UNIVERZA V MARIBORU

PRAVNA FAKULTETA

Magistrsko delo

VZPOSTAVITEV ETAŽNE LASTNINE NA PODLAGI ZVEtL-1

September, 2018 Nuša Štampalija

https://www.google.fr/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=2ahUKEwjDsvWD8LfdAhVEyKQKHaL4BjMQjRx6BAgBEAU&url=https://twitter.com/univerzam&psig=AOvVaw3hmbYXtetyNprzipeZOrzi&ust=1536923887909683

UNIVERZA V MARIBORU

PRAVNA FAKULTETA

Magistrsko delo

VZPOSTAVITEV ETAŽNE LASTNINE NA PODLAGI ZVEtL-1

Avtorica: Nuša Štampalija

September, 2018 Mentor: izr. prof. dr. Renato Vrenčur

https://www.google.fr/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=2ahUKEwjDsvWD8LfdAhVEyKQKHaL4BjMQjRx6BAgBEAU&url=https://twitter.com/univerzam&psig=AOvVaw3hmbYXtetyNprzipeZOrzi&ust=1536923887909683

Iskreno se zahvaljujem izr. prof. dr. Renatu Vrenčurju, ki je kljub zasedenosti sprejel mojo prošnjo

za mentorstvo ter za njegovo hitro odzivnost.

Posebna zahvala gre moji mami, ki me je podpirala v času mojega celotnega šolanja, mi stala ob

strani ob vseh izzivih in verjela vama tudi takrat ko sama nisem.

Zahvaljujem se vsem prijateljem, ki so doprinesli k temu, da so bila moja študijska leta nepozabna.

I

SEZNAM KRATIC IN OKRAJŠAV

SZ Stanovanjski zakon iz leta 1991

SZ-1 Stanovanjski zakon iz leta 2003

SPZ Stvarnopravni zakonik

UPRS Upravno sodišče Republike Slovenije

USRS Ustavno sodišče Republike Slovenije

VSK Višje sodišče v Kopru

VSL Višje sodišče v Ljubljani

VLM Višje sodišče v Mariboru

VSRS Vrhovno sodišče Republike Slovenije

ZDen Zakon o denacionalizaciji

ZEN Zakona o evidentiranju nepremičnin

ZLNDL Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini

ZLDS Zakona o lastnini na delih stavb

ZNP Zakon o nepravdnem postopku

ZPPLPS Zakon o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih

delih stavbe v zemljiško knjigo

ZPP-E Zakon o pravdnem postopku

ZPDS Zakona o pravicah na delih stavbe

ZPSPP Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih

ZSR Zakon o stanovanjskih razmerjih

ZVKSES Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb

ZVEtL-1 Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah

in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča

ZVEtL Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega

dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi

ZZK Zakon o zemljiški knjigi iz leta 1995

ZZK-1 Zakon o zemljiški knjigi iz leta 2003

II

KAZALO VSEBINE

POVZETEK ................................................................................................................... IV

ABSTRACT .................................................................................................................... V

1 UVOD ..................................................................................................................... 1

1.1 Opredelitev problema ........................................................................................ 1

1.2 Cilji in hipoteze ................................................................................................. 3

1.2.1 Hipoteze .................................................................................................... 4

1.3 Predpostavke in omejitve ................................................................................... 4

1.4 Predvidene metode ........................................................................................... 4

2. ETAŽNA LASTNINA .................................................................................................. 5

2.1 Zgodovina in razvoj ........................................................................................... 6

2.2 Pravni viri ....................................................................................................... 10

2.3 Oblikovanje etažne lastnine .............................................................................. 11

2.4 Dejanska etažna lastnina ................................................................................. 13

3. ZAKON O VZPOSTAVITVI ETAŽNE LASTNINE NA DOLOČENIH STAVBAH IN O

UGOTAVLJANJU PRIPADAJOČEGA ZEMLJIŠČA (ZVETL-1) ................................................. 16

3.1 Razlogi za sprejem, cilji in načela zakona ........................................................... 18

3.2 Postopka, ki sta urejena v ZVEtL-1 in razmerje med njima .................................. 19

3.3 ZVEtL-1 in denacionalizacijski postopki .............................................................. 22

4. SPLOŠNE IN SKUPNE DOLOČBE ZAKONA ................................................................. 23

4.1 Skupnost vsakokratnih etažnih lastnikov ............................................................ 23

4.2 Postavitev zastopnika po uradni dolžnosti .......................................................... 24

4.3 Obveščanje o postopku in dodatno obveščanje v stavbi ...................................... 25

4.4 Opravila sodišča v postopku ............................................................................. 28

4.4.1 Zaznamba ................................................................................................ 28

4.4.2 Pripravljalna opravila sodišča ..................................................................... 29

4.4.3 Evidentiranje sprememb v zemljiški kataster in kataster stavb ...................... 31

4.4.4 Zemljiškoknjižni vpisi ................................................................................. 33

4.4.5 Stroški postopka ....................................................................................... 33

5. POSTOPEK ZA VZPOSTAVITEV ETAŽNE LASTNINE.................................................... 35

5.1 Pogoji za začetek postopka in upravičeni predlagatelji postopka .......................... 35

5.2 Predlog za začetek postopka ............................................................................ 38

5.3 Pravni naslov .................................................................................................. 40

5.3.1 Posebni primeri pravnih naslovov ............................................................... 42

5.4 Priposestovanje ............................................................................................... 43

III

5.5 Upravičenci postopka ....................................................................................... 45

5.6 Dokazna pravila, domneve in dokazni standard .................................................. 47

5.7 Odločba o vzpostavitvi etažne lastnine .............................................................. 49

5.8 Prehod bremen pri vzpostavitvi etažne lastnine .................................................. 51

5.9 Pravna sredstva .............................................................................................. 54

6. SKRAJŠANI POSTOPEK ZA DOLOČITEV IDEALNIH DELEŽEV SOLASTNINE NA SKUPNIH

DELIH ......................................................................................................................... 54

7. SKLEP ................................................................................................................... 56

8. BIBLIOGRAFIJA ..................................................................................................... 58

Pravna literatura........................................................................................................... 58

Pravni viri .................................................................................................................... 59

Sodna praksa ............................................................................................................... 60

IV

POVZETEK

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih delih stavbe in o ugotavljanju pripadajočega

zemljišča (ZVEtL-1) je stopil v veljavo 19.7.2017 in nadomestil prej veljavni Zakon o

vzpostavitvi etažne lastnine na predlog upravičenega pridobitelja posameznega dela stavbe in

o določanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL). Poglavitni cilj zakona je vzpostaviti postopek v

katerem lahko zunajknjižni pridobitelji posameznih delov dosežejo evidentiranje svoje dejansko

obstoječe etažne lastnine, ki je nastala v času prejšnje ureditve v katero sprejem nove

sistemske zakonodaje, ni posegel. ZVEtL-1 je tako kot njegov predhodnik zapolnil pravno

praznino in zunajknjižnim pridobiteljem zagotovil pravno varstvo na način, da lahko na podlagi

pravnega naslova, ki izkazuje pridobitev lastninske pravice na posameznem delu stavbe,

zahteva vzpostavitev in v nepremičninskih evidencah ustrezno evidentiranje etažne lastnine.

Z vzpostavitvijo in evidentiranjem dejansko obstoječe etažne lastnine, ki še ni prilagojena

zahtevam danes veljavnim zemljiškoknjižnim predpisov, se bo odpravilo neskladje med

obstoječim dejanskim stanjem in evidentiranim stanjem v nepremičninskih evidencah.

Nepremičninske evidence bodo postale kvalitetnejše, kar je v širšem javnem interesu in zaradi

uveljavljenih načel zemljiškoknjižnega prava bistvenega pomena za pravno varnost

nepremičninskega trga.

Z začetkom uporabe ZVEtL so se v praksi začele kazati ovire, ki so oteževale izvajanje postopka

in zavirale zakonodajalčev cilj po hitrem, učinkovitem in ekonomičnem postopku. Odpirala so

se temeljna vprašanja kot na primer; kdo so upravičeni predlagatelji postopka, kakšno je

razmerje med postopkom vzpostavitve etažne lastnine in postopkom določitve danes

ugotovitve etažne lastnine, vprašanja vezana na pravni naslov pridobitve lastninske pravice na

posameznem delu stavbe, pogoji priposestovanja, itd.

Zakonodajalec je z ZVEtL-1 poskušal odpraviti zaznane administrativne ovire in postopka še

dodatno poenostaviti, pri tem pa povzel ustrezne rešitve, ki so jih sodišče izoblikovala ob

uporabi ZVEtL. ZVEtL-1 je skupnosti vsakokratnih lastnikov etažnih lastnikov podelil pravdno

sposobnost, določneje opredeli kdaj so izpolnjeni pogoji za začetek postopka vzpostavitve

etažne lastnine, izrecno navedel zahtevke, ki jih lahko predlagatelj uveljavlja, razširil aktivno

procesno legitimacijo, poenostavil obveščanje o postopku z institutom dodatnega obveščanja

v stavbi, odpravil omejitev glede vzporednega teka postopkov po ZVEtL in denacionalizacijskih

postopkov, omejih potrebo po spremembi vpisov v kataster stavb, dopolnil določbe glede

pravnih naslovov, nedvoumno povzel pogoje za dokazovanje priposestovanja, in druge

spremembe, ki so predstavljene v magistrskem delu.

Ključne besede: vzpostavitev etažne lastnine, uskladitev nepremičninskih evidenc, ZVEtL-1,

dejanska etažna lastnina, pridobitelj posameznega dela stavbe, pripadajoče zemljišče.

UDK: 347.235(043.3)

V

ABSTRACT

“ZVEtL-1”, the Act Establishing Commonhold Tenure in Certain Buildings and Determining

Commonhold Land, which entered into force on July 19, 2017, replaced the Act on the

Acquisition of the Strata Title of a Part of a Building on the Proposal of the Owner and on

Determining the Land Belonging Thereto (“ZVEtL”). The main objective of the Act is to

establish the procedure for the owners of the individual parts that have not yet been entered

into real-estate registry, to be able to register their existing commonhold tenures from the

time of the previous legislation, which was not affected by the new framework legislation. As

its precedent, “ZVEtL-1” filled the legislative gap and guaranteed the legal protection for the

non-registered owners in order to enable them to demand, on the basis of the legal title

demonstrating the acquirement of the ownership rights for the individual part of the building,

the establishment and the appropriate entry of the commonhold tenure in the real-estate

registry.

Establishing and registration of the actual existing commonhold tenures that have not yet been

adapted to the demands of the provisions from the current land register will dispel any

discrepancies between the factual situation and the recorded state in the real-estate registry.

Therefore, the quality of the real-estate register will be improved, which is of interest to

broader public, and essential for the legal safety of the real-estate market due to the

established principles of the land registry law.

With “ZVEtL” coming into effect, some obstacles appeared in practice, disrupting the

implementation of the process and hampering the legislator’s objective for the process to be

quick, effective and economical. This raises fundamental questions such as: “Who is entitled

to propose the procedure?”, “What is the correlation between the procedure of establishing

the commonhold tenure and the procedure of defining or determining the commonhold

tenure?”, as well as question regarding the legal title for the ownership right of the individual

part of a building, the conditions for the positive prescription, etc.

“ZVEtL-1”’s legislator’s aim was to eliminate the perceived administrative obstacles and to

additionally simplify the procedure by summing up the courts’ solutions of “ZVEtL” in use.

