Seminar 4 - Obnova i rekonstrukcija

GRAD I DIZAJN

Prof. dr Eva Vaništa-Lazarević

Prof. dr Vladan Đokić

V. prof. dr Aleksandra Đukić

Arhitektonski fakultet univerziteta u Beogradu

Ekonomski aspekt urbane regeneracije – Problemi i povodi

Student : Marko Karović M-2013/158

2

1. SADRŽAJ

Apstrakt 2

Uvod 3

Razrada 3

Upoznavanje problema 3

Faktori 5

Igra matrice 6

Alokacija resursa 8

Mogući pristupi 9

Zaključak 14

Literatura 15

3

2. APSTRAKT

Cilj istraživanja je da se utvrde bitni ekonomski faktori koji osporavaju sam proces

regeneracije i uslovljavaju njegov tok i dalji razvoj. Bolje upoznajući ekonomiju koja stoji iza

projekata regeneracije možemo uvideti monetarna ograničenja koja postoje u okviru ovih projekata i

koja rešenja i pristupi mogu da se primene u cilju realizacije projekata.

Klučne reči: urbana regeneracija, ekonomska efikasnost,

Problemi u sistemu !

4

3. UVOD

„Urbana regeneracija se posmatra kao privilegovani instrument održivog razvoja. Održivi

razvoj podrazumeva korenite promene kako u načinu proizvodnje tako i u načinu života. On se ne

zalaže za akomulaciju dobara, već za kvalitet života.“

(Vaništa-Lazarević Eva , Đukić Aleksandra - Urbana regeneracija kao instrument održivog razvoja)

Kako bi došlo do povećanja standarda življenja u društvu, neophodno je obezbediti uslove za

kvalitetan život. Obezbeđivanje ovih uslova je ograničeno sa mnogo faktora, koji variraju od

socijalnih, političkih do ekonomskih. Motiv regeneracije može biti socijalan ili monetaran, poželjno

obostran gde se kao produkt javljaju nove zone socijalnog i ekonomskog blagostanja. Nažalost česta je

pojava da određena investicija donosi profit pojedincu ili malom skupu politčki i finansijski moćnih

ljudi, zanemarujući potrebe i prava zajednice u okviru kojih se ista investicija pojavljuje. Ta pojava

postaje veliki problem kada se stavi u kontekst društva i zajednica koje to društvo čini. Na ovaj način

dolazi do velikog jaza u slojevima društva i do disproporcionalne raspodele vrednosti, što dalje

doprinosi socijalnom raslojavanju i posledično pojavama bogatih i siromašnih krajeva.

5

4. RAZRADA

4.1 Upoznavanje problema

Ekonomski aspekt urbane regeneracije se svodi obezbeđivanje sredstava i njihovim

upravljanjem u cilju regeneracije . Iako čini zaseban faktor, ekonomski problemi ne proizilaze

isključivo zbog nedostatka fundiranja već i zbog drugih okolnosti koje se mogu pronaći i u oblasti

sociologije. Upravljanje ovih projekata sa vrhova vlade se dokazalo kao ne efikasan i neprikladan

pristup zbog često izazvanih negativnih strana koji proističu iz generalizacije problema koji varijaju od

područja do područja.

Intervencija na lokalnom nivou, u nadležnosti lokalnih uprava, kroz razne projekte se

pokazala kao adekvatan i potencijalno isplatljiv pristup koji poželjno utiče na kvalitet života zajednice.

Delujući na manjim područjima i izrađujući rešenja problema specifičnih za ove oblasti povećava se

efikasnost intervencije a samim tim i ekonomska isplatljivost i blagostanje koje se javlja kao poželjno

stanje i čini klučnu stavku.

Međutim određeni mehanizmi koji deluju u okviru društva mogu ometati ovaj proces i veoma

često pojedinci ili grupa istih može uvideti ovakve projekte kao potencijalnu pretnju ili pak kao priliku

da iskoriste svoje pozicije osiguravajućo sebi veliki profit na štetu zajednice.

