Univerza v Mariboru

Fakulteta za varnostne vede

DIPLOMSKO DELO

Utaja davkov na področju nepremičnin

Jevrosija Kovačević

Oktober, 2010 mentor: Jakob Demšar univ. dipl. pravnik

Kazalo vsebine

1 Uvod .............................................................................................................................. 1

2 Metodološki pristop ..................................................................................................... 3

2.1 Predmet in cilj ................................................................................................................. 3

2.2 Hipoteze ............................................................................................................................ 3

2.3 Metode .............................................................................................................................. 3

3 Pravna ureditev nepremičnin ..................................................................................... 4

3.1 Lastninska pravica .......................................................................................................... 4

3.2 Stvarnopravna razmerja na nepremičninah ................................................................ 5

3.2.1 Pravni viri in temeljna načela ............................................................................... 6

3.3 Prodaja in nakup nepremičnin ...................................................................................... 8

3.4 Evidentiranje nepremičnin ............................................................................................. 9

3.5 Izvršba na nepremičnini ............................................................................................... 11

4 Kakšnim davkom je podvržen trg nepremičnin ..................................................... 17

4.1 Prometni davek .............................................................................................................. 17

4.2 Davek na dodano vrednost .......................................................................................... 19

4.3 Davek na dobiček iz kapitala ....................................................................................... 21

4.4 Davek na dediščine in darila ....................................................................................... 24

4.5 Kaj se nam obeta v prihodnosti glede davkov na nepremičninah? ........................ 27

5 Davčna utaja .............................................................................................................. 29

5.1 Opredelitev davčne utaje ............................................................................................. 29

5.2 Vrste davčnih utaj ......................................................................................................... 31

5.3 Metode davčnih utaj ..................................................................................................... 31

5.4 Vrste davčnih utaj pri davku od dohodka pravnih oseb .......................................... 32

5.5 Davčne utaje pri DDV .................................................................................................. 32

6 Primer davčne utaje in kako se spopasti z njimi .................................................... 34

6.1 Primer davčne utaje ...................................................................................................... 35

7 Zaključek .................................................................................................................... 36

7.1 Verifikacija hipotez ....................................................................................................... 36

7.2 Povzetek glavnih ugotovitev ........................................................................................ 36

8 Literatura in viri ........................................................................................................ 39

9 Pomen kratic .............................................................................................................. 40

Povzetek

V teoretičnem delu diplomskega dela sem opredelila ključne pojme, kot so pravna

ureditev trga nepremičnin, davki, ki so povezani s trgom nepremičnin in pojem utaje

davkov. Dodatno sem še opredelila lastninsko pravico; in sicer kako se pridobi

lastninska pravica na nepremičnini, stvarnopravna razmerja; tukaj sem opredelila pravne

vire in temeljna načela. Opredelila sem tudi potek prodaje in nakupa nepremičnin ter kaj

je pomembno pri pogodbi oziroma o čem se morata kupec in prodajalec dogovoriti.

Nato, kako poteka evidentiranje nepremičnin, tukaj je poudarek na vpisu v zemljiško

knjigo ter na zemljiškem in stavbnem katastru. In na koncu je še opredeljena izvršba na

nepremičnini.

Pri davkih, ki so povezani s trgom nepremičnin sem razložila prometni davek, davek na

dodano vrednost, davek na dobiček iz kapitala ter davek na dediščino in darila.

V zadnjem sklopu teoretičnega dela pa sem opredelila vrste in metode davčnih utaj,

davčne utaje pri davku od dohodka pravnih oseb ter davčne utaje pri davku na dodano

vrednost (DDV). Pri davčnih utajah na DDV je predvsem poudarek na tako imenovanih

»davčnih vrtiljakih«. Ta vrsta davka je zelo primerna in priljubljena za utajevanje. Eden

izmed razlogov je ta, da so posledica množice poslovnih dogodkov pri prometu blaga in

storitev, kar pa je zelo težko nadzirati.

V drugem delu diplomskega dela sem se lotila praktičnega primera utaje davka na

nepremičnini ter kako se davčne službe spopadajo z njimi oziroma kakšne ukrepe

izvajajo. Koliko prijav utaje pride do sodišča in koliko jih obsodijo, ni točno znano, ker

je tožilstvo nemočno, kadar gre za utaje na nepremičninah.

Na koncu še sledi verifikacija hipotez ter zaključek.

Ključne besed: trg nepremičnin, davki, utaja davkov.

Evasion of taxes on real estate - Summary

In the theoretical part of the paper I define key terms, such as regulation of the real

estate market, taxes associated with the property market and the concept of tax evasion.

Additionally I have defined the property right, namely how to obtain ownership of the

property, the material relations, here I define the sources of law and fundamental

principles. I also identified the conduct of sales and purchases of property and what is

important in a contract or what is the buyer and seller agree on. Then, how the real

estate registration, here the focus is on the registration in the Land Register and the

Land and building register. And finally, the defined execution on property.

For taxes that are related to the property market I have explained the sales tax, value

added tax, tax on capital gains and inheritance tax and gift tax.

In the latest set of theoretical work, I identified the types and methods of tax avoidance,

tax evasion on income tax and corporate tax evasion in VAT. In the case of tax evasion

on VAT is mainly focus on the so-called "tax carousel. This type of tax is very suitable

and popular for utajevanje. One reason is that the resulting sets of events in the transport

of goods and services, which is very difficult to control.

In the second part of the thesis, I undertook a practical example of property tax evasion

and tax services how to deal with them and what measures are implemented. How many

applications evasion comes to court and what they condemn, because the courts are

powerless when it comes to real estate for tax evasion.

Finally followed by verification of hypotheses and conclusion.

Key words: real estate market, taxes, tax evasion.

1

1 Uvod

»Nepremičnina je prostorsko odmerjen del zemeljske površine, skupaj z vsemi

sestavinami. Vse druge stvari so premičnine.« (18. člen Stvarnopravnega zakonika)

Ker je Slovenija mlada država, se je tudi trg nepremičnin začel razvijati šele v

devetdesetih letih dvajsetega stoletja. Trg se je od samega začetka delil na trg

stanovanjskih nepremičnin in trg poslovnih nepremičnin. Trg poslovnih nepremičnin je

ves čas deloval razmeroma urejeno in pregledno, saj na njem sodelujejo pravne osebe,

ki morajo imeti poslovanje v skladu z zakonodajo. Trg stanovanjskih nepremičnin je bil

v začetku predvsem vezan na družbeno najemna stanovanja, ko je bila glavni igralec na

trgu država.

V 90-tih letih se je trg najemnih stanovanj razvijal v dveh smereh. Ena smer so bila

neprofitna najemna stanovanja, ki ga je povsem obvladovala država, in na katerega

zaradi neustrezne zakonodaje ni vstopal zasebni kapital. Druga smer pa so tržna

najemna stanovanja.

Dogajanje na trgu najemnih neprofitnih stanovanj je bilo v zadnjem desetletju 20.

stoletja in v začetku 21. stoletja zelo burno. Trg je bil neurejen, prevladovalo je

oddajanje na črno. Zakonodaja je bila pomanjkljiva, najemniki pa so bili zelo ranljivi in

slabo zaščiteni. Država z zakonodajo trga ni uredila in tudi ni spodbujala lastnikov k

legalni oddaji. Predvsem davčna politika je bila takšna, da je lastnike, ki so

nepremičnine oddajali legalno, zelo obremenila.

V prvi polovici 90-tih let se je nepremičninski trg šele dobro oblikoval. Ustvarili so se

prvi mehanizmi, začele so se kazati prve zakonitosti ponudbe in povpraševanja. Država

ni imela izoblikovane ustrezne zakonodaje in na trgu so se začele dogajati nepravilnosti,

zaradi katerih so bili prizadeti navadni državljani, kupci nepremičnin. Najprej so se

nepravilnosti dogajale pri delovanju nepremičninskih agencij, kjer je prihajalo do

goljufanja kupcev. Te nepravilnosti niso bile tako odmevne, saj so bili prizadeti

posamezni kupci. Bolj odmevne so bile nepravilnosti pri nakupu oziroma prodaji

novogradenj, saj je bilo prizadetih več ljudi. Nepravilnosti so se dogajale zaradi

2

neurejene in pomanjkljive zakonodaje. Država je zaradi velike medijske odmevnosti v

začetku 21. stoletja sprejela ustrezno zakonodajo, ki je zaščitila kupce pred zlorabami

pri nakupu novogradenj. Zakonsko je uredila tudi dejavnost nepremičninskih agencij in

agentov, ki morajo imeti ustrezno izobrazbo in licenco za nepremičninskega agenta.

Poleg tega pa morajo agencije svojo dejavnost zavarovati pri zavarovalnici za primer

zlorab.

3

2 Metodološki pristop

2.1 Predmet in cilj

Predmet diplomskega dela:

- preučiti kako poteka poslovanje na trgu nepremičnin v Sloveniji in pravna

ureditev trga nepremičnin;

- preučiti davke, ki so pomembni za poslovanje na trgu nepremičnin;

- preučiti davčne utaje, ki se povezane s trgom nepremičnin.

Cilji diplomske naloge:

- ugotoviti, ali je slovenska zakonodaja res tako neprijazna do trga nepremičnin s

predpisanimi davki;

- ugotoviti, ali imajo davčne službe velike probleme pri odkrivanju utaje davkov

na trgu nepremičnin.

2.2 Hipoteze

Hipoteza 1: Ali prihaja do velikih davčnih utaj na področju nepremičnin?

Hipoteza 2: Ali bi lahko z nižjimi davki omilili davčne utaje na trgu nepremičnin?

2.3 Metode

Metode, ki sem jih uporabila pri izdelavi diplomskega dela so sledeče:

- metode vsebine pismih virov: strokovna literatura, zakonodaja itd.

- metoda analize internetnih virov

4

3 Pravna ureditev nepremičnin

3.1 Lastninska pravica

Pravni red v Republiki Sloveniji priznava pravico do zasebne lastnine. Določba 33.

člena Ustave Republike Slovenije (URS) ima dvojni varovani učinek Z njo se varuje

položaj imetnika lastninske pravice pred posegi države v njegovo lastninsko sfero

(varstvo lastninske svobode), hkrati pa se varuje sam pravni institut lastnine in

lastninske pravice. To pomeni, da ustava varuje vse pravice, ki pomenijo uresničevanje

človekove svobode na premoženjskem področju (Rijavec, Keresteš, Vrenčur, 2006, str.

71) .

Slovenska zakonodaja je v Stvarnopravnem zakoniku (SPZ) lastninsko pravico v 37.

členu opredelila kot, pravico imeti stvar v posesti, jo uporabljati in uživati na

najobsežnejši način ter z njo razpolagati. Omejitve uporabe, uživanja in razpolaganja

lahko določi samo zakon. Lastninska pravica ne more biti vezana na rok ali pogoj, razen

če zakon določa drugače.

Lastninska pravica združuje naslednja upravičenja: imeti stvar v posesti, jo rabiti in

uživati ter z njo razpolagati. V tem smislu govorimo tudi o pozitivni funkciji lastnine.

Po drugi strani pa predstavlja negativno funkcijo lastnine pravica lastnika, da vsakogar

izključi oziroma odvrne od posegov v njegovo pravico (Škof, Vrenčur, Vidovič, 2003,

str. 12-13).

Lastninsko pravico na nepremičninah se pridobi na podlagi pravnega posla, dedovanja,

zakona ali odločbe državnega organa (39. člen SPZ).