“ZVEtL-1” made the community of respective owners of commonhold tenures capable to be a

party to legal procedures, and defined in a more concrete way when the conditions to start

establishing the procedure for commonhold tenure are fulfilled, as well as the claims the

applicants can make. The Act also expanded the active locus standi, simplified the informing

about the procedure of the established additional informing in the building, eliminated the

restrictions about the parallel “ZVEtL” and denationalisation procedures, restricted the need to

modify the cadastral parcels registration, complemented the provisions about legal titles,

clearly summed up the conditions for proving of positive prescription and other modifications,

which are represented in this thesis.

KEY WORDS: establishment of commonhold tenure, unification of the real-estate registries,

“ZVEtL-1”, factual commonhold tenure, owner of the individual part of a building, commonhold

land.

UDK: 347.235(043.3)

1

1 UVOD

1.1 Opredelitev problema

S sprejemom Stvarnopravnega zakonika1 (v nadaljevanju SPZ-A), Stanovanjskega zakona2 (v

nadaljevanju SZ-1) in Zakona o zemljiški knjigi3 (v nadaljevanju ZZK-1), ki so vsi začela veljati

v letu 2003, je bila uvedena konceptualna in jasna ureditev instituta etažne lastnine v Republiki

Sloveniji. Potrebno je poudariti, da bi bila slednja trditev lahko zavajajoča v kolikor ne bi sledilo

nadaljevanje, da je bila nova sistemska ureditev sprejeta ob zatečenem kaotičnem dejanskem

stanju etažne lastnine, ter da v slednjega zaradi ustavnopravne prepovedi retroaktivnosti le-ta

ni posegla. SPZ je namreč v 266. členu določil, da stvarne pravice pridobljene pred njegovo

uveljavitvijo ostanejo v veljavi, vendar z vsebino kot jo določa SPZ. S tem se je v bistvu

zapovedalo, da je potrebno etažno lastnino, ki je po prejšnji ureditvi lahko nastala in obstaja

kljub temu, da ni bila zemljiškoknjižno evidentirana, pravno urediti in vpisati v zemljiško knjigo.

Oblikovanje etažne lastnina na stavbi4 v svoji osnovi predstavlja razpolaganje z lastninsko

pravico na zemljiški parceli in je kot tako pridržano zemljiškoknjižnemu lastniku.5 Ob

predpostavki, da stavba najprej izpolnjuje povsem tehnične pogoje za vzpostavitev etažna

lastnine je pravna podlaga oblikovanja lahko enostranski pravni posel izključnega

zemljiškoknjižnega lastnika zemljiške parcele, sporazum sklenjen med solastniki zemljiške

parcele ali sodna odločba nepravdnega sodišča, ki je izdana na solastnikov predlog, da se

solastnina razdeli v etažno lastnino. Konstitutivni pogoj nastanka etažne lastnine je vpis

posameznih delov stavbe in njim pripadajočih skupnih delov v zemljiško knjigo. Po prejšnji

ureditvi je bil vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo fakultativne narave. Povsem običajno je

bilo, da je na stavbi dejansko obstajala etažna lastnina, ki se je kot taka tudi obravnavala,

čeprav je bila v zemljiški knjigi vpisana zgolj solastniška pravica. Prav tako se je etažna lastnina

pridobila zgolj s kupoprodajno pogodbo, s katero je prodajalec odtujil izrecno opredeljen

posamezni del stavbe, ne da bi se pridobitev kakorkoli vpisala v zemljiško knjigo. Vsi navedene

primere enotno označujemo s terminom dejanske etažne lastnine, ki je v nadaljevanju

magistrskega dela tudi podrobneje predstavljen. Ob novi ureditvi etažne lastnine in

doslednemu izvajanju načela zaupanja v zemljiško knjigo je bilo potrebno dejansko etažno

lastnino v skladu z veljavno zakonodajo vzpostaviti v zemljiški knjigi. Kmalu se je ugotovilo, da

v SPZ predpisan način oblikovanja etažne lastnine ni primeren za vzpostavitev dejansko že

obstoječe etažne lastnino oziroma, da v vseh primerih niti ni možen. Zunajknjižni pridobitelji

posameznih delov stavbe zaradi pravne praznike v sistemski ureditvi pogosto niso imeli

možnosti vzpostavitve etažne lastnine in evidentiranja le-te v zemljiški knjigi.

Verjetno ni potrebno posebej poudarjati, da neusklajenost zemljiškoknjižnih evidenc z

dejanskih stanjem negativno vpliva na pravno varnost prometa z nepremičninami in predvsem

ogroža dejanske etažne lastnike, katerih lastninska pravica na posameznem delu stavbe ni

vpisana v zemljiško knjigo. V skladu z negativnim vidikom publicitetnega učinka vpisa v

1 Stvarnopravni zakonik (SPZ-A), Uradni list RS, št. 87/02, 91/13. 2 Stanovanjski zakon (SZ-1), Uradni list RS, št. 69/03, 57/08, 87/11, 27/11. 3 Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1), Uradni list RS, št. 58/03, 45/08, 28/09, 25/11. 4 Terminološko bi bilo doslednejše govoriti o zgradbi, ki je širši pojem kot stavba. Pojem zgradbe je uporabljen v ureditvi etažne lastnine v SPZ, ki je sistemski lastninski zakon. 5 V kolikor je stavba zgrajena na podlagi stavbe pravice je oblikovanje etažne lastnine na njej, kot razpolaganje s stavbo pravico, pridržano imetniku stavbne pravice.

2

zemljiško knjigo in načelom zaupanja vanjo, kljub dejanskemu obstoju etažna lastnina proti

dobrovernim tretji ne obstaja, s čimer so zunajknjižnji lastniki izpostavljeni možnim negativnim

posledicam, kar je iz vidika pravne varnosti nesprejemljivo.

Zakonodajalec je sicer že v preteklosti s sprejemom interventnega Zakona o posebnih pogojih

za vpisa lastninske pravice na posameznih delih stavb v zemljiško knjigo6 (v nadaljevanju

ZPPLPS), poskušal sanirati neusklajenost zemljiškoknjižnih evidenc z dejanskih stanjem,

vendar je bila veljava zakona predpisana zgolj za dobo petih let. Ta predpis je sicer

zunajknjižnim lastnikom omogočal vpis posameznih delov v zemljiško knjigo, vendar se pri tem

ni vzpostavljala etažna lastnina na stavbi kot celoti, kar danes v praksi pomeni, da ti posamezni

deli nimajo določenih solastninskih deležev na skupnih delih, evidentiranih skupnih delov ter

da imajo stavbe določena le stavbišča in ne tudi celotna pripadajoča zemljišča. V teh primerih

govorimo o nedokončani etažni lastnini, ki je ena od pojavnih oblik dejanske etažne lastnine.

Druga težava v postopku vzpostavitve etažne lastnine je določitev pripadajočega zemljišča

(pojem se je skozi različne ureditve spreminjal), ki je splošni skupni del7 stavbe v etažni lastnini,

ki je v solastnini vsakokratnih lastnikov posameznih delov. Po prejšnji ureditvi, ki ni uveljavljala

načela superficies solo cedit, je funkcionalno zemljišče postalo last lastnika stavbe oziroma

objekta. V primeru, da je bilo zemljišče v družbeni lasti, pa je lastnik stavbe na njem pridobil

trajno pravico uporabe, ki se je z lastninjenem družbene lastnine spremenila v lastninsko

pravico. Težava je, da se funkcionalna zemljišča običajno niso določala oziroma odmerjala in

so kot takšna ostala tudi nevpisana v zemljiškoknjižne evidence.

Navedeno je torej razlog za sprejem Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog

pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi8 (v

nadaljevanju ZVEtL) in njegovega naslednika Zakonom o vzpostavitvi etažne lastnine na

določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča9 (v nadaljevanju ZVEtL-1), ki je

interventni, pretežno procesni zakon, ki za vzpostavitev etažne lastnine in saniranje zatečenih

razmerji dejanskih etažnih lastnin, predpisuje dva ločena, nepravdna postopka in sicer

postopek za vzpostavitev etažne lastnine in postopek določitve pripadajočega zemljišča. Po

prvem postopku se na predlog upravičenega predlagatelja vzpostavi etažna lastnina na celotni

stavbi in se v primeru spora glede pripadajočega zemljišča, ki je splošni skupni del stavbe,

določi zemljišča parcela ali zemljišče na katerem stavba stoji (zemljišče pod stavbo). V drugem

postopku, ki ni pogojen s predhodno izvedbo prvega postoka, se stavbi na kateri je

vzpostavljena etažna lastnina določi pripadajoče zemljišče. ZVEtL-1 teži k ureditvi

nepremičninskih evidenc, torej k uskladitvi dejanskega stanja z zemljiškoknjižnim, kar je v

širšem družbenem interesu. Zakonodajalec v ZVEtL-1 uveljavlja načelo ekonomičnosti,

učinkovitosti postopka, teži k uporabniku prijaznemu postopku z čim manj administrativnimi

6 Zakon o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo (ZPPLPS), Uradni list RS, št. 89/99, 47/03. 7 Po določbah ZZK-1 je lahko pripadajoče zemljišče splošni ali posebni skupni del, kar je na prvi pogled nasprotno z določbami SZ-1, kjer je izrecno določeno, da zemljišče ne more biti posebni skupni del. 8 Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (ZVEtL), Uradni list RS, št. 45/08, 59/11. 9 Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1), Uradni list RS, št. 34/17.

3

ovir10 in možnostmi za prekinitev postopka, zaradi česar je sodišču podaja tudi močna

inkvizitorna pooblastila in predpisuje stopnjevano preiskovalno načelo.11

ZVEtL je bil sprejet v letu 2008, prvič noveliran v letu 2011 in v letu 2017 zaradi določenih

bistvenih posegov v koncept, sprejet kot nov zakon, je bil v praksi spočetka deležen številnih

pomislekov in kritik. Ne gre spregledati, da ZVEtL-1 ureja težko in kompleksno problematiko

ter da so bile prvotne določbe ZVEtL v določenih delih nejasne in so dopuščale sodiščem

različno interpretacijo, kar se je oziroma se odraža v neenotni sodni praksi. S samo uporabo

ZVEtL so se pojavila s strani zakonodajalca nepredvidena vprašanja na katere je v določenih

delih odgovorila sodna praksa, v določenem delu pa zakonodajalec z novelo ZVEtL-A in

sprejemom ZVEtL-1. Navedeno na tej točki ocenjujem kot povsem pričakovano in življenjsko

posledico začetka uporabe zakona, ki glede na obseg problematike, težko predvidi vse

možnosti, ki se lahko pojavijo v praksi. Vendar ravno zaradi vseh vprašanj, ki so se oziroma se

še vedno ob uporabi zakona v praksi pojavljajo je tema še posebej zanima za obravnavo.

1.2 Cilji in hipoteze

Poglavitni cilj magistrskega dela je predstaviti vzpostavitev etažne lastnine na podlagi

nepravdnega postopka, ki ga v ta namen normira ZVEtL-1. Zaradi želje po celostni obravnavi

sem v uvodnem delu in začetnem poglavju na kratko predstavila institut etažne lastnine in

povzela sistemsko ureditev oblikovanja etažne lastnine in predstavila problematiko zatečenih

razmerji dejanske etažne lastnine in razlogov za njen nastanek. Slednje se mi zdi ključno za

razumevanje samega cilja ZVEtL-1 in posameznih določb, ki jih zakon normira. Na ta način

sem lažje pojasnila posebnosti postopka in predstavila načela katerim zakon sledi.