Prisustvo malog broja ljudi koji drži većinu kapitala je veliko u zemljama u tranziciji, odnosno

u zemljama koje prelaze ili već jesu kapitalistički uređene,odnosno u mlađoj fazi razvoja. Ta pojava

spada u jedan od negativnih aspekta liberalnog kapitalizma gde se rapodela finansijske moći vrši

neumereno, bogati akumuliraju svoje bogatsvo dok siromašni slojevi gube kapital. Kapitalisti , kako ih

možemo nazvati, razumno investiraju na mestima gde mala ulaganja proizvode veliku dobit što je i

očekivano ako se investitorima omogući prilika. Problem proističe iz sistemu koji dozvoljava

praktikovanje ovakvih dela umesto da ih reguliše u okviru definisanih normi koje uslovljavaju

investirore da svojim investicijama donose i dobit za društvo. Da bi se to postiglo neophodno je

napraviti plan razvoja koji predviđa razvoj urbanog tkiva na dužim vremenskim periodima. Kada se

lokalni potencijali, vrednosti, karakteristike i problemi definišu može se pristupiti predlogu rešenja i

razvijanju plana urbane regeneracije.

6

4.2 Faktori

Tokom izrade planova neophodno je uzeti u obzir faktore koji utiču na implementaciju rešenja

koji uslovljavaju ishod investicije koja se može sprovoditi kao profitabilan projekat sa povratom

kapitala ili kao sanacija određenog društvenog problema.

- „Igra matrice“

- Alokacija resursa

- Mogući pristupi

4.2.1 „Igra matrice“

Poželjno je razmotriti kako se na lokalnom nivou razvija trgovina, usluge i razmene vrednosti

uopšteno. Pre svega postoji činjenica da svako vlasništvo ima određenu tržišnu vrednost koja je

parcijalno definisana i zavisna od okruženja u okviru koje se nalazi. To isto okruženje diktira

poslovanje ili vrednost u uzajamnoj korelaciji, primer dva investitora ili fizičkih lica koji imaju dobit

od određenog vlasništva može da posluži prilikom objašnjavanju mehanizma koji deluje na ovom

nivou. Kada jedno od lica odluči da investira u svoje vlasništvo dolazi do određenih ekonomskih

pojava koje se mogu objasniti kroz „ igru matrice“.

Radi lakšeg objašnjenja posmatraćemo subjekta 1 i subjekta 2. Oba subjekta imaju određenu

investiciju koja se ogleda u nekom obliku vlasništva koja na mesečnom nivou donosi određenu zaradu.

Ovu zaradu možemo izraziti u nekoj fiktivnoj sumi ili radi lakšeg razumevanja u procentima. Trenutna

zarada oba subjekta čini jednak broj procenta zarade naspram vrednosti kapitala.

7

Prvi slučaj čini situaciju u kojoj subjekt 1 investira u svoje vlasništvo sa planom povećanja

mesečnih prihoda do čega i dolazi. Neophodno je uzeti u obzir da se povećani prihodi moraju

posmatrati u odnosu na ukupna uložena sredstva odnosno procenat mesečnog povraćaja ulaganja.

Inicijalni procenat zarade subjekta 1 je 3% kao i subjekta 2 koji oboje u ovom slučaju ne investiraju u

svoje vlasništvo. Kada subjekt 1 odluči da investira očekivana zarade raste ali se procenat zarade ne

menja u velikoj meri i subjekt 2 počinje da dobija veću zaradu zbog boljeg okruženja koje čini subjekt

1 . U ovom trenutku prihodi oba subjekta se povećavaju ali subjekt 2 ima znatno veću korist jer ima

veću zaradu na inicijalna uložena sredstva i odražava se u zaradi od 3% za subjekta 1 i 10% za

subjekta 2. Prirodom stvari u ovom dobrom finansijskom stanju subjekt 2 nema motiv da ulaže

dodatna sredstva dok subjekt 1 ima relativno mali bonus .

Drugi slučaj čini situacija gde subjekt 1 i subjekt 2 donose odluku da investiraju u svoje

vlasništvo, što rezultuje u obostranoj dobiti. U ovom slučaju procenat zarade na ukupne investicije

raste za oba subjekta i čini oko 7%. Iako ni jedan od dva subjekta ne uživaju 10 % zarade oba uživaju

povećanje prihoda i rezultuju u povećanju kvaliteta prostora i usluga koje se mogu pružiti u okviru

istog. Ovaj pristup utiče izuzetno povljno na okruženje i veoma je poželjno da se stimuliše kako

lokalnom politikom razvoja tako i finansijskim olakšicama i stimulansima.

Slika 1 : sasdasdasdasdadasa

(Chapter II ,Stranica 106 - The price mechanism and urban blight - 1961 - The economics of urban

renewal - Otto A. Davist and Andrew B. Whinstont)

Ovaj primer ukazuje na mehanizam koji se odvija u svakom urbanom tkivu i povezanost

odluka pojedinačnih subjekata koji u skupi svojih odluka čine isti mehanizam.

