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Corrado Corsi - Università degli Studi di Verona - DEA -
Venerdì 9 marzo 2012
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Corrado Corsi - Università degli Studi di Verona - DEA -
Locatore/Concedente Locatario/Affittuario
Trasferimento temporaneo
del godimento di una
azienda o di un ramo
Pagamento di un canone
d'affitto periodico
Affitto d’azienda o di ramo d’azienda
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Riferimenti normativi principali La normativa civilistica non tratta direttamente l'affitto d'azienda, estendendo ad
esso - salvo specifiche eccezioni - le norme predisposte per altre operazioni.
Art. 2562 c.c. – Affitto dell’azienda
Le disposizioni dell’articolo precedente si applicano anche nel caso di affitto
dell’azienda
Art. 2561 c.c. – Usufrutto dell’azienda
L'usufruttuario dell'azienda deve esercitarla sotto la ditta che la contraddistingue.
Egli deve gestire l'azienda senza modificarne la destinazione e in modo da
conservare l'efficienza dell'organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di
scorte.
Se non adempie a tale obbligo o cessa arbitrariamente dalla gestione dell'azienda,
si applica l'art. 1015.
La differenza tra le consistenze d'inventario all'inizio e al termine dell'usufrutto è
regolata in danaro, sulla base dei valori correnti al termine dell'usufrutto.
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Si applicano:
Art. 2556 c.c. → Forma del contratto
Art. 2557 c.c. → Divieto di concorrenza
Art. 2558 c.c. → Successione nei contratti
Art. 2112 c.c. → Contratti di lavoro dipendente
Riferimenti normativi principali
Non si applicano:
Art. 2559 c.c. → Trasferimento dei crediti
Art. 2560 c.c. → Trasferimento dei debiti
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Aspetti operativi
Adempimenti all’inizio del contratto:
a) Inventario a valori contabili (verbale di consegna)
b) Stima W dell'azienda da affittare (riferimento per il canone di affitto)
Adempimenti alla scadenza del contratto:
c) Inventario a valori contabili (verbale di riconsegna)
d) Determinazione del conguaglio in denaro ex art. 2561 (confronto tra W
iniziale e finale , entrambi stimati a valori correnti di fine contratto)
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Aspetti operativi 1) Approccio formale, detto della proprietà → utilizzo dei conti d’ordine
2) Approccio sostanziale, detto della disponibilità → passaggio in contabilità generale
Ammortamento dei beni inclusi nel complesso affittato
Salvo deroga contrattuale all’art. 2561 c.c. (onere di conservare l’efficienza degli impianti a carico dell’Affittuario):
a) l’Affittuario rileva e deduce fiscalmente gli ammortamenti secondo il piano originariamente predisposto dal Concedente
b) il Concedente non rileva gli ammortamenti
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Aspetti operativi:
Esempio 1 (approccio della proprietà)
Inizio contratto Concedente e Affittuario rilevano nei conti d’ordine il complesso affittato, in base ai valori contabili del verbale di consegna.
Durante il contratto Il Concedente rilevai canoni di affitto. L’affittuario rileva, oltre ai canoni ed agli altri valori, ammortamenti pari ad € 10.000 in contropartita ad un Fondo spese future.
Fine contratto Concedente ed Affittuario rilevano il conguaglio in denaro ex art. 2561 c.c. Il Concedente procede all’adeguamento dei valori contabili in base al verbale di riconsegna. Concedente ed Affittuario rilevano nei conti d’ordine la restituzione del complesso affittato.
Hp) assenza di vendite o acquisti di immobilizzazioni affittate
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Impianti 100.000
Scorte di merci 35.000
Totale Attività 105.000
Fondo TFR 44.000
Totale Passività 44.000
Cn 61.000
- F.do amm. impianti 30.000
70.000 valore netto
Valori contabili in t1 Azienda locata
100.000
28.000
98.000
52.000
52.000
46.000
30.000
70.000 valore netto
Valori contabili in t2 Variazioni
imm
ob
.
- 7.000
+ 8.000
- 15.000
- 7.000
+ 8.000
Verbale di consegna Verbale di riconsegna
8
cir
co
l.