Kljub temu, da ZVEtL-1 poleg postopka za vzpostavitev etažne lastnine ureja tudi postopek za

ugotovitev pripadajočega zemljišča, slednji ni bil neposredni predmet obravnave. V osrednjih

poglavjih sem ob smiselni členitvi predstavila ZVEtL-1 kot celoto in splošne določbe, ki so

skupne obema postopkoma. Ob obravnavi ZVEtL-1 in še podrobnejši predstavitvi postopka za

vzpostavitev etažne lastnine sem se osredotočila na sodno prakso, predvsem na vprašanja in

določbe, ki so se ob uporabi ZVEtL izkazale za pomensko odprte in glede katerih je bila sodna

praksa neenotna. S primerjavo določb ZVEtL in ZVEtL-1 sem poskušala prikazati kako se je

zakonodajalec odzval na v praksi zaznane ovire. Kot že omenjeno je bil ZVEtL ob sprejemu in

prvih letih veljave deležen številnih pripomb in pomislekov, posamezne sem v delu tudi zajela

in se do njih poskušala opredeliti, ter predvsem prikazati razvoj, katerega je bil zakon v

desetletnem obdobju deležen.

V sklepu dela sem povzela ključne ugotovitve do katerih sem ob obravnavi prišla.

10 Predlog zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča - EPA:1926 - VII, URL: http://www.mp.gov.si/fileadmin/mp.gov.si/pageuploads/mp.gov.si/PDF/zakonodaja/151027_ZVEtL-1_DG.pdf (18.10.2017), str. 1. 11 M.T.Fajs, ZVEtL in ovire za njegovo izvajanje v praksi, v: Pravna praksa, 2011, št. 28-29, str. 9.

http://www.mp.gov.si/fileadmin/mp.gov.si/pageuploads/mp.gov.si/PDF/zakonodaja/151027_ZVEtL-1_DG.pdf

4

1.2.1 Hipoteze

HIPOTEZA 1: Skladnost dejanskih in pravnih stanj v nepremičninskih evidencah je temelj za

zagotavljanje pravne varnosti nepremičninskega trga.

HIPOTEZA 2: ZVEtL-1 s postopkov vzpostavitve etažne lastnine ne uzakonja novega načina

nastanka etažne lastnine, vendar zgolj omogoča pravno ureditev in evidentiranje dejansko

obstoječe etažne lastnine, nastale po prejšnji ureditvi.

HIPOTEZA 3: S sprejemom ZVEtL-1 je zakonodajalec poskušal odpraviti novo zaznane ovire in

nejasnosti pri uporabi zakona v praksi, ki so se kazale tudi skozi neenotno sodno prakso sodišč.

HIPOTEZA 4: ZVEtL-1 je v določenem delu spremenil pogoje pod katerimi lahko upravičeni

predlagatelji predlagala vzpostavitev etažne lastnine in pogoje določil jasneje kot njegov

predhodnih ZVEtL.

HIPOTEZA 5: ZVETL-1 je interventni predpis, ki je v svoji osnovi procesni zakon, ki ne določa

novih materialnih pravil.

1.3 Predpostavke in omejitve

Predpostavljam da viri, strokovna literatura in sodna praksa iz obravnavanega področja

zadoščajo za izvedbo predmetne raziskave. Kljub temu, da je ZVEtL-1 pretežno procesni

predpis, se ga obravnavala iz vidika stvarnega in zemljiškoknjižnega prava.

Morebitne omejitve se nanašajo zlasti na nedostopnost prvostopenjskih sklepov o vzpostavitvi

etažne lastnine v bazi sodnih odločb12 in dejstvo, da je ZVEtL-1 v veljavi od julija 2017, torej

zgolj dobro leto, zaradi česar še ni velik sodne prakse, vsaj ne prosto dostopne sodne prakse

drugostopenjskih sodišč. V kolikor bi bila dostop do prvostopenjskih sklepov sodišč bi lahko

preučila kako so določene novosti zaživele v praksi ter ali se bodo v zvezi z njimi odpirala nova

vprašanja.

1.4 Predvidene metode

Metodo deskripcije sem uporabila pri začetni predstavitvi problematike, kratki predstavitvi

sistemske ureditve etažne lastnine in pri opredelitvi temeljnih pojmov ter ciljev zakona.

Predstavitve in raziskovanja ZVEtL-1 sem se lotila z analitičnim pristopom, kjer sem pri

posameznem podpoglavju uporabila tudi komparativno metodo med prvotno ureditve v ZVEtL

in ureditvijo v ZVEtL-1 ter sodno prakso. Poleg tega sem pri preučitvi sodne prakse poskušala

z induktivno metodo povzeti določene ugotovitve.

Ključne ugotovitve dela sem nato s sintetično metodo predstavila v sklep magistrskega dela.

12 http://www.sodnapraksa.si/

http://www.sodnapraksa.si/

5

2. ETAŽNA LASTNINA

»Etažna lastnina je ena najpomembnejših lastninskih razmerij, ki razširja pojavne oblike

nepremičnine in omogoča, da se posamezni del zgradbe določi kot samostojna stvar.«13 Etažna

lastnina je sestavljeno in pravno neločljivo povezano razmerje in sicer lastninske pravice na

posameznem delu zgradbe in solastninske pravice na skupnih delih zgradbe in pripadajočem

zemljišču.

Že iz same opredelitve etažne lastnine kot lastninske pravice na posameznem delu zgradbe in

solastninske pravice na skupnih delih izhaja, da institut odstopa od uveljavljenega

stvarnopravnega načela specialnosti, ki določa, da je lahko samo individualno določena

samostojna stvar predmet stvarnih pravic.14 Ravno zaradi načela specialnosti je predpogoj za

oblikovanje etažne lastnina, da na zgradbi obstajata vsaj dve samostojni funkcionalni celoti, ki

se lahko opredelita kot posamezni del zgradbe, ki lastnost samostojne stvari pridobi z vpisom

v zemljiško knjigo. »Ugotovimo lahko, da je v primeru etažne lastnine posamezni del zgradbe

glavni objekt pripadnosti, lastnina na njem pa glavna in samostojna pravna kategorija,«15

kateri akcesorno pripada solastnina na skupnih delih. Zemljišča parcela oziroma zemljišče na

katerem zgradba stoji, spada med skupne dele, ki so v solastnini vsakokratnih lastnikov

posameznih delov in so torej brez lastne pravne samostojnosti. Zaradi slednjega etažna

lastnina predstavlja tudi odstop od načela povezanosti zemljišča z objektov16 (superficies solo

cedit), saj zgradba na kateri je vzpostavljena etažna lastnina ne deli pravne usode zemljišča,

temveč deli zemljišče, kot skupni del, usodo posameznih delov zgradbe v etažni lastnini.

Slovenska pravna ureditev etažne lastnine temelji na dualistični koncepciji, saj je sestavljena

iz dveh ločenih pravnih razmerjih, izključne lastninske pravice na določenem delu zgradbe in

solastninske pravice na zemljišču in skupnih delih. Kljub temu je med pravnima razmerjema

oblikovana neločljiva pravna vez, saj je solastnina etažnih lastnikov na skupnih delih, kateri se

ni mogoče odpovedati, neločljivo povezana z lastnino na posameznih delih.17 Ravno zaradi

neločljive povezanosti pravnih razmerji, zaradi katere so etažni lastniki solastniki skupnih delov,

se med njimi oblikuje skupnostno razmerje etažnih lastnikov. Razmerje sicer temelji na načelih

solastninske skupnosti, seveda ob upoštevanju ključne razlike, da nihče od etažnih lastnikov

ne more zahtevati delitve solastnine na skupnih delih.18 Pri dualistični koncepciji je glavno

pravno razmerje lastninska pravica na posameznem delu, zaradi česar je etažna lastnina

pojavna oblika lastninske pravice, po unitaristični koncepciji, ki je uveljavljena v večini

germanskih pravnih sistemov pa je etažna lastnina le posebna oblika solastnine.19 »Po

unitaristični koncepciji, pravica na posameznem delu izhaja iz solastniškega deleža, ki ga ima

posameznik na zgradbi kot enotnem pravnem objektu.«20 Slednja koncepcija posledično v

13 M. Juhart, v: M. Juhart, R. Vrenčur, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, 2016, str. 637. 14 Glej 7. člen SPZ-A. 15 R. Vrenčur, Preoblikovanje stavbne pravice v etažno lastnino, v: 5. Dnevi stvarnega in zemljiškoknjižnega prava 2013, 2013, str. 29. 16 Načelo povezanosti zemljišča z objektom določa, da je vse, kar je po namenu trajno spojeno ali je trajno na nepremičnini, nad ali pod njo, sestavina nepremičnine, razen če zakon ne določa drugače. Glej 8.člen SPZ. 17 Glej 4. odstavek 105. člena SPZ-A. 18 Glej 5. odstavek 105. člena SPZ-A. 19 Povzeto po M. Juhart, n.d., str. 638 in 639. 20 V. Rijavec v M. Juhart, A. Berden, T. Keresteš, V. Rijavec, M. Tratnik, A. Vlahek, R. Vrenčur, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, 2004, str. 518.

6

manjši meri odstopa do načela povezanosti zemljišča z objektom, saj lahko rečem, da

zanemarja lastninsko pravico na posameznem delu in v osredju ohranja solastninsko pravico.

Posamezni del zgradbe, ki predstavlja osrednji del etažne lastnine, mora torej predstavljati

samostojno funkcionalno celoto, primerno za samostojno uporabo. Kdaj je posamezni del

predstavlja samostojno funkcionalno celoto se presoja glede na namen in vrsto zgradbe.

Posamezni deli zgradbe so največkrat stanovanja, poslovni prostori, počitniški apartmaji,

garaže, itd.. K posameznemu delu lahko spadajo tudi drugi individualno odmerjeni prostori, če

so del nepremičnine v solastnini etažnih lastnikov.21 To so lahko balkoni, terase, kleti,

podstrešja, garaže, parkirna mesta in podobno. Skupni deli, ki so drugi deli zgradbe in zemljišče

na katerem zgradba stoji oziroma lahko tudi druge zemljiške parcele, so namenjeni skupni rabi

etažnih lastnikov.22 Kaj spada pod skupne dele je bolj natančno opredeljeno v SZ-1. Če

povzamemo, skupne dele v večstanovanjskih stavbah delimo na: skupne prostore v stavbi,

skupne gradbene elemente in skupne inštalacije, naprave in opremo.23

2.1 Zgodovina in razvoj

Etažna lastnina se je kot institut stvarnega prava na našem ozemlju sistemsko uredila v 60.

letih prejšnjega stoletja z zvezno zakonodajo takratne Federativne ljudske republike

Jugoslavije. Pred sprejetjem Zakona o lastnini na delih stavb24 (v nadaljevanju ZLDS), ki je

sistemsko uredil etažno lastnino, je veljala prepoved etažne lastnine iz leta 1949,25 ki so ji

kmalu po uveljavitvi sledile izjeme.