8

4.2.2 Alokacija resursa

Jedan od problema u nerazvijenim urbanim mestima je raslojavanje društva i velika razlika

između imućnih i siromašnih. Ovaj problem se uvek čini prisutnim i njegovo rešavanje izgleda kao

realtivno nedostižan cilj. Činjenica je da bogati sloj društva drži pretežni deo ako ne skoro ceo kapital

u okviru jednog društva u zemljama liberalnog kapitalizma.

Imućni ljudi investiraju u projekte koji donose veliki i siguran profit što je samo po sebi

logična pretpostavka. Međutim problem nastaje kada se ovakvi projekti izvode iskljulčivo u korist

jedne osobe ili grupe istih gde se sva zarada vraća investirorima i ne dolazi do povećanja kvaliteta

života u okruženju.

Logična pretpostavka je da će investitor investirati u manjoj meri u siromašnoj zajednici a više

u bogatoj. Jedan od problema čini procena investicije gde se gleda da se iskoristi što manje resursa

kako bi se došlo do povećanja investicije u kratkoročnom periodu što često dovodi do izgradnje

objekata istog ili nižeg ranga u odnosu na okolinu. Ovakav individualni pristup ne može da donese

pozitivne promene u zajednici već utvrđuje trenutno već nepoželjno stanje.

Planska raspodela investicija omogućava zdrav i normiran razvoj ostvarujući mogućnost

urbane regeneracije. Pored manjih stambenih objekata, koji čine veliki procenat investicija ,a u

ilegalnom praktikovanju znatno narušavaju kvalitet okruženja, neophodno je izgraditi i infrastrukturu

ili reparirati i revitalizovati staru što čini veliki pohudvat koji zahteva veliku količinu resursa.

(Chapter III ,Stranica 113 – A brief critique of present practices - 1961 - The economics of urban

renewal - Otto A. Davist and Andrew B. Whinstont)

U slabije razvijenim područjima se često javlja potreba za urbanom regeneracijom kako bi se

obezbedili uslovi za zdrav život. Projekti koji saniraju ove probleme se ne implementiraju sa ciljem

profita već sa ciljem dovođenja okruženja na nivo koji je prigodan za život. Ovakvi projekti se ne

smeju staviti na stranu i čine problem koji se mora rešiti kako bi region bio vitalan. Matrica postoji na

svakom nivou i nijedan aspekt se ne sme zanemariti. Resursi koji trebaju da se obezbede za ove

slučajeve mogu se ostvariti investicijama u bolje razvijenim oblastima a profit iz tih investicijase može

preusmeriti za razvoj u slabijim oblastima što za uzvrat povećava procenat prihoda naspram investicije

obe strane.

9

4.2.2 Mogući pristupi

Da bi određena investicija bila izvodljiva neophodno je analizirati lokaciju i trenutne faktore i

faktore koje će investicija proizvesti. Nalaženje adekvatne namene je izuzetno bitan proces jer od

njega u samom polazu zavisi uspeh projekta. Stare industrijske zone su dobar primer za praktivoanje

ovih projekata.

U okviru jednog industrijskog postrojenja ili kvarta koji je zapušten i čija struktura nije

adekvatna za promenu namene postoji opcija rušenja odnosno rašćišćavanja. Posmatrano sa

ekonomskog aspekta ovaj pristup zahteva veliku utilizaciju resursa koja se može isplatiti ako se plan

organizuje. Ako je lokalna uprava u vlasništvu zemljišta može podići sredstva za rašćišćavanje

prostora i formiranje slobodnog terana za urbanizaciju. Vrednost zemljišta u trenutnom stanju je mala i

sam lokalitet nije privlačan investitorima . Nakon obezbeđivanja čistog poligona marketing i olakšice

mogu privući investirore da kupe zemljiše i počnu izgradnju stambenih, poslovnih i drugih objekata.

Cena zemljišta je idalje mala u odnosu na naseljene četvrti ali pruža potencijal za višestruku dobit. Na

ovaj način jeadan grad ili opština u gradu , ako je u stanju da oezbedi sredstva, može da doprinese

urbanoj regeneraciji sa dodatnim profitom koji dalje može da se usmeri u nove planove regeneracije.

