismo proceso urbanístico

• Y entre estos y el conjunto de la ciudad o la colectividad – “entre los no propietarios”

• En relación con el presupuesto público –(el conjunto de contribuyentes de la ciudad)

Problemas involucrados

• ¿Quién financia la urbanización o la reurbanización?

• 1. Los propietarios de suelo

• 2. Los urbanizadores o constructores• 2. Los urbanizadores o constructores

• 3. Los ciudadanos como contribuyentes a través del pago de impuestos

• 4. Los ciudadanos como usuarios a través del pago de tarifas

Art. 39 ley 388

• Parágrafo. Inciso 2

• Las cargas correspondientes al costo de infraestructura vial principal y redes matrices de servicios públicos se distribuirán entre los servicios públicos se distribuirán entre los propietarios de toda el área beneficiaria de las mismas y deberán ser recuperados mediante:

• 1. Tarifas

• 2. Contribución de valorización

• 3. Participación en plusvalía

• 4. Impuesto predial o • 4. Impuesto predial o

• 5. Cualquier otro sistema que garantice el reparto equitativo de las cargas y beneficios de las actuaciones

Distribución equitativa de cargas y beneficios

• Es un mecanismo de financiación de las obras de urbanización, redesarrollo o renovación, con cargo a los incrementos en los precios del suelo producidos por la operación urbana respectiva, soportada en la asignación específica de las producidos por la operación urbana respectiva, soportada en la asignación específica de las normas de uso y edificabilidad


Primer elemento:

Ámbito geográfico de reparto

- Puede ir desde toda la ciudad hasta la escala de un proyecto urbanístico


• ¿Qué se financia?

• La obtención de suelo para usos colectivosy sociales

• Las ejecución de obras de urbanización

Distribución equitativa de cargas y beneficios - Objetivo

• (1) Asegurar que se cumplan o financien las cargas de urbanización

• (2) Dar un tratamiento equitativo a todos los • (2) Dar un tratamiento equitativo a todos los propietarios involucrados –

• Cuando se aplica en un reajuste de terrenos: que los propietarios de suelo obtengan la misma remuneración o precio del suelo independientemente de su uso final

Bancos

Empresas

Fam. Romero

Fam. Pardo Conde

Fam. Arévalo

Fam. González

Moreno Castro

Pacheco

Salazar

proprietários

REAJUSTE DE TERRENOS

Fam. Gutiérrez

Fam. MeloTilaguy

TorresOutros Proprietarios

Parque Entre Nubes

La Requilina

Plano Parcial 1

Plano Parcial 2

Plano Parcial 3

Planos parciaIs como base para a programação de etapasPlanos parciaIs como base para a programação de etapas

1:26104

Los ingredientes de la receta reparto equitativo

• 1º. Suelo antes de la operación urbana (cualquiera que sea su escala, naturaleza o complejidad)

• - Valor del suelo antes de la operación

• Expansión urbana – Precio según usos agrícolas y forestales

• - Redesarrollo o renovación – Precio antes


• 2º. Costos de la operación: Algunas a cargo del presupuesto público – Otras se convierten en cargas u obligaciones urbanísticas

• - Áreas protegidas o inmuebles de valor cultural

• - Aportes de suelo o cesiones urbanísticas obligatorias

• - Ejecución de obras

• - Suelo destinado a vivienda de interés prioritaria


• 3º. Beneficios urbanísticos

• Normas de uso y edificabilidad que se traducen en determinados precios del traducen en determinados precios del suelo

• El suelo vale por lo que se puede hacer en él – Es un residuo resultante del producto inmobiliario


• 4º. Suelo resultante del reparto:

• Precio del suelo derivados de los beneficios o aprovechamientos beneficios o aprovechamientos urbanísticos - Obligaciones o cargas urbanísticas

Norma

ELEMENTOS DEL SISTEMA DE REPARTO ELEMENTOS DEL SISTEMA DE REPARTO

Inversiones

Inversiones

NO objeto de reparto

Tierra

Usos y edificabilidad, inciden sobre el precio del suelo y se distribuyen Usos y edificabilidad, inciden sobre el precio del suelo y se distribuyen entre quien aporta tierra y quien aporta los recursos para inversiónentre quien aporta tierra y quien aporta los recursos para inversión