Prva izjema je bila sprejeta predvsem zaradi nacionalizacije26 ter je določala: »če država na

podlagi zakona dobi lastninsko pravico na delu zgradbe, se lahko odpre poseben

zemljiškoknjižni vložek in se vpiše samostojna lastninska pravica na fizičnem delu stavbe.«27

»V okviru povojnih nacionalizacij, zaplemb in drugih oblik podržavljanja so razlaščenci lahko

obdržali v lastni posamezne dele stavbe (stanovanja ali poslovne prostore), preostali deli

stavbe in zemljišče pa so bili podržavljeni. Čeprav sistemske ureditve o razmerjih, ki so se v

takih primerih vzpostavila med novimi etažnimi lastniki (še) ni bilo, je vendarle v takih primerih

na stavbi že nastala etažna lastnina.«28

Posamezni deli, ki so ostali v lasti razlaščencev so se vpisali v zemljiško knjigo, zaradi česar so

se le-ti pri nadaljnjih odtujitvah lahko prenašali knjižno. Nacionalizirani deli stavbe se niso

evidentirali, saj se je družbena lastnina vpisala k zemljiški parceli s stavbo. Zaradi

neevidentiranja se je promet s preostalimi deli stavb izvajal izvenknjižno ali se je na stavbi

21 Glej 2. odstavek 105. člena SPZ-A. 22 Glej 3. odstavek 105. člena SPZ-A. 23 Za podrobnejšo opredelitev skupnih delov glej prve tri odstavke 5. člena SZ-1. 24 Zakona o lastnini na delih stavb (v nadaljevanju ZLDS), Uradni list FLRJ, št. 16/59, 48/59, 12/62, Uradni list SFRJ, št. 10/65, 43/65, 57/65. 25 Prepoved etažne lastnine je vnesel Ukaz o veljavnosti pravnih pravil o nedopustnosti lastninske pravice na fizičnih delih zgradb iz Zakona o notranji ureditvi, ustanavljanju in popravljanju zemljiških knjig (Uradni list FLRJ, št. 3/47), ki je bil izdan 9. 1. 1949. 26 Nacionalizacija je postopek podržavljenja. 27 A. Finžgar, Lastnina na fizičnih delih stavb (Etažna lastnina), 1994, str. 11. 28 J. Debevec, Razmerja pri etažni lastnini, nastali pred uveljavitvijo SPZ (t.i. dejanska etažna lastnina), Pravna praksa, št. 43/2012, str. 10.

7

vpisala solastnina v višini deleža, ki je ustrezal vrednosti posameznega dela stavbe. 29 Eden od

razlogov zakaj danes govorimo o nedokončani lastnini je tudi opisani način prenosa pri

nevpisanih posameznih delih. Nedokončano etažno lastnino štejemo med pojavne oblike

dejanske etažne lastnine, ki bo obravnavala v nadaljevanju.

Prepoved etažne lastnine je bila leta 1954 razveljavljena z Zakonom o prometu z zemljišči in

stavbami,30 ki je določal: »da so lahko v prometu tudi posamezni fizični deli stavb (stanovanja

in poslovni prostori) v zasebni lastnini in da bosta promet fizičnih delov zgradb v družbeni

lastnini kot tudi pravna razmerja, ki izhajajo iz lastnine na fizičnih delih zgradb, urejena s

posebnim zveznim zakonom.«31

Zakon je kot tak dovolil oblikovanje etažne lastnine in na podlagi njegovega pooblastila je bil

leta 1959 sprejem ZLDS, ki je prvi uredil etažno lastnino in njen vpis v zemljiško knjigo. Urejal

je nastanek etažne lastnine in njen vpis v zemljiško knjigo tako na posameznih delih v zasebni

lasti kot na posameznih delih zgradb v družbeni lasti. ZLDS je bil sprejet po nacionalizaciji

najemnih zgradb in gradbenih zemljišč, ki je podržavila predvsem vsa stavbna zemljišča v

mestnem okolju, vsa najemna stanovanja, del stanovanj v večstanovanjskih hišah32 in poslovne

prostore, ki se niso uporabljali za opravljanje dejavnosti občanov in civilnih pravnih oseb.33

»Zasebna lastnina se je priznavala na predmetih osebne rabe, kamor so se po ustavnih

določbah iz leta 1974 načeloma štele tudi stanovanjske hiše in stanovanja. Lastniki stavb in

stanovanj so tako na stavbišču in na zemljišču, ki je bilo potrebno za njihovo redno rabo,

pridobili pravico uporabe, na podlagi katere so lahko zemljišče uporabljali za potrebe

objekta.«34

ZLDS je prenehal veljati s sprejemom Zakona o pravicah na delih stavbe35 (v nadaljevanju

ZPDS) iz leta 1976, ki ga je zaradi prenosa pristojnosti med federacijo in republikami sprejela

takratna Socialistična republika Slovenija. Slednji je urejal pridobitev lastninske pravice na delu

stavbe (stanovanju ali poslovnem prostoru) in pridobitev skupne lastnine na skupnih delih, če

je bila stavba v zasebni lasti ali pridobitev pravice trajne uporabe, če je bila stavba v družbeni

lastnini.36

Po ZPDS je etažna lastnina lahko nastala na dveh pravnih podlagah, ki sta obe omogočali

preoblikovanje solastnine v etažno lastnino. V primeru soglašanja vseh solastnikov je etažna

lastnina nastala na podlagi pogodbe o razdelitvi solastnine. Če soglasja ni bilo, je pogodbo

lahko nadomestil sklep nepravdnega sodišča o razdelitvi nepremične. Poleg obeh načinov, ki

jih pozna tudi današnja zakonodaja, takratni zakon ni urejal možnosti, da bi izključni lastnik

oblikoval etažno lastnino, kot je to urejeno danes. To možnost je priznala sodna praksa. Če je

izključni lastnih stavbe želel na njej oblikovati etažno lastnino, za to ni potreboval nobenega

akta. Zadostovalo je, da je odsvojil konkretno določen posamezen del stavbe novemu lastniku.

29 Povzeto po J. Debevec, n. d., str. 10. 30 Zakonom o prometu z zemljišči in stavbami, Uradni list FLRJ, št. 24/54. 31 A. Finžgar, n. d., str. 12. 32 V večstanovanjskih stavbah, sta dva stanovanja lahko ostala v lastni dotedanjega lastnika, ostala stanovanja pa so prešla v družbeno lastnino, saj je posameznik lahko imel v lastni družinsko hišo ali dva stanovanja in poslovni prostor za opravljanje dovoljene dejavnosti. 33 Povzeto po A. Finžgar, n. d., str. 12-14. 34 M. T. Fajs, Določitev pripadajočega zemljišča po ZVEtL, v: 2. dnevi stvarnega in zemljiškoknjižnega prava, 2010, str. 121. 35 Zakona o pravicah na delih stavbe (ZPDS), Uradni list SRS, št. 19/76. 36 Povzet po A. Finžgar, n. d., str. 49.

8

S tem je na posameznem delu stavbe nastala etažna lastnina novega lastnika, na ostalih delih

stavbe, s niso bili predmet razpolaganja je lastništvo ostalo spremenilo. Za nastanek etažne

lastnine po ZPDS vpis v zemljiško knjigo ni imel konstitutivnega učinka, vendar je predstavljal

le fakultativno možnost lastnika.37 Zaradi poenostavljenega načina nastanka etažne lastnine,

ki ga je priznala sodna praksa, je etažna lastnina lahko nastala brez pravnega temelja, kar je

onemogočalo vpis v zemljiško knjigo, čemur se v tistem času ni posvečalo velike pozornosti,

saj tudi ob izpolnjenih pogojih za vpis v zemljiško knjigo le-ta navadno ni bil opravljen.38

ZPDS, ki je bil zadnji predtranzicijski predpis v katerem je bila urejena etažna lastnina, je v

nasprotju z današnjo ureditvijo skupne dele zgradbe, zemljišča na katerem stavba stoji ter

zemljišča potrebnega za njeno redno uporabo39, opredeljeval kot skupno lastnino lastnikov

posameznih delov stavb in ne kot danes normirano solastnino. V primeru, da je stavba stala

na zemljišču, ki je bilo v družbeni lasti, so etažni lastniki na njem pridobili skupno in trajno

pravico uporabe zemljišča.40

V tem obdobju družbeno usmerjene stanovanjske gradnje, investitorji pri novogradnjah niso

poskrbeli za ureditev zemljiškoknjižnega stanja in so stanovanja prodali, ne da bi predhodno

na zgradbah vzpostavili etažno lastnino oziroma je etažna lastnina po takratni zakonodaji

nastala že s prodajo konkretno določenega posameznega dela novemu lastniku. Zaradi

slednjega številna stanovanjska naselja niso bila oziroma določena še danes niso,

zemljiškoknjižno urejena. Seveda je v tem času veliko investitorjev kot pravnih oseb prenehalo

obstajati in se dejanski etažni lastniki ob uveljavljanju stvarnopravnega varstva nemalokrat

srečujejo z zahtevnim ugotavljanjem pravnega nasledstva investitorjev. Druga težava je, da

so investitorji na podlagi pridobljene pravice gradnje množično gradili na zemljiščih, ki so bila

v družbeni lastnini, ne da bi se predhodno odmerjala funkcionalna zemljiška k posamezni

zgradbi.

Potrebno je poudariti, da v času družbene lastnine ni veljalo načelo povezanosti zemljišča z

objektom, zaradi česar je funkcionalno zemljišče postalo last lastnika stavbe oziroma objekta,

v primeru, da je bilo zemljišče v družbeni lasti pa je lastnik stavbe na njem pridobil trajno

pravico uporabe, ki se je z lastninjenjem družbene lastnina spremenila v lastninsko pravico.

Pravica uporabe pripadajočega zemljišča je bila torej akcesorno povezana s pravico na objektu,

ki je glede na takratno ureditev veljal za glavno stvar. Stavbe so bile samostojni predmet

lastninske pravice.

Od osamosvojitve v Republiki Sloveniji ne poznamo več družbene lastnine, le zasebno lastnino

kot edino lastninsko obliko. »Datuma preoblikovanja družbene lastnina v zasebno ni mogoče

definirati z enotno časovno točko, saj je to vprašanje urejalo več področnih zakonov in sicer

različno glede na vrsto in namen premoženja v družbeni lastnini.«41 S sprejemom

Stanovanjskega zakona42 (v nadaljevanju SZ) oktobra, leta 1991, ki je tudi razveljavil prej

37 Povzeto po J. Debevec, n. d., str. 10. 38 Povzeto po M. Juhart v M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, 2007, str. 332. 39 Danes tako imenovano funkcionalnega zemljišča. 40 Glej 6. člen ZPDS/76. 41 T. M. Fajs, n.d., op. 34., str. 132. 42 Stanovanjskega zakona (SZ), Uradni list RS, št. 18/91-I, 19/91.

http://www.uradni-list.si/1/objava.jsp?urlurid=1991652http://www.uradni-list.si/1/objava.jsp?urlid=199119&objava=2

9

veljavni ZPDS43, so postala vsa družbena stanovanja in stanovanjske hiše last pravne osebe,44

ki je imela na dan uveljavitve zakona na teh nepremičninah pravico uporabe.45

SZ, ki je sicer približal ureditev etažne lastnine današnji ureditvi, je v svojih določbah uredil

etažno lastnino le v stanovanjskih stavbah, etažna lastnina na drugih zgradbah46 pa ni bila

predmet njegovega urejanja. Formalno gledano se je s tem začelo obdobje pravne praznine,

ki je prenehalo šele z uveljavitvijo Stvarnopravnega zakonika.47 SZ, poznan tudi kot "Jazbinškov

zakon", je prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice omogočal nakup stanovanj po ugodni

ceni,48 kar je bil tudi poglaviten razlog za množičen nastanek etažne lastnine. Po podatkih

zakonodajnega gradiva ob sprejemu novega Stanovanjskega zakona (SZ-1) je bilo na tej

podlagi prodanih 150.000 stanovanj, kar je še povečalo problem neusklajenosti zemljiške

knjige z dejanskim stanjem, saj so se stanovanja odprodajala brez predhodne vzpostavitve

etažne lastnine.