V 49. členu SPZ je določeno, da se na podlagi pravnega posla za pridobitev lastninske

pravice na nepremičnini zahteva vpis v zemljiško knjigo, pri čemer se vpis lahko opravi

le na podlagi listine, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo, kar zagotavlja pravno

varstvo nosilcem pravic na nepremičninah.

5

Z dedovanjem se pridobi lastninska pravica v trenutku zapustnikove smrti (41. člen

SPZ).

Zakon je podlaga za originarno pridobitev lastninske pravice. Med zakonite načine

pridobitve lastninske pravice spadajo (1) priposestvovanje (43.-46. člen SPZ), (2)

povečanje vrednosti nepremičnine (48. člen SPZ), (3) okupacija (50. člen SPZ), (4)

najdba (51.-53. člen SPZ), (5) prirast (54. člen SPZ), (6) spojitev (55. člen SPZ), (7)

pomešanje (56. člen SPZ), (8) izdelava nove premičnine (57. člen SPZ), (9) pridobitev

plodov (59. člen SPZ), (10) pridobitev od razpolagalno nesposobne osebe (dobroverna

pridobitev) (64. člen SPZ) (Rijavec in sod., 2006 str. 133-134).

V 42. členu SPZ je urejena pridobitev lastninske pravice z odločbo državnega organa.

Le-ta se pridobi s pravnomočno sodno odločbo ali dokončno odločbo upravnega organa,

razen če zakon določa drugače.

3.2 Stvarnopravna razmerja na nepremičninah

Na območju bivše Socialistične federativne republike Jugoslavije (SFRJ) je za temeljna

stvarnopravna razmerja veljal Zakon o temeljih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR), ki

je zelo skopo in na zvezni ravni uredil temeljne stvarnopravne institute. Prevladalo je

stališče, da se s področja stvarnega prava na ravni federacije uredijo le temeljna

razmerja, medtem ko je bilo vse drugo prepuščeno republiškim zakonodajam, ki pa tega

pravnega področja v celoti nikoli niso uredile.

Pod okriljem Ministrstva za pravosodje RS so se v letu 1999 začele aktivnosti za

pripravo celovitega stvarnopravnega zakonika, ki naj bi nadomestil ZTLR in uredil vse

tiste institute, glede katerih so se uporabljala pravna pravila bivšega Občinskega

državljanskega zakonika (ODZ). Stvarnopravni zakonik je razširil katalog stvarnih

pravic z zemljiškim dolgom in stavbno pravico, obširno je uredil temeljna načela

stvarnega prava in stvari, vnesel nekatere novosti v koncepcijo posesti, uredil etažno

lastnino, fiduciarne prenose lastninske pravice in premoženjskih pravic itd.. (Rijavec in

sod,. 2006, str. 99)

6

Stvarnopravni zakonik je začel veljati 1.1.2003, sprejet pa je bil v državnem zboru RS

27.9.2002.

3.2.1 Pravni viri in temeljna načela

Rijavec in sod. (2006) so pravne vire in temeljna načela razvrstili na sledeči način:

Viri materialnega prava

(1) Najpomembnejši materialnopravni vir nepremičninskega prava so ustavne določbe.

V prvi vrsti je treba opozoriti na določbo 33. člena URS, ki pomeni ustavnopravno

jamstvo zasebne lastnine.

(2) Najpomembnejši materialno pravni zakonski vir nepremičninskega prava je SPZ, ki

določa vrste stvarnih pravic, njihova načela, vsebino, prenos in odpravo.

Viri procesnega prava

Temeljni procesni zakon na nepremičninskem področju je Zakon o zemljiški knjigi

(ZZK-1). ZZK-1 poleg materialnih določb vsebuje tudi določbe o zemljiškoknjižnem

postopku, ta postopek je po naravi nepravdni postopek, zato zanj veljajo tudi določbe

Zakona o nepravdnem postopku (ZNP). V ZNP je določena subsidiarna uporaba pravil

Zakona o pravdnem postopku (ZPP). V določenih primerih za vpis hipotek pa pride v

poštev Zakon o izvršbi in zavarovanju (ZIZ). V Zakonu o sodiščih (ZS) pa je urejena

stvarna pristojnost okrajnega sodišča v zemljiškoknjižnih zadevah.

Pravna narava stvarnih pravic

Pravni red Republike Slovenije gradi sistem stvarnega prava na pravilu numerus clausus

stvarnih pravic. SPZ tako izrecno v 2. členu našteva stvarne pravice:

- lastninska pravica,

- zastavna pravica,

- zemljiški dolg,

- slušnost,

- pravica stvarnega bremena,

- stavbna pravica.

7

Konstituiranje teh stvarnih pravic je mogoče le na individualno določeni stvari (načelo

specialnosti oziroma določnosti). Vsaka stvarna pravica, ki nastane na določenem

objektu, bremeni ta objekt, ne glede na to, kje oziroma pri kom se ta nahaja (sledenje).

Stvarnopravni položaj pa mora biti viden tudi navzven, kar je pri premičninah

zagotovljeno s posestjo, pri nepremičninah pa z vpisom v zemljiško knjigo. Stvarne

pravice so nadalje premoženjske pravice, ki dajejo gospodarsko korist ter se lahko

izrazijo v denarju

Najvažnejša temeljna načela stvarnega prava so:

- načelo omejenega kroga stvarnih pravic,

- načelo določenosti (specialnosti),

- načelo absolutne pravne oblasti na stvari,

- sledno načelo

- načelo publicitete

Na podlagi ZZK-1 je mogoče v zemljiško knjigo vpisati naslednje pravice na

nepremičninah:

- lastninsko pravico,

- zastavno pravico,

- zemljiški dolg,

- služnostno pravico,

- pravico stvarnega bremena,

- stavbno pravico,

- najemno in zakupno pravico,

- predkupno in odkupno pravico,

- prepoved odsvojitve in obremenitve,

- posebno pravico uporabe javnega dobra in

- druge pravice, za katere to določa zakon.

Sistematika SPZ

SPZ je razdeljen na trinajst delov in obsega 278 členov.

8

Prvi del zakonika ureja temeljna načela stvarnega prava, v drugem delu zakonika so

urejeni temeljni pojmi, v tretjem delu je urejena posest, v četrtem delu je urejena

lastninska pravica, v petem delu je urejena etažna lastnina, v šestem delu je urejena

zastavna pravica, v sedmem delu zemljiški dolg, v osmem delu prenos lastninske

pravice v zavarovanje ter odstop terjatve v zavarovanje, v devetem delu so urejene

služnosti, v desetem delu stvarno breme, v enajstem delu stavbna pravica in v

dvanajstem delu prehodne in končne določbe.

Temeljna načela stvarnega prava

Nekatera najpomembnejša temeljna načela stvarnega prava:

- načelo omejenega kroga stvarnih pravic,

- načelo enotnosti nepremičnine,

- načelo kavzalnosti,

- načelo specialnosti,

- načelo publicitete.

3.3 Prodaja in nakup nepremičnin

Pri nakupu nepremičnine se s prodajno pogodbo prodajalec zavezuje, da bo stvar, ki jo

prodaja, izročil kupcu tako, da bo ta pridobil lastninsko pravico, kupec pa se zavezuje,

da bo prodajalcu plačal kupnino (prvi odstavek 435. člena Obligacijskega zakonika).

Bistveni sestavini prodajne pogodbe sta sicer zgolj predmet in cena, vendar bo več kot

nujno, da se bosta pogodbeni stranki dogovorili tudi o drugih sestavinah pogodbe. Še

toliko bolj, če bo predmet prodaje nepremičnina (npr. v času prevzema posesti

nepremičnine, koliko in kdaj bo prodajalec izstavil zemljiškoknjižno dovolilo, o

podrobnostih v zvezi s plačilom kupnine, o ari, o pogodbeni kazni itd.) (Škof in sod.

2003, str. 20-21).

V primeru, da se prodaja nepremičnina, ki je zemljišče z objektom ali etažna lastnina,

mora prodajalec ob prevzemu kupcu izročiti tudi vso dokumentacijo o garancijah

9

proizvajalcev za vgrajeno opremo skupaj z navodili in atesti ter dokončno uporabno

dovoljenje in projekt za etažne lastnike (Rijavec in sod. 2006, str. 261).

3.4 Evidentiranje nepremičnin

Evidentiranje nepremičnin ureja Zakon o evidentiranju nepremičnin (ZEN). ZEN ureja

evidentiranje nepremičnin, državne meje in prostorskih enot, postopek urejanja in

spreminjanja meje zemljiških parcel, postopek vpisa podatkov o stavbah in delih stavb v

kataster stavb ter vpisa njihovih sprememb, register nepremičnin, izdajanje podatkov in

druga vprašanja, povezana z evidentiranjem nepremičnin, državne meje in prostorskih

enot (www.gu.gov.si, z dne 11.9.2010).

Na področju nepremičnin v Sloveniji pa sta pomembni še dve evidenci, ki se med seboj

dopolnjujeta in sicer: kataster in zemljiška knjiga.

Zemljiška knjiga

Zemljiška knjiga je javni register, ki ga vodi sodišče. V zemljiško knjigo vpisani

podatki uživajo javno zaupanje. Vsakdo se lahko zanese na njihovo pravilnost in

popolnost. Pravna varnost in jasnost pravnih razmerij na nepremičninah zahteva objavo

pravic in pravnih dejstev v javnem (sodnem) razvidu (zemljiški knjigi). Če je določeno

javno stanje glede nepremičnine objavljeno v zemljiški knjigi, je zaradi javnosti

zemljiške knjige (4. člen ZZK-1) razvidno za vse in lahko imetniki teh pravic od vseh

zahtevajo, da njihove pravice spoštujejo, po drugi strani pa mora biti tisti, ki je v

podatke zemljiške knjige zaupal, varovan. Publiciteta, ki se zagotavlja z vpisom v

zemljiško knjigo, pa nima pomena samo za javno objavo pravnega stanja, ampak

pomeni v večini primerov tudi pridobitni način. Z vpisom v zemljiško knjigo se namreč

stvarne pravice tudi pridobijo (Tratnik, Vrenčur, 2009, str. 125).

Zemljiška knjiga je torej namenjena vpisu in javni objavi podatkov o pravicah na

nepremičninah in pravnih dejstvih v zvezi z nepremičninami (glavna knjiga). Zbirko

listin pa tvorijo listine, na podlagi katerih je bil opravljen vpis v glavno knjigo. Javni pa

niso po našem pravu samo vsi vpisi v zemljiški knjigi, ampak so pod pogoji, določenimi

z zakonom, javne tudi listine, na podlagi katerih so bili opravljeni vpisi v zemljiško

http://www.gu.gov.si/

10

knjigo (zbirka listin) (4. člen ZZK-1). Glavna knjiga se sestoji iz zemljiškoknjižnih

vložkov, pri čemer je posamezni vložek razdeljen, na tri dele (A-list, ki se sestoji iz lista

A1 in A2, B-list in C-list).

Oblike vpisa v zemljiško knjigo so vknjižbe, predznambe in zaznambe (glavni vpisi).

Vpis pravic in pravnih dejstev v zemljiški knjigi učinkujejo od trenutka, ko je

zemljiškoknjižno sodišče prejelo predlog za vpis, oziroma ko je zemljiškoknjižno

sodišče prejelo listino, na podlagi katere o vpisu odloča po uradni dolžnosti (5. in 7.

