usucapião especial urbana coletiva
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USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA COLETIVA
Dra Isabel Alves dos Santos Ortega
Coordenadoria de Processo Civil-CJA
A usucapião especial urbana coletiva foi criada pela
Lei Federal nº 10.257 de 10 de julho de 2001, denominada
Estatuto da Cidade.
Artigo 10 As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta
metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua
moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não
for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são
susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os
possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
Regulamentar os artigos 182 e 183 da Constituição Federal;
Resolver o problema de moradia nos grandes centros urbanos onde
pessoas vivem em barracos construídos em terrenos irregulares sem
que tenham condições de identificar e individualizar os lotes, sem
infraestrutura e principalmente sem condições de adquirirem a
propriedade do imóvel por escritura pública e registro no Cartório
de Registro de Imóveis competente não tendo também como
adquirir pela usucapião prevista no Código Civil ou pela
usucapião especial prevista na Constituição Federal.
Criou nova modalidade de usucapião, a usucapião especial urbana
coletiva, além de regular a usucapião especial prevista no artigo 183
da Constituição Federal;
Limitação dos poderes e faculdade do proprietário, desenhando um
novo conceito de propriedade com o objetivo de que a propriedade
evolua em relação à propriedade romana e se torne acessível a todos
os cidadãos.
A usucapião coletiva tem o caráter urbanístico e visa o
de desenvolvimento econômico e social das regiões
metropolitanas, ela representa um mecanismo de
política urbana e social, pois beneficia comunidades
de baixa renda que vivem em aglomerados, em
barracos e representa uma inovação no sistema de
aquisição de propriedade pela usucapião.
Área particular ocupada ocupa de forma coletiva as
pessoas construíram moradias precárias ou barracos, não
tem limite máximo de tamanho, devendo ser observado
apenas o limite mínimo de tamanho da área que ocupa
que não pode ser inferior a duzentos e cinquenta metros
quadrados.
Segundo José dos Santos Carvalho Filho, a usucapião coletiva é uma
adaptação do instituto antigo a nova realidade e mesmo se tratando de
um instituto do direito privado vem sendo disciplinado por outros
diplomas legais.
Instituto típico do direito privado, por inerente ao direito de
propriedade, o usucapião tem sido contemplado tradicionalmente
na legislação civil, e mais especificamente no Código Civil. Mas a
evolução das relações sociais tem obrigado a que diplomas de
outras disciplinas, até mesmo a Constituição, estabeleçam regras
pertinentes ao instituto. (CARVALHO FILHO, 2009, p. 122).
Atingir a função social da propriedade. Objetivo social, assim
sendo, não pode beneficiar pessoas com “status” social
diferente do proposto pela legislação;
Estimular o uso racional e correto do espaço urbano em
benefício de toda a sociedade, estabelecendo normas de ordem
pública e de interesse social, regulando o uso da propriedade
urbana em prol do bem coletivo, da segurança, do bem estar
dos cidadãos e do equilíbrio ambiental.
Regularização e urbanização da área ocupada de
forma coletiva, levando a população de baixa
renda bem estar e cidadania.
Segundo Carlos José Cordeiro, a usucapião especial urbana coletiva
veio para regularizar a propriedade e a urbanização de áreas
ocupadas por população de baixa renda, pois assim descreve:
[...] o usucapião especial urbano coletivo, como instrumento de
regularização fundiária e, consequentemente, como direito urbanístico
popular, veio possibilitar a legalização dominial de favelas ou de
aglomerados residenciais, bem assim permitir a urbanização dessas
áreas ocupadas por população de baixa renda. (CORDEIRO, Op. Cit.
2011, p. 54/55).
Todos os possuidores podem requerer a usucapião em
uma única ação.
A aquisição por usucapião especial urbana coletiva será
para todo o grupo de pessoas que exerçam a posse direta
de forma ininterrupta e sem oposição e os beneficiários
não podem ser proprietários de outro imóvel urbano ou
rural e ainda, não poderão ter o direito à usucapião coletiva
mais de uma vez.