S sprejemom Zakona o zemljiški knjigi49 (v nadaljevanju ZZK) je bilo jasno izkazan namen, da

se zemljiškoknjižno stanje uredi z dejanskim, saj je ZZK v končnih določbah vsem lastnikom

nepremičnin naložil dolžnost, da so dolžni v roku petih let po uveljavitvi zakona predlagati vpis

lastninske pravice v kolikor tega še niso storili.50 Enako dolžnost je naložil tudi etažnim

lastnikom, ki so etažno lastnino pridobili zgolj na podlagi prodajne pogodbe. Zaradi namena

poenostavitve vpisa etažne lastnine v zemljiško knjigo, ki je nastala pred letom 1995, je z

dnem 19.11.2000 začel veljati začasni interventni Zakon o posebnih pogojih za vpis lastninske

pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo (ZPPLPS). Zakon je omogočal vpis

etažne lastnine pod ugodnejšimi pogoji in sicer je lahko vsak imetnik pravice na posameznem

delu stavbe, predlagal vpis etažne lastnine in sicer brez soglasja ostalih imetnikov pravic na

posameznih delih ali soglasja zemljiškoknjižnega lastnika. Kot navedeno običajno funkcionalna

zemljiška stavb niso bila določena, zato se je na podlagi ZPPLPS kot obvezni skupnih del etažne

lastnine vpisano stavbišče51, za katerega je veljala neizpodbojna domneva, da so imeli na njem

ob uveljaviti Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini52 (v nadaljevanju ZLNDL)

pravico uporabe imetniki pravic posameznih delov.53 Navedeno pravico uporabe je ZLNDL

spremenil v lastninsko pravico. Na podlagi ZPPSLP se je etažna lastnina lahko vpisala samo pri

posameznih delih stavbe, ne da bi se vzpostavila etažna lastnina na celotni zgradbi, zato se

danes etažna lastnina vpisana po tem zakonu še vedno šteje med nedokončano etažno

lastnino, saj tudi v koliko so se vpisali vsi posamezni deli stavbe, so nedoločeni ostali skupni

deli, solastniški deleži na skupnih delih in funkcionalna zemljišča. ZPPSLP, ki je zaradi omejene

časovne veljave prenehal veljati po petih letih, sicer res ni prinesel popolne vzpostavitve etažne

lastnine glede na današnje predpise, prav tako ni reševal problema funkcionalnega zemljišča,

vendar ga je glede na kompleksnost problematike potrebno pozitivno ovrednotiti.

43 V veljavi so ostale določbe SPDS o vodenju E knjige. 44 Glej 111. člen in 112. člen SZ/91. 45 Povzeto po A. Finžgar, n. d., str. 61. 46 Etažne lastnine na poslovnih prostorih, garažah v garažnih hišah, itd. 47 J. Debevec, n. d., str. 10. 48 Glej 116. člen SZ/91. 49 Zakon o zemljiški knjigi, Uradni list RS, št. 33/95. 50 Glej 134. člen ZZK/95. 51 Stavbišče je zemljišče na katerem stavba stoji. Pojem stavbišča je danes po vsebini skladno s pojmo zemljišča pod stavbo. 52 Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL), Uradni list RS, št. 44/97. 53 Glej 2. člen ZPPLPS/97.

10

S sprejemom SPZ v začetku leta 2003, ki je zapolnil dotedanjo pravno praznino pri oblikovanju

etažne lastnine na zgradbah in ZZK-1, ki je uredil njeno evidentiranje, se je res vzpostavila

sistemska ureditev etažne lastnine v Republiki Sloveniji, vendar le-ta ni vsebovala nujno

potrebnih določb s pomočjo katerih bi se lahko glede na dejansko stanje zatečenih in

neusklajenih razmerij celostno uredila tudi razmerja dejanske etažne lastnine.

2.2 Pravni viri

Institut etažne lastnine je urejen v SPZ, kamor kot posebna oblika lastnine pravice tudi sodi.

Glede etažne lastnine je SPZ splošni predpis v katerem je normiran njen nastanek,

razpolaganje, razmerje med etažnimi lastniki, omejitve etažne lastnine, prenehanje in seveda

določene splošne določbe instituta.54 V 105. členu SPZ je določeno, da se etažna lastnina kot

lastnina na posameznem delu zgradbe s pripadajočo solastnino na skupnih delih, lahko

vzpostavi na zgradbi, katere posamezni del predstavlja samostojno funkcionalno celoto ter kot

tako primeroma našteje stanovanje, poslovni prostor ali drug samostojni prostor.55 V primeru,

da je etažna lastnina vzpostavljena na stanovanjih v večstanovanjskih stavbah, kar je v

Sloveniji še posebej pogosto zaradi pretekle privatizacije stanovanj, je potrebno upoštevati

tudi posebno ureditev etažne lastnine vsebovana tudi v SZ-1, ki je v razmerju do SPZ specialni

predpis.

Posebna ureditev za stanovanjske stavbe je potrebna zaradi širšega družbenega namena, ki

ga zasleduje, saj v stanovanjskih stavbah ljudje uresničujejo eno od osnovnih življenjskih

potreb. Pri tem je potrebno upoštevati, da večje število etažnih lastnikov tudi bistveno vpliva

na njihova medsebojna razmerja, ki jih je zaradi številčnosti težje urediti. Zaradi navedenih

razlogov je v takšnih stavbah potrebno posameznikovo lastninsko svobodo bolj omejiti,

razmerja urediti z dodatnimi dispozitivnimi pravili in natančnejše določiti določene temeljne

elemente etažne lastnine.56 Tako na primer SZ-1 vsebuje določbe, da je mogoče, da so element

etažne lastnine tudi posebni skupni deli, ki so v solastnini samo določenih etažnih lastnikov, če

etažni lastniki tako določijo s pogodbo o medsebojnih razmerjih.57 Namen določitve posebnih

skupnih delov je, da stroški v zvezi z vzdrževanjem bremenijo samo etažne lastnike, ki

navedene dela uporabljajo, kar je smiselno, vendar se ob tem postavlja vprašanje ali SZ-1 kot

specialni predpis preveč posega v temeljno ureditev etažne lastnine glede na to, da SPZ

možnosti oblikovanja posebnih skupnih delov ne predvideva.58 Predmet urejanja SZ-1 so sicer

samo večstanovanjske stavbe, vendar pa je zakon, z izjemo določb specifičnih za stanovanjske

stavbe, mogoče smiselno uporabiti tudi glede drugih zgradb, predvsem poslovnih zgradb, saj

posebna ureditev za ostale primere etažne lastnine ni sprejeta.59 Na podlagi SZ-1 je bi sprejet

54 Glej V. del SPZ-A. 55 Etažna lastnina lahko nastane tudi na garažah, parkirnih prostorih, športnih objektih, ipd.. 56 Za več glej M. Juhart, Stanovanjski zakon (SZ-1) Uvodna pojasnila, 2003, str. 15-16. 57 Glej 20. člen SZ-1. 58 Juhart navaja, da izpostavljena in tudi določene druge določbe SZ-1 ne upoštevajo izhodišče uredite etažne lastnine v SPZ, kar bi lahko pripeljalo do neskladji in bi lahko poseglo v bistvo instituta, zaradi česar se sprašuje ali bi bilo morda bolj smiselno etažno lastnino urediti v enotnem predpisu. Za več glej M. Juhart, n.d., op.13 , str. 642-643. 59 Za več glej M. Tratnik, Posebni skupni deli v etažni lastnini, v: Pravna praksa, 2004, št. 15-16. V konkretnem članku Tratnik navaja, da je mogoča smiselna uporaba določb SZ-1 o posebnih skupnih delih tudi za poslovne stavbe. Posebna ureditev je sprejeta le glede najemnih razmerij poslovnih stavb in sicer z Zakon o poslovnih stavbah

11

tudi podzakonski predpis in sicer Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb60, katerega

predmet urejanja so posli upravljanja, pooblastila upravniku in merila delitve obratovalnih

stroškov.61

Potrebno je omeniti tudi Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v

nadaljevanju ZVKSES)62, ki nalaga v primeru prodaje posameznih delov stanovanjskih stavb,

pred dokončanjem gradnje obveznost investitorjev, da pred prodajo na stavbi vzpostavijo

etažno lastnino in uredijo vpis v zemljiško knjigo. Zakon je bil sprejet zaradi varstva kupcev, ki

ob nakupu bodoče stvari prevzamejo večje tveganja, med drugim tudi to ali bo stanovanje kot

posamezni del sploh nastalo. Pomanjkljivost zakona poleg tega, da ne predvideva potrebnih

pravnih sredstev kupcu, je tudi v tem, da se ureja zgolj prodajo novostanovanjskih stavb, ki

jih prodaja investitor kot pravna oseba.

Seveda je pomemben pravni vir etažne lastnine tudi ZVEtL-1, ki je sicer v pretežnem delu

procesni zakon, ki še vedno ohranja naravo interventnega zakona, ki ureja problematiko

vzpostavitve etažne lastnine pri dejansko obstoječi etažni lastnini. Namen in cilji ZVEtL-1, ki je

osrednji predmet tega magistrskega dela je predstavljen v podpoglavju 3.1 Razlogi za sprejem,

cilji in načela zakona.

»Kljub številnim pravnim virom pa so nekatera pravna razmerja, povezana z etažno lastnino,

še zmeraj neurejena in nakazujejo na številna težko rešljiva vprašanja.«63

2.3 Oblikovanje etažne lastnine

Etažna lastnina se lahko vzpostavi na zgradbi, katere deli glede na njene fizične lastnostni

predstavljajo samostojno funkcionalno celoto, ki je primerna za samostojno uporabo. Seveda

dejanska možnost oblikovanja posameznih delov, ki predstavljajo takšno funkcionalno celoto

še ne zadostuje za vzpostavitev etažne lastnine, katera se na zgradbi vzpostavi šele z vpisom

v zemljiško knjigo, ki je konstitutivni pogoj nastanka etažne lastnine. Vzpostavitev etažne

lastnine predstavlja razpolagalno upravičenje izključnega lastnina ali solastnikov zemljiške

parcele, da se na zgradbi, ki stoji na tem zemljišču oblikuje etažna lastnina. Glede na to, da se

etažna lastnina kot posebna lastninska oblika vzpostavi šele z vpisom v zemljiško knjigo, mora

njeno oblikovanje temelji na pravnem aktu o oblikovanju etažne lastnine. To je lahko pravni

posel in sicer enostranski pravni posel v kolikor etažno lastnino vzpostavlja izključni lastnik

zemljiške parcele ali sporazum o delitvi solastnine v etažno lastnino, ki ga sklenejo solastniki

oziroma sodna odločna sodišča izdana v nepravdnem postopku, zaradi zahteve solastnika, da

se solastnina razdeli v etažno lastnino.64 Sodna odločba nadomešča soglasje etažnih lastnikov

o delitvi solastnine v etažno lastnino, ki jo lahko kadarkoli razen ob neprimernem času zahteva

vsak solastnik, v kolikor je to glede na lastnosti zgradbe seveda mogoče.

in poslovnih prostorih (ZPSPP), Uradni list RSS, št. 18/74, 34/88 in Uradni list RS, št. 32/00, ki ne posega v ureditev etažne lastnine. 60 Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb, Uradni list RS, št. 60/09, 87/11 in 85/13. 61 Glej 1. člen Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb. 62 Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES), Uradni list RS, št. 18/04. 63 M. Juhart, Stvarnopravni, str. 643. 64 Glej 107. člen SPZ-A.