člen ZZK-1). Zemljiškoknjižno sodišče zato odloča o vpisih in opravlja vpise po

vrstnem redu, ki se določi po trenutku, ko je zemljiškoknjižno sodišče prejelo predlog

za vpis, oziroma, ko je prejelo listino, na podlagi katere o vpisu odloča po uradni

dolžnosti (10. člen ZZK-1).

V zemljiško knjigo se na podlagi 11. člena ZZK-1 vpisujejo nepremičnine, ki so lahko

samostojen predmet stvarnih pravic. To so: zemljiška parcela ter objekt oziroma njegov

posamezen del, če zakon določa, da je lahko samostojen predmet stvarnih pravic.

Stvarne pravice, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo pa so: lastninska pravica, hipoteka,

zemljiški dolg, služnostna pravica, pravica stvarnega bremena in stavbna pravica (Škof

in sod., 2003, str. 44-46).

Kataster

Zemljiški kataster je stvarna evidenca nepremičnin, v katero se vpisujejo podatki o

zemljiščih (natančneje podatki o legi, obliki, površini, vrsti rabe, katastrskem razredu,

katastrskem dohodku, rodovitnosti in proizvodni sposobnosti zemljišča) in podatki o

lastnikih teh zemljišč. Zemljiški kataster vodi upravni organ pristojen za geodetske

zadeve, ki deluje v okviru upravne enote. Celotno območje Republike Slovenije je

razdeljeno na katastrske občine, ki so hkrati temeljne teritorialne enote zemljiškega

katastra. Posamezna katastrska občina se nato deli na parcele. Zemljiški kataster je torej

evidenca, iz katere izvemo, kako veliko je določeno zemljišče, zakaj se to zemljišče

uporablja (njiva, sadovnjak, gozd, stavbišče, dvorišče,…) in kje leži. Izpisek iz

zemljiškega katastra oziroma mapna kopija vsebuje tloris določenega zemljišča z

okoliškimi zemljišči, parcelno številko, velikost in vrsto rabe zemljišča

(www.slonep.net, 11.9.2010).

http://www.slonep.net/

11

V katastru stavb se evidentirajo podatki o stavbah in o delih stavb. Strokovna podlaga

za uvedbo upravnega postopka vpisa stavbe v kataster stavb je elaborat vpisa stavbe v

kataster stavb, ki ga izdela geodetsko podjetje ali projektant. Sestavni del elaborata je

vprašalnik, s katerim se pridobijo podatki za stanovanjske in nestanovanjske stavbe,

kadar v katastru stavb niso vpisani vsi potrebni podatki ali če ti podatki ne odražajo

dejanskega stanja stavb in delov stavb. Geodetsko podjetje ali projektant mora v

postopku izdelave elaborata za vpis stavbe v kataster stavb opraviti obravnavo in

lastniku stavbe oziroma vsakega posameznega dela stavbe pokazati potek razdelitve

delov stavbe s primerjavo poteka v elaboratu in v naravi.

Geodetska uprava na podlagi zahteve vlagatelja in elaborata za vpis stavbe v kataster

stavb odloči o zahtevi. Če zahteva in elaborat za vpis stavbe v kataster stavb

izpolnjujeta vse predpisane pogoje, izda geodetska uprava o vpisu poseben sklep in

stavbo ter dele stavbe vpiše v kataster stavb (www.e-uprava.gov.si, 11.92010).

3.5 Izvršba na nepremičnini

Postopek izvršbe je urejen v Zakonu o izvršbi in zavarovanju (ZIZ). V ZIZ so določena

pravila postopka, po katerem sodišča opravljajo prisilno izvršitev terjatev na podlagi

izvršilnih naslovov in verodostojnih listin, pravila za zavarovanje terjatev, ureja pa tudi

službo izvršitelja.

Izvršilni postopek je sodni nepravdni postopek in sodišče v njem izdaja odločbe, za

katere veljajo ista splošna pravila kot za druge sodne odločbe. Poglavitna sodna odločba

je sklep o izvršbi, sodišče pa sprejema tudi druge procesne sklepe, ki uravnavajo tek

izvršbe (Rijavec in sod., 2006, str. 417).

Postopek izvršbe na nepremičnini

(1) Pristojnost

Za izvršbo na nepremičnine je krajevno pristojno sodišče, na območju katerega je

nepremičnina. Če ležijo nepremičnine na območju različnih sodišč, je krajevno pristojno

za dovolitev izvršbe in za samo izvršbo tisto sodišče, na območju katerega je

http://www.e-uprava.gov.si/

12

nepremičnina, ki je kot predmet izvršbe v predlogu za izvršbo navedena na prvem mestu

(166. člen ZIZ).

(2) Predmet izvršbe

Nepremičnina je prostorsko odmerjen del zemeljske površine, skupaj z vsemi

sestavinami (prvi odstavek 18. člena SPZ). Po načelu superfucies solo cedit je sestavina

nepremičnine in torej pomeni eno nepremičnino vse, kar je trajno spojeno z zemljiščem.

To je vse, kar je trajno na zemljišču, nad ali pod njim (8. člen SPZ). Delna izjema od

tega načela je etažna lastnina, ki je lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina

skupnih delov, med katere vedno spada tudi zemljišče pod zgradbo. Definicija etažne

lastnine upošteva kot posamezne dele tako stanovanja kot poslovne prostore ter druge

samostojne prostore, če so primerni za samostojno uporabo. Nepremičnina je tako tudi

objekt, ki je predmet etažne lastnine.

Pridobitni način je vpis v zemljiško knjigo. Ker etažna lastnina v Sloveniji ni bila

ažurno vpisana v zemljiško knjigo, je bil vzpostavljen začasni režim, ki omogoča

izvršbo in zavarovanje tudi na nepremičnine, ki še niso vpisane.

Zgradba v etažni lastnini lahko temelji tudi na stavbni pravici. V tem primeru imajo

lastniki posameznih delov stavbno pravico po idealnih deležih (258. člen SPZ). Predmet

izvršbe je tako lahko tudi etažna lastnina, ki jo sestavlja lastnina na posameznem delu

zgradbe, in stavbna pravica po idealnih deležih (Rijavec in sod., 2006, str..420-421).

(3) Tek postopka

Rijavec in sod. (2006) navajajo za tek postopka sledeče postopke:

Sklep o izvršbi

Z zaznambo sklepa o izvršbi oziroma z rubežnim popisom nevpisane nepremičnine

pridobi upnik zastavno pravico z učinki tudi proti poznejšemu pridobitelju (drugi

odstavek 170. člen ZIZ). Pred novelo je ZIZ pravico, ki nastane z zaznambo sklepa o

zemljiški knjigi, imenoval poplačilna pravica. S tem je poudarjal poplačilni vidik v

primerjavi s prisilno hipoteko v postopku zavarovanja na podlagi izvršilnega naslova,

kjer je v ospredju varovalni namen. Ker ima pravica, pridobljena z zaznambo sklepa,

vse atribute zastavne pravice in se tudi v drugih primerih izvršbe na druge stvari ali

13

pravice prisilno ustanovi zastavna pravica, je primerneje, da je poimenovanje

poenoteno.

Zastavna pravica praviloma preneha z realizacijo terjatve ali če se izvršilni postopek

ustavi.

Procesna posledica zaznambe sklepa je nedopustnost novega izvršilnega postopka na

isto nepremičnino za izterjavo kakšne druge terjatve ali terjatve drugega upnika. Upnik,

ki po zaznambi pridobi sklep o izvršbi, mora pristopiti k že začeti izvršbi, kar lahko

stori le do pravnomočnosti sklepa o domiku.

Prodaja

Prodaja nepremičnine se opravi po pravnomočnosti sklepa o izvršbi in po

pravnomočnosti sklepa o ugotovitvi vrednosti nepremičnine. V odredbi o prodaji se

posebej opozori na možnost, da se lahko vrednost nepremičnine kljub sklepu o

ugotovitvi vrednosti dokončno ugotovi na prodajnem naroku. Odredba o prodaji se

razglasi na sodni deski ali na krajevno običajen način, lahko tudi v javnih občilih.

Nepremičnina se praviloma proda na javni dražbi, vendar se lahko stranke in zastavni

upniki ves čas izvršilnega postopka do izdaje odredbe o prodaji sporazumejo, naj se

nepremičnina v določenem roku proda z neposredno pogodbo.

Kupec

Kupec ne more biti niti dolžnik, sodnik, izvršitelj ali druga uradna oseba pri prodaji niti

nekdo, ki po zakonu ne bi mogel pridobiti predmeta izvršbe (187. člen ZIZ). Kupec

nepremičnine na dražbi ali pri neposredni prodaji v izvršilnem postopku je lahko tudi

hipotekarni upnik, razen če gre za osebo, ki ne more pridobiti nepremičnine (187. člen

ZIZ).

Predkupna pravica

Kdor ima zakonito ali vknjiženo pogodbeno predkupno pravico ne nepremičnini, ki je

predmet izvršbe, ima prednost pred najugodnejšim ponudnikom, če takoj po končani

dražbi izjavi, da kupuje nepremičnino pod enakimi pogoji.

14

Javna dražba

Javna dražba pomeni javno prodajo najboljšemu ponudniku. Zanjo je najbolj značilno,

da jo dovoli in opravi državni organ oziroma v njegovem imenu izvršitelj, ki izvršuje

javna pooblastila in ne spada med interesente, in da je pri njej navzočih več kupcev.

Organizirana je tako, da si zainteresirani morebitni kupci lahko ogledajo stvar, na

primer nepremičnino, ki je v lasti dolžnika. Določi se najnižja izklicna cena. Izdražitelj

je tisti, ki ponudi najvišjo ceno. Sodišče opravi dražbo, pri čemer ugotovi dražbene

pogoje in okliče ter vodi dražbeni narok. Pri tem ne gre za sklenitev prodajne pogodbe,

temveč za uradni akt..

Javne dražbe se smejo udeležiti le tisti, ki prej položijo varščino. Če se sklene

neposredna pogodba, položi kupec varščino tistemu, s katerim jo je sklenil, in to

neposredno pred sklenitvijo pogodbe. Varščina znaša desetino ugotovljene vrednosti

nepremičnine. Ponudniki, katerih ponudbe niso bile sprejete, dobijo varščino nazaj takoj

po koncu javne dražbe.

Prodaja z neposredno pogodbo

Stranke in zastavni upniki oziroma upniki zemljiškega dolga se lahko sporazumejo, da

naj se nepremičnina proda z neposredno pogodbo. Sporazum mora biti sklenjen v pisni

obliki in se pošlje davčnemu organu.

Tudi pri neposredni prodaji je potreben sklep o domiku. Pogodba o neposredni prodaji

ima učinek od dneva, ko postane sklep o domiku pravnomočen (183. člen ZIZ).

Domik

Dražba se konča z domikom najboljšemu ponudniku. O domiku izda sodišče poseben

sklep. Sklep o domiku je potreben tudi pri prodaji nepremičnine z neposredno pogodbo.

Če je za prodajo predmetne nepremičnine potrebna odobritev po zakonu, sodišče po

končani dražbi ugotovi, kateri ponudnik je ponudil najvišjo ceno, in ga napoti, da v

določenem roku pridobi ustrezno odobritev (peti odstavek 189. člen ZIZ). Šele nato izda

sklep o domiku.. Če je odobritev odklonjena, dražba nima učinka in sodišče izda sklep o

zavrnitvi domika. Sklep o domiku razglasi na sodni deski in ga vroči vsem, ki jim je

vročilo odredbo o prodaji, in vsem udeležencem dražbe. Pravnomočnost sklepa veže

tako sodišče kot stranke.