Autorización específica

Usos y edificabilidad

Inversiones

objeto de reparto

Tierravalor antes

de la operación o proyecto

Puntos de discusión

• Cargas u obligaciones locales – Es un tema relativamente pacífico y aceptado

• Cesiones urbanísticas obligatorias – Las • Cesiones urbanísticas obligatorias – Las define cada POT – No hay una norma nacional explícita


• Cargas u obligaciones locales –

• Cesiones urbanísticas obligatorias

• ¿Cómo se definen? • ¿Cómo se definen?

• - Porcentajes

• - Estándares: Mts2 por vivienda o por habitante

• A este nivel sí hay norma nacional –Decreto 1504


• Ejecución de obras locales –

• Vías

• Dotación de parques - ¿Hasta dónde se • Dotación de parques - ¿Hasta dónde se llega?

• Equipamientos sociales


• Cargas generales –

• Aportes de suelo

• Ejecución de obras

• El tema no es pacífico – hay un debate jurídico, técnico y económico

Portal UsmeTransmilenio

Acceso al S.I.T.M.– Rutas Alimentadoras

Inversiones públicas Inversiones públicas –– cargas generalescargas generales

' Planta El DoradoPlanta El DoradoCiudadela Nuevo Usme

Acceso al S.I.T.M.– Rutas Alimentadoras

Acceso a Agua Potable- Planta el Dorado

INVERSIONES PÚBLICAS/OBLIGACIONES URBANÍSTICAS Y INVERSIONES PÚBLICAS/OBLIGACIONES URBANÍSTICAS Y CONDICIONES DE REPARTO CONDICIONES DE REPARTO

Áreas Protegidas

Parque EntrenubesParque Entrenubes

Plantas de tratamiento, sistemas de

almacenamiento

InfraestructuraVial Principal

Planta El DoradoPlanta El Dorado

¿¿CARGAS GENERALES OBJETO DE REPARTO? CARGAS GENERALES OBJETO DE REPARTO?

Tierra y

Tierra y Costo de la

Infra-estructura

Vial Principal

Tierra y costo de las

redes matrices de servicios públicos

Áreas Protegidas

Redes MatricesRedes Matrices

Áreas Protegidas

Áreas Protegidas

Vías Principales

Vías Principales

Sistemas GeneralesSistemas GeneralesSistemas GeneralesSistemas Generales

CARGAS GENERALES CARGAS GENERALES

Desafortunadamente persiste la categoría de Reservas y Desafortunadamente persiste la categoría de Reservas y AfectacionesAfectaciones

Domina la idea equivocada de que deben ser adquiridas Domina la idea equivocada de que deben ser adquiridas con cargo al presupuesto públicocon cargo al presupuesto público

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Los beneficios o aprovechamiento Los beneficios o aprovechamiento

Suelo rural $ 3.000/mt2

Uso residencial VIS $ 80.000/Mt2 Area util-50% del área

bruta

Los aprovechamientos urbanísticos autorizados Los aprovechamientos urbanísticos autorizados se traducen en precios del suelo diferenciadosse traducen en precios del suelo diferenciados

Uso comercial $ 200.000/mt2

Uso residencial $ 150.000/mt2

bruta



Ed

ifica

ció

nE

difi

caci

ón

Inversión en la Inversión en la construcciónconstrucción

Costo de la Costo de la construcciónconstrucción

El valor residual del suelo se obtiene como “residuo” o saldo entre el precio de venta de lo que se construye (de acuerdo

con la reglamentación urbanística vigente y de

conformidad con el mercado del bien final vendible) restándole la

utilidad y el costo directo e indirecto de la construcción y de la urbanización del suelo

Precio de venta Precio de venta del inmuebledel inmueble

Ganancia para el Ganancia para el que construyeque construye

Su

elo

Su

elo

Costo de la Costo de la urbanizaciónurbanización

Valor inicial Valor inicial del suelodel suelo

PlusvalíaPlusvalía

de la urbanización del suelo

Valor reconocido al Valor reconocido al propietariopropietario (incluye parte de la plusvalía, la

cual se le cede)