12

SPZ v 108. členu določa sestavine, ki jih mora akt o oblikovanju etažne lastnine vsebovati in

sicer mora vsebovati imena etažnih lastnikov, zemljiškoknjižno označbo nepremičnine,

natančen vpis posameznih delov zgradbe v razmerju do ostalih delov, opis skupnih delov in

določitev solastniških deležev na skupnih delih ter pogodbeno ureditev medsebojnih razmerij

med etažnimi lastniki. V pravni teoriji se je izoblikovalo stališče, da je določba nedosledna, saj

sklenitev pogodbe o medsebojnih razmerjih med etažnimi lastnini in določitev solastniških

deležev nista nujni sestavi, ki bi ju pravni akt o oblikovanju etažne lastnine moral vsebovati.65

Identifikacijsko oznako stavbe, njenih posameznih in skupnih delov, ki jih je potrebno navesti

v pravni akt o oblikovanju etažne lastnine, se pridobi z vpisom stavbe v kataster stavb, ki je

kot tak predpogoj vpisu v zemljiško knjigo. V kataster stavb morajo biti vpisane vse stavbe, ki

so zgrajene po letu 2003 in vse stavbe na katerih je vzpostavljena etažna lastnina. Torej v

kolikor stavba še ni vpisana v kataster stavb je potrebno vpis izvesti v fazi oblikovanja etažne

lastnine. V skladu s 73. členom Zakona o evidentiranju nepremičnin66 (v nadaljevanju ZEN) se

v kataster stavb vpisujejo naslednji podatki: identifikacijska oznaka, lastnik, upravljavec, lega

in oblika, površina, dejanska raba, številka stanovanja ali poslovnega prostora.

Kot povedano je konstitutivni pogoj nastanka etažne lastnine vpis v zemljiško knjigo. Le-ta se

lahko izvede, ko so stavba in njeni deli nastavljeni v katastru stavb ter ko obstaja pravni temelj

oblikovanja. V zemljiško knjigo se vpisujejo nepremičnine, ki so lahko samostojni predmet

lastninskih pravic. Ne glede na to, da stavba na kateri je vzpostavljena etažna lastnina ni

predmet samostojne lastninske pravice temveč spada med skupne dele na katerih imajo etažni

lastniki solastninsko pravico, se le-ta vpiše v zemljiško knjigo.67 Pri njej pa se vpiše toliko

osnovnih pravnih položajev kolikor je na stavbi posameznih delov. Iz zemljiškoknjižnega izpiska

za stavbo, takoj za plombami, so navedeni splošni skupni deli stave68 in posebni skupni deli69.

Iz zemljiškoknjižnega izpiska stavbe vidimo koliko je posameznih delov stavb in kolikšen je

solastniški delež vsakokratnega imetnika posameznega dela, ni pa moč razbrati katerim

posameznim delom pripadajo posebni skupni deli stavbe, če le-ti obstajajo. Pri zemljiški parceli,

ki predstavlja splošni skupni del stavbe70, se to dejstvo vpiše v osnovni pravni položaj, kot

njenega lastnika pa se navede stavbo.71 Vsak posamezni del stavbe se vpiše kot nepremičnina

pri kateri se v osnovi pravni položaj vpiše imetnik lastninske pravice posameznega dela in vsi

skupni in posebni deli stavbe, katerim se določi solastniški delež vsakokratnega imetnika tega

posameznega dela.

65 Za več glej: N. Plavšak, Oblikovanje etažne lastnine in vpis v zemljiško knjigo, v: 1. dnevi nepravdnega in

izvršilnega prava 2012, 2012, str. 88; M. Juhart, Stvarno, str. 345.; R. Vrenčur, Preoblikovanje, str. 30. 66 Zakona o evidentiranju nepremičnin (ZEN), Uradni list RS, št. 47/06. 67 Glej 11. člen ZZK-1. 68 To je zemljiška parcela ali stavbna pravica na kateri stavba stoji, druga zemljiška, ki predstavljajo pripadajoče zemljiške stavbi in deli stavb, ki so splošni del stavbe, ki se vpišejo v kataster stavb. 69 Posebni skupni deli stavbe so lahko deli stavb ali zemljiške parcele, ki pripadajo več stavbam. Podatke o tem katerim vsakokratnim lastnikom posameznih delov pripadajo posebni skupni deli so razvidni iz izpisa za posamezen posebni skupni del. 70 Zemljiška parcela na kateri stavba stoji in druga stavbi pripadajoča zemljišča. 71 V kolikor zemljiška parcela predstavlja skupno pripadajoče zemljišče več stavbam, se vse stavbe navedejo ko lastnice.

13

2.4 Dejanska etažna lastnina

Kljub sprejetju sistemske in dosledne zakonodaje za ureditev etažne lastnine le-ta ni posegla

v prej obstoječa pravna razmerja in pridobljene pravice72, saj je SPZ določil, da predhodno

pridobljene stvarne pravice ostanejo v veljavi, vendar z vsebino kot jo določa SPZ. Etažno

lastnino, ki je po prejšnji ureditvi lahko nastala tudi brez pravnega temelja, kar je sicer že

takrat onemogočalo vpis v zemljiško knjigo, ki je bil sicer fakultativnega pomena, je bilo sedaj

potrebno urediti v skladu s sprejeto zakonodajo in jo zaradi načela zaupanja v zemljiško knjigo

tudi vpisati vanjo. Pod pojem dejanske etažne lastnine štejemo primere etažnih lastnin,

oblikovanih pred uveljavitvijo SPZ in še nevpisanih ali nepopolno vpisanih v zemljiškoknjižno

evidenco in neusklajenih z današnjo zakonodajo.

»V praksi se za zdaj zaznavajo trije tipični pojavni primeri tako imenovane dejanske etažne

lastnine: izvenknjižna etažna lastnina, nedokončana etažna lastnina in navidezna solastnina.«73

Kot je bilo predstavljeno že v predhodnem podpoglavju 2.1. Zgodovina in razvoj etažne

lastnine, do uveljavitve SPZ zakonodaja ni urejala možnosti oblikovanja etažne lastnine na

podlagi enostranskega pravnega posla izključnega lastnika zemljiške parcele, kljub temu pa je

tovrsten nastanek etažne lastnine priznavala sodna praksa. V tem primer nastala etažna

lastnina danes predstavlja izvenknjižno etažno lastnino, saj le-ta ni vzpostavljena v zemljiški

knjigi, kjer je vknjižen še pretekli lastnik zemljiškoknjižne parcele. Dejanski etažni lastniki v

tem primerih svojo pridobljeno pravico navadno izkazujejo le s kupoprodajno pogodbo

posameznega dela. Ista pojavna vrsta dejanske etažne lastnine je lahko nastala tudi v primerih

nacionalizacije večstanovanjskih stavb, kjer se je pravica na posameznih delih v nadaljevanju

prenašala izvenknjižna. Drugi način katerega so se posluževali pri odsvajanju posameznih

delov v predhodno nacionaliziranih zgradbah je bil sledeč: pridobitelj posameznega dela se je

v zemljiško knjigo vpisal kot solastnik nepremičnine in sicer v idealnem deležu, ki je bil

enakovreden vrednosti ali velikosti pridobljenega posameznega dela. V tem primerih danes

govorimo o navidezne solastnine. Za navidezno solastnino kot oblika etažne lastnine je ključno,

da je bila etažna lastnina res oblikovana, kar se razvidno iz sodne prakse ni zgodilo: »če je

eden od solastnikov ob odtujitvi svojega solastniškega deleža, brez soglasja solastnikov, določil

kaj njegov delež predstavlja v naravi in tudi ne, če je bil med solastniki sklenjen samo dogovor

o delitvi rabe nepremičnine.«74 Zadnja pojavna oblika dejanske etažne lastnine je tako

imenovana nedokončana etažna lastnina, ki jo moramo ob upoštevanju ostalih dveh pojavnih

oblik, razumeti kot etažno lastnino pri kateri je v zemljiško knjigo vpisana lastninska pravica

na posameznem delu stavbe, niso pa določeni in evidentirani skupni deli, prav tako pri tej obliki

tudi ni določeno pripadajoče zemljišče. Pri nedokončani etažni lastnini je ključno, da etažna

lastnina na stavbi kot celoti ni oblikovana. V primerih nastanka te pojavne oblike, ki se je

oblikovala bodisi po določbah ZPPLPS ali na podlagi izvzetja posameznih delov v postopku

nacionalizacije ali ob vračilu posameznih delov v postopku denacionalizacije, je torej povsem

mogoče, da so zemljiškoknjižno evidentirani samo nekateri in ne vsi posamezni deli v stavbi.

Prav tako je mogoče, če so se etažni lastniki v zemljiško knjigo vpisovali po določbah ZPPLPS,

da so v stavbi sicer vpisani vsi posamezni deli pa gre kljub temu za nedokončano etažno

72 Glej 266. člen SPZ-A. 73 J. Debevec, n. d., str. 11. Delitve etažne lastnine na navedene pojavne oblike se poslužuje tudi sodna praksa. 74 Glej jedro VSRS sodbe II Ips 390/2009, ECLI:SI:VSRS:2013:II.IPS.390.2009 z dne 14.3.2013.

14

lastnino, saj se na podlagi ZPPLPS, kot že navedeno, niso vpisovali skupni deli ter določali

solastniški deleži na njih, seveda tudi ne pripadajoča zemljišča (določalo se je samo stavbišče).

Debevčevo delitev dejanske etažne lastnine na tri opisane pojavne oblike je zelo primerna, kar

dokazujejo tudi dosedanja sodna praksa, ki se v sodnih odločbah pogosto sklicuje na navedene

pojavne oblike.