15

Izročitev nepremičnine kupcu

Po pravnomočnosti sklepa o domiku in po položitvi kupnine izda sodišče sklep, da se

nepremičnina izroči kupcu in po pravnomočnosti sklepa v zemljiški knjigi nanj vpiše

lastninska pravica.

Način pridobitve lastninske pravice v izvršilnem postopku

Poleg pravnoposlovnega načina pridobitve lastninske pravice se lastninska pravica

pridobi še po zakonu, z dedovanjem in tudi z odločbo državnega organa na način in pod

pogoji, ki jih določa zakon (39. člen SPZ).Odločba državnega organa, s katero kupec

originarno pridobi lastninsko pravico na prodani nepremičnini, je sklep o izročitvi

kupcu, in ne sklep o domiku, kot je večinsko veljalo po ZIP. Za kupca, ki je bil najboljši

ponudnik, pomeni, da je na javni dražbi izpolnil pogoje za to, da ob izpolnitvi pogojev

po posebnih predpisih in plačilu kupnine s sklepom o izročitvi originarno pridobi

lastninsko pravico na prodani stvari. Potem ko postane sklep o izročitvi nepremičnine

pravnomočen, obdrži kupec pravice, ki jih je s sklepom dobil, čeprav je bil sklep o

izvršbi pozneje spremenjen ali razveljavljen.

Poplačilo nepremičnine

Tukaj so pomembni:

Vrstni red; za določitev le-tega pri poplačilu je odločilno, po kakšnem vrstnem redu so

upravičenci pridobili pravico do poplačila iz te nepremičnine. Pred vsemi se poplačajo

privilegirani upniki, ker tako določa zakon.

Prevzemno in izbrisno načelo; prevzemno načelo pomeni, da mora kupec prevzeti

pravice in bremena, ki bremenijo nepremičnino. Izbrisno načelo pa pomeni, da dobi

kupec nepremičnino brez bremena.

Hipoteka in zemljiški dolg; hipoteka preneha ne glede na to, ali predlaga izvršbo na

obremenjeno nepremičnino hipotekarni upnik ali navadni upnik. Zato je treba pri

poplačilu upnikov upoštevati tudi hipotekarne upnike, ki niso predlagali izvršbe (172.

člen ZIZ).

16

Služnosti; stvarne služnosti na nepremičnini z njeno prodajo ne ugasnejo. Poznejše

osebne služnosti, stvarna bremena in stavbne pravice s prodajo nepremičnine ugasnejo,

razen če se imetniki teh pravic s kupcem kako drugače dogovorijo (174. člen ZIZ).

Zakup; je razmerje, ki ne preneha s prodajo stvari, je predmet najema ali zakupa. Kupec

stopi v pravice in obveznosti najemodajalca oziroma zakupodajalca.

Vrstni red poplačila upnikov; prednostno se poplačajo: (1) predlagajoči upnik ali država

pri izvršbi po uradni dolžnosti za stroške izvršilnega postopka, (2) država in lokalne

samoupravne lokalne skupnosti za zadnjo leto zapadle davščine, ki obremenjujejo

prodano nepremičnino, (3) upniki za privilegirane terjatve (4) vsi zastavni upniki za

terjatve, (5) upravičenci do nadomestila za osebne služnosti, realna bremena in stavbno

pravico, ki s prodajo ugasnejo.

Načela pri poplačilu; zastavni upniki in upniki zemljiškega dolga se poplačajo po vrsti,

kot so pridobili zastavno pravico, drugi upravičenci pa po vrstnem redu, kot so bile

osebne služnosti, realna bremena in stavbna pravica vpisani v zemljiški knjigi. Če

sodišču ni znano, kdo je upnik zemljiškega dolga, sodišče znesek, ki mu pripada po

poplačilu, hrani na računu sodnih pologov (šesti odstavek 208. člen ZIZ).

Izpraznitev in izročitev nepremičnine

V sklepu o izročitvi sodišče odloči, kdaj se je dolžnik dolžan izseliti iz družinske

stanovanjske hiše ali stanovanja. Sklep je izvršilni naslov za izpraznitev in izročitev

nepremičnine (192. člen ZIZ). Rok za izselitev ni določen, vendar iz narave ukrepa

sledi, da mora biti čim krajši, ker dolžnik nima pravice ostati v prodani nepremičnini

kot najemnik. Z določitvijo roka glede na okoliščine primera lahko sodišče dolžniku

omogoči, da za preselitev poskrbi sam. Če se izvršba s prodajo nepremičnine vodi

zaradi realizacije hipoteke, na podlagi neposredno izvršljivega notarskega zapisa, velja

po SPZ za izpraznitev nepremičnine enomesečni rok, ki začne teči od prodaje (142. člen

SPZ). Zastavitelj se je ob sestavi notarskega zapisa moral strinjati tudi z neposredno

izvršbo zaradi izpraznitve in izročitve nepremičnine.

17

4 Kakšnim davkom je podvržen trg nepremičnin

4.1 Prometni davek

Davek na promet nepremičnin zadeva izključno:

- prenos lastninske pravice na nepremičnini, ki je odplačana in

- zamenjavo ene nepremičnine za drugo.

Predmet obdavčitve po Zakonu o davku na promet nepremičnin je prenos lastninske

pravice na vseh nepremičninah, parcelah, stanovanjskih in poslovnih stavbah,

gospodarskih poslopjih ipd., razen pri prenosu lastninske pravice na nepremičninah, ki

zapadejo pod režim obdavčitve z davkom na dodano vrednost.

Lahko rečemo, da obdavčuje davek na promet nepremičnin vse promete nepremičnin,

razen tistih ne, od katerih je bil plačan davek na dodano vrednost (Škof in sod., 2003,

str. 49).

Rijavec in sod. (2006) navajajo, da je nastanek davčne obveznosti vezan na trenutek, ko

je sklenjena pogodba, na podlagi katere se prenese lastninska pravica oziroma na

podlagi katere nastopi promet nepremičnine.

Isti avtorji navajajo, da je po določilih OZ pogodba sklenjena takrat, ko se stranki

dogovorita o njenih bistvenih sestavinah. Če je za pogodbo zahtevana pisna obličnost, je

pogodba sklenjena, ko stranki podpišeta listino, iz katere izhaja njuna volja. Trenutek

nastanka davčne obveznosti je vezan bodisi na sklenitev pogodbe, ki je pravna podlaga

za prenos lastninske pravice na nepremičnini ali za ustanovitev oziroma prenos stavbne

pravice, bodisi na vročitev dovoljenja davčnega organa oziroma na trenutek

pravnomočnosti pravnega akta v primerih, ko je za tovrstne transakcije potrebno

dovoljenje oziroma pravni akt državnega organa. Stopnja davka na promet nepremičnin

ostaja nespremenjena, in sicer dva odstotka od davčne osnove.

18

(1) Davčni zavezanec

Zakon določa, da je zavezanec na davek na promet nepremičnin izključno prodajalec

nepremičnine ali idealnega deleža na nepremičnin.

Pri menjavi je davčni zavezanec stranka, ki svojo nepremičnino ali idealni delež menja.

Pri opredelitvi davčnega zavezanca je treba opozoriti, da je v skladu s 5. členom Zakona

o davku na promet nepremičnin (ZDPN-1) davčni zavezanec prodajalec oziroma tisti, ki

menja nepremičnino ali idealni delež. Vendar se obveznost plačila davka na promet

nepremičnin lahko prenese na kupca nepremičnin. Temelj te opredelitve najdemo v 370.

členu Zakona o davčnem postopku (ZDavP-1), ki določa: »V postopku za odmero

prometnega davka ima položaj stranke tudi kupec, kadar pogodbeno prevzema

obveznost plačila davka na promet nepremičnin.« Ta določba pomeni, da mora

prodajalec po zakonu plačati prometni davek in da položaja davčnega zavezanca ne

more prenesti na kupca. Zakon mu le dovoljuje, da na kupca, če je to v pogodbi izrecno

dogovorjeno, prenese breme plačila prometnega davka, in v tem primeru daje kupcu

položaj stranke v postopku za odmero davka. Daje mu torej možnost, da varuje svoje

pravice in koristi kot v lastni stvari, čeprav prodajalec še vedno obdrži položaj davčnega

zavezanca (Rijavec in sod., 2006, str. 457).

(2) Davčna osnova in davčna stopnja

Pri prodaji nepremičnine je davčna osnova prodajna cena nepremičnine. Pri prodaji

idealnega deleža na nepremičnini je davčna osnova prodajna cena idealnega deleža. Pri

menjavi je davčna osnova vrednost nepremičnine oziroma idealnega deleža na

nepremičnini, ki je predmet menjave, Davčna stopnja je proporcionalna in znaša 2%.

Predlog ZDPN-2 povzema temeljne določbe veljavnega zakona glede davčne osnove, ki

je še zmeraj prodajna cena nepremičnine, novost pa je možnost davčnega organa, ko

davčni zavezanec dokazuje vrednost nepremičnine s cenitvijo, davčno osnovo ugotovi v

odmernem postopku (Rijavec in sod., 2006, str. 457-458).

19

(3) Oprostitev plačila davka

Davek na promet nepremičnin, ki ima sicer široko davčno osnovo, izvzema iz plačila

štiri vrste prometa, in sicer:

- Prenos nepremičnin na diplomatska in konzularna predstavništva, ki so

akreditirana v Sloveniji, pod pogojem vzajemnosti, ter prenos nepremičnin na

druge mednarodne organizacije, če tako zavezujejo Slovenijo mednarodne

pogodbe. Oprostitev zadeva prenos nepremičnin na diplomatsko konzularna

predstavništva s pogojem vzajemnosti ter prenos nepremičnin mednarodnim

organizacijam na podlagi mednarodnih pogodb.

- Prenos nepremičnin iz naslova razlastitev ali drugih zakonskih ukrepov ter

prometa nepremičnin, ko je sklenjena prodajna pogodba namesto razlastitve; to

je institut, kjer nastopi prenos lastninske pravice na državo oziroma lokalno

skupnost brez soglasja volje nosilca lastninske pravice.

- Prenos kmetijskih zemljišč v zvezi z agrarnimi operacijami po zakonu o

kmetijskih zemljiščih (ZKZ).

- Prenos nepremičnin v postopku prisilne izterjatve obveznih zakonskih dajatev

(Rijavec in sod., 2006, str. 458).

(4) Stvarni vložki in nepremičnine

Vnos kapitala v družbo je lahko različen, v denarju in kot stvarni vložek. Zato je

mogoče, da so stvarni vložek nepremičnine. Vnos nepremičnine kot stvarnega vložka

nima lastnosti prometa nepremičnin, zato takšen promet ni predmet davka na

nepremičnini. Nepremičnina, ki je dana kot stvarni vložek, dobi z vnosom status

poslovnega vložka in se njen morebitni nadaljnji prometni režim obravnava kot promet

poslovnih deležev, z izjemo, ko družba proda nepremičnino, ki je morebiti v osnovnem

kapitalu (Rijavec in sod., 2006, str. 459).

4.2 Davek na dodano vrednost

Davek na dodano vrednost je oblika obdavčitve prometa blaga in storitev, ki

nekumulirano obdavčuje sleherno fazo prometa in blaga, razen oprostitev, ki so

zakonsko izvzete iz obdavčitve. Zato pa ne uživajo bonitet, ki jim jih omogoča zakon za

20

obdavčljivi promet – vstopnega davka. Čeprav se obdavči vsaka faza prometa blaga in

storitev, se davek prenese na končnega porabnika. Davek funkcionira po kreditni metodi

obračuna in na evropski fakturi, ki pomeni temeljni element za povračilo vstopnega

davka. Davek je znan kot evropski davek na dodano vrednost.