10

„Metelkova Mesto“

Kao primer se može posmatrati „Metelkova Mesto“ u Ljubljani izgrađen 1911 god. Metelkova

raposlaže sa 5.500 m2 zatvorenog prostora u okviru koga su planirani prostori poput pozorišne sale,

četiri kafea, biblioteka, umetničke galerije i radionice, tri studija za muzičke probe, teatar sale, studio

za tonsko snimanje, dve koncertne sale i sedamnaest kabineta-studija za umetnike. Procena početne

investicije je obuhvatala sumu od 9.500.000 € dok su procenjeni godišnji prihodi činili 790.000 €. Sa

očekivanim periodom vraćanja investicije u roku od 14 godina. Da bi se sredstva obezbedila lokalna

zajednica se udružila sa državom. Slovenačko ministarstvo za obrazovanje i sport je udelovalo sa 39%

sredstava, Soroš fondacija sa 56% i lokalni sponzori sa 5%, ovaj pristup udruženja privatnog i

državnog sektora je poznat pod terminom joint-venture ili private-public-partnership.

Slika 1 : Umtnička dela u Metelkova Mestu Slika 2: Fasada zgrade

(Stranica 146, Socijalni motivi i efekti regeneracije industrijskog nasleđa – Vladimir Mihajlov)

Očigledna poteškoća je obezbeđivanje sredstava u potrebnoj meri, koje u zemljama u razvoju

daleko prevazilaze budžet lokalnih samouprava i zahteva pomoć državnih ili međunarodnih donacija i

kredita.

11

Zone za koje ne postoje obezbeđeni resursi ili nisu u planu regeneracije se često razvijaju u

drugom pravcu. Industrijske i trgovinske zone sadrže objekte sa velikim prostorijama i velikim

rasterima što otvara mogućnost retrofitovanja objekata u razne svrhe. Ovi tipovi objekata su uglavnom

građeni kao kvalitetne i otporne strukture pa se mogu posmatrati kao veliki potencijal koje je poželjno

iskoristiti. Novi sadržaji mogu da budu raznovrsni ali se često koriste za neke oblike vezane za

kreativnu kulturu. Uzimajući u obzir da su ovi objekti često u okviru industrijskih kompleksa nisu

adekvatni za bilo koju novu namenu zbog odsustva infrastrukture koja bi bila neophodna na primer za

stanovanje.

Slika 3 : Grafit u Metelkova Mestu

Slika 4 : Okupljanja kreativne klase u Metelkova Mestu

12

Thessaloniki creative cluster

Dobar primer spontane regeneracije je komercijalno industrijski kvart Thessaloniki u Grčkoj.

Kvart je procvetao u devetnaestom veku sadržeći velikoprodaju tkanine, odeće, magacine papira,

prodavnice kućnih potrebština i nekoliko prodavnica začina. Thessaloniki je predstvaljao živahan i

zdrav kvart grada. Nakon pada ekonomije i opadanja proizvodnje tkanine kvart je zamreo.

Karakterisan velikom gustinom i raznovrsnim stilovima gradnje u rasponu od Art-deco-a do

„industrijske estetike“ predstavlja privlačno mesto za ljude kreativnog duha i tendencija. Ovaj karakter

prostora je privukao veliki broj ljudi i sa ekonomskog aspekta kvart je doživeo preporod. Danas je

prisutan stalni razvoj aktivnosti u tercijalnom sektoru, kao što su prodavnice, javne i privatne usluge,

barovi, turističke atrakcije, prostori za opuštanje, kafići i druge aktivnosti koje privlače ljude sa

alternativnim interesima.

(Emergent Creative Ecosystem,Stranica 4, - Paraskevi Tarani - Emergent Creative Ecosystems:

Key Elements for Urban Renewal Strategies)

Slika 5 : Thessaloniki mapa aktivnosti

13

Posmatrajući prethodna dva pristupa možemo uvideti da direktna monetarna investicija nekada mora

da se obezbedi da bi određen lokalitet zaživeo dok u drugim slučajevima biva nepotrebna. U slučaju

„Metelkova Mesto“ bilo je neophodno uložiti veliku količinu resursa kako bi došlo do regeneracije i

povraćaja uloženih resursa, kreativne klasa u najvećem broju uživa ovaj regenerisan prostor i sada je

centar produktivnosti koji je u startu stimulisan novčanim ulaganje i sada čini prostor gde se resursi

stvaraju. Sa druge strane primer u Thessaloniku nije zahtevao inicijalna ulaganja već je svojim

ambijentalnim vrednostima privukao određen tip ljudi koji je oko sebe izgradio jedan oblik strukture

popunjen ljudima. Zahvaljući brojem ljudi koji je okupirao kvart nastala je i potreba za prostorima za

odmaranje, rekreaciju i nabavku dobara, na jedan prirodan i organski način . Rezultat ove situacije se

manifestuje i u stvaranju resursa bez inicijalnog organizovanog ulaganja. Što dalje svedoči o velikom

potencijalu koji organski/prirodni tok stvari nudi , problem se javlja u razumevanju i detaljnoj sintezi

ovakvih pojava na planskom nivou i pokazuje kako je ekonomski aspekt direktno vezan za njega.