SPZ kot povedano ni posegel v že pridobljeno etažno lastnino je pa zapovedal, da morajo

etažni lastniki v roku enega leta po uveljavitvi zakona pogodbeno urediti medsebojna razmerja

in določiti solastniške deleže na skupnih delih, v kolikor le-ti še niso določeni.75 Vendar pa so

dejanski etažni lastniki, ki so želeli doseči vpis svoje etažne lastnine in se s tem izogniti

negativnemu vidiku načela zaupanja v zemljiško knjigo, naleteli na oviri, saj do uveljavitve

ZVEtL, glede na pravne predpise, ni bilo mogoče doseči zemljiškoknjižnega vpisa lastninske

pravice na posameznem delu v kolikor etažna lastnina v zemljiški knjigi še ni vzpostavljena.76

Zaradi tega pridobitelj v pravdi od zemljiškoknjižnega lastnina niti ne more uspešno zahtevati

izstavitve zemljiškoknjižnega dovolila, saj posamezni deli stavbe v zemljiško knjigo niso vpisani

kot zemljiškoknjižno telo.77

Kljub temu, da zaradi ne vzpostavitve etažne lastnine zahtevki za uveljavljanje

stvarnopravnega varstva etažne lastnine niso zemljiškoknjižno izvedljivi je sodišče večkrat

poudarilo, da slednje ni razlog za odrek pravnega varstva,78 saj je potrebno ugotovitvene sodbe

o pridobitvi lastninske pravice na posameznem delu stavbe razumeti kot prvi korak k

vzpostavitvi etažne lastnine v skladu z določbami SPZ.79 Ni potrebno posebej poudarjati, da je

bilo takšno pravno varstvo ob nemožnosti vpisa v zemljiško knjigo pomanjkljivo in je etažne

lastnike puščalo v pravno ne varovanem položaju. Če tudi je etažni lastnik »uspel« v pravdi je

ugotovitev njegove stvarnopravne pravice, brez vpisa v zemljiško knjigo, zaradi subjektivnih

mej pravnomočnosti veljala le zoper stranke postopka. V sodni praksi je moč zaznati veliko

primerov nepravilno oblikovanih tožbenih zahtevkov, ki so bili posledično nesklepčni, kar ni

presenetljivo glede na dejstvo, da še danes ni jasnega in dokončnega odgovora kako se

pravilno oblikuje tožbeni zahtevek pri stvarnopravnem varstvu dejanske etažne lastnine.80

Naj izpostavim le nekaj dejstev, ki jih je pri oblikovanju tožbenega zahtevka potrebno

upoštevati:

- V tožbenem zahtevku je potrebno zatrjevati lastništvo na posameznem delu stavbe kot

tudi solastništvo na skupnih delih stavbe.81

- Določno je potrebno identificirati in opredeliti posamezni del in skupne dele ter

opredeliti solastniški delež na njih.

75 Glej 270. člen SPZ. 76 Za več glej npr. VSK sklep Cp 576/2009 z dne 8.9.2009, ECLI:SI:VSKP:2009:CP.576.2009. 77 Povzeto po - Predlog Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi-EPA: 1897 – IV, URL: http://www2.gov.si/zak/Pre_Zak.nsf/938d6de81845d6ccc1256616002a1e89/ee2d33cdc9add370c12573fe002d15bf?OpenDocument&ExpandSection=1 (17.10.2017), stran 1. 78 Glej zadeve VSRS sklep II Ips 83/2009 z dne 13.9.2012, ECLI:SI:VSRS:2012:II.IPS.83.2009; VSRS sodba in sklep II Ips 178/2009 z dne 6.10.2011, ECLI:ECLI:SI:VSRS:2011:II. IPS.178.2009 in druge. 79 Povzeto po jedro VSRS sodba II Ips 316/2013 z dne 24.9.2015, ECLI:SI:VSRS:2015:II.IPS.316.2013. 80 Ibidem. 81 Glej 7. točka obrazložitve VSRS sodba II Ips 316/2013 z dne 24.9.2015, ECLI:SI:VSRS:2015:II.IPS.316.2013.

http://www2.gov.si/zak/Pre_Zak.nsf/938d6de81845d6ccc1256616002a1e89/ee2d33cdc9add370c12573fe002d15bf?OpenDocument&ExpandSection=1http://www2.gov.si/zak/Pre_Zak.nsf/938d6de81845d6ccc1256616002a1e89/ee2d33cdc9add370c12573fe002d15bf?OpenDocument&ExpandSection=1

15

- Proti komu je potrebno naperiti tožbeni zahtevek je sicer odvisno od posebnosti

opisanega dejanskega položaja, vendar zadostuje, da se ga naperi proti

zemljiškoknjižnemu lastniku.82

- V kolikor se s tožbenim zahtevkom zahteva ugotovitev solastninske pravice na

nepremičnini, dejansko pa se zatrjuje obstoj etažne lastnine, bo sodišče moralo zaradi

vezanosti na zahtevek, le-tega zavrniti. »Kajti ugotovitev lastninske pravice na

posameznem delu stavbe ni manj (minus), temveč nekaj drugega (aliud) kot ugotovitev

lastninske pravice na nepremičnini, na kateri stavba stoji.«83

Do sprejetja ZVEtL-ja so bili torej dejanski etažni lastniki zaradi nemožnosti zemljiškoknjižne

vzpostavitve etažne lastnine v ne varovanem pravnem položaju, saj kljub obstoju svoje

stvarnopravne pravice le-te niso mogli vpisati v zemljiško knjigo. Zaradi načela zaupanja v

zemljiško knjigo, njihova etažna lastnina proti dobrovernim ni obstaja in proti njim ni imela

nobenega učinka. Nevpisana etažna lastnina kot tudi druge nevpisane stvarne pravice »so

problematične, ker pomenijo negacijo temeljne funkcije zemljiške knjige, to je zagotavljanje

javnosti stvarnih pravic na nepremičninah«84 Glede na to, da načelo zaupanja v zemljiško

knjigo predstavlja negacijo nevpisanih ali ne popolno vpisanih stvarnih pravic ter ob

upoštevanju dejstva, da je zemljiška knjiga v Sloveniji v določenem delu še vedno neskladna

z dejanskim stanjem, je na mestu vprašanje ali je morda načelo zaupanja v zemljiško knjigo

»prevelikodušno«?85

Kot izpostavljeno, neskladnost dejanskega stanje nepremičnin z zemljiškoknjižnimi evidencami

negativno vpliva na pravno varnost in vnaša negotovost v promet z nepremičninami. Uskladitev

slednjega je v širšem javnem interesu, kar je potrdil tudi zakonodajalec, med drugim s

sprejetjem ZVEtl-ja, ki dejanskim etažnim lastnikom omogoča vzpostavitev in vpis njihove

dejanske etažne lastnine ter s tem ustrezno pravno varnost.

82 Za več glej obrazložitev v točki 9. do 11. VSRS sodba in sklep II Ips 151/2014 z dne 17.12.2015, ECLI:SI:VSRS:2015:II.IPS.151.2014. 83 Glej jedro VSRS sodba II Ips 316/2014 z dne 3.9.2015, ECLI:SI:VSRS:2015:II.IPS.316.2014. 84 M. Tratnik: Varstvo nevpisanih lastninskih položajev, v: Pravna praksa, 2017, št. 28-29, str. 19. 85 Povzeto po M. Tratnik, Varstvo, str. 19.

16

3. ZAKON O VZPOSTAVITVI ETAŽNE LASTNINE NA DOLOČENIH

STAVBAH IN O UGOTAVLJANJU PRIPADAJOČEGA ZEMLJIŠČA

(ZVETL-1)

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega

zemljišča, z okrajšanim imenom ZVEtL-1, je bil sprejet 22.06.2017 in je stopil v veljavo

19.7.2017. Z njegovo uveljavitvijo je prenehal veljati njegov predhodnik, Zakon o vzpostavitvi

etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega

zemljišča k stavbi86 (ZVEtL), ki je stopil v veljavo 24.5.2008. Kot je razvidno se je spremenilo

tudi samo poimenovanje zakona. Razširitev aktivne legitimacije za začetek postopka za

vzpostavitev etažne lastnine, po kateri lahko predlog poda tudi zemljiškoknjižni lastnik

nepremičnine, ki kot tak ni pridobitelj posameznega dela stavbe, je razlog, da poimenovanje

vzpostavitev etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe, ni bilo več

pravilno. Zaradi doslednosti in korektnosti je zakonodajalec v naslovu in v nadaljnjih določbah

zakona, določitev pripadajočega zemljišča zamenjal s terminom ugotovitev pripadajočega

zemljišča, saj se v postopku obseg pripadajočega zemljišča in že pridobljeno lastništvo na

njem, ugotavlja in ne določa na novo.

Kmalu ob začetku uporabe zakona in sprožitvi prvih postopkov po ZVEtL, so se v praksi začela

odpirati vprašanje vezana na zakonske določbe in se kazati ovire, ki so onemogočale

zakonodajalčev namen, da se postopka v praski izvajata hitro in učinkovito. Zaradi slednjega

je bila 13.7.2011 sprejeta novela zakona ZVEtL-A, s katero se je vzpostavilo učinkovitejše in

hitrejše, predhodno potrebno evidentiranje sprememb v zemljiški kataster in kataster stavb,

razširil se je krog udeležencev postopkov87, ter bile odpravljene določene redakcijske napake.

Z novelo se je predpisala tudi prednostna obravnava zadev pri katerih je bil predlog za začetek

postopka vložen do 31.12.2013.88

Kljub temu, da je od sprejema zakona, ki naj bi pripomogel k vzpostavitvi etažne lastnine v

nepremičninskih evidencah preteklo že polnih deset let, je bilo še vedno moč zaznati veliko

število stavb na katerih je etažna lastnina nastala pred uveljavitvijo SPZ ter v nepremičninskih

evidencah še vedno ostaja neurejena v skladu z današnjo ureditvijo. Zaradi slednjega je

zakonodajalec ocenil, da je potrebno zakonske rešitve še stopnjevati in odpraviti obstoječe ter

novo zaznane ovire za dosego uskladitve nepremičninskih evidenc z dejanskim stanjem. S

sprejemom ZVEtL-1 se je zakonodajalec osredotočil predvsem na vprašanja, ki so se pri

uporabi zakona v sodni praksi uporabljala neenotno. Razlogi neenotne uporabe so bili bodisi

različne interpretacije posameznih zakonskih določb ali njihova pomenska odprtosti, kakor tudi

nedorečena razmerja med postopkoma po ZVEtL in izvršilnimi ter stečajnimi postopki, ki v vse

večjem številu tečejo zoper nekdanje investitorje, ki so zaradi neurejenih zemljiškoknjižnih

stanj ostali neutemeljeno vpisani v zemljiški knjigi.89 Novosti, ki jih je prinesel ZVEtL-1 bodo

predstavljene v nadaljevanju v sklopu posameznega podpoglavja na katerega se nanašajo.

Zakon je primarno procesni predpis, ki ureja dva dodatna nepravdna postopka. Kot takega ga

je potrebno razumeti in uporabljati. Kljub temu, da sta oba postopka nepravdna in da je

86 Glej Prehodne in končne določbe, točneje 59. člen ZVEtL-1. 87 V postopek se je pritegnil tudi upravnik stavbe in občina v kateri nepremičnina leži. 88 Glej 32. a člen ZVEtL. 89 Povzeto po op. 10.

17

predpisana subsidiarna uporaba pravil Zakona o nepravdnem postopku90 (v nadaljevanju ZNP),

zakon zanju predpisuje marsikatero postopkovno posebnost, ki je za nepravdni postopek

novost. Z izjemo določb o odkupni pravici v postopku ugotovitve pripadajočega zemljišča,

zakon ne vsebuje novih materialnopravnih določb, vendar najpomembnejše, že obstoječe

materialne določbe povzema in za potrebe problematike, ki jo ureja, dodatno opredeljuje.