Os possuidores se tornam condôminos formando um condomínio
especial;
A área ocupada deve ter mais de duzentos e cinquenta metros
quadrados;
Os possuidores devem ser pessoas de baixa renda;
A usucapião coletiva tem caráter urbanístico e visa a justiça social;
O rito processual é o sumário;
A legitimidade pode ser por associação legalmente constituída;
A usucapião pode ser invocada em matéria de defesa e a sentença
vale como título para o registro de imóveis.
É obrigatória a intervenção do Ministério Publico;
Proposta a ação, as ações petitórias e possessórias serão
sobrestadas enquanto não for julgada a usucapião.
A função social da propriedade altera o exercício
da propriedade possibilitando a utilização de
acordo com o interesse público e social evitando
que a propriedade seja utilizada de forma
individualista e sem qualquer contribuição para o
bem estar coletivo.
Posse utilizada para moradia dos possuidores ou
de suas famílias, por mais de cinco anos de
forma ininterrupta e sem oposição de terceiros.
O prazo tem início com a ocupação.
Para contagem do tempo de posse é admitida a
soma das posses como previsto no artigo 1207 do
Código Civil, desde que ambas as posses sejam
contínuas.
Na sucessão a título singular onde o possuidor
transfere a posse ao sucessor por cessão a título
oneroso ou a título gratuito, fica a critério do
sucessor, unir a contagem do prazo da posse, pois
pode iniciar outra contagem da posse, mas ao unir a
posse do antecessor os vícios se transmitirão.
A contagem do prazo não pode ser reiniciada, pois
se trata de continuação da posse, assim os vícios
transmitem-se ao herdeiro que já residia no imóvel
na data da abertura da sucessão, (parágrafo 3º do
artigo 9º do Estatuto da Cidade).
Carlos José Cordeiro entende que para o herdeiro
contar a posse do antecessor a título universal, não
é necessário que o herdeiro já esteja na posse do
imóvel na abertura da sucessão, mas que passe a
habitar pessoalmente a área usucapienda na
abertura da sucessão.
Os legitimados para requerer a usucapião coletiva
são os moradores da área urbana ocupada, desde
que sejam pessoas de baixa renda e que não sejam
proprietários de outro imóvel.
Segundo Benedito Silvério Ribeiro, “Trata-se de
nova hipótese de legitimação “ad causam”, que não
existia antes do Estatuto da Cidade.” (RIBEIRO, Op.
Cit. 2008, p. 994), a lei criou uma nova modalidade
de legitimidade “ad causam”, pois é parte legítima a
população de baixa renda que ocupa a área para
moradia.
Todos os possuidores, em litisconsórcio necessário,
devem fazer parte do polo ativo, pois em muitos
casos não é possível identificar a área ocupada de
cada possuidor, se um só possuidor promover a
ação, deverá citar os demais possuidores, conforme
prevê o artigo 47 do Código de Processo Civil.
Associação regularmente constituída, conforme artigo 54 do
Código Civil irá defender em nome próprio o direito dos
possuidores.
A associação de moradores da comunidade será autorizada
pelos possuidores, mas se caso algum possuidor não concordar,
ainda assim a associação proporá a ação e requererá a citação
dos possuidores que não autorizaram substituição processual,
como prevê o inciso III do artigo 12 da lei.
Para alguns doutrinadores trata-se de representação processual porque
se exige a autorização dos possuidores. Para outros, a associação será
uma espécie de substituto processual, pois defenderá em nome próprio o
direito dos possuidores.
Para Carlos José Cordeiro, trata-se de substituição processual porque a
associação devidamente autorizada em assembleia poderá requerer a
usucapião especial urbana coletiva em seu nome para os possuidores
Na petição inicial, a associação deverá discriminar
todos os moradores, fazer a descrição da área e da
fração ideal de cada um, elaborar o memorial e
planta e tudo que se fizer necessário para buscar o
interesse coletivo.