Z vidika Zakona o davku na dodano vrednost (ZZDV) so torej obdavčene le

novogradnje in stavbna zemljišča (Rijavec in sod., 2006, str. 459-460.

(1) Predmet obdavčitve

O davku na dodano vrednost govorimo v primerih nepremičnin, ko gre za prenos

stvarnih pravic in deležev, ki dajejo imetniku lastninsko pravico oziroma pravico

posesti na nepremičnini ali delu nepremičnine.

Davka na dodano vrednost je oproščen promet objektov ali delov objekta in zemljišč na

katerih so postavljeni, razen če je promet opravljen, preden so objekti ali deli objektov

prvič vseljeni oziroma uporabljeni, ali če je promet opravljen, preden potečeta dve leti

od začetka prve uporabe oziroma prve vselitve.

V nadaljevanju zakon določa (drugi odstavek 27. člena), da se davčni zavezanec lahko

dogovori s kupcem, najemnikom, zakupnikom, oziroma leasingojemalcem

nepremičnine – davčnim zavezancem, ki ima pravico do odbitka celotnega vstopnega

davka, da bo od prometa, ki bi moral biti oproščen plačila davka na dodano vrednost,

obračunal davek na dodano vrednost po predpisani stopnji. Do dogovora o obdavčitvi

po davku na dodano vrednost lahko pride, če je izpolnjen še en pogoj, da stranki pred

sklenitvijo posla podata pisno izjavo o obdavčitvi davčnemu organu (Škof in sod., 2003,

str. 55-56).

Pri predmetu obdavčitve je pomembno omeniti še:

Finančni leasing objektov in zemljišč

Pogodba o finančnem leasingu, kjer se lastništvo prenese najpozneje ob plačilu zadnjega

obroka, se po Zakonu o davku na dodano vrednost obravnava kot promet blaga (2. točka

4. člena). Tako je finančni najem z vidika DDV obravnavan enako kot klasični promet

21

(prodaja) in se presoja po 7. točki 27. člena zakona, kot je bilo že povedano (Rijavec in

sod., 2006, str 461).

Promet zemljišč

Predmet davka na dodano vrednost so tudi zemljišča. Promet zazidanih stavbnih

zemljišč, na katerih stojijo objekti, uživa enako usodo kot objekt, ki se prodaja.

Nezazidana stavbna zemljišča so pri zavezancih za DDV vedno obdavčena z DDV, saj

iz zakona jasno izhaja, da je za tak promet treba obračunati DDV, in sicer ne glede na

to, kolikokrat je bil opravljen (Rijavec in sod., 2006, str. 461).

Promet nepremičnin kot promet storitev

Po ZDDV je pri najemu, podnajemu in nakupu nepremičnin treba definirati, za kakšen

namen se nepremičnina daje v promet. Zakon najem in zakup zemljišč opredeljuje kot

oprostitvi, pri tem pa izvzema (2. točka prvega odstavka 27. člena): nastanitev v hotelih

ali podobnih nastanitvenih zmogljivostih, vključno s nastanitvijo v počitniških domovih

ali na prostorih, namenjenih kampiranju; dajanje v najem parkirnih prostorov, garaž in

parkirišč; dajanje v najem trajno instalirane opreme in strojev; najem sefov.

Stopnja davka na dodano vrednost je odvisna od dejstva, ali gre za promet poslovnega

ali stanovanjskega objekta.

Za presojo obdavčitve storitev v stanovanjski gradnji je odločilno, da se gradi, obnavlja

in vzdržuje stanovanjski prostor, stanovanje oziroma stanovanjska hiša ali njej

pripadajoči deli. Enako obravnavo uživajo posebni objekti za bivanje in življenje

invalidov. Te storitve morajo biti zaračunane investitorju neposredno. Gradnja za trg,

torej za nadaljnjo prodajo, preprodajo, pomeni poslovno investiranje in ne uživa znižane

davčne stopnje (Rijavec in sod., 2006, str. 461-462).

4.3 Davek na dobiček iz kapitala

Z vidika celovite obravnave obdavčitve nepremičnin lahko obravnavamo tudi

obdavčitev prometa nepremičnin, ki zapade pod davek od dobička iz kapitala, ki je

22

urejen v zakonu o dohodnini (ZDoh-1). Davek od dobička iz kapitala zadeva obdavčitev

dobička, ki je nastal od prodaje nepremičnin, vrednostnih papirjev in deležev pred

določenim časom (20 let). Če izhajamo iz dejstva, da je davek od dobička iz kapitala

podvrsta dohodnine, lahko sklepamo, da je to osebni davek, ki obdavčuje le čisti

dohodek fizičnih oseb.

Dobiček iz kapitala se po ZDoh-1 obdavčuje ne glede na rok imetništva kapitala, pri

čemer pa se stopnja davka, ki je določena v višini 20 odstotkov, vsakih dopolnjenih pet

let imetništva kapitala zmanjša za 25 odstotkov (po petih letih je stopnja 15 odstotkov,

po desetih letih 10 odstotkov, po petnajstih letih 5 odstotkov, po dvajsetih letih 0

odstotkov). Dobiček iz kapitala, ki ga zavezanci dosegajo z odsvojitvijo dolžniških

vrednostnih papirjev, je oproščen dohodnine (razen če je dobiček dosežen pri

opravljanju dejavnosti).

Dobički iz kapitala; se obdavčijo, če so doseženi pri opravljanju dejavnosti, kot

špekulativni dobički ali kot dobički iz odtujitve delnic ali deležev, ki so del pretežnega

lastniškega deleža (družbenik ima ali je imel kadarkoli v obdobju preteklih pet let

neposredno ali posredno pretežni lastniški delež v višini enega odstotka lastniškega

kapitala družbe).

Dohodek od nepremičnine, ki leži v Sloveniji, in pravic na tej nepremičnini, vključno iz

dobička iz kapitala od odsvojitve nepremičnine, ima vir v Sloveniji. Slovenski vir je

tudi dobiček iz kapitala od odsvojitve lastniških deležev in pravic iz lastniških deležev v

gospodarski družbi, zadrugi ali drugi obliki organiziranja, katerih več kot 50 odstotkov

vrednosti izhaja posredno ali neposredno iz nepremičnin in pravic na nepremičninah, ki

so v a Sloveniji.

Špekulativni dobički od prodaje nepremičnin se upoštevajo, če je do prodaje prišlo v

desetih letih od pridobitve (Rijavec in sod., 2006, str. 462-463).

(1) Predmet obdavčitve

V okviru davka od dobička iz kapitala sta pravno pomembni okoliščini, da je bil pravni

posel, s katerim je bila nepremičnina odsvojena, sklenjen pred pretekom treh let od

njene pridobitve, in da je s tem dosežen dobiček. Z drugimi besedami pomembna sta:

23

- čas imetništva nepremičnine (razpon od pridobitve do odsvojitve) in

- od prodaje ali menjave doseženi dobiček.

Oba pogoja morata biti izpolnjena kumulativno.

Davek od dobička se plača samo, če je takšen dobiček dejansko nastal. Zato je v času

inflacije posebej pomembna okoliščina, kdaj je bila nepremičnina plačana in kdaj

pridobljena, ali je vrednost te nepremičnine izražena v ceni enako v času pridobitve in

dobave, če se časovno ne pokrivata, oziroma, ali je vrednost različna.

Kot dan pridobitve nepremičnine v davčnem pravu razumemo dan sklenitve kupne,

menjalne ali druge pogodbe (darilne, izročilne, itd.) ali dan pravnomočnosti sklepa o

dedovanju, če je nepremičnina prešla v last na osnovi dedovanja.

Predmet davka je tudi zamenjava nepremičnine. To pomeni: če sta dve fizični osebi

zamenjali nepremičnino, štejemo kot da bi opravili dve prodaji. Če je do zamenjave

nepremičnine in do prenosa pravice razpolaganja oziroma lastninske pravice prišlo pred

pretekom treh let od dneva pridobitve nepremičnine, sta lahko obe fizični osebi

zavezanki za plačilo obravnavanega davka (Škof in sod., 2003, str. 77-78).

(2) Davčna osnova

Z vidika davčnih predpisov predstavlja dobiček razliko med prodajno ceno kapitala,

zmanjšano za plačane davke in morebitne investicije, in valorizirano vrednostjo kapitala

v času pridobitve. Pri tem poudarjamo, da ni pomembno, na kakšni podlagi je bila

nepremičnina pridobljena, prodana ali zamenjana.

Če je bila nepremičnina pridobljena na podlagi kupoprodajne pogodbe, se za vrednost

nepremičnine v času pridobitve upošteva v pogodbi navedena vrednost nepremičnine.

Če pa prodajna cena nepremičnine ni ustrezna ceni nepremičnine, ki bi jo bilo moč

doseči v prostem prometu v času prodaje, se za ugotavljanje osnove za davek kot

prodajne cena upošteva v odmernem postopku ugotovljena vrednost nepremičnine,

vendarle pod pogojem, da obstaja utemeljen dvom, da je bila dejanska kupnina višja od

v pogodbi navedene.

24

Davčno osnovo pri prodaji nepremičnin znižujejo tudi valorizirana vrednost investicij in

izdatkov investicijskega vzdrževanja, kar pa mora zavezanec dokazati z ustreznimi

dokaznimi sredstvi. V osnovo se ne vštevajo dajatve, ki jih je davčni zavezanec plačal

ob prodaji. Po pojasnilu davčne uprave se v osnovo ne všteva tisti del prodajne cene, ki

ga tvorijo obresti in tečajne razlike.

Davčna osnova dobička iz kapitala je davčna osnova dohodnine. Negativna razlika, ki je

denimo višja od dobička, ne znižuje dohodninske osnove. Torej, če zavezanec ob koncu

koledarskega leta ugotovi, da je znesek izgube iz kapitala večji od zneska dobička iz

kapitala, lahko pobota samo tolikšen del izgube iz kapitala, kolikor znaša znesek

dobičkov iz kapitala. Razlike med izgubo in dobičkom v naslednje davčno leto ni

mogoče prenesti (Škof in sod., 2003, str. 78-79).

(3) Davčni zavezanec

Davčni zavezanec za davek od dobička iz kapitala so fizične osebe (nikoli pravne

osebe), ki imajo stalno prebivališče v Sloveniji, seveda ob predpostavki doseganja

dobička od prodaje ali menjave. Nerezident zapade pod obdavčitev samo z doseganjem

dobička iz kapitala v Sloveniji (Škof in sod., 2003, str. 79).

(4) Davčna stopnja

Stopnja davka od dobička iz kapitala je proporcionalna v višini 20%.

4.4 Davek na dediščine in darila

Davek temelji na splošnem načelu prispevanja sredstev za javne dajatve po sorazmerju z

materialnimi zmožnostmi. Toda pri tem davku je velikokrat mogoče opaziti, da je v

nekaterih položajih, ko to narekujejo interesi ekonomske ali agrarne politike, zavestno

kršeno načelo enakomernosti (na primer oprostitve po nesorodstveni liniji). Tako

vidimo, da država z davki v konkretnem primeru ne zasleduje le dohodkovnih ciljev

pravičnejše razdelitve bruto domačega proizvoda, temveč tudi gospodarsko

pospeševalne cilje. Davčni subjekt je fizična oseba. Z njim so izenačene tudi

civilnopravne osebe, če niso posebej izvzete (društva ipd.). Davek obdavčuje čisto

prometno vrednost premoženja ob nastanku davčne obveznosti. To pomeni, da je treba

25

odbiti dolgove, stroške in bremena, ki odpadejo na premoženje, od katerega se plačuje

davek. Šteje pa se, da davčna obveznost za davek na dediščino in darila nastane takrat,

ko postane odločba o dedovanju pravnomočna oziroma ko obdarjenec sprejme darilo.