»Določbe, ki so na prvi pogled materialnopravne, npr. o pridobiteljih posameznih delov stavbe,

pravnih naslovih, priposestovanju, merilih za določanje pripadajočih zemljišč ipd., so dejansko

le domneve oziroma dokazna pravila za pospešitev izvajanja navedenih postopkov.91 Tako kot

ZVEtL, tudi njegov naslednjih ni poučevalen predpis, ki bi vseboval vse materialne in procesne

določbe, ki bi posameznika in sodišče vodile vsak korak postopka, čeprav ne gre spregledati,

da se je obseg določb, ki podrobneje urejajo predvsem določena pripravljalna dejanja sodišča,

povečal. Kot povedano zakon z eno izjemo, posameznikom ne podeljuje novih pravic, temveč

s postopkoma omogoča, da pridobljene pravice uveljavijo, evidentirajo v zemljiškoknjižne

evidence in si s tem zagotovijo ustrezno pravno varnost. Zakon ohranja koncept etažne lastnine

iz SPZ in ZKK-1, ne posega v druge obstoječe predpise, ki urejajo etažno lastnini in kot glavno

ne uzakonja novega načina njenega nastanka.92 ZVEtL-1 je interventi predpis, njegova

postopka sta namenjena urejanju zatečenih razmerji v katere sprejetje sistemske zakonodaje

ni poseglo.

Postopek za vzpostavitev etažne lastnine se lahko začne v kolikor je etažna lastnina na stavbi

nastala pred 1.1.2003, smiselno enako je določeno glede postopka za ugotovitev

pripadajočega zemljišča, ki je namenjen ugotavljanju pripadajočega zemljišča, če je bila stavba

zgrajena pred 1.1.2003.93 ZVEtL izrecno ni določal, da se postopek za vzpostavitev etažne

lastnine lahko začne le če je etažna lastnina na stavbi nastala pred uveljavitvijo SPZ, torej pred

1.1.2003, vendar je potrebno vedeti, da etažna lastnina od uveljavitve SPZ dalje, brez vpisa,

ki je konstitutivnega pomena, niti ne more nastati. Tudi sodna praksa je možnost postopka po

ZVEtL izključevala v kolikor je bila vzpostavitev etažna lastnine mogoče doseči po SPZ.94 Z

dodano temeljno predpostavko je sedaj nedvomno, da je ZVEtL-1 namenjen reševanju

omejenega števila primerov iz preteklost. Določbe ZVEtL-1 se uporabljajo tudi v primerih, da

je bil predlog za enega od postopkov, če je etažna lastnina nastala pred 1.1.2003, vložen po

datumu začetka veljave ZVEtL-1, torej po 19.7.2018, če ni z zakonom izrecno določeno

drugače.95

Na tem mestu se mi zdi zelo smiselno navesti misli Mateje Tamare Fajs iz Službe Vlade RS za

zakonodajo, ki je glede ZVEtL zapisala slednje: »Morebitno prepričanje, da naj bi bila po

pričakovanju zakonodajalca postopka po ZVEtL hitra in preprosta, je zmotno. Prav nasprotno.

Že v fazi priprave osnovnega zakona se je predlagatelj zavedal, da bo šlo v pretežnem številu

posameznih primerov praviloma za zapletene situacije, zato je določil v zakonu močna

inkvizitorna pooblastila sodišča, stopnjeval preiskovalno načelo ter kar najbolj odpravil razloge

za zastoje v postopku in zmanjšal administrativna bremena. Kljub temu ni pričakovati, da bi se

ti postopki v zapletenih primerih dokončali hitreje od drugih nepravnih postopkov; je pa

90 Zakon o nepravdnem postopku (ZNO), Uradni list SRS, št. 30/86. 91 Op. 10, str. 45. 92 Povzeto po M. T. Fajs, ZVEtL, str. 9. 93 Glej 1. člen ZVEtL. 94 Več v podpoglavju 4.1 Pogoji za začetek postopka in upravičeni predlagatelji postopka. 95 Glej 57. člen ZVEtL-1.

18

pričakovati, da jih bo mogoče »pripeljati do konca«.96 Kljub temu, da je navedeni zapis nanaša

na takrat veljavni ZVEtL, je povsem relevanten tudi za današnji ZVEtL-1.

3.1 Razlogi za sprejem, cilji in načela zakona97

ZVEtL je bil sprejet kot četrti zakon v zakonodajnem paketu, s katerim si je Vlada Republike

Slovenije prizadevala za uresničitev projekta VEM98, v sklopu katerega je bilo potrebno

vzpostaviti tudi povezljivost nepremičninskih evidenc, torej zemljiške knjige, zemljiškega

katastra in katastra stavb. Seveda same povezljivosti ni mogoče zagotoviti oziroma le-ta ne bi

dosegla svojega namena v kolikor ne bi bila skladna tudi z dejanskih stanjem nepremičnin,

torej s pridobljenimi materialnopravnimi upravičenji.99

Razlogi, ki so botrovali družbenemu problemu nastanka neskladji dejanskega stanja stavb z

več posameznimi deli s stanjem v zemljiškoknjižnih evidencah, predstavljajo oviro in vnašajo

negotovost v nepremičninski trg ter v določenem delu pod vprašanje postavljajo tudi delovanje

pravne države, so bili predstavljeni skozi celotno drugo poglavje tega magistrskega dela.100

Ravno poznavanje in razumevanje razvoja etažne lastnine, njegovo pogojenost s preteklim

družbenim sistemom in tranzicijo v današnji sistem zasebne lastnine je ključen, da bralec

spozna problematiko, prepletenost in specifičnost problematike, ki jo poskuša razrešiti ZVEtL.

Poznavanje teh izhodišč pripomore k lažjemu razumevanje rešitev, ki jih normiral ZVEtL

oziroma sedaj ZVEtL-1.

»Poglavitni cilj, ki ga je zasledoval zakonodajalec pri sprejemu ZVEtL, je bil zapolnitev pravne

praznine v sistemski ureditvi glede pravnega varstva zunajknjižnih pridobiteljev posameznih

delov stavbe, in sicer tako, da se v njihovo korist na stavbi, katere posamezne dele so odkupili

ali drugače pridobili pravni naslov pridobitve lastninske pravice na njih, vzpostavi in v

nepremičninske evidence ustrezno evidentira etažna lastnina,101 torej prilagoditev t.i. dejanske

etažne lastnine zahtevam, ki jih določata temeljna materialnopravna predpisa, SPZ in SZ-1.102

Zakonodajalec je pravno praznino glede pravnega varstva pridobiteljev posameznih delov

stavb, ki so etažno lastnino pridobili pred uveljavitvijo SPZ-1, ocenil kot temeljni razlog za

nastalo stanje in opisane probleme. S tem ko ZVEtL-1 omogoča, da se že pridobljene pravice

uveljavijo in vpišejo v zemljiško knjigo, ima to za posledico tudi možnost ureditve in uskladitve

nepremičninskih evidenc, kar je v širšem javnem interesu. Kakovostne nepremičninske

evidence so predpogoj za pravno varen promet z nepremičninami predvsem zaradi

uveljavljenih načel in pravil zemljiškoknjižnega prava. V primerjavi z interventnim ZPPSLP, ki

je v praksi povzročil, da so se v zemljiško knjigo na njegovi podlagi vpisovali samo posamezni

96 M. T. Fajs, ZVEtL, str.9. 97 Podpoglavje govori o razlogih sprejema ZVEtL. ZVEtL-1 zasleduje enake cilje in ohranja enaka načela kot njegov predhodnih ZVEtL. 98 Točka VEM (vse na enem mestu) je mesto, kjer uporabnik pridobi vse informacije oziroma opravi vse postopke na enem mestu. Za več glej: http://www.vlada.si/teme_in_projekti/projektna_pisarna/p6_vem_vse_na_enem_mestu/ (10.2.2018). 99 Op. 10, str. 6. 100 Glej predvsem podpoglavje 2.1 Zgodovina in razvoj in 2.4 Dejanska etažna lastnina. 101 Op. 10, str. 1. 102 Op. 10, str. 4.

http://www.vlada.si/teme_in_projekti/projektna_pisarna/p6_vem_vse_na_enem_mestu/

19

deli, ne da bi se na stavbi vzpostavila etažna lastnina kot celota, zakonodajalec z ZVEtL-1

zasleduje celostno urejanje etažne lastnine na stavbi.

S postopkom za vzpostavitev etažne lastnine po ZVEtL se je zasledovalo načelo ekonomičnosti,

učinkovitosti, težilo k predlagatelju in udeležencem prijaznem postopku, ki bi bil brez

administrativnih ovir ter, ki ne bi posegal v temeljne postulate civilnega prava ter, ki bi

zagotavljal pravno varnost vsem udeležencem razmerji etažne lastnine. Z uporabo zakona v

praksi se je hitro izkazalo, katera določila so v nasprotju z zasledovanimi načeli, kar je

zakonodajalec poskušal v največji možni meri odpraviti pri sprejetju ZVEtL-1, ki ohranja načela

svojega predhodnika s tem, da je še bolj usmerjen v poenostavitev in odpravo administrativnih

ovir. K zagotavljanju pravne varnosti so usmerjena predvsem pravila o ugotavljanju položaja

udeležencev postopka, obveščanju o postopku vseh zainteresiranih posameznikov, pravila o

vabljenju, itd. Z istimi pravili s katerimi se zasleduje pritegnitev vseh oseb vključenih v

razmerja, ki se v postopku urejajo, se teži k celostni in dokončni ureditvi, kar zmanjšuje potrebo

po nadaljnjih postopkih, s čimer se uresničuje načelo ekonomičnosti in k čimer teži tudi širši

javni interes (urejena nepremičninska razmerja). Vendar, ker že po naravi stvari etažna

razmerja vključujejo večje število oseb, s čimer se tudi povečuje kompleksnost razmerjih in

možnost spornih dejstev med posamezniki in ker je cilj ZVEtL-1 vzpostavitev etažne lastnine

na stavbi kot celoti, je zakonodajalec obseg morebitnih spornih vprašanj v postopku

vzpostavitve omejil le na najpomembnejša, uzakonil določene zakonske domneve in nižji

standard verjetnosti. S temi pravili se teži k načelu ekonomičnosti in hitrosti, predvsem pa cilju,

da se sanira problem zastaranih dejanskih etažnih lastnin. Zaradi nižjega dokaznega standarda

in zakonskih domnev zaključen postopek vzpostavitve etažne lastnine po ZVEtL-1 ni ovira za

naknadno razreševanje morebitnih spornih razmerji, katerih se v postopku ni razreševalo, ker

bi ovirali ali zavlačevali vzpostavite etažne lastnine na stavbi kot celoti, kar je poleg

vzpostavitve pravnega varstva pridobiteljev posameznih delov stavbe, tudi temeljni cilj

zakona.103

Skozi nadaljnjo predstavitev posameznih institutov bo jasno razvidno katero načelo se

primarno zasleduje s posameznih institutom, kar bo na določenih mestih tudi jasno

izpostavljeno.

3.2 Postopka, ki sta urejena v ZVEtL-1 in razmerje med

njima

Zakon ureja dva nepravdna postopka in sicer postopek vzpostavitve etažne lastnine in

postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča. Oba postopka sta med seboj ločena in lahko

potekata neodvisno drug od drugega.

Temeljni cilj postopka za vzpostavitev etažne lastnine je kot že ime pove vzpostavitev dejansko

že obstoječe etažne lastnine na stavbi kot celoti. Z vzpostavitvijo imamo v mislih vzpostavitev

v zemljiški knjigi in predhodno potrebno evidentiranje v katastru stavb. Postopek je zastavljen

na način, da lahko z njim dosežejo vpis svoje lastninske pravice predvsem pridobitelji

posameznih delov stavb ali tako imenovani dejanski etažni lastniki, ki v rednih postopkih, zaradi

pasivnosti, prenehanja, zapletenega pravnega nasledstva ali nasprotovanja zemljiškoknjižnega