W t2 della configurazione aziendale iniziale: 150.000
W t2 della configurazione aziendale finale: 127.000
Conguaglio ex art. 2561 c.c. → 23.000
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Credito vs. affittuario Conguaglio
ex 2561 c.c.
a 23.000
t2
Contabilità generale del Concedente
23.000
Rettifiche
di riconsegna
Diversi a 15.000
t2
a
a
Scorte di merci
Fondo TFR
7.000
8.000
Rettifiche
di riconsegna
Fondo ammortamento
impianti
a 10.000
t2
Diversi Rettifiche
di riconsegna
a 25.000
t2
Sopravvenienza passiva
Conguaglio
ex 2561 c.c. 23.000
10.000
2.000
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Contabilità generale dell’Affittuario
Debito vs. Concedente Conguaglio
ex 2561 c.c.
a 23.000
t2
23.000
Rettifiche
di riconsegna
Diversi a 15.000
t2
Scorte di merci
Fondo TFR
7.000
8.000
Rettifiche
di riconsegna
Fondo spese
future
a 10.000
t2
Diversi Rettifiche
di riconsegna
a 25.000
t2
Sopravvenienza attiva
Conguaglio
ex 2561 c.c. 23.000
10.000
2.000
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Aspetti operativi:
Esempio 2 (approccio della disponibilità)
Inizio contratto Concedente e Affittuario rilevano in contabilità generale, in base ai valori contabili del verbale di consegna, il trasferimento del complesso affittato (in contropartita ad un credito/debito di riconsegna)
Durante il contratto Il Concedente rilevai canoni di affitto. L’affittuario rileva, oltre ai canoni, tutti i valori connessi alla gestione del complesso affittato (ammortamenti pari ad € 10.000 in contropartita al relativo fondo ammortamento)
Fine contratto Concedente ed Affittuario rilevano il conguaglio in denaro ex art. 2561 c.c. Concedente ed Affittuario rilevano in contabilità generale la riconsegna del complesso affittato, estinguendo il credito/debito di riconsegna.
Hp) assenza di vendite o acquisti di immobilizzazioni affittate
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Impianti 100.000
Scorte di merci 35.000
Totale Attività 105.000
Fondo TFR 44.000
Totale Passività 44.000
Cn 61.000
- F.do amm. impianti 30.000
70.000 valore netto
Valori contabili in t1 Azienda locata
100.000
28.000
88.000
52.000
52.000
36.000
40.000
60.000 valore netto
Valori contabili in t2 Variazioni
imm
ob
.
- 7.000
+ 8.000
- 25.000
- 17.000
+ 8.000
Verbale di consegna Verbale di riconsegna
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cir
co
l.
W t2 della configurazione aziendale iniziale: 150.000
W t2 della configurazione aziendale finale: 127.000
Conguaglio ex art. 2561 c.c. → 23.000
- 10.000
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Contabilità generale del Concedente
Diversi Diversi a
t1
a
a Scorte di merci
Fondo TFR
30.000
44.000
61.000
Fondo amm.to impianti
Impianti
Credito vs. Affittuario
(riconsegna)
100.000
35.000
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Contabilità generale del Concedente
Credito vs. affittuario Conguaglio
ex 2561 c.c.
a 23.000
t2
23.000
Diversi Diversi a
t2
a
a
Scorte di merci
Fondo TFR
100.000
28.000
Fondo amm.to impianti
Impianti
Credito vs. affittuario
(riconsegna)
40.000
52.000
Rettifiche
di riconsegna
a 61.000
25.000
Diversi Rettifiche
di riconsegna
a 25.000
t2
Sopravvenienza passiva
Conguaglio
ex 2561 c.c. 23.000
2.000
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Contabilità generale dell’Affittuario
Diversi Diversi a
t1
a
a
Scorte di merci
Fondo TFR
30.000
44.000
61.000
Fondo amm.to impianti
Impianti
Debito vs. concedente
(riconsegna)
100.000
35.000
a
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Contabilità generale dell’Affittuario
Debito vs. Concedente Conguaglio
ex 2561 c.c.
a 23.000
t2
23.000
Diversi Diversi a
t2
a
a Scorte di merci
Fondo TFR 40.000
52.000
Fondo amm.to impianti
Impianti
Debito vs. concedente
(riconsegna)
100.000
28.000
Rettifiche
di riconsegna
a 25.000
61.000
Diversi Rettifiche
di riconsegna a 25.000
t2
Sopravvenienza attiva
Conguaglio
ex 2561 c.c. 23.000
2.000