Darilo velja za sprejeto takrat, ko je podpisana darilna pogodba (145. člen ZDO)

(Rijavec in sod., 2006, str. 466).

(1) Predmet obdavčitve

Obdavči se promet, s tem da davčni zavezanec fizična oseba (lahko pa tudi

civilnopravna oseba, če poseben zakon ne določa drugače) podeduje ali dobi podarjeno,

ali prejme določeno premoženje na podlagi pogodbe o dosmrtnem preživljanju.

Pogodba o dosmrtnem preživljanju ureja Zakon o dedovanju.

Davek mora plačati tudi v primeru razdelitve solastnega premoženja, in sicer od tistega

dela, ki ga je posamezni solastnik prejel brez odplačila, prek dela, ki bi mu pripadal iz

solastništva, ne zapade pa pod davek podedovanega ali podarjenega začasnega ali

dosmrtnega užitka nepremičnin.

Gre za primere, ko solastniki ob razdelitvi premoženja prejmejo v naravi večji delež kot

jim pripada iz solastnine. V praksi sta davčnopravno zanimiva dva primera:

- večji delež se prejme brez odplačila,

- večji prejeti delež se odplača.

Davčni zavezanec za plačilo davka na dediščine in darila je tudi dedič

denacionaliziranega premoženja, če ni tudi dedič prvega reda denacionalizacijskem

upravičencu iz 3. člena Zakona o denacionalizaciji. Če je navpična linija zaporednih

dedovanj ob uporabi vstopne pravice po denacionalizacijskem upravičencu pretrgana, se

dedič denacionaliziranega premoženja obravnava kot zavezanec za plačilo davka na

dediščine in darila glede na sorodstveno vez do denacionalizacijskega upravičenca ne

glede na sorodstveno vez do zapustnika ob uporabi vstopne pravice.

Predmet obdavčitve se veže na teritorialni princip, na premoženje (premično pod

določenimi pogoji ter nepremično), ki ga davčni zavezanec v Republiki Sloveniji dobi v

dar oziroma ga podeduje ali ga pridobi na podlagi pogodbe o dosmrtnem preživljanju.

26

Obdavčujejo se tako nepremičnine kot pravice na nepremičninah. Ta davek se ne plača

od podedovanega ali podarjenega začasnega ali dosmrtnega užitka nepremičnin (Škof in

sod., 2003, str. 80-81).

(2) Davčna osnova, tarifa, oprostitve in olajšave

Davčna osnova je prejeta nepremičnina v dar ali podedovana vrednost nepremičnine

(njihova prometna vrednost) ob nastanku davčne obveznosti, zmanjšana za dolgove,

stroške in bremena, ki odpadejo na predmetno premoženje. S prometno vrednostjo je

treba razumeti vrednost, ki bi se lahko dosegla v prostem prometu.

Z davčnega vidika je pomembno predvsem dvoje: prvič – da obveznost obstoji, in

drugič – da predstavlja za davčnega zavezanca z ekonomskega vidika določeno breme.

Za davčno presojo ni bistvenega pomena formalna podlaga, temveč dejansko stanje

stvari.

Davčno osnovo opredeljuje 5. člen Zakona o davkih občanov (ZDO), in sicer je le-ta

definirana kot prometna vrednost podedovanega (oziroma v dar prejetega) premoženja v

trenutku pravnomočnosti sklepa o dedovanju (oziroma v trenutku sprejema darila),

zmanjšana za dolgove, stroške in bremena podedovanja (v dar prejetega) premoženja.

Davčne tarife slovenskega davka na dediščine in darila ne ureja Zakon o davkih

občanov, temveč je predmet ureditve Odredbe o valorizaciji zneskov za odmero davkov

po zakonu o davkih občanov (Ur. l. RS, št. 110/99) – ki se vsako leto spreminja. V

skladu z imenovano odredbo se davčni zavezanci razvrščajo v štiri dedne (davčne)

razrede, davčne stopnje pa so opredeljene v razponu od 5% do 30%. (Škof in sod.,

2003, str. 81-83).

(3) Nastanek davčne obveznosti

Davčna osnova se ugotavlja različno pri dedovanju, ko postane odločba o dedovanju

pravnomočna, pri daritvi, ko je sklenjena darilna pogodba, ali ko davčni zavezanec

sprejme darilo, pa ni sklenil pogodbe, pri pogodbi o dosmrtnem preživljanju takrat, ko

preživljanec umre (Rijavec in sod., 2006, str. 469).

27

(4) Davčni zavezanec

Davčni zavezanec za davek na dediščine in darila je fizična oseba, ki podeduje ali dobi

v dar premoženje (kot premoženje štejejo nepremičnine in pravice na nepremičninah –

razen užitka nepremičnin – ter premično premoženje), katerih neodplačan prenos je v

zakonu opredeljen kot objekt obdavčitve (Rijavec in sod., 2006, str. 469-470).

4.5 Kaj se nam obeta v prihodnosti glede davkov na nepremičninah?

Na področju nepremičnin se obeta nov Zakon o davku na nepremičninah, ki bo začel

veljati s 1.1.2011.

Namen zakona je zagotoviti celovit, enoten in pravičen sistem obdavčitve nepremičnin

ter s tem zagotoviti primeren vir finančnih sredstev za občine. Ukinil se bo davek na

nepremičnine po Zakonu o davkih, nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč in

pristojbina za vzdrževanje gozdnih cest, ki jo plačujejo lastniki gozdnih zemljišč.

Obdavčene bodo vse nepremičnine v Sloveniji vštevši kmetijska zemljišča in druge

kmetijske nepremičnine. Davčna osnova bo določena na podlagi posplošene tržne

vrednosti, ki jo s sistemom množičnega vrednotenja nepremičnin izračunava Geodetska

uprava RS. Zavezanci za plačilo bodo vsi lastniki nepremičnin, ki bodo 1. januarja v

letu, za katerega se odmerja davek, vpisani v register nepremičnin kot lastniki.

Najnižja predvidena davčna stopnja je 0,03% od 80% posplošene tržne vrednosti, višino

davčne stopnje pa bodo določale občine. Davčna stopnja navzgor ni omejena. Davčna

stopnja se bo lahko razlikovala glede na vrsto nepremičnine, kar bo omogočalo

uresničevanje nepremičninske in prostorske politike občin. Oprostitev plačila davka je

predvidena za nepremičnine, ki so javno dobro lokalnega ali državnega pomena,

kulturne spomenike, objekti, ki se uporabljajo za verske dejavnosti in nepremičnine v

lasti tujih držav in mednarodnih organizacij. Druge oprostitve, o katerih se je veliko

ugibalo (npr. oprostitev plačila do določene stanovanjske površine glede na število

stanovalcev), niso predvidene (www.mf.gov.si., 25.9.2010).

Predlog novega zakona ima nekaj pomanjkljivosti, ki bi jih moral zakonodajalec

odpraviti. Dejstvo, da bo moral lastnik nepremičnine skrbeti za pravilne podatke o

http://www.mf.gov.si/

28

lastništvu v registru nepremičnin, je v sodobni informacijski družbi, kjer so vse

pomembne evidence elektronsko vodene, nesprejemljivo. Podatki v registru

nepremičnin bi se morali samodejno usklajevati s podatki v zemljiški knjigi in v drugih

evidencah. To bi omogočalo samodejno odmerjanje davka vsem lastnikom posamezne

nepremičnine v posameznem letu glede na trajanje lastništva. Ker bodo morali

zavezanci sami skrbeti za ustreznost podatkov v registru nepremičnin, je pričakovati, da

bo prihajalo do zlorab.

Problem bo zagotovo predstavljala odsotnost zgornje meje davčne stopnje. Vendar

davek naj ne bi bil višji od sedanjega nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča.

Predlog zakona pa nobeni občini ne preprečuje, da bi davek dvignila na 1% ali več.

Odprte so vse možnosti, da se bo višina davka prilagajala dnevni politiki v lokalnem

okolju. V obrazložitvi predloga se zagovarja enakopravnost obdavčitve, vendar z

navzgor neomejeno stopnjo omogoča, da bo obdavčitev neenakopravna in prepuščena

delu socialne politike, ki bi se morala izvajati na državni ravni, lokalnim politikom.

Problem je tudi davčna osnova (posplošena tržna vrednost), ki je pridobljena z

množičnim vrednotenjem nepremičnin, ki ga izvaja Geodetska uprava RS. Z množičnim

vrednotenjem se določi vrednost nepremičninam, ki naj bi bile bolj ali manj podobne

tržnim vrednostim. Ker pa prenove starejšim nepremičninam dvignejo tržno vrednost,

se bo dvignila tudi davčna osnova in posledično davek. Davek tako neposredno zavira

vlaganje v prenovo zgradb z namenom zmanjševanja škodljivih vplivov na okolje. Pri

nizki davčni stopnji bo vpliv seveda majhen, večja kot bo stopnja, večji bo tudi vpliv.

Predlog novega zakona prinaša precej sprememb in posega neposredno v premoženje

državljanov. Vendar večina lastnikov nepremičnin naj ne bi čutila večjih sprememb,

vendar pa puščajo preveč možnosti odločanja lokalnim politikom. To bo lahko ogrozilo

socialno stabilnost na nekaterih področjih. Zakon bi bilo treba na nekaterih mestih

popraviti tako, da ne bo omogočal zlorab in bo spodbujal vlaganja v okolju prijaznejše

stavbe (www.slonep.net., 25.9.2010).

http://www.slonep.net/

29

5 Davčna utaja

5.1 Opredelitev davčne utaje

V slovarju slovenskega knjižnega jezika je zapisana definicija utaje davkov kot

neustrezno posredovanje podatkov, po katerih bi se odmerila prava višina (Slovar

Slovenskega knjižnega jezika 1991, str. 327).

Izraza davčna utaja in davčna zatajitev sodita na področje nezakonitega izmikanja

plačilu davka. Natančna in smiselna primerjava pomenov pokaže, da razlike med

pojmoma ni. Utaja in zatajitev sta v resnici sopomenki. V pravu se uporabljata oba

izraza: v zvezi z davčnimi prekrški se govori o utajevanju davkov, izraz davčna zatajitev

pa se uporablja v kazenskem pravu.

Ekonomisti izraza davčna zatajitev skorajda ne poznajo in tudi za kaznivo dejanje

uporabljajo največkrat kar izraz davčna utaja, kar glede na strokovno izrazje ni v skladu

s Kazenskim zakonikom. Kaj je pravilno, je težko reči. Pravzaprav bi tudi za kaznivo

dejanje lahko uporabili izraz davčna utaja .

Z izmikanjem plačilu davka so poimenovana najrazličnejša dejanja davčnega

zavezanca, s katerim ta zmanjša ali celo odpravi svojo davčno obveznost, pri čemer ne

krši zakona. Spekter teh dejanj je pravzaprav neizčrpen, saj lahko davčni zavezanec že s

povsem osebno odločitvijo spremeni svojo davčno zavezo.

Davčno utajevanje je težko natančno opredeliti. Gre za izmikanje plačilu davka, ki je v

nasprotju z zakonom.