É obrigatória à intervenção do Ministério Público mesmo
na alegação de usucapião em matéria de defesa,
(parágrafo 1º do artigo 12 do Estatuto da Cidade)
Também prevista no artigo 127 da Constituição Federal,
nos artigo 81 e seguintes do Código de Processo Civil,
quando se tratar de interesse público demonstrado pela
natureza da lide ou quando se tratar de qualidade de
parte, sob pena de nulidade do processo.
Doutrinadores como Benedito Silvério Ribeiro, José
dos Santos Carvalho filho, Carlos José Cordeiro e
outros reconhecem que a intervenção do Ministério
Público é importante por tratar de interesses difusos
e coletivos referente à ordem urbanística, por se
tratar de ação coletiva envolvendo litígio sobre a
posse e a propriedade.
Para garantir o acesso à justiça, na ação usucapião
especial urbana coletiva, o legislador deixou
expresso no parágrafo 2º do artigo 12 o direito aos
benefícios da justiça, isentando de custas, despesas
processuais.
Gratuidade nos honorários advocatícios.
Conforme entendimento de Carlos José Cordeiro, a
gratuidade será também estendida ao demandado
quando suscitar a usucapião como matéria de
defesa.
Para a concessão do benefício não há necessidade de
requerimento, também não há necessidade de declaração de
pobreza pelo autor, a hipossuficiência econômica é
presumida, pois se trata de pessoas de baixa renda e o objetivo
é transformar a situação informal em uma situação jurídica com
o reconhecimento do direito a moradia, mas a hipossuficiência
poderá ser impugnada pela outra parte se verificar que o
beneficiário não preenche a condição de necessitado, conforme
disposto no art. 4º da Lei nº 1.060/50.
Os benefícios da justiça gratuita serão concedidos
pelo magistrado no momento em que despachar a
petição inicial.
A isenção de emolumentos no registro de imóveis na
ação de usucapião especial urbana visa garantir a
publicidade e segurança dos atos jurídicos, conforme
previsto no artigo 1º da Lei 8.935 de novembro de 1994
que dispõe sobre os serviços notariais e de registro
regulamentando o artigo 236 da Constituição Federal.
O rito será o sumário para a usucapião coletiva,
independentemente do valor do imóvel, (artigo
14 do Estatuto da Cidade).
O legislador escolheu o rito sumário com a
intenção de dar maior celeridade a ação.
O objetivo pode não ser alcançado, como é o entendimento de
Leonardo Greco, que diz que o rito sumário tem defeitos que
não agilizam o andamento do processo.
Já no entendimento de José dos Santos Carvalho Filho, o
objetivo é alcançado em alguns pontos, mas nem sempre se
tem a celeridade desejada.
A sentença de usucapião tem natureza declaratória,
pois declara o reconhecimento da posse e a
aquisição de domínio da fração ideal idêntica para
cada possuidor;
Carlos José Cordeiro, conclui que a sentença tem
eficácia hibrida por ter natureza declaratória, ao
declarar a propriedade e, ao mesmo tempo, tem
natureza constitutiva, pois sendo atribuída fração
ideal para cada morador constitui-se um
condomínio especial.
Em casos de fração diferenciada por haver acordo entre as partes a
sentença declarará a usucapião da área total e homologará o acordo
entre as partes constando a fração de cada possuidor.
Nesse caso, as partes devem ser capazes e deve haver também maior
fiscalização por parte do Ministério Público para não haver prejuízo
para as partes.
A lei não especifica qual o limite máximo em metros quadrados deve
ser a fração ideal de cada possuidor, mas a doutrina, em especial
Benedito Silvério Ribeiro, entende que essa fração não poderá ser
superior a duzentos e cinquenta metros.
A sentença não poderá ser homologada se houver fração ideal
superior a 250 metros quadrados, pois se trata de política urbana como
prevê o artigo 182 da Constituição Federal.