Plusvalías Plusvalías recuperadas para la recuperadas para la

colectividadcolectividad

Valor residual del Valor residual del suelo: Valor suelo: Valor

máximo a pagar por máximo a pagar por el sueloel suelo

Inversión en la Inversión en la urbanizaciónurbanización

Ganancia para el Ganancia para el que urbanizaque urbaniza

Alternativas de instrumentos para financiar cargas generales

• Contribución de valorización – Se obtienen recursos para financiar las obras, pero hay que comprar el suelo

• ¿A qué precio se paga el suelo?

• ¿Quién paga la contribución?

Alternativas de instrumentos

• Participación en plusvalías

• Transferencia de derechos de construcciónconstrucción

• Reparto en gestión asociada

Movilización de recursos en el reajuste de tierras de Usme

1º. ¿Cuánto vale la tierra rural en la zona, sin ninguna expectativa ? • Mt2 Supongamos un plan parcial 150 has

$1000 máximo 4.000 Entre 1.500.000 y 6.000.000.000

2º. ¿Cuánto vale la tierra antes de iniciar la Operación, según los avalúos de referencia?

• Mt2 Total• Mt2 Total$ 5.000 $ 7.500.000.000

3º. ¿A cuánto venden los loteadores piratas la tierra a las familias de más bajos ingresos?

Mts2 Total 50.000 $ 73.000.000.oo

Movilización de recursos

3º.) Cuál es el costo de urbanizar la tierra (alcantarillado, vías, parques hasta llegar a manzanas de 4 has (que necesitan el urbanismo local)

• Mt2 Total$ 40.000.oo $ 60.000.000

4º.) ¿Cuánto vale la tierra con la norma de uso (vivienda social) y edificabilidad asignada por el plan parcial+ las inversiones en infraestructura?

• Mt2 Total• 50.000 75.000.000.000

Movilización de recursos5º. ¿Cuántas son las plusvalías totales (reales) generadas por la

OperaciónMt2 Total Entre 49.000 y 46.000 Entre 73.500.000.000 y

69.000.000.000

Se deduce el costo de urbanización y arroja un precio que se reconoce a los propietarios

6º. ¿Un porcentaje de las plusvalías totales se destina a financiar la urbanización “general”?

Entre el 81 y el 87%

7º Un porcentaje de las plusvalías totales le corresponde al propietario de suelo?

Entre el 13 y el 19%


• A los propietarios del suelo se les paga el mismo precio, independientemente de la destinación de sus terrenos

• Cómo se calcula

• Vr suelo urbanizado según precio de mercado• (75 mil millones) – Costo de urbanización (60.000) • (75 mil millones) – Costo de urbanización (60.000) • - $ 15.000.000.oo

• Vr. antes de la Operación por Mt2 $1.000/Mt2• Lo que ganan en total los propietarios – 14.000.000.oo• Por Mt2: 9.300.oo • Que se paga en suelo urbanizado


NO SE INVIERTE DINERO PUBLICO EN COMPRAR SUELO SINO EN URBANIZARURBANIZAR

CALCULO DEL PRECIO DEL SUELO URBANIZADOCALCULO DEL PRECIO DEL SUELO URBANIZADO

Tipo de usoÁrea bruta (m2)

Área útil (52%)

Valor por m2US

Total

US

Res. V.I.P. con Actividad económica

496.573 312.841 21 6.554.770

Residencial. V.I.P. 2.311.509 1.456.251 16 22.884.111Residencial. V.I.P. 2.311.509 1.456.251 16 22.884.111Comercio Local V.I.P.

770.503 485.417 50 24.409.485

Residencial V.I.S. 1.180.261 743.565 70 52.049.550

Comercial 434.778 273.910 60 16.434.600

Equipamentos 367.334 231.420 30 6.942.600

Industria 239.621 150.961 40 6.038.440Outros 217.989 137.333 60 8.239.980

TOTAL VALOR SUELO URBANIZADO 147.210.000.000

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