Z davčnim utajevanjem označujemo pojav, ki izvira predvsem iz znanega konflikta med

davkoplačevalci in državo oziroma njenimi organi, zadolženimi za pobiranje davkov. V

vseh državah po svetu ugotavljajo, da je del proračunskega prihodka prikrit javnim

oblastem. Davčno utajevanje je za vsako državo nehvaležno (www.ef.uni-lj.si,

17.9.2010).

http://www.ef.uni-lj.si/

30

V kazenskem zakoniku je v 249. členu – Zatajitev davčnih obveznosti zapisano:

(1) Kdor da, zato da bi se sam ali kdo drug popolnoma ali deloma izognil plačilu

davkov, prispevkov ali drugih predpisanih obveznosti fizičnih ali pravnih oseb ali

neupravičeno dobil v celoti ali deloma vrnjen davek v Republiki Sloveniji ali drugih

državah članicah Evropske unije, lažne podatke o pridobljenih dohodkih, stroških,

predmetih, blagu ali drugih okoliščinah, ki vplivajo na ugotovitev davkov in drugih

predpisanih obveznosti, ali kako drugače preslepi organ, pristojen za odmero ali nadzor

nad obračunavanjem in plačevanjem teh obveznosti, pa obveznosti, ki se jim je izogibal,

ali davek, ki mu je bil neupravičeno vrnjen, pomenijo večjo premoženjsko korist, se

kaznuje z zaporom od šestih mesecev do treh let.

(2) Enako se kaznuje, kdor z namenom iz prejšnjega odstavka ne prijavi pridobljenega

dohodka ali drugih okoliščin, ki vplivajo na ugotovitev davkov, prispevkov ali drugih

prepisanih obveznosti fizičnih ali pravnih oseb, kadar je prijava obvezna, pa obveznosti,

katerim se je nameraval izogniti, pomenijo večjo premoženjsko korist.

(3) Kdor z namenom, da bi preprečil ugotovitev dejanske davčne obveznosti, na zahtevo

pristojnega davčnega organa ne daje podatkov, ne predloži poslovnih knjig in evidenc,

ki jih je dolžan voditi, ali so knjige in evidence vsebinsko napačne, ali ne da pojasnil v

zvezi s predmetom davčnega nadzora ali ovira davčni nadzor, se kaznuje z zaporom od

enega do dveh let.

(4) Če je bila z dejanjem iz prvega ali drugega odstavka tega člena dosežena velika

premoženjska korist in je storilec hotel doseči tako premoženjsko korist, se kaznuje z

zaporom od enega do osmih let.

(5) Če je bilo dejanje iz prvega ali drugega odstavka tega člena storjeno v hudodelski

združbi, se storilec kaznuje z zaporom od treh do dvanajstih let (www.uradni-list.si.,

25.9.2010).

V Zakonu o odgovornosti pravnih oseb za kazniva dejanja – ZOPOKD-UPB1 (Ur.l.

98/2004) je določeno, za katero kaznivo dejanje je lahko odgovorna pravna oseba in

kakšna kazen oziroma druga kazenska sankcija se ji lahko izreče.

http://www.uradni-list.si/

31

5.2 Vrste davčnih utaj

Poznamo več karakteristik razdelitve davčnih utaj: (1) glede na storilca davčne utaje

(fizična oseba, pravna oseba), (2) glede na vzrok davčne utaje (iz malomarnosti, pravno

nedoločeno opredeljene davčne obveznosti, naklepno), (3) glede na vrsto davka (davek

na dodano vrednost, prispevki za socialno varnost, takse, carine ), (4) glede na kazensko

odgovornost (prekršek, kaznivo dejanje), (5) glede na potek (faza priprave, poizkusa,

izvrševanja, dokončanja) in (6) glede na razkritje (sum davčne utaje, ki jo je odkril

davčni organ, davčna utaja, katera je popolna šele takrat, ko jo prepozna sodišče, davčne

utaje, ki ostanejo neodkrite) (www.ef.uni-lj.si, 17.9.2010).

5.3 Metode davčnih utaj

Znani sta dve splošni metodi davčnih utaj:

(1) Davčni utajevalec prikrije dejansko stanje

(2) Davčni utajevalec knjiži izmišljene poslovne dogodke (stanja).

Z odločitvijo za eno izmed omenjenih možnosti določimo tudi svojo metodo prevar in

poneverb, in sicer:

Metodo po stopnji priprave na davčno utajo ali:

Metodo sistemskih napak (tehniko knjiženja) ali nedovoljenih knjiženj; davčni

utajevalec uporablja pomožna in prikrivajoča sredstva poneverb. Pomožna sredstva

poneverb so vidna od nastajanja preko evidentiranja in dokumentiranja, do knjiženja

poslovnih dogodkov. Delimo jih na:

Pravne poneverbe: poslovni dogodek se izvaja v okviru pravic, ki povzročajo donos

(prihodke) in obveznosti. Posledica teh je poraba (so odhodki). Najpogostejše pravne

poneverbe so navidezni posli.

Knjigovodske poneverbe: Knjigovodske poneverbe sodijo, v nasprotju z vsebinsko

napako oziroma napako dvojnega knjiženja, k pripravljalnim delom poneverjanja. Pri

http://www.ef.uni-lj.si/

32

teh metodah davčni utajevalec ponareja listine, tako da ustrezajo računovodskim

načelom in standardom (www.ef.uni-lj.si, 17.9.2010);

5.4 Vrste davčnih utaj pri davku od dohodka pravnih oseb

Sem sodijo splošne in druge poneverbe in prevare pri prihodkih (neprijava dejavnosti,

odjava poslovanja, ponarejanje listin za uveljavljanje davčnih olajšav, nezajemanje

prihodkov), stroških (stroški dela in drugi stroški dela, potni stroški in stroški za

reprezentanco, vzdrževanje, stroški reklam in svetovanj, stroški materiala), odhodkih

(prikrivanje na podlagi popisa, nenatančen popis količin), sredstvih in virih sredstev za

zmanjševanje davčne osnove (izmišljene rezervacije, izmišljene obveznosti)

(www.ef.uni-lj.si, 17.9.2010).

5.5 Davčne utaje pri DDV

Davčna utaja tipa »vrtiljak« oziroma »missing trader« utaja

Eden izmed modelov davčne utaje pri davku na dodano vrednost je »vrtiljak«. Ta vrsta

davka je zelo primerna in priljubljena za utajevanje. Eden izmed razlogov je ta, da so

posledica množice poslovnih dogodkov pri prometu blaga in storitev, kar pa je zelo

težko nadzirati.

Danes se ogromno utaj davkov ugotavlja v navideznih poslih – poneverbi knjigovodskih

listin.

Davčno utajo tipa »vrtiljak« definiramo kot sistemsko utajo DDV z načelom pogostih

nakupov in prodaj med davčnimi zavezanci, pri tem pa je en udeleženec praviloma iz

druge države EU. Utaja deluje na principu zahtevkov vračila DDV-ja, ki v verigi nikoli

ni bil vplačan. V »vrtiljak« so vključeni davčni zavezanci, ki so lahko resnični, fiktivni

ali pa oboji.

Mehanizem utaje poteka tako, da podjetje B obračuna DDV od prodaje opravljene

podjetju C, vendar obračunanega DDV ne vplača v proračun – za podjetjem se izgubi

vsaka sled (izgine).

http://www.ef.uni-lj.si/http://www.ef.uni-lj.si/

33

Udeleženci:

- »Missing trader« ; le-ta je manjkajoči trgovec v verigi in je podjetje, ki ne

izpolni davčne obveznosti. Za taka podjetja je po navadi znan le poštni predal,

sedež dejavnosti pa je po navadi lažen oziroma nepoznan. Direktorja takega

podjetja imenujemo »slamnati mož«. Tako podjetje je po navadi tuje podjetje

za katerega davčna administracija nima dostopa do njegovih poslovnih knjig ali

katerihkoli drugih listin. V verigi se pojavlja največkrat kot pridobitelj blaga

znotraj skupnosti. Lahko pa se pojavlja tudi kot dobavitelj blaga.

- »Buffer« ; je vez med manjkajočim trgovcem in končnim kupcem v verigi. Ta

kupi blago od »missing traderja« in ga takoj proda »brokerju«. Buffer izkazuje

obveznost oziroma presežek DDV in deluje skladno z veljavno zakonodajo.

Njegova naloga je onemogočiti odkritje neposredne povezave v verigi tipa

vrtiljak. Praviloma posluje z majhnimi maržami. Ni pa nujno, da je le-ta

prisoten v verigi. To je odvisno od kompleksnosti posla.

- »Broker«; je končna vez v verigi tipa vrtiljak, ki kupi blago in le tega dobavi

stranki s sedežem znotraj EU in omogoči promet blaga v drugo državo članico

ali pa opravi prodajo na domačem trgu.

V primeru, ko »broker« zahteva vračilo DDV-ja opravi dobavo znotraj skupnosti EU.

Ko pa opravi prodajo blaga na domačem trgu, pa je to podjetje, ki plača davek na

dodano vrednost (www.durs.gov.si, 17.9.2010).

http://www./

34

6 Primer davčne utaje in kako se spopasti z njimi

Davčna uprava v boju zoper goljufije DDV izvaja: (1) preventivne ukrepe, ki

preprečujejo nastanek oziroma nadaljevanje davčne utaje in (2) ukrepe »sanacijske« in

kaznovalne narave, s katerimi poskušaj povrniti neplačan DDV iz davčnih utaj ter

sankcionirati kršitelje.

Posebni del ukrepov je tudi priprava predlogov sprememb zakonodaje, s katerimi želi na

sistemski ravni preprečiti oziroma zmanjšati možnost nastanka davčnih utaj in hkrati

omogočiti tudi učinkovitejši davčni nadzor (www.durs.gov.si, 17.9.2010).

Na slovenskem nepremičninskem trgu se dogaja množična utaja davkov. Nekatere

nepremičninske agencije naj bi kupcem predlagale plačilo dela kupnine »na roko«. Da

je to mogoče, naj bi bila kriva neprijazna davčna zakonodaja, ki takšne utaje spodbuja.

Pri prodaji nepremičnine je potrebno plačati 2% davek na ceno nepremičnine, ki ga

plača prodajalec. V dogovoru s kupcem lahko breme davka nosi tudi kupec ter 20%

davek od dobička iz kapitala, ki ga plača prodajalec oziroma fizična oseba, ki dosega

dobiček od prodaje ali menjave. Davčna uprava RS ocenjuje, da je v dokazanem

postopku težko zbrati dokaze (www.slonep.net, 17.9.2010)

Tožilstvo letno prejme okoli 200 ovadb o utaji davka, za približno 120 je vloženih

obtožnic, obsojeno je približno 50 obtožencev, od tega jih gre približno 25 tudi v zapor.

Nekateri so dobijo tudi pet- do sedemletne zaporne kazni. Preostali obsojenci dobijo

pogojne ali denarne kazni. Uspešnost pregona je predvsem odvisna od dobre ovadbe, ki

jo pripravita policija in davčna uprava, kajti sodniki sami niso strokovno dovolj

podkovani za zapletene davčne utaje.