A sentença de usucapião especial urbana é um título de propriedade,
mas para servir como título hábil para o registro no cartório de registro
de imóveis a sentença deve atender aos requisitos legais necessários
ao registro tendo em vista o interesse público do registro.
Com o registro da sentença, a posse passa a ter efeitos
constitutivos, comprobatórios e publicitários, características do
efeito “erga omnes”.
Será aberta uma matrícula para o registro do imóvel em
condomínio onde conterá a descrição da totalidade da área e a
fração ideal de cada condômino, havendo acordo escrito entre
os possuidores poderá ter fração diferenciada na matrícula.
A sentença improcedente na ação na usucapião
coletiva não impede que o possuidor promova
ação de usucapião individual ou quaisquer das
outras modalidades de usucapião se preencher os
requisitos.
Com a sentença de procedência da ação de usucapião especial
urbana coletiva cria-se um condomínio especial.
O condomínio da usucapião coletiva é indivisível e não pode ser
extinto, mas o parágrafo 4º do artigo 10 do Estatuto da Cidade traz
como hipótese de extinção no caso de urbanização posterior, mas a
decisão deve ser tomada por dois terços de todos os condôminos,
desde que sejam cumulados os dois fatores, ou seja, urbanização
posterior e decisão tomada por dois terços dos possuidores.
Benedito Silvério Ribeiro denomina o condomínio da usucapião
coletiva de condomínio especial do Estatuto de Cidade.
Carlos José Cordeiro, também denomina o condomínio da usucapião
coletiva como condomínio especial do Estatuto da Cidade.
É indivisível e inextinguível;
É diferente do condomínio edilício previsto na Lei 4.591/64 com
as modificações dadas pelo Código Civil artigos 1331 a 1358.
Também é diferente do condomínio voluntário previsto nos artigo
1314 a 1330 do Código Civil.
Benedito Silvério Ribeiro entende que o fato do condomínio da
usucapião coletiva ser indivisível e inextinguível não fere direito
individual da propriedade.
A usucapião especial urbana coletiva pode ser invocada como
matéria de defesa como previsto no Artigo 13 do Estatuto da
Cidade, com o objetivo de favorecer a economia processual.
É possível ser arguida a usucapião com o objetivo de suscitar
fato impeditivo à pretensão do autor na ação petitória ou
possessória, pois o autor deixou de exercer os poderes da
propriedade deixando-a livre para o possuidor exercer a posse
como se proprietário fosse.
Posse deve ser mansa, pacífica, ininterrupta e
com mais de cinco anos, caso contrário, será
julgada improcedente a exceção e a posse
será reintegrada ao autor.
Acolhida a usucapião invocada como matéria de defesa pelo
réu, será afastada qualquer pretensão do autor referente ao
imóvel, assim, a sentença será improcedente para o autor e o
magistrado declarará a aquisição de domínio para o réu,
valendo a sentença como título hábil para o registro de imóveis.
Mas para que a sentença tenha o reconhecimento “erga omnes”
se faz necessária a intimação de todos os sujeitos de direito
para integrarem a lide.
Parte da doutrina critica a redação do artigo 13, pois entende que para
ser declarado o domínio por sentença se faz necessário que a
sentença preencha os requisitos, ou seja, deve haver a participação
dos litisconsortes passivos, a descrição da área ocupada, o réu deve
fazer as citações e intimações previstas nos artigos 942 e 943 do
Código de Processo Civil.
As ações petitórias ou possessórias ajuizadas após a ação de
usucapião especial urbana, relativa ao imóvel objeto da usucapião
especial urbana ficarão suspensas enquanto não houver o julgamento
da ação de usucapião especial urbana.
Essa suspensão é mais ampla do que a determinada no artigo 923 do
Código de Processo Civil que impede somente as ações de
reconhecimento de domínio quando houver ação possessória.
Obrigada pela atenção!
Dra. ISABEL ALVES DOS SANTOS ORTEGA
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