Creen (1999) govori da i ako možemo da imamo sliku kompleksnosti nekog sistema i njegovog

ponašanja, teže je pristupiti njenoj evolucionarnoj prirodi. Paul Cilliers (2001) “ seciranjem sistema,

analitički metod, uništava ono za čime trag.”.

(Emergent Creative Ecosystem,Stranica 6, - Paraskevi Tarani - Emergent Creative Ecosystems:

Key Elements for Urban Renewal Strategies)

14

5. ZAKLJUČAK

Jedan od najvećih problema koji sprečavaju urbanu regeneraciju je loša distribucija

novca, odsustvo plana finansiranja, loše uređene lokalne i državne uprave i odsustvo svesti o

zajedničkom rastu i razvijanju. Neophodno je izraditi plan koji za početak obuhvata ključne

probleme prilikom urbane rehabilitacije.

Potrebno je konstruisati novi finansijski model koji bi se zasnivao na detaljnoj analizi

situacije. Podaci kao što lokacije gradnje, pozicije socijalno ugroženih grupa, prirodnih i

kulturnih bogatstva i slični se moraju mapirati kako bi se potencijali ocenili. Bez predhodnog

planiranja nemoguće je implementirati plan bez većeg potencijala za negativne ishode.

Ulaganje sredstava u urbana tkiva koja se sama održavaju (Thessaloniki ) se treba smatrati

rasipanjem resursa u kontekstu lokacija kojima je neophodna pomoć finansijkim sredstvima

(„Metelkova Mesto“).

Samo racionalizacijom raspodele sredstava se može postići uslovi koji omogućuju dalje

kretanje u smeru održivog razvoja i urbane regeneracije. Kada se sistem uspostavi međusobna dobit

kako na lokalnom tako i na regionalnom novou dobrinosi eksponencijalnom rastu iskorišćenosti

resursa vodi u smeru prosperiteta.

15

6. LITERATURA I IZVORI

Knjige:

1961 - The economics of urban renewal - Otto A. Davist AND ANDREW B. WHINSTONT

2010 - Urban regeneration and social sustainability - Andrea Colantonio and Tim Dixon – case study

Poglavlje u knjizi:

Economics - The economics of urban renewal (str. 105-117)

Policy and Context: Recent developments - Urban regeneration and social sustainability

Članak iz časopisa:

Urban Design and Plannin - What now for urban regeneration? - R. Granger

The Architect’s Role in Urban Regeneration, Economic Development, and Sustainability By Fred W.

Clarke, City Connect (2012)

Internet izvori:

- Socijalni motivi i efekti regeneracije industrijskog nasleđa – Vladimir Mihajlov

http://hrcak.srce.hr/file/65413

- Vaništa-Lazarević Eva , Đukić Aleksandra - Urbana regeneracija kao instrument održivog razvoja

http://scindeks.ceon.rs/article.aspx?artid=0354-60550619072L&redirect=ft

- Jasna Cizler - Тransformacija napuštenih industrijskih područja: Mogućnosti obnove industrijskog

nasleđa Pančeva.

https://bg.academia.edu/JasnaCizler/Papers

- Paraskevi Tarani - Emergent Creative Ecosystems: Key Elements for Urban Renewal Strategies

The 4th Knowledge Cities World Summit, Brazil, 26‐27 October 2011

https://www.academia.edu/2592583/Emergent_creative_ecosystems_key_elements_for_urban

_renewal_strategies

- Andrea Colantonio, Tim Dixon, Brian Field, Jan Olbrycht - Urban regeneration and social

sustainability

http://lsecities.net/media/objects/events/2011-06-29-urban-regeneration-and-social-sustainability

-Metelkova mesto Autonomous Cultural Zone

http://www.culture.si/en/Metelkova_mesto_Autonomous_Cultural_Zone

- Thessaloniki creative cluster

http://www.creativityplatform.gr/en/activities/creativity-for-th/