Prisluškovanje policije

Za kazen davčne zatajitve je pomembna velikost premoženjske koristi utajevalca. Do

utaje v višini petih povprečnih mesečnih plač (približno 4.200 evrov) gre zgolj za

prekršek. Kazenski pregon se začne nad tem zneskom, zneskom 50 plač (42 tisoč

evrov), takrat govorimo o večji premoženjski koristi, zagrožene kazni pa so do treh let

http://www.durs.gov.si/http://www.slonep.net/

35

zapora. Nad to mejo je velika premoženjska korist, kazen pa lahko po novem doseže

osem let zapora (prej pet let). Zadnje je pomembno, ker so za tako veliko zagroženo

kazen dovoljene uporabe posebnih policijskih preiskovalnih metod, kot je denimo

prisluškovanje. Kot zatajeni znesek se šteje samo davek, brez obresti in stroškov

(www.finance-akademija.si, 17.9.2010).

6.1 Primer davčne utaje

Utaje davkov na področju nepremičnin, naj bi se uvrščale med sam vrh gospodarskega

kriminala, utaje pa storilci kaznivega dejanja storijo s pomočjo tako imenovanih

»slamnatih gospodarskih družb«, ki jih ustanovijo izključno za izvrševanje kaznivih

dejanj z namenom pridobivanja protipravne premoženjske koristi. Tako. delujoče

gospodarske družbe, na podlagi fiktivnih pogodb in izstavljenih računov izvršujejo

nakazila. Na bankah zastopniki oziroma pooblaščenci slamnatih družb dvigujejo

gotovino in jo, zmanjšano za dogovorjeno provizijo, vrnejo nakazovalcem, ki pa so

dejanski organizatorji in izvrševalci kaznivih dejanj (www.policija.si, 17.9.2010).

http://www.finance-akademija.si/http://www.policija.si/

36

7 Zaključek

7.1 Verifikacija hipotez

Prva hipoteza: Ali prihaja do velikih davčnih utaj na področju nepremičnin?

Na trgu nepremičnin prihaja do velikih davčnih utaj, saj je trg nepremičnin uvrščen v

sam vrh gospodarske kriminalitet.

Davčne utaje so prisotne na trgu nepremičnin in o točnem številu je težko govoriti, ker

jih dosti ostane neprijavljenih in neodkritih, ker so težko dokazljive. Tožilstvo letno

dobi okoli 200 ovadb, ampak prav zaradi težke dokazljivosti, je povprečno vloženih le

50 obtožnic.

Druga hipoteza: Ali bi lahko z nižjimi davki omilili davčne utaje na trgu nepremičnin?

Slovenska zakonodajo z nižjimi davki ne bi mogla omiliti utaj na trgu nepremičnin, ker

le-te so skrite in se po navadi dogajajo med štirimi stenami in na štiri oči. Tudi, če bi bil

davek nižji, bi še vedno prihajalo do utajitev.

7.2 Povzetek glavnih ugotovitev

Slovenski trg nepremičnin se je začel razvijati šele v devetdesetih letih dvajsetega

stoletja, zato je tudi zakonodaja s tega področja nova. Na začetku so potekale tako

imenovane oddaje stanovanj na črno in tudi množično so se ustanavljale

nepremičninske agencije, ki pa niso imele dovolj usposobljenega kadra, praktično je to

lahko počel vsakdo.

Slovenija je z zakonodajo uredila trg nepremičnin in sicer s Stvarnopravnim zakonikom,

ki je razdeljen na trinajst delov in obsega 278 členov. Prvi del zakonika ureja temeljna

načela stvarnega prava, v drugem delu zakonika so urejeni temeljni pojmi, v tretjem

delu je urejena posest, v četrtem delu je urejena lastninska pravica, v petem delu je

urejena etažna lastnina, v šestem delu je urejena zastavna pravica, v sedmem delu

37

zemljiški dolg, v osmem delu prenos lastninske pravice v zavarovanje ter odstop

terjatve v zavarovanje, v devetem delu so urejene služnosti, v desetem delu stvarno

breme, v enajstem delu stavbna pravica in v dvanajstem delu prehodne in končne

določbe.

Na področju nepremičnin je zelo pomembna lastninska pravica, ker le-ta ti da pravico,

da imaš nepremičnino v posesti, zato jo je slovenska zakonodaja v Stvarnopravnem

zakoniku v 37. členu opredelila kot, pravico imeti stvar v posesti, jo uporabljati in

uživati na najobsežnejši način ter z njo razpolagati. Omejitve uporabe, uživanja in

razpolaganja lahko določi samo zakon. Lastninska pravica ne more biti vezana na rok

ali pogoj, razen če zakon določa drugače.

Lastninsko pravico pa lahko pridobiš s pravnim poslom, dedovanjem, zakonom ali

odločbe državnega organa.

V 2. členu SPZ našteva stvarne pravice, ki nastanejo na določenem objektu in sicer so

to: lastninska pravica, zastavna pravica, zemljiški dolg, slušnost, pravica stvarnega

bremena in stavbna pravica.

Pri nakupu nepremičnine se s prodajno pogodbo prodajalec zavezuje, da bo stvar, ki jo

prodaja, izročil kupcu tako, da bo ta pridobil lastninsko pravico, kupec pa se zavezuje,

da bo prodajalcu plačal kupnino (prvi odstavek 435. člena OZ).

Bistveni sestavini prodajne pogodbe sta zgolj predmet in cena, vendar bo več kot nujno

potrebno, da se bosta pogodbeni stranki dogovorili tudi o drugih sestavinah pogodbe. Še

toliko bolj, če bo predmet prodaje nepremičnina (npr. v času prevzema posesti

nepremičnine, koliko in kdaj bo prodajalec izstavil zemljiškoknjižno dovolilo, o

podrobnostih v zvezi s plačilom kupnine, o ari, o pogodbeni kazni itd.) (Škof in sod.

2003, str. 20-21).

Na področju nepremičnin sta v Sloveniji za evidentiranje le-teh pomembni zemljiška

knjiga in kataster.

38

Nepremičnine so v Sloveniji obdavčene z davkom na promet nepremičnin, ki zajema

izključno prenos lastninske pravice na nepremičnini, ki je odplačana in zamenjavo ene

nepremičnine za drugo.

Pri prodaji nepremičnine je potrebno plačati 2% davek na ceno nepremičnine, ki jo

plača prodajalec, v dogovoru s kupcem pa lahko ta davek plača tudi kupec in še 20%

davek na dobiček iz kapitala, ki ga plača prodajalec. Tukaj je tudi pomembno ali gre za

novogradnje ali za staro nepremičnino, novogradnje so še dodatno obdavčene z DDV in

sicer 8.5%, če gre za stanovanje in 20%, če gre za poslovni prostor.

Prav ta vstopni DDV pa se zdi posrednikom visok in prav zaradi tega DDV-a prihaja do

tako imenovanih davčnih »vrtiljakov«, ki so eden izmed modelov davčne utaje pri

davku na dodano vrednost. Ta vrsta davka je zelo primerna in priljubljena za utajevanje.

Danes se ogromno utaj davkov ugotavlja v navideznih poslih – poneverbi knjigovodskih

listin.

Davčno utajo tipa »vrtiljak« definiramo kot sistemsko utajo DDV z načelom pogostih

nakupov in prodaj med davčnimi zavezanci, pri tem pa je en udeleženec praviloma iz

druge države EU. Utaja deluje na principu zahtevkov vračila DDV-ja, ki v verigi nikoli

ni bil vplačan. V »vrtiljak« so vključeni davčni zavezanci, ki so lahko resnični, fiktivni

ali pa oboji.

Primeri davčnih utaj na področju nepremičnin je težko odkriti, ker poleg tako

imenovanih davčnih vrtiljakov se dogajajo utaje, ki nastanejo med posrednikom in

kupcem na štiri oči oziroma, ko posrednik ponudi del plačila kupcu na roke.

Tudi davčna uprava v boju zoper goljufije DDV izvaja: (1) preventivne ukrepe, ki

preprečujejo nastanek oziroma nadaljevanje davčne utaje in (2) ukrepe »sanacijske« in

kaznovalne narave, s katerimi poskuša povrniti neplačan DDV iz davčnih utaj ter

sankcionirati kršitelje.

Posebni del ukrepov je tudi priprava predlogov sprememb zakonodaje, s katerimi želijo

na sistemski ravni preprečiti oziroma zmanjšati možnost nastanka davčnih utaj in hkrati

omogočiti tudi učinkovitejši davčni nadzor (www.durs.gov.si, 17.9.2010).

http://www.durs.gov.si/

39

8 Literatura in viri

- Rijavec Vesna, Keresteš Tomaž, Vrenčur Tomaž, Knez Rajko, PRAVNA

UREDITEV NEPREMIČNIN, GV založba, Ljubljana 2006

- Slovar slovenskega knjižnega jezika: Inštitut za slovenski jezik Frana

Ramovša. Mladinska knjiga, Tiskarna d.d., Ljubljana 2001

- Škof Bojan, Vrenčur Renato, Vidovič Nataša, CIVILNOPRAVNI IN

DAVČNOPRAVNI VIDIKI PROMETA NEPREMIČNIN, Davčno finančni

inštitut, Maribor 2003

- Tratnik Matjaž, Vrenčur Renato, NEPREMIČNINSKO PRAVO, GV založba,

Ljubljana 2009

- Stvarnopravni zakonik, Uradni list RS, št. 87/2002, z dne 17.10. 2002

(http://www.uradni-list.si/1/objava.jsp?urlid=200287&stevilka=4360)

- Zakon o davku na nepremičnine, Uradni list RS, št. 117/2006 z dne 16.11.2006

(http://www.uradni-list.si/1/objava.jsp?urlid=2006117&stevilka=5015)

- www.durs.gov.si

- www.e-uprava.gov.si

- www.ef.uni-lj.si

- www.finance-akademija.si

- www.gu.gov.si-

- www.policija.si

- www.slonep.net

- iwww.uradni-list.si

- www.zakonodaja.com

http://www.uradni-list.si/1/objava.jsp?urlid=200287&stevilka=4360http://www.uradni-list.si/1/objava.jsp?urlid=2006117&stevilka=5015http://www.durs.gov.si/http://www.e-uprava.gov.si/http://www.ef.uni-lj.si/http://www.finance-akademija.si/http://www.gu.gov.si/http://www.policija.si/http://www.slonep.net/http://www.zakonodaja.com/

40

9 Pomen kratic

DDV Davek na dodano vrednost

EU Evropska unija

ODZ Občni državljanski zakonik

OZ Obligacijski zakonik

RS Republika Slovenija

SFRJ Socialistična federativna republika Jugoslavija

SPZ Stvarnopravni zakonik

URS Ustava republika Slovenije

ZDavP Zakon o davčnem postopku

ZDO Zakon o davkih občanov

ZDPN Zakon o davku na promet nepremičnin

ZDoh Zakon o dohodnini

ZEN Zakon o evidentiranju nepremičnin

ZIZ Zakon o izvršbi in zavarovanju

ZKZ Zakon o kmetijskih zemljiščih

ZNP Zakon o nepravdnem postopku

ZOPOKD Zakon o odgovornosti pravnih oseb za kazniva dejanja

ZPP Zakon o pravdnem postopku

ZS Zakon o sodiščih

ZTLR Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih

ZZK Zakon o zemljiški knjigi

41

Delovni življenjepis kandidata

Moje delovne izkušnje zajemajo predvsem delo z ljudmi. Deset let nazaj sem preko

študentskega servisa 3. leta delala v podjetju Gorenje, kjer sem delala predvsem

pisarniška dela, delo za računalnikom, urejanje dokumentacije itd.

Nato sem dobila službo v trgovini z oblačili, prav tako preko študentskega servisa in

kjer sem ostala 2. leti. Delo v trgovini je zajemalo svetovanje strankam pri izbiri oblačil,

izstavljanje račun